SAMEN

WONEN,

LEVEN EN

ONDERNEMEN

Ondernemingsplan 2013 t/m 2017

Wageningen

6 december 2012

Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij

Open en Betrouwbaar zijn in ons gedrag en onze communicatie, zijn ons

bewust van onze omgeving en streven naar kwaliteit door integer,

deskundig, resultaat- en klantgericht te werken in gezamenlijke

verantwoordelijkheid

3

Inhoudsopgave

Voorwoord …………………………………………………………………………………………………5

Deel I, de waarom en wat vraag op hoofdlijnen

Waarom een nieuw ondernemingsplan (1 t/m 4)

1. Inleiding…………………………………………………………………………………………...7

2. Veranderende rol en positie van woningcorporaties ……………………………………10

2.1 Corporatie als taakorganisatie

2.2 Corporaties als private organisatie met publieke taak

2.3 Nieuwe rol woningcorporaties

2.4 Rol van de overheid

2.5 Verwacht nieuw overheidsbeleid

2.6 Ons fundament

3. de Woningstichting ……………………………………………………………………………17

3.1 Identiteit

3.2 Governance

3.3 Omgeving waarin wij werken

4. Onze missie en onze kernwaarden …………………………………………………………20

4.1 Missie

4.2 Kernwaarden

Wat zijn onze ambities (5 t/m 12)

5. Ambities om na te streven ……………………………………………………………………23

6. Wonen onze primaire focus ………………………………………………………………….26

6.1 Beschikbaarheid

6.2 Doorstroming

6.3 Kwaliteit

6.4 Herstructurering

6.5 Verkoop

6.6 Betaalbaarheid

6.7 Duidelijke incassoprocedure

6.8 Perspectief voor bijzondere groepen

7. Bouwen van nieuwe woningen ……………………………………………………………...31

7.1 Duurzaamheid

8. Oog voor de leefomgeving …………………………………………………………………...34

9. Wonen, welzijn en zorg ……………………………………………………………………….36

10. Financieel gezond ……………………………………………………………………………..38

11. Samenwerking ………………………………………………………………………………….41

12. Werken aan resultaten ………………………………………………………………………..43

4

Deel II, de hoe-vraag; uitwerking …………………………………………………...apart document

13. Meerjarenbeleidsplan

13.1 Governance

13.2 Kwaliteit van het woningbezit

13.3 Huisvesten van de doelgroep

13.4 Samenwerking

13.5 Oog voor de leefomgeving

13.6 Wonen, welzijn en zorg

13.7 Integrale bedrijfsvoering

13.8 Financieel beleid

Afkortingenlijst ………………………………………………………………………………………….46

Colofon ……………………………………………………………………………………………………47

5

Voorwoord

Inleiding

We leven in de tijd van een voortdurende economische crisis; de investeringen blijven achter en

de bouwproductie is uitzonderlijk laag. In de bouwsector gaan veel bedrijven failliet en de

werkloosheid neemt toe in Nederland. Door de bezuinigingen van de rijksoverheid nemen de

besteedbare inkomens van veel Nederlanders af; mensen zijn onzeker over hun toekomst.

In onze sector Volkshuisvesting worden we bovendien geconfronteerd met forse overheids-

heffingen die het investeringsvermogen van woningcorporaties aantasten.

Ziehier heel in het kort een schets van ons huidige tijdsgewricht.

Dynamisch

De vraag is of het eigenlijk wel mogelijk is om in deze onzekere tijd met zijn vele veranderingen

een nieuw ondernemingsplan te maken met een vooruitblik van vijf jaar; is die planperiode wel te

overzien? Ja, maar dan wel op voorwaarde dat het ondernemingsplan dynamisch is en

eenvoudig te actualiseren; op die dynamiek is ons ondernemingsplan 2013 t/m 2017 geschreven.

Deel I van het ondernemingsplan beschrijft onze strategie en onze ambities, de waarom en wat

vraag op hoofdlijnen. Deel II van het plan geeft de uitwerking van die ambities naar concrete

activiteiten op basis van de BBSH-prestatievelden. In dit tweede deel komt met name het

dynamisch karakter van het plan tot uitdrukking; het is eenvoudig te actualiseren.

Elk jaar zullen we het ondernemingsplan herijken en waar nodig bijstellen.

Externe belanghouders

Het ondernemingsplan 2013 t/m 2017 is tot stand gekomen in overleg met, en met inbreng van

onze externe belanghouders: onze bewoners(commissies), de gemeente Wageningen en onze

gekwalificeerde belanghouders (organisaties uit de zorg, het welzijn, het onderwijs, de kerken /

het WMO-platform en het bedrijfsleven). Voor onze bewoners, ondersteund door de Woonbond,

zijn vier bijeenkomsten georganiseerd; één over onze strategie en drie over onze concrete

activiteiten op de verschillende BBSH-prestatievelden. Met de gemeente en onze gekwalificeerde

belanghouders zijn afzonderlijke gesprekken gevoerd, waarbij zij hun inbreng bij het nieuwe plan

hebben kunnen leveren.

Ik dank onze externe belanghouders voor hun betrokkenheid bij en hun bijdragen aan ons nieuwe

ondernemingsplan. Het overleg met hen hebben wij als bijzonder inspirerend ervaren; we zijn

ervan overtuigd dat het wederzijds is. Het geeft ons in ieder geval de beste garantie dat we met

onze activiteiten als maatschappelijk vastgoedondernemer aansluiten bij de specifieke behoeften

en vraag vanuit onze lokale samenleving. De jaarlijkse update van het plan zal daarom zeker in

overleg met onze externe belanghouders plaatsvinden.

Interne belanghouders

De interne belanghouders van de Woningstichting hebben zich bijzonder betrokken getoond bij

en veel werk verzet voor het samenstellen van ons nieuwe ondernemingsplan; het gaat daarbij

om de Raad van Toezicht, de Ondernemingsraad, het Managementteam, het middenkader en de

medewerkers. Een woord van dank is hier zeker op zijn plaats; ik dank hen voor hun

gewaardeerde bijdragen.

Vertrouwen in de toekomst

Onze grootste ambitie is het om, zoals de titel van ons ondernemingsplan luidt, te werken aan

‘Samen Wonen, Leven en Ondernemen’; dat willen we graag samen met onze belanghouders

blijven doen. De Woningstichting is een krachtige woningcorporatie met een meer dan voldoende

weerstandsvermogen en financieel kerngezond. Dat stelt ons in staat om de volkshuisvestelijke

6

en maatschappelijke opgaven uit het ondernemingsplan op het brede gebied van het wonen in de

komende jaren waar te maken. Vanuit die optiek willen en kunnen wij daarom ook de toekomst

met vertrouwen tegemoet treden.

Stem vanuit Wageningen

We willen er ook op vertrouwen dat de rijksoverheid en de nieuwe Woningwet - op voorwaarde

van een excellent en transparant Goed Bestuur en Intern Toezicht en met een adequaat en

toereikend intern risicomanagement - ons de ruimte geeft om volkshuisvestelijk en

maatschappelijk te blijven ondernemen. Wij achten dat van het grootste belang voor de

Wageningse samenleving en die van de directe regio, ook voor wat betreft onze positieve

bijdragen aan het op peil houden van de investeringen en de werkgelegenheid in onze regio.

Ik ben ervan overtuigd dat ook andere woningcorporaties in den lande, elk op hun eigen

specifieke wijze op basis van hun plaatselijke opgaven, dergelijke positieve bijdragen aan de

volkshuisvesting, de maatschappij en de economie willen en kunnen leveren. Mijn wens is dat de

rijksoverheid die kansen ziet en grijpt. Lokale overheden, zoals de gemeente Wageningen, doen

dat in ieder geval wel; zij zijn blij met ‘hun woningcorporatie’ en willen daarmee samenwerken.

Nieuw arrangement met Den Haag

Ik sluit met het uitspreken van de hoop dat onze stem vanuit Wageningen in Den Haag wordt

gehoord en liefst ook dat daarnaar wordt geluisterd. Wij blijven ons broodnodige werk doen, maar

mogen dat alleen maar doen binnen de ruimte en de voorwaarden die de overheid ons biedt. Ik

spreek de wens uit dat het nieuwe arrangement tussen de overheid en de sector woning-

corporaties op basis van de herziene Woningwet ons in staat blijft stellen om te investeren in

Wageningen. Wij zijn daar, samen met onze belanghouders, toe bereid.

Regeerakkoord

Op 29 oktober 2012 presenteerden de VVD en de PvdA hun regeerakkoord; dat akkoord is de

leidraad voor het beleid van het kabinet-Rutte-Asscher. De hoofdpunten uit het regeerakkoord

voor de woningmarkt zijn vermeld op bladzijde 15 van dit ondernemingsplan. De maatregelen uit

het akkoord zijn nog niet geheel verwerkt in ons plan.

Samen voor een goede toekomst

Laten wij ons in Wageningen een goede toekomst toewensen; wat ons betreft zijn de

voorwaarden daarvoor ruimschoots aanwezig. Laten wij samen met onze interne en externe

belanghouders aan die goede toekomst werken en blijven werken.

Ik reken op uw samenwerking en bijdragen!

Wageningen, 6 december 2012

ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE

directeur / bestuurder van de Woningstichting

7

1. Inleiding

Met heel veel enthousiasme en energie hebben wij als Wageningse woningcorporatie en als

maatschappelijk vastgoedondernemer, werkzaam in de sociale volkshuisvesting, in de afgelopen

jaren gewerkt aan de realisering van de grote ambities uit ons ondernemingsplan 2006.

De kwaliteit van ons presteren moest op alle fronten omhoog, zo vonden wijzelf en ook onze

belanghouders: van de leefbaarheid van wijken en buurten tot governance (goed bestuur en

intern toezicht) en van het bouwen en herstructureren tot het overleg en de samenwerking met

onze huurders en onze andere belanghouders. Zomaar een greep uit de veelheid van onze

activiteiten. De koers uit ons ondernemingsplan 2006 hebben wij constant gevolgd en er op

procesmatige wijze vorm en inhoud aan gegeven. Vanaf de totstandkoming van het plan tot op

heden zijn wij continu bezig om het totaal van onze activiteiten op een hoger niveau te brengen.

Voor het verbeteren van onze prestaties formuleren we elk jaar een rode draad, die geldt voor de

gehele organisatie en die specifiek in dat jaar leidend is. De verkregen kennis en ervaring uit die

jaarlijkse thema’s blijven we toepassen in de navolgende jaren. Het is geen specifiek thema

meer, maar behoort gewoon tot onze normale bedrijfsvoering; we hebben geleerd, verbeterd en

passen het eenvoudigweg toe. Die centrale thema’s door de jaren heen zijn:

2006: ‘Meer door minder’. Meer presteren tegen lagere kosten (efficiënt en effectief).

2007: ‘Samenwerking’. Beter overleg en betere samenwerking met onze belanghouders:

bewonerscommissies, gemeente en maatschappelijke partners.

2008: ‘Pas op de plaats’. Veel onduidelijkheid over het overheidsbeleid over de invoering van de

vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties. Ons verkoopprogramma wordt

daarom tijdelijk stopgezet.

2009: ‘Bedreigingen omzetten in kansen’. De economische crisis manifesteert zich. We besluiten

om niet bij de pakken neer te zitten; bedreigingen die op ons af komen, gaan we omzetten

in kansen.

2010: ‘Leiderschap, Cultuur en Communicatie’. De wereld en die van onze huurders en

andere belanghouders verandert; wij moeten mee-veranderen. We worden zakelijker en

duidelijker naar buiten toe. Dat vraagt intern om een ander leiderschap en een meer

zakelijke cultuur en extern om een glasheldere communicatie.

2011: ‘Leren en Verbeteren’. We laten de kwaliteit van onze dienstverlening en onze

volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties meten door een onafhankelijk, extern

bureau. We willen voortdurend leren en verbeteren in het belang van al onze

belanghouders en de Wageningse samenleving.

2012: ‘Proactief naar buiten’. Dat is niet alleen onze koers voor 2012, maar ook die voor de

komende jaren. We gaan veel meer internet-gestuurd werken en worden daarmee nog

klantvriendelijker; met een interactieve website willen we 24 uur per dag bereikbaar zijn

voor onze klanten. Maar we gaan ook fysiek proactief naar buiten. Door nog meer ons

gezicht te laten zien in de wijk en in gesprek te gaan met onze huurders.

De afgelopen jaren hebben ook de ingrediënten voor het nieuwe ondernemingsplan opgeleverd.

De belangrijkste ingrediënten voor ons nieuwe ondernemingsplan zijn:

1. De prestatieafspraken met de gemeente Wageningen (2011-2015) en de bespreking van die

afspraken met de Raad van Toezicht, de gekwalificeerde belanghouders en de gezamenlijke

bewonerscommissies van de Woningstichting. De prestatieafspraken worden elk jaar

geactualiseerd.

8

2. De uitkomsten van de visitatie van de Woningstichting in 2011.

3. De uitkomsten van de metingen voor alle vijf kwaliteitslabels van KWH: Huur, Participatie,

Maatschappij, Goed Bestuur en Goed Werkgeverschap. De Woningstichting is een vijfsterren

corporatie (KWH = Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector).

4. Het woningmarktonderzoek, het woonwensenonderzoek en de uitkomsten van de

leefbaarheidsmonitor:

- Woningmarktverkenning Wageningen 2010-2030, resultaten uit Primos en Socrates 2011;

ABF Research d.d. 14-05-2012, in opdracht van de gemeente Wageningen, Idealis en

de Woningstichting;

- Woonwensenonderzoek 2011 door WoningNet in opdracht van de Woningstichting;

- Leefbaarheidsonderzoek 2011 door de gemeente Wageningen en de Woningstichting;

- Prognose Wonen met Zorg, Fortuna 2011, ABF Research, in opdracht van Opella en

de Woningstichting.

5. Uitgangspunten uit Wonen 4.0, voorjaar 2012; het akkoord van Aedes, de Woonbond, VEH

en NVM over de woningmarkt.

6. De uitkomsten van de risicomanagementscan van PwC, onze externe accountant

(PwC = PricewaterhouseCoopers).

7. Innovaties op het gebied van milieu en duurzaamheid (eco-corporatie).

8. Innovaties op het gebied van het internet-gestuurd werken (Corporatie Cloud).

9. Het marktgericht sturen op basis van de aeDex-gedachte (waarde-creatie / genereren

opbrengsten / financieel rendement / continuïteit) binnen onze primaire opdracht om naar

vermogen bij te dragen aan de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven in ons

werkgebied (het maatschappelijke rendement).

De met de gemeente overeengekomen prestatieafspraken en de uitkomsten van de hiervoor

genoemde onderzoeken en uitgangspunten geven aan dat de door de Woningstichting in 2006

ingezette koers nog grotendeels actueel is en in grote lijnen vervolgd kan worden. We zouden

kunnen volstaan met een update van ons ‘oude’ ondernemingsplan op enkele onderdelen.

Echter, de rol en de positie van woningcorporaties is in de afgelopen jaren ingrijpend gewijzigd en

zal nog verder wijzigen. De Woningwet wordt herzien en er komt een nieuw stelsel waarbinnen

corporaties werkzaam mogen zijn; een nieuw arrangement tussen de overheid en de sector

volkshuisvesting. Het is duidelijk dat de rijksoverheid nu heel anders aankijkt tegen het belang

van onze sector voor de samenleving dan een aantal jaren geleden. Het opheffen van het

vakministerie voor de volkshuisvesting VROM (= ministerie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke

Ordening en Milieubeheer) en het overhevelen van de taken naar het ministerie van BZK

(= Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties) is daarvan één van de meest treffende

voorbeelden. Een ander treffend voorbeeld is het voornemen van het kabinet om corporaties te

verplichten om driekwart van hun huurwoningen te koop aan te bieden (kooprecht voor huurders);

de omvang van de sociale woningvoorraad moet fors kleiner worden, mede onder invloed van

Europa. Een ander aspect in dit verband is de voortdurende economische crisis, waarvan het

eind nog niet in zicht is; de impact van de crisis op de woningmarkt is enorm en ongekend.

Het voorgaande betekent dat een herbezinning op de koers van de Woningstichting toch uiterst

nuttig en zelfs noodzakelijk is. Tegelijk is ook duidelijk dat een ‘normaal’ ondernemingsplan met

9

doelen voor een periode van vijf jaar niet meer voldoet in deze dynamische tijd met snelle

veranderingen. Immers:

Trends en ontwikkelingen uit het verleden kunnen niet meer doorgetrokken worden naar de

toekomst; de voorspellende waarde van die trends is naar praktisch nul gedaald.

Opeenvolgende en zelfs gelijktijdige nieuwe feiten en ontwikkelingen op Europees en

landelijk niveau komen steeds sneller op ons af. Enkele voorbeelden daarvan zijn: de heffing

voor de bijzondere projectsteun (Vogelaar-heffing), de Europese beschikking inzake de

staatssteun aan corporaties, het voorgenomen kooprecht voor de huurders, de herziening

van de Woningwet (stelselwijzing) en de overheidsheffing huurtoeslag op woningcorporaties

(met ingang van 2013 in plaats van 2014; het tast het investeringsvermogen van corporaties

aan).

Technologische ontwikkelingen, met name in de informatietechnologie en nieuwe sociale

media, gaan in een steeds hoger tempo in een moeilijk te voorziene en te voorspellen

richting. Ook voor de corporatiesector is het noodzaak om daarop voortdurend te anticiperen

en de aansluiting niet te missen.

Kortom, het voornaamste uitgangspunt voor de Woningstichting als maatschappelijk

vastgoedondernemer is het snel en adequaat kunnen anticiperen op de veranderingen die op ons

af komen; een statisch ondernemingsplan past daar niet bij. Daarom bij deze de presentatie van

ons nieuwe én dynamische ondernemingsplan voor de komende jaren. Het plan is onderbouwd

op de hoofddoelstellingen en dient als onderlegger voor de komende, opeenvolgende

jaarbegrotingen en activiteiten. Afhankelijk van de veranderende omgevingsfactoren en met input

van en in overleg met onze belanghouders zal dit ondernemingsplan zeker van tijd tot tijd

bijgesteld moeten worden. Daar is het nieuwe ondernemingsplan nu juist op geschreven.

We willen veranderen en vernieuwen; we willen een ‘moderne’ woningcorporatie zijn. Tegelijk

willen we ook een ‘ouderwetse’ corporatie zijn die er is voor de mensen die minder goed in staat

zijn om zelf in hun huisvesting te voorzien. De vraag is of het ‘moderne’ en ‘ouderwetse’ wel goed

samen kunnen gaan. Het antwoord is eenvoudig; die zaken moeten gewoonweg samen gaan.

Ons bestaansrecht ontlenen we aan onze wettelijke en statutaire taak om in de eerste plaats in

de huisvesting van de primaire doelgroep te voorzien; dat blijven wij heel ‘ouderwets’, maar ook

onverminderd belangrijk, doen. Natuurlijk moeten we als ‘moderne’ corporatie ook oog hebben

voor nieuwe taken en ontwikkelingen op velerlei gebied en nieuwe technieken toepassen. Zo

willen we internet-gestuurd gaan werken, ons participatiebeleid vernieuwen en moderniseren

naar andere, eigentijdse vormen van participatie en ons heroriënteren op de huidige vorm van het

wijkgericht werken. Ook willen we met de gemeente Wageningen duidelijke afspraken maken

over de wederzijdse taken op het gebied van leefbaarheid; wat zijn taken voor de gemeente en

wat voor de Woningstichting.

De conclusie is dat we met moderne middelen en met oude, maar niet verouderde, idealen met

vertrouwen de toekomst tegemoet kunnen en zullen treden.

Prijspeil 2012

In het ondernemingsplan worden allerlei bedragen genoemd; het is goed om te bedenken dat het

hierbij om actuele bedragen in 2012 gaat (prijspeil 2012). Het is wel zeker dat die bedragen onder

invloed van het overheidsbeleid en als gevolg daarvan ook door ons eigen beleid gedurende de

planperiode van het ondernemingsplan kunnen en zullen wijzigen, alleen al op basis van de

jaarlijkse inflatie.

10

2. Veranderende rol en positie van woningcorporaties

Inleiding

In dit hoofdstuk schetsen we in het kort de geschiedenis van de sociale volkshuisvesting in

Nederland. Daarin zien we dat de rol en positie van woningcorporaties veranderd is. Die rol zal

blijven veranderen, alleen al om antwoord te kunnen geven op nieuwe en uitdagende vragen

vanuit de 21e-eeuwse samenleving. Overheidsbesluiten en maatregelen worden door de

corporatiesector niet altijd met gejuich ontvangen, ook door de Woningstichting niet. Wij kijken in

onze reactie dan niet alleen naar het deelbelang van de volkshuisvesting, maar ook naar het

totaalbelang van een goed functionerende woningmarkt als geheel.

In de afgelopen jaren hebben wij het hoofd kunnen bieden aan mogelijke bedreigingen en die

omgezet in nieuwe kansen; die strategie zullen we voortzetten. We willen in veranderende

omstandigheden steeds weer de juiste en passende positie kiezen en de juiste rol spelen ten

behoeve van de Wageningse samenleving.

2.1 Corporatie als taakorganisatie

Corporaties speelden in Nederland een belangrijke en niet weg te denken rol op de woningmarkt.

Die positie is historisch zo gegroeid. Met de invoering van de Woningwet in 1901 deed het begrip

toegelaten instelling zijn intrede; een corporatie wordt toegelaten als zij in het belang van de

volkshuisvesting actief is. Als gevolg van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog werden

corporaties voertuigen van overheidsbeleid. Een logische stap in een tijd waarin de woningnood

groot was en de bevolkingsgroei hoog. Met gerichte objectsubsidies van de overheid zorgden

corporaties decennia lang als vanzelfsprekend voor het huisvesten van brede lagen van de

bevolking. Gemiddeld waren de corporaties in de periode 1950-1990 verantwoordelijk voor ruim

dertig procent van de nieuwbouwwoningen.

