SPRYG Vastgoedrekenen Haalbaarheidsanalyse
23
Haalbaarheidsanalyse in het kader van vastgoedontwikkeling Prof. Dr. ir. Peter Vanneck 9 mei 2018 Vastgoedrekenen Presentatie Outline • Inleiding: vastgoedcyclus & het vastgoedrekenproces • Haalbaarheidsanalyse • Principe van optimale aanwending • Rekenprincipe van haalbaarheidsanalyse • Methoden van haalbaarheidsanalyse: • Residuele grondwaarde methode • Residuele cumulatieve kasstroom methode • Netto Actuele Waarde methode • Risico-inschatting via stochastisch modelleren
Transcript of SPRYG Vastgoedrekenen Haalbaarheidsanalyse
Microsoft PowerPoint -
SPRYG_Vastgoedrekenen_HaalbaarheidsanalyseProf. Dr. ir. Peter
Vanneck 9 mei 2018
Vastgoedrekenen
rente, verkoops- kosten, e.d.)
+ winst en risico GREX
Transactie
Transactie
Transactie Transactie
• Gebruikt voor verschillende redenen:
- Bepaling van de biedprijs voor een perceel (bouw)grond; grond krijgt immers enkel waarde door het beoogde gebruik ervan; waarde wordt bepaald door de markt en beperkt door de ruimtelijke en stedenbouwkundige voorschriften
- Bepaling van de winst(marge), of verlies, dat een vooropgesteld ontwikkelingsschema zal genereren
- Bepaling van de impact op de winst van variaties in het ontwikkelingsschema (ontwerpwijzigingen, aanbodmix, planningswijzigingen, …): scenario-analyse en optimalisaties
- Essentieel ter overtuiging van de bank/kredietverschaffers voor het bekomen van financiering voor het project
Haalbaarheidsanalyse
• Banken en kredietverschaffers kijken voornamelijk naar volgende zaken in een haalbaarheidsanalyse:
- Alle aannames van de analyse: evaluatie van alle uitgangspunten inzake programma, planning, opbrengsten en kosten
- De te verwachten ontwikkelingsmarge: hoe hoger de winst, hoe minder risico voor de financier
• Geen vooropgestelde eisen qua ontwikkelingsmarge (of verschillend van bank tot bank); wel enkele algemene vuistregels:
- 20% winstmarge op projectkosten voor speculatieve (commerciële) projecten;
- 10% tot 20% winstmarge op projectkosten voor commerciële (voor-) verhuurde projecten
- 10% tot 15% winstmarge op projectkosten voor residentiële projecten
Haalbaarheidsanalyse
- Initiële of preliminaire haalbaarheidsanalyse
- Gedetailleerde of finale haalbaarheidsanalyse
Initiële of preliminaire haalbaarheidsanalyse
• Gaat op basis van eenvoudige aannames (bv. totaal ontwikkelbare m², …) na of een bepaald ontwikkelingsschema haalbaar is
• Analyseert of het vooropgestelde ontwikkelingsschema overeenstemt met het principe van optimale aanwending (“highest and best use”)
• Steunt meestal enkel op een concept, niet op concrete (bouw)plannen, ev. wel op RUP of masterplan
• Wordt typisch uitgevoerd vóór de opmaak van ontwerpplannen van de bouw; het resultaat kan in een volgende fase ook dienen als input voor de ontwerpplannen (bv. minimaal te realiseren m², …)
• Resulteert in een GO/NO GO voor het project; een GO impliceert meestal aanzienlijke kosten (verwerving van de grond; gedetailleerde ontwerpplannen, …)
Gedetailleerde of finale haalbaarheidsanalyse
• Steunt op uitgewerkte ontwerpplannen en/of stuurt deze bij (iteratief proces)
• Gaat meestal ook uit van een concrete projectplanning
• Omvat in vele gevallen reeds de kosten voor de aankoop van de grond
• Vormt de basis voor de aanvraag van financiering
• Resulteert in een GO/NO GO voor het bouwproject
Project management monitoringsanalyse
Principe van optimale aanwending (“highest and best use”)
• Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak (grond of gebouw) welke binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak
• Het gaat bij optimale aanwending dus om de toekomstige (door de koper beoogde) bestemming die in redelijkheid (namelijk getoetst aan de hand van 4 criteria) haalbaar moet zijn, waardoor niet-realistische bestemmingen of ontwikkelingsmogelijkheden worden uitgesloten.
