1985 2000

Het is 1985

Matige marktomstandigheden.

De bank leent je alleen een paraplu bij mooi weer.Als het regent vragen ze hem terug.

Gewapend met een gedegen opleidingen een flinke dosis ervaring.

Toch maar beginnen.

Ing. W. Bisschop

3

De bouwmarkt had zich nog maar nauwelijks hersteld van de terugval omstreeks 1980.Het cliché: een economische stagnatie en de markt is verzadigd was een wat al te simpel etiket.De (woon)consument zelf was immers nog niet aan het woord geweest of werd niet gehoord.

Zonder visie geen perspectiefEen sprong in het duister was te riskant, dus gestart met een diepgaand onderzoek naar de beweeg­redenen van de woonconsument. De meeste onderzoeken die op dat moment bekend waren, beperkten zich tot gegevens over inkomen, leeftijd, gezinssamenstelling en dergelijke.Mij ging het om de directe benadering zoals:• ”Waarom heeft u dit huis gekocht/gehuurd?” • ”Waarom heeft u dit huis niet gekocht/gehuurd?”

Het resultaat was verrassend, maar duidelijk en helder:• De woningmarkt was niet verzadigd; er was voldoende vraag.• De woningmarkt was van karakter veranderd; van kwantitatief naar kwalitatief.• In plaats van een aanbodsmarkt ontstond er een vragersmarkt.• De woonconsument slikte niet langer datgene wat hem werd aangeboden en waarop hij geen enkele invloed had.• Het accent was verschoven van huizen bouwen naar wonen.

Onderzoek vóór de start

4

Visie en Filosofie

Zonder visie en filosofie geen perspectief

Zo werd mijn visie:

’Zoveel mogelijk mensen beter laten wonen’

Gestoeld op de volgende filosofie:

• Uitgaan van wonen en niet meer van huizen bouwen en bouwsystemen.• Wonen vraagt om andere aandachtspunten dan huizen bouwen.• Stel de mens en niet slechts het woonproduct centraal.• De klant is koning, de woonconsument en niet de aanbieder bepaalt de wenselijkheid van de woonproducten.• Innoveren in woonwaarde is alleen dan realistisch als de bewoner centraal gesteld wordt en vernieuwing bijdraagt aan zijn welzijn.• De samenleving verandert in steeds hoger tempo én daarmee het inzicht in wonen.• Essentieel blijft dus: voeling houden met de markt (de woonconsument)

Maar tevens: • Nooit afdoen aan een zorgvuldige afstemming tussen: ­ prijs, ­ kwaliteit, ­ woonwaarde.

Een eerste uitdaging Een locatie die reeds door vier woning aanbieders aan de gemeente was teruggegeven.”Alstublieft, zet uw tanden hier maar in.”

13 woningen te Enschede 1986

Planopzet • Privacy aan voordeur èn privacy

op het terras.• Woonkamer annex woon­hobby

kamer, zo gesitueerd dat er een visuele diagonaal ontstaat.

• Variabele indelingen: 3 indelingsmogelijkheden,

waaronder slaapkamer met badkamer op begane grond, zonder dat dit invloed had op de architectuur.

Alle 13 woningen werden in één week verkocht.

De grijze M.B.I. steen houdt zich goed dankzij de forse dakover­stekken. Nu echter zouden we deze niet meer toepassen, omdat hij naar ons inzicht beter past bij een vlakverdelende moderne architectuur.

6

Exterieur:architectuur 5 identieke woon­ontwerpen

Interieur:logistiek en wooncomfort 5 verschillende woonontwerpen(variabele indelingen)

5 semi­bungalows te Zeist 1986/1987

7

Uit de aansprekende variabele indelingsmogelijk­heden werd het VARI­logo geboren.Het ondersteunde mijn filosofie. Merkbescherming voor de gehele BENELUX werd aangevraagd en verkregen.

Productontwikkeling in de bouw vindt vrijwel uitsluitend op kleine schaal plaats en dan vooral bij de kleine ondernemer.

Nog niet 1% van de woningaanbieders hoort of ziet de woonconsument ooit in levende lijve; daardoor gaan veel signalen van de woonconsu­ment verloren.

VOOR VARIABEL WONEN®

KWALITEIT VERDIENT EEN NAAM

8

2 maal 9 DRIESTER­appartementen, premie huur

24 vrije sector huurwoningen

8 vrije sector koopwoningen

Hengelo 1988 / 1989

9

Op basis van de traditionele vorm van de bungalow werd het DRIESTER­appartement ontwikkeld.

basisvorm bungalow

Door drie van deze bungalowvormen te groeperen rondom een verticaal stijgpunt, ontstond het DRIESTER­appartement.

een bungalow op verdieping

Een eerste studie werd verder door de externe architect uitgewerkt en uitgevoerd in Hengelo:2 blokjes van ieder 9 appartementen, categorie premie huur.Er zouden er nog vele volgen!

DRIESTER­appartement 1988 / 1989

10

Woonstudies van onder een hoek van 60° ten opzichte van de rijweg gesitueerde woningen.

1988

11

Waarom woningen altijd haaks op de rijweg te situeren?Het zou in voorkomende gevallen ook onder een hoek van 45° of 60° ten opzichte van de rijweg gerealiseerd moeten kunnen worden. Dit zou voordelen kunnen hebben met betrekking tot bezonning of privacy. Na wat voorstudies (zie pagina 8) kwa­men er uiteindelijk bruikbare, variabele woonplattegronden tevoorschijn, met als resultaat 12 vrije sector koopwoningen te Hengelo 1988.

Toegegeven: bij een haakse situering is het grondgebruik wat voordeliger, maar de woonvorm en de woningen zelf voldoen uitstekend.

1988 / 1989

12

Ook kalkzandsteen breuksteen zouden we daarna vrij­wel niet meer toepassen. Deze steen moet behandeld worden om stofaanhechting te voorkomen en daar komt in een later stadium meestal weinig van terecht.

De vraag naar onze VARI­woningen nam toe

Woningen te Enschede in het bestemmingsplan Helmerhoek 1989­1990

13

NIEVA

Het werd steeds duidelijker dat onze filosofie stand moest houden: voortdurend bezig zijn met de essentie van het wonen.

Maar omdat de woonconsument in veel gevallen niet staat ingeschreven en niet aan de weg timmert, blijft hij een witte vlek.Een vallende boom in het bos maakt geen geluid als er niemand is om dit te horen, nietwaar. Dus: op zoek naar de woonconsument.

Aanleiding genoeg om het NIEVA­systeem in te voeren, hetgeen staat voor na­informatie­evaluatie.

Dit houdt in dat een belangrijk deel van onze kopers en huurders tussen de één en twee jaar na eerste bewoning op basis van een vooropgezette methode persoonlijk wordt bezocht. Daarbij wordt gericht ingegaan op de woonwaarde.Zo wordt inzichtelijk wat goed is, maar vooral ook wat voor verbetering vatbaar is.

De daaruit verkregen informatie wordt na analyse verwerkt in nieuwe woonontwerpen en woon­logistieken die altijd door ons zelf worden ontwikkeld. Daarna kan de externe architect ermee aan de slag.

Filosofie en woononderzoek vormen de ruggegraat van ABO.Markt = mensen; de markt bepaalt wat wél, wat niet en hoeveel er gebouwd moet worden.Zoals de natuur een boom van binnen naar buiten laat groeien, bouwen wij onze woningen en appartementen op vanuit wooncomfort en woonlogistiek; van interieur naar exterieur. Je prettig voelen in je dagelijkse omgeving, daar gaat het om.

