46

OPINIE

Huisvesting is geen los staand iets maar heeft sterke invloed op alle management aandachtsgebieden. Door een bedrijfskundige

benadering biedt huisvesting een kans om de strategische doelen van organisaties te ondersteunen én de belangen van gebruikers te

dienen. Huisvesting helpt bij het creëren van blijvend concurrentievoordeel.

STRATEGISCH HUISVESTEN

Veel organisaties zien huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het

krijgt alleen aandacht van het management: 1. als men zo snel groeit

dat de huisvesting niet is aan te slepen; 2. het slecht gaat met het

bedrijf en men op zoek is naar kostenreducties; 3. of als het beheer

van het gebouw zodanig uit de hand is gelopen door te weinig

onderhoudsreservering dat er een (financiële) mismatch met de

‘vastgoedmarkt’ is ontstaan. Slechts enkelen realiseren zich dat de

juiste huisvesting een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren

van de organisatiedoelen.

H u i s v e s t i n g v a n u i t o r g a n i s at i e p e r s p e c t i e fHet door ATELIER V ontwikkelde Strategisch Huisvesting Model® biedt

de verbindende schakel tussen organisatiedoelen enerzijds en

huisvestingsaspecten anderzijds. Het helpt bij het bekijken van

huisvesting door het perspectief van de organisatie. Het management

van een organisatie is hiermee in staat om vanuit de

ondernemingsstrategie het huisvestingsproces te sturen en houdt

daardoor de regie in handen. Dit is hard nodig omdat onder invloed

van allerlei economische, technologische en maatschappelijke

22126-F00k-T01-ATEL1a 29-05-2009 15:48 Pagina 46 SZ 143

Het sturen op efficiëntie (Wordt het doelmatig aangewend?) van de

huisvesting draagt alleen bij aan het rendement van de organisatie

als de productiviteit van de medewerkers niet negatief wordt

beïnvloed. Een eventuele besparing op de huisvestingslasten met

bijvoorbeeld 10% kan volkomen averechts werken als daardoor de

productiviteit van de medewerkers met bijvoorbeeld ‘slechts’ een half

procent afneemt. Het sturen op effectiviteit (Wordt het gestelde doel

bereikt?) van huisvesting draagt alleen bij aan het rendement van de

organisatie als de productiviteit van de medewerkers meer stijgt dan

de daarmee gemoeide huisvestingslasten.

B a t e n b e w u s t z i j n v e r s u s k o s t e n b e w u s t z i j nRuim 60% van de begroting bestaat uit personeelslasten. ‘Slechts’

circa 12% zijn facilitaire kosten, hiervan zijn ongeveer 50% vierkante

meter gerelateerde kosten. Het zijn de medewerkers die voor de

inkomsten zorgen. Legt u de focus op het reduceren van de

huisvestingslasten, circa 6% van de begroting, of op het verhogen van

de inkomsten die met ruim 60% van het budget worden gerealiseerd?

Of iets (te) duur is hangt af van de markt waarin je opereert, wat het

oplevert aan rendement en of je het kunt opbrengen.

Het ordenen van de organisatiedoelen naar de 4 business resources,

Financials, Sales & Marketing, Human Resources en Operations geeft

input voor een adequate huisvestingsstrategie. Deze strategie bestaat

uit organisatie gerelateerde huisvestingsdoelen op de vier velden:

Imagebuilding, Teambuilding, Efficiëntie en Effectiviteit.

Om het gewenste eindresultaat daadwerkelijk te bereiken is het

essentieel om de huisvestingsdoelen helder en meetbaar te

beschrijven. Daarmee kan worden vastgesteld of de kwantitatieve

doelen zijn gehaald en of de gewenste gedragsverandering is

opgetreden. Communicatie met de medewerkers over de gemeten

resultaten is eveneens cruciaal. Het gaat tenslotte om het optimaal

benutten van het potentieel van de medewerkers.

B l i j v e n d c o n c u r r e n t i e v o o r d e e lMet deze praktische aanpak is een directieteam in staat om in een

vroeg stadium gefundeerde en afgewogen beslissingen te nemen over

de belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden voor haar

huisvesting. Deze hebben betrekking op de gewenste ‘look & feel’, de

ruimtelijk/functionele en technische eisen als ook een gedegen

afweging van kosten en baten. De huisvestingsstrategie vormt zo de

input voor de uitwerking in een programma van eisen in geval van

verhuizing of voor het doorlichten van de huidige huisvesting. Het

helpt bij het maken van keuzes voor doelgerichte ingrepen in de

huidige huisvesting. Strategisch huisvesten is daarmee binnen

handbereik en draagt bij aan blijvend concurrentievoordeel. <ATELIER V real estate B.V.

Strategen in huisvesting, vastgoed en stedelijke ontwikkeling.

www.atelier-v.nl

Ir. René P.M. Stevens MBA (Algemeen Directeur)

rene.stevens@atelier-v.nl

47

ontwikkelingen organisaties, werkprocessen en dus ook huisvesting

continu aan verandering onderhevig zijn. Huisvesting is statisch en

ijlt na. Om als organisatie bij de winnaars te behoren dient men zijn

huisvestingstrategie jaarlijks te herijken. Dit geeft strategische

flexibiliteit. Succes van een organisatie wordt meestal niet bepaald

door de sterkte van een strategie, maar door de mate waarin de

strategie wordt uitgevoerd. Hét grote hiaat is het verschil tussen

strategie en uitvoering.

O p e r a t i o n e l e h o o f d p i j n o f s t r a t e g i s c h e k a n sVragen over huisvesting kenmerken zich meestal door hun ad hoc

karakter, terwijl ze feitelijk bezien onderdeel uitmaken van de lange

termijn ondernemingsstrategie. Huisvesting als operationele

hoofdpijn of als strategische kans? Door een huisvestingsvraagstuk te

bekijken vanuit de 4 strategische business resources, Financials, Sales

& Marketing, Human Resources en Operations, is de samenhang met

de organisatiedoelen beter zichtbaar. Hiermee krijgen zowel de

economische als de sociale aspecten een plek binnen de context van

hoe het bedrijf in de maatschappij wil staan en herkend wil worden.

Het model maakt het mogelijk om verbanden te leggen tussen de

huisvestingsfactoren en het bedrijfsproces van waardecreatie. Een

verantwoorde analyse van alle kosten en baten, zowel facilitair als

vanuit het perspectief van een goed functionerende organisatie en

het welzijn van de medewerkers is dan mogelijk.

B a l a n s t u s s e n h a r d e n z a c h tHet model bestaat uit twee diagonale assen een ‘harde’ as met

voornamelijk economische doelen (efficiency-effectiveness) en een

‘zachte’ as met voornamelijk sociale doelen (image-team). De twee

assen staan als communicerende vaten met elkaar in verbinding.

Het is zaak om de optimale balans tussen beide assen te vinden.

Teveel nadruk op de ‘harde’ economische as gaat ten koste van de

sociale aspecten op de ‘zachte’ as. Wil je als ondernemer het optimum

uit je huisvesting halen of uit je medewerkers?

S T R A T E G I S C H H U I S V E S T I N G M O D E L®

©2008 - het Strategisch Huisvesting Model® is een geregistreerde merknaam van ATELIER V real estate B.V. WWW.ATELIER-V.NL

Financials Sales & Marketing

Human Resources Operations

OR

GA

NIS

ATIED

OELEN

HUISVESTING

OR

GA

NIS

ATIED

OELEN

ORGANISATIEDOELEN

ORGANISATIEDOELEN

22126-F00k-T01-ATEL1a 29-05-2009 15:48 Pagina 47 SZ 143