• In het kader van herontwikkeling is de voortzetting van het huidige gebruik meestal één van de aanwendingen maar moeten ook alternatieven bekeken worden; dit maakt van optimale aanwending meteen een scenario-analyse
Rekenprincipe van haalbaarheidsanalyse
min
min
is gelijk aan
Rekenprincipe van haalbaarheidsanalyse
min
min
is gelijk aan
Fysische: • Grondverzet en/of bodemverontreiniging, bodemstabiliteit, oriëntatie, …
Wettelijke • Ruimtelijk kader, stedenbouwkundige voorschriften, erfgoed,
erfdienstbaarheden, …
degelijke marktstudie noodzakelijk voor het correct inschatten van de mogelijke opbrengsten (in de toekomst) zie bv. onder meer website Statbel (https://statbel.fgov.be)
Financiering van projectontwikkeling
• De finale haalbaarheidsanalyse dient rekening te houden met de eigenlijke financieringsstructuur voor de beoogde projectontwikkeling
Eigen kapitaal of vermogen (“Equity”) • Vereist rendement in functie van het risico
Schuldfinanciering of vreemd vermogen • Klassieke bankfinanciering:
• Typisch beperkt tot 60 – 80 % van projectkosten (LTV ratio, DSCR) • Waarborg meestal via hypotheek • Intrestvoeten aantal basispunten boven Euribor, typisch momenteel 2 à 3,5%
• Mezzanine financiering • Ter overbrugging van eventueel tekort • Vorm kan verschillen maar veel toegepast zijn bv. obligaties • Waarborg kan hypotheek zijn (al dan niet in 2de rang) maar ook garanties
verstrekt door projectontwikkelaar/moedermaatschappij • Intrestvoeten situeren zich tussen de 2 in; typisch bv. 5 à 8 %
Methoden van haalbaarheidsanalyse
• Een haalbaarheidsanalyse wordt typisch op één van volgende manieren uitgevoerd:
(Traditionele) residuele grondwaardeberekenings-methode
Discounted Cash Flow (DCF) methode (Netto Actuele Waarde methode)
Residuele grondwaarde methode
• Gebaseerd op een éénvoudige berekening van het verschil tussen opbrengsten en kosten
• Het tijdseffect wordt ingeschat door een “ruwe” berekening van de geaccumuleerde intresten (bv. intrest op helft van de totale projectkost voor ganse duurtijd)
Residuele grondwaarde berekening
• Inschatting van de totale inkomsten (uit verkoop) bv. verkoop van appartementen
• Raming van de totale kosten om het object te construeren Bouwkosten Advieskosten Transactionele en financiële kosten Verkoops- & marketing kosten (meestal als % van de verkoop)
• Bereken de bruto marge
• Verminder dit met de registratiekosten
• Bereken de netto marge = residuele grondwaarde
iteratieve berekening!
Opbrengsten: Aantal EH Prijs (€) Totaal (€) Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000 Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000
Totaal opbrengsten 12.300.000
Uitgaven: Bouwkosten app 3.429 m² 1.200 4.114.286 Bouwkost parking 900 m² 600 540.000 Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.114.286 534.857
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.189.143 2.595 Totale projectkosten 5.191.737
Financiêle kosten:
- Verkoopscommissie 2,50% opbrengsten 12.300.000 307.500 - Ontwikkelingsmarge 15% projectkost 5.191.737 778.761
Totaal uitgaven 11.703.364
Residuele grondwaarde methode
Opbrengsten: Aantal EH Prijs (€) Totaal (€) Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000
Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000 Totaal opbrengsten 12.300.000
Uitgaven: Bouwkosten app 3.429 m² 1.150 3.942.857
Bouwkost parking 900 m² 600 540.000 Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.482.857 582.771
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.065.629 253.281
Totale projectkosten 5.318.910 Financiêle kosten:
- Intrestlasten 3% 1/2 projectkost, per jaar 2.659.455 239.351
- Verkoopscommissie 2,50% opbrengsten 12.300.000 307.500 - Ontwikkelingsmarge 15% projectkost 5.318.910 797.837
Totaal uitgaven 11.982.507
Bruto grondprijs 317.493 Registratierechten en notariskosten 11% op residuele grondprijs 31.463 Residuele netto grondprijs 286.029
Residuele grondwaarde methode • Wat is niet helemaal correct in de berekening van voorgaand
voorbeeld?
• Zo ja, hoeveel bedraagt dan de ontwikkelingsmarge?
• Ontwikkelingswinst = 778.761 €
Residuele netto grondprijs = 537.510 €
Ontwikkelingsmarge = 778.761€ / 5.729.248 € = 13,6%
• Eventueel via iteratieve berekening in Excel op te lossen (in Excel: “File/Options/ Formulas / Enable iterative calculations”)
Duurtijd project 3 jaar
Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000
Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000
Totaal opbrengsten 12.300.000
Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.482.857 582.771
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.065.629 253.281
Totale projectkosten 5.318.910
- Verkoopscommissie 2,50% opbrengsten 12.300.000 307.500
Totaal uitgaven 11.184.671
Bruto grondprijs 1.115.329
Registratierechten en notariskosten 11% op residuele grondprijs 251.978 27.718
Residuele netto grondprijs 251.978
Residuele grondwaarde methode Oefening:
• Een grond wordt aangekocht aan een prijs van 2,8 Miljoen € voor de ontwikkeling van een commercieel gebouw bestaande uit 800 m² retail op de gelijkvloers en 2400 m² kantoren
• Huurprijzen bedragen resp; 140 €/m²/jr en 220 €/m²/jr voor retail en kantoren; de overall yield bedraagt 7%
• Bouwkosten bedragen 1050 €/m²; de ratio NVO/BVO = 85%; adviseurskosten bedragen 12,5%; er wordt een veiligheidsmarge van 5% gehanteerd
• De intrest bedraagt 3,5%; verkoopscommissie en marketing 2,5%
• Duurtijd voor de bouw bedraagt 2 jaar; daarna duurt het nog een jaar voor het gebouw volledig is verhuurd; gemiddeld genomen wordt 40% van de totale jaarhuur bekomen in dit laatste jaar
• Voldoet dit project aan de minimumeis van de projectontwikkelaar van 15% op projectkosten?
