Grondexploitatie en grondprijzenHet einde van de afwaarderingen in zicht?

Jeroen van den BosPartner Bouw en Vastgoed

12 maart 2013

2

Agenda

1. Inleiding

2. Vraagstellingen

3. Historisch perspectief

4. Maatschappelijk perspectief

5. Nu verder

6. Uitwerking van de vraagstellingen

7. Conclusies?

Inleiding

Grond straks weg tegen dumpprijs (FD 4/3/13)

De prijs die gemeenten voor grond kunnen krijgen, gaat in veel gevallen richting agrarische waarde, zegt Theo Ram van Royal HaskoningDHV. ‘Op het hoogtepunt van de markt werd tussen €20 en €40 per vierkante meter betaald. De landbouwwaarde ligt nu rond €5 per vierkante meter.’

Echte problemen grondverliezen komen pas na de verkiezingen (FD 19/2/13)

Verliezen op grond liggen politiek zeer gevoelig. Ambitieuze burgemeesters en wethouders kochten duizenden hectares grond die in veel gevallen nu moeten worden afgeboekt tot landbouwwaarde. Hoeveel gemeenten werkelijk een probleem hebben, is onduidelijk omdat ze eigenlijk alleen zelf een goed inzicht hebben in hun grondportefeuille.

3

Inleiding

Geen inzicht in grondpositie gemeente

(FD 12/12/12)

‘Gemeenteraadsleden moeten de informatie bij elkaar schrapen uit interne stukken’, zegt Koos Vos van NBA. ‘Accountants toetsen de wet, maar de eisen die de wet stelt aan de waardering van grondexploitatie zijn minimaal.’ Zo hoeven gemeenten de verwachte kosten en grondopbrengsten nu niet te onderbouwen.

[…]

Gemeenten hebben door het stilvallen van de woningmarkt de afgelopen jaren grote verliezen geleden op hun grondposities. Er is in totaal zo’n € 2,9 mrd verlies genomen op een portefeuille van ruim € 12 mrd, en naar verwachting komt daar nog zo’n € 1,5 mrd bij.

4

Inleiding

Verkoop overtollige grond levert gemeente ook nog eens tal van kostbare claims op

(FD 4/3/2013)

• Ca veertienduizend voetbalvelden

• 2006 en 2007: tot €35 per vierkante meter

• 80% landelijk, randstad meer concurrentie vd markt

• Buurgemeenten vergelijkbare ambities, regionaal

• Ontwikkelaars verkochten al: bijna landbouwwaarde

• Voortgezet gebruik + bouwclaims=afkoop=verlies

5

Vraagstellingen

• Hoe is het gekomen?

• Is de hypotheekrenteaftrek al verwerkt in de grondprijs?

• Hoe ver gaat het door?

• Zijn de huidige niveaus de nieuwe basis of is er sprake van een tijdelijke dip en wordt de weg naar boven weer gevonden?

• Hoe gaat het verder?

• Moeten gemeenten nog wel een actieve grondpolitiek voeren en, zo ja, moet daar een maximum aan gesteld worden?

6

Historisch perspectief: grip

• Actieve grondpolitiek vs. zelfrealisatie

• Grip op de uitvoering vs. toelatingsplanologie

• ‘Monopolie’ gemeente

• Omslag na Vierde Nota Extra in 1991

• Gemeentelijk grondinstrumentarium

• Wet voorkeursrecht Gemeente

• Onteigening

7

Historisch perspectief: kostenverhaal

• Baatbelasting (art. 222 Gemeentewet)

• Kostenverhaal en vergoedingen

• HR 16 mei 1986 (Heesch / van den Akker): vergoeding voor uitweg – formele rechtskracht en rechtmatigheid

• HR 16 februari 1996 (Van Lieshout / Uden): geen vergoeding zonder grondslag in exploitatieverordening

• Kostenverhaal als onderdeel van de economische uitvoerbaarheid van nieuwe bestemmingsplannen

• Oud WRO vs. nieuw Wro

• Exploitatieplan (art. 6.12 lid 1 Wro)

