Woningmarkt-rapport NVM

ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen

3e kwartaal 2015

2

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt

zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,

of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,

opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of open-

baarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM

is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschij-

ningsvorm van dit document.

Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de

daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voort-

durende actualiteit van de gegevens.

De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daar-

toe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

3

Inhoudsopgave

1 Samenvatting ............................................................................................................................. 4

2 Transacties ................................................................................................................................. 5

2.1 Aantal verkopen .................................................................................................................. 5

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5

2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 6

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6

2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7

2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 8



2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 9



2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9

2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10

2.4.2 Verkopen naar verkooptijdklassen ............................................................................ 10

2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10

2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10


3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11

3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11



3.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 12



3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 14

3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder ............................................................... 14

3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 14

4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 15

4.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 15

4.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 15

4.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 16

4.4 Instroomquote ................................................................................................................... 17

4.5 Intrekkingen ...................................................................................................................... 17

4.6 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 19

Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ................................................................................... 21

Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers ...................................................................................... 23

Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM ................................................................................... 24

4

1 Samenvatting Dit document beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totali-

teit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio

vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen.

Na een uitstekend eerste halfjaar heeft het 3e kwartaal 2015 verrassend veel transacties opge-

leverd. De NVM registreerde 36.277 verkopen van bestaande koopwoningen, 27% meer dan

een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal

47.500 transacties.

De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 137.491 transacties van

bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op 180.000 transacties voor

de gehele markt.

De prijs is in het 3e kwartaal 2015 met -0,3% licht gedaald in vergelijking met een kwartaal

eerder. De prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +4,2%. De prijs van de

gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 12% onder het niveau bij de start van de crisis,

maar wel 8% hoger dan op het dieptepunt.

De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is het 3e kwartaal 2015 met

0,5% gestegen tot gemiddelde € 2.032. Het verschil met de ‘gewone’ prijsontwikkeling

duidt op de verkoop van kleinere woningen in het 3e kwartaal.

De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 98 dagen en is daarmee hard gedaald.

De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 3e kwartaal 2015 ruim

133.000 woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Er is sprake van een stevige daling van

12,6% in vergelijking met een jaar geleden. Voor de totale markt betekent dit een aanbod

aan bestaande koopwoningen van om en nabij 175.000.

Aan de daling van de vraagprijs lijkt een einde te komen. In het 3e kwartaal 2015 is de

vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder nog miniem met 0,1% gedaald. De gemiddelde

vraagprijs bedraagt nu € 276.000. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met ruim

12% gedaald.

Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 337 dagen te koop. 1 op de 5 wonin-

gen staat 3 jaar of langer in de verkoop.

Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 4,4%. Het ver-

schil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs daalt naar 3,8%.

Een potentiële koper kon in het 3e kwartaal 2015 kiezen uit 11 woningen (= krapte-indica-

tor).

De verkoopquote in het 3e kwartaal 2015 bedraagt 21%. De verkoopquote van nieuw aan-

bod is verder gestegen en komt uit op 28%, een stevige stijging.

De instroomquote ligt in het 3e kwartaal 2015 met 30% 7 procentpunten hoger dan een jaar

eerder.

Er zijn opnieuw ruim 9.100 woningen ingetrokken. De intrekquote is met 5,1% laag.

60% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan, wederom

een iets groter aandeel dan een kwartaal eerder. Van alle transacties uit het afgelopen kwar-

taal is 73% verkocht vanuit de eerste vraagprijs.

De cijfers die de NVM presenteert voor het 3e kwartaal 2015 zijn voorlopig. In bijlage 2 zijn

de definitieve cijfers voor het 2e kwartaal 2015 opgenomen. Ook is in bijlage 3 uitleg te vin-

den over de berekeningsmethodiek die de NVM hanteert.

5

2 Transacties

2.1 Aantal verkopen

Na een uitstekend eerste halfjaar zijn ook in het zomerkwartaal veel woningen verkocht. De

NVM-makelaars verkochten 36.277 bestaande koopwoningen, hetgeen neerkomt op zo’n 47.500

woningen voor de totale woningmarkt. Het is daarmee het beste derde kwartaal sinds 2007, voor

de crisis dus. De maatregelen, die de financieringsmogelijkheden voor kopers per 1 juli verder be-

perkten, lijken niet geleid te hebben tot een (extra) dip in het aantal transacties.