Corporaties waren in feite taakorganisaties van de overheid geworden, zogeheten OEM’s

(Organisaties met exclusieve marktrechten). De overheid schreef voor en de corporaties voerden

uit. In 1993 zijn de taakvelden voor corporaties in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)

omschreven:

passend en betaalbaar huisvesten van de doelgroep;

kwalitatief in stand houden van het woningbezit;

betrekken van huurders bij het beleid en het beheer;

waarborgen van de financiële kwaliteit en continuïteit;

2.2 Corporaties als private organisatie met publieke taak

De belangrijkste verandering is de brutering in 1995 geweest, de operatie waarbij corporaties

financieel zelfstandig werden. Zij kunnen sindsdien geen beroep meer doen op objectsubsidies,

de rijkssubsidie voor de bouw van huurwoningen. Zij moeten zelf hun nieuwbouw financieren en

voor eigen risico exploiteren. Een corporatie is een hybride organisatie: een private onderneming

met een publieke taak. In de werkzaamheden van corporaties is sinds de brutering een grotere

differentiatie ontstaan.

Sinds 1995 is er veel veranderd, niet alleen bij de corporaties, maar ook in de verhouding tussen

de corporaties, het Rijk en de gemeenten. De voormalige ‘gouden driehoek’ waarbij corporaties

de woningen bouwden, het Rijk die subsidieerde en de gemeente hiervoor de grond leverde

tegen een vaste, relatief lage prijs bestaat niet meer. Het Rijk beperkt zich nu primair tot wet- en

regelgeving en extern toezicht: de relatie met de gemeente is in veel gevallen veranderd van een

vanzelfsprekende samenwerking naar een samenwerking op basis van onderhandelingen.

Corporaties hebben zich ontwikkeld tot meer zelfstandig opererende maatschappelijke

ondernemingen met zowel een publieke verantwoordelijkheid als een meer commercieel

11

georiënteerde ondernemerszin. Het werkdomein van woningcorporaties is verbreed. Enerzijds

omdat de rijksoverheid de prestatievelden in het BBSH heeft uitgebreid met Leefbaarheid (in

1997) en Wonen en Zorg (in 2001). Corporaties moeten sindsdien ook inspanningen leveren voor

de leefbaarheid van wijken en buurten en bijdragen aan de combinatie van wonen en zorg.

Anderzijds, omdat corporaties zelf anders zijn gaan denken over hun taakopvatting. In het kader

van het maatschappelijk ondernemen zijn ze meer activiteiten tot hun werkdomein gaan rekenen

dan traditioneel het geval was. Corporaties bewegen zich nu op het brede terrein van wonen,

zorg en welzijn. Ook gemeenten moedigen deze taakverbreding aan (VNG 2009; Vereniging van

Nederlandse Gemeenten).

2.3 Nieuwe rol woningcorporaties?

Corporaties spelen al meer dan honderd jaar een belangrijke rol op de woningmarkt. Dit heeft in

Nederland geleid tot een omvangrijke corporatiesector die groter is dan elders in Europa. Het

heeft Nederland grote voordelen gebracht. Zo bieden woningcorporaties kwalitatief goede

huisvesting tegen betaalbare huurprijzen en relatief lage woonlasten. En zo huisvesten

corporaties brede lagen van de bevolking, hetgeen stigmatisering van de primaire doelgroep

helpt te voorkomen. De grote omvang van het woningbezit van corporaties vergemakkelijkt de

nodige herstructurering van wijken en buurten. Ondanks de bereikte resultaten staat de

corporatiesector toch ter discussie. De sector zou in de ogen van de politiek onvoldoende

presteren, over te omvangrijke vermogens beschikken en te vrijblijvend opereren, los van de

overheid. Natuurlijk doen de, naar wij hopen, incidenten in de corporatiesector ook geen goed

aan het imago van onze sector; wij blijven daar in ieder geval verre van.

Woningcorporaties bevinden zich al enige jaren in een lastige positie. De politiek verlangt dat

corporaties meer dan nu hun maatschappelijk kapitaal inzetten voor de volkshuisvesting en hun

bedrijfskosten verlagen. Tegelijk roomt de politiek het vermogen van corporaties af. Vanuit de

markt - en de politiek sluit zich daarbij aan - krijgen corporaties het verwijt met staatssteun

commerciële activiteiten te ondernemen, hetgeen concurrentievervalsend zou werken. Het

voorgaande heeft zeker ook te maken met de niet altijd even heldere opstelling van de

rijksoverheid. Enerzijds vallen corporaties onder het zich steeds meer uitbreidende toezicht van

de overheid, anderzijds moeten zij als iedere normale marktpartij opereren. Corporaties verkeren

daardoor in een spagaat. De politiek zal uiteindelijk duidelijkheid moeten verschaffen wat ze van

corporaties verlangt. Het moeilijke hieraan is dat de onderwerpen politiek zeer gevoelig zijn en

dat het functioneren van de woningmarkt misschien wel het langst genegeerde dossier in de

Nederlandse politiek is. Het Rijk heeft zich dan ook lange tijd uiterst moeizaam in de discussies

rond staatssteun en het level playing field bewogen.

12

Figuur: Het complexe krachtenveld in de corporatiesector (VROM is nu BZK en EZ is nu EL&I)

Politiek zullen er duidelijke keuzes moeten worden gemaakt. Of de sector volkshuisvesting blijft

qua werkdomein breed gedefinieerd, of dat domein wordt heel eng gedefinieerd en beperkt tot

het huisvesten van mensen met de laagste inkomens en mensen die niet in staat zijn om zelf in

hun huisvesting te voorzien, zoals kwetsbare ouderen en mensen met een lichamelijke of

geestelijke beperking. De vraag is wel of corporaties dan financieel kunnen overleven en kunnen

blijven bestaan als ze worden beperkt in hun activiteiten.

2.4 Rol van de overheid

Vanaf circa 2005 heeft de overheid in eerste instantie nadrukkelijk gestuurd op de

vermogenskant van corporaties. De investeringscapaciteit van corporaties is daardoor

afgenomen en de administratieve last toegenomen. De volgende maatregelen zijn genomen.

a) Vennootschapsbelasting / ANBI-regeling

Woningcorporaties zijn vanaf 1 januari 2008 verplicht om over al hun activiteiten

vennootschapsbelasting (VPB) te betalen, ook over kernactiviteiten als het verhuren van sociale

huurwoningen. Het Belastingplan 2008 is heel duidelijk over de fiscale positie van corporaties.

Woningcorporaties zijn professionele instellingen die weinig anders opereren dan andere

ondernemingen. Fiscaal gezien is een corporatie een onderneming en derhalve belastingplichtig

voor de VPB.

De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 uitgesproken dat een woningcorporatie als een

Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) beschouwd mag worden. Het werk van een corporatie

wordt namelijk verricht in het belang van de volkshuisvesting. Die uitspraak heeft alleen gunstige

gevolgen voor de jaren 2008 tot en met 2011; het kan zijn dat corporaties over die jaren helemaal

geen VPB hoeven af te dragen. Dat geldt niet voor de toekomstige jaren. Het kabinet heeft via de

Geefwet, onderdeel van het Belastingplan 2012, de ANBI-regeling aangepast. Woningcorporaties

zijn met ingang van 2012 expliciet uitgesloten van die regeling.

13

b) Vogelaarheffing

De in 2008 ingevoerde bijdrageheffing voor bijzondere projectsteun ten behoeve van de

wijkaanpak (Vogelaarheffing) komt met ingang van 2013 geheel te vervallen.

c) Inflatievolgend huurbeleid / scheefwonen

Al vanaf 2007 is er sprake van een inflatievolgend huurbeleid dat in de komende jaren naar

verwachting zal worden voortgezet. Wel heeft het kabinet het voornemen om voor huishoudens

met een inkomen hoger dan € 43.000 een extra huurverhoging van maximaal vijf procent boven

inflatie toe te staan. Het kabinet wil daarmee het scheefwonen aanpakken. Het jongste plan is om

huishoudens met een inkomen van tussen de € 33.000 tot € 43.000 een extra huurverhoging van

één procent boven inflatie te geven. Den Haag bepaalt het huurbeleid en de ruimte die

woningcorporaties daarbij hebben; het is corporaties niet toegestaan om een eigen lokaal

inkomensbeleid te voeren. De extra ruimte in het huurbeleid zal de Woningstichting overigens

benutten voor het generen van meer inkomsten voor het financieren van volkshuisvestelijke en

maatschappelijke investeringen.

Een extra huurverhoging voor hogere inkomens in een sociale huurwoning wordt, zo is ons

gebleken uit het overleg met de bewoners, door de huurders redelijk geacht, tenminste als:

Aan hen niet het gevoel gegeven wordt gestraft te worden voor het bezet houden van een

sociale huurwoning; het is hun vrije keuze om meer huur te betalen of te verhuizen.

De huur ook weer verlaagd wordt als hun inkomen vermindert, bijvoorbeeld wegens

werkloosheid of pensionering (het voorgenomen overheidsbeleid voorziet daar eerlijk gezegd

niet in).

d) Staatssteun volgens Europa

In de beschikking van de Europese Commissie van december 2009 staat voor welke diensten

van algemeen economisch belang (DAEB) aan woningcorporaties rechtmatig staatssteun mag

worden gegeven. Het is toegestaan voor sociale huurwoningen (woningen tot een bepaalde

huurgrens) en maatschappelijk vastgoed (omschreven in een gelimiteerde lijst). Corporaties

moeten hun sociale huurwoningen voor tenminste 90 procent toewijzen aan de doelgroep

(huishoudens tot een bepaald belastbaar inkomen). Vereist is wel een tenminste administratieve

scheiding van DAEB en niet-DAEB-activiteiten. De borging van geldleningen door het WSW, de

project- en saneringssteun van het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) en het afsluiten van

geldleningen bij de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) voor DAEB-activiteiten behoren

eveneens tot de toegestane staatssteun. De EU-beschikking kent bij overtreding van de regels

voor staatssteun ook sancties als het terugbetalen van teveel ontvangen staatssteun en het

opleggen van een staatssteunstop.

e) Ministeriële regeling inzake staatssteun

De opvattingen van de Europese Commissie inzake staatsteun aan woningcorporaties zijn

volledig bevestigd door de Nederlandse regering en vastgelegd in de tijdelijke ministeriële

regeling ‘Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’,

die op 1 januari 2011 van kracht is geworden.

Tegen de huidige regels inzake staatssteun bestaat een breed verzet, zowel in de politiek

(Europees, nationaal en gemeentelijk) als bij deskundigen (corporaties, Woonbond en andere

betrokkenen bij de volkshuisvestring), als ook in de samenleving. Mensen met een heel gewoon

inkomen komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Kopen of huren in de vrije

huursector kunnen zij evenmin; zij vallen eenvoudigweg tussen wal en schip. Het laatste woord

over dit onderwerp is zeker nog niet gesproken, temeer omdat Europa volgens de (politieke)

14

deskundigen meer ruimte zou kunnen en willen bieden als Nederland daar tenminste om zou

vragen.

f) Herziening Woningwet: nieuw bestel

De hiervoor genoemde tijdelijke ministeriële regeling loopt vooruit op de Herzieningswet

toegelaten instellingen: de wijziging van de Woningwet. Bij die herzieningswet gaat het om meer

zaken dan alleen staatssteun, zoals het intern (Raad van Toezicht) en extern (minister van BZK

en nieuwe woonautoriteit CFV) toezicht, de inrichting van de corporatie en de positie van de

belanghebbenden en de gemeenten. Kortom, het gaat om een nieuw corporatiebestel. Het

wetvoorstel is in 2011 bij de Tweede Kamer ingediend. Niet uit te sluiten is dat de nieuwe

Woningwet een juridische scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten zal eisen. Ook op het

gebied van de financiering van die verschillende activiteiten is er thans nog geen volstrekte

duidelijkheid.

2.5 Verwacht nieuw overheidsbeleid

Voor 2012 en de volgende jaren is het volgende nieuwe overheidsbeleid te verwachten, voor

zover nu valt te overzien.

a) Overheidsheffing huurtoeslag

De overheid wil met ingang van 2014, en naar de laatste berichten al m.i.v. 2013, de heffing

huurtoeslag op woningcorporaties invoeren. Dat zal opnieuw een enorme impact hebben op het

investeringsvermogen van corporaties. Alleen al in het geval van de Woningstichting gaat om een

bedrag van € 1,4 miljoen per jaar.

b) Verkoop driekwart corporatiewoningen

Het kabinet wil huurders van corporatiewoningen het recht geven hun huurwoning tegen

marktprijs te kopen. Corporaties zullen daarom worden verplicht minstens 75 procent van hun

huurwoningen te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Dat zal grote negatieve effecten

hebben op de divers samengestelde wijken en buurten en de noodzakelijke herstructurering

wegens het versnipperde woningbezit. Corporaties zullen op termijn een eenzijdige

woningvoorraad overhouden met minder geliefde woningen. Dat gaat ten koste van de kansen

van de doelgroep.

c) Wonen 4.0

In het voorjaar van 2012 hebben vier gezaghebbende belangenorganisaties op het terrein van

wonen - Aedes, de Woonbond, Vereniging Eigen Huis (VEH) en de Nederlandse Vereniging van

Makelaars (NVM) - een akkoord bereikt over een integraal plan om de stagnatie op de

woningmarkt structureel aan te pakken. Het gaat in het akkoord ‘Wonen 4.0’ om elf ingrijpende

hervormingen die nauw met elkaar samenhangen. Het doel van het plan is om mensen meer

keuze te bieden in het wonen en de woningmarkt beter te laten functioneren. Uitgangspunt is dat

de uitwerking zoveel mogelijk inkomens- en budgetneutraal is. Het onderscheid tussen kopen en

huren komt op termijn te vervallen. Wat betreft de huurmarkt wordt er van uitgegaan dat de huren

zich over een periode van dertig jaar geleidelijk ontwikkelen naar een marktconform niveau; dat is

4,5% van de WOZ-waarde. De overbedeling in de koop- en huursector - het scheefwonen - wordt

stapsgewijs rechtgetrokken, onder andere door de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en

een in te voeren ‘woontoeslag’ die door de woningcorporaties wordt opgebracht vanuit de hogere

huuropbrengsten. De elf hervormingsvoorstellen zullen naar verwachting in wetgeving worden

omgezet, aangezien er een breed maatschappelijk draagvlak voor bestaat. In dit ondernemings-

plan wordt voor zover relevant al rekening gehouden met de uitgangspunten van Wonen 4.0.

15

d) Regeerakkoord VVD en PvdA

Op 29 oktober 2012 bereikten de Tweede Kamerfracties van VVD en PvdA het regeerakkoord

dat leidraad is voor het beleid van het kabinet-Rutte-Asscher. De hoofdpunten uit het

regeerakkoord voor de woningmarkt zijn als volgt door Aedes op haar website gepubliceerd.

Maatregelen voor de huurmarkt

De huurtoeslag blijft intact.

Huurders krijgen extra huurverhoging boven inflatie, afhankelijk van het huishoudinkomen.

Voor inkomens tot € 33.000 is dat 1,5 procent; voor inkomens tussen € 33.000 en € 43.000

2,5 procent en voor inkomens boven € 43.000 6,5 procent.

Verhuurders mogen werken met een huursombenadering.

Het WWS-puntensysteem voor woningwaardering vervalt. In plaats daarvan wordt de

maximaal redelijke huur 4,5 procent van de WOZ-waarde van een woning.

Voor zittende huurders met een inkomen boven € 43.000 wordt de maximale huur tijdelijk (tot

de verhuizing van de huurder) buiten werking gesteld.

Maatregelen voor de koopmarkt

De hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. Voor nieuwe en bestaande gevallen wordt het

maximale aftrektarief (vierde schijf) vanaf 2014 teruggebracht naar het tarief van de derde

schijf. Dat gebeurt in stappen van een half procent per jaar.

De hypotheekrente blijft vanaf 2013 voor nieuwe gevallen aftrekbaar, mits de lening in

maximaal 30 jaar en ten minste annuïtair wordt afgelost.

De opbrengst van de beperking van de hypotheekrenteaftrek gaat terug naar de groep die

door de maatregel wordt geraakt, deels door verlaging van het hoogste tarief in de

inkomstenbelasting en deels door verlenging van de derde schijf in de inkomstenbelasting.

De rente op restschuld, die mogelijk ontstaat bij de verkoop van een woning, wordt vanaf

2013 tot en met 2017 voor maximaal vijf jaar aftrekbaar.

De gunstige leningsvoorwaarden voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland

worden uitgebreid.

Maatregelen voor woningcorporaties

Woningcorporaties krijgen een extra verhuurdersheffing opgelegd. In 2017 gaat het om

€ 1,2 miljard.

De taken van woningcorporaties worden beperkt.

Woningcorporaties komen onder directe aansturing van gemeenten.

De beloning van bestuurders van woningcorporaties wordt versneld aangepast op basis van

de nieuwe wet normering topinkomens.

Minister Wonen en Rijksdienst

‘Vanwege het grote belang en de grote complexiteit van de hervormingen wordt op het

departement van BZK een nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst belast met het

woondossier’. De VVD’er Stef Blok is de nieuwe programmaminister; hij heeft geen eigen

ministerie en geen eigen begroting.

Tot zover het regeerakkoord met actuele informatie over de voorgenomen maatregelen voor de

woningmarkt.

16

2.6 Ons fundament

In dit hoofdstuk is een korte schets gegeven over de veranderingen in de sector volkshuisvesting;

er zullen naar verwachting nog vele veranderingen volgen. Maar wat is in onze veranderende

sector en samenleving ons fundament?

We zijn nu actief op het brede gebied van het wonen, waaronder in de eerste plaats voor de

primaire doelgroep. We weten waar we staan, wat we willen, wat we kunnen en waar we naar toe

willen in de jaren 2013 t/m 2017. We zetten ons vermogen in voor de lokale volkshuisvesting en

beschikken over een voldoende leencapaciteit; alleen al vanuit de prestatieafspraken met de

gemeente investeren we zo’n € 220 miljoen in vastgoed en leefbaarheid. Wij sturen op

kasstromen. Wij ondernemen geen op zichzelf staande commerciële activiteiten; er moet altijd

duidelijk sprake zijn van een volkshuisvestelijk voordeel. De rente op onze geldleningen betalen

wij uit onze normale bedrijfsvoering; de verkoop van woningen uit ons bezit is daarvoor niet

nodig. Wij monitoren de woningmarkt intensief om te voorkomen dat we voor de leegstand

bouwen en ook om onze bestaande woningportefeuille optimaal in te zetten.

Maar wat nu als ingrijpende veranderingen, die onze vermogensinzet en leencapaciteit

verminderen, ons noodzaken om onze strategie fundamenteel te herzien en opnieuw te bepalen

wat we nog kunnen, rekening houdend met de financiële continuïteit van de Woningstichting en

de ratio’s die we daarbij in acht moeten nemen; welke keuzes zullen we dan maken? Dan zullen

we ons werkterrein moeten versmallen en terug moeten gaan naar de basis, daar waar we voor

zijn opgericht; dat is het huisvesten van de primaire doelgroep in betaalbare, goed onderhouden

sociale huurwoningen. Dat is van oudsher ons fundament; dat fundament staat en zal blijven

staan. Als omstandigheden dat noodzaken, zullen we kiezen voor dat fundament.

17

3. de Woningstichting

3.1 Identiteit De Woningstichting is gevestigd in Wageningen: een levendige studentenstad met een oude,

karakteristieke binnenstad. Wageningen staat bekend om de internationaal befaamde

Wageningen UR (University & Research centre) en heeft landelijke bekendheid als ‘Stad van de

Bevrijding’. De bevolking van Wageningen is samengesteld uit circa 151 nationaliteiten; circa

50% van de 15- tot 65-jarigen in Wageningen is hoogopgeleid (HBO en/of WO); landelijk is dat

ruim 25%. De stad is prachtig gelegen tussen de Utrechtse Heuvelrug, de Veluwe en het

Rivierenlandschap van de Betuwe.

Met bijna 5800 woningen en andere verhuureenheden (dat is bijna de helft van alle woningen in

de stad) is de Woningstichting de grootste verhuurder in Wageningen. De Woningstichting heeft

relatief veel gestapelde bouw uit de zestiger jaren van de vorige eeuw.

De Woningstichting staat midden in de maatschappij. De Woningstichting is een

maatschappelijke onderneming met als belangrijkste taak het zorgen voor betaalbare en

kwalitatief goede huisvesting, met name voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun

huisvesting te voorzien. De Woningstichting profileert zich als professionele partner voor o.a.

zorg- en welzijnsinstellingen.

De optimalisatie van het maatschappelijk rendement staat bij ons voorop. Onze eerste taak is het

beheren en verhuren van betaalbare huurwoningen, primair voor mensen met een relatief laag

inkomen. Als maatschappelijke vastgoedondernemer sturen wij op waarde-creatie en financieel

rendement; dat zetten wij in om onze sociale doelstelling te verwezenlijken.

3.2 Governance

In het kader van Governance / Goed Bestuur hanteren bestuur en RvT de volgende

uitgangspunten.

We onderschrijven de AedesCode / Governancecode Woningcorporaties (GCW); we passen

die toe en leven die na.

We geven volledig vorm en inhoud aan de governancestructuur, niet alleen in theorie, maar

ook in de praktijk.

We anticiperen adequaat op veranderende wet- en regelgeving.

We passen onze ondernemingsstructuur niet aan op grond van fiscale motieven.

We zijn voortdurend op zoek hoe we onze belanghouders / maatschappelijke partners meer

invloed kunnen geven op ons beleid. We leggen daarover open en transparant

verantwoording af.

Onze bedrijfsvoering is sober en doelmatig (efficiënt en effectief).

Het in bezit hebben en houden van de KWH-kwaliteitslabels Goed Bestuur, Participatie en

Maatschappij geeft weer hoe wij onze rol zowel in bestuurlijk als maatschappelijk perspectief

hebben verankerd.

3.3 Omgeving waarin wij werken

Wij maken deel uit van de lokale en regionale samenleving en nemen daar actief aan deel. Ons

handelen en onze investeringen stemmen wij af op de ontwikkelingen in die samenleving. Onze

bouwproductie wordt bijvoorbeeld in hoge mate bepaald door afspraken daarover met de

gemeente. Wij hebben geen grondposities en willen die ook niet innemen. Ook hebben wij geen

verbindingen of andere vormen van zakelijke afspraken met bouwers of ontwikkelaars.

De andere volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven worden ingevuld in overleg met de

gemeente en/of de verschillende maatschappelijke organisaties. Daarnaast zijn er de volgende

18

(boven)lokale ontwikkelingen die mede van invloed zijn op de keuzes die wij, soms

noodgedwongen, moeten maken:

De vergrijzing met een toenemende manifeste behoefte aan woningen met specifieke

kwaliteiten en eigenschappen voor ouderen. Bij voorkeur in de eigen sociale omgeving met

service- en zorgvoorzieningen op maat.

