14-9-2016

1

Integraal Vastgoedrekenen21 & 22 september 2016

Naam: Jeroen de JongFunctie: sr. Gebiedseconoom

Bedrijf:

Basisboek Vastgoedrekenen(2e druk, 2015)

Naam: André DeleroiFunctie: sr. Taxateur en

vastgoedadviseur

Bedrijf:

Uw docenten:

Deze informatie is niet meer actueel. Kom naar de nieuwste cursus INTEGRAAL VASTGOEDREKENEN.Krijg na afloop de meest actuele presentaties!

https://spryg.com/nl/cursussen/integraal-vastgoedrekenen

INSCHRIJVEN

14-9-2016

2

Programma: wat gaan we vandaag doen?

• Veel zelf rekenen!

• De Grondexploitatie vòòr én ná de Crisis

• CASUS (her)waardering Grondexploitatie

• DCF-waardering versus BAR-methodiek“het beste van 2 werelden”

• CASUS waardering herontwikkeling bestaand pand

• Interactie, vragen, praktijkervaringen….

• …………………

Integraal VastgoedrekenenHerhaling

14-9-2016

3

• Cashflowschema• Residuele grondwaarde• Grondquote• Stichtingskosten• Bouwkosten• BAR • NAR • DCF

• IRR• TRR• Restwaarde• Exit yield• WACC

Begrippen

Projectontwikkelaar1 tot 3 jaar

Rekening courant

Marge (ROI)

Grondexploitant2 tot 10 jaar of meer

Rekening courant

Marge (ROI), soms IRR

= =

Vastgoed/opstal ontwikkelingIn Grex vaak vastgoedexploitatie genoemd; verwarrend

Grondexploitatie (Grex)Ook gebiedsontwikkeling genoemd

Vastgoedexploitatie

Bouw en beheersproces

Vastgoedrekenproces

=Tijd

Sloop of herontwikkeling

Belegger / gebruikerca. 50 jaar

Spaarbankboekje

IRR (nooit marge)

IRR / TRR

Restwaarde / Exit Yield

WACC

DCF-waarde

Residuele grond-waarde

BAR / NAR / FAKTOR / VON-prijs

/m2 bvogrondquote

Transactie Transactie Transactie Transactie

Rekenmethodieken

14-9-2016

4

Rekenkundige samenhang

Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels

Bouwexploitatie

Kosten

aankoop kavel

bouwen

Opbrengsten

verkoop opstal

Beheer exploitatie

Kosten

aankoop opstal

beheren

Opbrengsten

huur

Gebruiksexploitatie

Kosten

huur

gebruiken

Opbrengsten

bedrijfsvoering

BOUW- EN BEHEERSPROCES

RESIDUEEL REKENEN

Integraal VastgoedrekenenGrondexploitatie toen en nu

14-9-2016

5

Video

Lansingerland

• Grond te duur aangekocht?

• Te veel kosten gemaakt: Infrastructuur

• Verwachtte groei Woningprijzen is uitgebleven?

• Sterker nog: groei is sterke daling geworden!

• Sterke daling gevolg van sterke stijging sinds jaren 80?

• Is dit probleem alleen in NL (bijvoorbeeld door renteaftrek)?

14-9-2016

6

Prijsontwikkeling NL versus andere landen

BRON: http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

Conclusie: grondexploitatie is veranderd

• Veel gemeenten in de problemen

• Wat zijn die problemen?

• Hefboom werking op grondwaarde

• Oplossen door saneren?

1. Uitstellen onzeker, haalbaarheid, marktgroei?

2. Afboeken rekening voor de Burger

3. Herontwikkelen, markt(vraag) gestuurd

14-9-2016

7

Boekhouding grondexploitatie

• Grondexploitaties onder nul

• Grondwaarde wordt bepaald door …….

• Afboeken?

• Wanneer afboeken?

• Hoe (her)waardering bepalen?

• Hoe omgaan met (onzekerheid) toekomst?

• ……….. rekenen!

Integraal VastgoedrekenenCASUS Grondexploitatie

14-9-2016

8

Grondexploitatie – vooraan in de keten

Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels

Bouwexploitatie

Kosten

aankoop kavel

bouwen

Opbrengsten

verkoop opstal

Beheer exploitatie

Kosten

aankoop opstal

beheren

Opbrengsten

huur

Gebruiksexploitatie

Kosten

huur

gebruiken

Opbrengsten

bedrijfsvoering

BOUW- EN BEHEERSPROCES

RESIDUEEL REKENEN

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieHuidige situatie (2007) – fictieve locatie

14-9-2016

9

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieNieuw plan

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieUitgangspunten planning

• Aankoop 2007

• Sloop / bouwrijp maken 2008

• Start bouw 2009

• Doorlooptijd 5 jaar, circa 50 woningen per jaar

• Gereed eind 2014

14-9-2016

10

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieOverige uitgangspunten (in 2005!)