Het aandeel tussenwoningen in de verkopen daalde tot het laagste punt sinds de metingen begon-

nen. ‘Slechts’ 26,7% van de verkochte woningen is een tussenwoning. In de crisis lag dit 2 pro-

centpunt hoger en in de periode voor de crisis gemiddeld op 30%. In mindere mate is ook het aan-

deel hoekwoningen dalende. Het aandeel appartementen kent juist een stijgende trend. In het 3e

kwartaal 2015 was 31,5% van de verkochte woningen een appartement, daarmee bleef het appar-

tement het meest verkochte woningtype. Het aandeel vrijstaande woningen in de verkopen nam

toe tot 14,1%, het hoogste percentage sinds 2007.

Het definitieve aantal NVM-verkopen voor het 2e kwartaal 2015 is uitgekomen op 37.292. De

NVM presenteerde eerder een voorlopig cijfer van 37.145 verkochte woningen door NVM-make-

laars.

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder

In het 3e (zomer-)kwartaal worden normaal gesproken minder woningen verkocht dan in het 2e

(lente-)kwartaal. Gemiddeld genomen 5% minder, blijkt uit de cijfers vanaf begin van deze eeuw.

De daling van het aantal transacties is in het 3e kwartaal 2015 met 2,7% in vergelijking met het

kwartaal ervoor beperkt gebleven. Opvallend is dat de vrijstaande woningen meer verkocht wer-

den dan het kwartaal ervoor (plus 2,9%). Van de appartementen werd een vergelijkbaar aantal ver-

kocht. De verkopen van tussen-, hoek- en 2-onder-1-kapwoningen kenden een sterker dan gemid-

delde daling in het aantal transacties, variërend van 4,9% tot 6,8%.

28.5

64 37.2

92

36.2

77

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

201

1-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

201

4-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Aantal verkochte woningen (NVM)

Bron: NVM

6

2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder

Voor het negende kwartaal op rij is er sprake van een stijging van het aantal transacties in verge-

lijking met het jaar ervoor. En opnieuw is er sprake van een flinke stijging, liefst 27,0%. De toe-

name is daarmee nog sterker dan de NVM al verwachtte. Er is vooralsnog geen sprake van een af-

nemende groei van het aantal transacties.

De toename is sterker dan gemiddeld bij de appartementen (+ 29,8%), 2-onder-1-kapwoningen

(+29,5%) en vrijstaande woningen (+32,5%). Dat zijn dus het goedkoopste woningtype en de

duurdere woningtypen. In de middengroepen (de tussen- en hoekwoningen) is de toename met res-

pectievelijk 23,4% en 20,2% minder sterk.

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis

NVM-makelaars verkochten over de laatste 4 kwartalen 137.491 bestaande koopwoningen. Daar-

mee ligt het niveau nog maar zo’n 5% onder het niveau van verkopen op jaarbasis, dat we vlak

voor de crisis kenden. Sinds het dieptepunt op de woningmarkt halverwege 2013 (rond de 82.000

verkochte woningen op jaarbasis door NVM-makelaars) is het aantal transacties toegenomen met

67%.

Op de totale bestaande koopwoningmarkt zijn naar schatting de afgelopen 4 kwartalen 180.000

woningen verkocht.

Wanneer we aantal verkopen op jaarbasis vergelijken met dat van net voor de crisis, dan is het

aantal verkochte appartementen op jaarbasis inmiddels weer vergelijkbaar (nog slechts 1% lager).

Ook de 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen benaderen het niveau van voor de crisis,

nu respectievelijk 3% en 4% lager dan het niveau vlak voor de crisis. Het aantal transacties op

jaarbasis van tussenwoningen ligt nu nog 10% onder het niveau van vlak voor de crisis.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning 3209 Vrijstaande woningAppartement

Bron: NVM

Aantal verkochte woningen in 3e kwartaal (NVM)

7

2.1.4 Verkocht onder voorbehoud

Dat het aantal transacties hoger is uitgekomen dan de NVM vooraf voorspelde, heeft vooral te ma-

ken met de eerste weken van het 3e kwartaal 2015. De beperkende voorwaarden met betrekking tot

de financiering, die ingingen op 1 juli 2015 zorgden niet alleen voor veel beweging op de woning-

markt in de weken voorafgaand, maar ook in de weken kort daarna. De laatste weken van het 3e

kwartaal 2015 presteerde de woningmarkt eigenlijk naar verwachting.

Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een be-

langrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe

verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de ver-

koop kunnen ‘terugdraaien’. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder

108.5

19 1

29.7

78

137.4

91

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

130.000

140.000

150.000

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Aantal transacties op jaarbasis (NVM)

Bron: NVM

500

750

1000

1250

1500

1750

2000

2250

2500

2750

3000

3250

3500

3750

20

12

-1

20

12

-5

20

12

-9

20

12

-13

20

12

-17

20

12

-21

20

12

-25

20

12

-29

20

12

-33

20

12

-37

20

12

-41

20

12

-45

20

12

-49

20

13

-1

20

13

-5

20

13

-9

20

13

-13

20

13

-17

20

13

-21

20

13

-25

20

13

-29

20

13

-33

20

13

-37

20

13

-41

20

13

-45

20

13

-49

20

14

-1

20

14

-5

20

14

-9

20

14

-13

20

14

-17

20

14

-21

20

14

-25

20

14

-29

20

14

-33

20

14

-37

20

14

-41

20

14

-45

20

14

-49

20

15

-1

20

15

-5

20

15

-9

20

15

-13

20

15

-17

20

15

-21

20

15

-25

20

15

-29

20

15

-33

20

15

-37

Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten

= NVM openhuizen dag

Lenteakkoord

Verkiezingen

Aantreden kabinet Rutte II

Nieuwe hypotheekregels

Woonakkoord

Banken houden vast aan 106%

Woonakkoord door 1e kamer

Verhoogde schenking

Einde verhoogde schenking, strengere hypotheekregels

Verlaging NHG, extra beperking NIBUD

8

voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verko-

pen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. De groene lijn geeft het aantal ver-

kocht onder voorbehoud dat op basis van de uitgesproken verwachting van de NVM gereali-

seerd zou moeten worden, rekening houdend met de seizoenstrend.

2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning

In het 3e kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 224.000

euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 352.000 euro, een appartement voor

175.000 euro.

Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Prijzen van

appartementen zijn sindsdien met bijna 10% toegenomen. De prijsontwikkeling van vrijstaande

woningen is bezig met een inhaalrace en ligt inmiddels ook bijna 8% hoger. In vergelijking met

het hoogtepunt vlak voordat de crisis inzette, is de gemiddelde prijsdaling nog bijna 12% (apparte-

menten nog ruim 8% lager). Meer uitleg over de wijze waarop de NVM de ontwikkeling van de

prijzen berekent, is terug te vinden in bijlage 3 van dit document.


Voor het eerst in 2 jaar tijd daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning kwartaal op kwar-

taal licht, met 0,3%. Voor een groot deel kan dit gezien worden als een correctie op de prijsstij-

ging in het 2e kwartaal 2015, waarin net wat grotere woningen zijn verkocht (zie hiervoor ook pa-

ragraaf 2.3). Deze correctie lijkt zich ook als een seizoenstrend te manifesteren in eerdere jaren.

Van alle woningtypen steeg alleen de prijs van verkochte vrijstaande woningen, met 1,0%. De

prijs van verkochte tussenwoningen daalde het sterkst met totaal 1,0%.


De laatste zes kwartalen blijkt de prijs van verkochte woningen op jaarbasis steeds rond de 4% ho-

ger dan het jaar ervoor. In het 3e kwartaal 2015 zijn de prijzen 4,2% hoger dan een jaar eerder. Er

is dus sprake van een opwaartse trend in de prijzen. Zoals al eerder gezegd, lijkt de transactieprijs

van vrijstaande woningen bezig aan een inhaalrace. In een jaar tijd stegen de prijzen van dit wo-

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2005-3

2006-1

2006-3

2007-1

2007-3

2008-1

2008-3

2009-1

2009-3

2010-1

2010-3

2011-1

2011-3

2012-1

2012-3

2013-1

2013-3

2014-1

2014-3

2015-1

2015-3

Bron: NVM De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen

Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)

9

ningtype met 5,2%, vooral veroorzaakt door de verkoop van gemiddeld grotere vrijstaande wo-

ningen (zie ook paragraaf 2.3). De andere woningtypen kenden een prijsstijging variërend van

3,3% voor hoekwoningen tot en met 4,4% voor appartementen.

