Thuis tussen de mensen - Woonforte | Huren en wonen in ......9.4 Fiscale zaken 84 ... 10.4 De...

Jaarverslag 2008

Thuis tussen de mensen

ColofonProductie: Creatieve Geesten

Concept en Vormgeving: Harold SimonisTekst: Esther Daniëls

Fotografie: Liesbeth van der VisWinand StutPaula Boots

Leonard DavidsHenk Bouwman

YoudidDruk: Okay Color

wonenCentraalTelefoon: (0172) 418 518

BezoekadresConcertweg 33

Alphen aan den Rijn

PostadresPostbus 2001

2400 CA Alphen aan den Rijn

[email protected]

Internetwww.wonencentraal.nl


Jaarverslag 2008

Inhoudsopgave

Voorwoord 1 Met ons vinden mensen hun thuis 131.1 Onze missie 131.2 Onze visie 14 1.2.1 Uit balans 14 1.2.2 Dynamiek en doorstroming 14 1.2.3 Goed wonen en leven (2008-2015) 14 1.2.4 Lokale verankering 151.3 Verantwoording 15

2 Nieuwe bedrijfsvisie vertaald naar beleid 172.1 Strategisch voorraadbeleid 17 2.1.1 Ons bezit 17 2.1.2 Strategielabels 192.2 Verkoopbeleid 20 2.2.1 Korting voor huurders 20 2.2.2 Durf te dromen 21 2.2.3 Resultaten 21 2.2.4 Vervolg 21 2.2.5 Maatschappelijk rendement 222.3 Huurbeleid 22 2.3.1 Huurverhoging 23 2.3.2 Huurtoeslag 23 2.3.3 Huurbezwaren 23 2.3.4 Huurincasso en ontruimingen 23 2.3.5 Woonfraude 24 2.3.6 Maatschappelijk rendement 242.4 Nieuwbouw 25

3 Verankering in onze omgeving 273.1 Dialoog 273.2 Huurders 28 3.2.1 Huurdersraad 28 3.2.2 Bewonerscommissies 29 3.2.3 Klankbordgroepen 293.3 Overheid 30 3.3.1 Rijksoverheid en Brussel 30 3.3.2 Gemeente 30 3.3.3 Prestatieafspraken 303.4 Zorg-, welzijns- en onderwijsorganisaties 313.5 Marktpartijen 313.6 Belangenorganisaties 313.7 Stakeholdersbijeenkomst 323.8 Wonen, leren en werken 333.9 Maatschappelijk rendement 33

4 Klanten als uitgangspunt 354.1 Mutaties 35 4.1.1 Inkomenstabel 364.2 Huuraanbod 384.3 Reacties 384.4 Toewijzing 39 4.4.1 Urgent woningzoekenden 40 4.4.2 Statushouders en generaal pardonners 40 4.4.3 Regionale aanmeldingen 40 4.4.4 Starters 414.5 Kwaliteit is ook persoonlijk 42 4.5.1 ZAV en geriefsverbeteringen 424.6 Verwachtingen en ervaringen van klanten 42 4.6.1 Meten is weten 42 4.6.2 Nieuwe woning 42 4.6.3 Reparatieverzoeken 43 4.6.4 Renovatie 44 4.6.5 Onderzoek woonwensen 44

5 Goede woningen voor nu en later 475.1 Beheerplan 475.2 Wonen, welzijn en zorg 485.3 StandaardUitrustingsNiveau (SUN) 495.4 Onderhoud 495.5 Renovaties 50 5.5.1 Groene Dorp 50 5.5.2 Preludeweg 51 5.5.3 Castorstraat 515.6 Investeringen zonder huurverhoging 515.7 Energiebesparing 525.8 Kwaliteitsmeting bezit 525.9 Maatschappelijk rendement 52

6 Een huis is nog geen thuis 556.1 ISV-wijken 556.2 Participatie 566.3 Ogen en oren in de wijk 57 6.3.1 Buurtbeheer 576.4 Initiatieven 57 6.4.1 Ontmoeting van buren 57 6.4.2 Samen aan de slag 58 6.4.3 Minder overlast 596.5 Incidenten en oplossingen 596.6 Maatschappelijke betrokkenheid 606.7 Maatschappelijk rendement 61

7 Bouwen voor de samenleving van morgen 637.1 Flexibel en toekomstvast 647.2 Combinaties van wonen, welzijn en zorg 64 7.2.1 Zorgbehoefte in kaart 65

7.3 Nieuwbouwprojecten 65 7.3.1 Woonzorgproject Zegerkwartier 68 7.3.2 Stationsomgeving 68 7.3.3 Deelgebied KLOP 69 7.3.4 ’t Span 69 7.3.5 Woonservicezone Nieuwe Sloot 69 7.3.6 Zwammerdam 70 7.3.7 Lage Zijde 70 7.3.8 Lupinesingel 71 7.3.9 Grondaankopen 717.4 Maatschappelijk rendement 71

8 Verbinding van mens en organisatie 738.1 Ontwikkeling en beoordeling 73 8.1.1 Competenties en gedrag 74 8.1.2 Feedback en beoordeling 74 8.1.3 Signaalfunctie 748.2 Great place to work 75 8.2.1 Resultaten 75 8.2.2 Eerste conclusies 758.3 Verrassingsweek 768.4 Personeel en Organisatie 76 8.4.1 Handboek 76 8.4.2 Arbeidsomstandigheden 76 8.4.3 Personeelsbezetting 77

9 Inzet van ons vermogen 799.1 Waardering van het bezit 799.2 Meerjarenprognose 819.3 Treasury 829.4 Fiscale zaken 849.5 Effectieve bedrijfsvoering 849.6 Risicomanagement en beheersings- en controle-instrumenten 85 9.6.1 Planning- en controlcyclus 85 9.6.2 Administratieve organisatie en interne controle 86 9.6.3 Externe controle 87

10 Governancestructuur, bestuur en toezicht 8910.1 Van wie is de woningcorporatie? 8910.2 De interne organisatie, bestuur en toezicht 90 10.2.1 Managementteam 91 10.2.2 Missie, visie, strategie 92 10.2.3 Meerjarenbegroting, jaarplannen en begroting 92 10.2.4 Directiestatuut, jaarplan en resultaatgerichte afspraken 94 10.2.5 Ondernemingsraad 94 10.2.6 Procuratieregeling, treasurystatuut en control 95 10.2.7 Klokkenluiderregeling en Integriteitscode 95 10.2.8 Klachtencommissie 9510.3 Besluit Beheer Sociale Huursector 96 10.3.1 Accountant 97 10.3.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw 97

10.3.3 Huurdersraad 98 10.3.4 Gemeente 9810.4 De sociale huursector, Aedescode en Governancecode 99 10.4.1 De sector 99 10.4.2 Aedescode en Governancecode 100 10.4.3 Benchmarking en visitatie 10010.5 Lokale belanghouders 10010.6 Raad van Commissarissen 101 10.6.1 Reglement 101 10.6.2 Inzet 101 10.6.3 Profiel van de Commissarissen 102 10.6.4 Algeheel profiel 102 10.6.5 Profiel van de voorzitter 103 10.6.6 Auditcommissie 103 10.6.7 Werving, selectie en bezoldiging 103 10.6.8 Onafhankelijkheid en integriteit 104 10.6.9 Samenstelling en rooster van aftreden 104 10.6.10 Beloning Commissarissen 106 10.6.11 Beloning directeur-bestuurder 106 10.6.12 Werkwijze en inhoud van het toezicht 107 10.6.13 Tweedaagse, werkbezoek en cursus 109 10.6.14 Auditcommissie 109 10.6.15 Overleg met de Ondernemingsraad 110 10.6.16 Overleg met de Huurdersraad 110 10.6.17 Zelfevaluatie 110 10.6.18 Tot slot 11210.7 Bestuursverklaringen 101 10.7.1 Bestuursverklaring directeur-bestuurder 113 10.7.2 Verklaring Raad van Commissarissen 113

Rapport van bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag 114

WonenCentraal in cijfers1. Balans per 31 december 2008 120

2. Winst- en verliesrekening over 2008 122

3. Kasstroomoverzicht 2008 123

4. Algemene toelichting 1244.1 Regelgeving 1244.2 Verbindingen 124

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 1275.1 Algemeen 1275.2 Materiële vaste activa 127 5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 127 5.2.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 129 5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 129

5.3 Financiële vaste activa 130 5.3.1 Te vorderen BWS-subsidies 130 5.3.2 Deelnemingen 130 5.3.3 Overige financiële vaste activa en effecten 1305.4 Voorraden 130 5.4.1 Voorraden 130 5.4.2 Onderhanden projecten 1315.5 Vorderingen 131 5.5.1 Huurdebiteuren 131 5.5.2 Liquide middelen 1315.6 Langlopende schulden 1315.7 Overige activa en passiva 1325.8 Leasing 132 5.8.1 Operationele leasing 132

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 1336.1 Algemeen 133 6.1.1 Opbrengstverantwoording 133 6.1.2 Bijzondere posten 1336.2 Bedrijfsopbrengsten 133 6.2.1 Huren 133 6.2.2 Overheidsbijdragen 134 6.2.3 Verkoop onroerende zaken 134 6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 1346.3 Bedrijfslasten 134 6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 134 6.3.2 Periodiek betaalbare beloningen 134 6.3.3 Pensioenen 134 6.3.4 Lasten onderhoud 135 6.3.5 Overige bedrijfslasten 135 6.3.6 Belastingen 135 6.3.7 Rentebaten en rentelasten 135 6.3.8 Financiële instrumenten (renteswaps) 135

7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 137 7.1.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel 137

7.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen 137

8. Kasstroomoverzicht 138

9. Toelichting op de balans 1399.1 Materiële vaste activa 1399.2 Financiële vaste activa 1429.3 Voorraden 1449.4 Vorderingen 144 9.4.1 Huurdebiteuren 144 9.4.2 Gemeenten 145 9.4.3 Overige vorderingen 145 9.4.4 Overlopende activa 145

9.5 Liquide middelen 1469.6 Eigen vermogen 146 9.6.1 Overige reserves 1469.7 Langlopende schulden 146 9.7.1 Leningen overheid en kredietinstellingen 147 9.7.2 Waarborgsommen 1499.8 Kortlopende schulden 150 9.8.1 Schulden aan kredietinstellingen 150 9.8.2 Schulden aan gemeenten 150 9.8.3 Schulden aan leveranciers 151 9.8.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 151 9.8.5 Overige schulden 151 9.8.6 Overlopende passiva 1529.9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 152

10 Toelichting op de winst- en verliesrekening 15410.1 Huren 15510.2 Vergoedingen en lasten leveringen en diensten 15510.3 Overheidsbijdragen 15610.4 Verkoop onroerende goederen 15610.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 15610.6 Overige bedrijfsopbrengsten 15710.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa 15710.8 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 15810.9 Lasten onderhoud 15910.10 Overige bedrijfslasten 16010.11 Accountantshonoraria 16010.12 Rentelasten en rentebaten 16210.13 Belastingen 162

11 Kengetallen 164

12 Ondertekening van de jaarrekening 166

13 Overige gegevens 16713.1 Voorstel resultaatbestemming 167

14 Accountantsverklaring 168

Bijlagen

1. Definities kengetallen

2. Balanced Scorecard 2008 en toelichting BSC

10 11

Voorwoord

Thuis tussen de mensenEen stad is het gezicht van de samenleving. In haar ontwikkeling herken je de zakelijke en onder-nemende kant van de vastgoedwereld. Er worden plannen gemaakt en ambities geformuleerd, budgetten vrijgemaakt en investeringen gedaan. Gebouwen en wijken verrijzen uit zand en ste-nen. Dan nemen mensen er hun intrek. Een huis wordt een thuis en een pand een onderneming, een winkel of een zorginstelling. Dat zijn de zachtere trekken van het stadsgezicht. Zij geven uitdrukking aan de fysieke verschijning van de samenleving waarin mensen met elkaar wonen, werken en recreëren. WonenCentraal beweegt zich op dat grensvlak van stenen en mensen. Als corporatie brengen wij beide werelden bij elkaar. Wij kiezen bewust voor een lokale, maatschap-pelijke rol waarmee wij een brug slaan naar verschillende mensen en partijen. Dat vraagt om een stevige identiteit die flexibel en tegelijkertijd standvastig is.

Zes veelzeggende woordenIn 2007 hebben we die identiteit vertaald naar een nieuwe missie, visie en strategie. We bepaal-den, in dialoog met al die partijen met wie wij in Alphen aan den Rijn samenwerken, waarin de grootste toegevoegde waarde van wonenCentraal is gelegen. Daarvoor bleken we uiteindelijk niet meer dan zes woorden nodig te hebben: ‘Met ons vinden mensen hun thuis’. Ieder woord zorgvuldig gewogen en voorzien van onze eigen betekenis. Vastgoed is ons vak, maar daarbij richten wij onze focus op de mens en zijn omgeving. Toegespitst op de bewoners die ons nodig hebben, maar uitgaande van hun eigen kracht. Open naar de samenleving en doelgericht in onze eigen koers. Ondernemend als een bedrijf en betrokken als een maatschappelijke partner. Invloedrijk, maar niet machtsbelust. Lokaal verankerd, maar midden in de wereld.

Bewogen jaar 2008 was een jaar van doen. Operationaliseren en draagvlak creëren waren de belangrijke kernwoorden. Een proces dat zich niet tot een kalenderjaar beperkt, maar waarin we in 2008 wel beslissende en veelbelovende stappen konden zetten. In dit jaarverslag leggen wij daarover verantwoording af. Wij kijken terug op een bewogen jaar, waarin wij op betrokkenheid en inzet van partners én medewerkers mochten rekenen. We maakten een begin met de herinrichting van onze porte-feuille, om voorbereid te zijn op de vragen en behoeften van de toekomst. Vanuit dat streven hebben we besloten om bepaalde delen van ons bezit in de verkoop te zetten. Dat leidt niet alleen tot een evenwichtige portefeuille, maar geeft ons ook een gezonde financiële basis om nieuwbouw en renovaties te kunnen realiseren. Plannen leidden zo tot nieuwe projecten en projecten tot nieuwe woningen. Wij keken kritisch naar onze eigen prestaties, toetsten die aan de omgeving en legden er vervolgens verantwoording over af. Wij ontwikkelden en ondersteun-den leefbaarheidsinitiatieven. Daarmee wil wonenCentraal vooral in de kwetsbare wijken een stabiliserende factor zijn, samen met partners die datzelfde doel nastreven. Dat meer dan 10% van onze medewerkers dagelijks in de wijk en in onze complexen werkt, is wat dat betreft veel-zeggend. Wij zijn ook letterlijk altijd in de buurt.

Thuis gekomenMet dit jaarverslag sluiten wij 2008 af. Een jaar waarin het speelveld van corporaties geregeld onder vuur kwam te liggen. Er gaan stemmen op voor nog meer controle en transparantie, maar aan dat geluid hebben wij in onze missie, visie en strategie al gehoor gegeven. We weten wie we zijn, wat we doen en vooral ook waar we verre van blijven. Die focus geeft richting aan de koers die we in 2007 zijn ingezet en die wij in 2008 vervolgden. WonenCentraal is stevig geworteld in Alphen aan den Rijn. Wij zijn thuis tussen de mensen.

Rob DonningerDirecteur-bestuurder wonenCentraal

In 2007 investeerde wonenCentraal veel tijd en energie in de vaststelling van de nieuwe missie, visie en strategie. 2008 was het jaar waarin zij werden ingebed in beleid en uitvoering. Van een slogan veranderde de missie in een gedeeld gedachtegoed. De woorden werden vertaald naar concrete acties en sijpelden in alle lagen van de organisatie door. Natuurlijk is dat een doorlopend proces waarin lang niet iedereen hetzelfde tempo doorloopt. Toch zien we al merkbare resultaten die in de verschillende hoofdstukken van dit jaarverslag aan bod zullen komen.

1.1 Onze missieOnze missie is: ‘Met Ons Vinden Mensen Hun Thuis’. Achter ieder afzonderlijk woord schuilt een strategische betekenis. Dat begint voor ons bij Thuis. Als leverancier en exploitant van vastgoed zijn wij in eerste instantie verantwoordelijk voor een goed huis. Thuis zijn, je thuis voelen en thuis geven, gaat echter om meer dan een huis alleen. Daarbij speelt ook de omgeving een rol en de betrokkenheid die bewoners daarbij voelen. Samenleven doe je per definitie niet alleen. Prettige buurten worden uiteindelijk door Mensen gevormd. Vastgoed is ons vak, woningen zijn ons instrument, maar ons bestaan wordt gerechtvaardigd door de mensen voor wie we dat vak uit -oefenen. Leidend daarbij is het besef dat mensen zelf bepalen wat Hun thuis is. Dat kan voor iedereen verschillend zijn. Wij letten op, onderzoeken, vragen en luisteren naar hen. We zijn alert op hun signalen en proberen daar een invulling aan te geven, waarbij wij uitgaan van de eigen wil en kracht van mensen. Zij kunnen zelf hun huis Vinden, maar als het nodig is, helpen wij hen daarbij. Wie daar (nog) niet (zelfstandig) toe in staat is, kan op ons rekenen. Die vindt zijn thuis Met Ons.

12 13

Max Wognum“Zo ziet mijn huis eruit”


Met ons vinden mensen hun thuisMissie, visie en strategie als nieuwe leidraad

“ ,,

1

Ik vind het fijn dat ik nu mijn eigen kamer heb. Vroeger sliep ik met mijn broer in een stapelbed. Nu kan ik buiten én binnen lekker spelen. Van mijn vader mag ik na het eten nog even naar het pleintje. Daar ben ik groot genoeg voor en trouwens, ik ben er nooit alleen.

