2013

Helemaal Ons Huis

Jaarverslag

Gegevens stichting 3

Terug- en vooruitblik 4

Wonen blijft 7Beleidsplan ‘Wonen Blijft’ 7

Betaalbaar wonen 9

Passend wonen 10

Duurzaam wonen 13

Actief samenwerken 14

Vitale buurten 15

De voorraad 18

Dienstverlening en communicatie 19

Klachtencommissie 20

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel 21

Financiële continuïteit 24

Verslag van de Ondernemingsraad 29

Verslag van de Raad van Toezicht 31

Verkorte jaarrekening 39

Controleverklaring accountant 48

Inho

udso

pgav

e

Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze.

Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave.

Bij de foto op de voorzijde: In 2013 bestond Ons Huis 60 jaar. En wie jarig is, trakteert! Ons Huis medewerkers deelden op 25 mei kleurrijke plantenbakjes uit aan onze huurders.

2

Geg

even

s st

icht

ing

Naam van de toegelaten instelling

Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op

Omgezet van vereniging naar stichting

Datum en nummer van de inschrijving in het

Openbare Register, gehouden door de Kamer van

Koophandel en Fabrieken binnen welk rechts­

gebied de instelling haar woonplaats heeft

Gemeente

Bezoekadressen

Postadres

Telefoon (Apeldoorn/Zutphen)

Fax

E­mail

Internet

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit,

waarbij de instelling is toegelaten

Laatste statutenwijziging:

De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging

van woningcorporaties

‘Ons Huis’, Woningstichting

20 mei 1953

12 juli 1995

12 juli 1995 H 25640, in het handelsregister

Huidige nummer: 08025640

Apeldoorn en Zutphen

Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn

Nieuwstad 38, 7201 NR Zutphen

Postbus 24, 7300 AA

055­5262500 / 0575­582310

055­5262599 / 0575­582319

welkom@onshuisapeldoorn.nl

www.onshuisapeldoorn.nl

15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit

d.d. 19 december 1993

3 juli 2003

Naamswijziging en BBSH aanpassingen

3

HerstellenDe afgelopen twee jaar hebben we alle zeilen

moeten bijzetten om ons huishoudboekje op orde

te krijgen in de storm van overheidsmaatregelen

(verhuurdersheffing), saneringsheffing en tegen­

vallende marktontwikkelingen. Met de enorme

projectenportefeuille van Ons Huis was dat

geen sinecure, maar het is ons gelukt. Na het

B2­oordeel in het voorjaar 2012 mogen we nu

stellen dat het ingezette herstelplan zijn vruchten

heeft afgeworpen. We hebben in 2013 een positief

oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

ontvangen en kunnen weer kijken naar mogelijk­

heden in plaats van beperkingen. We moeten de

ingezette koers van het herstelplan uiteraard wel

volhouden.

Heffingen en WIFIn 2014 betalen we als gevolg van alle overheids­

en sectormaatregelen 2,7 miljoen euro aan de

verhuurdersheffing en iets meer dan 1 miljoen

aan saneringssteun. De komende jaren zal de

verhuurdersheffing oplopen en de mate waarin

saneringssteun nodig zal zijn, is ongewis.

Daarnaast werd in de loop van 2013 duidelijk dat

de situatie bij Wooninvesteringsfonds (WIF) als

dramatisch kan worden aangemerkt. We hebben

rekening gehouden met een afschrijving van de

waarde van de certificaten (meer dan 2 miljoen

euro). Een extra tegenslag.

Beleidsplan Afgelopen jaar 2013 heeft Ons Huis haar

beleids plan met inbreng van stakeholders en

medewerkers op­ en vastgesteld: ‘Wonen Blijft’.

Dit geeft focus op onze activiteiten. Onderwerpen

voor Ons Huis zijn de komende jaren: betaalbaar ­

heid, passendheid, duurzaamheid, actief samen­

werken en vitale buurten. Op deze thema’s gaan

wij onze activiteiten afstemmen.

BetaalbaarheidHet huurbeleid wordt de komende maanden

uitgewerkt. In 2013 hebben we al geanticipeerd

op het thema betaalbaarheid. We temporiseren

op lange termijn in de meerjarenbegroting de

stijging van de huren. We nemen niet de uitgaven

als uitgangspunt, maar de betaalbaarheid.

De inkomsten zijn vervolgens leidend; daar

hebben we het mee te doen. Het lukt ons de

operationele kasstroom positief te houden en

onze schuldenpositie af te bouwen.

Ook hebben we energiemaatregelen voor de

komende jaren ingerekend. Betaalbaarheid gaat

over woonlasten, niet alleen over huur. Bij de

ingrepen focussen we op die complexen waar

we het meeste rendement uit onze investeringen

kunnen halen. Daarbij kijken we ook naar het

gebruik van huurtoeslag. We investeren daar

waar dat het hardst nodig is. Voor de komende

jaren hebben we hiervoor maar liefst 10 miljoen

euro gereserveerd.

Teru

g- e

n vo

orui

tblik

Als we terugkijken op de afgelopen jaren 2011 tot en met 2013, is er in het landschap van de woningcorporaties veel veranderd. Door de recent uitgebrachte novelle van minister Blok verandert dat landschap de komende jaren nog ingrijpender.

Opening fototentoonstelling van het Community Art project in het Staatsliedenkwartier.

4

MaatregelenOns Huis had in haar meerjarenbegroting

2013 en volgende jaren al rekening gehouden

met de verhuurdersheffing. Met het oog op

het betaalbaar houden van de woningen vangt

Ons Huis de heffingen gedeeltelijk op door te

bezuinigen op de bedrijfslasten (­12 % per 2013

ten opzichte van 2011) en onderhoudslasten

(­30% in de meerjaren onderhoudsbegroting ten

opzichte van 2011). De uitstaande schuld dringen

we terug, waardoor de rentelasten afnemen. De

begrote onderhoudslasten zijn overigens op een

verantwoorde wijze naar beneden bijgesteld. Er

zat veel ‘lucht’ in. Tevens is de temporisering van

de projecten gecontinueerd. In 2013 zijn we actief

gestart met een tender om een gedeelte van onze

te realiseren koopwoningen te verkopen aan een

marktpartij. We hebben daar al wat ervaring mee

opgedaan, maar we constateren ook dat dit voor

sommige wijken lastig gaat. Daarom hebben we

minister Blok laten weten dat we in kwetsbare

wijken (Zevenhuizen, Kanaalzone) ook in niet­

daeb (daeb= diensten van algemeen economisch

belang) moeten blijven investeren, omdat de

markt daarop afhaakt. Daarnaast heeft Ons

Huis in de operationele bedrijfsvoering in 2013

ervaringen opgedaan met een leantraject voor het

verhuurproces. Hiermee zijn de leegstandsdagen

bij mutatie enorm teruggebracht, waardoor er

duizenden euro’s per jaar zijn bespaard. Een

aanpak die wij de komende jaren ook voor andere

processen toe gaan passen. Continu alert zijn en

verbeteren is de wijze waarop we woningen voor

onze doelgroep betaalbaar willen houden. Elke

euro moet raak zijn, we mogen niets laten liggen.

Financiële kengetallenDe sectoreisen worden steeds strenger.

De notitie ‘Toezicht met een bite’, door het

verenigingscongres van Aedes vastgesteld, heeft

ertoe geleid dat WSW de eisen aanscherpt.

Deze aanscherping moet de komende tijd nog

duidelijk worden. De corporaties worden zeer

kritisch naar elkaar en de governance speelt een

steeds prominentere rol in het corporatiebeleid.

Ons Huis vindt dit een goede zaak. Solidariteit

en borging voor elkaar is prima, mits een

ieder zich aan de spelregels houdt. Ons Huis

heeft bij haar vastgestelde interne financiële

kengetallen in verband met de onzekerheid van

de saneringssteun een extra buffer (bovenop

de sectoreisen) ingebouwd. Ons Huis voldoet

aan de in­ en externe financiële kaders. Dit

alles leidt weliswaar tot een vermindering van

onze investeringsmogelijkheden in nieuwbouw

en bestaande voorraad, maar is vanuit

risicomanagement een voorwaarde om goede

en betaalbare woningen voor onze doelgroep te

blijven onderhouden en realiseren. Overigens

vinden wij dat we onze woningen met de huidige

meerjarenbegroting op een prima niveau kunnen

houden.

NieuwbouwOns Huis kon door al deze maatregelen in 2013

weer investeren. Zo zijn we gestart met de

nieuwbouw van 21 sociale huur­ en 8 koop­

woningen in de Zonnetuin en gaven we groen

licht voor het bouwen van 40 sociale huur­ en

14 koopwoningen in de Schatkamer van Zuid.

Samenwerken met de WoonmensenLandelijk bleef het onrustig door de ingrijpende

maatregelen van de overheid. Mede daarom

zijn er in 2013 gesprekken gevoerd met de

Woonmensen om tot een fusie te komen.

We kwamen in het najaar van 2013 tot de

conclusie dat het tempo van de besprekingen

wat te snel ging. De fusie is daarom stop gezet,

de samenwerking nadrukkelijk niet. Over en weer

werken medewerkers van Woonmensen en Ons

Huis op projectbasis voor elkaar. In 2014 willen

we deze samenwerking verder uitbreiden.

Teru

g- e

n vo

orui

tblik

Sfeerimpressie nieuwbouwproject Zonnetuin.

5

We sturenOns Huis kiest en handelt in het licht van haar

missie. We houden focus op de resultaten omdat

het onze bedoeling is bewoners te helpen goed

en betaalbaar te wonen. Om dit te monitoren

zijn we in 2014 gestart met het sturen op de

Succes Bepalende Factoren. Sturen vanuit een

gezamenlijke visie en intentie vraagt om een

helder HRM beleid. De komende jaren zal dit

sterk de aandacht krijgen. Het doet er toe wat

een ieder bij Ons Huis doet en dat wil Ons Huis

als een goed werkgever faciliteren.

Na het richten (beleidsplan) van Ons Huis staan

we in 2014 voor de opgave om Ons Huis opnieuw

in te richten, zodat we klaar zijn voor de toekomst.

We willen helder en transparant zijn in wat we

doen en kunnen en vertrouwen op een blijvende

goede samenwerking met onze huurders en

partners in Apeldoorn en Zutphen.

Apeldoorn, 14 april 2014

Maarten van Gessel

Eerste steen leggen van nieuwbouwwoningen Zonnetuin.

Teru

g- e

n vo

orui

tblik

6

Beleidsplan ‘Wonen blijft’

In 2013 heeft Ons Huis zich gericht op het

heruitvinden van haar missie binnen de gestelde

financiële kaders. Zoals hiervoor vermeld,

hebben we een nieuw beleidsplan opgesteld,

waarin de contouren zijn neergezet en de koers

voor de nabije toekomst staat aangegeven. We

hebben hierover gesproken met belanghouders

uit Apeldoorn en Zutphen. In kleine groepen

is op een aantal avonden gediscussieerd over

de toekomst van Ons Huis. Daarnaast hebben

sessies plaatsgevonden met medewerkers, de

huurdersbelangenvereniging en bewoners­

commissies. Kortom, we hebben ons vanuit

verschillende kanten laten adviseren. Dit heeft

zeer inspirerende bijeenkomsten opgeleverd. De

betrokkenheid bij de activiteiten van Ons Huis is

groot, dat is goed om te ervaren. Met als resul­

taat een nieuw beleidsplan, waarmee we onze

toekomst richting geven: Wonen blijft!

Onze missie is: Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam

wonen en werken actief samen aan het vitaal

maken en houden van buurten.

‘Betaalbaar’, ‘passend’, ‘duurzaam’ en ‘werken

aan vitale buurten’ staan precies in de goede

volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als

we in een situatie komen waarin we gedwongen

worden om te kiezen.

Betaalbaar wil zeggen dat de woonlasten op

te brengen zijn door onze huurders. De ruimte

om dit waar te maken, is niet vanzelfsprekend

aanwezig. Desondanks blijft betaalbaar wonen

onze missie. Passend betekent dat de juiste

woningen op het juiste moment beschikbaar

zijn, voor een passende prijs. Onze partners

in de stad bieden zo nodig ondersteuning bij

het zelfredzaam zijn. Met duurzaam wonen

bedoelen we dat Ons Huis voor kwaliteit gaat en

daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het

vastgoed en de buurten waarin dat vastgoed staat,

willen we op waarde houden. En dat zit hem

natuurlijk niet alleen in de stenen. Buurten vitaal

maken en houden doen we met anderen. Ons

Huis wil hierin verbindend zijn. We zien de klant

als coproducent waarmee we de leefbaarheid en

de samenhang in een buurt of complex kunnen

verbeteren.

KernwaardenOnze missie is niet compleet zonder dat we ons

afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar

omgaan. Ons Huis heeft belangrijke waarden

gekozen, die ons gaan helpen om de missie waar

te maken:

■■ Verantwoord ondernemen: maatschappelijk

rendement behalen op een zakelijke manier.

■■ Creativiteit: waardoor we kunnen blijven doen

waarvoor we zijn.

■■ Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante

veranderingen en ontwikkelingen.

■■ Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander is

de kern van goede dienstverlening, collegialiteit

en partnerschap.

Won

en b

lijft

Echtpaar Van Brink uit de Kruizemuntstraat in Apeldoorn stond centraal in ons huurdersblad in de rubriek ‘De buurt van’.

7

Won

en b

lijft

Mevrouw van Luttikhuizen ontvangt de sleutel van haar appartement in Berkenhove. Atlant Zorggroep levert de zorg.

Agenda 2013-2016Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal

thema’s die de komende periode op de agenda

staan.

■■ Huurders in positie:

gericht inzetten op leefbaarheid, preventie

van overlast en sociale kwaliteit. Het aantal

kwetsbare huurders neemt toe, daar

anticiperen we op.

■■ Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken:

door het scheiden van wonen en zorg is juist

samenwerken op het gebied van wonen en

zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten

en biedt mogelijkheden aan voor hulpmiddelen

in huis om langer zelfstandig te kunnen

blijven wonen.

■■ Verduurzamen van de woningvoorraad:

werken aan een toekomstbestendige

woningvoorraad en een goede rentmeester

zijn voor het opgebouwde maatschappelijk

vermogen.

■■ Herijken strategisch voorraadbeleid:

waardesturing van ons vastgoed door

de strategie van onze complexen aan

te passen op de huidige en toekomstige

vraag. Verhuurbaarheid, rendement en

volkshuisvestelijke doelen wegen we tegen

elkaar af.

■■ Nieuwbouw:

in de beperkte mogelijkheden die we hebben,

kiezen we voor nieuwbouw die past bij de

volkshuisvestelijke opgave in de stad.

■■ Ontwikkelen nieuw verdienmodel:

betaalbaar wonen aanbieden en ook nog

vernieuwen en investeren. Dat maken we

mogelijk door minder uit te geven en te

besparen en de schuldenlast te beperken. We

onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel

fusie met collega­corporaties kan bijdragen.

Simultaan aan de strategische agenda werkt

Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur,

organisatie­processen en het management.

Door de basis op orde te hebben, kunnen

we onze doelen bereiken. We vertalen ons

beleidsplan ‘Wonen blijft’ in strategische doelen

en succesbepalende factoren met bijbehorende

kritieke prestatie indicatoren.

8

Won

en b

lijft Betaalbaar wonen

In het beleidsplan ‘Wonen Blijft’ krijgt betaalbaar

wonen een hoge prioriteit. In 2013 hebben de

volgende activiteiten bijgedragen aan deze

doelstelling:

■■ Bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg de

huurverhoging voor de laagste inkomens

tot €33.614 4% (inflatie 2,5% plus 1,5%).

Ons Huis heeft er voor gekozen deze

huurverhoging door te voeren maar daarbij

de streefhuur als grens te hanteren en niet de

wettelijk toegestane maximale huurprijs. De

streefhuur is de huurprijs die wordt gevraagd

bij een nieuwe verhuring. Het gemiddelde

huurverhogingspercentage kwam in 2013 dan

ook lager uit dan mogelijk was geweest: 3,95%,

passend binnen de begroting.

■■ Ons Huis heeft in 2013 een analyse gedaan

naar betaalbaarheid. De uitkomsten

krijgen een vertaling in het huurbeleid

2014. In de meerjarenbegroting is rekening

gehouden met een gematigde toename van

huurinkomsten.

■■ In 2013 is het servicekostenbeleid opgesteld.

Ook hierin speelt betaalbaarheid een

belangrijke rol: servicekosten maken

immers een belangrijk onderdeel uit van de

woonlasten bij de hoogbouw. Afgesproken is

dat de komende drie jaar het energieverbruik

in algemene ruimtes met 10% afneemt en

dat bij schoonmaak en tuinonderhoud een

besparing van 5% wordt gerealiseerd. In het

beleid is opgenomen dat de zelfwerkzaamheid

van bewoners wordt bevorderd en dat we

samen met bewoners kritisch bekijken of de

servicekosten naar beneden kunnen door

minder vervuiling te laten optreden.

