EIB Kantorenmonitor Limburg 2012

8/11/2019 EIB Kantorenmonitor Limburg 2012

1/80


2/80


3/80

KantorenmarktLimburg


4/80


5/80

KantorenmarktLimburgVerkenning van regionalevraag- en aanbodontwikkelingen

drs. M.V. ZuidemaM. van Elp LLM MSc

M.J. van der Schaaf MSc


6/80


7/80


8/80

6


9/80

7

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Limburg heeft geresulteerd ineen historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwik-kelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusiesworden getrokken.

Kantorenmarkt is met ruim 50% sterk gegroeid in 20 jaar

De totale kantorenvoorraad in de provincie Limburg beslaat iets meer dan 2,0 miljoen m 2vvo1.Dit was in 1990 nog 1,3 miljoen m2, wat betekent dat de voorraad de afgelopen 20 jaar met 50%is toegenomen. Deze sterke groei is landelijk gezien nog beneden gemiddeld. In Nederland isover dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m2toegenomen, een voorraaduitbrei-ding van 60%.

Leegstand concentreert zich op formele locaties

De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de oor-zaak voor de huidige leegstand van ruim 200.000 m2, oftewel 10% van de voorraad. Per locatie issprake van grote verschillen in de leegstand. De leegstand is voor bijna de helft geconcentreerdop formele, monofunctionele, kantoorlocaties, terwijl overige locaties de minste leegstand latenzien. De leegstand is voorts sterker geconcentreerd in de lagere prijsklassen.

Formele, monofunctionele kantoorlocaties het grootst in Limburg

Een groot deel van de provinciale kantorenmarkt is geconcentreerd in vijf steden. Ruim 80% vande kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Maastricht, Heerlen, Roermond, Venlo enSittard-Geleen. Het grootste deel van de kantorenvoorraad staat op formele kantoorlocaties,

waaronder de grote concentraties in en rond Maastricht, namelijk Airport, Randwyck Noord enHeugem, en de wijk Cramique. Centrale locaties zijn te vinden rond de stadscentra en stations-gebieden van Heerlen, Maastricht en Roermond.

Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010

In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheidsterk gegroeid. Het aantal banen in de kantorensector neemt tussen 1996 en 2010 toe van 61.000naar 78.000. De ruimtevraag neemt hierdoor toe van 1 miljoen meter vvo naar 1,8 miljoen m2.Een belangrijke oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van het aantal kantoor-banen door de verdienstelijking van de economie van Limburg. Het aandeel kantoorbanen inhet totaal is toegenomen van 13% in 1996 tot 15% in 2010.

Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020

Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de verdere verdienstelijkingvan de economie. Ondanks een afnemende totale werkgelegenheid neemt het aantal kantoor-banen nog met 4.000 toe tot 2020. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Limburg echtersterker af te nemen.

Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regios van Amsterdam,Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal krimpt. Door dezewerkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraag (tabel 1).

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).


10/80


11/80

9

De nieuwbouwvraag wordt vooral gedreven door de kwalitatieve component van de ruimtevraag.Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in detijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat eenkwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren.

De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1.

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad

De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Eendeel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aan-gegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad.Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouder-de gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd doornieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in denieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid.

Hoog leegstandsrisico op formele locaties

Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen vanbestaande kantoren. In theorie bieden centrale en overige locaties herbestemmingspotentie. Ditzijn multifunctionele locaties. Gegeven de bevolkingsontwikkeling in de provincie Limburg ishet wel de vraag hoe goed het mogelijk is om incourante kantoren te transformeren naar anderefuncties.

Op de meer monofunctionele formele locaties zijn herbestemmingsmogelijkheden hoe dan ookbeperkt. Wanneer de vernieuwing van incourante kantoren op formele locaties niet mogelijk is,of om een andere reden niet tot stand komt, is de kans op langdurige leegstand hier groot.Bovendien zal er naar verwachting op deze locaties in 2040 een courant overaanbod zijn.

Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


12/80

10

Overheidsinterventie kan wenselijk zijn

Marktkrachten zullen richting 2020 voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De kan-toorwerkgelegenheid in Limburg stijgt nog licht en lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw

aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Het aanpassingsproces vergt echter tijd. Hetkan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedachtdat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dathet gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten vanandere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soortprisoners dilemma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kandan nuttig zijn om transformatie te bevorderen.

Een aandachtspunt is het omslagpunt in de kantorenvraag in Limburg van groei naar krimp na2020. Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisicos worden groter endaar kan waar mogelijk ook nu al op worden geanticipeerd, met name waar het de ontwikkelingvan nieuwe formele kantoorlocaties betreft.

In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zondermeer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op demarkt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maarvanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiekwordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financile prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte teherstellen of te verbeteren.

Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikersdoen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk omdeze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.

Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren

aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ookaanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aan-dachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegin-gen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.

Beleid op regionale schaal

In Limburg zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraaddoor veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijktijdig metde afname van het aantal kantoorbanen in Limburg. Overeenkomstig andere gebieden metbevolkingskrimp zal het in Limburg daarom relatief moeilijk zijn om een alternatief voor incou-rant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wenselijk is,ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantorenmarkt van Limburg reke-

ning te houden.

De juiste dosering van overheidsbeleid zal daarom op regionale en lokale schaal moeten wordenbepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvollebeleidsinterventies zijn regionaal en lokaal zeer verschillend.


