EIB Kantorenmonitor Noord-Holland en Flevoland 2012

8/11/2019 EIB Kantorenmonitor Noord-Holland en Flevoland 2012

1/94

KantorenmarktNoord-Holland enFlevolandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen


2/94


3/94

KantorenmarktNoord-Holland en Flevoland


4/94


5/94

KantorenmarktNoord-Holland enFlevolandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen

drs. M.V. ZuidemaM. van Elp LLM MScM.J. van der Schaaf MSc


6/94


7/94

5

Inhoudsopgave

Conclusies op hoofdlijnen 7

1 Inleiding 13

2 Aanpak 15

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 19 3.1 Historisch beeld 19 3.2 Rekening houden met veroudering 24

4 Verwachte kantorenvraag 27 4.1 Begripsbepaling 27 4.2 Vraag naar kantoorruimte 28 4.3 Vraagraming 30

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 37 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 37 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 42

6 Omgaan met onzekerheden 45 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 45 6.2 Leegstand 47 6.3 Transformatie 48 6.4 Veroudering 50 6.5 Nieuwbouwvraag en nieuwbouwaanbod 50 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 53

Bijlage A Segmentering 55

Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 59

Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 65

Bijlage D Analyse van de onttrekkingen 69

Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 71

Bijlage F Parameters kantorenvraag 73

Bijlage G Plancapaciteit 75

Bijlage H Demograe en werkgelegenheid 77Bijlage I Begrippenlijst 79

EIB-publicaties 83


8/94

6


9/94

7

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Noord-Holland en de provin-cie Flevoland heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010, en

verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uitde analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken.

Kantorenmarkt is met bijna 70% in 20 jaar sterk gegroeid

De totale kantorenvoorraad in Noord-Holland en Flevoland beslaat 12,5 miljoen m vvo 1.Aangezien in 1990 de kantorenvoorraad nog 7,4 miljoen m bedroeg, is sprake van een toe-name van 5,1 miljoen m . Een toename van bijna 70% in twintig jaar. De groei ligt iets bovenhet landelijk gemiddelde. In heel Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar48 miljoen m toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%.

Kantorenvoorraad geconcentreerd in grote gemeenten

In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregios: metropoolregio Amster-dam (MRA) en Noord-Holland Noord. Een groot deel van de kantorenmarkt in de Metropool-regio Amsterdam is geconcentreerd in zes kernen. Ruim 85% van de kantorenvoorraad in deprovincie bevindt zich in Amsterdam, Haarlemmermeer, Amstelveen, Hilversum, Almere enHaarlem, waarvan het grootste deel op formele, monofunctionele kantoorlocaties.

In Noord-Holland Noord zijn de vijf grootste kernen Alkmaar, Hoorn, Heerhugowaard, DenHelder en Medemblik. Het aandeel formele locaties is over het algemeen het grootst, behalve inDen Helder. Hier bevinden kantoren zich voornamelijk op centrale locaties in de binnenstad.

Leegstand concentreert zich op formele locaties

In totaal staat in beide provincies ongeveer 2,1 miljoen m leeg. In de MRA staat ongeveer 18% van de voorraad leeg en in Noord-Holland Noord ongeveer 9%, respectievelijk boven en onderhet landelijk gemiddelde van 14% (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in deleegstand. De leegstand is geconcentreerd op formele, monofunctionele, kantoorlocaties. Opcentrale en de overige (resterende) locaties ligt de leegstand duidelijk lager.

Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010

In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheidsterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in MRA neemt toe van 315.000 naar 404.000 tussen1996 en 2010. In Noord-Holland Noord is sprake van een groei van 21.000 naar 31.000. Dit

vertaalt zich in de ontwikkeling van het ruimtegebruik in de kantorenmarkt. De ruimtevraag inMRA neemt tussen 1996 en 2010 toe van 7,6 miljoen m vvo naar 9,6 miljoen m . In Noord-Holland Noord groeit de ruimtevraag tegelijkertijd van 498.000 m naar 698.000 m (tabel 1 en 2).

Aantal kantoorbanen blijft groeien

Het aantal kantoorbanen blijft groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is in beide regios sprake van een banen-groei in de kantorensector met zon 10%. Na 2020 blijft de werkgelegenheid in MRA toenemen,maar is in Noord-Holland Noord sprake van een afname terug naar het niveau van 2010. Ditpast in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regios van Amsterdam, Utrechten Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal zal krimpen.

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m 2 in gemeenten met meer dan 10.000 m 2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).


10/94

8

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Metropoolregio Amsterdam

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m 2 vvo) (%) (m2 vvo)

19961 315 1.174 27 24,2 7,62000 395 1.351 29 23,5 9,32010 404 1.470 27 23,9 9,62020 458 1.550 30 23,9 10,82040 477 1.592 30 23,9 11,3

De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Tabel 2 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord-Holland Noord


Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m 2 vvo) (%) (m2 vvo)

19961 21 231 9 23,7 4982000 25 253 10 24,2 5982010 31 276 11 22,2 6982020 34 268 13 22,2 7432040 31 228 14 22,2 688

De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt

Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen eneigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen wordengestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van devraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie.

De leegstand loopt in de MRA terug van 18% naar 7%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige2% is op te vatten als incourante leegstand. De leegstand in Noord-Holland Noord loopt terugvan 9% naar 6%, waarvan 5% frictieleegstand. De overige 1% is incourante leegstand. Dezeincourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.


11/94

9

Oplopende incourante voorraad na 2020

Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verou-derd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toene-mend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal in de MRA 16% van

de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. In Noord-Holland Noord is naar ver-wachting 14% van de voorraad incourant in 2040.

Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is opvoorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrok-ken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijkeonttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meermoderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies.

Overaanbod in Noord-Holland Noord

Na 2020 ontstaat in Noord-Holland Noord ook een courant overaanbod. Afgezien van de verou-derde leegstand staat ook 12% courante kantorenvoorraad leeg. Bij een frictieleegstand van 5%betekent dit een overaanbod van 7%. De leegstand ontstaat in zijn geheel op de monofunctio-nele formele locaties in het laagste prijssegment. De oorzaak ligt in de terugval van de werkge-legenheid in de kantorensector na 2020.

