EIB Kantorenmonitor Utrecht 2012

8/11/2019 EIB Kantorenmonitor Utrecht 2012

1/80

Kantorenmarktprovincie UtrechtVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen


2/80


3/80

Kantorenmarktprovincie Utrecht


4/80

Het auteursrecht voor de inhoud berustgeheel bij de Stichting EconomischInstituut voor de Bouw. Overnemen vande inhoud (of delen daarvan) is uitslui-tend toegestaan met schriftelijke toe-stemming van het EIB. Het is geoorloofdgegevens uit dit rapport te gebruiken inartikelen en dergelijke, mits daarbij de

bron duidelijk en nauwkeurig wordtvermeld.

Augustus 2012


5/80

Kantorenmarktprovincie UtrechtVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen

drs. M.V. ZuidemaM. van Elp LLM MSc

M.J. van der Schaaf MSc


6/80


7/80

5

Inhoudsopgave

Conclusies op hoofdlijnen 7

1 Inleiding 11

2 Aanpak 13

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 17 3.1 Historisch beeld 17 3.2 Rekening houden met veroudering 19

4 Verwachte kantorenvraag 23 4.1 Begripsbepaling 23 4.2 Vraag naar kantoorruimte 24 4.3 Vraagraming 26

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 31 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 33 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 34

6 Omgaan met onzekerheden 37 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 37 6.2 Leegstand 38 6.3 Transformatie 39 6.4 Veroudering 40 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 41 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 43

Bijlage A Segmentering 45

Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 49

Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 53

Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 55

Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 57

Bijlage F Parameters kantorenvraag 59

Bijlage G Plancapaciteit 61

Bijlage H Demografie en werkgelegenheid 63

Bijlage I Begrippenlijst 65

EIB-publicaties 69


8/80

6


9/80

7

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Utrecht heeft geresulteerd ineen historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodont-wikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclu-sies worden getrokken.

Kantorenmarkt is met ruim 75% de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid

De totale kantorenvoorraad in Utrecht beslaat 6,0 miljoen m vvo1. Ten opzichte van 1990 issprake van een forse voorraaduitbreiding. De voorraad is van 3,4 miljoen m toegenomen naar6,0 miljoen m in 2010 een groei van 75%. Ter indicatie, in heel Nederland is over dezelfdeperiode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%.

Leegstand concentreert zich op formele locaties

De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede deoorzaak voor de huidige leegstand van bij benadering 900.000 m, oftewel 15% van de voorraad,ongeveer het landelijk gemiddelde (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in deleegstand. De leegstand is geconcentreerd op formele, monofunctionele, kantoorlocaties, terwijlde leegstand op binnenstedelijke en overige locaties duidelijk geringer is. De leegstand is voortswat sterker geconcentreerd in de lagere prijsklassen.

Tachtig procent kantorenvoorraad geconcentreerd in vijf grootste kernen

Een groot deel van de provinciale kantorenmarkt is geconcentreerd in vijf kernen. Ruim 80% vande kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Utrecht, Amersfoort, Nieuwegein, Zeist enHouten. Het grootste deel van de kantorenvoorraad staat op formele kantoorlocaties, waaronderde grote concentraties op Utrecht Rijnsweerd en Papendorp. De ontwikkeling van deze locatiesrond 1990 respectievelijk 2000 leiden ook tot pieken in de gerealiseerde nieuwbouw. Centralelocaties zijn te vinden rond de stadscentra en stationsgebieden van Utrecht en Amersfoort en inhet stadscentrum van Zeist en Nieuwegein. Ongeveer een kwart van de markt heeft betrekkingop kantoren op overige locaties.

Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010

In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheidsterk gegroeid. De ruimtevraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 4,0 miljoen m vvo naar 5,1miljoen m. Een belangrijke oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de relatieve toenamevan het aantal kantoorbanen in de economie door de verdere verdienstelijking in Utrecht. In1996 werkt 28% van de werkzame beroepsbevolking in een kantoor, in 2010 is dit aandeel 31%.

Aantal kantoorbanen blijft groeien

Het aantal kantoorbanen blijft groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en deverdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is sprake van een banengroei in de kanto-rensector met ruim 10%. Ook na 2020 blijft de werkgelegenheid in Utrecht toenemen waarbijin de rest van Nederland (op Flevoland na) sprake is van krimp. Door deze werkgelegenheids-groei blijft ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraag toenemen tot 2040 (tabel 1).

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2

in gemeenten met meer dan 10.000 m kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).


10/80

8

Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Utrecht

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte- banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m2vvo) (%) (m2vvo)

19961 171 600 28 23,4 4,02000 224 667 34 21,5 4,82010 233 752 31 21,8 5,12020 258 793 33 21,8 5,72040 269 825 33 21,8 5,9

De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt

Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen eneigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen wordengestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige toename van de vraag.Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie. De leegstand loopt terug van15% naar 6%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 1% is op te vatten als incourante leeg-stand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.