Residuele grondwaarde methode Oefening:
• Hoe gevoelig is de haalbaarheid van dit project aan een wijziging in één van de inputparameters? enkelvoudige sensitiviteitsanalyse?
• Yield: +/- 0,5% • Aankoop grond: + 200.000 € • Stijging bouwkost: 1.100 €/m² ipv 1.050 €/m²
• Welke impact heeft dit op de ontwikkelingsmarge?
Residuele Cumulatieve Cash-Flow methode
• Gebaseerd op een maandelijkse of jaarlijkse (of andere periode) projectie van alle inkomsten en uitgaven
• Maandelijks of jaarlijks wordt de cumulatieve netto kasstroom berekend, wordt daarop de intrest berekend (bij negatieve kasstromen), die weerom wordt geaccumuleerd en opgeteld bij de totale projectkosten
• Op die manier wordt nagegaan of op het einde, bij verkoop van het project, een surplus overblijft dat de toekomstige winstmarge weergeeft (in geval van aankoop van grond) of dat geactualiseerd naar vandaag de mogelijke biedprijs voor de grond aangeeft (in geval van een vooropgestelde winstmarge)
• Dergelijke rekenmodellen zijn natuurlijk omvangrijker en complexer dan voorgaande methode
• Het grote voordeel van deze methode is de meer accurate inschatting van de financieringskosten van het project
Residuele Cumulatieve Cash-Flow methode Duurtijd project 3 jaar Jaren
1 2 3 Opbrengsten: Aantal EH Prijs (€) Totaal (€) % of # Bedrag (€) % of # Bedrag (€) % of # Bedrag (€) Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000 5 1.975.000 25 9.875.000 Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000 5 75.000 25 375.000
Totaal opbrengsten 12.300.000 2.050.000 10.250.000 Verkoopscommissie 2,50% - 51.250 - 256.250
Netto opbrengsten 1.998.750 9.993.750
Uitgaven: Bouwkosten app 3.429 m² 1.200 4.114.286 10% - 411.429 60% - 2.468.571 30% - 1.234.286
Bouwkost parking 900 m² 600 540.000 10% - 54.000 90% - 486.000 - Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.114.286 534.857 40% - 213.943 40% - 213.943 20% - 106.971
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.189.143 2.595 - 33.969 - 158.426 - 67.063
Totale projectkosten 5.191.737 - 713.340 - 3.326.940 - 1.408.320
Netto opbrengsten - totale projectkosten - 713.340 - 1.328.190 8.585.430 Running total - 2.062.930 6.460.612
Intrestlasten 3% Interest - 21.400 - 61.888
Cumulatief totaal - 734.740 - 2.124.818 6.460.612
Ontwikkelingsmarge 15% op projectkost + grond 10.132.478 1.519.872 Toekomstige grondwaarde (vrij op naam) 4.940.740 Actuele grondwaarde (vrij op naam) 7% 4.033.116
Residuele Cumulatieve Cash-Flow methode
Oefening
• Nemen we opnieuw het (eerdere) voorbeeld van de ontwikkeling van een commercieel gebouw op een aangekocht terrein.
• Dezelfde aannames zijn van toepassing
• Enkel duurt het totale project nu 5 jaar; in jaar 3 wordt 40% verhuurd, in jaar 4 70% en in jaar 5 100%
• Op het einde van jaar 5 wordt het gebouw doorverkocht aan een yield van 7%
• Alle constructiekosten worden evenwaardig gespreid over de 2 bouwjaren
• Bereken de ontwikkelingsmarge (teruggerekend naar vandaag), uitgaande van een actualisatievoet van 7%
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Eveneens gebaseerd op de maandelijkse of jaarlijkse projectie van alle inkomsten en uitgaven
• De netto kasstromen worden echter telkens via actualisatie (of verdiscontering) teruggebracht naar het heden
• Dit geschiedt meestal aan een welbepaalde, vooropgestelde actualisatie- of discontovoet, ook wel WACC genoemd (“Weighted Average Cost of Capital”)
• De Netto Actuele Waarde of Net Present Value van alle periodieke kasstromen laat toe om te bepalen of een project al dan niet haalbaar is (NPV > 0)
• De discontovoet die ervoor zorgt dat de NPV = 0 wordt ook wel de Internal Rate of Return (IRR) genoemd
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• WACC – Weighted Cost of Capital
• Is eenvoudig gesteld de gemiddelde kapitaalskost die dient betaald te worden naar alle kapitaalsverschaffers van een project/bedrijf
• Het geeft het vereiste minimale gemiddelde rendement weer dat dient gehaald te worden op de ingezette middelen ter realisatie van een project of de bedrijfsdoelstellingen
• Kan als volgt bepaald worden:
WACC =
RV
met: EV = Eigen Vermogen VV = Vreemd Vermogen RE = Vereist Rendement op Eigen Vermogen RV = Rendement op Vreemd Vermogen t = Belastingsvoet (“tax rate”)
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Voorbeeld WACC
• Een totale budget voor een bouwproject bedraagt 35 Miljoen €. • De projectontwikkelaar kan 5 Miljoen € kapitaal inbrengen; hij verwacht
een rendement van 15% • De bank wil 24 Miljoen € financieren aan een rendement van 3,5% • Het restant dient te projectontwikkelaar op te halen door de uitgifte van
obligaties aan 6% rendement • De belastingsvoet is gelijk aan 34% • Hoeveel bedraagt de WACC?
