Jaarboek AFWC 2014

Jaarboek 2014

Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

amsterdam

se federatie van w

on

ingco

rpo

raties 2014

14

Jaarboek 2014

Omslagfoto // Buurtwerkkamer Ons Koekoeksnest / Koekoeksplein 22 / Noord

14

3Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Bij het schrijven van dit voorwoord zijn de eerste openbare ver-horen van de parlementaire enquête net achter de rug. Het is triest dat het zover moest komen. Het menselijk tekort is aan de corporaties helaas niet voorbij gegaan. Dat dwingt ons in de spiegel te kijken. Er moeten dingen beter en anders, bij ons én bij de overheid. Beter toezicht om te beginnen en niet steeds wis-selende eisen aan corporaties.

Ondertussen is niet alles misgegaan. Integendeel, de laatste vijf-tien jaar is alleen al in Amsterdam door de inzet van corporaties de stad er flink op vooruit gegaan. Daar mogen we best trots op zijn. We bevinden ons wel te midden van grote veranderingen. De crisis, de verhuurderheffing en de inperking van de rol van corporaties hebben een enorme impact. Het heeft mij ertoe ge-bracht de belangrijkste trendbreuken die de corporaties in hun historie hebben meegemaakt, te beschrijven in ‘Zeven keer an-ders’ (te vinden bij de publicaties op onze website).

Hervorming van de woningmarkt is zeker nodig. Sommige maatregelen zijn onder het mom van hervorming helaas alleen financieel gedreven, zoals de heffing. Maar er zijn ook goede voorstellen. Om met flexibele huurcontracten de doorstro-ming op de woningmarkt te stimuleren, bijvoorbeeld. Zorgelijke ontwikkelingen zijn er ook. Stijgende huren – een direct gevolg van het huidige rijksbeleid - zetten de betaalbaarheid van wo-ningen onder druk. Het was ook niet voor niets dat in de aan-loop naar de gemeenteraadsverkiezingen het thema wonen in Amsterdam een prominente rol speelde. Gelukkig hebben we samen met de gemeente en de huurdersvereniging afspraken kunnen maken om de armste gezinnen dit jaar tegemoet te komen bij de huurverhoging.

Hoe we zelf onze rol zien als corporaties in Amsterdam, brach-ten we afgelopen voorjaar – na gesprekken met gemeente en huurders – naar buiten in een gezamenlijke visie ‘Met het oog op Amsterdam’. Die visie willen we realiseren in goede samenwer-king met andere partijen in de stad. Samen met bewoners, ge-meente, zorgen welzijnsorganisaties, lokale ondernemers en marktpartijen willen we als co-makers werken aan de opgaven waarvoor Amsterdam staat. Verstandig investerend, efficiënt en met zichtbaar resultaat.

Ook op persoonlijk vlak is het soms tijd voor verandering. Via deze weg neem ik daarom na twaalfeneenhalf jaar afscheid van u, met veel dank en vol goede herinneringen.

Hans van Hartendirecteur Amsterdamse Federatie van Woningcorporatiesjuni 2014

Voorwoord

Pagina 3

Pagina 4 – 14

Pagina 15 – 33

Pagina 34 – 35

Pagina 36 - 42

Pagina 43 - 44

Pagina 46 - 47

Pagina 49 -

Inhoudsopgave

Voorwoord

Aanbod, vraag en betaalbaarheid1 Wonen in de stad

Woningvraag en -aanbod Amsterdamse afspraken Betaalbaarheid onder druk Verkoop in de lift

Beeldkatern Mensen maken de buurt

Woning met voorrang2 Bijzondere huurders

Investeringen voor nu en later3 Het betere huis

Onderhoud en renovatie Duurzaamheid en energiebesparing Nieuwbouw

Nieuw-West, Noord en Zuidoost4 In de wijk

5 Leden en bureau van de Federatie

6 Amsterdam in cijfers

54Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 1 // Wonen in de stad

kleiner is. In de zuidelijke stadsregio is de groep met een inko-men onder 34.000 euro bijvoorbeeld groter dan de omvang van de huurvoorraad onder 699. Daar staat tegenover dat een gro-ter deel van die groep in koopwoningen woont.

Aanbod huur, koop en vrije sectorUit hetzelfde onderzoek Wonen in (de regio) Amsterdam 2013 blijkt dat de huurvoorraad tot de liberalisatiegrens van 699 euro (particulier en woningcorporaties) 58 procent van de Amsterdamse woningvoorraad beslaat. Vijfenveertig pro-cent daarvan bestaat uit sociale huurwoningen. Dat zijn dus corporatiewoningen. In de aanloop naar de gemeenteraads-verkiezingen pleitte de VVD voor halvering van de sociale huurvoorraad. Maar feitelijk werd bedoeld: halvering van de huurwoningen onder de huurtoeslaggrens van 699 euro (so-ciaal én particulier). Tussen 1995 en 2013 liep het aanbod in dit segment al terug van 268.000 naar 230.000 woningen. Het lijkt de corporaties verstandig de ontwikkeling van het woningaanbod te blijven bezien in relatie tot de ontwikkeling van de inkomensgroepen in stad en regio Amsterdam (zie fi-guur 1.2).

Aandeel koopwoningen neemt toeFeitelijk is de samenstelling van Amsterdamse woningen al sinds midden jaren negentig aan het veranderen. Door nieuw-

Aanbod, vraag en betaalbaarheid Wonen in de stad

Amsterdam is nog steeds ongekend populair. Jaarlijks groeit de stad met ruim 10.000 inwoners. Die groei zet ook op langere termijn door. Daarmee blijft de behoefte aan betaalbare woningen overeind voor mensen met een laag inkomen of een middeninkomen. Het huidige kabinetsbeleid, in het bijzonder de verhuurderheffing, zet die betaalbaarheid onder druk. Huren zullen de komende jaren stijgen en het aantal vrijkomende sociale huurwoningen neemt af. Om toegankelijk te blijven, heeft de sociale huursector meer dynamiek nodig en meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur.

Woningvraag en aanbodDe corporaties zorgen primair voor huisvesting van mensen met een inkomen tot 34.229 euro (prijspeil 2014). Deze groep is ge-daald van 50 procent van de Amsterdamse huishoudens in 2011 naar 48 procent in 2013. Ondanks de crisis zijn volgens het on-derzoek Wonen in (de regio) Amsterdam 2013 de gemiddelde inko-mens dus gestegen. Dat komt omdat de economische ontwik-keling van Amsterdam, ook tijdens de recessie, positief afsteekt bij de landelijke trend. Daarnaast blijven stellen en gezinnen met kinderen met een wat hoger inkomen langer in de stad wonen. Dit is deels het gevolg van de recessie, deels kiezen meer men-sen bewust voor wonen in de stad (zie figuur 1.1).

Amsterdammers met een inkomen tot 34.229 euro (48 pro-cent van de huishoudens) zijn aangewezen op huurwoningen met een huur tot 699 euro of koopwoningen tot 147.000 euro. Dit segment beslaat 61 procent van de woningvoorraad in de stad, een verschil van 13 procentpunten. Ten opzichte van de omvang van de doelgroep zijn er dus nog voldoende betaal-bare woningen. De Factsheet Wonen in Amsterdam 2013, Eerste resultaten legt de inkomensgroepen in Amsterdam naast de woningmarktsegmenten.

Voldoende goedkopere woningen, aantal daaltHet aantal mensen met een inkomen dat recht geeft op huur-toeslag (binnen bovengenoemde groep tot 34.229 euro) is tus-sen 2011 en 2013 gedaald van 32,5 procent naar 31,8 procent van de Amsterdamse huishoudens. De huurtoeslaggrens ligt wel-iswaar op 699 euro, maar boven de zogenaamde aftoppings-grenzen moeten huishoudens een groter deel van de huur zelf betalen. Het aanbod van huurwoningen tot 597 euro reken-huur (de aftoppingsgrens voor gezinnen met kinderen) maakt in 2013 51 procent van de Amsterdamse woningvoorraad uit. Dit zijn zowel corporatiewoningen als particuliere huurwo-ningen. Het verschil met de omvang van de doelgroep (31,8 procent) is nog altijd 20 procentpunten. Wel is het zo dat het aandeel huurwoningen met een huur onder 597 euro de laat-ste jaren snel afneemt: van 67 naar 51 procent in de periode 2005-2013. Uiteraard is het zaak om vraag en aanbod op de woningmarkt regionaal te bezien. Het onderzoek Wonen in de regio Amsterdam 2013 laat bijvoorbeeld zien dat de zogenaamde overmaat van huurwoningen onder de 699 euro in de regio buiten Amsterdam

Hoofdstuk 1 Vraag en aanbod

Figuur 1.1Ontwikkeling inkomensgroepen Amsterdam, 2005-2013

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

lage inkomens laag tot € 34.229 € 34.229 - € 43.785 € 43.785 - 2x modaal > 2 x modaal

2005 2007 2009 2011 2013

(Bron: Wonen in Amsterdam)

Figuur 1.2 Verdeling Amsterdamse zelfstandige woningen naar segmenten 2013

corporatiehuur < € 699

particuliere huur < € 699

corporatie huur ≥ € 699

particuliere huur ≥ € 699

koop

Bron corporatiewoningen:databank AFWC, 2013;

Bron overige woningen: WiA 2013

“Wonen in de stad moet toegankelijk zijn. Voor Amsterdammers, mensen uit de regio en nieuwkomers die in de stad aan de slag willen.”visie ‘Met het oog op Amsterdam’, maart 2014

45%

13%2%

9%

31%


6Hoofdstuk 1 // Wonen in de stad

is gebracht. Duidelijk is dat het aantal vrijkomende zelfstan-dige woningen in Amsterdam, mede als gevolg van de crisis, sterk is afgenomen van ruim 30.000 naar ruim 22.000 wo-ningen. Zo is de nieuwbouw in de koopsector ingestort en worden er minder bestaande koopwoningen verkocht dan voor de crisis.

Drempel huur naar koop hogerHet aantal mensen dat van een huur- naar een koopwoning overstapt, is sterk afgenomen. Uit Wonen in de Regio Amsterdam blijkt dat de instroom van de rest van Nederland naar de regio en de stad wel op peil is gebleven, maar dat de doorstroming binnen de regio stagneert. Amsterdam blijft doorgroeien met 10.000 extra inwoners per jaar. Jongeren komen hiernaar toe om te studeren of te werken. Maar de volgende stap in de wooncarrière blijkt vaak lastig te maken. Door de afnemen-de doorstroming komen er steeds minder betaalbare huurwo-ningen (tot 699 euro) vrij. In de koopsector is vooral de boven-kant van de markt ingestort, koopwoningen onder de 300.000 euro zijn nog wel in trek. Terwijl het aantal particuliere verko-pen daalt sinds 2010, stijgt juist het aantal verkopen door cor-poraties en ook de verhuur in de vrije sector. Het aanbod voor het middensegment (mensen met een middeninkomen, die niet meer voor sociale huur in aanmerking komen) neemt daardoor toe. In 2013 en 2014 zien we voor het eerst weer wat tekenen van herstel op de Amsterdamse koopmarkt en lijkt ook de ver-koop door particulieren weer op gang te komen. Daarmee zit-ten we overigens nog lang niet op het niveau van voor de crisis.

Meer dynamiek dan via reguliere verhuurIn de periode voor 2011 gaven we de dynamiek in de corpora-tiesector vooral weer door te kijken naar het aantal vrijko-mende woningen via WoningNet. In werkelijkheid verhuren de corporaties veel meer woningen. In 2013 hebben we daar-om voor het eerst alle reguliere verhuringen (inclusief direc-te bemiddelingen) rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties. Corporaties blijken bijna 900 reguliere sociale huurwoningen meer te verhuren dan geregistreerd staan bij WoningNet. Zo verhuren corporaties woningen via instellingen, bijvoorbeeld aan daklozen die weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke han-dicap. Ook studenteneenheden (zelfstandig en onzelfstandig) en tijdelijke verhuur van woningen of leegstaande gebouwen vallen buiten de reguliere verhuur. Daarnaast brengen corpo-raties steeds meer vrijesectorhuurwoningen op de markt. Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting on-ontbeerlijk, maar ook via tijdelijke verhuur bieden de corpora-ties huisvesting aan jonge starters die naar Amsterdam komen voor werk of opleiding. Voor het functioneren van de stad als ‘roltrap’ in ieders wooncarrière is dat essentieel (zie figuur 1.5).

Ruim 19.000 nieuwe wooncontractenIn 2013 zijn via WoningNet 5.864 woningen verhuurd onder de huurtoeslaggrens (6.050 in 2012), 881 woningen via instel-lingen en overige directe bemiddelingen, 4.113 studentenwo-ningen, 924 tijdelijke verhuur, 608 gebruiksovereenkomsten, 2.510 kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten en 2.206 vrije sector verhuringen. Daarnaast hebben de cor-poraties ruim 1.900 bestaande woningen verkocht. Rekenen we de verkochte woningen mee, dan komen we in totaal uit op ruim 19.000 nieuwe wooncontracten van corporatiewo-ningen in 2013. Uit deze cijfers kunnen we concluderen dat de dynamiek in de corporatiesector veel groter is dan je op basis van figuur 1.4 ( de vrijkomende woningen via WoningNet) zou

bouw en de verkoop van bestaande huurwoningen (sociaal en particulier) is het aandeel koopwoningen in de stad toegeno-men. Tussen 2001 en 2013 kwamen er in Amsterdam 53.000 koopwoningen bij, terwijl het aantal huurwoningen met ruim 27.000 afnam. Het aandeel koopwoningen is daarmee toe-genomen van ongeveer zes procent in 1983 naar 11 procent in 1995 en 32 procent in 2013. Ook de corporaties hebben bijge-dragen aan de groei van het koopsegment door de bouw van koopwoningen en de verkoop van sociale huurwoningen.

Het aandeel corporatiewoningen is ondertussen met twaalf procentpunten afgenomen van 58 procent in 1995 naar 46 procent in 2014. De sociale huursector is dus kleiner gewor-den. Wel gaat de afname van de voorraad minder snel dan in de jaren voor de crisis. Dat komt onder andere omdat er min-der corporatiewoningen worden gesloopt. Ook het percentage koopwoningen neemt minder snel toe, aangezien de nieuw-bouw in de koopsector is afgenomen.

Voor woningzoekende telt vrijkomende woningDe woningzoekende die nu op zoek is naar een woning in Amsterdam, heeft weinig aan een ruime voorraad soci-ale huurwoningen wanneer die woningen niet vrijkomen. De mutatiegraad in dit segment is immers laag. De wacht-tijd voor beginners op de Amsterdamse woonmarkt (star-ters) bedraagt in 2013 ruim acht jaar. Het rapport Amsterdam Vitale Stad uit 2011 geeft een goed beeld van het totale aan-

tal vrijkomende huur- en koopwoningen tussen 2006 en 2010. Voor dit jaarboek hebben we die periode doorgetrok-ken naar 2013 (zie figuur 1.4). Studentenhuisvesting en tij-delijke verhuur zijn daarbij buiten beschouwing gelaten. De grafiek geeft een schatting, omdat de vrije sector huur in particulier bezit niet geregistreerd is en de directe bemidde-ling van corporatiewoningen pas vanaf 2013 volledig in beeld

7

Figuur 1.4 Schatting aanbod van zelfstandige woningen in Amsterdam, 2006 - 2013 Exclusief studentenhuisvesting,

onzelfstandige eenheden en tijdelijke verhuur

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Vrije sector huur particulier (schatting)

Vrije sector huur corporaties

Particuliere huur < € 699 (2013, schatting)

Sociale huur incl directe bemiddeling < € 699 (2006-2012,

directe bemiddeling schatting)

Nieuwbouw koop

Verkoop bestaand particulier

Verkoop bestaand corporaties

Bron: Amsterdam Vitale Stad (t/m 2010) (t/m 2010), Kadaster

(verkoop bestaand) en AFWC (2010-2013)

Figuur 1.5 Nieuwe wooncontracten corporaties in 2013

aantal nieuwe contracten

Sociale verhuur via WoningNet ≥ € 699 5.864

Sociale verhuur via directe bemiddeling ≤ € 699* 881

studentenwoningen 4.113

Vrije sector huur > € 699 2.206

Tijdelijke verhuur** 924

Gebruiksovereenkomsten*** 608

Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten 2.510

Verkoop bestaande corporatiewoningen 1.915

Totaal 19.021

* Voornamelijk verhuur via instellingen, bijvoorbeeld aan mensen die

weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen of aan mensen met

een geestelijke of lichamelijke handicap.

** Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende

renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de

Leegstandswet)

"*** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak),

gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn. "

Bron: databank AFWC, 2013

Figuur 1.3 Amsterdam: Woningvoorraad naar eigendom in %, 1995 - 2013

60

50

40

30

20

10

0

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

corporaties particuliere huur koop

Bron: WiA, 2013

31%

22%

12%

5%

3%

13%

10%

5%

Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 1 // Wonen in de stad

Amsterdamse afspraken: Bouwen aan de Stad Om mensen met een laag inkomen te kunnen huisvesten in Amsterdam, zijn voldoende betaalbare woningen nodig met een huur beneden de 699 euro. In de stad is tegelijk be-hoefte aan meer vrije sector huurwoningen tussen 699 en 930 euro, voor de groep die te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar te weinig om zelf te kopen. De gemeen-te, de Huurdersvereniging Amsterdam en de corporaties heb-ben daarom afspraken gemaakt over het aantal woningen per huursegment in de stad: Bouwen aan de Stad. De huidige af-spraken (Bouwen aan de Stad 2) lopen door tot 1 januari 2015. Als gevolg van het kabinetsbeleid, de verhuurderheffing en het teruglopende aantal vrijkomende sociale huurwoningen, bleken de gemaakte afspraken voor de corporaties niet meer haalbaar. In overleg met gemeente en huurders zijn daarom mei 2013 de afspraken aangepast. Aanvankelijk tot 1 oktober 2013, na een korte evaluatie tot het einde van de looptijd.

De nieuwe afspraken houden in dat minimaal de helft van alle nieuwe verhuringen een huurprijs heeft onder 597 euro (de af-toppingsgrens van de huurtoeslag voor gezinnen met kinde-ren) en maximaal een kwart boven de liberalisatiegrens van 699 euro. In die aantallen zijn alle zelfstandige en onzelfstandi-ge jongeren- en studentenwoningen inbegrepen, maar is tijde-lijke verhuur niet meegerekend. De huurdersvereniging heeft al aangegeven in het vervolg op Bouwen aan de Stad 2 onzelf-standige eenheden niet meer mee te willen tellen.

De gemaakte aanbiedingsafspraken maken onderscheid in drie woongebieden, waarbij per gebied andere afspraken kunnen gelden:

Gebied 1: stadsdelen Centrum en Zuid, voormalig stads-deel Oud-West, het Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens

Gebied 2: stadsdeel Oost (zonder Indische buurt en Oostelijk Havengebied), stadsdeel West (zonder Oud-West, Bos en Lommer en Houthavens) en Buiksloterham

Gebied 3: stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost en Noord (zon-der Overhoeks en Buiksloterham), de Indische buurt en voormalig stadsdeel Bos en Lommer

2013: afspraken gehaaldVan de verhuurde woningen in 2013 (inclusief zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen) heeft 59 procent een huur onder de 597 euro en zit 17 procent in de vrije sector. Ook in het centrum van Amsterdam (marktgebied 1) is het afgesproken minimum van vijftig procent gehaald met 58 procent bene-den de 597 euro. Het aantal vrijesectorhuurwoningen beslaat hier 23 procent. Een goed deel van de in Amsterdam verhuurde woningen boven de liberalisatiegrens komt met de huur niet boven de 930 euro uit (69 procent) en blijft daarmee in bereik van mensen met een middeninkomen (zie figuur 1.8 en 1.9).

denken. Dankzij die dynamiek kunnen de corporaties voorzien in de woonbehoefte van mensen met een laag inkomen én in de woonvraag van mensen met een middeninkomen (via vrije sector huur tussen 699 en 930 euro en verkoop).

Uit de cijfers van WoningNet blijkt overigens dat de daling van het aantal verhuringen in de sociale huursector zich lijkt te stabiliseren. In Nieuw-West, Zuid en Noord is het aantal ver-huringen via WoningNet zelfs toegenomen tussen 2012 en 2013. Figuur 1.6 geeft een beeld van de verhuringen van cor-poratiewoningen per stadsdeel (exclusief gebruiksovereen-komsten, tijdelijke verhuur aan buitenlandse studenten en ver-koop). Zie figuur 1.6.

Meer woningen nodig voor jonge stedelingVoor nieuwkomers op Wonen in de stad (vooral de jongere stedeling) is die dynamiek niet voldoende. De vraag naar be-taalbare huisvesting is groter dan waar de corporaties in kun-nen voorzien met bijvoorbeeld het bouwen van studenten-woningen of door tijdelijke verhuur van woningen die op de nominatie staan voor sloop of renovatie. Om de toegankelijk-heid van de sociale huursector voor jongeren en urgente wo-ningzoekenden te vergroten, zijn de corporaties daarom in de stadsregio Amsterdam in april 2013 begonnen met het verloten van maximaal vijftien procent van de vrijkomende woningen. Loting is vooral een interessante optie voor woningzoekenden die nog weinig inschrijfduur hebben opgebouwd. Op die ma-nier krijgen ook jongeren een kans. De woningen die in 2013 via loting zijn aangeboden, kregen aanzienlijk meer reacties via WoningNet dan het overige aanbod.

Een andere optie is voor meer dynamiek te zorgen in de soci-ale huursector. Stadgenoot pleit in de publicatie Het vijfjaren-contract voor dynamiek op de woningmarkt voor tijdelijke vijf-jarencontracten voor sociale huurwoningen, in het verlengde van campus- en jongerencontracten. Huurders maken met zo’n contract een woonstart in een kleine betaalbare wo-ning. Na vijf jaar zullen veel mensen een hoger inkomen heb-ben, ze kunnen zichzelf dan redden in bijvoorbeeld de mid-deldure huursector. Wanneer het inkomen niet is gestegen, hebben ze inmiddels woonduur opgebouwd voor een ‘gewone’ sociale huurwoning. Met behulp van deze tijdelijke contracten komen jaarlijks meer sociale huurwoningen vrij voor een nieu-we huurder, is de verwachting. Het ministerie heeft inmiddels aangegeven de invoering van tijdelijke contracten mogelijk te willen maken.

98

Figuur 1.6 Verhuringen corporatiewoningen naar categorie per stadsdeel Exclusief gebruiksovereenkomsten en kortdurende

contracten aan buitenlandse studenten*

3500

3000

2500

2000

1500

1000

5.00

0

vrije sector huur > 699,48**

tijdelijke verhuur**

onzelfstandige studentenwoningen***

zelfstandige studentenwoningen***

sociale verhuur directe bemiddeling**

sociale huur verhuurd via WoningNet*

* Bron: WoningNet, AFWC-bewerking

** Bron: Eigen opgave corporaties, In 2013 zijn voor het eerst alle

reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks

opgevraagd bij de corporaties. Vanwege directe bemiddeling

(o.a. via instellingen) verhuren de corporaties 881 woningen meer

dan bij WoningNet staan geregistreerd.

*** In 2012 zijn de zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen

voor het eerst rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties.

Tot 2012 kwamen deze cijfers uit Studentenwoningweb. Vanwege

groepsaanbiedingen ligt het feitelijke aantal verhuringen van

studentenwoningen hoger dan in Studentenwoningweb. Bovendien

worden niet alle studentenwoningen via Studentenwoningweb

verhuurd.

Cen

trum

Wes

t

Nie

uw-W

est

Zuid

Oos

t

Noo

rd

Zuid

oost

Amsterdamse afspraken

Figuur 3.2: 3 woningmarktgebieden in AmsterdamGebied 1Gebied 2Gebied 3

Figuur 1.7Woningmarktgebieden in Amsterdam

“Onze prioriteit: een goede, betaalbare woning voor mensen met een inkomen tot 34.000 euro. Die verhuren we voor een sociale huurprijs, beneden de marktwaarde. Wie meer gaat verdienen, betaalt een hogere huur.”visie ‘Met het oog op Amsterdam’, maart 2014

8

Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 1 // Wonen in de stad

1110

Figuur 1.8 Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2013 (sociale huur via WoningNet, directe bemiddeling*, studentenwoningen** en verhuur in de vrije sector)

Woningmarktgebied Gebied 1 Gebied 2 Gebied 3 Totaal

sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling) 1.358 1.415 3.972 6.745

waarvan < € 596,75 893 689 2.233 3.815

studentenwoningen* 652 1.772 1.689 4.113

waarvan < € 596,75 617 1.614 1.676 3.907

totaal sociaal < € 699,48 2.010 3.187 5.661 10.858

waarvan < € 596,75 1.510 2.303 3.909 7.722

vrije sector € 699,48 - 930 274 240 1.016 1.530

vrije sector > € 930 316 187 173 676

Totaal (exclusief tijdelijke verhuur) 2.600 3.614 6.850 13.064

* In 2013 zijn voor het eerst alle reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties.

Vanwege directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuren de corporaties 881 woningen meer dan bij WoningNet staan geregistreerd.

** In 2012 zijn de zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen voor het eerst rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties. Tot 2012 kwamen

deze cijfers uit Studentenwoningweb. Vanwege groepsaanbiedingen ligt het feitelijke aantal verhuringen van studentenwoningen hoger dan in

Studentenwoningweb bovendien worden niet alle studentenwoningen via Studentenwoningweb verhuurd.

Figuur 1.9 Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2013* (sociale huur via WoningNet, directe bemiddeling*, studentenwoningen** en verhuur in de vrije sector) in procenten


sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling) 52% 39% 58% 52%

waarvan < € 596,75 34% 19% 33% 29%

studentenwoningen* 25% 49% 25% 31%

waarvan < € 596,75 24% 45% 24% 30%

totaal sociaal < € 699,48 77% 88% 83% 83%

waarvan < € 596,75 (als % van sociale verhuringen) 75% 72% 69% 71%

waarvan < € 596,75 (als % van alle verhuringen) 58% 64% 57% 59%

vrije sector € 699,48 - 930 11% 7% 15% 12%

vrije sector > € 930 12% 5% 3% 5%

Totaal (exclusief tijdelijke verhuur) 100% 100% 100% 100%



** In 2012 zijn de zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen voor het eerst rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties. Tot 2012 kwamen

deze cijfers uit Studentenwoningweb. Vanwege groepsaanbiedingen ligt het feitelijke aantal verhuringen van studentenwoningen hoger dan in

Studentenwoningweb bovendien worden niet alle studentenwoningen via Studentenwoningweb verhuurd.

sober en doelmatig

Gekozen voor digitale service

“Eigenlijk zijn de criteria ‘sober’ en ‘doelmatig’ al jaren ons beleid. Toch is het afgelopen jaar iets belangrijks veranderd, waardoor we nog doelmatiger en efficiën-ter zijn gaan werken: DUWO is totaal digitaal gegaan. We hebben sinds vorig jaar een website inclusief huur-dersportaal en klantcontactcentrum, wat onze stu-denten de mogelijkheid biedt al hun zaken met DUWO online af te handelen, tot en met het tekenen van het huurcontract aan toe.”

“Dat was absoluut een keuze voor doelmatigheid en ef-ficiëntie, ja. Die bijvoorbeeld betekende dat we onze studenten niet meer aan de balie ontvangen om ze met raad en daad terzijde te staan. Dat gebeurt nu via de website en het klantcontactcentrum. Daar moesten ze even aan wennen en wij trouwens ook. Maar tegelijker-tijd was die digitalisering ook een bewuste keuze voor modernisering en eentje die perfect aansluit bij onze doelgroep. De studenten pikken dit snel op en de eer-stejaars voor het nieuwe studiejaar zullen al niet beter meer weten. Ik ben echt heel blij dat we die stap heb-ben gezet.“

Jan Benschop, algemeen directeur DUWO

sober en doelmatig

Hetzelfde doen met minder

“We voelen het als onze plicht aan klanten en stakehol-ders om verantwoord om te gaan met onze middelen. We draaien het kwartje graag nog een keer om voor we het uitgeven. Sober en doelmatig is altijd het motto van Eigen Haard geweest. Maar het betekent niet dat we stil zitten. We zijn op weg naar een slimmer, slanker en slagvaardiger Eigen Haard. We gaan met 60 formatie-plaatsen terug ten opzichte van 2011. We doen hetzelfde met minder, terwijl we nog volop investeren in onder-houd, renovaties en nieuwbouw.”

“We hebben bijvoorbeeld een managementlaag weg-gehaald. Dat scheelt geld. Maar belangrijker, medewer-kers hebben meer ruimte om hun werk in te richten en slimmer te werken. Dat scheelt kosten en is goed voor de dienstverlening. We kammen ook onze processen uit. Om kosten te besparen én om inkomsten te verhogen. We muteren sneller (woningen staan korter leeg) en verlagen zo de huurderving. Bij huurachterstanden grij-pen we snel in. We denken verder dat goed onderhoud in vastgoed zich op termijn terugbetaalt. Dat onderhoud doen we wel steeds efficiënter: we kopen goedkoper in. En tot slot blijven we investeren in de wijken. Ook in leefbaarheid. Maar alleen daar waar het nodig is, met methoden die werken en vooral samen met bewoners.

Nico Nieman, bestuursvoorzitter Eigen Haard


maximale huur en geven korting aan huurders met een laag inkomen. Maar over de hele linie leiden de kabinetsmaatre-gelen en de verhuurderheffing tot hogere huren na mutatie. Zo bedraagt de gemiddelde kale huur van zelfstandige huur-woningen in het sociale huursegment (onder 699 euro) zo’n 450 euro, terwijl het aanbod van vrijkomende woningen op WoningNet gemiddeld een huur heeft van zo’n 560 euro. Dat betekent niet dat de huren met dit bedrag omhoog zijn ge-gaan. Het prijsverschil kan ook het gevolg zijn van renovatie of nieuwbouw door stedelijke vernieuwing. De cijfers gaan bovendien over andere woningen.

Het zou goed zijn als de lusten en lasten eerlijker kunnen wor-den verdeeld tussen de huidige huurders en degenen die nieuw een woning betrekken. Nu worden de effecten van het kabi-netsbeleid te veel afgewenteld op de nieuwkomers. Wellicht biedt de huursombenadering daartoe een mogelijkheid. Op basis van een huursombenadering kan ook voor zittende huur-ders de huurprijs beter op de kwaliteit van de woning worden afgestemd. Het kabinet heeft plannen die nieuwe benadering in 2015 in te voeren.

Voor lage middeninkomensNiet alleen mensen met een laag inkomen zitten in de knel op Wonen in de stad. Amsterdamse corporaties zien ook mensen met een lager middeninkomen (tussen 34.000 en 50.000 euro) als doelgroep. Die verdienen op basis van de Europese regels te veel voor een sociale huurwoning, maar kunnen in de stad lastig een betaalbare vrijesectorwoning of koopwoning vinden. Dat komt mede door de strengere eisen van hypotheekverstrekkers. Uit de rapportage Wonen in ongewone tijden, op basis van het landelijke onderzoek WoON 2012, blijkt dat de vraag naar mid-deldure huurwoningen is gegroeid ten koste van koopwonin-gen. Corporaties vervullen nadrukkelijk een rol bij het voorzien in dat type woning, met een huur tussen 699 en 930 euro. In 2013 betrekken in Amsterdam 2.206 huishoudens een vrijesec-torwoning van een corporatie, waarvan 69 procent met een huur onder 930 euro. Een deel hiervan is nieuw gebouwd, het andere deel is een bestaande woning.

