Woningmarktcijfers nvm kwartaal 2 2013

Click here to load reader

  • date post

    06-Mar-2016
  • Category

    Documents

  • view

    214
  • download

    1

Embed Size (px)

description

Woningmarktcijfers nvm kwartaal 2 2013

Transcript of Woningmarktcijfers nvm kwartaal 2 2013

  • Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 2 / 2013

    Woonvast Makelaars

  • 1

    STRIKT EMBARGO tot donderdag 11 juli 2013 10.00 uur! PERSBERICHT

    Aan : de financieel-economische redacties en vakpers

    Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM

    Betreft : NVM woningmarktcijfers 2e kwartaal 2013

    Datum : Nieuwegein, 11 juli 2013

    ____________________________________________________________

    Herstel woningmarkt lijkt in

    zicht

    Politieke rust geeft kopers vertrouwen Nieuwegein, 11 juli 2013 De woningmarkt heeft zich in het tweede kwartaal van 2013 redelijk hersteld na het slechte eerste kwartaal van het jaar. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen komt uit op 20.600, en op ongeveer 27.900 in de totale

    markt. Daarmee liggen de verkoopaantallen 19,8% hoger dan in het eerste kwartaal van 2013. De woningprijzen zijn dit kwartaal met

    -0,3% nauwelijks gewijzigd ten opzichte van het vorige kwartaal. De prijzen liggen vergeleken met een jaar geleden nog wel 5,3% lager, maar dalen dus steeds minder snel. De verkoopprijs van de

    gemiddelde woning in Nederland ligt nu op 205.000 euro. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse

    van de woningmarkt over het tweede kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*.

    * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

    RESULTATEN Q2-2013:

    * Verkopen met bijna 20% gestegen t.o.v. Q1 * Prijzen met -0,3% minimaal gedaald * Voorraad te koop staande woningen gestabiliseerd

    * Betaalbaarheid steeds beter, mede dankzij afnemende woonlasten * Niet alleen starters, vooral ook doorstromers zitten vast

  • 2

    Positievere stemming

    Voor het eerst sinds tijden durft de NVM weer te spreken over mogelijk herstel van de woningmarkt. NVM-voorzitter Ger Hukker: In absolute getallen is dit weliswaar het slechtste tweede kwartaal sinds het uitbreken van de crisis, maar toch zijn we voorzichtig optimistisch gestemd. We zien dat het aantal verkopen behoorlijk aantrekt, terwijl het aanbod nieuwe

    woningen op de markt afneemt. Ook vlakt de daling van de prijzen gaandeweg af. We zijn er nog niet, maar het wijst erop dat de markt

    langzaam in balans komt. Consumenten krijgen meer vertrouwen, mede dankzij de gunstige betaalbaarheid en meer politieke rust op het woningmarktdossier als gevolg van het Woonakkoord. Voor het eerst sinds

    tijden worden we niet om de oren geslagen met dreigende korte termijn maatregelen op het gebied van de hypotheekrenteaftrek, de

    financierbaarheid en andere onzekerheden. Telkens nieuwe proefballonnetjes, zoals recent weer vanuit de commissie-Wijffels en de Rabobank, geven daarentegen wel een voedingsbodem voor onrust. Ook de

    door het kabinet aangekondigde 6 miljard extra bezuinigingen houden consumenten in de houdgreep. Toename verkopen in tweede kwartaal bovengemiddeld

    In het tweede kwartaal hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625 woningen verkocht, in de totale markt verwisselden naar schatting 27.900 woningen van eigenaar. Dit waren 19,8% meer transacties dan in het

    eerste kwartaal. Normaliter liggen de verkopen in het tweede kwartaal gemiddeld 13,1% hoger dan het kwartaal daarvoor. Met name in de tweede

    helft van het kwartaal zag de NVM de markt weer aantrekken. Drie op de tien van de in het afgelopen kwartaal verkochte woningen waren appartementen, traditiegetrouw het meest courante woningtype. Met 28,5%

    is de tussenwoning een goede tweede. Twee-onder-n-kapwoningen werden het afgelopen kwartaal verhoudingsgewijs minder verkocht.

  • 3

    Woningprijzen lijken zich te stabiliseren

    De verkoopprijs van de gemiddelde woning bedraagt nu 205.000 euro. Een vrijstaande woning kostte in het afgelopen kwartaal gemiddeld 341.000

    euro, een appartement ging voor 158.000 euro van de hand. De prijsdaling ten opzichte van het vorige kwartaal was slechts 0,3%. Gemeten over de afgelopen zes maanden, bedroeg de prijsdaling 1,8 procent. Dit is minder

    dan vorig jaar, toen er in het eerste half jaar 3,1% van de prijs afging.

    NVM-voorzitter Hukker: Inmiddels is dit het derde kwartaal op rij waarin de prijsdaling op jaarbasis minder is dan het kwartaal ervoor. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Dat is een goed

    vooruitzicht voor huizenbezitters, die hun bezit de afgelopen periode toch fors in waarde hebben zien dalen. Sinds het begin van de crisis zijn de

    prijzen met 17,7% gedaald, zonder rekening te houden met inflatie.

    Vergelijking met vorig jaar

    Een vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar geeft aan dat de woningmarkt nog altijd in lastig weer verkeert. In het tweede kwartaal van 2012 werden 8,4% meer woningen verkocht dan in het tweede kwartaal

    van 2013. De situatie was vorig jaar wel anders, omdat veel consumenten toen in onzekerheid verkeerden of de lagere overdrachtsbelasting (2 in

    plaats van 6%) wel in stand zou blijven. Dit leidde toen tot meer verkopen. Maar alles bij elkaar genomen, zijn in de eerste helft van 2013 ruim 8%

    minder huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook de prijzen zijn verder gedaald; die lagen het afgelopen kwartaal 5,3% lager dan dezelfde periode vorig jaar. Wel is het zo dat de prijsdaling in de tweede

    helft van 2012 harder ging dan in de eerste helft van 2013. De looptijd van de verkochte woningen bedroeg in het tweede kwartaal gemiddeld 176

    dagen.

  • 4

    Betere betaalbaarheid van woonlasten Ondanks de aanhoudende malaise op de woningmarkt rekent de NVM toch

    op betere tijden, niet in de laatste plaats vanwege de sterk verbeterde betaalbaarheid van een koopwoning. De gemiddelde woonlasten zijn voor consumenten in de periode tussen 2009 en 2013 afgenomen met 16 tot

    21%, afhankelijk van het type woning. Dit komt neer op 100 tot 275 euro netto minder woonlasten per maand. Belangrijkste redenen voor de betere

    betaalbaarheid zijn de flink lagere rente (4,2% nu versus 5,3% in 2009), de sterk gedaalde woningprijzen (6 tot 12% lager ten opzichte van 2009) en de verlaagde overdrachtsbelasting van 6 naar 2%.