14 15

1.2 Onze visieWij hebben onze missie niet in een ivoren toren ontwikkeld. Er ging een grondige analyse van de politieke omgeving, de klant en de markt aan vooraf. Uit gesprekken met onze stakeholders1 kwamen verwachtingen naar boven die we, na afweging, al dan niet in onze visie integreerden. Het beeld dat daaruit ontstond, hebben we op onze portefeuille geprojecteerd. Het maakte hiaten en overlappingen zichtbaar, die om een aanpassing van onze visie vroegen. Hieronder geven wij deze op hoofdlijnen weer.

1.2.1 Uit balansIedereen in Alphen aan den Rijn moet de kans hebben op een woning die past bij zijn of haar levenswijze. Ook huurders moeten kunnen kiezen uit verschillende woningtypen en huurprijzen, verdeeld over Alphen aan den Rijn. Op dit moment is dat onvoldoende het geval:

• Er worden te weinig woningen voor de lokale huurmarkt gebouwd, zeker in het goedkope segment. • De huurportefeuille is niet toereikend voor de groeiende vraag van senioren. • Het segment eengezinswoningen in de huurportefeuille moet groeien, zodat ook huurders een wooncarrière kunnen maken. • Alphen aan den Rijn is grofweg verdeeld in Noord (nadruk op appartementen in de verhuur) en Zuid (nadruk op koop eengezinswoningen). • De lokale woningmarkt blijkt verstopt en vraagt om maatregelen die de dynamiek terugbrengen.

1.2.2 Dynamiek en doorstromingOm bovenstaande knelpunten op te lossen, hebben we een uitdagende visie geformuleerd. Door selectieve verkoop en nieuwbouw brengen we meer balans in de portefeuille en daarmee meer keuzevrijheid voor huurders. WonenCentraal is in 2008 met een ambitieuze verkoopcam-pagne gestart, onder de naam ‘Durf te dromen’. We willen 1.400 woningen verkopen die in onze portefeuille oververtegenwoordigd zijn. Met een door de fiscus geaccordeerde kortingsregeling brengen wij zo betaalbare koopwoningen op de markt, in een prijsklasse die verder niet voor-handen is in Alphen aan den Rijn. Daarmee geven we onze huurders een unieke opstap in hun wooncarrière. Verkoop is bovendien goed voor de stabiliteit van buurten en draagt bij aan een onverdeeld Alphen aan den Rijn.

De opbrengsten van de verkoop gebruikt wonenCentraal om de nieuwbouw en aanpassingen van bestaande woningen te betalen. We bouwen de komende jaren 1.200 nieuwe woningen: 400 eengezinswoningen en 800 (zorggeschikte en levensloopbestendige) appartementen. Hiermee brengen we beweging in de woningmarkt. De verhuizende huishoudens laten immers (goedkope) huurwoningen achter die we weer aan starters kunnen verhuren.

1.2.3 Goed wonen en leven (2008-2015)WonenCentraal heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Mensen die dat nodig hebben, geven we een extra steuntje in de rug. Dat doen we op verschillende manieren, waarvoor we in de periode 2008-2015 extra budget vrij maken. Zo zorgen we voor lage woonlasten. Naast het laag houden van de huren, verminderen we ook het energieverbruik.

Voor dat laatste trekken we in de voornoemde periode vijf miljoen euro extra uit. Hiermee dragen we bovendien bij aan het voorkomen van klimaatverandering. Tot 2015 besteden we één miljoen euro extra aan vastgoed voor welzijn, zorg, leren en werken. We bieden woningen voor senioren en voor mensen met een beperking, waardoor zij betrokken kunnen blijven bij de samenleving. Dat betekent vaak ook dat we in de buurt voorzieningen voor zorg en welzijn realiseren. Prettige wijken zijn belangrijk voor een thuisgevoel. Daarom investeren we flink in leefbaarheid: we trekken hier zelfs één miljoen euro extra voor uit.

1.2.4 Lokale verankeringAls middelgrote corporatie kiezen wij ervoor om lokaal te blijven. Onze kracht ligt in het dicht bij en aanspreekbaar zijn voor zowel onze huurders als onze partners. Wij investeren op vol vermogen in onze stad. Die maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen we hoog op. Door het hele jaarverslag heen geven we aan op welke wijze wij hieraan invulling geven en welke inves-teringen ermee gemoeid zijn. Dat is overigens niet altijd in harde euro’s aan te geven, omdat het ook een kwalitatieve investering betreft.

We werken in onze maatschappelijke rol graag samen met lokale en regionale partijen.Naar onze mening hebben alle betrokkenen baat bij een open relatie, die ruimte laat voor discus-sie. Wij willen ons opstellen als sparringpartner. Ontvankelijk voor feedback en suggesties, maar soms ook een tikkeltje eigenwijs. Door positief kritisch te zijn op onze omgeving, maar zeker ook op onszelf, doen we recht aan onze ambities. Samen van en voor Alphen aan den Rijn.

1.3 VerantwoordingDat is de kern van de bedrijfsvisie van wonenCentraal, die verderop in dit jaarverslag per onderwerp wordt toegelicht. Een visie die het antwoord is op verwachtingen die onze partners naar ons hebben uitgesproken. Een visie die een oplossing biedt voor lokale maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn, werken en samenleven. Maar ook een visie die gebaseerd is op uitgebreide analyses van ontwikkelingen op de lokale woningmarkt, zodat Alphen aan den Rijn kan voldoen aan de toekomstige woningvraag. Tot slot gaat het om een haalbare visie. RIGO heeft de visie doorgerekend en geconcludeerd dat deze haalbaar zijn. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)hebben onze plannen eveneens getoetst en komen tot eenzelfde conclusie. De nieuwbouw, aanpassingen, verkoop en investeringen vormen een samenhangend geheel dat leidt tot goede wijken en goed wonen in Alphen aan den Rijn.

1 Zie hoofdstuk 3: ‘Verankering in onze omgeving’.

16 17

In de uitwerking van onze missie en onze visie blijven we onze portefeuille en onze diensten afstemmen op de verwachtingen van huurders, overheid en lokale stakeholders. In dit hoofdstuk beschrijven we hoe de nieuwe bedrijfsvisie is vertaald naar beleidsdoelstellingen voor onze kerntaken. In 2008 hebben we met het nieuwe beleid een aanvang gemaakt, vaak in dialoog en soms in discussie met onze partners.

2.1 Strategisch voorraadbeleidDe bedrijfsvisie en de vastgoedstrategie bepalen de samenstel-ling van de gewenste woningportefeuille. Met het strategisch voorraadbeleid spiegelen we het huidige bezit aan onze ambities en brengen wij hen met elkaar in overeenstemming.

2.1.1 Ons bezitDe portefeuille van wonenCentraal bevatte bij de afsluiting van het jaar 8.882 woningen (dit waren er 8.859 in 2007). Dat is ongeveer een derde van de totale woningvoorraad in Alphen aan den Rijn. Wij zijn eigenaar van driekwart van alle huurwoningen in deze gemeente en zijn daarbij vrijwel de enige verhuurder van sociale huurwoningen. Ruim 60% van onze woningen is een appartement in een (middel)hoogbouwcomplex. Deze flats zijn grotendeels gesitueerd in het noorden van Alphen aan den Rijn.


Nieuwe bedrijfsvisie vertaald naar beleidHoe onze organisatie de missie uitdraagt naar kerntaken

2

Jacoba Kom“Hier wil ik oud worden”

“ ,,Het belangrijkste is dat mijn moeder de rest van haar leven in haar huisje kan blijven wonen. Alles is gelijkvloers en ze heeft een leuke tuin. Een bejaardenhuis is voor haar geen optie. Ze wil zo lang mogelijk zelfstandig haar gang gaan. Dat geeft haar een hoop rust.

Voor de betaalbaarheid van de woningen zijn de prijsgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag maat-gevend. Daarbij gaat het om de kernvoorraad, die aan het eind van het jaar uit 6.463 woningen bestond.

Naast woningen verhuren wij ook winkel- en bedrijfspanden, verzorgingshuizen, garages, kelders en andere ruimten. De samenstelling van ons bezit bleef nagenoeg gelijk ten opzichte van 2007.

Figuur 3: De samenstelling van ons bezit per 31-12-2008

2.1.2 StrategielabelsZoals gezegd heeft wonenCentraal geconstateerd dat de portefeuille niet in balans is2, noch qua locatie in Alphen aan den Rijn, noch qua type woning en bouwjaar. Het gros van de woningen van wonenCentraal zijn galerijen portiekflats, voornamelijk in de wijk Ridderveld en gebouwd in de jaren ’70. Bewoners die het zich financieel kunnen veroorloven om een stap te maken, verhuizen niet. Voor hen is de stap naar de koopmarkt veelal niet mogelijk. Zij zouden hun huidige woning wel willen verruilen voor een eengezins- of seniorenwoning, maar deze zijn in Alphen aan den Rijn niet voldoende beschikbaar, noch op de koopmarkt, noch in de huursector. Dit belemmert de doorstroming, waardoor starters slechts moeizaam toegang krijgen tot de woningmarkt. Ook beantwoorden wij te weinig aan de groeiende vraag van senioren naar levens-loopbestendige en zorgtoegankelijke woningen. Met onze nieuwe bedrijfsvisie willen wij daar tegenwicht aan bieden. Het strategisch voorraadbeleid, in combinatie met ons nieuwbouwbeleid, moet de transformatie van onze woningportefeuille bewerkstelligen. In het eerste kwartaal van 2008 zijn we aan de slag gegaan om die transformatie concreet te maken, door het toekennen van strategielabels aan complexen. Mogelijke labels zijn doorexploiteren, verkopen, opwaarde-ren, herpositioneren of vervangen. Op basis daarvan gaan we in 2009 plannen vaststellen voor de gebouwen waar ingrepen nodig zijn.

18 19

Figuur 1: Woningen in aantallen per woningtype (2008)

Ruim tweederde van onze woningen valt onder de zogenaamde kernvoorraad: woningen met een maximale huurprijs van € 499,51 per maand. De goedkoopste woningen hebben een huur van minder dan € 348,99 per maand. Deze reserveren wij bewust voor mensen met een kleinere portemonnee. Wanneer hun inkomen niet toereikend is, kunnen zij voor deze woningen huurtoe-slag aanvragen. Natuurlijk kunnen bewoners die in staat zijn om meer huur op te brengen ook bij ons terecht. Slechts 3,5% van onze woningen heeft een huur die hoger is dan de maximaal subsidiabele huurprijsgrens van € 631,73 per maand. Deze verhoudingen weerspiegelen onze missie om de primaire focus te richten op mensen die op de woningmarkt wat extra ondersteu-ning kunnen gebruiken.

Figuur 2: Aantal woningen verdeeld over de verschillende huurklassen per 31-12-2008

Woningtype Aantal

Eengezinswoning 2.675

Boven/benedenwoning 53

Corridorflat 567

Galerijflat 3.509

Portiekflat 1.546

Maisonnette 409

Bijzondere woonvorm 123

Totaal 8.882

Subsidiabele huur Aantal woningen %

<=348,99 1.471 16,6%

348,99 - 499,51 4.992 56,2%

499,51-535,33 864 9,7%

535,33 -631,73 1.243 14,0%

>631,73 312 3,5%

8.882 100%

Type object 2008 2007

Woongelegenheden 8.882 8.859

Bedrijfsruimten 29 29

Vastgoed voor zorginstellingen 7 5

Garages 393 407

Verhuurbare ruimten 38 38

Kelders 96 96

Eindtotaal 9.445 9.434

2 Zie paragraaf 1.2.1

2.2 VerkoopbeleidIn het najaar van 2008 is wonenCentraal met een grootscheepse verkoopcampagne onder haar huurders gestart. Het betreft voornamelijk appartementen die in onze portefeuille zijn over-vertegenwoordigd. Aan de verkoop verbinden we aantrekkelijke kortingen, zodat potentiële kopers ons aanbod een serieuze kans geven. Want huren mag prettig en ontspannen zijn, veel mensen willen ook graag eigen vermogen opbouwen. De campagne ‘Durf te dromen’ speelt in op dat marktsegment. Zij brengt koopwoningen binnen handbereik in een prijsklasse die nauwelijks aanwezig is in Alphen aan den Rijn.

Indirect draagt ons verkoopbeleid ook op een andere manierbij aan de kansen van (koop)starters. Met het geld dat wonenCentraal door de verkoop verkrijgt, kan zij renovaties en nieuwbouw realiseren. De doorstroming naar deze nieuwe woningen verruimt het goedkope huuraanbod. Het mes snijdt zo aan twee kanten. Knelpunten op de Alphense woningmarkt worden minder nijpend, terwijl we koopkansen bieden aan inwoners die het anders misschien niet hadden aangekund of aangedurfd. De uitvoering van het verkoopplan had flink wat voeten in de aarde, waardoor de campagne pas in oktober 2008 van start kon gaan. Er moesten keuzes gemaakt worden over de kortingsregeling, het in te zetten product en de invulling van de communicatiecampagne. Op al die terreinen moesten verschil-lende stakeholders, verplicht of facultatief, goedkeuring verle-nen: de Huurdersraad, VROM, WSW, CFV, de Belastingdienst en de gemeente. Daaraan gingen intensieve overlegvormen vooraf, die uiteindelijk resulteerden in een gedragen verkoopbeleid.

2.2.1 Korting voor huurdersOnze huurders krijgen de gelegenheid om met korting een woning te kopen, hetzij hun eigen huis, hetzij een vrijgekomen woning uit het aangemerkte bestand. Wanneer er verschillende gegadigden zijn, is het aantal huurjaren in de huidige woning bepalend. De woningen waarin klanten geen interesse tonen, worden zonder korting op de vrije markt aangeboden.

Huurders komen in aanmerking voor aantrekkelijke kortingen tot maximaal 40% op de aankoopsom. Deze zijn gekoppeld aan een non-speculatiebeding. Dit houdt in dat de koper de ver-leende korting moet terugbetalen aan wonenCentraal indien de woning binnen het afgesproken aantal jaar toch wordt verkocht. Het betreft 40% korting bij zes jaar, 30% bij 3 jaar en 10% zon-der voorwaarden.

2.2.2 Durf te dromenMet de campagne ‘Durf te dromen’ zetten we onze huurders aan om gebruik te maken van de aantrekkelijke kansen die wij hun bieden als koopstarter. De invulling van de campagne is sterk gericht op persoonlijk contact en begeleiding. Belangstel-lenden krijgen een persoonlijke koopcoach toegewezen die hen stap voor stap begeleidt in het koopproces. De administratieve en financiële procedures zijn immers complex, zeker voor star-ters, en daarbij kunnen sommigen best een steuntje in de rug gebruiken.

Daarnaast hebben we sterk ingezet op de bekendmaking van de verkoopcampagne met een breed scala aan marketing- en promotiemiddelen. Wij maakten gebruik van grote banieren die, verspreid over de stad, volledige gevels van onze com-plexen bestrijken. Wekenlang verschenen er paginavullende advertenties in de lokale pers en grote posters in abri’s. In testimonials deden belangstellenden hun verhaal en lieten wij verschillende doelgroepen aan het woord.

2.2.3 ResultatenAan het begin van 2008 stelden wij ons het doel om gedurende het jaar tot 190 koopaktes te komen. Dit is later bijgesteld naar 125, omdat de campagne pas in oktober 2008 van start ging. Uiteindelijk heeft wonenCentraal in 2008 138 woningen verkocht, waarvan 40 op de vrije markt (voorafgaand aan de actie). Van die 138 woningen kunnen wij de verkoopopbrengst van 41 woningen toeschrijven aan 2008. De overige 97 wo-ningen worden in 2009 verantwoord. Het betreft mondelinge koopovereenkomsten of koopaktes waarvan de ontbindende voorwaarden nog niet waren vervallen. WonenCentraal toont zich tevreden met dit resultaat, eens te meer omdat de cam-pagne pas eind oktober van start ging en samenviel met de eerste tekenen van de economische crisis.

In 2006 werkten we bij verkoop van huurwoningen nog regel-matig met verouderde taxatierapporten. Het mogelijke gevolg daarvan is dat we woningen onbedoeld onder hun waarde verkopen. Daarom hebben we in 2007 maatregelen getroffen om dit te voorkomen. Ondanks de verscherpte procedure, is in 2008 toch nog één woning verkocht op basis van een ver-ouderd taxatierapport. Overigens bleek dit geen gevolgen te hebben voor de waarde waarvoor de woning is verkocht. Deze kwam namelijk overeen met recente taxaties van omliggende woningen.

Er vloeide nog net geen champagne, maar verder was het een feestelijk moment. Ismet en Senija ondertekenden met een blij gezicht de Akte van Levering bij de notaris. Daarmee zijn zij de eerste huur-ders van wonenCentraal die het kooptra-ject afronden. Majda, hun jongste doch-ter, nam met vrolijke ogen de sleutels in ontvangst.

Ismet is er nog steeds een beetje be-duusd van. “We waren best nerveus, want het is toch een officiële gelegen-heid. De notaris pakte het professioneel aan, maar maakte gelukkig ook grapjes. We hebben in de afgelopen tijd zoveel documenten onder ogen gehad, dat je haast niet kunt geloven dat het nu allemaal definitief is. Met dit huis wil-len wij ons leven in Nederland verder opbouwen. Toen wij in 2000 hierheen kwamen, hadden we nooit durven dro-men van een kans als deze. Vandaag tekenen we ook voor de toekomst van onze dochters.”

