Marktonderzoek Station tot Bruggebied Waddinxveen...2016/11/23 · water en hofjeswoningen....

Marktonderzoek Station tot

Bruggebied Waddinxveen

eindrapportage

23 november 2016

pagina 2

Status:

eindrapportage

Datum:

23 november 2016

Een product van:

Bureau Stedelijke Planning bv

Oosthaven 57

2801 PE Gouda

0182 - 689416

www.stedplan.nl

[email protected]

Team Centrum- en Gebiedsontwikkeling:

Sandra Beentjes MSc.

Drs. Toine Hooft

Dr. Pieter van der Heijde

Valérie Noordink MSc.

Drs. Frans Wittenberg

Tim Polman MSc.

Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, [email protected]

In opdracht van:

Gemeente Waddinxveen

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van

de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande

schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©.

Projectnummer: 2016.G.333

Referentie: 2016.G.333 Waddinxveen MO SB-gebied 231116

pagina 3

Inhoudsopgave

Pagina

Inleiding 5

Managementsamenvatting 6

1 Locatie- en gebiedsbeschrijving 10

1.1 Ligging en bereikbaarheid

1.2 Historische ontwikkeling

1.3 Huidige functionele opbouw en stedenbouwkundige situatie

1.4 SWOT-analyse

2 Beleid, trends en (gebieds)ontwikkelingen 15

2.1 Hoofdlijnen beleid, trends en ontwikkelingen

2.2 Belangrijkste gebiedsontwikkelingen

3 Multi criteria analyse 18

4 Uitkomsten quick scans 21

4.1 Marktruimte wonen

4.2 Marktruimte maatschappelijke voorzieningen

4.3 Marktruimte horeca

5 Ruimtelijk-functionele vertaling: levendige wijk aan de Gouwe 27

5.1 Wonen en horeca aan het water

5.2 Versterken van het historische karakter

5.3 Naar een aantrekkelijke en gedifferentieerde woonwijk

5.4 Combineren van wonen en zorg

6 Aanbevelingen vervolgproces 34

7 Bijlage: quick scan wonen 35

7.1 Beleid en trends

7.2 Afbakening onderzoeksgebied

7.3 Ontwikkeling van de vraag

7.4 Ontwikkeling van het aanbod

7.5 Toekomstig aanbod

7.6 Marktruimte SB-gebied

7.7 Kansrijke doelgroepen en woningproducten

pagina 4

8 Bijlage: quick scan behoefte maatschappelijke voorzieningen 45





8.5 Kansrijke maatschappelijke voorzieningen in het SB-gebied

9 Bijlage: quick scan horeca 55





9.5 Afweging en advies

10 Bijlage: quick scan marktverkenning afhaalpunten 63


10.2 Afbakening onderzoeksgebied en vraag

10.3 Aanbod afhaalpunten


11 Bijlage: quick scan behoefte sport & wellness 69






Bijlage: Literatuur 77

pagina 5

Inleiding

Het Station tot Bruggebied (SB-gebied) is centraal in Waddinxveen gesitueerd tussen

de spoorlijn en de Gouwe. Door veroudering en de ontwikkeling van Gouweplein is de

ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het SB-gebied sterk achteruitgaan. Momenteel

is sprake van een gebied met een zwakke functionele en stedenbouwkundige

samenhang en winkelleegstand. In het gebied zijn veel locaties beschikbaar voor

herontwikkeling. Een groot deel van het gebied is in eigendom van de gemeente.

Omdat het SB-gebied zowel over de weg als per spoor een belangrijke entree van

Waddinxveen is, heeft de gemeente een uitwerking gemaakt van het gebied in de

gebiedsvisie van ‘Bentwoud tot Brug (2009). Vervolgens is het ‘Beeldkwaliteitsplan van

Station tot Brug te Waddinxveen’ (2012) opgesteld en is het gebied in de

Structuurvisie 2030 aangewezen als prioritair gebied. Vanwege de huidige uitstraling

en de status van prioritair gebied streeft de gemeente naar een kwaliteitsimpuls.

Hiertoe wordt een ontwikkelvisie opgesteld die inzicht geeft in de ruimtelijke

vormgeving en functionele inrichting van het SB-gebied.

Vraagstelling

Als onderbouwing voor de ontwikkelvisie heeft de gemeente Waddinxveen behoefte

aan een marktanalyse die inzicht geeft welke functies passend en kansrijk zijn voor

het SB-gebied en welke zich daar minder voor lenen. Vanuit deze behoefte is de

volgende centrale onderzoeksvraag geformuleerd:

Wat is, gezien de marktruimte van diverse functies en de kenmerken van de SB-

locatie, het optimale programma (kwantitatief en kwalitatief) om de ruimtelijke

kwaliteit van het SB-gebied duurzaam te verbeteren?

Opbouw rapportage

Hoofdstuk 1 geeft een beschrijving van het planconcept en de locatie en een analyse

van de sterke en zwakke punten van het gebied (SWOT). Hoofdstuk 2 geeft een

overzicht van het beleid, de trends en de belangrijkste ontwikkelingen in het gebied.

Hoofdstuk 3 is een Multi criteria analyse om de meest kansrijke functies voor het

gebied te selecteren en in hoofdstuk 4 worden de uitkomsten van de verschillende

quick scans besproken. Hoofdstuk 5 gaat vervolgens verder in op de marktkansen van

het SB-gebied. In de bijlagen wordt dieper ingegaan op de quick scans van de

verschillende functies (hoofdstuk 6 t/m 10) en bevat een overzicht van de gebruikte

literatuur.

pagina 6

Managementsamenvatting

Het Station tot Bruggebied (SB-gebied) is centraal en strategisch gelegen binnen

Waddinxveen, tussen het spoor en de Gouwe. Het gebied vormt een belangrijke

entree en is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en de auto. Daarnaast is het

gebied een belangrijke historische kern van Waddinxveen. De stedenbouwkundige

opzet van het gebied is echter onsamenhangend en rommelig. Door de komst van het

nieuwe centrum kampt het gebied met leegstand.

Om de meest kansrijke functies voor het SB-gebied te selecteren is er gebruik

gemaakt een Multi Criteria Analyse. De Multi Criteria Analyse is gebaseerd op de

volgende criteria; ruimtelijke situering, marktpotentie, grondopbrengsten, bijdrage

aan de kern, planologisch juridisch en beleid. Op basis van de Multi Criteria Analyse is

de conclusie dat de (deel)functies Wonen, Afhaalpunten (detailhandel), Horeca, Sport

en Wellness (Leisure) en Maatschappelijke Voorzieningen de meest kansrijke functies

zijn voor het SB-gebied. Voor deze functies zijn vervolgens Quick scans uitgevoerd om

de marktpotentie in beeld te krijgen.

Wonen

Het SB-gebied kent momenteel een sterke woonfunctie. Een versterking van de

woonfunctie sluit hier goed op aan:

Het aantal huishoudens in Waddinxveen neemt tot 2025 toe met 1.300. Dit betekent

een extra vraag van 1.300 woningen. Hier staat een harde en zachte plancapaciteit

van 4.250 woningen tegenover. Onze ervaring leert dat zo’n 70% daarvan wordt

gerealiseerd: 2.980 woningen. Vanuit dit perspectief bezien is er geen extra

marktruimte voor woningen.

Maar naast deze kwantitatieve vraag is echter ook de kwalitatieve vraag van belang. In

Waddinxveen zullen in de komende 10 jaar ca. 780 tot 910 huishoudens op zoek zijn

naar een woning in (centrum)stedelijk woonmilieu. Minus het aanbod van 400 te

koop staande woningen en plannen in (centrum)stedelijke woonmilieus resteert in

Waddinxveen een marktruimte van ca. 380 tot 510 woningen in (centrum)stedelijke

woonmilieus.

Kansrijke doelgroepen voor het SB-gebied zijn alleenstaanden, jongeren tot 30 jaar,

(aankomende) gezinnen, ouderen en emptynesters.

Maatschappelijke voorzieningen

Uit een analyse van toekomstige demografische ontwikkelingen en het huidige en

toekomstige aanbod van maatschappelijke voorzieningen in het SB-gebied en elders

in de gemeente blijkt dat nieuwbouw van een basisschool of

kinderopvangvoorziening(en) in het SB-gebied niet kansrijk is.

Vanwege de voorgenomen sluiting van Souburgh in 2018 zijn een betaalbaar all-

inclusive pension of een kleinschaliger en duurder particulier woonzorgcentrum

mogelijk kansrijk. Ook kansrijk is een combinatie van een kleinschalige instelling

voor verpleging en/of all-inclusive wooneenheden met beschermd en begeleid wonen

voor oudere verstandelijk gehandicapten en reguliere huurappartementen (sociale of

vrijesectorhuur) voor relatief gezonde ouderen, eventueel met zorgwinkel.

pagina 7

Het huidige gemeentehuis kan worden ontwikkeld tot een sociaal-cultureel centrum

in beheer van vrijwilligersorganisatie(s) met een ‘woonkamer’ en verhuurbare

ruimten voor uiteenlopende sociaal-culturele en vrijwilligersactiviteiten. In

combinatie met de mogelijkheden op de Roskam-locatie kan dit leiden tot een

voorzieningencluster nabij de Gouwe. Dit versterkt de ruimtelijke en functionele

samenhang in een gebied waar daaraan nu een gebrek is. Maar in het huidige

gemeentehuis kunnen ook andere functies ingepast worden zoals starterswoningen of

zorgappartementen.

Horeca

De horeca in Waddinxveen bedient inwoners uit en bezoekers aan Waddinxveen. In

beide groepen zit potentie: het inwoneraantal groeit en er liggen kansen in het

toeristisch-recreatieve potentieel als dit beter gefaciliteerd wordt. Momenteel is ruim

een derde van het horeca-aanbod in Waddinxveen in of tegen het plangebied

gevestigd. Om een aantrekkelijk horecacluster te bieden voor zowel inwoners als

toeristen (deze spelen momenteel nog een beperkte rol), zal de helft van de

uitbreidingsruimte voor horeca in Waddinxveen in het plangebied geprojecteerd

moeten worden. Dat betekent dat er ruimte is voor vier horecazaken in het SB-gebied.

Er liggen vooral kansen voor een bar of café (met terras), voor de fastservicesector

(vooral als er woningen worden gebouwd) en een restaurant mits het een aanvullend

concept betreft.

Afhaalpunten

In de Multi Criteria Analyse leken afhaalpunten een kansrijke functie te zijn voor het

SB-gebied. Waddinxveen heeft met 26.000 inwoners echter een vrij dun potentieel

voor afhaalpunten en er is tevens al een breed aanbod van verschillende

bezorgdiensten met afhaalpunten bij bestaande winkels gevestigd. De locatie van het

plangebied is suboptimaal voor een solitair afhaalpunt. Weliswaar is deze nabij de

doorgaande provinciale weg N207 gelegen aan de belangrijkste toegangsweg naar

Waddinxveen, maar niet nabij de snelweg. Ook de hefbrug vormt een barrière. Een

mogelijk alternatief is een locatie aan de oostzijde van De Gouwe, eventueel meer in

het zuiden van Waddinxveen (richting de snelweg). Op een dergelijk plek kunnen ook

inwoners van Boskoop en Gouda verzorgd worden.

Fitness en wellness

Zowel fitness als wellness verheugen zich in een toenemende belangstelling.

Waddinxveen is momenteel kwantitatief en kwalitatief goed voorzien van

fitnesscentra, zonnebanken en yogastudio’s. In de regio (tot 30 autominuten vanaf

Waddinxveen) is er behoefte aan extra wellnesscentra (met sauna als hoofdactiviteit).

De keuze voor een saunacomplex op deze locatie in Waddinxveen ligt echter niet

voor de hand. Het direct potentieel is dun en de locatie heeft geen specifieke

kwaliteiten die aansluiten bij deze functie zoals bijvoorbeeld ligging in het

buitengebied.

Ruimtelijk-functionele vertaling

De huidige hoofdfunctie van het SB-gebied is wonen. In de toekomst dient deze

functie in het gehele gebied versterkt te worden. Het woonmilieu is bij voorkeur

gericht op (centrum)stedelijk wonen. Hierbij gaat de voorkeur uit naar eg- en mg-

pagina 8

huurwoningen, particulier opdrachtgeverschap, stadswoningen, woningen aan het

water en hofjeswoningen. Kleinschaligheid speelt hierbij een belangrijke rol.

Gezien het historische karakter en de meerwaarde die dit biedt voor de beleving is

het van belang om in de toekomstige ontwikkeling van het SB-gebied het historische

karakter waar mogelijk te versterken. Het huidige gemeentehuis is geen monument

maar wel een bijzonder gebouw uit de naoorlogse periode. Bij voorkeur dient ook dit

pand gehandhaafd te blijven en na het vertrek van de gemeentelijke organisatie een

andere functie te krijgen.

De ligging van het SB-gebied aan de Gouwe kan beter benut worden voor

woningbouw in combinatie met horecavoorzieningen. Het horecacluster langs de

Gouwe, rondom de hefbrug (Nesse, Zuidkade) is de belangrijkste concentratie van

horeca in Waddinxveen. Kwaliteiten zijn de ligging aan het water (de Gouwe) en de

hefbrug. We stellen voor de helft van de uitbreidingsruimte toe te wijzen aan het

plangebied. Dit betreft twee tot drie horecagelegenheden bestaande uit een

(combinatie van) een café, een restaurant en een fastfoodservice.

Figuur 1 Ruimtelijk-functionele vertaling SB-gebied

Aanbevelingen vervolgproces

Als basis voor de (her)ontwikkeling van het SB-gebied bevelen wij aan het volgende

proces te volgen:

Uitwerken ruimtelijk-functionele analyse; Op basis van de onderzoeksresultaten in

voorliggende rapportage dient een uitwerking plaats te vinden wat voor functies in

welke deelgebieden (her)ontwikkeld kunnen worden. Deze analyse vindt plaats

binnen het kader van de fysieke mogelijkheden zoals infrastructuur, ondergrondse

leidingen, eigendomsverhoudingen, kwaliteit en bouwjaar huidige opstallen,

cultureel erfgoed et cetera. Ook de financiële haalbaarheid wordt hier globaal bij

betrokken.

Uitwerken quick scans naar marktonderzoeken; Gezien de uitkomsten van de Quick

Scans lijken met name de functies wonen, zorg en horeca kansrijk voor het SB-gebied.

Als input voor de ruimtelijk-functionele analyse bevelen wij aan om voor deze

functies een verdiepingsslag te maken in de vorm van marktonderzoeken. Dit biedt

bovendien het voordeel dat het toekomstige programma optimaal wordt afgestemd

op de wensen en eisen van de toekomstige eindgebruikers. De marktonderzoeken

pagina 9

kunnen gecombineerd worden met de verplichte actuele regionale behoefteraming in

het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Opstellen Nota van Uitgangspunten; Op basis van de ruimtelijk-functionele analyse en

de marktonderzoeken komt vervolgens het definitieve functionele programma tot

stand. Daarnaast dienen de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de

(her)ontwikkeling van de verschillende deelgebieden geformuleerd te worden. Op

basis hiervan komt de grondexploitatie tot stand. Deze producten vormen tezamen de

nota van uitgangspunten die de basis is voor de Ontwikkelingsvisie.

pagina 10

1 Locatie- en gebiedsbeschrijving

1.1 Ligging en bereikbaarheid

Waddinxveen is centraal gelegen in de Randstad in het Groene Hart. Door de

situering bij een knooppunt van rijkswegen is de bereikbaarheid over de weg

uitstekend. De bereikbaarheid met de trein is redelijk maar zal per december 2016

sterk verbeteren (de frequentie van de trein gaat naar 4 keer per uur). Het Station tot

Bruggebied (SB-gebied) is centraal in Waddinxveen gelegen en vormt een belangrijke

entree vanaf het treinstation en met de auto.

Het gebied is gesitueerd tussen de spoorlijn en de Gouwe. De Kerkweg-Oost en de Jan

Dorrekenskade vormen de noordelijke en zuidelijke afbakening.

Figuur 2 Ligging SB-gebied binnen

Waddinxveen

Figuur 3 Ligging SB-gebied t.o.v. het nieuwe

centrum van Waddinxveen

Bron PDOK.nl, bewerking Bureau Stedelijke Planning Bron Google maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Figuur 4 SB-gebied en omgeving

Bron: Bing Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 11

1.2 Historische ontwikkeling

Wat nu Waddinxveen is waren vroeger drie kernen: Noord-Waddinxveen gelegen aan

de Dorpstraat, Zuid-Waddinxveen bij de brugkerk en de hefbrug, en Zuid Gouwekade

gelegen bij de Sint Victorparochie aan de Zuidkade. In 1870 kwamen alle kernen in

één gemeente en door latere uitbreidingen is de ruimte tussen de kernen

volgebouwd. Het oudste van de drie oorspronkelijke dorpen is Noord-Waddinxveen.

Door uitbreiding van zowel de Zuidplas als de noordelijke plassen zocht een gedeelte

van de bewoners hun heil nabij de Gouwe. Op deze manier ontstonden de andere

twee kernen.

Het SB-gebied ontwikkelde zich vanaf de jaren vijftig verder als het centrum van

Waddinxveen. In 1975 werd hier het toenmalige hoofdwinkelcentrum van

Waddinxveen de Passage geopend. Door de komst van het nieuwe

hoofwinkelcentrum Gouweplein is de winkelstructuur van Waddinxveen veranderd.

Het nieuwe dorpshart bestaat uit winkels, horeca en culturele voorzieningen zoals

een bibliotheek. Naast deze voorzieningen is er ook een gedifferentieerd

woningprogramma. Door de ontwikkeling van het nieuwe centrum is de detailhandel

in de Passage voor een groot deel verdwenen met leegstand als gevolg.

Figuur 5 Waddinxveen in 1870

https://nl.wikipedia.org/wiki/Noord-Waddinxveen

https://nl.wikipedia.org/wiki/Zuid-Waddinxveen

pagina 12

1.3 Huidige functionele opbouw en stedenbouwkundige situatie

De huidige functionele opbouw van het SB-gebied is sterk gemengd en bestaat uit

woningen, winkels, horeca en (dienstverlenende) bedrijven. De woonfunctie is

dominant. Ook het gemeentekantoor is in het gebied gevestigd. Dit zal binnenkort

naar een andere locatie in het SB-gebied verhuizen naar het oude pand van de Hema

aan de Kerkweg-Oost. Aan de noordzijde van de Passage net buiten het SB-gebied is

een groot woon/zorg complex (Souburgh) gevestigd. In aansluiting op het

zorgcomplex is het Passagegebied aangewezen als woonzorgzone (Pact van Savelberg,

2005). In het gebied zijn diverse vormen van cultureel erfgoed aanwezig zoals de

hervormde Brugkerk aan de Kerkweg-Oost, het voormalig gemeentehuis aan de

Zuidkade en de Hefbrug. Langs de Gouwe zijn diverse horecagelegenheden gevestigd.

De stedenbouwkundige opzet van het gebied is onsamenhangend en rommelig. Door

het gebied lopen historische oost-westverbindingen die door de aanleg van het spoor

en winkelcentrum ‘de Passage’ werden geknipt. In het gebied zijn ook enkele grote

parkeerterreinen gesitueerd die het gebied op bepaalde plekken een desolaat karakter

geven. Door de komst van het nieuwe centrum kampt het gebied met veel leegstand.

Figuur 6 Het SB-gebied kampt met sterke winkelleegstand

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Figuur 7 De omvangrijke parkeerterreinen; een desolaat karakter


pagina 13

Figuur 8 De beeldbepalende Hefbrug


1.4 SWOT-analyse

Met behulp van een SWOT-analyse zijn voor wat betreft de ligging en locatie de

kansen en bedreigingen voor het SB-gebied in beeld gebracht.

Tabel 1 SWOT-analyse SB-gebied

Strengths Weaknesses Opportunities Threaths

Centrale ligging Randstad Weinig

stedenbouwkundige

samenhang

Ligging in Groene Hart Concurrerende projecten

in de regio

Ligging aan de Gouwe Leegstand Entree en historische

kern van Waddinxveen

Leegstand huidig

gemeentehuis

Centrale ligging in

Waddinxveen

Slechte staat deel

bebouwing

Ontwikkeling waterfront Winkelaanbod

op korte afstand in het

nieuw centrum

Goede bereikbaarheid met

de auto en nabij

treinstation

Verkeeroverlast

belangrijke

doorgangsroute

Concentratie horeca

langs de Gouwe

Goede winkel-

voorzieningen nieuwe

centrum

Vergrijzing bevolking

Aanwezigheid cultureel

erfgoed

Veel fysieke ruimte voor

nieuwe ontwikkelingen

Groot deel gebied in

eigendom gemeente

pagina 14

De centrale ligging van Waddinxveen in de Randstad maakt de gemeente

aantrekkelijk als woon- en werklocatie.

Het SB-gebied is strategisch gelegen binnen Waddinxveen, tussen het spoor en de

Gouwe. Het gebied vormt een belangrijke entree en is goed bereikbaar met het

openbaar vervoer de auto. Daarnaast vormt het gebied een belangrijke historische

kern van Waddinxveen.