    Hukker: Wonen in een koopwoning is relatief goedkoper geworden. Helaas ziin er mensen die in de problemen zitten wegens strengere kredieteisen

    van banken, restschuldproblematiek of andere oorzaken. Maar consumenten die hun financin op orde hebben en zeker zijn van baan en relatie, hebben een uitstekende positie op de markt. Bovendien verbetert de positie van de

    koopwoning ten opzichte van de huurwoning doordat scheefwonen en andere oneerlijke concurrentie nu wordt aangepakt. Dit zijn allemaal factoren die de koopwoningenmarkt weer aan de praat kunnen krijgen.

    Stuwmeer aan onverkochte woningen gestabiliseerd Het mogelijk herstel van de woningmarkt komt in meer indicatoren tot uiting. Na de substantile daling van het woningaanbod in het vorige

    kwartaal is er nu sprake van stabilisering van het aantal te koop staande woningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden 169.910 woningen te

    koop bij NVM-makelaars. In de totale markt waren dit naar schatting 230.000 woningen. De stabilisering van het woningaanbod is opvallend, omdat in het tweede (lente)kwartaal normaal gesproken veel nieuw

    woningaanbod op de markt komt. Dat is dit kwartaal niet gebeurd. In combinatie met redelijke verkoopaantallen en het laagste aantal van de

    markt gehaalde woningen (zogenoemde intrekkingen) in drie jaar is het woningaanbod nagenoeg gestabiliseerd.

    175.2

    71

    169.2

    55

    169.9

    10

    0

    40.000

    80.000

    120.000

    160.000

    200.000

    240.000

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Bron: NVM

    Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)

  • 5

    Het verschil tussen de vraagprijzen en de transactieprijzen, de vraag-

    verkoopprijsverschillen is teruggelopen. Ook het aantal woningen waarvan de vraagprijs naar beneden wordt bijgesteld, ligt dit kwartaal veel lager dan

    in de afgelopen jaren. 24% minder woningen hebben een vraagprijsaanpassing ondergaan.

    NVM-voozitter Hukker: Ook de signalen uit de markt die binnenkomen via de makelaars zijn opvallend positief. Het percentage woningen dat weinig

    tot geen aandacht krijgt van potentile kopers daalt, het aantal verkopers dat eerst de eigen woning wil verkopen alvorens zelf een woning te kopen neemt iets af en ook het aantal woningen dat noodgedwongen snel moet

    worden verkocht daalt sterk omdat voor een andere strategie wordt gekozen. In combinatie met de forse stijgingen van verschillende

    indicatoren die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt meten, zoals de ING Woonindex en de Vereniging Eigen Huis Marktindicator, duidt dit op een mogelijk omslagpunt in de markt.

    Regionale verschillen De stad Groningen en de Noordvleugel Randstad (met Amsterdam als

    koploper) behoren tot de meest dynamische woningmarktregios van Nederland. De markt is hier relatief krap en woningen verkopen relatief snel. Zeeuws-Vlaanderen blijft het nog steeds goed doen, vooral dankzij

    interesse vanuit Belgi in vrijstaande woningen die vaak gefinancierd kunnen worden met NHG. De prijzen zijn zelfs gestegen het afgelopen jaar.

    Ook de markt van Twente is bovengemiddeld goed, waardoor de prijzen in een jaar met slechts 4% zijn gedaald. Er zijn ook regios waar de markt nog steeds erg ruim is. In de regios Duiven-Westervoort en Doetinchem worden al kwartalen lang erg weinig woningen verkocht. De grootschalige uitponding van sociale huurwoningen

    heeft in Duiven de markt voor particuliere koopwoningen flink op slot gezet. Ook in het noorden en oosten van Groningen en Friesland worden al geruime tijd erg weinig woningen verkocht, gemiddeld staat het

    woningaanbod hier al 15 maanden te koop.

  • 6

    Figuur: Dynamiek op de woningmarkt verschilt per regio

    Makelaars verhuren steeds meer Makelaars van de NVM verhuren steeds meer woningen. Uit voorlopige

    resultaten blijkt dat in het 1e halfjaar van 2013 ruim 17% meer woningen verhuurd zijn in vergelijking met een jaar eerder. Totaal zijn 9.400

    woningen verhuurd. De gemiddelde verhuurprijs is wel gedaald tot gemiddeld 956 euro. De toename van het aanbod is voor een belangrijk deel de oorzaak hiervan. Het afgelopen halfjaar is het aanbod met zon 14% toegenomen tot rond 9.800 woningen.

    Politieke rust meer dan ooit geboden NVM-voorzitter Ger Hukker benadrukt dat een belangrijke reden voor het fragiele herstel op de woningmarkt, de relatieve politieke rust is. Voor het eerst sinds tijden hebben consumenten geen onzekerheid over nieuwe dreigende maatregelen die hun financile positie op de woningmarkt

    plotseling verder ondermijnen. Wel hebben de afgelopen maanden diverse commissies rapporten gepresenteerd: de commissie- Van Dijkhuizen, de commissie-Verhoeven, de commissie-Wijffels. Allemaal mooie plannen,

    maar we moeten wel kijken naar de realiteit van dit moment. Er is op zich best iets voor te zeggen dat huiseigenaren geleidelijk wat meer eigen geld

    inbrengen, maar het huidige koopkrachtplaatje in Nederland is daar totaal niet op ingesteld. Beter dan starters eerst decennia extra laten sparen voor

  • 7

    een woning, kan de al ingezette koers van aflossen stimuleren worden

    voortgezet. Dit zijn mogelijke oplossingen voor de heel lange termijn, op de korte termijn kunnen ze de toenemende rust op de woningmarkt alleen

    maar ondermijnen. Wat dat betreft roep ik niet alleen de politiek op tot rust, maar zeker ook de financile sector tot het eindelijk eens stoppen met onsamenhangende proefballonnetjes. Het is zaak dat daadwerkelijk ook oog

    wordt getoond voor het consumentenbelang, in plaats van alleen het belang van de bankbalansen centraal te stellen. Dat moet ook gebeuren, maar wel

    in samenhang. Zorgen over doorstromers

    Een bijzonder punt van zorg bij de NVM is de positie van doorstromers. Uit een recent rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt

    dat niet zozeer alleen starters, maar juist ook doorstromers op de markt het zwaar hebben. In tegenstelling tot wat doorgaans wordt aangenomen, komen starters door een aantal door de NVM bepleite en inmiddels

    genomen maatregelen (lagere overdrachtsbelasting, startersleningen etc.) ongeveer in gelijke mate de markt op als vr de crisis. Het stilvallen van

    de woningmarkt lijkt vooral het gevolg van vraaguitval bij doorstromers, met name in de leeftijdscategorien 25-35 en 35-45. Zij kunnen niet

    verhuizen, terwijl zij wel de behoefte hebben. Belangrijkste verklaring is de restschuldproblematiek: 3 op de 4 potentile doorstromers staat onder water en kan zich geen nieuwe woning niet veroorloven. Oplossen restschuldproblematiek leidt tot 10% meer verkopen

    Naar aanleiding van het onderzoek van de ASRE houdt de NVM een krachtig pleidooi voor de aanpak van de restschuldproblematiek. Hukker: We moeten ons focussen op doorstromers die wel kunnen en willen

    doorstromen wanneer zij hun restschuld verantwoord kunnen meenemen naar hun volgende woning. Een belangrijk deel van de huiseigenaren die

    onder water staan, zou op basis van hun inkomen namelijk prima kunnen doorstromen. Hypotheekverstrekkers werken hier te weinig aan mee, terwijl problemen dan juist opgelost kunnen worden en de woningmarkt als geheel

    erbij gebaat is. De problematiek kan effectief aangepakt worden door voor het restschulddeel van een nieuwe hypotheek bijvoorbeeld 20 in plaats van