EEN VARI­WONING MOET PRESTATIE LEVERENEN DAT DOET ZE.

14

15

Deze woningen, gegroepeerd rond een plantsoen, waren het eerste resultaat van de NIEVA­aanpak.

Woonlogistiek • ruime woonkamer met annex diagonaal gesitueerd werk­/

hobbykamer• variabele indelingsmogelijkheden, waaronder slaapkamer met

badkamer op begane grond• ruime garage, ook bereikbaar via een heus portiek• 5 slaapkamers• 2 badkamers ­ 3 toiletten ­ grote speelzolder

De reacties waren overweldigend, mede omdat ze vanwege de marktomstandigheden van dat moment werden verkocht voor een gemiddelde verkoopprijs v.o.n. van ± ƒ 300.000,­.Op de volgende pagina’s vindt u een verklaring voor deze ook toen buitengewoon aantrekkelijke, lage prijs.

Bewoners van een naastgelegen, reeds opgeleverd bouwplan:”Als we geweten hadden dat deze woningen er kwamen, hadden we nog even gewacht.”

Koopgegadigden die te laat waren:”Bouwt u deze woningen nog elders?””Kunnen we dit ontwerp van u kopen?” ”Wij noemen dit een huis dat staat!”

De makelaar beschikt nog steeds over een wachtlijst ingeval er één van deze woningen te koop wordt aangeboden. Over toekomstwaarde gesproken!

16 vrije sector koopwoningen te Enschede 1991

16

Een beknopte terugblik kan ons inziens verhelderend werken.

Het uitbreken van de tweede wereldoorlog in 1940 maakte een algemene prijsbeheersing noodzakelijk. In die maatregelen om te komen tot een algemene prijsbeheersing werden ook de huren betrokken en derhalve gefixeerd op het huurpeil van 1938­1939.

Na 1945 kwam de leiding van alles wat met het herstel van Nederland te maken had in handen van ’De Dienst van de Algemeen Gemachtigde voor de Wederopbouw’.Zo ook de woningbouw.Deze dienst meende een bouwkostenbeheersing voor de woningbouw te kunnen bereiken door een planmatige regeling welke er op neer kwam dat voor ieder jaar een bouwprogramma werd opgesteld voor een x aantal duizend in aanbouw te nemen woningen. De hoeveelheid daarvan werd bepaald op grond van de beschikbare bouwcapaciteit (bouwvakarbeiders, bouwmaterialen en kapitaal).Het bouwprogramma werd verdeeld over de provincies en door de provincies over de gemeenten. Met behulp van Rijksgoedkeuringen zou men het bouwprogramma kunnen sturen en reguleren en tevens de bouwcapaciteit en de bouwkosten (index) binnen strenge financiële grenzen kunnen houden.Hier ligt de basis van het thans nog gebruikelijke jaarlijkse woningbouwprogramma.

Maar na 1945 werd ook een aanvang gemaakt met de wederopbouw; het water moest worden verwijderd, dijken en havens moesten worden hersteld en verwoeste steden herbouwd. De conclusie zal duidelijk zijn: de opzet om de bouwkostenindex in de hand te houden, kwam in het gedrang. De bouwkosten begonnen te stijgen tot percentages van ca. 15% per jaar. Maar de overheid bleef vasthouden aan de algemene prijsbeheersing en derhalve ging men over tot het subsidiëren van de woningbouw (voorkomen van prijsopdrijving door schaarste). Als gevolg daarvan bleven de huren van de bestaande woningen tot 1951 op het peil van 1938­1939. Eerst in 1951 werd een huurverhoging toegestaan van 15%.

Deze methodiek, hoe begrijpelijk ook in die tijd, werd veel te lang doorgevoerd. Zelfs toen in 1953 van een zichtbaar verbeterde welvaart kon worden gesproken, bleef de subsidiekraan wijd open en bleven de huuraanpassingen achter. Het gevolg was dat het percentage aan huur een steeds kleiner deel van het inkomen uitmaakte. In 1938­1940 was de huur ± 17% van het bruto inkomen.In 1953­1963 was de huur ± 7% van het bruto inkomen. In 1970­1980 was de huur ± 6% van het bruto inkomen.

Een beknopte terugblik

17

Nederland was gewend geraakt aan een huurniveau dat een steeds kleiner deel van het inkomen bedroeg. Dat de koopprijzen daarop werden afge­stemd is evident ­ huurlasten versus kooplasten.

Gevolgen• Wonen behoort tot de primaire levensbehoeften van de mens maar als gevolg van het veel te lang

doorgevoerde subsidiestelsel had men niet geleerd datgene voor wonen te betalen wat het werkelijk waard was.

• De kapitaalinjecties voor de woningbouw bleven onder de maat, waardoor innoverende ontwikkelingen uitbleven.

• Het (verplicht) leunen van woningcorporaties tegen de brede rug van Rijk en Gemeenten maakte hen financieel afhankelijk, waardoor zelfontwikkeling, managementontplooiing en innoverend denken overbodig waren.

• Een surplus aan bestedingen in de vorm van consumptie door mensen die relatief goedkoop gehuisvest waren met als gevolg inflatie.

Wat zien we nu?• Zowel huur­ als koopprijzen liggen in ons land aanzienlijk lager dan die in ons omringende landen.• Institutionele beleggers profiteren daarvan door fraaie woningen te bouwen in de categorie vrije sector

huur.• Er groeide een onderhuidse behoefte aan ’beter wonen en kwaliteit’.• Als gevolg van de economische groei, de lage rentestand en de financiële mogelijkheden (bijvoorbeeld

tweeverdieners) nam die vraag naar ’beter wonen en kwaliteit’ eind jaren ’90 sterk toe, hetgeen leidde tot explosieve prijsverhogingen, vooral in de koopsector. Maar ook de scheve verhouding in de voorraad is een niet te onderschatten factor.

De basis was gelegd

18

Aanpassing aan het reeds bestaande noodzaakte tot een zekere mate van terughoudend­heid.

Uitbreiding winkels en wonen in Zeist centrum 1991

± 450 m2 winkelruimte9 premie A koopappartementen

Door de open structuur van de hekken op de overigens ruime en fraai gevormde balkoncirkels is een ongewenst effect opgetreden als gevolg van de diverse materialen die door de bewoners aangewend werden om de balkons dicht te zetten. Dit zou ons niet weer overkomen.

1992

Op het voormalige Boschlust­terrein, gelegen in het Lyceum kwartier te Zeist, ontwikkelden wij in nauw overleg met de Gemeentelijke stedebouw kundige 26 luxe appartementen in zogenaamde organische architectuurstijl, naar woon waarde en kwaliteit goed passend in de omgeving. Om niet opgehelderde (politieke) redenen is dit plan niet uit­gevoerd; op dit moment is het terrein nog steeds niet ingevuld.

Situatie en planopbouw

Voorgevels

Woonplattegrond

Achtergevel en principedoorsnede

20

24 appartementen

vrije sector huurparkeren op eigen terrein

• eerste verbeterde versie van het DRIESTER­ appartement

• wooncomfort en veiligheid gecombineerd met fraaie architectuur en ruime woonlogistiek

• de zeer forse waaiervormige balkons fungeren als een verlengstuk van de woonkamer

• vrijwel onderhoudsvrije uitvoering

Voorzover mogelijk zijn alle in onze opdracht gerealiseerde appartementen voorzien van een elektronisch beveiligde toegang tot het parkeren in souterrain/kelder.En ieder trappenhuis is beveiligd met een infrarood intercom videocamera.

