Beleidsplan 2012-2016Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar

ColofonBeleidsplan 2012-2016

Woningstichting Sint Antonius van Padua

EindredactieWoningstichting Sint Antonius van Padua

RealisatieNestas communicatie, Almere

Ontwerp TypoDynamo.nl

DrukDruno en Dekker Drukkers, Noordwijkerhout

‘De kernwaarden van Sint Antonius van Padua draag ik uit door in geval van storing de klacht van de klant snel en vakkundig te repareren . Ik ben al twintig jaar een vertrouwd gezicht voor onze huurders en heb altijd een luisterend oor.’

K. Sluis, medewerker onderhoudsdienst

‘De kernwaarden van Sint Antonius van Padua draag ik uit door in geval van storing de klacht van de klant snel en vakkundig te repareren . Ik ben al twintig jaar een vertrouwd gezicht voor onze huurders en heb altijd een luisterend oor.’

K. Sluis, medewerker onderhoudsdienst

B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6 1

Voorwoord 3Wie zijn we en waar staan we voor? 5Lokaal 7Klantgericht 13Betrouwbaar 15

Inhoudsopgave

2 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

3B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

Voorwoord

Iedere vijf jaar schrijven wij een beleidsplan waarin wij aangeven wat onze doelen voor die periode zijn en hoe we ze willen bereiken. Zo’n beleidsplan is vaak een nogal taai document. Daarom hebben we speciaal voor u een versie geschreven die kort, prettig leesbaar en begrijpelijk is. De titel die wij aan ons Beleidsplan 2012-2016 hebben meegegeven is: Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar. Een titel die past bij wie we zijn en waar we voor staan.

Waar wij ons de komende jaren samen met u, onze belanghouders, vooral sterk voor willen maken, is het zorgen voor passende en betaalbare huisvesting voor mensen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Dat is onze primaire taak. Onze positie in Noordwijkerhout en De Zilk is stevig, maar we houden rekening met een mogelijke gemeentelijke herindeling en de gevolgen daarvan voor onze positie. Voorop staat dat we de komende jaren Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar blijven handelen, zoals u van ons gewend bent.

Bij het maken van dit beleidsplan hebben we naast ontwikkelingen en regelgeving in Europa en van ons kabinet, ook rekening gehouden met de input die we van u kregen tijdens de belanghoudersbijeenkomst en de uitkomsten van de eind 2010 gehouden visitatie. Een beleidsplan dat tot stand is gekomen met de steun en inzet van alle medewerkers en de Raad van Commissarissen.

Aad Verkadedirecteurbestuurder

‘De behoeften in Noordwijkerhout zijn aan verandering onderhevig. Er is sprake van vergrijzing en daar moet Sint Antonius van Padua op inspelen door meer levensloopbestendige appartementen en woningen voor kleine huishoudens te bouwen.’

A. de Jong, lid Raad van Commissarissen

Wie zijn we en waar staan we voor?

5B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar zijn onze belangrijkste kernwaarden op basis waarvan we de komende periode invulling geven aan ons beleid.

Ons motto is:Wij zorgen ervoor dat het Goed Wonen is in Noordwijkerhout en De Zilk.

Deze missie vertalen we in het creëren van voldoende, kwalitatief goede woningen met acceptabele woonlasten en een leefbare woonomgeving in vitale kernen voor mensen die dat zelfstandig niet kunnen organiseren. Dit doen we samen met lokale partners.

KernwaardenWie we zijn en waar we voor staan hebben we in een aantal kernwaarden samengevat.

Deze kernwaarden komt u regelmatig tegen in ons beleidsplan. Lokaal, Klantgericht en Betrouwbaar zijn voor ons de drie belangrijkste. Onze jarenlange ervaring maakt dat wij vertrouwd zijn met ons werkgebied. We staan dicht bij onze huurders. Daarbij zijn wij betrouwbaar. We staan 100 procent achter het werk dat we doen en wanneer we iets beloven maken we dat waar.

6 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

‘De vastgoedportefeuille van een betrouwbare partij als Sint Antonius van Padua sluit prima aan bij ons Noordwijkerhoutse dorpsnotariaat.’

F. van Loenhoud, notaris Noordwijkerhout

7B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

Lokaal zijn we sterk verankerd. Afgelopen jaren hebben we veel werk verzet in Noordwijkerhout en De Zilk. Nieuwe woningen kwamen van de grond, maar ook realiseerden we combinaties van wonen en zorg en ander maatschappelijk vastgoed. Alle doelen die te maken hebben met onze woningvoorraad, geven we vaste vorm in ons strategisch voorraadbeleidsplan (SVB), dat in 2011 is opgesteld.