    10 jaar de tijd te geven om volledig af te lossen, dit nog naast de reguliere aflossing van de nieuwe hypotheek. Banken moeten ook stoppen met restschuld te zien als consumptief krediet, met bijbehorende soms

    torenhoge rentes. Als we met elkaar dit soort kleine, slimme maatregelen treffen, kan de doorstroming op de woningmarkt zomaar al snel met 10%

    verbeteren ten opzichte van nu. NVM pleit voor impuls nieuwbouw op regionaal niveau

    Een ander punt van zorg is de nieuwbouw van woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen is met 37.370 vorig jaar gedaald tot ver onder

    het laagste niveau ooit gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Volgens de NVM is het dringend tijd voor een gezamenlijke, integrale aanpak door alle betrokken partijen binnen overheid en markt. Hukker:

    Een oplossing voor de teruggevallen nieuwbouw is hard nodig en ook zeer wenselijk: de nieuwbouw kan een motor voor de economie zijn.

    Consumenten kiezen vaak heel bewust voor een nieuwbouwwoning, maar lopen tegen praktische problemen aan. Ze zijn onzeker over het doorgaan

  • 8

    van de koop, moeten vaak te lang te wachten op de realisatie van de

    woning, lopen het risico van meerkosten en de prijs is vaak te hoog. De nieuwbouwwoning moet productmatiger in de markt worden gezet, zodat

    consumenten weten waar ze aan toe zijn en conform zijn wensen wordt gebouwd.

    De oplossingen moeten vooral op lokaal niveau gevonden worden, aldus Hukker. Een combinatie van snellere procedures, flexibele aantallen woningen, scherpe prijzen, beperken van onnodige kosten, belonen van vroegboekers. Kortom een beterwoonproduct en meer zekerheid voor de consument. Wanneer die oplossing gezamenlijk op lokaal wordt gevonden is

    er een perspectief voor herstel van de nieuwbouw.

    Aantal NVM-leden dit kwartaal licht afgenomen Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het tweede kwartaal van 2013 licht afgenomen. Op dit moment zijn er totaal 3.887 NVM-leden, een

    half procent minder dan een kwartaal eerder. Hiervan zijn 3.423 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen

    bedraagt 2.756, praktisch hetzelfde als vorig kwartaal. Hiervan zijn 2.519 kantoren actief op de woningmarkt (de andere kantoren zijn actief in bijv.

    zakelijk of agrarisch onroerend goed). Wanneer vergeleken wordt met een jaar terug dan loopt het aantal leden (-1,6%) iets harder terug dan het aantal vestigingen (-0,5%).

    Noot voor de redactie:

    Een volledig overzicht met alle cijfers van het tweede kwartaal 2013 kunt u vinden op www.nvm.nl.

    Voor vragen kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: [email protected]

  • ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen

    2e kwartaal 2013

  • 2

    De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.

    Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,

    of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopien,

    opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of open-

    baarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM

    is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschij-

    ningsvorm van dit document.

    Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daar-

    in opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdu-

    rende actualiteit van de gegevens.

    De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daar-

    toe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

  • 3

    Inhoudsopgave

    1 Samenvatting ............................................................................................................................. 4

    2 Transacties ................................................................................................................................. 5

    2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5

    2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5

    2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 5

    2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6

    2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7

    2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7

    2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7

    2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8

    2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 8

    2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9

    2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9

    2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9

    2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9

    2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10

    2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10

    2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10

    2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10

    2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10

    3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11

    3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11

    3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11

    3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 12

    3.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 12

    3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12

    3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 13

    3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13

    3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13

    3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 13

    4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14

    4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14

    4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16

    4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17

    4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 18

    4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18

    5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 19

  • 4

    1 Samenvatting

    Het tweede kwartaal van 2013 is qua verkoopaantallen een redelijk kwartaal. Na het slechte eerste kwartaal laat de markt een duidelijk herstel zien.

    Het aantal transacties is met 20.625 in vergelijking met een kwartaal eerder flink toegeno-men (19,8%), maar wel 8,4% lager dan vorig jaar.

    Op jaarbasis 82.049 woningen verkocht, in de totale markt rond 111.000 woningen.

    Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal 2013 gedaald met 0,3% t.o.v. een kwartaal geleden en met 5,3% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de

    kredietcrisis is de prijs met 17,7% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 205 duizend

    euro verkocht.

    De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactie-prijs.

    De looptijd van verkochte woningen bedraagt 176 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 11.207. Dat is een afname van 9,8% in ver-

    gelijk met vorig jaar, en vergeleken met vorig kwartaal een daling van 19,8%. In drie jaar is

    het aantal intrekkingen niet zo laag geweest. De intrekquote is 5,6%.

    Na de substantile daling van het aantal woningen in aanbod vorig kwartaal is er nu sprake van een stabilisering van het woningaanbod. Bij de NVM stonden net geen 170.000 wonin-

    gen in aanbod. Dat is 0,4% meer dan vorig kwartaal en 3,1% minder dan een jaar geleden. In

    de totale markt stonden naar schatting 230.000 bestaande koopwoningen halverwege het 2e

    kwartaal 2013 in aanbod.

    De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het 2e kwartaal 2013 met 1,0% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,7% in vergelijking met een jaar eerder. Sinds

    het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald

    met 10,3%

    Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 399 dagen te koop. Ruim de helft van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop.

    50% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 46% verkocht na tenminste n prijswijziging.

    Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is licht gedaald en ligt op 6,3%. Het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs is sterk afgenomen naar 9,6%. Het 1

    e kwartaal

    2013 heeft een afwijkend beeld laten zien.

    Een potentile koper kon in het 2e kwartaal kiezen uit ruim 25 woningen.

    De verkoopquote ligt op 9,1% en is voor nieuw aanbod flink hoger dan die voor oud aanbod.

    De instroomquote komt dit kwartaal laag uit, op 18,9%. Dit is vooral het gevolg van het te-ruggelopen nieuwe aanbod, nog geen 32 duizend woningen nieuw in aanbod.

  • 5

    2 Transacties

    2.1 Aantal Verkopen In het 2

    e kwartaal 2013 hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625 woningen verkocht. Naar

    schatting hebben in de gehele bestaande koopwoningmarkt het afgelopen kwartaal 27.900 wonin-

    gen een nieuwe eigenaar gekregen. 30,3% van de verkopen is een appartement en daarmee op-

    nieuw het meest verkochte woningtype. Met 28,5% is de tussenwoning een goede tweede. Met

    name de twee-onder-n-kapwoning is het afgelopen kwartaal naar verhouding minder verkocht.