21

en 4 woningen te Enschede 1993

22

Praktijk voor fysiotherapiebelegging huur

Parkeren op eigen erf;hoofdentree beveiligd met infrarood intercom camera.

Enschede ­ Wesselerbrink 1993

2 x 18 DRIESTER­appartementen vrije sector huur

23

Het ca. 7000 m2 bouwterrein was bestemd voor een langgerekt appartementengebouw, evenwij­dig aan de Broekheurne­ring. De gemeente had het terrein al acht jaar in de aanbieding. Een lang gerekt gebouw (als gepland) zou de er achter liggende winkels, bibliotheek en medisch centrum volledig afsluiten en onzichtbaar maken vanaf de verkeersader Broekheurne­ring.Door de afzonderlijke DRIESTER gebouwen werd een meer open structuur bereikt waardoor de achterliggende gebouwen konden blijven ’ademen’.Zo werd met dezelfde woning­dichtheid meer wooncomfort bereikt en het ruimtelijk effect vergroot. Wonen en woonomgeving ver sterken elkaar.

Situatie 2 x 18 DRIESTER­appartementen Enschede­Wesselerbrink

Een tweede versie van het DRIESTER­appartement.Op enkele punten een verbeterde logistiek met ingetogen privacy­balkons

24

Een ca. 7000 m2 groot, verwaar­loosd tuingebied met een eveneens

verwaarloosde doktersvilla nabij het centrum lag er al jaren niet

mooi te zijn.

25

’’t Zeggelt’ te Enschede 1995 / 1996’’t Zeggelt’ te Enschede 1995 / 1996

18 luxe appartementen met kantoorvilla ­ vrije sector huur

• Het tuingebied werd met behoud van enkele fraaie bomen heringericht.

• De doktersvilla werd gerenoveerd en gerestaureerd tot kantoorvilla.

• 18 luxe appartementen met beveiligd parkeren in souterrain, portiekontsluitingen en beveiligd met infrarood intercom­

camera completeren het plan.

Wooncomfort, veiligheid en gebruiksvriendelijkheid in optima forma.

26

1 Als alle woningen in Nederland huurwoningen zouden zijn, zou de mobiliteit van de bewoners groter worden en de verkeersintensiteit afnemen.

2 Het feit dat het tweede inkomen mocht worden bijgeteld voor het verkrijgen van een hypotheek of dure huurwoning veroorzaakte een sterke stijging van de huizenprijzen.

3 Essentieel is dat de woonconsument reeds woont en woonervaring heeft, dus weet wat hij wil en vooral wat hij niet wil. Hij is op zoek naar beter maar kan ook gemakkelijk nee zeggen.

4 Door de toenemende welvaart is de beweeglijkheid toegenomen en de noodzaak om in de buurt van de werkplek te wonen sterk ver­minderd. De kwaliteit van het woonmilieu wordt belangrijker dan de werkplek van het moment.

5 Ook al wordt de woonconsument mondiger, het is een misverstand te menen dat hij alles zelf wil bepalen; hij is geen specialist maar is gebaat bij het ’binnen grenzen’ kunnen kiezen uit een gevarieerd en variabel aanbod. 27

ABO Stellingen

6 Afschaffen van het fenomeen welstandscommissie is ongewenst; dit ter voorkoming dat er gebouwen ontstaan zonder enige uitstraling met als gevolg onsamenhangende wijk­ en straatbeelden.

7 De aanbodsmarkt is reeds jaren terug een vragersmarkt geworden en ontwikkelt zich steeds meer tot een zichzelf regulerende verplaat­singsmarkt.

8 Leegstand in de categorie sociale huurwoningen is niet het directe gevolg van de koopwoning. Doorstroming vindt plaats volgens een hiërarchie in opwaartse richting; de nieuwe woonsituatie is een ver­betering van de voorgaande hetgeen verhuisketens tot gevolg heeft. (verplaatsingsmarkt)

VisieOnze filosofie ondersteund door de regelmatige woononderzoeken, vormt de ruggegraat van ons bureau. Markt = mensen, de markt bepaalt wat wél, wat niet en hoeveel er gebouwd moet worden.Zoals de natuur een boom van binnen naar buiten laat groeien, bou­wen wij onze woningen en appartementen op vanuit wooncomfort en woonlogistiek; van interieur naar exterieur. Je prettig voelen in je dagelijkse woonomgeving, daar gaat het om.

Hengelo ’Mitchamborgh’ 1996

28

20 vrije sector huur appartementen

Wederom een DRIESTER­appartementengebouwvanwege de situatie enigszins aangepast• parkeren op eigen erf• beveiligd met infrarood intercom videocamera.

De stedebouwkundige van Hengelo achtte dit gebouw een voorbeeld voor andere lokaties: degelijk en vrijwel onderhoudsvrij met uitstraling naar de omgeving.

29

Wanneer we iedereen die 60 jaar en ouder is in de groep senioren plaatsen, dan leidt dit tot het volgende overzicht:• 1999 4,5 miljoen senioren 28% van de bevolking • 2015 6,4 miljoen senioren 38% van de bevolking• 2025 7,1 miljoen senioren 40% van de bevolking

Gericht afstemmen van het woningbouwprogramma alleen op deze cijfers zou onjuist zijn, aangezien deze groep volstrekt niet homo­geen is wat betreft woonwensen.

Lag de gemiddelde leeftijd vroeger nog op 55 jaar, nu is ze al verhoogd tot 75 jaar. Van de leeftijdsgroep 65­75 jaar woont nog 65% in een eengezins woning en heeft geen behoefte aan ouderenzorg of een aangepaste woning.

Woonverandering heeft vaak meer te maken met het wegvallen van de partner dan met leeftijd.

Onze woningen met vrijwel altijd variabele indelingsmogelijkheden stemmen wij af op elke doelgroep, evenals onze appartementen, dus zijn zij ook geschikt voor senioren. Uit ons NIEVA­onderzoek is gebleken dat zowel de woningen als de appartementen worden bewoond door jongeren, families én ouderen.

Respect voor de doelgroep mag niet gepaard gaan met denken in stereotypen.

Senioren

In de jaren tachtig werd het woord lifestyle een begrip; het had te maken met consumentisme en een type consument die sterk gericht was op hard werken en geld besteden; kortom op luxe.

• YUP young urban professional• DINKY double income, no kids• MOBY mommy older, baby younger• WHOOPIE whealthy healthy older people

De afkortingen duidden een bepaalde manier van leven aan; mensen werden aangesproken als behorend tot een bepaalde groep. Ook in de woningbouw ziet men hiervan een weerspiegeling, met als ken­merken: modernisme in buitenissige dakvormen, veel glas, felle kleuren en dergelijke.

Onze zienswijze: ­ onzin ­ een tijdelijke stroming.Dergelijke lifestyle begrippen zijn uitvindingen van de reclame­industrie ­ ze bestaan niet echt. Mensen zijn niet eenduidig te typeren. Mensen conformeren zich niet zonder meer aan een groep; zij bepalen zelf.

De jaren negentig kenmerken zich door het naar voren komen van een tegenstroming.Meer diepgang en spriritualiteit.Normen en waarden worden vaker onderwerp van gesprek.De binnenkant is belangrijker dan de buitenkant, er ontstaat meer belangstelling voor immateriële zaken.Het ecologisch bewustzijn neemt toe evenals de nadruk op kwaliteit.Onthaasten wordt een gevleugeld woord.In de woningbouw herkent men deze trends in degelijkheid, huiselijkheid, een behoefte aan klassiek, ’warm’ wonen.