■■ Ook in het woningverbeteringsbeleid, dat in

2013 is vastgesteld, is rekening gehouden

met betaalbaarheid. Wanneer huurders meer

willen dan wij standaard aanbieden, dan

kan dat tegen een eenmalige vergoeding.

Voorheen kon dit verrekend worden met de

huur, met als gevolg dat het huurprijsniveau

omhoog ging. Ook voor WMO­voorzieningen,

hang­ en sluitwerk, buitenkranen en andere

aanpassingen kunnen huurders tegen een

eenmalige vergoeding bij Ons Huis terecht.

Energetische maatregelen worden nog wel

met een huurverhoging aangeboden, omdat

deze als doel hebben de totale woonlasten te

verlagen.

■■ Ons Huis voert woonlastenadviesgesprekken

met nieuwe huurders wanneer hier aanleiding

voor is.

■■ In 2013 hebben we een verdiepingsslag

gemaakt in de energiebesparingsopgave.

Op basis van complexverkenningen is een

plan opgesteld om in 10 jaar tijd onze gehele

woningvoorraad minimaal op het niveau

van energielabel C te krijgen. Naast het

benoemen van de complexen en de verwachte

benodigde investering, is ook gekeken in

welke volgorde we dit doen. Op basis van

energielabel, meerjaren­onderhoudsbegroting

en gemiddeld energieverbruik is bepaald

in welk jaar welk complex wordt opgepakt.

Eind 2013 is gestart met twee projecten,

die in 2014 worden uitgevoerd, te weten bij

een complex laagbouwwoningen in Orden

en bij een complex laagbouwwoningen in

Kerschoten. In verband met het heroriënteren

van de energiebesparingsopgave zijn er in

2013 beperkt energetische maatregelen

uitgevoerd. In een complex aan de IJsselkade/

Kuiperstraat in Zutphen is het plafond van

de bergingen geïsoleerd ten behoeve van de

onderste woonlaag. De kosten bedroegen circa

€ 75.000. Ook zijn er in diverse complexen

47 individuele cv­ketels vervangen door ketels

met een hoger rendement. De totale kosten

hiervan bedroegen € 39.000.

■■ Dat energiebesparende maatregelen

daadwerkelijk een flinke besparing opleveren

voor de bewoners bleek uit het energieverbruik

van de bewoners van de grondgebonden

woningen in de Staatsliedenbuurt en De

Heeze. Het gemiddelde gasverbruik is bij

deze woningen gemiddeld respectievelijk

15% en 30% afgenomen. Ons Huis activeert

bewoners om naast de energiebesparende

maatregelen ook zelf aan de slag te gaan met

energiebesparing. Het traject ‘Hoge Dries en

Zichtweg gaan samen besparen’ is eind 2013

afgerond. In samenwerking met netbeheerder

Liander verschaften we bewoners inzicht in

hun energieverbruik en gaven we tips om nog

meer energie te besparen.

9

Passend wonen

Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen

op het juiste moment beschikbaar zijn. Dat vraagt

om een transparante en rechtvaardige manier

van woningtoewijzing, maar soms ook om maat­

werk. Passend betekent ook het goede bouwen

en woningen aanpassen.

ToewijzingenInkomen

In 2013 is 98% van de beschikbaar gekomen

sociale huurwoningen toegewezen aan huurders

met een inkomen onder de €34.229. Rekenen

we de toewijzingen waarvan het inkomen niet

definitief vastgesteld kon worden niet mee, dan

is het percentage 93%. De norm is dat 90% van

de toewijzingen wordt gedaan aan deze groep.

Uit diverse onderzoeken blijkt dat voor gezinnen

met een middeninkomen woningen in de vrije

sectorhuur niet betaalbaar zijn. Daarom heeft

Ons Huis besloten een deel van haar 10%­ruimte

voor deze groep te benutten. Vijftien van de 21

woningen in het nieuwbouwproject Zonnetuin

worden toegewezen aan gezinnen (in dit geval:

huishoudens met 4 of meer personen) met een

middeninkomen tussen de € 34.229 en € 43.000.

De kale huurprijs van de woning is € 680.

Doorstroomproject voor senioren

Het doorstroomproject dat in september 2011

is gestart door de Apeldoornse corporaties

heeft als doel om de doorstroming in de

sociale huur te bevorderen door senioren te

‘verleiden’ om te verhuizen naar een voor hen

meer geschikte woning. Eind 2013 is de balans

opgemaakt van de resultaten. Bij Ons Huis

heeft het project geleid tot 16 ‘doorstromers’.

Vooral de nieuwbouwappartementen aan de

Normastraat waren gewild bij de doorstromers.

Met het adviesgesprek, de huurkorting en zo

nodig nog wat verdere ondersteuning, konden

deze senioren de stap maken en kwamen extra

eengezinswoningen beschikbaar.

Reguliere toewijzingen

In 2013 heeft Ons Huis 339 sociale huurwoningen

toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar

kwam, is 84% toegewezen op de reguliere manier:

via Woonkeus, op basis van de toewijzings regels

zoals ze in het convenant Woonruimteverdeling

zijn vastgesteld. Gemiddeld reageerden

46 mensen op een woning van Ons Huis in

Apeldoorn, in 2012 waren dit er 55. Ons Huis heeft

10% toegewezen via loting; dat is conform de

afspraken die zijn gemaakt in Woonkeus­verband.

Met de loting maken spoedzoekers meer kans op

een woning.

Wijze van toewijzing:

Bijzondere

bemiddeling Herstructurering Urgentie

Reguliere

woningzoekenden Totaal

Ons Huis Apeldoorn 47 0 21 237 305

Ons Huis Zutphen 7 0 1 26 34

Totaal 54 0 22 263 339

Bron: Woonkeus Stedendriehoek

Won

en b

lijft

Balkononderhoud bij De Sikkel in Apeldoorn.

10

Toewijzing naar huurklasse

In bovenstaande tabel is weergegeven in welke

huurklasse de woningen zijn toegewezen en

aan welke doelgroep. De primaire doelgroep

is de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag,

de secundaire doelgroep heeft geen recht

op huurtoeslag maar heeft wel een inkomen

lager dan € 34.229.

Bijzondere toewijzingen

In 2013 is 16% van de beschikbare woningen

via bijzondere bemiddeling tot stand gekomen.

Zo is in een aantal wooncomplexen woonruimte

beschikbaar voor huurders die begeleiding

en/of zorg krijgen. Dit betreft bijvoorbeeld de

seniorenflat Gildenhove (jonge mensen met

autisme die begeleid worden door ’s Heerenloo)

en in de Riperkamp in Zutphen (mensen met

een licht verstandelijke beperking die begeleid

worden door Humanitas). Daarnaast worden

mensen individueel gehuisvest, op voordracht

van een instelling of organisatie, zoals Iriszorg,

Riwis en ’s Heerenloo. Ook toewijzingen

aan statushouders vallen onder bijzondere

toewijzingen.

HuurverhogingPassend wonen wil ook zeggen: een huur

die past bij je inkomen. De prijs van sociale

huurwoningen is gebaseerd op wat lagere

inkomens kunnen betalen. Daarom vindt Ons

Huis het verantwoord om hogere inkomens meer

huur te vragen en heeft in 2013 de inkomens­

afhankelijke huurverhoging toegepast. De extra

huuropbrengsten benut Ons Huis om haar

volks huisvestelijke opgave te kunnen vervullen

en om deels de verhuurdersheffing te kunnen

betalen. Ook kan de inkomensafhankelijke

huurverhoging een bijdrage leveren aan de

doorstroming. Voor de laagste inkomenscategorie

is 4% aangehouden (inflatie plus 1,5%), voor

de middengroep 4,5% (inflatie plus 2%) en voor

de inkomens boven de €43.000 is 6,5% (inflatie

plus 4%) aangehouden. Dit is in VSW­verband met

elkaar afgestemd: de Apeldoornse corporaties

hebben de inkomens afhankelijke huurverhoging

allemaal doorgevoerd. Voor de inkomens onder

€33.614 is de streefhuur als grens gehanteerd,

bij de hogere inkomens is dat 100% van maximaal

redelijke huur geweest. Wie kon aantonen dat zijn

inkomen inmiddels in een lagere categorie viel,

had recht op huurverlaging. Ons Huis koos ervoor

dit ook te laten gelden voor huurders die de

inkomensval in 2013 maakten. Ook voor de vrije

sector is in 2013 het inflatievolgend huurbeleid

losgelaten: ook deze huurders kregen 4%,

met als argumentatie dat dit eerlijker was ten

opzichte van de sociale huur (één lijn). Volgens

de gegevens van de Belastingdienst (op basis van

inkomens gegevens 2011) hadden 25% van onze

huurders een inkomen boven de €33.614.

Er zijn 145 bezwaren ingediend waarvan het gros

de inkomensafhankelijke huurverhoging betrof.

De 62 bezwaren, waaraan Ons Huis tegemoet

is gekomen, betroffen: huishoudinkomen in

2012 lager dan 2011 (55); chronisch zieken en

gehandicapten (5); huishoudinkomen in 2013

lager dan in 2011 (2). Van de 83 door ons niet

gegrond verklaarde bezwaren zijn er achttien

op verzoek van de huurder ter beoordeling

doorgestuurd naar de huurcommissie.

De Huurcommissie stelde vijftien huurders in het

ongelijk, twee in het gelijk en één bezwaarschrift

verklaarde de commissie niet ontvankelijk

Toewijzing naar huurklasse:

Huurklasse

Inkomensklasse

0 t/m

374,44

374,44 t/m

535,91

535,92 t/m

574,35

574,36 t/m

681,02

681,03

en hoger

totaal

Primaire doelgroep 19 70 44 131 1 265

Secundaire doelgroep 1 17 16 38 72

> = 34.229 1 1 2

Eindtotaal 20 88 60 170 1 339

Bron: Woonkeus Stedendriehoek

Won

en b

lijft

11

Won

en b

lijft Toegankelijkheid

In 2013 zijn in 22 woningen aanpassingen gedaan

die bijdragen aan het langer zelfstandig kunnen

wonen van senioren en mensen met een fysieke

beperking. Het gaat hierbij om aanpassingen in

douche en toilet, het aanbrengen van handgrepen

en drempels verwijderen.

Aanpassingen aan woningenIn het afgelopen jaar zijn keuzemogelijkheden

beperkt en zijn de bijbehorende huurverhogingen

omgezet in eenmalige koopbedragen.

Dankzij deze maatregelen hebben huurders

van Ons Huis nog steeds keuze om hun

woning te voorzien van comfort, maar met

mate. De mogelijkheden staan in het nieuw

vastgestelde woningverbeteringsbeleid. In

navolging op het woningverbeteringsbeleid

is ook het ZAV­beleid in 2013 aangepast. ZAV

staat voor zelf aangebrachte voorzieningen.

Huurders mogen zelf wijzigingen in hun woning

aanbrengen. De belangrijkste wijzigingen zijn

dat de randvoorwaarden voor vergoedingen

zijn aangescherpt om de huren betaalbaar te

houden. Ook is de drie­partijen­overeenkomst

geïntroduceerd. Er zijn ZAV’s waar een volgende

huurder voordeel van heeft, maar waar Ons Huis

geen onderhouds­ of vervangingsplicht heeft.

Bijvoorbeeld zonwering of airconditioning. Door

het sluiten van een drie­partijen­overeenkomst

wordt de onderhoudsplicht overgedragen aan de

nieuwe huurder. We houden hiermee de woningen

passend.

MaatwerkOns Huis werkt structureel samen met

diverse zorgpartijen zodat mensen passend,

met een woonzorgarrangement, kunnen wonen.

Meer hierover onder ‘Actief Samenwerken,

zorgpartijen’. Passend wonen betekent soms

ook een extra steuntje of duwtje in de rug om

het wonen te laten slagen, voor de huurder en

voor zijn omgeving. Een aantal instrumenten

zet Ons Huis zelf in, zoals het Laatste Kans

contract (LKC), waarbij dwingende afspraken

worden gemaakt met huurders over begeleiding.

Daarnaast werken we samen of verwijzen we

naar maatschappelijk werk, de Stadsbank,

stichting Present en andere instanties. In onder­

staande tabel een overzicht.

2013 2012 2011

Aanmeldingen Laatste Kans contracten 13 16 25

Aantal huurders met Laatste Kans contracten 14 42 45

Casussen in sociaal teams (aanpak multiprobleemhuishoudens) 14 6 ­

Aanmelding preventieve woonbegeleiding 14 11 7

Verwijzing naar diverse instanties bij nieuwe verhuringen 47 22 ­

Vonnis tot ontruiming 58 50 46

Huurders met minnelijke regeling WSNP*/faillissement 99 85 98

Uitzettingen 14 18 6

*: WSNP = Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen

Gevelonderhoud Goudsmidshoeve en omgeving in Apeldoorn.

12

Won

en b

lijft Nieuwbouw

Passend betekent ook het goede bouwen,

aansluitend op de behoefte. Eengezinswoningen

zijn nog altijd het meest gewilde product in de

sociale huur. In 2013 heeft Ons Huis 21 een­

gezins woningen gebouwd in de sociale huur in

het project Zonnetuin. De oplevering van deze

woningen is voorjaar 2014. In 2013 zijn 11

apparte menten opgeleverd aan de Vlijtsekade.

Deze zijn bestemd voor jonge mensen uit de

Stedendriehoek, die we graag willen binden aan

Apeldoorn. Uit het nieuwbouw verkoopprogramma

zijn 21 woningen toegevoegd aan de vrije

sectorhuur omdat ze niet verkocht werden:

10 niet­verkochte nieuwbouw atelier woningen van

project ’t Podium, 2 niet­verkochte nieuwbouw

appartementen van project Sparta Luce en 9 niet­

verkochte nieuwbouw apparte menten Bellevue.

Duurzaam wonen

Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor

kwaliteit wil gaan, waarmee het vastgoed en

de buurten waar dat vastgoed staat, op waarde

blijven. Ook in 2013 is veel geïnvesteerd in de

kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit van

buurten.

Onderhoud aan de woningenDe kosten voor het onderhoud bedroegen in

2013 € 7,1 miljoen. In 2012 was dit 8,9 miljoen.

Het planmatig en economisch onderhoud

bedragen € 5,7 miljoen, voor het jaarlijks

terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud)

is in 2013 € 1,4 miljoen aan kosten geboekt.

Voor een specificatie wordt verwezen naar

de toelichting op de winst­ en verliesrekening.

Binnen het jaarlijks onderhoud onderscheiden we:

■■ Klachtenonderhoud

Per woning zijn bij Ons Huis gemiddeld 0,92

reparatieverzoeken binnengekomen. Dit

is lager dan in 2012. Toen was dit 0,94 per

woning. De gemiddelde kosten per opdracht

zijn circa € 100.

■■ Mutatieonderhoud

De eisen, waaraan woningen moeten voldoen

bij het leegkomen, zijn uitvoerig beschreven.

Uitgangspunt bij de beoordeling is niet de

oorspronkelijke, maar een goede staat van de

woning. Per woning is gemiddeld een budget

van € 520 beschikbaar. Verwijtbare schade

brengen we in rekening bij de vertrekkende

huurder.

■■ Serviceonderhoud

Huurders zijn zelf onderhoudsplichtig voor

de kleine herstelklussen. Door lid te worden

van het Servicefonds van Ons Huis nemen wij

deze onderhoudsplicht over. Op 31 december

2013 bedroeg de abonnementsprijs voor het

Servicefonds € 5,08 per maand. De totale

opbrengst is niet kostendekkend. Ons Huis

houdt in de begroting rekening met een tekort.

Het tekort in 2013 bedroeg € 3,91 per deel­

nemer (aantal deelnemers: 4.912).

Bijzondere renovatie Het Wonen boven Winkels project aan De

Groenmarkt 28 in Zutphen heeft de Palts

publieksprijs gewonnen. De tweejaarlijkse

Paltsprijs is ingesteld door het Wijnhuisfonds en

is bestemd voor particulieren of bedrijven die hun

Zutphense pand of object op cultuurhistorisch

verantwoorde wijze hebben opgeknapt. Het

Wijnhuisfonds restaureert verwaarloosde panden

in Zutphen en maakt zich sterk voor het behoud

van de historische binnenstad.

Waarde van buurtenHet zijn niet alleen de woningen die de kwaliteit

van wonen bepalen, zeker is ook dat de buurt

een grote rol speelt. Daarom participeert Ons

Huis in diverse wijk­ en buurtplatforms. In 2013

heeft dit onder andere geleid tot een impuls aan

het spelen in de openbare ruimte in De Heeze.

In het complex woningen aan het Dorpersveld

speelde in 2013 de kwestie rond de mogelijke

grondwatervervuiling, De gemeente Apeldoorn

heeft hiertoe aanvullend onderzoek laten

verrichten met als resultaat dat er geen sprake

was van een gevaar voor de volksgezondheid.