    2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Er zijn 19,8% meer woningen verkocht dan een kwartaal eerder. Dat is flink meer dan de 13,1%,

    die gemiddeld in een 2e kwartaal wordt behaald. Ook in het 2

    e kwartaal van 2012 zijn rond 20%

    meer woningen verkocht. De sterke stijging in het huidige kwartaal is met name te verklaren uit

    het slechte 1e kwartaal, toen het aantal transacties na een goed 4

    e kwartaal 2012 uitkwam op het

    laagste punt in de afgelopen 5 jaren (definitief 17.213 transacties). Met name in juni heeft het aan-

    tal transacties zich positief ontwikkeld, zoals verder duidelijk wordt gemaakt in paragraaf 2.1.4.

    De hoek- (23,9%) en tussenwoning (21,9%) kenden de sterkste toename in het aantal transacties.

    De verkoop van twee-onder-n-kapwoningen bleef achter met een toename van slechts 14,8%.

    2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met hetzelfde kwartaal van een jaar eerder wisselden er 8,4% minder woningen

    van eigenaar. Een deel van de verklaring hiervoor ligt in het feit dat in het 2e kwartaal 2012 de

    verkopen opgestuwd werden, omdat er onzekerheid was over de verlenging van de verlaging van

    de overdrachtsbelasting (2% i.p.v. 6%). In het 1e kwartaal 2013 werden 8,3% woningen minder

    verkocht in vergelijking met een jaar eerder, waarmee de teller over het 1e halfjaar een achterstand

    van ruim 8% laat zien qua aantal transacties. De teller blijft na een half jaar hangen op minder dan

    38.000 woningen bij NVM-makelaars (naar schatting ruim 51.000 woningen voor de totale be-

    staande koopwoningmarkt).

    Tussen de woningtypen zitten de verschillen in het 2e kwartaal 2013 vooral bij de duurdere wo-

    ningtypen. Waar de twee-onder-n-kapwoning 12,1% minder verkopen noteerde in vergelijking

    22.5

    27

    17.2

    13

    20.6

    25

    0

    5.000

    10.000

    15.000

    20.000

    25.000

    30.000

    35.000

    40.000

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Aantal verkochte woningen (NVM)

    Bron: NVM

  • 6

    met een jaar terug, deed de vrijstaande woning het juist beter dan het gemiddelde met een daling

    van maar 4,8%.

    2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal transacties op jaarbasis fluctueert bij NVM-makelaars sinds begin 2012 tussen de

    80.000 en 85.000 transacties. In de periode daarvoor leek de ondergrens rond de 90.000 NVM-

    verkopen te liggen. Het aantal transacties op jaarbasis daalde het afgelopen kwartaal opnieuw en is

    uitgekomen op ruim 82.000 woningen op jaarbasis. Dat is vergelijkbaar met het niveau dat het 3e

    kwartaal 2012 werd genoteerd. Van de laatste 4 kwartalen presteerde alleen het 4e kwartaal 2012

    goed, de overige 3 kwartalen vielen tegen wat betreft het aantal transacties.

    0

    2.000

    4.000

    6.000

    8.000

    10.000

    12.000

    1995

    1996

    1997

    1998

    1999

    2000

    2001

    2002

    2003

    2004

    2005

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM

    Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal (NVM)

    144.9

    61

    85.8

    03

    83.9

    51

    82.0

    49

    60.000

    70.000

    80.000

    90.000

    100.000

    110.000

    120.000

    130.000

    140.000

    150.000

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Aantal transacties op jaarbasis (NVM)

    Bron: NVM

  • 7

    2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Al eerder is geconstateerd dat vooral juni een positief beeld laat zien wat betreft de ontwikkeling

    van het aantal transacties. De verkopen onder voorbehoud, zoals de NVM-makelaars deze regi-

    streren laten dit ook duidelijk zien. De laatste weken liggen de werkelijk verkopen onder voorbe-

    houd continu en duidelijk boven de verwachte trend. In de eerste weken van het kwartaal was het

    beeld juist omgekeerd. De woningmarkt heeft na het sterke 4e kwartaal 2012 tijd nodig gehad om

    te wennen aan de nieuwe realiteit, die de hypotheekregels met zich meebrachten. De lentepiek

    treedt daardoor met vertraging op. Daar komt bij dat de lente dit jaar pas heel laat inzette. Of de

    opleving ook de eerste tekenen van een structureel herstel zijn, is onzeker.

    Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een be-

    langrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe

    verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de ver-

    koop terug kunnen draaien. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het ver-

    leden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het recente kwartaal is de trendlijn ook mede

    gebaseerd op de door het door NVM voorspelde aantal transacties in het 2e kwartaal.

    2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2

    e kwartaal uitgekomen op 205 duidend

    euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 341 duizend euro, een appartement voor

    158 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 17,7%

    gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie.

    2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs is het afgelopen kwartaal slechts beperkt gedaald. De gemiddeld verkochte woning ver-

    loor slechts 0,3% van de prijs in vergelijking met het 1e kwartaal van 2013. In het eerste halfjaar is

    er vooralsnog 1,8% van de prijs van de gemiddelde verkochte woning afgegaan. Dat is toch min-

    der dan vorig jaar, toen de prijs in het eerste halfjaar met 3,1% daalde. De daling van de prijs over

    het 1e halfjaar is ook minder sterk, dan aan het begin van dit jaar werd verwacht. Toen verwachtte

    500

    700

    900

    1100

    1300

    1500

    1700

    1900

    2100

    2300

    20

    11

    -1

    20

    11

    -5

    20

    11

    -9

    20

    11

    -13

    20

    11

    -17

    20

    11

    -21

    20

    11

    -25

    20

    11

    -29

    20

    11

    -33

    20

    11

    -37

    20

    11

    -41

    20

    11

    -45

    20

    11

    -49

    20

    12

    -1

    20

    12

    -5

    20

    12

    -9

    20

    12

    -13

    20

    12

    -17

    20

    12

    -21

    20

    12

    -25

    20

    12

    -29

    20

    12

    -33

    20

    12

    -37

    20

    12

    -41

    20

    12

    -45

    20

    12

    -49

    20

    13

    -1

    20

    13

    -5

    20

    13

    -9

    20

    13

    -13

    20

    13

    -17

    20

    13

    -21

    20

    13

    -25

    Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten

    Verlaging overdrachtsbelasting

    Nieuwe gedragscodeNieuwe NIBUD-normen

    Oplaaien eurocrisis

    Banken houden vast aan 106%

    = NVM openhuizen dag

    Lenteakkoord

    Verkiezingen

    Aantreden kabinet Rutte II

    Nieuwe hypotheekregels

    Woonakkoord

  • 8

    de NVM nog een sterkere correctie van de prijs als gevolg van de nieuwe hypotheekregels die

    per 1 januari 2013 van kracht zijn geworden. Ondanks de beperktere daling moet wel geconsta-

    teerd worden dat de transactieprijs voor het achtste achtereenvolgende kwartaal gedaald is.

    Voor een aantal woningtypen is de transactieprijs het afgelopen kwartaal toegenomen. Het gemid-

    deld verkochte appartement is 0,4% in prijs gestegen, een vrijstaande woning 0,8% (vooral als

    gevolg van het feit dat grotere appartementen en vrijstaande woningen zijn verkocht). Voor een

    tussenwoning werd gemiddeld 1,0% minder betaald dan het kwartaal ervoor.

