De (on)financierbaarheid van de Nederlandse vastgoedmarkt

Bijdrage Masterclass Vastgoed3.0

Erik SteinmaierReal Estate Finance26 oktober 2011

STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL

Erik Steinmaier, Head of Real Estate Advisory, ABN AMRO Real Estate Finance, 26 oktober 2011

Leegstand kantoren aangepakt

Om de kantorenmarkt in Nederland weer gezond te maken, moeten

banken en beleggers voor ongeveer € 7 mrd afschrijven op hun

bezittingen.Dat blijkt uit een berekening die de

stuurgroep Actieprogramma Leegstand Kantoren heeft uitgevoerd. In de stuurgroep proberen beleggers,

projectontwikkelaars en lokale overheden een oplossing te vinden voor de hardnekkige leegstand van kantoren. Die is opgelopen tot bijna

15%.Volgens Hans de Jonge, voorzitter van

de stuurgroep, lopen we 'grote maatschappelijke schade op' als

maatregelen uitblijven.

De Jonge is ervan doordrongen dat de afwaarderingen 'grote problemen kunnen opleveren voor beleggers,

banken en ook particuliere beleggers.

FD 03 oktober 2011

Onheilspellend tekort aan kapitaal voor Nederlandse

vastgoedsector

Vastgoedfinanciers trekken zich op een uiterst ongelukkig moment

terug van de Nederlandse markt. Het gebrek aan kapitaal is

daardoor zo nijpend dat gevreesd wordt voor stevigere

waardedalingen in het commercieel vastgoed.

De sector wordt geplaagd door een cocktail van drie negatieve factoren.

Allereerst moet een groot deel van de beleggingen dit en komend jaar

geherfinancierd worden. Tegelijkertijd trekken buitenlandse

hypotheekbanken zich juist terug en is de rek eruit bij financiers van eigen

bodem.

FD 07 juni 2011

AFM richt pijlen op vastgoedwaardering

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) gaat in 2012 een themaonderzoek

doen naar de waardering van vastgoedbeleggingen. De directe aanleiding daarvoor is volgens de

toezichthouder de huidige economische ontwikkeling.

Eerder dit jaar schreef de AFM al dat vastgoedbeleggers en vastgoedfinanciers nog te weinig hebben afgewaardeerd op

hun bezittingen. Overgewaardeerd vastgoed zou de stabiliteit van het

financiële systeem in gevaar brengen. De toezichthouder gaf destijds ook al aan de

waarderingskwestie nauwlettend in de gaten te houden.

De AFM schrijft op zijn website bijzondere aandacht te hebben voor waarderingsmethoden. Ook zegt de

toezichthouder zich te richten op 'belangrijke veronderstellingen die

gehanteerd worden bij het bepalen van de reële waarde van

vastgoedbeleggingen'.

FD 9 september 2011

Open deur 1: het begint bij een haalbare business case

3

Veel zakelijke gebruikers hebben of krijgen het weer moeilijk (economie)

Laag consumentenvertrouwen (ook ten aanzien van de eigen woning)

Veel vastgoed en ontwikkelposities te zwaar gefinancierd (afwaardering)

– c

4

Open deur 2: Financieren doe je met debt én equity

Equity en debt kennen verschillend risico-profiel én bijhorende vergoeding

Vastgoedmarkt verwend met goedkoop en makkelijk vreemd vermogen

Gezonde balans noodzakelijk, maar daardoor structureel hogere cost-of-

capital

– c

5

Inhoud presentatie

Eigenaar-gebruikers en IFRS

Institutionele partijen en Solvency 2

Banken en Basel 3

Wat wordt er anders? Nieuwe spelregels!

