Integraal Vastgoedrekenen - SPRYG · 2020. 5. 28. · CIS HypZert (MLV) valuer Functie: Senior...

Integraal Vastgoedrekenen

Dag 1: 22 maart 2017

Uw docentenDag 1

Docent: André Deleroi MSc MRICS RT RM REVRICS registered valuer, CIS HypZert (MLV) valuer

Functie: Senior taxateur en adviseur

Docent: Léon van der Wal MScFunctie: Consultant

Programma dag 131 maart 2016

08:30 Ontvangst

09:00 Algemene introductie en actualiteiten

10:45 Theorie en rekenbegrippen (incl. casussen)

12:30 Lunch

13:00 Vervolg: Financiële haalbaarheidsanalyses

• Gebruiks- en beleggingsfase

• Financiering

• Bouw/ontwikkel exploitatie

16:00 Netwerkborrel

Aandachtspunten

• Mobiele telefoons stil

• Laptops gesloten, behalve tijdens oefeningen

• Niet bellen, mailen, appen, sms-en, behalve tijdens de pauze

LeerdoelenWaar liggen onze ambities

Leerdoelen basiskennis vastgoed

• Bekendheid krijgen met de vastgoedmarkt• Weten welke partijen actief zijn en wat zijn de diverse

belangen• Weten hoe een waarde tot stand komt• Het zelfstandig maken van een eenvoudige waardering• Het kunnen interpreteren van waarderingen en de kritische

vragen kunnen stellen• Bekend raken met actuele ontwikkelingen• Beknopte kennis opdoen over huurcontracten• Beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit

bepaalt immers veelal in grote mate (mede) de waarde• Weten waar je informatie kunt vinden om iets van een pand

te kunnen vinden

Introductie vastgoedmarktActualiteiten

De nieuwskoppen in de media

Introductie vastgoedmarktSpelers en sectoren

Spelers en belangen

Spelers Focus

• GrondeigenarenSluitende exploitatie

• Ontwikkelaars Marge maken

• Beleggers Rendement maken

• Gebruikers Genot van de zaak

Daarnaast

• Gemeenten

• Provincies

• Adviseurs/taxateurs

• Financiers / Banken

Bestaat ‘de Vastgoedmarkt’ wel?Activamarkt versus Ruimtemarkt

Lokale en nationale economie

Toekomst verwachting

Kapitaal markt

Cash flow

Marktwaarde vastgoed

Geëiste rendement

Aanbod (eigenaren die verkopen)

Vraag(investeerders die

kopen)

Vraag (huurders)

Aanbod (verhuurders)

Huur & bezetting

Ontwikkelmarkt

Indien ja

Toevoeging aan voorraad

Is ontwikkeling winstgevend?

Stichtingskosten (incl. grond)

Activamarkt

Ruimtemarkt

Sectoren

• Residentieel vastgoed• Koop• Huur• Particulieren versus ondernemers• Regulier wonen, senioren, wonen/zorg combi’s• Recreatief• Woonconcepten (studenthotel, friends-concept etc.)

• Commercieel kantoren• Commercieel retail• Commercieel bedrijfspanden• Commercieel logistiek• Commercieel recreatief• Commercieel parkeren

De cyclus van vastgoed

Introductie vastgoedmarktWaarom wordt er geïnvesteerd in vastgoed?

Waarom is vastgoed zo interessant?

Figuur: Rendementen Nederlandse aandelen, obligaties, direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedaandelen 1977-2015

Bron: De vastgoedindex op waarde geschat (ROZ IPD)

• Er is sprake van een stroom van redelijk stabiele rendementen, tenminste als wij kijken naar de rendementen van direct Nederlands vastgoed (ROZ/IPDindex);

• Spreiding investeringsportefeuille over meerdere asset-classes. Denk onder aan pensioenfondsen en andere institutionele investeerders;

• Inflatie hedge op direct rendement.

Aantrekkelijke cumulatieve rendementen?

• Direct vastgoed heeft aantrekkelijke cumulatieve rendementen. Beursgenoteerde (publieke) vastgoedaandelen en obligaties scoorden vrijwel net zo goed;

• Voor obligaties hebben we de afgelopen jaren een forse rentedaling gezien.


Cummulatieve rendementen

• Internationaal gezien deed direct Nederlands vastgoed het heel goed, effecten van de crisis waren beperkt!


