Vastgoedrekenen met Excel - SPRYG Real Estate Academy · 2020. 6. 3. · 10-10-2017 1...

10-10-2017

1

Vastgoedrekenen met Excel

Drs. Estera Knaap-Giurgi

Ir. Kim Creten

Programma dag I

• Introductie

• Het opzetten van een Excel-werkboek

• Basisbegrippen financiële wiskunde en de bijbehorende functies van Excel

• Analyses met Excel

• Lunch (12:00 – 13:00)

• Het nemen van gefundeerde beslissingen omtrent investeringen

• Intermezzo – Intrestrisico’s

10-10-2017

2

Programma dag II

• Bepalen van grondwaarde

• Functies van Excel

• Verhuur van marktspecifieke gebouwen

• Investeren in oudere gebouwen

• Lunch (12:00 – 13:00)

• Werken met data in Excel

• Waardering van gebouwen

• Gegevens interpreteren en presenteren

• Financiering van vastgoed

Opzetten van een Excel-werkboek

Vragen:

1. Waar dient het werkboek voor?

2. Waar moeten gegevens ingevoerd worden?

3. Welke gegevens zijn toegestaan?

4. Bij wie moet de gebruiker vragen stellen?

5. Wat is de laatste versie van het werkboek?

6. Is het werkboek voldoende beveiligd?

7. Wordt het bestand goed geprint?

10-10-2017

3

Mogelijke indeling werkboek

Titel / Auteur / Datum

Input Resultaten:

Berekeningen

Antwoord:

Werken met bereiknamen I

• Waarom wel?– Cellen met een naam zijn makkelijker te vinden en te selecteren

– Formules worden duidelijker

– Minder foutgevoeligheid in formules (door gebruik te maken van functietoets F5)

– Mogelijkheid om “automatisch aanpasbare” bereiken te maken(zie § 9.1)

10-10-2017

4

Werken met bereiknamen II

• Waarom niet?– Overdaad schaadt

– Het verwijderen van namen resulteert in de foutmelding #Naam? / #Name? in formules

Werken met bereiknamen III

• Hoe?– Via Naamvak / Name box (geef altijd Enter na intypen van de naam)

– Via Formules / Formulas Gedefinieerde namen / Defined namesNaam maken / Define name

– Via Formules / Formulas Gedefinieerde namen / Defined namesMaken op basis van selectie / Create from selection

10-10-2017

5

Invoervalidatie

• Gebruikt om “foutieve” invoer te beperken– Via Gegevens / Data Hulpmiddelen voor gegevens / Data tools

Gegevensvalidatie / Data validation

– Keuze uit:

• Geheel getal

• Decimaal

• Lijst

• Datum / Tijd

• Lengte tekst

• Aangepast (formule)

Voorwaardelijke opmaak

• Gebruikt om opmaak te koppelen aan voorwaarden– Via Start / Home Stijlen / Styles Voorwaardelijke opmaak /

Conditional Formatting

– Uitgebreide mogelijkheden

10-10-2017

6

Beveiliging in Excel

• 4 mogelijkheden:– Op werkboekniveau: Beveiliging voor openen / bewerken

– Op werkboekniveau (structuur en vensters)

– Op werkblad c.q. celniveau

– Combinatie hiervan

• Let op dat beveiliging geen wondermiddel is!

Opdracht

10-10-2017

7

Basisbegrippen

• Inleiding• Enkelvoudige & samengestelde intrest• Meerdere intrestperiodes• Nominale en effectieve intrestvoeten• Annuïteiten• Bijhorende functies in Excel

– HW / PV– TW / FV– NHW / NPV en NHW2 / XNPV– BET / PMT; IBET / IPMT; PBET / PPMT– IR / IRR en IR.SCHEMA / XIRR

• Aflossingsschema van een lening• Net Present Value van toekomstige cashflows• Bruto Aanvangs Rendement

Basis - Enkelvoudige intrest

FV=PV x (1+n x i)waarbij:

FV = Future value / Toekomstige waarde

PV = Present Value / Huidige waarde

i = jaarlijkse intrestvoet

n = aantal jaar dat PV wordt belegd

10-10-2017

8

Basis – Samengestelde intrest

FV=PV x (1+ i) nwaarbij:



i = jaarlijks intrestvoet


Basis: Meerdere intrestperiodes

FV=PV x (1+ im)mxn

waarbij:



im = periodieke intrestvoet

m = # perioden / intrestbetalingen per jaar


10-10-2017

9

Basis: Afwijkende intrestvoeten

11 mme ii

waarbij:

inom = nominale intrestvoet

im = periodieke intrestvoet

m = # perioden / intrestbetalingen per jaar

ie = effectieve intrestvoet, ook wel JKP (Jaarlijks KostenPercentage genoemd)

ivooraf = intrestvoet bij rente vooraf te voldoen

mii mnom

vooraf

vooraf

i

ii

1

Basis: Annuïteit

i

ia

n

in

1

11

waarbij:

an|i= de huidige waarde van een annuïteit van 1€ betaald of uitgekeerd op het einde van n perioden

i = jaarlijkse intrestvoetn = aantal jaar dat PV wordt belegd

10-10-2017

10

Basis: Annuïteitenlening

ina

PVA

• Oefening: Aflossingstabel voor een leningSimuleer zowel een annuïteitenlening als een lening met vaste kapitaalschijven.

waarbij:

an|i= huidige waarde v/e annuïteit

PV = totale huidige waarde (= bedrag van de lening)

A = periodieke (terug)betaling

Basis: Net Present Value van toekomstige Cashflows

xn

x

x

i

FV

1 NPV

• Door alle (toekomstige) cashflows te ‘verdisconteren’ (ook wel ‘actualiseren’) naar een zelfde tijdstip (doorgans ‘vandaag’) kunnen uitgaven en inkomsten met elkaar vergeleken worden.

