Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

download Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

of 30

  • date post

    03-Jul-2015
  • Category

    Documents

  • view

    497
  • download

    0

Embed Size (px)

description

Stand van zaken van de Nederlandse woningmarkt anno 2012, de Herzieningswet en hervorming van de woningmarkt.

Transcript of Presentatie Actualiteiten Volkshuisvesting

  • 1. Actualiteiten VolkshuisvestingSummerschool 2012Frank van HoornTies Teeuweninnovatief in wonen, zorg en welzijn

2. Onderwerpen1. De woningmarkt anno 20122. Wet- en regelgeving Herzieningswet toegelaten instellingen(Parlementaire enqute) Europese beschikking staatssteun Huurbeleid3. Oplossingen voor de woningmarkt Politiek debat G32 Wonen 4.04. Discussiewww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 3. De woningmarkt anno 2012innovatief in wonen, zorg en welzijn 4. Kosten koopsectorKOSTEN Hypotheekrenteaftrek 12 mldOPBRENGSTEN Overdrachtsbelasting2,1 mld Huurwaardeforfait 2,5(/3) mld____________________________________ Kosten voor overheid: 9,1 mldwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 5. Kosten huursector Huurtoeslag 1,75 mld Verlaging grondprijzen0,75 mld Huurprijzen onder marktwaarde(incl. onrendabele toppen)4,5 mldOPBRENGSTEN: Heffingen0,75 mldOPBRENGSTEN: Vpb-_________________________________________Totaal: 6,25 mldKosten voor overheid:1 + 0,75 mldKosten corporaties:4,5 mldwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 6. Knelpunten op de woningmarkt Stagnerende doorstroming (60% mindertransacties) Dalende huizenprijzen (huishoudens onder water) Kloof tussen huren en kopen Veel goedkope huur dure koop Insiders versus outsiders (starters) Welvaartsverlies door rondpompen grotehoeveelheden euros Prijs kwaliteitverhouding niet in balans Risicos bij kopers, financiers, overheid Maatschappelijke onvrede prestaties corporaties Duurzaamheid en aanpasbaarheid Weinig vertrouwenwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 7. Voorbeeld: onbalans prijs/kwaliteit Lage inkomers Hogere inkomerswww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 8. Woonlasten vs besteedbaar inkomenDe verhouding tussen woonlasten en besteedbaar inkomen, 2007Bron: Housing and Social Inclusion (Erhan zdemir and Terry Ward, in opdracht van de EuropeseCommissie, november 2009)www.quintis.nl19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 9. Rol overheid (nu) Niet consistent/effectief: veelvraagstimulering, beperking van het aanbod prijsopdrijving Ongelijke behandeling kopen-huren Geen integrale hervorming Overheid voert in crisis cyclisch beleid:(aanscherpen hypotheekvormen, afschaffen starterssubsidies, afschaffen ISV, afromencorporatievermogens)www.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 10. Rol overheid (gewenst) Legitimiteit: Zorgen voor rechtvaardigheid,milieueffecten, stabiele markt, tegengaan externeeffecten Keuzevrijheid wenselijk tussen kopen en huren Actiever aanbodbeleid (mogelijkhedenparticulieren) Gerichte vraagondersteuning Meer markt in de huursector Goed doordacht transitietraject Vertrouwen scheppenwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 11. De wet- en regelgevinginnovatief in wonen, zorg en welzijn 12. 2. Wet- en regelgeving: Herzieningswet Meer dan 10 jaar over gesproken 5 juli unaniem door Tweede Kamer Wet vervangt het Besluit Beheer SocialeHuisvesting (BBSH), het Besluit CentraalFonds voor de Volkshuisvesting en diverseministerile regelingen en circulaires Hoofdlijnen:- taken van woningcorporaties- toezicht op woningcorporaties- Europese regelgevingwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 13. 2. Wet- en regelgeving: HerzieningswetAanleiding: Scheiding staatssteun en niet-staatssteun Bij voorrang toewijzing < 33.000 Transparantie over investeringsruimte Koersen op harde prestatieafspraken Versterken intern en extern toezichtwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 14. 2. Wet- en regelgeving: HerzieningswetTaken van corporaties: brede werkdomein blijft, dus incl. leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed explicieter aangeven bijdrage aan gemeentelijk vhv-beleid betere definities nodig Administratieve scheiding DAEB, niet- DAEB activiteiten onderscheid sociale en commercile activiteiten op basis van advies van de commissie van wijzen(Vestia)www.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 15. 2. Wet- en regelgeving: HerzieningswetToezicht op corporaties:- Intern en extern toezicht meer tanden- Autoriteit (CFV+)- Minister BZK behoudt vhv en rechtmatigheidstoezicht, dus Autoriteit kan geen integraal toezicht uitoefenen- Toezicht op bedrijfslasten (maximale stijging)- Bij hoge investeringen goedkeuring vooraf door Autoriteit- Bij nieuwe verbindingen toestemming van Autoriteit- Governancecode en visitatie verplichtwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 16. 