Vastgoedrekenen

• Voorstellen• Wim Fieggen• Roel Meulenbeld • Werkwijze

Programma

10.15 - 11.30 Rekenbegrippen financieel /vastgoed11.30 - 11.45 Pauze11.45 - 13.00 Kasstromen, disconteringsvoet, IRR13.00 - 13.45 Lunch13.45 - 15.15 Rendement en Waarde15.15 - 16.30 Twee opdrachten

Geld en TijdVastgoedrekenen heeft o.a als doel om verschillende eenheden, bedragen, kosten, opbrengsten en kasstromen met elkaar te kunnen vergelijken

• Vastgoed en basis financieel rekenen • Verband geld, vastgoed en tijd• Tijdsvoorkeur

Pas op:

Methode en rekenen door elkaar bij vastgoed

rekentechniek (de wiskundige methodiek): bepalen van de contante waarde CW

methode (de wijze van benadering): toegepast in de DCF voor marktwaarde, bedrijfswaarde ed.

Rente

Rente is de betaalde vergoeding voor een lening of het rendement op een spaartegoed.

Vergoeding voor risico en tijd

Rente, Interest , disconto

Enkelvoudige Rente

Stel je leent iemand éénmalig € 1000,- en de rentevergoeding is 10% per jaar

1e jaar: Je verdient dan 10 % van € 1000,-2e jaar: Je verdient dan 10 % van € 1000,-3e jaar: Je verdient dan 10 % van € 1000,-

Vastrentende beleggingen

Factor TijdPas op: De rente én de periode moeten met elkaar overeenstemmen

VBRente = € 1000,- × 10% (0.10) per jaar × 1 jaar = € 100,-

Stel de rente bedraagt 1% per maand is per jaar: Rente = € 1,000 × 1% (0.01) per maand × 12 maanden = € 120,-

Voorbeeld

Stel je belegt éénmalig € 1000,-. De jaarlijkse rente is 10 % Hoeveel is deze belegging waard na 30 maanden ?

De tijd in jaren: 2,5 en de rente is 10 % per jaar

Bedrag = € 1000,- × (1 + (0.10 × 2.5))Bedrag = € 1000,- × (1 + 0.25)Bedrag = € 1000,- × 1.25 = € 1250,-

“Formule”

Bedrag = initiële bedrag × [1 + (Rentepercentage × Tijd)]

Initieel = ingelegde bedrag (originele bedrag)Rente % : 10 % = 0,1

Samengesteld Rente = Rente op Rente Stel je spaart éénmalig € 1000,- en de rentevergoeding is 10% (eindejaars uitkering)

Jaar 1:Je krijgt dan 10 % van € 1000,- en het bedrag groeit aan tot €1100,-Jaar 2:Je krijgt dan 10 % van € 1100,- en het bedrag groeit aan tot €1210,-

3e Jaar ?????

Samengesteld = Rente op Rente

Groei: 1 plus de rente per jaar (10% = 0,1) = 1 + 0,1 = 1,1

Jaar 1: 1000 x 1,1Jaar 2: 1000 x 1,1 x 1,1 = 1000 x (1,1) ^2Jaar 3: 1000 x 1,1 x 1,1 x 1,1 = 1000 x (1,1) ^3 = € 1331,-

“Formule”

Bedrag (toekomstige waarde) (= Future Value, FW)

initiële bedrag × [1 + Rentepercentage] ^tijd

Indexcijfers Om de ontwikkeling van verschillende grootheden zoals exploitatiekosten, huren, prijzen, inkomens enz. ten opzichte van elkaar goed te kunnen vergelijken gebruik je indexcijfers.

De periode waarmee we alle andere periodes vergelijken noemen we het basisjaar.

Dit basisjaar krijgt het indexcijfer 100 (wordt op 100% gesteld).

Indexcijfers lezen

> 100: een indexcijfer boven de 100 duidt op een procentuele stijging ten opzichte van het basisjaar.

< 100: een indexcijfer onder de 100 duidt op een procentuele daling ten opzichte van het basisjaar.

Indexcijfers BerekenenJe had in 2014 (het basisjaar) €50.000. Na 1 jaar is het inkomen €58.000, terwijl je in 2016 €61.000 gaat verdienen.