Waddinxveen kent de komende periode een sterke vergrijzing van de bevolking. Dit

biedt mogelijkheden voor de zorgsector. Het aantal 40- tot 60-jarigen en het aantal

jongeren gaat enigszins afnemen. Met de ontwikkeling van De Triangel wordt deze

ontwikkeling enigszins afgeremd.

De gemeente kampte in de periode 2000 – 2012 een negatief migratiesaldo. Vanuit

Waddinxveen vertrokken vooral personen naar de nabijgelegen gemeenten.

Het aantal monumenten in Waddinxveen is beperkt. In of nabij het SB-gebied is

echter sprake van drie rijksmonumenten. De aanwezigheid van cultureel erfgoed kan

ingezet worden om het gebied op de kaart te zetten.

De aanwezigheid van de Gouwe en de horeca aan de kade bieden aanknopingspunten

voor een verdere ontwikkeling van de recreatieve sector. Het gebied kan bovendien

dienen als recreatieve verbinding voor recreanten die Waddinxveen willen

doorkruisen op de fiets.

Een nadeel van het gebied is dat door het ontbreken van samenhang, leegstand en de

deels verouderde bebouwing het gebied een rommelige uitstraling heeft.

pagina 15

2 Beleid, trends en (gebieds)ontwikkelingen

In dit hoofdstuk zijn per functie de belangrijkste trend en ontwikkelingen

geanalyseerd alsmede de hoofdlijnen van beleid. Daarnaast zijn de belangrijkste

gebiedsontwikkelingen opgenomen. De belangrijkste ambitie van Waddinxveen is om

zich verder te ontwikkelen tot een aantrekkelijke kern met een passend

voorzieningenniveau.

2.1 Hoofdlijnen beleid, trends en ontwikkelingen

Wonen

De komende periode verandert de samenstelling van de bevolking in Waddinxveen.

Er is met name sprake van een vergrijzing van de bevolking. De komende 20 jaar is er

geen sprake van een krimp van de bevolking. Het aantal huishoudens zal door

gezinsverdunning toenemen.

De gemeente wil met een passend woningaanbod voorzien in de lokale en regionale

woningbehoefte. Dat betekent dat wordt gestreefd naar de bouw van geschikte

woningen voor inwoners van binnen en buiten Waddinxveen, passend in de zin van

ligging, type, grootte en prijs. Hoewel marktontwikkelingen hierin een belangrijke

sturende rol hebben, zet de gemeente in op een positieve bijdrage hieraan.

Werken

Het karakter van vestigingsfactoren verschuift; de kwaliteit van de arbeidsmarkt,

kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere

eisen aan de kwaliteit van de omgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze

steeds meer waarde hechten aan imago. Met name het belang van een multimodale

bereikbaarheid en de aanwezigheid van voorzieningen is toegenomen.

Waddinxveen is een gemeente waar vooral het midden- en kleinbedrijf goed

vertegenwoordigd is. De gemeente streeft naar het faciliteren van de lokale en

regionale behoefte van ondernemers en het vergroten van de werkgelegenheid.

De strategie voor de bestaande werkmilieus in Waddinxveen verschuift van

transformatie naar revitaliseren, herstructureren en/of verduurzamen om zo de

levensduur te verlengen en de terreinen aantrekkelijk te houden voor bestaande en

nieuwe bedrijven (Gemeente Waddinxveen, 2012a).

Detailhandel

Teruglopende bestedingen, een groeiend aandeel aankopen via (mobiel) internet en

de vergrijzing nopen tot scherpe keuzes op de winkelmarkt, door ontwikkelaars,

beleggers en retailers, en door de overheid, die de ruimtelijke kaders zet waarbinnen

de markt zijn werk moet doen.

Waddinxveen investeert in een nieuw centrum met een lokale uitstraling. Dit

centrum is recent ontwikkeld en bevat detailhandel en sociaal-culturele functies met

een gemeentelijk verzorgingsgebied zoals de bibliotheek. Een goede afstemming

tussen het nieuwe centrum en de verschillende wijkcentra is daarbij een

aandachtspunt. Ten aanzien van de Passage is na in gebruik neming van het nieuwe

centrum de inzet niet langer gericht op voortzetting van detailhandel. Op termijn

pagina 16

wordt daar een transformatie beoogd zonder detailhandelsfunctie. Voor detailhandel

wordt Gouweplein als prioritair gebied gezien.

Vrije tijd

In de laatste decennia heeft er een aanzienlijke toename van de vrijetijdsbestedingen

plaatsgevonden. Hoewel de bestedingen sterk zijn gestegen, is de beschikbare vrije

tijd juist afgenomen. De combinatie van meer middelen maar minder vrije tijd

betekent dat we met z’n allen steeds hogere eisen aan vrijetijdsbeleving stellen. De

talrijker wordende groep 55-plussers heeft de luxe van tijd en geld, en willen daar

graag comfort voor terug. Jongeren willen vermaakt worden in plaats van zichzelf

vermaken. Het aanbod van vrijetijdsvoorzieningen groeit met de vraag mee. Er is een

vrijetijds- of leisure-industrie ontstaan, die inmiddels een belangrijke pijler van onze

economie is geworden. De sector wordt in rap tempo volwassen.

Waddinxveen ziet met name kansen in het meer benutten van de potentie van de

reactiesector in het buitengebied. De afwisseling van het polderlandschap van het

Groene Hart, ‘t Weegje, het aan te leggen Bentwoud (en de stedelijke dynamiek langs

de A12 als tegenwicht) kan de komende jaren verder ontwikkeld worden. Er liggen

voornamelijk kansen om de fietsen wandelinfrastructuur uit te breiden.

Maatschappelijke voorzieningen

De veranderingen in de zorgwetgeving zijn van invloed op de manier waarop ouderen

wonen en gebruik maken van zorgvoorzieningen. Per 1 januari 2015 zijn gemeenten

geheel verantwoordelijk voor de extramurale zorg en begeleiding van ouderen en

langdurig zieken. De overheid doet een sterker beroep op ondersteuning vanuit het

persoonlijke netwerk. Ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning

(Wmo) is er alleen nog voor mensen die dit echt nodig hebben.

Het opschuiven van de zorgzwaartepakketten (ZZP) betekent in de praktijk dat

ouderen en hulpbehoevende langer thuis blijven wonen in plaats van in een

verzorgingshuis. Dit leidt enerzijds tot leegstand in deze intramurale instellingen en

anderzijds tot een toename van de vraag naar levensloopbestendige woningen met

bijbehorende zorgdiensten in de wijk.

Met het oog op de vergrijzing zal op wijkniveau in Waddinxveen de combinatie

tussen wonen en voorzieningen voor zorgbehoevenden worden gezocht, bijvoorbeeld

binnen woonservicezones. De gemeente speelt verder in op de ontwikkeling door de

maatschappelijke organisaties te ondersteunen in deze processen.

De afgelopen jaren heeft de gemeente Waddinxveen geïnvesteerd in het aanbod van

sportvoorzieningen en wil de gemeente nieuwe voorzieningen realiseren in Park

Triangel. Op het gebied van onderwijs ligt er een belangrijke opgave om de

teruglopende leerlingaantallen te faciliteren.

2.2 Belangrijkste gebiedsontwikkelingen

De belangrijkste en grootste gebiedsontwikkelingen binnen Waddinxveen en de regio

betreffen:

Glasparel+: betreft een uitbreidingslocatie in Waddinxveen van ca.125 ha. Het

bestemmingsplan maakt hier 90 hectare glastuinbouw en een logisitiek- en

distributieterrein (het zogenoemde LogistiekPark A12) van 34 hectare mogelijk. Een

van de bedrijven die zich op LogistiekPark A12 zal vestigen, is Lidl, met haar 6e

pagina 17

distributiecentrum. Ook mag binnen Glasparel+ 7 hectare agrigerelateerde business

en 3,5 hectare kleinschalige bedrijvigheid worden gerealiseerd. Verder maakt het

bestemmingsplan de bouw van 130 woningen mogelijk.

Park Triangel en Westergouwe: Park Triangel is de nieuwste wijk van Waddinxveen

waar in totaal ca. 2.700 woningen worden gerealiseerd. Midden in de woonwijk wordt

een park aangelegd. De bouw van de woningen is deels gerealiseerd. In Gouda wordt

de nieuwe woonwijk Westergouwe aangelegd (ca. 4.000 woningen).

Bentwoud: Tussen Zoetermeer/Benthuizen en Waddinxveen/Boskoop komt het

Bentwoud, een grootschalig bos- en natuurgebied van ca. 800 ha. In 2016 moet een

groot deel van het gebied zijn aangeplant. Binnen het gebied komen diverse

reactiemogelijkheden.

pagina 18

3 Multi criteria analyse

Om de meest kansrijke functies voor het SB-gebied te selecteren is er gebruik

gemaakt een Multi Criteria Analyse. In een gezamenlijke werksessie met

medewerkers van de gemeente Waddinxveen en Bureau Stedelijke Planning heeft een

keuze plaatsgevonden van functies die het meest geschikt leken te zijn voor het SB-

gebied en waarvoor aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd (quick scans). De Multi

Criteria Analyse is gebaseerd op de volgende criteria:

Ruimtelijke situering; past de functie in het ruimtelijke karakter van het gebied.

Marktpotentie; is er voldoende markt voor de ontwikkeling van de functie.

Grondopbrengsten; in hoeverre genereert de functie grondopbrengsten.

Bijdrage ruimte, economie en leefbaarheid; in hoeverre levert een ontwikkeling van

de functie een bijdrage aan de omgeving of het dorp.

Planologisch juridisch; in hoeverre is een ontwikkeling van de functie planologisch

juridisch mogelijk.

Beleid; past de functie binnen het beleid van de gemeente en provincie.

De Multi Criteria Analyse is toegepast op de functies Wonen, Bedrijven, Detailhandel,

Leisure en Maatschappelijke voorzieningen en een aantal hieronder vallende

deelfuncties. De resultaten zijn per functie weergegeven in (Tabel 2). De belangrijkste

eerste conclusies en inschattingen waren voorafgaand aan de quick scans:

Wonen: Het SB-gebied kent momenteel een sterke woonfunctie. Een versterking van

de woonfunctie sluit hier goed op aan. Daarnaast leveren woningen een positieve

bijdrage aan de omgeving en genereren ze substantiële grondopbrengsten. De functie

past ook binnen het beleid van de gemeente. In lijn met regionaal en provinciaal

beleid moet wel een daadwerkelijke behoefte worden aangetoond. De marktpotentie

voor met name meergezinswoningen lijkt echter beperkt.

Bedrijven: Binnen het SB-gebied zijn veel woningen aanwezig, waardoor alleen

kleinschalige en lichte bedrijvigheid mogelijk is. Bedrijven met veel

verkeersbewegingen en overlast zijn niet gewenst. Bedrijven (met een beperkte

milieuhinder) leveren een positieve bijdrage aan de omgeving en het dorp. Maar er is

in de gemeente en regio nog veel uitgeefbaar areaal aan bedrijventerrein en kantoren

beschikbaar, waardoor de marktpotentie beperkt is.

Detailhandel: Het winkelcentrum Gouweplein heeft prioriteit, toevoeging van

detailhandel op nieuwe locaties is niet wenselijk. Nieuwe ontwikkelingen op het

gebied van detailhandel mogen hiermee volgens het beleid niet concurreren.

Bovendien is er ook weinig marktruimte aanwezig. Binnen de detailhandel is met

name de deelfunctie ‘afhaalpunten’ interessant. Het SB-gebied heeft een centrale

locatie en is gelegen langs een belangrijke doorgangsroute. Bovendien concurreert

deze deelfunctie niet met het nieuwe winkelcentrum. Hoewel vestiging van

afhaalpunten in winkelcentra kan leiden tot combinatiebezoek. Daarnaast lijkt ook

volumineuze detailhandel hier kansrijk. Bij een nieuwe ontwikkeling boven de 1.000

m2 bvo is afstemming met de regio noodzakelijk.

Leisure: In het SB-gebied passen leisurefuncties qua ruimtelijke situering goed. Er is

een horecacluster aanwezig langs de Gouwe en dit biedt mogelijkheden voor

uitbreiding. Daarnaast zijn met name de deelfuncties sport en wellness kansrijk. Er is

in het verleden concrete interesse geweest voor de realisatie van een fitnesscentrum.

pagina 19

De leisurefuncties leveren een positieve bijdrage aan de omgeving. De deelfunctie

cultuur is niet kansrijk en/of gewenst, omdat Waddinxveen al beschikt over een

cultuurhuis waarmee voldoende wordt voorzien in de behoefte. De grondopbrengsten

van leisurefuncties zijn over het algemeen beperkt.

Maatschappelijke voorzieningen: de ontwikkeling van maatschappelijke

voorzieningen past goed binnen het beleid in Waddinxveen. In aansluiting op het

zorgcomplex Souburgh is het Passagegebied aangewezen als woonzorgzone. De

verpleegfunctie voor zwaar dementen in Souburgh komt over twee jaar te vervallen.

Er blijft wel een dagactiviteitencentrum en er bestaan plannen voor een nieuwe

invulling door de realisatie van 32 zorgwoningen. Waddinxveen heeft te maken met

een vergrijzing van de bevolking waardoor er naar verwachting voldoende

marktpotentie is. Maatschappelijke functies op het gebied van zorg en onderwijs

passen goed binnen het SB-gebied en zijn hier ook al aanwezig.

Tabel 2 Uitkomst MCA(++zeer kansrijk, +kansrijk, +/-neutraal, -niet kansrijk, -- - zeer onkansrijk)

Functie/criterium Ruimtelijke

situering

Markt-

Potentie

Grond-

opbrengsten

Bijdrage

dorp

Plan.-juridisch

(LDV)

Beleid

1. Wonen +/++ ++

+ ++ +/- +

Eengezins

Meergezins

+

--

2. Bedrijven +/- +

+/- + - +/-

Kleinschalig

Woon-werk

combinaties

Kantoorachtig

+/-

+

-

3. Detailhandel +/--

+/- +

+/-

XL supermarkt

Volumineuze

detailhandel Markt(hal)

Afhaalpunten ++

-

+

-

+

-

+

--

++

-

+/-

-

++

3. Leisure +/- - + +/- +/-

Entertainment

Cultuur

Sport ++

Wellness ++

Horeca ++

Verblijfsaccomodaties

Evenementen

+

--

+

++

++

+

+

+/-

--

++

+/-

+

-

+/-

4. Maatschappelijk +/++ ++ + -- + + ++

Zorg

Onderwijs

Welzijn

Bron: werksessie gemeente Waddinxveen en Bureau Stedelijke Planning

pagina 20

Op basis van de Multi Criteria Analyse is de conclusie dat de (deel)functies Wonen,

Afhaalpunten (detailhandel), Horeca, Sport en Wellness (Leisure) en Maatschappelijke

Voorzieningen de meest kansrijke functies zijn voor het SB-gebied. Voor deze functies

zijn Quick scans uitgevoerd voor de marktpotentie. De belangrijkste resultaten zijn

opgenomen in het volgende hoofdstuk.

pagina 21

4 Uitkomsten quick scans

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste resultaten weergegeven van de quick scans van

de markt voor woningen, maatschappelijke voorzieningen, horeca, sport en wellness

en afhaalpunten in het SB-gebied. De volledige onderzoeksresultaten zijn opgenomen

in de bijlagen.

4.1 Marktruimte wonen

Het SB-gebied kenmerkt zich door een mix aan functies, ligging aan het water,

dichtbij het station, nabij uitvalswegen en op korte afstand van het nieuwe

winkelcentrum Gouweplein. Daarbij komt dat dit gebied het historische hart is van

Waddinxveen met enkele cultuurhistorische monumenten. De combinatie van deze

elementen onderscheidt het SB-gebied van andere woonmilieus in Waddinxveen.

Daarmee spreekt het SB-gebied ook andere doelgroepen aan. Vanuit Waddinxveen

zelf: alleenstaanden, ouderen en jongeren die op zoek zijn naar een levendig

woonmilieu met een menging van wonen, werken, horeca en vrije tijdsfuncties op

een centraal gelegen en goed bereikbare locatie per auto en per trein.

Maar ook voor mensen van buiten Waddinxveen kan het SB-gebied een aantrekkelijke

optie zijn. Rustiger dan steden als Rotterdam en Den Haag, maar wel met een

levendig (centrum)stedelijk milieu. Daarmee kan het SB-gebied een belangrijke

bijdrage leveren aan de ambitie van de gemeente Waddinxveen om van buiten de

gemeente bewoners aan te trekken.

Ook voor ouderen, al dan niet met zorgbehoefte, kan het SB-gebied aantrekkelijk zijn.

Juist het historische karakter van deze plek is voor deze doelgroep interessant. In de

plannen voor het SB-gebied moet het historische karakter dan ook optimaal worden

versterkt en uitgenut (onder meer de Hefbrug, de Kerkweg-Oost en de kerk).

Marktkansen wonen voor het SB-gebied

Tot 2025 komen er in Waddinxveen 1.300 huishoudens1 bij. Dit betekent een

jaarlijkse behoefte van 130 woningen.

Rekening houdend met de voorkeur voor (centrum)stedelijk wonen van 60-70%

(WoOn, 2015) betekent dit dat er tot 2025 een behoefte bestaat aan 780 tot 910

woningen in een (centrum)stedelijk woonmilieu.

Het aanbod aan woningen (plannen en bestaande voorraad) in (centrum)stedelijke

woonmilieus in Waddinxveen bestaat uit 400 woningen (Gemeente Waddinxveen en

Funda).

Dit resulteert in een netto behoefte aan 380 tot 510 woningen in (centrum)stedelijke

woonmilieus in Waddinxveen.

Overigens verliep de afzet van de koopwoningen in Nieuw Centrum in eerste

instantie zeer moeizaam. Inmiddels loopt de verkoop beter en is in de eerste helft van

2016 ongeveer een woning per week verkocht. Voor het SB-gebied is het dan ook van

1Dit betreft een modelmatige benadering: de Primos-prognose 2016

pagina 22

belang de juiste productmarktcombinaties met een marktconforme prijsstelling aan

te bieden om zo deze behoefte ook daadwerkelijk te verzilveren. Hierbij dient

concurrentie met Nieuw Centrum zoveel mogelijk te worden voorkomen.

Vooral alleenstaanden en ouderen nemen in aantal toe. Dit zijn kansrijke

doelgroepen voor het SB-gebied. Daarnaast is van belang dat een groot deel van de

instroom in Waddinxveen bestaat uit (aankomende) gezinnen (CBS, 2016).

Jongeren en doorstromers vanuit Waddinxveen zijn ook interessant voor het SB-

gebied. Vooral de lager en middelbaar opgeleide jongeren kunnen met een

aantrekkelijk en betaalbaar woningaanbod verleid worden om in Waddinxveen te

blijven. Verder zijn er in Waddinxveen veel gezinnen waarvan de kinderen de deur

uit zijn. Het moment voor veel van deze ‘empty nesters’ om een verhuizing te

overwegen vanuit de grote grondgebonden koopwoning naar een meer centraal

gelegen plek.

Naar vrijesectorhuurwoningen is meer vraag dan aanbod. Dit kan alleen op goede

plekken en stelt hoge eisen aan de woning en de uitrusting daarvan.

Meer specifiek is een aantal kansen voor de invulling van het SB-gebied beschreven in

onderstaande tabel.

Tabel 3 Kansrijke woningproducten voor het SB-gebied

Woonproducten Doelgroep Segment Mogelijke prijs

Eg en Mg-

huurwoningen in de

vrije sector

Alleenstaanden,

Jongeren,

ouderen/empty

nesters

Huur € 710 - € 900 p.m.

Kluswoningen

(transformatie)

(Aankomende)

gezinnen,

jongeren,

alleenstaanden

Koop € 100.000 - € 150.000

Particulier

opdrachtgeverschap

(Aankomende)

gezinnen,

alleenstaanden

Koop € 200.000 - € 300.000

Grondgebonden

stadswoningen

(Aankomende)

gezinnen,

ouderen/empty-

nesters

Koop € 250.000 - € 300.000

Wonen aan het water (Aankomende)

gezinnen,

ouderen/empty-

nesters

Koop € 300.000 - € 350.000

Hofjeswoningen Ouderen/empty-

nesters

Koop/huur € 200.000 - € 250.000/ € 710 - €

900 p.m.

Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning

4.2 Marktruimte maatschappelijke voorzieningen

Waddinxveen is goed voorzien in maatschappelijke voorzieningen. Tot 2025 is er

slechts een beperkte ruimtevraag van 340 tot 400 m² als gevolg van de groei van de

bevolking. Hierbij gaat het vooral om een huisarts, tandartsen en fysiotherapie. Door

pagina 23

de mogelijke ontwikkeling van een multifunctioneel gezondheidscentrum met

woningen aan het Raadhuisplein zijn de uitbreidingsmogelijkheden voor

eerstelijnszorg nihil.

Zorg

Eerstelijnszorgvoorzieningen en begeleid wonen voor volwassenen en kinderen met

een verstandelijke beperking zijn minder kansrijk in het SB-gebied omdat mogelijk in

het voormalige postkantoor aan de Kerkweg-Oost, en mogelijk op de Roskam-locatie,

deze voorzieningen al worden ontwikkeld.