Lifestyles

30

Beide complexen bestaan uit 2 x 12 DRIESTER­appartementen; hoewel niet gelijktijdig gebouwd, hebben beide complexen identieke woonplattegronden en woonlogistiek.De foto’s op de linker­ en rechterpagina zijn naast elkaar geplaatst om aan te geven welke invloeden gemeenten, stedebouwkundigen, welstandscommissies én architecten hebben op de verschijnings­vorm.

Nijkerk plan ’Corlaar’ 1993

2 x 12 DRIESTER ­ appartementen

vrije sector huur

• entrees beveiligd met infrarood intercom camera• parkeren in afzonderlijke garages op eigen terrein

31

Goor ’Zwanendrift’ 19972 x 12 DRIESTER ­ appartementen vrije sector huur

• entrees beveiligd met infra­rood intercom camera en

electronisch beveiligde entree tot parkeren in souterrain.

• 4e woonlaag afgedekt met leien

Voor deze appartementen bestaat voortdurend een wachtlijst.

32

Wij hebben veel energie ge stoken in de ontwikkeling van een woonvorm gestoeld op een zogenaamde stedebouwkundige diagonaal ver kaveling. Daardoor konden de bungalows rug aan rug worden gesitueerd. Het werd geen succes.

Zowel grondgebruik als de daarbij passende infrastructuur bleken te onvoordelig t.o.v. de meer ’traditionele’ verkaveling. Bovendien was de bouwprijs, in relatie tot wat maximaal aan woonwaarde kon worden ge boden, te hoog.

WoonvormenDiagonale verkaveling

33

Cirkelvormige verkavelingIn onze optiek is een mooie verkavelingsvorm de cirkel.Hoewel wij deze vorm nog niet in praktijk hebben kunnen brengen spreekt hij ons aan, vooral ook omdat er in de binnencirkel op onge­dwongen, natuurlijke wijze sociale controle ontstaat.

Deze woonvorm is door ons volledig uitgewerkt. Het grondgebruik is weliswaar niet voordelig, maar bij de huidige groeiende behoefte aan beter kan het ’meer’ wel eens achterwege blijven.

34

Enschede plan Eikendaal 1995

36 herenhuizen d.m.v. garagebeuken geschakeld

35

42 luxe vrije sector huurappartementen

Tussen telkens 2 appartementen per laag bevinden zich de zoge­naamde portiekontsluitingen ­ trappenhuis met lift; per bouwlaag dus slechts 2 appartementen op één trappenhuis met lift.De entrees zijn beveiligd met infrarood intercom camera’s.

Oldenzaal ’Gravenstee’ 1994

Door het achterterrein verdiept aan te leggen, was het mogelijk elk appartement te voorzien van een eigen garage.Vanuit de garages zijn de appartementen rechtstreeks bereikbaar(veiligheid).

36

10 vrije sector huurwoningen

Dit binnenstadsterrein, waar voorheen drukkerijen waren gevestigd, lag al jaren te wachten op initiatief voor herbestemming en sanering.

Lochem Bagijnestraat 1994

37

18 appartementen vrije sector huur

Lochem ’Bagijnenhof’ aan de Noorderwal 1994

Via een toegang aan de Noorderwal hebben alle woningen, ook die aan de Bagijnestraat (linkerpagina) een eigen afgesloten parkeer­plaats of garage.

De 10 woningen en 18 appartementen zijn als één bouwplan uitge­voerd. Het Bagijnestraatje is gesitueerd direkt aan de marktpleinen waaraan authentieke gebouwen en rijksmonumenten liggen. Het

was een uitdaging daarbij aan te sluiten. Het Bagijnestraatje werd een juweeltje met fraaie klassieke architectuur, fijn besneden metsel­werk, mooie details en juiste materiaalkeuze, gecompleteerd met een rij leilinden.Aan de Noorderwal viel de keuze op een meer moderne en zakelijke vormgeving: franse balkons aan de voorzijde, grote zonnebalkons aan de achterzijde.

Achterzijde appartementen.

Voorzijde appartementen.

38

24 appartementen vrije sector huur portiekontsluitingen met parkeren in souterrain hoofdingangen beveiligd met infrarood intercom camera

12 appartementen vrije sector koop aan de Marktmet portiekontsluitingen hoofdtoegangen beveiligd met infrarood intercom camera beveiligd parkeren in afzonderlijke garages

8 woningen vrije sector koop met variabele indelingsmogelijkheden waaronder de mogelijkheid van slaapkamer en badkamer op begane grond.

Gemeente Wisch Plaats Terborg­centrum 1997

Stukje uit de ’Stadskrant’ van Terborg:

Ir. W. Bisschop van ABO: ”Onze zienswijze is, dat je middenin een dorp of stad

nooit mag afdoen aan kwaliteit. Een stadshart drijft snel af naar

beneden als je er armetierig gaat bouwen. Het niveau moet hoog

zijn en blijven. Wij bieden gewoon een zeer hoogwaardig niveau.”

39

7 vrije sector koopwoningen

Doorn centrumlokatie 1997

40

DuBo vraagt om een bredere kijk dan een checklijst. Daarin past ook de relatie tussen wonen ­ werken ­ natuur (recreatie). Juist de sterke scheidingen tussen deze activiteiten leveren nu enorme verkeersstromen op zonder daar echte voordelen tegenover te stellen.Er zijn gemeenten waar zich bloeiende industrieën (kunnen) vestigen maar waar voor woningbouw geen plaats is. Het kan echter ook anders. Een mooi voorbeeld is Dronten met een goede verhouding tussen wonen­werken en recreatie.

Vaak horen we bij onze onderzoeken dat de woonconsument meestal de voorkeur geeft aan woonwaarde en een mooie architectuur boven experimentele maatregelen zoals toiletten spoelen met regenwater.

Consumenten zijn, weliswaar nog niet in grote getale, bereid extra te betalen voor duurzaamheid en energiezuinig; het wordt al enigszins anders als hen overtuigend en zichtbaar kan worden voorgerekend dat de meerkosten binnen enkele jaren worden terugverdiend. Door het goedkoper worden van zonnecollectoren, worden deze meer gemeengoed.

Duurzaam bouwen / energiezuinig

In 1973 werd per woning ca. 3000 m3 gas verstookt.In 1999 werd per woning ca. 600 m3 gas verstookt. Dit betekent inclusief B.T.W. en vast recht ca. ƒ 400,­ per jaar. Verdere milieu­winst op dit gebied is nauwelijks nog te behalen. Desondanks zijn de milieunormen per 1 januari 2000 wederom aangescherpt. Hierbij zetten wij grote vraagtekens.

Bovenstaande kritische geluiden laten uiteraard onverlet dat wij proberen weloverwogen mee te werken aan DUBO­maatregelen.Al sinds 1988 bijvoorbeeld zorgen wij er voor, voorzover ter plaatse mogelijk, dat hemelwater in de (achter)tuin wordt geïnfiltreerd, waarbij tussen afvoerpunt en infiltratie een voorraadvat wordt aangebracht, voor tuinsproeien of autowassen.Tevens houden wij steeds zoveel mogelijk rekening met de bezonning zodat hiervan op optimale wijze wordt geprofiteerd;(o.a. grote glasvlakken aan zonzijde, kleinere aan de niet­zonzijde; wonen aan zonzijde, koken/eten, slapen aan niet­zonzijde).