• De “i” in bovenstaande formule noemt men de “actualisatievoet”• De som van deze toekomstige cashflows (positieve én negatieve)

noemt men de ‘Net Present Value’ en deze kan dan vergeleken worden met de initiële investering.

10-10-2017

11

xn

x

x

IRR

FV

1 Initiële investering = NPV

Die actualisatievoet waarbij de NPV van alle (toekomstige) cashflows gelijk is aan de initiële investering,noemt men de “interne rendabiliteit”.

Basis: Interne rentabiliteit van Cashflows

Basis: Bruto Aanvangs Rendement

waarbij:

• Huuropbrengst (normaliter) staat voor de markthuur bij een volledige verhuring

• Totale initiële investeringskost staat voor de aankoopprijs verhoogd met evt aankoopkosten

Afhankelijk van de situatie wordt soms gerekend met contracthuur ipv markthuur, wordt leegstand niet verrekend, etc … m.a.w. opletten is aangewezen !

gskostinvesterininitiëleTotale

gstHuuropbrenBAR

10-10-2017

12

Basis: Bijhorende functies in Excel

• Bijhorende functies in Excel– HW / PV

– TW / FV

– NHW / NPV en NHW2 / XNPV

– BET / PMT; IBET / IPMT; PBET / PPMT

– IR / IRR en IR.SCHEMA / XIRR

Analyses met Excel

• Gevoeligheidsanalyse

• Doelzoeken

• Oplosser

10-10-2017

13

Opdracht

Het nemen van gefundeerde beslissingen omtrent investeringen

• Indien een investeerder een investering doorvoert in zijn bedrijf, een vastgoedbelegger een project aankoopt, of een particulier een belegging koopt via de beurs, is dat steeds met de bedoeling van winst te kunnen maken.

• De potentiële winst (of verlies) staat steeds in verhouding tot het gelopen risico.

• Indien men er van uitgaat dat vastgoed een hoger risico vertegenwoordigt dan een risicovrije belegging (hetzij overheidspapier), moet de potentiële winst eveneens hoger liggen dan de coupon van een staatsobligatie. In de praktijk wordt verwezen naar OLO 5 of 10 jaar-rentevoet.

• Om een kandidaat investeerder toe te laten een beslissing te nemen omtrent de eventuele investering, werden verschillende tools ontwikkeld, waarvan we de belangrijkste behandelen.

10-10-2017

14

Basis: Net Present Value / Discounted Cashflow –methode

• Indien de huidige waarde, berekend op basis van een overeengekomen actualisatievoet, van de cash flows van een project positief zijn over de tijd, zal een project worden uitgevoerd.

• Indien deze huidige waarde negatief is zal een project worden verworpen.

• De te hanteren actualisatievoet wordt door elke investeerder afzonderlijk bepaald, doch in vastgoedomgeving meestal gedefinieerd als de som van het risicovrije rendement (OLO 5 of 10 jaar) vermeerderd met een risicopremie, afhankelijk van het soort vastgoed, de kwaliteit van de huurder, de ligging, de ouderdom van het gebouw, enz.

Basis: Internal Rate of Return

• Afgeleid van de hiervoor besproken methode wordt soms die actualisatievoet berekend die een Net Present Value gelijk aan nul oplevert.

• Indien deze IRR vervolgens hoger ligt dan het vooropgestelde rendement op geïnvesteerde middelen, zal men het project uitvoeren. Indien deze IRR lager ligt zal men het project verwerpen.

• Nadelen van deze methode zijn:– Dat het bekomen resultaat geen absolute informatie geeft

omtrent de grootte van de (positieve) geactualiseerde cashflow

– Dat men er van uitgaat dat alle vrije cash flows kunnen herbelegd worden aan dezelfde (hoge) IRR

10-10-2017

15

• De huurder vraagt om een airco te installeren in een kantoorgebouw. De eigenaar twijfelt tussen een klassieke en een milieuvriendelijke installatie.

• Uitgangspunten zijn:

• Beide installaties worden geacht een levensduur van 20 jaar te hebben.

A - Milieuvriendelijke investeringen

Klassiek Milieuvriendelijk

1.000.000€ ?

150.000€ 125.000€

Exploitatiekoststijging p.a.

Gehanteerde IRR door eigenaar

3,50%

Rentesubsidie voor milieuvriendelijke

investering p.a.

2,50%

7,50%

2,50%

Investeringskost

Exploitatiekost p.a.

Huurindexatie p.a.

A - Milieuvriendelijke investeringen

Vraag is te berekenen:

A. Welke bijkomende huur betaald moet worden om de klassieke airco kostendekkend te exploiteren?

B. Indien dezelfde bijkomende huur betaald wordt, welke zijn de maximale investeringskosten voor een milieuvriendelijke airco (zonder rekening te houden met een rentesubsidie)?

C. Wat het antwoord op vraag B wordt ingeval rentesubsidie bekomen wordt?

10-10-2017

16

C – Periodiciteit van ondershoudswerken

• Raamkozijnen dienen periodiek geschilderd te worden.


• Vraag is te berekenen wat de voordeligste oplossing is (abstractie makend van fiscale impact)

Kost van een verfbeurt na 5 jaar (Systeem 1) € 1.000.000

Kost van een verfbeurt na 7 jaar (Systeem 2) € 1.200.000

Kostindexatie 3,0%

Gebruikte IRR 7,0%Berekeningsperiode = levenscyclus kozijnen 35

E - Financiering van een appartementsblok

• Een investeerder koopt een appartements - gebouw met daarin 24 appartementen, allen verhuurd, en wenst dit te financieren. Hij verwacht dit na 10 jaar door te verkopen.