Voor het SB-gebied zal de additionele invulling op het gebied van zorg vooral moeten

worden gezocht in bijzondere projecten, die iets extra’s bieden. Een aantal kansrijke

opties voor het SB-gebied is in beeld gebracht en beschreven (Tabel 4). Deze

zorgvoorzieningen zijn nog niet in Waddinxveen aanwezig en kunnen zodoende een

waardevolle aanvulling vormen op het bestaande aanbod zorgen

woonzorgvoorzieningen. Overigens gaat het hier niet specifiek om nieuwbouw, deze

concepten kunnen ook in leegstaand vastgoed worden gerealiseerd.

Qua locatie van de kansrijke zorgvoorzieningen betreft zijn er twee logische opties:

nabij het huidige tehuis Souburgh aangezien er wellicht gebruik kan worden gemaakt

van (een deel van) het vastgoed van dit complex en het nabij gelegen NS-station voor

een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer zorgt. Een andere optie is nabij het

huidige gemeentehuis. Hier zou een gezondheidscentrum op de Roskam-locatie

worden ontwikkeld en zou zo een zorgcluster kunnen ontstaan.

Mocht Zorgpartner of een andere aanbieder van verpleeghuiszorg voldoende

mogelijkheden zien in een relatief kleinschalig verpleeghuis, dan is het SB-gebied in

principe geschikt. De bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer is goed.

Per verpleegplaats is de benodigde ruimte in totaal ca. 60 m² bvo. Voor een locatie

met 30 bedden komt dit neer op ca. 1.800 m² bvo.

Tabel 4 Overzicht kansrijke maatschappelijke voorzieningen voor het SB-gebied

Concept Doelgroep Mogelijke

samenwerkings-

partners

Programma

Combinatie van verpleeghuis

met beschermd wonen voor

(oudere) verstandelijk

gehandicapten en reguliere

huurappartementen (sociale

huur of vrije sector) voor

ouderen, evt. met zorgwinkel.

Dementerenden,

verstandelijk

gehandicapten,

gezonde

ouderen (65-

plus)

Woningcorporatie

en/of

projectontwikkela

ar

Ca. 30

verpleegplekken

10-20 plekken voor

verstandelijk

beperkten

10+ appartementen

gezonde ouderen

All-inclusive pension ter

vervanging van klassieke

verzorgingshuisplekken, evt. met

zorgwinkel

Alternatief: luxer particulier

woonzorgcentrum, grotere

wooneenheden, luxere service,

kleinschaliger, hogere kwaliteit

en uitstraling gebouw

75- of 80-

plussers,

alleenstaanden,

rond of onder

modaal

inkomen

75- of 80-

plussers,

bovenmodaal

inkomen

Zorgorganisatie(s)

Organisatie voor

particuliere

woonzorgcentra

(bijv. Domus

Magnus, Riant

Verzorgd Wonen,

ECR)

Ca. 60 plekken (25-45

m²)

Ca. 15-30

appartementen (50-

120 m²)

pagina 24

Sociaal-cultureel centrum in

beheer van

vrijwilligersorganisatie(s)

Geen specifieke

leeftijdsgroepen,

wel focus op

ouderen (65+) en

jongeren (20-)

Vrijwilligers-

organisatie(s) voor

beheer,

maatschappelijke

organisaties voor

huur van ruimten,

jongerenwerk

Gemeentehuis

Bron Bureau Stedelijke Planning

Onderwijs

Het Coenecoop College heeft momenteel geen concrete plannen voor nieuwbouw

maar een renovatie van het huidige pand of nieuwbouw wordt wel overwogen.

Mochten het Coenecoop College en gemeente toch besluiten tot nieuwbouw dan is

SB-gebied een geschikte locatie. Vooral vanwege de aanwezigheid van het NS-station.

Vervangende nieuwbouw voor ca. 950 leerlingen zou dan ca. 5.000 m² bvo groot

moeten zijn. Alleen in het Passage-deelgebied van het SB-gebied lijkt ruimte voor

dergelijke grootschalige nieuwbouw.

Een school vergroot de levendigheid van het gebied. Nadeel is dat er ’s avonds

nauwelijks een bezoekersstroom op gang wordt gebracht en dat de sociale veiligheid

van de directe omgeving in de avonduren een probleem kan worden, afhankelijk van

de (te realiseren) aangrenzende voorzieningen.

Voordeel is dat de locatie dichtbij het NS-station Waddinxveen het mogelijk maakt

om eventueel leerlingen van elders aan te trekken en een locatie in SB-gebied is wat

centraler gelegen dan de huidige plek en is dus beter bereikbaar voor veel leerlingen,

zeker die uit Boskoop, dan de huidige locatie.

Kinderopvang

Ondanks het relatief hoge vruchtbaarheidscijfer in Waddinxveen, is er sprake van een

autonome ontwikkeling van ontgroening. Het aantal kinderen in de leeftijd 0 tot 10

jaar zal tot 2025 stabiel blijven, het aantal kinderen in de leeftijd 10 tot 20 jaar zal tot

2025 met ca. 600 afnemen (Primos prognose, 2015). Park Triangel zal de komende tien

jaar extra gezinnen trekken waardoor deze afname waarschijnlijk lager uit zal vallen.

Ten westen van de nieuwe buurt Parkzoom van Park Triangel zijn een basisschool en

een kinderdagverblijf voorzien (realisatie niet eerder dan 2019). Behalve in Park

Triangel is er verder geen behoefte aan verdere uitbreiding van de capaciteit van

scholen of kinderopvangvoorzieningen – kinderdagverblijven, peuterspeelzaal en

buitenschoolse opvang. Dergelijke voorzieningen in het SB-gebied zijn dus niet

kansrijk.

4.3 Marktruimte horeca

De horeca in Waddinxveen bedient inwoners uit en bezoekers aan Waddinxveen. Het

inwoneraantal groeit. Er liggen kansen in het toeristisch-recreatieve potentieel. De

ligging in het Groene Hart, het fietsenknooppuntennetwerk en De Staande Mastroute

kunnen beter benut worden. Dit kan als Waddinxveen vaker een vertrek- of eindpunt

of logische tussenstop vormt van een recreatief bezoek aan het Groene Hart.

pagina 25

Er is ruimte voor acht nieuwe horecazaken in Waddinxveen. Momenteel is ruim een

derde van het horeca-aanbod in Waddinxveen in of tegen het plangebied gevestigd.

Om een aantrekkelijk horecacluster te bieden voor zowel inwoners als toeristen, zal

de helft van de uitbreidingsruimte in Waddinxveen in het plangebied geprojecteerd

moeten worden. Dat betekent dat er ruimte is voor circa vier horecazaken in het SB-

gebied.

Typen horeca

In onderstaande tabel is beoordeeld welk type horeca het meest kansrijk is op basis

van de locatie, marktpotentie, impuls voor de ruimtelijke economie, en

complementariteit (Horeca DNA, 2013). Dit leidt tot de volgende conclusies:

De drankensector is sterk ondervertegenwoordigd in Waddinxveen en daarnaast ook

nog eens vrij eenzijdig (de helft betreft horeca bij een sportaccommodatie). Hier zijn

vooral kansen voor een café/bar.

Fastservice heeft vooral een buurt/wijkverzorgende functie die in het SB-gebied

vergroot wordt door de bouw van woningen.

Een restaurant is mogelijk mits het type en concept aanvullend is op het huidige

aanbod het type café-restaurant is bijvoorbeeld weinig aanwezig in Waddinxveen.

Hotel: Waddinxveen heeft momenteel één hotel-café-restaurant en die ligt op de

grens van het plangebied. Waddinxveen heeft naar verwachting te weinig trekkracht

voor twee hotels.

Tabel 5 Beoordeling meest kansrijke horecavoorzieningen

Horecasector Functie

Gesc

hik

theid

loca

tie

Mark

tpo

ten

tie

Imp

uls

ruim

teli

jk-e

con

.

stru

ctu

ur

Un

icit

eit

/

com

ple

mata

rite

it

Ein

do

ord

eel

Dranken Ondersteunend/Subtrekker ++ + + ++ +/++

Fastservice Ondersteunend 0/+ 0 0/+ 0 0/+

Restaurant Subtrekker ++ + ++ ++ ++

Hotel (Sub)trekker 0/+ 0/+ + + 0/+

Perspectief:

0 = ongunstig 0/+ = gering + = redelijk +/++ = gunstig ++ = zeer gunstig

4.4 Marktruimte afhaalpunten

De quick scan voor afhaalpunten leidt tot de volgende conclusies:

Waddinxveen heeft met 26.000 inwoners een vrij dun potentieel voor afhaalpunten.

In Waddinxveen is een breed aanbod van verschillende bezorgdiensten met

afhaalpunten bij bestaande winkels gevestigd. Daarnaast functioneren veel solitaire

afhaalpunten in Nederland niet optimaal.

De locatie van het plangebied is suboptimaal, weliswaar nabij de doorgaande

provinciale weg N207 gelegen en aan de belangrijkste toegangsweg naar

pagina 26

Waddinxveen, maar niet nabij de snelweg. Ook de hefbrug vormt een barrière. Een

mogelijk alternatief is een locatie aan de oostzijde van De Gouwe, eventueel meer in

het zuiden van Waddinxveen (richting de snelweg). Op een dergelijk plek kunnen ook

inwoners van Boskoop en Gouda verzorgd worden.

Het potentieel in Waddinxveen alleen en deze locatie lenen zich niet voor een solitair

afhaalpunt dat niet gekoppeld is aan een winkel.

4.5 Marktruimte fitness en wellness

De quick scan naar de mogelijkheden voor fitness en wellness leidt tot de volgende

conclusies:

Fitness en Wellness verheugen zich in een toenemende belangstelling.

Waddinxveen is kwantitatief en kwalitatief goed voorzien van fitnesscentra,

zonnebanken en yogastudio’s. Door de recente groei in het fitnessaanbod ligt het niet

voor de hand daar nog een extra centrum aan toe te voegen.

In de regio is er behoefte aan extra wellnesscentra (met sauna als hoofdactiviteit). De

keuze voor een saunacomplex op deze locatie in Waddinxveen ligt echter niet voor de

hand. Het direct potentieel is dun en de locatie heeft geen specifieke kwaliteiten

(bijvoorbeeld ligging in buitengebied).

pagina 27

5 Ruimtelijk-functionele vertaling: levendige wijk aan de

Gouwe

Op basis van de conclusies van de marktanalyse in hoofdstuk 4 is in dit hoofdstuk op

hoofdlijnen een ruimtelijk-functionele vertaling gemaakt naar het SB-gebied. Tevens

worden een aantal bouwstenen aangereikt die het gebied kunnen versterken. Deze

zijn gebaseerd op locatiekenmerken, de marktkansen, referentieprojecten en de

expertise van Bureau Stedelijke Planning met gebiedsontwikkeling.

Uit de multicriteria-analyse en de quick scans is gebleken dat er in het SB-gebied met

name kansen liggen voor het versterken van de woonfunctie. Daarnaast zijn er nog

mogelijkheden om in beperkte mate de zorgvoorzieningen en de horecafunctie te

versterken. Ook de ontwikkeling van een fitnesscentrum behoort tot de

mogelijkheden. Deze functies dienen elkaar waar mogelijk te versterken. Hiertoe

bestaan diverse mogelijkheden:

Horeca vergroot de levendigheid van een gebied. Dit is bevorderlijk voor een

(centrum)stedelijk woonklimaat zolang er geen sprake is van teveel overlast.

Vooral nu ouderen gestimuleerd worden zolang mogelijk zelfstandig te blijven

wonen, is het van belang dat deze woningen zo dicht mogelijk, en bij voorkeur op

rollatorafstand, van de zorgvoorzieningen zijn gesitueerd.

Een fitnesscentrum zorgt voor levendigheid in de avonduren en kan prima

gecombineerd worden met woningen, zorg en horeca mits parkeeroverlast wordt

voorkomen. Aangezien ouderen in toenemende mate gebruik maken van

fitnessvoorzieningen is deze functie tevens een aanvulling op de zorgvoorzieningen.

Figuur 9 Ruimtelijk-functionele vertaling SB-gebied

Bron: Bing Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

5.1 Wonen en horeca aan het water

De ligging van het SB-gebied aan de Gouwe kan beter benut worden voor

woningbouw in combinatie met horecavoorzieningen. Hierdoor krijgt Waddinxveen

pagina 28

meer gezicht krijgt aan het water en krijgt de ligging aan de Gouwe meerwaarde voor

het SB-gebied.

Hefbrug/de Gouwe hét concentratiepunt voor horeca

Omdat horeca veelal ondersteunend is aan andere functies en de ambiance een

belangrijke rol speelt, is horeca voornamelijk kansrijk op de volgende soorten

locaties:

In combinatie met winkels of leisurevoorzieningen.

In combinatie met cultuurhistorisch of industrieel erfgoed.

Attractieve buitenlocatie, bijvoorbeeld aan het water.

Het horecacluster langs de Gouwe, rondom de hefbrug (Nesse, Zuidkade) is nu al het

belangrijkste horecacluster in Waddinxveen. Kwaliteiten zijn:

De ligging aan het water, de Gouwe.

De ligging aan de hefbrug en nabij andere monumentale panden.

Beide kwaliteiten zouden in onze optiek nog sterker kunnen worden benut door:

De hefbrug als attractie: verlichting, versiering, rondleiding, infopaneel, uitkijkpunt.

Mogelijkheid om te flaneren langs het water, aantrekkelijke looproutes vanaf de

parkeerterreinen en de Kerkweg-Oost en zo mogelijk een rondje waarbij ook andere

iconen (onder meer de kerk) worden aangedaan.

Meer mogelijkheden voor terrassen. Let op: de Gouwe ligt oostelijk en terras alhier

heeft in de middag geen zon.

Een expliciete keuze voor een versterking van horeca op deze locatie betekent ook dat

terughoudend wordt omgegaan met horeca-ontwikkeling elders.

Horecavoorzieningen dragen bij aan een succesvolle gebiedsontwikkeling:

Ze verlevendigen het gebied en dragen bij aan het woongenot en de sociale cohesie.

Nieuwe bewoners voelen zich hierdoor eerder thuis.

Bewoners (en bedrijven of instellingen) laten hun vestigingsplaatskeuze mede

afhangen van de attractiviteit van het voorzieningenniveau.

Tot slot, een attractief voorzieningenniveau leidt tot hogere afzetsnelheden en prijzen

voor woningen en bedrijvigheid.2

Kwantitatieve en kwalitatieve versterking horeca plangebied

We gaan er vanuit dat de behoefte aan horeca gelijke trend houdt met de groei van

het potentieel. Het horecacluster langs de Gouwe, rondom de hefbrug (Nesse,

Zuidkade) is het belangrijkste cluster in Waddinxveen. Kwaliteiten zijn de ligging aan

het water (de Gouwe) en de hefbrug. We stellen voor de helft van de

uitbreidingsruimte toe te wijzen aan het plangebied, dus twee tot drie

horecagelegenheden bestaande uit een (combinatie van) een café, een restaurant en

een fastfoodservice. Bij een voorspoedige ontwikkeling van de bevolking kan dit

aantal mogelijk verdubbelen.

2 Zie hiervoor onder meer NVM Leisuremarktonderzoek, Bureau Stedelijke Planning, 2009.

pagina 29

5.2 Versterken van het historische karakter

Het SB-gebied is een van de drie historische kernen van Waddinxveen. In het gebied

bevinden zich ook drie Rijksmonumenten: de hervormde Brugkerk, het voormalig

gemeentehuis aan de Zuidkade en de Hefbrug. De Kerkweg-Oost is ook een

historische verbindingsweg. In het gebied zijn daarnaast nog enkele historische

panden gesitueerd.

Gezien het historische karakter en de meerwaarde die dit biedt voor de beleving van

het gebied is het van belang om in de toekomstige ontwikkeling van het SB-gebied

het historische karakter waar mogelijk te versterken. Dit dient zijn weerslag te

krijgen:

Rond de hefbrug uit 1936 langs de Gouwe door versterking van het horecacluster en

de aanleg van een aantrekkelijke openbare ruimte met terras en

flaneermogelijkheden. Ook het historische pand dat in 1910 is verbouwd tot

gemeentehuis heeft een belangrijke functie voor dit gebied.

In en rond de Kerkweg-Oost.

Het huidige gemeentehuis.

Versterken historische karakter Kerkweg-Oost

De toekomstige bebouwing langs de Kerkweg-Oost dient bij voorkeur het historische

karakter van deze dorpsstraat te versterken. Dit kan gestalte krijgen door hier

woningen te ontwikkelen met een monumentale uitstraling, bijvoorbeeld door

middel van particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast dient de openbare ruimte een

aantrekkelijk karakter te krijgen. Bijvoorbeeld door middel van bomen, ruime

fietspaden en trottoirs en maatregelen om de snelheid van het gemotoriseerde

verkeer te beperken.

Vooral met de directe omgeving rond de hervormde Brugkerk dient zeer zorgvuldig

tot ontwikkeling te komen waarbij het aangezicht van deze historische kerk wordt

geoptimaliseerd. Ook de zichtlijnen vanuit andere delen in het gebied zijn hier

belangrijk.

Huidige gemeentehuis

Het huidige gemeentehuis is geen monument maar wel een bijzonder gebouw uit de

naoorlogse periode. Bij voorkeur dient dit pand als ‘ikoon’ gehandhaafd te blijven en

na het vertrek van de gemeentelijke organisatie een andere functie te krijgen. Door

middel van verbetering van de uitstraling van het pand en de aanleg van een

aantrekkelijke openbare ruimte rond dit gebouw kan het een belangrijke rol spelen

voor de toekomstige uitstraling in dit gebied.

Een van de mogelijkheden is om het vrijkomende pand aan het Raadhuisplein om te

bouwen tot starterswoningen of zorgappartementen. Daarnaast kan het pand worden

ingericht als sociaal-cultureel centrum dat door (een) daartoe opgerichte

vrijwilligersorganisatie(s) in beheer wordt genomen.

Een voorbeeld is het Stadshuus in Lochem dat recentelijk van start is gegaan met het

kulturhus-concept3 als inspiratiebron. Het betreft het voormalige gemeentekantoor

aan de Markt dat de komende 3 jaar door de gemeente feitelijk kosteloos wordt

3 Een bekend voorbeeld in Nederland is Dok Zuid in Apeldoorn waar een bibliotheek, wijkcentrum, Centrum voor Jeugd en

Gezin, wijkraad, scholen en kinderopvang zijn gevestigd onder één dak.

pagina 30

verhuurd aan Vereniging Het Stadshuus die voor het beheer van het gebouw sterk

leunt op vrijwilligers (Figuur 10) .4

Het pand biedt huisvesting aan diverse welzijnsstichtingen en

vrijwilligersorganisaties als de Kledingbank en het Repair Café en biedt verschillende

ruimtes5 voor exposities, lezingen, vergaderingen, presentaties, cursussen, schilder-,

dans- en yogalessen, evenals kleinschalige kantoorruimte en spreekkamers. De

centrale ruimte is de huiskamer waar bewoners elkaar ontmoeten en gezamenlijk wat

kunnen eten en drinken. Laagdrempeligheid en toegankelijkheid staan centraal:

mensen kunnen overdag op ieder moment van de dag binnen lopen.

Het centrum kan zich onderscheiden van Cultuurhuys de Kroon in de zin dat het

wordt beheerd en georganiseerd door (een) vrijwilligersorganisatie(s), meer

kleinschalige ruimten voor verhuur kan aanbieden en het een ‘huiskamer’ huisvest

waar bewoners ongedwongen kunnen binnenlopen. Het centrum zal dan ook niet

concurreren met Cultuurhuys de Kroon.

De locatie van een dergelijk sociaal-cultureel centrum direct tegenover het eventuele

nieuwe gezondheidscentrum kan van het Raadhuisplein een voorzieningencluster

maken. De bezoekers aan het gebied kunnen eenvoudig bij beide centra binnenlopen:

de twee centra versterken elkaar op die manier en het gebied als geheel wordt er

levendiger door. De ruimtelijke en functionele samenhang van dit deel van het SB-

gebied wordt door een dergelijke clustering van maatschappelijke voorzieningen

versterkt.

Een concept als het Stadshuus sluit aan bij de doelstelling van de gemeente om

accommodaties voor maatschappelijke voorzieningen intensiever en efficiënter te

gebruiken, met name door ruimten multifunctioneel in te zetten.

Onderdeel van het plan kunnen betaalbare starters- of seniorenappartementen zijn

waar in Waddinxveen behoefte aan is. Deze appartementen zouden overigens ook

goed passen in de Passage.

Figuur 10 Impressie Stadshuus aan de Markt in Lochem

4 Private fondsen van ondernemingen, contributies van leden van de Vereniging Stadshuus, subsidie van provincie

Gelderland en huurinkomsten maken het concept financieel mogelijk. 5 In totaal ca. 350 m² aan ruimten voor incidentele verhuur

pagina 31

5.3 Naar een aantrekkelijke en gedifferentieerde woonwijk

De huidige hoofdfunctie van het SB-gebied is wonen. In de toekomst dient deze

functie versterkt te worden in het gehele gebied. Het woonmilieu is bij voorkeur

gericht op (centrum)stedelijk wonen. Zoals in hoofdstuk 4 is aangegeven gaat hierbij

de voorkeur uit naar eg- en mg-huurwoningen, particulier opdrachtgeverschap,

stadswoningen, woningen aan het water en hofjeswoningen. Kleinschaligheid speelt

hierbij een belangrijke rol. Voor doelgroepen en prijsniveaus zie paragraaf 4.1.