Ook hier geldt: Houdt de consument betrokken; laat hem meedenken.

DuBo heeft als doel de nadelige gevolgen van het bouwen voor de natuur zo klein mogelijk te maken. Het Nationaal DuBo pakket bestaat uit een checklijst die men kan afturven. Op deze wijze wordt het bewust nadenken over DuBo niet gestimu­leerd. De gebruiker krijgt als het ware een aantal maatregelen opgedrongen zonder goed af te wegen of deze in zijn situatie de beste oplossing bieden.

41

Onze gezamenlijke visie en denkwijze gaan verder dan het aftur­ven van de checklijsten van het Nationaal DuBo­pakket. ABO en Hebutech zijn van mening dat deze checklijsten hulpmiddelen zijn en het creatief en pragmatisch omgaan met duurzaam bouwen niet kunnen vervangen.

DuBo heeft nog steeds een experimenteel karakter en niet alle kopers zijn bereid in een experiment te wonen.

Veelal wordt vergeten dat de gebruiker de belangrijkste rol heeft waar het Duurzaam Bouwen betreft. De gebruiker bepaalt het sla­gen van Duurzaam Bouwen op de lange termijn. Hij is echter bij de ont wikkeling van dergelijke projecten niet altijd voldoende ver­tegen woordigd. Zolang er krapte is op de woningmarkt, zal de woon­consument wel volgen, maar bij terugval zal het accent meer komen liggen op het gemak van de DuBowoning dan op het milieuaspect.

Hebutech B.V. Technisch Raadgevend Buro maakt deel uit van ons kantoor.

42

Het binnenhofje wordt na enkele jaren, als het groen

de strakke lijn verzacht, een juweeltje.

43

34 vrije sector huurappartementen

met beveiligd parkeren in souterrain.

Op deze lokatie was een automobielbedrijf gevestigd (sanering).

Door de hoefijzervorm is uit stekend gebruik gemaakt van de diepte van het terrein.

Alle appartementen, met uit­zondering van die in het hoefijzer, zijn ontsloten door middel van portieken.

Lochem Tramstraat 1998

Maquette­foto

44

Een oude wijkagent (bromsnor) kreeg een leerling onder zijn hoede. IJverig gaf de leerling een bekeuring aan een jonge­man die met beide handen op de rug fietste. Bromsnor advi­

seerde zijn leerling zo’n vergrijp wat diplo­matieker aan te pakken en zou daarvan een voorbeeld geven. Wederom kwam een jongeman fluitend aanfietsen met beide handen op de rug. Bromsnor: ”Zeg vriend , waarom denk je dat er een stuur op je fiets zit?” De jongeman keek naar zijn stuur en zei: ”Ik zou het niet weten, het zat er al op toen ik hem kocht” en fietste vrolijk verder.”

Een trouwe bezoeker van het buurtcafé fietste zon­der licht en werd aangehouden door de wijkagent. ”U moet afstappen en gaan lopen, want u heeft

geen licht op uw fiets.””Dat heb ik ook al geprobeerd maar

dat hielp geen donder.”In een kleine platte­landsgemeente nam de gemeenteraad een kloek besluit tot aankoop van een nieuwe brand­spuit. Na het genomen besluit werd de vraag gesteld: ”Wat te doen met de oude brandspuit.” Eén raadslid vroeg terstond het woord en zei daarover reeds te hebben nagedacht. ”Ik stel voor, meneer de voorzitter, om de oude brandspuit in het vervolg te laten uit rukken bij loos alarm.”

Hard werken... prima, maar een goeie mop is nooit weg

Wij reiken de woonplattegronden en woonlogistiek aan. De architect kan dat enerzijds als een beperking ervaren, anderzijds geven wij de architect veel ruimte om met mooie en vaak kostbare materialen te werken.Met name hechten wij veel belang aan mooie verhoudingen en zouden het liefst de verdiepingshoogten van 2.70 m1 weer naar 3.00 m1 brengen.Vooral in natuurlijke omgevingen zijn verhoudingen van eminent belang, wil er een vruchtbare kruisbestuiving tot stand komen tussen bouwwerk en omgeving.

Slechts weinig ontwerpen binnen de grote variëteit in aanbod doorstaan langdurig de tand des tijds.Bijvoorbeeld: de postmoderne architectuur met platte, halfronde, vlinder­ en lessenaarsdaken heeft ons ­ en een groot deel van de woonconsumenten ­ niet kunnen bekoren.

Een tegenovergesteld voorbeeld: bijna elke stad heeft wel zijn tuindorp. Bekend is zeker Amsterdam­Zuid met zijn degelijke baksteenarchitectuur en stoere pannendaken, dat na 70 jaar nog steeds een indrukwekkende aanblik blijft bieden omdat de combi­natie van materiaalkeuze en architectuur ervoor heeft gezorgd dat deze woningen niet verarmen maar tijdloos zijn.

Onze insteek is simpel: architecten moeten woningen en apparte­menten ontwerpen waar mensen van houden.De wereld om ons heen wordt als snel, hard, zakelijk en soms kil ervaren. Als de woonconsument daarop als reactie behoefte heeft aan architectuur met een meer klassieke uitstraling als symbool van warmte en geborgenheid, luisteren wij daar wel degelijk naar.

ArchitectuurBij al onze projecten zijn wij opdrachtgever van de architect. Dat betekent niet dat we op zijn stoel gaan zitten. Over smaak valt slechts binnen smalle grenzen te twisten; dat maakt architectuur boeiend. Toch zijn er ook algemene tendenzen aan te geven; er zullen bijvoorbeeld weinigen geweest zijn die staande voor een 17e eeuws grachtenpand gezegd of zelfs maar gedacht hebben: ”Hoe hebben ze dit ooit kunnen bouwen?!”

Wonen is emotie

Oldenzaal­centrum 1996

46

Tijdens de uitvoering werden fundamenten aangetroffen van de oude stadswal. Door een financiële bijdrage van de gemeente konden deze blijvend zichtbaar worden gemaakt door in de begane grondvloer van de winkelruimte een glaspaneel aan te brengen met verlichting.

170 m2 winkelruimte en

6 appartementen ­ vrije sector huur

mooie, klassieke architectuur

Enschede ’Van Lochemspark’ 1998

24 vrije sector huurappartementen

• portiekontsluiting• hoofdingangen beveiligd met infrarood intercom

videocamera • parkeren in souterrain met electronisch beveiligde

toegang• de woonwaarde is afgestemd op één­ en

tweepersoonshuishoudens

47

48

128 woningen aan beeldbepalende laan

Enschede Vinex locatie ’De Eschmarke’ 1998­2000

49

Twee woonontwerpenAan deze laan zijn consequent slechts twee woonontwerpen gebouwd. Door de positionering ten opzichte van elkaar, de af wisseling van hoog­laag én de toe te passen materialen is een levendig ’laan’­beeld ontstaan dat, zodra het forse groen is door­gebroken, nog beter tot zijn recht zal komen.

Zonzijde is woonzijdeHier is toegepast zonzijde is woonzijde.

Op de linkerpagina wordt gewoond aan voorzijde ­ is zonzijde; derhalve zijn de raampartijen groot.

Op de rechterpagina wordt gewoond aan achterzijde ­ is zonzijde; vandaar de kleinere raampartijen (keukenzijde) aan de straatkant.

Denekamp­centrum ­ Oranjestraat 1998 In procedure wijziging bestemming

Zo wordt het! 12 luxe koopappartementen en 3 penthouses

• parkeren in beveiligde souterrain parkeerkelder• 3 met infrarood intercom­camera beveiligde portiekontsluitingen

Nu!

