EIB Kantorenmonitor_Noord-Brabant 2012

8/11/2019 EIB Kantorenmonitor_Noord-Brabant 2012

1/94

KantorenmarktNoord-BrabantVerkenning van regionalevraag-en aanbodontwikkelingen


2/94


3/94

KantorenmarktNoord-Brabant


4/94

Het auteursrecht voor de inhoud berustgeheel bij de Stichting EconomischInstituut voor de Bouw. Overnemen vande inhoud (of delen daarvan) is uitslui-tend toegestaan met schriftelijke toe-stemming van het EIB. Het is geoorloofdgegevens uit dit rapport te gebruiken inartikelen en dergelijke, mits daarbij debron duidelijk en nauwkeurig wordt

vermeld.

Augustus 2012


5/94

KantorenmarktNoord-BrabantVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen

drs. M.V. ZuidemaM. van Elp LLM MSc

M.J. vander Schaaf MSc


6/94


7/94

5

Inhoudsopgave

Conclusies op hoofdlijnen 7

1 Inleiding 13

2 Aanpak 15

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 19 3.1 Historisch beeld 19 3.2 Rekening houden met veroudering 24

4 Verwachte kantorenvraag 27 4.1 Begripsbepaling 27 4.2 Vraag naar kantoorruimte 28 4.3 Vraagraming 30

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 37 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 37 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 41

6 Omgaan met onzekerheden 45 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 45 6.2 Leegstand 47 6.3 Transformatie 48 6.4 Veroudering 50 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 50 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 53

Bijlage A Segmentering 55

Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 59

Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 65

Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 69

Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 71

Bijlage F Parameters kantorenvraag 73

Bijlage G Plancapaciteit 75

Bijlage H Demografie en werkgelegenheid 77Bijlage I Begrippenlijst 79

EIB-publicaties 83


8/94

6


9/94

7

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Noord-Brabant heeft geresulteerd in eenhistorische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikke-lingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusiesworden getrokken.

Kantorenmarkt is met ruim 65% in 20 jaar sterk gegroeid

De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabant beslaat 5,3 miljoen m2 vvo. Gezien de kantoren-voorraad van 3,2 miljoen m2in 1990, is sprake van een voorraaduitbreiding van 2,1 miljoen m2

(een groei van meer dan 65%). De groei ligt iets boven het landelijk gemiddelde. In heel Neder-land is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m2toegenomen, een voorraad-uitbreiding van 60%.

Kantorenvoorraad geconcentreerd in grootste kernen

In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregios: de regio Eindhoven enNoord-Brabant exclusief Eindhoven. De vijf grootste kernen in de Noord-Brabant exclusief Eind-hoven zijn Den Bosch, Breda, Tilburg, Oss en Roosendaal. In de steden Den Bosch en Breda is demeeste kantoorruimte te vinden op formele, monofunctionele kantoorlocaties. In de anderesteden zijn centrale locaties in de binnenstad relatief het grootst.

In de kantorenmarkt rond Eindhoven is Eindhoven zelf de grootste kantorenstad. De meestekantoorruimte staat op formele locaties. Helmond en Best hebben verhoudingsgewijs echtermeer centrale kantoorlocaties.

Leegstand concentreert zich op formele, monofunctionele locaties

De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de oor-zaak voor de huidige leegstand van bij benadering 533.000 m2in de hele provincie. Het leeg-standspercentage van ongeveer 10% van de voorraad ligt onder het landelijk gemiddelde van14% (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. In deelgebiedEindhoven is de leegstand per medio 2011 opgelopen tot 12%. De leegstand is vooral geconcen-treerd op formele kantoorlocaties.

Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010

In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheidsterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in de regio Eindhoven neemt toe van 58.000 naar 83.000tussen 1996 en 2010. In Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sprake van een groei van 93.000

naar 131.000. Een dergelijke werkgelegenheidsontwikkeling vertaalt zich in het ruimtegebruik.In beide sectoren is het ruimtegebruik in de kantorenmarkt sterk toegenomen tussen 1996 en2010 (tabel 1 en 2).

Aantal kantoorbanen neemt tot 2020 nog toe, daarna volgt een daling

Het aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020. In Eindhoven gaat de groei in de kantorensectorsamen met een totale werkgelegenheidsgroei. In Noord-Brabant exclusief Eindhoven krimpt detotale werkgelegenheid maar neemt het aantal kantoorbanen door een verdergaande verkanto-risering nog toe. Na 2020 neemt in heel Noord-Brabant de werkgelegenheid naar verwachting

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).


10/94

8

af. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regios van Amsterdam,Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid overal zal krimpen. Ook de kantorensector ont-komt niet aan deze krimp en na 2020 neemt de ruimtevraag weer af.

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Eindhoven

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag banen gelegenheid kantoorgebruik per (mln m2vvo) (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m2vvo)

19961 58 340 17 23,8 1,42000 75 380 20 23,0 1,72010 83 414 20 22,0 1,82020 93 421 22 22,0 2,02040 85 372 23 22,0 1,9

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Tabel 2 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord-Brabant exclusief Eindhoven


Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag banen gelegenheid kantoorgebruik per (mln m2vvo) (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m2vvo)

19961 93 754 12 23,4 2,22000 112 843 13 22,8 2,52010 131 921 14 22,4 2,92020 140 917 15 22,4 3,12040 128 796 16 22,4 2,9



11/94

9

Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt

Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen eneigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen wordengestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van de

vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie.

