Basiscursus Vastgoedrekenen 4oktober2016 · ,n nrrs khw jherxz rs hq ehwddo rs glh gdj hhq...

Basiscursus Vastgoedrekenen4 oktober 2016 – Kim Creten

Inhoud

I. Het economisch referentiekader – begrippenII. De link naar Microsoft ExcelIII. Enkele vastgoedcases

I. Het economisch referentiekader - begrippen

RenteENKELVOUDIGE INTREST

SAMENGESTELDE INTREST

MEERVOUDIG SAMENGESTELDE INTREST

NOMINALE en EFFECTIEVE INTRESTVOETEN

VOORAFGAANDELIJK AANGEREKENDE INTREST

AnnuïteitWaarde

NETTO HUIDIGE WAARDE

BRUTO en NETTO AANVANGSRENDEMENT

WAARDE V.O.N. en WAARDE K.K.

MARKTKAPITALISATIE

RendementINTERNE RENDABILITEIT

ROE

Rente

Rente of intrest is een vergoeding die iemand ontvangt voor het uitlenen van zijn of haar geld.

Economische logica:

Bij een hoge rentestand, zullen bedrijven minder gemakkelijk geld lenen om teinvesteren.

Bij een lage rentestand wordt dit makkelijker en wordt de economie dus gestimuleerd

Reële rente = nominale rente - inflatie

In tijden van hoge inflatie zal ook de rente hoger zijn dan anders. Dat betekent ondermeer dat een kapitaalverstrekker het uitgezette kapitaal ziet aangroeien (door de rente) maar het tegelijk ziet krimpen (door de geldontwaarding). Om te kunnen bepalen watper saldo het effect is, hanteert men het begrip "reële rente": het rentepercentagewaarvan het inflatiepercentage is afgetrokken

RenteKorte en lange rente:

De korte rente (geldmarktrente) is die welke wordt gegeven op een kortlopende lening.

De referentierentevoet voor de korte rente is de Euribor (tot 12 maanden)

Lange rente (kapitaalmarktrente) is de rente op een langlopende lening.

De referentierentevoet voor de lange rente is de OLO of de IRS

Doorgaans is de lange rente hoger dan de korte, maar niet altijd.

Vaste en variabele rente

Vaste rente: de rente wordt vastgelegd voor de ganse (of toch een substantieel deel van) de looptijd van de lening.

Variabele rente: het rentetarief kan op op een vooraf gedefinieerd moment veranderen, afhankelijk van de omstandigheden op de geld- en kapitaalmarkt.

Indien een langlopend krediet wordt gefinancierd op basis van korte rente, ontstaat een renterisico.

Enkelvoudige intrest

FV=PV x (1+n x i)waarbij:FV = Future value / Toekomstige waardePV = Present Value / Huidige waardei = jaarlijkse intrestvoetn = aantal jaar dat PV wordt belegd

Voorbeeld: 100 x (1+4x5%)= 120

Samengestelde intrest

FV=PV x (1+ i) n

waarbij:FV = Future value / Toekomstige waardePV = Present Value / Huidige waardei = jaarlijkse intrestvoetn = aantal jaar dat PV wordt belegd

Voorbeeld: 100 x (1+5%)4= 121,55

Meervoudig samengestelde intrest

FV=PV x (1+ im) mxn

waarbij:FV = Future value / Toekomstige waardePV = Present Value / Huidige waardeim = periodieke intrestvoetm = # perioden / intrestbetalingen per jaarn = aantal jaar dat PV wordt belegd

Voorbeeld: 100 x (1+2,5%)2x4= 121,84

Nominale en effectieve intrestvoeten

11 mme iiJKP

waarbij: im = periodieke intrestvoetm = # perioden / intrestbetalingen per jaarinom = nominale intrestvoetie = effectieve intrestvoetJKP = Jaarlijks Kosten Percentage

mii mnom

Voorafgaandelijk aangerekende intrest

vooraf

voorafachteraf

i

ii

1waarbij:ivooraf = periodieke intrestvoet die aan het begin van de periode wordt

aangerekendiachteraf = periodieke intrestvoet die aan het einde van de periode wordt

aangerekend

achteraf

achterafvooraf

i

ii

1

Annuïteit / Annuïteitenlening

i

ia

n

in

1

11

Waarbij :an|i= de huidige waarde van een annuïteit van 1€ betaald

/uitgekeerd op het einde van n periodeni = jaarlijkse intrestvoetn = aantal jaar dat PV wordt belegdA = de jaarlijkse constante betaling = kapk + intrestk

kapk = kapitaalbestanddeel van de periodieke betaling in periode kintrestk = intrestbestanddeel van de periodieke betaling in periode krestschuldk = resterende schuld op einde periode kPV = Huidige waarde van de schuld (geleend bedrag)

ina

PVA

in

iknk

a

PVa restschuld

iPVAik

k

1 kap1

iPVAiAk

k

1intrest 1

WaardeWat is de waarde van een eigendom?