Stevige positieMet de bouw van 285 woningen verstevigen wij onze positie op de krappe woningmarkt in de gemeente Noordwijkerhout. We hebben met de gemeente afgesproken dat onze totale woningvoorraad moet bestaan uit minimaal 1.400 huurwoningen in Noordwijkerhout waarvan 200 in De Zilk. Aandachtspunt qua omvang en samenstelling van

ons bezit in de toekomst is, dat we meer rekening moeten houden met de demografische ontwikkelingen in ons werkgebied. Er kan een verschuiving optreden van vraag naar eengezinswoningen naar vraag naar appartementen en nultredenwoningen.

Om onze lokale positie verder te verstevigen, hebben we ons een aantal doelen gesteld.

LeefbaarheidWe willen dat het voor onze huurders prettig wonen en leven is in de gemeente Noordwijkerhout. We zetten een huismeester in die in direct contact staat met bewoners, maar er ook voor zorgt dat wijken en buurten leefbaar blijven. Sociale overlast voorkomen en het voorzieningenniveau op peil houden, dat zijn onze belangrijkste doelen op dit gebied voor de

Lokaal

Noordwijkerhout en De Zilk zijn twee hechte dorpsgemeenschappen waarmee wij ons sterk verbonden voelen. Onze positie op de krappe lokale woningmarkt is dan ook stevig. Om aan de toenemende vraag naar woningen te kunnen voldoen, bepalen we in ons strategisch voorraadbeleidsplan wat we de komende jaren met onze woningvoorraad gaan doen. We streven ernaar om een deel van onze woningen geschikt te maken voor alle levensfasen.

8 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

‘Sint Antonius van Padua staat bij en in de gemeente bekend als een betrouwbare en klantgerichte corporatie, die zich richt op Noordwijkerhout. Veel van de woningplannen in aanbouw, zijn projecten van Sint Antonius van Padua. De gemeente is dan ook blij met zo’n partner die de woningbouwmarkt in beweging houdt en samen met de gemeente zorgt voor een duurzaam evenwichtig woningaanbod.’

J.C.F. Knapp, wethouder gemeente Noordwijkerhout

9B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

komende jaren. We pikken signalen op van huurders en medewerkers wanneer zij zien dat de leefbaarheid achteruit gaat en kunnen daardoor snel handelen.

Geschikt voor alle levensfasenOmdat in Noordwijkerhout en De Zilk sprake is van vergrijzing, bouwen we de laatste jaren veel woningen die geschikt zijn voor senioren. We maken nieuwe woningen levensloopbestendig en passen bestaande woningen aan. In ons SVB benoemen we concreet hoeveel woningen we de komende periode op welk niveau willen brengen. In tegenstelling tot het aantal ouderen neemt het aantal starters en (jonge) gezinnen af. Toch is het voor deze groep moeilijk om in Noordwijkerhout en De Zilk geschikte

huurwoningen te vinden. Daarom verkorten we de wachttijd door een mix van nieuwbouw, gerichte toewijzing en doorstroming, die we in ons SVB verder invulling geven. Nieuwe woningen bouwen we volgens de eisen van Woonkeur, een certificaat voor nieuwbouwwoningen, zodat deze geschikt zijn voor huurders in alle levensfasen.

Zorg op afroepOok hebben we de afgelopen periode een aantal nieuwe complexen opgeleverd waarin wonen is gecombineerd met zorg op afroep. Met deze nieuwbouw voorzien we nu en in de toekomst in de vraag naar combinaties van wonen en zorg. In hoeverre meer aanbod van wonen en zorg noodzakelijk

10 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

‘De nieuwe EU-inkomensregels zorgen ervoor dat veel van onze sociale huurders tussen wal een schip raken en aangewezen zijn op huren in de vrije sector of op dure koopwoningen. Stichting HBNZ, die opkomt voor de belangen van huurders en bewoners van woningen van Sint Antonius van Padua, wil dit uiteraard voorkomen.’

‘Sint Antonius van Padua loopt keurig in de pas, doet haar best en scoort goed op dienstverlening, maar 100 procent tevredenheid bestaat natuurlijk nergens.’

T. Mulders, voorzitter HBNZ

11B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

is en welke kaders we stellen aan de (ver)bouw en exploitatie van vastgoed dat speciaal ontwikkeld wordt voor bijzondere doelgroepen, bepalen we bij het jaarlijks actualiseren van ons SVB.

Daarnaast is er op lokaal gebied een aantal actuele thema’s dat de komende jaren extra aandacht vraagt.