De leegstand loopt in beide regios terug van gemiddeld 10% nu naar circa 6%. Hiervan is 5%frictieleegstand. De overige 1% is op te vatten als incourante leegstand. Deze incourante leeg-stand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.

Oplopende incourante voorraad na 2020

Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verou-derd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toene-mend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal in zowel Eindhovenals in de rest van Noord-Brabant 10% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt.

Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is opvoorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrok-ken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke ont-trekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne,compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies.

Overaanbod na 2020

De leegstand bestaat na 2020 niet alleen uit een incourante voorraad. Door de verwachte afnamein de ruimtevraag ontstaat een overaanbod. De courante leegstand loopt op naar circa 10%,inclusief 5% frictieleegstand. De leegstand ontstaat in zijn geheel op de monofunctionele for-mele locaties in het laagste prijssegment. Het gaat hierbij om kantoren die kwalitatief nog vol-doen als kantoor, tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kunnen worden, maarwaarvoor geen gebruiker (of alternatieve aanwending) is te vinden.

Nieuwbouwvraag valt terug

De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 534.000 m2. Na 2020 komt daar 591.000 m2bij om in2040 op in totaal 1,1 miljoen m2uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaalruim 2,5 miljoen m2kantoorruimte nieuw gebouwd.

De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van dekantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraagkent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatiefhoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naareen lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realise-ren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuw-

bouwvraag.

De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn per deelmarkt samen-gevat in figuur 1 en figuur 2.

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad

De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Eendeel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aan-gegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad.Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouder-de gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd doornieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in denieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid.


12/94

10

Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Brabantexclusief Eindhoven, 1.000 m2

Bron: EIB

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Figuur 2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Eindhoven, 1.000 m2

Bron: EIB

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

GetransformeerdCentraal Overig Formeel

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


13/94

11

Herbestemmingspotentie verschilt per locatie

Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen vanbestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspoten-tie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te

transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios zijn transformatieskansrijker dan in regios die te maken hebben met krimp, waaronder na verwachting Noord-Brabant na 2020.

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echterbeperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of omeen andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurigeleegstand op formele locaties groot.

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn

Marktkrachten zullen richting 2020 voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De kan-toorwerkgelegenheid in Noord-Brabant stijgt nog en lagere prijzen ontmoedigen bovendiennieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Het aanpassingsproces vergt echtertijd. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moetworden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van dekantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfsecono-mische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering dooranderen, zodat een soort prisoners dilemma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld deregionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen.

Een aandachtspunt is het omslagpunt in de verwachte kantorenvraag in Noord-Brabant vangroei naar krimp na 2020. Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisicosworden groter en daar kan mogelijk ook nu al op worden geanticipeerd.

In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zondermeer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de

markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maarvanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiekwordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financile prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte teherstellen of te verbeteren.

Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikersdoen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk omdeze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.

Beleid op regionaal niveau

In de beide regios zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantoren-voorraad door veroudering incourant worden. Vooral na 2020 wordt dit van belang, aangezien denu nog relatief jonge voorraad dan snel zal verouderen. Gelijktijdig neemt in deze periode devraag af en zal overaanbod ontstaan. De potentie voor incourant vastgoed binnen de kantoren-markt blijft hierdoor beperkt. Overeenkomstig andere gebieden met krimp zal het daarnaastook relatief moeilijk zijn om een alternatief te vinden.

Wanneer overheidsinterventie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de verschillende kenmer-ken van de kantorenmarkt in Noord-Brabant rekening te houden. De juiste dosering van over-heidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel deuitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnenregionaal en lokaal zeer verschillend zijn.


14/94

12


15/94

13

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Noord-Brabant. Het onderzoek isuitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader vanhet Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot eengezonde kantorenmarkt te komen.Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend meteen doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld indertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-vatting. Voorliggend rapport over de provincie Brabant is daar n van.

In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeftontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijftvervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voorde kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaalkantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezondevenwicht tussen vraag en aanbod.

In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:

Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte

vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden

gegaan?


16/94

14


17/94

15

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bij-behorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseertdeze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillentussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgensterugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op dekantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ookvolume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafischnog eens weergegeven.

De kantorenmarkt is een heterogene marktUit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensiekennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten teonderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses ishier op de volgende wijze mee omgegaan:

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarvan de regios Eindhoven en overigNoord-Brabant er twee zijn.

Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van twee kwaliteitssegmenten: A en B. In totaal kent

de markt dus zes segmenten (twee kwaliteitsklassen en drie locatietype). Huurprijzen zijn lei-

dend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A.

Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Bron: EIB

Werkgelegenheid

Aanbod (m2 )

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Leegstand enprijzen

Nieuwbouw

Onttrekkingen

Vraag

Aanbod

Model: confrontatie

Terugkoppelingen

vraag en aanbod


18/94

16

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties envolume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand.

Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeurenen het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten.

Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoor-

gebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A naar B. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante

leegstand uit het B-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloedmeer op de marktverhoudingen.

Nieuwbouw wordt toegevoegd in het A-segment. Transformaties kunnen in elk segmentworden gerealiseerd (zie figuur 2.2).

