Kansen voor vastgoedfinanciering In voor zorg!

4 september 2013

Imagine the result

Jeroen Schouten Senior consultant 06 – 297378 17

Agenda • Arcadis

• Aftrap: ontwikkelingen

zorgvastgoed / financiering

• Focus op vastgoed

• Vastgoedfinanciering: kansen?

• Stellingen / vragen

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 2

ARCADIS

Integraal

Resultaat

ARCADIS Gezondheidszorg:

Ontwikkelt, ontwerpt, realiseert en onderhoudt

gebouwen.

Onze aanpak richt zich op de volledige levenscyclus

gebaseerd op een integrale en duurzame visie van

ontwerp tot herbestemming.

We nemen opdrachtgevers zorg uit handen door het

leveren van diensten op onder meer het gebied van:

• (strategisch) vastgoed advies

• Project- en programmamanagement

• Financial enginering

• Technisch ontwerp

• Contractmanagement

Hierbij hanteren wij de systematiek van Build Asset

Solutions

Ontwikkelingen

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 4

Politiek • Bezuinigingen en herordening

• Terugtrekkende rijksoverheid

• Veranderende geldstromen

• Andere stakeholders

AWBZ: zorg,

wonen, diensten

Diensten (WMO, eigen

bijdrage)

Wonen huur/

eigendom 1e lijn

AWBZ: zorg

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 5

Demografie • Vergrijzing

• Personeelstekort

• Langer gezond

• Ouder met meer beperkingen:

Gemiddelde leeftijd stijgt

• Groeiende vraag

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 6

Maatschappij • Solidariteit?

• Individualisering

• Wie betaalt die bepaalt

• Adaptie technologie

• Oud is niet meer oud

• Diensten en service economie

• Van eigendom naar gebruik

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 7

Politiek+

Demografie+

Maatschappij

=

Gevolgen

• Zelfredzaamheid als uitgangspunt

• Van recht naar voorziening

• Client wordt klant

• Plaats van zorg verandert, ondanks

groeiende vraag risico op leegstand

• Vervaging Care en Cure

• Meer partners, netwerken

• Concurrentie op aanbod, prijs en

kwaliteit; nichespelers en nieuwe

toetreders

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 8

Mogelijke

acties

• Bepaal bestaansrecht: Toegevoegde

waarde

• Bepaal positie (in keten)

• Aanbod

• Plaats van aanbod

• Wat zelf en wat niet (samen?)

• Marktonderzoek en concurrentie

analyse

Wat betekent dit voor (uw) vastgoed?

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 9

Focus op vastgoed

Dia 10

Vastgoed

Breng risico’s in beeld

• Tariefrisico (indicatoren: financiële ratio’s, buffer)

• Renterisico (indicatoren: rentepercentage, looptijd, spreiding

rentevast periodes)

• Leegstandsrisico (indicatoren: leegstand, ZZP mix en

besteedbaar inkomen)

• Maatregelen beschrijven en monitoren

Bepaal verhouding eigendom versus huur

• Verhouding niet altijd beïnvloedbaar, wel noodzakelijk om zicht

op te hebben

• Wat is flexibel deel?

| 31 januari 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 11

Vastgoed Locatie/omgeving

+

-

+ - Gebouw

Handhaven Renoveren

Herontwikkelen Opwaarderen

Transformeren Sloop/afstoten

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 12

Spanningsveld in strategie?

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 13

Uitdagingen

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 14

• Uitdagingen in de reguliere bedrijfsvoering

• Eenduidige urgentie doorvoer Scheiden Wonen en Zorg?

• Welke consequenties hebben andere ontwikkelingen?

• Gemeentes geven geen duidelijkheid over hun strategie rondom WMO (dagbesteding, …)

• Arbeidsmarktproblematiek een serieus risico voor de continuïteit van de zorgproductie

Business-

cases

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 15

• De klantwaarde van het gebouw

• De klantwaarde van het product

geleverd in het gebouw

Hieruit vloeien de zekerheden voor de

inkomstenstroom en

niet langer de NHC en andere

zekerheden op basis van

beschikbaarheid/erkenning/toelating

Wat is onze

zekerheid?

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 16

• Het huis op orde, weten wat we

hebben

• Strategie bepaling en creëren van

een dynamische strategie in een

wereld van onzekerheden

• Vastgoed als een serieus

‘verkoopmiddel’ zien en als een

serieus risico object

• Durven ontwikkelen en bouwen

Wat staat

ons te

doen?

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 17

• Kijkt veel korter dan we in eerste instantie dachten, toekomst is zo maakbaar bij het contant maken

• Zekerheden in de opbrengstenstroom op korte en middellange termijn zitten, uitgaande van een basis goede businesscase, meer op de kwaliteiten van bestuur en management dan op de zekerheden in de toekomst (durven ingrijpen wanneer nodig)

De Bank

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 18

De Bank • Heeft een commercieel belang, dekt

de korte termijn risico’s af

• Kent voldoende mogelijkheden om in

te grijpen op de middellange termijn

• De lange termijn kent niemand

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 19

Hoe wel tot

ontwikkeling

komen?