Een blijvende vraag naar betaalbare zelfstandige woonruimte voor jongeren.

Meer specifieke woonruimte voor groepswonen (al of niet beschermd wonen met zorg) en

begeleid zelfstandig wonen.

De Europese bemoeienis met de sector met een beperking tot de sociale huurmarkt en de

focus op betaalbaarheid en bereikbaarheid voor sec de doelgroep.

Een verdere verschuiving van sociale huur naar vrije sector huur. Dit omdat enerzijds de

voorraad betaalbare woningen meer dan voldoende is in relatie tot de omvang van de

doelgroep en anderzijds door de toenemende druk op de huurwoningenmarkt door het

geringe aanbod in de sociale koop en de verzwaarde hypotheekeisen van banken.

Verdergaande individualisering en toenemende differentiatie in klantgroepen en meer

keuzemogelijkheden in woonruimte, ook vanwege het toenemende aantal eenpersoons-

huishoudens.

Betrokkenheid als woningcorporatie bij het verbeteren van de sociale, maatschappelijke,

fysieke en economische woon- en leefomgeving in wijken en buurten.

Een onzekere prijsontwikkeling in de huur- en koopmarkt door de achterblijvende

economische groei en de politieke onzekerheid ten aanzien van huurontwikkeling en

hypotheekrenteaftrek. En dus onzekerheid over huren of kopen.

Hogere stichtingskosten door eisen en heffingen van de overheid en door de prioriteit voor

duurzaamheid van de gemeente in relatie tot een huurontwikkeling die daarmee niet in de

pas loopt.

Onzekerheid over de financiering van een systeem van Huurtoeslag.

Vanaf 2012 zullen consumenten de financiële gevolgen van de overheidsmaatregelen als

antwoord op de bankencrisis, die in het najaar van 2008 is ontstaan, nadrukkelijk merken. De

maatregelen treffen een groot deel van onze huurders direct in de portemonnee; door de korting

op de huurtoeslag en de korting op zorgtoeslag en door de stijging van de zorgpremies en de

verhoging van de omzetbelasting (BTW) van 19% naar 21% zullen de besteedbare inkomens van

de huishoudens met relatief lage inkomens afnemen. Daar komt nog bij dat de energielasten

voortdurend stijgen.

Inmiddels is Europa in de volgende crisis aangekomen: de schulden- en landencrisis. De effecten

van die crisis zijn nu overal merkbaar. Er zijn scenario’s denkbaar dat de woningmarkt nog meer

op slot dreigt te raken: minder verhuisgeneigdheid en de mutatiegraad neemt af en dalende

waarde van het woningbezit. De koopwoningmarkt komt nog niet in beweging door verscherpte

eisen van banken en de onzekerheid over bestendigheid van de hypotheekrenteaftrek.

De parlementaire behandeling van de nieuwe Woningwet is nog niet afgerond. Deze nieuwe wet

zal met name kaders aangeven. De nieuwe Europese regelgeving zal in deze wet worden

verwerkt (onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten). De verdere uitwerking zal

plaatsvinden door middel van algemene maatregelen van bestuur. Naar verwachting zal er meer

duidelijkheid ontstaan in de loop van 2012. Dit betekent dat er tot dat moment nog onzekerheid

bestaat over een aantal belangrijke dossiers: vindt er wel of niet een verplichte juridische

scheiding plaats tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten of kan worden volstaan met een

administratieve scheiding en zo ja vanaf 1 januari 2014? Hoe vindt de financiering van de

niet-DAEB portefeuille plaats? Komt er een overgangsregeling, en zo ja wat houdt die in?

19

Daarnaast zijn de kabinetsplannen op een aantal onderdelen nog niet vertaald in wetgeving. Dit

betreft bijvoorbeeld het kooprecht voor huurders en de extra (jaarlijkse) huurverhoging boven

inflatie, afhankelijk van het huishoudinkomen: 1,5 procent voor inkomens tot € 33.000,

2,5 procent voor inkomens tussen € 33.000 en € 43.000 en 6,5 procent voor inkomens boven

€ 43.000.

De middengroepen, zoals meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 34.085 tot

€ 43.000, dreigen tussen wal en schip te raken. Het inkomen is te laag om een geschikte (in veel

gevallen gewenste grondgebonden) woning te kopen, door de stringente inkomenseisen van de

banken.

20

4. Onze missie en onze kernwaarden

4.1 Missie

De Woningstichting is een maatschappelijke vastgoedondernemer en heel actief werkzaam op

het brede gebied van het wonen, voornamelijk in de gemeente Wageningen en op bescheiden

schaal in de gemeente Ede. De opbrengsten uit onze commerciële activiteiten zetten we in voor

onze maatschappelijke activiteiten. Commerciële activiteiten ondernemen wij alleen als er sprake

is van een volkshuisvestelijke meerwaarde. We acteren op de (sociale) huur- en koopmarkt en de

markt van het maatschappelijk vastgoed (t.b.v. zorg- en welzijnsorganisaties). We investeren in

de leefbaarheid van wijken en buurten. Samen met onze maatschappelijke partners en bewoners

werken we aan het behoud of het opwaarderen van de leefbaarheid in wijken en buurten, zoals

het tegengaan van overlast en vandalisme en het bevorderen van veiligheid en sociale

samenhang en dergelijke. Verder investeren we met de nieuwste technieken (zonnecollectoren

en WKO) in milieu en duurzaamheid, zowel in onze woningen in de bestaande bouw als in de

nieuwbouw.

Onze primaire doelstelling is en blijft de zorg voor kwalitatief goede en betaalbare huisvesting

voor mensen die minder goed in staat zijn om zelf in hun huisvesting te voorzien; daarvoor is de

Woningstichting bijna honderd jaar geleden opgericht. Hoe breed de doelstelling van een

woningcorporatie ook geformuleerd kan worden - door de overheid of door de corporatie zelf - die

primaire doelstelling is in essentie de reden voor ons bestaan en de basis van waaruit wij werken.

Het is primair onze taak om te zorgen dat er voldoende, goede en betaalbare woningen zijn voor

mensen met een lager inkomen of mensen met een bescheiden middeninkomen net boven het

jaarinkomen van € 34.085, de toewijzingsgrens voor een sociale huurwoning. In het kader van

onze primaire doelstelling hebben we oog voor de woonvraag van bijzondere doelgroepen, zoals

ouderen, mensen met een beperking (lichamelijk en/of geestelijk) en jongeren. Bij jongeren

richten wij ons niet op studenten; zij kunnen terecht bij Idealis, de studentenhuisvester in

Wageningen.

Wij vinden het belangrijk dat onze huizen in een prettige woonomgeving staan, zodat onze

huurders niet alleen een huis maar ook een ‘thuis’ hebben. Een plek waar ze zich veilig voelen en

een plek waar ze zich kunnen ontplooien.

Een deel van onze huurders heeft het moeilijk door fysieke, sociale en/of financiële

belemmeringen. Die huurders kunnen op extra aandacht rekenen; niet alleen door het bieden van

goede huisvesting, maar ook door hen op weg te helpen in de zin van meedoen en vooruitkomen.

Wij kiezen daarbij voor de weg van het vitaler maken van de buurten die dat nodig hebben. Dat

doen wij samen met onze partners door middel van de wijkaanpak. Naast de basisvoorwaarden

als ‘prettig, schoon en veilig wonen’ doen we dat door middel van intensief sociaal beheer, het

versterken van de netwerken, het realiseren van ontbrekende voorzieningen en door aandacht

voor scholing en werk. Dat doen we samen met anderen; met scholen, bedrijven, zorg- en

welzijnsinstellingen, leerwerkbedrijven en natuurlijk vooral ook met de mensen zelf.

De keuzes die wij maken zijn niet nieuw en in lijn met de keuzes die wij al in 2006 hebben

gemaakt. Onze missie is in wezen dan ook niet veranderd, maar nu wel scherper geformuleerd.

We zijn, preciezer gezegd, een ‘maatschappelijk vastgoedondernemer’ in plaats van een

‘maatschappelijk ondernemer’. We dragen bij aan een ‘leefbare’ woonomgeving in plaats van een

‘aantrekkelijke’ woonomgeving; het begrip ‘leefbaar’ is breder en in onze sector relevanter dan

alleen het begrip ‘aantrekkelijk’. Aan de missie is toegevoegd dat we oog hebben voor milieu en

21

duurzaamheid; dat was al zo, maar het ontbrak als expliciet en belangrijk onderwerp in onze

missie.

Onze geactualiseerde missie luidt als volgt:

Missie

De Woningstichting biedt als maatschappelijk vastgoedondernemer kwalitatief goede

huisvesting, draagt bij aan een leefbare woonomgeving in aansluiting op de woonwensen

met vooral bijzondere aandacht voor mensen die minder goed in staat zijn zelf in hun

huisvesting te voorzien. Dit doen we op een transparante, maatschappelijke en financieel

verantwoorde manier en met oog voor milieu en duurzaamheid.

4.2 Kernwaarden

Onze missie geeft uitdrukking aan de identiteit die wij nastreven. Een identiteit die gedragen

wordt door onze vier kernwaarden: Open, Ondernemend, Betrouwbaar en Samen. Die waarden

zijn bepalend voor ons handelen, nu en in de toekomst.

Open: Wij zoeken de samenleving actief op (proactief naar buiten) en bepalen samen met de

gemeente, onze huurders en bewonerscommissies en onze belangenhouders de

volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. We leggen verantwoording af over de bereikte

resultaten en de inzet van onze middelen.

Ondernemend: Wij werken heel actief, efficiënt, effectief en dynamisch aan het realiseren van de

volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. We doen dat veelal voor eigen risico en

zonder overheidssubsidies. We reageren adequaat op veranderingen en zijn innovatief.

Wij kiezen daarbij voor het concept van maatschappelijk ondernemerschap: commerciële

opbrengsten zetten we maatschappelijk in. Randvoorwaarde is dat onze interventies altijd een

aanwijsbare toegevoegde waarde hebben voor de volkshuisvesting en de maatschappij.

Betrouwbaar: Wij staan voor onze zaak en zijn betrouwbaar: we doen wat we beloven. We zijn

realistisch in het stellen van doelen en communiceren hier ook zo tijdig en volledig mogelijk over.

Samen: Wij kunnen het niet alleen en willen het ook niet alleen; samen kunnen we immers meer

dan alleen. Wij delen onze opgaven met onze maatschappelijke en zakelijke partners. Wij

geloven in de meerwaarde van partnerschap en investeren daar ook in. Wij streven naar een

ketensamenwerking met onze zakelijke en maatschappelijke partners.

De kernwaarden zijn opgenomen in ons volgende statement:

Statement

Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij Open en Betrouwbaar

zijn in ons gedrag en onze communicatie, zijn ons bewust van onze omgeving en streven

naar kwaliteit door integer, deskundig, resultaat- en klantgericht te werken in gezamenlijke

verantwoordelijkheid.

Samenvattend, een brede scope aan werkzaamheden en bijkomende zaken in een sector die

door de maatschappij heel kritisch wordt gevolgd. Dat vraagt om maximale transparantie over

ons doen en laten. Openheid over onze bijdragen aan de volkshuisvestelijke en maatschappelijke

22

opgaven en de grenzen die wij daarbij bepalen. Openheid over de prioriteiten die wij kiezen en

over onze bijdragen aan de kwaliteit van wonen en leven van mensen. En openheid over de

vergroting van het perspectief dat wij onze bewoners in meerdere opzichten willen bieden

aangaande hun wooncarrière.

De realisering van onze missie en het concreet inhoud geven aan onze kernwaarden, zoals

vastgelegd in ons statement, in de komende jaren zal een groot maatschappelijke rendement

opleveren. Onze ambities - daar waar we voor staan en wat we willen doen - worden in de

volgende hoofdstukken beschreven.

23

5. Ambities om na te streven

Van oudsher richt onze eerste aandacht zich op de beschikbaarheid van kwalitatief goede en

betaalbare woonruimte voor de primaire doelgroep; voor mensen die ons nodig hebben wegens

hun inkomen of om andere redenen (mensen met een beperking, ouderen, jongeren et cetera).

Voor dit doel is op basis van de uitkomsten van een recent en lokaal woningmarktonderzoek een

kernvoorraad van maximaal 3500 sociale huurwoningen voldoende. Dat geeft ons de ruimte om

een deel van onze voorraad aan sociale huurwoningen te transformeren naar de vrije huur- en

koopsector. Daarmee kunnen wij ook mensen met een middeninkomen van € 39.000 tot € 43.000

perspectief bieden op een huur- of koopwoning. Voor de bescheiden middeninkomens van

€ 34.085 tot € 39.000 is dit geen oplossing; zij kunnen noch een netto huurprijs van meer dan

€ 664 per maand betalen, noch een koopwoning van meer dan € 170.000 financieren. Voor de

bescheiden middeninkomens willen we daarom, voor zover mogelijk, het instrument van de 10%

vrije toewijzingsruimte inzetten. De grotere vrije sector zal ook ruimte bieden aan de tijdelijke

huisvesting (2 á 3 jaar) van expats, die vanuit het buitenland komen en verbonden zijn aan

Wageningen UR; mede door de ontwikkeling van Food Valley neemt de vraag naar de

huisvesting van expats toe.

De hogere inkomsten uit de vrije sector geven ons verder meer zekerheid over onze financiële

continuïteit.

De opgaven en onze ambities zijn groot. In de komende jaren zijn we voornemens om circa € 220

miljoen te investeren in vastgoed en leefbaarheid. Deze ambities zijn onder andere verwoord in

de prestatieafspraken met de gemeente Wageningen die in het najaar van 2011 zijn overeen-

gekomen. In deze prestatieafspraken zijn het aantal te bouwen, slopen, verbeteren, op te plussen

en te verkopen woningen vastgelegd. Het is onze ambitie om deze productieopgaven op

efficiënte en effectieve wijze tijdig te realiseren in goede samenwerking met alle betrokken

belanghouders, zoals de gemeente, de huurders, zorg- en welzijnspartijen en Wageningen UR.

De kwaliteit van een goede dienstverlening aan onze huurders en andere belanghouders staat bij

ons voorop. De klantgerichtheid en de klanttevredenheid van onze huurders meten we onder

andere met een continu aftersales-instrument. De kwaliteit op de verschillende, relevante

beleidsterreinen meten we met de kwaliteitslabels van KWH. We zijn in het bezit van alle vijf

KWH-labels en zijn de eerste, en vooralsnog enige, vijfsterren-corporatie in Nederland. Ten

behoeve van die goede dienstverlening blijven we deelnemen aan de KWH-labels; het zijn

instrumenten om voortdurend te blijven leren en verbeteren. Het is onze ambitie om bij de KWH-

labels een gemiddelde van een 7,5 te halen voor alle labels bij elkaar (op de vijf-punts-schaal; de

hoogst mogelijke score is een acht, de laagst mogelijke score een vier).

Onze ambitie richt zich ook op de passende huisvesting van bijzondere en kwetsbare groepen

die voor hun huisvesting afhankelijk zijn en blijven van de betaalbare huursector; we doen dat al

jaren met succes. De vraag vanuit deze groepen neemt alleen maar toe. Het adequaat

huisvesten van en het ontwikkelen van nieuwbouw voor deze doelgroepen kan gerust een

specialisme van ons genoemd worden. We hebben de potentie en de ambitie om dit verder uit te

bouwen.

Ambitieus zijn we ook als het gaat om milieu, duurzaamheid en leefbaarheid. Het gaat dan niet

alleen om de woon-, bouwtechnische- en energetische kwaliteit van onze woningen, maar ook

om de woonomgeving, de veiligheid, de architectuur en de flexibiliteit m.b.t. het toekomstig

gebruik. We willen bijdragen aan leefbare wijken en buurten waar het prettig en veilig wonen is,

ook op langere termijn. Onze investeringen in milieu en duurzaamheid dragen niet alleen bij aan

24

de klimaatdoelstelling van de gemeente Wageningen (een klimaatneutrale stad in 2030), maar

ook aan de betaalbaarheid van het wonen. De energielasten maken een steeds groter deel uit

van de totale huur- en woonlasten. In de bestaande bouw bij (groot) onderhoud, bij

herstructurering en bij nieuwbouw treffen wij extra maatregelen om de energielasten te beperken.

De verbetering van de energetische kwaliteit van onze woningen is daarbij een speerpunt in ons

beleid. We doen dat bij (groot) onderhoud op natuurlijke vervangingsmomenten zonder

huurverhoging (bijvoorbeeld dubbel glas bij kozijnvervanging) en tegen een geringe

huurverhoging bij comfortverhogende extra maatregelen, aanvullend op bestaande maatregelen.

Zo zorgen wij ervoor dat de eventuele extra huurlasten wegvallen tegen de lagere energielasten

en de totale woonlasten per saldo tenminste gelijk blijven.

We betrekken als vanzelfsprekend onze bewoners en andere belanghouders bij ons beleid en

beheer, dat voor hen belangrijk is; dat behoort inmiddels tot onze normale bedrijfsvoering.

We doen dat echter wel binnen de grenzen van onze eigen verantwoordelijkheden en

aansprakelijkheid. Met onze organisatie en medewerkers, ons vastgoed (sociaal, commercieel en

maatschappelijk) en ons maatschappelijk kapitaal kunnen we daadwerkelijk invulling geven aan

de participatie van onze belanghouders. We willen de betrokkenheid van onze belanghouders,

nog meer dan in het verleden, bij onze visie, koers en ambities vergroten. Wij hebben en houden

daarbij wel oog voor de positieve ontwikkeling van ons eigen vermogen en voldoende financieel

rendement om ook op de langere termijn onze maatschappelijke taken te kunnen uitvoeren.

We willen onze positie in de lokale samenleving - binnen de kaders van een goed financieel en

maatschappelijk rendement - nog verder versterken. Dat vereist in de komende jaren een

voortdurende herijking van onze strategie; vandaar dit dynamisch ondernemingsplan. In dat

proces zullen de belanghouders optimaal worden betrokken. Dat vereist ook een proactieve

houding naar buiten van iedere medewerker van de Woningstichting.

Het kwaliteitsmanagement zit in het hart van onze bedrijfsvoering. We inventariseren de

verbeterpunten uit de visitatie en de rapportages van KWH. We formuleren verbeteracties,

werken die uit en implementeren en borgen die. Het is voor onze medewerkers vanzelfsprekend

en onderdeel van hun dagelijkse werkzaamheden.

De moderne informatietechnologie gaan wij steeds meer toepassen om onze klantprocessen te

optimaliseren en om onze dienstverlening nog verder te verbeteren, teneinde de klant-

tevredenheid te vergroten. De kwaliteit van onze dienstverlening kan vooral nog verder vergroot

en geborgd worden door een ketenintegratie met onze relevante zakelijke en maatschappelijke

partners; daar gaan wij op inzetten.

Om het zelf organiserend vermogen van mensen te versterken moeten wij, de gemeente en

maatschappelijke organisaties op een andere wijze invulling geven aan hun beleid, hun

interventie-instrumenten en de wijze waarop zij samenwerken. Het gaat daarbij om:

eigen kracht (talenten, competenties, sterke kanten op individueel niveau);

kracht van de omgeving (familie, vrienden, buurt, informele netwerken);

maatwerk in ondersteuning.

Het is de omkering van ‘zorgen voor’ naar ‘zorgen dat’. Hulpverleners lossen problemen voor

mensen niet op; ze reiken oplossingen aan en ondersteunen tijdelijk waar dat nodig is.

Juist in het huidige tijdsgewricht liggen kansen voor een nieuwe toekomst voor ‘ouderwetse’

corporaties. Maar dan moeten we wel een paar dingen écht anders gaan doen, onszelf minstens

25

deels opnieuw uitvinden, het systeem veranderen. Vanuit bewonersregie en zelfredzaamheid

samen en met steun van dienstbare professionals en verbonden organisaties onze samenleving

duurzaam opbouwen.

Het is onze ambitie om terug te gaan naar bewoners en hun gemeenschappen voor wie we

werken. Ruimte te geven en laten aan initiatief en organisatie van bewoners. Hun eigenaarschap,

individueel én collectief, economisch, maatschappelijk én mentaal van hun wonen en leven te

versterken. De complexe maatschappelijke vraagstukken waaraan we werken en de vastgelopen

professionele en institutionele structuren vragen erom. Om een nieuwe visie en een nieuwe

maatschappelijke architectuur in een civiele samenleving, waarin wij samen met onze

maatschappelijke partners een intensief sociaal beheer voeren.

Om onze ambities te kunnen realiseren, is een gezonde financiële positie nodig. De financiële

positie van de Woningstichting is heel goed. Het is onze ambitie om de financiële positie van de

Woningstichting ook gezond te houden. Daartoe passen wij de aeDex-gedachte toe en sturen op

marktwaarde (in verhuurde staat); het gaat daarbij om waarde-creatie en het genereren van

opbrengsten. Om naar buiten toe maximaal transparant te zijn, zullen wij die marktwaarde vanaf

2012 ook als waarderingsgrondslag in onze jaarrekening hanteren; het is de enige waarde die

belanghouders begrijpen en ook werkelijk inzicht geeft in onze financiële positie.

Hoewel wij in onze rol van ‘vastgoedbelegger’ blijven sturen op marktwaarde (we doen dat al

jaren) blijven we in onze rol van ‘volkshuisvester’ maatschappelijk verantwoord handelen; dat

hebben de afgelopen jaren wel bewezen. We houden bijvoorbeeld de huren betaalbaar ( = netto

huurprijs tot € 560 per maand) voor de primaire doelgroep; we laten hier financieel rendement

liggen t.b.v. het maatschappelijk rendement. Ten behoeve van ons financiële rendement streven

we naar markthuren in de vrije huursector. Voor de hogere inkomens (meer dan € 43.000) in

onze sociale huurwoningen zullen we conform de wettelijke mogelijkheden de huren extra

verhogen, ook om het zogeheten ‘scheefwonen’ tegen te gaan.

Dat de rol van ‘belegger’ en ‘volkshuisvester’ zeker niet tegenstrijdig is, bewijst het investeren in

de leefbaarheid van wijken en buurten; een betere leefbaarheid leidt tot waarde-creatie in het

vastgoed (de kwaliteit van de buurt is immers het belangrijkste criterium bij de keuze van de

woonconsument) en leidt tevens tot het verhogen van het woongenot van onze bewoners.