Nieuwbouwvraag valt terug

De nieuwbouwvraag in de MRA komt tot 2020 uit op 1,0 miljoen m . Na 2020 komt daar nog 2,2miljoen m bij om in 2040 op in totaal ruim 3,2 miljoen m uit te komen. Ter vergelijking,tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 5,4 miljoen m kantoorruimte nieuw gebouwd.

In Noord-Holland Noord komt de nieuwbouwvraag tot 2020 uit op 69.000 m . Na 2020 komt daarnog 132.000 m bij om in 2040 op in totaal 201.000 m uit te komen. Tussen 1990 en 2010 is intotaal nog zon 400.000 m kantoorruimte nieuw gebouwd.

Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Metropoolregio Amsterdam,1.000 m 2

Bron: EIB

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


12/94

10

De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van dekantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraagkent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatiefhoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naareen lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realise-

ren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuw-bouwvraag.

De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in guur1 en guur 2.

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad

De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Eendeel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerderaangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourantevoorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties metverouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloopgevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwingwordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te wordenuitgebreid.

Herbestemmingspotentie verschilt per locatie

Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen vanbestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspoten-tie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren tetransformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios zijn transformatieskansrijker dan in krimpregios.

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echterbeperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om

Figuur 2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Holland Noord, 1.000 m 2

Bron: EIB

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


13/94

11

een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurigeleegstand op formele locaties groot.

Toenemende werkgelegenheid en marktkrachten brengen meer evenwicht

Marktkrachten zullen op lange termijn voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. Dewerkgelegenheid in de MRA zal stijgen en daarmee vanzelf een deel van de leegstand oplossen.Lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren.Naarmate de bezettingsgraden van bestaande kantoren dalen en technische verouderingvoortschrijdt, worden onttrekkingen gestimuleerd die op sommige locaties met functiewijziginggepaard gaan. Zo worden krachten opgeroepen die aan zowel de vraag- als aanbodzijde eenontwikkeling in gang zetten richting een meer evenwichtige situatie op de kantorenmarkt.

In Noord-Holland Noord zullen dalende bezettingsgraden van bestaande kantoren en techni-sche veroudering transformaties slechts zeer bescheiden stimuleren, de huren dalen daarvooronvoldoende. Bovendien komt de markt hier door vanaf 2020 afnemende werkgelegenheid uitevenwicht: er ontstaat zoals gezegd een overaanbod van 7%.

Overheidsinterventie kan wenselijk zijnEen aandachtspunt is evenwel dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijnom in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kan-torenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag vande ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zokunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoners dilem-ma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijnom transformatie te bevorderen.

In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zondermeer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op demarkt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maarvanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiekwordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via nancile prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte teherstellen of te verbeteren.

Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikersdoen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk omdeze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.

Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantorenaanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ookaanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aan-dachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegin-gen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.

Beleid op regionaal niveau

In de beide regios zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantoren-voorraad door veroudering incourant worden. In tegenstelling tot veel andere regios wordt voorde MRA nog wel een aanzienlijke groei in de ruimtevraag verwacht. Voor locaties met incourantvastgoed bestaat in theorie nog potentie, zowel binnen als buiten de kantorenmarkt. Of dit in depraktijk ook mogelijk is, hangt af van de specieke kwaliteiten van deze locaties en de aanslui-ting bij gebruikerswensen.

Ook in Noord-Holland Noord zal een belangrijk deel van de kantorenvoorraad na 2020 doorveroudering incourant worden. Gelijktijdig neemt hier de vraag af met de afname van het aantalkantoorbanen. De potentie voor incourant vastgoed binnen de kantorenmarkt is hierdoor


14/94

12

beperkt. Overeenkomstig andere gebieden met krimp zal het daarnaast ook relatief moeilijk zijnom een alternatief te vinden.

Wanneer overheidsinterventie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de verschillende kenmer-ken van de kantorenmarkt van de MRA en Noord-Holland Noord rekening te houden. De juiste

dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald,want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinter-venties kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.


15/94

13

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)vraag en aanbod in de kantorenmarkt in de provincies Noord-Holland en Flevoland. Het onder-zoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in hetkader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma isom tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend meteen doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld indertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-vatting. Voorliggend rapport over de provincies Noord-Holland en Flevoland is daar n van.

In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeftontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijftvervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voorde kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaalkantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezondevenwicht tussen vraag en aanbod.

In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:

Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte

vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan?


16/94

14


17/94

15

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en debijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseertdeze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillentussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgensterugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op dekantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ookvolume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In guur 2.1 zijn de samenhangen graschnog eens weergegeven.

De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensiekennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten teonderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses ishier op de volgende wijze mee omgegaan:

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarin de provincies Noord-Holland enFlevoland in twee regios te onderscheiden zijn, namelijk de Metropoolregio Amsterdam enNoord-Holland Noord.

Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal

Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Bron: EIB

Werkgelegenheid

Aanbod (m 2)

Kantoorbanen

Vraag (m 2)

Leegstand enprijzen

Ni e uw b o uw

On t t r ek k i n

g en

T er u

gk o p p el i n g en

Vraag

AanbodModel: confrontatie vraag en aanbod


18/94

16

kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen). Huurprij- zen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit (zie bijlage A). Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en

volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren

en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A

naar B en van B naar C. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante

leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk

segment worden gerealiseerd (zie guur 2.2). In Noord-Holland Noord is door de relatief kleine omvang van de markt geen C-segment.

Het B-segment heeft hier de rol van laagste segment: er zijn hier geen toevoegingen en uit ditsegment verdwijnen kantoren na aoop van de technische levensduur als incourant.

Onderscheid naar drie locatietypenDe dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek isonderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.

1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein- stations bij de binnenstad.2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren- wijken en bedrijventerreinen.3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan

worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in eenbuitengebied.