Vastgoedmarkt na de crisis

Bron: ROZ IPD (eigen bewerking)

Introductie vastgoedmarktMeer dan alleen stenen

Van winst uit vastgoedontwikkeling naar een bredere legitimatie

Grondopbrengsten

Verkoopopbrengsten

Huuropbrengsten

Tijdelijke verhuuropbrengsten

Erfpacht-, haven- kadegelden

Direct Indirect

financieel of maatschappelijk

Kosten

Opbrengsten

Verwerving/inbreng

Bouw- en woonrijp maakkosten

Plankosten

Kosten (tijdelijk) beheer

Werkgelegenheid

Energie, water en afval

Parkeerinkomsten

Detailhandelsomzet

Woningwaarde (OZB)

Veiligheid

Sociale cohesie

Uitkeringen

Zorgkosten

Infrastructuur/mobiliteit

Politie-inzet

Fysieke en sociale beheerkosten

Hoe kom je tot een investeringskaart?

Schuivende panelen in de vastgoedwereld

Middellange termijn (2017 – 2019)

• Risicoaversie neemt af, met name bij internationale financiers;

• Investeringskracht blijft sterk, maar selectief;

• Gebruikersvraag neemt toe, maar zeker niet voor alle sectoren en deelmarkten;

• Partijen gaan buiten hun kerncompetentie;

• Publieke middelen zijn schaars;

• Regelgeving dominant: liever rechtmatig en doelmatig dan doeltreffend;

• De bouwkolom kan niet meer bijbenen, bouwprijzen stijgen;

• …. en de markt (b)lijkt weer op het niveau 2008 …

Effecten verduurzaming vastgoed

• Label C-verplichting kantoren vanaf 2023

• Afspraken Energieakkoord om te komen tot een energie-neutrale gebouwde omgeving in 2050.

• Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld ten minste label A hebben.

• Wie houdt hier nu al rekening mee?

• Aanhouden en investeren of nu verkopen?

Vanaf 2030

Vanaf 2023

Innovatie en nieuwe spelers in de vastgoedsector…

Vastgoed rekenen en waarderenDe basis principes

Vastgoed rekenen

• Alles heeft waarde

• Waarde bepaald door:• Netto opbrengsten

• Toekomstpotentie

• Emotie

• Opbrengst bepaald door:• Marktvraag

• Situatie van de verkoper

• Financieringsmarkt

• En uiteraard door alles wat de ‘waarde’ bepaalt

De vastgoedketen en rekenmethodieken

Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

Waarderingsmethodieken

• Comparatief

• Direct

• Regressie (hedonisch)

• Kapitalistiemethode (inkomstenbenadering)

• Bruto aanvangsrendement (BAR)

• Netto aanvangsrendement (NAR)

• Discounted Cash Flow methode (DCF)

• Residuele methode

Comparatieve methode

WaarderingsmethodiekenComparatief

Kapitalisatie methode

WaarderingsmethodiekenKapitalisatie methode

• Bij regulier commercieel vastgoed meest gebruikt

• Ook bij beleggershuurwoningen veel gebruikt

• Niet transparant

• Veel correcties nodig op afwijkingen van standaard

• Banken zijn er gek op, net als buitenlandse partijen.

Huurwoningen

Retail

Kantoren

DefinitiesBAR

Het Bruto Aanvangsrendement is een ratio's om op basis van de bruto markthuur (de theoretische huur) de marktwaarde van een object te bepalen.

Totale investering:

• koopsom +

• kosten koper +

• achterstallig onderhoud +

• CW (markthuur – contracthuur) +

• CW leegstand +

• CW erfpacht +

Voorbeeld BAR berekening:

BAR Waardering

= Markthuurwaarde 250.000

/ Gemiddeld BAR 7,00%

= Gekapitaliseerde markthuurwaarde 3.571.400

- Achterstallig onderhoud -

- Contante waarde verschil contract- en markthuur 40.000

- Contante waarde aanvangsleegstand 35.000

- Reductie erfpacht -

- Contante waarde incentives 35.000

- Contante waarde servicekosten eigen rekening -

= Waarde vrij op naam 3.461.400

- Transactiekosten 226.447

- Ovb op gekapitaliseerd erfpachtcanon -

= Waarde k.k. op basis BAR 3.235.000

Waardemethodiek:Bruto Aanvangsrendement (BAR)

B e l e g g i n g s w a a r d e

?