13/80

11

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Limburg. Het onderzoek is uitgevoerdin opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actiepro-gramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezondekantorenmarkt te komen.Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend meteen doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld indertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-vatting. Voorliggend rapport over de provincie Limburg is daar n van.

In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeftontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijftvervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voorde kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kanto-renbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwichttussen vraag en aanbod.

In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:

Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte

vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden

gegaan?


14/80

12


15/80

13

De kantorenmarkt is een heterogene marktUit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensiekennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten teonderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses ishier op de volgende wijze mee omgegaan:

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarvan de provincie Limburg er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van twee kwaliteitssegmenten: A en B. In totaal kent de markt dus zes segmenten (twee kwaliteitsklassen en drie locatietype). Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A.

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bij-behorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseertdeze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillentussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgensterugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op dekantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ookvolume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafischnog eens weergegeven.

Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Bron: EIB

Werkgelegenheid

Aanbod (m2)

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Leegstand enprijzen

Nieuwbouw

Onttrekkingen

Teru

gkoppelingen

Vraag

Aanbod

Model: confrontatie vraag en aanbod


16/80

14

Onderscheid naar drie locatietypenDe dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek isonderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.

1 Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale treinsta- tions bij de binnenstad.2 Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren- wijken en bedrijventerreinen.3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan

worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in eenbuitengebied.

In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale enOverige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, bin-nen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van de markt), eenB-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50-50 (zie tabel 2.1).Voor kantorenregios in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie gelijke kwali-teitssegmenten A, B en C per locatietype uitgegaan.

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties envolume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand.

Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoor-

gebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, vanA naar B.

Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incouranteleegstand uit het B-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloedmeer op de marktverhoudingen.

Nieuwbouw wordt toegevoegd in het A-segment. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2).

Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkten in de Randstad kennen een C-segment)

Bron: EIB

Centraal A Formeel A

Centraal B Formeel B Overig B

Centraal C Formeel C

Economischeveroudering

Economischeveroudering

Nieuwbouw

Nieuwbouw

Transformatie

Transformatie

Transformatie

Incourant

Vraag

A Overig

OverigC


17/80


18/80

16

Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten, provincie Limburg

Bron: EIB, LISA

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Centraal A Centraal B Overig A Overig B

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

%

Formeel BFormeel A

Overheid en Non-profit


19/80


20/80

18

Ook de leegstand op formele locaties gegroeidDe leegstand is tussen 1990 en 2000 relatief stabiel en ligt iets onder de 50.000 m2(figuur 3.2).Alleen in 1996 en 1997 is een kleine piek in de leegstand, maar deze loopt niet verder op dan73.000 m2. De leegstandspercentages blijven tot 2001 ruim onder 5%, wat gewoonlijk als markt-

evenwicht wordt gezien.

Na 2001 loopt de leegstand echter snel op, door een aantrekkende nieuwbouwproductie en hettegelijkertijd afnemen van de vraag. Het is de typische varkenscyclus voor de kantorenmarkt.Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meesteleegstand ontstaat op formele locaties.

De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 200.000 m2(rond 10% van de voorraad). Van dezeleegstand bevindt bijna 50% zich op formele locaties, overige locaties laten de minste leegstandzien.

Leegstand versus aangeboden kantoorruimte

Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare(te huur staande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komenniet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan.Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan deandere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan omgebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meerworden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbod-ofwel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak.

Figuur 3.2 Leegstand 1990-2010, provincie Limburg (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal Formeel Overig


21/80

19

Leegstand nog van relatief goede kwaliteitBinnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld het hoogst op formele B-locaties (figuur 3.3).De leegstand concentreert zich in het slechtere segment, dat de concurrentie om gebruikers metde betere segmenten naar verwachting ook inderdaad zal verliezen.

Op centrale en overige locaties is de leegstand absoluut gezien duidelijk minder en is het onder-scheid tussen het A- en B-segment minder groot. Een groot deel van de leegstaande voorraad ishier blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijndeze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de B-segmenten en de leegstand in demarkt zich hier ook steeds meer zal concentreren.

Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeldDe nieuwbouwproductie bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief 821.000 m2. Nieuwbouw isvooral op formele locaties ontwikkeld. Tot en met 2000 blijft de nieuwbouwproductie gemiddeldonder de 60.000 m2met een kleine uitschieter in 1996 tot 67.000 m2.

In 2001 schiet de nieuwbouw naar meer dan 133.000 m2, door onder meer de ontwikkeling enuitbreiding van Randwyck Noord en rond de luchthaven van Maastricht. Daarna neemt de nieuw-

bouw in omvang af, wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand endalende huurprijzen overigens verklaarbaar is.

3.2 Rekening houden met veroudering

In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruikongeschikt (incourant).

Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling entransformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk vijf, wanneer aanbod envraag met elkaar worden geconfronteerd.

Figuur 3.3 Leegstand naar segment in 2010, provincie Limburg (1.000 m vvo)

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B


22/80

20

Veroudering benvloedt de omvang van de segmentenIn het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties isde voorraad verdeeld naar A- en B-segmenten op basis van de verdeling 50:50. In 2010 omvat het

centrale A-segment bijvoorbeeld 323.000 m2. In 2020 neemt het centrale A-segment af naar292.000 m2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwenzijn als het ware afgezakt naar het B-segment. Het grote formele B-segment omvat 398.000 m 2in2010. Het formele B-segment is in 2020 juist groter geworden. De omvang bedraagt nu 444.000 m 2.Een deel van de A-gebouwen is naar het B-segment gezakt. Overigens zwakt de groei van hetformele B-segment na 2020 weer sterk af.