WACC = (5/35) * 15% + ((35-5-24)/35) * 6% + (1-34%) (24/35) * 3,5%
= 0,143 * 15% + 0,171 * 6% + 0,453 * 3,5%
= 0,021 + 0,01 + 0,016 = 0,047 = 4,7 %
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Een voorbeeld Verkaveling 100 woningen WACC EV 25%RE 15%
Verkopen 12 per jaar vanaf jaar 3 VV RV 3,50%
BVO per woning 160 m² 6%
Jaren
Opbrengsten Aantal EP 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Verkoop woningen: aantal 100 12 12 12 12 12 12 12 16
Verkoop woningen: prijs 375.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 6.000.000
Verkoopscommissie 3% - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 180.000
Uitgaven
Aanleg infrastructuur 1.500.000 - 1.500.000
Advieskosten infra 5% - 75.000
Advieskosten bouw 15% - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 441.600
Contingency 5% - 78.750 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 169.280
Netto kasstromen - 5.550.000 - 1.653.750 - 2.666.160 1.698.840 1.698.840 1.698.840 1.698.840 1.698.840 1.698.840 810.120 5.820.000
Verdisconteringsfactor 1 0,94 0,88 0,83 0,78 0,73 0,69 0,65 0,61 0,57 0,54
PV (Actuele Waarde) - 5.550.000 - 1.554.642 - 2.356.172 1.411.347 1.326.766 1.247.253 1.172.506 1.102.238 1.036.182 464.508 3.137.092
Cumulatief PV - 5.550.000 - 7.104.642 - 9.460.814 - 8.049.467 - 6.722.702 - 5.475.448 - 4.302.943 - 3.200.704 - 2.164.523 - 1.700.015 1.437.077
SOM PV (=NAW) 1.437.077
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• In vorig voorbeeld, bij welke WACC wordt de NPV = 0? Wat betekent dit?
• En hoeveel bedraagt de (geactualiseerde) projectwinst? Hoe bereken je dit?
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Oefening : hoeveel bedraagt de grondwaarde bij een ontwikkeling van een parkeergarage bekeken over 15 jaar, o.b.v. volgende uitgangspunten?
Uitgangspunten
BVO per parking 29m² EV 30%
Huuropbrengst p.p. 850€/m²/jr RE 10%
Bezetting 80% VV 70%
Erelonen 5%op bouwkost
Duur bouwperiode 2jaar
Groot onderhoud t= 10 jr 3,50%
van projectkost
Overige exploitatiekosten 5%van huuropbrengst
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode • Hoeveel dient de huuropbrengst per parking te bedragen om een
grondwaarde van 5 Mio € te kunnen bieden?
• Om de risico’s beter te kunnen inschatten, toon via een sensitiviteitsanalyse aan hoe de huuropbrengst (van 850€ tot 1000€ in stappen van 50€) en de bouwkost (van 400€ tot 500€ in stappen van 25€) gezamelijk de grondwaarde beïnvloeden?
Risico-inschatting via stochastisch modelleren
• Waarom?
• Dikwijls zijn de waarden voor de inputs onzeker of kunnen die variëren binnen bepaalde grenzen (tussen een bepaalde minimum- en maximumwaarde bv.)
• Meestal worden bij haalbaarheidsanalyses het gemiddelde of de verwachtte waarde gebruikt (bv. van verkoopsprijzen, bouwkosten, yields, …) voor deze onzeker inputs, in de hoop dat dat resulteert in de gemiddelde of verwachtte waarde voor de output (grondwaarde of ontwikkelingsmarge)
• Nochthans vertelt die gemiddelde of verwachtte waarde niets over de variabiliteit, dus de onzekerheid of het risico, van de ouput
Risico-inschatting via stochastisch modelleren
Risico-inschatting via stochastisch modelleren
Dispersion (min, max, variance, std. dev.)
Monte Carlo Simulation
Monte Carlo Simulation
Vastgoedrekenen
rente, verkoops- kosten, e.d.)