Vrije sectorhuurwoningen

Aan vrijesectorhuurwoningen bestaat steeds meer behoefte. Niet alleen voor

tweeverdieners en ouderen, maar ook voor (aankomende) gezinnen. Door tijdelijke

arbeidscontracten, moeilijkere financiering is voor deze groep vrijesectorhuur een

aantrekkelijker alternatief geworden. Daar komt bij dat de zogenaamde

middeninkomens op de woningmarkt tussen wal en schip vallen. Te rijk voor sociale

huur en te weinig geld om een koopwoning te financieren. In Het SB-gebied kan hier

op goede locaties water in worden voorzien. De snelle verhuur van woningen in het

nabijgelegen nieuwe centrum is een teken dat er behoefte bestaat aan huurwoningen

op centrumlocaties in Waddinxveen.

Particulier opdrachtgeverschap

De locatie leent zich bij uitstek voor particulier opdrachtgeverschap om zo optimale

keuzevrijheid voor de consument te bieden. En tegelijkertijd een gevarieerd beeld te

laten ontstaan van grondgebonden stadswoningen. Het is aan te bevelen ruimte te

bieden voor werken aan huis, hetzij als ZZP’er of voor kleine ambachten en diensten

die bijdragen aan de levendigheid. Particulier opdrachtgeverschap kan ingezet

worden voor transformatie van bestaande woningen en nieuwbouw. Een bijzondere

vorm van particulier opdrachtgeverschap is de kluswoning. Dit is interessant voor

handige mensen die betaalbaar een woning willen verwerven.

Figuur 11 Impressie particulier opdrachtgeverschap


Tot slot is van belang aandacht te besteden aan de bestaande woningvoorraad. Waar

mogelijk dient het opknappen van de slechtere delen te worden gestimuleerd met

een gericht programma.

pagina 32

5.4 Combineren van wonen en zorg

In de omgeving van het huidige gemeentehuis of in het Passagegebied nabij Souburgh

kan versterking van de zorgfunctie plaatsvinden. Hiervoor bestaan de volgende

mogelijkheden:

All-inclusive zorg: verzorgingshuis nieuwe stijl.

Een modern alternatief voor een klassiek verzorgingshuis als Souburgh is het

zogeheten all-inclusive pension: ouderen wonen in onzelfstandige eenheden van

tussen de 25 en 45 m² in een voormalig verzorgingshuis of vergelijkbare setting met

collectieve ruimten en maaltijdvoorziening en betalen zelf huur (indicatie

maandhuur: 500 euro) voor hun woning en een aparte bijdrage voor afgenomen

diensten (maaltijden, schoonmaak, huismeester, was) en zorg.

Dit concept blijkt rendabel en succesvol te zijn indien het vastgoed grotendeels is

afgeschreven en er geen ingrijpende verbouwing nodig is, de locatie in het centrum

van de plaats ligt, de minimale grootte 60 cliënten is en de organisatie in staat is een

24-uurs oproepdienst en dagactiviteiten aan te bieden6. Het SB-gebied voldoet aan het

locatiecriterium.

Aangezien Waddinxveen na de sluiting van Souburgh in 2018 helemaal geen

verzorgingshuis of soortgelijke voorziening kent is er geen sprake van concurrerend

lokaal aanbod.

Marktonderzoek laat zien dat ca. 20% van de ouderen in Nederland positief is over het

concept, met name 80-plussers, alleenstaanden en mensen met een koopkracht van

modaal of beneden modaal (alleen AOW of met klein aanvullend pensioen).7

Figuur 12 All-inclusive pension, locatie Odendael van BrabantZorg in Sint-Oedenrode

Particuliere luxe woonzorgappartementen

Een alternatief zijn particuliere luxe woonzorgappartementen waarbij de opzet lijkt

op het sobere all-inclusive pension maar met ruimere wooneenheden. Ook de service

en comfort zijn veel luxer (indicatie maandhuur: vanaf 1500 euro). Dergelijke centra

zijn vaak gevestigd in (verbouwde) monumentale panden. Andere belangrijke

voorwaarden zijn rust en een mooi uitzicht. Nieuwbouw is ook mogelijk, maar de

kwaliteit en uitstraling van de accommodatie zijn in dit hogere segment essentieel.

Binnen het SB-gebied lenen maar enkele plekken zich voor luxe

6 Platform31 en Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (2015) 7 Platform31 (2014)

pagina 33

woonzorgappartementen zoals het oude raadhuis of een plek met uitzicht op het

water. Dit is echter wel afhankelijk van in hoeverre er ook horeca nabij de locatie

wordt gerealiseerd. Dit komt de rust niet ten goede. Het topsegment luxe

woonzorgappertementen is in het SB-gebied niet haalbaar.

Combinatie van verpleegplekken met andere zorgwoningen

Steeds vaker worden (nieuwe) kleinschalige verpleeglocaties gecombineerd met

begeleid wonen voor oudere verstandelijk gehandicapten en/of reguliere sociale

huurwoningen voor relatief gezonde ouderen die eventueel thuiszorg ontvangen.

In het Eltheto-complex in Rijssen is deze combinatie recentelijk gerealiseerd in de

vorm van een ‘woonzorgplein’: een cluster van gebouwen met elk een eigen

zorgdoelgroep (Figuur 13) 8.

Een ander referentieproject is gebouw De Koekoek in Veenendaal: de eerste drie

verdiepingen bevatten studio’s voor dementerenden in woongroepen en de bovenste

twee verdiepingen reguliere sociale huurwoningen voor ouderen. 9

Een dergelijke combinatie met in ieder geval verpleegplekken voor dementerenden

zou op de huidige Souburgh-locatie of in het SB-gebied gerealiseerd kunnen worden,

eventueel met andere zorggerelateerde voorzieningen in de plint zoals een

zorgwinkel. 10

Aangezien Waddinxveen na de sluiting van Souburgh (in 2018) helemaal geen

verpleeghuis of soortgelijke voorziening kent is er geen sprake van concurrerend

lokaal aanbod.

Figuur 13 Nieuwbouw verpleeglocatie Eltheto van zorgorganisatie Carintreggeland in Rijssen

8 Met onder andere een nieuwe locatie met 32 verpleegplekken verdeeld over 4 woongroepen voor dementerenden

aangeboden door Carintreggeland, 36 sociale huurappartementen voor relatief gezonde ouderen aangeboden door

corporatie Goede Woning en begeleid wonen voor 34 oudere verstandelijk gehandicapten aangeboden door Philadelphia. 9 De plaatsen voor dementerenden worden aangeboden door zorgorganisatie QuaRijn, de sociale huurappartementen door

woningcorporatie Patrimonium. 10 Waarbij het assortiment (te koop en/of te huur) bestaat uit bijvoorbeeld rollators, rolstoelen, douchestoelen,

seniorenbedden, sta-op-stoelen, hometrainers, bloeddrukmeters, elastische kousen en borstkolven.

pagina 34

6 Aanbevelingen vervolgproces

Als basis voor de (her)ontwikkeling van het SB-gebied bevelen wij aan het volgende

proces te volgen:

Uitwerken ruimtelijk-functionele analyse

Op basis van de onderzoeksresultaten in voorliggende rapportage dient een

uitwerking plaats te vinden wat voor functies in welke deelgebieden (her)ontwikkeld

kunnen worden. Deze analyse vindt plaats binnen het kader van de fysieke

mogelijkheden zoals infrastructuur, ondergrondse leidingen,

eigendomsverhoudingen, kwaliteit en bouwjaar huidige opstallen, cultureel erfgoed

et cetera. Ook de financiële haalbaarheid wordt hier globaal bij betrokken.

Uitwerken quick scans naar marktonderzoeken

Gezien de uitkomsten van de Quick Scans lijken met name de functies wonen, zorg

en horeca kansrijk voor het SB-gebied. Als input voor de ruimtelijk-functionele

analyse bevelen wij aan om voor deze functies een verdiepingsslag te maken in de

vorm van marktonderzoeken. Dit biedt bovendien het voordeel dat het toekomstige

programma optimaal wordt afgestemd op de wensen en eisen van de toekomstige

eindgebruikers. De marktonderzoeken kunnen gecombineerd worden met de

verplichte actuele regionale behoefteraming in het kader van de Ladder voor

Duurzame Verstedelijking.

Opstellen Nota van Uitgangspunten

Op basis van de ruimtelijk-functionele analyse en de marktonderzoeken komt

vervolgens het definitieve functionele programma tot stand. Daarnaast dienen de

stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de (her)ontwikkeling van de verschillende

deelgebieden geformuleerd te worden. Op basis hiervan komt de grondexploitatie tot

stand. Deze producten vormen tezamen de nota van uitgangspunten die de basis is

voor de Ontwikkelingsvisie.

pagina 35

7 Bijlage: quick scan wonen

Aan de hand van een quick scan zijn de kansen voor wonen in het SB-gebied in beeld

gebracht. Achtereenvolgens komen aan bod: de afbakening van het onderzoeksgebied

(6.1), de vraag naar woningen (6.2), het aanbod (6.3), het toekomstige aanbod (6.4), de

marktruimte voor woningen in het SB-gebied (6.5) en kansrijke doelgroepen en

woningproducten (6.6).


De gemeente wil met een passend woningaanbod voorzien in de lokale en regionale

woningbehoefte. Dat betekent dat wordt gestreefd naar de bouw van geschikte

woningen voor inwoners van binnen en buiten Waddinxveen, passend in de zin van

ligging, type, grootte en prijs. Hoewel marktontwikkelingen hierin een belangrijke

sturende rol hebben, zet de gemeente in op een positieve bijdrage hieraan.

Belangrijke trends

Nederland verstedelijkt in rap tempo. Door de aanwezigheid van werkgelegenheid en

voorzieningen winnen de steden aan populariteit ten opzichte van de perifeer gelegen

delen van Nederland. Vooral de Randstad heeft een grote aantrekkingskracht maar

ook in de overige delen van het land groeien de regionale centra harder dan de

omringende dorpen en kleinere steden.

Nederland vergrijst. Het aantal 65-plussers neemt tot 2025 met 26% toe naar circa 3,8

miljoen. De generatie babyboomers die nu oud wordt heeft sterk afwijkende

woonwensen ten opzichte van eerdere generaties.

Door verdergaande individualisering verschuift de vraag van eengezinswoningen naar

meergezinswoningen en is er een toenemende vraag naar woningen in

(hoog)stedelijke woonmilieus. De druk op de woningmarkt is het grootst in de

huursector. Woonconsumenten kiezen vaker voor flexibiliteit in de leefsituatie. In

tijden van tijdelijke arbeidscontracten is het voor hen van belang gemakkelijk te

kunnen verhuizen.


De begrenzing van het onderzoeksgebied voor deze quick scan is gebaseerd op het

functioneren van de regionale woningmarkt en vastgesteld met behulp van de

verhuisbewegingen11. Het primaire onderzoeksgebied betreft de gemeente

Waddinxveen. De gemeenten Gouda, Alphen aan den Rijn en Zuidplas vormen het

secundaire onderzoeksgebied (Figuur 14). Van alle gemeenten in de directe omgeving

heeft Waddinxveen met deze gemeenten de grootste verhuisrelaties. Bijna de helft

van de vestigers in Waddinxveen is afkomstig uit het secundaire onderzoeksgebied.

Vooral met de gemeente Gouda heeft Waddinxveen een zeer sterke verhuisrelatie,

meer dan 20% van de instroom in Waddinxveen is afkomstig uit Gouda. Daarnaast

kent Waddinxveen een behoorlijke instroom uit Rotterdam en Den Haag (ca. 10% van

de instroom). De verhuisrelatie met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is zeer beperkt

en behoort daarom niet tot het onderzoeksgebied.

11 CBS Statline, som over de periode 2005-2014

pagina 36

Figuur 14 Afbakening primair en secundair onderzoeksgebied

Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijk Planning


In dit hoofdstuk is de vraagzijde van de woningmarkt in beeld gebracht: de

huishoudensprognose, ontwikkeling van de samenstelling van de bevolking, migratie

en inkomen. Daarnaast is de kwalitatieve woningvraag in beeld gebracht op basis van

woonwensenonderzoeken.

Huishoudensprognose: bovengemiddelde groei

Volgens de Primos-prognose12 groeit het aantal huishoudens in de gehele

woningmarktregio met ca. 9.300 (Tabel 6).De huishoudensgroei in de

woningmarktregio is met ca. 12% hoger dan de groei in Nederland als geheel (7%).

In Waddinxveen zelf stijgt het aantal huishoudens de komende tien jaar met 1.300,

een procentuele stijging van 9,5% die ook boven het landelijk gemiddelde uit gaat.

Vooral het aantal alleenstaanden stijgt sterk. Het aantal samenwonenden (met en

zonder kinderen) blijft nagenoeg stabiel, hun aandeel daalt wel (Figuur 15).

Tabel 6 Ontwikkeling aantal huishoudens in de woningmarktregio (2015 - 2025)

Aantal huishoudens 2015 Ontwikkeling 2015 - 2025

Waddinxveen 10.719 1.276

Alphen aan den Rijn 45.747 3.544

Gouda 31.619 2.146

Zuidplas 16.531 2.330

Bron: Primos (2016)

12Primos-prognose, 2016

pagina 37

Figuur 15 Prognose huishoudenstypes Waddinxveen (2015 - 2025)

Bron: Primos (2015)

Leeftijdsopbouw: veel gezinnen, sterke vergrijzing op komst

De leeftijdsopbouw van Waddinxveen komt sterk overeen met de leeftijdsopbouw in

Nederland als geheel. De leeftijdscategorieën 60 tot 80 jaar en 80 jaar en ouder zullen

in de komende 10 jaar sterk toenemen in Waddinxveen (een groei van respectievelijk

18% en 31%). Ook de groep tussen de 20 en 40 jaar zal toenemen in deze periode. De

leeftijdsgroepen tussen de 0 en 20 jaar en tussen de 40 en 60 zullen afnemen (Figuur

18).

Waddinxveen heeft een grote aantrekkingskracht op jonge gezinnen: het

migratiesaldo is positief in de leeftijdscategorieën van 0-10 jaar en 25-50 jaar. Vooral

in de groep tussen de 30 en 40 is sprake van een sterke netto instroom. Daarbuiten is

er in alle categorieën sprake van een netto uitstroom. Dit komt onder meer doordat

veel jongeren de gemeente Waddinxveen verlaten om te studeren (Figuur 16).

Sinds 2005 is er sprake van een toename van het aantal instromers in de gemeente.

Vooral in 2013 lag dit aantal erg hoog, met veel verhuizers uit Gouda (Figuur 17).

De stijgende lijn is ook zichtbaar in het migratiesaldo. Het migratiesaldo in de

Waddinxveen was in de periode 2000 - 2012 negatief. Sinds 2008 is echter sprake van

een afname van het migratietekort en in 2013 en 2014 was sprake van een

migratieoverschot (Figuur 19).

De gemeente Waddinxveen is relatief welvarend. Het gemiddelde inkomen van een

huishouden in Waddinxveen ligt met € 37.500 ca. 12% hoger dan landelijk (€ 33.600).

Figuur 16 Binnenlands migratiesaldo per

leeftijdscategorie (2010 - 2014)

Figuur 17 Jaarlijkse instroom in Waddinxveen (2005

- 2014)

Bron: CBS (2016) Bron: CBS (2016)

pagina 38

Figuur 18 Ontwikkeling leeftijdsopbouw

Waddinxveen (2015 - 2025)

Figuur 19 Ontwikkeling migratiesaldo Waddinxveen

type (2000 - 2014)

Bron: CBS (2016) Bron: CBS (2016)

Woonwensen

De kwalitatieve vraag naar woningen is in beeld gebracht voor de gehele

woningmarktregio:

De vraag is voor het grootste deel (67%) gericht op (centrum)stedelijke woonmilieus

(zoals het SB-gebied).

De eg-koopwoningen zijn vooral gewenst in het goedkope en middeldure segment tot

€ 350.000.

De voorkeur voor huur is iets groter dan koop en de voorkeur voor eg-woningen iets

groter dan mg-woningen.

Ca. 7-12% van de verhuisgeneigden in en naar de woningmarktregio wenst een

huurwoning in de vrije sector.

Tabel 7 Woonwensen verhuisgeneigden in en naar de woningmarkregio

Woonmilieu % Woningtype % Segment % Prijs %

Totaal (Centrum)stedelijk 67 Mg-woning 44 Koop 47 Goedkoop (< €200.000) 33

Groenstedelijk 13 Eg-woning 56 Middelduur (€200.000-

€350.000)

55

Centrum-Dorps 15 Duur (< €350.000) 12

Landelijk 5

Huur 53 Sociale huur 87

Vrije sector 13

Totaal 100 100 100

Bron: WoOn (2015)


Bestaande woningvoorraad

Waddinxveen telt in totaal ca. 10.780 woningen, waarvan bijna 70% een eg-woning is.

Ca. 60% van de totale voorraad betreft een woning in het koopsegment (Figuur 20).

Beide percentages liggen iets hoger dan het Nederlands gemiddelde (ca. 65% en 55%).

pagina 39

Ca. 7,5% van de totale woningvoorraad betreft een huurwoning in de vrije sector

(huurprijs boven de € 710,68).

Meer dan helft van de woningvoorraad in Waddinxveen is gebouwd na 1970. Wel is

een relatief groot aandeel van de woningen in de gemeente in de periode 1945 - 1970

gebouwd en een relatief klein percentage in de periode na 2001 (Figuur 21). Er is de

laatste jaren dus relatief weinig gebouwd en de woningvoorraad is naar verwachting

enigszins verouderd.

Figuur 20 Bestaande woningvoorraad naar type

en segment

Figuur 21 Aantal woningen naar

bouwperiode

Bron: Syswov (2016) Bron: Syswov (2016)

Situatie woningmarkt

Net als de landelijke woningmarkt heeft Waddinxveen te maken gehad met sterk

teruggelopen transactieaantallen en woningprijzen en een toename van het aantal te

koop staande woningen.

Sinds 2012 is het aantal te koop staande woningen echter met ca. 30% afgenomen.

Hierdoor zijn vraag en aanbod meer in evenwicht en dit heeft tot gevolg gehad dat de

prijzen sinds 2013 zijn gestabiliseerd13. Dit duidt op een beginnend herstel van de

woningmarkt in Waddinxveen (Figuur 22).

De gemiddelde transactieprijs per m² was in de NVM-regio’s Gouda (Waddinxveen,

Gouda, Zuidplas en de voormalige gemeenten Boskoop en Rijnwoude) en Alphen

(onder meer de oude gemeente Alphen aan den Rijn) vergelijkbaar met het landelijk

gemiddelde (Tabel 8).

Een jaar geleden lagen transactieprijzen per m² aanzienlijk lager in deze regio’s. In de

regio Gouda zijn deze met 7,9% gestegen en in de regio Alphen met 5,5%. In de regio

Gouda lag deze stijging aanzienlijk hoger dan die in Nederland als geheel (7,9% versus

6,0%).

Volgens de Monitor Nieuwe Woningen14 was het gemiddeld aantal transacties van

nieuwbouwwoningen in Waddinxveen over de periode 2008-2013 ca. 50 per jaar.

Tabel 8 Overzicht gemiddelde transactieprijzen per regio

NVM-regio Gem. transactieprijs per m²

Gouda € 2.034

Alphen € 2.047

Nederland € 2.114

Bron: NVM woningmarktcijfers (3e kwartaal 2016)

13 Huizenzoeker (2015) 14 Rijksoverheid (2014)

pagina 40

Figuur 22 Ontwikkeling gemiddelde vraagprijs per m² Waddinxveen (sep. 2008 – sep. 2015)

Bron: Huizenzoeker (2015)

Huidig aanbod

In Waddinxveen staan ca. 460 woningen in de bestaande voorraad te koop, waarvan

370 eg-woningen (inclusief bouwground) en 90 mg-woningen15. Dat is ca. 7% van de

totale voorraad koopwoningen. In vergelijking met het percentage koopwoningen dat

in heel Nederland te koop staat (5,5%) is dit hoog.

Ca. 10% van het totaal aantal te koop staande woningen maakt deel uit van het

project Nieuw Centrum.

In de gehele woningmarktregio (primaire en secundaire onderzoekgebied samen)

staan ca. 3.450 woningen te koop, waarvan 2.400 eg-woningen en 1.050 mg-woningen.

Dit is 5,5% van de totale voorraad koopwoningen, vergelijkbaar met het Nederlands

gemiddelde.

Eg-woningen staan vooral te koop in het prijssegment tussen € 100.000 en € 300.000

(65%). In het segment boven € 400.000 is het aanbod beperkter (Figuur 23). Een groot

deel van de eg-woningen die te koop staan heeft een oppervlakte van meer dan 125

m² (57%) (Figuur 24).

Mg-woningen staan vooral te koop in het segment tussen € 100.000 en € 200.000

(53%). Echter voldoet een deel van deze appartementen niet meer aan de huidige

vraag. Met name bij appartementen zijn de locatie, uitstraling en indeling van groot

belang. Het aanbod aan duurdere appartementen meer dan (€ 300.000) is beperkt

(13%). Meer dan 70% van de mg-woningen heeft een oppervlakte tussen de 75 en 125

m². Het aandeel mg-woningen met een oppervlakte van meer dan 125 m² is gering.

