EIB Kantorenmonitor Zeeland 2012

8/11/2019 EIB Kantorenmonitor Zeeland 2012

1/74

KantorenmarktZeelandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen


2/74


3/74

KantorenmarktZeeland


4/74

Het auteursrecht voor de inhoud berustgeheel bij de Stichting EconomischInstituut voor de Bouw. Overnemen vande inhoud (of delen daarvan) is uitslui-tend toegestaan met schriftelijke toe-stemming van het EIB. Het is geoorloofdgegevens uit dit rapport te gebruiken inartikelen en dergelijke, mits daarbij debron duidelijk en nauwkeurig wordt

vermeld.

September 2012


5/74

KantorenmarktZeelandVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen

drs. M.V. ZuidemaM. van Elp LLM MSc

M.J. van der Schaaf MSc


6/74


7/74

5

Inhoudsopgave

Conclusies op hoofdlijnen 7

1 Inleiding 11

2 Aanpak 13

3 Uitgangssituatie: lage leegstand 173.1 Historisch beeld 17

3.2 Rekening houden met veroudering 19

4 Verwachte kantorenvraag 214.1 Begripsbepaling 214.2 Vraag naar kantoorruimte 224.3 Vraagraming 23

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 29 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 29 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 32

6 Omgaan met onzekerheden 35 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 35 6.2 Leegstand 36 6.3 Transformatie 36 6.4 Veroudering 37 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 38 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 40

Bijlage A Analyse verhuisbewegingen 43

Bijlage B Belangrijkste kernen en locaties 47

Bijlage C Analyse van de onttrekkingen 49

Bijlage D Standaard Bedrijfsindeling 51

Bijlage E Parameters kantorenvraag 53

Bijlage F Plancapaciteit 55

Bijlage G Demografie en werkgelegenheid 57

Bijlage H Begrippenlijst 59EIB-publicaties 63


8/74

6


9/74

7

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Zeeland heeft geresulteerd ineen historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodont-wikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclu-sies worden getrokken.

Ondanks groeiende voorraad nauwelijks leegstand in Zeeland

De totale kantorenvoorraad in de provincie Zeeland beslaat 461.000 m2vvo1. Gezien de kanto-renvoorraad van 271.000 m2in 1990, is sprake van een toename van 190.000 m 2, een toenamevan 70%. Deze sterke groei is overeenkomstig het landelijke beeld. In Nederland is over dezelfdeperiode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m2toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%.

Ondanks deze sterke groei van de voorraad bedraagt de leegstand slechts 3% aan het begin van2011. Ter indicatie, landelijk bedraagt de leegstand 14%.

Negentig procent kantorenvoorraad geconcentreerd in vijf grootste kernen

Een groot deel van de provinciale kantorenmarkt is geconcentreerd in vijf kernen. Ruim 90% vande kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Middelburg, Goes, Terneuzen, Vlissingen ende gemeente Schouwen-Duiveland. Kantoren staan voornamelijk op centrale en formele loca-ties. Het centrum van Goes, Middelburg en Terneuzen zijn de voornaamste centrale locaties inde provincie. De grootste formele locaties zijn het industriegebied in Goed, het havengebied vanTerneuzen en Dauwendaele in Middelburg.

Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010

In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheidsterk gegroeid. Het aantal banen in de kantorensector neemt tussen 1996 en 2010 toe van 15.000naar 19.000. De ruimtevraag neemt hierdoor toe van 326.000 m2vvo naar 451.000 m2. De belang-rijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van het aantal kantoorbanendoor de verdienstelijking van de economie van Zeeland ten opzichte van de totale werkgele-genheid werken er steeds meer mensen in een kantoor.

Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020

Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolkingen vooral de verwachte verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 groeit het aantalkantoorbanen tot 23.000. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Zeeland echter af tenemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regios van Amster-

dam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid overal naar verwachting zal krimpen. Doordeze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraagweer (tabel 1).

Oplopende incourante leegstand na 2020

Hoewel de huidige kantorenvoorraad relatief jong is, zal veroudering van de kantorenvoorraadin de toekomst in toenemende mate relevant worden. Na een levensduur van gemiddeld 70 jaarzijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourantzijn geworden. Tot 2040 zal dan ten opzichte van de kantorenvoorraad 9% als incourant kunnenworden aangemerkt.

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak. (Rudolf Bak 2011).


10/74

8

Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is opvoorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel makkelijk worden onttrokken,aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrek-king vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, com-pacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies.

Nieuwbouwvraag valt sterk terug

De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 115.000 m2. Op basis van een doorkijk naar 2040 is na2020 nog maar 96.000 m2nieuwbouw nodig. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal

ruim 202.000 m2kantoorruimte nieuw gebouwd.

De nieuwbouwvraag wordt vooral gedreven door de nog verwachte groei van de kantoorwerkge-legenheid in Zeeland. Deze vraag is slechts tijdelijk, want zodra de bevolkingskrimp ook in deberoepsbevolking gevoeld wordt, neemt het aantal kantoorbanen af. De belangrijkste uitkom-sten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1.

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad

De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Eendeel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijkeveroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaandelocaties.

Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt, zoals gezegd, daarnabelangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige reno-vatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden ge-bracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantalkantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid.