Samen met bewoners is een plan gemaakt voor

het opknappen van het binnenterrein aan de

Zilversmidshoeve. In Kerschoten is bijgedragen

aan de actie ‘Kerschoten Schoon!’. In 2013 is

extra aandacht besteed aan het onderhoud van

tuinen door bewoners hier op aan te spreken.

Stichting Present heeft met vrijwilligers

verschillende tuinen opgeknapt bij huurders die

hier niet zelf toe in staat zijn.

13

De huismeestersEr zijn vijf huismeesters werkzaam in een aantal

woongebouwen van Ons Huis. De huismeester is

namens Ons Huis het aanspreekpunt voor onze

klanten. Huurders met vragen, opmerkingen en

klachten over de woning, het woongebouw en de

woonomgeving kunnen bij hem terecht. Samen

met bewoners streeft de huismeester ernaar om

een prettige woonomgeving te creëren.

Actief samenwerken

Het verschil maken, maatschappelijk betekenis­

vol zijn, lukt veel beter als we de verbinding

leggen met andere organisaties. Als we onze

partners kennen, kunnen we samen optrekken

waarbij ieder zijn of haar eigen verantwoorde lijk­

heid pakt.

GemeentenIn 2013 is in Zutphen de Woonvisie vastgesteld en

zijn Prestatieafspraken voorbereid. Ons Huis is

betrokken bij de totstandkoming van de Woonvisie

en heeft in de Prestatieafspraken duidelijk

gemaakt hoe zij kan bijdragen aan het realiseren

van de Woonvisie. Dat dit een bescheiden rol zal

zijn, is evident, gezien de beperkte mogelijkheden

om te investeren. De komende jaren staan

in Zutphen de volgende thema’s centraal:

duurzaamheid, zeggenschap, zorgzaam

en betaalbaar, kwaliteit van de bestaande

woningvoorraad en het centrum van Zutphen.

In de gemeente Apeldoorn is een Woonagenda

opgesteld. Op basis van deze agenda worden

in 2014 Prestatieafspraken gemaakt. In de

Woonagenda wordt een reëel beeld gegeven

van de bevolkingsontwikkeling en transitie van

de voorraad. Aanvullende nieuwbouw is nog

steeds nodig maar de aandacht verschuift naar

de bestaande voorraad. Betaalbaarheid is een

belangrijk onderwerp.

Ons WoongoedOngeveer 1.500 huurders van Ons Huis zijn lid

van huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed,

dit is ongeveer 30% van de huurders. In 2013 is

de samenwerkingsovereenkomst tussen Ons

Huis en Ons Woongoed geactualiseerd. In de

overeenkomst is onder andere vastgelegd over

welke onderwerpen overleg wordt gevoerd en

op welke wijze Ons Woongoed door Ons Huis om

advies wordt gevraagd.

In 2013 begon Ons Woongoed met een voltallig

bestuur met 7 bestuursleden. Gedurende het jaar

traden enkele bestuursleden om diverse redenen

af, waardoor er eind 2013 met 2 bestuursleden

geen sprake meer was van een voltallig bestuur.

In december startte het bestuur een wervings­

actie op, om in een ledenvergadering begin 2014

een nieuw bestuur te kunnen voordragen aan de

leden. Ons Huis heeft zeven maal vergaderd met

het bestuur van Ons Woongoed. Ook sprak het

bestuur van Ons Woongoed met een afvaardiging

van de Raad van Toezicht.

Ons Woongoed heeft in 2013 advies uitgebracht

over het servicekostenbeleid van Ons Huis.

Nadat men bij bewonerscommissies informatie

heeft opgehaald heeft Ons Woongoed advies

uitgebracht aan Ons Huis. Dit advies is

meegenomen in het servicekostenbeleid. Ons

Woongoed heeft vervolgens ingestemd met het

nieuwe servicekostenbeleid van Ons Huis.

Collega-corporaties (VSW)Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van een

mogelijke fusie met de Woonmensen. De fusie is

niet doorgegaan, maar de samenwerking heeft

door het traject wel een impuls gekregen.

Binnen VSW werken de Apeldoornse corporaties

al vele jaren samen. In 2013 leidde deze

samenwerking tot:

■■ een verkenning van het scheiden van wonen

en zorg;

■■ strategisch voorraadbeleid voor Apeldoorn;

■■ het thema betaalbaarheid;

■■ het betrekken van stakeholders bij het beleid;

■■ nieuwe afspraken ten aanzien van

Opstapwoningen.

Won

en b

lijft

De wijkmanagers van Ons Huis.

14

Maar liefst 40 organisaties namen deel aan de

stakeholdersbijeenkomst die de Apeldoornse

corporaties in 2013 hebben belegd. De

stakeholders gaven aan dat de hoofdopgaven van

de corporaties zijn:

■■ voldoende betaalbare en kwalitatief

goede woningen;

■■ leefbaarheid in wijken en buurten.

De belangrijkste aandachtspunten die onze

stake holders hebben meegegeven, zijn:

betaalbaarheid van het wonen, urgentiebesef op

veranderingen in de zorg, de eigen kracht van

burgers en draagkracht van buurten en wijken en

de (woon)kwaliteit van de woningen.

ZorgpartijenOns Huis heeft in een aantal complexen

specifieke woonzorgarrangementen. Van de 132

seniorenappartementen van complex Berkenhove

in Apeldoorn zijn 50 appartementen bestemd voor

cliënten van Atlant Zorggroep die 24­uurs zorg

nodig hebben. Dit zijn we met Atlant Zorggroep

overeengekomen bij de renovatie van Berkenhove

in 2010. In 2013 zijn deze 50 appartementen nu

allemaal in gebruik door Atlant Zorggroep.

In 2013 is gekeken of deze arrangementen in

de toekomst blijven bestaan en zo ja, op welke

wijze? Door het scheiden van wonen en zorg

en de transities in het sociale domein zullen

corporaties, zorgpartijen en instellingen zich op

een andere wijze tot elkaar verhouden. Ons Huis

werkt samen met Atlant Zorggroep, Humanitas,

’s Heerenloo, Riwis, Zorggroep Apeldoorn, De

Passerel, Philadelphia, Sutfene en GG Net.

BeursvloerOp de Beursvloer van Apeldoorn kunnen

bedrijven, instellingen en goede doelen met

gesloten beurzen wat voor elkaar betekenen.

Ons Huis heeft onder meer een deal gesloten dat

overtollig sanitair een goede bestemming krijgt in

Roemenië.

Vitale buurten

Vitale buurten zijn buurten waar je graag

woont en waar je verantwoordelijk wilt zijn voor

hoe het eraan toegaat. Om dat voor elkaar te

krijgen, zoekt Ons Huis de samenwerking op en

wil zij verbindend zijn. We zien de huurder als

coproducent waarmee we samen de leefbaarheid

en de samenhang tussen bewoners verbeteren.

16% van de huurders van Ons Huis zetten zich

actief in of nemen deel aan deze activiteiten. Het

streven is dit percentage te verhogen.

Hierna een greep uit de vele activiteiten die in

Apeldoorn en Zutphen plaatsvonden in 2013.

Buurtteams

In een buurtteam werken de huismeester

en de woonconsulent van Ons Huis intensief

samen met een maatschappelijk werker, de

buurtregisseur, de wijkagent en eventuele andere

samenwerkingspartners in de buurt. Het doel

van het buurtteam is het ondersteunen van

bewoners bij het creëren van een vitale wijk en

kwetsbare huurders zo snel mogelijk de juiste

ondersteuning te bieden. Dat vraagt om een ‘erop

af mentaliteit’ en zorgen dat je de huurders kent.

In 2013 heeft Ons Huis in de buurtteams van

Orden en Zuid veel inzet gepleegd.

Community Art

Bij de laagbouwwoningen in de Oldenbarneveld­

straat e.o. vond een Community Art project

plaats. Markant, centrum voor kunsteducatie,

heeft in opdracht van Ons Huis (familie)portretten

gemaakt van de huurders. Verder is bewoners

gevraagd wat zij wensen voor hun buurt of straat.

Directeur­bestuurder Maarten van Gessel opende

de fototentoonstelling in de buurt samen met

mevrouw Post, één van de oudste deelnemers

aan het project.

Speelzone de Heeze

Jantje Beton opende op de Nationale

Buitenspeeldag op 12 juni de Speelbuurt in

De Heeze. De kinderen uit de buurt zijn actief

betrokken geweest bij het ontwerp. Ons Huis

heeft een financiële bijdrage geleverd en was

actief betrokken bij de planvorming.

Bewonerscommissies

Aan het einde van 2013 waren er 17 bewoners­

commissies in de complexen van Ons Huis.

Commissies overleggen met Ons Huis

en met de medebewoners over diverse

complexaangelegenheden. Ook zetten

bewonerscommissies zich actief in om de

leefbaarheid en het onderlinge contact in het

complex te verbeteren. Voorbeeld hiervan is

de bewonerscommissie van De Keerking in

Won

en b

lijft

15

Osseveld. De bewonerscommissie organiseerde

met ondersteuning van Ons Huis een kerstfeest

voor de medebewoners.

Het Firmament: Leukste straat van Nederland

Het Firmament mag zich een jaar lang ‘De

Leukste Straat van Nederland’ noemen. Het

initiatief voor ‘De Leukste Straat van Nederland’

komt van www.jouwstraat.nl. Door het uitvoeren

van diverse muzikale en sociale opdrachten had

Het Firmament de meeste punten behaald. Aan

Het Firmament staan ruim 60 huurwoningen

van Ons Huis. Ons Huis gaf daarom ook een

cadeau weg: een cheque waarmee bewoners

in december een eigen kerstboomfeest

organiseerden.

Ons Idee

De beste ideeën voor een wijk of buurt komen

vaak van de bewoners. Ons Huis heeft een

speciaal fonds voor buurtactiviteiten opgericht:

‘Ons idee’. Met dit fonds willen wij de uitvoering

van ideeën van onze huurders meer kans van

slagen geven. Zo gingen bewoners van de

Hoge Dries aan de slag met de organisatie van

een buurtfeest. Ook haalde Ons Huis via een

digitaal platform ideeën op bij bewoners van de

Zilversmidshoeve voor de nieuwe inrichting van

het binnenterrein. Tijdens een bijeenkomst zijn de

geplaatste ideeën met de bewoners besproken.

De gemeente, eigenaar van de grond van het

binnenterrein, heeft aansluitend een ontwerp

gemaakt dat is voorgelegd aan de bewoners. In de

eerste helft van 2014 vindt de uitvoering plaats.

Wijkschouwen en kennismaken bewoners

Vlijtsekade

Een goed contact met buren draagt bij aan prettig

wonen. Vóór de oplevering van de woningen

konden de bewoners van de appartementen aan

de Vlijtsekade kennis met elkaar maken en hun

nieuwe woning bezichtigen.

Ons Huis organiseert voor huurders die al langer

in hun huidige woning wonen ook regelmatig

bijeenkomsten om (opnieuw) kennis te maken

met de buren en met Ons Huis, of een wijkschouw

door de woonomgeving. Bewoners gaan op

deze bijeenkomsten met elkaar in gesprek

over hun ervaringen in de buurt en over de

woningen. Als er verbeterpunten zijn, dan gaan

Ons Huis en bewoners hiermee aan de slag.

De buurtbijeenkomsten organiseert Ons Huis

in samenwerking met de gemeente Apeldoorn

of Zutphen. In 2013 organiseerde Ons Huis

bijeenkomsten in Zevenhuizen, De Mheen, in De

Ruyterstraat en Rustenburgstraat en in Zutphen

in de Beekstraat.

Individuele huisbezoeken De Maten

Ons Huis bezoekt ook huurders thuis. Via de

huisbezoeken krijgt Ons Huis nog beter beeld

van wat er leeft bij de huurders. In 2013 hebben

12 persoonlijke huisbezoeken plaatsgevonden bij

bewoners aan de Goudsmidshoeve. De bezochte

huurders zijn erg enthousiast over het gesprek

met medewerkers van Ons Huis. De belangrijkste

besproken punten worden direct opgepakt en

via de rapportages gedeeld met de betrokken

afdelingen.

Klantenpanel

Huurders van Ons Huis gingen op 16 december in

een klantenpanel in gesprek over prettig wonen.

De deelnemers fungeerden als adviseur van Ons

Huis. De vraag die centraal stond was: “Wat kan

en mag je van elkaar ­ huurder en Ons Huis ­

verwachten, als het gaat om de aanpak en het

voorkomen van negatief woongedrag?" Wat opviel

is dat tevredenheid over de eigen woonsituatie

en Ons Huis overheerst. Opvallend is bovendien

de grote bereidheid van de deelnemers om zelf

een rol te spelen in de aanpak van overlast en het

stimuleren van goed woongedrag. De deelnemers

wisten goed te verwoorden hoe Ons Huis en

andere instanties ook een rol van betekenis

spelen.

Won

en b

lijft

Het Firmament wint de titel ‘Leukste Straat van Neder-land 2013’. Emma Gossink van Ons Huis overhandigt Job van Hellemondt een cadeaucheque.

16

Aanpak woonfraude

Onder woonfraude verstaan we “alle vormen

van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige

verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik

van de woning, overbewoning van de woning

en huisvesting van illegalen in de woning”.

Het doorverhuren van een woning of hennepteelt

zijn voorbeelden van woonfraude. Sinds oktober

2010 is Ons Huis actief bezig met de uitvoering

van het woonfraudebeleid. In 2013 zijn 17 zaken

afgehandeld. Bij 8 zaken was er daadwerkelijk

sprake van woonfraude.

Aanpak overlast

In 2013 heeft Ons Huis bij 107 overlastsituaties

bemiddeld, de helft betreft geluidsoverlast.

Het aantal bemiddelingen is licht gestegen ten

opzichte van 2012, maar lager dan de jaren

daarvoor. De problematiek van de overlast is

zwaarder en ingewikkelder, zo is de ervaring.

We blijven bewoners bij overlast van de

buren in eerste instantie wijzen op hun eigen

verantwoordelijkheid. Ook de inzet van de

huismeesters werpt zijn vruchten af. In het kader

van risicomanagement krijgt de preventie van

overlast meer aandacht.

Bijdragen aan buurtinitiatieven en sponsoring

Met een financiële bijdrage heeft Ons Huis een

aantal buurtinitiatieven mede mogelijk gemaakt.

In 2013 heeft Ons Huis onder meer een bijdrage

geleverd aan het Zuiderparkfestival (wijk Zuid),

de Buitenspeeldag (diverse wijken), de Winterfair

in Orden en de in Zevenhuizen gevestigde

Real­X (jeugdactiviteiten). Ook is ‘NL Doet’

ondersteund via de Zutphense Uitdaging. Voor

vitale buurten zijn vrijwilligers van het grootste

belang. Daarom heeft Ons Huis bijgedragen

aan het evenement voor de vrijwilligers van

Apeldoorn (Apeldoorn Trofee). Als waardering

zijn ook bewonerscommissieleden voor dit

evenement uitgenodigd. Ter ondersteuning van

de gebiedsontwikkeling van de Kanaalzone en

onze betrokkenheid bij de binnenstad heeft

Ons Huis ook Stichting het Apeldoorns Kanaal

financieel ondersteund. In het kader van

haar maatschappelijke betrokkenheid heeft

Ons Huis in 2013 sponsorbijdragen betaald

aan: de Voedselbank Apeldoorn, Dag van de

Duurzaamheid Zutphen en de Woon Advies

Commissie Zutphen.

Won

en b

lijft

Toekomstige huurders Vlijtsekade maken alvast kennis in aanloop naar goed burencontact.17

De voorraad

MutatiesIn onderstaande tabel zijn de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde objecten

weergegeven.

woningen onzelfst.

wooneenh.

zorg-

eenheden

woonwagens/

standplaatsen/

werklocaties

garages/

bergingen

bedrijfs-

ruimten

Aantal 1 jan. 2013 4.984 88 172 106 95 16

Overname van Werkmaat schappijen 32 1

Oplevering nieuwbouw 11

Aankoop 2

Onverkocht naar huur 21

Verkoop ­/­ 17 ­/­ 2

Aantal 31 dec. 2013 5.033 88 172 106 93 17

Verdeling van het woningbezit naar huurklasseBij de verdeling van het woningbezit per 31 december 2013 naar huurklasse is de indeling uit het BBSH

en de beheersbaarheidsgrens aangehouden. Dit betreft uitsluitend de zelfstandige woningen.

