Vastgoedrekenen - middag

20-3-2017

1

FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

Vastgoedrekenen - middag Den Haag, 16 maart 2016

Naam: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT

Functie: Directeur Vastgoedwaardering

Bedrijf:

Naam: Jeroen C. de Jong

Functie: Senior Gebiedseconoom

Bedrijf:

Basisboek Vastgoedrekenen derde druk, juli 2016

Uw docenten:

http://www.fghbank.nl/

20-3-2017

2

Rabobank – onderdelen Vastgoed

Ontwikkelaar van integrale

woongebieden en kleinschalige multi-

functionele projecten

Gespecialiseerd in financieren van commercieel

vastgoed

Programma vanmiddag

• Inzicht in Vastgoed rekenen (het speelveld)

• Inzicht in het bedrijfseconomisch kader

• Casus Bouwexploitatie

• Casus Grondexploitatie

• Casus DCF

• Logica, meedenken, en begrijpen

• Tot slot: actualiteiten woningmarkt

Uw inbreng:

• Uiteraard vragen stellen (tussendoor!)

• Interactief leren (van elkaar)

• Praktijkervaringen delen

http://www.fghbank.nl/

20-3-2017

3


Vastgoedrekenen

Inzicht in Vastgoedrekenen

20-3-2017

4

Basiskennis Vastgoed(rekenen)

• Vastgoed ontwikkeling & realisatie

• Vastgoed beheer & gebruik

Initiatief Ontwerp Voorbereiding Realisatie Nazorg

Ontwikkeling

OP

LE

VE

RIN

G

SLO

OP

Gebruik

Beheer

BOUW- EN BEHEERSPROCES

Rekenkundige samenhang

Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels


20-3-2017

5


Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels

Bouwexploitatie

Kosten

aankoop kavel

bouwen

Opbrengsten

verkoop opstal



Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels

Bouwexploitatie

Kosten

aankoop kavel

bouwen

Opbrengsten

verkoop opstal

Beheer exploitatie

Kosten

aankoop opstal

beheren

Opbrengsten

huur


20-3-2017

6


Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels

Bouwexploitatie

Kosten

aankoop kavel

bouwen

Opbrengsten

verkoop opstal

Beheer exploitatie

Kosten

aankoop opstal

beheren

Opbrengsten

huur

Gebruiksexploitatie

Kosten

huur

gebruiken

Opbrengsten

bedrijfsvoering


Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels

Bouwexploitatie

Kosten

aankoop kavel

bouwen

Opbrengsten

verkoop opstal

Beheer exploitatie

Kosten

aankoop opstal

beheren

Opbrengsten

huur

Gebruiksexploitatie

Kosten

huur

gebruiken

Opbrengsten

bedrijfsvoering


RESIDUEEL REKENEN

20-3-2017

7


Vastgoedrekenen

Ontwikkeling

Voorbeeld: Ontwikkeling kantoorpand

• U wilt een kantoor ontwikkelen en u heeft een optie tot koop van een

stuk grond van 3.000 vierkante meter. In de optie is een prijs van

200 euro per vierkante meter vastgelegd (BVO !). Volgens het

bestemmingsplan is het mogelijk om een kantoor in drie bouwlagen te

realiseren. U gaat uit van een bouwvolume van 3.600 m2 BVO.

20-3-2017

8

Voorbeeld: Ontwikkeling kantoorpand

Gegevens:

• Bouwkosten 900,-/m²

• Verkoopkosten 50.000,-

• Rente financiering 7%

• Leges 1%

• Adviseurs 10%

• Bouwtijd 12 mnd

• AK winst/risico 8%

Uitwerking: Eigen ontwikkeling

Wat zijn de stichtingskosten?