Naast vrije sector huur bieden de corporaties ook aantrekkelijk geprijsde koopwoningen voor mensen met een laag middenin-komen: in 2013 was ruim negentig procent van de in Amsterdam verkochte woningen bereikbaar voor deze groep met een in-komen tot anderhalf keer modaal (zo’n 2.700 euro netto per maand). Daarvan blijkt een derde ook interessant voor huishou-dens met een inkomen tot 34.229 euro (onder voorbehoud dat banken bereid zijn een hypotheek te verstrekken, uiteraard).

Verkoop in de liftEen andere motivatie voor corporaties om huurwoningen te verkopen – naast woningen bieden in het middensegment - is variatie aanbrengen in woningtypen (huur en koop) als be-langrijk instrument om in stedelijke vernieuwingswijken een levendige, gemengde buurt te laten ontstaan. In de huidige tijden levert de verkoop van woningen corporaties bovendien de noodzakelijke financiële middelen op om te kunnen blijven investeren in de stad: in onderhoud, renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen.

In 2013 viel regelmatig in de krant te lezen dat de verkoop van woningen, met name in Amsterdam, weer flink in de lift zit. Dat gebeurde de jaren ervoor ook al, maar nu wijzen de gere-aliseerde verkopen ook daadwerkelijk die kant op. En dat voor het derde achtereenvolgende jaar. Na het dieptepunt in 2010 en gestaag herstel vanaf 2011 verkopen de Amsterdamse cor-poraties 1.920 woningen in 2013. Een toename van vijf pro-cent ten opzichte van 2012, toen het totaal uitkwam op 1.828 (zie figuur 1.10).

Gelijke verkooptotalen binnen en buiten ring Sinds 1998 zijn in totaal 21.147 corporatiewoningen verkocht, redelijk gelijk verspreid over de stad. In de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost is over de hele periode gezien onge-veer evenveel verkocht als in populaire gebieden als Centrum, Zuid, West en Oost. In 2013 verkopen de corporaties wel re-latief meer woningen binnen de ring (62%), in het bijzonder in stadsdeel Zuid. De opvallendste daling is te zien in stadsdeel Zuidoost: acht procent van het totaal aantal verkopen in 2013, afgezet tegen zeventien procent over de hele periode.

Verkoopprijs onder 170.000 euroDe gemiddelde verkoopprijs van een sociale huurwoning ligt in 2013 op 169.453 euro. Nog steeds zo’n vijf procent onder het niveau van 2010, maar al weer iets boven dat van 2008. De verkoopprijzen per stadsdeel verschillen vol-gens het binnen Amsterdam herkenbare patroon; hoger in Centrum en Zuid, lager in Noord en Zuidoost. In stadsdeel Centrum betaalt een koper iets meer dan twee ton, ter-wijl in Noord de gemiddelde prijzen onder de anderhalve ton blijven en in Zuidoost onder de 130.000 euro. Dankzij deze gematigde prijzen zijn in de hele stad koopwonin-gen beschikbaar voor mensen met een middeninkomen tot anderhalf keer modaal: meer dan negentig procent van de verkochte corporatiewoningen. Dat geldt ook binnen de van oudsher duurdere stadsdelen Centrum en Zuid, zij het met een andere percentage: twee derde van de verkopen in Centrum en in Zuid 86 procent.

Betaalbaarheid onder drukOndanks de lokale inspanningen om huren in Amsterdam betaalbaar te houden voor mensen met de laagste inko-mens, staat die betaalbaarheid toch onder druk. Het in het voorjaar van 2013 landelijk afgesloten Woonakkoord tussen kabinet, D66, ChristenUnie en SGP besteedt geen aandacht aan de effecten van de verhuurderheffing voor huurders. Corporaties zijn in feite gedwongen jaarlijks de inkomens-afhankelijke huurverhoging volledig toe te passen en bij mutatie huurprijzen tot de maximale huur op te schroeven om de heffing nog enigszins te kunnen opbrengen (naast interne bezuinigingen en minder investeringen). Een inte-grale visie op de woningmarkt ontbreekt en het belang van blijven investeren in een vitale stad en betaalbare wonin-gen dreigt onder te sneeuwen. Steeds meer huurders komen financieel in de knel, ook omdat inkomens zijn gestagneerd als gevolg van de crisis. De Aedes-bestuurscommissie be-taalbaarheid constateert dat bijna dertig procent van de huurders in Nederland geld te kort komt voor noodzake-lijke uitgaven en dat woonquotes (het deel dat iemand van zijn inkomen uitgeeft aan wonen) stijgen. Er is sprake van een ‘Blok-paradox’: het regeringsbeleid dwingt tot maxima-le huurverhoging, terwijl minister Blok vindt dat corporaties zich alleen moeten richten op de verhuur van sociale huur-woningen aan mensen met een laag inkomen.

Compensatie armste gezinnenDe recente huurverhogingen raken in het bijzonder Amsterdamse gezinnen met minderjarige kinderen die een in-komen op bijstandsniveau hebben en een relatief hoge huur (boven de hoge aftoppingsgrens van 596 euro). Daarom heb-ben de Amsterdamse corporaties begin dit jaar afgesproken met de gemeente en de huurdersvereniging om juist deze spe-cifieke groep bij de huurverhoging in 2014 te ontzien. Deze gezinnen krijgen óf geen huurverhoging doorberekend óf een financiële bijdrage ter compensatie. Naar verwachting zul-len meer dan 1.000 gezinnen van de regeling gebruikmaken. Met deze aanvulling op de aanbiedingsafspraken uit Bouwen aan de Stad 2 hopen we zeer gericht een scherp kantje van het rijksbeleid te hebben afgehaald.

Driekwart huurder heeft inkomen tot 34.000 euroHet steekproefonderzoek Wonen in (de regio) Amsterdam 2013 geeft een algemeen beeld van het inkomen van ‘sociale’ huur-ders in de stad. De onbekende inkomens niet meegerekend, blijkt 77 procent van de sociale huurwoningen te worden be-woond door huishoudens met een inkomen tot 34.229 euro. Ongeveer twaalf procent heeft een middeninkomen tus-sen 34.229 en 43.785 euro en 11 procent zit boven 43.785 euro. Het aandeel inkomens boven 34.229 euro verschilt niet veel per stadsdeel. Wel zijn er op buurtniveau grote verschillen in het aandeel hogere inkomens. Vooral in sociale huurwonin-gen in nieuwbouwwijken wonen relatief veel huishoudens met een midden- of hoger inkomen. Het gaat dan bijvoorbeeld om IJburg, het Oostelijk Havengebied en Nieuw-Sloten. Uit het on-derzoek Wonen in de Regio Amsterdam blijkt overigens dat er buiten Amsterdam relatief meer ‘scheefgewoond’ wordt dan in de stad. Zo wordt in het zuidelijk deel van de stadsregio bijna een derde van de sociale huurwoningen bewoond door huis-houdens met een inkomen boven 34.229 euro, tegen 23 pro-cent in Amsterdam.

Stijging huurquotesDe factsheet Wonen in (de regio) Amsterdam, 2013 Eerste resulta-ten laat zien hoe groot de huurlasten zijn van Amsterdamse huurders met en zonder huurtoeslag. Voor alle huurders zijn de huurkosten als percentage van het inkomen (de huurquote) gestegen van 24 procent in 2009 naar 27 procent in 2013. Voor de huurders met huurtoeslag is deze gestegen van 25 procent in 2009 naar 28 procent in 2013. Zonder huurtoeslag, had-den deze huurders gemiddeld 41 procent van hun inkomen aan huur betaald. Het is dus essentieel dat de huurtoeslag over-eind blijft. Recent onderzoek van Arend Jonkman en Leonie Janssen Jansen (Universiteit van Amsterdam) wijst uit dat vooral huurders in Zuidoost een relatief hoge huurquote heb-ben. Uit Wonen in de regio Amsterdam blijkt verder dat ondanks de huurtoeslag mensen met een lager inkomen nog steeds een aanzienlijk hogere huurquote hebben dan mensen met een hoger inkomen. De maandelijkse huurquote van een huishou-den in de regio Amsterdam met een besteedbaar maandelijks inkomen tot 1.330 euro bedraagt gemiddeld 33 procent, terwijl huishoudens die meer dan 3.360 euro per maand verdienen, een huurquote hebben van twintig procent.

Zittende versus nieuwe huurderBovengenoemde cijfers gaan over alle huurders, particu-lier, sociaal en vrije sector. In de praktijk worden vooral nieuwe huurders met hogere woonlasten geconfronteerd. Corporaties vragen lang niet altijd de wettelijk toegestane

1312Hoofdstuk 1 // Wonen in de stad

Betaalbaarheid

“In Amsterdam moet plek zijn voor iedereen, ongeacht het inkomen. We zijn er daarom ook voor mensen met een lager middeninkomen. Zij kunnen in de stad lastig een betaalbare vrijesectorwoning of koopwoning vinden.”visie ‘Met het oog op Amsterdam’, maart 2014

Verkoop

Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Beeldkatern // Mensen maken de buurt

De verkochte woningen zijn voornamelijk appartementen, slechts in tien procent van de verkopen gaat het om eenge-zinswoningen. Ook de grotere woning (meer dan tachtig vier-kante meter) is in de minderheid, met vijf procent. Tweederde van de woningen is kleiner dan zestig vierkante meter.

Regels bij verkoopOok bij de verkoop van woningen hebben de Amsterdamse corporaties hun krachten gebundeld: via het gezamenlijke label en platform www.ikwil020wonen.nl. Voor de verkoop geldt wel een aantal regels. Zo zijn corporaties verplicht elke woning te laten taxeren door een erkende makelaar en mogen ze die niet verkopen onder negentig procent van de getaxeer-de waarde. Een hogere korting is alleen mogelijk onder strikte voorwaarden, zoals bij anti-speculatiebedingen, winst- en ver-liesdelingsregelingen en specifieke regelingen als Koopgarant (zie hoofdstuk 6, tabel 26).

1514

Beeldkatern Mensen maken de buurt

Samen bouwen we aan Amsterdam: bewoners, gemeente, corporaties en andere organisaties. Het echte werk gebeurt op straat natuurlijk. Tien impressies van actief buurtleven.

Figuur 1.10 Aantal verkopen van corporatiewoningen, 1998 - 2013

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

Bron: 1998-2010: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (op datum levering); 2011-2013: corporaties

279520

434

2.402

1.144

1.920

17Heesterveld Creative Community / Heesterveld 75 / Zuidoost

16

⦁ Omslag // Buurtwerkkamer Ons Koekoeksnest / Koekoeksplein 22 / Noord

➊ Pagina 17 // Heesterveld Creative Community / Heesterveld 75 / Zuidoost

➋ Pagina 18 // Fitveld / Steelvlietplein / Nieuw-West

➌ Pagina 20 // Moestuin Dijkgraafplein / Nieuw-West

➍ Pagina 22 // Jaarmarkt Geuzenveld / Kruisherenpad / Nieuw-West

➎ Pagina 24 // Yoga in Huis van de Wijk De Honingraat/ Slotermeerlaan 103 / Nieuw-West

➏ Pagina 26 // Moestuin Evergreen / Daalwijkdreef / Zuidoost

➐ Pagina 28 // Roti-avond in Casa Jepie Makandra/ Opheusdenhof 112 / Zuidoost

➑ Pagina 30 // Muurschildering Kenneth Echteld met buurtbewoners en leerlingen Comenius Lyceum / Charles Leickertstraat / Nieuw-West

➒ Pagina 32 // Noorderparkkamer / Wingerdweg / Noord

Figuur 3.2: 3 woningmarktgebieden in AmsterdamGebied 1Gebied 2Gebied 3

➊

➋

➍➎➑

➒⦁

➏

➐

➌


1918Fitveld / Steelvlietplein / Nieuw-WestJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

20 21Moestuin Dijkgraafplein / Dijkgraafplein/ Nieuw-WestJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

22 23Jaarmarkt Geuzenveld / Kruisherenpad / Nieuw-WestJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

24 25Yoga in huis van de wijk de Honingraat / Slotermeerlaan 103 / Nieuw-WestJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

26 27Moestuin Evergreen / Daalwijkdreef / ZuidoostJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

28 29Roti avond in Casa Jepie Makandra / Opheusdenhof 112 / ZuidoostJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

30 31Muurschildering / Charles Leickertstraat / Nieuw-WestJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

3332Noorderparkkamer / Wingerdweg / Noord

sober en doelmatig

Dichter bij huurders

“De samenleving verandert in hoog tempo, maar de missie en het gedachtegoed van Ymere blijven on-verminderd van kracht: mensen kansen bieden om te wonen, leven en groeien in perspectiefvolle buurten. In onze veranderende samenleving ontplooien bur-gers steeds vaker zelf het initiatief als het gaat om hun woonwensen, terwijl anderen het overzicht dreigen te verliezen en ondersteuning vragen. Omdat wij al onze klanten goed willen bedienen, zijn we anders gaan wer-ken: dichter bij de klant, dichter bij de samenleving.”

“Daar komt bij dat we zijn geconfronteerd met nieuw beleid en nieuwe heffingen uit Den Haag. Om ons woningaanbod toch betaalbaar te kunnen houden, heb-ben we de bedrijfslasten beperkt, doen we er alles aan om de verkoop van woningen op niveau te houden en hebben we onze investeringen noodgedwongen moe-ten inperken. Omdat we naast betaalbare, ook kwalita-tief goede woningen willen blijven verhuren, gaat er de komende jaren extra aandacht uit naar onderhoud en blijven we ons op wijkniveau samen met onze partners inzetten voor een prettige woonomgeving. Ymere staat straks voor een lastig dilemma: enerzijds de betaalbaar-heid voor de doelgroep intact laten en anderzijds inves-teren in de volkshuisvestelijke opdrachten. Samen met onze stakeholders moeten we afgewogen keuzes zien te maken. Dat is onze grote uitdaging: onze volkshuis-vestelijke ambitie hooghouden in deze bijzondere en onzekere tijd.”

Pieter de Jong, bestuurder Ymere

sober en doelmatig

De fusie, de crisis en de heffing

“De afgelopen zes jaar hebben voor ons in het teken ge-staan van de fusie, de crisis en de heffing. Als corporatie met een groot investeringsprogramma, dat werd gedekt door een stevig verkoopprogramma, moesten wij vanaf 2009 flink bijsturen. De eerste stap was te schrap-pen in de lijst van projecten. Dat kon zonder dat het al te veel pijn deed. De optelsom van investeringsplannen van corporaties, de gemeente en projectbureaus had nooit kunnen worden gerealiseerd. De crisis was niet al-leen een van buitenaf komend onheil, maar zat ook in onszelf.”

“In 2012 hebben we als nieuw bestuur onze visie op de opgave van Stadgenoot geformuleerd, de Opstelling. Drie speerpunten: om te beginnen zorgen dat de basis op orde is – van de afgeslankte organisatie, van de fi-nanciën, van de kwaliteit van de woningen en van de dienstverlening aan de klant. Het tweede speerpunt is het afmaken van de herstructurering: in Nieuw-West en Noord zijn we halverwege. We sturen bij, maar de belofte van een vernieuwde buurt maken we wel waar. En tot slot: beweging brengen op de woningmarkt. We bouwen weliswaar minder, maar we moeten op crea-tieve wijze blijven zoeken naar het in beweging krijgen van de woningmarkt. Met het bijsturen en het afslanken geven we niet de ambitie op om van Amsterdam een mooie, leefbare en toegankelijke stad te maken.”