Oplopende incourante voorraad na 2020

Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verou-derd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toene-mend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal 11% van de voor-raad als incourant kunnen worden aangemerkt. De frictieleegstand bedraagt 5%.

Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt, is op voorhand niet duidelijk. Incourantekantoren kunnen in beginsel makkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfsecono-mische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op aantrekke-lijke locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij doorherbestemming richting andere functies.

Nieuwbouwvraag valt terug

De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 523.000 m. Na 2020 komt daar nog 1 miljoen m bijom in 2040 op in totaal 1,55 miljoen m uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is intotaal ruim 2,8 miljoen m kantoorruimte nieuw gebouwd.

De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van dekantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraagkent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatiefhoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naareen lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realise-ren. Deze kwalitatieve tekorten worden vooral na 2020 een belangrijkere determinant van denieuwbouwvraag.

De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1.


11/80

9

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad

De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Eendeel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijkeveroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaandelocaties.

Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker.Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of(gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Doordeze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocatieshoeft te worden uitgebreid.

Herbestemmingspotentie verschilt per locatie

Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen vanbestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspoten-tie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren tetransformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios als Utrecht zijntransformaties kansrijker dan in krimpregios.

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echterbeperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of omeen andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurigeleegstand op formele locaties groot.

Toenemende werkgelegenheid en marktkrachten brengen meer evenwicht

Marktkrachten zullen op lange termijn voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. Dewerkgelegenheid in Utrecht zal stijgen en daarmee vanzelf een deel van de leegstand oplossen.Lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren.

Naarmate de bezettingsgraden van bestaande kantoren dalen en technische veroudering

Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-1.000

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


12/80

10

voortschrijdt, worden onttrekkingen gestimuleerd die op sommige locaties met functiewijziginggepaard gaan. Zo worden krachten opgeroepen die aan zowel de vraag- als aanbodzijde eenontwikkeling in gang zetten richting een meer evenwichtige situatie op de kantorenmarkt.

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn

Een aandachtspunt is evenwel dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijnom in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kan-torenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag vande ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zokunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoners dilem-ma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijnom transformatie te bevorderen.

In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zondermeer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op demarkt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maarvanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiekwordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financile prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte teherstellen of te verbeteren.

Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikersdoen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk omdeze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.

Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantorenaanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ookaanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aan-dachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingenzijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.

Beleid op regionaal niveau

In de provincie Utrecht zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kanto-renvoorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen. Integenstelling tot veel andere regios wordt voor Utrecht echter nog wel een aanzienlijke groei inde ruimtevraag verwacht, ook na 2020. In tegenstelling tot krimpregios bestaat voor locatiesmet incourant vastgoed in theorie potentie binnen en buiten de kantorenmarkt. Of dit in depraktijk ook mogelijk is, hangt af van de specifieke kwaliteiten van deze locaties en de aanslui-ting bij gebruikerswensen.

Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wenselijk is, ligt het in de rede ommet dit soort specifieke eigenschappen van de kantorenmarkt in Utrecht rekening te houden.De juiste dosering van overheidsbeleid zal dan op regionale en lokale schaal moeten wordenbepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvollebeleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.


13/80

11

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstig)vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Utrecht. Het onderzoek is uitgevoerdin opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actiepro-gramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezondekantorenmarkt te komen.Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend meteen doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld indertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-vatting. Voorliggend rapport over de provincie Utrecht is daar n van.

In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeftontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijftvervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voorde kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaalkantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezondevenwicht tussen vraag en aanbod.

In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:

Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte

vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden

gegaan?


14/80

12


15/80

13

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en debijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseertdeze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillentussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgensterugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op dekantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ookvolume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafischnog eens weergegeven.

De kantorenmarkt is een heterogene marktUit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensiekennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten teonderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses ishier op de volgende wijze mee omgegaan:

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarvan de provincie Utrecht er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal

kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietype).

Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit (zie bijlage A).

Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Bron: EIB

Werkgelegenheid

Aanbod (m2 )

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Leegstanden

prijzen

Nieuwbouw

Onttrekkingen

Terugkoppelingen

Vraag

Aanbod

Model: confrontatie vraag en aanbod


16/80

14

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties envolume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand.

Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeurenen het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten.

Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoor-

gebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van Anaar B en van B naar C. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante

leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk

segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2).

Onderscheid naar drie locatietypenDe dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek isonderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.

1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein- stations bij de binnenstad.2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren- wijken en bedrijventerreinen.3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan

worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in eenbuitengebied.

In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% tot 50% van een regionale markt.Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoalsaangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van

de markt), een B- en een C-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A, B en C is op

Figuur 2.2 Segmenten in beeld

Bron: EIB

Centraal A Formeel A

Centraal B Formeel B Overig B

Centraal C Formeel C

Economischeveroudering

Economischeveroudering

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Transformatie

Transformatie

Transformatie

Incourant

Vraag

A Overig

OverigC


17/80

15

basis van 20-40-40 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregios buiten de Randstad is vanwege de gerin-gere marktomvang van twee gelijke kwaliteitssegmenten A en B per locatietype uitgegaan.

Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)

Bron: EIB

Locaties Kwaliteitsklassen

A (50%) B (50%) C (40%)

1. Centrale locaties (30%) x x x2. Formele locaties (40%) x x x3. Overige locaties (30%) x x x

Segmentering empirisch onderbouwdHet gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering isonderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft vanalle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om hettype segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B en C). Bijdeze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.

De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussenlocaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formeleC-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in demeeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naareen centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele C-locatie naar eencentrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wilzeggen dat gebruikers van deze formele C-locatie eerder naar een B- of zelfs A-locatie verhuizendan omgekeerd, bij gelijkmatig dalende prijzen. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijnsamengevat in bijlage B.

Vestigingsgedrag van gebruikers leidendDe segmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. In de kantorenmarkt van Utrechtmaken kantoororganisaties in de Handel en Industrie (gemiddeld) een andere afweging in hunhuisvestingsgedrag dan Overheid en Non-profit organisaties. Het afwijkend vestigingsgedragvan gebruikers in Utrecht blijkt uit figuur 2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van verschil-lende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale locaties zijn de sectoren Banken enVerzekeraars en Overheid en Non-profit oververtegenwoordigd.

Het centrale A-segment wordt zelfs grotendeels bepaald door Banken en Verzekeraars. Opoverige locaties vestigt vooral Overheid en Non-profit zich en voor een deel ook de Zakelijke enICT dienstverlening. Op formele locaties zijn Handel en Industrie en de dienstverlening weersterker vertegenwoordigd. De dienstverlening zit wat meer in het duurdere segment, Handel enIndustrie zitten meer in het goedkopere segment. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooralfunctioneel zijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinigmeerwaarde toekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie.


18/80

16

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Utrecht

Bron: LISA, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100 %

CentraalA

CentraalB

Formeel FormeelCentraalC A

OverigA B C

Formeel

Handel en Industrie Banken en VerzekeraarsZakelijke en ICT dienstverleningB C

OverigOverig


19/80

17

3 Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van demarkt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouwgeschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op deveroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellenmarktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopendop deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040.

3.1 Historisch beeld

De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in de provincieUtrecht beslaat 6,0 miljoen m2vvo (Rudolf Bak, medio 2011).

Gezien de kantorenvoorraad van 3,4 miljoen m in 1990, is sprake van een toename van 2,6miljoen m2. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 200.000 m2bedragen,betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 2,8 miljoen m2.

Voorraaduitbreiding vooral op formele locatiesHet merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de formele locaties (figuur3.1). Waar in 1990 de locatietypen elk een ongeveer gelijk aandeel in de voorraad hadden, is in2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties samen (figuur 3.1). Voor eennadere analyse van de segmenten en enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C.

Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Utrecht (m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

-

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig BOverig C Formeel A Formeel B Formeel C


20/80

18

Ook de leegstand op formele locaties gegroeidDe leegstand is tussen 1990 en 1995 relatief stabiel en ligt iets onder de 300.000 m2(figuur 3.2).Ten opzichte van de voorraad van zon 3,5 miljoen m2, blijft de leegstand in die periode tussen 5en 10%. Na 1996 neemt de leegstand snel af. De vraag neemt in die periode toe en tegelijkertijdvalt de nieuwbouwproductie terug.

Na 2000 is sprake van een omgekeerd beeld. De leegstand loopt op, door een aantrekkendenieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. Het is de typische vraag-cyclus voor de kantorenmarkt. Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment deleegstand toe, maar de meeste leegstand ontstaat op formele locaties.

De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 900.000 m2(rond 15% van de voorraad). Van dezeleegstand bevindt 70% zich op formele locaties. Centrale locaties laten de minste leegstand zien.

Leegstand versus aangeboden kantoorruimte

Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-bare (te huur taande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstandkomen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg testaan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aande andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaanom gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig nietmeer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. Deaanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt enRudolf Bak.

Leegstand nog van relatief goede kwaliteitBinnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in het A-segment (figuur3.3). Kwalitatief is dit dan ook het beste segment, met recent toegevoegde nieuwbouw of be-

staande kantoren op de beste locaties.

Figuur 3.2 Leegstand 1990-2010, Utrecht (m2vvo)

Bron: Bak, EIB

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal Formeel Overig


21/80

19

Op centrale en overige locaties is de leegstand absoluut gezien beperkt. De grootste leegstandbevindt zich op de formele locaties. Het formele C-segment kent de meeste leegstand maar hetverschil met het betere A- en B-segment is minder groot dan zou worden verwacht.