H u u r

E x p l o i t a t i e k o s t e n

G r o o t o n d e r h o u d

R e s t w a a r d e

Tijd

Kasstroom eerste jaar

B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = k a s s t r o o m ( t = 1 ) / B A R

BAR 8% BAR?%

100% verhuurd0% aanvangsleegstandcontracthuur = markthuur

geen achterstallig onderhoud

kosten koper 7%

100% verhuurd m.u.v. jaar 110% aanvangsleegstandcontracthuur = 80% markthuurna 1e jaar: markthuur = contracthuurachterstallig onderhoud = 10.000

kosten koper 7%

koopsom + k.k. = € 107.000 koopsom + k.k. + CW leegstand + CW (markthuur –contracthuur) + achterstallig onderhoud = € 107.000

Waardoor wordt het BAR bepaald?

• Lage BAR kan betekenen:― Laag risicoprofiel

― Strategische locatie met groeipotentieel

― Sterke huurder, langjarig contract

― Verwachte waardegroei

― Eindwaarde overtreft de investering

― Hoge inflatieverwachting en derhalve huurgroei (inflation hedge)

― Gunstige financierbaarheid

• Een hoge BAR kan betekenen:― Hoge risicoverwachting

― Twijfels over de locatie

― Twijfels over de huurder en verhuurbaarheid

― Weinig tot geen waardegroei

― Lage eindwaarde (grondwaarde blijft over, vastgoed is incourant)

― Slechte financierbaarheid

Waardemethodiek:BAR uitdagingen

• Gebruik begrip BAR is niet eenduidig

• Onvoldoende transparantie in de markt om de BAR te gebruiken

• Vraag altijd naar de definitie van de gehanteerde BAR (wat zit er in, wat niet)

• Meest voorkomend: BAR = contracthuur/transactieprijs VON

• BAR zegt niets over leegstand op termijn• Wat als huurovereenkomst verloopt?

• Huurder heeft contract van 20 jaar?

• BAR zegt niets over huurprijsontwikkeling

• BAR zegt niets over onderhoud & beheer

• BAR zegt niets over restwaarde ontwikkeling

Conclusie: BAR is weinig bruikbaar bij Financial Engineering

DefinitiesNAR

Het Netto Aanvangs Rendement is een ratio's om op basis van de netto markthuur (de theoretische netto huur) de marktwaarde van een object te bepalen.

Eerste jaar markthuur – marktconforme exploitatiekostenNAR

= Totale investering• koopsom +

• kosten koper +

• achterstallig onderhoud +

• CW (markthuur – contracthuur) +

• CW leegstand +

• CW erfpacht

Typische vraagstelling:

• Wat is de prijs die in de markt voor een object wordt betaald?

Voorbeeld NAR berekening:

NAR waardering

Exploitatiekosten

+ Vaste lasten 9.272

+ Gemiddelde mutatiekosten t.l .v. eigenaar -

+ Beheerkosten 4.409

+ Gemiddelde courtages 3.529

+ Planmatig onderhoud 22.285

+ Overige kosten excl .servicekosten eigenaar -

= Totaal exploi tatie 39.494

= Bruto markthuurwaarde 222.649

- Totaal exploi tatie 39.494

= Netto huurwaarde 183.155

/ Gemiddeld NAR 7,50%

= Gekapita l i seerde netto huurwaarde 2.442.060

- Achtersta l l ig onderhoud -

+ Contante waarde verschi l contract- en markthuur 13.536

- Contante waarde aanvangs leegstand 27.344

- Reductie erfpacht -

- Contante waarde incentives -

- Contante waarde servicekosten eigen rekening -

= Waarde vri j op naam 2.428.252

- Transactiekosten 148.203

- Ovb op gekapita l i seerd erfpachtcanon -

= Waarde k.k. op bas is van NAR 2.280.049

Discounted Cashflow methode

WaardemethodiekDCF methode

B e l e g g i n g s w a a r d e

?

H u u r

E x p l o i t a t i e k o s t e n

G r o o t o n d e r h o u d

R e s t w a a r d e

Tijd

B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = N C W k a s s t r o o m

WaarderingsmethodiekenDCF methode

Gebaseerd kasstroominschattingen:

• Kasstroomparameters

• Inschatting exploitatiescenario• Verhuurscenario • (Huur)prijsontwikkelingen

• Inschatting discontovoet

• Controle op: m²-prijs, res. BAR en res. NAR

• Voordelen van een DCF

• Inzicht in kasstroomontwikkeling

• Transparantie aannames

• Te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario’s

• Goed te gebruiken bij incourant vastgoed

• Goed te gebruiken voor Financial Engineering

Financiële rekenkunde

Centraal staat geld & tijd

Oftewel: de waardeontwikkeling van geld in de tijd

Indexeren

Indexeren is het aanpassen van een bepaalde periodiek terugkomend bedrag aan de inflatie