Gerard Anderiesen, bestuurder Stadgenoot


3534Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 2 // Woning met voorrang / Bijzondere huurders

Vermeldenswaardig binnen de categorie opvang is de groep jeugdzorg. Bij de overgang van jeugdzorg naar volwassenen-zorg is (vervolg)huisvesting niet altijd vanzelfsprekend. Om een betere verbinding te maken tussen beide vormen van zorg, leveren de corporaties sinds 2011 jaarlijks woningen voor jongeren die uitstromen. Jeugdzorg classificeert de jongeren die uitstromen op zorgzwaarte. Voor de eerste twee catego-rieën voorzien de corporaties inmiddels in huisvesting. Rond de huisvesting van de groep jongeren met de zwaarste zorg-vraag ontstond afgelopen jaren een stevige discussie tussen de corporaties, de gemeentelijke diensten en de zorginstellin-gen: over de mogelijkheid om deze groep zelfstandig te laten wonen. De discussie was aanleiding om de randvoorwaarden voor het zelfstandig wonen van de zwaarste groep jonge-ren nader aan te scherpen. Op basis van deze input is ook de huisvesting van deze groep gestart.

Een belangrijke ontwikkeling bij de uitstroom uit de maat-schappelijke opvang is de landelijk ingezette trend van am-bulantisering. De instellingen voor maatschappelijke opvang

bieden steeds minder huisvesting binnen de eigen muren en schakelen over op ambulante zorg. Dit betekent dat steeds meer mensen thuis zorg krijgen. Voor de mensen die nu nog intramuraal wonen, zoeken de instelling steeds vaker huis-vesting via een reguliere woning. Een direct gevolg hiervan is een stijgend aantal urgentieverzoeken.

StadsvernieuwingAmsterdammers die te maken krijgen met renovatie of sloop van hun woning, mogen met voorrang een andere woning zoe-ken. Aangezien zowel corporaties als gemeente prioriteit geven aan de vernieuwing van de stad, zijn er jaarlijks veel mensen die een stadsvernieuwingsurgentie krijgen. Vóór de economi-sche crisis kregen gemiddeld 1.500 huishoudens een urgentie. Inmiddels is dit gedaald tot gemiddeld 700 huishoudens. Ook de aard van de vernieuwing veranderde: meer renovatie in plaats van de voorheen gebruikelijke sloop en daarna nieuwbouw.

VerblijfsgerechtigdenMensen die asiel aanvragen en een verblijfsstatus krijgen, heb-ben een wettelijk recht op huisvesting door de gemeenten. In Amsterdam verzorgen de corporaties die huisvesting namens de gemeente. Het Rijk bepaalt het jaarlijks aantal te huisvesten verblijfsgerechtigden. Deze zogenaamde taakstelling groei-de in 2013 met 200 personen. Voor 2015 en 2016 is een verdere jaarlijkse groei te verwachten met telkens 200. In 2013 was het belangrijkste land van herkomst Iran, gevolgd door Syrië, Eritrea en Afghanistan.

MaatwerkEen bijzondere bepaling in de Amsterdamse woonruimteverde-ling is de mogelijkheid voor de corporaties om jaarlijks 5 procent van de vrijkomende woningen buiten de reguliere spelregels aan woningzoekenden toe te wijzen. Deze vrijheid is er om mensen met bijzondere problemen te kunnen huisvesten, die niet te hel-pen zijn via de reguliere regels.

Sterke stijging urgenties verwachtAls gevolg van verschillende veranderingen, verwachten de corporaties de komende jaren een sterke stijging van het aantal mensen dat een beroep doet op een urgentie. De be-langrijkste veroorzaker is het hierboven al genoemde schei-den van wonen en zorg. Mensen krijgen niet langer een combinatie van zorg en wonen aangeboden, maar moe-ten voorzien in hun eigen huisvesting. De tweede belang-rijke veroorzaker is de toename van het aantal te huisvesten mensen met een verblijfsstatus. Reden voor de Amsterdamse Federatie om namens de corporaties het gesprek aan te gaan met de gemeente over de prioriteiten die we stellen bij het huisvesten van bijzondere groepen.

Woning met voorrang Bijzondere huurders

Naast de gewone Amsterdammer of nieuwkomer in de stad met een laag inkomen, huisvesten de Amsterdamse corporaties sinds jaar en dag ook ‘bijzondere doelgroepen’: vaak kwetsbare mensen die (meestal met spoed) een dak boven het hoofd nodig hebben.

Niet iedereen kan op eigen kracht woonruimte vinden in Amsterdam. Om schrijnende situaties te voorkomen, ver-strekken de corporaties en de gemeente Amsterdam som-mige mensen een urgentie waarmee ze met voorrang een corporatiewoning kunnen zoeken. Jaarlijks reserveren de Amsterdamse corporaties een substantieel deel van hun vrij-komende woningen voor huishoudens die met spoed een woning nodig hebben. In 2013 verhuurden de corporaties 1.700 van de vrijkomende woningen aan urgenten, iets min-der dan in 2012 (2.100). Wie precies in aanmerking komt voor een urgentie, is deels wettelijk vastgelegd. Huisvesting voor asielzoekers en vrouwenopvang bijvoorbeeld. Daarnaast staat het de gemeente vrij zelf een aantal groepen te benoe-men voor wie een urgentie noodzakelijk is. In figuur 2.1 het overzicht van toegewezen woningen aan urgente woningzoe-kenden in 2013.

Acute noodsituatiesIn geval van acute nood kunnen inwoners van Amsterdam een beroep doen op de corporaties en de gemeente. Bijvoorbeeld wanneer de eigen woning door brand langer dan vier maanden onbewoonbaar is. Gelukkig deden in 2013 zich slechts een beperkt aantal van dergelijke noodsituaties voor: de corporaties leverden acht spoedwoningen.

Medische of sociale urgentieIn 2013 gaven de gemeente en de corporaties ruim vierhonderd-vijftig urgenties af op basis van sociale of medische gronden. Bijvoorbeeld omdat mensen door fysieke gebreken niet langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Het kan ook gaan om mensen die na detentie of verslavingszorg onder begeleiding weer zelfstandig gaan wonen. Of om huishoudens die gedwon-gen moeten verhuizen na ernstige overlast of een combinatie van problemen. Nieuw is de zogenaamde treiteraanpak. Waar in het geval van notoir treitergedrag voorheen veelal de slacht-offers verhuisden, werken gemeente en corporaties nu samen om het probleem op te lossen bij de treiteraar en deze eventu-eel te laten verhuizen.

OpvangSinds enige jaren werkt de gemeente Amsterdam samen met onder andere de woningcorporaties aan het tegengaan van dak- en thuisloosheid. De eerste stap hierin is voldoende tijdelijke dag- en nachtopvang voor mensen die op straat leven. Vervolgens richt de aandacht zich op het op orde krijgen van de problemen die mensen hebben, zoals verslaving en schulden. Het einddoel is hen weer zo zelfstandig mogelijk te laten leven, zo mogelijk in een eigen woning. Bij deze laatste stap beoordelen de betrokken organisaties samen welke woonsituatie iemand aankan, om ver-volgens passende huisvesting te kunnen bieden.

Hoofdstuk 2

Figuur 2Verdeling woningaanbod onder urgenten (onder de huurtoeslaggrens), 2013

Doelgroep subdoelgroep 2013

Acute noodsituatie 8

Medisch en/of urgentie 486

sociaal probleem (O)MPG 3

LaatsteKans 1

Uit detentie/verslavingszorg 3

Opvang Maatschappelijke opvang 134

Vrouwenopvang 31

Stadsvernieuwing 647

Verblijfsgerechtigden 194

Maatwerk 211

totaal 1.700

NB: De aantallen in bovenstaande tabel zijn tot stand gekomen.

op basis van gecombineerde bronnen van WoningNet en DWZS.

Daardoor kunnen de cijfers verschillen met de Rapportage

Woonruimteverdeling 2013.'

“Juist mensen uit de maatschappelijke opvang, mensen met een medische of sociale indicatie, asielzoekers met een verblijfsvergunning en stadsvernieuwingskandidaten zijn aangewezen op een sociale huurwoning.”visie ‘Met het oog op Amsterdam’, maart 2014


3736

gemeente, brandweer en GGD - hoe zij koolmonoxidevergiftiging kunnen voorkomen. Een tweede voorbeeld van toenemende veiligheid is het verbeteren van hang- en sluitwerk in gebieden waar veel wordt ingebroken. In stadsdeel Nieuw-West is in sa-menwerking met de gemeente en de politie een pilot gestart om ‘hotspot-gericht’ te werken: nieuwe woninginbraken voorkomen door nieuwe of extra sloten te plaatsen en door de inzet van sur-veillance en voorlichting aan bewoners.

Amsterdamse subsidiesUit het Amsterdamse Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting (SFV) zijn meerdere subsidies beschikbaar voor onderhoud, re-novatie en samenvoegen van corporatiewoningen. Ze staan omschreven in de Subsidieverordening stedelijke vernieuwing Amsterdam 2006 (gewijzigd in mei 2013). Zo is er bijvoorbeeld een subsidie ‘Beter verbeteren’ voor het opknappen van negen-tiende-eeuwse woningen binnen de ring en de gordel ’20-’40 in de stadsdelen Centrum, West, Zuid en Oost. In Noord, Nieuw-West en West komen samenvoegingen en hoogniveaurenova-tie voor subsidie in aanmerking. Vanaf 2013 is er voor woningver-betering in de vernieuwingsgebieden in stadsdeel Nieuw-West en de Kolenkit in stadsdeel West een extra subsidie beschikbaar. Deze subsidie is bestemd voor het verbeteren van woningen die door uitstel van de stedelijke vernieuwing niet meer ingrijpend worden aangepakt (sloop of renovatie). Na verbetering kunnen we woningen weer minimaal vijftien jaar vooruit.

Flinke sprong in energieverbeteringDe Amsterdamse corporaties zetten volop in op energiebespa-ring. Met het oog op duurzaamheid, maar ook vanwege lagere woonlasten voor hun huurders. De naar verwachting doorzet-tende prijsstijgingen voor energie treffen in het bijzonder de be-woners van matig geïsoleerde woningen (met energielabel F of G). Door die woningen beter te isoleren, gaan de energiekosten van bewoners op termijn omlaag. Als tegemoetkoming in de ge-dane investering betalen ze zelf ook een deel mee, in de vorm van een redelijke huurverhoging.

Verbetering van het energielabel betekent niet altijd daling van de energiekosten. Door de oude gaskachel te vervangen door een moderne HR-ketel neemt het comfort toe en daarmee mo-gelijk ook het energieverbruik (langer douchen bijvoorbeeld). Dit maakt het lastig om met huurders een standaardvergoeding af te spreken voor besparingsmaatregelen. Het neemt ook niet de noodzaak weg om onze woningen energiezuiniger te maken: bij onveranderd comfortniveau en bewonersgedrag, nemen de energiekosten wel degelijk af na verbetering van het energielabel.

Amsterdamse energieatlasWie zijn eigen energieverbruik wil vergelijken met buurtgenoten, kan dat opzoeken in de Amsterdamse Energie Atlas. De atlas is gemaakt door de gemeente Amsterdam, in samenwerking met Alliander, Waternet, NUON, TNO, Amsterdam Smart City en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Via een interac-tieve kaart is het mogelijk in te zoomen op het gemiddeld ener-gieverbruik per blok (met een minimum van 5 aansluitingen). De informatie is als open data beschikbaar op www.maps.amsterdam.nl

Corporatiewoning vaker energielabelAl voor de koppeling van het energielabel aan het woningwaar-deringsstelsel (WWS) in 2011, werkten de Amsterdamse corpo-raties aan een energielabel voor hun woningen. In januari 2010 hadden ruim 70.000 Amsterdamse corporatiewoningen een energielabel (36 procent van de voorraad). Inmiddels is dat aantal toegenomen van 63 procent begin 2013 tot 83 procent per 1 janu-ari 2014 (bijna 160.000 woningen). Corporatiewoningen scoren met dat percentage gemiddeld hoger dan koopwoningen of par-ticuliere huurwoningen. Sinds 1 januari 2014 is de overgangsrege-ling in het WWS geëindigd. Vanaf die datum geldt bij de bepaling van de woningwaardering voor alle zelfstandige woningen het energielabel. Is het label niet bekend, dan wordt de energiepres-tatie bepaald aan de hand van het bouwjaar.

Investeren voor nu en later Het betere huis

De corporaties investeren nog steeds in Amsterdam: zowel in onderhoud, renovatie, duurzaamheid als nieuwbouw. Wel is de aandacht verschoven van sloop en nieuwbouw naar renovatie. Corporatiewoningen blijven langer in gebruik en een flink deel is energiezuiniger geworden. De bouw van nieuwe woningen lijkt weer aan te trekken in de stad, maar corporaties spelen daar een kleinere rol in dan voorheen.

Meer onderhoud en renovatieCorporaties verbeteren de kwaliteit van de bestaande woning-voorraad door te investeren in onderhoud, renovatie en het samenvoegen van woningen. Meer dan voorheen zijn de in-vesteringen sober en doelmatig: gericht op prettig en comfor-tabel wonen, waarbij de kosten in de hand worden gehouden. Daarnaast vindt een verschuiving plaats van sloop/nieuwbouw naar renovatie en groot onderhoud en worden complexen in de vernieuwingsgebieden in West en Nieuw-West - die oorspronke-lijk gesloopt zouden worden - nu langer in gebruik gehouden.

In 2013 hebben de corporaties gezamenlijk 1.109 woningen op hoog niveau gerenoveerd. We spreken van een hoogniveaureno-vatie als er minimaal 25.000 euro per woning is geïnvesteerd. Iets meer dan duizend gerenoveerde woningen zijn na de renovatie weer verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (699 euro). In 2013 werden meer renovaties uitgevoerd dan in 2012 (582), maar minder dan in de jaren 2010 en 2011 (2.207 en 1.745 re-novaties). De stadsdelen Oost en Noord staan in 2013 aan kop, met bijna driehonderd renovaties per stadsdeel, gevolgd door West met een kleine tweehonderd woningen. In Zuidoost zijn in 2013 geen woningen gerenoveerd.

Samengevoegde woningen vaker naar vrije sector of verkocht

Naast het renoveren van woningen voegen corporaties ook klei-ne woningen samen tot grotere woningen. Het afgelopen jaar leverde dat 312 samengevoegde woningen op, waarvan 68 na sa-menvoeging beneden de huurtoeslaggrens werden verhuurd. Het aantal samenvoegingen in 2013 is hoger dan in 2012. Toen werden 174 woningen samengevoegd, in 2011 waren dit er nog 415. In ver-houding zijn wel minder woningen na samenvoeging verhuurd in de sociale sector: 68 in 2013, 149 in 2012 en 352 in 2011. De overige woningen zijn verkocht of verhuurd in de vrije sector.

Veiliger dankzij onderhoudInvesteren in onderhoud behoudt en verbetert ook de veiligheid in en rondom huis. Zo vervangen corporaties zogenoemde open verbrandingstoestellen zoals geisers, gaskachels en verouder-de cv-installaties om koolmonoxidevergiftiging te voorkomen. Huurders worden actief benaderd om mee te werken aan de vervanging van verouderde installaties. Daarnaast informeren corporaties hun bewoners - in samenwerking met

Hoofdstuk 3Hoofdstuk 3 // Investeren voor nu en later / Het betere huis

Onderhoud Duurzaamheid

“De komende jaren ligt de focus op onderhoud, renovatie en verduurzaming. Het uitgangspunt is sober, doelmatig, schoon , heel en veilig. Ook werken we aan lagere energiekosten en - waar bewoners dat willen - naar meer zelfbeheer.”visie ‘Met het oog op Amsterdam’, maart 2014

3938Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 3 // Investeren voor nu en later / Het betere huis

bouw niks gebeurt. Zo heeft Eigen Haard in 2013 de eerste wo-ningen opgeleverd van Stadstuin Overtoom. Hier zijn op basis van het Co-Greenconcept woningen duurzaam gesloopt en 470 nieuwe woningen klimaatneutraal ontwikkeld. Het project won in 2012 de Groene Speld voor duurzaam bouwen.

