EIB Kantorenmonitor Oost Nederland

8/11/2019 EIB Kantorenmonitor Oost Nederland

1/106

KantorenmarktOost NederlandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen


2/106


3/106

KantorenmarktOost Nederland


4/106

Het auteursrecht voor de inhoud berustgeheel bij de Stichting EconomischInstituut voor de Bouw. Overnemen vande inhoud (of delen daarvan) is uitslui-tend toegestaan met schriftelijke toe-stemming van het EIB. Het is geoorloofdgegevens uit dit rapport te gebruiken inartikelen en dergelijke, mits daarbij de

bron duidelijk en nauwkeurig wordtvermeld.

Augustus 2012


5/106

KantorenmarktOost NederlandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen

drs. M.V. ZuidemaM. van Elp LLM MSc

M.J. van der Schaaf MSc


6/106


7/106


8/106

6


9/106

7

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Oost Nederland heeft geresulteerd in eenhistorische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikke-lingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusiesworden getrokken.

Kantorenmarkt is met ruim 80% de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid

De totale kantorenvoorraad in Oost Nederland beslaat 6,2 miljoen m vvo 1. Gezien de kantoren-voorraad van 3,4 miljoen m in 1990, is sprake van een voorraaduitbreiding van 2,8 miljoen m(een groei van meer dan 80%). In de deelmarkt Zwolle-Deventer-Apeldoorn is de kantorenvoor-raad zelfs meer dan verdubbeld. Ter vergelijking, in heel Nederland is over dezelfde periode devoorraad van 30 naar 48 miljoen m toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%.

Leegstand concentreert zich op formele locaties

De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede deoorzaak voor de huidige leegstand van bij benadering 851.000 m, ongeveer 13% van de voorraaden daarmee iets onder het landelijk gemiddelde van 14% (medio 2011). Per locatie is sprake vangrote verschillen in de leegstand. De meeste leegstand is geconcentreerd op meer monofunctio-nele werklocaties (hierna: formele locaties).

Formele, monofunctionele kantoorlocaties het grootst in Oost Nederland

Oost Nederland is opgedeeld in drie kantorenregios, te weten Zwolle-Deventer-Apeldoorn,Twente-Achterhoek en Arnhem-Nijmegen. De vijf grootste gemeenten in de regio Zwolle-Deventer-Apeldoorn zijn naast deze naamgevende steden, de steden Ede en Wageningen. Demeeste kantoorruimte staat op formele, monofunctionele kantoorlocaties.

De grootste kantoorsteden in Twente en de Achterhoek zijn Enschede, Hengelo, Almelo,Doetinchem en Zutphen. In Enschede, Almelo en Zutphen is relatief veel kantoorruimte tevinden op centrale locaties in de binnensteden. In Hengelo en Doetinchem hebben kantoren opformele locaties het grootste aandeel.

De grootste kantoorsteden in de regio Arnhem-Nijmegen zijn naast Arnhem en Nijmegen ookTiel, Zaltbommel en Culemborg. Ook in deze vijf kernen staat de meeste kantoorruimte opformele locaties. In Arnhem en Nijmegen staan relatief ook nog veel kantoren op een centralelocatie (meer dan 30%).

Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010

In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheidsterk gegroeid. De totale ruimtevraag in Oost Nederland neemt tussen 1996 en 2010 toe van 4,0miljoen m vvo naar 5,5 miljoen m. De groei manifesteert zich in elk van de drie regios (zietabellen 1, 2 en 3). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toenamevan het aantal kantoorbanen door verdienstelijking van de economie van Oost Nederland.

Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020

Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolkingen de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is sprake van een banengroei in de

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2

in gemeenten met meer dan 10.000 m2kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).


10/106

8

kantorensector van zon 10% in elke regio. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in OostNederland echter af te nemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stede-lijke regios van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachtingoveral zal krimpen. Door deze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen endaarmee de ruimtevraag.

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Zwolle-Deventer-Apeldoorn

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m2vvo) (%) (m2vvo)

19961 77 506 15 21,1 1,62000 94 551 17 21,3 2,02010 110 618 18 21,8 2,42020 121 629 19 21,8 2,62040 116 566 21 21,8 2,5

De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Tabel 2 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Twente-Achterhoek



19961 41 424 10 22,8 0,92000 51 456 11 22,3 1,12010 60 505 12 20,5 1,22020 73 520 14 20,5 1,42040 71 460 15 20,5 1,4



11/106

9

Tabel 3 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Arnhem-Nijmegen



19961 60 396 15 24,0 1,42000 78 441 18 21,9 1,72010 82 483 17 22,4 1,92020 91 493 19 22,4 2,02040 85 438 19 22,4 1,9


Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt

Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen eneigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen wordengestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige toename van de vraag.Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie. De leegstand loopt terug van13% naar circa 6%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 1% is op te vatten als incouranteleegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.

Oplopende incourante leegstand na 2020

Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Na eenlevensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voorgebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Tot 2040 zal in Zwolle-Deventer-Apeldoorn10% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt, in Enschede-Hengelo-Almelo9% en in Arnhem-Nijmegen 15%.

Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is opvoorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrok-ken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijkeonttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meermoderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies.

Ook courante leegstand na 2020

Door de terugval in de ruimtevraag zal overigens ook sprake zijn van een courante leegstand na2020. In elk van de regios ontstaat een courante leegstand van zon 10%. Uitgaande van defrictieleegstand van 5% bedraagt het courante overaanbod in 2040 dan 5% in elk van de regios.