Onderscheid naar drie locatietypenDe dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek isonderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.

1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein- stations bij de binnenstad.2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren- wijken en bedrijventerreinen.3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan

worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in eenbuitengebied.

Over het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% in een regionale markt. Centrale enoverige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven,binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van de markt) eneen B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50:50 (zie tabel 2.1).Voor kantorenregios in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie kwaliteits-segmenten A (20), B (40) en C (40) per locatietype uitgegaan.

Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkt en in de Randstad kennen een C-segment)

Bron: EIB

Centraal A Formeel A

Centraal B Formeel B Overig B

Centraal C Formeel C

Economischeveroudering

Economischeveroudering

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Transformatie

Transformatie

Transformatie

Incourant

Vraag

A Overig

OverigC


19/94

17

Segmentering empirisch onderbouwdHet gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering isonderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft vanalle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om hettype segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij dezelaatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.

De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen loca-ties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formeleB-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in demeeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naareen centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar een cen-

trale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wilzeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen dan omge-keerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B.

Vestigingsgedrag van gebruikers leidendDat gebruikers in de benoemde sectoren een afwijkend vestigingsgedrag hebben, blijkt uitfiguur 2.3 en figuur 2.4. Deze figuren laten het ruimtegebruik van de verschillende sectoren inde kantorenmarkt zien. Op centrale locaties zijn de sectoren Banken en Verzekeraars en Over-heid en Non-profit oververtegenwoordigd. Het centrale A-segment in Eindhoven wordt zelfsgrotendeels bepaald door de absoluut gezien kleine sector Banken en Verzekeraars. Op overigelocaties vestigt vooral Overheid en Non-profit zich en voor een deel ook de Zakelijke en ICTdienstverlening. Denk bij dat laatste aan bijvoorbeeld notariskantoren, kleine financile adviseursen makelaars.

Op formele locaties zijn Handel en Industrie weer sterker vertegenwoordigd, vooral in hetB-segment. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel zijn gehuisvest en door demeer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde toekennen aan de uitstralingvan een hoogwaardige zakenlocatie.

Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %-verdeling)

Bron: EIB

Locaties Kwaliteitsklassen

A (50%) B (50%)

1. Centrale locaties (30%) x x2. Formele locaties (40%) x x3. Overige locaties (30%) x x


20/94

18

Figuur 2.4 Verdeling van sectoren naar segmenten in Eindhoven

Bron: LISA, EIB

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Formeel BFormeel ACentraal A Centraal B Overig A Overig B

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord-Brabant exclusief Eindhoven

Bron: LISA, EIB


0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Formeel BFormeel ACentraal A Centraal B Overig A Overig B


21/94

19

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van demarkt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouwgeschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op deveroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellenmarktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopendop deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040.

3.1 Historisch beeld

De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabantexclusief Eindhoven beslaat op dit moment 3,2 miljoen m2vvo (Rudolf Bak, juni 2011). Gezien dekantorenvoorraad van 1,9 miljoen m2in 1990, is sprake van een toename van 1,3 miljoen m 2.Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 140.000 m2bedragen, betekent hetdat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 1,4 miljoen m2.

De totale kantorenvoorraad in Eindhoven beslaat op dit moment 2,1 miljoen m2vvo (Rudolf Bak,juni 2011). Gezien de kantorenvoorraad van 1,3 miljoen m2in 1990, is sprake van een toenamevan 0,8 miljoen m2. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 80.000 m2bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 0,9 miljoen m2.

Voorraaduitbreiding vooral op formele locatiesHet merendeel van de voorraaduitbreiding in Noord-Brabant exclusief Eindhoven heeft plaats-gevonden op de formele locaties. Waar in 1990 de centrale locaties nog het grootst waren, is in

2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties (figuur 3.1).

Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Noord Brabant exclusief Eindhoven (m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

2010-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B


22/94

20

Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft ook in Eindhoven plaatsgevonden op deformele locaties (figuur 3.2). Voor een nadere analyse van de segmenten en enkele grote regio-nale kernen en locaties, zie bijlage C.

De leegstand op formele locaties is toegenomen

De leegstand in Noord-Brabant (exclusief Eindhoven) is tussen 1990 en 1999 relatief stabiel enligt op 1993 na onder de 100.000 m2(figuur 3.3). Na 1999 neemt de leegstand snel toe, door eenaantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag.

Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meesteleegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 272.000 m2(rond 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt meer dan de helft zich op formele loca-ties, overige locaties laten de minste leegstand zien.

De leegstand in Eindhoven lijkt een vergelijkbaar patroon te hebben als in de rest van Noord-Brabant. Tot 2000 redelijk stabiel, op een wat grotere piek in 1993 en 1994 na. Na 2000 loopt deleegstand snel op naar een gemiddelde van 203.000 m2over de periode 2002-2010. In 2010bereikt de leegstand een toppunt van bijna 261.000 m2. Ten opzichte van de totale voorraad is dit

gelijk aan ongeveer 12%.

Leegstand versus aangeboden kantoorruimte

Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-bare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstandkomen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg testaan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aande andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaanom gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig nietmeer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. Deaanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt enRudolf Bak.