• Soms berust dat op een afspraak:

• Prijsindexatie van de lonen

• Indexatie van pensioenen

• Huurverhoging

• Soms houd je er zelf rekening mee:

• Indexatie van budget onderhoudskosten in de tijd

Indexeren

Indexeren = cashflow * (1 + index)^t

Oefening: Wereldreis

Stel:

• Je krijgt nu een bonus van € 10.800 (na belasting);

• Je wilt graag over 5 jaar een wereldreis maken;

• Een mooie wereldreis kost nu € 11.163,-;

• De inflatie bedraagt structureel naar 0,5% per jaar;

• Je verwacht 1% theoretisch rendement per jaar te halen (deposito);

• Je kunt kosteloos inleggen en opnemen.

Heb je straks voldoende geld voor de wereldreis?

Wereldreis

2025

Vraag: Kan ik in jaar 5 deze wereldreis betalen?

Uitgangspunten

Bonus (t=0) € 10.800

Inflatie 0,50%

Rendement 1,00% per jaar

Wereldreis (t=0) € 11.163

DCF methodiek

• In feite wordt bepaald wat ‘iemand’ nu over heeft voor toekomstige kasstromen gegeven een bepaalde rendementseis.

• Naast de DCF is het aan te bevelen ook een BAR- en NAR-waardering te maken

• DCF methodiek geeft inzicht in kasstromen en kan risico’s kwantificeren en zichtbaar maken. Vaststellen van de discontovoet is bijzonder lastig en discutabel. Het hangt immers altijd samen met wat het risico is dat in de kasstromen is opgenomen versus wat in de discontovoet zit. Hier zit veel discussie en ruis op de lijn.

• Vandaar altijd toetsen met BAR en NAR

Financiële rekenkunde (eindwaardeberekening)

saldot = storting x (1 + rente)^t

Voorbeeld: Planeconomie eindwaardeberekening

jaar storting rente saldo

0 1.000 - 1.000

1 60 1.060

2 64 1.124

3 67 1.191

4 71 1.262

5 76 1.338

Financiële rekenkunde (contante waarde berekening)

contante waarde = cashflow / (1 + rente)^t

jaar cashflow CW

0

1

2

3

4

5 1338 1.000

Toekomst en heden

T o e k o m s t i g k a p i t a a l = >

C o n t a n t e w a a r d e = >

E W t = c a s h f l o w * ( 1 + R ) ^ t

C W t = c a s h f l o w / ( 1 + R ) ^ t

€100,- €104,- €108,16 €112,50 etc

€112.50 €108,16 €104,- €100,-

RekencasusKantoorbelegging

RekencasusKantoorbelegging

Vragen:(1) Wat is de beleggingswaarde van deze woning?(2) Wat is het BAR van deze woning?

BELEGGINGSBEREKENING (dcf-methode, IRR, BAR, NAR)

Uitgangspunten

BVO 160 m2

GBO 125 m2

Huurprijs 1.125€ per maand

Onderhoud 1.200€ per jaar

OZB 0,096% van de WOZ waarde

Waterschap 173€ per jaar

Verzekering 300€ per jaar

Beheer 300€ per jaar

Inflatie 2,00%

Huurstijging tov inflatie 0,00%

WACC (=IRR-eis) 6,75%

Waarde als koopwoning 280.000 von

Kosten koper 3,00%

Exploitatieperiode 25 jaar

DCF-berekening Internal Rate of Return (IRR)

Typische vraagstelling bij discontovoet als input:

• Wat is de waarde van een toekomstige kasstroom gegeven mijn discontovoet?

• Welke kostprijs-dekkende huur moet ik vragen om aan mijn rendementseis te voldoen?

Typische vraagstelling bij discontovoet als output:

• Is de IRR van een beleggingsvoorstel hoger dan mijn gewenste rendement?

• Effecten van ‘hold and sell’

• Financial Engineering vraagstukken

Rendementseis (discontovoet)

• Definitie: de rendementseis is een disconteringsvoet die de waarde van tijd vertegenwoordigt voor de belegger. Het bestaat uit inflatiecompensatie, een risicopremie, de kosten van financiering en opportunity costs.