• Anterieure overeenkomst (art. 6.12 lid 2 Wro) “anderszins verzekerd”

• Publieke grondexploitatie: uitgifteprijs bouwkavels

8

Historisch perspectief: grondprijs

• Monopolie gemeente: kostprijsbepaling• Agrarische waarde + ‘vergoeding’

• Plankosten

• Kosten bouw- en woonrijp maken

• Opslag voor gemeente

_______________________________ +

Verkoopprijs bouwkavel

• Kosten bouwkavel + kosten opstal lager dan WEV

• Marktwerking: residuele prijsbepaling• Verkoopprijs gereed product

• Kosten bouw opstal

• Plankosten opstal

• (Winst en risico ontwikkelaar)

_______________________________ -

Verkoopprijs bouwkavel

9

Historisch perspectief: grondprijs

• Vinex: ‘Marktprijs’ voor te ontwikkelen gronden

• Marktprijs:• Verkoopprijs bouwkavel

• Financieringskosten

• Risico van planologie en afzet

_______________________________ -

aankoopprijs kale grond

• Residuele grondwaarde, ontwikkelrisico, tijdsduur, kale grondwaarde

• Deelbetalingen

10

Historisch perspectief: slotsom

• Actieve grondpolitiek:

• Grip op de uitvoering

• Kostenverhaal (makkelijk) verzekerd

• ‘Planwinst’ naar gemeente

• Geen actieve grondpolitiek

• Geen grip op de uitvoering

• Kostenverhaal langs baatbelasting / exploitatieplan

• ‘Planwinst’ naar ontwikkelaar

• Geen risico op waardeverandering gronden

• Actieve grondpolitiek dus (zeer) aantrekkelijk

11

Maatschappelijk perspectief: winst

• Grondexploitatiewinsten

• Verbetering van de (semi)openbare ruimte

• Kruissubsidiering maatschappelijke doelen

• Toevoeging aan algemene middelen

• ‘Winst’ voor de gemeente is een ander begrip dan ‘winst’ voor een ontwikkelaar of speculant

• ‘Verlies’ voor de gemeente benadert echter wel degelijk hetzelfde begrip

• Geen ‘exorbitante’ winsten voor ontwikkelaars of speculanten

• Geen perverse prikkels voor derden om posities in te nemen

• Geen ontwikkelingen ‘voor de winst’ maar ‘voor de toekomst’

12

Maatschappelijk perspectief: gevolgen

• Boekhoudregels schrijven voor dat bezittingen op werkelijke waarde worden gewaardeerd

• Verliezen dienen direct genomen te worden

• Gevolgen gemeentelijke begroting

• Aantal gemeenten met (acute?) liquiditeitsproblemen

• Artikel 12 Financiële-verhoudingswet, uitkering ten laste van Gemeentefonds en dus de andere gemeenten – eisen zijn (ver)zwaar(d)

• Solvabiliteit overige Nederlandse gemeenten

• Positie Nederlandse Staat op internationale kredietmarkt

13

Maatschappelijk perspectief: slotsom

• Actieve grondpolitiek:

• Maatschappelijke winst boven private winst

• Betere toekomstbestendigheid van de ontwikkelingen

• Geen actieve grondpolitiek

• Ondernemersrisico’s blijven bij de ondernemers, niet bij de gemeenten

• Gemeentelijke begrotingen (en dus het gemeentefonds) niet blootgesteld aan – zeer – substantiële afwaarderingen

• Actieve grondpolitiek dus (nog steeds) aantrekkelijk?

14

Vraagstelling 1

Is de hypotheekrenteaftrek al verwerkt in de grondprijs?

• Residuele bepaling grondprijs gaat uit van verkoopwaarde gereed product minus kosten

• Verkoopwaarde = marktwaarde

• Marktwaarde woningen was hoog omdat door hypotheekrenteaftrek veel mensen relatief veel kunnen lenen bij een relatief lage maandlast

• Kostprijs bouw is ‘vast’ gegeven, marges voor AK en W&R zijn ook redelijk ‘vast’

• Dus alle ‘meerwaarde’ wordt geabsorbeerd in de verkoopprijs van de bouwkavel

• Omdat de verkoopprijs van de bouwkavel de basis vormt voor de aankoopprijs van de gronden, werkt een hogere marktwaarde gereed product door in de aankoopprijs van de grond

15

Vraagstelling 1

Is de hypotheekrenteaftrek al verwerkt in de grondprijs?