Bij het formuleren en realiseren van onze toekomstige ambities behoort zeker ook de ambitie van

een adequaat risicomanagement. Het bestuur en de Raad van Toezicht zullen daaraan bijzonder

veel aandacht blijven besteden. We anticiperen continu op de wettelijke regels (Woningwet,

BBSH, fiscaal etc.), de branchecodes (AedesCode en GovernanceCode Woningcorporaties) en

de basiseisen van KWH voor goede dienstverlening. Als interne sturings- en

risicobeheersingsinstrumenten hanteren we bijvoorbeeld ons Treasury-statuut en ons

Investeringsstatuut en onze verschillende rapportages van het bestuur aan de Raad van

Toezicht. We zijn en blijven bovendien voortdurend attent op nieuwe risico’s die op ons af kunnen

komen. Wij laten ons op het gebied van risicomanagement elk jaar onafhankelijk de maat nemen

door middel van de risicomanagementscan van PwC. Ons ambitieniveau is daarbij door ons zeer

hoog gesteld en vergelijkbaar met de top tien woningcorporaties in Nederland.

De voorgaande ambities zijn in de onderliggende focus verder uitgewerkt.

26

6. Wonen onze primaire focus

Bevolkingsprognose Wageningen (ABF Research, 14 mei 2012)

Ultimo 2010 heeft Wageningen 36.640 inwoners. Volgens Primos 2011 blijft de bevolking van Wageningen toenemen, met ruim 2.700 (7,4 %) inwoners tussen 2010 en 2020 en 3.700 (9,4%) inwoners tussen 2020 en 2030.

De groei is naast een blijvend positief saldo buitenlandse migratie mede te danken aan een toenemend saldo uit de binnenlandse migratie.

Wageningen heeft ten opzichte van Nederland een relatief jonge leeftijdsopbouw. Ondanks de oververtegenwoordiging van de jongvolwassenen ontkomt ook Wageningen niet aan de vergrijzing. Het aantal 65-plussers gaat aanzienlijk stijgen, van 5.000 in 2010 naar bijna 8.850 in 2030 (ruim 75%).

Tegelijkertijd zijn ook de jongere leeftijdsgroepen in 2030 naar verwachting omvangrijker dan dezelfde leeftijdsgroepen in 2011. Door een stijging van de geboorte groeit het aantal 0-14-jarigen. Deze toename wordt veroorzaakt door het vasthouden van een deel van de 25-44-jarigen.

Naar verwachting zal zowel de grijze druk (de verhouding van de 65-plussers tot de bevolking van 15-64 jaar) als de groene druk (de verhouding van de 0-14-jarigen tot de bevolking van 15-64 jaar) toenemen, waarvan de grijze druk flink.

Zoveel mensen, zoveel verschillen. Een ieder heeft zijn eigen woonwensen: huren of kopen,

bestaand of nieuw, wonen op kamers of centraal wonen, huis met tuin of appartement, of wonen

met service en zorg voor ouderen en hoogbejaarden dan wel voor mensen met een lichamelijke

en/of geestelijke beperking. Wij zijn van alle markten thuis en kijken naar de verschillende

marktsegmenten, maar acteren wel binnen de doelstellingen van ons ondernemingsplan; we

doen niet zomaar alles. Ons eerste aandachtspunt is en blijft om de beschikbaarheid en de

betaalbaarheid van een voldoende voorraad aan sociale huurwoningen in stand te houden en de

kwaliteit daarvan ook voor de toekomst te waarborgen. Wij vinden het belangrijk om de juiste

woningen op de juiste plek te bouwen. Voorbeelden daarvan zijn de projecten Torckdael,

Ireneschool en de wijkvernieuwing Patrimonium.

In een goed functionerende woningmarkt wordt invulling gegeven aan de woonbehoeften van

mensen en kunnen zij wonen op de manier en de plaats die hen het beste past, rekening

houdend met hun werk en persoonlijke omstandigheden. Zij moeten daarin niet gehinderd

worden door vermijdbare drempels die worden opgeworpen in de financiële sfeer en op basis van

regelgeving. Dit betekent onder meer dat verschillen in lasten tussen zittende en nieuwe huurders

moeten worden voorkomen en dat de overdrachtsbelasting in zijn geheel wordt afgeschaft.

Een nieuw en toenemend probleem zijn de huishoudens die hun te dure woning niet meer

kunnen betalen. Wij hebben nu niet de mogelijkheden om hen een goedkopere woning aan te

bieden. Aan de voorkant kunnen we voorlichting geven dat mensen zich zouden moeten

beschermen en/of verzekeren tegen een terugval in hun inkomen. Aan de achterkant kunnen we

kijken welke oplossingen wij mogelijk toch zouden kunnen bieden.

6.1 Beschikbaarheid

Het perspectief van mensen op de woningmarkt vergroten of zeker stellen; dat is wat we met

onze meer dan 5000 wooneenheden nastreven. De ervaring leert dat vooral jongeren en ouderen

een beroep doen op de huursector; niet toevallig aan het begin en einde van hun wooncarrière.

Onze aandacht is vooral gericht op deze groepen, echter door de huidige inkomensgrenzen is de

doorstroming in de huurwoningenmarkt ernstig verstoord. Huurders met een gezinsinkomen van

boven de € 34.085 zitten gevangen in hun huurwoning. Sociale koopwoningen worden nauwelijks

aangeboden en hun inkomen is te laag om met de huidige verscherpte regels van de banken een

hypotheek te krijgen. Het aanbod in de vrije sector huurwoningen is bovendien zeer gering.

27

Ons streven is om jaarlijks 450 - mede afhankelijk van de mutatiegraad - bestaande en/of nieuwe

betaalbare woningen voor verhuur beschikbaar te stellen aan onze woningzoekenden. Om de

doorstroming te stimuleren wordt 30% van onze bestaande woningvoorraad aangewezen voor de

vrije sector huur- of koop.

Wij gaan uit van de verwachting, dat met onze aandacht voor de primaire doelgroep, de voorraad

betaalbare huurwoningen de komende jaren stabiel zal blijven, zeker niet zal afnemen en met

onze nieuwbouwproductie met circa tien procent zal kunnen toenemen. Wij verwachten dat de

totale druk op de huurwoningenmarkt zal stijgen en dat met name de vraag naar vrije sector huur

met een netto huurprijs van meer dan € 664 per maand zal toenemen. Dat impliceert dat in 2020

circa 30% van onze voorraad door verkoop of transformatie omgezet zal zijn in vrije sector huur-

of koop. Wij realiseren dit onder meer door het vaststellen van een huurprijs die over een periode

van dertig jaar geleidelijk oploopt naar 4,5% van de WOZ-waarde. De woningen die overgaan

naar de vrije sector maken we aantrekkelijk en geven we meer comfort, teneinde met die hogere

kwaliteit hogere inkomens te verleiden om te kiezen voor een huur- of koopwoning uit onze vrije

voorraad; daarmee bevorderen we ook de doorstroming.

In het kader van ons dynamisch vastgoed management (DVM) monitoren we jaarlijks op basis

van de marktontwikkelingen en onze ambities de benodigde kernvoorraad aan sociale

huurwoningen en de mogelijkheden van transformatie naar de vrije sector huur of koop. De

middelen die hieruit beschikbaar komen, investeren we in ieder geval opnieuw in onze bestaande

voorraad en in nieuwbouw.

6.2 Doorstroming

Met het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt bereiken we dat betaalbare

woningen beschikbaar komen voor jongeren en gezinnen met een gering inkomen. Dit realiseren

we door zittende huurders met een hoger inkomen in relatie tot de huurprijs actief te benaderen

met de aanbieding van een (starters)koop- of duurdere huurwoning buiten de betaalbare

voorraad. Ook de 10% vrije toewijzingsruimte bij de woonruimteverdeling gaan wij met name in

dit segment inzetten. Het streven is om hiermee huurders tot verhuizing te bewegen.

Doorstroming realiseren we ook door de mogelijkheden te benutten om voor zorgbehoeftige

ouderen specifieke woningen met zorg te realiseren. Daarnaast hebben we het aandeel

lotingwoningen voor jongeren vergroot naar 25% van onze voorraad; het betreft hier voornamelijk

kleinere appartementen.

Voor de 10% vrije toewijzingsruimte gelden volgens de tijdelijke ministeriele regeling 2011 met de

gemeente af te spreken urgentieregels (urgent wegens gezondheid, veiligheid, sociale factoren,

overmacht of calamiteiten, scheiding of bepaalde beroepsgroepen die voor de stad behouden

moeten worden). Wij willen die vrije ruimte ook inzetten voor meerpersoonshuishoudens (drie of

neer) met een bescheiden middeninkomen.

6.3 Kwaliteit

Perspectief bieden op wonen betekent aanbod van voldoende goede, veilige en betaalbare

woningen. In buurten waar het goed wonen en leven is. Daar dragen de kwaliteit van het

vastgoed, de inrichting van het (semi-) openbaar gebied en de aanwezigheid van sociaal

maatschappelijke voorzieningen aan bij.

Een goede kwaliteit draagt tevens bij aan het behoud van de vastgoedwaarde van ons bezit.

Wij bieden de bewoners de mogelijkheid om hun eigen thuis te creëren en veilig te wonen in een

veilige woonomgeving. Daartoe geven wij hen in het (groot) onderhoud keuzeopties, zoals de

28

kleur van de tegels, het type keukenblok en dergelijke. We doen veel aan veiligheid; niet alleen

inbraakpreventie, maar ook veilige gas- en elektra-installaties. Bij groot onderhoud brengen we

de woning naar het hedendaags niveau. Met vraaggestuurd investeren tegen huurverhoging

komen we aan de wensen van onze bewoners tegemoet; denk daarbij aan isolatie, mengkranen,

een vrij hangend toilet etc.

Met de jaarlijkse investering van 60% van de huuromzet in onderhoud en verbetering (25 %

regulier onderhoud en 35 % ingrijpende verbeteringen) realiseren wij een kwaliteitsverbetering

van ons vastgoed, bereiken wij een grotere huurderstevredenheid, worden bouwtechnische

gebreken voorkomen of opgeheven en/of stellen wij huurders in staat langer zelfstandig te blijven

wonen.

6.4 Herstructurering

Ons streven is een in kwalitatief en kwantitatief opzicht evenwichtige woningvoorraad, afgestemd

op de toekomstige vraag. Om dit te bereiken is herstructurering van verouderde woningen een

middel. Om kopers van onze bestaande huurwoningen niet in problemen te brengen, verkopen

we alleen woningen uit onze bestaande voorraad die bouwtechnisch veilig zijn en waarvan de

buitenschil in orde is. Na de herstructurering ligt het in de rede om een deel van de woningen te

bestemmen voor de betaalbare koop om zo bij te dragen aan de doorstroming vanuit de

bestaande huurwoningen en aan een meer evenwichtige wijkopbouw. De omvang van de

herstructurering is bepaald in overleg met de gemeente en vastgelegd in de gezamenlijke

prestatieafspraken 2011 - 2015 met de gemeente Wageningen ; het gaat daarbij thans om circa

250 woningen. Jaarlijks zullen deze afspraken worden geëvalueerd en op basis van gewijzigde

inzichten eventueel worden bijgesteld.

6.5 Verkoop

Met de jaarlijkse verkoop van bestaande huurwoningen beogen wij de realisatie van nieuwe

betaalbare woningen of maatschappelijk vastgoed te kunnen financieren. Tegelijkertijd dragen wij

bij aan de bevordering van het eigen woningbezit en waarborgen wij onze financiële continuïteit.

Verkoop van bestaande huurwoningen is onder meer aan de orde als die woningen niet meer

bijdragen aan onze doelstelling. Wij gaan in totaal circa 500 woningen aanwijzen voor dure huur

of verkoop; het werkelijke aantal zal bepaald worden door de mutatiegraad en is door ons moeilijk

te beïnvloeden. Bij verkoop komen de zittende huurders van deze woningen het eerste in

aanmerking. Onze appartementen worden daarna op de vrije markt aangeboden en voornamelijk

gekocht door jongeren/starters; zij kunnen daarbij gebruik maken van de Starters Renteregeling,

waarbij een korting op de maandlasten wordt gegeven. De grondgebonden verkoopwoningen

worden met voorrang aangeboden aan de huurders uit ons woningbezit om daarmee de

doorstroming te bevorderen.

Om mensen perspectief te bieden op eigen woningbezit en om financiële middelen te genereren

voor onze niet-rendabele investeringen zijn wij ook, overigens in beperkte mate, actief in de

koopsector. Soms met speciale arrangementen voor starters; als daartoe aanleiding is dan zetten

we voor hen de optie van verkoop met korting in, maar wel onder de voorwaarden van onze

Starters Renteregeling.

Voor de verkoop van appartementen uit onze appartementencomplexen wordt een Vereniging

van Eigenaars (VvE) opgericht. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van het

appartementengebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Het is

onze strategische keuze om als de Woningstichting geen plaats te nemen in het bestuur van de

VvE, maar gewoon lid te zijn. We zouden anders immers te veel invloed kunnen uitoefenen op de

29

VvE, hetgeen niet juist is tegenover de andere eigenaren van het complex. Daarom doen we ook

niet zelf het onderhoud van appartementengebouwen met een VvE, maar besteden het volledig

uit aan de desbetreffende VvE.

6.6 Betaalbaarheid

Met onze voortdurende aandacht voor betaalbaarheid geven wij inhoud aan onze kerntaak en

bereiken we dat mensen met een jaarinkomen tot € 34.085 aanspraak kunnen blijven maken op

goede en betaalbare woonruimte. Hiervan kan de groep met een inkomen tot € 29.900 (grens

voor meerpersoonshuishoudens / 65 min; voor andere huishoudens gelden andere grenzen) in

aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarbij is een onderscheid te maken tussen mensen met

een vast inkomen en perspectief op een hoger inkomen en gepensioneerden. De laatste groep is

relatief groeiend waardoor onze aandacht voor een deel is verlegd naar ouderenhuisvesting; voor

deze groep is er nauwelijks of geen perspectief op inkomensstijging. Dit geldt ook voor mensen

met een beperking. Onze aandacht voor betaalbaarheid is daarom vooral gericht op deze

groepen en op jongeren die als starter op de woningmarkt verschijnen.

De energielasten beïnvloeden in toenemende mate de totale woonlasten. In die gevallen waar we

zelf energie inkopen, doen we dit tegen de gunstigste voorwaarden en tegen de scherpste prijs

en kiezen we voor 100% groene stroom. Daarnaast verlagen we de energielasten voor onze

huurders door te investeren in energetische voorzieningen, waarmee we ook een bijdrage

leveren aan onze klimaatdoelstellingen. Voor de overige servicekosten, zoals schoonmaak,

tuinonderhoud et cetera, blijven we sturen op een optimale prijs-kwaliteitsverhouding.

Het verbeteren van de betaalbaarheid van sociale huurwoningen, het vergroten van de

keuzevrijheid voor woningzoekenden, het doelmatiger besteden van volkshuisvestelijke middelen

en een sterker verband tussen prijs en kwaliteit van de woning kan ook bereikt worden met het

instrument ‘inkomensafhankelijke huren’. Onze huurwoningen worden daarbij dan geprijsd naar

kwaliteit. We gaan er hierbij van uit dat de huur geleidelijk over een periode van dertig jaar groeit

naar 4,5% van de WOZ-waarde. Voor zover het inkomen lager is dan € 39.000 kan voor

gezinnen een korting op de huur van een sociale huurwoning worden verstrekt.

De minister van BZK is geen voorstander van lokaal inkomensbeleid en heeft daarom het

experiment ‘Huur op Maat’ beëindigd; wel wil de minister andere vormen van flexibel huren

onderzoeken om de doorstroming te bevorderen. Den Haag bepaalt het huurbeleid en de ruimte

die woningcorporaties daarbij hebben. Wij volgen de ontwikkelingen op de voet.

6.7 Duidelijke incassoprocedure

Om te voorkomen dat onze huurders als gevolg van de huurbetaling in financiële problemen

komen, hebben we een duidelijke incassoprocedure. Het is in de afgelopen jaren zeer effectief

gebleken om bij betalingsproblemen in een vroeg stadium persoonlijk contact te zoeken en snel

afspraken te maken met de huurders. Om nog effectiever op te kunnen treden, zullen we onze

samenwerking met de lokale partners op het gebied van schuldhulp intensiveren en onze

huurders hierin wegwijs maken. Hierdoor verwachten we ons huidige zeer lage achterstands-

percentage nog verder te verlagen. Voor de commerciële voorraad zullen we onze

incassoprocedure verder verscherpen. Overigens heeft het snel incasseren van de

huurinkomsten ook een gunstig effect op onze liquiditeit en kunnen we het geld snel inzetten voor

de activiteiten uit onze begroting.

De aanhoudende economische crisis met als gevolg dalende inkomens is een toenemend

probleem. Een kwalitatief goede schuldhulpverlening en goed budgetbeheer met voldoende

capaciteit om mensen te helpen is dan ook een bittere noodzaak. Wageningen zou zich op het

30

gebied van schuldverlening en budgetbeheer kunnen onderscheiden door met de juiste partners

samen te werken en door het inschakelen van vrijwilligers. Naar onze overtuiging zijn er

gekwalificeerde vrijwilligers te vinden die bereid zijn dit werk te doen.

6.8 Perspectief voor bijzondere groepen

Bepaalde groepen hebben onze bijzondere aandacht nodig als het gaat om het vergroten van

hun perspectief op de woningmarkt. Zo beogen wij voldoende aanbod te realiseren voor ouderen

en hoogbejaarden, waar wenselijk aangevuld met service en zorgvoorzieningen. Door mensen

met een fysieke of ontwikkelingsbeperking actief te ondersteunen, vergroten wij voor deze

bijzondere doelgroepen het perspectief op de woningmarkt. Dit realiseren we vooral door mee te

werken aan initiatieven voor veelal kleinschalige woonvormen voor begeleid zelfstandig wonen of

beschermd groepswonen met zorg. Vaak is de woningtoewijzing een zaak van de

maatschappelijke organisaties die verantwoordelijk zijn voor de begeleiding en/of de zorg.

De toewijzing van sociale huurwoningen aan bijzondere doelgroepen vindt met goedkeuring van

de gemeente Wageningen gedeeltelijk plaats buiten het reguliere toewijzingssysteem

‘Huiswaarts, nu’ om. Tot de bijzondere doelgroepen rekenen wij onder andere sociale en

medische urgenten, stadsvernieuwingsurgenten, mensen die in aanmerking komen voor een

WMO-woning, vluchtelingen en statushouders en cliënten van instellingen als RIBW, Stichting

Philadelphia Zorg, Stichting de Opbouw, ’s Heeren Loo De Vallei, Vrouwenopvang Hera, mensen

met aangepaste huurcontracten en cliënten die vallen onder de OGGZ schakel 4. We noemen

ook nog de initiatieven van ouders voor de huisvesting van hun gehandicapte kinderen; twee van

die initiatieven willen we realiseren binnen ons project Torckdael.

31

7. Bouwen van nieuwe woningen

Huidige woningvoorraad Wageningen (ABF Research, 14 mei 2012) In 2010 staan er in Wageningen circa 13.300 woningen. De woningmarkt heeft de volgende kenmerken:

Rond 40% is een meergezins, waarvan twee derde huur.

60% is eengezins (grondgebonden), waarvan circa 30% huur.

Ruim 45% is huur, waarvan bijna geheel (97%) met een huur tot de liberalisatiegrens (€ 665, prijspeil 2012); tegen de 90% van alle huurwoningen heeft een huur onder de aftoppingsgrens (€ 562, prijspeil 2012).

Circa 55% is koop, waarvan slechts 5% een waarde heeft tot € 170.000; iets meer dan de helft van de koopvoorraad heeft een prijs lager of gelijk aan de oude NHG-grens van € 265.000. Ruim 70% van de koopvoorraad heeft een prijs lager of gelijk aan de nieuwe NHG-grens van € 350.000. Bijna 28% is een koopwoning van meer dan € 350.000.

Veel van de koopwoningen beneden € 265.000 bevinden zich in het Buiten-Centrumgebied, waar een minderheid van de koopwoningen duurder is. In de overige woonmilieus is deze verhouding omgekeerd.

Het duurdere huursegment is juist geconcentreerd in het Buiten-Centrummilieu, hoewel ook in dit woonmilieu de sociale huursector overheerst.

Met onze investeringen in nieuwbouw willen we de keuzemogelijkheid op de woningmarkt

vergroten. Daarbij is het onze ambitie om door geleidelijke vernieuwing van de woningvoorraad

het aanbod van betaalbare huurwoningen ook voor de langere termijn zeker te stellen. Dit door

de jaarlijkse realisatie van nieuwe huurwoningen. Wij hanteren daarbij het principe van kwaliteit

toevoegen aan de kop en knippen aan de staart. Helaas is er voor de Woningstichting in de

planperiode van dit ondernemingsplan geen ruimte voor het realiseren van sociale

koopwoningen; daarvoor zijn er in Wageningen geen locaties beschikbaar.

Leidraad voor ons nieuwbouwprogramma zijn de Woonvisie van de gemeente Wageningen en de

prestatieafspraken met de gemeente. In de huidige marktsituatie is er overduidelijk een groot

overschot aan gestapelde huur- en koopwoningen. Dit gegeven en het feit dat onze voorraad

huurwoningen voor circa 60% uit gestapelde bouw bestaat, maakt helder dat wij zeer

terughoudend zullen zijn bij het realiseren van nieuwe stapelbouw. We zullen dit soort woningen

alleen ontwikkelen en realiseren als er sprake is van een duidelijke meerwaarde, bijvoorbeeld het

realiseren van seniorenwoningen in de directe nabijheid van zorg- en welzijnsvoorzieningen en

liefst ook dicht bij het centrum als daar haalbare bouwlocaties beschikbaar zijn.

Voor jongeren en starters in de leeftijdsgroep van 18 tot 27 jaar bouwen wij geen nieuwbouw

huurwoningen, omdat onze bestaande woningvoorraad al ruim voldoende in woningen voor deze

doelgroep voorziet. Wel vergroten wij de slaagkansen voor deze doelgroep, bijvoorbeeld met ons

lotingssysteem bij de woonruimteverdeling; 25% van de vrijkomende woningen in de

kernvoorraad wordt door middel van loting verdeeld.