Figuur 3.2 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Eindhoven (m vvo)


-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



23/94

21

Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal Formeel Overig

Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, Eindhoven (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



24/94

22

Leegstand nog van relatief goede kwaliteitVan de locatietypen bevindt de meeste leegstand zich zoals gezegd op de formele locaties.Relatief gezien is echter sprake van een evenwichtiger verdeling: de formele locaties vormenook een groot deel van de markt. Binnen de locatietypen is de leegstand ongeveer gelijk ver-deeld over de A- en B-segmenten (figuur 3.5 en figuur 3.6).

Het centrale A-segment in Noord-Brabant exclusief Eindhoven kent zelfs een hogere leegstanddan het B-segment. In Eindhoven geldt dit voor de formele locaties. Een groot deel van de leeg-staande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat oplangere termijn deze kwalitatief goede kantoren zo met elkaar gaan concurreren dat de leegstandin de markt zich steeds meer zal concentreren in de B-segmenten.

Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeldDe nieuwbouwproductie in Noord-Brabant exclusief Eindhoven bedraagt tussen 1990 en 2010cumulatief 1,6 miljoen m2. Nieuwbouw is vooral op formele locaties ontwikkeld. De eerste piekvalt rond 1990, met onder meer de ontwikkeling van het centrum van Breda en bedrijventerreinde Herven in Den Bosch.

De tweede piek is rond de eeuwwisseling, wanneer onder meer Tivoli in Tilburg en bedrijventer-

rein de Rietvelden in Den Bosch worden gebouwd (figuur 3.7). Na de productiehausse rond 2000lijkt de nieuwbouw geleidelijk in omvang af te nemen. In 2005 is nog een piek te zien in de nieuw-bouwproductie, maar in 2007 zakt de productie weer in tot rond 40.000 m 2per jaar. In 2010 wordtvoornamelijk nog op formele locaties gebouwd, terwijl daar nu ook de grootste leegstand zit.

Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (1.000 m vvo)


0

10

20

30

40

50

60

70

80

90



25/94

23

Figuur 3.6 Leegstand naar segment in 2010, Eindhoven (1.000 m vvo)



0

10

20

30

40

50

60

70

80

Bron: Bak, EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010


Figuur 3.7 Nieuwbouw 1990-2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m vvo)


26/94

24

3.2 Rekening houden met veroudering

In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik

ongeschikt (incourant).

Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en2040 (tabel 3.1 en tabel 3.2). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwont-wikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneeraanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd.

Veroudering benvloedt de omvang van de segmentenIn het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties isde voorraad verdeeld naar A- en B-segmenten op basis van de verdeling 50:50. In 2010 omvat hetcentrale A-segment voor Noord-Brabant exclusief Eindhoven bijvoorbeeld 552.000 m2. In 2020neemt het centrale A-segment af naar 499.000 m2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwenaan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment.

Ook in Eindhoven veel nieuwbouw op formeelNa een piek in 1990 is de nieuwbouwontwikkeling in Eindhoven tot 1996 minder dan 40.000 m2per jaar. In de periode van 1990 tot 2010 is totaal bijna 942.000 m2bijgebouwd, waarvan meerdan 60% in het formele segment. Rond de eeuwwisseling is een duidelijke piek waar te nemen

waar in drie jaar tijd 374.000 m2kantoorruimte bij is gebouwd, waaronder bedrijventerrein deHurk, Eindhoven Airport en ontwikkeling in het stadscentrum.

In 2006 werd nog eens bijna 63.000 m2bijgebouwd op formele locaties op het Flight Forum en deHigh Tech campus in Eindhoven. Na 2006 loopt de nieuwbouwproductie snel terug tot nog geen4.000 m2in 2010 wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand endalende huurprijzen overigens verklaarbaar is.

Figuur 3.8 Nieuwbouw 1990-2010, Eindhoven (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



27/94

25

Het grote formele B-segment omvat 686.000 m2in 2010. In 2020 is het formele B-segment grotergeworden. De omvang bedraagt nu 795.000 m2. Een deel van de A-gebouwen is naar het B-seg-ment gezakt. Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Ditkomt omdat ook uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van

de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschiktvoor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee enwordt uit het B-segment gehaald. Eenzelfde ontwikkeling is geschetst voor de regio Eindhoven.In 2010 is het aanbod in het centrale A-segment nog 348.000 m 2 en daalt tot 2020 naar 315.000 m2

en in 2040 naar 258.000 m2. De B-segmenten worden naar 2020 groter door het wegzakken vanA-locaties.

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 552 499 408 B 552 599 638

Overig A 346 293 209 B 346 393 426

Formeel A 686 561 374 B 686 795 822

Totaal 3.168 3.140 2.877

Tabel 3.2 Raming van het aanbod naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 348 315 258 B 348 379 402

Overig A 202 171 122 B 202 230 246

Formeel A 506 414 276 B 506 586 610

Totaal 2.112 2.095 1.914


28/94

26

Toelichting op ramingsprocedureIn de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met eco-nomische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische verouderinghoudt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken lang-zaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van

gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technisch verouderde voorraad raaktincourant en verdwijnt uit het B-segment (of in de Randstad uit het C-segment).

Aanname 1: economische verouderingDe economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segmentzakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historischehuurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.

Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van demarkt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest?Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.

Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaarachter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend snelleren blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van hetgebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.

Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmen-ten hier tussenin.

Aanname 2: technische verouderingIn het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties eentechnische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname

op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien isweinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).

Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordtverwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat degebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarombuiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannamesrond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.


29/94

27

4 Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Noord-Brabant. Onder devraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toe-lichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvatkantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgenswordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040,naar sector en naar marktsegmenten.

4.1 Begripsbepaling

In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen.De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belan-gen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deelvan) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimtedie daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantoren-markt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en deraming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhouden-de werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling ende algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Bron: CPB, EIB

Bevolking

Beroepsbevolking

Werk-gelegenheid

Kantoor-banen

Kantoor-banen

perkantoorbaan Vraag=x

m2


30/94

28

4.2 Vraag naar kantoorruimte

De vraag naar kantoren in Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sterk gegroeid tussen 1990 en2010. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,2 miljoen m2vvo naar 2,9 miljoen

m2(tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit detoename van het aantal kantoorbanen.

In 1996 werkten 93.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 131.000. De groeivan het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid.Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen ineen kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 12% naar 14%. Dit wil zeggen dat indeze regio momenteel ruim n op de zeven werknemers in een kantoor werkt.

Ook de vraag naar kantoren in Eindhoven is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtege-bruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 1,4 miljoen m2 vvo naar 1,8 miljoen m2(tabel 4.2). In1996 werkten 58.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen tot 83.000. Het aandeelkantoorbanen is toegenomen van 17% naar 20%.

Tabel 4.1 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (mln m2vvo) (1.000) totaal (%) (m2vvo)

19961 93 12 23,4 2,22000 112 13 22,8 2,52010 131 14 22,4 2,9


Tabel 4.2 Kantorenvraag Eindhoven


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag

kantoorbanen in het per werknemer (mln m

2

vvo) (1.000) totaal (%) (m2vvo)

19961 58 17 23,8 1,42000 75 20 23,0 1,72010 83 20 22,0 1,8



31/94

29

Ruimtegebruik per werknemer neemt afHet gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996.Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker in 2010 in Noord-Brabant exclusief Eindhoven 22,4 m2

vvo in gebruik, tegen 23,4 m2in 1996. In Eindhoven is het gemiddelde ruimtegebruik in 2010

22,0 tegen 23,8 in 1996. De gemiddelde jaarlijkse afname van het ruimtegebruik vindt het sterkstplaats tussen 1996 en 2000. De markt is krap in de periode 1996-2000, met lage leegstandscijfers,terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel inbestaande kantoren opgevangen. Hierdoor neemt gemiddeld genomen het ruimtegebruik af.

Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimeraanbod van nieuwe kantoren, de afname van het gemiddeld ruimtegebruik afgeremd. Demarktverruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeftnormaal gesproken dan ook een positief effect op de kantorenvraag2.

Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ookwat meer ruimte in gebruik. Desondanks blijft het ruimtegebruik per werknemer gemiddeldafnemen na 2000. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends een relatief sterktegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efficinter ruimtegebruikdoor andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouw ingebruik genomen, waardoor organisaties efficinter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kaneen rol hebben gespeeld.

Differentiatie naar sectorenDe gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. Debasis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E).De vraagsectoren zijn:


De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Persector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld

2 Zie bijvoorbeeld Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local office rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal ofreal estate finance and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric

properties of office rent adjustment. The Journal of real estate finance and economics: 39: 336-358.

Tabel 4.3 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven naar sectoren, 2010


Handel en Industrie 43 10 20,7 0,9Zakelijke en ICT dienstverlening 28 23 25,2 0,7Banken en verzekeraars 16 59 20,2 0,3Overheid en Non-profit 45 16 22,3 1,0

Totaal 132 15 22,4 2,9



32/94

30

ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijnsamengevat in tabel 4.3 en tabel 4.4.

Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit in Noord-Brabantexclusief Eindhoven met 45.000 banen de grootste sector. Overheid en Non-profit heeft 1,0 mil-

joen m2in gebruik. Ondanks dat hier met 10% maar weinig werkgelegenheid kantoorgebondenis, is Handel en Industrie ook een grote sector. Deze sector heeft 900.000 m2in gebruik en kent43.000 kantoorbanen. Ook voor de regio Eindhoven is Handel en Industrie een bepalende sector.Met 31.000 banen heeft de sector 600.000 m2in gebruik.

Gemeten naar het aantal banen is de sector Banken en Verzekeraars het kleinst in beide regios.

Deze sector heeft met 59% respectievelijk 68% wel het hoogste aandeel kantoorgebondenwerkgelegenheid.

Analyses op pandniveau

Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveaubekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) vandeze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA-werkgelegenheidscijfers encijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en hetaandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar tekoppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer dehelft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten enwelke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte

methodiek, zie bijlage F.

4.3 Vraagraming

De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegen-heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). Dedemografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van dekantorenvraag volgt.