Scheve verhoudingenOp basis van landelijke regelgeving zijn wij verplicht om elk jaar 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan mensen met een inkomen van 34.085 euro of lager en een huur tot de huurtoeslaggrens. Dit nemen we mee als randvoorwaarde bij de ontwikkeling van ons SVB. Wij wijzen geen woningen toe aan mensen met een inkomen boven 34.085 euro. We willen een extra huurverhoging geven aan zittende huurders met een inkomen hoger dan 43.000 euro, die wonen in een woning met een te lage huur. Deze situatie noemen we scheefwonen. Ook het bewonen van eengezinswoningen door kleine huishoudens valt voor ons onder dit begrip. Met de bouw van nieuwe woningen bieden we deze groep meer alternatieven.

Tussen wal en schip Huishoudens met een inkomen van 34.085 euro of hoger krijgen het door de 90 procent-regelgeving moeilijker op de lokale woningmarkt. Het financieren van geschikte koopwoningen is momenteel erg lastig. In 2012 bekijken we in welke mate de inkomensgroep vanaf 34.085 euro in ons werkgebied daadwerkelijk tussen wal en schip raakt om vervolgens te bepalen welke maatregelen we willen en kunnen treffen.

Arbeidskrachten uit Midden- en Oost-EuropaIn de gemeente Noordwijkerhout blijft de huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten uit Midden- en Oost-Europa onderwerp van discussie. Wij huisvesten alleen arbeidskrachten die besluiten zich definitief in ons werkgebied te vestigen. Dat betekent dat we meer woningen beschikbaar moeten houden voor een jongere doelgroep (inclusief gezinnen) dan op basis van de leeftijdsontwikkeling van onze huidige huurders mag worden verwacht. Bij eventuele verkoopplannen houden we hiermee zoveel mogelijk rekening in ons SVB.

12 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

‘Vooral na het verkrijgen van het KWH-Huurlabel is het aantal positieve reacties van klanten merkbaar gestegen. De kwaliteit van het onderhoud neemt toe; we gebruiken steeds betere en luxueuzere materialen. Maar ook heeft de klant meer keuzemogelijkheden uit keukens, tegels en sanitair.’

K.Sluis, medewerker onderhoudsdienst

13B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

Wij voorzien op lange termijn in een toenemende vraag naar betaalbare sociale huurwoningen, zeker nu het er voorlopig niet naar uit ziet dat de economische omstandigheden zullen verbeteren. Toch geeft het kabinet aan dat als huurders daar interesse in hebben, zij hun huurwoningen tegen een ‘redelijke’ prijs moeten kunnen kopen. Sint Antonius van Padua deelt deze mening niet, maar wil haar huurders wel de mogelijkheid bieden om een betaalbare koopwoning te kunnen kopen. Daarom maken wij gebruik van de KoopGarant-regeling die het mogelijk maakt om een koopwoning eenvoudiger te financieren.

Duurzaamheid Bij de betaalbaarheid van woningen spelen ook steeds vaker energieprijzen een prominente rol. Wij gebruiken bij nieuwbouw duurzame materialen en helpen huurders van bestaande woningen om hun energielasten terug te dringen. Dit doen we door te kijken hoe we onze woningen beter kunnen isoleren en voorzien van zuinige installaties. Woningen met een hoger energielabel, kennen we dan ook een hogere

huur toe, waarbij we er wel voor zorgen dat de totale woonlasten door energiebesparende maatregelen omlaag gaan. Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Wordt er gerenoveerd, dan stijgt het energielabel met twee sprongen. Ons streven is om van een gemiddeld D-label in 2010 een gemiddeld C-label te halen in 2020.

ThuisHoe duurzaam een woning ook is, huurders moeten zich er wel thuis voelen. Met ons vernieuwde ZAV-beleid (ZAV staat voor zelf aangebrachte veranderingen) geven we huurders de mogelijkheid om zelf veranderingen aan te brengen in hun woning. Daarnaast bieden we onze huurders een flexibele vervangingsregeling als het gaat om keukens en sanitair. Dit beleid geeft onze huurders voldoende vrijheid.

KWH-HuurlabelAl deze vormen van dienstverlening worden door onze huurders goed gewaardeerd. De klant staat voor ons dan ook op nummer 1. Onlangs hebben we het KWH-Huurlabel weten te prolongeren, een instrument dat inzicht geeft in de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit label willen we natuurlijk vasthouden. Onze ambitie voor de toekomst is om tot de best scorende corporaties op het KWH-Huurlabel te behoren.

Klantgericht

We bieden onze klanten betaalbare woningen van duurzame kwaliteit en zien graag dat zij zich thuis voelen in hun woning. De klant staat voor ons dan ook op nummer 1.

14 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

‘Wanneer Sint Antonius van Padua nieuwe projecten opstart, zijn er altijd wel zaken die juridisch goed moeten worden geregeld. Dan staan wij voor de corporatie klaar.’