hoeveelheid eenheid prijs totaalprijs

STICHTINGSKOSTEN

Grondkosten 720.000-

Aankoop grond 3.600 m2 BVO 200 720.000-

Bouwkosten 3.402.000-

Aanneemsom 3.600 m2 BVO 900 3.240.000-

Onvoorzien 5% 3.240.000 162.000-

Terrein inrichting 66.000-

Verharding 1.000 m2 50 50.000-

Groen 800 m2 20 16.000-

Bijkomende kosten 19,0% 646.380-

leges bouwvergunning 1,0% perc 3.402.000- 34.020-

adviseurs 10,0% perc 3.402.000- 340.200-

ak / winst & risico 8,0% perc 3.402.000- 272.160-

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRxqFQoTCPXPpaXik8YCFfQX2wodvbgBgA&url=http://www.portofrotterdam.com/nl/actueel/pers-en-nieuwsberichten/Pages/20100127_11.aspx&ei=jtp_VfXQIPSv7Aa98YaACA&bvm=bv.96041959,d.ZGU&psig=AFQjCNEfScBSIxKob4jUH1ZJqIzPPwrydQ&ust=1434528766322061

20-3-2017

9

Uitwerking: Eigen ontwikkeling

Wat zijn de stichtingskosten?


STICHTINGSKOSTEN

Grondkosten 720.000-

Bouwkosten 3.402.000-

Terrein inrichting 66.000-

Bijkomende kosten 19,0% 646.380-

Rente 169.470-

rente grond 7,0% 12 mnd 720.000- 50.400-

rente bouw 7,0% 6 mnd 3.402.000- 119.070-

Overig 50.000-

verkoopkosten 1 post 50.000 50.000-

Totaal Stichtingskosten 5.053.850-

Haalbaarheid

• Is de casus haalbaar?

• Wat zijn de kosten? Stichtingskosten: € 5.053.850,-

• Wat is de waarde? Hoe te bepalen?

20-3-2017

10

Uitwerking: Ontwikkeling kantoor

Wat is het huurniveau bij een BAR van 8%?

(markt)huuropbrengst eerste jaar bij volledige bezetting

BAR =

Totale investering

BAR = Bruto AanvangsRendement


Het huurniveau bij een BAR van 8% is:

8% =

€ 5.053.800

€ 404.304

• Bepaling huurniveau:

Huur wordt betaald voor VVO (Verhuurbaar Vloer Oppervlak)

Bruto Netto verhouding kantoor bijvoorbeeld: 85% (VVO/BVO)

€ 404.000,-

(3.600 m² X 85%) = 3.060 m²

= 132,- per m² VVO

20-3-2017

11


Wat is de grondprijs bij een 5% lager huurniveau (€ 125,-)

• Bepaling huur:

Huur kantoor: 3.060 m² X 125,- = € 382.500,-

• Maximale investering:

Huur eerste jaar

BAR

€ 382.500

8%

= € 4.781.250

• Bepaling grondprijs:

Stichtingskosten (vraag 1) € 5.053.800

Grondkosten (vraag 1) € 720.000

Stichtingskosten minus grondkosten € 4.333.800

Maximale investeringsruimte € 4.781.250

Stichtingskosten minus grondkosten € 4.333.800

Maximale grondprijs € 447.450 = 124,- per m2

=

Resumé: Haalbaarheid ontwikkeling kantoor

• Volledigheid bij raming stichtingskosten (onderdeel vergeten is 100% fout).

• BAR methodiek handig bij bepaling opbrengst/huurniveau

• Let wel: BAR methodiek is zeer gevoelig (kan grote bandbreedte in uitkomst

veroorzaken)

• De huuropbrengst is vaak maatgevend voor de haalbaarheid

• De uiteindelijke huuropbrengst kan van grote invloed zijn op de (residuele)

grondwaarde.

In het rekenvoorbeeld: 5% lagere huur = 38% lagere grondwaarde

20-3-2017

12


Vastgoedrekenen

Vragen tot zover?