• Economische logica ? Iets is waard wat een gek er voor wil betalen…

• Vanuit een boekhoudstandpunt ? De ‘boekwaarde’ = som van de kostprijs van de grond en van het gebouw, verminderd met de afschrijvingen, tenzij aan ‘marktwaarde’ wordt gerapporteerd (cfrGVV’s)

• Vanuit een verzekeringsstandpunt ? De ‘nieuwbouwwaarde’, zijnde de kost om bij ‘total loss’ het gebouw weer op te bouwen, evt verhoogd met de waarde van de grond.

• Vanuit een investeringsstandpunt ? De actuele waarde van de toekomstige cashflows

• De juiste interpretatie ? -> afhankelijk van de situatie

Waarde

Wat is de (markt)waarde van een eigendom?

Het is het geschat bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

= Definitie volgens RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors - Taxation Red Book)

Netto Huidige Waarde / Net Present Value van toekomstige Cashflows

n

xx

iFV x

1 )1( NPV

• Door alle (toekomstige) cashflows te ‘verdisconteren’ (ook wel ‘actualiseren’) naar een zelfde tijdstip (doorgaans ‘vandaag’) kunnen uitgaven en inkomsten met elkaar vergeleken worden.

• De som van deze toekomstige cashflows (positieve én negatieve) noemt men de ‘Net Present Value’ en deze kan dan vergeleken worden met de initiële investering.

FV2FV1

FVn

FV3

FV4

Netto Huidige Waarde / Net Present Value van toekomstige Cashflows

n

xx

iFV x

1 )1( NPV

• De “i” in bovenstaande formule noemt men de “actualisatievoet” en zal in de praktijk bepaald worden hetzij als de som van de risicoloze rentevoet en een risicopremie, hetzij op basis van de zogenoemde WACC (Weighted Average Cost of Capital), hetzij het gewogen gemiddelde van het rendement geëist op het eigen vermogen en de kost van het vreemd vermogen,

BAR = Bruto AanvangsRendementNAR = Netto Aanvangsrendement

• Huuropbrengst (normaliter) staat voor de markthuur bij een volledige verhuring. Bij BAR wordt hierbij geen rekening gehouden met de exploitatiekosten die voor rekening van de eigenaar zijn. Bij NAR is dit wel het geval, zodat de NAR altijd lager zal uitvallen de BAR voor hetzelfde gebouw,

• Totale initiële investeringskost staat voor de aankoopprijs verhoogd met evt aankoopkosten(bv. Registratierechten1). Komt dus overeen met de Waarde V.O.N.

Afhankelijk van de situatie wordt soms gerekend met contracthuur ipv markthuur, wordt leegstand niet verrekend, etc … m.a.w. opletten is aangewezen !

1 Registratierechten kunnen verschillen van gewest tot gewest: Brussel (12,5%) vs Vlaanderen 10%

gskostinvesterininitiëleTotale

gstHuuropbren NettoNAR


gstHuuropbren BrutoBAR

Waarde V.O.N. en Waarde K.K.

Waarbij:

• Waarde K.K. = de prijs ‘Kosten Koper’, nl die prijs die in de notariële akte wordt opgenomen als prijs, maar waarop bijkomend nog overdrachtskosten (bv registratierechten) dienen betaald te worden door de koper,

• Waarde V.O.N. = de prijs ‘Vrij op Naam’, nl de all-in prijs die de koper finaal dient te betalen om eigenaar te zijn van het onroerend.

skosten%)Overdracht (1

V.O.N. WaardeK.K. Waarde

skosten%)Overdracht(1K.K. WaardeV.O.N. Waarde

BAR = Bruto AanvangsRendement


gstHuuropbren BrutoBAR

BAR

gstHuuropbren BrutogskostinvesterininitiëleTotale

gskostinvesterininitiëleTotaleBARgstHuuropbren Bruto

Maar hoe bepaal je dan de te gebruiken BAR ?