Een groot deel van de leegstaande voorraad zit nog in het A- en B-segment en is dus blijkbaar

nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn, wanneer huur-contracten in het C-segment aflopen, deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met deC-kantoren die nu nog wel in gebruik zijn. De leegstand zal zich dan steeds meer gaan concen-treren in het laagste segment.

Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeldDe nieuwbouwproductie bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief 2,8 miljoen m2. Nieuwbouw isvooral op formele locaties ontwikkeld. De eerste piek valt rond 1990, met onder meer de ontwik-keling van Rijnsweerd als grote kantorenlocaties. De tweede piek is rond de eeuwwisseling,wanneer onder meer Papendorp wordt gebouwd (figuur 3.4).

Na de productiehausse rond 2000 lijkt de nieuwbouw geleidelijk in omvang af te nemen. Na2002 liggen de gemiddelde productievolumes van tussen 50 en 100.000 m2per jaar beduidendlager dan de periode daarvoor - wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopendeleegstand en dalende huurprijzen overigens verklaarbaar is.

3.2 Rekening houden met veroudering

In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruikongeschikt (incourant).

Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling entransformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod envraag met elkaar worden geconfronteerd.

Figuur 3.3 Leegstand naar segment in 2010 (1.000 m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

0

50

100

150

200

250

300

Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig BOverig C Formeel A Formeel B Formeel C


22/80

20

In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties isde voorraad verdeeld naar de A, B en C kwaliteitssegmenten op basis van de 20:40:40 verdeling.In 2010 omvat het centrale A-segment bijvoorbeeld 251.000 m2. Dit is het kleinste segment. Degrote formele B- en C-segmenten omvatten beide 1,3 miljoen m2. In 2020 neemt het centraleA-segment af naar 216.000 m2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteitverloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment. Het formele B-segmentis ook kleiner geworden. De omvang bedraagt nu 1,1 miljoen m 2. Een deel van de gebouwen isnaar het C-segment gezakt, maar het segment is aangevuld met oudere gebouwen uit hetA-segment. Het C-segment is door de toestroom van gebouwen uit het B-segment juist sterkgegroeid in 2020. Overigens zwakt deze groei tot 2040 weer sterk af.

Dit komt omdat ook uit het C-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijdvan de gebouwen raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschiktvoor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee enwordt uit het C-segment gehaald.

Toelichting op ramingsprocedureIn de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden meteconomische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroude-ring houdt in dat bestaande gebouwen geleidelijk aan kwaliteit verliezen. Gebouwen zakkenlangzaam van het hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technischelevensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderdevoorraad raakt incourant en verdwijnt uit het C segment.

Aanname 1: economische verouderingDe economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-seg-ment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van dezeeconomische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling vanspecifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de

markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-

Figuur 3.4 Nieuwbouw in de periode 1990-2010 (m2vvo)

Bron: Bak, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal Formeel Overig


23/80

21

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 251 216 159 B 502 464 392 C 502 571 658

Overig A 282 219 132 B 564 494 365 C 564 685 774

Formeel A 651 480 261 B 1.302 1.109 764 C 1.302 1.625 1.781

Totaal 5.920 5.863 5.286

ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment ge-weest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.

Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaarachter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend snelleren blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van hetgebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.

Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmen-ten hier tussenin.

Aanname 2: technische verouderingIn het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties eengemiddelde technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver eenaanname, op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empi-risch gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).

Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordtverwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat degebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarombuiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannamesrond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.


24/80

22


25/80

23

4 Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Utrecht. Onder de vraagnaar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichtingop deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoor-werkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordtop basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naarsector en naar marktsegmenten.

4.1 Begripsbepaling

In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaarheen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopendebelangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (eendeel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoor-ruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in dekantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. Deanalyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. Dekantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografischeontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Bron: CPB, EIB

Bevolking

Beroepsbevolking

Werk-gelegenheid

Kantoor-banen

Kantoor-banen

perkantoorbaan Vraag=x

m2


26/80


27/80

25

Differentiatie naar sectorenDe gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. Debasis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E).De vraagsectoren zijn

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Persector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeldruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijnsamengevat in tabel 4.2.

Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Zakelijke en ICT dienstverlening het grootst.In de sector werken 78.000 werknemers die opgeteld 1,8 miljoen m2in gebruik hebben. Desectoren Handel en Industrie en Overheid en Non-profit ontlopen elkaar in omvang niet veel. Desector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 700.000 m2.Opmerkelijk aan deze sector is dat met 96% bijna de gehele werkgelegenheid kantoorgebonden is.

Tabel 4.2 Kantorenvraag provincie Utrecht naar sectoren, 2010


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

Handel en Industrie 57 21 22,4 1,3Zakelijke en ICT dienstverlening 78 47 22,9 1,8Banken en verzekeraars 35 96 19,2 0,7Overheid en Non-profit 61 26 21,8 1,3

Totaal 231 32 21,8 5,1

Analyses op pandniveau

Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 bekend hoeveelmensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgele-genheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over dekantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoor-werkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Dezekoppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van dekantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke econo-mische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek,zie bijlage F.