In het nabijgelegen nieuwbouwproject Nieuw Centrum, te Waddinxveen, staan op dit

moment ca. 40 mg-woningen te koop.

15 Funda (2015)

pagina 41

Figuur 23 Huidig aanbod eg- en mg-koopwoningen

Waddinxveen (prijsklasse)

Figuur 24 Huidig aanbod eg- en mg-

koopwoningen Waddinxveen

(oppervlakte)

Bron: Funda (peildatum 18-10-2016) Bron: Funda (peildatum 18-10-2016)

7.5 Toekomstig aanbod

De totale plancapaciteit in de gemeente Waddinxveen bedraagt in de periode tot 2030

4.250 woningen. De gemeente verwacht dat ca. 70% van deze plannen ook wordt

gerealiseerd, ongeveer 2.980 woningen16.

Als gevolg van de crisis is de plancapaciteit sinds 2006 bijgesteld van 6.000 tot 4.250

woningen. De gemeente wil niet alleen bouwen voor de behoefte in Waddinxveen,

maar ook een deel van de huishoudensgroei in de regio opvangen.

Plannen in (centrum)stedelijke woonmilieus

Veel van de woningen in Waddinxveen zijn gepland in groenstedelijke woonmilieus

(o.a. Park Triangel). Veel instromers in de woningmarktregio zoeken echter een

woning in een (centrum)stedelijk woonmilieu. Hier liggen kansen voor woningbouw

in het SB-gebied. Er zijn op dit moment slechts twee projecten in een

(centrum)stedelijk woonmilieu in Waddinxveen: Nieuw centrum en Alblas. Deze

hebben een gezamenlijke plancapaciteit van ca. 500 woningen.

In totaal zijn er dus nog ca. 240 woningen gepland in (centrum)stedelijke

woonmilieus. Daarnaast staan er nog ca. 160 woningen te koop in (centrum)stedelijk

woonmilieus in Waddinxveen. Het grootste deel hiervan staat in het onlangs

gerealiseerde project Nieuw centrum. In totaal is er in de periode 2015 - 2025 dus een

aanbod van ca. 400 woningen in (centrum)stedelijke woonmilieus in Waddinxveen.


Het aantal huishoudens in Waddinxveen neemt tot 2025 toe met 1.300. Dit betekent

een extra vraag van 1.300 woningen. Hier tegenover staat een harde en zachte

plancapaciteit van 4.250 woningen, waarvan wij op basis van eerder ervaringen

16 Structuurvisie Waddinxveen 2030 (2012)

pagina 42

uitgaan van 70% : 2.980 woningen. Vanuit dit perspectief bezien is er geen extra

marktruimte voor woningen.

Naast de kwantitatieve vraag is de kwalitatieve vraag van belang. De voorkeur voor

een (centrum)stedelijk woonmilieu is 60-70%. Dit betekent dat het in Waddinxveen

gaat om ca. 780-910 huishoudens die op zoek zijn naar een woning in

(centrum)stedelijk woonmilieu. Minus het aanbod van de te koop staande woningen

en plannen in (centrum)stedelijke woonmilieus van 400 resteert een marktruimte van

ca. 380-510 woningen in (centrum)stedelijke woonmilieus in Waddinxveen.

7.7 Kansrijke doelgroepen en woningproducten

Kansrijke doelgroepen Per type huishouden is de ontwikkeling geanalyseerd voor de komende periode

(Primos). Per huishoudenstype is hierbij in de laatste kolom de aantrekkelijkheid van

het SB-gebied aangegeven (Tabel 9). Op basis van de kwaliteiten van het SB-gebied en

de ontwikkeling van de huishoudenstypes zijn vier mogelijke doelgroepen voor

wonen in het SB-gebied geselecteerd.

Tabel 9 Ontwikkeling huishoudenstypen (2015 - 2040)

Doelgroep Omvang

(2015)

Ontwikkeling

(2015 - 2025)

Ontwikkeling

(2025 - 2040)

Aantrekkelijkheid

SB-gebied

Alleenstaanden 3.150 +550 +550 ++

Eenoudergezin 650 +150 +150 +

Samenwonend zonder

kind

3.550 +50 -150 ++

Samenwonend met

kind

3.350 -100 +100 +

Bron: Primos (2015)

Alleenstaanden: het aandeel alleenstaande huishoudens stijgt sterk in de komende 10

jaar en blijft daarna groeien. De meeste huishoudens in Waddinxveen zijn nu nog

samenwonenden zonder kinderen, maar over 10 jaar vormen alleenstaanden de

grootste groep. Met woningbouw in het SB-gebied kan hierop ingespeeld worden.

Vooral ook omdat deze groep een bovengemiddelde voorkeur heeft voor wonen op

centrale en levendige plekken.

Jongeren tot 30 jaar: een deel van deze groep vertrekt voor studie of werk naar andere

gemeenten. Een ander deel kan worden vastgehouden door in te spelen op hun

wensen: betaalbare huur- en koopwoningen: betaalbare starterswoningen.

(Aankomende) gezinnen: gezien de verhuis-instroom in de categorie 25 tot 40 jaar en

de verwachte groei van de leeftijdscategorie 30 tot 50 jaar, is dit een kansrijke

doelgroep. Deze groep bestaat uit jonge gezinnen, onder andere afkomstig uit de

grote steden. Zij willen een volgende stap in hun wooncarrière maken, bijvoorbeeld

door de aankoop van een grotere woning, maar kunnen de gewenste woning niet in

hun eigen stad vinden. Zij willen dicht bij de voorzieningen wonen: dit is mogelijk in

het SB-gebied. Bovendien kan het SB-gebied een ander meer levendig woonmiliieu

pagina 43

bieden. Daarmee onderscheidt het SB-gebied zich van de andere woonmilieus voor

gezinnen in Waddinxveen.

Ouderen en emptynesters: deze doelgroepen nemen sterk in omvang toe in

Waddinxveen. Beide groepen wonen graag op goed bereikbare plaatsen met

voorzieningen in de nabijheid. Emptynesters zoeken daarbij veelal naar een wat

kleinere woning.

Op basis van voorgaande gegevens is een aantal kansrijke woonproducten voor het

SB-gebied gedestilleerd (Tabel 10). Daarbij is gebruik gemaakt van de

huishoudensontwikkeling, de woonwensen, de samenstelling van de bestaande

woningvoorraad en de karakteristieken van het SB-gebied.

Tabel 10 Kansrijke woningproducten voor het SB-gebied

Woonproducten Doelgroep Segment Mogelijke prijs

Eg- en Mg-

huurwoningen in de

vrije sector

Alleenstaanden,

Jongeren,

ouderen/empty-

nesters

Huur € 710 - € 900 p.m.

Kluswoningen

(transformatie)

(Aankomende)

gezinnen,

jongeren,

alleenstaanden

Koop € 100.000 - € 150.000

Particulier

opdrachtgeverschap

(Aankomende)

gezinnen,

alleenstaanden

Koop € 200.000 - € 300.000

Grondgebonden

stadswoningen

(Aankomende)

gezinnen,

ouderen/empty-

nesters

Koop € 250.000 - € 300.000

Wonen aan het water (Aankomende)

gezinnen,

ouderen/empty-

nesters

Koop € 300.000 - € 350.000

Hofjeswoningen Ouderen/empty-

nesters

Koop/huur € 200.000 - € 250.000/ € 710 - €

900 p.m.

Hieronder is van enkele kansrijke woonproducten een korte impressie weergegeven:

Particulier opdrachtgeverschap

SB-gebied biedt mogelijkheden voor nieuwe

vormen van wonen. Particulier

opdrachtgeverschap, waarbij kopers zelf een

huis kunnen ontwerpen en laten (bouwen) is

een voorbeeld hiervan.

pagina 44

Grondgebonden stadwoningen

Wonen in stads- en dorpscentra wint aan

populariteit. Ook (aankomende) gezinnen

willen vaker in de stad (blijven) wonen. Zij

willen wel een grote eg-woning, maar

tegelijkertijd de voorzieningen die een

stadscentrum hen biedt. Ruime

grondgebonden woningen zijn bij deze

doelgroep in trek.

Wonen aan het water

Door de Gouwe naar binnen te trekken

kunnen in het SB-gebied woningen aan het

water ontwikkeld worden. Doordat deze

woningen in de praktijk ca. 20% duurder

zijn, kunnen de hoge kosten mogelijk

terugverdiend worden. Daarnaast zijn voor

dit soort ingrepen vaak subsidies

beschikbaar.

pagina 45

8 Bijlage: quick scan behoefte maatschappelijke voorzieningen

In de quick scan maatschappelijke voorzieningen is het marktperspectief voor de

realisatie van maatschappelijke voorzieningen in het SB-gebied op hoofdlijnen

onderzocht. Onder maatschappelijke voorzieningen worden hier verstaan:

onderwijsvoorzieningen, kinderopvangvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen en

zorgvoorzieningen.

Achtereenvolgens komen aan de orde: het beleidskader (7.1), afbakening

onderzoeksgebied (7.2), ontwikkeling van de vraag (7.3), ontwikkeling van het aanbod

(7.4) en kansrijke maatschappelijke voorzieningen in het SB-gebied (7.5).


Gemeentelijk beleid ten aanzien van maatschappelijke voorzieningen

De gemeente streeft naar betere samenwerking, ook in de huisvesting, tussen

onderwijs, kinderopvangvoorzieningen, sporten cultuurvoorzieningen.

De gemeente streeft naar intensiever en efficiënter gebruik van accommodaties voor

maatschappelijke voorzieningen, met name in de vorm van multifunctionele

accommodaties17.

Belangrijkste trends

Beroepsbeoefenaars in de gezondheidszorg werken steeds vaker samen binnen en

tussen disciplines, zoals huisartsen onder één dak (HOED) of multidisciplinaire

gezondheidscentra. Voorbeelden in Waddinxveen zijn het Gezondheidscentrum de

Zuidplas en Medisch Centrum West.

Bovendien wordt steeds vaker huisvesting gedeeld met welzijnsvoorzieningen,

thuiszorginstellingen en lokale hulpverlening, zoals algemeen maatschappelijk werk.

De Rijksoverheid stimuleert een grotere rol voor de eerstelijnszorg; huisartsen gaan

meer taken uitvoeren en worden daarbij ondersteund door (meer)

praktijkondersteuners.

De instroom in verzorgingshuizen neemt als gevolg van de hervormingen in de

langdurige zorg sterk af. Mensen met een lagere zorgvraag, die lagere

zorgzwaartepakketten (ZZP ofwel zorgprofielen) nodig hebben, krijgen geen indicatie

(ZZP 1 t/m 3) meer of minder snel (ZZP 4) voor zorg met verblijf in een

verzorgingshuis. De gemeente Waddinxveen werkt samen met huisartsen en

wijkverpleegkundigen om ouderen langer thuis te laten wonen.


Het primair onderzoeksgebied wordt gevormd door het SB-gebied. Het secundair

onderzoeksgebied bestaat uit de rest van de gemeente Waddinxveen. De meeste

maatschappelijke voorzieningen hebben een lokaal verzorgingsgebied, gericht op de

gemeente Waddinxveen. Daarom wordt zowel de vraag als het aanbod van

maatschappelijke voorzieningen geïnventariseerd voor de gemeente Waddinxveen.

17 Visie op maatschappelijke voorzieningen Waddinxveen (2012) “Activiteit zoekt accommodatie”

pagina 46


Demografische ontwikkelingen in Waddinxveen

Na een periode van lichte bevolkingskrimp in de periode 2002-2013 als gevolg van een

negatief migratiesaldo (vertrekoverschot) groeit Waddinxveen sinds enkele jaren weer

als gevolg van een vestigingsoverschot.

Volgens de Primos-prognose (2016) neemt het aantal inwoners in de gemeente

Waddinxveen toe tot ca. 27.224 in 2025. De regionale CBS/PBL-prognose met het

PEARL-model komen uit op vergelijkbare inwoneraantallen: in 2025 op ca. 27.400

inwoners. Beide modellen voorzien ook voor de periode daarna nog een bescheiden

groei maar de onzekerheidsmarge is dan groter.

In dit onderzoek wordt uitgegaan van het gemiddelde van beide prognoses: een

toename met 1.500 tot 2025, in de periode tot 2035 groeit de bevolking vervolgens

verder met 1.550.

De leeftijdsopbouw van Waddinxveen komt sterk overeen met de leeftijdsopbouw in

Nederland als geheel. De leeftijdscategorieën 60 tot 80 jaar en 80 jaar en ouder zullen

tot 2025 sterk toenemen in Waddinxveen: een groei van respectievelijk 18% en 31%

van het absolute aantal inwoners in die leeftijdsgroepen.

Het aantal inwoners in de schoolgaande leeftijd is sinds begin deze eeuw afgenomen

en de komende jaren wordt een verdere afname verwacht. De CBS/PBL-prognose

prognosticeert dat het aantal 0-9-jarigen in 2025 ca. 2.900 bedraagt, gelijk aan de

huidige situatie, en dat het aantal 10-19-jarigen daalt van ca. 3.200 in 2015 naar 2.900

in 2025. Park Triangel zal de komende tien jaar extra gezinnen trekken waardoor

deze afname waarschijnlijk lager uit zal vallen.

Gevolgen van bevolkingsontwikkeling voor vraag naar maatschappelijke voorzieningen

Er is geen additionele vraag als gevolg van de bevolkingsontwikkeling die uitbreiding

van de capaciteit van scholen of kinderopvangvoorzieningen – kinderdagverblijven,

peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang – noodzakelijk maakt18. De druk op

dergelijke voorzieningen zal in de toekomst eerder af- dan toenemen19.

Uitgaande van een geprognosticeerde bevolkingsomvang van ca. 27.000 in 2025

neemt de bevolking naar verwachting met ca. 1.500 toe tussen 2015 en 2025. Dit is

vergelijkbaar met de verwachte huishoudensgroei in Waddinxveen, er is dus sprake

van sterke huishoudensverdunning in Waddinxveen.

18 De vraag naar kinderopvangvoorzieningen kan wel toenemen als gevolg van veranderingen in het Rijksbeleid ten

aanzien van de kinderopvangtoeslag of als gevolg van een stijging van de arbeidsparticipatie van vrouwen. 19 Visie op maatschappelijke voorzieningen Waddinxveen (2012) “Activiteit zoekt accommodatie”

pagina 47

In tabel 9 is op basis van landelijke kengetallen (kolom 1 en 2) berekend wat de

additionele vraag naar verschillende zorgvoorzieningen is als gevolg van de verwachte

bevolkingsgroei van ca. 1.500 inwoners tot 2025 (Tabel 11). Daarbij is gebruik

gemaakt van kengetallen voor de werkgelegenheid en het ruimtegebruik per fte

(kolom 3). Vervolgens is aan de hand van de verwachte bevolkingsgroei van 1.500

inwoners tot 2025 berekend welke additionele vraag er ontstaat in Waddinxveen

vertaald naar fte (kolom 4). Tot slot is een vertaling gemaakt naar de ruimtevraag

(kolom 5).

Tabel 11 Additionele vraag naar zorgvoorzieningen in Waddinxveen tot 2025 aan de hand van

kengetallen per 1.000 inwoners

Functie Kengetal Ruimte functie

m² bvo

Waddinxveen: fte

(afgerond)

Waddinxveen:

ruimte (afgerond)

Huisarts 0,4 fte Per fte 110 m² 1 huisarts 110 m²

Fysiotherapeut en

oefentherapeut

0,9 fte

Per fte 120 m² 1 fysio- en

oefentherapeuten

120 m²

Tandarts 0,5 fte Per fte 110 m² 1 tandarts 110 m²

Verloskundige 1,0 fte (1) Per fte 40 m² 0 verloskundigen 0 m²

Apotheek 0,1 locatie Per locatie 250 m² 0 locatie 0 m²

Maatschappelijk

werk20

0,8 fte

Per fte 30 m² 1 werkers 30 m²

Psycholoog/

psychotherapeut

0,1 fte

Per fte 50 m² 0 psycholoog 0 m²

Diëtist 0,05 fte Per fte 50 m² 0 diëtist 0 m²

Logopedist

Totaal (-/+ 10%)

0,1 fte

Per fte 50 m² 0 logopedist 0 m²

340 - 400 m²

(1) per 1.000 vrouwen 15-39 jaar. Bron kengetallen: Stipo Kennisbank Voorzieningen, 2012; Spoorboekje

maatschappelijke voorzieningen VNG.

Uit bovenstaande analyse blijkt dat de additionele vraag naar zorgvoorzieningen tot

2025 beperkt is. Voor slechts een beperkt aantal eerstelijnszorgverleners geldt dat de

bevolkingsgroei aanleiding geeft voor capaciteitsuitbreiding in fte. In totaal is de extra

ruimtevraag slechts 340-400 m².


Waddinxveen kent een uitgebreid aanbod aan zorg-, onderwijs- en

kinderopvangvoorzieningen (Tabel 12). Ook met betrekking tot verschillende geloofs-

of levensbeschouwelijke overtuigingen is het aanbod divers.

In kwalitatieve zin lijken er momenteel dan ook geen lacunes te zijn in het aanbod

van maatschappelijke voorzieningen voor een gemeente van ca. 25.500 inwoners.

20 Deze categorie omvat zowel algemeen maatschappelijk werk als specifiek maatschappelijk werk dat op bepaalde

doelgroepen gericht is: schoolmaatschappelijk werk, buurtmaatschappelijk werk en gezinscoaching.

pagina 48

Tabel 12 Aanbod van zorg-, onderwijs- en kinderopvangvoorzieningen in Waddinxveen

Nr. Naam Adres en nummer op

kaart

Aanwezige voorzieningen

1 Gezondheidscentrum Waddinxveen Limaweg 55 Huisartsen, fysiotherapie, apotheek,

tandarts, maatschappelijk werk

(Kwadraad), Centrum voor Jeugd en

Gezin

2 Gezondheidscentrum de Zuidplas Sterrenlaan 18 Huisartsen, psychologe, diëtiste,

fysiotherapie, diëtist

3 Medisch Centrum West Mozartlaan 2-4 Huisarts, fysiotherapie,

psychologische zorg

4 Huisarts C. Vroom Weidezoom 50 Huisarts

5 Huisartspraktijk Alberts Jacob Catslaan 1 Huisarts

6 Schrooder Fysiotherapie

Jacob Catslaan 1

Prins Bernhardlaan 93

Mozartlaan 2-4

Fysiotherapie en sportrevalidatie

7 Fysiotherapie Groene Hart Dorpstraat 120

Sterrenlaan 18

Woubrechterf 46

Fysiotherapie en manuele therapie

8 Fysiotherapie Anne Frank Jan van Bijnenpad 1B Fysiotherapie

9 Praktijk voor Fysiotherapie Kerkweg

Oost

Kerkweg Oost 153a (1) Fysiotherapie

10 Fysiotherapie Zuidplas Zuidplaslaan 430 Fysiotherapie

11 In2Fysio Mercuriusweg 17 Fysiotherapie

12 Praktijk Oefentherapie Mensendieck Staringlaan 21 Oefentherapie

13 Bremmer Podologie Kerkweg Oost 177 (2) Podologie

14 Tandartspraktijk Boere Lede 1 Mondzorg

15 Tandartspraktijk De Tandenfee Mozartlaan 46B Mondzorg

16 Tandartsenpraktijk J. van der Starre

en J.A. Vriend

Souburghlaan 26 Mondzorg

17 Tandartsenpraktijk Van den Akker Kerkweg-Oost 155 (3) Mondzorg

18 Tandartspraktijk Vos Zuidkade 9 (4) Mondzorg

19 Tandartsenpraktijk M.A. Oosten Noordkade 46 Mondzorg

20 Mondhygiënistenpraktijk Monique

de Joode

Brink 17 Mondzorg

21 Orthospecialist Waddinxveen Kerkweg Oost 151 (5) Orthodontie

22 Apotheek West-Gouwe Kerkweg West 64 Apotheek

23 Apotheek Van den Dries Zuidplaslaan 434-438 Apotheek

24 Promessa Verloskundigen Kanaalstraat 10 (6) Verloskundige zorg

25 Diëtistenpraktijk Waddinxveen (G.

Frijns)

Dorpstraat 1 Diëtist

26 Diëtistenpraktijk Pauline Maas-Bulk H. Heijermanslaan 4 Diëtist

27 Logopediepraktijk Waddinxveen Zuidkade 18A (7) Logopedie

28 Praktijk voor Logopedie en

Stottertherapie J. Verschoor

Woubrechterf 46 Logopedie

29 Palet Welzijn (ouderenwerk) (Anne

Frank Centrum)

Jan van Bijnenpad 1 Maatschappelijk werk en activiteiten

voor ouderen

30 Zorgpraktijk Valde Varii Zuidplaslaan 19 Christelijk maatschappelijk werk en

opvoed- en onderwijsondersteuning

pagina 49

Nr. Naam Adres en nummer op

kaart

Aanwezige voorzieningen

31 Souburgh (Zorgpartners Midden-

Holland)

Pr. Bernhardlaan 2 Verpleeg- en verzorgingstehuis

32 Christelijk Kinderdagverblijf

IJgenweis

Jan Dorrekenskade Oost

22 (8)

Kinderdagopvang

33 Kinderdagverblijf De Boemel

(Humanitas)

Beukenhof 5 (9) Kinderopvang

34 Kinderdagverblijf Kwiebus Mercuriusweg 4 Kinderdagopvang

35 Christelijke BSO Tov en

peuterspeelzaal Mazzy

Lindengaarde 17a Buitenschoolse opvang en

peuterspeelzaal

Julikids Kinderopvang Kuyperhoeve 8 Kinderopvang en buitenschoolse

opvang

36 Stichting Waddinxveense

Peutersleepzalen (SWP)

Diverse locaties in

scholen

Peuterspeelzalen

37 Humanitas Diverse locaties in of op

terrein van scholen

Buitenschoolse opvang

38 Coenecoop College Oude Dreef 6 Middelbaar onderwijs: vmbo k/b,

mavo, havo, vwo

39 Theo Thijssenschool Kerkweg-Oost 230 Basisonderwijs: openbaar

40 Kardinaal Alfrinkschool Zuidplashof 1 Basisonderwijs: katholiek

41 Koningin Beatrixschool Zuidplashof 3 Basisonderwijs: protestants-

christelijk

42 Dick Brunaschool Sperwerhoek 6 Basisonderwijs: openbaar

43 Rehobothschool Sperwerhoek 4 Basisonderwijs: reformatorisch

44 Koning Willem-Alexanderschool Peter Zuidlaan 5

Oranjelaan 3

Basisonderwijs: protestants-

christelijk

45 Basisschool De Regenboog Jacob Catslaan 3

Peter Zuidlaan 2

Basisonderwijs: katholiek

46 Bethelschool Heggewinde 22a Basisonderwijs: reformatorisch

47 Gereformeerde Basisschool De

Leilinde

Lindengaarde 17a Basisonderwijs: gereformeerd

vrijgemaakt

Bron: Zorgopdekaart.nl, Scholenopdekaart.nl en Landelijk Register Kinderopvang en Peuterspeelzalen, inventarisatie door

Bureau Stedelijke Planning.