Beperkte herbestemmingspotentie

Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen vanbestaande kantoren. In theorie bieden centrale en overige locaties herbestemmingspotentie. Ditzijn multifunctionele locaties. Gegeven de verwachte stagnatie in de bevolkingsgroei in Zeelandis het wel de vraag hoe goed het mogelijk is om incourante kantoren te transformeren naarandere functies.

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Zeeland

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag (1.000) (1.000) banen (%) werknemer (mln m2vvo) (m2vvo)

19961 15 154 10 21,6 3262000 18 159 11 20,7 3682010 19 173 11 23,7 4512020 23 175 13 23,7 5212040 20 145 14 23,7 465

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996


11/74

9

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn herbestemmingsmogelijkheden hoe dan ookbeperkt. Verwacht wordt dat op deze formele locaties na 2020 nog maar zeer beperkt behoefte isaan (vervangende) nieuwbouw. Wanneer de vernieuwing van incourante kantoren op formelelocaties niet mogelijk is, of om een andere reden niet tot stand komt, is de kans op langdurige

leegstand hier dus groot.

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn

Een aandachtspunt is het omslagpunt in de kantorenvraag in Zeeland van groei naar krimp. Ditis een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisicos worden groter en daar kanook nu al op worden geanticipeerd.

In deze studie is geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meerfysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt isdeze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar vanuitruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordtonttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financile prikkels nodig

zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstel-len of te verbeteren.

Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikersdoen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk omdeze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.

Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aan-vankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanlei-ding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspuntis hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn inrelatie tot bestaande kantoren en locaties.

Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-50

0

50

100

150

200

250

300

350

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


12/74

10

Beleid op regionale schaal

In Zeeland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraaddoor veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijktijdig met

de afname van het aantal kantoorbanen in Zeeland. Overeenkomstig andere gebieden metbevolkingskrimp zal het in Zeeland daarom relatief moeilijk zijn om een alternatief voorincourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wense-lijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantorenmarkt van Zeelandrekening te houden.

De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten wordenbepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvollebeleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.


13/74

11

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstig)vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Zeeland. Het onderzoek is uitgevoerdin opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actiepro-gramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kan-torenmarkt te komen.Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend meteen doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld indertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-vatting. Voorliggend rapport over de provincie Zeeland is daar n van.

In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeftontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijftvervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voorde kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kanto-renbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwichttussen vraag en aanbod.

In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:

Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte

vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden

gegaan?


14/74

12


15/74

13

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bij-behorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseertdeze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillentussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgensterugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op dekantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ookvolume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafischnog eens weergegeven.

De kantorenmarkt is een heterogene marktUit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensiekennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten teonderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses ishier op de volgende wijze mee omgegaan:

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarvan de provincie Zeeland er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt buiten Zeeland nog uitgegaan van kwaliteitssegmenten A, B en C.

Vanwege de relatief geringe omvang van de kantorenmarkt van Zeeland was het niet moge-

lijk kwaliteitssegmenten te maken.

Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Bron: EIB

Werkgelegenheid

Aanbod (m2 )

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Leegstanden

prijzen

Nieuwbouw

Onttrekkingen

Te

rugkoppelingen

Vraag

Aanbod

Model: confrontatie vraag en aanbod


16/74

14

Onderscheid naar drie locatietypenDe dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek isonderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.

1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein-

stations bij de binnenstad.2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren- wijken en bedrijventerreinen.3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan

worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buiten- gebied.

In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale enoverige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt.

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per locatie in prijsmutaties en volume- effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren

en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten.

Ook wordt rekening gehouden met de technische veroudering van kantoorgebouwen. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante

leegstand uit de markt. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloedmeer op de marktverhoudingen.

Nieuwbouw en transformaties zijn een resultante van het model (zie figuur 2.2).

Figuur 2.2 Segmenten in beeld (andere kantorenmarkten kennen een B-segment en inde Randstad ook nog een C-segment)

Bron: EIB

Centraal A Formeel A

Centraal B Formeel B Overig B

Centraal C Formeel C

Economischeveroudering

Economischeveroudering

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Transformatie

Transformatie

Transformatie

Incourant

Vraag

A Overig

OverigC


17/74

15

Vestigingsgedrag van gebruikers leidendDat gebruikers in de benoemde sectoren een afwijkend vestigingsgedrag hebben, blijkt uit figuur2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van de verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien.Op centrale en overige locaties is de sector Overheid en Non-Profit oververtegenwoordigd. Op

formele locaties zijn Handel en Industrie en Banken en Verzekeraars weer sterker vertegenwoor-digd. Enkele uitkomsten van deze analyse van het vestigings- en verhuisgedrag zijn samengevatin bijlage A.

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Zeeland

Bron: LISA, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Centraal Overig FormeelHandel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

%


18/74

16


19/74

17

3 Uitgangssituatie: lage leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van demarkt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouwgeschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op deveroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellenmarktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopendop deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040.

3.1 Historisch beeld

De totale kantorenvoorraad in de provincie Zeeland beslaat 461.000 m2vvo (per juni 2011, RudolfBak). Gezien de kantorenvoorraad van 271.000 m2in 1990, is sprake van een toename van 190.000 m 2,een toename van 70%.

Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 12.000 m2bedragen, betekent hetdat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 202.000 m2.

Voorraaduitbreiding op centrale locatiesHet merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de centrale locaties. Hetaandeel van het centrale segment was in 1990 57% van de totale voorraad en bedroeg ook in2010 nog 57% (figuur 3.1). Voor een nadere analyse van enkele grote regionale kernen en locaties,zie bijlage B.

Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Zeeland (m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

-

50.000100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



20/74


21/74

19

Enkele ontwikkelde formele locaties zijn Arnesteijn in Middelburg, het industriegebied in hetzuidwesten van Goes en het havengebied van Terneuzen. De tweede piek is rond 2002, wanneervooral op centrale locaties in Middelburg en Goes, maar ook Vlissingen en Zierikzee, wordtontwikkeld (figuur 3.3). Na 2004 liggen de gemiddelde productievolumes beduidend lager dan de

periode daarvoor.

3.2 Rekening houden met veroudering

In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruikongeschikt (incourant).

Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling entransformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod envraag met elkaar worden geconfronteerd.

Veroudering benvloedt de omvang van de segmentenIn het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. In 2010 omvattencentrale locaties bijvoorbeeld 260.000 m2. In 2020 neemt de voorraad hier af tot 259.000 m2en tot248.000 m2 in 2040.

De voorraad neemt dus af in de loop van de tijd. Dit komt omdat gebouwen verouderen, dekantoren raken voor gebruik ongeschikt. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhou-dingen niet meer mee en wordt uit de voorraad gehaald. Dit wil in de praktijk overigens nietzeggen dat deze gebouwen fysiek onttrokken zijn.

Figuur 3.3 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Zeeland (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal Formeel Overig


22/74

20

Aanname: technische verouderingIn het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties eentechnische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname,omdat historisch gezien weinig bekend is over onttrekkingen en dit dus nauwelijks houvastbiedt (zie bijlage C).

Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.De onttrekkingen vinden plaats onderaan het segment. Dit impliceert overigens niet dat wordtverwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat degebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarombuiten de markt zullen vallen.

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal 260 259 248

Overig 87 85 78

Formeel 114 112 93

Totaal 461 456 419


23/74

21

4 Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Zeeland. Onder de vraagnaar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichtingop deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoor-werkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordtop basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naarsector en naar marktsegmenten.

4.1 Begripsbepaling

In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaarheen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopendebelangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (eendeel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoor-ruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in dekantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De ana-lyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kan-toorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ont-wikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Bron: CPB, EIB

Bevolking

Beroepsbevolking

Werk-gelegenheid

Kantoor-banen

Kantoor-banen

perkantoorbaan Vraag=x

m2


24/74

22

4.2 Vraag naar kantoorruimte

De vraag naar kantoren in Zeeland is tussen 1996 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtegebruikneemt tussen 1996 en 2010 toe van 0,3 miljoen m2vvo naar 0,5 miljoen m2(tabel 4.1). De belang-

rijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantalkantoorbanen.

In 1996 werkten 15.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 19.000. De groeivan het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid.Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen ineen kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 10% naar 11%. Dit wil zeggen dat inZeeland momenteel n op de negen werknemers in een kantoor werkt.

Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is toegenomen ten opzichte van 1996.Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,7 m2vvo in gebruik, tegen 21,6 m2in 1996. Tussen 1996en 2000 is nog een afname van het ruimtegebruik. Dit is in lijn met het landelijk beeld, waar demarkt in deze periode krap is, maar wel werkgelegenheidsgroei kent.

Na de eeuwwisseling ontstaat, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en aanpas-singen in de voorraad, het omgekeerde beeld. Conform het landelijke beeld neemt in Zeelandhet gemiddeld ruimtegebruik van werknemers weer toe. Huurders profiteren van de ruimeremarkt, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meerruimte in gebruik.

Overigens geldt dat deze analyse gebaseerd is op een beperkte steekproef. Door de relatief

geringe omvang van de markt hebben werkgelegenheidsfluctuaties en mutaties bij individueleorganisaties een grote invloed op de uitkomsten en is het niet goed mogelijk om in de uitkom-sten voor Zeeland specifieke trends te zien.

Differentiatie naar sectorenDe gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basisvoor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage D). Devraagsectoren zijn:

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

Tabel 4.1 Kantorenvraag provincie Zeeland


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m2vvo)

(1.000) (%) (m2vvo)

19961 15 10 21,6 3262000 18 11 20,7 3682010 19 11 23,7 451

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996


25/74

23

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Persector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld ruim-tegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn samen-gevat in tabel 4.2.

Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In desector werken 9.000 werknemers die opgeteld 226.000 m2in gebruik hebben. De sector Bankenen Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 29.000 m 2. Deze sector heeftmet 42% wel het hoogste percentage kantoorgebonden werkgelegenheid.

Analyses op pandniveau

Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveaubekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) vandeze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA-werkgelegenheidscijfers encijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en hetaandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar tekoppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer dehelft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten enwelke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruiktemethodiek, zie bijlage E.

4.3 Vraagraming

De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegen-heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het ver-trekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaaldnaar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt.

Beroepsbevolking en werkgelegenheid stabiel tot 2020De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 ongeveer gelijk gebleven. Tot 2000 is sprakegeweest van groei, na de eeuwwisseling krimpt de werkgelegenheid licht. De oorzaak is vooralconjunctureel, waar een periode van hoogconjunctuur wordt gevolgd door een recessie.

Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van derecente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking.