Marktkapitalisatie

De laatste formule op de vorige slide, hetzij diegene waarbij de marktwaarde berekend wordt uit de huuropbrengst en de BAR, noemt men ook wel “marktkapitalisatie”, of “kapitalisatie van huren”, maar …

• Marktkapitalisatie gaat uit van een perpetuele situatie. Niets is minder waar.

• Marktkapitalisatie houdt doorgaans geen rekening met renovatiewerken, met leegstand na einde van bestaande contracten, …

• Marktkapitalisatie houdt geen rekening met inflatie.

• Bovendien is het bepalen van de BAR voor situaties die afwijken van de ‘prime’-situatie doorgaans voer voor specialisten

• …

Het komt er dus op aan dat jouw kennis van de markt en het gebouw gebruikt wordt bij de waarde inschatting ! En hoe bouw je kennis op ?

Via marktrapporten van grote makelaars, bekom je meestal een idee van de rendementen, en huurniveaus voor representatieve locaties. Zo geven zij bv voor kantoorgebouwen een lange reeks aan ‘Prime Yields’ (cfr onderstaande definitie)

• The Prime Yield represents the best (i.e. lowest) “rack-rented” yield estimatedto be achievable for a notional office property of the highest quality andspecification in the best location in a market, as at the survey date. The property should be let at the prevailing market rent to a first class tenant withan occupational lease that is standard for the local market. The prime initialyield is quoted, i.e. the initial net income at the date of purchase, expressed as a percentage of the total purchase price, which includes acquisition costs andtransfer taxes.

Marktkapitalisatie

Bij het waarderen van vastgoed dien je steeds rekening te houden met de risico’s van de varkenscyclus!

Baseer je voor investerings-beslissingen dus nooit blind op marktinfo van journalisten of makelaarskantoren: ze geven het verleden weer!

Waarde

FOOLS RUSH IN...

WHERE ANGELS FEEL THE TREATH!

Rendement: Interne rendabiliteit

n

xx

IRRFV x

1 )1( NPV

FV2FV1

FVn

FV3

FV4

Initiële investering =

Rendement op eigen vermogen / Return on equity

AandeelVV

KostVVAandeelVVreturnTotaleROE

1

*

waarbij:

• ROE = Rendement op eigen vermogen in %• Totale return = De projectrendabiliteit in %, hetzij de IRR

op projectniveau• Aandeel VV = Het % aan vreemde middelen• Kost VV = De kostprijs van het vreemd vermogen,

uitgedrukt in % (hetzij de intrestmarge aangerekend door de bank

II. De link naar Microsoft Excel

Rente -> HW / PV en TW / FVSAMENGESTELDE INTREST

MEERVOUDIG SAMENGESTELDE INTREST

NOMINALE en EFFECTIEVE INTRESTVOETEN

VOORAFGAANDELIJK AANGEREKENDE INTREST

Annuïteit -> BET / PMT; IBET / IPMT en PBET / PPMT

Waarde -> NHW / NPV en NHW2 / XNPVNETTO HUIDIGE WAARDE

Rendement -> IR / IRR en IR.SCHEMA / XIRRINTERNE RENDABILITEIT

ROE

Future ValueOver een periode van 10 jaar, krijg ik trimestrieel een bedrag van 1.000€, te beleggen aan 5% op jaarbasis. Wat is de waarde op het einde van de periode?

PostFV = 1.000€ * (1+r)39 + 1.000€ * (1+r)38 + … + 1.000€ * (1+r)0

PreFV = 1.000€ * (1+r) 40 + 1.000€ * (1+r)39 + … + 1.000€ * (1+r)1

Excelfunctie: FV / TW•Intrestvoet•Aantal periodes•Periodieke betaling•Huidige waarde•Pre/Post-betaling

€-

€200

€400

€600

€800

€1.000

€1.200

€1.400

€1.600

€1.800

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

Future Value

Present ValueOver een periode van 10 jaar, krijg ik trimestrieel een bedrag van 1.000€, te beleggen aan 5% op jaarbasis. Wat is de waarde van deze betalingen vandaag?