Vastgoedrekenen

Grondexploitatie

20-3-2017

13

• Niet “exploiteren”, maar exploreren van grond

• Transformatie van (functie van) gebied

• Gaat niet om gebouwen, maar om platte vlak (kosten)

• Wel relatie met de gebouwen (opbrengsten)

Waardecreatie door functieverandering

Grondexploitatie - kenmerken

• Grondaankoop

• Bouwrijp maken

- gereed maken voor de bouw

• Woonrijp maken

- inrichting openbaar gebied

• Plankosten - advies

- ontwerp / begeleiding / advies

• Bijdragen (bovenplans

- gemeentelijke bijdrage

Grondexploitatie - kosten

20-3-2017

14

Opbrengsten

• Verkoop (bouwrijpe) kavels

- residuele grondwaarde

- grondprijs o.b.v. grondquote

- grondprijs beleid

• Subsidies

Grondexploitatie - opbrengsten

Is de verkoopopbrengst minus (bouw)kosten

Opbrengsten:

• Gekapitaliseerde huur

• Verkoopwaarde (V.O.N. prijs, excl. BTW)

Kosten:

• Bouwkosten

• Bijkomende kosten

• Onvoorzien

Saldo:

• Grondwaarde

Grondexploitatie – Residuele grondwaarde

20-3-2017

15

Uitgangspunten:

• V.O.N. prijs woning € 260.000

• Bouwkosten € 119.392 (excl BTW)

• Bijkomende kosten 30%

Vraag: wat is de residuele grondwaarde?

Voorbeeld – Residuele grondwaarde

260.000 – BTW = 218.487 119.392 + 30% = 155.210 -/- Grondwaarde = 63.277,-

Uitgangspunten:

• V.O.N. prijs woning € 260.000

• Grondquote 29%

Vraag: wat is de grondwaarde?

Voorbeeld – Grondquote

260.000 – BTW = 218.487 Grondquote = 30 % Grondwaarde = 63.277,-

20-3-2017

16

Stel de woning levert uiteindelijk slechts € 240.000,- VON op. Welke

grondwaarde methode heeft het grootste effect op het resultaat van

de Grondexploitatie?

Grondquote of Residueel?

Grondquote: 240.000/1,19 X 30% = € 60.504,-

Residueel: 240.000/1,19 – 155.210 = € 46.471,-

• Bij residuele methode blijven bouwkosten gelijk

• Bij grondquote methode resteert ook minder budget voor de

bouwkosten

Risico:

• Residueel:

Grondexploitatie maximaal – bouwexploitatie minimaal

• Grondquote:

Risico verdeeld over grondexploitatie en bouwexploitatie

• Bij prijsstijging is het effect er natuurlijk ook, maar dan andersom

Conclusie: Grondquote of Residueel?

20-3-2017

17

Fasering

• Vaak lange(re) doorlooptijd

• Meeste kosten vòòr opbrengsten

• Dus: rekening houden met tijdwaarde van geld

• En: financiering

Grondexploitatie

Voorbeeld Cashflow

Aankoop

Voorb

ere

idin

g

Bouw

rijp

maken

Verk

oop b

ouw

rijp

e k

avels

Bouw

rijp

maken

Woonrijp

maken

Verk

oop b

ouw

rijp

e k

avels

Woonrijp

maken

Grondexploitatie - Cashflow

20-3-2017

18

-3000

-2500

-2000

-1500

-1000

-500

0

500

1000

1 2 3 4 5 6 7 8

cashflow

cashflow

Voorbeeld Cashflow

Grondexploitatie - Cashflow


Cursus Vastgoedrekenen

Casus: Grondexploitatie

20-3-2017

19

STAP 2

Contant maken Is terugrekenen naar heden

CONTANT

86,50 euro

tijd

2017

PRIJSPEIL

100 euro

2020 2019 2018

REEEL

110,40 euro STAP 1

Rekenen naar het moment Van feitelijke uitgave

2021 2022

Resumé: tijdwaarde van Geld

Inflatie: formule

37

Prijs na n jaar = Prijs heden * (1 + inflatie) ^ n

20-3-2017

20

Contante waarde: formule

38

FV PV = (1 + i)^t

PV = huidige waarde (Present Value)