20 21

Het gezin wil over een maand verhuizen naar de Neptunusstraat. Daarvoor moet er nog flink wat werk worden verzet. Het behang gaat eraf, de keuken wordt vervangen en de slaapkamers voor Yas-mina en Majda moeten in orde worden gebracht. “Ik wil er een mooie en gezel-lige sfeer creëren. We willen hier langer dan zes jaar blijven wonen en dat niet alleen om de korting van 40%. Wij heb-ben nu veel meer ruimte, terwijl onze maandlasten gelijk blijven. Als je zo’n kans krijgt, moet je die met beide han-den aangrijpen.”

Ismet hoopt dat het niet zijn laatste verhuizing is. “Toen wij nog geen ver-blijfsvergunning hadden, hebben we vijf jaar in Drenthe gewoond. Ooit willen we terug naar de rust, de natuur en de gezelligheid daar. Maar eerst dit. Van-daag voelt voor ons als de Amerikaanse droom. Als je hard werkt, kun je heel veel bereiken. Yes, we can, maar dan op z’n Nederlands!”

DE SLEUTEL IN HANDEN

Ismet Bulakajtrotse eigenaar van zijn eerste koophuis

2.2.4 VervolgUit onze portefeuille zijn in totaal 2.800 woningen aangemerkt voor verkoop. Hiervan werden 1.800 woningen al in 2008 in de verkoop gezet. De overige 1.000 woningen volgen in 2009 (800) en 2010 (200). Van dat bestand wil wonenCentraal 1.400 woningen over een periode van 10 jaar verkopen. Het vermogen dat daarmee vrijkomt, wenden wij aan om, onder andere, 1.200 huurwoningen te bouwen: 400 eengezinswoningen en 800 seniorenwoningen.

In 2009 verwachten we 400 woningen te kunnen verkopen. Wij zullen daartoe de organisatori-sche basis van het verkoopbeleid verstevigen. Het proces achter de koopaktes, op basis van een licentie op ‘Slimmer kopen’, verdient stroomlijning, evenals de splitsing van de complexen in ap-partementsrechten. Ook gaan we aan de slag met de oprichting van en het contact met VvE’s.

2.2.5 Maatschappelijk rendementDeze campagne is een één-op-één vertaling van de nieuwe bedrijfsvisie. Zij draait om kansen bieden en zelfredzaamheid. Onze huurders kunnen met dit aanbod een wooncarrière opbouwen die hun mogelijkheden tot onafhankelijkheid en vermogensopbouw biedt. Daarmee neemt één van de maatschappelijke kerntaken van onze corporatie zeer concrete vormen aan.

Daarnaast toont recent onderzoek3 aan dat bewoners gunstiger oordelen over de leefbaarheid in hun buurt naarmate het aandeel koopwoningen toeneemt. Met ons verkoopbeleid dragen wij dus ook bij aan wijken die door hun gevarieerde samenstelling een prettige, veilige en evenwichtige omgeving vormen.Om een inschatting te geven van het maatschappelijke rendement dat wij met dit beleid beogen, kunnen wij een vergelijking maken op basis van de WOZ taxatie uit 2007. De voor verkoop aan-gemerkte woningen vertegenwoordigen dan een totale waarde van € 401 miljoen. Met kortingen die kunnen oplopen tot 40%, zal de uiteindelijke opbrengst van de verkoop lager uitvallen. Wanneer alle kopers zouden kiezen voor de maximale korting, bedraagt de opbrengst in het uiterste geval niet meer dan € 241 miljoen. Het verschil, te weten € 160 miljoen, is een directe consequentie van het verkoopbeleid van wonenCentraal. Dit bedrag kan daarom worden gezien als een maatschappelijke investering in de lokale woningmarkt van Alphen aan den Rijn.

2.3 HuurbeleidIn 2008 zijn we het overleg met de Huurdersraad aangegaan over een mogelijke wijziging in ons huurbeleid. Wanneer we mensen hun thuis willen laten vinden, zullen we ook een huurniveau moeten bieden dat bij hun inkomen en hun levenswijze past. Met Huur op Maat, een SEV-experiment voor een periode van drie jaar, hebben we een instrument in handen waarmee we die keuzevrijheid voor woningzoekenden kunnen vergroten.

Bij Huur op Maat is de reële huur van de woning, vastgesteld volgens het WoningWaardering-Stelsel (WWS), het uitgangspunt. Afhankelijk van het inkomen van de huurder, kan er vervolgens een korting worden gegeven. Waar we nu nog korting op een woning verlenen, wordt die bij Huur op Maat aan de persoon gekoppeld. De woonlasten worden daardoor eerlijker verdeeld. Korting wordt alleen waar nodig gegeven. Een jaarlijkse toetsing op inkomenspositie fungeert als basis voor een eventuele bijstelling van het kortingspercentage. De verandering in woonlasten

loopt daarmee gelijk met de maatschappelijke carrière. Dit verkleint de kloof tussen de huur- en de koopsector en huishoudens zullen zich eerder gestimuleerd voelen om een passende woning te zoeken. WonenCentraal ziet in deze invulling van passend huren een middel om betaalbare woningen voor iedereen te realiseren. Deze methode van huurberekening breekt drastisch met het be-staande beleid. De uitwerking van deze regeling heeft nogal wat voeten in de aarde en vergt ook de ondersteuning van de Huurdersraad en de gemeente. In 2009 zal moeten blijken of we tot de introductie van dit systeem kunnen overgaan.

2.3.1 HuurverhogingJaarlijks voert wonenCentraal in juli een huurverhoging door. Daarbij houden wij ons aan de regels van het Rijk, die voorschrijven dat de huurverhoging niet het inflatiepercentage mag over-schrijden. In 2008 kwamen beide uit op 1,6% (in 2007 was dit 1,1%). Voor sommige woningen passen wij de huur aan op het moment dat de woning opnieuw wordt verhuurd (harmonisatie). Dit is nodig om, na jarenlange bewoning, het evenwicht in de prijs/kwaliteitverhouding te herstellen. In 2008 is dit 218 keer gebeurd met een gemiddelde verhoging van 7,9%.

2.3.2 HuurtoeslagIn 2008 hebben 1.665 huurders ons gemachtigd de huurtoeslag te verrekenen. In 2007 waren dat er 1.775. Uit de gegevens van de Belastingdienst blijkt dat het aantal mensen dat huurtoeslag ontvangt rond de 3.000 ligt. Dit aantal sluit aan op dat van enkele jaren geleden, toen bijna alle huursubsidie nog via wonenCentraal liep. De daling is het gevolg van de werkwijze van de Belastingdienst, die de toeslag steeds vaker rechtstreeks aan de huurder overmaakt. Bij vragen of problemen kunnen onze woonconsulenten echter nog steeds behulpzaam zijn. Per aanvraag is gemiddeld € 2.182,- toeslag verrekend (in 2007 was dat € 2.092,-).

2.3.3 HuurbezwarenIn 2008 tekenden 20 huurders bezwaar aan bij de Huurcommissie tegen de jaarlijkse huurver-hoging en één huurder tegen de afrekening van servicekosten. Hiervan werden negen bezwaren niet ontvankelijk verklaard en in acht gevallen deed de Huurcommissie uitspraak door alle be-zwaren af te wijzen. Eind 2008 had de Huurcommissie nog vier bezwaren in behandeling. De overige huurders betalen inmiddels allemaal de nieuwe huur.

2.3.4 Huurincasso en ontruimingenWonenCentraal wil niet alleen dat mensen hun thuis vinden, maar ook dat zij het behouden. Onze aanpak van huurachterstanden en ontruimingen is in de afgelopen jaren uitgegroeid tot een groot succes. Eind 2008 werden landelijke cijfers bekend gemaakt waaruit bleek dat het aan-tal ontruimingen door corporaties in 2007 met maar liefst 14% was gestegen. Bij wonenCentraal zet de dalende lijn echter gestaag door. Vonden in 2007 nog 19 ontruimingen plaats (ter verge-lijking: in 2006 waren dit er zelfs 44), het afgelopen jaar konden we volstaan met 8. Bij drie van de acht ontruimingen waren de bewoners met de noorderzon vertrokken en in één geval betrof het een garage. Slechts vier huishoudens moesten in 2008 dus elders onderdak zien te vinden.

22 23

3 publicatie van VROM (jan 2009) over een recent onderzoek van Rigo: Kwaliteit van buurt en straat – tussen feit en fictie.

24 25

Ook in alle andere stadia van het aanmaningsproces zien we een significante afname. Zo was er zowel een vermindering in het aantal vorderingen dat aan de deurwaarder werd overgedra-gen (van 265 in 2007 naar 182 in 2008), als in de bedragen die daarmee gemoeid waren (van 269.000 naar 205.000). Met 40 aanzeggingen voor ontruimingen bleven we ook ruim onder de norm van maximaal 120. Dit mooie resultaat is te danken aan een verschuiving van procedures naar mensen, conform onze missie. Al in een heel vroeg stadium gaan we met wanbetalers rond de tafel om de ach-terliggende oorzaak te achterhalen. Dat persoonlijke contact maakt de weg vrij om patronen te doorbreken en te zoeken naar een structurele oplossing. Het convenant dat wij in 2007 met de gemeente en de GGD Hollands Midden ondertekenden, draagt daar zeker aan bij. Door de inten-sieve samenwerking met deze partijen kan er snel een hulpverleningstraject worden opgestart indien dit nodig is. Tegelijkertijd kunnen deze huurders een beroep doen op hulp bij schuldsane-ring en budgetbeheer.Hoe mooi deze resultaten ook zijn, wij blijven realistisch. Huurders moeten wel de wil en de mo-gelijkheden hebben om hun situatie te veranderen. Dat is niet iedereen gegeven, maar zolang wij op een totaal aantal huurders van bijna 9.000 slechts een handjevol mensen niet kunnen helpen, worden wij bevestigd in de lijn die wij met elkaar en met partners hebben ingezet.

2.3.5 WoonfraudeIn de grote steden is woonfraude een structureel probleem. Dat komt omdat daar de huurprijs la-ger is dan de marktwaarde en de wachttijden erg lang zijn. Deze situatie doet zich in Alphen aan den Rijn nagenoeg niet voor. De gemiddelde huurprijs ligt niet veel lager dan de marktwaarde en ook de wachttijden zijn korter. Woonfraude komt in onze woningen dan ook weinig voor. Vóór het aangaan van een huurovereenkomst verifiëren wij in een huuradviesgesprek gegevens over inkomen, gezinssamenstelling en identiteit. Daarnaast hebben wij elf huismeesters in dienst die precies weten wie waar woont. Zij hebben snel in de gaten als er iets niet klopt en nemen dan meteen actie. In 2008 hebben wij samen met de politie wel onderzoek gedaan naar enkele geval-len van onderhuur, maar deze hebben wij niet overtuigend kunnen aantonen.

2.3.6 Maatschappelijk rendementWonenCentraal wil zoveel mogelijk mensen aan een goed en betaalbaar huis helpen. Die maat-schappelijke taak is het fundament onder onze missie. Als corporatie verhuren wij een groot deel van onze woningvoorraad aan huishoudens die geen marktconforme bedragen kunnen opbren-gen. Daar passen wij ons huurniveau op aan. In 2008 had wonenCentraal een totaalbedrag van bijna € 47 miljoen4 bij haar huurders in rekening gebracht. Deze opbrengst had hoger kunnen zijn als wonenCentraal de maximale huur, zoals is gereguleerd binnen het WWS, had berekend, namelijk ruim € 61 miljoen. Het verschil van € 14 miljoen is een tastbare consequentie van het hierboven beschreven huurbeleid van wonenCentraal. Dit bedrag kan daarom worden gezien als onze maatschappelijke investering in de lokale woningmarkt van Alphen aan den Rijn.Het maatschappelijke rendement van ons huurbeleid zien wij op kwalitatieve wijze ook terug in het sterk verminderde aantal ontruimingen. WonenCentraal zet hierop in met veel mankracht en een intensieve werkwijze en daarmee boeken wij succes. Die investering is niet in euro’s uit te drukken, maar draagt wel degelijk bij aan een meer betrokken samenleving waarin zoveel moge-lijk mensen zich thuis en geborgen voelen.

4 De hier genoemde huursom kan afwijken van andere getallen in het jaarverslag. Dit heeft te maken met de peildatum. In het bovenstaande is rekening gehouden met 31-12-2008. Mutaties die gedurende het jaar hebben plaatsgevonden en waarvoor vanaf die datum een hogere huurprijs is mee gaan tellen, zijn in dit bedrag niet meegerekend.

2.4 NieuwbouwNaast ons verkoop- en huurbeleid, vormt het nieuwbouwbeleid de derde pijler waarmee wij inspelen op de woonopgave in Alphen aan den Rijn. Verderop in dit jaarverslag wijden wij hier een heel hoofdstuk aan (hoofdstuk 7), waarin wij aangeven op welke wijze onze nieuwbouwpro-jecten bijdragen aan de dynamiek en de balans op de Alphense woningmarkt.

In onze missie hebben wij vastgelegd dat onze toegevoegde waarde het meest tot haar recht komt in de lokale samenleving. Wij willen voeling houden met Alphen aan den Rijn en hier draagvlak voor onze visie creëren. Onze gemeente ziet zich voor een uitdagende woonopgave gesteld en daaraan kan wonenCentraal een maatwerk invulling geven. Die lokale borging betekent ook dat we met open ramen en deuren de wisselwerking met partners en stakeholders aangaan5. WonenCentraal wil een ondernemende, naar buiten gerichte organisatie zijn die meedenkt en meebouwt aan een betrokken samenleving. Om dat te realiseren werken we samen met andere partijen, ook (of juist) wanneer deze kritisch zijn en onze meningen niet direct delen. In dit hoofdstuk geven we een beeld van de wijze waarop die samenwerking in 2008 gestalte kreeg.

3.1 Dialoog Bij de totstandkoming van haar positionering heeft wonenCentraal gebruik gemaakt van Maatschappijrelatie-management (MRM). Dit instrument bestaat uit een vragenlijst die zowel externe als interne stakeholders kunnen invullen. Intern hebben alle betrokkenen in principe meegewerkt, zowel de MT-leden als medewerkers en de Raad van Commissarissen. Vervolgens gingen we ook in gesprek met alle externe betrok-ken partijen. Het heeft ons geholpen om onze plaats in de samenleving te bepalen en om een helder beeld te krijgen van de verwachtingen die de lokale stakeholders ten aanzien van ons koesteren. Deze basis sterkt ons in de wens om op structurele wijze het debat met hen aan te gaan.

26 27

Rob Donninger“Wij investeren in onze stad”


Verankering in onze omgevingStakeholders, afspraken en resultaten

3

5 Zie ook hoofdstuk 10 over Governance, bestuur en toezicht voor een schematische voorstelling van het speelveld waarin wij ons met partners begeven.

“ ,,WonenCentraal wil een lokale, maatschappelijke rol vervullen. Daarom kijken we graag over de muren van ons kantoor heen. We zoeken bewust de samenwerking met partners en stakeholders op. Met hen gaan we regelmatig in gesprek en soms in discussie.

28 29

3.2 HuurdersZowel op strategisch als uitvoerend niveau voeren we regel-matig overleg met vertegenwoordigingen van onze klanten, de huurders.

3.2.1 Huurdersraad De lokale Huurdersraad vertegenwoordigt, als wettelijk orgaan, al onze huurders. In 2008 kwam de Huurdersraad 44 keer bijeen, waarvan 16 keer met wonenCentraal: 6 reguliere ver-gaderingen en 10 keer in een extra overleg, vanwege de vele onderwerpen op onze gezamenlijke agenda. In 2008 verliep de dialoog met de Huurdersraad over drie sporen:

• De Huurdersraad werd al in 2007 betrokken bij het traject van de nieuwe bedrijfsvisie. In 2008 mondde dit uit in een positief advies. Vervolgens hebben de leden op zeer construc tieve wijze meegedacht over de uitrol van deze visie, bijvoorbeeld over het verkoopbeleid en de labeling van onze complexen.• Tussen de Huurdersraad en wonenCentraal heerst een natuurlijk spanningsveld, veroorzaakt door een verschillend perspectief (operationeel versus strategisch). Omdat in 2008 de uitrol van de nieuwe missie, visie en strategie plaatsvond, heeft wonenCentraal extra geïnvesteerd in de vertrouwensrelatie. Een onderwerp van dusdanig strategisch belang verdient een duidelijke uitleg en vereist een gemeenschappelijk draagvlak. Tijdens een tweedaagse heisessie hebben wij hierover met de Huurdersraad overlegd. Wij discussieerden openlijk over de kwaliteit van de primaire dienstverlening, over het bestuur en beheer van VvE’s en andere lopende zaken. De Huurdersraad wilde bijvoorbeeld eerst zekerheid over de kwaliteit van plan - matig onderhoud en VvE’s, alvorens hun goedkeuring te geven aan de strategische labeling. • Wij hebben voor 2009 één gezamenlijke agenda vastgesteld, waarbij de Huurdersraad zelfstandiger gaat opereren. De Algemene Ledenvergadering treedt op als beslissend orgaan en wonenCentraal neemt hierin wat meer afstand. De bewonerscommissies worden gestimuleerd om de ledenvergadering te bezoeken, omdat daar de budgetten worden verdeeld. We nemen in het kader van de overlegwet6 wel de verantwoordelijkheid op ons om te zoeken naar nieuwe, creatieve vormen van bewonersparticipatie, ook met VvE’s. Te denken valt aan klantenpanels, online enquêtes en werkgroepen.