    2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijsdaling in vergelijking met een jaar eerder is opnieuw minder sterk dan het vergelijkbare

    cijfers van het vorige kwartaal. Dat is voor het 3e achtereenvolgende kwartaal. De gemiddeld ver-

    kochte woning kreeg voor een 5,3% lagere transactieprijs dan een jaar eerder een nieuwe eigenaar.

    De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer binnen bereik te komen. De NVM sprak eer-

    der al de verwachting uit dat op basis van de huidige prijsontwikkeling de prijsdaling in de tweede

    helft van 2014 tot een einde zou kunnen komen.

    De prijs van de gemiddeld verkochte tussenwoning is met 6,2% in vergelijking met een jaar eerder

    het sterkst van alle woningtypen gedaald. Die van een appartement met 3,8% het minst sterk.

    2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor

    de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cij-

    fer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Opnieuw is de

    vierkantemeterprijs van een appartement vergelijkbaar met die van een vrijstaande woning. Voor

    2013 lag de vierkantemeterprijs van een vrijstaande woning altijd hoger dan die van een apparte-

    ment.

    -4%

    -3%

    -2%

    -1%

    0%

    1%

    2%

    3%

    2003-2

    2003-4

    2004-2

    2004-4

    2005-2

    2005-4

    2006-2

    2006-4

    2007-2

    2007-4

    2008-2

    2008-4

    2009-2

    2009-4

    2010-2

    2010-4

    2011-2

    2011-4

    2012-2

    2012-4

    2013-2

    Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

    Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)

  • 9

    2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs daalde in het 2

    e kwartaal 2013 met 0,6% in vergelijking met het kwartaal

    ervoor. Deze daling van de vierkantemeterprijs is groter dan die van de gewone transactieprijs, hetgeen inhoudt dat er gemiddeld genomen grotere woningen zijn verkocht. Opvallend is de rela-

    tief sterke daling van de vierkantemeterprijs van vrijstaande woningen met 1,4% (terwijl de ge-wonetransactieprijs met 0,8% is genomen). Dezelfde beweging laat het appartement in beperktere mate zien.

    2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,4%. Dat is

    vergelijkbaar met een kwartaal eerder. Negatieve uitschieter is de vierkantemeterprijs van de ge-

    middeld verkochte vrijstaande woning die daalde met 6,6%. De vierkantemeterprijs van een ap-

    partement is met 4,9% het minst hard gedaald.

    2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrek-

    ken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw

    zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte

    woning bedraagt in het 2e kwartaal 176 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verko-

    pende woningtype met inmiddels een verkooptijd van 139 dagen. Een vrijstaande woning kent

    traditioneel de langste verkooptijd. Deze bedraagt inmiddels bijna 9 maanden, ofwel 266 dagen.

    De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden

    binnen het bestaande aanbod (zie onder hiervoor paragraaf 3.3 over looptijd van het aanbod).

    2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De toename van de verkooptijd van appartementen loopt in het 2

    e kwartaal 2013 het meest in het

    oog. Gecorrigeerd voor de verschillen tussen regios nam de verkooptijd met bijna 18% toe tot 171 dagen. Dat lijkt een verslechtering, maar kan ook heel goed duiden op een positieve ontwik-

    keling, namelijk dat ook het appartementenaanbod, dat al langere tijd op de markt is, een koper

    vindt. In andere woorden: dat oud aanbod opgenomen wordt door de markt. Overall is de verkoop-

    tijd met 12,8% toegenomen in vergelijking met een jaar eerder.

    -4%

    -3%

    -2%

    -1%

    0%

    1%

    2%

    3%

    2003-2

    2003-4

    2004-2

    2004-4

    2005-2

    2005-4

    2006-2

    2006-4

    2007-2

    2007-4

    2008-2

    2008-4

    2009-2

    2009-4

    2010-2

    2010-4

    2011-2

    2011-4

    2012-2

    2012-4

    2013-2

    M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)

    Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

  • 10

    2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met 12,4% gestegen. Een tussenwoning

    heeft een vergelijkbare verkooptijd als een jaar geleden, het zijn met name het appartement en

    de vrijstaande woning, die een grotere dan gemiddelde stijging van de verkooptijd hebben gekend.

    2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, of-

    wel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt benvloed

    door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 2e kwartaal 2013 is voor een to-

    taal van 4,7 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.

    2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte wonin-

    gen toegenomen met 19,3%. Dat is een behoorlijk herstel na het slechte begin van het jaar. Een

    flinke stijging van het aantal transacties tegenover een zeer beperkte prijsdaling is de oorzaak voor

    de toename.

    2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van wonin-

    gen met 12,4% afgenomen. Naast een prijsdaling van 5,3% daalde ook het aantal transacties met

    8,4%, waardoor gezamenlijk meer dan 12% omzet is ingeleverd. Bij vrijstaande woningen en ap-

    partementen is de daling in omzet het meest beperkt gebleven met respectievelijk 8,7% en 9,3%.

    2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in

    het 2e kwartaal 2013 sterk gedaald naar 11.207 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan

    alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de

    markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 2e kwartaal van 2012

    met 9,8% gedaald. Bij de tussenwoningen is de sterkste daling in het aantal intrekkingen zicht-

    baar, -13,6% in vergelijking met een jaar geleden. In vergelijking met het vorige kwartaal gaat het

    totaal om een daling van maar liefst 19,8%. Het aantal ingetrokken woningen is in 3 jaar niet zo

    laag geweest.

    165

    169

    176

    0

    20

    40

    60

    80

    100

    120

    140

    160

    180

    200

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)

    Bron: NVM

  • 11

    De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal wonin-

    gen in aanbod) komt dit in het 2e kwartaal van 2013 uit op 5,6%. In een tweede kwartaal worden

    altijd minder woningen van de markt gehaald dan in de rest van het jaar, en dat is nu ook het

    geval. De 5,6% is wel iets lager dan de intrekquote van 5,9% van een jaar geleden. Ongeveer 1 op

    de 16 appartementen (6,4%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 2e kwar-

    taal 2013 van de markt gehaald. Voor vrijstaande woningen gaat het om 1 op de 21 woningen.

    Overigens wordt een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, verhuurd.

    3 Aanbod

    3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 2

    e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 169.910 woningen te

    koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting

    230 duizend woningen in aanbod. Na de substantile daling vorig kwartaal is er nu dus sprake van

    stabilisering van het woningaanbod. Normaal gesproken is sprake van een stijging in een tweede

    kwartaal van gemiddeld 6,5% over de afgelopen 10 jaar.

    29,7% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van

    de te koop staande woningen uit appartementen. Het laatste jaar is het aandeel vrijstaande wonin-

    gen in het aanbod toegenomen van 23,9% naar 24,9%. De jaren daarvoor daalde het aandeel vrij-

    staande woningen in het aanbod juist. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het

    woningaanbod met 75% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen).

