Post on 03-Jul-2015
description
innovatief in wonen, zorg en welzijn
Actualiteiten Volkshuisvesting
Summerschool 2012
Frank van HoornTies Teeuwen
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Onderwerpen
1. De woningmarkt anno 2012
2. Wet- en regelgeving• Herzieningswet toegelaten instellingen
(Parlementaire enquête)• Europese beschikking staatssteun• Huurbeleid
3. Oplossingen voor de woningmarkt• Politiek debat• G32• Wonen 4.0
4. Discussie
innovatief in wonen, zorg en welzijn
De woningmarkt anno 2012
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Kosten koopsector
KOSTEN• Hypotheekrenteaftrek 12 mld
OPBRENGSTEN• Overdrachtsbelasting 2,1 mld• Huurwaardeforfait 2,5(/3) mld____________________________________• Kosten voor overheid: 9,1 mld
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Kosten huursector
• Huurtoeslag 1,75 mld• Verlaging grondprijzen 0,75 mld• Huurprijzen onder marktwaarde
(incl. onrendabele toppen) 4,5 mldOPBRENGSTEN: Heffingen 0,75 mldOPBRENGSTEN: Vpb -_________________________________________Totaal: 6,25 mld
Kosten voor overheid: 1 + 0,75 mldKosten corporaties: 4,5 mld
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Knelpunten op de woningmarkt
• Stagnerende doorstroming (60% minder transacties)
• Dalende huizenprijzen (huishoudens ‘onder water’)• Kloof tussen huren en kopen• Veel goedkope huur – dure koop• Insiders versus outsiders (starters)• Welvaartsverlies door rondpompen grote
hoeveelheden euro’s • Prijs – kwaliteitverhouding niet in balans• Risico’s bij kopers, financiers, overheid• Maatschappelijke onvrede prestaties corporaties• Duurzaamheid en aanpasbaarheid• Weinig vertrouwen
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Voorbeeld: onbalans prijs/kwaliteit
Lage inkomers
Hogere inkomers
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Woonlasten vs besteedbaar inkomen
De verhouding tussen woonlasten en besteedbaar inkomen, 2007
Bron: Housing and Social Inclusion (Erhan Özdemir and Terry Ward, in opdracht van de EuropeseCommissie, november 2009)
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Rol overheid (nu)
• Niet consistent/effectief: veel vraagstimulering, beperking van het aanbod � prijsopdrijving
• Ongelijke behandeling kopen-huren
• Geen integrale hervorming• Overheid voert in crisis cyclisch beleid:
(aanscherpen hypotheekvormen, afschaffen starterssubsidies, afschaffen ISV, afromen corporatievermogens)
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Rol overheid (gewenst)
• Legitimiteit: Zorgen voor rechtvaardigheid, milieueffecten, stabiele markt, tegengaan externe effecten
• Keuzevrijheid wenselijk tussen kopen en huren• Actiever aanbodbeleid (mogelijkheden
particulieren)• Gerichte vraagondersteuning• Meer markt in de huursector• Goed doordacht transitietraject• Vertrouwen scheppen
innovatief in wonen, zorg en welzijn
De wet- en regelgeving
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet
• Meer dan 10 jaar over gesproken• 5 juli unaniem door Tweede Kamer
• Wet vervangt het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH), het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en diverse ministeriële regelingen en circulaires
• Hoofdlijnen:- taken van woningcorporaties- toezicht op woningcorporaties- Europese regelgeving
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet
Aanleiding:
• Scheiding staatssteun en niet-staatssteun• Bij voorrang toewijzing < 33.000
• Transparantie over investeringsruimte• Koersen op harde prestatieafspraken
• Versterken intern en extern toezicht
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet
Taken van corporaties:• brede werkdomein blijft, dus incl.
leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed• explicieter aangeven bijdrage aan
gemeentelijk vhv-beleid• betere definities nodig• Administratieve scheiding DAEB, niet-
DAEB activiteiten • onderscheid sociale en commerciële
activiteiten op basis van advies van de ‘commissie van wijzen’(Vestia)
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet
Toezicht op corporaties:- Intern en extern toezicht ‘meer tanden’- Autoriteit (CFV+)- Minister BZK behoudt vhv en
rechtmatigheidstoezicht, dus Autoriteit kan geen integraal toezicht uitoefenen
- Toezicht op bedrijfslasten (maximale stijging)- Bij hoge investeringen goedkeuring vooraf door
Autoriteit- Bij nieuwe verbindingen toestemming van
Autoriteit- Governancecode en visitatie verplicht
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
2. Wet- en regelgeving : Herzieningswet
‘Europa’:- kritisch tegenover de corporatiesector in
Nederland- level playing field > interimregeling
staatssteun
- heet hangijzer: inkomensgrens een rigide scheiding
- Minister in onderhandeling met EC
- inkomensgrens niet in wet, maar bij AmvBgeregeld, iav uitkomsten onderhandeling
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
2. Wet- en regelgeving : Huurbeleid
Huurbeleid
- Extra WWS-punten in schaarste gebieden(‘Donnerpunten’) ingevoerd
- Extra huurverhoging (boven inflatie) op handen:- + 1% voor lage middeninkomens
(€ 33.614 - € 43.000)- + 5% voor midden- en hoge inkomens
(vanaf € 43.000)
innovatief in wonen, zorg en welzijn
De woningmarkt weer vlot…
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
3. Oplossingen : politiek debat over…
• wel / geen integrale hervorming woningmarkt
• financiering koopwoning:- onderscheid bestaande / nieuwe eigenaren- hypotheekvorm en mate van aflossing- hypotheekschuld voor hypotheekrenteaftrek- percentage hypotheekrenteaftrek- uitzonderingen voor starters
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
3. Oplossingen : politiek debat over…
• betaalbare huurwoningen:- kerntaak versus brede taakopvatting- ‘staatssteun’: inkomensgrens te rigide- meer of minder huurwoningen- kooprecht en verkoopplicht- nationale huurbeleid:
o ‘Donnerpunten’ in schaarstegebiedeno ‘gluurverhoging’ voor scheefwonerso huursombenadering
• huurtoeslag of woontoeslag• object- versus subjectsubidie
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
3. Oplossingen : G32…
Standpunten:
• Het is nú tijd voor een structurele en integralehervorming van de woningmarkt
• Nederland kan niet zonder een blijvend sterkecorporatiesector
• Ook in tijden van bezuinigingen moet geïnvesteerdworden in stedelijke vernieuwing
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
3. Oplossingen : G32…
Aanbevelingen:• Na kabinetsformatie maatschappelijk en politiek
gedragen plan voor de hervorming van de woningmarkt• versterkte inzet op vernieuwing van de bestaande
voorraad (verduurzaming)• voldoende flexibiliteit in de ruimtelijke wet- en
regelgeving, inspelen op onzekerheid• Aanpak problematiek van de gemeentelijke
grondbedrijven (mitigeren en uitfaseren, ‘Grondbank’)• Particulier steun- of garantiefonds• Blijven investeren in de stedelijke vernieuwing
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Wonen 4.0: Het plan …
• Afschaffen overdrachtsbelasting
• Afbouw Hypotheekrenteaftrek in 30 jaar; elk jaar 3,3% minder, te beginnen in 2015(?)
(Box 1 � Box 3)• Huren stijgen jaarlijks met 2% plus inflatie
(huursombenadering) tot maximum 4,5% WOZ � ‘Mietspiegel’
• Compensatie door lagere inkomstenbelasting
• Woontoeslag voor behoevenden• Overgangsmaatregelen aflossingsproducten
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
100,00
120,00
140,00
160,00
180,00
200,00
220,00
240,00
260,00
280,00
300,00
320,00
340,00
360,00
380,00
400,00
420,00
440,00
460,00
480,00
500,00
520,00
540,00
560,00
580,00
600,00
620,00
640,00
660,00
680,00
700,00
720,00
740,00
760,00
780,00
800,00
820,00
840,00
860,00
880,00
Huidige huurprijs
Huurprijs o.b.v. 4,5% WOZ-waarde
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
100,00
130,00
160,00
180,00
200,00
220,00
240,00
260,00
280,00
300,00
320,00
340,00
360,00
380,00
400,00
420,00
440,00
460,00
480,00
500,00
520,00
540,00
560,00
580,00
600,00
620,00
640,00
660,00
680,00
700,00
720,00
740,00
760,00
780,00
800,00
820,00
840,00
860,00
880,00
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Wonen 4.0: Het oordeel:
• Duidelijkheid op lange termijn• Geen grote schokken• Effect huizenprijzen < 1% per jaar• Woonquotes stijgen zeer licht,• Lagere inkomstenbelasting• Hoger besteedbaar inkomen• Nadeling voor sommige typen huishoudens
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Minder flankerende maatregelen nodig
• Hypotheekvormen
• Huur op maat• Extra huurstijging € 43.000-plus
• Doelgroep als harde grens (€ 33.000)• Startersleningen
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Betekenis voor corporaties
• onderscheid DAEB/niet-DAEB verdwijnt
• Niet: sturen op woningprijzen objectsubsidies verdwijnen; markthuren
• Wel: zorgen voor geschikt aanbod voor de doelgroep
• Grotere afdracht huuropbrengsten aan overheid
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
DOELGROEPEN:• Kloof tussen huren en kopen• Kloof tussen starters en doorstromers• Groep tussen wal en schip
MARKT• Te kleine vrije huursector• Hoge marktprijzen koopsector (internationaal)• Hoge risico’s• Koopmarkt ligt stil• Bouw marktconform aanbod beperkt• Sturen op prijs/kwaliteit beperkt
MAATSCHAPPIJ• Scheefwonen• Straf op verhuizen, aansluiten op werkgelegenheid• Welvaartsverlies 7,5 mld (CPB)
WEINIG VERTROUWEN• Huur: liberalisatie, inkomensafhankelijkheid, Koop: wijze van beperken
hypotheekrenteaftrek
19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvestingwww.quintis.nl
Visie Vereniging Eigen Huis
innovatief in wonen, zorg en welzijn
EINDE
Bezoek onze website voor meer informatie www.quintis.nl