Nieuwbouwvraag valt terug

De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 672.000 m. Na 2020 komt daar 922.000 m bij om in2040 op in totaal 1,6 miljoen m uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaalruim 3,0 miljoen m kantoorruimte nieuw gebouwd in Oost Nederland.


12/106

10

De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van dekantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraagkent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatiefhoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naareen lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realise-

ren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuw-bouwvraag.

De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn per deelmarkt samen-gevat in figuur 1, figuur 2 en figuur 3.

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad

De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Eendeel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerderaangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourantevoorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties metverouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloopgevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwingwordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te wordenuitgebreid.

Herbestemmingspotentie verschilt per locatie

Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen vanbestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspo-tentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren tetransformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios zijn transformatieskansrijker dan in krimpregios.

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter

beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om

Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Zwolle-Deventer-Apeldoorn,1.000 m2

Bron: EIB

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


13/106

11

een andere reden niet tot stand komen. Na 2020 is bijvoorbeeld sprake van een afname van deruimtevraag wat druk zet op de markt. Wanneer vernieuwing in die gevallen dus uitblijft, is dekans op langdurige leegstand op formele locaties groot.

Figuur 2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Enschede-Hengelo-Almelo, 1.000 m2

Bron: EIB

Figuur 3 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Arnhem-Nijmegen, 1.000 m2

Bron: EIB

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


14/106

12

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn

Een aandachtspunt is dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn om insommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantoren-markt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de

ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zokunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoners dilem-ma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijnom transformatie te bevorderen.

In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zondermeer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op demarkt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maarvanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiekwordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financile prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte teherstellen of te verbeteren.

Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-ruimte. Daarnaast verouderen kantoren, en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikersdoen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk omdeze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.

Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantorenaanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ookaanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aan-dachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegin-gen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.

Beleid op regionale schaal

In Oost Nederland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantoren-voorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijk-tijdig met de afname van het aantal kantoorbanen in Oost Nederland. Overeenkomstig anderegebieden met lage groei of zelfs krimp zal het in Oost Nederland daarom relatief moeilijk zijnom een alternatief voor incourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mateoverheidsinterventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van dekantorenmarkt van Oost Nederland rekening te houden.

De juiste dosering van overheidsbeleid zal daarom op regionale en lokale schaal moeten wordenbepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvollebeleidsinterventies zijn regionaal en lokaal zeer verschillend.


15/106

13

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)vraag en aanbod in de kantorenmarkt van Oost Nederland, met daarin de provincies Overijsselen Gelderland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur enMilieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van hetActieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen.Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend meteen doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld indertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-vatting. Voorliggend rapport over Oost Nederland is daar n van.

In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeftontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijftvervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voorde kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaalkantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezondevenwicht tussen vraag en aanbod.

In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:

Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte

vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden

gegaan?


16/106

14


17/106

15

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en debijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseertdeze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillentussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgensterugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op dekantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ookvolume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafischnog eens weergegeven.

De kantorenmarkt is een heterogene marktUit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensiekennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten teonderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses ishier op de volgende wijze mee omgegaan:

Nederland is opgedeeld in 13 kantorenregios, het rapport van Oost Nederland bevat drie kantorenregios: Zwolle-Deventer-Apeldoorn, Enschede-Hengelo-Almelo en Arnhem-Nijmegen. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal

kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen). Huurprij-

Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Bron: EIB

Werkgelegenheid

Aanbod (m2)

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Leegstanden

prijzen

Nieuwbouw

Onttrekkingen

Terugkoppelingen

Vraag

Aanbod

Model: confrontatie vraag en aanbod


18/106

16

zen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit (zie verder bijlage A). Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en

volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren

en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten.

Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van Anaar B en van B naar C.

Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incouranteleegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe)invloed meer op de marktverhoudingen.

Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elksegment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2).

Onderscheid naar drie locatietypenDe dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek isonderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.

1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein- stations bij de binnenstad.2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren- wijken en bedrijventerreinen.3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan

worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in eenbuitengebied.

Over het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% tot 50% in een regionale markt.Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoalsaangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van

de markt), een B- en een C-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A, B en C geldt voor

Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkten in de Randstad kennen een C-segment)

Bron: EIB

Centraal A Formeel A

Centraal B Formeel B Overig B

Centraal C Formeel C

Economischeveroudering

Economischeveroudering

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Transformatie

Transformatie

Transformatie

Incourant

Vraag

A Overig

OverigC


19/106

17

het grootste gedeelte van de landelijke kantorenmarkt en is op basis van 20-40-40. Voor kanto-renregios buiten de Randstad, zoals betreffende regio Oost Nederland, is vanwege de geringeremarktomvang van twee gelijke kwaliteitssegmenten A en B per locatietype uitgegaan(zie tabel 2.1).

Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)

Bron: EIB

Locaties Kwaliteitsklassen

A (50%) B (50%)

1. Centrale locaties (30%) x x2. Formele locaties (40%) x x3. Overige locaties (30%) x x

Segmentering empirisch onderbouwdHet gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering isonderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft vanalle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om hettype segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B en C). Bijdeze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.

De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussenlocaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formeleC-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in demeeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naareen centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele C-locatie naar eencentrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wilzeggen dat gebruikers van deze formele C-locatie eerder naar een B-of zelfs A-locatie verhuizendan omgekeerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B.