3.2.2 BewonerscommissiesAls spreekbuis van alle bewoners in een complex vervullen de bewonerscommissies voor wonenCentraal een belangrijke signaalfunctie. In deze relatie vond in 2008 een voorzichtige verschuiving plaats van een formele naar een informele struc-tuur. Het structurele voor- en najaarsoverleg wordt steeds vaker aangevuld met tussentijdse overlegvormen, al dan niet in klei-nere formaties. Zeker bij incidenten weten wij elkaar te vinden.Nu we in de nieuwe visie meer sturen op participatie en zelf-redzaamheid, vragen we ook meer initiatief van bewonerscom-missies. Wij proberen niet eenzijdig de door hen gesignaleerde problemen op te lossen, maar zetten hen aan tot uitwerking van hun eigen plannen. Dit is een subtiel verschil dat niet door alle bewonerscommissies in dezelfde mate wordt ervaren of opgepakt, maar het is voor wonenCentraal wel een doel om na te streven. In 2008 waren er 26 bewonerscommissies actief met in totaal 159 leden. De voormalige bewonerscommissie van Akkerwinde/Boterbloem heeft zich met zes leden verenigd in een contact-groep met een zeer actief en betrokken activiteitenteam. Samen met de Huurdersraad organiseerde wonenCentraal voor de bewonerscommissies een thema-avond over de verbetering van onze primaire processen. Onze aandachtspunten kwamen aan bod, maar we lieten ook overtuigend zien dat vanaf 2005 een stijgende lijn is ingezet op veel onderdelen van onze dienst-verlening7. In 2008 zette wonenCentraal ook een excursie op touw voor de bewonerscommissies, waaraan 33 leden deel-namen. Wij bezochten het Amsterdamse Osdorp en een collega-corporatie in de Bijlmer om ervaringen uit te wisselen.

3.2.3 KlankbordgroepenNaast het structurele overleg met de bewonerscommissies over de dagelijkse gang van zaken, roept wonenCentraal bij bijzondere situaties ook klankbordgroepen in het leven. Dit is vaak het geval bij renovatie of sloop. Wij vragen bewoners om hierin plaats te nemen om, voorafgaand aan een project, mee te denken over de invulling van onze plannen. In 2008 waren drie klankbordgroepen actief: in de Bloemhofstraat (renovatie woningen), aan de Lage Zijde (sloop- en nieuwbouwproject Masterplan) en op het Aïdaplein (om een brug te slaan tussen de VvE en de bewonerscommissie).

6 Zie ook paragraaf 10.3.3 7 In paragraaf 4.6 meer over de verschillende klantonderzoeken en hun resultaten.

Toen Jan Blikman zes jaar geleden werd gevraagd om het voorzitterschap van de Bewonerscommissie Preludeweg op zich te nemen, zei hij niet klakkeloos ja. In zijn visie moet een bewonerscommissie bestaan uit mensen die het algemeen be-lang voor ogen hebben. Bewoners die niet blijven stilstaan bij een scheefhangend keukenkastje, maar de grote lijnen kun-nen overzien. Commissieleden die sociaal vaardig zijn en goed hun prioriteiten en beperkingen kennen. Nu, terwijl de groot-scheepse renovatie van de Preludeweg in volle gang is, blijkt pas hoezeer Jan op zijn wenken is bediend: de bewonerscom-missie vervult haar rol met verve.

“Ik geloof dat het geen enkele zin heeft om als bewonerscommissie voort-durend het conflict te zoeken met wonenCentraal. Er staan belangrijke zaken op het spel waarmee veel bewo-ners zijn gemoeid. Met die verantwoor-delijkheid moet je zorgvuldig omgaan. Toen de eerste ideeën voor de renovatie werden geopperd, hebben wij een con-ceptplan ingediend van wel tien kant-jes. Zo hoort het ook: niet meteen iets roepen, maar eerst onderbouwen. Het feit dat grote delen van het plan door wonenCentraal zijn overgenomen, zegt wel iets over de samenwerking. Die geschiedt volgens het harmoniemodel.

Natuurlijk zijn we het niet altijd met el-kaar eens, maar we hebben respect voor elkaars mening.

Luister, ik ben niet naïef. Ik zie heus wel dat niet alles vlekkeloos verloopt. Waar het dan om draait, is communicatie. Tussen wonenCentraal en de bewoners-commissie, maar ook naar onze achter-ban. Als we alle ervaringen, klachten en ideeën van bewoners verenigen tot één stem, is wonenCentraal bereid te luisteren. Je moet dan wel bereid zijn je speerpunten te kiezen. Ik heb er bij-voorbeeld geen enkele behoefte aan om op de stoel van de architect of de aanne-mer te gaan zitten. Ook dat is vertrou-wen. Ieder z’n vak.

Ik zit nu zelf midden in de renovatie van mijn flat en geloof me, dat is pittig. Niet iedereen kan tegen de onrust en het la-waai. Daar moeten we elkaar een beetje in steunen en ook daarbij zie ik een taak voor de bewonerscommissie weggelegd. We moeten elkaar aansporen om een goe-de buur te zijn. Om verder te kijken dan ons eigen appartement en ons eigen bal-kon. Ik ben dankbaar dat ik straks in een complex en een flat woon die er als nieuw uitzien. Daar probeer ik iedereen aan te herinneren. Deze chaos vergeet je en pas dan zul je zien hoe mooi het is geworden.”

Jan BlikmanVoorzitter Bewonerscommissie Preludeweg

DE KRACHT VAN HET HARMONIEMODEL

30 31

3.3 OverheidWoningcorporaties functioneren binnen de kaders van landelijk en gemeentelijk woonbeleid. Met wisselende politieke belangen veranderen ook de randvoorwaarden en verwachtingen. WonenCentraal bouwt aan een sterke, eigen identiteit om ons in dat speelveld staande te hou-den. Intensieve overlegvormen zijn nodig om een permanente relatie op te bouwen en om onze wederzijdse plannen proactief en tijdig met elkaar af te stemmen.

3.3.1 Rijksoverheid en BrusselWoningcorporaties hebben te kampen met een hardnekkig imago als ontoegankelijke organisa-ties die zichzelf verrijken over de rug van hun huurders. Recente incidenten doen ons wat dat betreft geen goed. Tegelijkertijd wordt vanuit de landelijke overheid de druk op de corporaties opgevoerd om meer en beter te presteren. Niet alleen op het gebied van vastgoed en betaalbaar wonen, maar ook op maatschappelijke vraagstukken, energie en milieu. Transparantie over hoe wij ons vermogen aanwenden, is een harde eis geworden. WonenCentraal maakt zich hard om daaraan te voldoen, maar dan wel met de duidelijke lokale insteek. Wij maken maatschap pelijk vermogen vrij door de verkoop van oude voorraad en gebruiken dat om, vooral op de lange termijn, te investeren in onze stad. Wij gaan niet voor direct rendement, maar richten ons op waardeontwikkeling; een toegevoegde waarde voor wonen, samenleven en toekomst.

3.3.2 Gemeente Al in 2006, bij de vaststelling van het nieuwe collegeprogramma, benoemde wonenCentraal de wijze waarop zij de huursector, en zeker ook haar eigen rol daarin, bij de gemeente op de kaart wilde plaatsen. Kernwoorden daarin waren: offensief, zo mogelijk op eigen kracht, koersend op eigen kompas, maar op vol vermogen ten behoeve van de lokale samenleving. De constructieve en benaderbare stijl die wij daarin voorstaan, houden wij tot op de dag van vandaag aan. Ook in 2008 heeft regelmatig overleg met de gemeente plaatsgevonden om de prestatieafspraken te evalueren en de voortgang te bespreken. Op veel projecten werken wij intensief samen om de afspraken na te komen, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de woonservicezone Nieuwe Sloot.

3.3.3 Prestatieafspraken Op de website van wonenCentraal is een overzicht opgenomen met de prestatieafspraken (2006-2010)8 die wij met de gemeente hebben gemaakt. Zij hebben betrekking op de volgende onderwerpen:

• Huisvesting kwetsbare groepen • Kwaliteit bestaande woningen • Nieuwbouw • Ontwikkeling woonservicezones • Leefbaarheid in buurten en wijken

Deze afspraken zijn niet allemaal SMART geformuleerd. Het betreft immers niet alleen harde garanties, maar ook intenties, verkenningen en procesafspraken. Sommige afspraken worden jaarlijks vastgesteld, terwijl andere zich uitstrekken over een langere periode. De precieze bijdrage voor 2008 is daardoor lastig te onderscheiden. Uit de opbouw van dit jaarverslag blijkt wel dat we de afgesproken thema’s in onze bedrijfsvisie hebben geïntegreerd. Wij verwijzen dan ook naar de afzonderlijke hoofdstukken voor de actuele status.

3.4 Zorg-, welzijns- en onderwijsorganisatiesLangs de lijn wonen–welzijn–zorg hebben wij in 2008 regelmatig overleg gevoerd en samen-gewerkt met betrokken partijen. Hiertoe rekenen wij ActiVite, Philadelphia, GGZ Rijnstreek, Ipse De Bruggen, Participe (fusie van voormalig Stichting Welzijn en Zorgwijzer), Stichting Kinderopvang Alphen aan den Rijn (SKA), SCOPE, Gemiva-SVG Groep en Stichting De Bin-nenvest. Hieruit is een stevig aantal concrete plannen voor de ontwikkeling van zorggeschikte woningen en woonmilieus op diverse locaties voortgekomen, zoals de Lupinehof, KLOP, ’t Span, Zwammerdam en Het Zegerkwartier. Op 19 mei 2008 ondertekende wonenCentraal bovendien de realisatieovereenkomst met de gemeente voor Nieuwe Sloot (deelgebied Park), de eerste woonservicezone in Alphen aan den Rijn. In juni volgde de intentieovereenkomst met de SKA, waarbij wij toezegden om de mogelijkheden van vernieuwende kinderopvanglocaties samen met de SKA te onderzoeken. Participe is de partner met wie wij samenwerken voor de uitvoering van de Wmo (woningaanpassingen) en voor vrijwilligersprojecten die bijdragen aan leefbare en prettige buurten. Met de SCOPE scholengemeenschap verkennen wij de mogelijkheden van een leerpark in Alphen aan den Rijn. In de afzonderlijke hoofdstukken van dit jaarverslag komen veel van deze projecten uitgebreider terug.

3.5 MarktpartijenWonenCentraal hanteert als stelregel dat wij expertise inhuren wanneer wij die zelf niet afdoen-de in huis hebben. Wij kennen onze eigen kracht en waarderen die van anderen. Zo wonnen wij in 2008 advies in bij verschillende marktpartijen. Wij raadpleegden makelaars over de verhuur van bedrijfsruimten en wisselden ervaringen met hen uit over de prijs, de plattegronden of het uitrustingsniveau van woningen. In onze verkoopcampagne laten wij de feitelijke verkoop ook aan twee makelaars over, die worden ingeschakeld zodra huurders de intentie uitspreken om tot koop over te gaan. Ontwikkelaar AMVEST adviseerde wonenCentraal over het duurdere, gelibe-raliseerde huursegment bij het nieuwbouwtraject Nieuwe Sloot.

3.6 BelangenorganisatiesVan de belangenorganisaties waarmee wonenCentraal contact heeft, was het Overlegorgaan Samenwerkende Ouderenbonden (OSO) een belangrijke speler in 2008. De commissie Wonen van het OSO wil individuen en partijen bewust maken van het dreigende tekort aan geschikte seniorenwoningen in Alphen aan den Rijn. Wij maakten met elkaar kennis, wisselden onze visie op dit onderwerp uit en verkenden in een pilotproject de meerwaarde van onze samenwerking9.

In Alphen aan den Rijn heerst een actief ondernemersklimaat. De Kamer van Koophandel onder-steunt er een bloeiend en omvangrijk netwerk van ondernemers. WonenCentraal maakte gebruik van de expertise van de Kamer van Koophandel bij de plannen voor de Stationslocatie. Op deze plek voorzien wij ook in bedrijfsruimten die voor starters extra aantrekkelijk worden gemaakt. WonenCentraal bemande een stand op de KvK Starterdag in Leiden, waar zij veel animo voor deze nieuwbouwlocatie ondervond.

Onze stad beschikt over de grootste ondernemersvereniging van Nederland, de VOA (Vereniging van Ondernemingen in Alphen aan den Rijn). WonenCentraal is lid van de VOA en bezoekt regel-matig haar netwerkbijeenkomsten. Het is een effectief middel om voeling te houding met lokale zakelijke ontwikkelingen, maar ook om kansen tot samenwerking te onderzoeken.

9 Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 7.2.18 Zie ook paragraaf 7.3

32 33

De proactieve houding en de sterke lokale verankering van wonenCentraal blijven ook in deze kringen niet onopgemerkt. Onze directeur-bestuurder figureerde in de top 50 van het plaat-selijke onder nemersmagazine Intobusiness10. Daarin werd onze organisatie geprezen om haar ondernemende karakter, maar ook om haar gewoonte om “mensen boven stenen te plaatsen.” Een mooie quote die een passend synoniem voor onze missie verwoordt.

3.7 StakeholdersbijeenkomstIn 2008 organiseerde wonenCentraal een bijeenkomst voor alle stakeholders. Met een hoge opkomst en constructief gevoerde discussies werd dit initiatief een succes. De bijeenkomst was bedoeld om horizontale verantwoording af te leggen over 2007 en om onze koers voor de komende jaren aan de deelnemers voor te leggen. Hun feedback verwerken we, waar mogelijk, in onze beleidsplannen. Zo maken we ons voornemen waar om niet alleen vrijblijvende gesprekken aan te gaan, maar om onze stakeholders ook daadwerkelijk invloed te geven.

Het gezelschap was gemêleerd. De lokale overheid was met ne-gentien personen aanwezig (acht ambtenaren, twee wethouders en negen raadsleden). Ook de organisaties op het gebied van welzijn, zorg en onderwijs waren goed vertegenwoordigd (acht-tien deelnemers). De belangengroep OSO en marktpartijen wa-ren met acht personen. De Huurdersraad kwam met vier leden. Wij legden het gezelschap tien dilemma’s voor, waarvan zij konden aangeven of zij het er al dan niet mee eens waren. De vragen waren verdeeld over drie blokken: de prestaties van het afgelopen jaar, de rol van de corporatie en de plannen voor de toekomst. In het algemeen kunnen we stellen dat het beleid van wonenCentraal veel draagvlak geniet. De Huurdersraad is wel wat behoudender dan de andere stakeholders, omdat voor hen betaalbaar wonen, vooral voor de onderkant van de samenleving, voorrang geniet boven alle andere doelstellingen. De andere partijen, onderlinge verschillen daargelaten, zijn het eens over de bredere, maatschappelijke verantwoordelijk-heid van wonenCentraal. Twee opvallende uitkomsten: het initiatief Huur op Maat wordt door het overgrote deel van de aanwezigen toegejuicht. Over de vraag of wonenCentraal grond moet aankopen buiten Alphen aan den Rijn als de gemeente haar geen of onvoldoende locaties gunt, heerst verdeeldheid. De lokale verankering wordt enerzijds positief gewaardeerd, maar anderzijds sluit met name de gemeente niet uit dat concurre-rende corporaties bereid zijn een hogere prijs te betalen. Gezien de opkomst en de actieve opstelling van de deelnemers, willen we dit initiatief herhalen in oktober 2009.

3.8 Wonen, leren en werkenWonenCentraal vervult samen met haar maatschappelijke part-ners een actieve rol om invulling te geven aan de lijn wonen-werken-leren. In 2008 spitste die rol zich toe op een aantal concrete initiatieven, die in de beleids- en afdelingsplannen voor 2009 een nadere uitwerking krijgen:

• insamenwerkingmetdegemeentenAlphenaandenRijn en Leiden hebben wij een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijke ontwikkeling van een leerpark in Alphen aan den Rijn; • inopdrachtvandegemeentezijnwijbezigmetdeher- ontwikkeling van twee schoollocaties aan de Sterrenlaan en de Lupinesingel; •metscholengemeenschapSCOPEbesprekenwijde mogelijkheid van een leer-werkbedrijf, waarvan de scholieren ondersteunend werk voor onze bewonerscommissies zouden kunnen verrichten; • samenmetIpseDeBruggenondersteunenwijhet Schoutenhuis, een lunchroom waar mensen met een verstandelijke beperking in de bediening werken; •methetSCALACollege,gevestigdindeEdelstenenbuurt, voeren wij regelmatig leefbaarheidsinitiatieven uit; •wijhebbenplannenom,samenmetActiVite,eenSchuif- aan Restaurant te realiseren in de plint van de Castorflat.

3.9 Maatschappelijk rendementMaatschappelijk rendement is geen objectief begrip. De definitie hiervan komt juist in dialoog met anderen tot stand. Waar leg-gen we de nadruk? Wat missen we? Waar ligt onze grootste toegevoegde waarde? Door deze vragen in samenspel met onze omgeving te beantwoorden, kwamen onze missie, visie en stra-tegie tot stand. Op diezelfde wijze blijven wij ons beleid toetsen aan de verwachtingen die de omgeving ten aanzien van onze or-ganisatie koestert. In dit hoofdstuk hebben wij aangetoond dat wonenCentraal zeer bewust de dialoog zoekt en zelfs initieert. Door daarin te investeren, versterken wij onze lokale veranke-ring en nemen wij onze sociale verantwoordelijkheid waar dat het meeste nodig is. Die kwalitatieve definitie van maatschap-pelijk rendement weegt voor wonenCentraal zeker zo zwaar als de investeringen die wij doen in euro’s.