• De rendementseis (= rentepercentage) is ‘input’ in de berekening van de contante waarden van kasstromen

• De uitkomst van de berekening is de Netto Contante Waarde: de optelsom van alle contante toekomstige kasstromen. Deze kan zowel negatief als positief zijn, en is afhankelijk van de hoogte rendementseis.

DCF-berekening (IRR)

• Definitie: De Internal Rate of Return is de disconteringsvoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de investering.

• Oftewel, de NCW is bij de rentevoet van de IRR gelijk aan 0

• De IRR is een resultante (‘output’) van de bekende of geraamde kasstromen!

Residuele methode

WaarderingsmethodiekenResiduele methode

Waarde te realiseren vastgoed (100)

Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (70)

Grond (30)





Grond (-30)

Grond (0)

0

Grondquote (30%)

Grondquote (0%)

Grondquote (-30%)

WaarderingsmethodiekenResiduele methode

De residuele rekensom

Opbrengst 200.000

Bouwkosten 120.000

Overige kosten 30.000

Resteert 50.000

Stichtingskostenopzet

Bij projectontwikkeling wordt voor de opbouw van de stichtingskosten vaak de volgende onderverdeling gebruikt:

• Bouwkosten

• Bijkomende kosten

• Algemene kosten

• Winst & risico

• Rentekosten

• BTW

• Hoe omgaan met grondkosten

Merk op: Marge (winst) op het einde van het project

Cash flow projectontwikkelaarBeleggingsgvastgoed

marge

oplevering

nu start bouw

grondkosten

Cash flow projectontwikkelaar Koopwoningen

Conclusie:

- Nauwelijks financieringsbehoefte (en dus ook geen rentelasten) gedurende de bouw

- Grondwaarde bij start bouw = verkoopopbrengst bij start bouw - realisatiekosten

Nu Start bouw Oplevering

Afname grond

1ste termijn koper

2de termijn aannemer

2de termijn koper


3de termijn koper


4de termijn koper


5de termijn koper

WaarderingsmethodiekenResidueel (m.n. grond / overtollig vastgoed)

Casus Residuele grondwaardeberekening

(1) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als huurwoning?

(2) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als koopwoning?

Beleggers huurwoning Koopwoning

Beleggingswaarde 235.547€ VON-prijs 280.000€

Bouwkosten 700€ excl. BTW per m² BVO Bouwkosten 700€ excl. BTW per m² BVO

Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten

Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende kosten Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende kosten

Winst & Risico 3,00% over ontwikkelomzet excl. BTW Winst & Risico 6,00% over ontwikkelomzet excl. BTW

Rente tijdens de bouw 5,25% Rente tijdens de bouw 5,25%

Bouwperiode 8 maanden Bouwperiode 8 maanden

Samenvatting


(residuele) grondwaarde berekeningen

(bouwrijp)

DCF-berekeningenBAR / NAR berekeningen

Tijd

ProjectontwikkelingGrondexploitatie Beleggingsfase

(residuele) grondwaarde

berekeningen (huidige staat)

Verdieping

Financiering

Motieven voor financieringLiquiditeitsbehoefte

• Vastgoed aankopen

• Grond aankopen

• Locatie met tijdelijke exploitatie

• Investeringen in groot onderhoud

• Renovatie

• Subsidie volgt later

• Planontwikkeling

Redenen om vreemd te financieren

1. Hefbomen

2. Meer omzet met hetzelfde eigen vermogen

3. Participatiegraad verlagen

4. Risicobeperking / risicospreiding

5. Verhandelbaarheid verhogen

6. Disciplinerende werking

Hefbomen

• De kosten van vreemd vermogen zijn lager dan de kosten van eigen vermogen (uitzonderingen?)

• Waarom activa met een laag risico met eigen vermogen financieren?

• Door vreemd vermogen toe te voegen aan je kapitaalsstructuur verlaag je de gemiddelde kostenvoet van vermogen

• En verhoog je het rendement op eigen vermogen

• Verandert de rendementsopbouw van het eigen vermogen van hoofdzakelijk direct rendement (netto huur) naar hoofdzakelijk indirect rendement (restwaarde)

• Maakt de vastgoedbelegging spannend en zorgt ervoor dat investeerders hun werk efficiënter en effectiever gaan doen.