Vestigingsgedrag van gebruikers leidendVoor Oost Nederland wordt van drie locatietypen en twee kwaliteitsklassen uitgegaan. Desegmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. In de kantorenmarkt van Oost Neder-land maken kantoororganisaties in de Handel en Industrie (gemiddeld) een andere afweging inhun huisvestingsgedrag dan Overheid en Non-profit organisaties. Het afwijkend vestigingsge-drag van gebruikers in Oost Nederland blijkt uit figuur 2.3, figuur 2.4 en figuur 2.5 . Deze figurenlaten het ruimtegebruik van verschillende sectoren in de drie deelmarkten zien.

Op centrale locaties zijn de sectoren Banken en Verzekeraars en Overheid en Non-profit overver-tegenwoordigd. Overheid en Non-profit zit ook veel op overige B-locaties. Op overige locaties isde samenstelling van de gevestigde bedrijvigheid verder divers. Op formele locaties zijn Handelen Industrie en de dienstverlening sterker vertegenwoordigd.


20/106

18

Figuur 1.4 Verdeling van sectoren naar segmenten in Enschede-Hengelo-Almelo

Bron: LISA, EIB

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Zwolle-Deventer-Apeldoorn

Bron: LISA, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B

Handel en Industrie Banken en Verzekeraars

%

Zakelijke en ICT dienstverlening

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100%


Handel en Industrie Banken en VerzekeraarsZakelijke en ICT dienstverlening


21/106

19

Figuur 2.5 Verdeling van sectoren naar segmenten in Arnhem-Nijmegen

Bron: LISA, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100 %


Handel en Industrie Banken en VerzekeraarsZakelijke en ICT dienstverlening


22/106


23/106

21

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van demarkt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouwgeschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op deveroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellenmarktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopendop deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040.

3.1 Historisch beeld

De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Oost Nederlandbeslaat 6,2 miljoen m vvo (per juni 2011, Rudolf Bak). Gezien de kantorenvoorraad van 3,4miljoen m in 1990, is sprake van een voorraaduitbreiding van 2,8 miljoen m (een groei vanmeer dan 80%). In de deelmarkt Zwolle-Deventer-Apeldoorn is de kantorenvoorraad zelfs meerdan verdubbeld. Aangezien de geregistreerde onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer168.000 m bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van bijna 3,0miljoen m.

Voorraaduitbreiding vooral op formele locatiesHet merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de formele locaties, hetlocatietype dat in 1990 nog het kleinste segment was. Dit geldt voor elk van de drie regios(figuur 3.1, figuur 3.2 en figuur 3.3). Opvallend is het historisch hoge percentage van nieuwbouwop centrale locaties in de regio Enschede-Hengelo-Almelo. Voor een nadere analyse van desegmenten in enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C.

Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Zwolle-Deventer-Apeldoorn (m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



24/106


25/106

23

Na 2000 neemt de leegstand snel toe. De leegstand loopt op door een piek in de nieuwbouw-productie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. Het is de typische varkenscyclus voor dekantorenmarkt. Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe,maar de meeste leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010bijna 400.000 m (rond 14% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 68% zich op formele

locaties, centrale locaties laten de minste leegstand zien.

Leegstand versus aangeboden kantoorruimte

Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-bare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstandkomen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg testaan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aande andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaanom gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig nietmeer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. Deaanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt enRudolf Bak.

De leegstand in Enschede-Hengelo-Almelo laat een grilliger beeld zien voor de eeuwwisseling.Met pieken in leegstand op centrale locaties rond 1991-1992 en 1996. De leegstand in de periode1990 tot 2001 laat een lichte stijging zien, waarin vanaf 1996 de leegstand op formele locatiessteeds verder toeneemt. De leegstand blijft onder de 60.000 m in deze periode. Na 2001 stijgt deleegstand voor het eerst boven 5% van de voorraad. In 2008 is de leegstand met 6,6% echter nogsteeds relatief laag. Daarna loopt, met het inzetten van de laatste economische crisis, de leeg-stand fors op, tot 12,4% van de voorraad per medio 2011. Van deze leegstand van in totaal171.000 m bevindt zich 45% op centrale locaties en 42% op formele locaties.

Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, Zwolle-Deventer-Apeldoorn (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal Formeel Overig


26/106

24

De leegstand in de regio Arnhem-Nijmegen laat dezelfde trend zien als in Enschede-Hengelo-Almelo. De leegstand stijgt gestaag door tot 2001 en groeit vanaf dan fors tot bijna 280.000 m,per medio 2011. De leegstand bedraagt dan 13%. De toename zit voornamelijk in de centrale enformele locaties.

Leegstand nog van relatief goede kwaliteitVan de locatietypen bevindt de meeste leegstand zich, zoals gezegd, op de formele locaties.Relatief gezien is echter sprake van een evenwichtiger verdeling: de formele locaties vormenook een groot deel van de markt. Binnen de locatietypen is de leegstand ongeveer gelijk ver-deeld over de A- en B-segmenten (figuur 3.7, figuur 3.8 en figuur 3.9). In Enschede-Hengelo-Almelo en Arnhem-Nijmegen is veel leegstand op de centrale A-locaties. Ook over het geheel isde leegstand op de A-locaties hoog. Dit is opmerkelijk. Kwalitatief is dit het beste segment, metrecent toegevoegde nieuwbouw of bestaande kantoren op de beste locaties.