Elk land heeft zo zijn energie verslindende nadelen. In grote dun bevolkte landen is dat het logistieke afstand probleem. In kleine dichtbevolkte landen, zoals Nederland, is het de bestemming; of zoals een Zweedse architect het uitdrukte: ”In Nederland kun je nergens met je wandelstok in een stuk grond prik­ken of het heeft wel een bestemming.”

Het kost in Nederland zeer veel moeite, energie, tijd en geld om een bestemming te wijzigen. Om­ en aanwonenden beschouwen een beoogde nieuwe bestemming vrijwel altijd als een verslechtering ten opzichte van de bestaande. Daarbij gaat zij veelal voorbij gaan aan het feit dat een nieuwe bestemming een verbetering blijkt te worden waar de om­ en aan­wonenden van meeprofiteren. Zo gaat door allerlei procedures onnodig veel tijd en energie verloren terwijl de vraag naar beter en veiliger wonen onnodig lang onbeantwoord blijft.50

51

Gemeente Bergh ­ ’s Heerenberg 1999

10 vrije sector koopappartementen

Deze woningen zijn gebouwd rondom een verdiept binnenterrein, mogelijk gemaakt door het reeds aanwezige natuurlijke hoogte­verschil.

De 4 appartementen aan straatzijde in klassieke architectuur.De 6 appartementen aan achterzijde in meer horizontale geleding.

De toegang tot het binnenterrein is met slagboom (key­kaart) beveiligd.

52

17 vrije sector koopwoningen

beukbreedte 6.30 m1 h.o.h.dakoverstekken 0.80 m1

klassieke warme architectuur

Zeist ­ centrum ’Van Gheselhof’ 1998

Ter plaatse is de parkeerdruk zeer hoog.De woonverdieping is aangelegd op ca. 1.00 m1 boven bestaand maaiveld. Daardoor kon onder iedere woning een souterrain/kelder worden aangelegd waarin ruimte voor 2 auto’s, hobby­ en was­ en droogruimte.De uitkomende grond is gebruikt om de achtertuinen op begane grondvloer­hoogte aan te leggen.

53

Door ook de buitenverlichting te leveren, geschakeld met een scheme­ringschakelaar, ontstaat er ook ’s avonds een sfeervol woonbeeld.

Deze wijze van bouwen heeft het nadeel dat de woningen minder makkelijk toegankelijk zijn voor minder­validen.

54

20 luxe appartementen vrije sector koop

• 320 m2 ruimte voor commerciële dienstverlening (huur).

• Gekozen is voor een klassieke authentieke architectuur, passend in het centrum van Breukelen.

• Klassiek ogende metselsteen, teruggevoegd, en keramische pannen.

• Elk appartement heeft een garage in de onderbouw, op afstand elektronisch bedienbaar.

Vanuit deze inpandige garage is er een recht­streekse toegang tot het trappenhuis met lift.

Breukelen­centrumlokatie ’Molenwerf’ 2000

55

We hadden er nogal wat moeite mee toen in november 1993 in Den Bosch ’Het kantoor van de toekomst’ werd gepresenteerd; met name om de stelligheid waarmee dit gebeurde. Op de verdie­pingen vol met de meest geavanceerde technologie misten wij de aandacht voor de psyche van de mens, immers de toekomstige gebruiker.Natuurlijk is duidelijk dat het werken in het kantoor is veranderd en complexer geworden. Beeldscherm en toetsenbord vormen nu het primaire schrijfgerei. Het horizontale werkvlak is vervangen door het vertikale; we schrijven niet meer met het hoofd naar beneden maar kijken recht vooruit. Licht is nauwelijks nodig, want daar zorgt het beeldscherm voor, met daarbij alleen een oogondersteunende verlichting. Het aantal bekabelingen neemt toe; de klimaatbeheersing wordt verfijnder.

Het kantoor moet echter, voor de onderneming en zijn werknemers prestatie leveren, net als de woning voor de bewoners. Een kantoor zou moeten functioneren als een derde huid, behaaglijk, gezellig en veilig. Het moet geborgenheid uitstralen, mis­schien ook een vleugje chique en voornaamheid, maar vooral identi­teit. De meest gewenste lokatie is de binnenstad, goed bereikbaar en op loopafstand van het station. Als dat ook nog kan inhouden: dichtbij winkels, diensten, cultuur en horeca, dan is de lokatie TOP. Een plek waar je tussendoor ­ met je bezoek ­ even een lunch kunt nuttigen of een boodschap kunt doen. Werken binnen de dynamische sfeer van het centrum.Het behoeft geen nadere toelichting dat er een tekort is aan derge­lijke lokaties. Maar naar onze overtuiging betekent dat niet dat het alternatief moet worden gezocht in monofunctionele kantoor­reservaten waaromheen het na kantoortijd doodtij is en nergens meer

licht brandt.Achter zonnebrilglas ­ dat elke nuance en glans aan het daglicht ontneemt, met uitzicht over slechts parkeerterreinen ­ wordt de werknemer bijna gereduceerd tot een werkmachine.

Waarom, zo vragen we ons af, is in kleinere gemeenten niet steviger de visie ontwikkeld ten aanzien van lokaties met een combinatie van kantoren, woningen, appartementen, scholen en groen, ambachten en showrooms. Het zou ook op thuiswerkers, waarvan er inmid­dels al zo’n 200.000 zijn, aantrekkingskracht kunnen uitoefenen. Een fijnmazig openbaar vervoer naar het stadscentrum verderop heft andere ongemakken op.

Niet de omvang en plaatsbepaling maar de visie bepaalt de kwaliteit van het stads­ en dorpsleven.

Kantoren

Studie Kantoorvilla’s

56

Eertijds ademden kantoren en andersoortige monumentale panden, veelal fraai gesitueerd in de binnensteden, een zekere voornaamheid uit. Dit werd onder andere tot uitdrukking gebracht in een klassieke rust die het gebouw zelf ­ versierd met een rijk geornamenteerde kroonlijst op een neutraal fries ­ uit straalde. Belangrijk daarbij waren de verhoudingen.

Toen ons de mogelijkheid werd geboden om op een unieke en derhalve kwetsbare locatie in het centrum van Enschede een kantoor­gebouw te realiseren, hebben wij samen met de architect even terug­geblikt. Ook in de 21ste eeuw spelen verhoudingen in de architectuur een hoofdrol.

Gemeente Enschede ­ Kantoor Centrum A1­locatie: 3045 m2 B.V.O. ­ 2684 m2 V.V.O. ­ excl. parkeersouterrain

Bij dit ontwerp is de ’wolk’­constructie dan ook te lezen als de bewerking van de klassieke kroonlijst, terwijl de dakopbouw meer de functie van de fries heeft en als neutrale overgang dient tussen de klassieke rust van het metselwerk en de kroonlijst.

Ook in deze ’snelle’ tijd mag met eigentijdse middelen een gebouw een zekere voornaamheid uitstralen, zonder voorbij te gaan aan de zakelijke prestatienorm.

57

Maquettefoto kantoorontwerp te Enschede

58

Na de tweede wereldoorlog is in Nederland een unieke situatie gegroeid waarbij de welvaart is doorgedrongen tot brede lagen van de bevolking. Mede als gevolg van de relatief lage woon lasten (zie pag. 14 en 15) beschikt de doorsnee burger over een surplus aan inkomsten dat hij naar vrije keuze aan ’luxe’ kan besteden. De ene behoefte is echter nog niet vervuld of de volgende dient zich al aan want de behoeften van de mens zijn onbe­grensd.