Beroepsbevolking en werkgelegenheid krimpt na 2020De totale werkgelegenheid in de hele provincie Noord-Brabant is tussen 1996 en 2010 nog duide-lijk gegroeid. Vooral in de periode 1996-2000 is sprake geweest van een sterke werkgelegenheids-

groei. Na de eeuwwisseling neemt de groei echter iets af (figuur 4.2). De oorzaak is vooral conjunc-

Tabel 4.4 Kantorenvraag Eindhoven naar sectoren, 2010


Handel en Industrie 31 17 20,2 0,6Zakelijke en ICT dienstverlening 23 28 24,5 0,6Banken en verzekeraars 8 68 21,7 0,2Overheid en Non-profit 23 20 20,9 0,5

Totaal 85 21 22,0 1,8



33/94

31

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit tot 2020De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.Het aantal kantoorbanen ontwikkelt zich echter beter dan de totale werkgelegenheid. De dien-stensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanenrelatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebondenwerkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognosesrekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.

tureel, gezien de recessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgele-genheid weer wat hoger uit.

Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren

2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van derecente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking.

Onder invloed van de demografische ontwikkeling zal de groei van de beroepsbevolking gaanafvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. Detotale bevolking 15-75 zal tot 2020 nog wat toenemen, maar deze zit met name in het leeftijds-cohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in dekomende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar verwachting ongeveer gelijkblijven op 1,38 miljoen. Na 2020 zal onder invloed van demografische ontwikkelingen naarverwachting krimp optreden. Tot 2040 volgt naar verwachting een afname naar 1,21 miljoen. Ditis cumulatief een afname van 13%.

De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maarbeide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking iswerkeloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten deregio. De trends zijn echter gelijk.

Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Noord-Brabant, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)


34/94

32

Het aantal kantoorbanen in Noord-Brabant exclusief Eindhoven neemt naar verwachting toevan 131.000 in 2010 tot 140.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 128.000 (zie tabel 4.5).

Het aantal kantoorbanen in Eindhoven neemt naar verwachting toe van 83.000 in 2010 tot93.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkge-legenheid 85.000 (zie tabel 4.6).

De ruimtevraag neemt de komende jaren toe van 1,8 miljoen m2nu tot 2,0 miljoen m2in 2020.Daarna volgt weer een verwachte afname naar 1,9 miljoen m2in 2040 het niveau van 2010.

Aantal kantoorbanen bepaalt ruimtebehoefteHet aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefteaan vierkante meters kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimte-gebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimte-besparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, isgeen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling inhet ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dangrotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen.

Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag in Noord-Brabant de komende jaren toenemen van2,9 miljoen m2nu tot 3,0 miljoen m2in 2020 en daarna weer afnemen naar 2,9 miljoen m2in

2040. In Eindhoven groeit de ruimtevraag van 1,8 miljoen in 2010 naar 2,0 miljoen in 2020.

Tabel 4.5 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010-2040



2010 131 14 22,4 2,92020 140 15 22,4 3,12040 128 16 22,4 2,9

Tabel 4.6 Kantorenvraag Eindhoven, 2010-2040



2010 83 20 22,0 1,82020 93 22 22,0 2,02040 85 23 22,0 1,9


35/94

33

Daarna neemt de vraag weer iets af naar 1,9 miljoen. In totaal neemt het kantoorgebruik inEindhoven naar verwachting dus iets toe ten opzichte van 2010.

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers

Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingtorganisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-gaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mateook uit de empirie.

Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ooksprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van deberoepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogereruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend alshet nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaakbespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwegedeze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gere-kend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ookverkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordtdoorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstanden onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Groei binnen sectoren ongelijkDe ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Voor kantorensectoren als deZakelijke en ICT dienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijft de kantoorbehoefte tot2020 op peil, met in de dienstverlening eerst nog een lichte groei. De sterkste afname in dekantoorbehoefte na 2020 kent de sector Handel en Industrie (figuur 4.3 en figuur 4.4).

Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverleningBanken en Verzekeraars

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040


36/94

34

Werkgelegenheidsraming per sector

Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsecto-

ren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO-ramingen uit 2006. Opbasis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel vanelke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.

Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP-regio aansluit bij de historischeontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid enNon-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoalsgeschetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren inlijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgele-genheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmenten

De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histori-sche verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trendsworden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.7en tabel 4.8).

De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat deverdeling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling is niet constant. De belangrijk-ste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvangveranderen. De geschetste verwachte krimp in de Handel en Industrie tussen 2020 en 2040 gaatbijvoorbeeld ten koste van de ruimtevraag op de formele locaties.

Figuur 4.4 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040Eindhoven, 1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverleningBanken en Verzekeraars

-

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040


37/94

35

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in demarkt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwer-kelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzenmaken gebruikers andere keuzes, zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor deomvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.

Tabel 4.7 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 505 568 545 B 519 534 501

Overig A 316 352 333 B 321 358 338

Formeel A 635 667 585 B 601 636 553

Totaal 2.897 3.115 2.855

Tabel 4.8 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 336 335 311

B 291 333 318

Overig A 173 192 177 B 186 209 195

Formeel A 431 483 446 B 435 471 413

Totaal 1.852 2.024 1.860


38/94

36


39/94

37

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aan-bodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachteinvloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analysesvan vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiekverkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.

5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040

De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag enaanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1 en tabel 5.2), wordtduidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geennieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt isechter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk omextra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.