HefbomenPrincipe op basis van kasstromen

Investering

Netto kasstroom en eindwaarde

Lening

Storting EV

Rente en aflossing

Dividend

Kasstroom project

Kasstroom Financiering (VV)

Kasstroom eigen vermogen (EV)

Hefboom 60% VV

LTV 1-LTV

rEVrVV

rproject

LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

Hefboom 80%

LTV 1-LTV

rEVrVV

rproject

LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

Cash flow waterfall

Kasstroom project

Senior DebtService

1e achtergesteldelening

2e achtergesteldelening

Kasstroom EV

Senior lening

Achtergestelde lening

Participatie lening

Preferente aandelen

Eigen vermogen

Mezzanine

FinancieringslegoVoorbeeld mezzanine kapitaalstructuur

RendementsbegripDirect, Indirect, TRR, IRR

Rendement

• R = Rendement

• O = Opbrengst

• K = Kapitaal

Rt =

Formule Rendement

O t

K t -1

Rendement

• R = Rendement in jaar t

• K = Kapitaal in jaar t

• I = Inkomsten eind jaar t

• U = Uitgaven begin jaar t

Formule Rendement

Rendement Kasstroom Kapitaalsontwikkeling

Rt = It - Ut + Kt - Kt-1

Kt-1

Indirecte kasstroom 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Investering -15.200.000

Marktwaarde 15.200.000 15.504.000 15.339.658 16.106.640 16.428.773 16.422.202 16.757.349

Verkoop 16.757.349

Gerealiseerde waardemutaties 335.147

Ongerealiseerde waardemutatie 304.000 -164.342 766.982 322.133 -6.571 INDIRECT

Directe kasstroom

Bruto huuropbrengsten 1.064.000 712.000 1.100.483 1.119.192 1.138.218 1.157.568

Exploitatiekosten -127.680 -129.851 -132.058 -134.303 -136.586 -138.908

Opbrengsten uit vastgoedbelegging 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 1.018.660 DIRECT

Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20%

Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04%

Geconsolideerd beleggingsresultaat 1.240.320 417.807 1.735.407 1.307.022 995.061 1.353.807

TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24%

Netto kasstroom -15.200.000 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 17.776.009

IRR 7,38%

Total Rate of Return (TRR)

Directe opbrengsten

Indirecte opbrengsten

Hoe bereken je IRR, TRR?

Casus Rendement

Indirecte kasstroom 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Investering -15.200.000

Marktwaarde 15.200.000 15.504.000 15.339.658 16.106.640 16.428.773 16.422.202 16.757.349

Verkoop 16.757.349

Gerealiseerde waardemutaties 335.147

Ongerealiseerde waardemutatie 304.000 -164.342 766.982 322.133 -6.571 INDIRECT

Directe kasstroom

Bruto huuropbrengsten 1.064.000 712.000 1.100.483 1.119.192 1.138.218 1.157.568

Exploitatiekosten -127.680 -129.851 -132.058 -134.303 -136.586 -138.908

Opbrengsten uit vastgoedbelegging 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 1.018.660 DIRECT

Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20%

Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04%

Geconsolideerd beleggingsresultaat 1.240.320 417.807 1.735.407 1.307.022 995.061 1.353.807

TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24%

Netto kasstroom -15.200.000 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 17.776.009

IRR 7,38%

Achtergrondinformatie

• Basisboek Vastgoedrekenen

• Vastgoedrekenen met Spreadsheets

• Taxatieleer Vastgoed 1 & 2

Vragen?

Docent

André Deleroi MSc MRICS RT RM REV, senior taxateur en consultant

E-mail: [email protected]

M: +31(0)6 270 660 47

Botterstraat 139

8081 JW, Elburg

T: +31(0)85 4000 171 - www.basevalue.nl

2017 – heden : BaseValue BV

• Taxateur van commercieel vastgoed, staatssteuntoets

• Financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken

• Expert van parkeervraagstukken

2003 – 2016 : Fakton, consultant en taxateur

1998 – 2003 : Ballast Nedam Engineering, civieltechnisch constructeur

Docent

Léon van der Wal MSc, consultant

E-mail: [email protected]

M: +31(0)6 256 393 56

Beurs-WTC - Beursplein 37

P.O. Box 30188 - 3001 DD Rotterdam

T: +31(0)10 300 6000 - www.fakton.nl/valuation

2015 – heden : Fakton, consultant

• Financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken

• Taxaties ontwikkelingslocaties

2014 – 2015: SENS Real Estate, Assistant Project Manager

Integraal Vastgoedrekenen - SPRYG · 2020. 5. 28. · CIS HypZert (MLV) valuer Functie: Senior...

Documents

Transcript of Integraal Vastgoedrekenen - SPRYG · 2020. 5. 28. · CIS HypZert (MLV) valuer Functie: Senior...