Ook in het SB-gebied is reeds een aantal maatschappelijke voorzieningen aanwezig

(Figuur 25). Het betreffen twee kinderdagverblijven en zeven praktijken in de

gezondheidszorg. Net buiten het SB-gebied is bovendien Larazorg gevestigd dat

dagbesteding en beperkte opvang (maximaal zeven permanente bewoners) biedt voor

mensen met een verstandelijke beperking.

pagina 50

Figuur 25 Huidig en toekomstig aanbod van maatschappelijke

voorzieningen in het SB-gebied


Zorg

Zorgpartners Midden-Holland verplaatst in 2018-2019 de 30 verpleegplaatsen voor

mensen met dementie van locatie Souburgh in Waddinxveen naar locatie Floravita in

Boskoop. Vanaf 2018 zal de zorgverlening in Souburgh worden afgebouwd en

uiteindelijk zal de locatie volledig gesloten worden.

Na sluiting van Souburgh beschikt Waddinxveen niet meer over een verpleeg- of

verzorgingshuis. De gemeente onderzoekt in samenwerking met onder meer

Zorgpartners welke mogelijkheden er zijn voor het behoud van verpleeghuiszorg in

Waddinxveen, in het bijzonder psychogeriatrische zorg voor dementerenden. Het

plan is om in ieder geval dagbesteding voor dementerende ouderen te blijven

aanbieden in Waddinxveen.

Onderwijs

Het Coenecoop College is in 2011 verbouwd. Een nieuwe vleugel met onder meer 14

semipermanente leslokalen is aan het hoofdgebouw toegevoegd. Dat hoofdgebouw is

op verschillende onderdelen verbouwd en er is groot onderhoud gepleegd. Ook in de

jaren erna is geïnvesteerd in het huidige gebouw. Het beleid is om de huidige

huisvesting te continueren. Na jaren van dalende leerlingaantallen verwacht het

Coenecoop College dat de komende jaren het leerlingaantal stabiliseert.

Toekomstig aanbod in primair onderzoeksgebied

Het voormalige postkantoor aan de Kerkweg-Oost wordt herbouwd, hoewel de

ontwikkelingen nog niet rond zijn. Er komen 23 wooneenheden en bijbehorende

gemeenschappelijke ruimten voor begeleid wonen voor volwassenen en jongeren met

een verstandelijke beperking. De begeleiding wordt geleverd door zorgorganisatie

ASVZ. Tevens komen er twee praktijkruimtes, waarvan één zal worden ingenomen

door een tandartspraktijk. Vaststelling van het bestemmingsplan dat de

herontwikkeling van het voormalige postkantoor planologisch mogelijk maakt is

gepland in het voorjaar van 2016.

Projectontwikkelaar Lithos Bouw & Ontwikkeling zou samen met Zenzo

Maatschappelijk Vastgoed op de Roskam-locatie aan het Raadhuisplein een

multifunctioneel gezondheidscentrum met woningen ontwikkelen. Er bestonden

plannen voor de realisatie van praktijkruimten voor eerstelijnszorgaanbieders ter

pagina 51

grootte van ca. 1.000 m² bvo ofwel 10 behandelkamers. Deze ontwikkeling staat op dit

moment 'on hold'. De zorgvoorzieningen zijn uit het plan verdwenen, waardoor er nu

28 appartementen en 24 zorgwoningen resteren. Er wordt gezocht naar een nieuwe

vulling van de vrijgekomen ruimte.

Toekomstig aanbod in secundair onderzoeksgebied

Achter de Plasweg 27 aan de westelijke rand van het bebouwd gebied zal een hospice

worden gerealiseerd van de omvang van een groot woonhuis (ca. 1000 m³) met

maximaal vier kamers voor palliatieve zorg. Een dergelijke voorziening is in

Waddinxveen nog niet aanwezig. De hospice zal het aanbod aan plaatsen in de

Goudse Hospice, dat niet in de vraag kan voorzien, aanvullen.

Waarschijnlijk zal op het voormalige WSE-sportterrein aan de Willem de Rijkelaan, of

eventueel elders in Waddinxveen-Noord, vervangende nieuwbouw worden

gerealiseerd voor de Theo Thijssenschool, De Regenboog (locatie Peter Zuidlaan) en de

Koning Willem-Alexanderschool. In 2016 valt hierover een definitief besluit.

Per 1 augustus 2016 zal de nieuwe basisschool Het Perspectief voor Algemeen

Bijzonder Onderwijs (een nieuwe richting in Waddinxveen) van start gaan. De

vestigingslocatie is nog niet bekend, maar in de eerste jaren zal een leegstaand

(eventueel voormalig) schoolpand betrokken worden.

Ten westen van de nieuwe buurt Parkzoom in ontwikkelingsgebied Park Triangel is

ruimte gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen, te weten een basisschool,

kinderopvangvoorziening en sportzaal. De exacte plannen zijn nog niet bekend.

8.5 Kansrijke maatschappelijke voorzieningen in het SB-gebied

Zorg

Extra eerstelijnszorgvoorzieningen zijn niet kansrijk voor het SB-gebied: het

mogelijke nieuwe gezondheidscentrum aan het Raadhuisplein zal een scala aan

eerstelijnszorgaanbieders huisvesten die het SB-gebied kunnen bedienen. Tevens zal

de additionele vraag naar dergelijke zorgvoorzieningen als gevolg van bevolkingsgroei

in Waddinxveen tot 2025 beperkt zijn.

Mocht Zorgpartner of een andere aanbieder van verpleeghuiszorg voldoende

mogelijkheden zien in een relatief kleinschalig verpleeghuis, dan is het SB-gebied in

principe geschikt. De bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer is goed.

Per verpleegplaats is de benodigde ruimte in totaal ca. 60 m² bvo. Voor een locatie

met 30 bedden komt dit neer op ca. 1.800 m² bvo.

Combinatie van verpleegplekken met andere zorgwoningen

Steeds vaker worden (nieuwe) kleinschalige verpleeglocaties gecombineerd met

begeleid wonen voor oudere verstandelijk gehandicapten en/of reguliere sociale

huurwoningen voor relatief gezonde ouderen die eventueel thuiszorg ontvangen.

In het Eltheto-complex in Rijssen is deze combinatie recentelijk gerealiseerd in de

vorm van een ‘woonzorgplein’: een cluster van gebouwen met elk een eigen

zorgdoelgroep (Figuur 26). 21

21 Met onder andere een nieuwe locatie met 32 verpleegplekken verdeeld over 4 woongroepen voor dementerenden

aangeboden door Carintreggeland, 36 sociale huurappartementen voor relatief gezonde ouderen aangeboden door

corporatie Goede Woning en begeleid wonen voor 34 oudere verstandelijk gehandicapten aangeboden door Philadelphia.

pagina 52

Een ander referentieproject is gebouw De Koekoek in Veenendaal: de eerste drie

verdiepingen bevatten studio’s voor dementerenden in woongroepen en de bovenste

twee verdiepingen reguliere sociale huurwoningen voor ouderen. 22

Een dergelijke combinatie met in ieder geval verpleegplekken voor dementerenden

zou op de huidige Souburgh-locatie of in het SB-gebied gerealiseerd kunnen worden,

eventueel met andere zorggerelateerde voorzieningen in de plint zoals een

zorgwinkel. 23

Aangezien Waddinxveen na de sluiting van Souburgh helemaal geen verpleeghuis of

soortgelijke voorziening kent is er geen sprake van concurrerend lokaal aanbod.

Figuur 26 Nieuwbouw verpleeglocatie Eltheto van zorgorganisatie Carintreggeland in Rijssen

All-inclusive zorg: verzorgingshuis nieuwe stijl

Een modern alternatief voor een klassiek tehuis als Souburgh is het zogeheten all-

inclusive pension: ouderen wonen in onzelfstandige eenheden van tussen de 25 en 45

m² in een voormalig verzorgingshuis of vergelijkbare setting met collectieve ruimten

en maaltijdvoorziening en betalen zelf huur (indicatie maandhuur: € 500 - € 700) voor

hun woning en een aparte bijdrage voor afgenomen diensten (maaltijden,

schoonmaak, huismeester, was) en zorg (Figuur 27).

Dit concept blijkt rendabel en succesvol te zijn indien het vastgoed grotendeels is

afgeschreven en er geen ingrijpende verbouwing nodig is, de locatie in het centrum

van de plaats ligt, de minimale afzet 60 cliënten kan zijn en de organisatie in staat is

een 24-uurs oproepdienst en dagactiviteiten aan te bieden24. Het SB-gebied voldoet

aan het locatiecriterium.

Aangezien Waddinxveen na de sluiting van Souburgh helemaal geen verzorgingshuis

of soortgelijke voorziening kent is er geen sprake van concurrerend lokaal aanbod.

Marktonderzoek laat zien dat ca. 20% van de ouderen in Nederland positief is over het

concept, met name 80-plussers, alleenstaanden en mensen met een koopkracht van

modaal of beneden modaal (alleen AOW of met klein aanvullend pensioen).25

22 De plaatsen voor dementerenden worden aangeboden door zorgorganisatie QuaRijn, de sociale huurappartementen door

woningcorporatie Patrimonium. 23 Waarbij het assortiment (te koop en/of te huur) bestaat uit bijvoorbeeld rollators, rolstoelen, douchestoelen,

seniorenbedden, sta-op-stoelen, hometrainers, bloeddrukmeters, elastische kousen en borstkolven. 24 Platform31 en Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (2015) 25 Platform31 (2014)

pagina 53

Een alternatief is particuliere luxe woonzorgappartementen waarbij de opzet lijkt op

het veel soberder all-inclusive pension zoals hierboven beschreven maar de

wooneenheden ruimer zijn en de service luxer is (indicatie maandhuur: vanaf 1500

euro). Dergelijke centra zijn vaak gevestigd in (verbouwde) monumentale panden.

Nieuwbouw is ook mogelijk, maar de kwaliteit en uitstraling van de accommodatie

zijn in dit hogere segment essentieel.

Figuur 27 All-inclusive pension, locatie Odendael van BrabantZorg in Sint-Oedenrode

Kinderopvangvoorzieningen

Er is geen additionele vraag als gevolg van de bevolkingsontwikkeling die uitbreiding

van de capaciteit van scholen of kinderopvangvoorzieningen – kinderdagverblijven,

peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang – noodzakelijk maakt. Dergelijke

voorzieningen in het SB-gebied zijn dus niet kansrijk.

Sociaal-cultureel centrum nieuwe stijl

Het gemeentehuis aan het Raadhuisplein zal in de toekomst worden verplaatst naar

het te verbouwen Hema/Rabobank-pand aan de Kerkweg-Oost. Het vrijkomende pand

aan het Raadhuisplein zou kunnen worden omgebouwd of heringericht als sociaal-

cultureel dorpscentrum dat door (een) daartoe opgerichte vrijwilligersorganisatie(s) in

beheer wordt genomen.

Een voorbeeld is het Stadshuus in Lochem dat recentelijk van start is gegaan met het

kulturhus-concept26 als inspiratiebron. Het Stadshuus is het voormalige

gemeentekantoor aan de Markt dat de komende drie jaar door de gemeente feitelijk

kosteloos wordt verhuurd aan Vereniging Het Stadshuus die voor het beheer van het

gebouw sterk leunt op vrijwilligers (Figuur 5). 27

Het Stadshuus biedt huisvesting aan diverse welzijnsstichtingen en

vrijwilligersorganisaties als de Kledingbank en het Repair Cafe en biedt verschillende

ruimtes28 voor exposities, lezingen, vergaderingen, presentaties, cursussen, schilder-,

dans- en yogalessen, evenals kleinschalige kantoorruimte en spreekkamers. De

centrale ruimte is de huiskamer waar bewoners elkaar ontmoeten en gezamenlijk wat

kunnen eten en drinken. Laagdrempeligheid en toegankelijkheid staan centraal:

mensen kunnen overdag op ieder moment van de dag binnen lopen.

26 Een bekend voorbeeld in Nederland is Dok Zuid in Apeldoorn waar een bibliotheek, wijkcentrum, Centrum voor Jeugd

en Gezin, wijkraad, scholen en kinderopvang zijn gevestigd onder één dak. 27 Private fondsen van ondernemingen, contributies van leden van de Vereniging Stadshuus, subsidie van provincie

Gelderland en huurinkomsten maken het concept financieel mogelijk. 28 In totaal ca. 350 m² aan ruimten voor incidentele verhuur

pagina 54

Als er in het centrum speciale ruimten worden gecreëerd voor jongeren kan worden

voorzien in de behoefte daaraan die wordt geconstateerd door de gemeente en

maatschappelijke organisaties in Waddinxveen.29 In het kader daarvan is huisvesting

van de Stichting Jeugd- en Jongerenwerk Midden-Holland in het centrum een

mogelijke optie.

Het centrum kan zich onderscheiden van Cultuurhuys de Kroon in de zin dat het

wordt beheerd en georganiseerd door (een) vrijwilligersorganisatie(s), meer

kleinschalige ruimten voor verhuur kan aanbieden en het een ‘huiskamer’ huisvest

waar bewoners ongedwongen kunnen binnenlopen. Het centrum zal dan ook niet

concurreren met het Cultuurhuys de Kroon.

De locatie van een dergelijk sociaal-cultureel centrum direct tegenover een

gezondheidscentrum kan van het Raadhuisplein een voorzieningencluster maken. De

bezoekers aan het gebied kunnen eenvoudig bij beide centra binnenlopen: de twee

centra versterken elkaar op die manier en het gebied als geheel wordt er levendiger

door. De ruimtelijke en functionele samenhang van dit deel van het SB-gebied wordt

door een dergelijke clustering van maatschappelijke voorzieningen versterkt.

Een concept als het Stadshuus sluit aan bij de doelstelling van de gemeente om

accommodaties voor maatschappelijke voorzieningen intensiever en efficiënter te

gebruiken, met name door ruimten multifunctioneel in te zetten.

Figuur 28 Ligging Stadshuus aan de Markt in Lochem

29 Visie op maatschappelijke voorzieningen (2012)

pagina 55

9 Bijlage: quick scan horeca

In de quick scan horeca is het perspectief voor de realisatie van horeca in het SB-

gebied onderzocht. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar verschillende sectoren

zoals gehanteerd door het voormalig bedrijfschap: de drankensector, de

fastservicesector, de restaurantsector en de hotelsector.


Belangrijke trends

De omzet in de horeca is sinds 2010 met 23% toegenomen (zie Figuur 29). De

gemiddelde omzetgroei van horeca bedroeg in 2015 6,5%. Daarbij is de omzet in het

tweede kwartaal van 2016 4,8% toegenomen ten opzichte van diezelfde periode een

jaar eerder. Daarmee blijft de gehele branche groeien.

De vooruitzichten voor eetgelegenheden (+1 tot +3% in 2016) zijn positiever dan voor

drinkgelegenheden (-1% tot +1% in 2016) 30.

Consumenten besteden nu zo’n 31% van hun eetbudget aan eten buiten de deur en

kant- en klaarmaaltijden. Er wordt verwacht dat dit aandeel de komende jaren zal

stijgen tot 50%.

Figuur 29 Ontwikkeling horeca, 2010=100 (seizoensgecorrigeerd)

Bron: CBS, augustus 2016

30 CBS Kwartaalmonitor 2016 Q1

pagina 56

In het SB-gebied in Waddinxveen is mogelijk nieuwe horeca voorzien.

Horecavoorzieningen dragen op verschillende wijze bij aan de gebiedsontwikkeling:

Horeca verlevendigt het gebied en zorgt voor sociale cohesie. Dat laatste geldt niet

alleen voor het gebied specifiek, maar voor heel Waddinxveen.

Horeca zorgt voor economische meerwaarde en kruisbestuiving met andere

economische functies in een gebied zoals detailhandel (verhoogt de waarde van

winkelvastgoed) en sport.

Horeca draagt bij aan het vestigingsklimaat. Bewoners (en bedrijven of instellingen)

laten hun vestigingsplaatskeuze mede afhangen van de attractiviteit van het

voorzieningenniveau.

Tot slot, een attractief horeca-aanbod en voorzieningenniveau leidt tot hogere

afzetsnelheden en –prijzen voor eventuele nieuwbouwwoningen.


Vaak hebben horecagelegenheden een belangrijke wijkfunctie of zijn ondersteunend

aan anderen typen (leisure)voorzieningen. Horeca is dus veelal lokaal verzorgend. Ook

komt het voor, indien er sprake is van een speciaal concept, dat horeca een

(sub)trekker is. Zo heeft een goed (sterren)restaurant de potentie om mensen van ver

aan te trekken en een plaats of wijk op de kaart te zetten. Het onderzoeksgebied voor

de quick scan horeca is de gemeente Waddinxveen.


De vraag naar horeca kan ingedeeld worden naar in twee doelgroepen:

1. Huidige en toekomstige Inwoners van de gemeente Waddinxveen

2. Bezoekers aan Waddinxveen, die naar Waddinxveen komen om te shoppen of met

een toeristisch-recreatief motief

Inwoners van de gemeente Waddinxveen

Waddinxveen heeft circa 26.000 inwoners, die meer vergrijsd zijn dan Nederland als

geheel. Het inkomen per inwoner ligt 2% hoger dan in Nederland.

Tabel 13 Demografische kenmerken primair verzorgingsgebied

inw.

2016

%

0-15

%

15-25

%

25-45

%

45-65

%

65+

% Niet-westerse

allochtonen

Gem. hh-

grootte

Gem. ink.

per inw.*

Primair 26.072 17 12 23 28 19 8 2,4 € 23.500

Nederland 16 12 25 28 18 12 2,2 € 23.000

Bron: CBS Statline 2016,* inkomen betreft 2014

In Waddinxveen wordt de komende jaren nieuwbouwwijk Park De Triangel

ontwikkeld, waar 2.700 woningen gepland zijn. De allereerste woningen zijn recent

opgeleverd. De bouw van de woningen is verspreid over een langere periode en het

aantal onzeker. Elders in Waddinxveen is sprake van huishoudverdunning door

vergrijzing. We gaan vooralsnog uit van een groei naar 27.200 in 2025 (+1.200 t.o.v.

pagina 57

2016) en 2.700 in 2035 (+500 t.o.v. 2025) op basis van de gemiddelde

bevolkingsprognose van CBS en Primos31.

Bezoekers aan Waddinxveen

Bezoekers aan Waddinxveen kunnen in drie subgroepen onderverdeeld worden:

Doelgericht bezoek (mensen die een winkel of andere voorziening in Waddinxveen

bezoeken);

Passanten (bijvoorbeeld een recreant met een logische tussenstop in Waddinxveen)

Recreanten die Waddinxveen als vertrek- en/of eindpunt dan wel tussenstop

gebruiken op hun recreatie route door het Groene Hart.