We bouwen niet voor studenten, omdat onze collega-corporatie en studentenhuisvester Idealis

daarvoor de aangewezen marktpartij is. Studenten blijken echter in toenemende mate gebruik te

maken van ons lotingsysteem bij de woningtoewijzing en onze kleinere appartementen te

betrekken; inmiddels gaat het daarbij om tien procent van de woningtoewijzing aan de doelgroep

jongeren. Dit beperkt de slaagkansen van jongeren (niet zijnde studenten), hetgeen haaks staat

op onze doelstelling om die juist te vergroten. We zullen de woningtoewijzing aan studenten

daarom dan ook beëindigen.

De betaalbaarheid van nieuwe huurwoningen realiseren we daar waar mogelijk door huur- en

koopwoningen in projecten te combineren; zo draagt het financieel rendement bij aan ons

maatschappelijk rendement.

Onze nieuwbouw stemmen we zo veel mogelijk af op de wensen van de toekomstige bewoners.

32

Het periodiek woningmarktonderzoek met ons woningmarkt-instrument geeft ons indicaties over

de actuele woonbehoeften.

7.1 Duurzaamheid

Het past bij ons maatschappelijk verantwoord ondernemen om belangrijke bijdragen te leveren

aan een duurzame samenleving en daarbij een balans te vinden tussen sociale, financieel-

economische en milieubelangen; niet alles is mogelijk en zeker niet alles tegelijk. Ten aanzien

van onze ambities, doelen en prioritering hanteren we een afwegingskader voor onze inzet. Het is

onze ambitie om een ECO-corporatie te worden. Daarom willen en moeten we bij het bouwen

van nieuwe, zo energiezuinige, woningen voorop lopen, zo vinden ook onze bewoners.

Onze definitie van eco-corporatie

De Woningstichting investeert binnen haar mogelijkheden (kosten en personeel) in energetische

voorzieningen, alternatieve energiebronnen en duurzame producten. Daarbij geven wij in ons

eigen handelen het goede voorbeeld, zoals het gebruik van ons kantoor, onze auto’s et cetera.

Wij benutten de natuurlijke vervangingsmomenten om geen desinvesteringen te plegen. In dit

kader kunnen huurders door middel van ZAV1 en IWV

2 zelf bijdragen aan de individuele

verbetering van hun woning.

Ambities en doelstellingen

De Woningstichting is zich bewust van haar rol binnen de gemeente Wageningen en de regio om

samen te werken aan een duurzame samenleving. Wij houden in ons handelen rekening met de

opvattingen van de huidige en toekomstige huurders, van overheden en van lokale organisaties.

Maar wat voor ons voorop staat is dat ons samen te stellen milieubeleidsplan past bij de

Woningstichting en leidt tot de realisering van onze ambitie om een eco-corporatie te worden.

Vanuit die ambitie willen wij naar vermogen bijdragen aan de doelstelling van de gemeente

Wageningen om in 2030 klimaatneutraal te zijn; we hebben daarover afspraken gemaakt met de

gemeente.

De woningcorporaties verenigd in Aedes, waaronder de Woningstichting, hebben in 2007 in het

‘Antwoord aan de Samenleving’ de ambitie uitgesproken om 20% te besparen op het totale

gasverbruik in de bestaande sociale huurwoningenvoorraad in de periode 2008 - 2018.

Verder streven we de doelen uit het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ van 28 juni 2012

na; dit convenant is overeengekomen tussen het ministerie van BZK, Aedes, de Woonbond en

Vastgoed Belang (particuliere beleggers in vastgoed). Het doel is om in 2020 ten minste een

gemiddelde Energie-Index van 1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken voor de totale

huurwoningenvoorraad van de corporaties. Dat komt overeen met een besparing op het

gebouwgebonden energieverbruik van bestaande corporatiewoningen van 33% in de periode

2008 tot en met 2020. Dezer ambitie betreft het gebouw- en installatiegebonden energiegebruik

voor met name ruimteverwarming, warm tapwater en ventilatie.

Naast de convenantafspraken is het onze ambitie om in 2018 minimaal het gemiddelde niveau

van het energielabel C voor ons gehele woningbezit te halen. We hebben de intentie om bij

grootschalige onderhoudsingrepen in een complex het energielabel B te realiseren. Hiervoor zijn

wij wel afhankelijk van onze huurders, omdat we verwachten dat zij een steentje bij te dragen in

de vorm van een huurverhoging (huurverhoging over 50% van de investering in specifieke

1 Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV) door de huurder.

2 Individuele Woning Verbetering (IWV), op verzoek van de huurder tegen huurverhoging door de

Woningstichting aangebracht.

33

elementen zoals zonnepanelen; de huurder profiteert van de lagere energielasten).

Voor nieuwbouw hanteren wij het bouwbesluit als minimale ondergrens en klimaatneutraal als

maximale inzet. Bij elk nieuwbouwproject maken we een afweging wat de mogelijkheden zijn.

Om de voorgaande ambities te realiseren, richten wij onze aandacht op het beperken van het

energieverbruik, duurzame energieopwekking en het toepassen van duurzame producten. Ons

principe is dat we ons grotendeels zullen richten op producten die reeds aantoonbare prestaties

en rendementen hebben opgeleverd. Daarnaast zullen we op kleine schaal experimenteren met

producten die in de markt nog redelijk onbekend zijn.

Concrete maatregelen

Het volgende willen we de komende jaren gaan doen of zijn we al begonnen te doen.

Het reduceren van het energieverbruik door in het (groot) onderhoud en de nieuwbouw veel

aandacht te geven aan schilisolatie (dak-, glas-, spouw- en vloerisolatie) en door het

toepassen van zuinige installaties (HR-ketel in combinatie met gasabsorptiepompen en

luchtwarmtepompen).

Het opwekken van duurzame energie door in de bestaande bouw en nieuwbouw

zonne-energie en warmtepompen - Warmte-Koude-Opslag (WKO-systemen) - toe te passen.

Voor het treffen van energetische voorzieningen in de bestaande bouw en de nieuwbouw hebben

we voor de komende jaren een bedrag van € 20 miljoen gereserveerd, bijvoorbeeld voor het

doorbraakproject zonne-energie in de bestaande bouw.

Het beperken van het energieverbruik in onze woningen leidt natuurlijk ook tot lagere

energielasten en daarmee tot lagere, totale woonlasten voor onze bewoners.

Duurzaam ondernemen

Naast het duurzaam investeren in ons woningbezit en ander vastgoed richten we onze aandacht

zeker ook op het duurzaam ondernemen in een duurzame leefomgeving met als speerpunten

bewustwording van gedrag, gebruik en verbruik van materialen (duurzaam en verantwoord) en

grondstoffen, afval en watergebruik en -verbruik (gescheiden afvalwatersystemen). Bovendien

kopen we groene energie in.

Duurzame buurten en wijken

Met onze aandacht voor duurzaamheid beogen we ook om buurten en wijken in stand te houden

waar onze bewoners zich thuis voelen en waar het aangenaam wonen is; buurten met kwalitatief

goede woningen, een hoge ruimtelijke kwaliteit van de woonomgeving en weinig storingen en

technische problemen. Duurzame architectuur houdt in het ontwerp rekening met de kwaliteit van

de gevels, de flexibele indelingsmogelijkheden van de plattegronden van woningen en met een

woonomgeving die het gevoel van veiligheid versterkt en waar voldoende voorzieningen zijn.

Dit soort indicatoren dragen immers in hoge mate bij aan de tevredenheid van de bewoners en

aan de leefbaarheid en reputatie van een wijk of buurt.

Milieubeleidsplan

Ons beleid op het gebied van duurzaamheid zal worden vastgelegd in ons milieubeleidsplan, dat

binnenkort zal verschijnen.

34

8. Oog voor de leefomgeving

Perspectief bieden op een inspirerende, duurzame en veilige woonbuurt, waar bewoners zich

thuis voelen en hen trots maakt en zelfvertrouwen geeft. Waar samen leven, integratie en sociale

samenhang hand in hand gaan en waar het goed wonen is. Waar gemeenschapszin

vanzelfsprekend is. Dat is wat wij willen bereiken met onze jaarlijkse investering van € 1,2 miljoen

in sociale en fysieke activiteiten.

Het beleid van de Woningstichting m.b.t. leefbaarheid richt zich in principe op de woning, het

woningcomplex en de directe woonomgeving; de openbare ruimte is een taak en

verantwoordelijkheid van de gemeente. Het afwegingskader m.b.t. onze maatschappelijke

investeringen zullen we vastleggen in ons maatschappelijk investeringsstatuut.

Het voorgaande betekent het creëren van gemengd samengestelde wijken en buurten met

aandacht voor kwaliteit en spreiding van voorzieningen. We willen voorkomen dat er eenzijdig

samengestelde inkomenswijken ontstaan; dat gevaar bestaat wegens de toewijzingsregels voor

sociale huurwoningen (tenminste 90% toewijzen aan de primaire doelgroep qua inkomen). Dat

kan een overweging zijn om ook de (her)ontwikkeling van commercieel vastgoed ter hand te

nemen; voorwaarde is dat er een relatie is met ons eigen woningbezit.

Wij vinden het belangrijk dat onze huurders prettig, schoon en veilig kunnen wonen. De zorg voor

de leefbaarheid in wijken en buurten is daarom voor ons een belangrijke kerntaak en tegelijk ook

een noodzaak om de toekomstige verhuurbaarheid en de positieve ontwikkeling van de

vastgoedwaarde van ons bezit te waarborgen.

De belangrijkste doelen van ons leefbaarheidsbeleid en het creëren van vitale wijken zijn:

zorgen voor een veilige en schone leefomgeving (verlichting achterpaden, hang- en sluitwerk

conform politiekeurmerk, opruimacties zwerfvuil, inzet buurtbeheerders, inzet camera’s bij

appartementengebouwen etc.)

zorgen voor een ongestoord woongenot van onze huurders (tegengaan van overlast en

vandalisme)

bevorderen van de sociale cohesie in onze wooncomplexen en in de buurten en wijken

vergroten van onze samenwerking met partnerorganisaties en bewoners door middel van het

Wijkgericht Werken

Om deze doelen te bereiken maken wij gebruik van een aantal instrumenten, zoals

buurtbeheerplannen, tuinenbeleid, de inzet van buurtbeheerders, sponsoring van

(buurt)activiteiten en de subsidiering van de projecten Buurtbemiddeling en Zorgwekkende

Zorgmijders. De resultaten van de uitvoering van ons beleid door de gezamenlijke inspanningen

van de bewoners, de gemeente, maatschappelijke organisaties en onze medewerkers meten we

met de Leefbaarheidsmonitor.

Een belangrijke factor voor een leefbare woonomgeving in buurten en wijken is zeker ook de

goede kwaliteit van de openbare ruimte. Het begint binnen het kader van duurzaamheid met

aandacht voor de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit met inspirerende

voorzieningen en mogelijkheden voor mensen om te ontmoeten, ontdekken, ontplooien en

ontspannen. Het vervolgt met een goed onderhoud van de openbare ruimte; wij spreken de

gemeente daarop aan.

Bij het investeren in leefbare buurten en wijken heeft de gemeente de regierol; wij kunnen het niet

alleen en werken daarom samen met anderen. Wij kunnen een rol spelen bij het bevorderen van

leefbaarheid door het initiëren van activiteiten en projecten. Wij nemen, gelet op onze financiële

35

mogelijkheden, alleen het initiatief als anderen dit nalaten en het bovendien een bijdrage levert

aan onze klant- en vastgoedwaarde. Onze focus is gericht op het betaalbaar wonen voor mensen

die ons nodig hebben, het zorgen voor een ongestoord woongenot van onze bewoners en het

exploiteren van maatschappelijk vastgoed voor organisaties die werkzaam zijn op het gebied van

zorg en welzijn. Dat zijn in de eerste plaats onze belangrijke bijdragen aan leefbaarheid.

In het kader van dit hoofdstuk ‘Oog voor de leefomgeving’ hebben we ons het volgende

voorgenomen.

Een heroriëntatie op het ‘Wijkgericht Werken’; we zullen die heroriëntatie overleggen met

onze betrokken belanghouders.

Het beantwoorden van de vraag hoe we samen met onze belanghouders concreet invulling

kunnen geven aan het begrip ‘Actief Burgerschap’.

Het prestatieveld Leefbaarheid uit het BBSH is niet duidelijk en eenduidig gedefinieerd. Het is

een containerbegrip en tegelijk ook een grijs gebied, waar welke activiteit dan ook

ondergebracht kan worden. Zowel onze huurders als wijzelf vragen ons af waar de grenzen

van ons leefbaarheidsbeleid liggen. Waar houdt onze verantwoordelijkheid op en begint de

verantwoordelijkheid van anderen, bijvoorbeeld die van de gemeente Wageningen. We willen

die vraag gaan beantwoorden in ons, in voorbereiding zijnde, ‘Maatschappelijk

Afwegingskader’. We willen met de gemeente graag goede afspraken maken over de

taakverdeling op het gebied van leefbaarheid.

36

9. Wonen welzijn en zorg

Huishoudensprognose Wageningen (ABF Research, 14 mei 2012)

In 2010 zijn er circa 21.220 huishoudens in Wageningen, waarvan 13.720 in woningen. Dat 35% van de huishoudens niet zelfstandig in een woning woont tekent de studentenstad die Wageningen is. In 2030 zal het aantal huishoudens volgens Socrates 2011 zijn gegroeid naar 24.740 ofwel een stijging van 3.520 huishoudens.

Het aandeel huishoudens in de leeftijdsgroep 30-45 jaar zal naar verwachting sterk gaan dalen, het aandeel huishoudens van 65-plussers sterk gaan toenemen.

Wageningen ontgroent nauwelijks, maar kan een sterke vergrijzing tegemoet zien. Vooral de vergrijzing heeft effecten voor de bruikbaarheid van de voorraad (nultredenwoningen) en de groei van extramurale zorg. Het door ABF Research ontwikkelde model voor wonen en zorg, Fortuna, biedt hier meer zicht op.

Behalve de studentenaanwas is ook de vergrijzing een oorzaak voor de toenemende individualisering, de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens.

Door de vergrijzing - ongeacht het economische scenario - zal de verdeling van de huishoudens opschuiven naar de lagere inkomenskwintielen. Met pensionering treedt in het algemeen een terugval in inkomen op.

Wij willen aan mensen die zorg of begeleiding behoeven, zoals ouderen en mensen met een

beperking, perspectief bieden op zelfstandig wonen in een inspirerende woonomgeving die

uitdaagt tot ontwikkelen, ontmoeten, ontspannen en ontplooien, zodat zij niet in een sociaal

isolement raken. Mede door de vergrijzing zal de behoefte aan wonen met service en zorg alleen

maar verder toenemen. Vitale wijken moeten voor alle leeftijdsgroepen bereikbaar en leefbaar

zijn. Met behulp van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) kunnen we de nodige

voorzieningen treffen, zodat mensen langer zelfstandig thuis kunnen wonen, zo nodig met

begeleidende hulp en zorg.

Voor de goede orde, de Woningstichting is een woningcorporatie en geen zorg- of

welzijnsinstelling; wij verlenen als corporatie zelf geen zorg- en welzijnsdiensten. Wel kunnen wij

overeenkomstig het BBSH-prestatieveld ‘Wonen en Zorg’ bijdragen aan een goede en passende

huisvesting, waaraan of waar vanuit professionele organisaties hun zorg- en welzijnsdiensten

kunnen aanbieden. Kortom, wij doen in ‘stenen’, andere organisaties als Opella en Solidez in

zorg- en welzijnsdiensten.

Wij zien het als een belangrijke taak om jaarlijks naar vermogen te investeren in nieuwbouw of

verbouw van bestaande woningen voor de huisvesting van ouderen en mensen met een

beperking die hulp en zorg nodig hebben. Zij hebben specifieke woonwensen en verwachtingen

over een aanvullende dienstverlening. Met onze jarenlange ervaring zijn wij in staat daar

adequaat op in te spelen en die verwachtingen waar te maken. We werken daarbij samen met

welzijns- en zorgorganisaties; welzijn en zorg is immers niet onze kernactiviteit. Het partnership

met zorginstelling Opella is daarbij voor ons van cruciaal belang. In samenwerking met Opella

gaan we de service in onze bestaande seniorenwoningen uitbreiden. Wij willen een

samenhangend pakket van service en zorg gaan aanbieden om daarmee nadrukkelijk in te

spelen op de extramuraliserings-trend. In woonzorg-service-gebieden zullen de Woningstichting

en Opella gezamenlijk optrekken.

Samen met Opella hebben wij in 2012 door ABF Research onderzoek laten doen naar de

toekomstige behoefte aan wonen met zorg in de gemeenten Wageningen, Ede en Renkum:

Fortuna 2011, Prognose Wonen met Zorg, inclusief zorgzwaartepakketten (ZZP). De uitkomsten

van dit rapport worden thans geanalyseerd.

37

Het realiseren en beheren van een clustering van woningen voor bepaalde doelgroepen draagt

bij aan het zelfstandig wonen, voorkomt vereenzaming, bevordert gemeenschapszin en leidt per

saldo tot lagere maatschappelijke kosten. Ontmoeten is daarbij een wezenlijk kenmerk.

De afgelopen jaren is het ons gelukt om gemiddeld één maatschappelijk vastgoedproject per jaar

te realiseren. Deze projecten waren zeer divers, zoals de dagbesteding en het groepswonen aan

de Crocusstraat (beschermd wonen met zorg), het Droomhuis aan de Dijk (ouderinitiatief voor

meervoudig gehandicapte kinderen), het Hospice in de Melkweg, het project Koffie met

Verbeelding in de Buurtse Bocht (dagbesteding) en het multifunctionele wijkcentrum Ons Huis.

Deze ambitie willen wij ook in de komende jaren vasthouden, omdat het ons gebleken is dat het

maatschappelijk rendement van deze investeringen bijzonder hoog is.

Een probleem waar wij ons in toenemende mate zorgen over maken, is de groei van het aantal

multiproblem-gezinnen in onze huurwoningen. Dat zijn gezinnen waar meerdere problemen

tegelijk spelen en die begeleid worden door verschillende hulpverleners. Vanuit onze rol als

woningcorporatie dragen wij bij aan mogelijke oplossingen, maar signaleren ook dat de

hulpverlening integraal zou moeten samenwerken om een werkelijk bestendige oplossing te

bewerkstelligen.

Maar er is meer nodig. De aanwezigheid van multiproblem-gezinnen in een wooncomplex, buurt

of wijk kan een behoorlijk negatieve invloed hebben op het woongenot en de woonbeleving van

onze andere bewoners en op de leefbaarheid, welke wij juist zo graag in positieve zin willen

bevorderen. Om van onze kant meer en beter bij te kunnen dragen aan de oplossing van

genoemde problematiek is het nodig om maatwerk te kunnen leveren, zoals het gerichter

toewijzen van onze huurwoningen; wij moeten die kunnen labelen naar de gewenste doelgroep.

Bij de noodzakelijke herijking van de bestaande gemeentelijke huisvestingsverordening naar

aanleiding van nieuwe wet- en regelgeving (Europees en nationaal; de nieuwe woningwet) zetten

wij sterk in op de noodzaak van een ander, vernieuwd woonruimteverdelingssysteem. We willen

kunnen gaan toewijzen op basis van inkomen, gezinssamenstelling en soort woning. Kortom, het

weer opnieuw kunnen labelen van onze huurwoningen naar doelgroepen van beleid, zoals dat in

het verleden gebruikelijk was. We willen daarover vooraf afspraken met de gemeente maken in

de huisvestingsverordening en ons achteraf aan de gemeente verantwoorden over het door ons

gevoerde beleid.

38

10. Financieel gezond

In de voorbije jaren hebben we ervoor gezorgd dat we een heel gezonde financiële positie

hebben door onze bedrijfsvoering efficiënter te maken, goed in te spelen op ontwikkelingen en

nadrukkelijk te sturen op onze kasstromen; we streven naar een positieve opbrengst uit de

gewone bedrijfsuitoefening. Hierdoor ligt er een sterke basis om alle in dit plan voorgenomen

activiteiten ook daadwerkelijk uit te kunnen voeren.

Zonder onze maatschappelijke taak als volkshuisvester maar enigszins te verwaarlozen, sturen

wij als belegger conform de aeDex-gedachte op de marktwaarde (waarde-creatie en het

genereren van opbrengsten). Waarde creëren respectievelijk opbrengsten genereren doen wij

onder andere door woningen te ontwikkelen, te exploiteren en op termijn met meerwaarde weer

te verkopen. Maatschappelijk rendement creëren wij voornamelijk door onze woningen voor een

lagere huurprijs dan de markthuur te verhuren aan de doelgroepen van beleid (primaire

doelgroep). Om maximaal transparant te zijn over ons vermogen zullen we vanaf 2012 de

marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag in onze jaarrekening gebruiken; het is

de waarde die belanghouders en financiers begrijpen en die een goed inzicht geeft in ons

vermogen. Een goed imago bij banken is ook voor woningcorporaties belangrijk om projecten te

kunnen financieren.

Een goede financiële positie is geen doel op zich, maar wel de belangrijkste randvoorwaarde

waarbinnen wij onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke taken kunnen uitvoeren. Wij zorgen

ervoor dat we jaarlijks een positieve kasstroom plannen en realiseren om te voldoen aan de

voorwaarden van het WSW voor de borging van geldleningen (positief kredietwaardigheids-

oordeel), zodat het WSW ons voldoende faciliteringsvolume ter beschikking stelt om al onze

geplande investeringen in onze sociale voorraad uit te kunnen voeren. Ook voor de investeringen

in de commerciële voorraad zullen we voldoen aan de eisen die banken stellen voor financiering,

zodat we ook deze investeringen kunnen realiseren.

We willen er met deze investeringen voor zorgen dat we ons volkshuisvestelijk vermogen actief

en naar vermogen inzetten voor onze maatschappelijke taken en er daarnaast voor zorgen dat

we voldoende vermogensbuffer over houden om te voldoen aan de eisen van het CFV. We

bepalen daarbij de uiterste grenzen van het gedeelte van ons eigen vermogen dat we kunnen

inzetten voor onze maatschappelijke taken en gaan een model ontwikkelen om deze

investeringsruimte continu te kunnen monitoren.