F. van Loenhoud, notaris Noordwijkerhout

15B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

Betrouwbaar

Een belangrijke randvoorwaarde om onze huurders ook in de toekomst te kunnen blijven bedienen, is een sterke organisatie met een goede financiële positie. Daarom hebben we ons een aantal financiële doelen gesteld.

Financiële continuïteitOm te kunnen voorzien in goede woningen en een efficiënte dienstverlening voor onze huurders, is financiële continuïteit van onze organisatie een belangrijke randvoorwaarde. Onze financiële positie is sterk, maar ook wij moeten de komende jaren steeds scherper op onze middelen letten. Om onze financiële continuïteit te borgen, stellen we ons de komende vijf jaar als doel om ten minste te blijven voldoen aan de eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Best scorende corporatiesTen opzichte van het gemiddelde in de sector zijn onze huidige bedrijfslasten per wooneenheid laag.

Om financiële risico’s te beperken, is het van belang om te blijven werken aan de beheersbaarheid van onze reguliere bedrijfslasten per wooneenheid. We willen ook de komende vijf jaar behoren tot de 20 procent best scorende corporaties conform het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).

Continue professionaliseringZoals eerder gezegd komen er in de toekomst veel ontwikkelingen op ons af. Vanuit Europa maar ook vanuit ons eigen kabinet, waardoor we ons beleid moeten aanpassen. Dit beleidsplan is dan ook geen statisch document. Om als organisatie beter voorbereid te zijn op deze en andere ontwikkelingen, is een continue professionalisering nodig. Dit doen we door actief op zoek te gaan naar samenwerkingsvormen die passen bij de lokale omstandigheden en de cultuur. Daarnaast vergroten wij de kracht van onze eigen organisatie door de onderlinge vervangbaarheid te verbeteren en meer te sturen vanuit de beleidscyclus. Mochten er tussentijds wijzigingen zijn in ons beleid,

Wij zijn een betrouwbare partner voor onze belanghouders. Wanneer we iets beloven maken we dat waar. Om aan de vraag naar woningen te kunnen blijven voldoen, is het belangrijk dat we als organisatie sterk zijn en financieel stevig in onze schoenen staan.

16 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

17B e l e i d s p l a n 2 0 1 2 - 2 0 1 6

dan houden we u daarvan op de hoogte via ons bewonersblad Over de drempel en onze website www.ws-padua.nl.

Stappen makenOnlangs zijn wij als organisatie gevisiteerd. Het visitatierapport geeft ons een dikke 7 voor onze prestaties. Het presteren naar eigen ambities en doelstellingen doen we goed, maar het geven van sturing op basis van de beleidscyclus vraagt om extra aandacht. Jaarplannen en monitoring kunnen hierbij uitkomst bieden. Het daadwerkelijk doorvoeren van eenmaal genomen besluiten krijgt de komende jaren niet voor niets meer aandacht van ons. Met dit beleidsplan zetten we een eerste stap in de goede richting.

ToekomstHet is voor ons moeilijk om te anticiperen op de toekomst. Naast nieuwe wetgeving over de taken van woningcorporaties, is er vanaf 2014 ook een nieuwe heffing van het rijk op komst die onze financiën op scherp zet. Een andere belangrijke discussie die hier gaande is, is die van gemeentelijke herindeling in de Bollenstreek.

U ziet onze omgeving is constant in beweging. Hier spelen wij op in door jaarlijks – samen met het opstellen van de begroting – een overzicht van concrete actiepunten te maken dat ons helpt bij het realiseren van onze doelen en past bij de actuele omstandigheden. Een doel dat we zeker willen realiseren is het zelfstandig blijven om zo een optimale bijdrage te kunnen leveren aan de lokale samenleving.

‘Samen met Antonius van Padua willen we ons in de gemeente blijven inzetten voor een woningaanbod voor alle doelgroepen. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar groepen die in sociaal en economisch opzicht een zwakke positie hebben op de woningmarkt.’

J.F.C. Knapp, wethouder gemeente Noordwijkerhout

‘Sint Antonius van Padua maakt haar beloften waar, dit blijkt uit diverse onderzoeken waarin de organisatie in alle opzichten boven het gemiddelde scoort.’

A. de Jong, lid Raad van Commissarissen

18 W o n i n g s t i c h t i n g s i n t a n t o n i u s v a n p a d u a

Woningstichting Sint Antonius van PaduaForum 52211 LV NoordwijkerhoutT (0252) 34 31 00F (0252) 34 31 09E info@ws-padua.nlI www.ws-padua.nl

Oprichting: 1 september 1918