Figuur 2.2 Segmenten in beeld (Noord-Holland Noord heeft geen C-segment)

Bron: EIB

Centraal A Formeel A

Centraal B Formeel B Overig B

Centraal C Formeel C

Economischeveroudering

Economischeveroudering

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Transformatie

Transformatie

Transformatie

Incourant

Vraag

A Overig

Overig C


19/94

17

In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% tot 50% van een regionale markt.Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoalsaangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top vande markt), een B- en een C-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A, B en C is opbasis van 20-40-40 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregios buiten de Randstad is vanwege de gerin-

gere marktomvang van twee gelijke kwaliteitssegmenten A en B per locatietype uitgegaan.

Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)

Bron: EIB

Locaties Kwaliteitsklassen

A (20%) B (40%) C (40%)

1. Centrale locaties (30%) x x x2. Formele locaties (40%) x x x3. Overige locaties (30%) x x x

Segmentering empirisch onderbouwdHet gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering isonderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft vanalle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specieke voorkeuren als het gaat om hettype segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B en C). Bijdeze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.

De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussenlocaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formeleC-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in demeeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naareen centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele C-locatie naar eencentrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wilzeggen dat gebruikers van deze formele C-locatie eerder naar een B- of zelfs A-locatie verhuizendan omgekeerd, bij gelijkmatig dalende prijzen. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijnsamengevat in bijlage B.

Vestigingsgedrag van gebruikers leidendDe segmenten blijken een eigen gebruikersproel te hebben. Voor Metropoolregio Amsterdamwordt van drie locatietypen en drie kwaliteitsklassen uitgegaan. Gezien de geringere marktom-vang, is voor Noord-Holland Noord van drie locatietypen en twee kwaliteitsklassen uitgegaan.Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Metropoolregio Amsterdam en Noord-Hollandblijkt uit guur 2.3.

Overheid en Non-prot vestigt zich in Metropoolregio Amsterdam met name in de B- enC-segmenten op centrale en overige locaties. Banken en Verzekeraars vestigen zich verdeeld,maar zijn oververtegenwoordigd op centrale A-locaties. Zakelijk- en ICT dienstverleners bepalennadrukkelijk het formele A-segment. Handel en Industrie is redelijk verdeeld. De duidelijkeaanwezigheid op formele B- en C-locaties is conform het landelijke beeld. Enige afwijkende aanhet beeld voor Metropoolregio Amsterdam is de aanwezigheid van Handel en Industrie opcentrale A- en B-locaties. Deze uitzondering komt door de vestigingen van onder meer Shell enPhillips op de centrale locatie Amsterdam Omval.


20/94

18

In Noord-Holland Noord bepaalt de publieke sector nadrukkelijk de kantorenmarkt. De dienst-verleners vestigen zich met name op de formele en centrale A-locaties. Handel en Industrieheeft de voorkeur voor overige B-locaties.

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Metropoolregio Amsterdam

Bron: LISA, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Centraal A Centraal B Overig Overig B Formeel A Formeel B

Handel en Industrie Banken en VerzekeraarsZakelijke en ICT dienstverlening

Centraal C Formeel COverig C

%

A

Figuur 2.4 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord-Holland Noord

Bron: LISA, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B

Handel en Industrie Banken en VerzekeraarsZakelijke en ICT dienstverlening

%


21/94

19

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van demarkt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouwgeschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op deveroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellenmarktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopendop deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040.

3.1 Historisch beeld

De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in de provincieNoord-Holland en Flevoland beslaat 12,5 miljoen m 2 vvo (Rudolf Bak).

Gezien in 1990 de kantorenvoorraad 7,4 miljoen m 2 bedraagt, is sprake van een toename van 5,1miljoen m 2. Een toename van bijna 70%. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periodeongeveer 650.000 m 2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van intotaal bijna 5,8 miljoen m 2.

Voorraaduitbreiding vooral op formele locatiesDe voorraaduitbreiding heeft bijna uitsluitend plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in1990 de locatietypen elk een ongeveer gelijk aandeel in de voorraad hadden, is in 2010 devoorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties samen. Het geschetste beeld isoverigens gelijk voor beide kantorenregios in Noord-Holland (guur 3.1 en guur 3.2). Voor eennadere analyse van de segmenten in enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C.

Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Metropoolregio Amsterdam (m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

-

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

12.000.000

14.000.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig BOverig C Formeel A Formeel B Formeel C


22/94

20

Ook de leegstand op formele locaties gegroeidDe leegstand in de Metropoolregio Amsterdam schommelt tot 1996 ongeveer rond700.000 m 2 (guur 3.3). Het leegstandspercentage bedraagt in deze periode 8 9%. Vanaf 1996loopt de leegstand terug.

Figuur 3.2 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Noord-Holland Noord (m vvo)


Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, Metropoolregio Amsterdam (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal Formeel Overig

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



23/94

21

Tot 2000 ligt de leegstand ongeveer op 5%, wat gewoonlijk als een evenwichtsleegstand wordtgezien. Na 2000 is sprake van een omgekeerd beeld. De leegstand loopt sterk op door de aange-trokken nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. In 2002 ligt deleegstand al boven 14%. Het is de typische varkenscyclus voor de kantorenmarkt. In de volgendecrisis in 2008 gaan de leegstandspercentages verder omhoog.

In 2010 (januari 2011) bedraagt de leegstand meer dan 2,0 miljoen m 2 (rond 18% van de voor-raad). Dit ligt hoger dan het landelijke gemiddelde leegstandspercentage van 14%. De leegstandneemt voornamelijk toe op formele locaties, waar maar liefst 70% van de leegstand is geconcen-treerd.

In het kantorengebied Noord-Holland Noord laat de leegstandsontwikkeling een (heel) anderbeeld zien dan in Metropoolregio Amsterdam. Tussen 1990 en 2005 is een geleidelijke toenamezichtbaar, om na een kleine teruggang tot 2010 weer verder op te lopen. In 2010 bedraagt deleegstand 76.000 m 2. Ook in Noord-Holland Noord bevindt de meeste leegstand zich op formelelocaties. Afgezet tegen de voorraad, bedraagt het leegstandspercentage 8,6%. Pas vanaf 2009komt de leegstand hoger uit dan een frictieleegstand van 5%.