Dit komt omdat ook uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijdvan de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschiktvoor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee enwordt uit het B-segment gehaald.

Toelichting op ramingsprocedure

In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met eco-nomische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische verouderinghoudt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken lang-zaam van het hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduurvan gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraadraakt incourant en verdwijnt uit het B-segment (of in de Randstad het C-segment).

Aanname 1: economische verouderingDe economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segmentzakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historischehuurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.

Figuur 3.4 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Limburg (m vvo)

Bron: Bak, EIB

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010



23/80

21

Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van demarkt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment ge-weest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.

Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaarachter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend snelleren blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van hetgebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.

Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1% van de voorraad naar een segment lager.Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2% op de voorraad in de hogere segmen-ten hier tussenin.

Aanname 2: technische verouderingIn het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties eentechnische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname,op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien isweinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).

Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.De onttrekkingen vinden plaats in het B-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt ver-wacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat degebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarombuiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannamesrond onttrekkingen, komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.

Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 323 292 239 B 323 347 358

Overig A 298 252 180 B 298 335 345

Formeel A 398 325 217 B 398 444 441

Totaal 2.038 1.995 1.780


24/80

22


25/80

23

4 Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Limburg. Onder de vraagnaar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichtingop deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoor-werkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordtop basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naarsector en naar marktsegmenten.

4.1 Begripsbepaling

In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen.De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belan-gen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deelvan) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimtedie daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantoren-markt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en deraming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhouden-de werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling ende algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Bron: CPB, EIB

Bevolking

Beroepsbevolking

Werk-gelegenheid

Kantoor-banen

Kantoor-banen

perkantoorbaan Vraag=x

m2


26/80


27/80

25

Differentiatie naar sectorenDe gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basisvoor de sector indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E). Devraagsectoren zijn:

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Persector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld ruim-tegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn samen-gevat in tabel 4.2.

Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In desector werken 30.000 werknemers die opgeteld 727.000 m2in gebruik hebben. De sectorenHandel en Industrie en Overheid en Non-profit ontlopen elkaar in omvang niet veel. De sectorBanken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimte in gebruik van 120.000 m 2. Dezesector heeft met 46% wel het hoogste percentage kantoorgebonden werkgelegenheid.

Analyses op pandniveau

Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau

bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) vandeze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers encijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aan-deel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen.Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van dekantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke econo-mische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek,zie bijlage F.

Tabel 4.2 Kantorenvraag Limburg naar sectoren, 2010

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m2vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

Handel en Industrie 27 11 21,7 590

Zakelijke en ICT dienstverlening 14 22 27,3 384Banken en verzekeraars 6 46 19,3 120Overheid en Non-profit 30 18 24,1 727

Totaal 77 15 23,4 1.821


28/80


29/80

27

Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit tot 2020De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De diensten-sector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief

snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgele-genheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekeninggehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.

Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 78.000 in 2010 tot 82.000 in 2020. Na2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af naar 67.000 (zie tabel 4.3).

Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefteHet aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefteaan m2kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kan-

toorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende alsruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleidinggevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtege-bruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeelsbepaald door het aantal kantoorbanen.

Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren met 1,9 miljoen m2in 2020ongeveer gelijk blijven. In 2040 bedraagt de ruimtevraag 1,6 miljoen m 2.

Tabel 4.3 Kantorenvraag Limburg, 2010-2040

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m2vvo) (1.000) (%) (m2vvo)

2010 78 15 23,4 1,82020 82 16 23,4 1,92040 67 17 23,4 1,6


30/80

28

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers

Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingtorganisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-

rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-gaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. Dedalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ookuit de empirie.

Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ooksprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van deberoepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogereruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend alshet nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak be-spaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergader-ruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege dezetegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend.In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend.De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorge-rekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand enonttrekkingen (hoofdstuk 6).

Groei binnen sectoren ongelijkDe ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Kantorensectoren als de Zakelijkeen ICT dienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijven een redelijke behoefte aan kan-toorruimte houden, met in de dienstverlening een lichte groei tot 2020. Ook de Overheid enNon-profit blijft relatief veel kantoorruimte vragen. De sterkste afname in de kantoorbehoeftekent de sector Handel en Industrie (figuur 4.3).

Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040,1.000 m2

Bron: CBS, CPB, EIB

Handel en IndustrieZakelijke en ICT dienstverleningBanken en Verzekeraars

-

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040


31/80

29

Werkgelegenheidsraming per sector

Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsectorenis aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Op basis

van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van elkesector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.

Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische ont-wikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid en Non-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in Viertoekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijn met de histori-sche trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistentmet de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Raming naar segmentenDe raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histori-sche verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trendsworden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.4).

De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de ver-deling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling blijft niet constant. De belangrijk-ste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvangveranderen. De verwachte krimp in de Handel en Industrie gaat bijvoorbeeld ten koste van deruimtevraag in het formele B-segment. De in eerste instantie nog groeiende Overheid en Non-Profit (zorgsector) leidt tot meer vraag naar overige (B) en centrale (A- en B-) locaties.

Tabel 4.4 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Centraal A 295 312 255 B 290 310 271

Overig A 269 285 225 B 284 303 265

Formeel A 375 390 307 B 324 340 262

Totaal 1.837 1.940 1.585


32/80

30


33/80

31

5 Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aan-bodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachteinvloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analysesvan vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiekverkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.