PostPV = 1.000€ / (1+r)1 + 1.000€ / (1+r)2 + … + 1.000€ / (1+r)40

PrePV = 1.000€ / (1+r) 0 + 1.000€ / (1+r)1 + … + 1.000€/ (1+r)39

Excelfunctie: PV / HW•Intrestvoet•Aantal periodes•Periodieke betaling•Toekomstige waarde•Pre/Post-betaling

€-

€200

€400

€600

€800

€1.000

€1.200

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

Present Value

PV NPV XNPV

Bedrag Constant

Periodiciteit Constant

(Net) Present Value - Overzicht

PV NPV XNPV

Bedrag Constant Variabel

Periodiciteit Constant Constant

Excelfunctie: NPV / NHW

• Geëist rendement per periode

• Inkomsten/uitgaven per periode


Excelfunctie: XNPV / NHW2

Xnpv is de interessantste excel-versie voor elke NPV berekening. Het vormt de band tussen cash flow tabellen en bijhorende tijdstippen / data. We dienen immers niet langer in ‘periodes’ te denken.

•Geëist rendement per jaar (!)•Reeks van inkomsten en uitgaven•Reeks van data waarop deze

inkomsten en uitgaven gebeuren

Net Present Value

PV NPV XNPV

Bedrag Constant Variabel Variabel

Periodiciteit Constant Constant Variabel

PV NPV XNPV

Datum Bedrag4/10/2016 04/10/2017 100 100 1004/10/2018 100 100 1004/10/2019 100 100 1004/10/2020 100 100 1004/10/2021 100 100 100

Actualisatievoet = 7%


/ IPMT

interest payment

Excelfunctie: PMT / BET•Intrestvoet per periode•Aantal periodes•Kredietbedrag•‘Balloon’-gedeelte•Pre/Post - betaling

Excelfuncties: PPMT / PBETIPMT / IBET

•Intrestvoet per periode•Periode•Aantal periodes•Kredietbedrag•‘Balloon’-gedeelte

Annuïteiten

Interne rendabiliteitExcelfunctie: IR / IRR•Kasstromen per periode•Schatting (optioneel)

Excelfunctie: IR.SCHEMA / XIRR•Kasstromen op datum•Bijhorende datum•Schatting (optioneel)

Datum Bedrag28/08/2016 € -410,02 € -410,0228/08/2017 100 100 10028/08/2018 100 100 10028/08/2019 100 100 10028/08/2020 100 100 10028/08/2021 100 100 100

Actualisatievoet = 7% IRR XIRR

III. Enkele vastgoedcases

RenteSAMENGESTELDE INTREST

AnnuïteitHYPOTHEEKLENINGEN

WaardeNET PRESENT VALUE / NETTO HUIDIGE WAARDE

MARKTKAPITALISATIE vs VERDISCONTERNG VAN CF’s

RendementINTERNE RENDABILITEIT, ROE

SCHULDGRAAD en TERUGBETALINGSCAPACITEIT

INTRESTHEDGING

De Bvba Invest wenst te investeren in een nieuw gebouwd kantorenpand dat nog voor 27 jaar verhuurd is aan de Vlaamse overheid.Op moment van aankoop, bedraagt de huur 720.000 €/jaar, trimestrieel op de laatste dag van elke trimester verschuldigd.Het kantoorpand wordt aangekocht op basis van een BAR=6%.De bank stemt toe in een financiering op basis van LTC=70%, onder vorm van een annuïteitenlening met constante terugbetaling op 20 jaar, trimestrieel af te lossen op de laatste dag van elke trimester.Gedurende de eerste 10 jaar wordt de intrest via een IRS gefixeerd op (nominaal) 5%, incl marge.Bepaal de afslossingstabel voor het eerste jaar.Hoe zou de aflossingstabel eruit zien in geval van een terugbetaling met vaste kapitaalschijven

Case 1 – Hypotheekleningen

Case 2 – Net present value

In Brussel staat een gebouw te koop dat vandaag nog verhuurd is. De huurder betaalt 1.500€ bij het begin van elk trimester, nog tot eind september 2017. Ik schat dat ik tussen oktober 2017 en december 2017 werken zal moeten doen ter waarde van 9.000€. Op basis van de huidige leegstandstatistieken, schat ik dat het gebouw na de renovatie nog zal leegstaan tot 31 maart 2018. Daarna zal het trimestrieel een huurwaarde genereren van 2.000€ (post numerandum). Ik schat dat ik het gebouw na renovatie én verhuring zal kunnen verkopen voor 70.000€, hetgeen ik wens te doen op 30 september 2018.Ik ga er van uit dat ik op 11 oktober 2016 een compromis teken met de verkopers (en 10% voorschot betaal) en op 31 december 2016 de akte wordt verleden. De vraagprijs vandaag is 50.000€. Gezien het om een promotieproject op risico gaat, eisen mijn aandeelhouders een rendement van 15% .Moet ik deze operatie doen?

