Bijeenkomst Kansen voor zorgvastgoed - Workshop kansen voor vastgoedfinanciering
-
Upload
in-voor-zorg -
Category
Health & Medicine
-
view
802 -
download
3
description
Transcript of Bijeenkomst Kansen voor zorgvastgoed - Workshop kansen voor vastgoedfinanciering
Kansen voor vastgoedfinanciering In voor zorg!
4 september 2013
Imagine the result
Jeroen Schouten Senior consultant 06 – 297378 17
Agenda • Arcadis
• Aftrap: ontwikkelingen
zorgvastgoed / financiering
• Focus op vastgoed
• Vastgoedfinanciering: kansen?
• Stellingen / vragen
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 2
ARCADIS
Integraal
Resultaat
ARCADIS Gezondheidszorg:
Ontwikkelt, ontwerpt, realiseert en onderhoudt
gebouwen.
Onze aanpak richt zich op de volledige levenscyclus
gebaseerd op een integrale en duurzame visie van
ontwerp tot herbestemming.
We nemen opdrachtgevers zorg uit handen door het
leveren van diensten op onder meer het gebied van:
• (strategisch) vastgoed advies
• Project- en programmamanagement
• Financial enginering
• Technisch ontwerp
• Contractmanagement
Hierbij hanteren wij de systematiek van Build Asset
Solutions
Ontwikkelingen
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 4
Politiek • Bezuinigingen en herordening
• Terugtrekkende rijksoverheid
• Veranderende geldstromen
• Andere stakeholders
AWBZ: zorg,
wonen, diensten
Diensten (WMO, eigen
bijdrage)
Wonen huur/
eigendom 1e lijn
AWBZ: zorg
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 5
Demografie • Vergrijzing
• Personeelstekort
• Langer gezond
• Ouder met meer beperkingen:
Gemiddelde leeftijd stijgt
• Groeiende vraag
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 6
Maatschappij • Solidariteit?
• Individualisering
• Wie betaalt die bepaalt
• Adaptie technologie
• Oud is niet meer oud
• Diensten en service economie
• Van eigendom naar gebruik
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 7
Politiek+
Demografie+
Maatschappij
=
Gevolgen
• Zelfredzaamheid als uitgangspunt
• Van recht naar voorziening
• Client wordt klant
• Plaats van zorg verandert, ondanks
groeiende vraag risico op leegstand
• Vervaging Care en Cure
• Meer partners, netwerken
• Concurrentie op aanbod, prijs en
kwaliteit; nichespelers en nieuwe
toetreders
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 8
Mogelijke
acties
• Bepaal bestaansrecht: Toegevoegde
waarde
• Bepaal positie (in keten)
• Aanbod
• Plaats van aanbod
• Wat zelf en wat niet (samen?)
• Marktonderzoek en concurrentie
analyse
Wat betekent dit voor (uw) vastgoed?
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 9
Focus op vastgoed
Dia 10
Vastgoed
Breng risico’s in beeld
• Tariefrisico (indicatoren: financiële ratio’s, buffer)
• Renterisico (indicatoren: rentepercentage, looptijd, spreiding
rentevast periodes)
• Leegstandsrisico (indicatoren: leegstand, ZZP mix en
besteedbaar inkomen)
• Maatregelen beschrijven en monitoren
Bepaal verhouding eigendom versus huur
• Verhouding niet altijd beïnvloedbaar, wel noodzakelijk om zicht
op te hebben
• Wat is flexibel deel?
| 31 januari 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 11
Vastgoed Locatie/omgeving
+
-
+ - Gebouw
Handhaven Renoveren
Herontwikkelen Opwaarderen
Transformeren Sloop/afstoten
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 12
Spanningsveld in strategie?
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 13
Uitdagingen
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 14
• Uitdagingen in de reguliere bedrijfsvoering
• Eenduidige urgentie doorvoer Scheiden Wonen en Zorg?
• Welke consequenties hebben andere ontwikkelingen?
• Gemeentes geven geen duidelijkheid over hun strategie rondom WMO (dagbesteding, …)
• Arbeidsmarktproblematiek een serieus risico voor de continuïteit van de zorgproductie
Business-
cases
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 15
• De klantwaarde van het gebouw
• De klantwaarde van het product
geleverd in het gebouw
Hieruit vloeien de zekerheden voor de
inkomstenstroom en
niet langer de NHC en andere
zekerheden op basis van
beschikbaarheid/erkenning/toelating
Wat is onze
zekerheid?
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 16
• Het huis op orde, weten wat we
hebben
• Strategie bepaling en creëren van
een dynamische strategie in een
wereld van onzekerheden
• Vastgoed als een serieus
‘verkoopmiddel’ zien en als een
serieus risico object
• Durven ontwikkelen en bouwen
Wat staat
ons te
doen?
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 17
• Kijkt veel korter dan we in eerste instantie dachten, toekomst is zo maakbaar bij het contant maken
• Zekerheden in de opbrengstenstroom op korte en middellange termijn zitten, uitgaande van een basis goede businesscase, meer op de kwaliteiten van bestuur en management dan op de zekerheden in de toekomst (durven ingrijpen wanneer nodig)
De Bank
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 18
De Bank • Heeft een commercieel belang, dekt
de korte termijn risico’s af
• Kent voldoende mogelijkheden om in
te grijpen op de middellange termijn
• De lange termijn kent niemand
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 19
Hoe wel tot
ontwikkeling
komen?