2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning

De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor

de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cij-

fer in principe een accurater beeld van de prijsontwikkeling in de woningmarkt dan de ‘gewone’

transactieprijs. De vierkantemeterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 3e kwar-

taal 2015 uit op 2.032 euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen met 1.796 euro

het laagst en die van appartementen het hoogst (2.272 euro).


Anders dan de transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning, is de vierkantemeterprijs in het

3e kwartaal 2015 wel toegenomen met 0,5%. Het geeft aan dat de woningen die in het 3e kwartaal

2015 verkocht zijn, gemiddeld wat kleiner zijn geweest dan een kwartaal eerder. Het is het 9e

kwartaal op rij dat de vierkantemeterprijs toe is genomen in vergelijking met een kwartaal eerder.

De vierkantemeterprijs van de duurdere woningtypen (2-onder-1-kapwoning en vrijstaand) nam

met respectievelijk 1,0% en 1,1% het sterkst toe.


De ontwikkeling van de vierkantemeterprijs op jaarbasis is al een zestal kwartalen vrij stabiel met

een stijging van om en nabij de 3,5%. Dat percentage ligt wat lager dan die van de ‘gewone’ trans-

actieprijs. Opvallend is dat de vrijstaande woning van de woningtypen de minst sterke stijging van

de vierkantemeterprijs kent (plus 2,1%), terwijl bij de ‘gewone’ prijs de stijging juist het sterkst is.

De toename van de vierkantemeterprijs is bij tussenwoningen het hoogst met 4,2%.

2.4 Verkooptijden

De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmel-

den. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aange-

boden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in

het 3e kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 98 dagen (ruim 3 maanden) en daarmee voor het

eerst sinds eind 2008 onder de 100 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende

woningtype met, in het 3e kwartaal 2015, een verkooptijd van 68 dagen. In 2008 werden voor het

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

2005-3

2006-1

2006-3

2007-1

2007-3

2008-1

2008-3

2009-1

2009-3

2010-1

2010-3

2011-1

2011-3

2012-1

2012-3

2013-1

2013-3

2014-1

2014-3

2015-1

2015-3

M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen

10

laatst zulke lage verkooptijden gerealiseerd. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste

verkooptijd, dit kwartaal 177 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 94

dagen.

De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden

binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’).


In vergelijking met een jaar eerder liggen de gemiddelde verkooptijden 17% lager. De daling vari-

eert echter sterk per woningtype. De verkooptijd van de vrijstaande woning is in een jaar tijd met

ruim 10% gedaald, terwijl de verkooptijd van een tussenwoning en 2-onder-1-kapwoning met

meer dan 20% het sterkst daalden.

2.4.2 Verkopen naar verkooptijdklassen

Het aandeel van de woningen, die binnen 1 kwartaal verkocht worden, neemt toe. Was het een jaar

geleden nog 46%, inmiddels is 53% van de verkopen een woning die binnen het kwartaal verkocht

is. Minder dan 17% van de verkopen heeft een jaar of langer te koop gestaan, terwijl dat er een

jaar geleden nog ruim 20% waren. In absolute aantallen zijn er overigens wel meer woningen ver-

kocht met een verkooptijd van 1 jaar of langer, namelijk 5.974 nu tegenover 5.841 een jaar gele-

den. Toch blijven de woningen, die om uiteenlopende redenen al lang op de markt zijn, het be-

langrijkste aandachtspunt van de huidige woningmarkt.

2.5 Marktstemming(sindicator)

In het 3e kwartaal 2015 is voor een totaal van 9,0 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.

Dit bedrag komt tot uitdrukking in de marktstemmingsindicator: deze geeft de som van de transac-

tieprijzen van verkochte woningen weer, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop

van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal ver-

kopen.


122

111

98

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)

Bron: NVM

11

Met 9,0 miljard euro aan transacties ligt de marktstemmingsindicator 2,4% lager dan een kwar-

taal eerder. De beperkte daling is het gevolg van een lichte daling in het aantal transacties en in

de prijs van de gemiddeld verkochte woning. Bij de vrijstaande woningen is echter sprake van

een stijging met 4,4%.


In vergelijking met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren met 33% flink hoger.