28/80

26

4.3 Vraagraming

De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegen-heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De

demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van dekantorenvraag volgt.

Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeien in UtrechtDe totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 toegenomen. Vooral in de periode 1996-2000 issprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groeiechter iets af (figuur 4.2). De oorzaak is vooral conjunctureel, gezien de recessie die zich na 2000aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat hoger uit.

Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van derecente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking.

Onder invloed van de demografische ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolkingafvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij de landelijkeprognose van het CBS. De beroepsbevolking zal tot 2020 nog wat toenemen, maar de groeibetreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, alzal deze wel stijgen in de komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naarverwachting nog licht kunnen toenemen.

De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maarbeide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking iswerkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio.Omdat er relatief meer werknemers in Utrecht komen werken dan er werknemers vertrekken(een positief pendelsaldo), is de werkgelegenheid hoog ten opzichte van de beroepsbevolking.

Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, 1996-2010 en steekjaren2020/2040, aantal personen

Bron: CBS, CPB, EIB

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Totale bevolking (15-75 jaar)

Beroepsbevolking (15-75 jaar)

Werkgelegenheid (15-75 jaar)


29/80

27

Na 2020 zal de werkgelegenheid naar verwachting stabiliseren, zodat de totale omvang van dewerkgelegenheid in 2040 maar weinig afwijkt van de situatie in 2020. Het pendelsaldo blijft posi-tief. Wel groeien de beroepsbevolking en werkgelegenheid iets naar elkaar toe. Omliggenderegios zullen na 2020 krimp kennen, waardoor relatief en ook absoluut gezien minder mensenin Utrecht kunnen komen werken.

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harderDe geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De diensten-sector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatiefsnel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgele-genheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekeninggehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.

Het aantal kantoorbanen groeit dus ook in de toekomst naar verwachting sterker dan de totalewerkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 231.000 in 2010 tot258.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagt de kantoorwerk-gelegenheid 269.000 (zie tabel 4.3).

Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefteHet aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefteaan m kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kan-toorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende alsruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleidinggevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtege-bruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeelsbepaald door het aantal kantoorbanen.

Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen, van 5,1 miljoen m 2in2010 tot 5,7 miljoen m2in 2020 en 5,9 miljoen m2 in 2040.

Tabel 4.3 Kantorenvraag provincie Utrecht, 2010-2040


Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m2vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

2010 233 31 21,8 5,12020 258 33 21,8 5,72040 269 33 21,8 5,9

Groei binnen sectoren ongelijkDe ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemendbelang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de totale werkgelegenheid in desector Overheid en Non-profit groeien. Deze groei komt vooral voort uit de verwachte toenamevan de werkgelegenheid in de zorg. Tegelijkertijd laat de industriesector een (verder) afnemendbelang zien. Omdat zowel de zorg als de industrie geen echte kantorensectoren zijn, heeft dezeveranderende sectorstructuur per saldo een beperkte invloed op de totale ruimtevraag. Kanto-rensectoren als de Zakelijke en ICT dienstverlening en Banken en Verzekeraars groeien nog licht(figuur 4.3).


30/80

28

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers

Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingtorganisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-

rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-gaande ICT faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mateook uit de empirie.

Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ooksprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van deberoepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogereruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend alshet nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaakbespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwegedeze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruikgerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ookverkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordtdoorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstanden onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Raming naar segmentenDe raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histori-sche verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trendsworden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.4).

De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat deverdeling tussen A:B:C neerkomt op ongeveer 20:40:40, in het basisjaar 2010. Deze verdeling

Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, 1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverleningBanken en Verzekeraars


31/80


32/80

30


33/80

31

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is deaanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachteinvloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analysesvan vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiekverkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.

5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040

De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag enaanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijkdat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen nieuw-bouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is echtersprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extragebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.

Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 251 244 7 216 258 -43 159 262 -103 B 502 477 25 464 525 -60 392 543 -151 C 502 450 52 571 524 47 658 567 91

Overig A 282 256 26 219 290 -71 132 307 -175 B 564 459 105 494 534 -41 365 577 -212 C 564 525 39 685 612 73 774 658 116

Formeel A 651 463 188 480 534 -54 261 551 -290 B 1.302 1.085 17 1.109 1.196 -87 764 1.214 -450 C 1.302 1.048 254 1.625 1.195 430 1.781 1.222 559

Model rekent marktverhoudingen doorDe toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraagblijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:

1. Leegstand2. Kantoorruimte in gebruik3. Nieuwbouwvraag4. Transformaties5. Prijzen


34/80

32

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte ingebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgteen toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

Tabel 5.2 Modeluitkomsten, provincie Utrecht, 2010, 2020 en 2040

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 1.385 1.609 1.684Kantorenvoorraad, in dat jaar 5.919 6.346 6.630Kantoorruimte in gebruik 5.006 6.028 6.296Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 523 1.554

Transformatie vanaf 2010 - 37 98

Leegstand, in dat jaar 914 (15%) 377 (6%) 1.079 (16%)- waarvan courant overaanbod 618 (10%) 0 (0%) 0 (0%)- waarvan incourant 0 (0%) 59 (1%) 745 (11%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -28% -28%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

1 Toelichting op de leegstandsramingDe leegstand neemt af van 15% in 2010 tot 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van16%. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresen-teerde totale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incou-rante voorraad.