Model rekent marktverhoudingen doorDe toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraagblijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:

1. Leegstand2. Kantoorruimte in gebruik3. Nieuwbouwvraag4. Transformaties5. Prijzen

Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Noord-Brabantexclusief Eindhoven, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 552 505 47 499 568 -69 408 545 -137 B 552 519 33 599 534 65 638 501 137

Overig A 346 316 30 293 352 -59 209 333 -124 B 346 321 25 393 358 35 426 338 88

Formeel A 686 635 51 561 667 -106 374 585 -211 B 686 601 85 795 636 159 822 553 269

Totaal 3.168 2.897 271 3.140 3.115 25 2.877 2.855 22


40/94

38

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.3 en tabel 5.4. De resultaten voor de leegstand,kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht.In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

1 Toelichting op de leegstandsramingDe leegstand in Noord-Brabant exclusief Eindhoven neemt af van 9% in 2010 tot 6% in 2020. In2040 wordt een leegstand geraamd van 20%. De leegstand in Eindhoven neemt af van 12% in

2010 tot 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 23%. In deze leegstandsraming is

Tabel 5.2 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 348 336 12 315 335 -20 258 311 -53 B 348 291 57 379 333 46 402 318 84

Overig A 202 173 29 171 192 -21 122 177 -55 B 202 186 16 230 209 21 246 195 51

Formeel A 506 431 75 414 483 -69 276 446 -170 B 506 435 71 586 471 115 610 413 197

Totaal 2.112 1.852 260 2.095 2.024 71 1.914 1.860 54

Tabel 5.3 Modeluitkomsten Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 3.169 3.489 3.429Kantoorruimte in gebruik 2.897 3.315 3.091Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 349 670

Transformatie vanaf 2010 - - 75

Leegstand, in dat jaar 273 (9%) 206(6%) 673(20%)- waarvan courant overaanbod 114 (4%) 0(0%) 166 (5%)- waarvan incourant 0 (0%) 32(1%) 335(10%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -30% -39%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040.


41/94

39

nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde totale leegstand in detabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad.

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%.

Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstadkomt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschiktis voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Noord-Brabant (excl. Eindhoven)is in 2040 sprake van een overaanbod van 5%. In Eindhoven is het overaanbod in 2040 opge-

lopen tot 8%. In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk

technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd alsincourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totaleleegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnenworden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting in beide regios 10%van de voorraad incourant raken.

2 Kantorenvraag groeit tot 2020

De kantorenvraag neemt tot 2020 sterk toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 2,9 naar3,3 miljoen m2in Noord-Brabant (excl. Eindhoven). In Eindhoven neemt het gebruik toe van 1,9naar 2,2 miljoen m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in dekantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in dekantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruikte nemen. De vraag is prijselastisch3. Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af,waardoor ook het ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op respectievelijk 3,1 en 2,0miljoen m2voor Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en Eindhoven.

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, eenprijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

Tabel 5.4 Modeluitkomsten, Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2


Transformatie vanaf 2010 - - 22Leegstand, in dat jaar 261 (12%) 132 (6%) 527(23%)- waarvan courant overaanbod 155 (7%) 0 (0%) 179 (8%)- waarvan incourant 0 (0%) 19 (1%) 232(10%)


1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040


42/94

40

3 NieuwbouwvraagTot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 349.000 en 185.000 m2voor Noord-Brabant(excl. Eindhoven) en Eindhoven. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren intotaal op 670.000 m2in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en 455.000 in Eindhoven.

Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 22.000 m2in Noord-Brabant en 15.000 m2in Eindhoven, evenwichtig verdeeld over de hele periode. Ter vergelijking, de afgelopen twintig

jaar bedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld 75.000 en 45.000 m2per jaar, waarbij rond deeeuwwisseling nieuwbouwvolumes opliepen naar 140.000 m2per jaar. De kantorenvoorraad is in2020 naar verwachting toegenomen tot 3,5 miljoen m2in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en2,3 miljoen m2in Eindhoven. Na 2020 loopt de voorraad in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) iets aftot 3,4 miljoen m2in 2040 en blijft ongeveer gelijk met 2,3 miljoen m2in Eindhoven.

4 TransformatiesDe huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar eenandere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De poten-tie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.

Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-toorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn dealternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor trans-formaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van indi-viduele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locatiesvoorkomt.

Transformaties lopen opOf herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. Deprijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatiefinteressanter. Tot 2020 zal naar verwachting geen kantoorruimte worden getransformeerd. Tot2040 komen de transformaties naar verwachting op in totaal 75.000 m 2in Noord-Brabant en22.000 m2in Eindhoven. Dit zijn transformaties van courante kantoren.

Verschillen per locatietypeDe ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1 en figuur 5.2. Per locatietypeis de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weer-gegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transfor-matie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestem-ming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag

Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de verouderingvan de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling vande ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.

In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand datzowel uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kanworden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het modelleidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot eennieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraadop te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderdeen incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave.

De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultantevan de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod deschaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekortenwaardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoendebestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te


43/94

41

worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarinonderscheidt het EIB-kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor denieuwbouwproductie.

Figuur 5.2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Eindhoven, 1.000 m2

Bron: EIB

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

GetransformeerdCentraal Overig Formeel

-400

-200

0

200

400600

800

1.000

1.200

1.400

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Brabantexclusief Eindhoven, 1.000 m2

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Bron: EIB


44/94

42

5.2 Verwachte prijsontwikkeling

Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzengeleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-

bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw.

Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatieDe prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is datnieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.

Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogerewaarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar alsprijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De her-bestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert opinionsgeven aan dat in heel Noord-Brabant op de centrale locaties prijzen met 50% mogen zakken,voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt.