Apeldoorn Zutphen Totaal

t/m € 374,44 (goedkoop) 339 3 342

€ 374,45 t/m € 535,90 (betaalbaar) 1.929 174 2.103

€ 535,91 t/m € 574,34 (betaalbaar) 853 28 881

€ 574,35 t/m € 681,01 (duur) 1.197 50 1.247

Meer dan € 681,01 (vrije sector) 421 39 460

Totaal 4.739 294 5.033

Won

en b

lijft

18

Verdeling van het bezit naar woningtype

Woningtype Apeldoorn Zutphen Totaal

Laagbouw

Grondgebonden woning 2.081 43 2.124

Grondgebonden woning voor senioren 257 0 257

Atelierwoning 25 0 25

Subtotaal laagbouw 2.363 2.363 2.406

Gestapelde bouw

Appartement voor jongeren 221 18 239

Appartement begane grond 156 0 156

Appartement met lift 475 40 515

Appartement zonder lift 480 38 518

Appartement voor senioren 716 152 868

Maisonnette 328 3 331

Subtotaal gestapeld 2.376 251 2.627

Totaal 4.739 294 5.033

Huuropzeggingen en mutatieIn totaal waren er in 2013 binnen het woningbezit

van Ons Huis in Apeldoorn 375 huuropzeggingen.

Dit betekent een mutatiegraad van 8,0% (2012:

7,6%). Dit is exclusief de onzelfstandige kamers.

De mutatiegraad in het eerste kwartaal was het

laagste en in het vierde kwartaal het hoogst.

In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 14,7%

(2012 13,9%). In Zutphen zijn de woningaantallen

te gering om daaraan conclusies te verbinden.

LeegstandHet gemiddeld aantal dagen leegstand in 2013

bedroeg in Apeldoorn 47 dagen (2012: 76 dagen).

Het gemiddeld aantal dagen leegstand bij een

sociale huurwoning bedroeg 25 dagen (2012: 41).

Dankzij een efficiënter werkproces, het (tijdelijk)

verhuren van nieuwbouwwoningen en grondge­

bonden woningen die in de verkoop staan, is de

gemiddelde leegstand behoorlijk afgenomen.

In afwachting van de toekomst van het complex

Lekstraat stonden een aantal woningen in

verband met herstructurering langer leeg. Deze

zijn eind 2013 tijdelijk verhuurd.

Dienstverlening en communicatie

WebsiteDe website van Ons Huis is vernieuwd. Nieuws,

informatie en het actuele woningaanbod staan

nu nog overzichtelijker bij elkaar. En huurders

kunnen allerlei zaken gemakkelijk via de website

regelen.

Doorlopende klantprocessenOns Huis bevraagt huurders doorlopend op de

kwaliteit van dienstverlening met enquêtes via

telefoon en e­mail. Bij de enquête over reparatie­

verzoeken vragen we toestemming om terug te

bellen als de klant aangeeft (nog) niet tevreden

te zijn. Zo geeft de enquête direct aanleiding om

het beter te doen. De resultaten zijn doorgaans

positief. Voor de punten waarop we wat minder

scoren zetten we verbeterpunten in gang. De

algemene rapportcijfers voor 2013 zijn:

Nieuwe huurders: 7,9

Vertrokken huurders: 7,3

Reparatieverzoeken: 7,8

Woningverbetering: 7,7

Ons Huis vernieuwde haar website.

Won

en b

lijft

19

HuismeestersHuurders kunnen terecht bij de huismeester

tijdens de spreekuren in het complex. Daarnaast

kunnen huurders sinds 1 juli 2013 direct contact

opnemen met de huismeester via zijn e­mail­

adres en via een vaste telefoonlijn. Voorheen

verliep het telefonisch contact via het algemene

telefoonnummer van Ons Huis. De ervaringen

van zowel de huurders als de huismeesters zijn

erg positief.

Klachtencommissie

De voorzitter van de commissie, de heer J.H.

Stelwagen, is in oktober 2012 overleden. In eerste

instantie heeft Ons Huis mede op verzoek van de

commissie naar een nieuwe onafhankelijke voor­

zitter gezocht. In het licht van de voorgenomen

fusie met de Woonmensen heeft dit voornemen

een lagere prioriteit gekregen.

De heer Otemann, lid van de commissie op voor­

dracht van de huurdersbelangenvereniging Ons

Woongoed, liet in september weten zijn lidmaat­

schap van de Klachtencommissie op te zeggen

in verband met het beëindigen van de huur van

een woning van Ons Huis. Het bestuur van Ons

Woongoed bleek niet in staat tot een nieuwe voor­

dracht te kunnen komen door een crisis binnen

het bestuur. Daarmee is de samenstelling van de

commissie gemarginaliseerd tot één persoon,

zijnde de heer J.A. Ronner, benoemd op voor­

dracht van de Raad van Toezicht van Ons Huis.

Hoewel het voornemen tot fusie met de

Woonmensen niet op korte termijn zal worden

geëffectueerd, streeft Ons Huis in het kader

van samenwerking met de Woonmensen

naar de oprichting van een gezamenlijke

Klachtencommissie en op termijn mogelijk

naar een plaatselijke of regionale commissie.

Dit voornemen heeft instemming van het lid

van de Klachtencommissie van Ons Huis, de

Klachtencommissie van de Woonmensen en

de directeur­bestuurders.

Op 2 april 2013 hebben de twee leden van de

Klachtencommissie in haar jaarvergadering

stilgestaan bij het overlijden van de voorzitter.

Het klachtenregister over het jaar 2012 is

gecontroleerd en het jaarverslag over dat jaar

vastgesteld. De procedure met betrekking tot

aan de Klachtencommissie gerichte klachten

is vastgelegd in een reglement. In 2013 zijn

er drie klachten bij de Klachtencommissie

binnengekomen. Twee klachten zijn via de

interne procedure afgehandeld tot tevredenheid

van de betrokken huurders. Eén klacht is op

verzoek van de klager rechtstreeks door de

Klachtencommissie afgehandeld. De directeur­

bestuurder heeft het advies van de commissie

betreffende deze klacht overgenomen en

geëffectueerd.

Won

en b

lijft

20

Org

anis

atie

, bes

tuur

lijke

str

uctu

ur e

n pe

rson

eel

Organisatie

In schema ziet onze structuur er als volgt uit:

Directie-bestuurder

Projectontwikkeling

Vastgoed Klant en Wonen Bedrijfsservice

Bestuursstaf Business Controlling

De stafafdelingen Business Controlling en

Bestuursstaf vallen rechtstreeks onder de

directeur­bestuurder. Projectontwikkeling

is gezien de aard van de werkzaamheden in

eenzelfde positie geplaatst. Het beheer van

bestaande huurwoningen vindt plaats in de

afdelingen Klant en Wonen en Vastgoed. In de

afdeling Bedrijfsservice zijn de ondersteunende

diensten ondergebracht.

Het managementteam bestaat uit de

managers van de afdelingen, de hoofden van

de stafafdelingen en de directeur­bestuurder.

De directeur­bestuurder neemt op basis van

het overleg besluiten die we vastleggen in een

geautoriseerd bestuursbesluit. De directeur­

bestuurder voert bilateraal overleg met

managers en hoofden van stafafdelingen met als

doel voortgangscontrole, afstemming en interne

communicatie. Rond projectontwikkeling is een

afzonderlijke overleggroep geformeerd.

Bestuurlijke structuur

De directeur­bestuurder vormt het bestuur van

Ons Huis, woningstichting. Het intern toezicht

berust bij de Raad van Toezicht. De heer M.J.W.

van Gessel is directeur­bestuurder. Aangezien

het bestuur uit één persoon bestaat, is een

evenwichtige rolverdeling op basis van geslacht

niet van toepassing. De samenstelling van de

Raad van Toezicht staat vermeld in het verslag

van de Raad over het intern toezicht.

Persoonlijke gegevens directeur­bestuurder

De heer M.J.W. van Gessel (geboortedatum

18 november 1958) is sinds 1 juni 2011

directeur­bestuurder van Ons Huis. Hij is

tevens gevolmachtigd directeur van Ons Huis

Synergie B.V, Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed

B.V., Glindhuis Apeldoorn B.V., Wonen boven

Winkels Zutphen B.V. en Kanaalzone Zuid pilot

B.V. De activiteiten van Glindhuis Apeldoorn B.V.

en Kanaalzone Zuid pilot B.V. zijn in de loop van

2013 beëindigd en de B.V.’s zijn opgeheven.

Beloning directeur/bestuurder

De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2013 een

totaal vast inkomen van €127.633,90 ontvangen.

Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht

vast gesteld op basis van de beloningscode voor

bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd

in een remuneratierapport. Er is geen variabele

beloning overeengekomen.

De fiscale bijtelling voor het privé gebruik van

een bedrijfsauto bedroeg in 2013 € 2.142,60.

Voor inkomen op termijn is € 30.180,96 aan

21

Org

anis

atie

, bes

tuur

lijke

str

uctu

ur e

n pe

rson

eel pensioenpremies afgedragen. De bezoldiging

van de directeur­bestuurder bedraagt daarmee

op basis van de Wet Normering Topinkomens

€159.957,46.

Eventuele vergoedingen aan de directeur­

bestuurder uit hoofde van aan zijn functie

gerelateerde externe bestuursfuncties worden

rechtstreeks aan Ons Huis Woningstichting

overgemaakt.

Vertegenwoordiging/nevenfuncties

De directeur­bestuurder vertegenwoordigt Ons

Huis in de navolgende organen:

­ bestuur stichting Verenigde Samenwerkende

Woningcorporaties Apeldoorn (VSW);

­ lid Raad van Toezicht stichting Woonkeus

Stedendriehoek;

­ diverse overlegplatforms van de gemeente

Apeldoorn;

­ lid bestuur bouwsociëteit Stedendriehoek;

­ voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA);

­ lid Nederlandse Vereniging Bestuurders

Woningcorporaties (NVBW);

­ functionariskringen en themawerkgroepen

Aedes.

Nevenfuncties (onbezoldigd):

­ voorzitter stichting Vitesse Betrokken;

­ bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo.

De belangrijkste besluiten van het bestuur in 2013­ vaststelling van de jaarstukken 2012;

­ toekennen periodieken medewerkers en

vaststellen salarissen per 1 januari 2013;

­ vaststellen huurverhoging 2013;

­ uitbreiding verkoopportefeuille;

­ verkoopprijzen bestaande huurwoningen;

­ regeling sociaal beleidskader;

­ woningverbeteringbeleid;

­ verbindingenstatuut;

­ servicekostenbeleid;

­ inkoopregels bij privé­aankopen;

­ beleid inzake zelf aangebrachte verbeteringen;

­ formalisatie procuratiebevoegdheden;

­ realisatie Schatkamer van Zuid, fase 1A;

­ vaststelling van de begroting 2014 en

meerjarenbegroting 2014­2023.

WerkgebiedOns Huis heeft regionale toelating in de

Stedendriehoek alsmede toelating in de

gemeente Nijmegen. Het woningbezit is gelegen

in Apeldoorn en Zutphen. Daarnaast participeert

Ons Huis in de CV Heyendaal en is daarmee

indirect eigenaar van 1/3 van 195 zelfstandige

wooneenheden voor studerende jongeren in

Nijmegen.

Administratieve organisatieOns Huis beschikt over een geïntegreerd

Handboek AO/KM (Administratieve Organisatie en

Kwaliteit Management). De afdeling Controlling

beheert en onderhoudt het handboek. In 2013

zijn een beperkt aantal audits uitgevoerd en

processen geactualiseerd.

Het Wonen boven Winkels project aan de Groenmarkt 28 in Zutphen wint de Palts publieksprijs.

22

Personeel

PersoneelssamenstellingOp 1 januari 2013 werkten er bij Ons Huis

69 mensen (59,25 fte’s). Aan het eind van de

verslagperiode bedroeg dit aantal 65 mede­

werkers (54,33 fte’s). In de periode tussen

1 januari 2012 en 31 december 2013 is het aantal

fte’s met 8,25 verminderd. Drie medewerkers

zijn in deze periode boventallig verklaard en

op basis van de regeling sociaal beleidskader

afgevloeid. Voor het overige is de vermindering

tot stand gekomen door een organische krimp

van de organisatie. Vacatures zijn ingevuld door

herschikking van werkzaamheden binnen de

bestaande personeelsomvang. Daarmee is een

aanzienlijke besparing op de personeelslasten

gerealiseerd.

ZiekteverzuimHet ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof

bedroeg in 2013 4,2% (2012: 3,5%), vooral veroor­

zaakt door langdurig ziekteverzuim van enkele

medewerkers. Het kortdurend ziekteverzuim

daalde verder naar 1,3% (2012: 1,4%). De ziek­

meld frequentie was ongeveer gelijk aan het

voorgaande jaar en bedroeg 1,49.

Het ziekteverzuim wijkt nauwelijks af van het

gemiddelde in de branche. Ons Huis probeert

kortdurend verzuim te voorkomen en te

beperken. Langdurige zieken worden intensief

begeleid bij hun re­integratie, vaak ondersteund

door externen.

Opleidingen In totaal volgden medewerkers 78 cursussen en/

of een opleiding. Zeven medewerkers maakten

daarbij gebruik van hun individueel loopbaan

ontwikkelingsbudget.

Resultaat gericht werkenOns Huis hanteert een methodiek van resultaat

gericht werken. Met elke medewerker maken we

afspraken over prestaties, die in een betreffend

jaar verwacht worden en op welke wijze deze

prestaties tot stand moeten komen.

Woondiensten CafetariasysteemOp basis van de CAO Woondiensten hebben

mede werkers de mogelijkheid keuzes te maken

via het Woondiensten Cafetariasysteem.

Met behulp van dit systeem kan een medewerker

zijn of haar arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden

op de eigen wensen. In 2013 heeft ongeveer 69%

van het personeel gebruik gemaakt van de moge­

lijkheden van het Cafetariasysteem.

ArbeidsomstandighedenOns Huis heeft op basis van een risico­

inventarisatie een jaarplan met betrekking tot

arbeidsomstandigheden opgesteld. De arbeids­

inspectie vond bij een controle de inventarisatie

gedateerd en heeft ons opgedragen een nieuwe

inventarisatie op te stellen. Tevens constateerde

men dat het register met klachten over agressie

en geweld in onvoldoende mate bekend was

bij medewerkers. Ons Huis gaat met beide onder­

werpen in overleg met de Ondernemingsraad aan

de slag.

In 2013 heeft Ons Huis medewerkers de gelegen­

heid geboden een periodiek medisch onderzoek

uit te laten voeren. Eens per vier jaar biedt Ons

Huis deze mogelijkheid aan. Het overgrote deel

van de medewerkers heeft daarvan gebruik

gemaakt. De resultaten bieden tevens inzicht

in de mate van medewerkerstevredenheid.

Op hoofdlijnen is het personeel zeer tevreden

over de werkomstandigheden. Het onderwerp is

uitvoerig besproken met de Ondernemingsraad.

BedrijfshulpverleningOns Huis heeft zeven medewerkers die gediplo­

meerd zijn voor Bedrijfshulpverlening (BHV);

daarnaast zijn er drie volledig gediplomeerde

EHBO’ers aanwezig, waarmee Ons Huis

ruim voldoet aan de wettelijk gestelde eisen

hieromtrent. Jaarlijks volgen de BHV­ers

cursussen om goed getraind te blijven.

In grafiek:

5,5

4,5

3,5

2,5

1,5

0,5

jaar 2010 2011 2012 2013

Ziekteverzuim ex. zwangerschap in % Kort ziekteverzuim in % Ziekmeldfrequentie

Org

anis

atie

, bes

tuur

lijke

str

uctu

ur e

n pe

rson

eel

23

Fina

ncië

le c

onti

nuïte

it Resultaat en vermogens-ontwikkeling

Resultaat

Over 2013 heeft Ons Huis een negatief resultaat

van ruim € 6,4 miljoen verantwoord. In 2012

bedroeg het resultaat negatief € 11,1 miljoen.

In dat jaar hebben we aanzienlijke voorzieningen

moeten nemen op voorraden onverkochte

nieuwbouwwoningen en grondposities. De

relatieve verbetering komt vooral omdat in

2013 de resultaten in de deelnemingen vrijwel

nihil waren, terwijl we in 2012 een resultaat

deelnemingen van negatief afgerond € 10,9

miljoen hebben verantwoord.

Het resultaat voor belastingen en resultaat

deelnemingen nam af van € 0,6 miljoen in

2012 naar negatief € 6,5 miljoen in 2013.

De niet gerealiseerde waardeverandering van

vastgoed beleggingen had een negatief effect op

het resultaat van € 9,0 miljoen tegen negatief

€ 2,7 miljoen in 2012. Het resultaat 2013 is verder

negatief beïnvloed door de afwaardering van

de certificaten van het Wooninvesteringsfonds

(inclusief opgelopen rente) voor een bedrag

van € 2,4 miljoen. Afwaardering is noodzakelijk

vanwege de financiële positie van het

Wooninvesteringsfonds.

Huurontwikkeling

De totale huren namen toe van € 31,6 miljoen

in 2012 naar € 33,6 miljoen in 2013. Naast de

algemene huurverhoging is deze toename het

gevolg van de overname van onroerend goed van

de verbindingen, de oplevering van nieuwbouw en

het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie.

Ook nam de huurderving af ten opzichte van 2012.

Vermogensontwikkeling

Tegenover de negatieve vermogensmutatie van

€ 6,4 miljoen door het resultaat 2013 staat een

positieve vermogensmutatie van € 16,8 miljoen.