Ik koop het gebouw op 11/10/16 en betaal op die dag een voorschot van 10%. Op 31 december 2016 betaal ik het resterende bedrag, zijnde 90% of 45.000€. Vanaf deze datum heb ik derhalve de huurinkomsten.


datum waarde04-okt-16 0 €11-okt-16 -5.000 €31-dec-16 -45.000 €01-jan-17 1.500 €01-apr-17 1.500 €01-jul-17 1.500 €

15-okt-17 -3.000 €15-nov-17 -3.000 €15-dec-17 -3.000 €30-jun-18 2.000 €30-sep-18 72.000 €


De eerste huurbetaling gebeurt op 1/1/17, daarna trimestrieel, bij aanvang van het trimester.






Tussen oktober 2017 en einde december 2017 doe ik voor 9.000€ aan renovaties (of 3.000€ per maand).







Het gebouw is verhuurd vanaf 1 april 2018, doch gezien de huurder post-numerandum betaald, heb ik de eerste huurinkomsten op 30 juni 2018.








Op 30 september 2018 verkoop ik het gebouw aan 70.000€, te verhogen met de laatste huurbetaling voor de periode juli -september 2018.






Geëist rendement: 15%





Reeks van inkomsten & uitgaven






Reeks van data






Reeks van data

(X)NPV = 4.100 €


In Brussel staat een gebouw te koop dat vandaag nog verhuurd is. De huurder betaalt 1.500€ bij het begin van elk trimester, nog tot eind maart 2017. Ik schat dat ik tussen april 2017 en juni 2017 werken zal moeten doen ter waarde van 9.000€. Op basis van de huidige leegstandstatistieken, schat ik dat het gebouw na de renovatie nog zal leegstaan tot 30 september 2017. Daarna zal het trimestrieel een huurwaarde genereren van 2.000€ (post numerandum). Ik schat dat ik het gebouw na renovatie én verhuring zal kunnen verkopen voor 70.000€, hetgeen ik wens te doen op 31 maart 2018.Ik ga er van uit dat ik op 21 maart 2016 een compromis teken met de verkopers (en 10% voorschot betaal) en op 30 juni 2016 de akte wordt verleden. De vraagprijs vandaag is 50.000€.

Welk rendement zal ik kunnen realiseren?

Case 2 – Net present value / Link naar IRR





Op 30 september 2018 verkoop ik het gebouw aan 70.000€, te verhogen met de laatste huurbetaling voor de periode juli -september 2018.







Reeks van data





Reeks van data

(X)IRR = 20,40%


Geëist rendement NPV

Maximale aankoopwaarde

10% 8.494 € 58.494 €

11% 7.564 € 57.564 €

12% 6.660 € 56.660 €

13% 5.782 € 55.782 €

14% 4.929 € 54.929 €

15% 4.100 € 54.100 €

16% 3.293 € 53.293 €

17% 2.509 € 52.509 €

18% 1.746 € 51.746 €

19% 1.003 € 51.003 €

20% 281 € 50.281 €

21% -422 € 49.578 €

22% -1.107 € 48.893 €

23% -1.773 € 48.227 €

24% -2.422 € 47.578 €

25% -3.054 € 46.946 €


-10.000 €

0 €

10.000 €

20.000 €

30.000 €

40.000 €

50.000 €

60.000 €

70.000 €

10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 22% 23% 24% 25%

NPV Maximale aankoopwaarde

Vraagprijs ad 50.000 €

NPV = 0 €IRR = 20,4%


-10.000 €

0 €

10.000 €

20.000 €

30.000 €

40.000 €

50.000 €

60.000 €

70.000 €

10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 22% 23% 24% 25%

NPV Maximale aankoopwaarde

Maximaal bod bij rendementseis ad 15% = 54.100 €


Case 3 - Marktkapitalisatie

In Brussel staat een kantoorgebouw van 5.000m² met gedeeltelijke leegstand te koop. Uitgangspunten zijn:

We maken abstractie van inflatie.