    3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Ten opzichte van vorig kwartaal is het aantal te koop staande woningen nauwelijks toegenomen,

    het gaat om een stijging van 0,4%. Er is dit kwartaal sprake van een laag aantal nieuw aangeboden

    woningen, maar tegelijkertijd is ook het aantal van de markt gehaalde (ingetrokken) woningen

    laag. Dat leidt tot een stabilisering van het woningaanbod. Het afgelopen kwartaal is het aanbod

    van appartementen met 0,3% afgenomen, terwijl het aanbod van twee-onder-n-kap- en vrij-

    staande woningen nog toenam, met respectievelijk 1,3% en 1,2%.

    0

    1.000

    2.000

    3.000

    4.000

    5.000

    6.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

    Vrijstaande woning AppartementBron: NVM

    Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd)

  • 12

    3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Vergeleken met een jaar geleden is duidelijk te zien dat het woningaanbod in Nederland na jaren

    van stijging aan het dalen is. Er staan op dit moment bij NVM-makelaars ongeveer 5.400 wonin-

    gen minder in aanbod dan in het tweede kwartaal van 2012, een daling van 3,1%. Het aanbod van

    tussenwoningen en hoekwoningen daalde met 6,1% het sterkst, terwijl het aanbod van vrijstaande

    woningen juist nog 1% hoger ligt dan vorig jaar. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaar en 1

    maand om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er

    geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven).

    3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De

    groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep

    woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande

    woning halverwege het 2e kwartaal 2013 274 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde ap-

    partement bedraagt 180 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning

    442 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aan-

    tal jaar op rij redelijk gelijkmatig. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld

    in aanbod staande woning gedaald met 10,3%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.

    3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 1,0%. Daarmee daalt de vraag-

    prijs in vergelijking met een kwartaal eerder nu al vierenhalf jaar op rij. Deze daling is zowel het

    gevolg van instromend aanbod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpas-

    send aanbod. De vraagprijsdaling varieert tussen de woningtypen tussen 0,8% en 1,3%.

    0

    10.000

    20.000

    30.000

    40.000

    50.000

    60.000

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

    Bron: NVM

    Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)

  • 13

    NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1

    e kwartaal van 2009.

    3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,7% gedaald. Verkopers zijn

    zich bewust dat ze alleen kunnen verkopen bij een rele vraagprijs. De prijsdaling ligt voor alle

    woningtypen tussen de 3,4% en 4,0%.

    3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van

    verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal

    dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 2e

    kwartaal 2013 staat een woning in het aanbod gemiddeld 399 dagen op de markt. Een vrijstaande

    woning in aanbod staat gemiddeld 479 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod

    staat bijna 332 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype.

    3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemid-

    deld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 4,5% toe. De toename is met

    2,6% het laagste voor tussenwoningen en met 6,9% het hoogst bij vrijstaande woningen. In verge-

    lijking met een jaar eerder staat een woning nu drie maanden langer te koop dan toen, een stijging

    van 30,7%.

    3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de

    duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel

    procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 52% van alle wonin-

    gen een jaar of langer te koop, waarvan 12% 3 jaar of langer. Door de beperkte instroom in het

    afgelopen kwartaal staat slechts 16% minder dan n kwartaal te koop.

    -2,0%

    -1,5%

    -1,0%

    -0,5%

    0,0%

    0,5%

    1,0%

    1,5%

    2,0%

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM)

    Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

  • 14

    4 Overige kengetallen woningmarkt

    4.1 Vraagprijsaanpassingen In de eerste maanden van 2013 lag het aantal woningen dat in vraagprijs werd aangepast iets onder

    het niveau van 2012. In de maanden april, mei en juni is dit aantal drastisch omlaag gegaan. We

    zijn terug op het niveau van de jaren 2008-2010. Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat

    het totale aantal woningen dat in aanbod staat, in 2013 is afgenomen. Wanneer we echter het aan-

    tal woningen met een vraagprijsaanpassing afzetten tegen het totaal aantal woningen in aanbod,

    dan blijft het percentage vraagprijsaanpassingen erg laag. Optimistisch gezien zou een verklaring

    kunnen zijn dat verkopers vertrouwen hebben in het herstel van de woningmarkt en niet verder

    willen zakken in hun vraagprijs. (negatief: men kan niet verder zakken).

    38

    %

    24

    %

    13

    %

    9%

    13

    %

    3%

    1%

    20

    %

    14

    %

    14

    %

    10

    %

    25

    %

    10

    %

    8%

    16

    %

    12

    %

    11

    %

    8%

    27

    %

    14

    %

    12

    %

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    40%

    tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaarAanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 mei 2012

    Aanbod per 15 mei 2013

    Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)

    Bron: NVM

    0

    2.000

    4.000

    6.000

    8.000

    10.000

    12.000

    14.000

    16.000

    18.000

    20.000

    jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec

    2008 2009 2010 2011 2012 2013Bron: NVM

    Aantal vraagprijsaanpassingen per maand

  • 15

    Van de woningen die in het 2e kwartaal 2013 in aanbod staan heeft precies de helft (tenminste

    eenmaal) een vraagprijswijziging ondergaan. Van de woningen met een vraagprijsaanpassing

    heeft 27% nmaal een prijswijziging ondergaan, terwijl 23% minstens 2 vraagprijsaanpassin-

    gen kende.

    De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing

    voor een tussenwoning is met 5,1% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,2% het

    hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld bijna tween-

    half procentpunt toegenomen.

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60%

    70%

    80%

    90%

    100%

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Geen aanpassing 1 aanpassing

    2 aanpassingen 3 aanpassingen

    meer dan 3 aanpassingen

    Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen

    Bron: NVM

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    40%

    45%

    50%

    0

    5.000

    10.000

    15.000

    20.000

    25.000

    30.000

    35.000

    40.000

    45.000

    50.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Transacties zonder vraagprijsaanpassing

    Transacties met vraagprijsaanpassing

    Percentage transacties met aanpassingBron: NVM

    Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

  • 16

    Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing

    heeft plaatsgevonden. Om en nabij 46% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie

    een prijsaanpassing gehad.

    4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Dit kwartaal laat het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs een opvallende ontwikkeling

    zien. Na drie jaar van gestaag stijgende vraag-verkoopprijsverschillen is er nu sprake van een

    scherpe daling. Het lijkt vooral te wijten aan de uitschieter in het 1e kwartaal 2013. Het verschil

    tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs lag vorig kwartaal nog op

    10,7%, dit kwartaal daalt het verschil naar 9,6%. Ook het verschil tussen de laatste vraagprijs en

    de verkoopprijs daalt, hetzij wat minder scherp, van 6,5% naar 6,3%. Een deel van de verklaring

    voor de scherpe daling is het feit dat er dit kwartaal relatief veel nieuw aanbod is verkocht, dus woningen die pas n kwartaal eerder zijn aangemeld. Deze woningen zijn in hun korte looptijd

    niet of nauwelijks in prijs aangepast. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag-

    en verkoopprijs rond de 5%. Dat dit percentage nu hoger ligt is een teken dat verkopers bereid zijn

    meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren.

    Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel

    toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspron-

    kelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan

    uitgekomen op 26,0%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil

    van 4,4%. Vaak zijn dit de courantere woningen.