Dit betreft de rechtstreeks aan het vermogen

toegevoegde positieve waardeontwikkeling

van sociaal vastgoed in exploitatie en laat zich

als volgt verklaren. De bedrijfswaarde van het

sociaal vastgoed van Ons Huis in exploitatie is

hoger dan de historische kostprijs (na aftrek

van afschrijvingen). Deze waardemutatie wordt

rechtstreeks aan het vermogen toegevoegd en

beïnvloedt daardoor niet het resultaat.

Waardering en waardeveranderingenOns Huis waardeert haar sociale voorraad op

bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde nam in 2013

toe, in hoofdzaak door (nog) verdergaande

kostenbesparingen op onderhoud en beheer­

lasten. De totale mutatie van de bedrijfs waarde

in 2013 bedroeg ruim € 12 miljoen. Naast

(des)investeringen (per saldo € 1,9 miljoen),

herclassificatie naar commercieel vastgoed

(­/­ € 4,1 miljoen) en afschrijvingen (€ 7,3 mil­

joen) bedroeg de mutatie in de bedrijfswaarde

per saldo positief € 21,7 miljoen. Hiervan is

€ 16,8 miljoen rechtstreeks aan het vermogen

toegevoegd.

Het commerciële deel van het bezit waardeert

Ons Huis op marktwaarde in verhuurde staat.

Ultimo 2013 is dit onroerend goed gewaardeerd

op (bruto) 75% van de WOZ­waarde onder aftrek

van 5% in verband met verkoopkosten. Een

partiële taxatie door een gecertificeerd taxateur

onderbouwt dit percentage.

De waarde van het commercieel vastgoed in

exploitatie nam in 2013 toe met € 6,7 miljoen.

Voor (per saldo) € 9,9 miljoen hebben we (des)

investeringen toegevoegd, waaronder de omslag

van koopwoningen, die in verhuur zijn genomen.

Door herclassificatie van sociaal vastgoed naar

commercieel vastgoed hebben we € 4,1 miljoen

toegevoegd. Tegenover deze toename stond de

negatieve waardeverandering van € 7,3 miljoen.

Deze afname heeft een directe relatie met de

afnemende marktwaarde van onroerend goed.

Deelnemingen

In juli 2013 nam Ons Huis, woningstichting

de ontwikkelings­ en exploitatieactiviteiten

en het onroerend goed over van de volgende

deelnemingen:

■■ Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.;

■■ Glindhuis Apeldoorn B.V.;

■■ Wonen boven Winkels Zutphen B.V.;

■■ Kanaalzone Zuid Pilot B.V.

Bij deze overdracht nam Ons Huis het

(ongeborgde) leningvolume over van Ons Huis

Ontwikkeling Vastgoed B.V., groot € 25,6 miljoen.

Daarover was overeenstemming bereikt

24

met de externe financier. Vervolgens zijn de

deelnemingen Glindhuis Apeldoorn B.V. en

Kanaalzone Zuid Pilot B.V. geliquideerd.

Ons Huis wil in 2014 de resterende activiteiten in

Wonen boven Winkels Zutphen B.V. afstoten en

deze deelneming ook opheffen. Afhankelijk van

de keuze of de DAEB (Diensten van Algemeen

Economisch Belang) en niet­DAEB activiteiten

administratief of juridisch worden gesplitst,

besluit Ons Huis of ook de tussenliggende holding

Ons Huis Synergie B.V. opgeheven wordt. Dan

blijft alleen Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.

over om deel te nemen in eventuele vof’s, zoals

nu in Vof de Verbinding.

Schematisch ziet de organisatie van de

verbindingen er als volgt uit:

Treasury

TreasurystatuutOns Huis heeft een treasurystatuut dat in

2012 is vastgesteld. Dit statuut gaat Ons Huis

in 2014 actualiseren, na vaststelling van de

nieuwe Woningwet. De doelstellingen van het

treasurybeleid zijn: het waarborgen van blijvende

toegang tot de kapitaalmarkt, het beheersen

van financiële risico’s, het realiseren van zo

laag mogelijke kosten en het zeker stellen

van voldoende liquiditeit. Het statuut regelt de

invulling en uitvoering hiervan. Voor transacties

die niet binnen het statuut vallen vraagt de

directeur­bestuurder vooraf goedkeuring aan

de Raad van Toezicht.

Organisatie treasuryfunctieDe manager Bedrijfsservice is verantwoordelijk

voor de treasuryactiviteiten van Ons Huis.

De manager legt transactievoorstellen voor aan

de directeur­bestuurder ter besluitvorming en

voert deze vervolgens uit. Het hoofd Controlling

voert de formele controle uit op naleving

van richt lijnen, afspraken en besluiten. De

treasury commissie van Ons Huis bestaat uit de

directeur­bestuurder, de manager Bedrijfsservice

(voorzitter) en het hoofd Controlling. In 2013

vergaderde de commissie vier keer in het bijzijn

van een extern deskundige.

Langlopende schuldenDe langlopende schulden van Ons Huis namen

in 2013 (per saldo) toe met € 4,8 miljoen.

Geconsolideerd namen deze schulden af

met € 20,8 miljoen. Ons Huis betaalde de

aflossingen uit aanwezige liquide middelen,

verkoopopbrengsten en positieve operationele

kasstromen en herfinancierde een deel.

In juli 2013 nam Ons Huis van de deelneming

Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. zes onge­

borgde leningen over voor een totaalbedrag

Ons Huis Woningstichting

Ons Huis Synergie B.V.

Ons Huis Ontwikkeling

Vastgoed B.V.

Wonen boven Winkels

Zutphen B.V.Vof de Verbinding (50%)

Fina

ncië

le c

onti

nuïte

it

25

van € 25,6 miljoen. Dit was in verband met het

overnemen van de activiteiten en onroerend goed

van de werkmaatschappijen. In de tweede helft

van 2013 is ruim € 6,2 miljoen weer afgelost

op deze leningen. Door deze aflossing neemt

het herfinancieringsrisico van ongeborgde

financiering in 2015 en 2016 af. Daarnaast ontving

Ons Huis in april 2013 twee nieuwe financieringen

van totaal €13,2 miljoen. Deze leningen dienden

als (deel)herfinanciering van eindaflossingen van

leningen.

Het gemiddeld rentepercentage van de op

31 december 2013 aanwezige leningen is 4,18%

(eind 2012: 4,02%). Deze toename komt omdat

van zes leningen voor totaal € 30 miljoen in 2013

het rentepercentage contractueel overging van

een rente gebaseerd op 1­maands euribor naar

de rentevast periode tegen een rentepercentage

van 5,25%. De nieuw afgesloten en overgenomen

leningen hadden een positief effect op het

gemiddelde percentage.

LiquiditeitenBegin 2013 had Ons Huis een saldo liquide

middelen van ruim € 22,2 miljoen. Dit saldo

gaf Ons Huis in 2013 grotendeels uit aan de

financiering van investeringen en de aflossing

van leningen. Eind 2013 beschikte Ons Huis

nog over € 7,7 miljoen aan liquide middelen.

Voor de aflossing op 2 januari 2014 van € 11,4

miljoen maakte Ons Huis tijdelijk gebruik van het

rekening courant krediet. Er werd namelijk op 15

januari 2014 € 5,5 miljoen gestort van de lening

die begin 2014 is overeengekomen.

Ons Huis beschikt over ruim € 9 miljoen

kredietfaciliteit bij de huisbankier. Ook in 2014

gebruikt Ons Huis overtollige liquide middelen,

binnen de kaders van het treasurystatuut, onder

meer voor aflossing van (niet­DAEB) leningen.

DerivatenIn het treasurystatuut heeft Ons Huis geregeld

dat we rente­instrumenten mogen inzetten

om renterisico’s af te dekken. De doelstelling

hiervan is dat lange rentevast perioden mogelijk

zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de

onderliggende lening. Bovendien kunnen we

op deze wijze flexibiliteit bereiken door het

ontkoppelen van lening en rentelooptijd.

Er zijn randvoorwaarden in het statuut

opgenomen om risico’s te vermijden of

te beperken, zoals:

■■ een gelimiteerde lijst van toegestane rente­

instrumenten;

■■ er moet een verband bestaan tussen de lening­

portefeuille en beleggingen enerzijds en het

gebruik van rente­instrumenten anderzijds;

■■ het gebruik is uitsluitend toelaatbaar om het

rentetype van de portefeuille te veranderen of

renterisico’s te beperken;

■■ het gebruik van instrumenten met een open

einde (opties zonder onderliggende waarde) is

niet toegestaan;

■■ om tegenpartijrisico’s en liquiditeitsrisico’s te

beperken zijn limieten en andere voorwaarden

in het statuut opgenomen.

Ultimo 2013 beschikte Ons Huis over één lening

met een zogenaamde ‘embedded derivaat’. Dit

betreft een combinatie van een cap en een floor,

waardoor de rente binnen voorwaarden variabel

is. Deze lening heeft een looptijd tot 1 juli 2016 en

een hoofdsom van € 8 miljoen. Dat is 3,7% van de

nominale waarde van de lening portefeuille.

Begin 2013 beschikte Ons Huis over twee caps

van respectievelijk € 0,5 miljoen (einddatum

2­1­2013) en € 23 miljoen (afloop 2­4­2013).

Deze caps zijn aangegaan om te voldoen aan de

jaarlijkse renterisico limieten van het WSW.

Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. beschikte

over een cap van € 6,5 miljoen die per 17 juli

2013 is vervallen nadat de onderliggende lening

is overgenomen door Ons Huis. Bij geen van

de rente­instrumenten is sprake van toezicht

belemmerende bepalingen of het aanhouden van

liquiditeitsbuffers.

Fina

ncië

le c

onti

nuïte

it

Opening Jantje Beton speelzone de Heeze in Apeldoorn. Fotograaf: T. Reijers

26

Belastingen en andere heffingen

VennootschapsbelastingOns Huis is belastingplichtig voor de vennoot­

schapsbelasting sinds 1 januari 2008. Er bestaat

een fiscale eenheid met de 100% deelnemingen.

De aanslagen tot en met 2011 zijn definitief door

de fiscus opgelegd. Dit leidde niet tot wijzigingen.

De aangifte 2012 is in 2013 definitief ingediend;

ten opzichte van de schatting in de jaarrekening

gaf dit een positief effect van € 287.000. De fiscus

gaf recent aan deze aanslag conform aangifte op

te leggen.

Voor verschillen tussen fiscale en commerciële

waardering zijn latenties gevormd, voor zover

sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.

VerhuurdersheffingIn 2013 heeft Ons Huis voor het eerst de

opgelegde verhuurdersheffing voldaan. In

2013 bedroeg deze heffing circa € 0,1 miljoen.

Deze heffing loopt snel op: in 2017 tot circa € 4

miljoen per jaar. De investeringsmogelijkheden

van Ons Huis zijn daardoor aanzienlijk

beperkt. Desondanks blijft voor Ons Huis de

betaalbaarheid voor de doelgroep speerpunt van

beleid. Ons Huis vangt de verhuurdersheffingen in

eerste instantie op door de organisatie zo sober

en doelmatig mogelijk in te richten. Ook het

niveau van de onderhoudskosten dringt Ons Huis

sterk terug, overigens zonder hierbij de kwaliteit

van het onroerend goed geweld aan te doen.

SaneringsheffingHet Centraal Fonds Volkshuisvesting legde in

2013 een saneringsheffing op aan de sector om

in moeilijkheden geraakte collega­corporaties

te saneren. Voor Ons Huis bedroeg deze heffing

€ 1,2 miljoen. De verwachting is dat ook in de

komende jaren saneringsheffingen volgen. In

de meerjarenbegroting houden we daarmee

rekening tot en met 2017.

Financiële oordelen van externe partijen

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)Het WSW verklaarde in 2013 dat Ons Huis voldoet

aan de eisen van kredietwaardigheid. Dit op grond

van de door haar uitgevoerde financiële analyse.

Ook gaf het WSW opnieuw kredietfaciliteit af

voor Ons Huis. Ons Huis kan daardoor leningen

aantrekken met WSW­borging.

Het WSW heeft haar beoordelingssystematiek

eind 2013 aangepast. Doorrekeningen wijzen uit

dat Ons Huis ook voldoet aan de normen van de

nieuwe systematiek. Dit is een voorwaarde om

zonder meer gebruik te kunnen maken van de

faciliteiten van het WSW.

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)Het CFV beoordeelt de financiële continuïteit

van woningcorporaties en heeft zes toezicht­

terreinen: kwaliteit financiële informatie,

behoud maatschappelijk gebonden vermogen,

financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit

en draagkrachtvermogen. Het CFV verklaarde

op grond van haar onderzoek op deze terreinen

dat er bij Ons Huis geen aanleiding is tot

opmerkingen of nader onderzoek.

RisicomanagementIn de Raad van Toezicht, het managementteam

en operationeel is continue aandacht voor

mogelijke risico’s en beheersingsmaatregelen

om de risico’s te beperken of terug te dringen. In

periodieke sessies behandelt het management­

team en middenkader aanwezige risico’s en

beheersingsmaatregelen en beoordeelt of

aanvullende maatregelen nodig zijn. In 2013

stelde Ons Huis een uitvoerige rapportage op

Fina

ncië

le c

onti

nuïte

it

Bewoners uit de Beekstraat in Zutphen in gesprek over wonen in hun buurt.

27

over de organisatie van het risicomanagement

en van de belangrijkste onderkende risico’s

en maatregelen.

Ons Huis heeft op de volgende risicogebieden

beheersingsmaatregelen genomen:

■■ Strategische risico’s op het gebied van wet­

en regelgeving, marktrisico’s huurmarkt en

reputatierisico’s;

■■ Financiële risico’s zoals rente­ en financie­

ringsrisico’s;

■■ Organisatorische risico’s zoals externe en

interne compliance risico’s;

■■ Risico’s van grondposities en projectontwikke­

ling zoals ontwikkelings­ en verkooprisico’s;

■■ Operationele risico’s zoals informatiserings­

risico’s, fiscale risico’s, leveranciersrisico’s,

risico’s samenhangend met vastgoed en

procuratierisico’s.

Financiële kengetallen

SolvabiliteitDe solvabiliteit is in 2013 toegenomen van 36,7%

eind 2012 naar 38,6% eind 2013. Intern houdt

Ons Huis 30% als ondergrens aan. Ondanks het

negatieve resultaat verbeterde de solvabiliteit.

Dit is het gevolg van de toename van de bedrijfs­

waarde van het bezit. Deze toename muteert voor

een belangrijk deel rechtstreeks in het vermogen.

Loan to ValueDe loan to value bedraagt ultimo 2013 67,1%.

Intern hanteert Ons Huis hiervoor 65% als boven­

grens. Een deel van de leningen is rechtstreeks

gekoppeld aan projecten die onder voorraden

zijn verantwoord. Indien we hiermee rekening

houden, zou de loan to value 62,8 bedragen en

voldoen aan de interne norm. Door het verder

afbouwen van de lening portefeuille verbetert

deze waarde de komende jaren.

Interest Coverage Ratio (ICR)De ICR bedraagt over 2013 2,6. Dit voldoet ruim­

schoots aan de intern gestelde norm van 1,5. De

toekomstige verhuurders­ en saneringsheffingen

zetten deze waarde onder druk. Ons Huis vangt

deze negatieve invloeden voor een belangrijk deel

op door de lening portefeuille en daarmee de

rentelasten te laten afnemen en de uitgaven aan

onderhoud en bedrijfslasten te beperken.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)Op basis van de 2% aflossingsfictie (WSW norm

t/m 2013) bedraagt de DSCR over 2013 1,7%. Een

DSCR van 1% geldt als voldoende.

Fina

ncië

le c

onti

nuïte

it

28

Vers

lag

van

de O

nder

nem

ings

raad In 2013 voerde de directeur­bestuurder acht maal overleg met de

Ondernemingsraad, die in samenstelling volledig veranderde. Viermaal werd tussentijds informeel overleg gevoerd met het hoofd Bestuursstaf. Centrale thema’s in het overleg waren de gevolgen van de besparingen op de kosten van beheer en het voornemen tot fusie met de Woonmensen. Dat laatste onderwerp leidde tot contacten en overleg met de Ondernemingsraad van de Woonmensen en gezamenlijk overleg met de bestuurders van beide organisaties.

Hoewel het voornemen tot fusie uiteindelijk niet

tot vervolgacties en een formele adviesaanvraag

leidde, vormden de resultaten van het

vooronderzoek naar fusie aanleiding voor de

Ondernemingsraad om een initiatiefdocument

op te stellen. In dit initiatiefdocument geeft de

Ondernemingsraad een aantal onderwerpen aan

die volgens de OR opgepakt moeten worden om

Ons Huis als organisatie en haar medewerkers te

verbeteren.