10 Intobusiness, december 2008.

Feitelijk gezien is voor de leden van de OSO Commissie Wonen de herfst van hun leven aangebroken. Wie deze senioren spreekt, zal dat niet herken-nen. De Commissie Wonen heeft zich in de anderhalf jaar van zijn bestaan met overtuigingskracht op de Alphense kaart geplaatst. Alle inspanningen zijn erop ge-richt om mensen bewust te maken van het groeiende tekort aan geschikte ouderen-woningen. Met veel deskundigheid, energie en ervaring zorgen zij ervoor dat dit thema bij belanghebbende partijen op de agenda terechtkomt. Ook bij wonenCentraal. Frits Amsink en Koos Koen zijn ervan overtuigd dat de expertise van hun commissie bijdraagt aan het invullen van blinde vlekken in Alphen aan den Rijn.

“Uit onze enquêtes blijkt dat mensen het liefst oud worden in hun eigen huis en in hun vertrouwde omgeving. Er wordt soms heel ingewikkeld over wo-nen, welzijn en zorg gedaan, maar het is ook een kwestie van gezond verstand. Iedereen begrijpt dat je met een rollator geen honderden meters kunt lopen om een pinautomaat te bereiken. Zo is het ook logisch dat trappen en drempels een ergerlijke hindernis kunnen vormen. Het OSO maakt zich sterk om dat soort scenario’s in de toekomst te vermijden door te pleiten voor de bouw van levens-loopbestendige woningen. Wij dringen erop aan dat senioren, en natuurlijk

ook de partijen die hen bedienen, zich bewust worden van de woonwensen en -behoeften van deze sterk groeiende groep. Je kunt wel je kop in het zand steken, maar dan zitten we straks met een groot maatschappelijk probleem.”

“WonenCentraal heeft ons en onze ideeën eigenlijk meteen met open armen ontvangen. Onze visies blij-ken grotendeels met elkaar overeen te komen. De proeve van bekwaamheid hebben wij inmiddels doorstaan in een soort pilotproject, waarbij onze adviezen een waardevolle aanvulling bleken. Daar willen we nu op structurelewijze een vervolg aan geven. Wij hopen dat onze commissie uitgroeit tot een natuurlijke gesprekspartner van wonenCentraal. Als een gratis en gewaardeerd expertisecentrum, dat in een zo vroeg mogelijk stadium bij de ontwikkeling van plannen wordt betrokken. Daartoe willen we niet al-leen met het management rond de tafel, maar juist ook met architecten. Veel van onze kennis en ervaring is afkomstig uit het werkveld en in min-dere mate vanachter het bureau. Wij spreken de taal van bouwkundigen en weten wat senioren beweegt. Met name bij de ontwikkeling van nieuwe bouwprojecten zouden wij die exper-tise vaker en eerder willen delen met wonenCentraal.”

Koos Koen en Frits AmsinkOverlegorgaan Samenwerkende Ouderenbonden (OSO)

GRATIS EXPERTISECENTRUM

34 35

Het fundament van wonenCentraal wordt gevormd door onze woningen en door het thuisgevoel dat wij er samen met onze huurders willen creëren. Daar komen ook onze bredere, maatschappelijke ambities uit voort, die een verbinding leggen tussen mensen en hun omgeving. WonenCentraal is een organisatie die de lat hoog legt, zeker waar het onze primaire basisprocessen betreft. Toch gaat er wel eens iets mis op het gebied van verhuur en mutatie, planmatig onderhoud en klachtenonderhoud. Waar gehakt wordt vallen spaanders. Hoeveel en waardoor, daar verrichten wij sinds 2005 systematisch onderzoek naar. Die informatie gebruiken wij om onze dienstverlening voortdurend te verbeteren en waar nodig bij te sturen. Zowel in het volume van ons bezit als in de kwaliteit van onze primaire processen constateren we een stijgende trend, maar het kan altijd beter. Als lerende organisatie is dat het uitgangspunt, evenals de openheid en duidelijkheid die wij daarover naar onze klanten willen betrachten.

4.1 MutatiesIn 2008 verwisselden 700 woningen en woongelegenheden van huurder. Dit is 7,9% van het totale aanbod. Een daling van 1,7% ten opzichte van 2007. De redenen voor deze afname zijn uiteenlopend. Sommige huurders wachten onze projecten in de nieuwbouw af, bijvoorbeeld senioren die geïnteresseerd zijn in de woonservicezone Nieuwe Sloot. Anderen overwegen wellicht de koop van hun eigen woning in het kader van onze campagne ‘Durf te dromen’. In de koopsector wordt momenteel weinig nieuwbouw opgeleverd, waardoor de doorstroming verder stagneert. Ook het onzekere economische klimaat kan ertoe bijdragen dat mensen honkvast en afwachtend zijn.

Aïsha en Steven“Languit op onze eigen bank”


Klanten als uitgangspuntDienstverlening en tevredenheid

4

“ ,,Veel van onze vrienden blijven steeds langer bij hun ouders wonen. Mij niet gezien! We hebben ons meteen ingeschreven en ook al duurde het even, het is ons gelukt. Het klinkt misschien wat burgerlijk, maar we zijn echt blij met ons appartement. Eindelijk op eigen benen.

36 37

Tweepersoonshuishoudens

Drie- of meerpersoonshuishoudens

Figuur 5: het aantal verhuringen per één, twee- en drie- of meerpersoonshuishoudens naar leeftijd en inkomen. De inkomensklassen gelden voor het hele jaar, de huurklassen gelden per 1 juli 2008

De leegstand in procenten van de beschikbare capaciteit daalde van 0,39% in 2007 naar 0,18% in 2008. Dit percentage blijft ruim beneden het maximale percentage dat wij ons ten doel had-den gesteld (0,5%).

Figuur 4: het aantal verhuizingen in de afgelopen vijf jaar

4.1.1 InkomenstabelBij het verhuren van de woningen maken wij gebruik van een inkomenstabel om ervoor te zorgen dat de goedkopere woningen beschikbaar blijven voor huurders met een lager inkomen. De grafieken laten zien dat we ook in 2008 dit uitgangspunt consequent hebben toegepast.

Eenpersoonshuishoudens

Jaar Aantal mutatiesAantal woningen en woongelegenheden Percentage

2004 878 8.949 9,8%

2005 918 8.893 10,3%

2006 937 8.853 10,6%

2007 849 8.859 9,6%

2008 700 8.882 7,9%

>499,51

>348,99 en <=499,51

<= 348,99

200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0<65 jaar <65 jaar >65 jaar >65 jaar<=20.600 >20.600 <=18.525 >18.525

>499,51

>348,99 en <=499,51

<= 348,99

70

60

50

40

30

20

10

0<65 jaar <65 jaar >65 jaar >65 jaar<=27.950 >27.950 <=24.625 >24.625

>535,33

>348,99 en <=535,33

<= 348,99

<65 jaar <65 jaar >65 jaar<=27.950 >27.950 <=24.625

40

35

30

25

20

15

10

5

0

38 39

Leegstand in procenten van de beschikbare capaciteiten

Figuur 6: De leegstand in procenten van de beschikbare capaciteit over de laatste 5 jaar

Het aantal dagen dat een woning leeg stond bij mutatie lag met 8,5 net iets hoger dan onze doelstelling van maximaal 8 dagen. De doelstelling is echter pas in oktober bijgesteld van de oor-spronkelijke 12 naar 8 dagen. In 2008 stonden enkele woningen relatief lang leeg (bijvoorbeeld vanwege brandschade of asbestverwijdering) en die geven een vertekend beeld van het eindre-sultaat. Het overgrote deel van de woningen wisselde snel van huurder.

4.2 Huuraanbod WonenCentraal neemt samen met vier andere woningcorporaties uit de regio deel aan de Stichting Woonmarkt Rijnstreek. Deze corporaties bieden gezamenlijk hun huuraanbod aan via een website (www.woonmarkt-rijnstreek.nl) en een tweewekelijks verschijnende Woonkrant. De Woonkrant is gratis af te halen bij openbare distributiepunten, maar kan ook tegen betaling per post worden verzonden. Op de website leggen we publiekelijk verantwoording af over de toewijzing. Wij vermelden wie de woning heeft verkregen en waarom. In 2008 hebben we onze huurders voor het eerst de mogelijkheid geboden om hun aanmelding of verlenging via de web-site in orde te maken met een eenmalige machtiging. Hiervan maakten 2.709 mensen gebruik: 2.126 voor een nieuwe registratie en 583 voor het betalen van de verlengingsbijdrage.

4.3 ReactiesStichting Woonmarkt Rijnstreek bood in 2008 via advertenties in de Woonkrant bijna 844 huurwoningen aan in de regio (in 2007 waren dit er nog 1.100). Daarvan waren 533 woningen van wonenCentraal. Het verschil tussen dit aantal en het totale aantal mutaties van 700 wordt veroorzaakt door woningen die wij niet publiceren. Het betreft woningen die we toewijzen aan asielzoekers en statushouders, eenmalige aanbiedingen aan urgenten en zorgwoningen. Daar-naast zijn de woningen die we verkopen ook in de mutatielijst opgenomen, terwijl we deze niet meer publiceren als te verhuren woning.

Het gemiddeld aantal reacties (51) op dit woningaanbod nam toe en overstijgt de tussentijds al aangepaste prognose van maximaal 40 reacties. Dit is een logisch gevolg van de afname van het aanbod. Het aantal mutaties is sterk teruggelopen, waardoor er minder woningen zijn om op te reageren. Dit leidt tot een langere wachttijd: gemiddeld 54 maanden in 2008 ten opzichte van 47 maanden in 2007.

Reacties op het woningaanbod

Figuur 7: Reacties op het woningaanbod in de afgelopen vijf jaar

Het aantal geregistreerde woningzoekenden steeg van 15.230 op 1 januari 2008 naar 16.713 op 31 december 2008.

Figuur 8: Woningzoekenden en slaagkans per leeftijd

4.4 ToewijzingToewijzing geschiedt in principe op basis van het aantal jaren dat men bij Stichting Woonmarkt Rijnstreek is ingeschreven. Toch houden wij in ons toewijzingsbeleid ook rekening met doel-groepen die een extra duwtje in de rug kunnen gebruiken.

100%

80%

60%

40%

20%

0%2004 2005 2006 2007 2008

>50

21-50

11-20

4-10

1-3

Leeftijd Geregistreerd Actief Toewijzing Slaagkans

tot 23 2.593 688 112 16%

23-34 5.068 1.700 349 21%

35-64 5.934 1.266 225 18%

65+ 3.118 305 93 30%

Totaal 16.713 3.959 779 20%

0,50%

0,40%

0,30%

0,20%

0,10%

0,00%2004 2005 2006 2007 2008

4.4.1 Urgent woningzoekenden 15% van alle vrijkomende woningen worden gereserveerd voor urgent woningzoekenden. Het betreft mensen die vanwege medische of sociaal/maatschappelijke problemen dringend om andere woonruimte verlegen zitten. Via de GGD of het Maatschappelijk Werk kan iemand aangemerkt worden als ‘urgent’. In 2008 was dit het geval voor 82 woningzoekenden. Zij krijgen zes maanden de tijd om met voorrang te reageren op het daartoe gereserveerde bestand. Lukt het binnen die termijn niet om een woning te vinden, dan doet wonenCentraal binnen drie maanden nog eenmalig een passend aanbod. In 2008 bood wonenCentraal een oplossing voor alle urgenten binnen de ge-stelde termijn. Onze doelstelling van 90% hebben we daarmee ruim gehaald.

4.4.2 Statushouders en generaal pardonnersMensen die in Nederland asiel aanvragen, kunnen vaak hulp ge-bruiken bij het vinden van een huis en een baan. Het helpt hen om de draad van hun leven weer op te pakken. In de eerste helft van 2008 hebben wij 21 generaal pardonners gehuisvest, naast drie personen vanuit een achterstand van 2007. In de tweede helft van 2008 heeft wonenCentraal een prestatieafspraak met de gemeente gemaakt die doorloopt tot en met 1 januari 2010. Daarin is opgenomen dat wij de huisvesting voor 81 generaal pardonners zullen verzorgen. Van die 81 zijn er inmiddels 30 mensen gehuisvest in 11 woningen van wonenCentraal. Wij liggen dus netjes op schema. Naast de 54 generaal pardonners hebben wij in 2008 een passende woning kunnen bieden aan 21 statushouders. In twaalf woningen van wonenCentraal vonden zij een nieuw thuis.

4.4.3 Regionale aanmeldingenAlphen aan den Rijn heeft een opvangfunctie voor de regio. Eigen inwoners krijgen geen voorrang op mensen uit de regio. In de kleinere gemeenten om ons heen was dat voorheen wel het geval, waardoor het voor huurders niet eenvoudig was om binnen de regio te verhuizen. Vanaf maart 2008 hebben wij structureel een deel van het gezamenlijke woningaanbod met een R-icoontje (Regionale Aanmeldingen) gemarkeerd. Voor deze woningen wordt geen verschil gemaakt tussen belangstel-lenden uit de betreffende gemeente of uit de regio. In 2009 komt zelfs 70% van het totale aanbod als regionaal beschikbaar. De R vervalt en wordt vervangen door een L-icoontje, waarmee we de woningen (30%) aanduiden waarvoor wél nog lokale bin-dingseisen gelden.

4.4.4 StartersHet is gebleken dat starters in Alphen een lastige uitgangsposi-tie hebben, zowel op de koop- als de huurmarkt. WonenCentraal volgt vier sporen om deze doelgroepen te faciliteren een pas-sende en betaalbare woning te vinden:

• Ons strategische verkoopbeleid12 biedt een betaalbaar segment dat in Alphen aan den Rijn amper beschikbaar is. Daarmee bieden wij onze huurders, maar ook andere belangstellenden, de kans om de overstap naar de koopmarkt te zetten. De meerderheid van de woningen die wij in 2008 verkochten kwamen in handen van koopstarters. • Speciaal voor deze starters ontwikkelde wonenCentraal plannen om bij het station 78 betaalbare appartementen te bouwen. De aanbesteding en gunning van dit project hebben in 2008 plaatsgevonden. Minimaal 24 van deze woningen worden straks toegewezen aan jonge starters van 18 tot 23 jaar. Daarvan zal wonenCentraal twaalf tweekamerwoningen aanwijzen voor jongeren tot 23 jaar die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Huur op Maat13 zou een methodiek kunnen zijn om de huur in eerste instantie extra laag te houden en vervolgens te laten meegroeien met het inkomen van de jongeren. • Aan de Lage Zijde startten wonenCentraal en de gemeente Alphen aan den Rijn met een experiment om anderen die in afwachting van sloop leeg staan, tijdelijk te verhuren. De panden zijn eigendom van de gemeente en wonenCentraal verzorgt de verhuur van en het onderhoud aan deze 49 woningen. Ook hier hebben we speciale aandacht voor jongeren: bij zestien woningen krijgen geïnteresseerden tussen de 18 en 23 jaar voorrang. • Doorstroming betekent kansen voor starters. Die bevorderen we onder andere door verhuurexperimenten. Zo pasten wij in 2008 afwijkende toewijzingsregels toe bij 46 nieuwe sociale huurwoningen in het Zegerkwartier. Huishoudens die een eengezins huurwoning of een huur- appartement achterlieten dat wonenCentraal al eerder aan de huurder te koop had aangeboden, kregen voorrang op andere belangstellenden. In totaal werden 31 woningen toegewezen aan huishoudens die aan deze eisen voldeden. Daarmee zijn 21 eengezinswoningen en 10 appartementen voor de betaalbare verkoop vrijgekomen.

12 Zie paragraaf 2.2.1 voor de kansen die dit verkoopbeleid aan starters biedt. 13 Zie paragraaf 2.3 voor een toelichting van dit concept.

40 41

Eigenlijk had Ellis Bosma het prima naar haar zin bij haar ouders. Voor de grap reageerde zij toch eens op de tijdelijke huurwoningen aan de Lage Zijde. Dankzij de voorkeursregeling voor starters tussen de 18 en 23 jaar was het in drie keer raak. Een mooie tweekamerwoning midden in het centrum. Niet slecht, op je 22e.

“Mijn ouders hebben ervoor gezorgd dat wij allemaal, meteen vanaf ons 18e jaar, zijn ingeschreven bij wonenCentraal. Je weet nooit of het nog van pas komt. Eigenlijk wilde ik alleen eens kijken hoe hoog ik zou eindigen als ik reageerde. Tot mijn grote verrassing werd ik met-een uitgenodigd om te komen kijken. Daar ben ik het uiteindelijk niet gewor-den, maar ik was over de streep. Heel gek, als je dan eenmaal een huis gaat bezichtigen, dan wil je het hebben ook. Ik had in mijn hoofd al bepaald waar de bank moest komen te staan.