Tabel 4.2 Kantorenvraag provincie Zeeland naar sectoren, 2010


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (1.000 m2vvo)

(1.000) totaal (%) (m2vvo)

Handel en Industrie 7 8 21,2 140Zakelijke en ICT dienstverlening 2 14 26,7 56Banken en verzekeraars 1 42 22,0 29Overheid en Non-profit 9 19 23,5 226

Totaal 19 11 23,7 451


26/74

24

De demografische ontwikkeling bepaalt in sterke mate de groei van de beroepsbevolking. Voorde verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De totale bevolking15-75 jaar neemt tot 2020 nog toe. Echter, deze groei zit vooral in de leeftijdsgroep 65-75 jaar. Departicipatiegraad in deze groep is laag, waardoor de beroepsbevolking beduidend minder groeit.

De beroepsbevolking groeit naar verwachting van 195.000 in 2010 naar 197.000 in 2020. Na 2020resulteert de demografische ontwikkeling in een verwachte beroepsbevolking van 164.000 in 2040.

De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maarbeide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking iswerkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio.De trends zijn echter gelijk.

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit eerst nog om dan te dalenDe geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.

Het aantal kantoorbanen neemt sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector isbelangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel isgegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheidtoe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehoudenmet een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.

Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 19.000 in 2010 tot 23.000 in 2020. Na2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af naar 20.000 (zie tabel 4.3).

Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefteHet aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefteaan vierkante meters kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtege-bruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebe-sparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is

geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in

Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Zeeland, 2020-2040

Bron: CBS, CPB, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)


27/74

25

het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dangrotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen.

Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen van 451.000 naar521.000 m2in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 465.000 m2.

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers

Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingtorganisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-gaande ict faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate

ook uit de empirie.

Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ooksprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van deberoepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogereruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend alshet nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaakbespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwegedeze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruikgerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ookverkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordtdoorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand

en onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Vraagraming naar sectorBij het opstellen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020-2040 naar vraagsectoren isaangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. De aandelenvan de sectoren conform het Transatlantic Market scenario zijn op de werkgelegenheidsramin-gen gelegd. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historischeontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid en non-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in Vier toekomst-scenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voorde zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevol-king ouder dan 75 jaar.

Tabel 4.3 Kantorenvraag Zeeland, 2020-2040


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m2vvo)

(1.000) (%) (m2vvo)

2010 19 11 23,7 4512020 23 13 23,7 5212040 20 14 23,7 465


28/74

26

Groei binnen sectoren ongelijkDe ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Kantorensectoren als de Overheiden Non-profit, en de Banken en Verzekeraars blijven een redelijke behoefte aan kantoorruimtehouden. De sector Overheid en Non-profit zal naar verwachting nog groeien tot 2020. De sterk-

ste afname in de kantoorbehoefte kent de sector Handel en Industrie (figuur 4.3).

Werkgelegenheidsraming per sector

Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020-2040 over de vraagsecto-ren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO-ramingen uit 2006. Opbasis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel vanelke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.

Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP-regio aansluit bij de historischeontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid enNon-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals ge-

schetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijnmet de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegen-heid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmentenDe raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de locaties in de markt. De his-torische verdeling van de vraagsectoren over de markt en de daarin gesignaleerde trendsworden gebruikt om de vraag ook in de toekomst over de markt te kunnen verdelen (tabel 4.4).

De verdeling van de markt kan iets veranderen door gewijzigde verhoudingen tussen de ver-schillende sectoren. Zo betekent de groei van Overheid en Non-profit en de Zakelijke en ICTdiensten tot 2020 dat de vraag op centrale locaties eerst nog sterk toeneemt.

Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020-2040, 1.000 m

Bron: CBS, CPB, EIB

-

50

100

150

200

250

300

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverleningBanken en Verzekeraars


29/74

27

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in demarkt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daad-werkelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers. Bij andere prijzen maken gebruikersandere keuzes, zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de marktomvang anderskan uitvallen dan hier gepresenteerd.

Tabel 4.4 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 2040

Centraal 253 296 260

Overig 87 102 99

Formeel 111 123 107

Totaal 451 521 466


30/74

28


31/74

29

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aan-bodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachteinvloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analysesvan vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiekverkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.

5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040

De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag enaanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijkdat de marktverhoudingen zullen verkrappen. Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd,zullen tekorten ontstaan.

Model rekent marktverhoudingen doorDe toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag

blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:

1. Leegstand2. Kantoorruimte in gebruik3. Nieuwbouwvraag4. Transformaties5. Prijzen

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte ingebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgteen toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal 260 253 7 259 296 -37 248 260 -12

Overig 87 87 0 85 102 -17 78 99 -21

Formeel 114 111 3 112 123 -11 93 107 -14

Totaal 461 451 10 456 521 -65 419 466 -47


32/74

30

1 Toelichting op de leegstandsramingDe leegstand neemt toe van 2% in 2010 naar 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamdvan 14% ten opzichte van de kantorenvoorraad. In deze leegstandsraming is nader onderscheidgemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde totale leegstand in de tabel bestaat uit eenfrictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad.

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstad

komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschiktis voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Zeeland is in 2020 en 2040 vanoveraanbod echter geen sprake.

In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als

incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totaleleegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnenworden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 9% van de voorraadincourant raken.

2 Kantorenvraag Zeeland piekt richting 2020 om daarna af te nemenDe kantorenvraag neemt tot 2020 nog toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 451.000naar 542.000 m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kan-torenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantoren-markt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen.De vraag is prijselastisch2. Na 2020 krimpt de kantoorhoudende werkgelegenheid, waardoor ookhet ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op 484.000 m2.