Een groot deel van de leegstaande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Ver-wacht mag worden dat op langere termijn deze kwalitatief goede kantoren gaan concurrerenmet de B-locaties en dat de leegstand zich ook steeds meer zal concentreren in het B-segment.

Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeldDe nieuwbouwproductie in de regio Zwolle-Deventer-Apeldoorn bedraagt tussen 1990 en 2010cumulatief 1,6 miljoen m. Nieuwbouw is vooral op formele locaties ontwikkeld. De eerste piekvalt rond 1991, met onder meer de ontwikkeling van het gemeentehuis in het centrum vanApeldoorn en een Rijkskantorengebouw op een formele locatie aan de Hanzelaan in Zwolle. Detweede piek ligt rond 2001, wanneer voornamelijk op formele locaties wordt gebouwd. HanzeStaede in Deventer en Hanzeland Zwolle worden in dat jaar ontwikkeld. Na 2001 dalen degemiddelde productievolumes naar gemiddeld 66.000 m per jaar, beduidend lager dan deperiode daarvoor wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand endalende huurprijzen overigens verklaarbaar is.

Figuur 3.5 Leegstand 1990-2010, Enschede-Hengelo-Almelo (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



27/106

25

Figuur 3.6 Leegstand 1990-2010, Arnhem-Nijmegen (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010


Figuur 3.7 Leegstand naar segment in 2010, Zwolle-Deventer-Apeldoorn (1.000 m vvo)


0

20

40

60

80

100

120

140

160



28/106

26

De nieuwbouwproductie in de regio Enschede-Hengelo-Almelo bedraagt cumulatief 735.000 m.56% hiervan is gebouwd op een formele locatie. De grootste piek in productie op centralelocaties is te vinden in 1999, in dit jaar werd onder andere het stadskantoor in Enschede ontwik-keld. De piek in productie op formele locaties rond de eeuwwisseling is voornamelijk teverklaren uit de ontwikkeling van het business en sciencepark Forum in Enschede. Na 2002

bereikt de nieuwbouwproductie gemiddeld een lager niveau.

Figuur 3.8 Leegstand naar segment in 2010, Enschede-Hengelo-Almelo (1.000 m vvo)


0

20

40

60

80

100

120

140

160


Figuur 3.9 Leegstand naar segment in 2010, Arnhem-Nijmegen (1.000 m vvo)


0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100



29/106

27

Figuur 3.10 Nieuwbouw 1990-2010, Zwolle-Deventer-Apeldoorn (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010


Figuur 3.11 Nieuwbouw 1990-2010, Enschede-Hengelo-Almelo (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



30/106

28

Net als in de andere regios in Oost Nederland is in de regio Arnhem-Nijmegen een duidelijkeproductiepiek te zien rond de eeuwwisseling. Ook hier werd weer voornamelijk op formelelocaties ontwikkeld, met in 2000 een nieuwbouwproductie van meer dan 94.000 m. Rond dezetijd werden IJsseloord in Arnhem en Bijsterhuizen en Kerkenbos in Nijmegen verder ontwikkeld.Cumulatief is over de periode van 1990 tot 2010 meer dan 900.000 m nieuwe kantoorruimte

bijgebouwd.

3.2 Rekening houden met veroudering

In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruikongeschikt (incourant).

Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en2040 (zie tabel 3.1, tabel 3.2 en tabel 3.3). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat metnieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofd-stuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd.

In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties isde voorraad verdeeld naar de A- en B-segmenten op basis van een 50:50 verdeling. Vervolgens isbepaald hoe de voorraad per segment zich ontwikkelt richting 2020 en 2040 (zonder rekening tehouden met nieuwbouw). Om dit te kunnen bepalen zijn aannames gedaan omtrent economi-sche veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering houdtin dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken langzaam vanhet hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur vangebouwen worden de onttrekkingen geraamd. Onttrekkingen vinden plaats in de B-segmenten.

Toelichting op ramingsprocedureIn de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met

economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroude-

Figuur 3.12 Nieuwbouw 1990-2010 Arnhem-Nijmegen (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



31/106

29

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, Zwolle-Deventer-Apeldoorn,1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 316 286 234 B 316 344 367

Overig A 332 281 200 B 332 381 423

Formeel A 731 597 399 B 731 842 872

Totaal 2.758 2.731 2.495

Tabel 3.2 Raming van het aanbod naar segmenten, Enschede-Hengelo-Almelo, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 318 287 235 B 318 340 353

Overig A 99 84 60 B 99 111 117

Formeel A 275 225 150 B 275 320 349

Totaal 1.425 1.333 1.149

ring houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakkenlangzaam van het hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technischelevensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderdevoorraad raakt incourant en verdwijnt uit het C-segment.

Aanname 1: economische verouderingDe economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segmenten vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van deze econo-mische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van specifiekegebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.


32/106

30

Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van demarkt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment ge-weest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.

Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaarachter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend snelleren blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van hetgebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.

Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmen-ten hier tussenin.

Aanname 2: technische verouderingIn het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties eentechnische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aannameop basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien isweinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).

Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordtverwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat degebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarombuiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannamesrond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.

Tabel 3.3 Raming van het aanbod naar segmenten, Arnhem-Nijmegen, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 307 278 227 B 307 333 342

Overig A 291 246 176 B 291 325 309

Formeel A 451 369 246 B 451 514 510

Totaal 2.098 2.065 1.810


33/106

31

4 Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in Oost Nederland, onderverdeeld naar dedrie deelmarkten Zwolle-Deventer-Apeldoorn, Enschede-Hengelo-Almelo en Arnhem-Nijmegen.Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Naeen toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Ditomvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers.Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten.