+ winst en risico GREX
Transactie
Transactie
Transactie Transactie
• Gebruikt voor verschillende redenen:
- Bepaling van de biedprijs voor een perceel (bouw)grond; grond krijgt immers enkel waarde door het beoogde gebruik ervan; waarde wordt bepaald door de markt en beperkt door de ruimtelijke en stedenbouwkundige voorschriften
- Bepaling van de winst(marge), of verlies, dat een vooropgesteld ontwikkelingsschema zal genereren
- Bepaling van de impact op de winst van variaties in het ontwikkelingsschema (ontwerpwijzigingen, aanbodmix, planningswijzigingen, …): scenario-analyse en optimalisaties
- Essentieel ter overtuiging van de bank/kredietverschaffers voor het bekomen van financiering voor het project
Haalbaarheidsanalyse
• Banken en kredietverschaffers kijken voornamelijk naar volgende zaken in een haalbaarheidsanalyse:
- Alle aannames van de analyse: evaluatie van alle uitgangspunten inzake programma, planning, opbrengsten en kosten
- De te verwachten ontwikkelingsmarge: hoe hoger de winst, hoe minder risico voor de financier
• Geen vooropgestelde eisen qua ontwikkelingsmarge (of verschillend van bank tot bank); wel enkele algemene vuistregels:
- 20% winstmarge op projectkosten voor speculatieve (commerciële) projecten;
- 10% tot 20% winstmarge op projectkosten voor commerciële (voor-) verhuurde projecten
- 10% tot 15% winstmarge op projectkosten voor residentiële projecten
Haalbaarheidsanalyse
- Initiële of preliminaire haalbaarheidsanalyse
- Gedetailleerde of finale haalbaarheidsanalyse
Initiële of preliminaire haalbaarheidsanalyse
• Gaat op basis van eenvoudige aannames (bv. totaal ontwikkelbare m², …) na of een bepaald ontwikkelingsschema haalbaar is
• Analyseert of het vooropgestelde ontwikkelingsschema overeenstemt met het principe van optimale aanwending (“highest and best use”)
• Steunt meestal enkel op een concept, niet op concrete (bouw)plannen, ev. wel op RUP of masterplan
• Wordt typisch uitgevoerd vóór de opmaak van ontwerpplannen van de bouw; het resultaat kan in een volgende fase ook dienen als input voor de ontwerpplannen (bv. minimaal te realiseren m², …)
• Resulteert in een GO/NO GO voor het project; een GO impliceert meestal aanzienlijke kosten (verwerving van de grond; gedetailleerde ontwerpplannen, …)
Gedetailleerde of finale haalbaarheidsanalyse
• Steunt op uitgewerkte ontwerpplannen en/of stuurt deze bij (iteratief proces)
• Gaat meestal ook uit van een concrete projectplanning
• Omvat in vele gevallen reeds de kosten voor de aankoop van de grond
• Vormt de basis voor de aanvraag van financiering
• Resulteert in een GO/NO GO voor het bouwproject
Project management monitoringsanalyse
Principe van optimale aanwending (“highest and best use”)
• Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak (grond of gebouw) welke binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak
• Het gaat bij optimale aanwending dus om de toekomstige (door de koper beoogde) bestemming die in redelijkheid (namelijk getoetst aan de hand van 4 criteria) haalbaar moet zijn, waardoor niet-realistische bestemmingen of ontwikkelingsmogelijkheden worden uitgesloten.
• In het kader van herontwikkeling is de voortzetting van het huidige gebruik meestal één van de aanwendingen maar moeten ook alternatieven bekeken worden; dit maakt van optimale aanwending meteen een scenario-analyse
Rekenprincipe van haalbaarheidsanalyse
min
min
is gelijk aan
Rekenprincipe van haalbaarheidsanalyse
min
min
is gelijk aan
Fysische: • Grondverzet en/of bodemverontreiniging, bodemstabiliteit, oriëntatie, …
Wettelijke • Ruimtelijk kader, stedenbouwkundige voorschriften, erfgoed,
erfdienstbaarheden, …
degelijke marktstudie noodzakelijk voor het correct inschatten van de mogelijke opbrengsten (in de toekomst) zie bv. onder meer website Statbel (https://statbel.fgov.be)
Financiering van projectontwikkeling
• De finale haalbaarheidsanalyse dient rekening te houden met de eigenlijke financieringsstructuur voor de beoogde projectontwikkeling
Eigen kapitaal of vermogen (“Equity”) • Vereist rendement in functie van het risico
Schuldfinanciering of vreemd vermogen • Klassieke bankfinanciering:
• Typisch beperkt tot 60 – 80 % van projectkosten (LTV ratio, DSCR) • Waarborg meestal via hypotheek • Intrestvoeten aantal basispunten boven Euribor, typisch momenteel 2 à 3,5%
• Mezzanine financiering • Ter overbrugging van eventueel tekort • Vorm kan verschillen maar veel toegepast zijn bv. obligaties • Waarborg kan hypotheek zijn (al dan niet in 2de rang) maar ook garanties
verstrekt door projectontwikkelaar/moedermaatschappij • Intrestvoeten situeren zich tussen de 2 in; typisch bv. 5 à 8 %
Methoden van haalbaarheidsanalyse
• Een haalbaarheidsanalyse wordt typisch op één van volgende manieren uitgevoerd:
(Traditionele) residuele grondwaardeberekenings-methode
Discounted Cash Flow (DCF) methode (Netto Actuele Waarde methode)
Residuele grondwaarde methode
• Gebaseerd op een éénvoudige berekening van het verschil tussen opbrengsten en kosten
• Het tijdseffect wordt ingeschat door een “ruwe” berekening van de geaccumuleerde intresten (bv. intrest op helft van de totale projectkost voor ganse duurtijd)
Residuele grondwaarde berekening
• Inschatting van de totale inkomsten (uit verkoop) bv. verkoop van appartementen
• Raming van de totale kosten om het object te construeren Bouwkosten Advieskosten Transactionele en financiële kosten Verkoops- & marketing kosten (meestal als % van de verkoop)
• Bereken de bruto marge
• Verminder dit met de registratiekosten
• Bereken de netto marge = residuele grondwaarde
iteratieve berekening!