2015: het indexcijfer is dan 58.000/ 50.000 x 100 = 116 --> je inkomen is in 2015 met 16 % gestegen t.o.v. 2014

2016: het indexcijfer is dan 61.000/ 50.000 x 100 = 122 --> je inkomen is in 2016 met 22 % gestegen t.o.v. 2014

Indexcijfers Berekenen

2015: het indexcijfer is dan 58.000/ 50.000 * 100 = 116 --> je inkomen is in 2015 met 16 % toegenomen t.o.v. 2014

2016: het indexcijfer is dan 61.000/ 50.000 *100 = 122--> je inkomen is in 2016 met 22 % toegenomen t.o.v. 2014

De procentuele verandering van 2016 t.o.v. 2015

[(122- 116) / 116)] x 100 = 5,2 % afgerond

Rekenregel: [(nieuw - oud) / oud] x 100

Procentuele verandering

Intermezzo: basispunten

De benaming van een honderdste van een procent. Ookwel genoemd: Bp.

100 basispunten zijn dus gelijk aan 1 %. Het is daarmee de kleinste eenheid waarmee in het algemeen binnen de financiële markten gerekend wordt.

Nominaal of Reëel

Je zet éénmalig €1.000,- op een spaarrekening, rente is 1,5% €1.015,-

Maar... Bij een prijsstijging van 2%,heb je: €1.020 nodig om dezelfde goederen en diensten te kunnen kopen die een jaar daarvoor nog €1.000 kostten.

Je reële rendement is dus eigenlijk -0,5%.

Die -0,5% is de reële rente en die wordt berekend door het inflatiecijfer (2 %) af te trekken van de nominale rente ( 1,5%).

Reëel = Nominaal - inflatie

Bovenstaande berekening noemen we corrigeren voor inflatie.

Inflatie / DeflatieINDEX: CPI of HICP : HoogteCBS huurindexatie

Correcties in vastgoed: - Huren- Exploitatiekosten- Bouwkosten- Grondprijzen- etc

http://nl.inflation.eu/inflatiecijfers/nederland/inflatie-nederland.aspxhttps://www.cbs.nl/nl-nl/visualisatie/2016/12/indexering-huren

VANDAAG

TOEKOMST

Rekenen met TIJD

• Je kunt vooruit rekenen: wat is een bepaald bedrag, een kasstroom (huren, exploitatielasten) of een gebouw waard over een aantal jaren? = Toekomstige waarde FutureValue

• Je kunt terug rekenen: wat is een bepaald geldbedrag of een kasstroom (huren, exploitatielasten) dat in de toekomst beschikbaar komt nu waard? Huidige waarde of (HW of Present Value PV)

Vooruit (samengesteld)Je zet éénmalig € 1000,- op de bank. De rente (interest) bedraagt 5 % per jaar. Na drie jaar heb je: € 1158,-

Vooruit (samengesteld)

Jaar 1: € 1000,- x ( 1,05) = € 1050, -Jaar 2: € 1050,- x ( 1,05)^2 = € 1103,-Jaar 3: € 1103,- x ( 1,05)^3 = € 1158,-

Vooruit (samengesteld)

Na drie jaar bedraagt de Eindwaarde EW € 1158,-

FORMULE : EW = K x ( 1 + r )^t VERMENIGVULDIGEN

EW= de eindwaarde K is geldbedrag/kasstroom/storting, r is de jaarlijkse rente en t voor de tijdsperiode tussen de twee geldbedragen/kasstromen/stortingen.

Terug rekenen

Om over een jaar € 1000,- op je spaarrekening te hebben bij 5 % rente moet je nu:

€ 952,38 op de bank zetten want € 952,38 + 5 % van € 952,38 oftewel € 952,38 x (1+5%) = € 1000,-

Je kunt ook anders rekenen: € 1000,- / (1,05) = € 952,38

Terug rekenen

In jaar 3 is bij een rente van 5 % € 1000,- aangegroeid tot

€ 1158,- (afgerond) zie eerder .

Wat is deze € 1158,- nu waard ?

Dat bereken je precies omgekeerd: € 1158 / (1,05)^3 = €1000,-

Terug rekenen

Huidige waarde = De Contante waarde = Net present Value bedraagt dan € 1000,-

FORMULE : CW = K / ( 1 + r )^t ( DELEN)

Terugrekenen = disconteren

Samengevat vooruit en terug

€ 1000vandaag

€ 1050volgend

jaar

ToekomstigeWaarde

ContanteWaarde (PV)

EW = K x (1+r)^t

CW = K /(1+r)^t

Samengevat vooruit en terug

€ 1000vandaag

€ 1050volgend

jaar

ToekomstigeWaarde

ContanteWaarde (PV)

Vooruit =Vermenigvuldigen

Terug = delen

Samengevat vooruit en terug

ToekomstigeWaarde

ContanteWaarde (PV)

Vooruit =Vermenigvuldigen

Terug = delen

OPGAVE 1/m4

IVVD december 2015 34

Investeren

Beoordelen en selecteren van investeringen in vastgoed nieuw pand, nieuwe cv ketel, renovatie etc.