• Uitgangspunten zijn:€ 5.000.000

€ 375.000

2,5%

€ 50.000

2,5%

2,0%

11,0%

6%

1070,0%

25

Investeringskost (v.o.n.)

Jaarhuur

Huurindexatie p.a.

Exploitatiekost p.a.

Verkoop op het einde van jaarInitiële LTC

Aflossingstermijn

Exploitatiekoststijging p.a.

Waardestijging p.a.

Aankoopkosten

Financieringsrente

10-10-2017

17

E - Financiering van een appartementsblok

Vraag is te berekenen:

A. Bereken de kasstromen

▪ Bereken eerst de kasstromen van het project

▪ Bereken vervolgens de kasstromen van de financiering

▪ Maak tot slot een combinatie van beide

B. Bereken de IRR van het project

C. Bereken de IRR op het eigen vermogen ná financiering

D. Indien de investeerder een IRR op eigen vermogen van 15% wenst, wat zou dan de financieringsgraad moeten zijn ?

E. Geef aan waarom niet elke investeerder dit wenst of kan.

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking

Intermezzo – Intrestrisico’s

10-10-2017

18

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking – aankopen van een cap op 4,25%


0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking – aankopen van een cap op 4,25%


10-10-2017

19

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - schrijven van een 'floor' op 2,50%


0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - schrijven van een 'floor' op 2,50%


10-10-2017

20

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - collar = 'cap' + 'floor'


0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - ‘zero cost’ collar = 'cap' + 'floor'


10-10-2017

21

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - ‘zero cost’ collar = 'cap' + 'floor'

Opbrengst ‘floor’

= kost ‘cap’


0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

Rente-indekking - IRS (Intrest Rate Swap)


10-10-2017

22

Bepaling van grondwaarde

• Veelal start de realisatie van een vastgoedproject door de aankoop van de grond.

• Indien men teveel betaalt bij de grondaankoop verminderen de kansen op een winstgevende vastgoedontwikkeling. Het komt er m.a.w. op aan de grondwaarde reeds bij aanvang van een project te kunnen bepalen.

• Door gebruik te maken van de NPV / DCF-methode komt men doorgaans tot een accuraat resultaat.

F - Waardering van een huurwoning

• Een belegger overweegt te investeren in een te verhuren woning.


Bouwkosten op tijdstip 0 € 90.000

Exit yield na 40 jaar 9,0%

Aankoopkosten 11,0%

Huur per maand € 600

Huurstijging jaren 1-10 2,0%

Huurstijging jaren 11- 40 1,5%

Gemiddelde jaarlijkste leegstand 2,0%

Jaarlijkse exploitatiekosten € 500

Jaarlijkse stijging van de exploitatiekosten 2,0%

Gewenste IRR 8,0%

Groot onderhoud in jaar 20, als % van de

geïndexeerde bouwkost in jaar 20 20,0%

10-10-2017

23

F - Waardering van een huurwoning

Vraag is te berekenen d.m.v. de DCF-methode:

A. Wat een belegger nu maximaal kan investeren ?

B. Wat hierin de grondwaarde is ?

J - Grondwaarde van huurappartementen

• Een promotor kan grond aankopen geschikt voor appartementsbouw. Eerder dan de appartementen onmiddellijk te verkopen, overweegt hij deze voor 10 jaar te verhuren, en ze pas dan te verkopen.


2

Bouwkosten all-in (incl winstmarge) € 90.000

Huidige marktwaarde (kosten koper) € 125.000

2,0%

€ 600

2,0%

€ 500

2,0%

8,0%

11,0%

10

Bouwtijd

Waardestijging p.a.

IRR

Huurperiode

Huur bij oplevering

Huurstijging p.a.

Exploitatiekosten p.a.

Exploitatiekostenstijging

Aankoopkosten

10-10-2017

24

J - Grondwaarde van huurappartementen

Gevraagd wordt:A. Wat is de verwachte verkoopwaarde van de appartementen na de

voorziene huurperiode ?

B. Wat is de (beleggings)waarde van de appartementen bij oplevering en uitgaande van de verhuursituatie?

C. Wat is de BAR op dat moment?

D. Wat is de (vandaag) maximaal te betalen grondwaarde?

E. Wat zou vandaag voor de grond betaald kunnen worden indien de appartementen niet verhuurd worden doch meteen verkocht zouden worden?

Functies van Excel (I)

Datum en tijdfuncties:– Vandaag / Today

– Dag / Day

– Maand / Month

– Jaar / Year

– Netto.werkdagen / Networkdays

– Werkdagen/ Workdays

– Weeknummer / Weeknum

– Laatste.dag / Eomonth

– Zelfde.dag / Edate

– Datumverschil / Datedif

10-10-2017

25

Functies van Excel (II)

• Zoekfuncties:– Vert.zoeken / Vlookup

– Horiz.zoeken / Hlookup

– Index / Index

– Vergelijken / Match

– Kiezen / Choose

• Tekstfuncties– Links / Left,

– Rechts / Right

– Hoofdletters / Upper

– Spaties.Wissen / Trim

Overige functies (I)

• Conversie- en opmaakfuncties– Waarde / Value

– Tekst / Text

– Vast / Fixed

• Matrixfuncties– Somproduct / Sumproduct

– Transponeren / Transpose

10-10-2017

26

Overige functies (II)

• Volgordefuncties– Max / Max

– Min / Min

– Rang / Rank

• Logische functies– Als / If

– En / And

– Of / Or

Opdracht

10-10-2017

27

Verhuur van marktspecifieke gebouwen

• Wanneer men een idee wenst te bekomen van haalbare / normale huurprijzen, zal men in de vakliteratuur deze informatie doorgaans terugvinden, maar heeft deze betrekking op ‘marktconforme’ gebouwen.