5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040

De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag enaanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijkdat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen nieuw-bouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is echtersprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extragebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.

Model rekent marktverhoudingen doorDe toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraagblijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:

1. Leegstand2. Kantoorruimte in gebruik3. Nieuwbouwvraag4. Transformaties5. Prijzen

Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m2

Bron: Bak, EIB

2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo

Centraal A 323 295 28 292 312 -20 239 255 -16 B 323 290 33 347 310 37 358 271 87

Overig A 298 269 29 252 285 -33 180 225 -45 B 298 284 14 335 303 32 345 265 80

Formeel A 398 375 23 325 390 -65 217 307 -90 B 398 324 74 444 340 104 441 262 179


34/80

32

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een

prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte ingebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgteen toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

1 Toelichting op de leegstandsraming

De leegstand neemt af van 10% in 2010 tot 7% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van27%. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresen-teerde totale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incou-rante voorraad.

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt

is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. Ook in de provincie Limburg is er in 2040 eencourant overaanbod van 7%.

In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijktechnisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als

incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totaleleegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnenworden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 15% van de voorraadincourant raken.

2 Kantorenvraag Limburg neemt tot 2020 licht toe om daarna af te nemenDe kantorenvraag neemt tot 2020 nog toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 1,8 naar2,0 miljoen m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kan-torenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantoren-markt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen.De vraag is prijselastisch3. Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af, waardoorook het ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op 1,7 miljoen m2.

Tabel 5.2 Modeluitkomsten, Limburg, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2

Bron: EIB

2010 2020 20401

1.000 m2 1.000 m2 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.038 2.183 1.959Kantoorruimte in gebruik 1.837 2.074 1.722Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 188 308

Transformatie vanaf 2010 - - 100

Leegstand, in dat jaar 201(10%) 154 (7%) 524( 27%)- waarvan courant overaanbod 99( 5%) 0 (0%) 140( 7%)- waarvan incourant 0( 0%) 44 (2%) 286 (15%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -32% -40%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bijelkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010.Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040


35/80

33

3 NieuwbouwvraagTot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 188.000 m 2. Tot 2040 komt de verwachtevraag naar nieuwe kantoren in totaal op 308.000 m2.

Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 10.000 m2, evenwichtig verdeeld overde hele periode. Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductiegemiddeld 40.000 m2per jaar. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot2,2 miljoen m2. Na 2020 loopt de courante voorraad af naar 2,0 miljoen m2in 2040.

4 TransformatiesDe huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar eenandere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De poten-tie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.

Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-toorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn dealternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor trans-formaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van indi-viduele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locatiesvoorkomt.

Transformaties komen pas na 2020 op gangOf herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. Deprijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatiefinteressanter. Pas na 2020 komen transformaties op gang voor in totaal 100.000 m2. Dit zijn trans-formaties van courante kantoren.

Verschillen per locatietypeDe ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1. Per locatietype is de ver-wachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven.

Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

Bron: EIB

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

2010

2020

2040

2010

2020

2040

2010

2020

2040

Centraal Overig Formeel

Leegstand

In gebruik

Nieuwbouw

Incourant

Getransformeerd


36/80

34

Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag

Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de verouderingvan de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling vande ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.

In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand datzowel uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kanworden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het modelleidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot eennieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraadop te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderdeen incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave.

De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultantevan de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod deschaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekortenwaardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoendebestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet teworden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarinonderscheidt het EIB-kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor denieuwbouwproductie.

5.2 Verwachte prijsontwikkeling

Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzengeleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw.

Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatiesDe prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is datnieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.

Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogerewaarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar alsprijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De her-

bestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert opinionsgeven aan dat in Limburg op de centrale locaties prijzen met 50% mogen zakken, voordat eenalternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen tot 65%dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt.

Geen transformaties op formele locatiesVoor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijsver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaatkosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingenoplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren deeigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.

Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komttot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aan-trekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.


37/80

35

Bodem in de marktDe gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordtgeen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en overige

locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen. Moge-lijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzenzakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).

Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (figuur 5.2).

Interpretatie van de prijsontwikkelingHet huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30% in 2020 en na 2020 nog eens tien procent-punt. In de A-segmenten gaan de prijsdalingen niet verder dan 20%.

Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake vaneen officile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-tives4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanksdat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van eeninflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bijbenadering) onveranderd zullen zijn.

4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

Figuur 5.2 Prijsontwikkeling per segment, procenten

Bron: EIB

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Overig

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Formeel

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

-70

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

Centraal

2020

2040

A BA B

A B

A B

A B A B

A B


38/80

36


39/80

37

6 Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Metname de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.

De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op deuitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantoren-markt:

Lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Nieuwbouwstop buiten centrale locaties Grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte

De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolkingen werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten:

Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel

Werkloosheid Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren

De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming vande regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aan-names voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een groteinvloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwewerken en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.

Lagere ruimtevraag van 10%

In hoofdstuk 3 is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager uitvalt.De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder vanuitde vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder dalen.Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naar nieuw-bouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemende verou-dering van de voorraad (zie tabel 6.1).

De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, debelangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belangrelevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomstenrond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.


40/80


41/80

39

ties. Op formele locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor herontwikke-ling, wanneer daarmee in nieuwbouwvraag kan worden voorzien.

Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van dehuidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnen

anticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofielen en kwaliteitvan de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen.

Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt uitde markt gehaald. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwartvan de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario Incourant laatzien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluit-komsten zijn gelijk.

6.3 Transformatie

Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs

de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen opde kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarommeegenomen in de analyse.

Grote verschillen per locatieTransformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks renda-bele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen hetcentrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels enleisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen watminder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen,zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).

Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario, provincie Limburg, 1.000 m2

Incourant Kortere levensduur

Bron: EIB

-600

-500

-400

-300

-200

-100

-

100

200

300

400

2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040

Transformatiebeleid

Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken

Basisscenario


42/80

40

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische waarde.Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit betekent ookdat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt om te her-bestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van kantoren

hoeven hier relatief minder ver te zakken5. Op overige locaties moeten prijzen wat verder dalenom alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de prijsdaling,alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.

Ook regionale verschillenLandelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregios,waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit ver-schil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen.

In Limburg is, net als voor andere regios buiten de Randstad, voor centrale locaties veronder-steld dat ten opzichte van 2010 een prijsdaling van 50% transformaties rendabel kunnen maken.Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 65%. Voor formele locaties komen ook in Limburggeen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65% waarna dekantoren leeg komen te staan.

De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en expert opinions. De verwachting is dattransformaties in Limburg beperkt blijven. Zoals gezegd komen de verwachte transformatiespas na 2020 op 100.000 m2.

Extra inzet op transformatiesIn de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformatiesvoorkomen. Denk aan regelgeving of de financieringsproblematiek en hoge boekwaarden. Daar-naast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechtere gebou-wen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minder urgent.

Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen, en het toevoegen

van nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bijeigenaren echter groter6. Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals inhet model zit verwerkt.

Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet op trans-formaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Deze extrainzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler te veronder-stellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 40% dalen, worden transformaties rendabelverondersteld op centrale locaties (was 50%). Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 55%(was 65%). De resultaten zijn samengevat in figuur 6.1.

De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraagneemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzien-

lijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maaktduidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.

6.4 Veroudering

De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemenddeel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 isnaar verwachting 11% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van eenverwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantorenop respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterendeonttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad.

5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voortransformatie.

6 EIB (2010), Analyse van de marktwerking.


43/80

41

Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centralelocaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere reno-vatie inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale loca-ties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de technische

levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en bijlageD) aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De aanna-mes zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en expertopinions.

Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit groteconsequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaarminder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand ende vraag naar nieuwbouw (Kortere levensduur figuur 6.1).

De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van deverouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op tekrijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt.

Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbe-stemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen.De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op depotentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen vanbelang is.

6.5 Nieuwbouwontwikkeling

Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Zo be-draagt het planaanbod volgens de Neprom 237.000 m2(bvo bruto vloeroppervlak), per september2011. Van het merendeel van deze plannen is de verwachte opleverdatum voor 2020. Ter vergelij-king, de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bedraagt 188.000 m2.

Planvoorraad in verhouding tot de marktMet het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de marktwanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB de regi-stratie van de Neprom mogen gebruiken7.

Duidelijk is, dat de ontwikkeling van deze plannen een overaanbod creert (zie Planvoorraadin tabel 6.2). De nieuwbouw leidt tot een leegstand van 7% en meer druk op transformaties in decentrale en overige locaties. De prijsdaling is forser dan in het basisscenario. De prijsdaling treftook de nieuwbouw en maakt impliciet een forse verlaging van de stichtingskosten nodig omtoch het nieuwbouwprogramma te kunnen realiseren. Dit is geen realistisch scenario.

Het overaanbod van nieuwe plannen kan vragen om het selectief ontwikkelen van nieuwbouw-locaties. Afgezien van een beleidsinzet richting gezondere marktverhoudingen bestaan tegen-

krachten in de markt die zullen voorkomen dat alle nieuwbouwplannen (op korte termijn) gerea-liseerd gaan worden.

Alleen op centrale locaties bouwenEnkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeldenkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (Alleen centraal). Voor overige en formelelocaties wordt de markt op slot gezet.

De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt nietgebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijvenvervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatieve

7 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.


44/80

42

nieuwbouwprogrammas door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transfor-matie en onttrekkingen worden betrokken.

Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken totonder de vraag. Het leidt tot inefficint vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarsteremt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrekkin-gen tot stand.

Reserveringsprijzen nieuwbouwHet model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veron-derstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuw-bouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalenomdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aan-nemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend.

Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuwbouw-sector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere servicekos-ten) en zijn nieuwe gebouwen efficinter in te richten voor nieuwe werkconcepten (nieuwwerken bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere kale huurzullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus concurrerender

dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (rele) prijzen. Ook op langere termijn is daarom uitge-gaan van een 20% lagere reserveringsprijs.

Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langeretermijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogenzakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Prijzen zullen (per definitie) minder dalen. Hetgevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 met ongeveer 25% afneemt. Door de beperktere prijs-daling zal ook minder druk bestaan om te transformeren (zie Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).

Tabel 6.2 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, 1.000 m2

Bron: EIB

Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw- scenario voorraad centraal prijs

Voorraad 2020 2.183 2.230 2.077 2.138 2040 1.959 1.876Nieuwbouw 2020 188 237 81 142 2040 308 157Transformatie 2020 - - - - 2040 100 46Leegstand (%) 2020 5 7 5 5 2040 12 8Prijs (%) 2020 -32 -35 -5 -21 2040 -40 -35

1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend


45/80

43

Rol van de kapitaalmarkt

De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaalmark-ten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de

verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak eendeel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen gebou-wen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes die wordengemaakt.