FV = toekomstige waarde (Future Value)

t = periode (time)

i = rentevoet

U kunt een locatie maagdelijke grond aankopen waarop volgens het

bestemmingsplan het volgende gerealiseerd kan worden:

U wordt gevraagd te onderzoeken wat u maximaal voor de grond kunt betalen

bij start van het project

Programma:

- 30 woningen

sociale woningen 5 stuks

rijwoningen (markt) 15 stuks

2/1 kap woningen (markt) 10 stuks

- 1.000 m2 commerciële functie


20-3-2017

21

Uitgangspunten berekening:

Oppervlakte gegevens

Totale kavel 1,0 Ha

Uitgeefbaar 50%

Kosten

Bouwrijp maken € 50,00 per m2

Woonrijp maken € 100,00 per m2

Onvoorzien 10% over civieltechnische kosten

Plankosten 25% over civieltechnische kosten

Winst / Risico 5% alle kosten, excl grond

Bijdrage gemeente € 2.500,00 per woning



Opbrengsten

Grondwaarde:

Sociale woning € 24.000,00 per woning

Rijwoning (markt) € 242.000 V.O.N. Grondquote 35%

2/1 kap woning € 380.285 V.O.N. Grondquote 35%

Commercieel € 600,00 per m2 BVO


20-3-2017

22


Planning

Start project / grondaankoop jaar 0

Bouwrijp maken jaar 1

Woonrijp maken jaar 3

Bijdrage gemeente jaar 4

Overige kosten jaar 0 t/m jaar 4 (evenredig)

Verkoop marktwoningen 50% jaar 2 en 50% jaar 3

Opbrengst sociale woningen jaar 4

Opbrengst commerciële ruimte jaar 4

Economisch

Index kosten 3%

Index opbrengsten 1%

IRR 5%


SUCCES


20-3-2017

23


Cursus Vastgoedrekenen


Uitwerking

Vragen

KOSTEN

1. Bereken de totale kosten (exclusief grondaankoop) van de grondexploitatie op

prijspeil

2. Bereken de geïndexeerde kosten voor Bouwrijp en Woonrijp maken

3. Zet de overige kosten in de planning en bereken de geïndexeerde prijzen

4. Bereken de Contante Waarde van de kosten per jaarschijf o.b.v de IRR


20-3-2017

24

Vragen

1. Bereken de totale kosten (exclusief grondaankoop) van de grondexploitatie op

prijspeil

Bouwrijp maken 10.000 m2 50 500.000


KOSTEN prijspeil

Aankoop grond

Woonrijp maken 5.000 m2 100 500.000

Onvoorzien 10% perc 1.000.000 100.000

Plankosten 25% perc 1.000.000 250.000

Winst/Risico 5% perc 1.350.000 67.500

Bijdragen 30 won 2.500 75.000

totaal 1.492.500


totaalprijs index

prijspeil 0 1 2 3 4

Bouwrijp maken 500.000 3,0% -515.000

Woonrijp maken 500.000 3,0% -546.364

PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN)