• Indien men echter, op verzoek van een (toekomstige) huurder, afwijkt van deze markconformiteit dient men deze meerkostte verrekenen.

L - Huur van radiostudio’s

• Een vastgoedpromotor wenst een nieuw kantoorgebouw te ontwikkelen, en een deel van het gebouw in te richten met radiostudio’s voor een private omroep. Het gebouw wordt voorverhuurd voor een periode van 20 jaar. Op het einde van de huurperiode dient al dan niet de specifieke uitrusting te worden verwijderd, en het geheel verbouwd tot een marktconform kantoorgebouw.

10-10-2017

28

L - Huur van radiostudio’s


• Vraag is te berekenen:A. Wat de bijkomende vergoeding (bovenop de markthuur) moet zijn om deze

extra kost te compenseren, in geval de specifieke uitrusting kan worden behouden ?

1. Op basis van een (geïndexeerde) extra huur ?2. Op basis van een annuïteit

B. Idem, maar in geval de specifieke uitrusting op het einde van de 20 jaar dient te worden verwijderd .

10.000

€ 7.000.000

€ 150

2,0%

€ 3.000.000

2%

7,2%

11,0%

20

Oppervlakte (# m² NVO)

Meerkost

Markthuur per m² NVO

Huurindexatie p.a.

Verbouwingskosten (in prijzen van nu)

Kostenindexatie p.a.

Gewenst rendement (IRR)

Looptijd huurengagement

Aankoopkosten

Investeren in oudere gebouwen

• Wanneer men bereid is te investeren in oudere gebouwen, zal men doorgaan onvoldoende informatie vinden in de vakliteratuur omdat deze uitgaat van een ‘perpetuele’ verhuring.

• Inderdaad voor nieuwe gebouwen is het impact van de restwaarde in de verre toekomst minder belangrijk.

• Voor oudere gebouwen is het tegendeel waar, en is een aangepaste berekeningswijze noodzakelijk.

10-10-2017

29

O - Waarde van een verouderd kantoor

• Een vastgoedfonds heeft in het verleden een slechte investering gemaakt in een oud kantoorgebouw. Hoewel 50% op lange termijn verhuurd is (nog 10 jaar), staat de overige 50% al zeer lang leeg en wordt geen beterschap verwacht. Gelet op de leeftijd van het pand overweegt het fonds binnen 10 jaar het gebouw te slopen.


• Uitgangspunten zijn:90€

50%

7,50€

1,0%

75€

5

50€

150€

1.350.000€

3,0%

7,5%

3.800

3.000

Groot onderhoud in jaar

Huidige sloopkost per m² BVO

Huidige grondwaarde per m² BVO

Huur per m² NVO - geen indexatie

# m² NVO

Exploitatiekostenstijging p.a.

Exploitatiekost per m² BVO

Permanente leegstand

Boekwaarde

Jaarlijkse inflatie

Gewenst rendement (IRR)

# m² BVO

Kosten groot onderhoud per m² BVO

10-10-2017

30


Vraag is te berekenen:A. Wat is de waarde van de (bouwrijpe) grond binnen 10 jaar ?

B. Wat is de IRR voor de belegger als de huidige boekwaarde als begininvestering wordt aanzien ?

C. Indien de belegger een IRR=7,5% wenst, wat zou dan de huidige waarde slechts zijn ?

D. Of wat zou de eindwaarde moeten zijn ? Hoe zou dit mogelijks gerealiseerd kunnen worden ?

Werken met data in Excel

• Filters instellen en gebruiken

• Subtotalen maken en bewerken

• Draaitabellen

10-10-2017

31

Opdracht

Waardering van gebouwen

• In de vastgoedwereld is het correct kunnen waarderen van gebouwen, grond etc. van groot belang.

• In wat volgt behandelen we enkele typische situaties.

10-10-2017

32

U - Waarde van een uitpondportefeuille

• Een investeerder heeft de gelegenheid een portefeuille (verhuurde) appartementen te kopen.

• Zijn bedoeling is deze appartementen stuk per stuk te verkopen (“uit te ponden”) gedurende de volgende 10 jaar.

• Gevraagd wordt te berekenen:A. Wat de waarde van de portefeuille is zonder rekening te houden met

een uitpondscenario ?

B. Wat vandaag de waarde bij onmiddellijke verkoop zou zijn ?

C. Wat de waarde van de portefeuille is op basis van het gesuggereerde uitpondscenario ?


• Uitgangspunten:€ 350

15%

10

€ 70.000

16,00%

8,00%

2,00%

6,00%

300

6,00%

11,00%

Aantal appartementen

Exit yield na 10 jaar

Aankoopkosten

Verkoop in jaar 1, nadien lineair

IRR

Inflatie

Stijging verkoopprijzen p.a.

Markthuur

% exploitatiekosten / huur

Integrale verkoop na # jaren

Verkoopprijs individueel appt (k.k.)

10-10-2017

33


• Onderstellen we nu bijkomend:

• En houden we bij de waardeberekening tevens rekening met de meerwaardebelasting bij verkoop, bereken dan opnieuw de waarde van de portefeuille uitgaand van het voorgestelde uitpondscenario.