Zowel de transactieprijzen als het aantal transacties ligt duidelijk hoger dan een jaar eerder. Ook

hier springt de marktstemmingsindicator voor vrijstaande woningen er met een plus van ruim 39%

bovenuit.

3 Aanbod

3.1 Aantal woningen in aanbod

Halverwege het 3e kwartaal 2015 (de peildatum voor het aanbod) stonden 133.133 bestaande wo-

ningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om

naar schatting 175.000 woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door.

Sinds het 2e kwartaal 2015 is de vrijstaande woning sinds lange tijd (2e kwartaal 2008) het meest

voorkomende woningtype in het aanbod. In de tussenliggende periode bleek het appartement altijd

het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. In het 3e kwartaal 2015 is 29,3% van

alle te koop staande woningen een vrijstaande woning. In het aanbod zijn relatief steeds minder

tussenwoningen te vinden. Voor de crisis waren 21 à 22 op de 100 woningen in het aanbod een

tussenwoning, inmiddels zijn dat er nog maar 18 op de 100.


Procentueel gezien kende het 3e kwartaal 2015 de sterkste daling van het aanbod in vergelijking

met het kwartaal ervoor sinds 1999. Het gaat om een daling van 5,6%. Het staande aanbod van de

goedkopere woningtypen daalde het hardst: 7,5% bij de tussenwoningen en 7,2% bij de vrij-

staande woningen. Het aanbod van vrijstaande woningen daalde met 2,0% slechts beperkt.


0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

Bron: NVM

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)

12

Het aanbod bevindt zich inmiddels bijna 3 jaar in een dalende tendens. Eind 2012 stonden bij

NVM-makelaars een recordaantal van ruim 176.000 bestaande koopwoningen te koop. Sinds-

dien is het aanbod met ruim 33.000 woningen teruggelopen (ofwel bijna 25% gedaald). De da-

ling in het aanbod lijkt ook te versnellen. De daling van het aanbod op jaarbasis met 12,6% bete-

kent in ieder geval een record voor deze eeuw. Dat zijn ruim 19.200 woningen minder. Hoe goed-

koper het woningtype is, hoe sterker het aanbod in een jaar tijd is afgenomen. Het aanbod van het

goedkoopste woningtype, het appartement, is in een jaar tijd het sterkst afgenomen (-17,7%). Ge-

volgd door de tussenwoning (-14,1%), hoekwoning(-13,3%), 2-onder-1-kapwoning (-11,1%) en

tot slot de vrijstaande woning (-6,7%).

Theoretisch gezien duurt het nu nog bijna een jaar om het huidige aanbod van bestaande koopwo-

ningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en

de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna

2 jaar en 2 maanden. Voor het eerst sinds de crisis zich manifesteerde is theoretische verkooptijd

tot onder het jaar gedaald.

3.2 Vraagprijzen van het aanbod

De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 3e kwartaal 2015

276.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 165.000 euro, terwijl de

vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 438.000 euro bedraagt.

De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De

groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep

woningen die in het aanbod staat.

Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande bestaande koop-

woning bij NVM-makelaars gedaald met 12,3%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.


De vraagprijs voor de gemiddelde woning is het afgelopen kwartaal licht gestegen met 0,3%. De

vraagprijs voor het gemiddeld te koop staande appartement daalde met 0,3%, terwijl deze voor de

andere woningtypen wat toenam (variërend van 0,2% tot 0,8%). Kwartaal-op-kwartaal gezien lijkt

het erop dat de jarenlange daling van de vraagprijzen omgebogen is naar een stijging. Of de stij-

ging doorzet, is nog niet zeker.

-1,5%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

14


De daling van de vraagprijzen op jaarbasis lijkt voorbij. Het afgelopen kwartaal bleek de vraag-

prijs van de gemiddeld te koop staande woning nog slechts 0,1% lager te liggen dan een jaar

eerder. De vraagprijs van appartementen daalde met 1,4% het sterkst, die van vrijstaande wonin-

gen steeg met 0,9% juist het sterkst.

3.3 Looptijd van het aanbod

De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van

verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal da-

gen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 3e

kwartaal 2015 staat een woning in het aanbod gemiddeld 337 dagen op de markt. Een vrijstaande

woning in aanbod staat gemiddeld 433 dagen te koop. De tussenwoning in het aanbod staat gemid-

deld 230 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype.