Hoe vergelijk je investeringen?

- Terugverdientijd (TVT)- Netto Contante waarde methode (NCW)

Terug verdien tijd (TVT)

Een nieuwe zuinige cv- ketel (Investering) kost € 900,-De Besparing (opbrengst – kosten) bedraagt : Jaar 1 /m 3: € 400,- per jaar

TVT

– Na 1 jaar 400 terugverdiend– Na 2 jaar 400 + 400 = 800 terugverdiend– In derde jaar nog terug te verdienen 100 (900 – 800)

De jaarlijkse besparingen zijn 400 dus 100/400 = 0,25 jaar = 3 maanden.De terugverdientijd in maanden is dus 2 jaar en 3 maanden

NCWNetto contante waarde methode = Contant maken van de netto kasstromen (inkomsten – uitgaven)

ENG : cashflows contant maken (teruggerekend naar nu) = discountedcashflow = DCF

Nieuwe cv ketel (Investering) kost eenmalig € 900,-Besparingen = opbrengst – kosten kasstroomBinnenkomende kasstroom jaar 1 t /m 3 = € 400,- per jaar

CW = Contante waarde ???? Bij een rentepercentage van 4%

NCWJaar 1: 400/ 1,04 = € 384,6 = cashflow jaar 1 contant maken (1 jaar rente)Jaar 2 400/ 1,04² = € 369,8 = cashflow jaar 2 contant maken (2 jaar rente)Jaar 3 400/ 1,04³ = € 355,6 = cashflow jaar 3 contant maken (3 jaar rente)

-----------€1110,-

⇒ De contante waarde van de kasstroom is dan € 1.110,-

De netto contante waarde is dan gelijk aan: de contante waarde - de investering

NCW = € 1.110 - € 900,- = € 210,-

Uitleg NCW

NCW = CW – I

CW = alle netto ontvangsten (inkomsten – uitgaven) I = Initiële investeringsbedrag

Als NCW >0 : dan is CW > Ide contante waarde van alle netto ontvangsten is groter dan de investering

Investeringsbeslissingen

Afhankelijk van sector

Commercieel : NCW > 0Maatschappelijk : ?????

IRR (ENG)

Netto Contante Waarde: disconteringsvoet gegeven. De CW is een uitkomst en een absoluut bedrag

Interne-rentabiliteit: disconteringsvoet is de uitkomst van de formule. De interne rentabiliteit is feitelijk het berekende winstpercentage van de investering zelf (vandaar interne rentabiliteit).

IRR

Disconteringsvoet waarbij de contante waarde van alle inkomsten precies gelijk is aan de contante waarde van alle uitgaven.

Oftewel : NCW= CW – I 0 = CW - I

Met dit gegeven en met het gegeven van de kasstromen kun je nu de disconteringsvoet of een percentage berekenen.

SimpelVoorbeeld Netto Contante Waarde Methode

Je koopt een huis om te verhuren. De investering bedraagt € 200.000,-. Daar staat een oneindige kasstroom van € 30.000,- per jaar tegenover. Wat is de Netto Contante Waarde van deze investering als de disconteringsvoet 7% bedraagt?

CW kasstromen = € 30.000 / 0,07 = € 428.000,-

Uit NCW = CW- I bereken je: 428.000 – 200.000 = 228.00

Dus NCW is positief de investering loont

Invloed discontering/ rente voet: als de rente stijgt daalt de CW van de kasstromen.

IRRNCW investering =0

0 = CW kasstromen – bedrag van de investering

0 = CW kasstromen - € 200.000,-

CW kasstromen = € 200.000,-

€ 30.000,-/ disconteringsvoet = € 200.000,-

IRR = Disconteringsvoet = € 30.000/ € 200.000 = 15 %

Kasstromen enkelvoudig

Voorbeeld eerder : Je brengt eenmalig € 1000,- naar de bank en krijgt een rentevergoeding van 2 % per jaar.