2 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, eenprijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

Tabel 5.2 Modeluitkomsten Zeeland, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401 x 1.000 m2 x 1.000 m2 x 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 460 571 509Kantoorruimte in gebruik 451 542 484Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 115 96

Transformatie vanaf 2010 - - -

Leegstand, in dat jaar 9 (2%) 34 (6%) 73(14%)- waarvan courant overaanbod 0 (0%) 0 (0%) 0 (0%)- waarvan incourant 0 (0%) 5 (1%) 47 (9%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -20% -20%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010


33/74

31

3 NieuwbouwvraagTot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 115.000 m 2. Tussen 2010 en 2040 is slechtseen nieuwbouw van 96.000 m2geraamd. Dat betekent dat een deel van de tot 2020 geraamdenieuwbouw alleen gebouwd zou worden om een piek in de vraag op te vangen.

De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 571.000 m2, als genoemdenieuwbouw van 115.000 m2 tot stand zou komen. Na 2020 loopt de voorraad terug naar 509.000 m2in 2040, aangenomen dat nieuwbouw tot 2040 tot 96.000 m2 beperkt blijft.

4 TransformatiesDe huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar eenandere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De potentievan de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.

Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-toorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn dealternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor trans-formaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming vanindividuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locatiesvoorkomt.

Geen transformatiebehoefte in ZeelandOf herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. Deprijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatiefinteressanter. Doordat er in Zeeland geen hoge leegstand is, ligt transformatie hier niet voor dehand.

Verschillen per locatietypeDe ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1. Per locatietype is de ver-wachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven.Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komttot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aan-

trekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.

Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-50

0

50

100

150

200

250

300

350

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040


Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


34/74

32

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag

Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering

van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling vande ruimtevraag) en een vervangingsvraag rekening gehouden (veroudering).

In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand datzowel de uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraadkan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In hetmodel leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie toteen nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voor-raad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verou-derde en incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave.

De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultantevan de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod deschaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekortenwaardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoendebestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet teworden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarinonderscheidt het EIB-kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor denieuwbouwproductie.

5.2 Verwachte prijsontwikkeling

Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzengeleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw.

Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatiesDe prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is datnieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.

Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogerewaarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar alsprijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De her-bestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert opinionsgeven aan dat in Zeeland op de centrale locaties prijzen met 50% mogen zakken, voordat eenalternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen tot 35%dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt.

Geen transformaties op formele locatiesVoor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijsver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaatkosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingenoplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren deeigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.

Bodem in de marktDe gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordtgeen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale enoverige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen

zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).


35/74

33

Prijsdaling van 20% in ZeelandGegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend. In ande-re regios geeft dit een gevarieerd beeld, maar door de beperkte omvang van de Zeelandse kan-torenmarkt en de lage leegstand, wordt marktbreed een prijsdaling van 20% verwacht, overeen-

komstig de bodem voor nieuwbouw.

Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake vaneen officile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-tives3. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanksdat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van eeninflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bijbenadering) onveranderd zullen zijn.

3 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.


36/74

34


37/74

35

6 Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Metname de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.

De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op deuitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt:

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte

De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolkingen werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten:

Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel Werkloosheid

Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren

De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming vande regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aan-names voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een groteinvloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwewerken en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.

Lagere ruimtevraag van 10%In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager

uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel mindervanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verderdalen. Prijsdalingen zouden tot transformaties kunnen leiden. De totale voorraad komt lager uit.De vraag naar nieuwbouw valt naar verwachting terug en is na 2020 nog lager door de afnemen-de werkgelegenheid (zie tabel 6.1).

De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, debelangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belangrelevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomstenrond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.


38/74

36

6.2 Leegstand

Met een huidige leegstand van 2% is sprake van enige spanning op de kantorenmarkt. De vraagis welke ontwikkeling in de leegstand mag worden verwacht en welke relaties er liggen metbijvoorbeeld de (nieuwbouw)vraag.

Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. Dit betekent niet dat ergeen problemen rond lege kantoren zullen zijn. Het model gaat namelijk uit van technischonttrokken kantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt mee-doen en dus geen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnenstaan. Maatschappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is deverwachte omvang van deze verouderde voorraad met 1% nog beperkt (zie tabel 5.2).

De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voordeze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstaande panden, de nog hogevraagprijzen en de lage leegstand (zie paragraaf 3.3).

6.3 Transformatie

Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfsde meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen opde kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarommeegenomen in de analyse.

Grote verschillen per locatieTransformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks renda-bele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen hetcentrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels enleisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen watminder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen,zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).

Tabel 6.1 Modeluitkomsten Zeeland, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401 x 1.000 m2 x 1.000 m2 x 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 460 542 458Kantoorruimte in gebruik 451 515 435Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 86 42

Transformatie vanaf 2010 - - -

Leegstand, in dat jaar 9 (2%) 32 (6%) 67 (15%)- waarvan courant overaanbod 0 (0%) 0 (0%) 0 (0%)- waarvan incourant 0 (0%) 5 (1%) 44 (10%)Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -20% -20%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010


39/74

37

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische waarde.Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit betekent ookdat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt om te her-bestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van kantoren

hoeven hier relatief minder ver te zakken4. Op overige locaties moeten prijzen wat verder dalenom alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de prijsdaling,alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.