Doordat behoeften meedrijven met het inkomen is er een tweede unieke situatie ontstaan, namelijk: Nederland heeft per inwoner het grootste aan­tal vierkante meters winkelruimte ter wereld.Wij durven te stellen: Nederland is overbewinkeld waardoor de detailhan­del kwetsbaar is geworden. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de detail­handel nerveus reageert op elke economische rimpel.

Winkels

Artist impressions van de architect.

Winkelcentrum met 24 luxe appartementen, in zogenaamde organische architectuur.Portiekontsluitingen aan pleinzijde. Door de winkels en appartementen cirkelvormig te situeren, ontstaat er een centrale sterke oriëntatie. Zie ook de omschrijving op pagina 29 over cirkelvormige verkaveling.

Gemeente Bergh, plaats Zeddam.

59

Signalen uit 1996:”De consument consumeert niet meer uitbundig. De koop­kracht stagneert.”

Signalen uit 1998: ”De consument geeft weer geld uit aan luxe goederen en dure reizen.”

Positieve berichten over fusies, records op de beurs, dalende werkloosheid veroorzaken bij de consument een positief beeld van de (Neder landse) economie en dit stimuleert de uitgaven.

Rimpels van korte duur en beperkte invloed?

Sinds eind jaren negentig beginnen zich ook donkerder wolken af te tekenen boven de Nederlandse detailhandel. Hoe komt dat?

• De consument ziet in dat we leven in een tijd van het genoeg; we hebben alles al. Door alle luxe worden we niet gelukkiger. Een leuk gezin, meer vrije tijd en goede vrienden zijn belangrijker aan het worden dan luxe. Het maatpak heeft zijn status verloren. Niet meer welvaart maar meer welzijn, gezondheid en welbevinden. Cocooning is in, we verschansen ons in ons ’warme’ huis en de keuken vaart er wel bij.

• De politiek maakt de binnenstad autoluw (lees: auto­onvriendelijk), maar gaat daarbij voorbij aan het gegeven dat de automobilist voor een flink hogere detailhandelsomzet zorgt dan de consument die lopend, per fiets of met het openbaar vervoer het centrum bezoekt.

• De meeste grote steden zien het aantal arbeidsplaatsen in de binnensteden teruglopen en steeds meer winkels uitwijken naar de stadsranden. Vestigingsmogelijkheden voor grootschalige detail­handel in de periferie worden immers door de overheid mogelijk gemaakt.

Lege winkelruimten in de binnensteden worden ingenomen door reeds aanwezige branches, waardoor nog meer van hetzelfde ont­staat. Aangezien de detailhandel de kurk is waarop andere voor­zieningen zoals horeca en amusement drijven, is de kans van een domino­effect reëel aanwezig.

• Van een Nederlandse detailhandel naar een Europese detailhan­del; kijk naar Albert Heijn, Walmart en vele anderen. De race om dominante posities is in gang gezet.

• Daarnaast verwacht men dat het elektronisch winkelen een grote vlucht zal nemen. De eerste tekenen zijn weliswaar waarneembaar, maar ons inziens zal het niet die vorm aannemen die aanbieders ons voorspiegelen. Daarvoor ontbreekt de cultuur in Nederland waar het winkelen ook een sterk sociale bezigheid is.

Het bouwplan in aanbouw.

60

”Ik kom uit een oeroud molenbouwersgeslacht”

Ik kom uit een oeroud molenbouwersgeslacht.Van generatie op generatie, van vader op zoon werd zoals de vak­kennis en de liefde voor het beroep door gegeven. Mijn vader was wat dit betreft geen uitzondering, ook al zag hij met zijn nuchtere kijk op de veranderingen in de maatschappij ook heel duidelijk de nadelen van het steeds kleiner wordende werkterrein.

Het vak zelf sprak ook mij aan, maar het bedelen om subsidies, waar­op vervolgens jaren gewacht moest worden, heeft mij weerhouden en een andere richting doen kiezen.De aandacht en daadkracht van zowel het hogere als het lagere politieke bedrijf staan (nog steeds) in direkte verhouding tot de mate van het daaruit voortvloeiende politieke (partij)voordeel.

’Molens in Overijssel in oude ansichten’ ­ drs H.A. Visser ­ 1985

61

62

U treft in dit jubileumboek niet of nauwelijks woonplattegronden aan. Je kunt je concurrent immers geen groter compliment geven dan door hem na te doen en in ons geval hebben wij dat te vaak ondervonden.

Ruim 200 woningen zijn niet opgeno­men om het aantal pagina’s te beperken.

Natuurlijk heb ik die, wie niet?Een totale nieuwbouw(wijk) uitbreiding te mogen maken, dat lijkt me heerlijk. Wonen en woonomgeving in een vruchtbare kruis­bestuiving tot wasdom brengen. Het kan allemaal nog zoveel beter en vooral woon­gerichter.

Wensen, idealen?

63

In de Consumentengids van augustus 1999 lezen we:”Heel langzaam komen er tekenen die er op wijzen dat de aanbods­markt bij koopwoningen verschuift naar een vragersmarkt. Als de klant weer koning wordt, zullen ... etc.”

Natuurlijk is het plezierig de eigen visie bevestigd te zien, maar het heeft ons verbaasd dat het zó lang heeft moeten duren voordat deze constateringen algemeen goed worden, terwijl dezelfde signalen ons medio jaren tachtig in de contacten met bewoners al veelvuldig bereikten.Ook nu nog zijn er stedebouwkundigen die woonconsumenten in doelgroepen indelen, de woonplek voor die woonconsumenten uit­kiezen waarna de architecten bepalen hoe de doelgroep moet wonen. Stamt deze werkwijze niet uit de jaren ’60?Veel achteraf noodzakelijk gebleken bijsturing in de grote uit­breidingsplannen had voorkomen kunnen worden.

Onze aanpak is en blijft: VOORUITZIEN IS VÓÓR ZIJN.Dat dit werkt, hebben we de afgelopen 15 jaar ervaren uit de reacties na circa een jaar bewoning en de wachtlijsten voor onze projecten.

Het Woning Behoefte Onderzoek 1998 (W.B.O.) uitgevoerd door het Directoraat­Generaal van de Volkshuisvesting in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek (C.B.S.) is in september 1999 gepresenteerd.De belangrijkste constateringen in het W.B.O. zijn:• Over de periode 1994­1998 is de woningvoorraad meer toe­

genomen dan het aantal huishoudens• Van een woningtekort is dus geen sprake meer• De vraag is echter of de woningvoorraad zoals die er nu staat, past

bij de wensen die de bewoners nu en in de toekomst hebben.Tot zover het W.B.O.

Dergelijke onderzoeken constateren altijd achteraf; desondanks zijn zij belangrijk omdat zonder om te kijken geen zinvol toekomstbeeld kan ontstaan.

Door de bril van de markt gezien is het ons opgevallen dat er in de tweede helft van 1999 opvallend veel publicaties in dag­ en week­bladen verschenen die kopten:• bouwbeleid rijk strijdig met woonwensen• scheve verhoudingen veroorzaken prijsexplosie op de woningmarkt• verlangen naar beter wonen zet door• de aanbodsmarkt is een vragersmarkt geworden.