InstemmingsrechtDe Ondernemingsraad heeft haar instemming

verleend aan:

■■ instellen sociaal beleidskader;

■■ wijziging systematiek resultaat gericht

werken;

■■ evaluatie en plan van aanpak

arbeidsomstandighedenbeleid;

■■ wijziging reglement Ondernemingsraad;

■■ bijstellen protocol overleg directeur­

bestuurder en de Ondernemingsraad;

■■ vaststellen verplichte snipperdagen 2014.

Daarnaast zijn in de overlegvergaderingen de

volgende onderwerpen aan de orde geweest:

■■ aanpassing secundaire arbeidsvoorwaarden,

waaronder het vervallen van een feestbijdrage;

■■ uitslagen resultaatgericht werken 2012;

■■ uitkomst interne enquête en globaal

medewerkerstevredenheidsonderzoek 2012;

■■ jaarverslag 2012;

■■ uitslag 4­jaarlijks medisch onderzoek

medewerkers en mogelijke vervolgacties;

■■ ziekteverzuim 2012 en eerste halfjaar 2013;

■■ voornemen tot fusie met de Woonmensen en

resultaten vooronderzoek;

■■ CAO 2e halfjaar 2013;

■■ integriteitscode;

■■ samenwerking met de Woonmensen;

■■ tijdsbesteding OR­leden;

■■ concept beleidsplan Wonen blijft;

■■ uitwerking en gevolgen betaalbaarheid

huurwoningen;

■■ vertalen beleidsplan in strategische doelen en

succesbepalende factoren;

■■ begroting 2014 en meerjarenbegroting.

In elke vergadering komen actualiteiten en

mededelingen (landelijk, plaatselijk en Ons

Huis) aan de orde, evenals een kort verslag van

vergaderingen van de Raad van Toezicht, als die

hebben plaatsgevonden.

In het jaarlijkse gesprek met een afvaardiging van

de Raad van Toezicht zijn in een open sfeer de

hoofdzaken van beleid de revue gepasseerd.

Kantoorpand Ons Huis aan de Waterloseweg in Apeldoorn met kunstwerk ‘Het Nest’.

29

SamenstellingOp 1 mei van 2013 traden de leden Willem

Kruimer, Thea Otter en Martijn Endeman af

volgens rooster. Drie medewerkers gaven

te kennen belangstelling te hebben voor het

lidmaatschap van de Ondernemingsraad. Geen

enkele medewerker van Ons Huis gaf aan

bezwaar te hebben tegen het benoemen van de

drie kandidaten, waardoor betrokkenen zonder

het houden van verkiezingen tot lid van de OR

zijn benoemd. De nieuwe leden volgden een

tweedaagse cursus.

Vooral door de voorgenomen fusie met de

Woonmensen en de daarmee samenhangende

hoeveelheid werk van de OR, alsmede de

behoefte aan een breder draagvlak onder het

personeel, wenste de Raad het aantal leden uit

te breiden tot vijf. Na wijziging van het reglement

werden medewerkers van Ons Huis opnieuw

gevraagd zich kandidaat te stellen. Ook in deze

verkiezingsronde was het aantal kandidaten

gelijk aan het aantal openstaande plaatsen.

Martijn de Boer en Ans Reukers werden zonder

bezwaar van de overige medewerkers van Ons

Huis benoemd tot lid.

De Ondernemingsraad bestaat per 31 december

2013 uit de volgende leden:

■■ Jeroen Knoop, voorzitter;

■■ Gerben Beunk, secretaris en

plaatsvervangend voorzitter;

■■ Lies Bouma, lid;

■■ Martijn de Boer, lid;

■■ Ans Reukers, lid.

Vers

lag

van

de O

nder

nem

ings

raad

Woningen van Ons Huis in de Beekstraat in Zutphen.

30

Vers

lag

van

de R

aad

van

Toez

icht

Inleiding

De directeur­bestuurder heeft het verslag

over het jaar 2013 voorgelegd aan de Raad van

Toezicht. De door de bestuurder opgemaakte

en vastgestelde jaarrekening 2013 bestaat

uit de resultatenrekening, de balans en de

toelichting daarop, de in de balans opgenomen

geconsolideerde jaarrekening 2013, alsmede het

volkshuisvestingsverslag over het afgelopen jaar.

De jaarrekening is door Ernst & Young gecontro­

leerd en goedgekeurd. De Raad heeft de jaar­

rekening en bijbehorende stukken, het interne

beheersingssysteem en het accountantsverslag

met de accountant besproken.

De Raad kan zich met de stukken verenigen

en heeft de jaarrekening 2013 goedgekeurd,

waarmee de directeur­bestuurder decharge

is verleend.

Met de goedkeuring van de jaarrekening van

Ons Huis en de in de jaarrekening voorgestelde

resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat

over het verslagjaar 2013 € 6,4 miljoen negatief.

In dit verslag legt de Raad van Toezicht, als onder­

deel van een maatschappelijk ondernemende

organisatie, verantwoording af over de wijze

waar op zij invulling heeft gegeven aan de uit­

voering van haar taken en bevoegdheden in het

afgelopen jaar. Ons verslag betreft het toezicht

op Ons Huis, woningstichting, als Raad van

Toezicht en omdat er sprake is van een gecon­

solideerde jaarrekening, ook het toezicht op

de 100% verbinding Ons Huis Synergie B.V. als

Raad van Commissarissen.

Speerpunten van het toezicht

De Raad van Toezicht heeft in 2013 zeven maal

vergaderd. Eén lid was bij één vergadering

afwezig. Bij de vergaderingen zijn naast de

directeur­bestuurder over het algemeen het

hoofd Bestuursstaf en het hoofd Controlling

aanwezig. Het hoofd Projectontwikkeling is

aanwezig geweest bij vergaderingen, waarin

de projectenportefeuille aan de orde kwam.

Ook het jaar 2013 kenmerkte zich door de

voort durende financiële en economische crisis,

de als gevolg daarvan stagnerende woningmarkt

en de forse ingrepen van de rijksoverheid in

de volkshuisvesting. Het toezicht van de Raad

was nadrukkelijk gericht op het borgen van de

financiële positie van Ons Huis, het helder maken

en beschouwen van risico’s en de wijze van het

managen daarvan.

Herstelplan ‘Van B2 naar A1’In 2012 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting

(CFV) Ons Huis een continuïteitsoordeel B2 toe­

gekend. Naar oordeel van het fonds was op basis

van gegevens over het jaar 2010 en de prognoses

over de komende vijf jaar dat de voorgenomen

activiteiten van Ons Huis de financiële positie op

korte termijn in gevaar brengen. Op grond van dit

oordeel heeft Ons Huis het herstelplan ‘Van B2

naar A1’ opgesteld.

De auditcommissie en de Raad zelf hebben

toe gezien op de vordering van de uitvoering

van het herstelplan door de bestuurder.

De voor genomen maatregelen in het herstelplan

betroffen onder meer het terugbrengen van

de projectenportefeuille en het beperken

van onderhoudskosten en bedrijfslasten en

het managen van (nieuwe) risico’s. Bij het

bespreken van de jaarrekening over het jaar

2012, het opstellen van een nieuw beleidskader

en het goedkeuren van de begroting 2014 en

meerjarenbegroting heeft de Raad de stukken

mede beschouwd vanuit de voorgenomen

maatregelen uit het plan. In de vergadering

van de Raad in september is vastgesteld dat

de meeste herstelmaatregelen zijn gerealiseerd

of op schema liggen. Bij het goedkeuren van de

begroting 2014 en volgende jaren constateerde

de Raad dat Ons Huis weer opereert binnen de

vastgestelde financiële kaders en dat er weer

ruimte is voor (beperkte) investeringen.

In september 2013 berichtte het CFV schriftelijk

dat de financiële continuïteit van Ons Huis weer

gewaarborgd is.

Jaarverslag 2012Het jaarverslag en de jaarrekening over het jaar

2012 is door de Raad in april 2013 goedgekeurd.

De externe accountant was daarbij aanwezig.

Het verslag was opgesteld volgens de herziene

richtlijn RJ 645. Over de inhoud van deze richtlijn

heeft de Raad zich uitvoerig laten informeren.

De Raad heeft met de externe accountant

31

gesproken over het signaleren van financiële

risico’s en de rol van de accountant daarbij.

Na een positief oordeel van de accountant over

het jaarverslag 2011 kreeg Ons Huis immers

een B2­oordeel van het CFV. Hoewel de gegevens

en periode op grond waarvan de financiële positie

wordt beoordeeld van elkaar verschillen, heeft de

Raad uitgesproken een actieve rol van de externe

accountant met betrekking tot het signaleren van

risico’s te verwachten.

Beleidsplan ‘Wonen blijft’De bestuurder heeft in het verslagjaar een nieuw

beleidskader opgesteld en voorgelegd aan de

Raad van Toezicht. De Raad was betrokken bij

de wijze waarop het plan tot stand is gekomen

en bij het opstellen van de contouren van het plan.

De Raad is zeer te spreken over de inbreng en

betrokkenheid van medewerkers en stakeholders

bij de totstandkoming van ‘Wonen blijft’.

Inhoudelijk past het voorgenomen beleid naar

haar oordeel bij de omstandigheden, waarin Ons

Huis de komende jaren met beperkte financiële

middelen haar doelstellingen kan realiseren.

De Raad zal toezien op de implementatie van

het voorgenomen beleid en het managen van

de risico’s.

Samenwerking met collega-corporatiesIn het nieuwe beleidsplan is vastgesteld dat

Ons Huis onderzoekt of en hoe samenwerking

dan wel fusie met collega­corporaties bijdraagt

aan het realiseren van haar doelstellingen.

De bestuurder heeft de Raad geïnformeerd over

verkennende gesprekken met in eerste instantie

de Goede Woning en de Woonmensen en in een

later stadium met enkel de Woonmensen en Ons

Huis. Hij heeft de Raad een voorstel voorgelegd

om een meerwaarde onderzoek uit te voeren

naar een fusie tussen beide corporaties. De Raad

heeft het voorstel uitvoerig besproken en de

bestuurder voorgesteld allereerst in een relatief

kort vooronderzoek te bezien of een fusie kans

van slagen heeft.

Na uitvoering van dit vooronderzoek heeft de

Raad de resultaten besproken en na meerdere

beraadslagingen geconcludeerd dat een fusie

op korte termijn niet wenselijk is. Naar haar

oordeel zijn beide organisaties in transitie en zijn

de financiële posities onvoldoende gewaarborgd.

Een fusietraject op dit moment is een te grote

belasting voor de organisatie, heeft daardoor

een hoog afbreukrisico en brengt de continuïteit

van de organisatie in gevaar.

De bestuurder en de Raad hebben vervolgens na

ampele overweging besloten het meerwaarde­

onderzoek niet uit te laten voeren en vooralsnog

andere vormen van samenwerking met collega

corporaties te realiseren. Op termijn is een fusie

daarbij niet uitgesloten.

Strategie projectenMede in het licht van het herstelplan heeft de

Raad zich evenals voorgaande jaren gefocust

op de risico’s van de projectenportefeuille van

Ons Huis. Aan de hand van de rapportages van

de organisatie heeft de Raad alle projecten

beschouwd en de in kaart gebrachte risico’s

en afwaarderingen gewogen. Enkele projecten

zijn door de Raad bezocht. De fors afgeslankte

portefeuille is naar het oordeel van de Raad thans

beheersbaar. Het bewaken van risico’s op dit

onderdeel blijft speerpunt van het toezicht door

de Raad.

Financiële kadersMede als uitvloeisel van de vernieuwde richtlijn

RJ 645 en als instrument om financiële continu­

ïteit te waarborgen, heeft de bestuurder een

voorstel voorgelegd om de financiële kaders van

Ons Huis bij te stellen. De ICR is nu vastgesteld

op minimaal 1,5 en gemiddeld 1,7; de solvabiliteit

op 30% en de loan to value op maximaal 65%.

De Raad acht deze normen passen in deze lastige

financiële omstandigheden en heeft het voorstel

goedgekeurd.

Vers

lag

van

de R

aad

van

Toez

icht

In ons huurdersblad was er aandacht voor de woongroep Centraal Wonen ’t Vierschaar in Apeldoorn.

32

Begroting 2014 en meerjarenbegroting 2014-2023De door de bestuurder voorgelegde begroting en

meerjarenbegroting geeft de Raad vertrouwen

op korte en middellange termijn. Veranderingen

in overheidsbeleid rond de volkshuisvesting

en steeds veranderende normen van toezicht­

houders maken vooruitzichten op de langere

termijn onzeker. Beleidsvoornemens blijken

financieel uitvoerbaar, betaalbaarheid van

huurwoningen voor de primaire doelgroep

is gewaarborgd. De Raad heeft de begroting

goedgekeurd.

RisicomanagementDe Raad beschouwt het risicomanagement

als integraal onderdeel van effectief

management en als expliciet onderdeel van

het toezicht. In het verslagjaar heeft de Raad

bij tal van thema’s nadrukkelijk gefocust op

de risico’s en het analyseren daarvan. In dit

verslag komt risicomanagement regelmatig

terug. Meer specifiek heeft de Raad in

het verslagjaar de bestuurder gevraagd het

bestaande risicomanagement te beschrijven

en inzichtelijk te maken voor de Raad. Onzekere

marktomstandigheden, financiële ingrepen van

de rijksoverheid en financiële ondersteuning van

noodlijdende corporaties maken dat noodzakelijk.

In de loop van het jaar heeft de bestuurder

meerdere malen op onderdelen gerapporteerd

over dit onderwerp. Het in november gepresen­

teerde integraal overzicht van instrumenten is

door de Raad goedgekeurd.

InformatievoorzieningOns Huis informeert de Raad met overzichten van

actualiteiten op landelijk, regionaal/plaatselijk

en Ons Huis niveau, door overzichten van

bestuurs besluiten en met kwartaalrapportages

op het gebied van Wonen, Vastgoed, Projecten

en Financiën. Naar oordeel van de Raad dient de

informatievoorziening niet alleen gericht te zijn

op een terugblik naar de voorgaande periode,

maar eveneens aan te geven in hoeverre verwacht

wordt de beoogde doelstellingen te realiseren.

Eventuele risico’s dienen daarbij in kaart te

worden gebracht. Met ingang van het 1e kwartaal

2014 zal de bestuurder de informatievoorziening

naar de Raad op basis van deze uitgangspunten

inrichten.

Contact met Ondernemingsraad en Ons WoongoedEen delegatie van de Raad heeft in het verslagjaar

een gesprek gevoerd met de Ondernemingsraad

van Ons Huis over de algemene gang van zaken

binnen het bedrijf. Twee leden van de Raad

hebben een algemeen gesprek gevoerd met

het bestuur van Ons Woongoed, de huurders­

belangen vereniging. Eén lid van de Raad

bezocht een algemene ledenvergadering van

deze vereniging.

BesluitenDe Raad heeft in 2013 goedkeuring verleend aan:

■■ document Bedrijfswaarde/nieuwe RJ 645;

■■ jaarverslag en de jaarrekening 2012;

■■ het Verbindingenstatuut;

■■ het beleidsplan Ons Huis 2013­2016;

■■ instellen vooronderzoek fusie De Woonmensen

en Ons Huis;

■■ reglement selectie­ en remuneratiecommissie;

■■ volmacht aan WSW tot hypotheekvestiging op

het WSW onderpand van Ons Huis;

■■ de begroting 2014;

■■ het investeringsstatuut;

■■ het risicomanagement;

■■ investering Schatkamer van Zuid.

AuditcommissieDe Raad heeft in 2012 een afzonderlijke audit­

commissie voor Ons Huis ingesteld. De slechte

markt­omstandigheden en daarmee samen­

hangen de bedrijfsrisico’s van Ons Huis en

haar verbindingen maken het nadrukkelijk(er)

volgen van de financiële positie van Ons Huis

door de Raad noodzakelijk. De samenstelling

en werkwijze van de commissie zijn vastgelegd

in een door de Raad vastgesteld reglement

audit commissie. Leden van de commissie zijn de

heren Van Bolhuis en Houterman. De bestuurder

en het hoofd Controlling zijn bij de vergadering

aanwezig.

De auditcommissie is in 2013 vier maal bijeen

geweest, veelal ter voorbereiding van de

vergaderingen van de Raad. In januari voerde de

commissie overleg met een vertegenwoordiger

van het CFV over de beoordelingsnormen van

het Fonds. Daarnaast kwamen aan de orde

de herziene richtlijn RJ645, de management­

letter van de accountant, het jaarverslag

Vers

lag

van

de R

aad

van

Toez

icht

33

en jaarrekening 2012 (in aanwezigheid van

de accountant), het financiële kader, het

mogelijk oprichten van een commanditaire

vennootschap woonwagens, de begroting 2014

en volgende jaren, het investeringsstatuut,

kwartaalrapportages en verslagen van de

treasurycommissie en niet op de laatste plaats

het risicomanagement.