Ook regionale verschillenLandelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregios,waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit ver-schil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen.

In Zeeland is voor centrale locaties verondersteld dat ten opzichte van 2010 een prijsdaling van50% transformaties rendabel kunnen maken. Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 65%.Op formele locaties komen in Zeeland geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aande exploitatielasten van 65% waarna de kantoren leeg komen te staan.

De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en expert opinions. Door de huidige ken-merken van de kantorenmarkt van Zeeland wordt verwacht dat er niet getransformeerd zalworden.

6.4 Veroudering

De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemenddeel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 isnaar verwachting 10% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van eenverwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantorenop respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterendeonttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad.

Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centralelocaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere reno-vatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale loca-ties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de technischelevensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en bijlage C)is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De aanna-mes zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en expertopinions.

Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit groteconsequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaarminder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand en

de vraag naar nieuwbouw (Kortere levensduur figuur 6.1).

De invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de verou-derde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te krijgen.Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt.

Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor her-bestemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen ken-nen. De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht opde potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen vanbelang is.

4 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voortransformatie.


40/74

38

6.5 Nieuwbouwontwikkeling

Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Zobedraagt het planaanbod volgens de Neprom 35.000 m2(bvo bruto vloeroppervlak), per septem-

ber 2011. Van het merendeel van deze plannen is de verwachte opleverdatum voor 2020.

Alleen op centrale locaties bouwenEnkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeldenkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (Alleen centraal). Voor overige en formelelocaties wordt de markt op slot gezet.

De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt nietgebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijvenvervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatievenieuwbouwprogrammas door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transfor-matie en onttrekkingen worden betrokken.

Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken totonder de vraag. Het leidt tot inefficint vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarsteremt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrek-kingen tot stand.

Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario, 1.000 m2

Bron: EIB

-150

-100

-50

-

50

100

150

200

2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040

BasisscenarioI ncourant Kortere levensduur Transformatiebeleid

Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken


41/74

39

Reserveringsprijzen nieuwbouwHet model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veron-derstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuw-

bouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalenomdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aanne-mers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend.

Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuw-bouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere ser-vicekosten) en zijn nieuwe gebouwen efficinter in te richten voor nieuwe werkconcepten(nieuw werken bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagerekale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus con-currerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (rele) prijzen. Ook op langere termijn isdaarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs.

Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere

termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogenzakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Prijzen zullen (per definitie) minder dalen. Hetgevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 met ongeveer 10% afneemt (zie Nieuwbouw prijs intabel 6.2).

Tabel 6.2 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, 1.000 m2

Bron: EIB

Basis- Alleen Nieuw- scenario centraal bouwprijs

Voorraad 2020 571 541 559 2040 509 499

Nieuwbouw 2020 115 86 104 2040 96 85

Transformatie 2020 - - - 2040 - -

Leegstand (%) 2020 5 5 5 2040 5 5

Prijs (%) 2020 -2 6 -10 2040 -20 -10

1 Het scenario Alleen Centraal is niet voor 2040 uitgerekend


42/74

40

6.6 Interpretatie van de uitkomsten

In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikke-lingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagereruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door het nieuwe werken, heeft tot

gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 lager wordt. Ook ontwikkelingen in de kan-toorhoudende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in deruimtevraag goed te volgen.

Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat dezevraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van devoorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de huidi-ge leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en deduur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deelvan de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor deramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel.

Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering,

sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis waar-van aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Eenandere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft invloed op de verwachtenieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand.

Waarde van de modeluitkomstenOndanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen,geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andereregios, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag opdezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschil-lende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echterdiepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan vanactuele demografische en werkgelegenheidsprognoses.

Rol van de kapitaalmarkt

De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaalmark-ten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de

verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak eendeel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigengebouwen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes dieworden gemaakt.

De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de netbenoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal enfinanciering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagerehuurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financierings-markten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzenvoor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net isgeschetst voor de hogere reserveringsprijs (Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).

Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op kortetermijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt.De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen.Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken.Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hogerkunnen uitvallen zoals hogere grondprijzen of maatregelen als nieuw voor oud en statie-geld voor de nieuwbouw.


43/74

41

In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodelvervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhoudingtussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekentvoor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken

gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrek-kingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk.

Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van hetmodel verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerke-lijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit vankwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering enonttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in detoekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaastom een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang diedaadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat.

Dit hoge abstractieniveau van het model betekent dat, wanneer daadwerkelijk concrete afspra-ken moeten worden gemaakt rond de afstemming in de kantorenmarkt, een diepgaanderanalyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en trends in de vraag wenselijk kan zijn.De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn daarom kaderstel-lend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model heteffect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgevenvan beleid.


44/74

42


45/74

43

Bijlage A Analyse verhuisbewegingen

Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voorgebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substitutenzijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eer-ste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister geefteen verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startendebedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat relatiefveel bedrijvigheid in Zeeland start op centrale locaties (linker helft van figuur A.1). Hierbij staatstarten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een andere provincie.Formele en overige locaties zijn een minder belangrijk startpunt voor bedrijvigheid die voor heteerst in Zeeland verschijnt, wat deels verklaard wordt door de absolute omvang van dit segment.

Bedrijven die opgeheven worden of Zeeland verlaten, komen voornamelijk van centrale locaties,zie rechter helft van figuur A.1. Op overige locaties is de dynamiek ook in dit opzicht laag. Inoverige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief laag.