2. Wet- en regelgeving: HerzieningswetEuropa:- kritisch tegenover de corporatiesector in Nederland- level playing field > interimregeling staatssteun- heet hangijzer: inkomensgrens een rigide scheiding- Minister in onderhandeling met EC- inkomensgrens niet in wet, maar bij AmvB geregeld, iav uitkomsten onderhandelingwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 17. 2. Wet- en regelgeving: HuurbeleidHuurbeleid- Extra WWS-punten in schaarste gebieden(Donnerpunten) ingevoerd- Extra huurverhoging (boven inflatie) ophanden:- + 1% voor lage middeninkomens( 33.614 - 43.000)- + 5% voor midden- en hoge inkomens(vanaf 43.000)www.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 18. De woningmarkt weer vlotinnovatief in wonen, zorg en welzijn 19. 3. Oplossingen: politiek debat over wel / geen integrale hervorming woningmarkt financiering koopwoning:- onderscheid bestaande / nieuwe eigenaren- hypotheekvorm en mate van aflossing- hypotheekschuld voor hypotheekrenteaftrek- percentage hypotheekrenteaftrek- uitzonderingen voor starterswww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 20. 3. Oplossingen: politiek debat over betaalbare huurwoningen:- kerntaak versus brede taakopvatting- staatssteun: inkomensgrens te rigide- meer of minder huurwoningen- kooprecht en verkoopplicht- nationale huurbeleid: o Donnerpunten in schaarstegebieden o gluurverhoging voor scheefwoners o huursombenadering huurtoeslag of woontoeslag object- versus subjectsubidiewww.quintis.nl19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 21. 3. Oplossingen: G32Standpunten: Het is n tijd voor een structurele en integralehervorming van de woningmarkt Nederland kan niet zonder een blijvend sterkecorporatiesector Ook in tijden van bezuinigingen moet genvesteerdworden in stedelijke vernieuwingwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 22. 3. Oplossingen: G32Aanbevelingen: Na kabinetsformatie maatschappelijk en politiek gedragen plan voor de hervorming van de woningmarkt versterkte inzet op vernieuwing van de bestaande voorraad (verduurzaming) voldoende flexibiliteit in de ruimtelijke wet- en regelgeving, inspelen op onzekerheid Aanpak problematiek van de gemeentelijke grondbedrijven (mitigeren en uitfaseren, Grondbank) Particulier steun- of garantiefonds Blijven investeren in de stedelijke vernieuwingwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 23. Wonen 4.0: Het plan Afschaffen overdrachtsbelasting Afbouw Hypotheekrenteaftrek in 30 jaar; elkjaar 3,3% minder, te beginnen in 2015(?)(Box 1Box 3) Huren stijgen jaarlijks met 2% plus inflatie(huursombenadering) tot maximum 4,5% WOZ Mietspiegel Compensatie door lagere inkomstenbelasting Woontoeslag voor behoevenden Overgangsmaatregelen aflossingsproducten www.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 24. 10 0 20000 40000 60000 80000 100000120000 140000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 800000,012 0100,000,014 0130,000,016 0160,000,018 0180,000,020 0200,000,www.quintis.nl022 0220,000,024 0240,000,026 0260,000,028 0280,000,030 0 19-07-2012300,000,032 0320,000,034 0340,000,036 0360,000,038 0380,000,040 0Huidige huurprijs400,000,042 0420,000,044 0440,000,046 0460,000,048 0 Actualiteiten in de Volkshuisvesting480,000,050 0500,000,052 0520,000,054 0540,000,0 Huurprijs o.b.v. 4,5% WOZ-waarde56 0560,000,058 0580,000,060 0600,000,062 0620,000,064 0640,000,066 0660,000,068 0680,000,070 0700,000,072 0720,000,074 0740,000,076 0760,000,078 0780,000,080 0800,000,082 0820,000,084 0840,000,086 0860,000,088 0880,000,00 25. Wonen 4.0: Het oordeel: Duidelijkheid op lange termijn Geen grote schokken Effect huizenprijzen < 1% per jaar Woonquotes stijgen zeer licht, Lagere inkomstenbelasting Hoger besteedbaar inkomen Nadeling voor sommige typen huishoudenswww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 26. Minder flankerende maatregelen nodig Hypotheekvormen Huur op maat Extra huurstijging 43.000-plus Doelgroep als harde grens ( 33.000) Startersleningenwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 27. Betekenis voor corporaties onderscheid DAEB/niet-DAEB verdwijnt Niet: sturen op woningprijzenobjectsubsidies verdwijnen; markthuren Wel: zorgen voor geschikt aanbod voor dedoelgroep Grotere afdracht huuropbrengsten aanoverheidwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 28. DOELGROEPEN: Kloof tussen huren en kopen Kloof tussen starters en doorstromers Groep tussen wal en schipMARKT Te kleine vrije huursector Hoge marktprijzen koopsector (internationaal) Hoge risicos Koopmarkt ligt stil Bouw marktconform aanbod beperkt Sturen op prijs/kwaliteit beperktMAATSCHAPPIJ Scheefwonen Straf op verhuizen, aansluiten op werkgelegenheid Welvaartsverlies 7,5 mld (CPB)WEINIG VERTROUWEN Huur: liberalisatie, inkomensafhankelijkheid, Koop: wijze van beperken hypotheekrenteaftrekwww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 29. Visie Vereniging Eigen Huiswww.quintis.nl 19-07-2012 Actualiteiten in de Volkshuisvesting 30. EINDE Bezoek onze website voor meer informatie www.quintis.nlinnovatief in wonen, zorg en welzijn