Versnelling energiezuinige woningenDe lat voor het energiezuinig maken van de bestaande woning-voorraad ligt hoog: jaarlijks 5.000 à 6.500 labelstappen. Per la-belstap is een premie beschikbaar van € 2.105 (prijspeil 2013), met een minimum van twee labelstappen. De resultaten van de aan-pak stemmen hoopvol. Van juli 2011 tot en met december 2013 hebben de corporaties ruim 15.000 labelstappen gerealiseerd. Op jaarbasis maken ze ruim 6.000 labelstappen, waarmee de ambitie uit Bouwen aan de Stad 2 is gehaald. Bovendien werden in 2013 meer woningen aangepakt dan daarvoor. Zo zijn in 2013 ruim 8.000 labelstappen gerealiseerd en 2.750 woningen ener-giezuinig gemaakt, per woning bijna drie labelstappen. Wat dat betreft, is sprake van een versnelling van de aanpak.

De corporaties verwachten in 2014 zelfs een verdere toename tot 13.000 labelstappen te maken. Voorwaarde daarbij is wel dat er opnieuw middelen beschikbaar komen via het Stimuleringsfonds, het gezamenlijke fonds van gemeente en corporaties, want de pot is bijna leeg. De hervormingsagenda die D66 dit voorjaar met Groen Links opstelde, legt prioriteit bij het duurzamer maken van de bestaande woningvoorraad. De Amsterdamse corpora-ties ondersteunen dit streven van harte en hopen samen met het nieuwe gemeentebestuur wat dat betreft een flinke stap vooruit te kunnen maken.

Vooral nieuwbouw sociale huurwoningHoewel de focus van de corporaties in Amsterdam de komen-de jaren bij onderhoud en verbetering van de bestaande wo-ningen ligt, blijft nieuwbouw nodig. Bijvoorbeeld als de kwaliteit van woningen onvoldoende is of als instrument om in stedelij-ke vernieuwingswijken een gevarieerdere bevolkingssamenstel-ling te krijgen. Uit de nieuwbouwcijfers voor 2013 en de verge-lijking met voorgaande jaren valt op te maken dat nieuwbouw in Amsterdam weer iets lijkt aan te trekken. Wel is het aandeel van de corporaties daarin lager: zij concentreren zich meer op de bouw van sociale huurwoningen.

Stijgende bouwproductieEr zit een flinke periode tussen het ontwikkelen en bouwen van een woning en het in gebruik nemen van die woning. Je zou ver-wachten dat trends binnen de nieuwbouw daarom achterlo-pen op die van de verkoop van woningen, waar vraag en aanbod sneller bij elkaar kunnen komen. Opmerkelijk genoeg laten zowel de totale aantallen ‘start bouw’ (door corporaties én marktpar-tijen) als de opleveringen in 2013 alweer een stijging zien ten op-zichte van 2012. Wanneer we de cijfers van 2013 toevoegen aan de reeks sinds 1980, dan lijkt het erop dat de bouwproductie de weg naar boven weer heeft gevonden (zie figuur 3.3)

Oost koploper opleveringenHet aantal opleveringen is van 2012 op 2013 gestegen van 2.438 naar 3.143, een stijging van 29 procent. Van de opleveringen in 2013 betreft ongeveer driekwart productie door corporaties en een kwart door marktpartijen. De categorie sociale huurwonin-gen neemt 36 procent van alle opleveringen voor haar rekening. In bijna 30 procent gaat het daarbij om een studentenwoning. De middeldure en vrije sectorhuur (vanaf 699 en hoger, prijspeil 1 ja-nuari 2014) telt op tot zeventien procent en in 49 procent van de opleveringen is sprake van een koopwoning. Qua opleveringen loopt stadsdeel Oost op kop met drie op de tien woningen. De stadsdelen Centrum en Zuid kennen in 2013 zo goed als geen op-leveringen en stadsdeel Zuidoost viert geen enkel opleverfeestje. Kijken we alleen naar de opleveringen door corporaties, dan ligt het speerpunt in West en Nieuw-West; gezamenlijk goed voor 60 procent van de nieuwe corporatiewoningen. De rest van de opleveringen door vond plaats in Oost en Noord. In totaal lever-den de corporaties iets meer dan 2.300 woningen op, waarvan 44 procent sociale huur, tien procent vrije sector huur en 46 pro-cent koop.

Stijging woningen in aanbouwNet als bij de opleveringen, steeg ook de ‘startbouw’ in 2013 met 29 procent van 2.093 naar 2.699. Het corporatiedeel daarvan ligt iets onder de 60 procent. Ten opzichte van de opleveringen een

Figuur 3.1 geeft een beeld van de verdeling van de energielabels binnen het corporatiebezit. Doordat als gevolg van het aflo-pen van de overgangsregeling nu veel meer woningen zijn ge-labeld dan in de meting van vorig jaar, zijn de cijfers niet goed vergelijkbaar met eerdere jaren. Zo is het percentage G- wonin-gen gegroeid van 5 procent in 2013 naar 16 procent in 2014. Ook het aantal A-woningen is sterk toegenomen van 2 naar 7 pro-cent. A-woningen kwamen in eerdere jaren nauwelijks voor. Dat kwam doordat nieuwbouwwoningen - meestal label A-niveau - niet van een energielabel hoefden te worden voorzien. Inmiddels is ook het aantal nieuwbouwwoningen met energielabel toe-genomen. Omgekeerd hadden veel G-woningen die op de no-minatie staan voor sloop, geen energielabel gekregen. Met het aflopen van de overgangsregeling is ook het aantal G-woningen gestegen. De gegevens zijn dus niet geschikt om een verandering van jaar op jaar in beeld te brengen. Wel komen we langzamer-

hand bij een steeds completere nulmeting van de woningvoor-raad. De grootste opgave voor corporaties ligt bij het energiezui-niger maken van bestaande woningen met een G- en F-label. De meeste corporaties streven ernaar om bij renovatie de woningen op te knappen tot label B of minimaal twee labelstappen hoger.

Ambitie en afsprakenIn de aanbiedingsafspraken met gemeente en huurders (Bouwen aan de Stad 2) staat de ambitie om in de periode 2011-2014 jaar-lijks 12.000 tot 18.000 labelstappen te maken. Dat is een forse toename ten opzichte van de 8.000 labelstappen die naar schat-ting in de voorafgaande periode op jaarbasis werden gemaakt (zie figuur 3.2).

Door de sterk teruggelopen nieuwbouw en afname van ge-sloopte woningen is het aantal behaalde labelstappen via sloop/nieuwbouw fors gedaald. Dat wil niet zeggen dat er in de nieuw-

Nieuwbouw

Figuur 3.2 Labelstappenambitie Bouwen aan de Stad II

Aantal Labelstappen Labelstappen

per jaar op jaarbasis

Sloop/nieuwbouw 1.000 – 1.500 5 5.000 – 7.500

Renovatie diverse

labelstappen 1.500 -2.000 Minimaal 2 5.000 -6.500

Labelstap bij mutatie 2.000 -4.000 1 2.000 -4.000

Totaal 12.000 – 18.000

Figuur 3.1Verdeling energielabels Amsterdamse corporatiewoningen in 2010, 2013 en 2014

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

A B C D E F G

in % januari 2010 in % januari 2013 in % januari 2014

Bron: Agentschap.nl, databank AFWC

4140Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 3 // Investeren voor nu en later / Het betere huis

lichte daling van de corporatiebijdrage aan de bouwproductie. Van alle in aanbouw genomen woningen is nog steeds een aan-zienlijk deel een sociale huurwoning, te weten 38 procent. Het aantal koopwoningen beslaat 25 procent en de middeldure en vrije sector huur een opmerkelijk hoog percentage van eenderde van de woningen. Daarvan komt twaalf procent voor rekening van middeldure huurwoningen (ten opzichte van vier procent bij de opleveringen) en 25 procent voor vrije sector huurwoningen (dertien procent bij de opleveringen). Stadsdeel West is koploper met het slaan van eerste palen (31 procent), op de voet gevolgd door Oost (29 procent). Noord en Nieuw-West sluiten aan met respectievelijk veertien en zeventien procent. In de stadsdelen Centrum, Zuid en Zuidoost startte maar een enkel nieuwbouw-project (zie figuur 3.4).

Negenenvijftig procent van de corporatiewoningen die in 2013 in aanbouw zijn genomen is een sociale huurwoning. Afgezet tegen de opleveringen, zou je kunnen stellen dat de Amsterdamse cor-poraties zich richten op één van hun kerntaken: het bouwen van sociale huurwoningen. Het is moeilijk te zeggen of dit al een rechtstreeks gevolg is van de richting waarin de landelijke poli-tiek de corporaties dirigeert, maar de trend sluit er in ieder geval wel op aan. De vraag is natuurlijk wat dit betekent voor de dif-ferentiatie in met name de herstructureringsgebieden, waar het gemengd bouwen in de afgelopen jaren zo succesvol is gebleken. Tien procent van de nieuwe bouwprojecten in 2013 is een middel-dure huurwoning en acht procent vrije sector huur. In een kwart

van de gestarte bouwprojecten gaat het om koopwoningen. Net als bij de opleveringen doen Oost en West het goed, met enige afstand gevolgd door Noord en Nieuw-West, twee belangrijke stedelijke vernieuwingswijken. De nieuwbouw in Zuidoost, zowel wat opleveringen als eerste palen betreft, staat op een laag pitje.

Figuur 3.3 Amsterdam: Ontwikkeling nieuwbouw, 1980 – 2013

9.000

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

opleveringen start bouw

Bron: O+S Amsterdam, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

200

0

2001

2002

2003

200

4

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Figuur 3.4Totale nieuwbouwoplevering per stadsdeel, 2009 - 2013

2.000

1.800

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0

Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost

2009 2010 2011 2012 2013

Bron: OGA

Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 4 // Nieuw-West, Noord en Zuidoost / In de wijk

Nieuw-West, Noord en ZuidoostIn de wijk

Zowel woning als woonomgeving bepalen de kwaliteit van wonen. Daarom geven corporaties prioriteit aan het investeren in leefbare wijken. Onze investeringen, samen met die van de gemeente, bewoners en ondernemers, werpen hun vruchten af. In de afgelopen jaren is een stijging te zien in het cijfer dat bewoners geven aan de leefbaarheid in hun eigen buurt.

Het rapportcijfer voor Amsterdam als geheel is fors geste-gen: van een 6,9 in 2001 naar een 7,4 in 2013 (bron: Wonen in Amsterdam). Dat is onder andere het resultaat van de investe-ringen van woningcorporaties in de buurten waar zij bezit heb-ben. De stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost scoren in verhouding het minst op leefbaarheid, dit zijn dan ook de priori-teitswijken van de corporaties voor de komende tijd.

Maatschappelijke opgaveIn Nieuw-West, Noord en Zuidoost ligt een grote maatschappe-lijke opgave: de kwaliteit van de woningen moet beter en er zijn grote investeringen nodig om de aantrekkelijkheid van de buur-ten te vergroten. Meer dan voorheen verschuift het accent van grootschalige sloop en nieuwbouw naar kleinschaliger projec-ten en renovatie. Naast de aanpak van de woningvoorraad in-vesteren we in deze wijken ook in voorzieningen voor de buurt; bijvoorbeeld de bouw van multifunctionele centra met wel-zijns- en gezondheidsorganisaties en de bibliotheek onder één dak. Daarnaast worden bedrijfsruimten tegen gunstige voor-waarden verhuurd aan startende ondernemers en kunstenaars: dit alles om de levendigheid én de leefbaarheid in de buur-ten te vergroten. In Nieuw-West concentreert de aanpak zich in de wijken Overtoomseveld, Geuzenveld, Slotermeer-Noord, de Reimerswaalbuurt en de Staalmanpleinbuurt. In Noord in-vesteren de corporaties in De Banne, het Waterlandplein, Elzenhagen en de Van der Pekbuurt. Daarnaast heeft de ont-wikkeling van Overhoeks grote invloed op de levendigheid van Noord. Corporaties zien veel potentie in het ontwikkelen van de Noordelijke IJ-oevers, maar zien daar vooral een rol voor markt-partijen. In stadsdeel Zuidoost ligt de opgave meer in intensieve vormen van (sociaal) beheer, dan in het investeren in de trans-formatie van de woningvoorraad.

Bewoners zelf eigenaar buurtIn de prioriteitswijken en in alle andere wijken waar corporaties woningen in bezit hebben, investeren de corporaties in leef-baarheid. In de ene wijk meer dan in de andere, afhankelijk van actuele problemen of sociaaleconomische omstandigheden. Een actieve inzet op leefbaarheid vraagt een gezamenlijke inspan-ning van bewoners, gemeente, corporaties en zorgen wel-

4342 Hoofdstuk 4

sober en doelmatig

Naast slank ook lenig

“Je leest het overal: corporaties moeten terug naar hun ‘core business’. En daarbij moet het sober, doelmatig en efficiënt. Dat geldt ook voor De Key, als corporatie in Amsterdam, Zandvoort en Diemen. Maar zijn we er daar ook mee? Ik heb het voorrecht vanaf januari 2014 te mogen werken voor De Key. De slag naar een efficiënte, sobere en doelmatige organisatie was toen al gemaakt. De Key is behoorlijk afgeslankt. De bedrijfskosten zijn de afgelopen drie jaar met 40% gedaald. Dit hebben we onder andere bereikt door efficiënter te werken, onze pensioenregeling te versoberen en door commerciële projecten over te dragen aan marktpartijen.”“We staan nu voor de mooie uitdaging om naast slank ook lenig te worden! Lenig betekent voor mij dat je als organisatie kunt inspelen op wat de maatschappij nodig heeft en daarbij rekening houdt met de roerige wind die vanuit de politiek waait. Ook voor de lange termijn. Daar zie ik prachtige kansen voor corporaties, in het bij-zonder voor De Key. Corporaties hebben veel van hun legitimiteit verloren en zoeken naar een hernieuwd be-staansrecht. We moeten ons begeven waar onze bewo-ners zijn, de dingen doen die de maatschappij van ons verwacht en vernieuwende initiatieven ondersteunen waar nodig. Ik ben ervan overtuigd dat de corporaties, in de vorm zoals ze nu bestaan, gaan verdwijnen. Ik geloof in het herontdekken van de corporatie. De Key is ooit opgericht vanuit een coöperatieve gedachte waarbij mensen elkaar onderling steunen. Dat verleden mogen we niet wissen. Het samen op zoek naar onze hoofd-taak, daar verheug ik me op. Startend vanuit een slanke en hopelijk ook steeds leniger organisatie.”

Leon Bobbe, directievoorzitter De Key

sober en doelmatig

Cultuurverandering

“Woonzorg Nederland biedt passende huisvesting voor ouderen en kwetsbaren met een smalle beurs. Daar past een klantgerichte houding bij en sober ingerichte ondersteunende diensten. Wij willen als landelijke cor-poratie lokaal aanwezig zijn en samen optrekken met lokale partners. Afgelopen jaar hebben wij met een strategie- en een efficiencyonderzoek in kaart gebracht waar de organisatie moet verbeteren om de doelstellin-gen te bereiken en op welke onderdelen dat efficiënter kan. Het mooie is dat wij het binnen de organisatie eens zijn over onze strategie en goede medewerkers heb-ben. Maar het is ook duidelijk geworden dat we effici-enter moeten werken en dat we te procesgericht zijn. Grootste uitdaging is om dat om te buigen naar resul-taatgericht denken en werken. Want alleen met onder-nemende, verantwoordelijke medewerkers kunnen wij de efficiënte en doelgerichte organisatie worden die wij moeten zijn. Naast de nodige structuurveranderingen zetten wij dus ook in op een cultuurverandering binnen de organisatie, weg van de processen en terug naar de directe verbinding met de resultaten van je werk.”