Waddinxveen heeft een beperkte rol in toerisme. Passanten en recreanten kunnen

meer aangetrokken worden met bijpassende voorzieningen en horeca. Een voorbeeld

is het fietsknooppuntennetwerk, waarvan twee knooppunten in Waddinxveen

gesitueerd zijn. Ze bevinden zich beide aan de rand van het stedelijk gebied, waardoor

fietsers langs de westelijke buitenrand van Waddinxveen fietsen of over de Kerkweg-

Oost en Kerkweg-West (noordelijke grens van het plangebied). Wanneer de fietsroute

die nu ten westen van het stedelijke gebied van Waddinxveen loopt midden, verlegd

wordt en daardoor midden door het stedelijke gebied van Waddinxveen komt te

lopen, is de attentiewaarde voor voorzieningen groter. Naast de fietsroutes is er ook

een vaarroute door Waddinxveen. De Staande Mast Route loopt over de Gouwe, maar

er zijn nu te weinig aanlegmogelijkheden. Die mogelijkheden zijn wel nodig om

waterrecreanten aan Waddinxveen te kunnen binden.


Er zijn twee concentratiegebieden van horeca in Waddinxveen:

Het ‘oude’ centrum van Waddinxveen tussen de hefbrug en het station. De hefbrug,

Kerkweg-Oost, de Stationsstraat en het Burgemeester Warnaarplantsoen kenmerken

dit gebied. De horeca is alhier is geclusterd langs de Gouwe, rondom de hefbrug

(Nesse, Zuidkade).

Nieuw Centrum Waddinxveen (Gouweplein), grenzend aan het Burgemeester

Warnaarplantsoen op de voormalige voetbalvelden van Be Fair. Dit is het nieuwe

winkelcentrum, gebouwd met het oog op de verdere groei van Waddinxveen.

Het horeca aanbod in Waddinxveen bestaat uit 39 horecazaken (exclusief

partycatering, waarvan er twee zijn). De volgende clusters kunnen onderscheiden

worden:

Het grootste horecacluster (14 zaken) is deels aan de rand van het plangebied en deels

erin gevestigd. De meeste horecazaken daarvan liggen langs de Gouwe. Het aanbod

bestaat voor het grootste deel uit restaurants.

In het nieuwe winkelcentrum Gouweplein zit een snackbar en een Italiaanse

lunchroom.

Rondom de kruising van Kerkweg-West en Dorpstraat in het uiterste westen van

Waddinxveen is een drietal horecazaken gevestigd.

In winkelcentrum Zuidplas is voornamelijk (ondersteunende) horeca in de

fastservicesector te vinden.

31 Primos gaat voor 2035 uit van verdere groei tot 28.500, CBS/PBL van een daling naar 26.900

pagina 58

Het horeca aanbod in Waddinxveen heeft de volgende kenmerken:

Het aanbod per inwoner in de drankensector is in vergelijking met het Nederlands

gemiddelde de helft kleiner (Tabel 14). Tevens is het aanbod in Waddinxveen voor

bijna de helft bij een sportaccommodatie gevestigd, terwijl gemiddeld in Nederland

het aanbod in de drankensector voor meer dan de helft uit cafés/bars bestaat.

Ook de fastservicesector is kleiner dan gemiddeld in Nederland (4,6 horecazaken per

10.000 inwoners in Waddinxveen tegenover 6,8 in Nederland). Daarnaast is het

aanbod in Waddinxveen meer eenzijdig: er behoren acht bedrijven tot de groep

cafetaria’s (67%), dat is meer dan in Nederland (41%).

Ook het aanbod restaurants is kleiner dan landelijk, voornamelijk het aantal café-

restaurants.

Tabel 14 Horeca aanbod naar deelsector

Waddinxveen Waddinxveen per

10.000 inwoners

Nederland per

10.000 inwoners

Drank 13 5,0 9,9

Café, Bar 5 1,9 5,3

Coffeecorner 1 0,4 1,0

Horeca bij sportaccommodatie 6 2,3 1,2

Ontmoetingscentrum 1 0,4 0,7

Overig 0 0,0 1,8

Fastservice 12 4,6 6,8

IJssalon 1 0,4 0,4

Cafetaria, Snackbar, Automatiek 8 3,1 2,8

Shoarmazaak 2 0,8 1,0

Broodjeszaak, Lunchroom e.d. 1 0,4 1,8

Overig 0 0,0 0,9

Restaurant 13 5,0 6,6

Café-restaurant 1 0,4 1,6

Bistro 1 0,4 0,8

Restaurant 11 4,2 4,2

Overig 0 0,0 0,1

Hotel 1 0,4 2

Hotel-café-restaurant 1 0,4 0,7

Overig 0 0,0 1,3

Totaal * 39 15,0 25,3

Bron: Horeca DNA, 2016; * inclusief Partycatering

Naast dat het aanbod onder het landelijk gemiddelde ligt, ligt het ook onder het

provinciaal gemiddelde, het gemiddelde van gemeenten met 25.000-50.000 inwoners

en het gemiddelde van gemeenten tot 30.000 inwoners. Inwoners van Waddinxveen

hebben voornamelijk een klein aanbod in de drankensector, waaronder cafés vallen.

In vergelijking met gemeenten van 25.000 – 50.000 inwoners heeft Waddinxveen zes

horecazaken minder per 10.000 inwoners. Geprojecteerd op het huidige totaal aantal

inwoners is dat een theoretische ruimte voor zestien nieuwe horecazaken32. Voor een

32 Berekening: 6/10.000*26.072 inwoners

pagina 59

gezonde doorontwikkeling van de horeca in Waddinxveen achten we de helft van dit

aantal haalbaar, zijnde circa acht nieuwe zaken.

Tabel 15 Gemiddeld aanbod horeca per 10.000 inwoners

Drank Waarvan

cafés

Waarvan

overig

drank

Fastservice Restaurant Totaal*

Primair (Waddinxveen) 5,0 1,9 3,1 4,6 5,0 14,6

Gemeenten 25.000-50.000 9,1 4,3 4,8 5,9 5,6 20,6

Gemeenten tot 30.000 10,7 4,8 5,9 5,5 6,2 22,4

Zuid Holland 8,7 4,7 4,0 6,6 6,1 21,4

Nederland 9,9 5,3 4,6 6,8 6,6 23,3

Bron: Horeca DNA, 2016; * exclusief hotels en partycatering

Aanbod in en nabij het plangebied

In en grenzend aan het plangebied zijn 14 horecazaken gevestigd. In het gebouw aan

Zuidkade 3 (letter B in tabel 16) zijn twee verschillende concepten gevestigd.

Daarnaast zijn er nog een aantal zaken die maaltijden thuisbezorgen (onder andere

New York Pizza, Babylon en Tuk Tuk; Thais).

Tabel 16 Horeca in en aangrenzend aan het plangebied

Letter Naam Sector Type Omschrijving

A Paddle's Restaurant Restaurant Sharing (delen van gerechten)

B El Caballero &

Diva

Restaurant Restaurant Argentijns restaurant en Tapas

C Kwalitaria Fastservice Snackbar

D Merino Fastservice IJssalon

E Kreta Restaurant Restaurant Griekse specialiteiten

F De Nesse Restaurant Restaurant Grill- en Steakhouse

G Scropi Restaurant Pizzeria Ook een ijssalon

H Easy Dinner Restaurant Restaurant Voor lunch en diner

I Zinne Dranken Café Serveert ook hamburgers

J De Unie Hotel Hotel-Café-Restaurant Ook zaalverhuur

K Asian Palace Restaurant Restaurant Chinees-Indische specialiteiten

L Genieten Restaurant Brasserie Brasserie en wijnbar

M De Gouwe Tap Dranken Eetcafé

N Babylon Fastservice Shoarma/grill Ook bezorgen

Bron: Horeca DNA, 2016 en Google Search, 2016

pagina 60

Figuur 30 Horecavestigingen in en aangrenzend aan het plangebied

Bron: Horeca DNA, 2016; Google search, 2016; kaart gemaakt met behulp van Batch Geo

9.5 Afweging en advies

De horeca in Waddinxveen bedient inwoners uit en bezoekers aan Waddinxveen. Het

inwoneraantal groeit. Er liggen kansen in het toeristisch-recreatieve potentieel. De

ligging in het Groene Hart, het fietsenknooppuntennetwerk en De Staande Mastroute

kunnen beter benut worden. Dit kan als Waddinxveen vaker een vertrek- of eindpunt

of logische tussenstop vormt van een recreatief bezoek aan het Groene Hart.

Momenteel is ruim een derde van het horeca-aanbod in Waddinxveen in of tegen het

plangebied gevestigd. Om een aantrekkelijk horecacluster te bieden voor zowel

inwoners als toeristen zal de helft van de uitbreidingsruimte in Waddinxveen in het

plangebied geprojecteerd moeten worden. Dat betekent dat er ruimte is voor circa

vier horecazaken in het SB-gebied (de helft van 8).

Typen horeca

In (Tabel 17) is beoordeeld welk type horeca het meest kansrijk is op basis van de

locatie, marktpotentie, impuls voor de ruimtelijke economie, en complementariteit.

Dit leidt tot de volgende conclusies:

De drankensector is sterk ondervertegenwoordigd in Waddinxveen en daarnaast ook

nog eens vrij eenzijdig (de helft betreft horeca bij een sportaccommodatie). Hier zijn

vooral kansen voor een café/bar.

Fastservice heeft vooral een buurt/wijkverzorgende functie die in het SB-gebied

vergroot wordt door de bouw van woningen.

Een restaurant is mogelijk mits het type en concept aanvullend is op het huidige

aanbod het type café-restaurant is bijvoorbeeld weinig aanwezig in Waddinxveen.

Hotel: Waddinxveen heeft momenteel één hotel-café-restaurant en die ligt op de

grens van het plangebied. Waddinxveen heeft naar verwachting te weinig trekkracht

voor twee hotels.

pagina 61

Tabel 17 Beoordeling meest kansrijke horecavoorzieningen

Horecasector Functie

Gesc

hik

theid

loca

tie

Mark

tpo

ten

tie

Imp

uls

ruim

teli

jk-e

con

.

stru

ctu

ur

Un

icit

eit

/

com

ple

mata

rite

it

Ein

do

ord

eel

Dranken Ondersteunend/Subtrekker ++ + + ++ +/++

Fastservice Ondersteunend 0/+ 0 0/+ 0 0/+

Restaurant Subtrekker ++ + ++ ++ ++

Hotel (Sub)trekker 0/+ 0/+ + + 0/+

Perspectief:

0 = ongunstig 0/+ = gering + = redelijk +/++ = gunstig ++ = zeer gunstig

Figuur 31 De hefbrug en horeca aan de Gouwe


pagina 62

Figuur 32 Horeca in SB-gebied


Figuur 33 Horeca in SB-gebied


pagina 63

10 Bijlage: quick scan marktverkenning afhaalpunten

Internet zorgt voor een nieuwe dimensie in de detailhandel. Steeds meer

aankopen worden via internet gedaan. Een duidelijk uitvloeisel van het

internetwinkelen is het ontstaan van afhaalpunten, een vorm van distributie voor de

online verkoop. In deze quick scan is de mogelijkheid voor een afhaalpunt in het SB-

gebied in Waddinxveen onderzocht. Eerst is stil gestaan bij het fenomeen

afhaalpunten, vervolgens bij het beleid, de vraag- en aanbodverhoudingen en de

mogelijkheden voor een afhaalpunt in het SB-gebied in Waddinxveen.


Het fenomeen afhaalpunten zorgen voor juridisch-planologische verwarring, omdat

richtinggevend beleid vanuit het Rijk ontbreekt. Dit leidt tot versnippering van

beleid. Waar de ene gemeente het afhaalpunt planologisch als detailhandel

beschouwt, en om die reden medewerking weigert voor vestiging op

bedrijventerreinen, zet de andere gemeente de deur open voor de vestiging van

afhaalpunten op bedrijventerreinen. Het is voor gemeenten dus zoeken naar een

goede planologische borging van afhaalpunten.

Beleid provincie Zuid-Holland

De provincie Zuid-Holland heeft als een van de weinige provincies beleid rondom

afhaalpunten geformuleerd. De provincie beschouwt een afhaalpunt (pick up point)

als een vorm van detailhandel (Visie Ruimte en Mobiliteit, 2014). In ruimtelijk opzicht

is er geen onderscheid tussen internetdetailhandel met een publieksfunctie en een

fysieke winkel daar waar afhaal- en brengpunten worden gecombineerd met andere

vormen van detailhandel als reguliere detailhandel. Daarom wordt dergelijke

internetdetailhandel beschouwd als reguliere detailhandel waarvoor ook de regels van

de verordening gelden. Een uitzondering hierop geldt voor niet-dagelijkse artikelen.

Als de kwaliteit van de leefomgeving en de mobiliteit niet in het geding komen en er

geen sprake is van een etalage/showroomfunctie mogen deze locaties zich bevinden

op bedrijventerreinen, op kantoorlocaties, of op brandstofverkoopplaatsen. Hetzelfde

geldt voor de verkoop van ter plaatse vervaardigde goederen bij productiebedrijven.

Belangrijke trends

Een afhaalpunt is een locatie waar de consument uitsluitend –voorafgaand aan het

bezoek- via internet bestelde goederen kan (betalen,) afhalen of retourneren, waar

uitsluitend logistiek en opslag van deze eerder bestelde goederen gedurende een

korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling van verkoop en/of

overige activiteiten.33 Er zijn vijf verschijningsvormen te onderscheiden34:

33 KvK (2013) Internethandel: keuze in beleid en vertaling in bestemmingsplannen 34 Detailhandel Nederland en Bureau Stedelijke Planning (2013) Afhaalpunten in de ruimtelijke ordening en aanvullende

onderzoeken Bureau Stedelijke Planning voor diverse opdrachtgevers

pagina 64

Tabel 18 Verschijningsvormen afhaalpunten- en centra

Type afhaalpunt Afhalen is: Locatie

In winkel Ondergeschikte

functie

Gekoppeld aan de bestaande winkels (voorbeelden: HEMA,

Bol.com in Albert Heijn). Indien in een winkelcentrum de

online bestelde producten van meerdere aanbieders kunnen

worden opgehaald spreken we van een afhaalcentrum

(voorbeeld: samenwerking De Buren en Corio, in

bijvoorbeeld City Plaza in Nieuwegein).

In ander

verkooppunt

Ondergeschikte

functie

Gekoppeld aan verkooppunten niet zijnde winkels als

tankstations (Kiala) of horecagelegenheden (La Place langs

de rijkswegen).

Solitair Hoofdfunctie Afhaalpunten als afzonderlijke activiteit op solitaire

locaties, waaronder industrieterreinen (Albert Heijn en

Jumbo Pick Up Points).

Solitair

geclusterd

Hoofdfunctie Nieuwe vestigingspunten op solitaire

locaties/industrieterreinen, waar op één locatie producten

van verschillende online aanbieders kunnen worden

opgehaald. Deze vorm heeft in Duitsland veel opgang

gemaakt, maar is in Nederland nog nagenoeg onbekend.

Bezorgpunt Ondergeschikte

functie

Op knooppunten als kantoren- en vervoerslocaties en

opslagplaatsen (Albert Heijn Pick Up Point Schiphol en

CapGemini, DeBuren/City Box).

In totaal gaf de Nederlandse consument in 2015 ruim € 8,41 miljard online uit aan de

aankoop van producten, zoals food, speelgoed en fashion. Dat is 21,9% meer dan in

2014 en bedraagt 8,9% van de totale bestedingen aan producten.

Het jaartotaal voor online food/nearfood bedroeg € 700,46 miljoen (+40% ten opzichte

van 2014). Gerelateerd aan de totale bestedingen in de food (42 miljard) gaat het om

1,7% online.

Voorspellingen over de verdere groei van online aankopen lopen uiteen, van 50%-

groei tot een verdubbeling of zelfs verdrievoudiging in tot 2020 (ABN AMRO,

Rabobank, Jumbo, Ronald Berger, Cor Molenaar).

Het thuisbezorgen van online winkelaankopen blijkt echter lastiger dan gedacht. De

kosten van distributie zijn hoog. Vooral ‘de laatste kilometer’ is duur. De consument

krijgt deze bezorgkosten doorberekend. De winkelier of distributeur hanteert

daarnaast vaak een minimum bestelbedrag. En, wellicht het belangrijkste, de klant

dient thuis te zijn op een vooraf afgesproken tijdstip. Voor de groeiende groep

anderhalf- en tweeverdieners met een druk schema geen sinecure. Het afhaalpunt

lijkt een interessant alternatief voor het dure en inefficiënte thuisbezorgen:

De consument kan de aankopen ophalen, efficiënt, en veelal zonder bezorgkosten en

minimum van bestelbedrag.

De winkelier speelt in op het veranderd boodschappen- en winkelgedrag en weet dit

in te bedden in het bestaande logistieke proces (bevoorraden winkels).

Diverse hypermarktketens en levensmiddelendistributeurs openden eind jaren

negentig de eerste afhaalpunten, gekoppeld aan hun distributiecentra. De

distributiecentra zijn alweer grotendeels verlaten. Dit bleken voor de consument niet

pagina 65

de meest bereikbare en aantrekkelijke plekken te zijn. Inmiddels verrijzen er

allerhande nieuwe vormen van afhaalpunten, ook in Nederland. Een greep uit de

proposities:

Diverse supermarktorganisaties zoals Albert Heijn en Jumbo experimenteren met

afhaalpunten, in alle denkbare verschijningsvormen.

Warenhuisketens als HEMA en de Bijenkorf zijn ook actief met afhaalpunten. In de

regel kunnen de via internet bestelde producten in een filiaal naar keuze gratis

worden afgehaald. De meerderheid van de online shoppers maakt van deze

mogelijkheid gebruik; overigens doet het merendeel dan ook nog extra aankopen in

de winkel. Soms zijn er aparte servicepunten ingericht.

Diverse nationale en internationale bezorgdiensten bieden servicepunten voor het

leveren en terugsturen van pakketten, als alternatief voor thuislevering. Deze

afhaalpunten zijn geposteerd bij supermarkten, benzinestations, kranten- en

bloemenwinkels, opslagplaatsen (zoals tijdelijke opslagboxen voor particulieren) en

onbemande afhaalpunten met kluisjes.

Aan de andere kant bieden steeds meer webwinkels de mogelijkheid om ‘s avonds te

laten bezorgen. Dat maakt de noodzaak om voor afhalen te kiezen kleiner. Klanten

kunnen gemakkelijker zelf kiezen wanneer ze iets laten bezorgen, waardoor de

nadelen van bezorgen (het wachten op het pakket) verkleind worden.

10.2 Afbakening onderzoeksgebied en vraag

Afhaalpunten bieden vooral een oplossing voor de groep anderhalf- en tweeverdieners

met een druk schema. Zij wensen:

op een zelf gekozen moment online-aankopen af te halen;

zo efficiënt mogelijk, veelal op weg van werk naar huis, bij voorkeur direct aan de

route naar huis en zo dicht mogelijk bij de woning (dit laatste geldt in het bijzonder

voor boodschappen);

om zo tijd, geld (geen bezorgkosten) en moeite (wachten op bezorging) te besparen.

Het gros van de doelgroep bestaat uit forenzen. Boodschappen doen of winkelen is

voor deze doelgroep relatief tijdrovend en men besteedt de schaarse vrije tijd liever

aan andere zaken.

Omdat afhaalpunten over het algemeen nabij de entree van woongebieden liggen, is

Waddinxveen (26.000 inwoners) het verzorgingsgebied. De locatie is ook voor de

inwoners van Boskoop (circa 15.500 inwoners).

Waddinxveen heeft de volgende kenmerken die van belang zijn voor het succes van

een afhaalpunt:

72% van de werkzame beroepsbevolking is forens: zij werken niet in hun eigen

woongemeente. Het gaat om circa 10.500 personen. Het percentage ligt hoger dan het

landelijk gemiddelde van 56% (bron: CBS, 2013).

Uit het koopstromenonderzoek 2011 blijkt dat 10% van de bestedingen aan niet-

dagelijkse goederen door inwoners uit Waddinxveen afvloeit naar internet. In

Boskoop is dat 8%. Beide liggen dicht bij het gemiddelde voor west Nederland van

9,9% (bron: I&O Research, 2011).

Per werkdag passeren circa 15.000 voertuigen het deel van de N207 bij de afslag naar

de Brug over de Gouwe naar Waddinxveen.

pagina 66

Waddinxveen heeft een bovengemiddeld aandeel huishouden zonder kinderen (34%

t.o.v. 29% in Nederland) en huishoudens met kinderen (37% t.o.v. 33% in Nederland).

Het aandeel anderhalf- en tweeverdieners ligt naar verwachting daarom ook hoger

dan gemiddeld (bron: CBS, 2016).

10.3 Aanbod afhaalpunten

Het ophalen van boodschappen in de supermarkten van Waddinxveen is nog niet

Volledig geïntegreerd. Alleen Jumbo heeft een Pick Up Point. Zowel Plus als de twee

winkels van Albert Heijn hebben geen afhaalpunten in hun winkel. Boodschappen

ophalen kan wel bij Hoogvliet in Boskoop. Veel andere winkels zoals Blokker, Hema

en Xenos bieden de mogelijkheid om online bestelde producten in de winkel op te

halen. In onderstaande tabel en figuur zijn de winkels opgenomen waar pakketten

afgehaald kunnen worden die op internet besteld zijn en door de bezorgers worden

verzameld op één punt.