4.1 Begripsbepaling

In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaarheen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopendebelangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (eendeel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoor-ruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in dekantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. Deanalyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. Dekantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografischeontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven infiguur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Bron: CPB, EIB

Bevolking

Beroepsbevolking

Werk-gelegenheid

Kantoor-banen

Kantoor-banen

perkantoorbaan Vraag=x

m2


34/106

32

Tabel 4.1 Kantorenvraag Zwolle-Deventer-Apeldoorn


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m2vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

19961 77 15 21,1 1,62000 94 17 21,3 2,02010 110 18 21,8 2,4

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Tabel 4.2 Kantorenvraag Enschede-Hengelo-Almelo



19961 41 10 22,8 0,92000 51 11 22,3 1,12010 60 12 20,5 1,2


Ook de vraag naar kantoren in Enschede-Hengelo-Almelo is tussen 1996 en 2010 gegroeid. Hetruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 0,9 miljoen m2 vvo naar 1,2 miljoen m2(tabel4.2). In 1996 werkten 41.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 60.000. Hetaandeel kantoorbanen is toegenomen van 10% naar 12%.

Het ruimtegebruik in de regio Arnhem-Nijmegen is tussen 1996 en 2010 toegenomen van 1,4

miljoen m vvo naar 1,9 miljoen m (tabel 4.3). In 1996 werkten 60.000 mensen in een kantoor, in

4.2 Vraag naar kantoorruimte

De vraag naar kantoorruimte in Oost Nederland is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. Hetruimtegebruik in Zwolle-Deventer-Apeldoorn is tussen 1996 en 2010 toegenomen van 1,6miljoen m2vvo naar 2,4 miljoen m2(tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de

ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten 77.000mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 110.000. De groei van het aantal kantoor-banen gaat tot de eeuwwisseling beduidend sneller dan de groei van de totale werkgelegenheid.Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 15% naar 18%. Dit wil zeggen dat in Zwolle-De-venter-Apeldoorn momenteel ruim n op de zes werknemers in een kantoor werkt.


35/106

33

Tabel 4.3 Kantorenvraag Arnhem-Nijmegen



19961 60 15 24,0 1,42000 78 18 21,9 1,72010 82 17 22,4 1,9


2010 is dit toegenomen naar 82.000. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 15%naar 17%.

Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is, op de regio Zwolle-Deventer-Apel-doorn na, afgenomen ten opzichte van 1996. Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker in Zwolle-Deventer-Apeldoorn 21,8 m vvo in gebruik, in Enschede-Hengelo-Almelo 20,5 en in Arnhem-Nijmegen 22,4. In 1996 ging dit om respectievelijk 21,1, 22,8 en 24,0 m. De markt is krap in deperiode 1996-2000, met lage leegstandscijfers, terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit.Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen. Hierdoor neemtgemiddeld genomen het ruimtegebruik af.

Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimeraanbod van nieuwe kantoren, het gemiddeld ruimtegebruik in Zwolle-Deventer-Apeldoorn enArnhem-Nijmegen weer toegenomen. Alleen in Enschede-Hengelo-Almelo is het ruimtegebruikverder afgenomen. De marktverruiming na de eeuwwisseling, met een forse toename van deleegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken een positief effect op de kantoren-vraag2.

Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ookwat meer ruimte in gebruik als wat men anders gedaan zou hebben. Mogelijk hebben in dezeperiode ruimtebesparende trends enig tegengewicht geboden. Hierbij kan worden gedacht aaneen efficinter ruimtegebruik door andere werkconcepten. Ook kostenbesparing kan een rolhebben gespeeld.

Differentiatie naar sectorenDe gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. Debasis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E).De vraagsectoren zijn

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

2 Zie bijvoorbeeld Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local office rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal ofreal estate finance and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetricproperties of office rent adjustment. The Journal of real estate finance and economics: 39: 336-358.


36/106

34

Tabel 4.4 Kantorenvraag Zwolle-Deventer-Apeldoorn naar sectoren, 2010


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

Handel en Industrie 25 9 20,1 0,5Zakelijke en ICT dienstverlening 25 29 25,8 0,6Banken en verzekeraars 14 80 18,4 0,3Overheid en Non-profit 47 22 21,0 1,0

Totaal 111 19 21,8 2,4

Tabel 4.5 Kantorenvraag Enschede-Hengelo-Almelo naar sectoren, 2010




Totaal 58 13 20,5 1,2

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Persector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeldruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijnsamengevat in tabel 4.4, tabel 4.5 en tabel 4.6.

Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In desector werken 109.000 werknemers die opgeteld 2,3 miljoen m in gebruik hebben. De sectorenHandel en Industrie en Zakelijke en ICT dienstverlening ontlopen elkaar in omvang niet veel. Desector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 500.000 m2.Opmerkelijk aan deze sector is dat in de regio Zwolle-Deventer-Apeldoorn met 80% het grootstedeel van de werkgelegenheid kantoorgebonden is.

4.3 Vraagraming

De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegen-

heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.De demografische ontwikkeling is het


37/106

35

Tabel 4.6 Kantorenvraag Arnhem-Nijmegen naar sectoren, 2010




Totaal 84 18% 22,4 1,9

Analyses op pandniveau

Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 bekend hoeveelmensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgele-genheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over dekantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoor-werkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppe-ling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantoren-voorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economischeachtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage F.

vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1).De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming vande kantorenvraag volgt.

Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeien in Oost NederlandDe totale werkgelegenheid in Overijssel neemt toe van 583.000 in 2010 naar 601.000 in 2020. Hetis een toename die beduidend lager ligt dan de achterliggende groei tussen 2000 en 2010 (groeivan 60.000). In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting gedaald naar 551.000 (figuur 4.2).

De totale werkgelegenheid in Gelderland bedraagt in 2020 naar verwachting iets meer dan 1,0miljoen. Hiermee is de werkgelegenheid gelijk ten opzichte van 2010. Ter vergelijking, tussen2000 en 2010 is de werkgelegenheid nog met 60.000 gegroeid. In 2040 is de werkgelegenheid naarverwachting gedaald naar 914.000 (figuur 4.3). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn metde groei van de beroepsbevolking.

Onder invloed van de demografische ontwikkeling zal de groei van de beroepsbevolking gaanafvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. Deberoepsbevolking zal tot 2020 nog wat toenemen, maar deze zit met name in het leeftijdscohortvan 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in de komendejaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar verwachting nog licht kunnen toenemen.

De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maarbeide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking iswerkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio.


38/106

36

Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Overijssel, 1996-2010 ensteekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)

Figuur 4.3 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Gelderland, 1996-2010 en

steekjaren 2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)


39/106

37

Tabel 4.7 Kantorenvraag Zwolle-Deventer-Apeldoorn, 2010-2040



2010 110 18 21,8 2,42020 121 19 21,8 2,62040 116 21 21,8 2,5

Tabel 4.8 Kantorenvraag Enschede-Hengelo-Almelo, 2010-2040



2010 60 12 20,5 1,22020 73 14 20,5 1,42040 71 15 20,5 1,4

Tabel 4.9 Kantorenvraag Arnhem-Nijmegen, 2010-2040



2010 82 17 22,4 1,92020 91 19 22,4 2,02040 85 19 22,4 1,9


40/106

38

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harderDe geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De diensten-sector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatiefsnel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgele-

genheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekeninggehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Per saldogaat de groei van het aantal kantoorbanen nog steeds sneller dan de totale werkgelegenheids-groei in beide provincies.

In elk van de drie regios neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid toe tot 2020 (zie tabel 4.7,tabel 4.8 en tabel 4.9). Bepalend voor de ruimtevraag is ook het gemiddeld ruimtegebruik vankantoorwerknemers. In eerste instantie is verondersteld dat hierin geen verandering komt. Metdeze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren eerst nog toenemen, om na 2020 inelk van drie regios te krimpen.

Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefteHet aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefteaan m2kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kan-toorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende alsruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleidinggevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtege-bruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeelsbepaald door het aantal kantoorbanen.

Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren in de regios Zwolle-Deventer-Apeldoorn en Enschede-Hengelo-Almelo nog licht groeien tot 2020, maar daarna tot 2040 samenmet de regio Arnhem-Nijmegen weer afnemen.

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers

Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingtorganisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verdergaandeICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden.Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalendetrend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie.

Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ooksprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van deberoepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogereruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend alshet nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaakbespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwegedeze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruikgerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ookverkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordtdoorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstanden onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Groei binnen sectoren ongelijkDe ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemendbelang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de werkgelegenheid in de sectorOverheid en Non-profit op peil. Maar omdat de zorg relatief weinig werkgelegenheid in kantorenkent (ongeveer 1 op 10), vertaalt de groei van de sector Overheid en Non-profit zich slechtsbeperkt naar de vraag naar kantoorruimte. Voor kantorensectoren als de Zakelijke en ICT

dienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijft de kantoorbehoefte tot 2020 op peil, met in


41/106

39

de dienstverlening eerst nog een lichte groei. De sterkste afname in de kantoorbehoefte kent desector Handel en Industrie. Voor elk van de drie regios is dit beeld in grote lijnen gelijk (figuur4.4, figuur 4.5 en figuur 4.6).

Figuur 4.4 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040 Zwolle- Deventer-Apeldoorn, 1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en Industrie


Banken en Verzekeraars

Figuur 4.5 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040,Enschede-Hengelo-Almelo, 1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

-

100

200

300

400

500

600

700

800

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en Industrie




42/106

40

Raming naar segmentenDe raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. Leidend isde gevonden ruimtevraag vanuit de verschillende vraagsectoren. De historische verdeling vande vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trends worden gebruiktom de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.10, tabel 4.11 entabel 4.12).

De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat deverdeling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling blijft niet constant. De belang-rijkste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar inomvang veranderen. De krimp in de Handel en Industrie gaat bijvoorbeeld ten koste van deruimtevraag op formele locaties en het overige B-segment.

Werkgelegenheidsraming per sector

Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsec-toren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Opbasis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel vanelke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.

Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historischeontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg - onderdeel van Overheid enNon-profit - is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals ge-schetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijnmet de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegen-heid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Figuur 4.6 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, Arnhem- Nijmegen, 1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

-

100

200

300

400

500

600

700

800

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en Industrie




43/106

41

Tabel 4.11 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Enschede-Hengelo-Almelo,1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 273 322 332 B 285 335 344

Overig A 90 111 110 B 86 99 96

Formeel A 247 295 273 B 232 284 251

Totaal 1.213 1.446 1.406

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in demarkt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwer-kelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzenmaken gebruikers andere keuzes, zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor deomvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.