Morgen

64

Overheid

• Van eminent belang voor de woningbouw is de harmonisatie van de fiscale regelgeving, waarin op de lange termijn waarschijn­lijk geen plaats meer zal zijn voor een onbeperkte aftrek van hypotheekrente.

• Centraal in de markt staat de terugtredende rijksoverheid. Hierdoor ontstaat steeds meer ruimte voor publiek­private samenwerkingen.

• De Nederlandse steden hebben lang kunnen bogen op een vrucht­bare combinatie van wonen, werken, winkelen en cultuur. De kwaliteit van het wonen in de binnensteden is aan het afbrokkelen. In de toekomst zal het accent weer komen te liggen op kwaliteits­herstel van het wonen in de stad. Enkele interessante aanzetten hiervoor worden reeds gedaan. En nu de woningcorporaties ­ sinds de tweede wereldoorlog de grootste spelers in de steden ­ na de brutering in 1995 zelfstandige ondernemers zijn geworden, liggen samenwerkingsverbanden met marktpartijen in het verschiet, en kan beter op de vraag naar kwaliteit worden ingespeeld.

Bevolkingssamenstelling

• De samenstelling van de bevolking verandert. Vooral omstreeks 2010 zal het aantal ouderen sterk toenemen en dit zal leiden tot andere woonwensen. Woonden tot voor kort senioren veelal in huurwoningen, in de nabije toekomst zal de helft van hen in koopwoningen wonen. Daarbij moet niet alleen gedacht worden aan appartementen, maar ook aan logistiek gemakkelijke grond­gebonden woningen. Centrum van stad of dorp wordt door het merendeel der senioren als het meest aantrekkelijk gezien.

• De vergrijzing van de bevolking en het vastlopen van de mobiliteit zijn gegevens. De behoefte aan meer privacy en luxe zijn de belang­rijkste bepalende factoren voor de toekomstige huizenmarkt. De kwaliteit van het wonen krijgt bij de woonconsument een steeds grotere prioriteit. Waren het in het verleden de starters die de trend van het wonen bepaalden, nu zijn het doorstromers op zoek naar beter. En overmorgen geven de ouderen de trend aan.

Druk op de woningmarkt

• De nu in uitvoering genomen grote woningbouwplannen (Vinex­locaties) zijn vrijwel zeker de laatste in deze omvang. Zij zullen niet meer nodig en evenmin gewenst zijn.

• Nog steeds heeft de overheid meer oog voor de behoeften van gisteren dan voor de wensen van morgen en dicteert zij de bulk van de nieuwbouw in de VINEX­lokaties. Daarmee loopt ze achter de feiten aan. De vraag moet het aanbod bepalen en niet andersom.

Daarom zullen dergelijke grote woningbouwplannen, zoals ze nu in uitvoering zijn, in de toekomst niet meer nodig en evenmin gewenst zijn. Het wordt hoog tijd dat de overheid de woningmarkt vrijlaat.

Overmorgen

”Wie in de toekomst wil lezen, moet in het verle­den bladeren” schreef André Malraux nog geen halve eeuw geleden. Hij zal niet vermoed hebben waar wij in het begin van de 21e eeuw zouden zijn aangeland. Als je het over de toekomst hebt is dat niets anders dan het heden dat een mogelijke toe­komst bedenkt.Toch is het verleidelijk om enkele opmerkingen over ”overmorgen” te maken; daar gaat hij dan.

65

• Ondanks de vaststelling in het Woning Behoeften Onderzoek 1998 dat in aantallen woningen van een woningtekort geen sprake meer is, houdt de druk op (delen van) de woningmarkt aan. Oorzaak hier­van is wederom dat vraag en aanbod niet op elkaar afgestemd zijn.

Als er al een omslag komt dan ontstaat die vrijwel zeker aan de onderzijde van de markt.

• De trek uit de stad blijft structureel en zal nog geruime tijd voort­zetten. De woonplaatskeuze wordt meer bepaald door de kwaliteit van woning en woonomgeving dan door de werkplek. De voor­keur voor wonen in een meer landelijke omgeving ­ met wie weet een kans op een grotere kavel! ­ zet door, zodat het platteland (de buitengebieden) gelet op de ruimtelijke beperkingen die Nederland kent, onder druk blijft (blijven) staan.

Kortom:• De wensen van de woonconsument blijven, in steeds sterkere mate,

de richting én de grenzen bepalen van niet alleen de kwaliteit van wonen, maar ook waar en hoeveel er nog gebouwd moet worden.

Dus: VOELING HOUDEN MET DE MARKT (WOONCONSUMENT) IS EN BLIJFT ESSENTIEEL. WIJ ZETTEN DAT VOORT! DIT BEPAALT ONZE KRACHT.

Artist Impressions van enkele woningplannen in voorbereiding

Naar onze DRIESTER­appartementen is nog steeds een aanzienlijke vraag.

66

Voordat je iets onderneemt is er niets, zoals de blanco pagina waarop je de eerste letter, het eerste woord en de eerste zin moet schrijven. Tegen de tijd dat je het eind van het schrift hebt bereikt, heb je een lange weg afgelegd.

Gelukkig hoef je dat niet alleen te doen.

Succes heb je grotendeels zelf in de hand. Het is gebaseerd op durf, visie, vastberadenheid, goed ontwikkeld gevoel voor verantwoordelijkheid en het

nemen van de juiste beslissing op het juiste moment.Zonder eigen vermogen is durf de moeilijkste factor.

3 personen afwezig wegens werkzaamheden

buiten kantoor.

Huurprojecten

Alle projecten in de categorie huur, als vermeld in dit jubileumboek, zijn in portefeuille genomen door Detam Pensioen Services, waarbij acht pensioenfondsen zijn aangesloten.

Architectenbureaus

Alberts en van Huut Architecten Amsterdam pag. 17, 56, 57

Arca Architecten Raalte pag. 52

Beusen Verheijden Architecten Eindhoven pag. 63

Archtectenbureau de Boer ­ de Witte Enschede pag. 45

Architectenbureau Boerman BNA Steenderen pag. 34, 36, 40, 41, 49, 50, 51

Ghijsen Partners b.v., architect Frank Willems Deventer pag. 33, 35

Leferink Architecten en Ingenieurs Denekamp pag. 48

Leijh en Kappelhoff Architecten Hengelo pag. 32

Architectenbureau v.d. Linde en Associates Warnsveld pag. 3, 4, 6, 9, 10, 12, 18, 19, 20, 26, 29, 37, 63

Morsink Architecten b.v. Ootmarsum pag. 44

Architectenbureau Olthoff en Lerou ’s Hertogenbosch pag. 28

Soeters van Eldonk architecten Amsterdam pag. 54, 55

Architectenbureau C.v.d.Ven b.v. Eindhoven pag. 46, 47

Timo bij ’t Vuur Architektenburo BNA Zeist pag. 16

Architectenburo v.d. Zee en Ybema b.v. Harlingen pag. 22, 23, 53

Colofon

Fotografie: Henny de Mönnink fotografie, Enschede

Maquettes: Spaay b.v. Maquettebouw, Amersfoort Joke Witkamp, Amsterdam Architectenbureau Boerman BNA, Steenderen

Vormgeving & opmaak: Studio Vermaas Reklame, Driebergen

Druk: Drukkerij Kerckebosch b.v., Zeist

Adviesburo Bouw Ontwikkeling b.v.Bouwlust 1, 3972 EA Driebergen-Rijsenburgtel. (0343) 52 05 78fax (0343) 51 83 64

VOOR VARIABEL WONEN®

KWALITEIT VERDIENT EEN NAAM