De LISA-bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die ver-huizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hier vandaan ver-huizen. Zo laat figuur A.2 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit centralelocaties, centrale locaties zijn. Slechts 6% van de verhuizingen van centrale locaties komtterecht op een overige locatie.

Figuur A.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Zeeland, 1990-2009

Bron: LISA, Bak, EIB

Nieuw Opgeheven

Centraal51%

ormeel25%

Overig24%

Centraal57%

Formeel28%

Overig15%


46/74

44

Figuur A.2 Verhuizingen van centrale locaties, Zeeland, 1990-2009


Centraal83%

Formeel11%

Overig6%

Figuur A.3 Verhuizingen van formele locaties, Zeeland, 1990-2009


Centraal8%

Formeel86%

Overig6%


47/74

45

De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur A.4 laat zien dat een andereoverige locatie een veel voorkomende bestemming is bij verhuizing. 14% van de verhuizingenkomt terecht op een centrale locatie.

De verhuisbewegingen in Zeeland zijn voornamelijk binnen het segment. Er wordt zeer weinigtussen de segmenten verhuisd. Een van de aannames van het model is dat er gemakkelijkerbinnen dan tussen type locaties wordt verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit te bevestigen.

Centraal14%

Formeel9%

Overig77%

Figuur A.4 Verhuizingen van overige locaties, Zeeland, 1990-2009



48/74

46


49/74

47

Bijlage B Belangrijkste kernen en locaties

De vijf grootste kernen in de provincie Zeeland zijn Middelburg, Goes, Terneuzen, Vlissingen ende gemeente Schouwen-Duiveland. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze kernen bedraagtbijna 90% van de totale kantorenvoorraad in de provincie. In de provincie Zeeland staan dekantoren voornamelijk op centrale en formele locaties. Alleen in Schouwen-Duiveland, metZierikzee als grootste kern, zijn naar verhouding meer kantoren op overige locaties dan in deandere kernen.

Het centrum van Goes, Middelburg en Terneuzen zijn de voornaamste centrale locaties in deprovincie. De grootste formele locaties zijn het industriegebied in Goed, het havengebied vanTerneuzen en Dauwendaele in Middelburg. De segmentering van Dauwendaele is meer gemengddoor het dichtbij gelegen centrum. Het postcodegebied waar voornamelijk kantoren in het

overige segment staan is Tholen.

Figuur B.1 Grootste kernen kantorenmarkt, provincie Zeeland, 2010 (m vvo)

Bron: EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000


Terneuzen Vlissingen Schouwen-DuivelandMiddelburg Goes


50/74

48

Tabel B.1 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt Zeeland, naar oppervlak ensegment, 2010

Bron: Bak, EIB

Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (%)


Centrum 4461 Goes 71.430 76 5 19Dauwendaele 4337 Middelburg 56080 40 52 7Centrum 4331 Middelburg 52.965 98 2 0Centrum 4531 Terneuzen 40.275 90 0 10De Poel 4462 Goes 25475 0 100 0Noorderdokken,havengebied 4538 Terneuzen 21.155 38 62 0Tholen 4691 Tholen 8.500 0 0 100


51/74

49

Bijlage C Analyse van de onttrekkingen

In totaal is ongeveer 12.500 m2kantoorruimte onttrokken aan de voorraad tussen 1990 en 2010.Dit is gemiddeld ongeveer 600 m2 per jaar (tabel C.1). Afgezet tegen de voorraad is dit relatief ergweinig (0,1%). De onttrekkingen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking op centralelocaties. Dit sluit ook aan bij de gedachte achter de gemaakte segmentering. Centrale locatieszijn multifunctionele locaties waar meerdere alternatieve aanwendingsmogelijkheden bestaanvoor het kantoor of de locatie. Gezien de leegstand ook voornamelijk op centrale locaties zit, isdit een gunstige ontwikkeling, maar blijft nog te weinig om te compenseren voor de leegstand.

De aandacht voor onttrekkingen met het oplopen van de leegstand is pas de laatste jaren sterktoegenomen, dit verklaart ook waarom pas in 2007 wordt begonnen met onttrekkingen. Om deleegstand tegen te gaan zal echter verder doorgezet moeten worden met onttrekken, zowel opcentrale als formele locaties.

Tabel C.1 Onttrekkingen in Zeeland periode 1990-2010 (m vvo)

Bron: Bak, EIB


2007 10.000 - -2008 2.550 - -


52/74

50


53/74

51

Bijlage D Standaard Bedrijfsindeling

Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de StandaardBedrijfsindeling. De sectoren zijn bepaald door middel van het gedrag van kantoorgebruikersomdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren wordenonderscheiden:

Sector SBI-code Handel en Industrie A t/m IZakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en NBanken en Verzekeraars KOverheid en Non-profit O t/m S, HH en INT


54/74

52


55/74

53

Bijlage E Parameters kantorenvraag

Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgele-genheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Omdeze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS enLISA gekoppeld aan de kantorenvoorraadstatistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de leeg-stand (zie figuur A.1). Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekendhoeveel werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheidwas over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergege-ven. Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze para-meters naar 2020 en 2040.