Tabel 4.10 Raming van de ruimtevraagvraag naar segmenten, Zwolle-Deventer- Apeldoorn, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 290 331 331 B 289 314 314

Overig A 294 333 333 B 304 336 336

Formeel A 597 657 657 B 586 655 655

Totaal 2.081 2.249 2.198


44/106

42

Tabel 4.12 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Arnhem-Nijmegen, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 248 283 267 B 279 319 303

Overig A 278 300 278 B 263 294 280

Formeel A 357 392 364 B 396 427 382

Totaal 1.821 2.015 1.874


45/106

43

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is deaanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachteinvloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analysesvan vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiekverkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.

5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040

De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag enaanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1, tabel 5.2 entabel 5.3), wordt duidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen.

In 2020 is in alle A-segmenten de verhouding omgedraaid. Door een toegenomen ruimtevraagaan de vraagkant en veroudering aan de aanbodzijde, is in de A-segmenten sprake van eenaanbodtekort. In de B-segmenten is sprake van aanbodoverschotten. Hier komen de prijzenonder druk om extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.

Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Zwolle-Deventer- Apeldoorn, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 316 290 26 286 331 -45 234 331 -97 B 316 289 27 344 314 30 367 314 53

Overig A 332 294 38 281 333 -52 200 333 -133 B 332 304 28 381 336 45 423 336 87

Formeel A 731 597 134 597 657 -60 399 657 -258 B 731 586 145 842 655 187 872 655 217

Model rekent marktverhoudingen doorDe toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraagblijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:

1. Leegstand2. Kantoorruimte in gebruik3. Nieuwbouwvraag4. Transformaties

5. Prijzen


46/106

44

Tabel 5.2 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Enschede-Hengelo-Almelo, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040


Centraal A 318 273 45 287 322 -35 235 332 -97 B 318 285 33 340 335 5 353 344 9

Overig A 99 90 9 84 111 -27 60 110 -50 B 99 86 13 111 99 12 117 96 21

Formeel A 275 247 28 225 295 -70 150 273 -123 B 275 232 43 320 284 36 349 251 98

Tabel 5.3 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Arnhem-Nijmegen,1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040


Centraal A 307 248 59 278 283 -5 227 267 -40 B 307 279 28 333 319 14 342 303 39

Overig A 291 278 13 246 300 -54 176 278 -102 B 291 263 28 325 294 31 309 280 29

Formeel A 451 357 94 369 392 -23 246 364 -118 B 451 396 55 514 427 87 510 382 128

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.4. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte ingebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgteen toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

In tabel 5.4 zijn de modelresultaten gegeven voor het basisscenario in de deelmarkt Zwolle-Deventer-Apeldoorn. Door de terugval in de nieuwbouwproductie en prijscorrecties zal de marktnaar verwachting in eerste instantie evenwichtiger worden, en wordt in het model een even-wichtsleegstand aangehouden van 5% voor 2020. In 2040 is er echter veel incourante leegstanden loopt de leegstand op tot 21%.

In tabel 5.5 zijn de modelresultaten gegeven voor het basisscenario in de deelmarkt Enschede-Hengelo-Almelo. De kantorenvoorraad stijgt tussen 2010 en 2040 van ongeveer 1,4 naar 1,7miljoen m2. De marktcorrecties zorgen voor een evenwichtiger situatie in 2020. In 2040 is met

een leegstand van naar verwachting 9% echter sprake van overaanbod.


47/106

45

Tabel 5.4 Modeluitkomsten, Zwolle-Deventer-Apeldoorn, 2010, 2020 en 2040

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.758 2.961 3.096Kantoorruimte in gebruik 2.360 2.817 2.751Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 231 660

Transformatie vanaf 2010 - - -

Leegstand, in dat jaar 398 (14%) 173 (6%) 655 (21%)- waarvan courant overaanbod 260 (9%) 0 (0%) 191 (6%)- waarvan incourant 0 (0%) 30 (1%) 309 (10%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -32% -40%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

Tabel 5.5 Modeluitkomsten, Enschede-Hengelo-Almelo, 2010, 2020 en 2040

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2







48/106

46

In tabel 5.6 zijn de modelresultaten gegeven voor het basisscenario in de deelmarkt Arnhem-Nijmegen. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 2,2 miljoen m 2. Na2020 neemt de voorraad iets af. Door de terugval in de nieuwbouwproductie en prijscorrectieszal de markt naar verwachting evenwichtiger worden, in 2020 daalt de leegstand naar 7%.Tot 2040 stijgt deze echter weer tot 25%, waarvan het grootste deel incourant.

Tabel 5.6 Modeluitkomsten, Arnhem-Nijmegen, 2010, 2020 en 2040

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2






1 Toelichting op de leegstandsramingIn deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerdetotale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourantevoorraad.

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstad

komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschiktis voor gebruik, oftewel courant overaanbod. Dit is het geval in de drie regios in Oost Nederland.

In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijktechnisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd alsincourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totaleleegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnenworden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting voor de regiosopeenvolgend 10%, 9% en 15% van de voorraad incourant raken.

2 Kantorenvraag Oost Nederland blijft groeienDe kantorenvraag neemt tot 2020 sterk toe. Deels komt deze groei voort uit de verwachtewerkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met eenverwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleidenwat extra ruimte in gebruik te nemen. De vraag is prijselastisch3.

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een

prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.