De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de netbenoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal enfinanciering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagerehuurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financierings-markten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen voorgebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is geschetstvoor de hogere reserveringsprijs (Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).

Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op kortetermijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt.De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen.Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken.Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hogerkunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als nieuw voor oud en statie-geld voor de nieuwbouw.

6.6 Interpretatie van de uitkomsten

In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikke-lingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagereruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door het nieuwe werken, heeft tot

gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 halveert. Ook ontwikkelingen in de kantoor-houdende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in deruimtevraag goed te volgen.

Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat dezevraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van devoorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van dehuidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang ende duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deelvan de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor deramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel.

Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering,

sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basiswaarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Eenandere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op deverwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand.

Waarde van de modeluitkomstenOndanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen,geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andereregios, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag opdezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschil-lende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echterdiepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan vanactuele demografische en werkgelegenheidsprognoses.


46/80

44

In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodelvervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhoudingtussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekentvoor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken

gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrek-kingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk.

Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van hetmodel verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerke-lijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit vankwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering enonttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in detoekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaastom een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang diedaadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat.

Dit hoge abstractieniveau van het model betekent dat, wanneer daadwerkelijk concrete afspra-ken moeten worden gemaakt rond de afstemming in de kantorenmarkt, een diepgaanderanalyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en trends in de vraag wenselijk kan zijn.De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn daarom kaderstel-lend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model heteffect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgevenvan beleid.


47/80

45

Bijlage A Segmentering

Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstigemarktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling vande markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwa-liteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt isverdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen(afhankelijk van de omvang van de markt).

De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikersduidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locaties over-vertegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillende voorkeurenen dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naarkwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat huurprijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt.Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische transactiedatabase.

De indeling naar de drie kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de beterelocaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in dezeprijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% vande markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, voor kleinere kantorenmarkten,bepalen deze beide 50% van de markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typenlocaties gegeven en wordt ook duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen genterpreteerd moetworden.

1 Centrale locatiesCentrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijnmultifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Debereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijn

van congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen opcentrale locaties variren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van eenconcentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echtestadscentrum worden gebouwen diverser en kleinschaliger. Ruimte voor nieuwbouw is schaarsen de kantoorgebouwen hebben vaak een monumentaal karakter of zijn gerenoveerd.

Bij het type gebruiker op centrale locaties kan worden gedacht aan hoofdkantoren, bovenregio-naal georinteerd, grote overheidsdiensten (met name rond centraal station). Richting hetstadscentrum vestigen de meer kleinschalige gebruikers zich, die veel waarde hechten aan dedynamische omgeving van een binnenstad. Als achtergrond van deze bedrijven kan gedachtworden aan hoogwaardige en creatieve adviesdiensten.

2 Formele locaties

Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen wordenals zogenaamde formele kantoorlocaties gezien. Het zijn locaties die vanuit het oogpunt vangebruikers als echte zakelijke werklocaties worden gezien. Kenmerken zijn relatief uniformegebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. Debereikbaarheid met het openbaar vervoer is wisselend. Op echte knooppuntlocaties is de ont-sluiting vaak goed. Op andere locaties kan gedacht worden aan een kleiner treinstation of aanverbindingen met sneltram of snelbus. Gebouwen zijn relatief jong. Het merendeel van deformele locaties is in de afgelopen 20-30 jaar ontwikkeld. Het type gebruikers varieert met deprijsklassen. Grote zakelijke en financile dienstverleners en ict bedrijven zitten wat meer in deaansprekende en duurdere segmenten. Bedrijven uit de groothandel en industrie en kantorenvan bouwen transportbedrijven kiezen vooral functioneel en zitten in het lagere segment.


48/80

46

3 Overige locatiesOnder overige locaties vallen verspreide kantoorconcentraties. Gedacht kan worden aan kanto-ren in woonwijken of gelegen in het buitengebied. Het type gebouwen is divers, het zijn kan-toorvillas, grachtenpanden, samengetrokken woningen in woonwijken of losse kantoorpavil-

joenen in het buitengebied. De kantoren zijn niet noodzakelijk goed bereikbaar per auto of OV.Andere voorzieningen zijn erg afhankelijk van de locatie in de woonwijk. Het type gebruikerbetreft kleinschalige consumentgerichte diensten (makelaar, hypotheekadviseur), hoogwaardigedienstverleners (architecten, juridisch, accountants), kleinere publieke diensten of een lokaalbankfiliaal.

Prijssegmentering binnen locatiesHuurprijzen spelen een belangrijke rol in de uitgevoerde analyse. Zoals gezegd, de prijzen zijngebruikt om kwaliteitssegmenten te onderscheiden binnen de locatietypen. De segmentering iseen basis voor het gebruikte kantorenmodel. Voor de analyse van de huurprijzen is geput uit detransactiedatabase van Vastgoedmarkt.