Vragen

2. Bereken de geïndexeerde kosten voor Bouwrijp en Woonrijp maken

Toelichting

BRM jaar 1: 500.000 X (1+3%)^1 = 515.000

WRM jaar 3: 500.000 X (1+3%)^3 = 546.364

-515.000

-546.364


20-3-2017

25

Vragen

3. Zet de overige kosten in de planning en bereken de geïndexeerde €

Onvoorzien 100.000 3,0% 20.000- 20.600- 21.218- 21.855- 22.510-

Plankosten 250.000 3,0% 50.000- 51.500- 53.045- 54.636- 56.275-

Winst/Risico 67.500 3,0% 13.500- 13.905- 14.322- 14.752- 15.194-

Bijdragen 75.000 3,0% - - - - 84.413-

Bijvoorbeeld

Plankosten jaar 3: 50.000 X (1+3%)^3 = 54.636

Bijdragen jaar 4 : 75.000 X (1+3%)^4 = 84.413

totaalprijs index

prijspeil 0 1 2 3 4

Bouwrijp maken 500.000 3,0% -515.000

Woonrijp maken 500.000 3,0% -546.364



Vragen

4. Bereken de Contante Waarde van de kosten per jaarschijf

Onvoorzien 100.000 3,0% 20.000- 20.600- 21.218- 21.855- 22.510-

Plankosten 250.000 3,0% 50.000- 51.500- 53.045- 54.636- 56.275-

Winst/Risico 67.500 3,0% 13.500- 13.905- 14.322- 14.752- 15.194-

Bijdragen 75.000 3,0% - - - - 84.413-

Geïndexeerd totaal 83.500- 601.005- 88.585- 637.606- 178.393-

CW = Geïndexeerde waarde / (1 + rente) ^ aantal jaar

Voorbeeld: CW saldo jaar 2 = 88.585 / (1 + 5%) ^ 2 = 80.349

Contante Waarde totaal 83.500- 572.386- 80.349- 550.788- 146.764-

totaalprijs index

prijspeil 0 1 2 3 4

Bouwrijp maken 500.000 3,0% -515.000

Woonrijp maken 500.000 3,0% -546.364



20-3-2017

26

Vragen

Opbrengsten

5. Bereken de grondwaarde van de marktwoningen

6. Zet alle opbrengsten in de planning (bereken de geïndexeerde waarde!)

7. Bereken de Contante Waarde van de opbrengsten per jaarschijf

8. Wat is de Contante Waarde van het SALDO per jaarschijf?

9. Wat is de maximale grondprijs per m2?


Vragen

5. Bereken de grondwaarde van de marktwoningen

aantal V.O.N. prijs

Rijwoning 15,0 242.000

excl BTW

200.000

grondquote grondwaarde

35% 70.000

totaal

1.050.000

aantal V.O.N. prijs grondquote grondwaarde totaal

2/1 kap woning 10,0 380.285 314.285 35% 110.000 1.100.000


20-3-2017

27

Vragen

6. Zet alle opbrengsten in de planning (bereken de geïndexeerde waarde!)

totaalprijs

OPBRENGSTEN prijspeil 0 1 2 3 4


sociale woningen 120.000 1,0% 124.872

rijwoningen 1.050.000 1,0% 535.553 540.908

2/1 kap woningen 1.100.000 1,0% 561.055 566.666

commercieel 600.000 1,0% 624.362

totaal 2.870.000 1.096.608 1.107.574 749.235


Vragen

7. Bereken de Contante Waarde van de opbrengsten per jaarschijf

totaalprijs

OPBRENGSTEN prijspeil 0 1 2 3 4


sociale woningen 120.000 1,0% 124.872

rijwoningen 1.050.000 1,0% 535.553 540.908

2/1 kap woningen 1.100.000 1,0% 561.055 566.666

commercieel 600.000 1,0% 624.362

totaal 2.870.000 1.096.608 1.107.574 749.235

Contante Waarde totaal 5% 994.655 956.764 616.397

Voorbeeld: CW saldo jaar 3 = 1.107.574 / (1 + 5%) ^ 3 = 956.764


20-3-2017

28

Vragen

8. Wat is de Contante Waarde van het SALDO per jaarschijf?

0 1 2 3 4


CW Kosten totaal 83.500- 572.386- 80.349- 550.788- 146.764-

CW Opbrengsten totaal - - 994.655 956.764 616.397

CW SALDO totaal 83.500- 572.386- 914.306 405.975 469.633

Het saldo van de CW kosten en de CW opbrengsten, wordt ook wel

de NETTO CONTANTE WAARDE genoemd


Vragen

8. Wat is de maximale grondprijs per m2?

0 1 2 3 4


CW SALDO totaal 83.500- 572.386- 914.306 405.975 469.633

Oppervlakte locatie 10.000

Grondbod per m2113,40€

Netto Contante Waarde 1.134.029


20-3-2017

29


Vastgoedrekenen

Vragen?