3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder

De looptijd van het aanbod is in een kwartaal tijd maar nauwelijks veranderd. De aanbodlooptij-

den van het 3e kwartaal 2015 zijn vergelijkbaar met die van een kwartaal eerder. In vergelijking

met een jaar eerder zijn de verschillen groot. Gemiddeld is de looptijd van het aanbod ten opzichte

van het 3e kwartaal 2014 met 16,4% gedaald. Waarbij met name de daling van de looptijd van te

koop staande tussenwoningen met bijna 25% spectaculair te noemen is (daling van 10 maanden tot

7,5 maanden).

3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen

Het aandeel woningen dat 3 jaar of langer in aanbod staat, schommelt al drie kwartalen op rij rond

20%. Dat betekent dat 1 op de 5 woningen in het huidige aanbod al 3 jaar of langer op zoek is naar

een koper. Ook staat er nog eens 26% tussen 1 en 3 jaar te koop. Hoewel er in absolute aantallen

een daling is van het aantal lang te koop staande woningen, staat er een groep van ruim 61.000

woningen een jaar of langer te koop. Halverwege 2013 waren dit er nog bijna 89.000 woningen.

De groep woningen in het aanbod, die niet profiteert van het herstel, wordt dus maar langzaam

kleiner.

18

%

15

%

9%

8%

19

%

14

%

18

%

24

%

12

%

10

%

7%

17

%

10

%

20

%22

%

15

%

9%

8%

17

%

9%

20

%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar 3 jaar enlanger

Aanbod per 15 augustus 2014 Aanbod per 15 mei 2015 Aanbod per 15 augustus 2015

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)

Bron: NVM

15

4 Overige kengetallen woningmarkt

4.1 Verschil vraag-verkoopprijs

Er wordt weer steeds meer vanuit de eerste vraagprijs verkocht en ook steeds meer aanbod dat kort

op de markt is geweest. Het verschil tussen de oorspronkelijke en laatste vraagprijs daalt steeds

verder. In het 3e kwartaal 2015 komt het oorspronkelijke vraag-verkoopprijsverschil voorlopig uit

op 4,4%. De ervaring leert dat het uiteindelijke vraag-verkoopprijsverschil toch nog een paar

tiende procentpunten hoger uitkomt. Bij de goedkopere woningtypen ligt het oorspronkelijke

vraag-verkoopprijsverschil rond 4% en bij appartementen ligt het daar zelfs al weer onder.

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is uitgekomen op 3,8%. Hierbij is het

verschil het kleinst bij appartementen (2,6%) en het grootst bij vrijstaande woningen (6,2%).

4.2 NVM Krapte-indicator

De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een po-

tentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod

aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaal-

analyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende

analyse:

(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3

Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties

in een kwartaal in plaats van in een maand.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Verschil vraag-verkoopprijs (NVM)

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM

16

De bestaande koopwoningmarkt trekt aan, hetgeen ervoor zorgt dat de keuze van de consument

steeds beperkter wordt. In het 3e kwartaal 2015 is de krapte-indicator uitgekomen op 11. Een sta-

bilisatie ten opzichte van het vorige kwartaal, maar wel ruim 5 punten lager dan een jaar geleden.

Voor tussenwoningen is de keuze het beperkst (7), voor vrijstaande woningen (23) nog steeds het

grootst. De markt is weliswaar aangetrokken in het afgelopen jaar, maar van een verkopersmarkt

is nog geen sprake. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5, hetgeen in de

nabije toekomst nog zeker niet verwacht mag worden. Er is wel een aantal regio’s en marktseg-

menten, waar de verkopersmarkt is teruggekeerd.

4.3 Verkoopquote

De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding

van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal ver-

kopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal

in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwar-

taal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In de woningmarkt

van voor de crisis was de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aan-

bod. De laatste jaren is dit omgekeerd.

De verkoopquote van het totale aanbod is het afgelopen kwartaal toegenomen tot 21,0%, een stij-

ging van 2,6 procentpunt in een kwartaal tijd. De sterke daling van het aantal te koop staande wo-

ningen is daar voor een groot deel debet aan. Toch is er nog altijd veel aanbod op de markt, zodat

verkoopquotes van voor de crisis vooralsnog uit beeld blijven. Dit komt vooral, omdat er nog rela-

tief veel langlopend aanbod op de markt aanwezig is. De verkoopquote van het nieuwe aanbod is

ook opnieuw verder gestegen en is terug op een niveau, dat ook voor de crisis als goed gezien zou

worden (28,0%). De verkoopquote van oud aanbod is in een kwartaal met 2,1 procentpunt geste-

gen tot 18,9%.