Leegstand versus aangeboden kantoorruimte

Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-bare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstandkomen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg testaan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aande andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaanom gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig nietmeer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. Deaanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt enRudolf Bak.

Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, Noord-Holland Noord (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



24/94

22

Leegstand nog van relatief goede kwaliteit Binnen Metropoolregio Amsterdam is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in de ver-schillende A-segmenten (guur 3.5). Kwalitatief is dit dan ook het beste segment, met recenttoegevoegde nieuwbouw of bestaande kantoren op de beste locaties.

Het landelijke beeld en ook dat van Metropoolregio Amsterdam is, dat op centrale en overigelocaties de leegstand absoluut en relatief gezien het laagst is. De leegstand concentreert zich inde formele B- en C-segmenten, met leegstandspercentages van boven 20%. Hetzelfde geldt voorNoord-Holland Noord, waar de meeste leegstand in het formele B-segment is te vinden (guur3.6). Dit beeld wordt overigens iets vertekend door de ook absoluut gezien grote formele seg-menten. De gellustreerde leegstand lijkt laag te zijn op centrale en overige locaties, maarrelatief gezien komt de leegstand op nagenoeg alle locaties tussen 10 en 15%.

Een groot deel van de leegstaande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Ver-wacht mag worden dat op langere termijn deze kwalitatief goede kantoren gaan concurrerenmet de C-segmenten en de leegstand in de markt zich hier ook relatief nog meer zal concentreren.

Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeldDe nieuwbouwproductie in Metropoolregio Amsterdam bedroeg tussen 1990 en 2010 cumulatief5,4 miljoen m 2. Bijna 80% van de nieuwbouw is op formele locaties gerealiseerd. De eerste piekvalt rond 1990, wanneer onder andere Amsterdam Sloterdijk en Amsterdam Zuid-Oost verderzijn ontwikkeld. De tweede piek ligt rond de eeuwwisseling, met opnieuw veel nieuwbouw inZuid-Oost en Sloterdijk, maar ook de ontwikkeling van de Zuidas (guur 3.7).

Na de productiehausse rond 2000 lijkt de nieuwbouw in omvang af te nemen. Na 2002 liggen degemiddelde productievolumes van tussen 100.000 en 200.000 m 2 per jaar beduidend lager dan deperiode daarvoor. De pieken in de nieuwbouw op centrale locaties in deze periode komen doorde ontwikkeling van Inverdan (Zaandam, 2007), kantorencomplex LHermitage (Almere, 2007) ende opleveringen aan de IJ-oevers in 2010.

Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010, Metropoolregio Amsterdam (1.000 m vvo)


0

100

200

300

400

500

600

700

800

Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig BOverig C Formeel A Formeel B Formeel C


25/94

23

Figuur 3.6 Leegstand naar segment in 2010, Noord-Holland Noord (1.000 m vvo)


Figuur 3.7 Nieuwbouw 1990-2010, Metropoolregio Amsterdam (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010


0

5

10

15

20

25

30



26/94

24

De nieuwbouwproductie in Noord-Holland Noord bedraagt over de periode van 1990 tot 2010zon 400.000 m 2, waarvan het overgrote deel ontwikkeld is op formele locaties. In mindere mateis rond de eeuwwisseling ook een piek in de productie zichtbaar. Dit gaat onder meer samenmet de ontwikkeling van de Alkmaarse Bergermeer en uitbreiding van de kantorenmarkt inHoorn en Heerhugowaard (guur 3.8).

3.2 Rekening houden met veroudering

In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruikongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad gepro-

jecteerd naar 2020 en 2040 (tabel 3.1 en tabel 3.2). Het is dus geen raming van de voorraad,omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgtin hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd.

In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties isde voorraad verdeeld naar de A-, B- en de C-segmenten op basis van de 20:40:40 verdeling inMetropoolregio Amsterdam en een verdeling naar A en B op basis van een 50:50 verdeling voorNoord-Holland Noord (zie tabel 3.1 en tabel 3.2).

In 2010 omvat het centrale A-segment in Metropoolregio Amsterdam bijvoorbeeld 458.000 m 2.De grote formele B- en C-segmenten omvatten beide 5,7 miljoen m 2. In 2020 neemt het centraleA-segment af naar 394.000 m 2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteitverloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment. Het B-segment is ookkleiner geworden. Een deel van de gebouwen is naar het C-segment gezakt, maar het segment isaangevuld met oudere gebouwen uit het A-segment. Het C-segment is door de toestroom vangebouwen uit het B-segment juist sterk gegroeid in 2020. Overigens zwakt deze groei tot 2040weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het C-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijkvan de leeftijd van de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderden ongeschikt voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen nietmeer mee en wordt uit het C-segment gehaald.

Figuur 3.8 Nieuwbouw 1990-2010, Noord-Holland Noord (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



27/94

25

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, Metropoolregio Amsterdam,1.000 m 2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 458 394 291 B 916 847 715 C 916 1.033 1.159

Overig A 456 354 213 B 911 798 590 C 911 1.065 1.110

Formeel A 1.429 1.054 573 B 2.858 2.434 1.678 C 2.858 3.472 3.632

Totaal 11.713 11.451 9.961

Tabel 3.2 Raming van het aanbod naar segmenten, Noord-Holland Noord, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 51 46 38 B 51 54 53

Overig A 74 63 45 B 74 85 91

Formeel A 257 210 140 B 257 296 296

Totaal 764 7.540 663

In de regio Noord-Holland Noord is een zelfde situatie te zien. Het centrale segment is hetkleinst en het formele het grootst. Naar 2020 zakken gebouwen uit het A-segment af naar hetB-segment en verdwijnen naar 2040 uit de voorraad.