Onverlet de voorbereidende werkzaamheden

van de auditcommissie beschouwt de Raad

haar functioneren als een geheel. Alle leden

zien toe op het onderhouden van passende

controles en controlesystemen ter beheersing

van de financiële en de operationele risico’s

waaraan Ons Huis is blootgesteld en ter

controle op de integriteit van de financiële

informatievoorziening.

Selectie- en RemuneratiecommissieMede door het invoeren van de Wet Normering

Topinkomens en de uitvoeringmaatregel om de

salarissen van corporatiedirecteuren te normeren

(de staffel van Blok) heeft de Raad in juli van

het verslagjaar besloten een ‘lichte’ selectie­

en remuneratiecommissie in te stellen. De Raad

heeft een reglement daartoe vastgesteld.

De commissie bestaat uit twee leden van de Raad

en zal zich in 2014 buigen over de remuneratie

van de directeur­bestuurder en de leden van de

Raad van Toezicht. Leden van de commissie zijn

de heer Stevelmans en mevrouw Blijleven.

Vergelijkbaar met de auditcommissie is de

selectie­ en remuneratiecommissie slechts

bedoeld om zaken in het kader van selectie­

en remuneratie voor te bereiden voor de Raad.

De Raad blijft als geheel verantwoordelijk.

Corporate GovernanceUitgangspunt voor de corporate governance van

Ons Huis is de Aedes Code en de daarop aan­

sluitende Governance Code Woningcorporaties.

Op welke wijze Ons Huis met de Code omgaat,

staat gedetailleerd aangegeven op de website van

Ons Huis.

De Raad van Toezicht onderschrijft de noodzaak

van transparantie in bestuur en toezicht en het

afleggen van verantwoording daarover aan de

stakeholders. De Code vormt naar mening van

de Raad de basis voor goed bestuur in woning­

corporaties. Ook vormt het de basis voor het

goed functioneren van het interne toezicht in

woningcorporaties.

Door middel van een zogenaamde Governance

agenda zijn de in de Governance Code

Woningcorporaties opgenomen onderwerpen

in de vergaderingen van de Raad geagendeerd.

De onderwerpen zijn, met betrekking tot de

behandeling en besluitvorming, divers van aard.

Integer ondernemen stelt hoge eisen aan Ons

Huis als maatschappelijk ondernemer. De Raad

van Toezicht ziet erop toe dat Ons Huis zorgvuldig

te werk gaat, haar verantwoordelijkheden in acht

neemt en de geldende regels naleeft. Ons Huis

heeft een integriteitscode opgesteld. De code is

geen dichtgetimmerd en uitputtend reglement.

Er staat niet over elk onderwerp precies in

wat wel en niet mag. Eén van de kernwaarden

bij Ons Huis is ‘verantwoord ondernemen’.

Daarbij past niet een veelheid aan regels, wel

eigen verantwoordelijkheid en professionaliteit

van medewerkers en leden van de Raad.

De integriteitscode is daarbij een hulpmiddel

en dient als handvat voor de dagelijkse

werk zaamheden. Naast bovengenoemde

integriteitscode beschikt Ons Huis over een

klokkenluidersregeling (inclusief interne

vertrouwenspersonen en extern meldpunt).

In 2013 heeft een lid van de Raad melding

gemaakt van het feit dat een dochter via het

reguliere toewijzingssysteem een woning van

Ons Huis is toegewezen. Een lid maakte bekend

dat het bedrijf, waarvan zij directeur is, zonder

Vers

lag

van

de R

aad

van

Toez

icht

Nieuwe huurders Vlijtsekade bezichtigen hun woning.

34

haar bemoeienis een overeenkomst met Ons

Huis heeft gesloten met betrekking tot een

kunstproject voor huurders van woningen van

Ons Huis.

In 2010 heeft Ons Huis voor het laatst een visitatie

laten uitvoeren. Het eindrapport verscheen in

januari 2011. In 2014 zal Ons Huis conform de

Governance Code opnieuw een visitatie laten

uitvoeren.

Taak, werkwijze en samenstelling Raad van ToezichtDe Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te

houden op het beleid van het bestuur en op de

algemene gang van zaken bij de woningcorporatie

en de met haar verbonden ondernemingen en

staat de directeur­bestuurder met raad ter zijde.

Het toezicht van de Raad van Toezicht strekt zich

ook uit tot de verbindingen.

De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit

van eigen functioneren. De taken, verantwoorde­

lijk heden, bevoegdheden en werkwijze van de

Raad van Toezicht zijn vastgelegd in de statuten

van Ons Huis Woningstichting. Naast de in de

statuten opgenomen regelingen betreffende

onverenigbaarheid (art. 16), aftreden en vacatures

(art. 17), einde lidmaatschap Raad van Toezicht

(art. 18), schorsing en ontslag (art. 19), taken

en bevoegdheden (art. 20), vergaderingen (art.

21), besluitvorming ter vergadering (art. 22),

onderzoek jaarstukken (art. 23) en besluitvorming

(Hoofdstuk IV), is een profielschets en een

be noemingsprocedure Raad van Toezicht

aanwezig.

Om aan de regels van de Governance Code

Woningcorporaties ten aanzien van taken,

bevoegdheden en handelswijze van de Raad van

Toezicht en de bestuurder te voldoen, beschikt

Ons Huis ­ in aanvulling op de statuten ­ over een

‘Corporate Governance reglement’. De Raad heeft

ervoor gekozen om geen afzonderlijk ‘Reglement

Werkwijze Raad van Toezicht/Commissarissen’ op

te stellen. De cursief gedrukte stukken zijn op de

website (www.onshuisapeldoorn.nl) geplaatst.

De voorzitter van de Raad initieert de evaluatie

van het functioneren van de Raad en van de

directeur­bestuurder. De voorzitter wordt in zijn

rol ondersteund door de directeur­bestuurder

van Ons Huis. Zij voeren maandelijks overleg met

elkaar. De in juli van het verslagjaar ingestelde

selectie­ en remuneratiecommissie zal de

evaluatie van het functioneren van de Raad en

de directeur­bestuurder gaan voorbereiden.

De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld

dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuur­

der en welk deelbelang dan ook onafhankelijk

en kritisch kunnen opereren. Er bestaan geen

overlappingen met andere bestuursfuncties.

Geen van de leden van de Raad van Toezicht is

of was in het verleden in dienst van Ons Huis en/

of onderhoudt een directe of indirecte band met

toeleveranciers of afnemers van Ons Huis. Geen

van de leden van de Raad van Toezicht verleent

andere diensten dan die welke voortvloeien uit

zijn lidmaatschap van de Raad van Toezicht of

onderhoudt banden met Ons Huis hetzij direct,

hetzij indirect, buiten zijn lidmaatschap van de

Raad van Toezicht. In het verslagjaar hebben

geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake

was van mogelijke tegenstrijdige belangen.

Ons Huis heeft als beleid geen leningen of

garanties te verstrekken aan haar leden van

de Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht bestaat thans uit vijf leden.

De samenstelling van de Raad is in het jaar 2013

niet gewijzigd. Twee leden zijn primair voor een

periode van vier jaar benoemd en kunnen voor

een volgende zittingstermijn van vier jaar worden

herbenoemd. De leden Stevelmans en Verburgh

Vers

lag

van

de R

aad

van

Toez

icht

Merouw Post bekijkt haar foto van het Community Art project in het Staatsliedenkwartier.

35

zijn in december herbenoemd voor een periode

van vier jaar. In de statuten is bepaald dat de

Raad uit minimaal vijf en ten hoogste uit zeven

leden dient te bestaan. In de profielschets voor

de leden van de Raad van Toezicht is als één

van de algemene uitgangspunten opgenomen

dat de Raad pluriform moet zijn samengesteld.

In de huidige samenstelling telt de Raad twee

leden van het vrouwelijke en drie leden van het

mannelijke geslacht. De leden van de Raad staan

opgesomd in de bijlage aan het eind van dit

hoofdstuk.

Alle leden zijn in het dagelijks leven actief

werkzaam en vanuit hun actieve werkkring

betrokken bij en bekend met ontwikkeltrajecten.

De specifieke deskundigheidsbevordering

vindt plaats door het bijwonen van thema­

bijeenkomsten, het tot zich nemen van actuele

toegezonden documentatie evenals het kennis­

nemen via de media van de ont wikke lingen in

het werkgebied, voor zover deze van belang

zijn voor de ontwikkelingen in de volks­

huisvesting. Indien wenselijk kan op eigen

verzoek/initiatief van de leden worden voorzien

in aanvullende mogelijkheden tot verdere

deskundigheidsbevordering. Daarbij maken

de leden ook gebruik van hun lidmaatschap

van de Vereniging van Toezichthouders

Woningcorporaties (VTW). In 2013 is door een

aantal leden gebruik gemaakt van aanvullende

deskundigheidsbevordering in de vorm van

(externe) trainingen/workshops en dergelijke.

De Raad is van oordeel dat zij in 2013 zodanig

was samengesteld dat zij haar taak naar behoren

kon vervullen. Verscheidene leden van de Raad

van Toezicht kunnen als financiële deskundigen

worden beschouwd. Tevens zijn er enkele leden

met een volkshuisvestelijke en/of sociaal­

maatschappelijke achtergrond.

Conform de statuten zijn twee leden van de

Raad van Toezicht benoemd op voordracht van

de huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed.

Jaarlijks overlegt een delegatie van de Raad

met de Ondernemingsraad van Ons Huis.

De salariëring van de directeur­bestuurder

is geheel conform de beloningscode voor

bestuurders van woningcorporaties en vast­

gelegd in een door de Raad opgesteld

remuneratierapport. In verband met de privacy

gevoeligheid van deze informatie in de situatie

van één directeur­bestuurder vindt de Raad

in afwijking van de Governance Code

Woningcorporaties (II.2; II.2.3 t/m II.2.5)

openbaarmaking van dit rapport niet wenselijk.

Ieder jaar worden tussen de Raad van Toezicht

en de directeur­bestuurder afspraken gemaakt

welke, naast de jaarbegroting, beschouwd worden

als het directiejaarplan (prestatieafspraken)

in het kader van het resultaat gericht werken.

In de vergadering in april 2013 heeft de Raad

haar werkgeversrol vervuld bij de jaarlijkse

beoordeling van de directeur­bestuurder.

Het functioneren van de directeur­bestuurder

is geëvalueerd. In februari 2013 zijn prestatie­

afspraken gemaakt voor het jaar 2013.

De Raad is zeer tevreden over de wijze waarop

de bestuurder zijn functie heeft vervuld. Met de

directeur­bestuurder is geen variabele beloning

overeengekomen.

Er zijn in 2013 of eerder geen aandelen, garanties

of leningen verstrekt aan de directeur­bestuurder.

Het is beleid om dat ook niet te doen.

In een zelfevaluatie, een verplicht onderdeel van

de Governance Code, heeft de Raad in februari

stilgestaan bij de eigen samenstelling, het

functioneren en haar werkwijze, de informatie­

voorziening, de relatie Raad van Toezicht en

directeur­bestuurder, het bestaan van mogelijke

belangenverstrengelingen, het maatschappelijk

functioneren van de organisatie, de individuele

beleving en toekomstige accenten. Dit betrof een

vergadering gedeeltelijk buiten aanwezigheid

van de directeur­bestuurder. In het proces van

zelfevaluatie is ook nadrukkelijk gekeken naar

de competenties van de zittende leden en de

gewenste competenties van de gehele Raad van

Toezicht. De Raad concludeert dat, gezien de

ontwikkelingen in de branche, aandacht voor

stakeholders en verdere oriëntatie buiten de

eigen corporatie van wezenlijk belang blijft.

In december heeft de Raad besloten de

onderlinge samenwerking en haar relatie met

de directeur­bestuurder te evalueren onder

begeleiding van een externe deskundige.

Vers

lag

van

de R

aad

van

Toez

icht

36

Beloning/vergoeding van de leden van de RaadIn 2013 heeft de Raad haar jaarlijkse beloning

vastgesteld op basis van de Code voor de hono­

rering van commissarissen in woning corporaties,

opgesteld door Vereniging Toezicht houders

Woningcorporaties. De beloning is vastgelegd in

een remuneratierapport. De jaarlijkse beloning

voor leden van de Raad van Toezicht bedraagt

in 2013 € 8.275 (2012 € 8.138) bruto per jaar,

exclusief BTW. De beloning aan de voorzitter

bedraagt € 10.345 (2012 € 10.173), eveneens

exclusief BTW. Conform de code ontvangen

de leden geen vaste onkostenvergoeding.

De totale honorering voor de Raad van Toezicht/

Commissarissen inclusief werkgeverslasten

en exclusief BTW bedroeg in 2013 € 43.445 (2012:

€ 42.723).

Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountantDe externe accountant is benoemd door de

Raad van Toezicht. De bezoldiging van en de

opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet­

controle werkzaamheden door de externe

accountant is goedgekeurd door de Raad op

voorstel van en na overleg met de directeur­

bestuurder. In 2013 is geen sprake geweest van

het uitvoeren van niet­controle opdrachten door

de externe accountant.

De externe accountant van Ons Huis (Ernst

& Young) heeft de opdracht te beoordelen of

de voorstelling van zaken in de jaarrekening

overeenstemmen met de werkelijkheid.

De auditcommissie heeft op 3 april 2014

met de externe accountant de jaarrekening

voorbesproken en de Raad van Toezicht heeft

zich door de accountant in de vergadering

op 14 april 2014 laten informeren over het

accountantsverslag, de jaarrekening en de

bedrijfsvoering binnen Ons Huis. De Raad zag

geen aanleiding om aan het voorschrift uit de

Governance Code Woningcorporaties gehoor

te geven om één keer per jaar in overleg

te treden met de accountant zonder aanwezig­

heid van de directie. De Raad heeft aan de

accountant geen bijzondere aandachtspunten

meegegeven voor de accountantscontrole over

het jaar 2013. Daarnaast heeft de accountant

een Managementletter Interimcontrole 2013

opgesteld, die in de auditcommissie en de Raad

is besproken.

In de accountantsverslagen zijn aanbevelingen

uitgebracht over actuele onderwerpen en

ontwikkelingen binnen de sector op fiscaal­,

financiering­ en verslaggevinggebied.

De Raad bespreekt de onafhankelijkheid van

de externe accountant regelmatig in haar

ver gaderingen en heeft dit om die reden niet

afzonderlijk vastgelegd in een protocol. In 2014

zal de Raad het functioneren van de externe

accountant evalueren.

Apeldoorn, 14 april 2014

Drs. R.L. Stevelmans, voorzitter

Mevr. E.M. Verburgh

B.J. van Bolhuis

Mevr. MA A. Blijleven­le Granse

Ing. T.E. Houterman RQIM

Vers

lag

van

de R

aad

van

Toez

icht

37

Bijl

age:

Led

en R

aad

van

Toez

icht

Per 31 december 2013 was de Raad als volgt samengesteld

Drs. R.L. Stevelmans

Functie voorzitter, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging

Geboortedatum 17­10­1959

Eerste benoeming 1 januari 2010

Herbenoeming 1 januari 2014

Kennisgebied(en) overheid/politiek­bestuurlijke strategie/maatschappelijk

Beroep rector C.S.G. De Heemgaard te Apeldoorn

Aftredend in 31 december 2017 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties bestuursvoorzitter samenwerkingsverband passend onderwijs Apeldoorn,

Voorst en Epe

B.J. van Bolhuis

Functie lid

Geboortedatum 14­10­1963

Eerste benoeming 15 april 2008

Herbenoeming 24 april 2012

Kennisgebied(en) financiën/economie/strategie

Beroep algemeen directeur Koninklijke Schut NV

Aftredend in 2016 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties lid ledenwerfcommissie VNO­NCW Stedendriehoek

Mevr. E.M. Verburgh

Functie lid

Geboortedatum 15­12­1962

Eerste benoeming 1 januari 2010

Herbenoeming 1 januari 2014

Kennisgebied(en) marketing/management/sociaal maatschappelijk

Beroep directeur­bestuurder Markant Apeldoorn

Aftredend in 31 december 2017 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties voorzitter stichting Culturele Initiatieven Apeldoorn; voorzitter communityplatform

Apeldoorn Direct; bestuurslid stichting Cultuurkwartier Apeldoorn

Ing. T.E. Houterman RQIM

Functie lid

Geboortedatum 15­12­1958

Eerste benoeming 15 februari 2011

Kennisgebied(en) financiën, governance, volkshuisvesting

Beroep directeur Videam Consultancy BV

Aftredend in 2015 [herbenoembaar]

Nevenfuncties geen

Mevr. MA A. Blijleven-Le Granse

Functie lid, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging

Geboortedatum 21­11­1966

Eerste benoeming 15 februari 2011

Kennisgebied(en) HRM/personeelsmanagement/sociaal maatschappelijk

Beroep zelfstandig HRM Consultant

Aftredend in 2015 [herbenoembaar]

Nevenfuncties bestuurslid Apeldoornse Tennisfederatie

38

Verkorte jaarrekening

2013

Foto

graa

f: T.