Ons huidige direct rendement is 3,1 %. Met het oog op de in dit plan voorgenomen activiteiten

hebben we het doel om het direct rendement in 2017 ten minste 3,5% te laten zijn. Het

investeringsprogramma van € 200 miljoen en de als gevolg daarvan groeiende leningen-

portefeuille leidt tot hogere rentelasten. De rentedekkingsgraad (ICR) kunnen we handhaven op

het niveau van 1,7. Hierdoor blijven meer middelen over om te kunnen investeren in het primaire

vastgoed. We zullen dit doen door meer opbrengsten te generen waar het kan en waar het moet

en de ontwikkeling van de kosten nog beter te beheersen c.q. te verlagen.

Investeringen in ons bezit en activiteiten in wijken en buurten moeten leiden tot een

waardeontwikkeling die beter scoort dan het 5-jaars gemiddelde van de IPD/aeDex. Hierdoor kan

de financieringscapaciteit verbeteren, zodat we meer kunnen investeren in het primaire vastgoed.

Verder beogen wij een evenwicht in kosten en baten, waarbij de netto kosten voor beheer en

administratie jaarlijks in principe maximaal 15% van de netto huuromzet mogen bedragen.

Bij het vaststellen van de maximale huurprijs zullen we nadrukkelijk een relatie leggen met de

waarde van de woning. Uit landelijke benchmarks blijkt dat de huurprijs van onze sociale

voorraad als percentage van de WOZ-waarde met circa 2,75% relatief laag is. Voor onze sociale

39

voorraad onderzoeken we de mogelijkheid om de huurprijs over een periode van dertig jaar te

hebben verhoogd naar het algemeen geaccepteerde percentage van 4,5% van de WOZ-waarde

met als bovengrens de maximaal redelijke huur volgens het WWS-stelsel (inclusief schaarste-

toeslag). Uiteraard leggen we hierbij de focus op het waarborgen van de betaalbaarheid van de

huur voor onze primaire doelgroep.

Het huidige huurbeleid voorziet in een jaarlijkse huurverhoging met de inflatie. Vanaf 2013

streven we naar een huurverhoging tot de hiervoor genoemde 4,5% van de WOZ-waarde. We

gaan dit bereiken door de huur bij mutatie naar dat niveau te verhogen en door gebruik te maken

van de extra mogelijkheden om de huur aan te passen bij de jaarlijkse huurverhoging. We

houden hierbij voor onze sociale voorraad rekening met de huurtoeslaggrenzen, de gezins-

samenstelling en de inkomens. De mogelijk extra jaarlijkse huurverhoging boven inflatie zetten

we overeenkomstig het regeringsbeleid ook in ter bestrijding van het scheefwonen.

Middeninkomens en hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen hebben de keuze om

voor hun sociale huurwoning meer huur te betalen of te verhuizen naar een andere, duurdere

woning in de vrije huur- of koopsector. De sociale sector is namelijk bestemd voor de primaire

doelgroep van beleid, zoals bepaald in de Europese en nationale wet- en regelgeving.

In onze exploitatie houden we rekening met een niet-rendabel deel op onze investeringen van

circa € 40.000 per woning bij een grondprijs van €15.000 per kavel. Ons uitgangspunt bij de

ontwikkeling van sociale nieuwbouwprojecten of herstructurering is dat op het moment van

oplevering de waardesprong tussen de vrij-op-naam prijs en de stichtingskosten gelijk is aan of

hoger is dan het 5-jaars IPD/aeDex gemiddelde met een minimum van 5%.

Voor het realiseren van commerciële projecten gaan we uit van een positief rendement. Als

uitgangspunt voor deze commerciële projecten hanteren we dezelfde waardesprong als bij

sociale nieuwbouw of herstructurering, maar dan met een minimum van 10%.

Het resultaat op de bouw van koopwoningen bedraagt ten minste 5% van de vrij-op-naam prijs,

zo is ons uitgangspunt. Om de risico’s te beperken, starten we de bouw in principe pas als 70%

vooraf verkocht is en ook de eventuele commerciële ruimtes zijn afgezet.

Bij de realisatie van vrije sector huurwoningen is het uitgangspunt een exploitatietermijn van 15

jaar met aansluitende verkoop. Deze exploitatie moet positief zijn, ook om een dergelijk project te

kunnen financieren.

Wij streven naar betrouwbare en realistische begrotingen, zodat we tijdig over voldoende

financiën kunnen beschikken (niet teveel, maar ook niet te weinig). Onze werkelijke investeringen

mogen over een periode van drie jaar niet meer dan twintig procent (zowel in aantallen als in

kasstromen) afwijken van de begrote investeringen (realisatie-index volgens het CFV).

Fiscaal sturen we, binnen de geldende wet- en regelgeving, op het minimaliseren van onze

belastinguitgaven. Binnen de voorwaarden van ons Treasurystatuut en het voor ons

aanvaardbare risicoprofiel sturen we met ons rentemanagement op het optimaliseren van de

rentekosten op ons vreemd vermogen. We hanteren daartoe derivaten (afgeleide financiële

producten) zonder open eind.

De nieuwe Woningwet zal een splitsing tussen volkshuisvestelijke en commerciële activiteiten

verplicht stellen, zodat het noodzakelijk is om de kosten en opbrengsten transparant toe te

rekenen aan onze verschillende activiteiten. Commerciële activiteiten (niet-DAEB) moeten

zichzelf bedruipen; het is dus van belang om kosten en opbrengsten goed toe te rekenen.

40

De financiële criteria en kerncijfers die we hanteren bij het sturen op onze financiën zijn

vastgelegd in ons Treasurystatuut, Financiële Investeringsstatuut en Maatschappelijk

Afwegingskader. We hanteren een adequaat stelsel van risicomanagement, onder andere

gebaseerd op de risicomanagementscan van PwC. We zijn ons bewust van de risico’s waarmee

we als maatschappelijk vastgoedondernemer te maken krijgen bij de uitvoering van onze missie;

we beheersen de onderkende risico’s. Daarbij wordt in aanmerking genomen de kans dat een

onvoorziene gebeurtenis zich voordoet en de impact die dat voor ons heeft. We bepalen in welke

mate we de risico’s kunnen accepteren dan wel afdekken. We sturen op de naleving van het

toetsingskader van ons risicobeleid, zoals dat onder andere is vastgelegd in onze statuten en

reglementen. Het beheersen van onze bedrijfsprocessen, waaronder de gestructureerde interne

controle, staat borg voor een tijdige en betrouwbare informatievoorziening als onderdeel van de

planning- en controlcyclus. Dat zal betekenen dat we het ‘in-control statement’ van onze statutair

directeur in ons jaarverslag kunnen blijven opnemen.

41

11. Samenwerking

Om onze ambities te verwezenlijken, werken we samen met de bewoners en veel

(maatschappelijke) organisaties die dezelfde doelen nastreven. Zij bepalen mede of wij onze

ambities kunnen realiseren. Zonder andere organisaties tekort te willen doen, noemen we in dit

hoofdstuk een aantal organisaties waarmee we concreet samenwerken. Het is goed om te

bedenken dat we met nog veel meer organisaties samenwerken en openstaan voor de

samenwerking met andere organisaties als we daarmee onze doelen kunnen bereiken.

De gemeente is onze belangrijkste partner als het gaat om het creëren of bestendigen van een

duurzame woon- en leefomgeving, maar ook bij de verdere ontwikkeling en de realisatie van

nieuwe plannen. Met de gemeente actualiseren we jaarlijks de prestatieafspraken waarin de

gezamenlijke ambities worden vastgelegd. Daarnaast is de gemeente de regisseur met

betrekking tot de wijkaanpak; het platform waarbij bewoners en professionals in onderling overleg

hun visie, werkwijze en aanpak van de specifieke wijken delen en op elkaar afstemmen.

We willen graag integraal samenwerken met de gemeente Wageningen op basis van wederzijds

vertrouwen.

Daarnaast zijn er meerdere, verschillende partners waar wij mee samenwerken. De wijze waarop

inhoud aan de samenwerking wordt gegeven is verschillend. Structureel werken we samen met

de collega-corporaties in de WERV-regio bij de gezamenlijke woonruimteverdeling, met Opella

voor de zorg en met Solidez voor de welzijnscomponent, met de politie als het gaat om veiligheid

en met de bewonerscommissies over ons beheer en beleid. Solidez en de Woningstichting willen

hun samenwerking graag vastleggen in overeenkomst ‘prestatieafspraken’.

Verdergaande vormen van samenwerking gaan wij zeker niet uit de weg, mits de klant-

tevredenheid daarmee is gediend en de eigen identiteit van de Woningstichting bij ketenintegratie

en samenwerken in netwerken voldoende herkenbaar blijft. Wij gaan met name de focus leggen

op ketenintegratie met de maatschappelijke partners Opella en Solidez en met zakelijke partners

bij het niet planmatige onderhoud. Met deze ketenintegratie leggen de Woningstichting, Opella en

Solidez de basis voor het gezamenlijk verrichten van samenhangende inspanningen op het

terrein van wonen, zorg en welzijn. Doel is het realiseren van een samenhangend en naadloos

aanbod van wonen, zorg en welzijn in Wageningen en omgeving. De doelgroep is met name de

doelgroep van Opella en Solidez. Onderdeel van deze samenwerking is het onderzoeken van de

mogelijke overname van het vastgoed van Opella voor 1 januari 2015. Daarnaast gaan wij

zorgproducten van Opella aan onze huurders aanbieden.

Met onze partners Opella, Trivium, Solidez, de Koepel Kinderopvang en de gemeente

Wageningen werken we samen aan het 'Zweeds model seniorenhuisvesting' voor de realisering

van een ‘brede school’.

De bewonerscommissies van de Woningstichting zijn voor ons dé gesprekspartner bij uitstek.

Ons participatiebeleid kent verschillende overlegvormen met de individuele en gezamenlijke

bewonerscommissies. In het overleg met de bewonerscommissies - individueel, gezamenlijk of

met een afvaardiging- komen alle gewenste en wettelijk verplichte onderwerpen aan bod.

Onze huurders willen zich niet organiseren in een overkoepelende, centrale huurdersorganisatie;

zij zijn wel actief in de bewonerscommissies. Wij kunnen alleen maar erkennen dat het overleg en

de samenwerking met de individuele en gezamenlijke bewonerscommissies in de praktijk heel

goed werkt. Een groot compliment voor onze bewonerscommissies; een overkoepelende

huurdersorganisatie is dan inderdaad overbodig. Ook qua organisatie van de bewoners-

participatie luisteren we naar de wensen van onze huurders en bewoners. We willen in overleg

42

met onze bewonerscommissies het participatiebeleid herijken en omvormen tot een ‘Participatie

nieuwe stijl’.

43

12. Werken aan resultaten

De hoofdstukken in dit ondernemingsplan staan in het teken van veranderingen en komen bij

elkaar in het werken aan resultaten. Lokale, nationale en Europese regelgeving noodzaken

woningcorporaties om aan die veranderingen vorm en inhoud te geven. De transparantie in de

sector zal toenemen door de driehoek vastgoedontwikkeling, vastgoedbeheer en samenwerking

met maatschappelijke organisaties verder te ontwikkelen.

We anticiperen op de snelle ontwikkelingen op ICT-gebied. Met het internet-gestuurd werken,

met ketenintegratie en met het gebruik maken van sociale media beogen we de

klanttevredenheid nog verder te verhogen en onze bedrijfsprocessen te optimaliseren (efficiënt

en effectief). Onze bedrijfsvoering zal veranderen; de rol van onze medewerkers zal veranderen

van uitvoerend naar coördinerend met klantgerichtheid en klanttevredenheid als uitgangspunt.

De kernpunten waarop we onze bedrijfsvoering de komende jaren richten, zijn:

Onze basis blijft overeind; het huis van onze huurders is hun thuis. Wij willen hen niet alleen

een goede woning bieden, maar ook een prettige en leefbare woonomgeving. Daarom willen

wij dichter bij onze klanten staan door ons meer te laten zien in wijken en buurten. Bovendien

werken wij graag voor diverse doelgroepen: onze primaire doelgroep, verstandelijk

gehandicapten, dementerende ouderen, zorgbehoevenden etc. Voor sociale samenhang en

stimulering van de leefbaarheid in wijken en buurten staan wij een

co-creatie voor met onze huurders en delen wij onze verantwoordelijkheid. Wij hebben hen

nodig en kunnen dit niet alleen. In dit opzicht zullen wij meer met elkaar in contact treden om

hier samen vorm en invulling aan te geven.

Samen met onze maatschappelijke partners staan wij sterker en kunnen wij onze

doelgroepen beter bedienen. Wij ontwikkelen geen commerciële activiteiten die op zichzelf

staan. Spelregel is dat er altijd een volkshuisvestelijk of maatschappelijk belang moet zijn

voor onze primaire en specifieke doelgroepen.

Wij willen onze klanten, maatschappelijke organisaties en andere belanghouders optimaal

informeren via onze nieuwe website en graag ook feedback ontvangen. Dit doen wij door de

transformatie naar een internet-gestuurde organisatie. Onze service en onze dienstverlening

gaan omhoog; klanten kunnen thuis al hun zaken m.b.t. tot hun woning regelen via het

internet en ook al hun gegevens inzien. Die koers hebben we al ingezet.

Ook willen wij binnenkort werken met leveranciers die in feite partners zijn en via het

aannemersportaal op onze website invulling geven aan de service voor onze klanten.

Bij deze belangrijke speerpunten ligt het accent de komende jaren sterk op co-creatie en

proactief handelen naar klanten, gekwalificeerde belanghouders en andere

samenwerkingspartners. Bedrijfsmatig ligt het accent op een hogere mate van klantgerichtheid,

risicobeheersing in onze processen, kostenbewustzijn en imago.

Onze ambities en kernpunten voor de komende jaren betekenen dat wij de komende jaren

resultaat- en doelgericht willen werken voor al onze doelgroepen. De essentie hiervan is als volgt

beschreven.

De focus op de doelgroepen van beleid, de transformatie van de woningvoorraad en de

voortdurende aandacht voor kostenbeheersing maken dat we intern en extern goed moeten

blijven samenwerken. Intern vooral door het nastreven van een optimale afstemming tussen

nieuwbouw, onderhoud, wonen, leefbaarheid en financiën, in een werkorganisatie met korte en

heldere communicatielijnen. Zo is bijvoorbeeld de marktsegmentering in sociale huur en vrije

44

sector vertaald naar de interne organisatie.

We leggen de nadruk op risicobeheersing, ons imago, delegeren van verantwoordelijkheden en

bevoegdheden en op een platte organisatiestructuur met een resultaatgerichte cultuur. De

resultaatafspraken worden jaarlijks bepaald en vastgesteld als onderdeel van de

begrotingscyclus.

Onze resultaten betreffen in de eerste plaats de klanttevredenheid van de bewoners en woning-

zoekenden met ongestoord woongenot en keuzevrijheid als kernbegrippen. Dat moet blijken uit

de periodieke klanttevredenheidsonderzoeken, waarbij we op alle onderdelen gemiddeld een

waardering van een 7.5 nastreven (schaal 4 t/m 8). We maken daarbij wel de afweging of de

kosten van de extra inspanningen opwegen tegen de opbrengsten aan extra waardering.

We willen ook resultaat boeken op het punt van tevredenheid bij onze belanghouders. In het

periodiek overleg met hen willen we daarover voortdurend feedback krijgen. De belanghouders

oordelen over de vraag of we nog steeds de juiste volkshuisvestelijke en maatschappelijke taken

uitvoeren (doen we de juiste dingen en doen we die dingen ook goed). Met de KWH-labels

Participatie, Maatschappij en Goed Bestuur meten we op onafhankelijke wijze met een extern

bureau periodiek de waardering van onze belanghouders voor onze inspanningen op dit gebied.

Ook hier is het ons streven om een gemiddelde waardering van een 7.5 (schaal 4 t/m 8) te halen,

maar we maken wel een kosten / baten analyse van de extra inspanningen en de resultaten.

Onze resultaten moeten tenminste ook leiden tot het behoud of beter nog het verhogen van de

medewerkerstevredenheid. Voor de realisatie van onze ambities en doelstellingen zijn immers

gemotiveerde, betrokken en gespecialiseerde medewerkers nodig. Zij tonen het initiatief bij het

werken aan woonplezier en zij werken vanuit het perspectief van de klant en bereiken daarbij de

beste resultaten. Zij richten zich ook op de samenwerking met anderen binnen de

ketennetwerken die bijdragen aan het ongestoord woongenot van onze huurders en een leefbare

woonomgeving. Ons imago van ondernemende en vernieuwende corporatie met verschillende

producten en diensten en met als kernwaarden Open, Ondernemend, Betrouwbaar en Samen

wordt in belangrijke mate en in de praktijk vooral door onze medewerkers ingevuld en bepaald.

Het is de ambitie van de Woningstichting om haar medewerkers plezier in het werk te bieden en

hen trots te laten zijn op de resultaten die wij volkshuisvestelijk en maatschappelijk gezamenlijk

bereiken.

Onze medewerkers krijgen binnen onze organisatie de ruimte om zich te ontplooien en hun

talenten verder te ontwikkelen. Dat is ook noodzakelijk omdat veranderingen in een steeds hoger

tempo op ons afkomen; wij moeten daar adequaat op reageren. Dat vraagt van alle

medewerkers, ook het midden- en hoger management, een voortdurende persoonlijke

ontwikkeling en flexibiliteit.

Leidinggevenden voeren de regie op de inhoud en weten ook om te gaan met verander-

management. Het management van veranderingen alleen is één aspect in een ondernemende

organisatie. Verandering vraagt ook om sterk leiderschap en betekent dat de kwaliteit van het

voltallige leiderschap moet zijn geborgd; dat zijn de andere aspecten. Succesvolle verandering

valt of staat met de balans tussen het managen van zaken (vertaalslag van ondernemingsplan en

integrale bedrijfsprocessen), het levenslang leren (persoonlijke ontwikkeling en het verder

verhogen van deskundigheden) en adequate leiderschapsvaardigheden (inspireren, motiveren en

uitdagen). De leidinggevenden fungeren als spil tussen het behalen van de beoogde doelen en

resultaten en het coachen en stimuleren van de verdere ontwikkeling van medewerkers.

Met het KWH-label Goed Werkgeverschap meten we met een extern onafhankelijk bureau de

waardering van onze medewerkers en leidinggevenden voor onze visie op goed werkgeverschap,

ons functioneren als goed werkgever en ook het rendement van ons goed werkgeverschap.

45

Ons doel is tevredenheid bij onze belanghouders, bij de gemeente waarin we werken en bij de

partners waar we mee samenwerken. We kiezen voor samenwerking met partners en voor

samenwerkingsverbanden die passen binnen onze doelstelling en die bijdragen aan de

realisering van onze doelstellingen en onze resultaten. We werken vooral samen op gebieden

waar onze partners over meer expertise beschikken dan de Woningstichting, waardoor onze

dienstverlening effectiever en efficiënter kan en zal zijn; bijvoorbeeld op het terrein van zorg,

sociaal-maatschappelijk werk en servicediensten. Voorwaarde voor samenwerking is de

toegevoegde waarde voor de Woningstichting en in het bijzonder voor onze bewoners.

Tot slot moeten onze resultaten leiden tot tevredenheid bij onze interne (Raad van Toezicht) en

externe (CFV en ministerie van BZK) toezichthouders. Onze Raad van Toezicht beoordeelt

primair of wij voldoende, efficiënt en effectief volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren op

de prestatievelden zoals verwoord in het BBSH en met inachtneming van onze financiële

continuïteit. Over het interne toezicht legt de Raad van Toezicht jaarlijks verantwoording af met

het ‘Verslag van de Raad van Toezicht’ in het jaarverslag.

Het CFV en het ministerie van BZK geven elk jaar, na de publicatie van ons door de externe

accountant goedgekeurde jaarverslag en jaarrekening, een oordeel over ons volkshuisvestelijk en

financieel presteren, alsmede over ons rechtmatig en doelmatig handelen. Het WSW beoordeelt

jaarlijks onze kredietwaardigheid.

Het is ons doel om aan alle eisen van de interne en externe toezichthouders te blijven voldoen.

Door het werken aan resultaten willen wij invulling geven aan onze missie, onze kernwaarden en

ons statement uitdragen en uitvoeren.

‘Wij werken Samen in een Ondernemende organisatie, willen daarbij Open en Betrouwbaar

zijn in ons gedrag en onze communicatie, zijn ons bewust van onze omgeving en streven

naar kwaliteit door integer, deskundig, resultaat- en klantgericht te werken in gezamenlijke

verantwoordelijkheid’.