Omdat het tijdelijke huurwoningen zijn, behoud ik mijn inschrijfduur. Dat was voor mij ook een belangrijke voorwaar-de, want ik wil niet op straat komen te staan. De verwachting is nu dat ik hier drie tot vier jaar kan blijven wonen. Dat is lang genoeg om deze grote stap te zetten. Omdat ik al zes jaar werk, had ik gelukkig een aardig spaarpotje opgebouwd. Daarvan heb ik alles nieuw aangeschaft, want ja, omdat ik dit helemaal niet van plan was, had ik ook nog geen eigen spullen. Ik geniet nu van mijn huis in een gezellige en levendige buurt. Dankzij de starters-regeling wonen er veel leeftijdgenoten in deze straat. Het is hier nooit stil en ik kan overal lopend naartoe. En die drie jaar? Op dit moment ben ik absoluutniet bezig met hoe mijn leven daarna verloopt. Dat zie ik dan wel weer.”

Ellis Bosmastarter in tijdelijke huurwoning Lage Zijde

OVER DRIE JAAR ZIE IK WEL WEER

4.5 Kwaliteit is ook persoonlijkWonenCentraal maakt zich sterk voor een goede basiskwaliteit van iedere woning. Toch hebben mensen meer nodig om zich thuis te voelen. Hoe dat er precies uitziet, bepaalt iedereen uiteinde-lijk zelf. Daarom biedt wonenCentraal haar huurders keuzevrijheid, waarmee ze op verschillende manieren zelf hun thuis kunnen realiseren.

4.5.1 ZAV en geriefsverbeteringenAls een huurder veranderingen in de woning wil aanbrengen (een zelf aangebrachte voorziening ofwel ZAV), dan ondersteunen wij dat graag. Wij stellen dan wel de voorwaarde dat de huurder vooraf toestemming vraagt aan wonenCentraal. Als de wijziging voldoet aan de technische eisen en kwaliteitsvoorschriften, mag deze wat ons betreft in de woning achterblijven wanneer de huurder vertrekt. Dit wordt beoordeeld door onze opzichters en vervolgens persoonlijk toege-licht. In 2008 zijn 156 van de 162 aanvragen goedgekeurd. Het ging daarbij vooral om het leg-gen van laminaat, het aanbrengen van dakramen en het plaatsen van schotelantennes. Bewoners kunnen ook een individuele geriefsverbetering aanvragen. Hieraan is een huurver-hoging verbonden. In 2008 zijn 33 van dit soort verbeteringen aangebracht. Deze betroffen de plaatsing van een berging en het aanbrengen van centrale verwarming.

4.6 Verwachtingen en ervaringen van klantenHet succes van wonenCentraal staat en valt met de tevredenheid van onze klanten. Om hun mening over onze dienstverlening te achterhalen, voeren wij systematisch onderzoek uit. Met die informatie kunnen wij een goede inschatting maken van knelpunten en verbeteringen. Zo be-schikken wij over een objectief instrument dat ons ondersteunt in de optimalisatie van processen.

Hoewel wij het proberen te voorkomen, kan het altijd gebeuren dat een huurder niet tevreden is over onze werkwijze of over de manier waarop wij met hem of haar communiceren. De huurder kan dan een klacht indienen bij de klachtencommissie14.

4.6.1 Meten is wetenSinds 2008 voeren wij een geïntegreerd klanttevredenheidsonderzoek uit. De verschillende klantonderzoeken zijn ondergebracht bij een professioneel onderzoeksbureau. Dit levert wonenCentraal een grote tijdswinst op en het garandeert een professionele benadering van de mensen uit onze database. Daarnaast staat het ons toe om eventuele dwarsverbanden over de processen heen te onderscheiden en levert het gegevens op voor benchmarking met andere corporaties. De onderzoeken hebben betrekking op de klanttevredenheid bij het betrekken van een nieuwe woning, de reparatieverzoeken, groot onderhoud en nieuwbouw. De resultaten van dit laatste onderzoek zijn voor dit jaarverslag niet beschikbaar, aangezien het nieuwbouwproject (Zegerkwartier) pas eind december werd opgeleverd.

4.6.2 Nieuwe woningJaarlijks veranderen ongeveer 700 van onze woningen van huurder. Zowel voor de nieuwe huur-ders als voor wonenCentraal is het belangrijk dat dit proces prettig en efficiënt verloopt. Sinds 2005 houden wij onder de nieuwe bewoners een enquête om te horen hoe zij dit proces ervaren.

De algemene tevredenheid rondom het betrekken van de woning is nauwelijks veranderd ten opzichte van 2007. Wij scoren een goede voldoende (7,0), maar blijven net onder onze doelstel-ling van een 7,2. Er hebben wel onderliggende verschuivingen plaatsgevonden. Wij scoren nu op veel punten een goede voldoende of zelfs hoger, maar de oplevering van de woning blijft een aandachtspunt. Het percentage huurders bij wie na de sleuteloverdracht nog een reparatie moest plaatsvinden, is met 78% licht toegenomen (2007: 72%). Daar staat tegenover dat de tevredenheid over de afhandeling van de reparaties ook groter is (85% t.o.v. 63% in 2007). De vriendelijkheid van onze medewerkers wordt hoog gewaardeerd (8,0 versus 7,6), evenals de mate waarin afspraken worden nagekomen (83% versus 75%). De verbetering van de oplevering heeft voor 2009 onze volle aandacht, evenals het terugdringen van het aantal reparaties na de sleuteloverdracht. Wanneer we op de overige fronten vasthouden aan de stijgende lijn die voor dit proces is ingezet, kunnen in het komende jaar onze huurders een zorgeloze start maken in hun nieuwe woning.

4.6.3 ReparatieverzoekenHet tevredenheidsonderzoek betreffende reparatieverzoeken voorziet in een aantal kwali-teitsmeetpunten, waarop wij onze aannemers kunnen aanspreken. Uit de rapportages komen maandelijks de onderlinge verschillen naar voren, die wonenCentraal de mogelijkheid bieden om tijdig bij te sturen. In 2008 bleven de vakkundigheid en het probleemoplossend vermogen van de opzichter met een 6,7 onder het streefcijfer van een 7 steken. Aandachtspunt was ook dat repara-tieverzoeken vaker in één keer afgehandeld moeten worden. Een positieve ontwikkeling zien we in de waardering voor de vriendelijke en beleefde manier waarop men, zowel door wonenCentraal (7,5) als door de aannemer, bejegend is (8,0). Voor reparatieverzoeken kunnen onze huurders ons dag en nacht via het Meldpunt bereiken. Voor spoedeisende gevallen buiten kantoortijden neemt een meldkamer dit over. In 2008 is deze meldkamer regelmatig minder goed bereikbaar geweest, wat geleid heeft tot de selectie van een nieuwe leverancier. Onze doelstelling is om 85% van de telefoontjes die binnenkomen bij het meldpunt binnen 20 seconden te beantwoorden. Onderzoek laat zien dat wij daar goed aan voldoen, zeker met de receptie als achterwacht.In 2008 zijn in totaal 20.196 reparatieverzoeken uitgevoerd waarvoor we ruim € 4 miljoen uit-gaven. Dat is € 1.121.000,- meer dan begroot. Voor een belangrijk deel is dit verschil te verklaren door bijzondere herstelwerkzaamheden, die normaal gesproken niet vallen onder het dagelijkse reparatie-onderhoud. Wij hebben het dan bijvoorbeeld over de bestrijding van houtzwam, de vernieuwing van gebroken rioleringen, een kleine renovatie van een woning, het aanbrengen van schoorsteenvoeringen en het vernieuwen van tegelvloeren in een trappenhuis.

Naast de uitgaven voor (klein) bouwkundig en technisch reparatie-onderhoud, deden wij in 2008 ook bijzondere uitgaven voor asbest- en graffitiverwijdering, ongediertebestrijding, en herstel aan groenvoorzieningen. Daarnaast bracht een aantal grote branden veel werkdruk met zich mee.

Eind 2008 is met succes de KOKO-applicatie ingericht. KOKO staat voor KlachtenOnderhoud en KennisOndersteuning. Deze applicatie gaat in 2009 de medewerkers van het Meldpunt bij hun dagelijkse werkzaamheden ondersteunen. Zij kunnen dan snel alle klantgegevens uit de syste-men opvragen, een nauwkeurige diagnose stellen en vervolgens meteen de aanpak formuleren bij het reparatieverzoek. De bedoeling is om deze toepassing in 2009 ook voor de klant zelf via internet beschikbaar te stellen.

42 43

14 Zie ook paragraaf 10.2.8

Tot slot vermelden wij hier dat wij in 2008 de reparatieverzoeken op een andere manier zijn gaan administreren, waardoor wij sneller en beter de koppeling kunnen leggen tussen dagelijks en planmatig onderhoud. Op de lange termijn verwacht wonenCentraal zo beter in te kunnen spelen op de te verwachten werkzaamheden.

4.6.4 RenovatieWanneer er groot onderhoud of een renovatie heeft plaatsgevonden, vindt na afloop een evalu-atie plaats. In 2008 voerden we een enquête uit na afloop van de tweede fase van de renovatie van Het Groene Dorp. Dit betrof de renovatie van 144 eengezinswoningen. Het bijzondere van dit project is dat het ons toestaat om vergelijkingen te trekken met fase 1, afgerond in 2007, waarbij 205 hoogbouwwoningen onder handen werden genomen. Uit de onderzoeken blijkt dat we een mooie leercurve hebben doorgemaakt. Over bijna alle aspecten zijn klanten meer tevreden dan tijdens de vorige renovatie (84% geeft een 7 of hoger, waar dat in fase 1 slechts 56% was). Onze contactpersonen zijn in dit project veel zichtbaarder geweest als aanspreekpunt (79% versus 40% in fase 1) en ook de informatievoorziening wordt op alle punten hoger gewaar-deerd. Een zeer goed resultaat is dat 80% van de klanten aangeeft dat de renovatie binnen de afgesproken termijn is afgerond (dit was bij fase 1 nog 46%). Mooie resultaten, die ons echter niet afleiden van het feit dat de klachten schadeafhandeling nauwelijks is verbeterd. Toch zijn we tevreden met deze resultaten, omdat zij overduidelijk tonen dat wonenCentraal leert van de fouten uit het verleden en deze direct vertaalt naar oplossingen voor de toekomst.

4.6.5 Onderzoek woonwensenVia onze website kunnen belangstellenden de Woonwensenwijzer invullen. Met deze interactieve vragenlijst krijgen zij een goed beeld van hun wensen op het gebied van wonen. Voor onszelf vormt de database met respondenten één van de bronnen waarop wij ons beleid baseren. Wij kunnen er analyses op loslaten die de verwachtingen van een bepaalde doelgroep verhelderen. Deze gegevens hebben we in 2008 bijvoorbeeld gebruikt voor onze locatieadviezen.

44 45

Comfort, veiligheid, uitstraling en duurzaamheid. Het zijn vier belangrijke criteria waaraan ons woningbestand moet voldoen, of het nu bestaande of nieuwe woningen betreft. Dat willen we niet alleen vandaag, maar ook morgen garanderen. Daarom plegen we regelmatig onderhoud. Soms moeten we overgaan tot meer ingrijpende renovaties of zelfs sloop. Zulke werkzaamheden leggen een flink beslag op de bewoners. Wij proberen hen zoveel mogelijk te betrekken bij het proces en tijdig hun vragen te beantwoorden. Het blijkt dat bewoners het ongemak graag op de koop toe nemen als zij weten hoeveel zij erop vooruitgaan. Als senioren bijvoorbeeld langer in hun woning kunnen blijven, omdat we handgrepen plaatsen en het sanitair aanpassen. Als de badkamer er als nieuw uitziet met een likje schimmelwerende verf en frisse voegen. Of als de entree van het woningcomplex weer als een warm welkom voelt, in plaats van een anonieme ruimte. Door zulke doelstellingen van te voren al inzichtelijk te maken, creëren we draagvlak en duidelijkheid.

5.1 BeheerplanGrote onderhouds- en renovatieprojecten trekken een zware wissel op de bewoners. Wij laten deze projecten daarom vergezeld gaan van een beheerplan. In dit plan nemen we op hoe we de overlast denken te minimaliseren en op welke manier wij bewoners adequaat informeren en bijstaan. Voor en tijdens de werkzaamheden krijgen onze huurders de ruimte om mee te denken over de verbeteringen en de wijze waarop deze worden aangebracht15. De input die deze klankbordgroepen leveren, ver-werken we waar mogelijk in onze plannen. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden vervult de huismeester zijn gebruike-lijke, belangrijke rol. Hij signaleert problemen, brengt mensen samen en fungeert als aanspreekpunt.

46 47

Familie Dragtensteijn“We mochten zelf de kleur bepalen”


Goede woningen voor nu en laterInvesteren in kwaliteit

5

“ ,,Ik zal maar eerlijk toegeven dat ik vreselijk heb opgezien tegen de renovatie. Al die rommel! Ik zag me al uitwijken naar buren of vrienden voor iedere wasbeurt of maaltijd. De sociale begeleider van wonenCentraal heeft veel van die zorgen kunnen wegnemen.

15 Zie paragraaf 3.2.3 voor meer informatie over klankbordgroepen.

5.3 StandaardUitrustingsNiveau (SUN) In het kader van de kwaliteitsverbetering van het huidige bezit stelden wij in 2003 een tienjaren-plan vast om alle woningen op een standaard niveau te brengen. Dit doen we zowel planmatig per complex, als bij mutaties en op verzoek van de huurder. Deze verbeteringen gaan niet gepaard met een huurverhoging. Het gaat dan om maatregelen die de basale kwaliteit van een woning garanderen, zoals het verwijderen van zachtboardplafonds, het aanbrengen van inbraak-werend sluitwerk van woningdeuren, het verbeteren van de ventilatie, het beveiligen van de elektrische installatie en het realiseren van fatsoenlijke douchegelegenheden. In 2008 gaven we hieraan in totaal € 1,5 miljoen onrendabel uit.

5.4 OnderhoudIn 2008 vond een aantal cyclische onderhoudsprojecten plaats waaraan we ruim € 6,7 miljoen besteedden.

Planmatig onderhoud Beheereenheidtotale kosten

x € 1.000

Vervangen keukens Herenhof , Stoelmatter, Mandenvlechter, Binkhorst, Brittenruststraat, Dr. van der Windhof

1.020

Vervangen van lift, cv en mechanische ventilatie

Diverse complexen 1.000

Aanpassen liftinstallatie Arbo Diverse complexen 170

Schilderwerkzaamheden Diverse complexen 1.400

Renovatie badkamerDr. van der Windhof, Oranjestraat, Aardster 1.150

Herstraten en bestratingswerk

Diverse complexen 100

Diverse werkzaamheden 1.875

Totaal 6.715

48 49

Omdat zijn reguliere taken echter ook om aandacht vragen, is wonenCentraal twee jaar geleden overgegaan tot de aanstelling van een sociaal begeleider voor de duur van het project. Deze begeleider gaat de dag voorafgaand aan de renovatie nog bij de mensen thuis langs om alles door te nemen en houdt ook tussentijds de vinger aan de pols. Dit wordt zeer op prijs gesteld door de bewoners16.

Tot dit beheerplan behoren ook de communicatieacties die wonenCentraal onderneemt om bewoners goed te informeren. Iedere maand ontvangen zij een nieuwsbrief en op de website worden speciale pagina’s ingericht met het laatste nieuws. Met kleine attenties laten wij onze huurders weten dat wij de overlast zeker niet onderschatten. In het Groene Dorp brachten de projectleider en de sociaal begeleider een persoonlijk bezoek aan de bewoners. Verkleed als kerstmannen deelden zij cadeautjes uit als bedankje voor alle begrip en geduld. Ook naar de uitvoerders spreken wij onze waardering uit. Zo organiseerden wij een paaslunch voor de bouwvakkers, als compliment voor hun harde werk dat ook nog eens volgens planning werd opgeleverd. De ervaringen met een beheerplan bij de renovatie in het Groene Dorp en de Preludeweg hebben wij verwerkt in een draaiboek dat voortaan als leidraad dient.

5.2 Wonen, welzijn en zorgZowel bij nieuwbouw als bij renovaties houden wij rekening met de groeiende vraag van senioren. Ook mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking willen wij een thuis bieden waar zij zich goed kunnen redden, eventueel met hulp van professionele dienstverleners. Met een aanpassing in de woning kunnen huurders vaak langer zelfstandig blijven wonen. In hun eigen huis en in de vertrouwde buurt die zij op hun duimpje kennen. Samen met onze partners proberen we ervoor te zorgen dat er dan ook voldoende voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg in de nabije omgeving zijn.

Woningaanpassingen vinden vaak plaats in het kader van de Wmo. In 2008 heeft de gemeente een groot deel van de uitvoering van deze wet belegd bij Participe. Alle verzoeken voor woningaanpassingen verlopen via deze organisatie. Het gaat dan om zaken als deurmotoren, onderrijdbare keukens of een drempeloverloop. WonenCentraal doet verslag van de benodigde bouwkundige aanpassingen en vervult een intermediaire rol tussen Participe en de leverancier en/of aannemer. Wanneer de opdracht door Participe wordt verstrekt, voeren wij na afloop ook een controle uit op de gerealiseerde aanpassing. In 2008 verzorgden wij voor 53 huurders een woningaanpassing. Dit zijn er 24 minder dan in 2007. Ook het totaalbedrag lag lager dan in 2007: € 64.000,- in plaats van € 107.000,-.Een indicatie kan ook leiden tot een verhuisadvies. Vanwege hun mobiliteitsproblemen verkrijgen deze huurders automatisch een urgentie. Wanneer een MIVA-woning (minder validen woningen) vrijkomt, wordt deze buiten de reguliere markt gehouden en nemen wij direct contact op met Participe om de toewijzing te bespreken. Bij groot onderhoud proberen wij op voorhand rekening te houden met de wensen en behoeften van ouderen. Bij de renovatie in de Prelude, gestart in 2008, wordt een flink aantal woningen seniorengeschikt gemaakt. Bij de renovatie aan de Castor-flat gaan wij aanvullende voor-zieningen realiseren in de vorm van een sociaal-maatschappelijke ruimte van meer dan 600 m2, verdeeld over verschillende eenheden.