    0%

    2%

    4%

    6%

    8%

    10%

    12%

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Verschil vraag-verkoopprijs

    verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM

  • 17

    4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potenti-

    le koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het

    begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses

    wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse:

    (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3

    Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties

    in een kwartaal in plaats van in een maand.

    Als gevolg van de sterke daling van het aantal transacties in het eerste kwartaal liet de grafiek liet

    een flinke piek zien. Dit kwartaal daalt de indicator weer, naar 25 voor alle woningen. De consu-

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar

    Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

    Bron: NVM

    0

    10

    20

    30

    40

    50

    60

    70

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)

    Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

    Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM

  • 18

    ment kon dus uit gemiddeld 25 woningen een keuze maken. Voor vrijstaande woningen is er

    keuze uit maar liefst 48 woningen, voor tussenwoningen kan een consument uit gemiddeld 17

    woningen kiezen.

    4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding

    van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal ver-kopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal

    in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwar-taal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale

    markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste

    jaren is dit omgekeerd.

    De verkoopquote totaal is in het 2e kwartaal 2013 uitgekomen op 9,1%. Grof gezegd betekent het

    cijfer dat 1 op de 11 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden.

    De verkoopquote voor nieuw aanbod daalt harder dan de verkoopquote van bestaand aanbod. Dat

    komt door het lage aantal woningen dat afgelopen kwartaal nieuw in aanbod is gekomen en waar-

    van dus ook relatief weinig verkocht is.

    4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 18,9%. Voor elke

    woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal ruim vijf te koop.

    In een tweede kwartaal is de instroom van nieuw aanbod normaal gesproken erg hoo, maar dit

    kwartaal blijft de stijging zeer beperkt. Dit kwartaal kwamen er nog geen 32 duizend nieuw aan-

    geboden woningen bij. Vorig jaar waren dat er in 1 kwartaal nog bijna 42 duizend (-22,2% t.o.v.

    2e kwartaal 2012) en vorig kwartaal 30 duizend (4,7% t.o.v. huidig kwartaal). Consumenten wach-

    ten in toenemende mate af met het te koop zetten van hun woning.

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Verkoopquotes

    Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod

    Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM

  • 19

    5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

    Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De

    bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,

    vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresen-

    teerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikke-

    lingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld ver-

    kochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.

    Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke ver-

    schillen te noemen:

    - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).

    - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van pas-

    seren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 3 maanden eer-

    der.

    In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

    24%

    17%

    19%

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60%

    70%

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Instroomquote

    Bron: NVM

  • 20

    In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duide-

    lijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend

    hebben.

    NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder

    voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.

    0

    50

    100

    150

    200

    250

    300

    jan

    -97

    jul-

    97

    jan

    -98

    jul-

    98

    jan

    -99

    jul-

    99

    jan

    -00

    jul-

    00

    jan

    -01

    jul-

    01

    jan

    -02

    jul-

    02

    jan

    -03

    jul-

    03

    jan

    -04

    jul-

    04

    jan

    -05

    jul-

    05

    jan

    -06

    jul-

    06

    jan

    -07

    jul-

    07

    jan

    -08

    jul-

    08

    jan

    -09

    jul-

    09

    jan

    -10

    jul-

    10

    jan

    -11

    jul-

    11

    jan

    -12

    jul-

    12

    jan

    -13

    jul-

    13

    Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 )

    NVM KadasterBron: NVM, Kadaster

    -10%

    -8%

    -6%

    -4%

    -2%

    0%

    2%

    4%

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    2013-2

    Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)

    NVM CBS (2e kwartaal 2013 is geschat)Bron: NVM, CBS

  • NVM

    Aanbodcijfers Nederland 2e kwartaal 2013

    NVM Data & Research

    11-7-2013

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandTussenwoning

    1e kwartaal15 FEB 13

    2e kwartaal15 MAY 13

    Nieuw

    201874(aantal 7815)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 204910

    (looptijd 43)

    Oud blijft 211497(looptijd 443)

    Blijft 209852

    (aantal 33147)(looptijd 332)

    Verkocht

    187411(aantal 1244)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -3,0%(looptijd 27)

    Oud

    212139(aantal 32842)

    (looptijd 325) Verkocht 193268

    (aantal 3945)Verschil vraag/verkoopprijs

    -5,8%(looptijd 209)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandHoekwoning

    1e kwartaal15 FEB 13

    2e kwartaal15 MAY 13

    Nieuw

    222631(aantal 4115)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 227836

    (looptijd 43)

    Oud blijft 243480(looptijd 465)

    Blijft 240501

    (aantal 19403)(looptijd 366)

    Verkocht

    203163(aantal 616)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -3,4%(looptijd 27)

    Oud

    242680(aantal 19274)

    (looptijd 352) Verkocht 210720

    (aantal 2011)Verschil vraag/verkoopprijs

    -6,3%(looptijd 234)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandTwee-onder-een-kap

    1e kwartaal15 FEB 13

    2e kwartaal15 MAY 13

    Nieuw

    290942(aantal 4402)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 295610

    (looptijd 43)

    Oud blijft 294280(looptijd 491)

    Blijft 293912

    (aantal 24525)(looptijd 401)

    Verkocht

    252246(aantal 456)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -4,2%(looptijd 27)

    Oud

    295919(aantal 23990)

    (looptijd 387) Verkocht 257120

    (aantal 1974)Verschil vraag/verkoopprijs

    -7,1%(looptijd 280)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandVrijstaande woning

    1e kwartaal15 FEB 13

    2e kwartaal15 MAY 13

    Nieuw

    430910(aantal 5557)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 438530

    (looptijd 43)

    Oud blijft 442921(looptijd 558)

    Blijft 442103

    (aantal 42321)(looptijd 479)

    Verkocht

    358562(aantal 357)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -5,1%(looptijd 26)

    Oud

    447089(aantal 41266)

    (looptijd 462) Verkocht 373367

    (aantal 1911)Verschil vraag/verkoopprijs

    -9,3%(looptijd 344)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandAppartement

    1e kwartaal15 FEB 13

    2e kwartaal15 MAY 13

    Nieuw

    176266(aantal 9741)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 177728

    (looptijd 45)

    Oud blijft 180817(looptijd 477)

    Blijft 180041

    (aantal 50514)(looptijd 386)

    Verkocht

    165877(aantal 1210)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -3,0%(looptijd 26)

    Oud

    181868(aantal 50294)

    (looptijd 363) Verkocht 167534

    (aantal 4455)Verschil vraag/verkoopprijs

    -5,6%(looptijd 224)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandAlle woningen

    1e kwartaal15 FEB 13

    2e kwartaal15 MAY 13

    Nieuw

    249323(aantal 31630)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 256419

    (looptijd 44)

    Oud blijft 278307(looptijd 492)

    Blijft 274471

    (aantal 169910)(looptijd 399)

    Verkocht

    206549(aantal 3883)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -3,4%(looptijd 26)

    Oud

    276383(aantal 167666)

    (looptijd 382) Verkocht 220595

    (aantal 14296)Verschil vraag/verkoopprijs

    -6,4%(looptijd 245)

  • Regionale Analyse

    2e kwartaal 2013

    Regio 39 Amersfoort

    NVM Data & Research

    11-7-2013

  • Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Barneveld Klein-Achterveld

    Nijkerk Hoevelaken

    Amersfoort Alle plaatsen

    Bunschoten Alle plaatsen

    Leusden Alle plaatsen

    Soest Soest

    Woudenberg Alle plaatsen

    1

    De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM) behoudt zich uitdrukkelijk

    alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd

    gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopien,

    opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van

    deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is

    uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de

    voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens

    besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM

    zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde

    Nederlandse rechter.