• Gevraagd wordt te berekenen:D. Wat de waarde van de portefeuille is E. Wat de waarde is van de aandelen van een vennootschap die

eigenaar is van deze portefeuille ?Bekijk dit zowel vanuit het standpunt van de koper alsvan de verkoper

€ 40.000

Vennootschapsbelasting 33,99%

Verrekening latente meerwaarde-

belasting in aandelenprijs ad 50,00%

Boekwaarde individueel appt

Gegevens interpreteren en presenteren

• Functietoets F11 – grafiek automatisch maken

• Geavanceerde opmaak

• Grafiek opslaan als sjabloon

• Grafiek variabel maken m.b.v. de functie Verschuiving / Offset

10-10-2017

34

Opdracht

Financiering van vastgoed

Door banken wordt onderscheid gemaakt tussen:– ‘Balansfinanciering’ waarbij het belang van de debiteur zwaarder

doorweegt, en waarbij klassieke balansanalyse aan de grondslag ligt van de beoordeling van de kredietwaardigheid, en

– ‘Projectfinanciering’ waarbij de beoordeling van het (vastgoed)project cruciaal is bij het al dan niet toekennen van een krediet. Ter illustratie van zulke projectfinanciering hiernavolgende case:

10-10-2017

35

X - Financiering van een outlet center

• Een bestaande relatie verwerft grond, geschikt voor een factoryoutlet center, groot 26.300 m² NVO, waarvan in een eerste fase 16.300 m² zal worden gerealiseerd (15.000m² winkels en 1.300m² restaurant).

• Tevens wordt voorzien in 4.000m² gemeenschappelijke ruimten, 16.000m² parking en wegenis, alsook 8.000m² groenaanleg.

• Op moment van contactname met de banken, werd reeds afgerond 20% van de ruimten gecommercialiseerd (omzethuur met minimumgarantie), en wenste de promotor de werken onmiddellijk aan te vangen.

• Financiering voor zowel de constructie (korte termijn) als voor de exploitatie (lange termijn) wordt gevraagd.


• Uitgangspunten m.b.t. de kostprijs zijn:Betaalbaar

vóór opening

Betaalbaar ná

opening

Totaal

Grondaankoop 2.820.000 2.820.000

Constructiekost 8.105.000 8.105.000

Studie- en andere kosten 1.050.000 100.000 1.150.000

Marketing 100.000 1.350.000 1.450.000

Kosten financiering 400.000 100.000 500.000

Andere kosten 600.000 325.000 925.000

‘Tenant fitting-out’ e.a. 2.000.000 2.000.000

Totaal 13.075.000 3.875.000 16.950.000

10-10-2017

36


6%

12

1,50%

18

3%

3%

20%

3%

3200

195

13100

200

10%

65%

75%

80%

85%

90%

Bezettingsgraad jaar 1





# m² NVO leegstand

Verwachte huur per m² NVO

Omzethuur

Belastingspercentage

Afschrijvingspercentage

# m² NVO voorverhuurd

Gecontracteerde huur /m² NVO

Onderhoud p.a. (% t.o.v. huurinkomen)

Management p.a. (% t.o.v. huurinkomen)

Rente

Aflossingsperiode (jaren)

Huurindexatie

Kosten leegstand (€/m² leegstand)

• Overige uitgangspunten zijn:


Gevraagd wordt te berekenen:

A) Wat het gefinancierd bedrag kan zijn op basis van de beschikbare

voorverhuur indien als principe ICR > 1,25 wordt gehanteerd. Hierbij

mag abstractie gemaakt worden van de leegstandskosten.

Met welk deel van de kostprijs betaalbaar voor opening komt dit

overeen ? Is dit aanvaardbaar ?

B) Welk bedrag kan bij opening, en rekening houdend met de verwachte

bezettingsgraad, gefinancierd worden, rekening houdend met een

vereiste DSCR > 1,15 ?

Maak een cashflowtabel op dit de cashflows van de eerste 5 jaren

weergeeft.

Met welk deel van de (totale) kostprijs komt deze totale financiering

overeen ? Is dit aanvaardbaar ?

10-10-2017

37

Als afsluiting:

• Handige Excel-site:– http://spreadsheetpage.com/

• Goede Excel-boeken:– Excel (versienr) Bible

– Excel (versienr) Formula’s

Nog enkele optionele oefeningen:

• Aan- en verkoop van een oude woning

• IRR van een verhuurd kantoor

• De restwaarde van een kantoor

• De BAR bij een kantoorproject

http://spreadsheetpage.com/

10-10-2017

38

B - Kopen of huren ?

• Een bedrijf kan een pand huren of kopen.


• Vraag is te berekenen wat de voordeligste oplossing is (abstractie makend van fiscale impact)

Investeringskost (v.o.n.) € 5.000.000

Huidige jaarhuur € 375.000

Huurindexatie p.a. 2,0%

Exploitatiekosten p.a. € 50.000

Exploitatiekostenindexatie p.a. 2,0%

Geschatte restwaarde (k.k.) na 10 jaar € 3.000.000

Gebruikte IRR 8,0%

Berekeningsperiode 10

Aankoopkosten 11,0%

D – Ombouw kantoren naar appartementen

• Een promotor / investeerder kan op een goede locatie kantoren ontwikkelen, doch vermoedt dat op termijn (10 jaar) dit een residentiële locatie wordt.

• Hij overweegt daartoe nu reeds bepaalde voorzieningen te treffen tijdens de constructie, opdat een eenvoudige(re) verbouwing kan plaatsvinden op dat moment.