16 Dit blijkt ook uit de klanttevredenheidsonderzoeken die wij na afloop van een renovatie uitvoeren. Zie paragraaf 4.6.4

Figuur 9: cyclische onderhoudsprojecten

50 51

Van de € 12,5 miljoen die voor planmatig onderhoud was begroot, is dus bijna de helft niet gerealiseerd. Een belangrijke verklaring voor dit verschil is het verschil tussen aanbesteding en uitvoering. Aanbestedingstrajecten werden te laat opgestart, namen meer tijd in beslag dan gepland of bleken goedkoper dan geraamd. Met de nieuwe begrotingssystematiek gaan wij hier in 2009 strakker op sturen. Daarnaast is de renovatie van de Preludeweg pas later in het jaar gestart en is de Castor-flat zelfs vooruitgeschoven naar 2009. Deze beslissingen hebben hun weerslag op de hierboven vermelde cijfers.17

Aan dagelijks onderhoud is in 2008 in totaal bijna € 6,1 miljoen besteed (exclusief de uitgaven voor contractonderhoud voor installaties, liften en centrale verwarming). Onderstaande tabel toont de verdeling van deze uitgaven per woning.

Figuur 10: Dagelijks onderhoud

5.5 Renovaties

5.5.1 Groene DorpIn 2008 is het groot onderhoud aan 144 eengezinswoningen in het Groene Dorp (fase II) afgerond. De totaalopdracht bedroeg € 6,8 miljoen ofwel € 47.225,- per woning. Dit is een onrendabele investering, aangezien er geen huurverhoging is doorberekend. Het was een ingrijpende renovatie waarbij zowel de buitenkant, het interieur als de woonomgeving onder handen werden genomen. Wij vervingen onder meer de ramen en buitendeuren, de gevels werden opgeknapt en het hangen sluitwerk werd aangepast volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Binnen werden de badkamers en keukens opnieuw ingericht en de radiatoren waar nodig vervangen. De buitenverlichting werd geoptimaliseerd. Om CO2-uitstoot te beperken brachten we isolatie aan en voorzagen we de woningen van dubbele beglazing.

Deze tweede fase van de renovatie Groene Dorp verliep opvallend soepeler dan de eerste. Uit de evaluatie van fase I kwamen verbeterpunten19 naar voren, die wij in fase II voortvarend hebben opgepakt. Die positieve trend bevestigt ons in de richting die wij als lerende organisatie zijn ingeslagen.

5.5.2 Preludeweg In 2008 is het groot onderhoud aan de vijf Preludeflats (208 woningen) gestart. Nog tijdens de aanbesteding is de vernieuwing van de standleidingen aan het project toegevoegd. Hoewel er voorafgaand aan het project een asbestinventarisatie is gedaan, werd in de praktijk meer asbest dan verwacht aangetroffen. Deze onvoorziene werkzaamheden zijn direct uitgevoerd.

Ook de woningen zelf krijgen een facelift, met onder andere een nieuwe keuken, badkamer en toilet. Een nieuw warmwatersysteem zorgt voor meer comfort in de woningen, maar ook voor een significante waterbesparing. De mechanische ventilatie wordt eveneens vernieuwd.Eén van de vijf woonblokken wordt geschikt gemaakt voor seniorenbewoning. Dat betekent onder andere dat galerijen en balkons worden opgehoogd, de verlichting wordt aangepast en dat er een elektronische deuropener komt. Hiermee is een investering van naar schatting € 615.000,- gemoeid.Een belangrijk deel van de plannen is de vernieuwing van de entrees, de bergingsgangen en de liften. De brievenbussen worden naar buiten verplaatst, zodat ongewenste bezoekers geen gemakkelijke toegang tot het complex hebben. Er wordt een gezamenlijke activiteitenruimte voor de bewonerscommissie gerealiseerd. Met de gekozen maatregelen wil wonenCentraal de veiligheid en de leefbaarheid in en rondom deze woonblokken verbeteren. Naar verwachting is de renovatie eind 2009 klaar. De Preludeweg ziet er dan weer als nieuw uit met een toegankelijke, veilige, frisse en moderne uitstraling. De totale renovatie is begroot op € 11,6 miljoen. Dit komt neer op ruim € 55.000,- per woning. Dit is een onrendabele investering, aangezien er geen huurverhoging wordt doorberekend.

5.5.3 CastorstraatEind 2008 zijn de voorbereidingen gestart voor de renovatie van de Castor-flat. Op 15 december verzamelden de bewoners zich in buurthuis Castor en Pollux voor een gezamenlijke maaltijd. Daarmee hebben we een gezellige en informatieve aftrap gegeven aan de ophanden zijnde werk-zaamheden. Deze bestonden in 2008 uit het verwijderen van de begroeiing, de ontruiming van de bergingen en cv-werkzaamheden in het ketelhuis.

Vanaf het voorjaar 2009 krijgen alle 74 appartementen nieuwe badkamers, keukens en toiletten. Bovendien vervangen we de deuren en ramen, en krijgen bewoners dubbelglas. Ook het complex zelf gaat in de steigers. De bergingen worden persoonlijker en veiliger, en er komt een nieuw collectief warmwatersysteem. Het buitenschilderwerk en de nieuwe entree vormen de bekroning op een ingrijpende make-over. Tegelijkertijd met de renovatie wordt ook de plint aangepast. Voor de hele renovatie is een bedrag van € 7,4 miljoen begroot. Ook dit is een onrendabele investering, aangezien wij voor deze verbeteringen geen huurverhoging zullen doorberekenen.

5.6 Investeringen zonder huurverhogingWonenCentraal investeert vaak op grote schaal zonder dat daar een huurverhoging tegenover staat. Het gaat daarbij vooral om maatregelen die de prijs/kwaliteitverhouding verbeteren en de veiligheid en leefbaarheid in en rond de gebouwen en woningen verhogen. Dit is vooral het geval bij de SUN-maatregelen en bij bovengenoemde renovaties.

17 Zie ook hoofdstuk 9 en de toelichting op de BSC in bijlage 2.18 Voor de toename in klachtenonderhoud, zie paragraaf 4.6.319 Voor een beschrijving van deze aandachtspunten, zie paragraaf 4.6.4

2008 2007

Contractonderhoud € 101,- per woning € 98,- per woning

Klachtenonderhoud € 455,- per woning18 € 308,- per woning

Vernielingenonderhoud nvt € 10,- per woning

Mutatieonderhoud € 3.003 per mutatie € 3.180,- per mutatie

52 53

Ook met het ‘sleutelplan’ investeert wonenCentraal in veiligheid. In onze flatgebouwen vervan-gen we alle sloten van de portiekdeuren, de bergingsgangdeuren en de deuren van de technische ruimten. Alle grote woongebouwen krijgen elektronische sloten. De bewoners krijgen in plaats van een sleutel een tac om de deur van hun portiek en bergingsgang te openen. Onze huis-meesters kunnen voortaan met één sleutel in alle ruimten van de flat komen en de liftmonteurs kunnen met één sleutel alle liften bereiken. Met deze maatregel wordt de veiligheid in deze flats aanzienlijk verhoogd. Eind 2008 was 98% van gebouwen die daarvoor in aanmerking komen, voorzien van de nieuwe sloten. We investeerden in 2008 bijna € 670.000,- zonder dat daar een huurverhoging tegenover stond.

5.7 EnergiebesparingUitgaven voor energie vormen een groot deel van de woonlasten van onze huurders. Er wordt voorspeld dat dit in de toekomst zelfs zal uitgroeien tot dé grootste uitgave voor wonen. Daarom, en met oog voor het milieu, werken we aan energiebesparende maatregelen.

In 2008 vervingen we de 346 cv-ketels in bestaande woningen aan de Herenhof door hr-ketels. Hieraan gaven wij € 632.000,- uit. Bij 27 woningen in de Julianastraat deden wij hetzelfde en werd eveneens het mechanisch ventilatiesysteem vervangen. De kosten hiervoor bedroegen € 62.000,-. Met deze maatregelen gaat een verwachte energiebesparing van 7 tot 10% gepaard. Deze kan fluctueren naargelang het individuele stookgedrag. In 2008 voorzagen we al onze woningen van een EPA (energieprestatie)-certificaat. Deze energielabels zijn wettelijk verplicht. Zij maken de gebouwkwaliteit inzichtelijk en geven een indicatie van de energiezuinigheid van het gebouw. Wij voerden ook een onderzoek uit naar de mogelijkheden om op grote schaal zonnepanelen in te zetten. In 2008 beperkte dit onderzoek zich tot een inventarisatie van aantallen, kosten en opbrengsten. De subsidieaanvraag voor dit project staat gepland voor 2009.

5.8 Kwaliteitsmeting bezit2008 was een jaar van veel aanbestedingen en onderhoudsprojecten voor wonenCentraal. Ook de onderliggende organisatie van het bedrijfsbureau kende echter een piekjaar. WonenCentraal voerde Stravis in: een nieuwe, dynamische begrotingssystematiek die het meerjarenonderhoud nauwkeuriger in beeld brengt. Met nieuwe financiële en technische bouwstenen verstevigen wij onze grip op het onderhoudsbeleid. Een andere belangrijke ontwikkeling in 2008 was de struc-turering van onze contacten met leveranciers. De samenstelling en bewaking van een groslijst geeft ons meer zekerheid over hun kwaliteit, prijs en betrouwbaarheid. Doordat hun prestaties bij oplevering periodiek worden gemeten20, beschikken wij over een feitelijke waardering die als basis voor onze samenwerking dient. Afspraak is afspraak. Daar sturen wij intern op, maar dat verlangen wij ook van onze leveranciers. Onze huurders moeten weten waar zij aan toe zijn en dat kunnen wij alleen gezamenlijk waarmaken.

5.9 Maatschappelijk rendementMet de onderhoudsinspanningen van wonenCentraal om goede en veilige woningen te bieden, dragen wij direct bij aan de samenleving die wij, samen met onze partners, voor ogen hebben. Wij garanderen een goede basiskwaliteit waarop al onze huurders mogen vertrouwen.

20 Zie paragraaf 4.6.3 voor een toelichting op het geïntegreerde klanttevredenheidsonderzoek.

We versterken het gevoel van veiligheid door veel aandacht te schenken aan de entrees, de beveiliging en de toegankelijkheid van onze woningen. Ons beleid is gericht op duurzaamheid en energetische maatregelen, waardoor enerzijds de woonlasten afnemen en anderzijds de CO2-uitstoot wordt beperkt. Deze verbeteringen voeren wij grotendeels door zonder daar een huurverhoging tegenover te stellen. Wie zien het als een maatschappelijke investering waarvoor wij direct verantwoordelijkheid dragen. Aan energiemaatregelen en onderhoud zonder huur-verhoging, brengt dit ons op een maatschappelijke investering van € 1,2 miljoen. Het totale maatschappelijke rendement is echter niet in cijfers weer te geven, aangezien onderhoudswerk-zaamheden ook gewoon tot onze kerntaken als corporatie vallen. Het is lastig om hieruit de extra investering te herleiden.

54 55

WonenCentraal doet meer dan huizen bouwen, verhuren en onderhouden. In onze missie hebben we duidelijk verwoord dat we voor onszelf een maatschappelijke verantwoordelijkheid zien weggelegd. Een huis voelt immers pas als een thuis als het deel uitmaakt van een veilige en prettige omgeving. Daarom maken we ons sterk voor leefbare buurten. We werken intensief samen met lokale partners om vanuit verschillende invalshoeken de leefbaarheid te bevorderen. Daartoe doen we ook een beroep op de bewoners zelf. Wij proberen hun eigen initiatieven te stimuleren en ondersteunen goede ideeën die het verschil kunnen maken. Het draagvlak dat daarmee ontstaat, is een stevige basis om veranderingen te bewerkstelligen. Want het is goed om problemen te signaleren, maar nog beter om daar met elkaar een oplossing voor te vinden. Vanuit dat uitgangspunt hebben we ook in 2008 nieuwe ontwikkelingen in gang gezet;in huis, op straat en in de wijk.

6.1 ISV-wijkenAlphen aan den Rijn telt vijf zogenaamde ISV21-wijken: de Edelstenenbuurt, de Planetenbuurt, het Groene Dorp, de Stro-menbuurt en de Zeeheldenbuurt. In deze wijken kunnen we eigenlijk pas echt laten zien wat onze missie waard is. Hier wonen de mensen die niets aan mooie woorden hebben, maar voor wie de daden tellen. Onze daden én die van hen. De vele uitdagingen in de ISV-wijken vragen om een lange adem. Culturele diversiteit, lagere inkomens en maatschappelijke achterstanden; wanneer deze in een wijk geconcentreerd zijn, dringt de noodzaak van een geïntegreerde aanpak zich op. Daarom werkt wonenCentraal al acht jaar intensief samen met bewoners en maatschappelijke partners, zoals de gemeente, de politie en Participe.

Miriam Talhaoui“Mijn gedicht, in zúlke grote letters!”


Een huis is nog geen thuisPrettig wonen in leefbare buurten

6

21 ISV staat voor Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.

“ ,,Toen het doek van de gevel viel, was ik heel erg blij. Er staat echt iets van jezelf en dat voelt heel gek. Ze zeggen dat dit gedicht nog vijfentwintig jaar kan blijven hangen. Dan ben ik 36. Misschien loop ik hier dan met mijn dochter en dan lezen we het samen hardop voor.

56 57

6.3 Ogen en oren in de wijkWonenCentraal is geen organisatie die uitsluitend vanachter het bureau mooie plannen bedenkt en uitvoert. Meer dan 10% van ons personeel begeeft zich dagelijks op straat en in de wijk. Dat zijn opzichters, consulenten, sociaal begeleiders en natuurlijk ook onze huismeesters. Vooral die laatste groep vervult een sleutelpositie in de wijk. In 2008 hadden elf huismeesters zo’n 4.400 woningen onder hun hoede. Zij zien erop toe dat de buurt schoon, heel en veilig blijft. Doordat zij toezicht houden op vervuiling, vandalisme en verloedering, is de overlast merkbaar afgenomen. Hun taak reikt echter verder. Zij stimuleren bewo-ners en maatschappelijke partners om initiatieven te ontplooien en creëren omstandigheden waarin die verwezenlijkt kunnen worden. Zij signaleren problemen en brengen bewoners in con-tact met de betrokken instanties. Afhankelijk van de betreffende persoon en van de omstandigheden, nemen onze huismeesters verschillende verschijningsvormen aan. Soms met meer nadruk op pragmatische klussen, soms als sociale raadsman, maar altijd als aanspreekpunt voor iedereen in de wijk.

6.3.1 Buurtbeheer Naast en met de huismeester waren in 2008 ook nog 31 buurtbeheerders actief. Buurtbeheer is een andere manier om bewoners meer bij hun buurt te betrekken. Het zijn vrijwil-ligers die de huismeester ondersteunen in zijn taken. Zij zorgen ervoor dat de omgeving van de flats schoon wordt gehouden en spreken zonodig medebuurtbewoners aan op hun gedrag. Samen met andere bewoners organiseren zij activiteiten die de samenhang en de gezelligheid in de wijk bevorderen. Buurt-beheer vormt zo een stevig sociaal netwerk dat in de wijk een belangrijke functie vervult.

6.4 InitiatievenLeefbaarheid is uitgegroeid tot een begrip dat de zogenaamde ‘wipkippensfeer’ al lang is ontstegen. Door de samenwerking met lokale partners en de betrokkenheid van bewoners worden zaken minder ad hoc geregeld, verloopt de communicatie soepe-ler en kijken we met elkaar naar de lange termijn.

6.4.1 Ontmoeting van burenMensen die elkaar kennen, durven elkaar ook aan te spreken. Van een anonieme buur naar een bekend gezicht: eigenlijk zijn al onze activiteiten in de buurt op die metamorfose gericht.

In gezamenlijke nieuwsbrieven brengen de gemeente en wonenCentraal de bewoners op de hoogte van de ontwikkelin-gen in de wijk. Wij nodigen mensen actief uit om hun ideeën met ons te delen. WonenCentraal kiest daarbij steeds vaker voor een faciliterende rol. “Zonder plannen geen budget” is daarbij een stelregel die wij zowel intern als extern hanteren. Omdat 2009 het laatste ISV-jaar zal zijn, hebben we ons in 2008 al georiënteerd op nieuwe subsidiestromen. De gemeente heeft inmiddels een uitgebreid programma opgezet voor Wijkgericht Werken. Hierin herkennen we dezelfde verschuiving naar actieve participatie. WonenCentraal onderzoekt in hoeverre zij kan aansluiten op dit programma en of zij de ISV-activiteiten onder deze vlag kan voortzetten. Leefbaarheid beperkt zich overigens niet tot de ISV-wijken. Ook daarbuiten willen we de organisatiegraad van buurtbewoners verhogen. Wij sporen Alphenaren aan om hun huizen vaker te verlaten en zich bewust te worden van de stempel die zij op hun wijk kunnen drukken. Een wijk maak je samen. Dat vraagt om betrokkenheid en inzet. WonenCentraal stelt zichzelf ten doel om een sfeer te creëren waarin die eigenschappen tot bloei komen.