16

11

11

0

5

10

15

20

25

30

35

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)

Bron: NVM

17

4.4 Instroomquote

De instroomquote valt in het 3e kwartaal van het jaar vaak lager uit dan die in het 2e kwartaal. In

de zomermaanden zetten consumenten in het algemeen minder snel hun woning te koop. De in-

stroomquote in het 3e kwartaal 2015 ligt met 30% daarom lager dan een kwartaal terug, maar dui-

delijk hoger (7 procentpunt) dan een jaar geleden. Met een instroomquote van 41% is de quote van

tussenwoningen ruim 2 keer zo hoog als die van vrijstaande woningen (19%).

4.5 Intrekkingen

Steeds minder verkopers halen hun woning van de markt. In het 3e kwartaal zijn er 9.125 wonin-

gen ingetrokken. Een deel daarvan wordt verhuurd. Ongeveer 1 op de 20 woningen, die in het aan-

bod hebben gestaan, zijn het afgelopen kwartaal van de markt gehaald. Dat blijkt uit de intrek-

quote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aan-

bod). Op jaarbasis zijn bijna 39.000 woningen ingetrokken. Veel van de ingetrokken woningen

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Verkoopquotes

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod

Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM

23%

32%

30%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Instroomquote

Bron: NVM

18

stonden al vrij lang te koop. Van het bestaande koopwoningaanbod aan het begin van het 3e

kwartaal stonden de woningen gemiddeld 470 dagen te koop op het moment dat ze ingetrokken

werden.

19

4.6 Vraagprijsaanpassingen

Het aantal vraagprijsaanpassingen is het 3e kwartaal 2015 rond 16% lager uitgekomen in verge-

lijking met dezelfde periode een jaar eerder. Dat is een sterkere daling dan in het eerste halfjaar

werd gesignaleerd. De daling wordt mede veroorzaakt door de sterke daling van het aantal wonin-

gen in het aanbod. Ook zijn in de huidige woningmarkt huizenverkopers minder snel geneigd hun

vraagprijs aan te passen.

De pieken in maart en september zijn het gevolg van de NVM Open Huizendag. Dat moment

wordt vaak aangegrepen om de vraagprijs nog aan te passen. De piek eind 2012 is veroorzaakt

door de invoering van het verplicht aflossen per 1 januari 2013.

Inmiddels staat 60% van de woningen in het aanbod nog voor de eerste vraagprijs te koop. Dit

aandeel stijgt langzaam sinds het 4e kwartaal 2012. Van de transacties in het 3e kwartaal 2015 is

73% verkocht uit de eerste vraagprijs, opnieuw een paar procentpunten hoger dan een kwartaal

eerder.

Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing da-

lende. Het herstel draagt bij aan het vertrouwen van huizenverkopers, die denken minder te hoe-

ven zakken met de vraagprijs. De gemiddelde vraagprijsverandering is dus dalende. In het 3e

kwartaal 2015 vond de eerste vraagprijsverlaging plaats voor gemiddeld 4,4%, een half procent-

punt lager dan een jaar eerder.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec

2012 2013 2014 2015Bron: NVM

Aantal vraagprijsaanpassingen per maand

20

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Transacties zonder vraagprijsaanpassing

Transacties met vraagprijsaanpassing

Percentage transacties met aanpassingBron: NVM

Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

21

Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De

bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,

vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresen-

teerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikke-

lingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld ver-

kochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.

Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke ver-

schillen te noemen:

- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,

de NVM alleen die van haar NVM-leden (73-77% van de totale markt).

- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst

getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van pas-

seren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eer-

der.

In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duide-

lijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben.