1 jaar

Na 1 jaar en rente 2 %

€ 1000,-Naar spaarrekening

Na 1 jaar

1000 + 2% van 1000 = € 1020,-

2 jaar

Na 2 jaar en rente 2 %

€ 1000,-Naar spaarrekening

Na 2 jaar

1020 + 2% van 1020 = € 1040,4,-

3 jaar

Na 3 jaar en rente 2 %

€ 1000,-Naar spaarrekening

Na 3 jaar

1040,4 + 2% van 1040,4 = € 1061,20,-

KasstromenSamengesteld

Investering

restwaarde

Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3

Huur

IN

UIT

Huur

Huur + 750. 000 per jaar

Investering

restwaarde

Exploitatielasten-/- 150.000

Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3

Huur

IN

UIT

Huur

Huur + 750. 000

Investering

restwaarde

Exploitatielasten-/- 150.000

Bijvoorbeeld Jaar 1 Netto ontvangsten: 600.000

Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3

Huur

IN

UIT

Huur

Huur + 750. 000

Rendement

Rendement is het geheel van baten of lasten, c.q. inkomsten of verliezen in verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal.

VoorbeeldDe huurinkomsten van een winkel bedragen € 25.000- per jaar en de investering is € 1.000.000,-

Rendement bedraagt dan: € 25.000/ € 1.000.000 x 100% = 2,5 %

Rendement en vastgoed

Direct rendement is het rendement op basis van de jaarlijkse huurinkomsten minus de exploitatielasten (terugkerende uitgaven, voor rekening van de eigenaar).

Indirect rendement: is het rendement dat behaald wordt bij de verkoop van vastgoed na aftrek van de investeringskosten.

Exploitatielasten

• belastingen (ozb , waterschap etc)• verzekeringen• mutatiekosten• marketingkosten• onderhoudskosten• etc

Waarde en prijsDe marktwaarde is de waarde die een vastgoedobject (woning, bedrijfspand of portefeuille) oplevert onder normale omstandigheden. Het is de waarde van object(en) zoals die bij vrije verkoop op de markt kan worden verkocht. Deze hoeft niet gelijk te zijn aan de verkoopprijs.

Voorbeeld :

• Vraagprijs: € 370.000,-• Marktwaarde: € 350.000,-• Verkoopprijs: € 355.000,-• WOZ waarde: € 314.000,-

Meest gebruikt

MarktwaardeMarktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij beide partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Marktwaarde verhuurde staatWoningcorporaties moeten de waarde van al hun vastgoed bepalen op basis van wat het vastgoed waard zou zijn als de corporatie het zou doorexploiteren of zou verkopen bij mutatie.

Bedrijfswaarde: het totaal aan inkomsten uit (sociale) huur die een object de komende jaren oplevert of: de som van de netto contante waarden van de nog resterende netto kasstromen, ook wel de toekomstige geldswaarde van de exploitatie

WOZ waardeEén van de meest uitgevoerde wettelijke waarderingen is een waardering in het kader van de wet WOZ. Alle onroerende zaken in Nederland worden jaarlijks beoordeeld in het kader van deze wet. Er bestaat een vaste waarde peildatum van 1 januari voorafgaand aan het kalenderjaar waarover de aanslag wordt opgelegd. Het waarde begrip dat in de wet WOZ wordt gehanteerd is de waarde in heteconomisch verkeer.

Taxeren: Methode / Rekenen

praktijk twee methoden om taxaties te onderbouwen:

Comparatieve benaderingBij de comparatieve benadering wordt de waarde van een object afgeleid uit een aantal vergelijkbare objecten, waarvan een recente transactieprijs bekend is.

InkomstenbenaderingBasisgedachte: de waarde van een object wordt bepaald door de verwachte inkomsten die het object gaat genereren. Binnen deze categorie bestaan drie methoden: DCF-, BAR- en NAR-methode.

BAR/NAR/DCF

BAR-methode veronderstelt dat de marktwaarde van onroerend goed gelijk is aan de huur gedeeld door het Bruto Aanvangsrendement (BAR).

DCF-methode (Discounted Cash Flow) schat de marktwaarde door het contant maken van kasstromen die uit de exploitatie en de toekomstige verkoop voortkomen.

BARHet bruto aanvangsrendement (BAR) is instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken.