Guus Verduijn, algemeen directeur Woonzorg Nederland

“Waar onze huurders wonen, zijn we ook in de buurt actief. Op welke manier, is per wijk verschillend. Vooral buurten in Nieuw-West, Noord en Zuidoost hebben extra aandacht nodig. Dat doen we samen met bewoners, gemeente en andere betrokkenen.”visie ‘Met het oog op Amsterdam’, maart 2014

4544Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 4 // Nieuw-West, Noord en Zuidoost / In de wijk

zijnspartijen. Samen met deze partners zorgen corporaties er-voor dat de directe woonomgeving schoon en opgeruimd, heel, veilig en toegankelijk is en dat bewoners prettig wonen zonder last van elkaar te ondervinden. Bijvoorbeeld door samen goed te zorgen voor de algemene ruimten en de zichtbare (privé)bui-tenruimten in complexen. Daarnaast activeren en ondersteunen corporaties initiatieven en zelfbeheer (‘eigenaarschap’) van be-woners en ondernemers die aan de slag willen met hun buurt.

Wanneer corporaties in buurten investeren, doen zij dit voor de buurt. De investeringen moeten een zichtbaar resultaat heb-ben voor wie in die buurt woont en werkt. Om te beginnen woongenot voor huidige en toekomstige bewoners: een veilige, schone omgeving waarin het prettig wonen, werken en leven is. Daarnaast werkt investeren in leefbaarheid kostenbesparend: wijken gaan niet (verder) achteruit, wat grotere ingrepen zou vragen. Ten derde is de leefbaarheid in een wijk van invloed op de waarde van een woning: woningen worden beter verhuurd of verkocht in een wijk waarvan toekomstige bewoners denken dat het prettig wonen is.

Leefbaar op drie manierenIn een tijd van schaarse middelen is het wel van belang inves-teringen in leefbaarheid goed af te wegen. Corporaties onder-scheiden daarbij drie categorieën investeringen: het basisbe-heer ‘schoon, heel en veilig’, meer eigenaarschap van bewoners en ondersteuning van kwetsbare bewoners. Onder basisbeheer verstaan we primaire beheertaken als het verwijderen van graf-fiti, het actief aanpakken van veroorzakers van woonoverlast en het inzetten van wijkbeheerders en huismeesters in de ge-bieden waar bewoners baat hebben bij direct contact met de woningcorporatie. Bewoners en ondernemers meer zeggen-schap en invloed geven op de eigen omgeving, betekent voor corporaties taken loslaten. Het resultaat: mensen nemen zelf verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van hun woonomgeving en voelen zich meer betrokken. Zuidoost kent twee sprekende voorbeelden waarbij corporaties bewoners faciliteren om meer zelf te doen: Casa Jepie Makandra in Holendrecht West en het Boeninhuis in Venserpolder.

BuurtkamersCasa Jepie Makandra (‘Huize help elkander’) is een buurtwerk-kamer in een voormalige atelierwoning waar de corporaties een coördinator financieren en middelen ter beschikking stellen voor het organiseren van activiteiten. In Casa Jepie geven vrij-willigers onder andere taallessen, ondersteunen bewoners met het invullen van formulieren, bieden schuldhulp en organiseren activiteiten als een ontbijtcafé en een kookclub. Het Boeninhuis is een buurthuis dat in eigen beheer is gegeven aan bewoners.

De bewoners hebben hiervoor de stichting South East Stars opgericht. Vrijwilligers van deze stichting organiseren onder andere sportactiviteiten voor kinderen en volwassen, maken samen met kinderen de buurt schoon en geven huiswerkbege-leiding. Ook in andere buurten zijn buurtkamers waar voor en door bewoners activiteiten worden georganiseerd. Zo vierde buurtwerkkamer Ons Koekoeksnest in de Vogelbuurt (Noord) onlangs zijn eerste verjaardag. Door de activiteiten daar is er meer contact onder de buurtbewoners ontstaan en ondersteu-nen en helpen ze elkaar waar nodig. In het zuidwestkwadrant in Osdorp is stichting Insième actief. Insième organiseert schoon-maakacties in de wijk en heeft bomen geplant om de openbare ruimte op te vrolijken.

Creatieve broedplaatsenEen ander voorbeeld is de inzet van leefbaarheidsambassadeurs, actieve bewoners die tegen een kleine vergoeding ondersteu-nende taken uitvoeren in het complex waar zij wonen. Ze zijn de extra ogen en oren op de momenten dat de wijkbeheer-der niet aanwezig is. Tenslotte zetten corporaties woonblok-ken of maatschappelijk vastgoed in om er creatieve broedplaat-sen van te maken, zoals de Heesterveld Creative Community in Zuidoost. De Creative Community is gehuisvest in een woon-blok waar beginnende muziekmakers, beeldend kunstenaars en creatieve ondernemers hun werkplek hebben gevonden.

Beterburen en EropafDe derde manier van investeren in leefbaarheid is het onder-steunen van niet-zelfredzame huurders, zodat ze hun buren niet tot (over)last zijn, geen huurachterstanden oplopen en zich houden aan het huurcontract. Dit doen de corporaties in sa-menwerking met andere partijen. Een voorbeeld is de inzet van buurtbemiddelingsorganisatie Beterburen bij burenover-last en Eropaf bij huurachterstanden. Daarnaast participe-ren corporaties in buurtbeheerbedrijven (in Slotermeer, de Van der Pekbuurt en de Reimerswaalbuurt) en het klussenteam in Slotermeer. Het doel van deze buurtbeheerbedrijven en klus-senteams is om bewoners met een afstand tot de arbeidsmarkt een werkervaringsplaats te bieden, terwijl ze tegelijkertijd een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid in hun eigen buurt. Tenslotte werken corporaties samen met de Meldpunten Zorg en Overlast en Samen Doen. Hierbij hebben corporaties voornamelijk een signaalfunctie.

sober en doelmatig

Slimmer en toekomstbestendig

"Rochdale heeft ervoor gekozen om de nadruk te leg-gen op onze dienstverlening en de kwaliteit van de woningen die wij al hebben. Dus meer aandacht voor de zittende huurders, maar ook veel aandacht voor onderhoud en verbetering van onze woningen en van de wijken waar wij actief zijn. We verbeteren wonin-gen liever dan dat we ze slopen. In onze organisatie staan de mensen in de uitvoering centraal. We heb-ben wel fors bezuinigd op het management (er ver-dween een hele directielaag) en de projectontwikke-ling in de commerciële sector. De termen ‘sober’ en ‘doelmatig’ zijn inmiddels gemeengoed in de corpora-tiewereld. Dat doet de vele medewerkers in de bran-che te kort, die zich met hart en ziel inzetten voor so-ciale huisvesting. Ik zou sober en doelmatig daarom graag ombuigen tot ‘slimmer en toekomstbestendig’.”

René Grotendorst, bestuursvoorzitter Rochdale

sober en doelmatig

Eén aanspreekpunt dichtbij

“We mogen als branche zeker de hand in eigen boe-zem steken wanneer het gaat om bedrijfsvoering. We zijn soms blijven steken in oude gewoontes en werkwijzen. Zo merken we bij de Alliantie dat onze processen niet altijd meer optimaal bijdragen aan ons motto 'de klant centraal'. Gelukkig zit het in ons DNA en moeten we het alleen beter faciliteren. De Alliantie heeft een groot verzorgingsgebied. De lo-kale verankering hebben we altijd gekoesterd: dicht bij onze klant en stakeholders. Daarnaast maken we zo goed mogelijk gebruik van de schaalvoordelen die we als grote corporatie hebben. Op die lijn gaan we door. Zo gaan we dichter bij de klant in de wijk zitten en brengen daar de essentiële functies samen in één aanspreekpunt met mandaat. Ook bieden we onze klanten ruimte en spreken we hen aan op hun eigen verantwoordelijkheid.”

“Het doorvoeren van praktische, geïntegreerde, di-gitale oplossingen is essentieel in een efficiënte-re, maar vooral ook klantgerichte dienstverlening. Daarom willen we als grote corporatie de bran-chebrede achterstand zo snel mogelijk wegwerken. Zodat een grote groep klanten op een relatief een-voudige manier prima bediend wordt en dus de aan-dacht uit kan gaan naar maatwerk voor de klanten die dat nodig hebben. Op naar een slimme, toekomst-bestendige branche die haar mensen inzet waar ons bestaansrecht ligt: in de wijk en dicht bij de klant.”

Anne Wilbers, directeur de Alliantie regio Amsterdam

4746Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 5 // Leden en bureau van de Federatie

LedenOp 1 januari 2014 waren negen woningcorporaties lid van de Amsterdamse Federatie:

1. de Alliantie Helmholtzstraat 61A, 1098 LE Amsterdam 2. Stichting DUWO Kanaalweg 4, 2628 EB Delft 3. Woonstichting De Key Hoogte Kadijk 179, 1018 BK Amsterdam 4. Woningstichting Eigen Haard Arlandaweg 88, 1043 EX Amsterdam 5. Habion De Molen 94, 3995 AX Houten6. Woningstichting Rochdale Bos en Lommerplein 303, 1055 RW Amsterdam 7. Stadgenoot Sarphatistraat 370, 1018 GW Amsterdam 8. Woonzorg Nederland Prof. E.M. Meijerslaan 3, 1183 AV Amstelveen 9. Ymere Jollemanhof 8, 1019 GW Amsterdam

Buitengewone leden Onderstaande instellingen waren op 1 januari 2014 buiten-gewoon lid van de Federatie. Buitengewone leden betalen een beperkte contributie, zij nemen een beperkt pakket aan dienstverlening van de Federatie af en nemen niet deel aan de bestuurlijke besluitvorming.

1. Stichting Cordaan Panamalaan 190, 1019 AZ Amsterdam 2. Woningbouwvereniging De Goede Woning Burgermeester Bletzstraat 76, 1109 AM Amsterdam Zuidoost 3. Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereeniging “Samenwerking” B.A. Roelof Hartstraat 42, 1071 VK Amsterdam 4. Stadsherstel Amsterdam N.V. Amstelveld 10, 1017 JD Amsterdam

Algemeen Bestuur en PresidiumDe samenstelling van het Algemeen Bestuur was per 1 juni 2014 als volgt: lid plv. lidde Alliantie A.J.P.M. Wilbers L.M.H. Bath/L.LossezDUWO H. de Vreese J.J. BenschopDe Key L. Bobbe L. van der SchaftEigen Haard N. Nieman M.F. van den BergHabion P. Boerenfijn J.H.M. Putman Rochdale R. Grotendorst N.T.J. Overdevest Stadgenoot G.P. Anderiesen M. de Langen Woonzorg Nederland A.A. Verduijn D. VandenboorenYmere P.D. de Jong L.A. Bosveld

Onafhankelijk voorzitter: J.W.A. Verlaan

Het Presidium kende per 1 juni 2014 de volgende samenstelling:J.W.A. Verlaan voorzitterN. Nieman vice-voorzitterP.D. de Jong lid

Het Presidium vervult de rol van werkgever namens de vereni-ging. De leden van het Presidium worden benoemd voor een periode van vier jaar.

Bureau van de FederatieDe personeelsbezetting is per 1 juli 2014 als volgt:

Patricia Bouza Carrodeguas secretaresseJosée Driessen beleidsadviseur (voor de regio Waterland)Cindy Haye secretaresseCathelijn Groot beleidsadviseurNataline Kilerciyan administrateur (gedetacheerd vanuit Stadgenoot)Cas Peeters systeembeheer en faciliteiten Niels Raat beleidsadviseurJeroen Rous beleidsadviseurChristel Schuurman communicatieadviseurJeroen van der Veer beleidsadviseurYves Vermeulen secretaris De Vernieuwde StadHans van Harten directeur (tot 1 juli 2014)Egbert de Vries directeur (vanaf 1 juli 2014)Janita Zandijk WoningNet- coördinator

Leden en bureau van de Federatie De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is het samenwerkingsverband van woningcorporaties in Amsterdam. Opgericht op 23 maart 1917, is de samenwerking diep geworteld in de Amsterdamse volkshuisvesting.

De Federatie behartigt de belangen van haar leden en biedt hun ondersteuning bij onderzoek, beleidsontwikkeling en communicatie. De Federatie maakt namens de corporaties afspraken met de gemeente en met huurders en onderhoudt ook in de regio contacten met corporaties en andere partijen.

Actuele cijfers en informatie vindt u op de website www.afwc.nl

51Hoofdstuk 6 // Amsterdam in cijfersJaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Woningmarkt algemeenTabel 1 – Samenstelling woningvoorraad naar koop,

particuliere huur en corporatiebezit in procenten in 2013

Tabel 2 – Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per 1 januari 2014 (inclusief onzelfstandige eenheden)

Tabel 3 – Huurverhoging vanaf 2001, in procentenTabel 4 – Totaal aantal woningen per corporatie per stadsdeel

per 1 januari 2014Tabel 5 – Gemiddeld huurniveau naar percentage van

maximale huur per 1 januari 2014Tabel 6 – Corporatiebezit tov totale woningvoorraad per

stadsdeel op 1 januari 2014Tabel 7 – Onderverdeling van het corporatiebezit in vijf

huurklassen in procenten per stadsdeel per 1 januari 2014Tabel 8 – Onderverdeling van het corporatiebezit in vijf

huurklassen in procenten per corporatie per 1 januari 2014

Nieuwbouw, renovatie, samenvoegen en sloopTabel 9 – Amsterdam: Ontwikkeling nieuwbouw, 1980 – 2013Tabel 10 – Totaal nieuwbouwopleveringen in Amsterdam per

stadsdeel in 2013Tabel 11 – Totaal nieuwbouw start bouw in Amsterdam per

stadsdeel in 2013Tabel 12 – Hoogniveau renovatie (exclusief samenvoegen) per

corporatie, 2009 – 2013Tabel 13 – Hoogniveau renovatie (exclusief samenvoegen) per

stadsdeel, 2006-2013Tabel 14 – Samengevoegde woningen per stadsdeel, sociaal en

vrije sector huur en koop, 2006 – 2013Tabel 15 – Samengevoegde woningen per stadsdeel in de

sociale huursector, 2006 – 2013Tabel 16 – Aantal gesloopte corporatiewoningen per stadsdeel,

2006 – 2013

Verkoop sociale huurwoningenTabel 17 – Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

conform Convenant Verkoop per stadsdeelTabel 18 – Gemiddelde verkoopprijzen van corporatiewoningen

per stadsdeel, 2003 – 2013Tabel 19 – Aantal verkochte corporatiewoningen in 2013 naar

verkoopprijs en vierkante meters WWSTabel 20 – Aantal verkochte corporatiewoningen naar

prijsklasse per stadsdeel in 2013 Tabel 21 – Verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per

stadsdeel in procenten in 2013 Tabel 22 – Aantal aan particulieren verkochte woningen naar

huuropbouw en grootte per stadsdeel in 2013 Tabel 23 – Aantal verkochte corporatiewoningen naar

woningtype in 2013 Tabel 24 – Verkocht aan zittende huurders per stadsdeel in

procenten in 2013 Tabel 25 – Vrij op naam verkocht per stadsdeel in procenten in 2013 Tabel 26 – Aantal met korting verkochte woningen in

procenten in 2013

Woonruimteverdeling en aanbiedingsafsprakenTabel 27 – Nieuwe huurders verdeeld in starters en

doorstromers in procenten, 2010 t/m 2013Tabel 28 – Gemiddeld aantal reacties bij WoningNet en

aanbiedingsresultaat per stadsdeel, 2008 t/m 2013Tabel 29 – Gemiddelde woon- en inschrijfduur in jaren van

doorstromers en starters bij WoningNet, 2010 – 2013Tabel 30 – Gemiddelde zoektijd starters en doorstromers bij

acceptatie in 2013, in jaren en als percentage van de woon- of inschrijfduur, 2010 t/m 2013

Tabel 31 – Totaal verhuringen corporatiewoningen in 2013 per stadsdeel

Tabel 32 – Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2013 (sociale huur via WoningNet en studentenwoningen)

Tabel 33 – Verhuringen corporatiewoningen per stadsdeel onder huurtoeslaggrens via WoningNet (exclusief studentenwoning), 2007 t/m 2013

Tabel 34 – Verhuringen vrije sector huur corporaties per stadsdeel, 2009 – 2013

OverigTabel 35 – Aantal ontruimingen per stadsdeel, 2009- 2013Tabel 36 – Verdeling woningaanbod onder urgenten (onder de

huurtoeslaggrens), 2013Tabel 37 – Energielabels van Amsterdamse

corporatiewoningen in procenten in 2010, 2013 en 2014 (exclusief nieuwbouw)

Amsterdam in cijfers

De tabellen in dit jaarboek zijn grotendeels gebaseerd op de databank van de Federatie. Hierbij worden uitsluitend woningen meegeteld binnen de gemeente Amsterdam. Tenzij anders vermeld, zijn de cijfers over de woningvoorraad van corporaties inclusief onzelfstandige eenheden. Vanwege verschillen in peildata en gegevensbronnen kunnen kleine verschillen ontstaan met de cijfers in de jaarverslagen van de corporaties.