Toelichting op ramingsprocedureIn de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden meteconomische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroude-ring houdt in dat bestaande gebouwen geleidelijk aan kwaliteit verliezen. Gebouwen zakkenlangzaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduurvan gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraadraakt incourant en verdwijnt uit het C-segment.


28/94

26

Aanname 1: economische verouderingDe economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar hetB-segment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid vandeze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling vanspecieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.

Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van demarkt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op eenrepeated sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segmentgeweest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.

Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaarachter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend snelleren blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van hetgebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.

Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmen-ten hier tussenin.

Aanname 2: technische verouderingIn het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties eengemiddelde technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver eenaanname op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirischgezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast(zie bijlage D).

Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordtverwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat degebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarombuiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannamesrond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.


29/94

27

4 Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in Noord-Holland en Flevoland. Onder devraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na eentoelichting op deze denitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvatkantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgenswordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040,naar sector en naar marktsegmenten.

4.1 Begripsbepaling

In de kantorenmarkt lopen verschillende denities van de vraag naar kantoren door elkaarheen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopendebelangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (eendeel van) de kantorenvraag heeft. De denitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoor-ruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in dekantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. Deanalyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. Dekantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demograscheontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven inguur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Bron: CPB, EIB

Bevolking

Beroepsbevolking

Werk-gelegenheid

Kantoor-banen

Kantoor-banen

perkantoorbaan Vraag=x

m 2


30/94

28

4.2 Vraag naar kantoorruimte

De vraag naar kantoorruimte in Noord-Holland en Flevoland is tussen 1990 en 2010 sterkgegroeid. Het ruimtegebruik neemt in Metropoolregio Amsterdam toe van 7,6 naar 9,6 miljoenm 2 tussen 1996 en 2010. In Noord-Holland Noord neemt de vraag toe van 0,5 naar 0,7 miljoen

vierkante meter.De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van hetaantal kantoorbanen. In Metropoolregio Amsterdam neemt het aantal kantoorbanen toe metruim 89.000 tussen 1996 en 2010. In Noord-Holland Noord bedraagt de groei 10.000 (tabel 4.1 entabel 4.2). Hoewel de kantorenmarkt van Noord-Holland Noord relatief klein is, is relatief sprakevan een sterke groei. De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de absolutegroei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorise-ring ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorbanen in MetropoolregioAmsterdam bedraagt 27% van het totaal in 2010. Dit wil zeggen dat in Metropoolregio Amster-dam momenteel ongeveer n op de vier werknemers in een kantoor werkt. In Noord-HollandNoord is het aandeel kantorenbanen met 11% in 2010 beduidend lager.

Tabel 4.1 Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo)

19961 315 27 24,2 7,62000 395 29 23,5 9,32010 404 27 23,9 9,6

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Tabel 4.2 Kantorenvraag Noord-Holland Noord


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo)

19961 21 9 23,7 0,52000 25 10 24,2 0,62010 31 11 22,2 0,7

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996


31/94

29

Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers is in beide regios afgenomen ten opzichtevan 1996. De afname is echter beperkt. Op het eerste gezicht is de toename van het ruimte-gebruik tot 2000 voor Noord-Holland Noord opmerkelijk. De kantorenmarkt kent landelijkgezien een sterke verkrapping in de periode tussen 1996 en 2000, met afnemende leegstands-

cijfers. Terwijl, zoals ook uit de regionale cijfers blijkt, de kantoorwerkgelegenheid wel forsgroeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen, waardoorgemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt.

Na de eeuwwisseling neemt, ondanks een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimeraanbod van nieuwe kantoren, het gemiddeld ruimtegebruik in Noord-Holland Noord weer ietsaf. Deze afname is anders dan mag worden verwacht. De marktverruiming, met een forsetoename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken een positief effectop de kantorenvraag 2. Dit geldt dan ook in Metropoolregio Amsterdam.

Huurders proteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ookwat meer ruimte in gebruik. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends enig tegen-wicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een efcinter ruimtegebruik doorandere werkconcepten. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld. De ontwikkeling inMetropoolregio Amsterdam volgt de landelijke trend. Het afwijkende beeld in Noord-HollandNoord zal deels komen door de beperkte steekproef en de geringe omvang. Werkgelegenheids-uctuaties en mutaties bij individuele organisaties bepalen sterk de uitkomsten.

Differentiatie naar sectorenDe gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. Debasis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E).De vraagsectoren zijn

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-prot

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Persector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld

2 Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local ofce rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of real estate nanceand economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric properties of ofcerent adjustment. The Journal of real estate nance and economics: 39: 336-358.

Tabel 4.3 Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam naar sectoren, 2010


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo)

Handel en Industrie 118 21 23,0 2,7Zakelijke en ICT dienstverlening 146 43 24,4 3,6Banken en verzekeraars 52 67 24,4 1,3Overheid en Non-prot 91 24 23,0 2,1

Totaal 407 29 23,9 9,7


32/94

30

ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijnsamengevat in tabel 4.3 en tabel 4.4.

Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Zakelijke en ICT dienstverlening in Metro-poolregio Amsterdam het grootst. In de sector werken 146.000 werknemers die opgeteld 3,6

miljoen m2

in gebruik hebben. In Noord-Holland Noord is Overheid en Non-prot het grootst,waarin 14.000 werknemers 298.000 m 2 in gebruik hebben. De sector Banken en Verzekeraars isde kleinste sector, met een ruimtegebruik van 1,3 miljoen en 102.000 m 2 in respectievelijkMetropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. Opmerkelijk aan deze sector is dat voorbeide regios de kantoorgebondenheid van de werkgelegenheid het hoogst is.

Tabel 4.4 Kantorenvraag Noord-Holland Noord naar sectoren, 2010


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo)

Handel en Industrie 5 4 22,8 114Zakelijke en ICT dienstverlening 7 19 24,9 183Banken en verzekeraars 5 31 21,0 102Overheid en Non-prot 14 19 21,1 298

Totaal 31 13 22,2 698

Analyses op pandniveau

Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 bekend hoeveelmensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgele-genheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over dekantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoor-werkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Dezekoppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van dekantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke econo-mische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek,zie bijlage F.