Opbrengsten: Aantal EH Prijs (€) Totaal (€) Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000 Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000
Totaal opbrengsten 12.300.000
Uitgaven: Bouwkosten app 3.429 m² 1.200 4.114.286 Bouwkost parking 900 m² 600 540.000 Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.114.286 534.857
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.189.143 2.595 Totale projectkosten 5.191.737
Financiêle kosten:
- Verkoopscommissie 2,50% opbrengsten 12.300.000 307.500 - Ontwikkelingsmarge 15% projectkost 5.191.737 778.761
Totaal uitgaven 11.703.364
Residuele grondwaarde methode
Opbrengsten: Aantal EH Prijs (€) Totaal (€) Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000
Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000 Totaal opbrengsten 12.300.000
Uitgaven: Bouwkosten app 3.429 m² 1.150 3.942.857
Bouwkost parking 900 m² 600 540.000 Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.482.857 582.771
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.065.629 253.281
Totale projectkosten 5.318.910 Financiêle kosten:
- Intrestlasten 3% 1/2 projectkost, per jaar 2.659.455 239.351
- Verkoopscommissie 2,50% opbrengsten 12.300.000 307.500 - Ontwikkelingsmarge 15% projectkost 5.318.910 797.837
Totaal uitgaven 11.982.507
Bruto grondprijs 317.493 Registratierechten en notariskosten 11% op residuele grondprijs 31.463 Residuele netto grondprijs 286.029
Residuele grondwaarde methode • Wat is niet helemaal correct in de berekening van voorgaand
voorbeeld?
• Zo ja, hoeveel bedraagt dan de ontwikkelingsmarge?
• Ontwikkelingswinst = 778.761 €
Residuele netto grondprijs = 537.510 €
Ontwikkelingsmarge = 778.761€ / 5.729.248 € = 13,6%
• Eventueel via iteratieve berekening in Excel op te lossen (in Excel: “File/Options/ Formulas / Enable iterative calculations”)
Duurtijd project 3 jaar
Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000
Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000
Totaal opbrengsten 12.300.000
Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.482.857 582.771
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.065.629 253.281
Totale projectkosten 5.318.910
- Verkoopscommissie 2,50% opbrengsten 12.300.000 307.500
Totaal uitgaven 11.184.671
Bruto grondprijs 1.115.329
Registratierechten en notariskosten 11% op residuele grondprijs 251.978 27.718
Residuele netto grondprijs 251.978
Residuele grondwaarde methode Oefening:
• Een grond wordt aangekocht aan een prijs van 2,8 Miljoen € voor de ontwikkeling van een commercieel gebouw bestaande uit 800 m² retail op de gelijkvloers en 2400 m² kantoren
• Huurprijzen bedragen resp; 140 €/m²/jr en 220 €/m²/jr voor retail en kantoren; de overall yield bedraagt 7%
• Bouwkosten bedragen 1050 €/m²; de ratio NVO/BVO = 85%; adviseurskosten bedragen 12,5%; er wordt een veiligheidsmarge van 5% gehanteerd
• De intrest bedraagt 3,5%; verkoopscommissie en marketing 2,5%
• Duurtijd voor de bouw bedraagt 2 jaar; daarna duurt het nog een jaar voor het gebouw volledig is verhuurd; gemiddeld genomen wordt 40% van de totale jaarhuur bekomen in dit laatste jaar
• Voldoet dit project aan de minimumeis van de projectontwikkelaar van 15% op projectkosten?
Residuele grondwaarde methode Oefening:
• Hoe gevoelig is de haalbaarheid van dit project aan een wijziging in één van de inputparameters? enkelvoudige sensitiviteitsanalyse?
• Yield: +/- 0,5% • Aankoop grond: + 200.000 € • Stijging bouwkost: 1.100 €/m² ipv 1.050 €/m²
• Welke impact heeft dit op de ontwikkelingsmarge?