0

50

100

150

200

250

300

mrt

-97

sep

-97

mrt

-98

sep

-98

mrt

-99

sep

-99

mrt

-00

sep

-00

mrt

-01

sep

-01

mrt

-02

sep

-02

mrt

-03

sep

-03

mrt

-04

sep

-04

mrt

-05

sep

-05

mrt

-06

sep

-06

mrt

-07

sep

-07

mrt

-08

sep

-08

mrt

-09

sep

-09

mrt

-10

sep

-10

mrt

-11

sep

-11

mrt

-12

sep

-12

mrt

-13

sep

-13

mrt

-14

sep

-14

mrt

-15

sep

-15

Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)

NVM KadasterBron: NVM, Kadaster

22

NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder

voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

2005-3

2005-4

2006-1

2006-2

2006-3

2006-4

2007-1

2007-2

2007-3

2007-4

2008-1

2008-2

2008-3

2008-4

2009-1

2009-2

2009-3

2009-4

2010-1

2010-2

2010-3

2010-4

2011-1

2011-2

2011-3

2011-4

2012-1

2012-2

2012-3

2012-4

2013-1

2013-2

2013-3

2013-4

2014-1

2014-2

2014-3

2014-4

2015-1

2015-2

2015-3

Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)

NVM CBS (3e kwartaal 2015 is geschat)Bron: NVM, CBS

23

Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers

De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 3e

kwartaal 2015. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die

hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind

van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende

kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden.

Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers

voor het 2e kwartaal 2015.

Aantal transacties Voorlopig Definitief

2015-2 Nederland Tussenwoning 10.113 10.178

2015-2 Nederland Hoekwoning 5.109 5.180

2015-2 Nederland 2-onder-1-kapwoning 5.478 5.527

2015-2 Nederland Vrijstaande woning 5.005 4.979

2015-2 Nederland Appartement 11.441 11.428

2015-2 Nederland Totaal 37.145 37.292

Transactieprijs (*1000 €) Voorlopig Definitief

2015-2 Nederland Tussenwoning 199 201

2015-2 Nederland Hoekwoning 215 216

2015-2 Nederland 2-onder-1-kapwoning 262 262

2015-2 Nederland Vrijstaande woning 349 350

2015-2 Nederland Appartement 176 175

2015-2 Nederland Totaal 224 224

Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief

2015-2 Nederland Tussenwoning € 1.793 € 1.799

2015-2 Nederland Hoekwoning € 1.838 € 1.838

2015-2 Nederland 2-onder-1-kapwoning € 1.965 € 1.959

2015-2 Nederland Vrijstaande woning € 2.148 € 2.147

2015-2 Nederland Appartement € 2.291 € 2.285

2015-2 Nederland Totaal € 2.024 € 2.022

Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief

2015-2 Nederland Tussenwoning 71 71

2015-2 Nederland Hoekwoning 83 82

2015-2 Nederland 2-onder-1-kapwoning 128 128

2015-2 Nederland Vrijstaande woning 224 220

2015-2 Nederland Appartement 103 103

2015-2 Nederland Totaal 112 111

24

Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM

De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de

ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde

cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende

misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 3e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangs-

punt.

1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 0,3% gedaald zijn t.o.v. 2e kwartaal 2015, maar als ik

de prijzen van beide perioden pak (toen 223.000 versus nu 223.000 euro) dan is er sprake van een

prijsstabilisatie. Hoe zit dat?

Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in

de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande wo-

ningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld.

Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte wo-

ningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning ver-

kocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is

veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen

gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages.

Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.

Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling

Woningtype 1 Woningtype 1

transactie 1 € 200.000 transactie 1 € 200.000 0%

transactie 2 € 200.000

Woningtype 2 Woningtype 2

transactie 1 € 300.000 transactie 1 € 300.000 0%

Gewogen me-

diane prijs € 250.000

Gewogen medi-

ane prijs € 233.333

Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0%

25

De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewo-

gen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit

zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld.

De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar

delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave ge-

maakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw,

waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per wo-

ningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in

de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.

2. De NVM presenteert een daling van de transactieprijzen met 0,3% t.o.v. het 2e kwartaal 2015

voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking

met een kwartaal juist gestegen is met 0,5%. Vanwaar het verschil?

De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die

manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik

van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte wonin-

gen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het

kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je

zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vier-

kante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal.

De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberich-

ten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld

geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systema-

tiek.

Samenvattend

De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere

gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:

Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1)

Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie

uitleg 2)

Woningmarkt-rapport NVM

Documents

Transcript of Woningmarkt-rapport NVM