Tabel 19 Afhaalpunten in Waddinxveen en Boskoop

Plaats Bezorger/Bedrijf Locatie/winkel

Waddinxveen Bol.com Albert Heijn (2x)

Waddinxveen Jumbo Jumbo

Waddinxveen DPD De Bas Speelgoed

Waddinxveen Kiala Spar

Waddinxveen Post NL Postkantoor Plus Zuidplas

Waddinxveen Post NL Postkantoor Primera Gouweplein

Waddinxveen Post NL Postkantoor D. Sonneveld Tabac &

Gemak

Waddinxveen DHL Burger boekhandel en

thuiskantoor

Waddinxveen DHL Optitune Bike

Performance

Boskoop Hoogvliet Hoogvliet (2x)

Boskoop DPD Scootdokter

Boskoop Kiala Tourpoint BV

Boskoop Post NL Postkantoor Bruna

Boskoop Post NL Postkantoor Plantex

Boskoop Post NL Pakketpunt Hoogvliet

Boskoop Post NL Pakketpunt Karwei

Boskoop DHL Scootdokter

Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning

pagina 67

Figuur 34 Afhaalpunten Waddinxveen en Boskoop

Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning

Toekomstige ontwikkelingen in de regio

Voor zover bekend zijn er geen plannen voor de bouw van een solitair pick-up point

in de direct omgeving van Waddinxveen. Het is wel goed mogelijk dat meer

supermarkten in Waddinxveen in de toekomst de mogelijkheid gaan aanbieden om in

de winkel online bestelde boodschappen op te halen.


Het potentieel is dun (26.000 inwoners primair en 15.000 secundair), maar nog wel

groeiende door nieuwbouwwijk De Triangel. De bouw ervan is echter verspreid over

een langere periode, waardoor het totaal aantal inwoners van Waddinxveen

langzamer toeneemt dan het aantal inwoners in De Triangel (mede door vergrijzing

en bevolkingsdaling elders in Waddinxveen).

Daarnaast besteden inwoners van Waddinxveen en Boskoop niet bovengemiddeld via

internet.

pagina 68

In Waddinxveen is een breed aanbod van verschillende bezorgdiensten met

afhaalpunten bij bestaande winkels gevestigd. Dergelijk afhaalpunten blijken vaak

beter te functioneren dan solitaire afhaalpunten.

Steeds meer webwinkels bieden de mogelijkheid om ‘s avonds te laten bezorgen. Dat

maakt de noodzaak om voor afhalen te kiezen kleiner. Klanten kunnen

gemakkelijker zelf kiezen wanneer ze iets laten bezorgen, waardoor de nadelen van

bezorgen (het wachten op het pakket) verkleind worden.

Daarnaast is de locatie niet optimaal. Het is weliswaar nabij de doorgaande

provinciale weg N207 gelegen en aan de belangrijkste toegangsweg naar

Waddinxveen, maar niet nabij de snelweg, de hefbrug vormt een barrière en de

meeste inwoners van Boskoop moeten een alternatieve route nemen om het te

kunnen passeren.

Door de solitaire ligging is er nauwelijks toegevoegde waarde voor andere winkels en

voorzieningen.

Voor dagelijkse boodschappen is het openen van een afhaalpunt bij de bestaande

winkels een logischere stap dan het openen van een solitair afhaalpunt in

Waddinxveen.

Slotsom: het potentieel en deze locatie leent zich niet voor een solitair afhaalpunt,

niet gekoppeld aan een winkel. Een mogelijk alternatief is een locatie aan de

oostzijde van De Gouwe, eventueel meer in het zuiden van Waddinxveen (richting de

snelweg). Op een dergelijk plek kunnen ook inwoners van Boskoop en Gouda

verzorgd worden.

pagina 69

11 Bijlage: quick scan behoefte sport & wellness

Sport, fitness en wellness mogen zich op toenemende belangstelling verheugen. Dit

heeft te maken met de verhoogde maatschappelijke aandacht voor een gezonde

levensstijl: beweging, voeding, een verzorgd lichaam, ontspanning en spiritualiteit.

Bij de ontwikkeling van vraag en aanbod maken we onderscheid naar:

fitnesscentra;

en wellness, zoals yogastudio’s, zonnebanken en sauna’s.

In de praktijk is vaak sprake van een combinatie van sportvoorzieningen; ze worden

regelmatig op één locatie aangeboden, al dan niet in een geïntegreerd concept. Ook

combinaties met zorg (zoals fysiotherapie), horeca en dienstverlening (bijvoorbeeld

een diëtist) komen steeds vaker voor.


Fitness

Het aanbod van fitnesscentra is zeer divers en loopt uiteen van het traditionele

krachthonk tot ‘health clubs’ en leisurecenters (fitness als onderdeel van een

sportcomplex).

Een fitnesscentrum heeft gemiddeld 1.600 klanten, waarbij kleine fitnesscentra het

doen met 200 leden en grote centra meer dan 5.000 leden hebben.

Fitness is uitgegroeid tot één van de meest beoefende takken van sport in Nederland.

Ongeveer 20% van de Nederlanders ouder dan 15 jaar doet aan fitness; dit komt neer

op ruim drie miljoen personen. Ongeveer twee derde hiervan is lid van een

fitnesscentrum, die ruim 200 miljoen keer per jaar worden bezocht.

De belangrijkste redenen om voor een bepaald fitnesscentrum te kiezen is afstand.

Gemiddeld woont de klant niet verder dan vier kilometer vanaf het fitnesscentrum,

maar bijna de helft woont binnen een straal van twee kilometer. Kwaliteit en prijs

zijn daarnaast van belang.

De gemiddelde leeftijd van de fitnessdeelnemers ligt rond de 30 jaar. Hierbinnen is

een verschuiving zichtbaar, omdat steeds meer ouderen gaan fitnessen met

ziektepreventie als reden. Daarnaast is ook gebleken dat inwoners met een hoog

inkomen vaker sporten dan huishoudens met een laag inkomen.


In de fitnessbranche zijn de volgende trends en ontwikkelingen waar te nemen:

Toenemende vraag naar persoonlijke begeleiding, training in klein groepsverband en

outdoor fitness (bootcamping en body weight training: zonder apparatuur).

Flexibele abonnementen en contracten.

Segmentatie en specialisatie, integratie fitness en wellness, opkomst van bijzondere

fitnesscentra zoals Anytime Fitness (waar je 24 uur per dag en 7 dagen in de week

terecht kunt) en Train More (hoe vaker je komt hoe goedkoper het wordt).

Ketenvorming.

pagina 70

Wellness

Onder wellness scharen we in deze quick scan yogastudio’s, zonnebanken en sauna’s.

In yogastudio’s kunnen mensen in groepsverband ontspanningsoefeningen volgen en

zonnecentra bieden verschillende soorten zonnebanken aan. Een wellnesscentrum

beschikt over verschillende voorzieningen die alles te maken hebben met

ontspanning en welbevinden. Het gaat hierbij om sauna, zwembad, stoombad,

whirlpool, zonnebank, relaxruimte, bar en restaurant. Deze voorzieningen kunnen

zowel binnen als buiten aanwezig zijn. Daarnaast is er veelal een massagesalon,

schoonheidssalon en fitnessruimte. De branche bestaat uit kleine sauna’s tot aan

grote wellnesscentra.35


In de wellnessbranche zijn de volgende trends en ontwikkelingen36 waar te nemen:

Combinatie wellness met overnachting aan de ene kant (lang bezoek) en opkomst van

dagdeel-tarief en abonnementen aan de andere kant (kort bezoek).

Toenemende schaalgrootte, ketenvorming, kortingsacties en badkledingdagen.

Toename medisch toerisme: medical wellness en cosmetisch medische spa's. De

markt van preventieve wellness is groeiende; toenemende integratie met zorg en

fitness.

Branchevervaging: steeds meer wellnessfaciliteiten bij hotels, fitnesscentra en

vakantieparken.

Noodzaak tot continue vernieuwing; verouderd aanbod heeft het steeds lastiger.


Fitness

Een klant van een fitnesscentrum woont gemiddeld vier kilometer van het

fitnesscentrum af. De helft van de klanten woont binnen een straal van twee

kilometer. Het primaire verzorgingsgebied bestaat uit de gemeente Waddinxveen

(26.000 inwoners); het grootste deel van de woningen ligt binnen een afstand van

twee kilometer. Het secundaire gebied omvat de plaats Boskoop (15.500 inwoners);

deze woonplaats ligt binnen een straal van vier kilometer.

Figuur 35 Onderzoeksgebied fitness

Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

35 Rabobank (2015) cijfers en trends 36 Rabobank (2015) cijfers en trends

pagina 71

Wellness

Bezoekers van yogastudio’s en zonnebanken doen hun bezoek veelal in hun eigen

woonplaats. Wellnessbezoekers komen vaak van verder en kunnen worden ingedeeld

in drie groepen:

Circa 60% van alle bezoeken wordt binnen een reisafstand van dertig minuten gedaan

(primair onderzoeksgebied);

Nog eens 25% wordt binnen een reisafstand van dertig tot zestig minuten gedaan

(secundair onderzoekgebied);

De overige bezoeken hebben een landelijk bereik en worden alleen gehaald door hele

grote bedrijven (denk aan de Zwaluwhoeve, Elysium en Thermen Bussloo).

Het onderzoeksgebied voor yogastudio’s en zonnebanken betreft Waddinxveen. Het

aanbod wellnesscentra (sauna’s) is in kaart gebracht voor gemeente die geheel of voor

het grootste deel in het 30 autominutengebied vallen. In deze gemeenten wonen in

totaal 3,8 miljoen mensen .

Figuur 36 Onderzoeksgebied wellness (tot 30 autominuten vanaf de planlocatie)

Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning


Fitness

Fitness geniet steeds meer populariteit, getuige de forse groei van fitnessketens in de

afgelopen jaren. Er is een toenemende vraag naar persoonlijke begeleiding, training

in klein groepsverband en outdoor fitness. Het aantal huishoudens waar aan fitness

wordt gedaan (23%) ligt in Waddinxveen nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde

(22,8%). In de gemeente Alphen aan den Rijn (waar Boskoop onderdeel van uit maakt)

pagina 72

ligt het aandeel met 21,4% iets lager.37 Per 1.000 inwoners telt Nederland circa 0,14

fitnesscentra. Geprojecteerd op het aantal inwoners in Waddinxveen is er indicatief

ruimte voor 3,7 fitnesscentra en in Boskoop voor 2,2 fitnesscentra.

Wellness

Ook wellness mag zich landelijk verheugen op toenemende belangstelling.

Nederlandse inwoners brengen jaarlijks in totaal circa 72 miljoen bezoeken aan

wellness, waarvan circa 20,5 miljoen aan een sauna38, oftewel 1,2 keer per inwoner

per jaar.

Er zijn in Nederland 550 zonnebanken, wat neerkomt op 0,03 per 1.000 inwoners.

Geprojecteerd op het aantal inwoners in Waddinxveen is er indicatief ruimte voor 0,8

zonnebank en in Boskoop voor 0,5 zonnebank.

Nederland heeft 160 sauna’s, wat neerkomt op 0,009 per 1.000 inwoners (0,94 per

100.000 inwoners). Geprojecteerd op de 3,8 miljoen inwoners in het

verzorgingsgebied is er indicatief ruimte voor 36 saunacomplexen.

Voor het aantal yogastudio’s in Nederland is geen compleet kengetal, omdat de lessen

vaak in een gymzaal worden gegeven die ook voor andere doeleinden wordt gebruikt.


In dit hoofdstuk is het wellnessaanbod opgesplitst: zonnebanken en yoga zijn

losgekoppeld van sauna’s. Die eerste twee hebben voornamelijk een lokale functie en

zijn daarom samen met fitness behandeld.

Fitness, zonnebank en yoga

In Waddinxveen zijn acht fitnesscentra gevestigd, waarvan één ook Yoga aanbiedt,

twee een zonnebank hebben en een ook saunafaciliteiten heeft. Er is één zonnestudio

en op twee locaties wordt meerdere dagen per week yoga aangeboden.

Tabel 20 Sport- & wellnessvoorzieningen in Waddinxveen en Boskoop

Nr. Naam Adres Hoofdactiviteit Nevenactiviteit(en)

Fitness

1 CrossFit Mercuriusweg 16 Fitness

2 Curves Noordkade 74 Fitness Zonnebank

3 Den Edel Sniepweg 13 Fitness O.a. sauna, zonnebank

en Yoga

4 DFA Anna Van Burenstraat 6 Fitness

5 Fit & Go Kouwe Hoek 26 Fitness

6 Flexx Gym Henegouwerweg 46 Fitness

7 Living well Westpark 1 Fitness

Wellness – Sauna

& zonnebank

8 Sun Special Groensvoorde 12 Zonnebank

Wellness - Yoga

37 Zorgatlas, 2014 38 Bron: CVTO, 2012

pagina 73

Nr. Naam Adres Hoofdactiviteit Nevenactiviteit(en)

9 Happy Yoga Herman Heijermanslaan 4

(in N.A.P. Gebouw) Yoga

10 Yoga Boskoop &

Yogajuf Emmy

Snijdelwijklaan 2

(in MFC de Plataan) Yoga

Bron: Google search

Figuur 37 Fitness, zonnebank en yoga in Waddinxveen en Boskoop

Bron: Google search

Fitnesscentra

CrossFit is een manier van fitness die gewichtheffen, atletiek en gymnastiek

combineert in één trainingsvorm. Een losse les kost €12,50 en een onbeperkt

abonnement kost €50,- per maand.

pagina 74

Curves is een fitnesscentrum speciaal gericht op vrouwen, waar in 30 minuten een

complete training doorlopen wordt. Prijs jaarabonnement: circa € 40,- per maand.

Den Edel Sport is het centrum met het breedste aanbod. Naast individuele fitness is er

onder andere de mogelijkheid tot groepslessen, squash, jeugdlessen, indoor cycling,

zonnebank, sauna, powerplate en fysiotherapie. Prijs jaarabonnement: circa € 43,- per

maand.

Diana’s Free Aerobics (DFA) is een sportschool die werkt zonder abonnement. Prijs per

les: € 5,- tot € 6,50. Het aanbod bestaat uit groepslessen zowel in de zaal als met

behulp van fitnessapparatuur.

Den Edel heeft een samenwerking met Fit&Go; een fitnesscentrum voor zelfstandig

sporten tegen een lage(re) prijs. Klanten van beide sportcentra kunnen van elkaars

faciliteiten gebruik maken (voor een deel tegen bijbetaling). Prijs jaarabonnement:

€24,95 per maand.

Bij Flexx Gym kunnen leden vanaf €15,- per maand onbeperkt gebruik maken van de

fitnesstoestellen.

Bij Living Well in Boskoop worden zowel groepslessen als individueel fitness

aangeboden. Prijs: circa € 40,- per maand.

Zonnebank en Yoga

In Waddinxveen is het zonnecentrum Sun Special gevestigd met acht zonnebanken.

Bij Happy Yoga Waddinxveen worden per week acht lessen gegeven verdeeld over vier

doordeweekse avonden.

In het multifunctionele centrum De Plantaan in Boskoop worden Yogalessen gegeven

door Yoga Boskoop en Yogajuf Emmy.

Sauna’s

Nederland heeft 160 wellnessbedrijven waar recreatie in de sauna als hoofdactiviteit

kan worden beschouwd. Daarnaast zijn er nog de bedrijven waarvan sauna geen core

business is, waaronder hotels, zwembaden, vakantieparken en sport- & fitnesscentra.

In totaal wordt het aantal bedrijven met sauna geschat op ruim 2.500. Het

onderzoeksgebied omvat alle gemeente die voor het grootste deel binnen 30

autominuten bereikbaar zijn. Wellnessbedrijven specifiek gericht op

hammambehandelingen en gaysauna’s zijn buiten beschouwing gelaten.

pagina 75

Figuur 38 Wellnesscentra omgeving Waddinxveen (tot 30 autominuten)

Bron: Saunagids.nl en Google Search, kaart gemaakt m.b.v. Batchgeo; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning

In het onderzoekgebied zijn 22 wellnesscentra met recreatie in de sauna als

hoofdactiviteit gevestigd. De drie dichtstbijzijnde zijn:

Spa Gouda is in de binnenstad van Gouda gevestigd en klanten kunnen gebruik

maken van zes soorten sauna’s en baden, een beauty- en massagesalon, de

hamamruimte en kleinschalige horeca

Centre Du Lac in Pijnacker heeft acht soorten sauna’s en baden en ook een beauty- en

massagesalon, hamamruimte en restaurant.

Elysium in Bleiswijk is een groot wellnesscomplex met 15 sauna’s, 13 baden, drie

restaurants, beauty- en massagesalon en hamamruimte. Door het uitgebreide aanbod

heeft dit complex een groot verzorgingsgebied.

Tabel 21 Welnessaanbieders in omgeving Waddinxveen (tot 30 autominuten39)

39 Soms ligt een sauna wel binnen een gemeente die in het verzorgingsgebied ligt, maar ligt de sauna zelf op grotere

afstand dan 30 autonomisten.

Letter Naam Plaats Reistijd

A Spa Gouda Gouda 16 min

B Centre du Lac Pijnacker 16 min

C Elysium Bleiswijk 17 min

D Cityspa Saverin Rijswijk 19 min

E Centrum Chitta, Privé Capelle aan den ijssel 20 min

F Thermen 1001 Rotterdam 20 min

G Orange Wellness Centre Alphen aan den Rijn 23 min

H Thermen Holiday Schiedam 24 min

I Caesar fitness & Spa resort S-Gravenhage 25 min

J Duinzigt S-Gravenhage 25 min

K Thermen 5 Mei Leiden 26 min

L Thermen Barendrecht Barendrecht 27 min

pagina 76

Bron: Saunagids.nl en Google search

In Kijkduin (Den Haag) is de mogelijkheid om een wellnesscomplex aan het aanbod

toe te voegen. Er is al een initiatief voor de locatie, maar de wijzigingsbevoegdheid in

het bestemmingsplan is nog niet gebruikt.


Landelijk mogen fitness en wellness zich verheugen in een toenemende

belangstelling.

Het aantal mensen dat fitness als sport beoefent ligt in Waddinxveen en Boskoop

nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde. Op basis van de landelijke kengetallen

is er ruimte voor 5,9 fitnesscentra in Waddinxveen en Boskoop. Met een aanbod van

zeven fitnesscentra is het aanbod iets bovengemiddeld. Het aanbod is daarnaast ook

breed, waardoor een toevoeging in een bepaald segment niet direct voor de hand ligt.

De indicatieve vraag naar zonnebanken, 0,8 zonnebank in Waddinxveen en 0,5 in

Boskoop wordt ingevuld door het zonnecentrum Sun Special en aangevuld door de

mogelijkheid om te zonnen in twee fitnesscentra.

Voor Yoga zijn geen landelijke kengetallen. Nu worden op twee locaties (één in

Waddinxveen en één in Boskoop) diverse lessen aangeboden. Het is niet aannemelijk

om een nieuwe locatie toe te voegen. Verplaatsing is wel een mogelijkheid.

In het gebied dat op 30 autominuten vanaf Waddinxveen ligt, zijn 22 wellnesscentra

(met sauna als hoofdactiviteit) gevestigd. De dekking ligt daarmee op 0,58 per 100.000

inwoners. Het gemiddelde aantal in Nederland per 100.000 inwoners ligt op 0,94.

Indicatief is er ruimte voor 36 wellnesscentra in het gebied, wat een

uitbreidingsruimte van 14 centra inhoud. De keuze voor een saunacomplex op deze

locatie in Waddinxveen ligt echter niet voor de hand. Het direct potentieel is dun en

de locatie heeft geen specifieke kwaliteiten (bijvoorbeeld ligging in buitengebied).

M Thermen Ridderkerk Ridderkerk 27 min

N Thermen Sauna Papendrecht Papendrecht 29min

O Tour of Wellness Schevingen 30 min

P Thermen Binnen den Maas Binnenmaas 30 min

Q Blue River S-Gravenhage 32 min

R Thermen Houten Houten 32 min

S Avilas Beauty Center Naaldwijk 33 min

T Descansa Utrecht 34 min

U Spa Sereen Maarssen 34 min

V Amstelland Sauna Uithoorn 37 min

pagina 77

Bijlage: Literatuur

CBS (2012) Woononderzoek Nederland

CBS (2015) Statline

Gemeente Waddinxveen (2012a) Structuurvisie Waddinxveen 2030

Gemeente Waddinxveen (2012) Visie maatschappelijke voorzieningen: Activiteit zoekt

accommodatie

Kamer van Koophandel (2013) Internethandel: keuze in beleid en vertaling in

bestemmingsplannen

Platform31 (2014) De marktpotentie van het All-inclusive pension. Leefstijl en

interesses van de senior.

Platform31 & Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (2015) All-inclusive. Nieuw en

betaalbaar woonserviceproduct in de verzorgingshuizen.

Rabobank (2015) Cijfers en trends

Rijksoverheid (2013, 2015) Primos-prognose

Rijksoverheid (2014) Monitor Nieuwe Woningen

Rijksoverheid (2014) Syswov

Stipo (2012) Kennisbank Voorzieningenscan: Van mensen naar meters

Vereniging Nederlandse Gemeenten (2008) Spoorboekje Maatschappelijke

voorzieningen

Marktonderzoek Station tot Bruggebied Waddinxveen...2016/11/23 · water en hofjeswoningen....

Documents

Transcript of Marktonderzoek Station tot Bruggebied Waddinxveen...2016/11/23 · water en hofjeswoningen....