Te verwerven gebied 20,23 Hectare

Bestaande functies:• Woningen (3 boerderijen) 2.300 m2• Tuinbouw 120.000 m2• Glas (kassen) 80.000 m2

Nieuw programma:

Woningbouw, luxe:• Vrijstaande woningen 80 gem. V.O.N. € 650.000,-• 2/1 kap woningen 140 gem. V.O.N. € 375.000,-• Vrije kavels 50 gem. V.O.N. € 450.000,-

(kavel)

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieBerekenen in Excel:

14-9-2016

11

Kosten

Verwerving residueel

Sloop

woningen 40.000,00 per woning

kassen 15,00 per m2

Bouwrijp maken

totaal gebied 40,00 per m2

Woonrijp maken

uitgeefbaar 110,00 per m2

Plankosten

voorbereiding 7%

toezicht en uitvoering 10%

Exonomische uitgangspunten

Index kosten 2,0%

Index opbrengsten 2,5%

Rente 5,0%

Planning 50 woningen/jaar

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieBerekenen in Excel:

Exploitatie berekening

hoeveelheid eenheid prijs/eenheid totaalprijs

Opbrengsten

Vrijstaand

2/1 kap

vrije kavels

Totaal opbrengsten

Index

Totaal geindexeerd

Kosten

Aankoop

Sloop woningen

Sloop kassen

Bouwrijp maken

Woonrijp maken

subtotaal

voorbereiding

toezicht en uitvoering

subtotaal

onvoorzien

Totaal kosten

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieOpzet model (bijvoorbeeld)

14-9-2016

12

• Bouw zelf een rekenmodel• Overige vragen/uitgangspunten: zie casus

SUCCES!

CASUS (her)waarderen Grondexploitatiefactor tijd!

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieÉén vraag:

• Wat was de maximale verwervingsprijs (residueel) in 2007?

14-9-2016

13

CASUS (her)waarderen Grondexploitatieanno 2016

CASUS (her)waarderen Grondexploitatie: Huidige situatie

Stand van Zaken na crisis 2008-2015:

• Alles verworven• Alles gesloopt• 21 woningen verkocht in 2009, daarna niets meer

• Boekwaarde anno 2016: € - 48,8 miljoen

14-9-2016

14

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieOnderbouwing afwaardering

• Boekwaarde anno 2016: € - 48,8 miljoen

• Nieuw plan:

• Planning: vanaf 2017, 100 woningen per jaar

Programma aantal kavel quote VON grondprijs per m2

Vrijstaande woningen 60 500 42% 575.000 199.587 399,17

2/1 kap woningen 120 260 38% 350.000 109.917 422,76

rij woningen 320 150 30% 250.000 61.983 413,22

CASUS (her)waarderen GrondexploitatieOnderbouwing afwaardering

• Bereken welke voorziening nodig is om een sluitende grex tepresenteren

• Maak gebruik van het hiervoor gemaakte model

14-9-2016

15

Integraal VastgoedrekenenDCF versus BAR

Beheer en gebruik

Grondexploitatie

Kosten

aankoop grond

bewerken

Opbrengsten

verkoop kavels

Bouwexploitatie

Kosten

aankoop kavel

bouwen

Opbrengsten

verkoop opstal

Beheer exploitatie

Kosten

aankoop opstal

beheren

Opbrengsten

huur

Gebruiksexploitatie

Kosten

huur

gebruiken

Opbrengsten

bedrijfsvoering

BOUW- EN BEHEERSPROCES

RESIDUEEL REKENEN

14-9-2016

16

Oefening: DCF - berekening

• Kantoorgebouw: 5,000 m2 BVO• Verhuurbaar: 85%• Contracthuur: 190,- per m2• Huurcontract: 10 jaar• Incentive: 6 maanden huurkorting• Huurindex: 1,5%• Exploitatielast:35,- per m2 bvo• Kostenindex: 2,0%• Markthuur: 200,- per m2• Exit Yield: 9%• Financieringsrente: 5%

• VRAAG: Wat is de waarde van dit kantoor?

Uitwerking in Excel

Uitgangspunten

Kantoorgebouw: 5000 m2 BVO

Verhuurbaar: 85%

Contracthuur: 190 per m2 vvo

Huurcontract: 10 jaar

Incentive: 6 mnd korting

Huurindex: 1,50%

Exploitatielast: 35 per m2 bvo

Kostenindex: 2%

Markthuur: 200 per m2 vvo

Exit Yield: 9,0%

Rente 5,0%

14-9-2016

17

Uitwerking

Inputvariabele: Disconteringsvoet

Wat is een marktconforme Disconteringsvoet?Hoe bepaalt u de juiste Disconteringsvoet?

1. Rendementseis op basis van risico:Risicovrije rente (10-jaars staatslening) + risico opslag

2. Financieringsbereidheid (bank)FinancieringsrenteFinancieringsaandeel

Samengestelde rente op basis van WACC

14-9-2016

18

Inputvariabele: Disconteringsvoet

Stel: max. financiering bedraagt 60%én Rendement-eis op Eigen Vermogen bedraagt 12,5%

• Wat is dan de disconteringsvoet?