• Huis op orde: weten wat je hebt en wat je kunt (risico management)

• Ken je klant (de genietende, de betalende)

• Stakeholdermanagement

• Op een dynamische wijze een lange termijn strategie uitwerken (integratie van vastgoed strategie en algemene strategie)

• Klantwaarde realiseren / onderscheidend zijn

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 20

Vastgoedfinanciering in

2013: kansen?

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 21

Alternatieven voor

vastgoedfinanciering

• Banken stellen hogere eisen en zijn minder flexibel

• Risico’s moeten genomen worden, dus spreiden

• Beheersing van kosten vraagt alternatieve benadering, de

traditionele financiering ‘levert’ niets op

• Er zijn meer mogelijkheden / partijen die een rol kunnen

spelen bij het ‘ontzorgen’

• Nadruk op core-business neemt toe: schoenmaker blijf bij je

leest!

Focus belegger

• Inspelen op de toenemende en veranderende zorgvraag op de

Nederlandse markt van zorgvastgoed

• Focus op segmenten

1. Levensloopbestendige woningen

2. Intramurale zorgvoorzieningen

3. 1e lijnzorgcentra

4. Ziekenhuisgerelateerd vastgoed (poliklinisch)

• Objecten met hoge (alternatieve) aanwendbaarheid

Grondslag voor belegger om te

investeren

• Rendementsdoelstelling

• Gemeenschappelijk belang beleggers en zorginstellingen

• Inspelen op demografische trends

• Langlopende huurcontracten

• Diversificatie portefeuille

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 24

Noodzaak voor belegger:

Samenhangend vastgoedbeleid

• Een andere visie op de kosten van het vastgoed

• Het gaat niet meer om het grootste maatpak maar om het best passende maatpak

• Samenhangend vastgoedbeleid wordt belangrijk

• Lange termijn huisvestingsplan

• Locatiekeuzen

• Portefeuillemanagement

• Onderhoudsmanagement (TCO)

• Goed nadenken over de ontwikkeling van het zorgproces is een absolute voorwaarde voor een toekomstgericht gebouw (primaire proces)

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 25

Onderdelen nieuw beleid

• Sale and lease back: verbeteren ratio’s

• (DB)FMO – contracten:

• Ontwerp en realisatie

• Financiering

• Onderhoud

• Exploitatie

• Focus op waarde creatie: welke toegevoegde waarde biedt mijn

vastgoed nu eigenlijk?

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 26

Resultaat ‘nieuwe investeren’

• Versterken van eigen financiële positie

• Herijking financiële positie

• Voorspelbare huisvestingslasten voor langere termijn

• Gegarandeerde kwaliteit beheer en onderhoud

• Huurder – verhuurder relatie

• Geen hypotheeknemer – hypotheek verstrekker relatie

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 27

Stellingen

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 28

Functionaliteit

• De Care is als sector uitermate geschikt om vastgoed bij een

belegger onder te brengen.

• Functionaliteit staat los van financiering en eigendom.

• De uitdaging zit in het rendabel maken van het bestaande vastgoed

in plaats van in het nieuw ontwikkelen van vastgoed.

• Zorgvastgoed dient te worden gesplitst in casco en inbouw, analoog

aan retail vastgoed. De zorgorganisatie huurt het casco en

investeert zelf in het inbouwpakket (het zorgconcept).

Risico • Vastgoedmanagers van zorgorganisaties moeten zich concentreren op

het ondersteunen van het zorgproces en niet op zelf ontwikkelen en bouwen.

• Door het scheiden van “wonen en zorg” is de zorgorganisatie niet meer verantwoordelijk voor de woonomgeving van de betreffende cliënten. Het is dan ook niet nodig vastgoed zelf te ontwikkelen en te realiseren.

• Zorgorganisaties kunnen beter grond en vastgoed in eigendom houden vanwege de strategische waarde ervan.

• Beleggers zien zorgvastgoed als groeimarkt en hebben kapitaal om te investeren.

• Een belegger wordt wel eigenaar van het object. Het leegstandsrisico dient derhalve ook te worden gedragen door de belegger.

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 30

Financiële haalbaarheid

• Er zijn geen alternatieven.

• Het vastgoed op zichzelf moet rendabel zijn, los van financiering.

• Solvabiliteit telt zwaar; het zegt weinig over de huidige kwaliteit en gezondheid van een organisatie.

• Zorgverzekeraars zouden eigen zorgvastgoed moeten mogen ontwikkelen en opkopen voor eigen doelgroep.

• Het is geen probleem om zorgvastgoed privaat in de markt te zetten.

• Een belegger rekent met veel te hoge rendementen in relatie tot hetgeen een zorgorganisatie kan betalen vanuit de vergoedingen.

| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 31

Vragen?

Dia 32

Imagine the result

Dia 33 | 4 september 2013 | © ARCADIS 2013