10-10-2017

39


Uitgangspunten:Grondprijs all-in per m² NVO 500

Bouwkost casco excl BTW per m² NVO 1.500

Kostprijs extra voorzieningen kantoor met het

oog op ombouwing excl BTW per m² NVO200

Ombouwkost excl BTW naar appt per m² NVO 200

Afwerkingskost appartementen per m² NVO 350

Markthuur per m² NVO kantooropp 200

Huidige waarde k.k. per m² NVO appt 3.250

BAR voor kantoren 6,0%

Exit Yield kantoren na 10 jaar 8,0%

Waardestijging appt p.a. 3,0%

Stijging huurprijs kantoor p.a. 2,0%

Bouwkostenstijging p.a. 2,0%

Aankoopkosten 11,0%

Exploitatiekosten als % huur 15%

BTW 21%


Gevraagd wordt:

A. De huidige situatie te berekenen voor de 3 mogelijkheden:

• kantoor zonder ombouwvoorzieningen

• meteen appartementen bouwen

• kantoor met ombouwvoorzieningen

B. Bereken de IRR voor beide kantoorscenario’s en maak een aanbeveling

10-10-2017

40

G - Grondwaarde van een koopwoning

• Een promotor kan een stuk grond kopen voor een residentieel project.


• Vraag is te berekenen:A. Wat kan de promotor nu voor de grond betalen?B. Wat als alles een jaar wordt opgeschoven?C. Wat is de verwachte waarde van de grond over 5 jaar? D. Als C waarheid wordt, wat zou nu dan aan de grond betaald mogen

worden?

Bouwkost all-in (excl BTW) € 220.000

Geschatte verkoopwaarde woning k.k. € 300.000

Rendementseis 8,0%

Waardestijging woning p.a. 7,0%

ABEX-index stijging p.a. 2,0%

H - Grondwaarde van appartementen

• Een promotor overweegt een grond aan te kopen geschikt voor appartementsbouw. Hij hanteert echter het principe de bouwwerkzaamheden pas aan te vangen bij 100% voorverkoop.

• Uitgangspunten hierbij zijn:

• Gevraagd wordt te berekenen wat vandaag maximaal betaald mag worden om break-even te eindigen ?

1

150.000€

% Bijkomende kosten betaalbaar bij start bouw 20%

5%

Verkoopwaarde apptn bij start project 270.000€

Duurtijd verkoop (in jaren vanaf einde ontwerpfase) 1

3,5%

2,5%

2

2007

2010

Stijging ABEX p.a.

Duur ontwerpfase in jaren

Start project

Start bouw

Bouwtijd in jaren

Intrest

Bouwkosten (hard cost)

Stijging verkoopprijzen

10-10-2017

41

I - Grondwaarde van kantoren

• Een promotor kan een stuk grond kopen voor een kantoorontwikkeling.


• Vraag is te berekenen wat de promotor kan betalen voor de grond:

A. Indien hij vandaag moet betalen ?

B. Indien hij pas moet betalen bij bekomenvan de bouwvergunning ?

€ 200

€ 1.750

0,85

2

2

7,0%

7,0%

2,5%

3,0%

Huidige markthuur per m² netto verhuurbare opp (NVO)

Huidige bouwkost all-in per m² bruto verhuurbare opp (BVO)

Verhouding NVO / BVO

Bouwtijd vanaf start bouw (in jaren)

ABEX-index stijging p.a.

Benodigde tijd voor bekomen vergunning (in jaren)

BAR

Rendementseis

Indexatie huurprijzen p.a.

K – Grondwaarde van een kantoorgebouw met ondergrondse parkeergarage

Een promotor kan een stuk grond kopen geschikt voor een kantoorgebouw met ondergrondse parkeergarage.

Gevraagd wordt te berekenen:A. Wat de waarde v.o.n. is bij oplevering

B. Wat de grondwaarde is bij oplevering

C. Wat vandaag maximaal betaald mag worden voor deze grond

D. Wat het grondaandeel is bij oplevering als % van de totale investering

10-10-2017

42


Uitgangspunten:#m² BVO kantoren 40.000

verhouding NVO/BVO 85%

markthuur 190€

markthuurstijging p.a. 2,5%

BAR bij oplevering 7,25%

# parkeerplaatsen 300

huur/parking/jaar 1.250€

markthuurstijging p.a. 2,5%


Aankoopkosten 11,0%

voorbereidingstijd 2

bouwtijd 2

bouwkost kantoor per m² BVO all-in (incl BTW) 1.100€

additionele kost per m² BVO 35%

bouwkost parking per plaats all-in (incl BTW) 15.000€

additionele kost per plaat 35%

stijging ABEX p.a. 5,0%

verdisconteringsrente 6,0%


• Tot slot wordt bijkomend gevraagd te berekenen wat de beleggings- waarde bij oplevering zou zijn op basis van de DCF-methode.

• Bijkomende uitgangspunten zijn:IRR 7,40%

Exploitatiekosten per m² BVO 15€

Exploitatiekostenstijging p.a. 3,0%

Exit yield in jaar 15 8,0%

Groot onderhoud (prijzen van heden) per m² BVO in jaar 15 500€

Stijging onderhoudskosten p.a. 3,0%

10-10-2017

43

M - Verhuur van een marktspecifiek gebouw

• Opnieuw hebben we te maken met een gebouw dat gedeeltelijk wordt aangepast aan de noden van de toekomstige huurder.

• De idee is hier echter de het specifiek aandeel te laten vergoeden op basis van een annuïteitenlening met een looptijd korter dan die van het huurcontract.


• Uitgangspunten:6.000.000€

1.500.000€

2,50%

20%

2,50%

15€

2,50%

8,00%

3.000

2

25

6,00%

15

7,50%11,00%

Exploitatiekostenstijging p.a.

BAR

# m² NVO

Grondkosten

Aandeel specifiek gedeelte

IRRAankoopkosten

Huurstijging p.a.

Totale investeringskost all-in

Grondwaardestijging p.a.

Bouwtijd

Contractduur

Rente lening

Looptijd lening in jaren

Exploitatiekosten

10-10-2017

44


Gevraagd wordt te berekenen:A. Wat de markthuur, alsook de bijkomende annuïteit, moet zijn op

basis van de gestelde BAR.