46

Afkortingenlijst

Afkorting Betekenis

ABF Adviesbureau ABF Research; eigen naam

Aedes Branchevereniging van woningcorporaties; eigen naam

AeDex Eigen naam: IPD/aeDex

ANBI Algemeen Nut Beogende Instelling

app. appartementen

ASN ANS Bank; eigen naam

BBSH Besluit Beheer Sociale Huursector

Bijv. Bijvoorbeeld

BNG Bank Nederlandse Gemeenten

BTW Belasting Toegevoegde Waarde

BZK Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties

CBS Centraal Bureau voor de Statistiek

CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting

CIP Corporatie in Perspectief

COSO Managementmodel ontwikkeld door The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO)

CPO Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

c.q. casu quo

DAEB Diensten van Algemeen Economisch Belang

DB Doelstellingen Begroting

d.d. de dato

DMS Document Management Systeem

Dorr, D.C. 2002 Managementboek

DVM Dynamisch Vastgoed Management

dWS de Woningstichting

EC Europese Commissie

eco ecologisch

ect et cetera (enzovoort)

EL&I Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie

EU Europese Unie

EZ Ministerie van Economische Zaken

FTE Fulltime Equivalent

GCW Governance Code Woningcorporaties

GW Goed Werkgeverschap

HBO Hoger Beroeps Onderwijs

HR Hoog Rendement

HRM Human Resource Management

IC Interne Controle

ICR Interest Coverage Ratio

ICT / IT Informatie (en Communicatie) Technologie

idem hetzelfde

INK Instituut Nederlandse Kwaliteit (INK managementmodel)

IPD Investment Property Databank; eigen naam IPD/aeDex

i.r.t. in relatie tot

IWV Individuele Woning Verbetering

KWH Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

KPI Kritische Prestatie Indicator

max. maximaal

m.b.t. met betrekking tot

m.b.v. met behulp van

ML Maatschappijlabel

Mooi Maatschappelijk Ondernemen Onze inspiratie

MP Multi Problem

MT Management Team

n.a.v. naar aanleiding van

47

Afkorting Betekenis

NB Nota Bene

NHG Nationale Hypotheek Garantie

NVM Nederlandse Vereniging van Makelaars

n.v.t. niet van toepassing

o.a. onder andere

OEM Organisatie met Exclusieve Marktrechten

OGGZ Openbare Geestelijke Gezondheids Zorg

O&P Organisatie en Personeel

PG-eenheden Wooneenheden voor Psycho Geriatrische cliënten

POP Persoonlijk Ontwikkelings Plan

PR Public Relations

PvA Plan van Aanpak

PV zonnecollectoren Photovoltaisch

PwC Pricewaterhouse Coopers; eigen naam

RIBW Regionale Instelling voor Beschermd Wonen

RMS Risico Management Scan

RvT Raad van Toezicht

SEPA Single Euro Payments Area; gezamenlijke betaalmarkt in Europa

SHAERE Sociale Huur Audit en Evaluatie Resultaten Energiebesparing

t.a.v. ten aanzien van

t.b.v. ten behoeve van

TCF Tax Control Framework

t/m tot en met

VEH Vereniging Eigen Huis

VGW Vastgoed Wonen

VHE Verhuur Eenheid

VNG Vereniging van Nederlandse Gemeenten

Vpb Vennootschapsbelasting

VROM Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

VTW Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

VVE Vereniging Van Eigenaren

WACC Weighted Average Cost of Capital

WERV Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal

WGS (Goed) Werkgeverschap

WKO Warmte-Koude-Opslag

WMO Wet Maatschappelijke Ondersteuning

w.o. waar onder

WO Wetenschappelijk onderwijs

WOZ Wet Waardering Onroerende Zaken

WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WUR Wageningen UR / Wageningen University & Research centre

WWS Woning Waardering Stelsel

ZAV Zelf Aangebrachte Voorziening

ZZP Zorg Zwaarte Pakketten

48

Colofon

Samenstelling

Samenstelling door het Bestuur van de Woningstichting met de inbreng van externe en interne

belanghouders.

Redactie en lay-out

Medewerkers van de Woningstichting:

- redactie: Harry Wassink, bestuurssecretaris

- lay-out: Elise Hofstede, bestuurssecretaresse

Inspiratiebronnen bij de samenstelling van het ondernemingsplan

De interne en externe belanghouders van de Woningstichting

Doelstellingenbegroting 2014 - 2018

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Realisatie van de

vastgoed-opgave

Het voortdurend afstemmen en

realiseren van op de markt en op

basis daarvan de vastgoedopgave en

het beleid bijsturen via het Dynamisch

Vastgoed Management om de

kwaliteit van de woning en

woonomgeving beter te laten

aansluiten bij de wensen van de

bewoners.

Het jaarlijks monitoren van de

ontwikkelingen op de woningmarkt, de

bijgestelde strategie van de

woningvoorraad wordt in het DVM

vastgelegd.

DVM-programma; vastgoedmonitor;

instemming gemeente.

Het DVM is jaarlijks geactualiseerd

waardoor de portefeuille woningvoorraad

is afgestemd op de vraag vanuit de markt.

Het jaarlijks monitoren van de ontwikkelingen op de

woningmarkt, de bijgestelde strategie van de

woningvoorraad wordt in het DVM vastgelegd.

Alle beschikbare relevante data is

ontsloten. Afwegingskaders zijn

vastgesteld.

Het in samenwerking met Opella

realiseren van de gebiedsgerichte opgave

in Wageningen en Ede.

Investeringsbegroting;

samenwerkingsovereenkomst Opella;

geïntegreerde investeringsstatuut

In samenwerking met Opella zijn de

locaties Nobelpark (gebouw van der

Meer) en Torckdael in Wageningen en

locatie Erikahorst in Ede-west in

uitvoering of gerealiseerd zodat cliënten

van Opella hier kunnen wonen en Opella

haar steunpunten heeft.

In samenwerking met Opella is de locatie Torckdael

(51 PG-eenheden) in Wageningen in uitvoering of

gerealiseerd zodat cliënten van Opella hier kunnen

wonen en Opella haar steunpunten heeft.

De opgave met betrekking tot WonenPlus

en intramuraal is voor Wageningen en

Ede tot 2017 vastgesteld.

X

De Woningstichting ontwikkelt in

samenspraak met partijen 2 a 3 projecten

in CPO in de periode 2012-2015

Prestatieafspraken 5.35; geïntegreerd

investeringsstatuut; intentieovereenkomst.

In de periode tot en met 2015 zijn 2 a 3

CPO-projecten ontwikkeld.

De Woningstichting heeft de intentie om, afhankelijk

van de vraag, in samenspraak met partijen 2 a 3

projecten in CPO in de periode 2012-2015 te

ontwikkelen.

Gedurende de periode in overleg met een

CPO initiatief een locatie zoeken en

mogelijkheden voor ontwikkeling van een

wijk te onderzoeken.

Uitvoering van het bestaande

verkoopprogramma van gemiddeld 30

woningen per jaar.

Prestatieafspraken 6.42;

vastgoedmonitor.

Per jaar zijn, afhankelijk van de

marktsituatie, gemiddeld 25 woningen uit

de bestaande woningvoorraad verkocht.

Afhankelijk van de marktsituatie, gemiddeld 25

woningen uit de bestaande woningvoorraad verkocht.

Verkoop van aangewezen bestaande

woningen bij mutatie; toepassen

instrument starters-renteregeling.

Vervangende nieuwbouw van woningen in

de huursector .

Investeringsbegroting; prestatieafspraken

6.38; investeringsstatuut.

Bij de projecten; van der Meer (totaal 48

eenheden), Torckdael (totaal 169

eenheden), Ireneschool (totaal 58

eenheden), Nieuw Kortenoord (totaal 193

eenheden) en Patrimonium (totaal 119

eenheden) is voldaan aan de

subdoelstelling.

Vervangende nieuwbouw conform de

investeringsbegroting van woningen in de

huursector .

Het ontwikkelen van nieuwbouw

huurwoningen die voldoen aan de vraag

vanuit de markt en vastgelegd in het DVM

in de projecten van der Meer, Torckdael,

Ireneschool, Nieuw Kortenoord en

herstructurering Patrimonium.

Vervangende nieuwbouw van woningen in

de koopsector.

Investeringsbegroting; prestatieafspraken

6.38; investeringsstatuut.

Bij de projecten; van der Meer (totaal 48

eenheden), Torckdael (totaal 169

eenheden), Ireneschool (totaal 58

eenheden), Nieuw Kortenoord (totaal 193

eenheden) en Patrimonium (totaal 119

eenheden) is voldaan aan de

subdoelstelling.

Vervangende nieuwbouw conform de

investeringsbegroting van woningen in de

koopsector.

In de herstructureringsprojecten wordt

minimaal 20% aan verkoopwoningen

opgenomen.

Bij herstructurering worden gemiddeld

50% sociale huurwoningen gerealiseerd

(periode t/m 2015).

Prestatieafspraken 1.06;

investeringsstatuut.

bij herstructurering van het project

Patrimonium wordt minimaal 50% sociale

huurwoningen gerealiseerd (periode t/m

2015).

Bij herstructurering worden minimaal 50% sociale

huurwoningen gerealiseerd (periode t/m 2015).

In het projectprogramma Patrimonium is

minimaal 50% sociale huurwoningen

opgenomen.

Het uitvoeren van verbeteringen in de

bestaande woningvoorraad (buitenschil en

binnenrefits). Jaarlijks worden tussen de

250 en 300 woningen aangepakt waarbij

de woning bouwtechnisch aan de buiten-

en binnenzijde is opgeknapt.

Investeringsbegroting. Marktwaarde stijgt

met 50% van de investering.

In totaal zijn ongeveer 1.500 woningen

bouwtechnisch aan de buiten- en

binnenzijde opgeknapt.

Het uitvoeren van verbeteringen aan 250 tot 300

woningen in de bestaande woningvoorraad uit de

bouwperiode 1968-1974 (buitenschil en binnenrefits).

Conform de investeringsbegroting.

Jaarlijks uitvoeren van

onderhoud/verbeteringen conform de

meerjarenplanning.

13.1 Kwaliteit van het woningbezit

Jaren

Legenda meerjaren

Activiteit met PvA

Reguliere activiteit

NVT of nader te bepalen

X = jaar afronding

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 1 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Kwaliteit van het

onderhoud

De staat van onderhoud van het

woningbezit is goed.

95% van de bewoners is tevreden na de

uitvoering van het groot onderhoud,

planmatig onderhoud of bij

reparatieverzoeken.

KWH-huurlabel; enquêteresultaten (after

sales bij elk gerealiseerd project).

95% van de bewoners is, na de realisatie

van het groot onderhoud, planmatig

onderhoud of de uitvoering van een

reparatieverzoek geënquêteerd, tevreden

over de staat van het onderhoud van de

woning.

95% van de bewoners is tevreden na de uitvoering

van het groot onderhoud, planmatig onderhoud of bij

reparatieverzoeken. Metingen zijn beschikbaar en

besproken met bewonerscommissies. Rapportage in

maatschappelijk jaarverslag.

De dienstverlening en uitvoering van het

onderhoud wordt middels enquette, KWH,

after sales gemeten.

Duurzame woning

en woonomgeving

Zorgdragen voor een duurzame

woning en woonomgeving,

aansluitend op de

klimaatdoelstellingen van de

gemeente Wageningen.

Energetische kwaliteit verbeteren, ons

totale woningbezit heeft in 2020 ten minste

een gemiddelde Energie‐Index van 1,25

(gemiddeld energielabel B). Dat komt

overeen met een besparing op het

gebouw gebonden energieverbruik van

bestaande corporatiewoningen van 33% in

de periode 2008 tot en met 2020.

Prestatieafspraken 4.31; convenant

“Antwoord aan de Samenleving” 2000-

2018 Aedes/Overheid/Woonbond,

aanvulling nieuwe convenant 28 juni

2012. Milieubeleidsplan; KWH-

duurzaamheidslabel (nog te behalen).

Energielabeling, ons totale woningbezit

heeft in 2020 een gemiddelde energie

index van 1,25 (gemiddeld energielabel

B).

Na uitvoering van verbeteringen (voorwaarde:

aanpak binnen- en buitenzijde) is de energetische

kwaliteit van de woning op een gemiddelde energie

index van 1,25 (gemiddeld energielabel B).

Door het toepassen van onze huidige

activiteitenprogramma als aanbrengen

schilisolatie, Hr-ketels en PV

zonnepanelen wordt het beoogd resultaat

bereikt. Monitoring en verantwoording via

SHAERE van Aedes, jaarverslag, KWH-

duurzaamheidslabel.

Realisatie en monitoring uitgangspunten

in het milieubeleidsplan.

Voorwaarden die provincie stelt aan de

investeringsimpuls Nuon-gelden

De provinciale subsidie (€ 3,7 miljoen;

Nuon-gelden) is maximaal ingezet om een

extra stap te maken van energielabel B

naar A.

Plan van Aanpak is gereed en in de

investeringsbegroting 2015 is met deze bedragen

rekening gehouden

Treffen van voorbereidingen om die

maatregelen in 2015 te nemen.

X

De bewoners waarbij de afgelopen jaren groot

onderhoud/verbeteringen aan de woning zijn

uitgevoerd worden proactief geïnformeerd over het

alsnog aan laten brengen van energetische

maatregelen om het energetische niveau nog verder

naar beneden te brengen.

Inventarisatie van reeds uitgevoerde groot

onderhouds-/ verbeteringsprojecten naar

de mogelijkheden om het energetische

niveau nog verder te verlagen door het

alsnog uitvoeren van extra energetische

maatregelen.

X

Mogelijkheden onderzoeken waar toepassing van

zonnepanelen van individuele huishoudens in de

stapelbouw zorgt voor extra energiebesparing om de

woonlasten van de huurders te verlagen.

Onderzoek naar mogelijkheden

toepassing zonnepanelen en deze

opnemen in de meerjarenbegroting.

X

Stapelbouw complexen zijn bij het groot

onderhoud/verbeteringen voorzien van zonnepanelen

om het energieverbruik van de centrale ruimtes op te

wekken.

Zonnepanelen plaatsen tijdens de groot

onderhouds-/ verbeteringsprojecten in de

stapelbouw.

X

KWH-duurzaamheidslabel behaald. Eerste meting verricht, score minimaal positief. Meedoen aan de eerste meting van het

label.

X

De Woningstichting is een eco-corporatie

en investeert de komende jaren €20

miljoen in energetische voorzieningen in

de bestaande en nieuwe woningvoorraad

(zie subdoelstelling toepassing

alternatieve energiebronnen).

Prestatieafspraken 4.31,

milieubeleidsplan; geïntegreerd

investeringsstatuut

Er is €20 miljoen geïnvesteerd in

energetische voorzieningen.

De Woningstichting investeert €20 miljoen in

energetische voorzieningen in de bestaande en

nieuwe woningvoorraad.

Uitvoering geven aan uitgangspunten

milieubeleidsplan.

De maatschappelijke afslagen voor de toepassing

van duurzaamheidsvoorzieningen bij nieuwbouw zijn

benoemd.

Ontwikkelen actieplan in relatie tot de

maatschappelijke afslag.

X

Uit het onderzoek in 2013/2014 moet een

positieve businescase komen om het

project na 2014 bij het grootonderhoud

(medio 2016) te realiseren.

X

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 2 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Toepassen duurzame energiebronnen

(met name zonne-energie via pv-panelen)

in de bestaande en nieuwe

woningvoorraad in samenwerking met

gemeente en Wageningse

ondernemingen.

Prestatieafspraken 4.31,

milieubeleidsplan.

In samenwerking met derden worden in

de bestaande bouw duurzame

energetische energiebronnen toegepast

tijdens de uitvoering van het

onderhoud/verbetering en bij vraag

gestuurde investeringsaanvragen via ZAV

en IWV in de bestaande voorraad.

Toepassen duurzame energiebronnen (met name

zonne-energie) in de bestaande bouw in

samenwerking met gemeente en Wageningse

ondernemingen. Kennisvergroting.

In 2012 is het programma voor toepassen

van zonne-energie bij projecten en

individuele aanvragen uitgerold en

gepromoot. Tevens wordt er actief

onderzocht of traditionele installatie

aangevuld of vervangen kunnen worden

voor installaties die gebruik maken van

duurzame energiebronnen, voorbeelden

zijn toepassen van luchtwarmtepompen,

gasabsorptiepompen, koude en warmte

opslag.

Woningaanbod Het voldoen aan de verschillende

huisvestingsvragen van onze

doelgroepen van beleid.

Huisvesting van de huishoudens met een

jaarinkomen tot de toewijzingsgrens voor

een sociale huurwoning, naar specifieke

doelgroepen als ouderen, jongeren

(exclusief studenten) en starters op de

woningmarkt en naar bijzondere

doelgroepen als mensen met een

lichamelijke en/of psychische beperking.

EU-wetgeving; BBSH; oordeel

accountant; Herziene Woningwet

Minimaal 90% van de vrijkomende sociale

huurwoningen wordt verhuurd aan onze

primaire doelgroep (inkomen < € 34.000).

Het bieden van huisvesting van de huishoudens met

een jaarinkomen tot de toewijzingsgrens voor een

sociale huurwoning.

Spreiding voortzetten door aanbod en

loting.

Huisvesting van de huishoudens met een

bescheiden middeninkomen (secundaire

doelgroep; inkomen > €34.000 en <

€43.000) en de overige inkomens (tertiaire

doelgroep; inkomen > € 43.000).

EU-wetgeving, prestatieafspraken 5.37;

oordeel accountant.

Maximaal 10% van de vrije

toewijzingsruimte van de vrijkomende

sociale huurwoningen is benut om

meerpersoonshuishoudens binnen de

secundaire doelgroep te huisvesten.

Het bieden van huisvesting van de

meerpersoonshuishoudens van de secundaire

doelgroep conform het toewijzingsbeleid.

Maandelijks monitoring om overschrijding

van 10% te voorkomen, maandelijks

verantwoording hierover afleggen.

Gebruik maken van de regeling voor

lokaal maatwerk volgens de

huisvestingsverordening.

De 1 en 2-persoonshuishoudens en de

meerpersoonshuishoudens van de

secundaire doelgroep zijn gehuisvest in

huurwoningen met een maandhuur boven

de huurtoeslaggrens.

Het bieden van huisvesting voor de 1 en 2-

persoonshuishoudens en de

meerpersoonshuishoudens van de secundaire

doelgroep.

Regulier op basis van vrijkomend bezit

tijdens mutatie.

Huren op Maat geïmplementeerd. huren op maat' vrije sector woningen

geïmplementeerd.

Het principe van huren op maat

introduceren voor de vrije sector

voorraad. Bij mutatie bepalen wat de

markthuur wordt en o.b.v. inkomen de

huurprijs op maat vaststellen.

Doorstroming van sociaal naar vrije sector

heeft voorrang op regulier

X

Beschikbaarheid Voldoende beschikbare woningen

voor de diverse doelgroepen van

beleid.

Een kernvoorraad sociale huurwoningen

van maximaal 3500 sociale huurwoningen

voor de primaire doelgroep.

Woningmarktonderzoek ABF 2012,

prestatieafspraken 5.36.

Instemming en draagvlak gemeente.

Minimaal 3500 sociale huurwoningen in

portefeuille.

De primaire voorraad van 3.500 woningen is bepaald

en het beleid is daarop afgestemd.

Vaststellen welke 3500 woningen sociaal

zijn om zo acties uit te kunnen zetten op

het vrije sector gedeelte.

X

Het transformeren van circa 1.700

huurwoningen uit onze sociale

woningvoorraad, die niet nodig zijn voor

de kernvoorraad, naar de vrije huur- en

koopsector.

Woningmarktonderzoek ABF 2012.

Instemming gemeente.

Maximaal 1700 vrije sectorhuur- en

koopwoningen in portefeuille.

Tijdens mutatie en herstructurering transformeren we

huurwoningen uit onze sociale woningvoorraad, die

niet nodig zijn voor de kernvoorraad, naar de vrije

huur- en koopsector.

Vaststellen welke 1700 woningen

toebehoren aan de vrije sector huur-

koop.

X

Het creëren van gemengd samengestelde wijken Bij mutatie en herstructurering woningen

in de vrije sector huur- en koop labelen.

In het DVM vaststellen welke wijken dit

betreft.

X

Betaalbaarheid Voldoende betaalbare woningen voor

de diverse doelgroepen van beleid.

Een netto maandhuur voor de

verschillende doelgroepen passend bij

hun inkomen.

EU-wetgeving, BBSH; de wachttijd voor

de actief woningzoekende loopt niet op;

Herziene Woningwet

Alle vrijkomende sociale huurwoningen

met een maandhuur onder de

aftoppingsgrens zijn primair toegewezen

aan de inkomensgroep die in aanmerking

komt voor huurtoeslag.

De sociale huurwoningen met een maandhuur tot de

aftoppingsgrens zijn toegewezen aan de daarvoor

bestemde doelgroep.

Regulier bij mutatie toewijzen en met de

gemeente maatwerkafspraken maken in

het kader van de huisvestingsverordening

om toe te mogen wijzen op inkomen,

doelgroep en typologie.

13.2 Huisvesten van de doelgroep

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 3 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Een netto maandhuur voor de

verschillende doelgroepen passend bij

hun inkomen.

EU-wetgeving, BBSH; de wachttijd voor

de actief woningzoekende loopt niet op;

Herziene Woningwet

Alle vrijkomende sociale huurwoningen

met een maandhuur boven de

aftoppingsgrens en onder de

huurtoeslaggrens zijn toegewezen aan de

primaire doelgroep.

De sociale huurwoningen boven de aftoppingsgrens

en onder de huurtoeslaggrens zijn toegewezen aan

de daarvoor bestemde doelgroep.

Regulier bij mutatie toewijzen en met de

gemeente maatwerkafspraken maken in

het kader van de huisvestingsverordening

om toe te mogen wijzen op inkomen,

doelgroep en typologie.

Doorstroming Het bevorderen van de doorstroming

op de woningmarkt, zodat betaalbare

huurwoningen beschikbaar komen

voor onze woningzoekenden.

Nieuwbouw in de verschillende

segmenten van de woningmarkt,

waaronder de realisering van specifieke

woningen met service en zorg voor

zorgbehoeftige ouderen.

Minimaal 50% van de nieuwe bewoners

zijn doorstromers.

Bewoners van sociale huurwoningen zijn

gehuisvest in nieuwbouw die aan hun

specifieke vraag voldoet. Hierdoor zijn

sociale huurwoningen vrijgekomen voor

de doelgroep van beleid.

Door nieuwbouw in de verschillende segmenten van

de woningmarkt, waaronder de realisering van

specifieke woningen met service en zorg voor

zorgbehoeftige ouderen komen betaalbare

huurwoningen beschikbaar voor de verschillende

doelgroepen van beleid.

Realisatie van de nieuwbouwprojecten

Torckdael, van der Meer en Ireneschool

en de herstructurering van Patrimonium.

Afspraken met gemeente maken voor

lokaal maatwerk bij toewijzing.

Het tegengaan van het scheefwonen. We

zullen de daarop gerichte wettelijke

maatregelen voor extra huurverhoging

boven inflatie voor huishoudens boven

bepaalde inkomensgrenzen toepassen

nadat een en ander bij wet is vastgesteld.

Landelijke wetgeving. Instemming

bewonersvertegenwoordiging.

De extra huurverhoging, na wettelijke

vaststelling, is toegepast voor die

inkomens die het betreft.

Het tegengaan van het scheefwonen. We zullen de

daarop gerichte wettelijke maatregelen voor extra

huurverhoging boven inflatie voor huishoudens boven

bepaalde inkomensgrenzen toepassen nadat een en

ander bij wet is vastgesteld.

Toepassen wettelijke maatregel voor

extra huurverhoging boven inflatie bij de

jaarlijkse huurverhoging.

Het actief benaderen van zittende

huurders met een hoger inkomen in relatie

tot de huurprijs met de aanbieding van

een (starters) koopwoning of duurdere

huurwoning buiten de betaalbare

voorraad.