Bereken nu opnieuw de waarde van het kantoor

Uitwerking (o.b.v. WACC)

14-9-2016

19

Inputvariabele: Disconteringsvoet

Conjunctuur:

(voor de crisis):Opgaande markt, veel geld beschikbaar, banken bereidwillig:- hoog % vreemd vermogen, leidt tot hogere waarde vastgoed

(anno nu):Minder geld beschikbaar, banken nauwelijks bereidwillig:- hoog % eigen vermogen, leidt tot lagere waarde vastgoed

Herhaling: BAR

Markthuur 1e jaarBruto Aanvangs Rendement = ------------------------------

Investering

14-9-2016

20

BAR als toetsing van DCF

U heeft met een DCF-model berekend wat de waarde is op basis van:

1. Huuropbrengst toetsbaar aan de markt2. Explotiatielasten toetsbaar aan de markt

3. BELANGRIJKSTE: Disconteringsvoet NIET toetsbaar aande marktwant: heeft te maken met rendements eis, financiering, enz…

Maar BAR is wel toetsbaar aan de markt

DUS: Toets uitkomst DCF door de BAR te gebruiken

Toets DCF met behulp van BAR

14-9-2016

21

Toets DCF met behulp van BAR

Beste van 2 methoden

• Met een DCF kunnen meer uitgangspunten worden gehanteerd

• Object specifieke aspecten kunnen worden mee berekend

• Met DCF goede analyse mogelijk, bijvoorbeeld aspecten als:- groot onderhoud- leegstand- huurkorting / doorlooptijd huurcontract- enz

• Toets uitkomst van DCF aan de markt, mbv BAR

• Verklaar afwijkingen of pas uitgangspunten aan

14-9-2016

22

Integraal VastgoedrekenenCASUS Herontwikkeling bestaand kantoor

TE KOOP:

14-9-2016

23

CASUS

UITGANGSPUNTEN

• Bestaand pand: 14.037 m2 bvo• Parkeren bij pand: 34 plaatsen• Huidige bestemming: kantoor• Herbestemming: wonen + commerciële plint• Programma: ca. 100 appartementen (100-150 m2 bvo)• 2.250 m2 bvo commercieel (plint)• Verbouwingskosten• Appartementen:€ 700,- per m2 bvo• Plint: € 500,- per m2 bvo• Exploitatiekosten: € 1.250,- per woning/jaar; € 30,- per m2 bvo• Groot onderhoud: € 5.000,- per woning/5 jaar; € 150,- per m2 bvo• Kostenindex: 2%

CASUS (vervolg uitgangspunten)

OPBRENGSTEN:

Woningen: 50 app. 100m2 BVO € 800,-30 app. 125m2 BVO € 950,-20 app. 150m2 BVO € 1.100

Plint: € 210,- per m2 vvo (gemiddeld)vvo = 85% bvo

Huurindex 1,5%

14-9-2016

24

CASUS (3D impressie)

CASUS

Maak een DCF berekening, rekening houdend met:

• Verbouwingskosten• Aanloopleegstand (1e jaar 50% verhuurd)• Marktconforme BAR plint: 8%• Marktconforme BAR appartementen: 6%• Exit-Yield daalt eerste 5 jaar met 0,1% per jaar (waarom?)• Exit-Yield stijgt vanaf jaar 6 met 0,05% per jaar• Looptijd 10 jaar• Houdt rekening met de actuele marktomstandigheden (hoogte

rente, financierbaarheid)• Toets marktconformiteit disconteringsvoet met de BAR• Vul zelf uitgangspunten aan waar nodig

14-9-2016

25

CASUS

Beantwoord de volgende vragen:• Wat is de huidige waarde als u uit gaat van verkoop (exit) na 10

jaar exploitatie?

• Wat is de verkoopwaarde na 5 jaar exploitatie, wanneer de aanvangsleegstand eruit is?

• Doe een inschatting van de waarde van het pand in huidige staat (functie kantoor, veel leegstand, evt verbouwingskosten)

• Wat zou uw advies zijn te bieden tijdens de veiling?

• Discussie?

Uitwerken in Excel

Huidige bestemming: kantoor

Herbestemming: wonen + commerciele plint

Uitgangspunten

Bestaand pand: 14.037 14.037 m2 bvo

Parkeren bij pand: 34 plaatsen

Programma: 100 appartementen (100-150 m2 bvo)

2.250 m2 bvo commercieel (plint)

Verbouwingskosten: 700€ per m2 bvo appartement

500€ per m2 bvo plint

Exploitatiekosten: 1.250€ per woning/jaar

Groot onderhoud: 5.000€ per woning/5 jaar

Exploitatiekosten: 30€ per m2 bvo (plint)/jaar

Groot onderhoud: 150€ per m2 bvo (plint)/10 jaar

Kostenindex: 2,0%

Woningen aantal opp huur

50 100 800€ p maand

30 125 950€ p maand

20 150 1.100€ p maand

totaal appartement 100

Plint: 2.250 bvo

85% 1.913 vvo 210€

Huurindex: 1,5%

14-9-2016

26

Integraal Vastgoedrekenen

Onderdeel van Rabo Vastgoedgroep