Vastgoedrekenen

Casus DCF waardering

20-3-2017

30

Voorbeeld 2: Exploitatie kantoor

U bent in het bezit van een recent opgeleverd kantoorpand van

3.600 vierkante meter BVO. Uw financiering is geregeld en de

kosten die u hiervoor maakt zijn derhalve een gegeven. Om gevoel

te krijgen of u de juiste beslissing heeft genomen maakt u een

berekening van de te maken kosten en de te ontvangen

huuropbrengsten voor de komende 35 jr.

Voorbeeld 2: Exploitatie kantoor

Gegevens voor de berekening:

• Kantoorgebouw is 3.600 m2 BVO

• Het aankoopbedrag was € 5.054.000 (in 2009)

• Het verhuurbaar oppervlak 85% van het BVO.

• Huurinkomsten € 132,00/m2 VVO/jr.

• Rente 8 % op jaarbasis

• Inflatie 2 % op jaarbasis

• Jaarlijkse onderhoudskosten: € 0,5% aankoop bedrag

• Groot Onderhoud elke 5 jaar € 5% aankoop bedrag

20-3-2017

31

Uitwerking: Exploitatie kantoor

Bepaal de exploitatiekosten in jaar 10

Exploitatiekosten nominaal:

(0,5% X 5.054.000) = € 25.270 Groot Onderhoud nominaal:

(5,0% X 5.054.000) = € 252.700

Exploitatiekosten totaal in jaar 10 (reëel): (25.270 + 252.700) X (1 + 2%)^9 = € 332.200


Wat is de CW van de opbrengsten in jaar 10?

Opbrengsten nominaal:

(3.060 X 132) = € 403.920

Opbrengsten reëel:

(3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 = € 482.722

Opbrengsten Contante waarde:

(3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 = € 241.481 (1 + 8%) ^ 9

20-3-2017

32


Wat is de CW van het saldo in jaar 10?

Contante waarde opbrengsten: (3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 = € 241.481 (1 + 8%) ^ 9

Contante waarde kosten: (277.970) X (1+2%) ^ 9 = € 166.183 (1 + 8%) ^ 9

Saldo jaar 10 (CW) = € 75.298


Is de exploitatie van dit kantoor haalbaar?

• Herhaling van voorgaande berekening voor alle jaren

• Optellen van alle saldi (CW)

• Uitkomst is de investering die op dit moment mogelijk is

Saldo jaar 1 (CW) = € 378.650

Saldo jaar 2 (CW) = € 357.614

Saldo jaar . . (CW) = € . . . . . .

Saldo jaar 10 (CW) = € 75.298

Saldo jaar . . (CW) = € . . . . . .

Saldo jaar 35 (CW) = € 18.038

Totaal investeringsruimte = € ? ? ? ? ? ? MS Excel

Case exploitatie kantoor.xls

20-3-2017

33


Vastgoedrekenen

Cijfers woningmarkt

20-3-2017

34

Woningmarkt blijft bijdragen aan de economische groei

Woningprijzen opnieuw omhoog

20-3-2017

35

Stelling:

Op de lange termijn stijgt de waarde van woningen altijd

weer!

Waardeontwikkeling woningen

Gebaseerd op:

• 350 jaar transactie gegevens

• waarde gecorrigeerd met CPI index

Piet Eichholtz: Herengrachtindex

20-3-2017

36

1672-1674

Derde Engelse

oorlog (rampjaar)

1736

1e prijsrecord

1795

Napoleon sluit

haven Amsterdam

1850

Begin industriële

revolutie NL

1914-1918

1e wereldoorlog

1979

2e prijsrecord

Begin oliecrisis

2008

Historisch

prijsrecord

Piet Eichholtz: Herengrachtindex

Prijsontwikkeling NL versus andere landen

BRON: http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices







20-3-2017

37


Vastgoedrekenen

Vragen?


Vastgoedrekenen

EINDE

Vastgoedrekenen - middag

Documents

Transcript of Vastgoedrekenen - middag