(1) Wat is de theoretische marktwaarde v.o.n.?

(2) Hoeveel is dit gebouw vandaag waard v.o.n.?

150 €/m²1.350 €/pl

Oppervlakte kantoor 5.000 m²Aantal parkings 46 plHuurders Kantoor Parking

Mars 2.000 m² 20 plBounty 1.000 m² 10 plSnickers 1.000 m² 5 pl

7,5%

12 maanden

Periode huurvrij 6 maanden

Inrichtingskosten 500 €/m²Datum waardering 4/10/2016

Markthuur kantoor

Markthuur parking

BAR

Periode leegstand

Begindatum Contracttype

165 €/m² 1.500 €/pl 1/01/2013 6/9

175 €/m² 1.400 €/pl 1/07/2011 3/6/9110 €/m² 1.000 €/pl 1/01/2012 9

Contracthuur

• Een investeerder kan een kantoorgebouw kopen in de periferie van Brussel.

• Momenteel is het ganse kantoorgebouw nog marktconform verhuurd, maar de verwachting is dat bij einde huur, het gebouw leeg komt te staan, en in het beste geval kan worden herontwikkeld tot appartementen.

• De grondincidentie in kader van een residentiële herontwikkeling is evenwel eerder laag.

• Uitgangspunten zijn:

• Vragen:A. Bereken de kasstromenB. Gegeven de gevraagde BAR, wat zou de IRR van de investering zijn ?C. Indien men een IRR ad 5% wil bekomen, welke prijs kan dan geboden

worden ? Met welke BAR komt dit overeen ?

Case 4 – Marktkapitalisatie vs IRR

2.500

€ 95

1,5%

9

€ 30.000

Exploitatiekoststijging p.a. 2,0%

11,0%

€ 500

Waardestijging grondincidentie p.a. 2,0%

7,50%

5,0%

Aankoopkosten

Huidige grondincidentie residentieel (prijs k.k. per m²)

Gevraagde BAR

Gewenste IRR

Oppervlakte kantoren (in m²)

Kantoorhuur per m²

Huurindexatie p.a.

Resterende huurtermijn (in jaar)

Exploitatiekost p.a.

• Een investeerder koopt een appartementsgebouw met daarin 24 appartementen, allen verhuurd, en wenst dit te financieren. Hij verwacht dit na 10 jaar door te verkopen.

• Uitgangspunten zijn:

• Vragen:A. Bereken de kasstromen

Bereken eerst de kasstromen van het project Bereken vervolgens de kasstromen van de financiering Maak tot slot een combinatie van beide

B. Bereken de IRR van het projectC. Bereken de IRR op het eigen vermogen ná financieringD. Indien de investeerder een IRR op eigen vermogen van 10% wenst, wat

zou dan de financieringsgraad moeten zijn ?E. Geef aan waarom niet elke investeerder dit wenst of kan.F. Vanaf welke rentestand komt de terugbetaling in jaar 1 in gevaar ?

Case 5 – Schuldgraad / IRR / ROE

€ 5.000.000

€ 300.000

1,5%

€ 50.000

2,5%

2,0%

11,0%

4%

60,0%

20

Aankoopkosten

Financieringsrente

Initiële LTC

Aflossingstermijn

Investeringskost (v.o.n.)

Jaarhuur

Huurindexatie p.a.

Exploitatiekost p.a.

Exploitatiekoststijging p.a.

Waardestijging p.a.

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking

Rente – Indekking

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking – aankopen van een cap op 4,25%

Rente – Indekking

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - schrijven van een 'floor' op 2,50%

Rente – Indekking

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - collar = 'cap' + 'floor'

Rente – Indekking

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - ‘zero cost’ collar = 'cap' + 'floor'

Rente – Indekking

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - ‘zero cost’ collar = 'cap' + 'floor'

Opbrengst ‘floor’= kost ‘cap’

Rente – Indekking

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - IRS (Intrest Rate Swap)

Rente – Indekking

Basiscursus Vastgoedrekenen 4oktober2016 · ,n nrrs khw jherxz rs hq ehwddo rs glh gdj hhq...

Documents

Transcript of Basiscursus Vastgoedrekenen 4oktober2016 · ,n nrrs khw jherxz rs hq ehwddo rs glh gdj hhq...