Eigenaar-gebruikers en IFRS

6

Eigenaar-gebruiker wordt weer belangrijker

7

Bron: Kantoren in Cijfers 2010

52%

54%

56%

58%

60%

62%

64%

1995 1998 2005 2008

Ontwikkeling voorraad kantoren naar eigendomssituatie (% huur)

IFRS lease accounting voor vastgoedgebruikers

8

Huren om je balans te verkorten

Huren om het vastgoedrisico te verlagen

Huren om cash vrij te maken

Sommige partijen zullen weer versterkt kiezen voor eigen vastgoed

0

2

4

6

8

10

12

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Looptijd huurcontracten gaat verder naar beneden

Bron: NVM

Balans-technisch interessant om kort te huren

Impact op risico-profiel belegger / financier

(Financieel) duurzaam vastgoed (bijvoorbeeld retail vs kantoren)

Gemiddelde looptijd huurcontracten (NL kantoren)

Institutionele beleggers en Solvency 2

10

Nederlandse institutionele beleggers in beeld

11

Asset allocatie en omvang vastgoedbeleggingen NLse institutionele beleggers

10%

35%49%

6%

Real estate Equities

Fixed income Others

0

20

40

60

80

100

120

140

1980 1985 1990 1995 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

REITs Pension funds Insurance companies

Pensioenfondsen en verzekeraars beleggen substantieel in vastgoed

Pensioenfondsen inmiddels vooral indirect vastgoed / internationaal

Verzekeraars (nog) vooral direct en nationaal

Impact Solvency 2 op de balans van een verzekeraar

12

Veranderende opbouw balans verzekeraars

Waar zit relevantie voor vastgoedbeleggingen?

13

Bepaling benodigd eigen vermogen (SCR)

Risk adjusted return on capital – de nieuwe maatstaf

14

Risk adjusted return van verschillende asset classes

Verschillende capital charges leiden tot verschillende risk-return

Vastgoedbeleggingen vooral als diversifier en wellicht als inflatiehedge

Daarnaast kansen voor vastgoedfinancieringen door institutionele beleggers

Investment case Nederland: relatief stabiele vastgoed-returns

10% 10%9%

8%

13%

15%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

Equity Property 10y A ratedCorporate

7y A ratedCorporate

5y A ratedCorporate

3y A ratedCorporate

Institutionelen zijn als afnemer minder belangrijk

15

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009

Overige Buitenlandse beleggers

Duitse beleggers

Particuliere beleggers

Vastgoedfondsen

Verzekeraars

Pensioenfondsen

Nieuwe beleggingen in Nederlandse kantoren naar type belegger

Particuliere en/of buitenlandse beleggers vormen belangrijke groep

Vastgoed aantrekkelijk voor (vermogende) particulieren met ondernemerszin

Voor kleinere beleggers afhankelijk van realisme investment case

Banken enBasel 3

16

Financiering met bankschuld wordt duurder

17

Reactie toezichthouder/regelgever op kredietcrisis

Aanhouden hogere kapitaalbuffers

Risk-weighted assets gaan omhoog, Tier 1 kapitaal omlaag

Impact op prijs én beschikbaarheid bancaire financiering

Maar (verantwoord) vastgoed financieren blijft aantrekkelijk

Basel 3 kapitaaleisen in% RWA

3 nieuwe ratio’s en het effect op vastgoedfinanciering

18

Leverage: ≥ 3%Own funds

Non risk weighted total assets

Liquidity Coverage: ≥ 100%Stock of high quality assets

Total net cash outflows 30d+

Net stable funding: ≥ 3%Available amount stable funding

Required amount stable funding

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Herfinancieringsvolumes Europees commercieel vastgoed in mrd euro

Niet Basel 3, maar herfinancieringsgolf is de uitdaging

Substantiële herfinancieringsvraag, waarvan een deel onder water

Beperkt aantal banken actief

Bancaire vastgoedfinanciering blijft beschikbaar

Maar niet voor elk type financieringsvraag (vb grondposities)

20

Nieuwe spelregels, nieuw gedrag

Vreemd vermogen blijft beschikbaar, maar in een meer traditionele rol (equity gap)

Bancaire financiering, maar ook andere vv-verschaffers (bijv. institutioneel)

Eigenaar-gebruikers worden weer belangrijker afzetkanaal

Institutionele beleggers worden (nog) meer risico-bewust

IFRS dwingt tot kortere huurcontracten, kwaliteit vastgoed wordt nog belangrijker

Samenvattend