4.3 Vraagraming

De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demograe en werkgelegen-heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.De demograsche ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in guur 4.1).De demograsche ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van dekantorenvraag volgt.De demograsche ontwikkeling in Noord-Holland en Flevoland is conform het landelijke beeld.

Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeienFiguur 4.2 en guur 4.3 laten vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op desteekjaren 2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgenvan de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de guur totuitdrukking.


33/94

31

Onder invloed van de demograsche ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolkingafvlakken. Voor deze verwachte demograsche ontwikkeling wordt aangesloten bij de landelijkeprognose van het CBS. De beroepsbevolking zal tot 2020 nog wat toenemen, maar de groeibetreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, alzal deze wel stijgen in de komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar

verwachting nog licht kunnen toenemen.De beschikbare beroepsbevolking groeit in Noord-Holland naar verwachting van 1,50 miljoen in2010 naar 1,54 miljoen in 2020 en komt uit op 1,53 miljoen in 2040. In Flevoland blijft de beschik-bare beroepsbevolking stabiel naar 2020, van 225.000 in 2010 naar 255.000 in 2020, en groeit tot263.000 in 2040. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionalewerkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van deberoepsbevolking is werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensenvan buiten de regio. Omdat er relatief iets meer werknemers in Noord-Holland komen werkendan er werknemers vertrekken (een positief pendelsaldo), is de werkgelegenheid hoog tenopzichte van de beroepsbevolking.

De werkgelegenheid blijft naar verwachting ook in 2020 en 2040 relatief hoog. De totale werkge-legenheid in Noord-Holland bedraagt in 2040 naar verwachting 1,63 miljoen en ontwikkelt zichin lijn met de beroepsbevolking (guur 4.2). In Flevoland is juist sprake van een negatief pen-delsaldo waardoor de werkgelegenheid relatief lager uitvalt (guur 4.3). In 2040 wordt eenwerkgelegenheid geraamd van 194.000, ten opzichte van 169.000 in 2010. Ook deze ontwikkelingis in lijn met de groei van de beroepsbevolking.

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harderDe geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De diensten-sector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatiefsnel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden

Figuur 4.2 Demograe en werkgelegenheidsontwikkeling, Noord-Holland, 1996-2010 ensteekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)


34/94

32

werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognosesrekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.

Het aantal kantoorbanen in Metropoolregio Amsterdam neemt naar verwachting toe van404.000 in 2010 tot 458.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagtde kantoorwerkgelegenheid 477.000 (zie tabel 4.5). In Noord-Holland Noord groeit het aantalkantoorbanen tot 2020 naar verwachting met 3.000, om naar 2040 iets af te nemen (tabel 4.6).

Tabel 4.5 Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam, 2010-2040



2010 404 27 23,9 9,62020 458 30 23,9 10,82040 477 30 23,9 11,3

Figuur 4.3 Demograe en werkgelegenheidsontwikkeling, Flevoland, 1996-2010 ensteekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)


35/94

33

Tabel 4.6 Kantorenvraag Noord-Holland Noord, 2010-2040



2010 31 11 22,2 6982020 34 13 22,2 7432040 31 14 22,2 688

Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefteHet aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefteaan m 2 kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kan-toorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende alsruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleidinggevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtege-bruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeelsbepaald door het aantal kantoorbanen.

Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen. In MetropoolregioAmsterdam neemt de vraag toe van 9,6 miljoen m 2 nu tot 10,8 miljoen m 2 in 2020 en 11,3miljoen m 2 in 2040. In Noord-Holland Noord is tot 2040 een afname geraamd van 698.000 m 2 naar 688.000 m 2.

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers

Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingtorganisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-gaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mateook uit de empirie.

Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ooksprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van deberoepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogereruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend alshet nieuwe werken niet per denitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaakbespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwegedeze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruikgerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ookverkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordtdoorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstanden onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Groei binnen sectoren ongelijkDe ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemendbelang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de totale werkgelegenheid in de


36/94

34

sector Overheid en Non-prot groeien. Omdat de zorg relatief weinig werkgelegenheid inkantoren kent (ongeveer 1 op 10), vertaalt de groei van de sector Overheid en Non-prot zichslechts beperkt naar een toename van de vraag naar kantoorruimte. Een kantorensector als deZakelijke en ICT dienstverlening groeit binnen Metropoolregio Amsterdam nog sterk door naar2040. Banken en Verzekeraars blijven redelijk constant en ook in Handel en Industrie is een

stabilisatie zichtbaar (guur 4.4). In Noord-Holland Noord is de verwachte groei in Overheid enNon-prot duidelijk zichtbaar. Tot 2020 is dit de enige groeisector. Na 2020 wordt weer eenafname van de ruimtevraag verwacht, een trend die in de andere sectoren over de hele periodezichtbaar is (guur 4.5).

Werkgelegenheidsraming per sector

Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsec-toren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Opbasis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel vanelke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.

Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historischeontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid enNon-prot is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals ge-schetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijnmet de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegen-heid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmentenDe raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histori-sche verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trendsworden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (zie tabel4.7 en tabel 4.8).

Figuur 4.4 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040,Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m 2

Bron: CBS, CPB, EIB

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars


37/94

35

De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat deverdeling tussen A:B:C neerkomt op ongeveer 20:40:40. Deze verdeling is niet constant. Debelangrijkste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar inomvang veranderen. De krimp in de Handel en Industrie gaat bijvoorbeeld ten koste van de

Tabel 4.7 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Metropoolregio Amsterdam,1.000 m 2

2010 2020 2040

Centraal A 386 404 418 B 782 863 875 C 817 918 955

Overig A 419 449 471 B 761 817 840 C 765 863 891

Formeel A 1.254 1.329 1.387 B 2.304 2.492 2.546 C 2.145 2.341 2.384

Totaal 9.633 10.476 10.767

Bron: EIB

Figuur 4.5 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040,Noord-Holland Noord, 1.000 m 2

Bron: CBS, CPB, EIB

-

50

100

150

200

250

300

350

400

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars


38/94

36

Tabel 4.8 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Noord-Holland Noord, 1.000 m 2

2010 2020 2040

Centraal A 42 44 36 B 51 54 49

Overig A 67 71 64 B 65 68 56

Formeel A 243 243 216 B 230 231 195

Totaal 698 711 616

Bron: EIB

ruimtevraag op formele C-segment. De groei van de Zakelijke en ICT dienstverlening leidt totmeer vraag naar de overige en formele (A)-locaties.