Residuele Cumulatieve Cash-Flow methode
• Gebaseerd op een maandelijkse of jaarlijkse (of andere periode) projectie van alle inkomsten en uitgaven
• Maandelijks of jaarlijks wordt de cumulatieve netto kasstroom berekend, wordt daarop de intrest berekend (bij negatieve kasstromen), die weerom wordt geaccumuleerd en opgeteld bij de totale projectkosten
• Op die manier wordt nagegaan of op het einde, bij verkoop van het project, een surplus overblijft dat de toekomstige winstmarge weergeeft (in geval van aankoop van grond) of dat geactualiseerd naar vandaag de mogelijke biedprijs voor de grond aangeeft (in geval van een vooropgestelde winstmarge)
• Dergelijke rekenmodellen zijn natuurlijk omvangrijker en complexer dan voorgaande methode
• Het grote voordeel van deze methode is de meer accurate inschatting van de financieringskosten van het project
Residuele Cumulatieve Cash-Flow methode Duurtijd project 3 jaar Jaren
1 2 3 Opbrengsten: Aantal EH Prijs (€) Totaal (€) % of # Bedrag (€) % of # Bedrag (€) % of # Bedrag (€) Verkoop appartementen 30 app 395.000 11.850.000 5 1.975.000 25 9.875.000 Verkoop parkings 30 parking 15.000 450.000 5 75.000 25 375.000
Totaal opbrengsten 12.300.000 2.050.000 10.250.000 Verkoopscommissie 2,50% - 51.250 - 256.250
Netto opbrengsten 1.998.750 9.993.750
Uitgaven: Bouwkosten app 3.429 m² 1.200 4.114.286 10% - 411.429 60% - 2.468.571 30% - 1.234.286
Bouwkost parking 900 m² 600 540.000 10% - 54.000 90% - 486.000 - Adviseurskosten 13% bouwkosten 4.114.286 534.857 40% - 213.943 40% - 213.943 20% - 106.971
Contingency 5% bouw + adviseurs 5.189.143 2.595 - 33.969 - 158.426 - 67.063
Totale projectkosten 5.191.737 - 713.340 - 3.326.940 - 1.408.320
Netto opbrengsten - totale projectkosten - 713.340 - 1.328.190 8.585.430 Running total - 2.062.930 6.460.612
Intrestlasten 3% Interest - 21.400 - 61.888
Cumulatief totaal - 734.740 - 2.124.818 6.460.612
Ontwikkelingsmarge 15% op projectkost + grond 10.132.478 1.519.872 Toekomstige grondwaarde (vrij op naam) 4.940.740 Actuele grondwaarde (vrij op naam) 7% 4.033.116
Residuele Cumulatieve Cash-Flow methode
Oefening
• Nemen we opnieuw het (eerdere) voorbeeld van de ontwikkeling van een commercieel gebouw op een aangekocht terrein.
• Dezelfde aannames zijn van toepassing
• Enkel duurt het totale project nu 5 jaar; in jaar 3 wordt 40% verhuurd, in jaar 4 70% en in jaar 5 100%
• Op het einde van jaar 5 wordt het gebouw doorverkocht aan een yield van 7%
• Alle constructiekosten worden evenwaardig gespreid over de 2 bouwjaren
• Bereken de ontwikkelingsmarge (teruggerekend naar vandaag), uitgaande van een actualisatievoet van 7%
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Eveneens gebaseerd op de maandelijkse of jaarlijkse projectie van alle inkomsten en uitgaven
• De netto kasstromen worden echter telkens via actualisatie (of verdiscontering) teruggebracht naar het heden
• Dit geschiedt meestal aan een welbepaalde, vooropgestelde actualisatie- of discontovoet, ook wel WACC genoemd (“Weighted Average Cost of Capital”)
• De Netto Actuele Waarde of Net Present Value van alle periodieke kasstromen laat toe om te bepalen of een project al dan niet haalbaar is (NPV > 0)
• De discontovoet die ervoor zorgt dat de NPV = 0 wordt ook wel de Internal Rate of Return (IRR) genoemd
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• WACC – Weighted Cost of Capital
• Is eenvoudig gesteld de gemiddelde kapitaalskost die dient betaald te worden naar alle kapitaalsverschaffers van een project/bedrijf
• Het geeft het vereiste minimale gemiddelde rendement weer dat dient gehaald te worden op de ingezette middelen ter realisatie van een project of de bedrijfsdoelstellingen
• Kan als volgt bepaald worden:
WACC =
RV
met: EV = Eigen Vermogen VV = Vreemd Vermogen RE = Vereist Rendement op Eigen Vermogen RV = Rendement op Vreemd Vermogen t = Belastingsvoet (“tax rate”)
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Voorbeeld WACC
• Een totale budget voor een bouwproject bedraagt 35 Miljoen €. • De projectontwikkelaar kan 5 Miljoen € kapitaal inbrengen; hij verwacht
een rendement van 15% • De bank wil 24 Miljoen € financieren aan een rendement van 3,5% • Het restant dient te projectontwikkelaar op te halen door de uitgifte van
obligaties aan 6% rendement • De belastingsvoet is gelijk aan 34% • Hoeveel bedraagt de WACC?