Rei

jers

(x € 1.000,­)

Boekjaar 2013 2012 2011 2010

Balans­ Vaste activa 358.024 341.195 326.804 *)

­ Eigen vermogen 148.567 138.141 141.778 *)

­ Langlopende schulden 214.220 195.275 223.519 223.174

­ Totaal vermogen 384.970 376.373 369.971 *)

Winst- en verliesrekening ­ Huren 33.581 31.636 30.519 28.572

­ Vergoedingen 2.527 2.361 2.247 2.161

­ Opbrengst verkochte activa 594 1.026 1.821 *)

­ Gereal. opbrengst onderhanden projecten 3.379 0 0 0

­ Overige bedrijfsopbrengsten 418 860 908 1.071

­ Totaal omzet 40.499 35.883 35.495 *)

­ Jaarresultaat ­6.377 ­11.075 10.453 *)

Continuïteit (ultimo boekjaar)1. Liquiditeit (current ratio)

Vlottende activa/kortlopende schulden 1,24 0,95 2,99 4,08

2. Solvabiliteit

Eigen vermogen/totaal vermogen 38,60% 36,70% 37,18% *)

3. Loan to Value (excl. projectfinancieringen)

Leningen / waarde vast actief 62,70% 68,60% 72,10%

4. ICR (Rentedekkingsgraad)

Operationele kasstroom/rentelasten 2,6 1,3

5. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Operationele kasstroom/rente en

aflossing (o.b.v. 2% aflossingsfictie) 1,7 0,9

Aantal verhuureenhedenWoningen en wooneenheden 5.293 5.244 5.227 5.155

Woonwagens en standplaatsen 106 106 106 106

Overige 110 111 111 99

Algemeen1. Huurachterstand uitgedrukt in een per­

centage van de huren en vergoedingen 0,71 0,77 0,78 1,51

2. Huurderving uitgedrukt in een percen­

tage van de huren en vergoedingen 0,69 0,99 1,23 0,89

3. Algemene bedrijfsreserve einde boek­

jaar in euro's per woning 28.423 26.428 24.929 *)

4. Gemiddelde netto­huur per

woning (euro's per jaar) 6.321 5.975 5.770 5.452

*) niet beschikbaar i.v.m. stelselwijziging

Fina

ncië

le k

enge

talle

n

40

Venn

oots

chap

pelij

ke b

alan

s

(x € 1.000,­) 31 december 2013 31 december 2012

ActivaVaste activa

Materiële vaste activa 272.160 259.948

Vastgoedbeleggingen 67.377 60.671

Financiële vaste activa 18.487 16.182

Vlottende activa

Voorraden

­ Vastgoed bestemd voor verkoop 4.105 3.615

­ Onderhanden werk 11.653 4.394

Vorderingen

­ Huurdebiteuren 265 274

­ Vorderingen groepsmaatschappijen 902 7.901

­ Belastingen en premies sociale verzekering 3 0

­ Overige vorderingen 1.172 67

­ Overlopende activa 1.142 1.071

3.484 9.313

Liquide middelen 7.704 22.250

Totaal 384.970 376.373

Passiva Eigen vermogen

Algemene bedrijfsreserve 148.567 138.141

Voorzieningen

Deelnemingen 0 5.696

Latente belastingverplichtingen 390 390

390 6.086

Langlopende schulden 214.220 195.275

Kortlopende schulden

Schulden aan leveranciers 2.929 3.115

Schulden aan groepsmaatschappijen 0 78

Belastingen en premies sociale verzekering 1.234 1.062

Aangegane verplichtingen 197 898

Aflossingsverplichting komend boekjaar 13.389 27.797

Overlopende passiva 4.044 3.921

21.793 36.871

Totaal 384.970 376.373

41

Venn

oots

chap

pelij

ke w

inst

- en

ver

liesr

eken

ing

(x € 1.000,­) 2013 2012

Bedrijfsopbrengsten

Huren 33.581 31.636

Opbrengsten servicecontracten 2.527 2.361

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 594 1.026

Gerealiseerde opbrengst onderhanden

projecten 3.379

Overige bedrijfsopbrengsten 418 859

Som der bedrijfsopbrengsten 40.499 35.882

Bedrijfslasten

Kosten van uitbesteed werk 2.933 0

Afschrijvingen op vaste activa 7.730 8.092

Overige waardeveranderingen materiële

vaste activa ­4.009 ­5.940

Bijzondere waardeverminderingen van

vlottende activa 1.059 1.406

Lonen en salarissen 3.151 3.481

Sociale lasten 433 474

Pensioenlasten 578 641

Lasten onderhoud 7.126 8.941

Leefbaarheid 285 235

Lasten servicecontracten 2.468 2.305

Overige bedrijfslasten 5.459 4.653

Som der bedrijfslasten 27.213 24.288

Niet­gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedbeleggingen ­9.040 ­2.713

Bedrijfsresultaat 4.246 8.881

Financiële baten en lasten

Waardeveranderingen van financiële

vaste activa ­2.393 0

Rentebaten 783 442

Rentelasten 9.200 8.868

Opbrengsten financiële vaste activa 91 156

­10.719 ­8.270

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

voor belastingen -6.473 611

Vennootschapsbelasting ­65 801

Resultaat na belastingen -6.408 -190

Resultaat deelnemingen 31 ­10.885

Groepsresultaat na belastingen -6.377 -11.075

42

Kas

stro

omov

erzi

cht

(x € 1.000,­) 2013 2012Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 4.246 8.881

Aanpassingen voor:

­ Afschrijvingen 7.730 8.092

­ Overige waardeveranderingen m.v.a. ­4.009 ­4.534

correctie aandeel derden 1.059 0

­ Bijzondere waardeverminderingen 1.059 0

­ Niet gerealiseerde waardeveranderingen 9.040 2.713

correctie aandeel derden 47 0

­ Mutatie overige voorzieningen 0 ­460

Totaal aanpassingen 14.926 5.811

Veranderingen in werkkapitaal:

­ Voorraden ­7.749 1.643

af: afwaardering ­2.559 ­800

­ Vorderingen 5.829 ­3.506

af: kwijtschelding ­5.800 0

­ Kortlopende schulden ­15.069 22.425

af: mutatie aflossingsverplichting 14.408 ­22.506

Totaal veranderingen werkkapitaal ­10.940 ­2.744

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 8.232 11.948

Rentebaten 783 442

Opbrengsten financiële vaste activa 91 156

Resultaat deelnemingen ­9.200 ­10.885

Rentelasten 31 ­8.868

Vennootschapsbelasting 65 ­801

Totaal ­8.230 ­19.956

Kasstroom uit operationele activiteiten 2 -8.008

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in:

­ Materiële vaste activa ­4.789 ­4.832

­ Vastgoedbeleggingen ­15.983 ­4.830

­ Financiële vaste activa ­9.398 ­1.542

Totaal investeringen ­30.170 ­11.204

Desinvesteringen in:

­ Materiële vaste activa 4.601 1.241

­ Vastgoedbeleggingen 1.457 553

­ Financiële vaste activa 4.794 12.209

Totaal desinvesteringen 10.852 14.003

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -19.318 2.799

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden:

­ Ontvangsten 38.863 169

­ Aflossingen ­34.093 ­4.811

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 4.770 -4.642

Mutatie geldmiddelen -14.546 -9.851

43

Gec

onso

lidee

rde

bala

ns (x € 1.000,­) 31 december 2013 31 december 2012

ActivaVaste activa

Materiële vaste activa 272.160 260.523

Vastgoedbeleggingen 67.377 67.731

Financiële vaste activa 18.892 21.385

Vlottende activa

Voorraden 15.759 22.092

Onderhanden projecten 0 427

Vorderingen

Debiteuren 1.455 510

Vorderingen groepsmaatschappijen 301 314

Belastingen 3 0

Overlopende activa 1.145 1.676

2.904 2.500

Liquide middelen 7.972 22.513

Totaal 385.064 397.171

Passiva Eigen vermogen

Algemene bedrijfsreserve 148.567 138.141

Voorzieningen

Latente belastingverplichtingen 390 390

Langlopende schulden 214.304 220.975

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 0 12

Schulden aan leveranciers 2.939 3.729

Belastingen en premies sociale verzekering 1.229 1.214

Aangegane verplichtingen 197 898

Aflossingsverplichting komend boekjaar 13.389 27.797

Overlopende passiva 4.049 4.015

21.803 37.665

Totaal 385.064 397.171

44

Gec

onso

lidee

rde

win

st-

en v

erlie

srek

enin

g

(x € 1.000,­) 2013 2012

Bedrijfsopbrengsten

Huren 33.595 31.911

Opbrengsten servicecontracten 2.527 2.361

Opbrengst verkochte activa 594 1.026

Gerealiseerde opbrengst

onderhanden projecten 3.379 2.241

Overige bedrijfsopbrengsten 406 590

Som der bedrijfsopbrengsten 40.501 38.129

Bedrijfslasten

Kosten van uitbesteed werk 2.952 2.377

Afschrijvingen op vaste activa 7.730 8.094

Overige waardeveranderingen

materiële vaste activa ­4.000 3.213

Bijzondere waardeveranderingen van

vlottende activa 1.059 1.406

Lonen en salarissen 3.151 3.481

Sociale lasten 434 474

Pensioenlasten 578 641

Lasten onderhoud 7.126 8.942

Leefbaarheid 285 235

Lasten servicecontracten 2.468 2.335

Overige bedrijfslasten 5.502 4.742

Som der bedrijfslasten 27.285 35.940

Niet­gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedbeleggingen ­9.040 ­3.245

Bedrijfsresultaat 4.176 -1.056

Financiële baten en lasten

Waardeveranderingen van financiële

vaste activa ­2.393 0

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 778 605

Opbrengsten financiële vaste activa 98 64

Rentelasten en soortgelijke lasten 9.201 9.181

­10.718 ­8.512

Resultaat voor belastingen -6.542 -9.568

Vennootschapsbelasting ­74 458

Resultaat na belastingen -6.468 -10.026

Resultaat deelnemingen 91 ­1.049

Nettoresultaat na belastingen -6.377 -11.075

45

46

Gec

onso

lidee

rd k

asst

room

over

zich

tx € 1.000,­) 2013 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 4.176 ­1.057

Aanpassingen voor:

­ Afschrijvingen 7.730 8.094

­ Overige waardeveranderingen m.v.a. ­4.000 4.619

correctie aandeel derden 1.059 0

­ Bijzondere waardeverminderingen 1.059 0

­ Niet gerealiseerde waardeveranderingen 9.040 3.245

correctie aandeel derden 47 0

­ Mutatie overige voorzieningen 0 ­460

Totaal aanpassingen 14.935 15.498

Veranderingen in werkkapitaal: ­ Voorraden 6.334 11.307

af: afwaardering ­2.559 ­9.575

­ Onderhanden projecten 428 ­324

­ Vorderingen ­404 202

­ Kortlopende schulden ­15.887 22.038

af: mutatie aflossingsverplichting 14.408 ­22.506

Totaal veranderingen werkkapitaal 2.320 1.142

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 21.431 15.583

Rentebaten / opbrengst f.v.a. 876 669

Resultaat deelnemingen 91 ­1.050

Rentelasten ­9.201 ­9.181

Vennootschapsbelasting 74 ­458

Totaal ­8.160 ­10.020

Kasstroom uit operationele activiteiten 13.271 5.563

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in:

­ Materiële vaste activa ­4.214 ­5.158

­ Vastgoedbeleggingen ­9.520 ­7.622

­ Financiële vaste activa ­36 ­1.906

Totaal investeringen ­13.770 ­14.686

Desinvesteringen in:

­ Materiële vaste activa 4.601 1.241

­ Vastgoedbeleggingen 1.805 3.974

­ Financiële vaste activa 168 1.635

Totaal desinvesteringen 6.574 6.850

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -7.196 -7.836

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden:

­ Ontvangsten 38.865 71

­ Aflossingen ­59.480 ­8.815

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -20.615 -8.744

Mutatie geldmiddelen -14.540 -11.017

Ove

rige

geg

even

s

Niet in de balans opgenomen regelingen

Obligo's WaarborgfondsSaldo ultimo boekjaar € 7.602.000 (2012:

€ 8.160.000).

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer

zijn van het WSW worden door het WSW geborgd.

Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever

voor de betaling van de leningsverplichtingen.

Op grond van deze borgstelling zijn corporaties

verplicht een obligo aan te houden ter grootte

van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over

het schuldrestant van de door hun aangetrokken

en door het WSW geborgde leningen. Met deze

obligoverplichting staan woningcorporaties

als deelnemer van het WSW garant voor

elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij

is opeisbaar indien de borgstellingsreserve

(risico­ of garantievermogen) van het WSW niet

voldoende is om op grond van aanspraken van

geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW­

deelnemers over te nemen.

HuurverplichtingenHet jaarlijkse bedrag van met derden aangegane

huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt

in totaal € 17.290. De huurverplichtingen loopt tot

en met 31 oktober 2014.

Hoofdelijke aansprakelijkheid vennootschapsbelastingDe stichting maakt deel uit van de fiscale eenheid

vennootschapsbelasting Ons Huis Woning­

stichting. Daarmee is de stichting hoofdelijk

aansprakelijk voor de belastingschulden van alle

tot de fiscale eenheid vennootschapsbelasting

behorende maatschappijen.

AansprakelijkheidsverplichtingOns Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. is met

betrekking tot haar belang in vof’s hoofdelijk

aansprakelijk voor alle schulden in deze vof’s.

LoopbaanontwikkelingsbudgettenIedere medewerker beschikt over een

loopbaanontwikkelingsbudget van € 900 per

aanwezig dienstjaar met een maximum van €

4.500. Hieruit kunnen functie­ of persoonsgerichte

opleidingen betaald worden die geen direct

organisatiebelang hebben.

BankgarantieOns Huis heeft een afnamegarantie afgegeven aan

Ter Steege Vastgoed voor afname van maximaal

8 hoekwoningen voor zover deze niet verkocht

zijn op het moment van oplevering. Als zekerheid

heeft Ons Huis een bankgarantie aan Ter Steege

afgegeven van € 140.000. Van deze 8 woningen zijn

inmiddels de meeste woningen verkocht, zodat de

afname beperkt zal blijven tot een enkele woning.

KredietfaciliteitOns Huis heeft een kredietfaciliteit van ruim

€ 9 miljoen bij de huisbankier om (tijdelijke)

liquiditeitstekorten af te dekken.

Heffing voor saneringssteun, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)Het CFV heeft aan de corporatiesector een heffing

voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij

de opvraag van de prognose­informatie 2014­2018

aangegeven dat rekening gehouden moet worden

met een heffing voor saneringssteun in de jaren

2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%,

2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom.

Op basis hiervan verwacht Ons Huis dat de heffing

als volgt zal zijn:

­ 2014 € 1.055.000;

­ 2015 € 886.000;

­ 2016 € 603.000;

­ 2017 € 307.000;

­ 2018 € 314.000.

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van

de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting

in de balans opgenomen.

47

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verklaring betreffende de jaarrekeningDe in dit verslag opgenomen verkorte enkel­

voudige en geconsolideerde jaarrekening 2013

van Ons Huis Woningstichting is ontleend

aan de gecontroleerde jaarrekening 2013

van Ons Huis Woningstichting te Apeldoorn.

Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt

bij die jaarrekening in onze controleverklaring

van 14 april 2014. Desbetreffende jaarrekening

en deze samenvatting daarvan, bevatten geen

weergave van gebeurtenissen die hebben

plaats gevonden sinds de datum van onze

controleverklaring van 14 april 2014.

De samengevatte geconsolideerde jaarrekening

bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op

basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland

geldende Burgerlijke Wetboek, artikel 26, eerste

lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad

voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels

toepassing WNT. Het kennisnemen van de

samengevatte jaarrekening kan derhalve niet

in de plaats treden van het kennisnemen van

de gecontroleerde jaarrekening van Ons Huis

Woningstichting.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen

van een samenvatting van de gecontroleerde

jaarrekening in overeenstemming met

gecontroleerde jaarrekening 2013.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een

oordeel over de samengevatte geconsolideerde

jaarrekening op basis van onze werkzaamheden,

uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands

Recht, waaronder de Nederlandse Standaard

810, “Opdrachten om te rapporteren betreffende

samengevatte financiële overzichten”.

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel is de verkorte enkelvoudige

en geconsolideerde jaarrekening in alle van

materieel belang zijnde aspecten consistent met

de gecontroleerde jaarrekening van Ons Huis

Woningstichting.

Arnhem, 9 mei 2014

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. drs. W. van Olst RA

Ove

rige

geg

even

s

48

Ons HuisWaterloseweg 3

Postbus 24

7300 AA Apeldoorn

T (055) 526 25 00

F (055) 526 25 99

Nieuwstad 38

7201 NR Zutphen

T (0575) 58 23 10

F (0575) 58 23 19

E welkom@onshuisapeldoorn.nl

I www.onshuisapeldoorn.nl