Hoofdstuk 6

53Hoofdstuk 6 // Amsterdam in cijfers

Woningmarkt algemeen

Tabel 1Samenstelling woningvoorraad naar koop, particuliere huur en corporatiebezit in procenten in 2013

koop particuliere huur corporatiebezit

Amsterdam* 32 23 46

Overig Stadsregio Amsterdam** 58 10 32

Nederland*** 56 13 31

Bronnen:

* Wonen in Amsterdam 2013, ** WoOn 2009, ***Centraal Bureau voor de Statistiek, stand 1 januari 2014

Tabel 2Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per 1 januari 2014 (incl. onzelfstandige eenheden)

Ymere 44.341

Eigen Haard 35.421

Stadgenoot 30.552

Rochdale 29.827

De Key 27.970

de Alliantie Amsterdam 19.739

DUWO* 2.722

Woonzorg 1.560

totaal 192.132

* 1.851 woningen zijn onderdeel van de DUWO-Rochdale Combinatie met als doel om studentenwoningen toe te voegen.

De eigendomsverhouding hiervan is 50% DUWO en 50% Rochdale.

Tabel 3Huurverhoging vanaf 2002, in procenten

2002 3,0 2009 2,2

2003 3,3 2010 1,2

2004 3,1 2011 1,3

2005 1,6 2012 2,3

2006 2,5 2013* 4,0

2007 1,9 2014* 4,0

2008 1,6

* Huurders met een (gezamenlijk) bruto inkomen tot en met € 34.085 (in 2013) kunnen vanaf 1 juli 2014 een huurverhoging krijgen van

maximaal 4% (inflatie + 1,5%), huurders met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 maximaal 4,5% (inflatie + 2%) en huurders met een inkomen boven

€ 43.602 maximaal 6,5% (inflatie + 4%).

Tabel 4Totaal aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2014

totaal de Alliantie DUWO* Eigen Haard De Key Rochdale Stadgenoot Woonzorg Ymere

Centrum 18.204 1.478 64 2.545 6.341 382 1.320 254 5.820

West 33.397 1.435 263 4.089 5.464 6.806 6.997 8.343

Nieuw-West 33.125 4.770 11 7.191 3.217 5.014 8.484 316 4.122

Zuid 23.212 5.784 69 4.582 2.070 2.937 3.221 603 3.946

Oost 33.384 3.748 1.935 6.663 6.241 1.812 3.876 36 9.073

Noord 27.357 1.755 380 5.409 2.265 4.149 3.858 9.541

Zuidoost 23.453 769 4.942 2.372 8.727 2.796 351 3.496

totaal 192.132 19.739 2.722 35.421 27.970 29.827 30.552 1.560 44.341

* 1.851 woningen zijn onderdeel van de DUWO-Rochdale Combinatie met als doel om studentenwoningen toe te voegen.

De eigendomsverhouding hiervan is 50% DUWO en 50% Rochdale.

Tabel 5Gemiddeld huurniveau naar percentage van maximale huur per 1 januari 2014

percentage van maximale huur

gemiddelde kale huur gemiddeld verdeling in % van het bezit

< 60 % 60% - 90% > 90%

de Alliantie Amsterdam 494 69 25 66 9

DUWO 334 78 6 66 28

Eigen Haard 462 68 22 71 6

De Key 445 71 26 59 15

Rochdale 459 69 25 68 7

Stadgenoot 475 69 25 67 8

Woonzorg 478 77 0 16 83

Ymere 473 71 21 70 10

totaal 465 70 23 67 10

Bron: Databank AFWC 2014

Alles inclusief onzelfstandige eenheden.


Tabel 6 Corporatiebezit tov totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2014

% zelfstandige

corporatiewoningen

onzelfstandige eenheden zelfstandige woningen* tov. totale voorraad** totale voorraad ***

Centrum 2.721 15.483 31 50.330

Westpoort - - 104

West 1.374 32.023 43 74.100

Nieuw-West 527 32.598 53 61.607

Zuid 567 22.645 29 77.034

Oost 1.340 32.044 55 58.581

Noord 452 26.905 67 40.164

Zuidoost 759 22.694 62 36.645

totaal 7.740 184.392 46 398.565

* groepswoningen en eenheden waarvan onbekend is of ze zelfstandig of onzelfstandig zijn (Woonzorg, Rochdale), zijn als zelfstandige woningen geteld

** exclusief onzelfstandige woningen

*** Bron: O+S Amsterdam, onzelfstandige eenheden zijn in de cijfers van O+S niet meegenomen. De cijfers van O+S zijn hier nog niet definitief.

Tabel 7 Onderverdeling van het corporatiebezit in vijf huurklassen in procenten* per stadsdeel per 1 januari 2014

rekenhuur kale huur kale huur

rekenhuur ≥ 596,75 ≥699,48 ≥930 huur

rekenhuur ≥ 450 en kale huur en kale huur onbekend

< 450 % en < 596,75 % < 699,48 % < 930 % % of < 20

Centrum 10.091 57 5.648 32 1.245 7 275 2 523 3 422

West 19.729 61 9.572 29 2.033 6 407 1 743 2 913

Nieuw-West 12.629 39 13.201 41 4.666 14 1.523 5 382 1 724

Zuid 11.824 52 7.463 33 2.438 11 467 2 592 3 428

Oost 15.305 47 11.676 36 3.536 11 806 2 1.060 3 1.001

Noord 10.109 38 11.491 43 3.958 15 1.178 4 168 1 453

Zuidoost 6.145 27 11.806 51 3.876 17 1.022 4 79 0 525

totaal 85.832 46 70.857 38 21.752 12 5.678 3 3.547 2 4.466

* de huurklasse 'onbekend' is in de berekening van het percentage niet meegenomen.

** niet alle woningen met een huur boven 699 euro zitten in de vrije huursector.

Er zijn ook sociale huurwoningen die door een huurverhoging boven inflatie een huur boven 699 kunnen krijgen.

*** Het betreft hier bijvoorbeeld woningen die leeg staan of tijdelijk verhuurd worden in het kader van o.a. renovatie, verkoop of sloop.

Tabel 8 Onderverdeling van het corporatiebezit in vijf huurklassen in procenten* per corporatie per 1 januari 2014

rekenhuur kale huur kale huur

rekenhuur ≥ 596,75 ≥699,48 ≥930 huur

rekenhuur ≥ 450 en kale huur en kale huur onbekend

< 450 % en < 596,75 % < 699,48 % < 930 % % of < 20

de Alliantie Amsterdam 7.455 38 8.488 43 2.396 12 605 3 620 3 175

DUWO 2.416 89 302 11 3 0 1 0 0 0

Eigen Haard 15.819 46 13.944 40 3.661 11 814 2 381 1 802

de Key 14.451 52 8.784 32 2.906 11 855 3 633 2 341

Rochdale 13.131 46 11.083 38 3.392 12 902 3 322 1 997

Stadgenoot 13.092 43 12.050 40 3.405 11 987 3 589 2 429

Woonzorg 61 4 483 31 1.008 65 7 0 0 0 1

Ymere 19.407 46 15.723 37 4.981 12 1.507 4 1.002 2 1.721

totaal 85.832 46 70.857 38 21.752 12 5.678 3 3.547 2 4.466

* de huurklasse 'onbekend' is in de berekening van het percentage niet meegenomen.

** niet alle woningen met een huur boven 699 euro zitten in de vrije huursector.

Er zijn ook sociale huurwoningen die door een huurverhoging boven inflatie een huur boven 699 kunnen krijgen.

*** Het betreft hier bijvoorbeeld woningen die leeg staan of tijdelijk verhuurd worden in het kader van o.a. renovatie, verkoop of sloop.

Tabel 9Ontwikkeling nieuwbouw in Amsterdam, 1980 - 2013


1980 1.853 –

1981 2.983 –

1982 4.261 –

1983 6.375 –

1984 8.843 –

1985 4.519 –

1986 4.004 –

1987 4.417 –

1988 4.426 –

1989 4.783 –

1990 4.799 –

1991 4.797 –

1992 4.942 –

1993 4.565 –

1994 3.463 –

1995 3.924 –

1996 2.172 –

Bron: O+S Amsterdam, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA)


1997 4.367 –

1998 5.292 –

1999 3.452 –

2000 1.895 –

2001 1.881 –

2002 2.393 2.721

2003 2.409 3.103

2004 2.233 4.940

2005 2.897 5.585

2006 5.110 6.494

2007 5.644 4.386

2008 5.652 4.400

2009 5.094 2.273

2010 4.022 2.710

2011 3.055 2.048

2012 2.438 2.093

2013 3.143 2.699

Nieuwbouw, renovatie, samenvoegen en sloop

5756Jaarboek 2014 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Hoofdstuk 6 // Amsterdam in cijfers

Tabel 12 Hoogniveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per corporatie, 2010-2013

aantal woningen na renovatie

onder liberalisatiegrens,

kale huur < € 699,48, prijspeil januari 2014

2010 2011 2012 2013 2013

de Alliantie Amsterdam 140 164 77 66 66

De Key 135 18 41 71 71

DUWO 0 0 0 0 0

Eigen Haard 41 275 105 297 279

Far West 326 0 113 0 0

Rochdale 1179 989 37 22 0

Stadgenoot 135 20 0 385 346

Ymere 251 279 209 268 243

totaal 2.207 1.745 582 1.109 1.005

*Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding,

communicatie en proceskosten etc)

Tabel 13 Hoogniveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per stadsdeel, 2010-2013

aantal woningen na renovatie

onder liberalisatiegrens,

kale huur < € 699,48, prijspeil januari 2014

2010 2011 2012 2013 2013

Centrum 146 165 96 72 62

West 235 462 129 191 137

Nieuw-West 453 48 26 146 146

Zuid 48 34 125 117 107

Oost 111 51 58 299 269

Noord 463 711 35 284 284

Zuidoost 751 274 113 0 0

totaal 2.207 1.745 582 1.109 1.005

* Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning,

dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en proceskosten etc)

Tabel 10Totaal nieuwbouwopleveringen in Amsterdam per stadsdeel in 2013

sociale sociale sector middeldure middeldure vrije sector vrije sector totaal

huur* koop* huur koop huur koop

% % % % % % %

Centrum - - - 3 3% 85 97% 88 3%

West 293 41% 264 37% - 137 19% 10 1% 16 2% 720 23%

Nieuw-West 287 35% - 81 10% 230 28% - 216 27% 814 26%

Zuid - - - 29 45% - 36 55% 65 2%

Oost 404 43% - - 159 17% 275 30% 92 10% 930 30%

Noord 135 26% 67 13% 36 7% - 110 21% 178 34% 526 17%

Zuidoost - - - - - - - 0%

totaal 1.119 36% 331 11% 117 4% 555 18% 398 13% 623 20% 3.143 100%

* inclusief studentenwoningen, exclusief tijdelijke studentenwoningen.

Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

Tabel 11Totaal nieuwbouw start bouw in Amsterdam per stadsdeel in 2013

sociale huur* middeldure middeldure vrije sector vrije sector totaal

huur koop** huur koop

% % % % % %

Centrum - - - - 21 100% 21 1%

West 296 36% 40 5% 94 11% 274 33% 125 15% 829 31%

Nieuw-West 127 28% - 47 10% 254 56% 26 6% 454 17%

Zuid - 108 49% 17 8% 54 24% 44 20% 221 8%

Oost 584 75% 163 21% - - 35 4% 782 29%

Noord 12 3% - 141 37% 105 28% 119 32% 377 14%

Zuidoost - - - - 15 100% 15 1%

totaal 1.019 38% 311 12% 299 11% 687 25% 385 14% 2.699 100%

* inclusief studentenwoningen, exclusief tijdelijke studentenwoningen.

Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam


Tabel 14 Totaal aantal samenvoegingen* per stadsdeel, sociaal en vrije sector huur en koop, 2007-2013

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Totaal

Centrum 6 14 4 40 130 41 2 237

West 43 87 48 76 168 101 33 556

Nieuw-West 0 0 9 0 48 0 0 57

Zuid 7 0 0 4 21 1 13 46

Oost 58 82 132 29 33 25 230 589

Noord 7 26 11 20 15 4 30 113

Zuidoost 10 4 0 0 0 2 4 20

Totaal 131 213 204 169 415 174 312 1.618

Tabel 15Samengevoegde woningen* per stadsdeel in de sociale huursector, 2007-2013

waarvan tenminste

waarvan tenminste 5 kamers

80 m2 WWS (inclusief < 80 m2)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 in 2013 in 2013 Totaal

Centrum 1 1 4 40 111 30 0 0 0 187

West 37 59 41 19 145 101 2 1 0 404

Nieuw-West 0 0 9 0 48 0 0 0 0 57

Zuid 3 0 0 1 20 0 9 0 0 33

Oost 20 62 75 4 28 14 56 13 10 259

Noord 1 25 1 2 0 4 0 0 0 33

Zuidoost 10 4 0 0 0 0 1 0 0 14

totaal 72 151 130 66 352 149 68 14 10 988

*het betreft het aantal grote woningen toegevoegd door samenvoeging

Tabel 17 Verkoop corporatiewoningen* aan particulieren conform Convenant Verkoop per stadsdeel, 1998-2013

Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost totaal

1998 32 29 8 0 0 4 206 279

1999 51 4 96 0 22 15 188 376

2000 14 9 67 8 38 102 85 323

2001 2 66 78 52 52 164 88 502

2002 6 35 44 55 52 105 137 434

2003 47 140 65 70 141 322 283 1.068

2004 114 320 231 180 211 448 398 1.902

2005 119 405 417 171 375 558 357 2.402

2006 68 596 257 146 437 490 302 2.296

2007 94 531 205 203 342 470 326 2.171

2008 55 362 141 148 264 428 306 1.704

2009 53 232 145 116 208 277 183 1.214

2010 84 256 142 99 199 189 175 1.144

2011 77 382 132 229 214 364 186 1.584

2012 156 431 202 254 266 324 195 1.828

2013 124 394 215 330 349 342 161 1.915

totaal 1.096 4.192 2.445 2.061 3.170 4.602 3.576 21.142

* 52 gerenoveerde woningen met een investering boven de €75.000 zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het

Convenant Verkoop

Bron: 1998-2013: OGA (op datum levering), 2013 en 2014: corporaties

Tabel 16 Aantal gesloopte corporatiewoningen per stadsdeel, 2007-2013

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Centrum 1 0 0 0 0 0 0

West 78 368 41 22 170 227 28

Nieuw-West 966 658 261 1.137 402 124 0

Zuid 28 25 104 0 0 0 32

Oost 174 125 102 44 206 153 118

Noord 357 247 782 273 323 317 368

Zuidoost 210 423 247 0 0 2 0

totaal 1.814 1.846 1.537 1.476 1.101 823 546

Tabel 18 Gemiddelde verkoopprijzen* van corporatiewoningen per stadsdeel, 2004-2013

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Centrum 205.959 173.576 190.637 216.901 236.701 203.965 210.034 207.806 204.312 203.978

West 153.611 161.016 164.843 174.551 195.160 195.205 210.180 190.666 174.773 176.578

Nieuw-West 138.867 140.074 155.135 150.787 158.779 165.098 160.564 160.829 161.569 154.040

Zuid 182.408 182.560 200.872 213.178 230.504 211.975 197.074 201.674 186.443 189.278

Oost 161.787 156.250 162.263 183.201 193.205 180.190 180.481 184.742 171.117 185.128

Noord 136.556 137.391 147.736 150.166 158.089 157.333 162.881 163.700 149.739 150.144

Zuidoost 128.671 128.453 127.313 132.498 134.940 131.925 132.810 133.734 124.777 129.107

totaal 149.354 148.464 157.733 167.875 176.132 172.841 178.061 176.852 167.533 169.750


Convenant Verkoop

Bron: 2004-2010: OGA, 2012 en 2013: corporaties

Verkoop sociale huurwoningen


Tabel 19 Aantal verkochte corporatiewoningen** in 2013 naar verkoopprijs en vierkante meters WWS*

< 60 m2 60 - 80 m2 ≥ 80 m2 oppervlakte onbekend totaal in %

Onbekend**

< 147.000 454 140 10 11 615 32%

147.000 - 203.000 680 235 39 40 994 52%

203.000 - 226.000 58 45 5 9 117 6%

226.000 - 290.000 38 78 19 6 141 7%

> 290.000 12 15 13 8 48 3%

totaal 1.242 513 86 74 1.915

in %*** 66% 28% 5% 1% 100%

*Alleen kamers, keuken en badkamer worden meegeteld

** 52 gerenoveerde woningen met een investering boven de €75.000 zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het

Convenant Verkoop

*** % exclusief onbekend

Tabel 20 Aantal verkochte corporatiewoningen* naar prijsklasse per stadsdeel in 2013

< 147.000 147.000 - 203.000 203.000 - 226.000 226.000 - 290.000 > 290.000 totaal

Centrum 17 49 17 35 6 124

West 80 233 39 32 10 394

Nieuw-West 98 111 3 3 215

Zuid 32 231 22 33 12 330

Oost 77 191 30 33 18 349

Noord 191 138 6 5 2 342

Zuidoost 120 41 161

totaal 615 994 117 141 48 1.915


Convenant Verkoop

Tabel 22 Aantal aan particulieren verkochte woningen naar huuropbouw en grootte per stadsdeel in 2013

< € 450 < 60m2 < € 596,75 ≥ 60m2 € 450- € 596,75 < 60m2 ≥ € 596,75 onbekend totaal

Centrum 42 23 16 27 16 124

West 142 38 106 67 41 394

Nieuw-West 35 22 42 97 19 215

Zuid 88 22 100 98 22 330

Oost 105 62 65 84 33 349

Noord 38 44 51 182 27 342

Zuidoost 20 30 25 75 11 161

totaal 470 241 405 630 169 1.915

in % 27 14 23 36 100

Tabel 21 Verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in procenten* in 2013

< 147.000 147.000 - 203.000 203.000 - 226.000 226.000 - 290.000 > 290.000 totaal

Centrum 14 40 14 28 5 100

West 20 59 10 8 3 100

Nieuw-West 46 51 1 1 0 100

Zuid 10 70 7 10 4 100

Oost 22 55 9 9 5 100

Noord 56 40 2 1 1 100

Zuidoost 75 25 0 0 0 100

totaal 35 49 6 8 2 100

Bron: corporaties

* percentages exclusief onbekend


Tabel 26 Met korting verkochte woningen in procenten* in 2013

kortingspercentage 1 - 5 % 5 - 10 % >10 %

Centrum 13% 80% 7%

West 4% 57% 39%

Nieuw-West 0% 78% 22%

Zuid 38% 46% 15%

Oost 6% 62% 32%

Noord 5% 54% 41%

Zuidoost 83% 17% 0%

totaal 25% 51% 23%

* De percentages hebben betrekking op het totaal aantal met korting verkochte woningen.

Tabel 24 Verkocht aan zittende huurders per stadsdeel in procenten in 2013

Centrum 17%

West 11%

Nieuw-West 11%

Zuid 10%

Oost 14%

Noord 14%

Zuidoost 7%

totaal 12%

Tabel 25 Vrij op naam verkocht per stadsdeel in procenten in 2013

Centrum 57%

West 32%

Nieuw-West 40%

Zuid 26%

Oost 52%

Noord 36%

Zuidoost 77%

totaal 41%

Tabel 23 Aantal verkochte corporatiewoningen* naar woningtype in 2013

eengezins gestapeld onbekend totaal

Centrum 122 2 124

West 383 11 394

Nieuw-West 70 143 2 215

Zuid 6 320 4 330

Oost 4 327 18 349

Noord 76 261 5 342

Zuidoost 36 125 0 161

totaal 192 1.681 42 1.915


Convenant Verkoop

Bron: corporaties, databank AFWC 2014


Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken

Tabel 29 Gemiddelde woon- en inschrijfduur* in jaren van doorstromers en starters** bij WoningNet, 2011-2013

woonduur inschrijfduur woonduur inschrijfduur woonduur inschrijfduur

doorstromers starters doorstromers starters doorstromers starters

2011 2011 2012 2012 2013 2013

Centrum 17,6 9,6 16,7 9,1 17,3 10,2

West 15,5 9,5 16,5 9,5 16,4 9

Nieuw-West 16,1 8,3 15,9 8,2 16,4 7

Oost 14,7 8,8 14,9 8,4 15 8,5

Noord 14,5 7,9 15,5 7,7 16,4 8,5

Zuid 17,3 8,6 18,3 9,3 19,4 8,5

Zuidoost 11,6 6,6 10,4 7,1 11,6 6,8

totaal 15,5 8,3 15,6 8,3 16,1 8,2

* Woon- en inschrijfduur worden uitsluitend berekend op basis van verhuringen via WoningNet.nl

** Voorrangskandidaten, stadsvernieuwingskandidaten en nieuwbouw worden in de berekening niet meegenomen.

Bron: WoningNet

Tabel 30 Gemiddelde zoektijd starters en doorstromers bij acceptatie in 2013, in jaren en als percentage van de woon- of inschrijfduur

gemiddelde als % gemiddelde als %

zoektijd van de zoektijd van de

doorstromers woonduur starters inschrijfduur

Centrum 3,4 20% 5,3 40%

West 3,3 20% 4,3 37%

Nieuw-West 3,7 23% 4,6 66%

Oost 2,7 18% 5,2 61%

Noord 2,7 16% 5 59%

Zuid 3 15% 4,3 51%

Zuidoost 3,2 28% 4,8 71%

totaal 3 19% 4,5 55%

Bron: WoningNet

Tabel 28 Gemiddeld aantal reacties bij WoningNet en aanbiedingsresultaat per stadsdeel, 2008-2013

aantal reacties in 2008 2009 2010 2011 2012 2013 aanbiedingsresultaat 2013*

Centrum 256 254 288 208 177 243 9,8

West 174 168 192 159 172 253 8,8

Nieuw-West 146 151 166 136 167 177 11,8

Oost 204 200 216 176 176 184 10,1

Noord 134 130 140 120 138 157 8,6

Zuid 162 152 187 155 176 174 9,6

Zuidoost 116 135 130 86 116 116 6,7

totaal 163 167 180 143 157 179 9,4

Bron: WoningNet

*aantal keren dat een woning is aangeboden (inclusief de aanbieding waarmee een verhuring tot stand komt)

Tabel 27 Nieuwe huurders verdeeld in starters en doorstromers in procenten, 2011-2013

doorstromers 2011 starters 2011 doorstromers 2012 starters 2012 doorstromers 2013 starters 2013

Centrum 52% 48% 47% 53% 38% 62%

West 44% 56% 34% 66% 34% 66%

Nieuw-West 53% 47% 46% 54% 42% 58%

Oost 58% 42% 49% 51% 46% 54%

Noord 52% 48% 47% 53% 43% 57%

Zuid 49% 51% 44% 56% 41% 59%

Zuidoost 36% 64% 28% 72% 24% 76%

totaal 49% 51% 42% 58% 38% 62%

Bron: WoningNet


Tabel 33 Verhuringen corporatiewoningen per stadsdeel onder huurtoeslaggrens via WoningNet, 2007-2013 (exclusief studentenwoningen)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013 als % van 2012

Centrum 749 672 873 616 464 442 291 66%

West 1.553 1.804 1.868 1.745 1.491 1.084 1.035 95%

Nieuw-West 1.664 1.394 1.698 1.865 1.630 1.169 1.229 105%

Zuid 1.085 1.302 1.196 1.112 986 624 637 102%

Oost 1.452 1.613 1.602 1.123 1.169 1.084 754 70%

Noord 1.301 1.119 1.193 1.143 940 691 930 135%

Zuidoost 1.713 1.358 1.162 1.151 963 889 823 93%

stadsdeel onbekend 0 3 0 0 0 67 165

totaal 9.517 9.265 9.592 8.755 7.643 6.050 5.864 97%

Bron: WoningNet

Tabel 34 Verhuringen vrije sector huur corporaties per stadsdeel, 2009-2013 (inclusief nieuwbouw en woningruil)

2009 2010 2011 2012 2013 2013 waarvan < € 930 < € 930 in %

Centrum 66 90 82 192 141 50 35%

West 101 145 177 307 268 134 50%

Nieuw-West 182 321 258 323 371 323 87%

Zuid 94 171 108 324 264 129 49%

Oost 345 428 264 255 495 258 52%

Noord 102 125 304 353 400 376 94%

Zuidoost 78 113 169 318 267 260 97%

Totaal 968 1.393 1.362 2.072 2.206 1.530 69%

Bron: Eigen opgave corporaties

Tabel 32 Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam 2013 (sociale huur via WoningNet, directe bemiddeling*, studentenwoningen** en verhuur in de vrije sector)


sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling) 1.358 1.415 3.972 6.745

waarvan < € 596,75 893 689 2.233 3.815

studentenwoningen* 652 1.772 1.689 4.113

waarvan < € 596,75 617 1.614 1.676 3.907

totaal sociaal < € 699,48 2.010 3.187 5.661 10.858

waarvan < € 596,75 1.510 2.303 3.909 7.722

vrije sector € 699,48 - € 930 274 240 1.016 1.530

vrije sector > € 930 316 187 173 676

Totaal (exclusief tijdelijke verhuur) 2.600 3.614 6.850 13.064



** In 2012 zijn de zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen voor het eerst rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties,

tot 2012 kwamen deze cijfers uit Studentenwoningweb.

Vanwege groepsaanbiedingen ligt het feitelijke aantal verhuringen van studentenwoningen hoger dan in Studentenwoningweb,

bovendien worden niet alle studentenwoningen via Studentenwoningweb verhuurd.

Tabel 31 Totaal verhuringen corporatiewoningen in 2013 per stadsdeel

sociale huur sociale verhuur zelfstandige onzelfstandige tijdelijke vrije sector Totaal

verhuurd via directe studenten- studenten- verhuur** huur > 699,48**

WoningNet* bemiddeling** woningen*** woningen***

Centrum 291 168 119 407 34 141 1.160

West 1.119 158 156 339 316 268 2.356

Nieuw-West 1.235 19 89 443 212 371 2.369

Zuid 637 48 41 65 27 264 1.082

Oost 829 238 1.282 275 264 495 3.383

Noord 930 82 238 207 20 400 1.877

Zuidoost 823 168 283 169 51 267 1.761

Amsterdam 5.864 881 2.208 1.905 924 2.206 13.988

* Bron: WoningNet, AFWC-bewerking

** Bron: Eigen opgave corporaties. In 2013 zijn voor het eerst alle reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks opgevraagd

bij de corporaties. Vanwege directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuren de corporaties 881 woningen meer dan bij WoningNet staan geregistreerd.

*** In 2012 zijn de zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen voor het eerst rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties, tot 2012 kwamen

deze cijfers uit Studentenwoningweb.

Vanwege groepsaanbiedingen ligt het feitelijke aantal verhuringen van Studentenwoningen hoger dan in Studentenwoningweb,

bovendien worden niet alle studentenwoningen via Studentenwoningweb verhuurd.


Overig

Tabel 37 Energielabels van Amsterdamse corporatiewoningen in procenten in 2010, 2013 en 2014 (exclusief nieuwbouw)

A B C D E F G % woningen met label

in % januari 2010 1% 10% 28% 21% 22% 13% 6% 38%

in % januari 2013 2% 13% 29% 22% 18% 11% 5% 63%

in % januari 2014 7% 11% 22% 21% 16% 8% 16% 83%

Bron: databank AFWC, Agentschap.nl

TABEL 36Verdeling woningaanbod onder urgenten (onder de huurtoeslaggrens), 2013

Doelgroep subdoelgroep 2011 2012 2013

Acute noodsituatie 10 7 8

Medisch en/of sociaal probleem urgentie 582 508 468

(O)MPG* 2 3

LaatsteKans 4 1

Uit detentie/verslavingszorg 8 3

Opvang Maatschappelijke opvang 271 246 134

Vrouwenopvang 54 60 31

Stadsvernieuwing 1.442 759 647

Verblijfsgerechtigden 340 170 194

Maatwerk 240 242 211

totaal 3.077 2.106 1.700

*(O)MPG staat voor overlastgevend multiprobleemgezin

Bron: Dienst Wonen, Zorg en Samenleven en WoningNet. Bovenstaande aantallen zijn een benadering van het aantal verleende urgenties.

Tabel 35Aantal ontruimingen per stadsdeel, 2009-2013

2009 2010 2011 2012 2013

Centrum 34 38 38 46 27

West 145 132 113 113 110

Nieuw-West 126 129 140 104 68

Zuid 56 47 37 47 81

Oost 84 92 93 79 107

Noord 99 77 79 113 41

Zuidoost 197 162 134 142 197

totaal 741 677 634 644 631

Bron: Dienst Boedelbeheer, Gemeente Amsterdam


UitgaveAmsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4Postbus 99591006 AR Amsterdam020 – 346 03 [email protected]

AuteursCathelijn GrootHans van HartenNiels RaatJeroen RousJeroen van der Veer

EindredactieChristel Schuurman

Tabellen, grafieken en kaartenCas PeetersMaarten StuurmanJeroen van der Veer

Ontwerp en productieLandofPlenty (Antoin Buissink)

FotografieRaimond Wouda

DrukwerkDrukkerij Macelis Dékavé

Oplage 600juni 2014

Alle uitingen van de Amsterdamse Federatievan Woningcorporaties worden zoveel mogelijk gedrukt op FSC gecertificeerd papier.

Colofon 20

Jaarboek AFWC 2014

Documents

Transcript of Jaarboek AFWC 2014