50% van de vrijkomende huurwoningen

wordt door doorstroming bezet.

Alle zittende huurders met een hoger

inkomen zijn benaderd.

Het actief benaderen van zittende huurders met een

hoger inkomen in relatie tot de huurprijs met de

aanbieding van een (starters) koopwoning of

duurdere huurwoning buiten de betaalbare voorraad.

Doorstroming op gang brengen door

huurders met hogere inkomens het

bieden van:

A. bieden sociale koopwoning met

startersrenteregeling.

B. commerciële huur met korting.

X

De doorstroming op gang brengen van

zittende oudere 1 en 2

persoonshuishoudens in een

grondgebonden woning naar een

stapelbouw (nultreden)woning zodat deze

beschikbaar komen voor gezinnen met

kinderen.

10% van de vrijkomende grondgebonden

woningen stromen door.

Zittende oudere 1 en 2

persoonshuishoudens zijn actief benaderd

om door te stromen van een

grondgebonden eengezinswoning naar

een stapelbouw (nultreden)woning.

De doorstroming op gang brengen van zittende

oudere 1 en 2 persoonshuishoudens in een

grondgebonden woning naar een stapelbouw

(nultreden)woning zodat deze beschikbaar komen

voor gezinnen met kinderen.

A. actief benaderen van zittende oudere 1

en 2 persoonshuishoudens in een

grondgebonden woning, promoten

WonenPlus-concept.

B. Verhuisservice bieden voor ouderen.

C. Huurgewenning toepassen.

X

Bij herstructurering een deel van de

woningen bestemmen voor betaalbare

koop.

Investeringsstatuut. Bij de herstructureringsprojecten is 20%

bestemd voor de verkoop.

Bij herstructurering 20% van de woningen

bestemmen voor betaalbare koop.

Bij de herstructureringen als uitgangspunt

opnemen.

Dienstverlening Dienstverlening primaire processen

verbeteren

Proces optimaliseren. KWH-huurlabel. KWH-huurlabel score 7,8. Label behouden en score met 0,2 punt hoger van 7,5

naar 7,7 in 2013.

Verbeterpunten uit de jaarlijkse meting

gerealiseerd. Eerst toets of de benodigde

inspanning de kosten en baten afdoende

in verhouding zijn.

Huisvestings-

afspraken

Nieuwe huisvestingsafspraken

implementeren in relatie tot de

woonruimteverdeling.

De gevolgen van de huisvestingswet in

het kader van woonruimteverdeling

implementeren binnen onze

bedrijfsvoering.

Nieuwe Huisvestingswet. Nieuwe huisvestingswet, nadat deze is

vastgesteld, is geïmplementeerd binnen

onze woonruimteverdeling.

Nadat de nieuwe huisvestingswet is vastgesteld een

totaaloverzicht opstellen om op basis daarvan een

plan van aanpak vast te stellen voor de

implementatie/actualisatie van de veranderingen in

onze huidige processen/bedrijfsvoering in het kader

van onze woonruimteverdeling.

Plan van aanpak opstellen voor

implementatie van de huisvestingswet en

de consequenties hiervan voor onze

woonruimteverdeling.

X

Nieuwe huisvestingsverordening

vastgesteld.

Huisvestingsverordening. Nieuwe huisvestingsverordening binnen

WERV geïmplementeerd.

Nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld en

geïmplementeerd binnen WERV in het kader van

onze woonruimteverdeling.

Voorstel maken voor nieuwe

huisvestingsverordening naar aanleiding

van de implementatie nieuwe

huisvestingswet. Afstemmen met de

WERV-corporaties en voorleggen aan de

WERV-gemeentes ter vaststelling.

X

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 4 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Klantvisie Vergroten betrokkenheid en

participatie van bewoners op direct

woning- en woningomgevingsniveau

en op bewonercommissieniveau.

Het op een proactieve manier betrekken

van huurders bij beheer en beleid.

Overlegwet; KWH-participatielabel score

minimaal gelijk of hoger.

Bewoners zijn tevreden over hun inbreng.

Bewonerscommissies en/of huurders

participeren actief met de Woningstichting

over het beheer en beleid.

Actieve participatie van de bewonerscommissies

en/of huurders over het beheer en beleid. Duidelijk

afsprakenstelsel opgesteld.

De terugkoppeling aan de

bewonerscommissies/huurders is beter

vormgegeven.

Evaluatie huidige participatiebeleid (rol

agendacommissie, adviesrol, toetsrol) en

onderzoeken of de huurders tevreden zijn

over het werk van de

bewonerscommissies.

X

Inzetten klantpanel bij herijken processen

zoals mutatieproces

X

Inzet internet om bewonersparticipate

'anders' vorm te geven

X

Ondernemingsplan jaarlijks evalueren en

bijstellen met huurders (geactualiseerd als

basis voor de begroting voor het

opvolgende jaar).

KWH-participatielabel score 2016 een 7,8. KWH-participatielabel, score 7,4. Verbeterpunten uit de laatste meting

gerealiseerd (labelscore 2010 een 7,0).

Eerst toets of de benodigde inspanning de

kosten en baten afdoende in verhouding

zijn.

Zelf organiserend vermogen van

bewoners versterken.

Bewoners komen met eigen initiatieven

om mee te participeren in het beheer en

beleid van hun eigen complex/woning.

Ruimte bieden aan en stimuleren van

bewonersinitiatieven en dit proactief uitdragen naar

buiten.

Proactief bekend maken van

mogelijkheden onder andere via internet.

Ondersteunen (financieel) van

bewonersinitiatieven.

Bewoners stimuleren actief te participeren

in activiteiten zoals het klimaatstraatfeest,

de landelijke burendag in september etc.

Verantwoording over maatschappelijke

prestaties aan huurders

KWH-maatschappijlabel. De maatschappelijke activiteiten zijn

verantwoord door middel van het

maatschappelijk jaarverslag.

Uitbrengen van het maatschappelijk jaarverslag in

geheel Wageningen.

Opstellen en uitbrengen van het

maatschappelijk jaarverslag op basis van

aanlevering informatie diverse afdelingen

binnen de Woningstichting en interviews

met bewoners en maatschappelijke

partners.

KWH-maatschappijlabel score 2014 een

7,4 en 2017 een 7,7.

Verbeterpunten gerealiseerd om in 2014 een score

van 7,4 te behalen

Verbeterpunten uit de laatste meting

realiseren (labelscore 2011 een 7,13).

Eerst toets of de benodigde inspanning de

kosten en baten afdoende in verhouding

zijn.

X X

Participeren in het wijkgericht werken. Prestatieafspraken 2.10. Het wijkgericht werken is verder

geprofessionaliseerd met de

maatschappelijke partners. Alle

verbeterpunten uit het plan uit 2014 zijn

gerealiseerd.

Het huidige wijkgericht werken is geëvalueerd en

heeft geleid tot een verbeterplan.

Evaluatie huidige wijkgericht werken met

betrokken partners en een verbeterplan

opstellen.

X

Pilotproject Nude in samenspraak met het

wijkgericht werken (wijkpanel zuid) is

gerealiseerd.

Plan Nude gerealiseerd. Binnen het wijkpanel en met ondersteuning van

Solidez is onderzoek verricht naar de mogelijkheden

voor het pilotproject Nude (gebiedsmogelijkheden

wonen en werken, sociale structuur, beleving,

parkeren, groen etc.).

Samen met het wijkpanel en Solidez

onderzoek doen naar de mogelijkheden

voor het pilotproject Nude.

X

Bij elk groot onderhouds- of

herstructureringsproject is een

bewonersvertegenwoordiging gerealiseerd

waarbij bewoners inspraak hebben in het

project.

Bij elk groot onderhouds- of

herstructureringsproject is een

bewonersvertegenwoordiging

gerealiseerd. Na afronding van het project

vindt een evaluatie plaats.

Bij elk groot onderhouds- of herstructureringsproject

is een bewonersvertegenwoordiging gerealiseerd.

Organiseren van een

bewonersvertegenwoordiging die inspraak

heeft in het proces. Na afronding project

vindt er een evaluatie plaats op basis

waarvan het proces wordt

geactualiseerd/geoptimaliseerd.

13.3 Samenwerking

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 5 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Een leefbare,

aantrekkelijke

woonomgeving

Het met bewoners realiseren en in

stand houden van een aantrekkelijk

woonmilieu en een goede

verhuurbaarheid.

Het vitaler maken van buurten die dat

nodig hebben.

Leefbaarheidsmonitor ABF. Score uit de leefbaarheidsmonitor is per

complex/buurt met minimaal 10%

verbeterd.

Op basis van de leefbaarheidsmonitor is per

complex/buurt bekend wat de score is en waar een

plan van aanpak moet worden gemaakt om de score

te verhogen naar het gewenste niveau.

Leefbaarheidsmonitor uitwerken per

complex/buurt. Op basis van score een

plan van aanpak opstellen om de score

met minimaal 10% te verbeteren.

Buurten zijn vitaler geworden onder

andere na uitvoering buurtbeheerplannen.

Eerste aanzet voor het opstellen van

buurtbeheerplannen is gerealiseerd.

Plan van aanpak maken voor de opzet en

inhoud van de buurtbeheerplannen.

Het inzichtelijk maken van het

maatschappelijk rendement van

leefbaarheidsactiviteiten.

Geïntegreerd investeringsstatuut Inzichtelijk gemaakt en jaarlijks

verantwoorden van het maatschappelijk

rendement.

Driekamermodel geïmplementeerd.

Het inzichtelijk maken van het maatschappelijk

rendement (sociaal) ten opzichte van de kosten.

Het uitwerken van de maatschappelijke kamer met

maatschappelijke normen gebaseerd op het

driekamermodel.

Opstellen en toetsen van het geïntegreerd

investeringsstatuut aan het

ondernemingsplan. Betrekken van

belanghouders.

X

Zorgen voor ongestoord woongenot. Leefbaarheidsbeleid; KWH-huurlabel,

onderdeel dienstverlening rondom de

woning.

Door de inzet van buurtbeheerders is het

ongestoord woongenot verhoogd van de

bewoners.

De inzet van de buurtbeheerder is geëvalueerd. Evaluatie houden onder de huurders in de

complexen waar de buurtbeheerder actief

is (effect, resultaat). Toets of uitbreiding

met meerdere buurtbeheerders

noodzakelijk is (internetpanel of KWH).

X

Huis- tuin en keukenproblemen zijn via

buurtbemiddeling opgelost. Hierdoor kan

de Woningstichting zich meer focussen

op complexe overlastsituaties.

Evaluatie huidige buurtbemiddeling. Evalueren verbeterde methode

buurtbemiddeling.

X

Overlastsituaties in kaart en beheersbaar. Maatregelen treffen om overlast te voorkomen. Monitoring overlastsituaties en actieve

aanpak vanaf 2014.

Monitoring overlastsituaties en actieve

aanpak vanaf 2014.

X

Leef- en woonregels zijn aangescherpt en

duidelijk met huurders gecommuniceerd

en worden nageleefd.

Leef- en woonregels zijn aangescherpt en

gecommuniceerd met de huurders in de complexen

waar dit nodig is.

Opstellen en aanscherpen van de leef- en

woonregels in complexen waar dit nodig

is.

X

Bevorderen sociale cohesie. Leefbaarheidsbeleid; KWH-huurlabel,

onderdeel dienstverlening rondom de

woning; enquête groot onderhoud.

Sociale cohesie is bevorderd. Door het organiseren van activiteiten bevorderen van

de sociale cohesie.

Met de bewonerscommissies activiteiten

organiseren voor de bewoners (idem bij

groot onderhoud)

13.4 Oog voor de leefomgeving

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 6 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Communicatie naar huurders vergroten

rondom dit thema en mogelijkheden

(nieuwsbrief, website etc.)

Integrale aanpak door samenwerking en

afstemming met partners en bewoners.

Leefbaarheidsbeleid; KWH-

maatschappijlabel.

Een integrale aanpak met partners en

bewoners is gerealiseerd.

Actieve participatie in het plan 'samen leven in

Wageningen' van Solidez, RIBW en Markt 17 binnen

het samenwerkingsverband leefbaarheid en sociale

veiligheid.

Inzet de Woningstichting in diverse

werkgroepen.

Actief participeren in wijkgericht werken. Inzet woonconsulenten in wijkteams.

Zorgdragen voor een aantrekkelijke

woonomgeving.

Leefbaarheidsbeleid, prestatieafspraken

2.16., KWH-huurlabel, onderdeel:

'kwaliteit van de dienstverlening rondom

de woning'.

De aantrekkelijkheid van de

woonomgeving is vergroot.

Het openbare groen van de gemeente eventueel

overnemen.

Onderzoek naar de eventuele overname

van het snippergroen van de gemeente in

2014.

X

Het is duidelijk welk snippergroen bij de woning kan

worden betrokken.

Beoordelen van het huidige snippergroen

waarbij helder is welk groen al dan niet bij

de woning kan worden betrokken.

X

Plan van aanpak met verbeterpunten voor het

betreffende onderdeel opgesteld en gerealiseerd.

Plan van aanpak opstellen en uitvoeren

om verbeterpunten te implementeren vóór

de volgende meting KWH-huurlabel,

onderdeel: 'dienstverlening rondom de

woning'.

X

Tuinen en achterpadenbeleid is proactief

gecommuniceerd met onze huurders.

Tuinen en achterpadenbeleid concreter

uitwerken en plan maken voor het

communiceren hiervan.

X

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 7 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Samenwerking

partners

Multiproblematiek in de greep. Verbeteren van de aanpak van

multiproblem-gezinnen met de diverse

maatschappelijke partners in

Wageningen.

Tijdsbesteding woonconsulenten

multiproblematiek met 50% gedaald.

Helder welke maatschappelijke partners

worden ingezet bij de aanpak van

multiproblem-situaties.

Met de verschillende maatschappelijke partners

afspraken gemaakt over de aanpak van de diverse

multiproblem-situaties. Duidelijkheid waar de regie

ligt voor de aanpak van de problematiek.

De gemeente zorgt voor 1 centraal punt

voor alle vragen op het gebied van het

sociaal domein en daarop aansluitend 1

kernteam voor heel Wageningen voor alle

meervoudige en/of complexe vragen en

wij hierbij in het overgangsjaar 2014 actief

worden betrokken.

Inzichtelijk per complex/buurt waar en

hoeveel multiproblem-gezinnen er zijn.

Multi-problematiek in de greep hebben.

Draagvlak van elke buurt is bepaald en

afspraken met gemeente over toewijzing

zijn gemaakt.

Totaaloverzicht per complex/buurt waar multiproblem-

gezinnen wonen.

Met de gemeente afspraken maken over

omvang en toewijzing van MP-situaties

per buurt.

X

Strategische samenwerking met

maatschappelijke partners verder

uitbouwen.

De samenwerking vorm geven tot de

realisatie van een brede school conform

het 'Zweeds model brede school' met de

partners Trivium, Solidez, de Koepel

kinderopvang en de gemeente begin 2014

t.b.v. het realiseren van een 'brede school'

(project Ireneschool - Buurtseplein) .

Financieel en maatschappelijk

investeringstatuut.

Het project Ireneschool - Buurtseplein is

gerealiseerd.

De samenwerking conform het 'Zweeds model brede

school' met de partners Trivium, Solidez, de Koepel

kinderopvang en de gemeente is vorm gegeven t.b.v.

het realiseren van een 'brede school' (project

Ireneschool - Buurtseweg).

De verdere planontwikkeling, waaronder

het sluiten van huur- en

gebruikersovereenkomsten met de

kernpartners.

Het sociaal programma is vormgegeven.

X

Informatiever-

strekking wonen en

zorg

Huurders van woningen van de

Woningstichting kunnen beschikken

over alle informatie op het terrein van

wonen en zorg in Wageningen.

De Woningstichting realiseert voor 1

januari 2016 samen met de gemeente en

maatschappelijke partners aansluiting op

het Knooppunt, het centraal (telefonisch

en digitaal) loket op het gebied van zorg

en welzijn.

Prestatieafspraken 3.21. Knooppunt, het centraal (telefonisch en

digitaal) loket op het gebied van zorg en

welzijn is gerealiseerd.

Duidelijkheid rondom het realiseren van het

Knooppunt.

Met partijen een plan van aanpak

opstellen.

X

Het WonenPlus concept wordt verder

doorontwikkeld en geïmplementeerd.

Het WonenPlus-concept is een standaard

product dat huurders af kunnen nemen.

En in minimaal drie seniorencomplexen

helemaal toegepast.

Het WonenPlus-concept, het langer zelfstandig thuis

wonen, is verder doorontwikkeld en aan specifiek

daarvoor aangewezen complexen gekoppeld.

Doorontwikkelen van het WonenPlus-

concept samen met onze

maatschappelijke partners.

X

Plan van Aanpak drie seniorencomplexen

Wonen-Plus concept.

X

Het actief benaderen van ouderen voor

het WonenPlus-concept.

X

Realisatie van de

zorgvastgoed-

opgave

Het voortdurend afstemmen en

realiseren van op de markt en op

basis daarvan de vastgoedopgave en

het beleid bijsturen via het Dynamisch

Vastgoed Management om de

kwaliteit van de woning en

woonomgeving beter te laten

aansluiten bij de wensen van de

bewoners.

Opwaarderen (opplussen) van de

woningen conform de

investeringsbegroting voor de doelgroep

ouderen als antwoord op de vergrijzing in

de periode tot en met 2014.

Prestatieafspraken 3.18;

investeringsbegroting.

In 2014 hebben in totaal 500 woningen

het predicaat 'opgepluste woning'. Met de

aangebrachte voorzieningen kunnen

bewoners langer zelfstandig thuis wonen.

Opwaarderen (opplussen) van de woningen. IHet uitvoerende activiteitenprogramma is

afgestemd met gemeente. 238 woningen

worden opgeplust, waarbij in 2018 nog

eens 60 woningen gepland staan.

X

De Woningstichting realiseert 4

woonservicepunten t/m 2015.

Prestatieafspraken 3.20. 4 woonservicepunten zijn gerealiseerd in

de stad Wageningen: Ons Huis,

Torckdael, Ireneschool en mogelijk

Patrimonium

De Woningstichting realiseert waar mogelijk 4

woonservicepunten t/m 2015.

Opnemen van de woonservicepunten in

de programma's voor de

nieuwbouwontwikkeling.

X

Overname/uitvoeren beheer (juridisch of

administratief) zorgvastgoed van Opella

Investeringsstatuut. De overname/uitvoeren beheer

(administratief of juridisch) van

zorgvastgoed van Opella

De mogelijkheden zijn geïnventariseerd om

zorgvastgoed administratief of juridisch over te

nemen of te beheren.

Voorstel doen voor de overname /

uitvoeren beheeradministratief of juridisch

van het zorgvastgoed van Opella

X

Intensivering samenwerking met Opella

op gebied van vastgoedontwikkeling,

services en operationele

beheeractiviteiten.

X

13.5 Wonen, welzijn en zorg

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 8 van 9

Focus Hoofddoelstelling Subdoelstelling Afwegingskader (bijv.

prestatieafspraken, KWH, benchmark-

instrument, investerings-statuut.

Specifiek benoemen)

Beoogd resultaat in 2018 Doelstelling (begroting) 2014 Activiteit 14 15 16 17 18

Woningaanbod Bijdragen aan de extramuralisering en

(de)centralisatie van diverse

specifieke doelgroepen (lichamelijk en

verstandelijk gehandicapten, ex-

psychiatrische patiënten, sociaal

zwakkeren, ex delinquenten, en

jongeren in de hulpverlening) en

Maximaal 10% van het totaal aantal

mutaties is beschikbaar voor de

huisvesting van overige bijzondere

doelgroepen.

Prestatieafspraken 5.33, EU-wetgeving,

BBSH.

De overige bijzondere doelgroepen zijn

jaarlijks gehuisvest binnen de maximaal

10% vrije toewijzingsruimte.

Maximaal 10% van het totaal aantal mutaties is

beschikbaar voor de huisvesting van overige

bijzondere doelgroepen.

Per kwartaal verantwoording achteraf

afleggen over stand van zaken m.b.t.

invulling 10%.

De huisvestingsvraag van

maatschappelijke partners realiseren.

Prestatieafspraken 3.25,

investeringsbegroting.

Maatschappelijke organisaties zijn op

basis van hun huisvestingsvraag

gehuisvest. Concreet invulling gegeven

aan twee oudereninitiatieven in Torckdael

en plan Ireneschool met andere

maatschappelijke partners.

Uitwerking huisvestingsplan voor beide

oudereninitiatieven in het nieuwbouwproject

Torckdael en Ireneschool huisvesting met andere

maatschappelijke partners.

Start met bouw van het project Torckdael

eerste fase waarin beide initiatieven

worden gerealiseerd. Uitwerking

huisvestingsvraag Ireneschool in DO-

fase.

X

EU-wetgeving De huisvesting van de diverse

maatschappelijke partners (RIBW, 's

Heerenloo, Opella, Solidez etc.) is

afhankelijk van de vraag gerealiseerd.

De huisvestingsvraag van de verschillende

maatschappelijke partners is bekend en een planning

om de vraag te realiseren is opgesteld.

Inventarisatie bij de verschillende

maatschappelijke partners naar de vraag

van huisvesting. Specialisme van maken

binnen het team VGW.

Proactief zoeken naar een passende

oplossing voor de huisvestingsvraag die

komt te liggen bij de Woningstichting van

een maatschappelijke partner.

Bij locatieontwikkeling en plannen voor

nieuwbouw het inzetten van 70% van de

beschikbare grond voor de reguliere groep

woningzoekenden, 15% voor de

specifieke doelgroepen en 15% voor de

doelgroep ouderen. Zie tevens doelstelling

onder kwaliteit van het woningbezit;

afstemming markt op vastgoedopgave.

Prestatieafspraken 3.25,

investeringsbegroting.

De projecten Torckdael, Ireneschool en

van de Meer zijn gerealiseerd.

In het project Torckdael zijn twee ouderinitiatieven

voor specifieke doelgroepen gerealiseerd. Daarnaast

51 PG-eenheden. Ireneschool, 18 eenheden zorg of

verstandelijke beperking. Van de Meer 48 app. met

WonenPlus Opella.

Realisatie van het programma

investeringsbegroting.

meerjarenbeleidsplan 2014-2018 pagina 9 van 9