B. Bereken de hiermee gepaard gaande IRR en vergelijk met de gestelde IRR

C. Wat moet de markthuur zijn op basis van de gestelde IRR

D. Welke restwaarde voor het gebouw wordt hierbij verondersteld

E. Wat wordt de IRR in beide scenario’s indien de restwaarde overeenstemt met de (geïndexeerde) grond

N – Aan- en verkoop van een oude woning

• U kan een oude woning kopen die u gedurende 10 jaar verder verhuurt en vervolgens verkoopt.


• Vraag is te berekenen– A) wat u nu voor deze woning mag betalen

– B) welke BAR dit impliceert.

Maandelijks huurinkomen 750€

Huurstijging p.a. 2,0%

Exploitatiekosten p.a. 750€

Stijging p.a. exploitatiekosten 2,0%

Restwaarde (k.k.) na 10 jaar 200.000€

Gewenst rendement (IRR) 8,0%

Aankoopkosten 11,0%

10-10-2017

45

P - Aankoop van een te renoveren kantoor

• Een promotor wenst een bestaand, te renoveren kantoorgebouw aan te kopen, dat momenteel echter nog gedeeltelijk verhuurd is.

• Op moment dat het huurcontract afloopt wordt gestart met de renovatie.

• Na renovatie en een verhuurperiode zal het gebouw verkocht worden.


• Uitgangspunten zijn:75€

2

Duurtijd renovatie in jaren 1

160€

60%

10%

20%

10%

2,0%

15€

2,0%

600€

11,0%

7,5%

2,0%

8,5%

8,5%

3.500

3.000

50,0%

Huidige markthuur

Markthuur na renovatie

Voorverhuur bij oplevering

Bijkomende verhuur in jaar 4

Exploitatielastenstijging p.a.

Renovatiekosten per m² BVO excl intrest

Bijkomende verhuur in jaar 5

Bijkomende verhuur in jaar 7 (!)

Huurstijging p.a.

Huidige leegstand

Looptijd resterend huurcontract in jaren

IRR

Intrest tijdens bouw

# m² BVO

# m² NVO

Stijging ABEX-index p.a.

Aankoopkosten

Exit yield begin jaar 6

Exploitatielasten per m² BVO

10-10-2017

46


Gevraagd wordt:A. Bereken de bouwkost all-in

B. Bereken de verkoopprijs begin jaar 6.

C. Maak een duidelijke cashflow tabel

D. Wat kan u nu voor het gebouw betalen?

Q - Opknappen, renoveren of verkopen van een bedrijfsgebouw ?

• U bent facilitair manager van uw bedrijfsgebouw, en staat voor een moeilijke keuze. Beslist moet namelijk worden of beperkt of grondig gerenoveerd wordt, dan wel of het pand verkocht wordt in zijn huidige staat en er wordt uitgekeken naar een huurpand.

• Gevraagd wordt de voordeligste keuze te bepalen op basis van volgende uitgangspunten:

10-10-2017

47

Q - Opknappen, renoveren of verkopen van een bedrijfsgebouw ?

• Uitgangspunten:

€ 5.000.000

10,0%

Huidige waarde gebouw (k.k.)

IRR

Renovatiewerkzaamheden OPTIE 1 OPTIE 2

Soort renovatie eenvoudig grondig

Kostprijs renovatie € 500.000 € 2.000.000

Geschatte waarde na 10 jaar (k.k.) € 5.000.000 € 9.000.000

Exploitatiekosten p.a. € 50.000 € 25.000

Exploitatiekostenstijging p.a. 4,0% 4,0%

€ 125

3,0%

Eénmalige verhuiskosten € 250.000

4.000 #m² NVO

OPTIE 3: Huur

Huurstijging p.a.

Huur per m² NVO

R – IRR van een verhuurd kantoor

• Een investeerder kan een bestaand kantoorgebouw (met momenteel 20% leegstand) kopen.


150,00€

15,00€

0,85

3.000

11,00%

8,00%

9,00%

20%

10%

0%

2,50%

Huidige markthuur per m² netto verhuurbare opp (NVO)

Huidige exploitatiekost per m² bruto verhuurbare opp (BVO)

Verhouding NVO / BVO

# m² NVO

Leegstand jaar 2

Leegstand volgende jaren

Inflatie

Aankoopkosten koper

BAR

Exit yield

Leegstand jaar 1

10-10-2017

48

R – IRR van een verhuurd kantoor

Vraag is te berekenen:A. Wat de IRR is over een periode van 10 jaar ? Bereken deze IRR op

twee verschillende manieren.

B. Wat de gemiddelde jaarlijkse waardestijging bedraagt ?

• Een investeerder kan een bestaand kantoorgebouw kopen, en wenst dit te waarderen.


• De investeerder verwacht verder dat bij afloop contracthuur (na 1 jaar) alswel de momenteel leegstaande ruimte, beiden na 1 jaar worden verhuurd aan marktvoorwaarden

S – Vergelijking BAR en DCF methode

Contracthuur Leegstand

1.000 1.000

€ 165 - €

1 1

Markthuur

3.000

€ 140

Duurtijd (in jaren)

6.000

€ 15

11,00%

8,00%

8,20%

2,50%

1,50%

7,50%

# m² BVO

Eigenaarskosten per m² BVO

Indexatie huurprijzen

Gewenste IRR

Aankoopkosten koper

BAR

Exit yield na 5 jaar

Inflatie

# m² NVO (in totaal 5.000 m²)

Huurprijs per m² NVO

10-10-2017

49

S – Vergelijking BAR en DCF methode

Vraag is te berekenen:A. Wat de huidige waarde is op basis van de BAR ?