    Regio 39 Amersfoort

    Gebiedsindeling:

  • Samenvatting transacties: Amersfoort Nederland

    Aantal verkopen 2e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:

    Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:

    Prijs verkochte woning 2e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:

    Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:

    Verkooptijd (in dagen) in het 2e kwartaal 2013:

    Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:

    Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):

    Prijsontwikkeling sinds de crisis:

    Prijsontwikkeling sinds 2000:

    Samenvatting aanbod: Amersfoort Nederland

    Aantal woningen in aanbod 2e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:

    Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:

    Vraagprijzen 2e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013:

    Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:

    Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat:

    % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat:

    % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:

    Vraagprijs van nieuw aanbod:

    Vraagprijs van totale aanbod:

    Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 18

    2

    De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en

    beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten

    uitgefilterd.

    -0,3%

    -5,3%

    445 20.625

    19,8%

    -8,4%

    205.000

    340

    47,2%

    20%

    52,2%

    -2,8%

    -2,2%

    244.000

    -0,9%

    39,9%

    -0,7%

    -3,0%

    182

    6,0%

    11,5%

    2.713

    -1,1%

    9,3%

    -16,9%

    169.910

    0,4%

    -6,9%

    315.000

    19%

    249.000

    274.000

    25

    315.000

    -3,1%

    274.000

    -1,0%

    -3,7%

    281.000

    399

    -17,7%

    21,2%

    176

    6,3%

    9,1%

  • 3Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het tweede kwartaal van

    2013. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant

    staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen

    liggen 8,4% lager in vergelijking met een jaar eerder en 19,8% hoger dan vorig kwartaal.

    Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede

    kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het eerste kwartaal

    van 2013 was qua verkoopaantallen een heel slecht kwartaal. Het tweede kwartaal laat een redelijk herstel zien

    van het aantal transacties.

    0

    50

    100

    150

    200

    250

    300

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Aantal verkopen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement

    -17,4%

    21,0% 11,8%

    59,4%

    -18,2%

    24,5%

    94,0% 102,4%

    6,4%

    46,0%

    -0,9%

    39,9%

    -40%

    -20%

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    120%

    t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1

    Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 4Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal.

    Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de

    prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn.

    Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen: de tweekappers en vrijstaande

    woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte

    woning in Nederland in het tweede kwartaal 2013 komt uit op 205 duizend euro.

    Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in de meeste regio's nog steeds flink lager. Ten opzichte van

    vorig kwartaal zijn er echter veel regio's en woningtypen die een prijsstijging noteren. Maar ook hier geldt:

    wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar de

    ontwikkeling van woningen totaal te kijken.

    Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 0,3% lager, ten opzichte van een jaar

    eerder 5,3% lager.

    -

    100.000

    200.000

    300.000

    400.000

    500.000

    600.000

    700.000

    800.000

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Verkoopprijzen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    -6,7%

    1,0%

    3,4% 2,9%

    -3,5%

    -8,7%

    9,7%

    0,1%

    -4,6%

    -6,4%

    -2,8% -2,2%

    -10%

    -5%

    0%

    5%

    10%

    15%

    t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1

    Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 5Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de

    oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte

    woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht

    is als voor de crisis.

    De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het eerste kwartaal uit op 176 dagen, bijna een half jaar.

    De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een

    onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal

    aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes

    van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod

    beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze

    kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod.

    De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 8,5% en voor nieuw

    aanbod op 12,3%.

    0

    50

    100

    150

    200

    250

    300

    350

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    40%

    45%

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod)

    Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod

  • 6Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil

    tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een

    woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen.

    Het vraag-verkoopprijsverschil in het tweede kwartaal 2013 voor Nederland is voor woningen die binnen een

    kwartaal verkocht zijn 4%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 26%.

    (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de

    desbetreffende verkooptijdklasse vallen)

    Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte

    er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen

    vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraag-

    verkoopprijsverschil (absoluut en relatief).

    Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste

    kwartaal uit op 6,3%.

    0%

    2%

    4%

    6%

    8%

    10%

    12%

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    2% 5%

    7% 8% 9%

    26%

    3% 4%

    9% 12% 12%

    17%

    29% 29%

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar

    Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse)

    2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2013

  • 7Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien,

    rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal.

    Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 3,1% lager dan vorig jaar. Dat is het tweede achtereenopvolgende

    kwartaal dat het woningaanbod vergeleken met een jaar eerder is gedaald. Het aanbod aan tussen- en

    hoekwoningen laat landelijk de grootste daling zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk

    nauwelijks gewijzigd.

    Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is

    toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal

    woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af. Pas in de laatste drie vier kwartalen is

    er sprake van een daling van het aantal nieuw te koop aangeboden woningen.

    Voor Nederland totaal gaat het in het tweede kwartaal 2013 om bijna 170 duizend woningen die in aanbod staan,

    waarvan zo'n 32 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van

    een substantile daling van het aantal in aanbod staande woningen.

    0

    100

    200

    300

    400

    500

    600

    700

    800

    900

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Aantal woningen in aanbod per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement

    -18,4%

    0,6%

    -11,6%

    -3,4% -1,8%

    2,3% 4,1%

    -1,5% -2,5% -2,9%

    -6,9%

    -1,1%

    -20%

    -15%

    -10%

    -5%

    0%

    5%

    10%

    t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1

    Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 8De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van

    het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht

    worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.

    De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het tweede kwartaal van 2013 was 19% van

    al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen.

    Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is

    30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van

    het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 25%, tussenwoningen 20% en twee onder n

    kapwoningen 14%.

    In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.

    23%

    14%

    16%

    17%

    30%

    Verdeling van het huidige woningaanbod

    Tussenwoning

    Hoekwoning

    Twee onder n kap

    Vrijstaand

    Appartement

    20%

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60%

    70%

    80%

    90%

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod)

  • 9Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in

    aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde

    woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn

    ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband

    met een restschuld.

    De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het tweede

    kwartaal 2013 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links).

    Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het tweede kwartaal 2013 uit op 274 duizend euro. Dit is 1% lager dan

    vorig kwartaal en 3,7% lager dan vorig jaar.

    -

    100.000

    200.000

    300.000

    400.000

    500.000

    600.000

    700.000

    800.000

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    20

    13

    -2

    Vraagprijzen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    0,0% 0,0%

    1,1%

    -0,7%

    -3,5%

    -0,2%

    -7,8%

    -2,9%

    -4,8%

    -0,4%

    -3,0%

    -0,7%

    -9%

    -8%

    -7%

    -6%

    -5%

    -4%

    -3%

    -2%

    -1%

    0%

    1%

    2%

    t.o.v. 2012-2 t.o.v. 2013-1

    Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 10

    Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit

    kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan

    de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder

    courante woningen (vr