VBo Huur = € 7200,- / jaar o Gewenst bruto aanvangsrendement belegger = 6%

Marktwaarde (bedrag dat belegger bereid is te investeren) = 7200 / 0,06 = € 120.000,-

Bruto aanvangsrendement

BAR = Bruto aanvangsrendement

BAR (%) = bruto lopend huurinkomen/totale investering

Opbouw BAR

Opbouw BAR

Opbouw BAR

Opbouw BAR

Opbouw BAR

Opbouw BAR

NAR = BAR - exploitatiekosten

Netto aanvangsrendement

NAR = BAR - exploitatiekosten

NAR (%) = (bruto lopend huurinkomen – exploitatiekosten) /totale investering

Opbouw BAR

Totaal RendementDrie elementen:• Lopend netto huurinkomen• Waarde verandering• Waarde (transactiewaarde of taxatiewaarde)

Het sommetje:• Direct rendement (%) = lopend netto huurinkomen / waarde• Indirect rendement (%) = waardeverandering / waarde• Totaal rendement (%) = direct rendement + indirect rendement

Voor – en nadelen BAR

Voordelen: eenvoudige methode en een beperkt aantal variabelen, makkelijk te communiceren

Nadelenogeen inzicht in kasstromenogeen volledige duidelijkheid BAR-definitieovooral toegepast om het rendement te bepalen van langdurig verhuurd vastgoed met relatief stabiele kasstromen

Bij het bepalen van het bruto aanvangsrendement wordt geen rekening gehouden met de exploitatielasten. Het netto aanvangsrendement (NAR) houdt hier wel rekening mee.

Vastgoed: Waarde met Yield of Cap rate

Cap- rateF = 1 / Y F = cap rateY =YieldKk = wettelijke transactie kosten

Waarde = Huur / Y - kk

Taxateurs

YieldF = 1 / YF = Cap rateY = YieldKk = wettelijke transactie kosten

Waarde = Huur x F –kk

Makelaars

Faktor (cap rate ): 10 x de huur , Huur = € 10.200,- per jaar

Waarde = 10.200 x 10 = 102.000

Dwz: F = 1 / 0,1 = 10

Restwaarde VastgoedEenmalige opbrengst bij verkoop

Hoogte afhankelijk van het soort/ functie vastgoedVerschil waarde opstal / grond

Methoden:Grond - opstalExit Yield

Grond opstal methodeCommercieel vastgoed: opstal waarde in 40 jaar naar 0 Grond houdt waarde en stijgt meestal met de inflatie

Exit Yield

Restwaarde op basis van de BAR

Bij totale verhuur : BAR = huur / investering

BAR voor een volgende eigenaar ? EXIT YIELD

Restwaarde = Lopende huur / BAR

Exit Yield kantoor

Huur in jaar 10: € 50.000,-

Verwachte Exit Yield (BAR) van de volgende eigenaar jaar 10: 10%

Verwachte restwaarde:€ 50.000/ 0,10 = € 500.000,-

kostprijsdekkende huur definitie:is die aanvangshuur waarbij de contante waarde van alle relevante kosten en de contante waarde van alle opbrengsten gelijk aan elkaar is (DCF methode)

79

Vastgoedrekenen ProgrammaDianummer 3Geld en TijdPas op: RenteEnkelvoudige Rente Factor TijdVoorbeeld“Formule” Samengesteld Rente = Rente op Rente Samengesteld = Rente op Rente �“Formule”�Indexcijfers Indexcijfers lezenIndexcijfers BerekenenIndexcijfers BerekenenProcentuele verandering Intermezzo: basispunten Nominaal of ReëelDianummer 21Inflatie / DeflatieVandaagRekenen met TIJDVooruit (samengesteld)Vooruit (samengesteld)Vooruit (samengesteld)Terug rekenen Terug rekenenTerug rekenen Samengevat vooruit en terug Samengevat vooruit en terug Samengevat vooruit en terug OPGAVE 1/m4InvesterenTerug verdien tijd (TVT)TVTNCWNCWUitleg NCWInvesteringsbeslissingenIRR (ENG)IRR SimpelIRRKasstromen enkelvoudigDianummer 47Dianummer 48Dianummer 49KasstromenDianummer 51Dianummer 52Dianummer 53RendementRendement en vastgoedExploitatielasten Waarde en prijsMeest gebruiktTaxeren: Methode / RekenenBAR/NAR/DCFBARBruto aanvangsrendementOpbouw BAROpbouw BAROpbouw BAROpbouw BAROpbouw BAROpbouw BARNetto aanvangsrendementOpbouw BARTotaal RendementVoor – en nadelen BARVastgoed: Waarde met Yield of Cap rateDianummer 74Restwaarde VastgoedGrond opstal methodeExit YieldExit Yield kantoorkostprijsdekkende huur