49/106

47

Na 2020 groeit de kantoorhoudende werkgelegenheid minder sterk, waardoor ook het ruimtege-bruik minder sterk toeneemt of zelfs licht afneemt.

3 NieuwbouwvraagTot 2020 is in de regio Zwolle-Deventer-Apeldoorn een vraag naar nieuwbouw geraamd van

231.000 m2

. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 660.000 m2

. Inde regio Enschede-Hengelo-Almelo is een nieuwbouw geraamd van 244.000 m2in 2020 en(cumulatief) 460.000 m2tot 2040. In Arnhem-Nijmegen is dit 197.000 en 474.000 m 2tot 2020 en 2040.

Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 22.000 m2in Zwolle-Deventer-Apel-doorn, evenwichtig verdeeld over de hele periode. Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaarbedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld 81.000 m per jaar, waarbij rond de eeuwwisselingnieuwbouwvolumes opliepen naar 160.000 m per jaar. In Enschede-Hengelo-Almelo komt degemiddelde nieuwbouwvraag op 16.000 m, vergeleken met 37.000 m in de periode van 1990 tot2010. In de regio Arnhem-Nijmegen is de gemiddelde nieuwbouwvraag tot 2040 24.000 m, tegen45.000 m in de afgelopen twintig jaar.

De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 3,0 miljoen m in Zwolle-Deventer-Apeldoorn, 1,6 miljoen m in Enschede-Hengelo-Almelo en 2,2 miljoen m in Arnhem-Nijmegen. Na 2020 loopt de voorraad verder op tot 3,2 miljoen m in Zwolle-Deventer-Apeldoornen 1,7 miljoen m in Enschede-Hengelo-Almelo. In Arnhem-Nijmegen blijft de voorraad met2,2 miljoen m in 2040 redelijk stabiel.

4 TransformatiesDe huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar eenandere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting.De potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.

Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-toorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn dealternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voortransformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van

Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Zwolle-Deventer-Apeldoorn, 1.000 m2

Bron: EIB

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


50/106

48

individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locatiesvoorkomt.

Figuur 5.2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Enschede-Hengelo-Almelo, 1.000 m2

Bron: EIB

-200

-100

0100

200

300

400

500

600

700

800

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd

Figuur 5.3 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Arnhem-Nijmegen, 1.000 m2

Bron: EIB

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


51/106

49

Transformaties lopen opOf herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. Deprijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatiefinteressanter. Tot 2020 zal naar verwachting geen kantoorruimte worden getransformeerd. Tot2040 komen de transformaties naar verwachting voor zowel Zwolle-Deventer-Apeldoorn als

Enschede-Hengelo-Almelo op in totaal 13.000 m. Dit zijn transformaties van courante kantoren.

Verschillen per locatietypeDe ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1, figuur 5.2 en figuur 5.3. Perlocatietype is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de ont-trekking weergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroude-ring. Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alter-natieve bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag

Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de verouderingvan de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling vande ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.

In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand datzowel uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kanworden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het modelleidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot eennieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraadop te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderdeen incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave.

De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultantevan de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod deschaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekortenwaardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoendebestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet teworden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarinonderscheidt het EIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor denieuwbouwproductie.

5.2 Verwachte prijsontwikkeling

Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzengeleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw.

Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatiesDe prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is datnieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.

Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogerewaarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar alsprijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. Deherbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expertopinions geven aan dat in de Randstad op de centrale locaties prijzen met 25% mogen zakken,voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzentot 40% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt.


52/106

50

Geen transformaties op formele locatiesVoor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijsver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaatkosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingenoplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de

eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.

Bodem in de marktDe gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordtgeen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand gaan komen (op centrale enoverige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzenzakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).

Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (figuur 5.4,figuur 5.5 en figuur 5.6 ).

Interpretatie van de prijsontwikkelingHet huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met iets meer dan 30%.

Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake vaneen officile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-tives. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanksdat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een

inflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen(bij benadering) onveranderd zullen zijn.

Figuur 5.4 Prijsontwikkeling per segment, Zwolle-Deventer-Apeldoorn, procenten

Bron: EIB

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Overig

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Formeel

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Centraal

2020

2040

A B A B A B

A B A B A B


53/106

51

Figuur 5.5 Prijsontwikkeling per segment, Enschede-Hengelo-Almelo, procenten

Bron: EIB

Figuur 5.6 Prijsontwikkeling per segment, Arnhem-Nijmegen, procenten

Bron: EIB

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Overig

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Formeel

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Centraal

2020

2040

A B A B A B

A B A B A B

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Overig

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Formeel

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Centraal

2020

2040

A B A B A B

A B A B A B


54/106

52


55/106

53

6 Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Metname de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben zijn relevant. In gevoe-ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.

De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op deuitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantoren-markt:

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte

De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolkingen werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten:

Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel Werkloosheid Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren

De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming vande regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en deaannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een groteinvloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwewerken en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.

Lagere ruimtevraag van 10%In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lageruitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel mindervanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verderdalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naarnieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemendeveroudering van de voorraad (zie tabel 6.1, tabel 6.2 en tabel 6.3).

De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, debelangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belangrelevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomstenrond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.


56/106

54

Tabel 6.1 Modeluitkomsten Zwolle-Deventer-Apeldoorn, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2


Transformatie vanaf 2010 - - 58



1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil ze

EIB Kantorenmonitor Oost Nederland

Documents

Transcript of EIB Kantorenmonitor Oost Nederland