Mede op basis van de prijzen worden de kwaliteitssegmenten opgebouwd. De segmenteringnaar prijssegmenten is enigszins bewerkelijk. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad istussen 1990 en 2010 minimaal een melding van een huurprijs gevonden. Het deel waarvoorgeen prijs is gevonden, kan een kantoor betreffen van een eigenaar-gebruiker, een kantoor waarin de afgelopen 20 jaar geen mutaties hebben plaatsgevonden of waarvan de mutaties niet zijnaangemeld door de betrokken makelaars. Ook zijn de gemelde huurprijzen vaak niet goed teinterpreteren. Het is niet altijd duidelijk wanneer de melding zuiver een kale huurprijs betreft,hoe met bijvoorbeeld de huur van parkeervoorzieningen is omgegaan, of hoe huurkortingen enverhuisbijdragen zijn verwerkt (de incentives). Ook is niet altijd duidelijk of de gemelde huur-prijs in- of exclusief BTW is.

De magere kwaliteit van de markthuren als prijsindicatie is daarom onderkend. De huurprijs isslechts gebruikt als indicatie voor de kwaliteit van het gebouw. Een hoge huurprijs heeft gemid-deld genomen betrekking op een gebouw van hogere kwaliteit, en omgekeerd.

Om gebouwen waarvan op zeker moment een huurprijs bekend is over de hele periode te kun-nen plaatsen in een prijssegment, is gebruik gemaakt van een waarde index. De waarde index is

Figuur A.1 Vaststellen huurwaarde van gebouwen 1990-2010 op basis van gevondenhuurprijzen en marktindex

Bron: EIB

1990 2010

Huurprijs 2008

Huurprijs 2003

Huurprijs 1996

Correcties

Index

Index

Index

Index


49/80

47

de gemiddelde huurprijsontwikkeling van alle gebouwen voor een specifieke locatie. De gevon-den huurprijzen worden dus vooruit of terug gendexeerd om over de hele periode een huur-prijs te krijgen. Wanneer er over de periode meerdere registraties zijn, worden deze als nieuwijkpunt genomen. In figuur A.1 is de methode gellustreerd.

De gehanteerde prijssegmentering is dus bewerkelijk. Op gebouwniveau kan het nodige mis-gaan. Hoe minder prijsinformatie beschikbaar is over de periode, hoe groter de kans dat de prijsniet aansluit bij de segmenten. Doordat met de gemiddelde waarde ontwikkeling wordt gen-dexeerd, geldt deze verkeerde registratie over de hele periode. Ook wanneer een gebouw eenafwijkende waarde ontwikkeling kent, door bijvoorbeeld een niet geregistreerde bovengemid-deld grote renovatie, sluit de segmentering niet aan bij de daadwerkelijke kwaliteit van hetkantoor. De uiteindelijk gevonden segmentering moet worden opgeschaald voor de hele markt,omdat voor 50% van de voorraad geen prijsinformatie bekend is. Hoewel hierbij rekening wordtgehouden met postcode, bouwjaren en locatietypen, is dit een bewerking die niet hoeft aan tesluiten bij de realiteit. Zo kunnen samenstellings- en selectie effecten in de data een rol spelen.Het bewerkelijke karakter van de prijssegmentering, een belangrijk onderdeel in het gebruiktekantorenmodel, maakt ook de modeluitkomsten bewerkelijk.

Desondanks heeft de segmentering wel degelijk enige waarde. De waarde die aan de huurprij-zen wordt toegekend is beperkt. De huurprijzen worden op een ordinale schaal gebruikt. Deprijsanalyse geeft geen waardering op marktwaarde maar enkel op een ordinale kwaliteitsschaal.De modeluitkomsten mogen hierdoor dan vooral stilistisch zijn, het maakt de beschrijving vande verwachte dynamiek niet minder waardevol.

Resultaten prijsgrenzenDe grenzen van de beschreven segmenten zijn gebaseerd op een 20:40:40 verdeling van de markt(50:50 wanneer van twee prijssegmenten wordt uitgegaan). De verdeling is gebaseerd op markt-onderzoek en expert sessies. De grenzen per 2010 zijn vervolgens terug gendexeerd op basisvan een zo representatief mogelijke, gewogen marktindex, waar gebouwen aan de onderkantvan de markt en van een kleinere omvang dan 1.000 m 2buiten zijn gehouden. De ontwikkeling

Figuur A.2 Bovengrenzen1prijsklassen, Limburg (/m2vvo)

Bron: Vastgoedmarkt, EIB

1 In de figuur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogstesegment logischerwijs geen bovengrens

60

70

80

90

100

110

120

130

140

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Centraal B

Overig B

Formeel B

Bovengrenzen


50/80


51/80

49

Bijlage B Analyse verhuisbewegingen

Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voorgebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substitutenzijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eer-ste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister geefteen verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startendebedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat relatiefweinig bedrijvigheid start in centrale locaties, zie linker helft van figuur B.1. Hierbij staat starten,in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een andere provincie. Zeker deduurdere centrale locaties zien weinig instroom. In overige locaties start relatief meer bedrijvig-heid in Limburg. Formele locaties zijn, zeker het laatste decennium, het belangrijkste startpuntvoor bedrijvigheid die voor het eerst in Limburg verschijnt, wat deels verklaard wordt door deabsolute omvang van dit segment.

Wanneer nader gekeken wordt naar de kwaliteitssegmenten per locatie blijkt de verdeling vannieuwkomers op de Limburgse kantorenmarkt redelijk uniform verdeeld te zijn. In het verledenhebben enkele grote bedrijven zich vanuit een andere provincie gevestigd op formele A-locaties,starters lijken zich met name te vestigen op formele en overige B-locaties.