Bijlage E.1 Parameters van de kantorenvraag

Bron: EIB

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector

Ruimtegebruik (m2) per

werknemer per sector

Verdeling kantoorgebruik (%)

naar sector

Ophogen voor totale

kantorenvoorraad in gebruik,

per sector (m2)

Totale kantoorgebruik per sector (m2) delen door gemiddeld

kantoorruimtegebruik per werknemer per sector (m2)

Totale kantoorwerkgelegenheid per sector

Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per

sector (NR)

Steekproef 50%


56/74

54


57/74

55

Bijlage F Plancapaciteit

De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom bijna 38.000 m2(per september2011). Het grootste deel van de nieuwbouw is op overige locaties gepland, met ruim 35.000 m 2(zie ook figuur F.1). Dit betreft onder meer de nieuwbouw voor Delta. De Neprom registreert deplanvoorraad zoals ontwikkelaars deze aanmeldt. Ook in de ruimtelijke plannen van gemeentenwordt rekening gehouden met een planvoorraad. Landelijk gezien, voor regios waarvoor datbekend is, blijkt het planaanbod geregistreerd bij gemeenten de Neprom registratie te overtref-fen. Beide begrippen sluiten niet op elkaar aan5. De planvoorraad bij gemeenten is in dit onder-zoek niet nader geanalyseerd, mede omdat geen landelijk dekkende cijfers beschikbaar zijn.

5 Zie ook de studie Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.

Figuur F.1 Plancapaciteit Zeeland, Neprom (m2bvo)

Bron: Neprom, bewerking EIB

0

35.300

2.600

00 0

Centraal Overig Formeel0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000Nieuwbouw

Te onttrekken


58/74

56


59/74

57

Bijlage G Demografie en werkgelegenheid

Het EIB heeft regionale werkgelegenheidsprognoses opgesteld. Deze zijn in de eerste plaatsafgeleid van de landelijke bevolkingsprognoses van het CBS.

1 Met een (daarvoor opgezet) verdelingsmodel zijn de landelijke bevolkingsprognoses op basisvan historische en verwachte trends verdeeld over de COROP regios in Nederland.

2 Uitgaande van een participatiegraad geeft de bevolkingsomvang een beeld van de regionaleberoepsbevolking. Om de regionale participatiegraad te bepalen is gekeken naar historischetrends en prognoses van het CPB.

3 In de vertaling naar regionale werkgelegenheidsontwikkeling wordt vervolgens rekeninggehouden met de werkloosheid en de pendel van beroepsbevolking tussen regios. Ook hier isrekening gehouden met historische trends en prognoses van het CPB.

Onderstaand zijn de prognoses samengevat.

Tabel G.1 Regionale ramingen

Totale bevolking 15-75 jaar

Zeeuws-Vlaanderen Overig Zeeland

2000 79.557 94.495

2010 80.300 203.4902020 78.784 209.9372040 61.170 191.397

Beschikbare beroepsbevolking

Bron: EIB


2000 48.080 131.3142010 50.324 144.3982020 49.983 146.7992040 37.752 126.019

Werkgelegenheid


2000 49.131 109.6292010 45.941 126.6042020 46.202 128.9292040 35.339 109.659


60/74

58


61/74

59

Bijlage H Begrippenlijst

AanbodHet aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn alsleegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegen-stelling tot de gangbare definitie waarbij aanbod wordt gedefinieerd als de te huur en te koopstaande kantoren.

BasisscenarioDe volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario: landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS; vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking); verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regios en vertaling naar werkgelegenheid

15-75 (EIB); verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market

scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP; vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in

werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB); geen afname van het ruimtegebruik per werknemer; bescheiden prijselasticiteit van de vraag; meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen; nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren; er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties.

BVOBruto vloer oppervlak. Zie VVO.

Courant

Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juisteprijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder gevaleen gebruiker te vinden.

Frictie leegstandLeegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functione-ren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%.

HuurprijzenPrijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekos-ten en huurderspecifieke inrichtingskosten (DTZ, 2011b).

Incourant

Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in hetaanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor.

HerbestemmingHet veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie.Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels.

GevoeligheidsanalyseEen gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien.Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.


62/74

60

KantoorEen ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureau-gebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoorals een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen,

ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.

KantorenvoorraadAlle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2in gemeenten metmeer dan 10.000 m2kantooroppervlak.

KantorenvraagHet aantal vierkante meter (m2) kantoorruimte in gebruik.

KantorenregioDe dertien kantorenregios zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onderandere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggre-geerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, eenmarktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenarios teschetsen (zie tabel A.1).

Kwaliteitsklasse (A B C)Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. Degedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoor-digt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwali-teit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van demarkt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling isontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010.

LeegstandLeegstand kan worden gedefinieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen.In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden

aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/ofnog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aan-geboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend.

LocatietypeDe kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties enkantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebrui-kers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorien op basis vanlocatie: centraal, overig en formeel.

CentraalCentrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijnmultifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer.

OverigDuidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoor-beeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom.

FormeelMonofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen wordenals formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goedebereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen.

NieuwbouwvraagDe nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering vande bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuw-bouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande

gebouwen te renoveren of te vervangen.


63/74

61

OveraanbodCourante leegstand boven de frictieleegstand.

Prijsklasse

Zie kwaliteitsklasse.

RegiorapportNaast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommigegevallen zijn deze regios onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1).

SegmentEen segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen seg-menten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) eneen kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes

EIB Kantorenmonitor Zeeland 2012

Documents

Transcript of EIB Kantorenmonitor Zeeland 2012