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in demarkt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daad-werkelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzenmaken gebruikers andere keuzes, er zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor deomvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.


39/94

37

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is deaanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachteinvloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analysesvan vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiekverkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.

5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040

De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag enaanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1 en tabel 5.2), wordtduidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geennieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt isechter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk omextra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.

Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, MetropoolregioAmsterdam, 1.000 m 2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 458 386 72 394 416 -22 291 434 -143 B 916 782 134 847 895 -48 715 924 -209 C 916 817 99 1.033 967 66 1.159 1.040 119

Overig A 456 419 37 354 463 -109 213 491 -278 B 911 761 150 798 847 -49 590 884 -294 C 911 765 146 1.065 904 161 1.110 957 153

Formeel A 1.429 1.254 175 1.054 1.365 -311 573 1.433 -860 B 2.858 2.304 554 2.434 2.567 -133 1.678 2.645 -967 C 2.858 2.145 713 3.472 2.418 1.054 3.632 2.491 1.141

Opmerkelijk in Noord-Holland Noord is dat in 2020 in het centrale A-segment nog geen tekortenontstaan, maar wel in het centrale B-segment. Naar 2040 ontstaan echter ook tekorten in hetcentrale A-segment.

Model rekent marktverhoudingen doorDe toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraagblijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:

1. Leegstand2. Kantoorruimte in gebruik


40/94

38

3. Nieuwbouwvraag 4. Transformaties5. Prijzen

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.3 en tabel 5.4. De resultaten voor de leegstand,

kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. Inparagraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

Tabel 5.2 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Noord-Holland Noord, 1.000 m 2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 51 42 9 46 45 1 38 40 -2 B 51 51 0 54 58 -4 53 57 -4

Overig A 74 67 7 63 76 -13 45 74 -29 B 74 65 9 85 71 14 91 63 28

Formeel A 257 243 14 210 252 -42 140 237 -97 B 257 230 27 296 242 54 296 217 79

Tabel 5. 3 Modeluitkomsten, Metropoolregio Amsterdam, 2010, 2020 en 2040

Bron: EIB

2010 2020 2040 1 1.000 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 11.712 12.266 12.660Kantoorruimte in gebruik 9.634 11.646 12.019Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 1.021 3.257

Transformatie vanaf 2010 - 194 230

Leegstand, in dat jaar 2.078 (18%) 893 (7%) 2.720 (21%)- waarvan courant overaanbod 1.492 (13%) 0 (0%) 0 (0%)- waarvan incourant 0 (0%) 273 (2%) 2.079 (16%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -33% -29%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040


41/94

39

Tabel 5. 4 Modeluitkomsten, Noord-Holland Noord, 2010, 2020 en 2040

Bron: EIB

2010 2020 2040 1 1.000 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 764 821 836Kantoorruimte in gebruik 697 781 733Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 69 201

Transformatie vanaf 2010 - - 8

Leegstand, in dat jaar 66 (9%) 51 (6%) 223 (27%)- waarvan courant overaanbod 28 (4%) 0 (0%) 61 (7%)- waarvan incourant 0 (0%) 11 (1%) 120 (14%)



1 Toelichting op de leegstandsramingDe leegstand neemt af van 18% en 9% in 2010 tot 7% en 6% in 2020 voor respec-tievelijk metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. In 2040 wordt eenleegstand geraamd van 21% en 27%. In deze leegstandsraming is nader onder-scheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde totale leegstand in detabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad.

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bijdeze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentageonder deze 5%.

Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buitende Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstanddie in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In demetropoolregio Amsterdam is in 2020 en 2040 van overaanbod echter geensprake, Noord-Holland Noord laat alleen in 2040 courant overaanbod zien vanzon 7%.

In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantorenraken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkom-

sten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is inde tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echtergeen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbe-

stemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 16% in MetropoolregioAmsterdam en 14% in Noord-Holland Noord van de voorraad incourant raken.

2 Kantorenvraag Metropoolregio Amsterdam blijft groeienDe kantorenvraag neemt tot 2020 toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van9,6 naar bijna 11,6 miljoen m 2 in Metropoolregio Amsterdam en van 697.000 naar781.000 m 2 in Noord-Holland Noord. Deels komt deze groei voort uit de verwachtewerkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehoudenmet een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullengebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen.


42/94

40

De vraag is prijselastisch 3. Na 2020 groeit de kantoorhoudende werkgelegenheid minder sterk,waardoor ook het ruimtegebruik minder sterk toeneemt en in 2040 uitkomt op 12 miljoen m 2 inMetropoolregio Amsterdam en daalt naar 733.000 m 2 in Noord-Holland Noord.

3 Nieuwbouwvraag

De nieuwbouwvraag na 2010 in Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord groeit fors.Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in totaal op respectievelijk 3,3 miljoenen 201.000 m 2.

Het jaarlijks gemiddelde bedraagt dan ongeveer 110.000 en 7.000 m 2. Ter vergelijking, de afgelo-pen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld ruim 290.000 en 20.000 m 2 per jaar.De kantorenvoorraad in Metropoolregio Amsterdam neemt toe van 11,7 miljoen m 2 in 2010 naar12,3 miljoen in 2020 en 12,7 miljoen in 2040. De kantorenvoorraad in Noord-Holland Noord neemttot 2020 ook nog licht toe, om naar verwachting in 2040 weer te zijn afgenomen. Dit steekt aftegen de voorraadgroei van ruim 70% die in de afgelopen twintig jaar in beide regios is gerealiseerd.

4 TransformatiesDe huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar eenandere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting.De potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.

Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-toorruimte omdat de grond schaars is. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbe-stemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaatweinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slechtvoor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstandalleen op formele locaties voorkomt.

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, eenprijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Metropoolregio Amsterdam,1.000 m 2

Bron: EIB

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


43/94

41

Transformaties lopen opOf herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid.De prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieveranderingrelatief interessanter. Tot 2020 zal naar verwachting bijna 194.000 m 2 kantoorruimte wordengetransformeerd in de Metropoolregio Amsterdam. In Noord-Holland Noord worden tot die tijd

nog geen transformaties verwacht. Tot 2040 komen de transformaties naar verwachting op intotaal 240.000 m 2 in Metropoolregio Amsterdam en 8.000 m 2 in Noord-Holland Noord. Dit zijntransformaties van courante kantoren

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag

Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de verouderingvan de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling vande ruimtevraag) en de vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.

In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand datzowel een uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraadkan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In hetmodel leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per denitie toteen nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voor-raad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verou-derde en incourante kantoren, maar niet per denitie tot een nieuwbouwopgave.

De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante vande ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de schaarste-verhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten waardoorvraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende bestaand aanbodkent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te worden vervangen.Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin onderscheidt hetEIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouwproductie.

Figuur 5.2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Holland Noord, 1.000 m 2

Bron: EIB

200

100

0

100

200

300

400

500

600

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0

2 0 1 0

2 0 2 0

2 0 4 0


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


44/94

42

Verschillen per locatietypeDe ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in guur 5.1 en guur 5.2. Per locatietypeis de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekkingweergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering.Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve

bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.5.2 Verwachte prijsontwikkeling

Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzengeleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuw-bouw.

Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatieDe prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is datnieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.

Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogerewaarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar alsprijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De her-bestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert opinionsgeven aan dat in de Randstad op de centrale locaties prijzen met 25% mogen zakken, voordateen alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen tot 40%dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt. Voor Noord-Holland geldt dat prijzen opcentrale locaties met 50% mogen zakken en op overige en formele locaties tot 65%.

Geen transformaties op formele locatiesVoor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijsver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaatkosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingenoplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren deeigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.

Bodem in de markt De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordtgeen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en overigelocaties). Prijzen kunnen per denitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen. Moge-lijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzenzakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).

Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (guur5.3 en guur 5.4).


45/94

43

Figuur 5.3 Prijsontwikkeling per segment, Metropoolregio Amsterdam, procenten

Bron: EIB

Figuur 5.4 Prijsontwikkeling per segment, Noord-Holland Noord, procenten

Bron: EIB

-70-60-50-40-30-20-10

0Overig

-70-60-50-40-30-20-10

0Formeel

-70-60-50-40-30-20

-100

-70-60-50-40-30-20-10

0

-70-60-50-40-30-20-10

0-70-60-50-40-30-20-10

0Centraal

2020

2040

CAB

A B C A B C A B C

A B C A B C A B C

-70

-60-50-40-30-20-10

0

Overig

-70

-60-50-40-30-20-10

0

Formeel

-70-60-50-40-30-20-10

0

-70-60-50-40-30-20-10

0

-70-60-50-40-30-20-10

0-70

-60-50-40-30-20-10

0

Centraal

2020

2040

A B A B A B

A BA BA B


46/94

44

Interpretatie van de prijsontwikkelingHet huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.Op overige locaties in Noord-Holland Noord worden prijsdalingen van 65% tot 2040 voorzien. InMetropoolregio Amsterdam komen deze dalingen dan net iets lager uit. Op de meeste centrale

locaties gaan de prijsdalingen niet verder dan 20%.Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake vaneen ofcile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-tives 4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanksdat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van eeninatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bijbenadering) onveranderd zullen zijn.

4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.


47/94

45

6 Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Metname de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.

De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op deuitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantoren-markt:

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte

De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolkingen werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten

Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel Werkloosheid Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren

De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming vande regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en deaannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een groteinvloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwewerken en de exibilisering van de arbeidsmarkt.

Lagere ruimtevraag van 10%In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lageruitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel mindervanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verderdalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naarnieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 signicant, door de dan toenemendeveroudering van de voorraad (zie tabel 6.1).

De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, debelangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belangrelevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomstenrond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.


48/94

46

Tabel 6.1 Modeluitkomsten Metropoolregio Amsterdam, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m 2

Bron: EIB

2010 2020 2040 1 1.000 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 11.712 11.842 11.587Kantoorruimte in gebruik 9.634 11.100 10.890Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 709 2.259

Transformatie vanaf 2010 - 309 402

Leegstand, in dat jaar 2.078 (18%) 1.012 (9%) 2.679 (23%)- waarvan courant overaanbod 1.492 (13%) 150 (1%) 117 (1%)- waarvan incourant 0 (0%) 270 (2%) 1.982 (17%)



Tabel 6.2 Modeluitkomsten Noord-Holland Noord, 2010, 2020 en 2040, variant 10%

lagere ruimtevraag, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 2040 1 1.000 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 764 785 789Kantoorruimte in gebruik 697 746 657Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 33 159

Transformatie vanaf 2010 - - 17

Leegstand, in dat jaar 66 (9%) 50 (6%) 249 (32%)- waarvan courant overaanbod 28 (4%) 0 (0%) 93 (12%)- waarvan incourant 0 (0%) 11 (1%) 117 (15%)




49/94

47

6.2 Leegstand

Met een leegstaande kantorenvoorraad van bijna 18 respectievelijk 9% in 2010 is sprake vanoveraanbod in Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. De vraag is welke ontwik-keling in de leegstand mag worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de

nieuwbouwvraag.Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond legekantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokkenkantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dusgeen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maat-schappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachteomvang van deze verouderde voorraad nog beperkt (zie tabel 5.1 en tabel 5.2).

De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voordeze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd

EIB Kantorenmonitor Noord-Holland en Flevoland 2012

Documents

Transcript of EIB Kantorenmonitor Noord-Holland en Flevoland 2012