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstad

komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschiktis voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Utrecht is in 2020 en 2040 vanoveraanbod echter geen sprake.

In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijktechnisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd alsincourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totaleleegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnenworden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 11% van de voor-

raad incourant raken.

2 Kantorenvraag Utrecht blijft groeienDe kantorenvraag neemt tot 2020 sterk toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 5,1 naar6,0 miljoen m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in dekantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in dekantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruikte nemen.


35/80

33

De vraag is prijselastisch3. Na 2020 groeit de kantoorhoudende werkgelegenheid minder sterk,waardoor ook het ruimtegebruik minder sterk toeneemt en in 2040 uitkomt op 6,3 miljoen m2.

3 NieuwbouwvraagTot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 523.000 m2. Tot 2040 komt de verwachte

vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 1,55 miljoen m.

Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 50.000 m. Ter vergelijking, de afgelo-pen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld 140.000 m per jaar, waarbij rondde eeuwwisseling nieuwbouwvolumes opliepen naar 300.000 m per jaar. De kantorenvoorraadis in 2020 naar verwachting toegenomen tot 6,3 miljoen m. Na 2020 loopt de voorraad verder optot 6,6 miljoen m in 2040.

4 TransformatiesDe huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar eenandere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. Depotentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.

Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-toorruimte omdat de grond schaars is. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbe-stemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaatweinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slechtvoor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstandalleen op formele locaties voorkomt.

Transformaties lopen opOf herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. Deprijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatiefinteressanter. Tot 2020 zal naar verwachting bijna 37.000 m kantoorruimte worden getransfor-

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een

prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-1.000

-500

0500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


36/80

34

meerd. Tot 2040 komen de transformaties naar verwachting op in totaal 98.000 m. Dit zijntransformaties van courante kantoren.

Verschillen per locatietypeDe ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1. Per locatietype is de ver-

wachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven.Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komttot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aan-trekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag

Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de verouderingvan de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling vande ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.

In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand datzowel de uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraadkan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In hetmodel leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie toteen nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voor-raad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verou-derde en incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave.

De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultantevan de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod deschaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekortenwaardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoendebestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet teworden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarinonderscheidt het EIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor denieuwbouwproductie.

5.2 Verwachte prijsontwikkeling

Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzengeleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw.

Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatiesDe prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is datnieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.

Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogerewaarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar alsprijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. Deherbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expertopinions geven aan dat in Utrecht op de centrale locaties prijzen met 25% mogen zakken,voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzentot 40% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt.

Voor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijsver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaatkosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen

oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren deeigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.


37/80

35

Bodem in de marktDe gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordtgeen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale enoverige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.

Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzenzakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).

Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend(figuur 5.2).

Interpretatie van de prijsontwikkelingHet huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30%. Op de meeste centrale locaties gaan deprijsdalingen niet verder dan 20%.

Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake vaneen officile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-tives4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanksdat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van eeninflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bijbenadering) onveranderd zullen zijn.

4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

Figuur 5.2 Prijsontwikkeling per segment, procenten

Bron: EIB

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Overig

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Formeel

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Centraal

2020

2040

A B C

A B C

A A

AC

CC

CA BB

BB


38/80

36


39/80

37

6 Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Metname de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.

De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op deuitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantoren-markt:

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte

De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolkingen werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten

Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel Werkloosheid Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren

De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming vande regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en deaannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een groteinvloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwewerken en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.

Lagere ruimtevraag van 10%In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lageruitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel mindervanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verderdalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naarnieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemendeveroudering van de voorraad (zie tabel 6.1).

De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, debelangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belangrelevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomstenrond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.


40/80

38

Tabel 6.1 Modeluitkomsten, variant 10% lagere ruimtevraag, provincie Utrecht, 2010,2020 en 2040, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 5.919 6.080 6.075Kantoorruimte in gebruik 5.006 5.772 5.761Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 282 1.105

Transformatie vanaf 2010 - 63 238

Leegstand, in dat jaar 914 (15%) 366 (6%) 1.025 (17%)- waarvan courant overaanbod 618 (10%) 0 (0%) 0 (0%)- waarvan incourant 0 (0%) 58 (1%) 711 (12%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -31% -29%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periodevanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

6.2 Leegstand

Met een leegstaande kantorenvoorraad van 15% in 2010 is sprake van overaanbod. De vraag iswelke ontwikkeling in de leegstand mag worden verwacht en welke relaties er liggen metbijvoorbeeld de (nieuwbouw)vraag.

Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond legekantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van incourante kantoren.Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus geen invloedmeer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maatschappelijk gezienkan deze incourante leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte omvangvan deze verouderde voorraad met 1% nog beperkt (zie tabel 5.2) en er is geen leegstand vancourante kantoren.

De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voordeze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstaande panden, de nog hogevraagprijzen en de ook relatief hoge leegstand in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf3.3). In de praktijk leeft echter het gevoel dat nu al een deel van de huidige leegstand als incou-rant moet worden gezien. Het effect daarvan op de marktverhoudingen is met het modeldoorgerekend.

Van de huidige leegstand nu al 25% incourantWanneer nu al een kwart van de leegstand verouderd is en dus technisch niet meer meedoet inde markt, heeft dit consequenties. In 2020 zal dit verouderde deel van de voorraad technischonttrokken zijn (Incourant in figuur 6.1). Dit geeft een opwaartse druk op de nieuwbouwvraag.

De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste segmentenblijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de prijzen oppeil blijven. De nu omvangrijkere verouderde leegstand van ongeveer 400.000 m 2kan wel omingrijpen vragen, bijvoorbeeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat

deze voorraad technisch afgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling


41/80

39

komen economisch eerder binnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overigelocaties. Op formele locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor herontwik-keling, wanneer daarmee in nieuwbouwvraag kan worden voorzien.

Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van de

huidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnenanticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofielen en kwaliteitvan de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen.

Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt uitde markt gehaald. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwartvan de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario Incourant laatzien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluit-komsten zijn gelijk.

6.3 Transformatie

Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfsde meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen opde kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarommeegenomen in de analyse.

Grote verschillen per locatieTransformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks renda-bele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen hetcentrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels enleisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen watminder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen,zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).

Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario, Utrecht, 1.000 m2

Bron: EIB

-2.000

-1.500

-1.000

-500

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040

Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken

Incouran Transformatiebeleidt Kortere levensduurBasisscenario


42/80

40

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economischewaarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar ditbetekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordtom te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen vankantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken5. Op overige locaties moeten prijzen wat

verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht deprijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.

Ook regionale verschillenLandelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregios,waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Ditverschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen.

In Utrecht is, net als voor de rest van de Randstad, voor centrale locaties verondersteld dat tenopzichte van 2010 een prijsdaling van 25% transformaties rendabel kunnen maken. Voor overigelocaties geldt een prijsdaling van 40%. Buiten de Randstad moeten de prijzen verder dalenvoordat transformaties rendabel worden. Voor formele locaties komen ook in Utrecht geentransformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65% waarna dekantoren leeg komen te staan.

De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en expert opinions. De verwachting is dattransformaties in Utrecht beperkt blijven. Zoals gezegd komen de verwachte transformaties tot2020 op 37.000 m2om in 2040 uit te komen op (cumulatief) 98.000 m2.

Extra inzet op transformatiesIn de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformatiesvoorkomen. Denk aan regelgeving of de financieringsproblematiek en hoge boekwaarden.Daarnaast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechteregebouwen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minderurgent.

Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen en het toevoegenvan nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bijeigenaren echter groter6. Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals inhet model zit verwerkt.

Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet optransformaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Dezeextra inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler teveronderstellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 20% dalen, worden transformatiesrendabel verondersteld op centrale locaties (was 25%). Voor overige locaties geldt een prijsdalingvan 35% (was 40%). De resultaten zijn samengevat in figuur 6.1.

De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraagneemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzien-lijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maaktduidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.

6.4 Veroudering

De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemenddeel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 isnaar verwachting 11% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van eenverwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantoren

5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor transfor-matie.

6 EIB (2010), Analyse van de marktwerking.


43/80

41

op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterendeonttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad.

Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centralelocaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere

renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centralelocaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de tech-nische levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (enbijlage D) is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen.De aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages enexpert opinions.

Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit groteconsequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaarminder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand ende vraag naar nieuwbouw (Kortere levensduur figuur 6.1).

De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van deverouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op tekrijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt.

Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbe-stemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen.De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op depotentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen vanbelang is.

6.5 Nieuwbouwontwikkeling

Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Zobedraagt het planaanbod volgens de Neprom 771.000 m (bvo bruto vloeroppervlak), per septem-ber 2011. De gezamenlijke plannen bij de gemeenten bedragen het dubbele (Provincie Utrecht).Van het merendeel van deze plannen is de verwachte opleverdatum voor 2020. Ter vergelijking,de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bedraagt 523.000 m.

Planvoorraad in verhouding tot de marktMet het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de marktwanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB deregistratie van de Neprom mogen gebruiken7.