Geen transformaties op overige en formele locatiesVoor overige en formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kande prijs ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meergaat kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingenoplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren deeigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.

Bodem in de marktDe gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordtgeen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale enoverige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.

Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzenzakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).

Gegeven deze aannames wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (figuur 5.3en figuur 5.4).

Interpretatie van de prijsontwikkelingHet huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30%. Op de meeste centrale locaties gaan deprijsdalingen niet verder dan 20%.

Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van

een officile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-tives4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanksdat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van eeninflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bijbenadering) onveranderd zullen zijn.

4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.


45/94

43

Ce

2020

2040

A B

A B

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

Figuur 5.3 Prijsontwikkeling per segment, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, procenten

Bron: EIB

Overig FormeelCentraal

2020

2040

A B

A B

A B A B

A B A B

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

Figuur 5.4 Prijsontwikkeling per segment, Eindhoven, procenten

Bron: EIB

Overig Formeelntraal

A B A B

A B A B

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40

0

- 10

- 20

- 30

- 70

- 60

- 50

- 40


46/94

44


47/94

45

6 Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Metname de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.

De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de uit-komsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt:

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte

De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolkingen werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten:

Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel Werkloosheid

Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren

De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming vande regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aan-names voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een groteinvloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwewerken en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.

Lagere ruimtevraag van 10%In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager

uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel mindervanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verderdalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naarnieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemendeveroudering van de voorraad (zie tabel 6.1 en tabel 6.2).

De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, debelangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belangrelevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomstenrond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.


48/94

46

Tabel 6.1 Modeluitkomsten Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010, 2020 en 2040,variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2


Transformatie vanaf 2010 - - 132Leegstand, in dat jaar 273 (9%) 197 (6%) 745 (23%)- waarvan courant overaanbod 114 (4%) 0 (0%) 261 (8%)- waarvan incourant 0 (0%) 31 (1%) 325 (10%)



Tabel 6.2 Modeluitkomsten Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagereruimtevraag 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 3.169 3.332 3.202Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.113 2.178 2.160Kantoorruimte in gebruik 1.852 2.071 1.817Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 83 332Transformatie vanaf 2010 - - 61Leegstand, in dat jaar 261 (12%) 126 (6%) 567 (26%)- waarvan courant overaanbod 155 (7%) 0 (0%) 235 (11%)

- waarvan incourant 0 (0%) 19 (1%) 224 (10%)




49/94

47

6.2 Leegstand

Met een leegstaande kantorenvoorraad in 2010 van 9% in Noord-Brabant exclusief Eindhoven en12% leegstand in Eindhoven is sprake van overaanbod. De vraag is welke ontwikkeling in de leeg-stand mag worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de (nieuwbouw)vraag.

Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond legekantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokkenkantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dusgeen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maat-schappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachteomvang van deze verouderde voorraad met 1% nog beperkt (zie eerdere tabel 5.3 en tabel 5.4).

De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voordeze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstaande panden, de nog hogevraagprijzen en de ook relatief hoge leegstand in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf3.3). In de praktijk leeft echter het gevoel dat nu al een deel van de huidige leegstand als incou-rant moet worden gezien. Het effect daarvan op de marktverhoudingen is met het model door-gerekend.

Van de huidige leegstand nu al 25% incourantWanneer nu al een kwart van de leegstand verouderd is en dus technisch niet meer meedoet inde markt, heeft dit consequenties. In 2020 zal dit verouderde deel van de voorraad technischonttrokken zijn (Incourant in figuur 6.1 en figuur 6.2). Dit geeft een opwaartse druk op denieuwbouwvraag.

Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m2

Bron: EIB

Incourant Kortere levensduurBasisscenario Transformatiebeleid

Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken

-800

-600

-400

-200

-

200

400

600

800

2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040


50/94

48

De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste segmentenblijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de prijzen oppeil blijven. De nu omvangrijkere verouderde leegstand kan wel om ingrijpen vragen, bijvoor-

beeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat deze voorraad technischafgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling komen economisch eerderbinnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overige locaties. Op formele locaties kande verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor een herontwikkeling, wanneer daarmee ineen nieuwbouwvraag kan worden voorzien.

Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van dehuidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnenanticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofielen en kwaliteitvan de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen.

Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt uitde markt gehaald. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwart

van de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario Incourant laatzien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluit-komsten zijn gelijk.

6.3 Transformatie

Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfsde meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen opde kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarommeegenomen in de analyse.

Grote verschillen per locatieTransformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks renda-bele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen het

centrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels en

Figuur 6.2 Gevoeligheden rond het basisscenario, Eindhoven, 1.000 m2

Bron: EIB

Incourant Kortere levensduurBasisscenario Transformatiebeleid

Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken

-600

-400

-200

-

200

400

600

2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040


51/94

49

5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voortransformatie.

6 EIB (2010), Analyse van de marktwerking.

leisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen watminder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen,zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economischewaarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar ditbetekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordtom te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen vankantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken5. Op overige locaties moeten prijzen watverder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht deprijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.

Ook regionale verschillenLandelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden gr

EIB Kantorenmonitor_Noord-Brabant 2012

Documents

Transcript of EIB Kantorenmonitor_Noord-Brabant 2012