B. Wat de huidige waarde is op basis van de DCF-methode waarbij de rendementseis (IRR) gesteld wordt op 7,5% ?

C. Idem als B, doch geen indexatie van de huur, en een exit yield ad 8,5% ?

T – Restwaarde van een kantoor

• Een investeerder wenst een IRR=8% bij de aankoop van een bestaand kantoorgebouw.


5.000.000€

7,5%

5,0%

57.500€

12.500€

5.000€

40.000€

2,0%

4,0%

2,0%

1,0%

11,0%

8,0%

7

Koopsom (k.k.)

BAR

Leegstand

Eigenaarskosten

Onroerende voorheffing

Verzekering

Onderhoudskosten

Kostenstijging p.a.

Gewenste IRR

Looptijd bestaande huurcontracten (in jaren)

Kosten administratief beheer

Huurindexatie

Jaarlijkse evolutie markthuur

Aankoopkosten

10-10-2017

50

T – Restwaarde van een kantoor

Vraag is te berekenen A. Wat de huidige huuropbrengst is ?

B. Maak een overzicht (tabel + grafiek) van de kasstromen

C. Bereken de actuele waarde van deze kasstromen

D. Bereken de BAR tegen dewelke de investeerder het gebouw opnieuw moet verkopen om het gestelde rendement (IRR) te halen. Is dit realistisch ?

E. Wat zou in zulke situatie de jaarlijkse waardetoename zijn ? Kan dit worden onderbouwd ?

V - Waardebepaling van een gemengd commercieel -residentieel project

• Een promotor heeft de mogelijkheid een binnenstedelijke locatie te verwerven van de gemeente.

• Conform het bestemmingsplan, kan hierop een commercieel gelijkvloers gerealiseerd worden alsook appartementen op de verdiepingen.

• Een aantal appartementen dienen echter tegen vooraf vastgelegde modaliteiten te worden afgestaan aan een sociale huisvestingsmaatschappij.

10-10-2017

51

V - Waardebepaling van een gemengd commercieel - residentieel project


#m² grond 1500

rente 6%

BTW sociale woningbouw 12%

Normale BTW 21%

Bouwkoststijging p.a. 4%

Voorbereidingstijd in jaren 1

Bouwtijd in jaren 2

Aankoopkosten grond 11%

# gewone appartementen 20

#m² priv opp gewone apptn 90

Verkoopprijs k.k. per m² priv opp 2.000€

Prijsstijging gewone apptn p.a. 5%

#m² priv opp / totale m² 90%

bouwkost per m² (totale m² !) 800€

Additionele kosten gewone apptn 30%

#m² BVO commercieel 800

markthuur per m² BVO comm. 150€

markthuurstijging 2%

leegstand in jaar 1 30%

#m² NVO/ #m² BVO 95%


Bouwkost excl BTW per m² BVO comm. 600€

Additionele kosten comm. 35%

# sociale appartementen 5

#m² priv opp sociale apptn 81

Huurprijs soc appt per maand 425€

#m² priv opp / totale m² 90%

bouwkost per m² (totale m² !) 800€

Additionele kosten sociale apptn 35%

IRR huisvestingsmpij 6,40%

Exploitatiekost soc appt 250€

Exit yield in jaar 10 6%

Exploitatiekostenstijging p.a. 2,50%

Huurstijging p.a. 2,50%

Aankoopkosten in jaar 10 7%

Kosten groot onderhoud in jaar 10 als %

geïndexeerde bouwkosten

10%

V - Waardebepaling van een gemengd commercieel -residentieel project

Gevraagd wordt te berekenen:A. Wat de huisvestingsmaatschappij zal bieden voor de sociale

appartementen, rekening houdend met door haar gehanteerde parameters.

B. Wat de verkoopwaarde van het commercieel gedeelte is

C. Wat de verkoopprijs van de gewone appartementen zal zijn, uitgaande van een verkoop bij oplevering

D. Wat de maximaal te bieden koopprijs voor de grond mag zijn.

10-10-2017

52

W – De BAR bij een kantoorproject

Een promotor heeft de mogelijkheid een stuk grond te kopen geschikt voor een kantoorontwikkeling.

• Gevraagd wordt te berekenen:A. Tegen welke prijs hij verkoopt begin jaar 6 ?

B. Wat hij maximaal vandaag voor deze grond mag betalen

C. Wat als hij onmiddellijk na oplevering verkoopt en zijn promotiewinst realiseert ?

D. Wat onmiddellijk na oplevering de BAR zou zijn ? Verklaar het verschil in BAR.

W - De BAR bij een kantoorproject

• Uitgangspunten:5000

0,85

€ 200,00

€ 1.250,00

15%

1

2

7,00%

8,00%

4,00%

10,00%

30%

10%

0%

3,00%

15,00€

11,00%

21,00%

# m² BVO

# m² NVO / # m² BVO

Huidige markthuur / m² NVO

Huidige bouwkost / m² BVO excl BTW

Bijkomende kosten als % bouwkosten

Voorbereidingstijd in jaren

Bouwtijd in jaren

BAR bij verkoop begin jaar 6

IRR

Stijging bouwkosten p.a.

Leegstand bij oplevering

Leegstand in jaar 2 na oplevering

Promotiewinst (niet op grond)

BTW

Leegstand nadien

Huurstijging / inflatie p.a.

Exploitatiekosten per m² BVO

Registratierechten & notariskosten

Vastgoedrekenen met Excel - SPRYG Real Estate Academy · 2020. 6. 3. · 10-10-2017 1...

Documents

Transcript of Vastgoedrekenen met Excel - SPRYG Real Estate Academy · 2020. 6. 3. · 10-10-2017 1...