• Niet alleen renteaftrek debet:

• Door ‘soepele’ verstrekking ten opzichte van het inkomen (overkreditering?) komt een (nog) grotere groep in aanmerking voor hogere leningen

• Door ‘soepele’ verstrekking ten opzichte van de waarde van de woning (tophypotheek?) wordt dit effect verder versterkt

• Marktwaarde daalt: 2013 tov 2008 = -20%

• Als bouwkosten 180K en verkoopprijs was 250K en nu 200K, dan daalt grondwaarde van 70K (ca 30%) naar 20K (ca 10%). Dat verlies in waarde van de grond is 72%.

16

Vraagstelling 2

Zijn de huidige niveaus de nieuwe basis of is er sprake van een tijdelijke dip en wordt de weg naar boven weer gevonden?

• Stilvallen van vraag naar woningen lijkt van tijdelijke aard

• Rabobank: ‘woningtekort legt bodem in markt’

• Dus een terugkeer naar de praktijk tot 2008?

• Friso de Zeeuw (TU Delft) concludeert dat tot 2020 er een (latente) behoefte is aan 520,000 woningen, terwijl de (totale = gemeenten, corporaties en markt) grondvoorraad voldoende is voor 800,000 woningen

• Daarnaast ‘frictieleegstand’ doordat er grondposities zijn in regio’s waar de woningbehoefte niet bestaat en niet wordt verwacht (buiten het ‘rompertje’ of in krimpregio’s)

• Bovendien komt ‘latente vraag’ niet los:

• Rampmaand voor woningverkoop (FD 5/3/2013)

• NVB: De verkoop van nieuwe woningen is in februari sterk gedaald ten opzichte van twaalf maanden terug. (-50%) 17

Intermezzo: Rompertje

18Bron: Vastgoedmarkt, mei 2012

Nu verder: uitgangspunten

Belangrijke elementen van ruimtelijke projecten: onder druk maar stuurbaar

• Planning: ook in 2013 blijft de verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen op een (erg) laag niveau - faseren

• Prijs: de prijzen van koopwoningen, en dus ook de grondprijzen, blijven dalen naar een stabilisatie toe op een structureel lager niveau – verlies nemen of alternatief

• Programma: de segmentering veranderd terwijl het totale programma groter is dan de (zelfs de latente) middellange termijn vraag – bouw alleen actuele vraag

• Plaats: de vraag naar woningen zal verder differentiëren per regio waarbij de verwachting is dat het ‘rompertje’ meer vraag zal kennen dan de rest van Nederland – effect nog niet zichtbaar

19

Nu verder: oplossingen

• Afwaarderen en overdragen

• Boekhoudregels vereisen dat een getrouw beeld van de werkelijke waarde wordt gegeven en het (tijdelijk) ontbreken van een markt zegt niet dat de waarde ook daadwerkelijk nul is

• Met overdracht wordt evenwel het verlies gefixeerd

• Ieder risico van verdere waardedaling dan uitgesloten

• Creatieve oplossingen verzinnen?

• Startersleningen hoger, zonder leeftijdsgrens

• Gemeentelijke hypotheek

• Zelf bouwen huizen door gemeente - WoCo

• Erfpacht – WoCo

• Alternatieve aanwending – zonnepanelen / agrarisch (pacht)

• ?

20

Vraagstelling 3

Moeten gemeenten nog wel een actieve grondpolitiek voeren en, zo ja, moet daar een maximum aan gesteld worden?

21

Conclusies?

22

Jeroen van den BosPartnerBouw en Vastgoed

AKD advocaten & notarissenT: +31 88 253 5155M: +31 6 2030 3247jvandenbos@akd.nl