• Huis op orde: weten wat je hebt en wat je kunt (risico management)
• Ken je klant (de genietende, de betalende)
• Stakeholdermanagement
• Op een dynamische wijze een lange termijn strategie uitwerken (integratie van vastgoed strategie en algemene strategie)
• Klantwaarde realiseren / onderscheidend zijn
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 20
Vastgoedfinanciering in
2013: kansen?
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 21
Alternatieven voor
vastgoedfinanciering
• Banken stellen hogere eisen en zijn minder flexibel
• Risico’s moeten genomen worden, dus spreiden
• Beheersing van kosten vraagt alternatieve benadering, de
traditionele financiering ‘levert’ niets op
• Er zijn meer mogelijkheden / partijen die een rol kunnen
spelen bij het ‘ontzorgen’
• Nadruk op core-business neemt toe: schoenmaker blijf bij je
leest!
Focus belegger
• Inspelen op de toenemende en veranderende zorgvraag op de
Nederlandse markt van zorgvastgoed
• Focus op segmenten
1. Levensloopbestendige woningen
2. Intramurale zorgvoorzieningen
3. 1e lijnzorgcentra
4. Ziekenhuisgerelateerd vastgoed (poliklinisch)
• Objecten met hoge (alternatieve) aanwendbaarheid
Grondslag voor belegger om te
investeren
• Rendementsdoelstelling
• Gemeenschappelijk belang beleggers en zorginstellingen
• Inspelen op demografische trends
• Langlopende huurcontracten
• Diversificatie portefeuille
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 24
Noodzaak voor belegger:
Samenhangend vastgoedbeleid
• Een andere visie op de kosten van het vastgoed
• Het gaat niet meer om het grootste maatpak maar om het best passende maatpak
• Samenhangend vastgoedbeleid wordt belangrijk
• Lange termijn huisvestingsplan
• Locatiekeuzen
• Portefeuillemanagement
• Onderhoudsmanagement (TCO)
• Goed nadenken over de ontwikkeling van het zorgproces is een absolute voorwaarde voor een toekomstgericht gebouw (primaire proces)
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 25
Onderdelen nieuw beleid
• Sale and lease back: verbeteren ratio’s
• (DB)FMO – contracten:
• Ontwerp en realisatie
• Financiering
• Onderhoud
• Exploitatie
• Focus op waarde creatie: welke toegevoegde waarde biedt mijn
vastgoed nu eigenlijk?
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 26
Resultaat ‘nieuwe investeren’
• Versterken van eigen financiële positie
• Herijking financiële positie
• Voorspelbare huisvestingslasten voor langere termijn
• Gegarandeerde kwaliteit beheer en onderhoud
• Huurder – verhuurder relatie
• Geen hypotheeknemer – hypotheek verstrekker relatie
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 27
Stellingen
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 28
Functionaliteit
• De Care is als sector uitermate geschikt om vastgoed bij een
belegger onder te brengen.
• Functionaliteit staat los van financiering en eigendom.
• De uitdaging zit in het rendabel maken van het bestaande vastgoed
in plaats van in het nieuw ontwikkelen van vastgoed.
• Zorgvastgoed dient te worden gesplitst in casco en inbouw, analoog
aan retail vastgoed. De zorgorganisatie huurt het casco en
investeert zelf in het inbouwpakket (het zorgconcept).
Risico • Vastgoedmanagers van zorgorganisaties moeten zich concentreren op
het ondersteunen van het zorgproces en niet op zelf ontwikkelen en bouwen.
• Door het scheiden van “wonen en zorg” is de zorgorganisatie niet meer verantwoordelijk voor de woonomgeving van de betreffende cliënten. Het is dan ook niet nodig vastgoed zelf te ontwikkelen en te realiseren.
• Zorgorganisaties kunnen beter grond en vastgoed in eigendom houden vanwege de strategische waarde ervan.
• Beleggers zien zorgvastgoed als groeimarkt en hebben kapitaal om te investeren.
• Een belegger wordt wel eigenaar van het object. Het leegstandsrisico dient derhalve ook te worden gedragen door de belegger.
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 30
Financiële haalbaarheid
• Er zijn geen alternatieven.
• Het vastgoed op zichzelf moet rendabel zijn, los van financiering.
• Solvabiliteit telt zwaar; het zegt weinig over de huidige kwaliteit en gezondheid van een organisatie.
• Zorgverzekeraars zouden eigen zorgvastgoed moeten mogen ontwikkelen en opkopen voor eigen doelgroep.
• Het is geen probleem om zorgvastgoed privaat in de markt te zetten.
• Een belegger rekent met veel te hoge rendementen in relatie tot hetgeen een zorgorganisatie kan betalen vanuit de vergoedingen.
| 4 september 2013 | © ARCADIS 2013 Dia 31
Vragen?
Dia 32
Imagine the result
Dia 33 | 4 september 2013 | © ARCADIS 2013