Duidelijk is dat de ontwikkeling van deze plannen een overaanbod creert (zie Planvoorraad intabel 6.2). De nieuwbouw leidt tot een leegstand van 8% en meer druk op transformaties in decentrale en overige locaties. De prijsdaling is een stuk forser dan in het basisscenario. De prijs-daling treft ook de nieuwbouw en maakt impliciet een forse verlaging van de stichtingskostennodig om toch het nieuwbouwprogramma te kunnen realiseren. Dit is geen realistisch scenario.

Het overaanbod van nieuwe plannen kan vragen om het selectief ontwikkelen van nieuwbouw-locaties. Afgezien van een beleidsinzet richting gezondere marktverhoudingen bestaan tegen-krachten in de markt die zullen voorkomen dat alle nieuwbouwplannen (op korte termijn)gerealiseerd gaan worden.

Alleen op centrale locaties bouwenEnkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeldenkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (Alleen centraal). Voor overige en formelelocaties wordt de markt op slot gezet.

7 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.


44/80

42

De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt nietgebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijvenvervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatievenieuwbouwprogrammas door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transfor-matie en onttrekkingen worden betrokken.

Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken totonder de vraag. Het leidt tot inefficint vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarsteremt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrek-kingen tot stand.

Reserveringsprijzen nieuwbouwHet model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veron-derstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuw-bouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalenomdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aan-nemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend.

Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuw-bouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagereservicekosten) en zijn nieuwe gebouwen efficinter in te richten voor nieuwe werkconcepten(nieuw werken bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagerekale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dusconcurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (rele) prijzen. Ook op langere termijnis daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs.

Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langeretermijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogenzakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Prijzen zullen (per definitie) minder dalen. Hetgevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 met ongeveer 30% afneemt. Door de beperktereprijsdaling zal ook minder druk bestaan om te transformeren (zie Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).

Tabel 6.2 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, 1.000 m2

Bron: EIB

Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw- scenario voorraad centraal prijs

Voorraad 2020 6.346 6.617 6.104 6.223 2040 6.630 6.515Nieuwbouw 2020 523 771 246 361 2040 1.554 1.323Transformatie 2020 37 11 4 - 2040 98 -Leegstand (%) 2020 5 8 5 5 2040 5 5Prijs (%) 2020 -28 -36 -6 -17 2040 -28 -18

1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend


45/80

43

Rol van de kapitaalmarkt

De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaal-markten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor deverhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een

deel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigengebouwen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes dieworden gemaakt.

De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de netbenoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal enfinanciering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagerehuurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financierings-markten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzenvoor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net isgeschetst voor de hogere reserveringsprijs ( Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).

Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op kortetermijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt.De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen.Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken.Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hogerkunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als nieuw voor oud enstatiegeld voor de nieuwbouw.

6.6 Interpretatie van de uitkomsten

In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikke-lingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagereruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door het nieuwe werken, heeft totgevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 halveert. Ook ontwikkelingen in de kantoor-houdende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in deruimtevraag goed te volgen.

Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat dezevraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van devoorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van dehuidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang ende duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deelvan de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor deramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel.

Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering,sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basiswaarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Eenandere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op deverwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand.

Waarde van de modeluitkomstenOndanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen,geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andereregios, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag opdezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschil-lende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echterdiepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan vanactuele demografische en werkgelegenheidsprognoses.


46/80

44

In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodelvervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhoudingtussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekentvoor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitsprakengedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrek-

kingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk.

Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van hetmodel verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerke-lijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit vankwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering enonttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in detoekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaastom een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang diedaadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat.

Dit abstractieniveau van het model betekent dat voor locatietypen en kwaliteitssegmentenduidelijk is geworden waar kansen en bedreigingen liggen. Om concrete locatie- of objectgebon-den afspraken te maken kan een diepgaander analyse van kantoorlocaties, de onderlingesamenhang en monitoring van trends in de vraag wenselijk zijn. De in deze publicatie gepresen-teerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn wel kaderstellend. Ze maken inzichtelijk of en inhoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het effect van maatregelen op demarktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven van beleid.


47/80

45

Bijlage A Segmentering

Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstigemarktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling vande markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken enkwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt isverdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen(afhankelijk van de omvang van de markt).

De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikersduidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locatiesoververtegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillendevoorkeuren en dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheidaangebracht naar kwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat huurprijs hiervoor een belangrijkeindicatie vormt. Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische transactie-database.

De indeling naar de drie kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de beterelocaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in dezeprijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% vande markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, voor kleinere kantorenmarkten,bepalen deze beide 50% van de markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typenlocaties gegeven en wordt ook duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen genterpreteerd moetworden.

1 Centrale locatiesCentrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijnmultifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Debereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijnvan congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen opcentrale locaties variren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van eenconcentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echtestadscentrum worden gebouwen diverser en klei

EIB Kantorenmonitor Utrecht 2012

Documents

Transcript of EIB Kantorenmonitor Utrecht 2012