Bedrijven die opgeheven worden of Limburg verlaten, komen voornamelijk van formele locaties,zie rechter helft van figuur B.1. In centrale locaties is de dynamiek in dit opzicht ook hoog. Inoverige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief hoog als beseftwordt dat het totale volume werknemers op deze locaties het laagst is van de drie locatietypen.

De LISA-bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die ver-huizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hier vandaan ver-huizen. Zo laat figuur B.2 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit centrale

Bron: LISA, Bak, EIB

Nieuw Opgeheven

Centraal28%

Formeel53%

Overig19%

Centraal35%

Formeel37%

Overig28%

Figuur B.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Limburg, 1990-2009


52/80

50

locaties, weer centrale locaties zijn. Als specifieker naar gebouwklassen wordt gekeken, valt opdat vanuit het centrale A-segment voornamelijk naar andere centrale locaties wordt verhuisd,naar het A- of B-segment. Van centrale B-locaties wordt niet of nauwelijks naar een A-gebouwvan een ander locatietype verhuisd.

Figuur B.2 Verhuizingen van centrale locaties, Limburg, 1990-2009


Centraal52%

Formeel36%

Overig12%

Figuur B.3 Verhuizingen van formele locaties, Limburg, 1990-2009


Centraal48%

Formeel30%

Overig22%


53/80

51

Formele locaties kennen de meeste verhuisdynamiek. Organisaties in formele locaties verhui-zen niet snel naar een andere locatie (figuur B.3). Naar centrale locaties wordt nagenoeg nietverhuisd. Binnen formele locaties geldt dat wanneer van een formele A-locatie wordt verhuisd,de bestemming bijna altijd een andere A-locatie is. Verhuizers uit het B-segment kiezen wat

meer voor overige locaties maar vooral voor formele locaties. Veelal was de bestemming het-zelfde B-segment op deze formele locaties maar er was ook sprake van opwaartse mobiliteitnaar het formele A-segment.

De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur B.4 laat zien dat een centralelocatie een veel voorkomende bestemming is bij verhuizing. Bedrijvigheid in het A-segmentkiest bij verhuizing vaak weer voor een A-segment van een ander locatietype. Verhuizers uit hetB-segment kiezen vaker weer voor een andere overige locatie.

Het is verleidelijk een trend te zien in de verhuizingenanalyse. Kanttekening is echter dat vooralop formele locaties het meeste nieuwe aanbod is gecreerd. Centrale en overige locaties kennenminder uitbreidingsmogelijkheden. De verhuizingen naar formele locaties kunnen dan ook ver-klaard worden door een gebrek aan geschikt aanbod aan centrale en/of overige locaties. Een vande aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties wordt ver-huisd. De gemaakte analyse lijkt dit wel te bevestigen. Verhuizen naar een ander segment

binnen een locatie komt regelmatig voor en het lijkt er ook op dat wanneer bedrijven naar eenander type locatie verhuizen ze tot op zekere hoogte vasthouden aan hetzelfde kwaliteitssegment.

Figuur B.4 Verhuizingen van overige locaties, Limburg, 1990-2009


Centraal10%

Formeel62%

Overig28%


54/80

52


55/80

53

Bijlage C Belangrijkste kantorensteden en locaties

De vijf grootste kantorensteden in de provincie Limburg zijn Maastricht, Heerlen, Roermond,Venlo en Sittard-Geleen. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze steden beslaat ruim 80% opde totale kantorenvoorraad in de provincie. In Limburg hebben formele locaties het grootsteaandeel in de markt. In Heerlen en Roermond is het aandeel van overige en centrale locatiesrelatief hoog (figuur C.1).

Het grootste kantooroppervlak in postcodegebieden is het centrum van Heerlen, daarnaast zijnook het centrum van Roermond en Maastricht grote centrale locaties. De grootste formele loca-ties zijn gelegen in en rond Maastricht, namelijk Airport, Randwyck Noord en Heugem, en dewijk Cramique. Zowel in de wijk Cramique in Maastricht en In de Cramer in Heerlen is ookeen gedeelte van de kantoren aangewezen in het overige segment. In de wijk Hoogvonderen in

Roermond zijn voornamelijk kantoren in het overige segment.

Figuur C.1 Grootste steden kantorenmarkt, Limburg, 2010 (m vvo)

Bron: Bak, EIB

Heerlen Roermond Venlo-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000


Maastricht Sittard-Geleen


56/80

54

Tabel C.1 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, provincie Limburg,naar oppervlak en segment, 2010

Bron: Bak, EIB

Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m2) Segmentering (%)


Centrum enCoriopolis 6411 Heerlen 254.065 66 1 33Randwyck 6229 Maastricht 174.510 0 100 0Centrum 6041 Roermond 161.670 84 9 7Cramique en Wijck 6221 Maastricht 115.835 5 65 30In de Cramer enstationsgebied 6412 Heerlen 104.850 0 77 23Centrum 6211 Maastricht 102.735 81 0 19Airport 6199 Maastricht 72,925 0 100 0Hoogvonderen 6043 Roermond 33.380 0 0 100


57/80


58/80


59/80


60/80

58


61/80

59

Bijlage F Parameters kantorenvraag

Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgele-genheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Omdeze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS enLISA gekoppeld aan de kantorenvoorraad statistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de leeg-stand (zie figuur F.1). Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekendhoeveel werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheidwas over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergege-ven. Deze historisc

EIB Kantorenmonitor Limburg 2012

Documents

Transcript of EIB Kantorenmonitor Limburg 2012