WACC = (5/35) * 15% + ((35-5-24)/35) * 6% + (1-34%) (24/35) * 3,5%
= 0,143 * 15% + 0,171 * 6% + 0,453 * 3,5%
= 0,021 + 0,01 + 0,016 = 0,047 = 4,7 %
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Een voorbeeld Verkaveling 100 woningen WACC EV 25%RE 15%
Verkopen 12 per jaar vanaf jaar 3 VV RV 3,50%
BVO per woning 160 m² 6%
Jaren
Opbrengsten Aantal EP 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Verkoop woningen: aantal 100 12 12 12 12 12 12 12 16
Verkoop woningen: prijs 375.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 6.000.000
Verkoopscommissie 3% - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 135.000 - 180.000
Uitgaven
Aanleg infrastructuur 1.500.000 - 1.500.000
Advieskosten infra 5% - 75.000
Advieskosten bouw 15% - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 331.200 - 441.600
Contingency 5% - 78.750 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 126.960 - 169.280
Netto kasstromen - 5.550.000 - 1.653.750 - 2.666.160 1.698.840 1.698.840 1.698.840 1.698.840 1.698.840 1.698.840 810.120 5.820.000
Verdisconteringsfactor 1 0,94 0,88 0,83 0,78 0,73 0,69 0,65 0,61 0,57 0,54
PV (Actuele Waarde) - 5.550.000 - 1.554.642 - 2.356.172 1.411.347 1.326.766 1.247.253 1.172.506 1.102.238 1.036.182 464.508 3.137.092
Cumulatief PV - 5.550.000 - 7.104.642 - 9.460.814 - 8.049.467 - 6.722.702 - 5.475.448 - 4.302.943 - 3.200.704 - 2.164.523 - 1.700.015 1.437.077
SOM PV (=NAW) 1.437.077
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• In vorig voorbeeld, bij welke WACC wordt de NPV = 0? Wat betekent dit?
• En hoeveel bedraagt de (geactualiseerde) projectwinst? Hoe bereken je dit?
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode
• Oefening : hoeveel bedraagt de grondwaarde bij een ontwikkeling van een parkeergarage bekeken over 15 jaar, o.b.v. volgende uitgangspunten?
Uitgangspunten
BVO per parking 29m² EV 30%
Huuropbrengst p.p. 850€/m²/jr RE 10%
Bezetting 80% VV 70%
Erelonen 5%op bouwkost
Duur bouwperiode 2jaar
Groot onderhoud t= 10 jr 3,50%
van projectkost
Overige exploitatiekosten 5%van huuropbrengst
Discounted Cash-Flow (DCF) of Netto Actuele Waarde methode • Hoeveel dient de huuropbrengst per parking te bedragen om een
grondwaarde van 5 Mio € te kunnen bieden?
• Om de risico’s beter te kunnen inschatten, toon via een sensitiviteitsanalyse aan hoe de huuropbrengst (van 850€ tot 1000€ in stappen van 50€) en de bouwkost (van 400€ tot 500€ in stappen van 25€) gezamelijk de grondwaarde beïnvloeden?
Risico-inschatting via stochastisch modelleren
• Waarom?
• Dikwijls zijn de waarden voor de inputs onzeker of kunnen die variëren binnen bepaalde grenzen (tussen een bepaalde minimum- en maximumwaarde bv.)
• Meestal worden bij haalbaarheidsanalyses het gemiddelde of de verwachtte waarde gebruikt (bv. van verkoopsprijzen, bouwkosten, yields, …) voor deze onzeker inputs, in de hoop dat dat resulteert in de gemiddelde of verwachtte waarde voor de output (grondwaarde of ontwikkelingsmarge)
• Nochthans vertelt die gemiddelde of verwachtte waarde niets over de variabiliteit, dus de onzekerheid of het risico, van de ouput
Risico-inschatting via stochastisch modelleren
Risico-inschatting via stochastisch modelleren
Dispersion (min, max, variance, std. dev.)
Monte Carlo Simulation
Monte Carlo Simulation
![Basiscursus Vastgoedrekenen 4oktober2016 - SPRYG.../ X , } v } u ] Z ( v ] l r P ] v Z v E< >sKh /' /EdZ ^d ^ D E' ^d > /EdZ ^d D ZsKh /' ^ D E' ^d > /EdZ ^d EKD/E >](https://static.fdocuments.nl/doc/165x107/5fafdc95eb10dd76a4770c9a/basiscursus-vastgoedrekenen-4oktober2016-spryg-x-v-u-z-v-l-r.jpg)
![Basiscursus Vastgoedrekenen 4oktober2016 · ,n nrrs khw jherxz rs hq ehwddo rs glh gdj hhq yrruvfkrw ydq 2s ghfhpehu ehwddo ln khw uhvwhuhqgh ehgudj ]lmqgh ri ¼ 9dqdi gh]h gdwxp](https://static.fdocuments.nl/doc/165x107/5f023a977e708231d403375d/basiscursus-vastgoedrekenen-4oktober2016-n-nrrs-khw-jherxz-rs-hq-ehwddo-rs-glh.jpg)