6.2 ParticipatieWonenCentraal is in 2008 actief op zoek gegaan naar input en draagvlak voor onze leefbaarheidsinitiatieven. De huismeester vormt onze belangrijkste informatiebron. Hij draagt ideeën en verbeteringen aan, die hij opdoet in zijn dagelijkse omgang met bewoners. Daarnaast komen uit het intensieve contact met bewonerscommissies veel wensen en suggesties voort. In 2008 zijn we gestart met ‘Kijk op de Wijk’. Medewerkers van wonenCentraal zijn letterlijk een kijkje gaan nemen in verschil-lende wijken, zodat zij met eigen oren en ogen kennis kunnen nemen van de zaken die er spelen. Soms verzorgde de betref-fende bewonerscommissie daarbij een rondleiding. Op deze wijze willen we vaker ons kantoor verlaten en meer uitwisseling met bewoners realiseren. Ons doel om meer dan 200 bewoners te spreken, hebben we daarmee ruimschoots gehaald. Gelijk-waardigheid en partnerschap zijn de kernwoorden in de nieuwe definitie van leefbaarheid. Wij gaan structureel met elkaar in overleg om de wijk samen beter te maken. Eind 2008 hebben we daarom met het ROC en een bewonerscommissie de discus-sie opgestart over een zogenaamd Wijkontwikkelingsfonds. Het idee bij dit participatiemodel is dat de bewoners optreden als aandeelhouders en dat zij meer verantwoordelijkheid gaan dragen over de wijze waarop budgetten voor de wijk worden aangewend.

Huismeester Adriaan van Harskamp en zijn collega Ramon van der Berg be-leefden in 2008 een hectisch jaar. In een wooncomplex werd de ene lift vernield door brandstichting, terwijl de andere net in renovatie was vanwege een brand enkele maanden daarvoor. Een incident dat veel commotie teweegbracht en dat de veelzijdige functie van de huismeester il-lustreert. Adriaan vertelt erover.

“Je moet je voorstellen dat er van het ene op het andere moment geen lift meer beschikbaar is. Dat betekent dat hulpbehoevende mensen aan hun huis gekluisterd zijn. Mijn collega en ik zijn daarom meteen onze bewoners gaan helpen. Gewoon, handen uit de mou-wen en kijken wat er het eerst moet gebeuren. Honden uitlaten, boodschap-pen doen; je wilt niet weten hoe vaak we die trappen op en af zijn gelopen. We hebben er een uitzendkracht bij ge-haald om al het werk aan te kunnen.

Tegelijkertijd is er natuurlijk heel veel boosheid op de dader en gemopper op het ongemak. Door de goede band met onze bewoners hebben we die ge-voelens tijdig kunnen opvangen. De

gemeente, wonenCentraal, de politiek en de brandweer organiseerde binnen drie dagen een bewonersavond. Daar bespraken we open en eerlijk de stand van zaken en dat werd gewaardeerd. De installateur maakte overuren en na twee weken was één van de liften weer beschikbaar. Het vervelende was dat de brand ook de nieuwe onderdelen voor de lift had beschadigd, waardoor we de levertijd van nieuwe materialen moes-ten zien te overbruggen. Een aaneen-schakeling van vervelende omstandig-heden.

Ik denk dat we het goed met elkaar kon-den oplossen, doordat we sinds een jaar of twee de krachten van alle wijkpart-ners bundelen. De lijnen zijn kort en de neuzen staan dezelfde kant uit. Wij heb-ben goede voorzieningen gerealiseerd en doen daarbij een sterk beroep op onze bewoners. Als huismeester probe-ren we hen bewust te maken van hun eigen kracht. Als zij die inzetten voor de buurt en voor elkaar, wordt iedereen er beter van. Dat vraagt misschien om een lange adem, maar niemand schiet er iets mee op als we bij de pakken neer gaan zitten.”

Adriaan van Harskamphuismeester Edelstenenbuurt

HANDEN UIT DE MOUWEN

58 59

Zo groeit de Multicultidag in juli langzamerhand uit tot een kleurrijke ontmoeting tussen verschillende culturen. De samen-werking met buurtverenigingen, vrijwilligerswerk en betrokken instanties leidt tot een samenspel van uiteenlopende, drukbe-zochte activiteiten en optredens. Muziek, dans en lekker eten staan garant voor een smakelijk en kleurrijk spektakel. Buurt-barbecues en koffie-ochtenden vinden weliswaar op kleinere schaal plaats, maar vormen evengoed een gelegenheid voor bewoners om een praatje te maken en de onderlinge verhoudin-gen te verbeteren. Buurtbeheer organiseerde ook knutselmidda-gen voor kinderen en workshops voor volwassenen, waar meer dan 400 kerststukjes werden gemaakt en uitgedeeld.

Al deze activiteiten blijven niet onopgemerkt. Buurtbeheer geeft ook een eigen nieuwsbrief uit in de Planetenbuurt en de Edel-stenenbuurt (in 2008 vier keer verschenen). Bewoners die zelf (nog) niet hebben deelgenomen, blijven zo toch op de hoogte van de gebeurtenissen en voorzieningen in de wijk.

6.4.2 Samen aan de slagVele handen maken licht werk. Onder dat motto werden er in 2008 weer een aantal voorzieningen aangebracht, opgeknapt en schoongemaakt. Bewoners geven aan dat dit soort acties niet alleen nuttig zijn, maar dat het ook een goed gevoel geeft om samen iets voor elkaar te krijgen.

Zo vond er bijvoorbeeld een grote schoonmaakactie plaats aan de oevers van de Zegerplas. Meer dan honderd buurtgenoten zetten zich hiervoor in. Ook de kinderen laten zich niet onbe-tuigd. Samen met Jeugdbuurtbeheer vinden er regelmatig prikacties plaats, waarvoor de jonge afvalverzamelaars natuurlijk beloond worden met bijvoorbeeld een bezoekje aan de kinderboerderij. Groenvoorzieningen en plantenbakken worden door buurtbewoners bijgehouden voor een kleurige en verzorgde aanblik.Naast deze terugkerende activiteiten, werd in januari 2008 in de Herculusstraat de fonkelnieuwe speeltuin ‘Alles Kids’ geopend. WonenCentraal zorgde voor een ronde bank vanaf waar de ou-ders hun kroost in de gaten kunnen houden. In juni werden de vernieuwde binnenterreinen tussen de woningen aan de Mager-horst met een buurtpicknick feestelijk in gebruik genomen. De grijze betonnen muur van speeltuin Okidoki in de Plutostraat werd in oktober opgevrolijkt met een leuke muurschildering. De gemeente zorgde voor potten verf en de huismeesters pakten samen met enkele bewoners de kwast ter hand. Ook in de Wederikstraat vond een spontane schilderactie plaats. Het stoorde de huismeester dat de nieuwe, fraaie liften van RVS

wel erg afstaken tegen de grauwe muren. Samen met de be-wonerscommissie deed hij een oproep om bewoners te werven voor een opfrisbeurt van de trappenhuizen en voorportalen. Gedurende zeven zaterdagen in mei en juni werd door een groep van circa dertien bewoners de handen uit de mouwen gestoken. Na afronding van het karwei kregen zij als dank een middagje boerengolf aangeboden.

6.4.3 Minder overlastThuis is waar je je veilig en prettig voelt, zowel binnens- als buitenshuis. Met name de Edelstenenbuurt heeft wat dat betreft te kampen met een slechte reputatie. Rondhangende jongeren zorgden voor overlast, waardoor bewoners zich geïntimideerd voelden. In 2008 heeft de samenwerking tussen politie, gemeente en wonenCentraal daar duidelijk haar vruchten afgeworpen. De wijkagent meldt een verminderd aantal meldingen. Bewoners tonen zich nog wat afwachtend en beleven de dagelijkse situatie toch anders, helemaal na de brandstichting in de Diamantflat. Wij zullen dus met een actieve, geïntegreerde aanpak blijven investeren in de wijk.

De overlast rond de jaarwisseling in de Planetenbuurt en de Edelstenenbuurt werd voor het tweede achtereenvolgende jaar teruggebracht door een beveiligingsbedrijf in te schakelen. Met de plaatsing van cameratoezicht in de Herculesflat zijn we te-gemoet gekomen aan een dringende wens van buurtbewoners. De ingebruikname van het Jongerenontmoetingspunt (JOP), tenslotte, vormt een mooi voorbeeld van wat er kan gebeuren wanneer bewoners invloed krijgen en verantwoordelijkheid ne-men. Pluspunt, het wijkservicepunt in de Briljantstraat, maakte een ruimte vrij voor jongeren die overlast veroorzaakten in de buurt. Zij kregen een bescheiden budget om de huiskamer in te richten, maar moesten verder alles op eigen kracht zien te regelen. Het JOP werd in 2008 druk bezocht door jongens die niet alleen elkaars gezelschap opzoeken, maar er ook, onder be-geleiding van professionele jongerenwerkers, met hun toekomst aan de slag gaan.

6.5 Incidenten en oplossingenEen reeks van incidenten in de Diamantflat22 zorgde in 2008 voor veel beroering in de wijk en in de rest van Alphen aan den Rijn. Zowel in augustus als in november werd er brand gesticht in de liften. Gelukkig had de huismeester na die eerste keer al zoveel maatregelen genomen, dat we de tweede keer adequaat konden reageren. De voorbereidingen voor een betere verlich-ting en voor cameratoezicht waren toen al in gang gezet.

22 Zie ook het interview met de huismeester op pagina 57.

Theo van der Hoek werd zeven jaar gele-den wijkagent in de Stromenwijk. Hij is voor meer dan 10.000 bewoners een vast aanspreekpunt. Zij bespreken met hem dagelijkse futiliteiten, maar ook structu-rele problemen. Samen met de betrokken partners wordt vervolgens naar een op-lossing gezocht. Eerder signaleren, meer overleg en een betere samenwerking: het zijn de steekwoorden die Theo gebruikt om de verbetering van de afgelopen jaren te omschrijven.

“De huismeester van wonenCentraalis mijn belangrijkste schakel. Hij vormt de oren en ogen van de wijk. We over-leggen minstens één keer per week en hebben ook elkaars rechtstreekse 06-nummer. Zo kunnen we snel hande-len bij urgente gevallen. Samen pakken we dingen op, waardoor we ook eerder een oplossing kunnen bieden. Stel, hij komt ergens binnen en ziet een sterk vervuilde woning. Of hij hoort zo vaak geruzie en geschreeuw dat hij huiselijk geweld vermoedt. Wij kunnen er dan samen op af stappen en de juiste instan-ties inschakelen.

Want ook op grotere schaal is er in Alphen aan den Rijn veelvuldig con-tact tussen alle partijen. Wij bespreken

er de individuele probleemgevallen en proberen met een gezamenlijke aan-pak erger te voorkomen. Vroeger, en dan heb ik het niet eens over heel lang geleden, wezen we veel eerder naar elkaar zonder iets te doen. Nu gooien we pro-blemen niet meer over de schutting, maar werken we naar een oplossing toe.

Als wijkagent sta je midden in de sa-menleving. Je communiceert actief met bewoners, buurtverenigingen en bewonerscommissies. Je merkt pas hoe belangrijk zo’n bindende rol is als er iets vervelends gebeurt. In 2008 beroofden twee jonge mensen zich van het leven door van de flat te springen. Dat heeft een enorme impact op de wijk. Samen met de huismeester ben ik er dan voor bewoners. Wij verschaffen meteen in-formatie en zorgen dat de juiste hulp beschikbaar komt. Je kop laten zien, eigenlijk is dat het belangrijkste van mijn werk. Aanwezig en aanspreekbaar zijn voor iedereen die dat nodig heeft.”

Theo van der Hoekwijkagent in de Stromenwijk

NIET MEER OVER DE SCHUTTING

Om de periode te overbruggen tot aan de daadwerkelijke uit-voering van deze veiligheidsmaatregelen, schakelden wij een ex-tern beveiligingsbureau in. Zij zorgden voor extra toezicht in het pand, zowel undercover als duidelijk aanwezig. De huismeesters huurden een uitzendkracht in om hen te ondersteunen bij de acute noodhulp aan bewoners die hun woning niet meer kon-den verlaten. Met een adequate informatievoorziening en een bewonersbijeenkomst wisten we iedereen goed op de hoogte te houden. Al met al bleef de onrust beperkt en kregen we veel lof over de dienstverlenende en proactieve instelling van onze huis-meesters. Hoewel dit incident goed beschouwd eerder onder rampenbestrijding dan onder een opbouwend leefbaarheidsbud-get valt, willen wij het in dit hoofdstuk niet buiten beschouwing laten. De opschudding onder bewoners en in de pers, alsook de snelle en doelgerichte respons van wonenCentraal, rechtvaardi-gen die keuze.

6.6 Maatschappelijke betrokkenheid‘Luchtspiegeling’, een muurschildering op de zijgevel van de Vliestroomflat, vormt al vijftien jaar een markant herkennings-punt in Alphen aan den Rijn. Dit werk, in de volksmond ook wel ‘De Meeuw’ genoemd, werd destijds vervaardigd door de plaatselijke kunstenaar Rien Scholten (1947-1993). WonenCentraal bekostigde, samen met de gemeente en de VvE van de Vliestroom, de restauratie van dit kunstwerk. Aan deze restauratie werd nog een ander openbaar kunstproject23 verbon-den, in samenwerking met de gemeente en De Kunstverdieping. Scholieren van de An-Noer basisschool kregen drie workshops van schrijver/dichter Hans Kruse en verdiepten zich in kunst en poëzie. Het winnende gedicht werd geschilderd op de gevel van de kleine Vliestroomflat. De restauratie werd gefinancierd vanuit het onderhoudsbudget.

Het oudste monument van Alphen aan den Rijn, het Schouten-huis, is gerenoveerd en kreeg dankzij wonenCentraal een maatschappelijke functie. De Stichting Vrienden van het Schoutenhuis realiseerde er een lunchroom waar mensen met een verstandelijke beperking in de bediening werken. Zij krijgen op deze manier de kans om volwaardig deel te nemen aan de samenleving. In 2008 ontving het Schoutenhuis een bedrag van € 72.500,-.

WonenCentraal steunt Habitat for Humanity. Met onze finan-ciële bijdrage kon het eerste huis van hun project in India worden gebouwd. Een mooi project waarin zowel onze branche als onze betrokkenheid terugkomt.

Het Zegerslootgebied dragen wij een warm hart toe. Wij onder-steunen het IVN bij de bouw van het bezoekerscentrum. In dit centrum, dicht bij de Edelstenenbuurt en het Zegerkwartier, wil het IVN de mensen bewust maken van de waarde van de natuur en het milieu in de omgeving waarin zij wonen. In ruil hiervoor zal IVN een aantal natuur- en milieueducatieve activiteiten voor de Edelstenenbuurt en het Zegerkwartier op zich nemen.Andere Alphense activiteiten die wij steunden en die onze lokale verankering markeren, zijn: de 20 van Alphen, de Jaarmarkt, de hospicegroep, Stichting Junior Kamer, de Oranjevereniging, Alphen Stad FM, de veteranenkrant, de WMO-krant, het OSO evenement op de Seniorendag en de Stichting Max.

In totaal doneerde wonenCentraal in 2008 ruim € 80.000,- aan maatschappelijke activiteiten in Alphen aan den Rijn.

6.7 Maatschappelijk rendementDe kwalitatieve investering die wij in onze lokale samenleving doen, zijn in dit hoofdstuk uitgebreid toegelicht. Wanneer wij daaraan de bestede bedragen koppelen, ontstaat een goed beeld van de mate waarin wij ons hard maken voor een veilig, leef-baar en prettig Alphen aan den Rijn.

De teams Noord en Zuid van Woondiensten besteedden in 2008 € 28.000,- aan Buurtbeheer en € 146.000,- aan ondersteuning van (leefbaarheids)activiteiten van bewoners. In veel wijken stellen we gratis ruimten beschikbaar voor dit soort initiatieven. Die huurderving voor wonenCentraal kwam in 2008 neer op zo’n € 10.000,-. De huismeesters worden door wonenCentraal bekostigd met € 259.000,-. Bovendien gaven we € 34.000,- uit aan het verhogen van de veiligheid door betere verlichting aan te brengen rondom de woningen in het Groene Dorp. Samen met het bovengenoemde bedrag voor maatschappelijke sponso-ring brengt dit ons op een totaalbedrag van ruim € 550.000,-.

23 Zie ook de testimonial van de jonge winnares op deze pagina.

60 61

Miriam Talhaoui’s ogen gaan er nog steeds een beetje van glinsteren. Het was voor haar een grote verrassing dat zij het winnende gedicht had geschreven. Háár woorden, met haar eigen naam eronder, zo groot op de gevel dat iedereen ze kan lezen. Daar mag je best heel erg trots op zijn.

“Iemand van wonenCentraal kwam bij ons in de klas en vertelde dat alle kin-deren van groep 6, 7 en 8 een gedicht mochten maken over ‘De Meeuw’. Wij leerden van een echte dichter hoe je dat kunt aanpakken. Hij schreef allemaal woorden op het bord die wij konden ge-bruiken, maar je mocht het ook gewoon zelf verzinnen. Mijn eerste gedicht was helemaal geen succes. Ik vond het mis-lukt en ben helemaal opnieuw begon-nen. Ik ging weer op zoek naar mooie woorden. ‘Goud’, dat wilde ik gebruiken en ook iets met ‘vader’. Daar moest ik ineens aan denken. Daarna ging het ei-genlijk vanzelf. De juf las mijn gedicht wel vijf keer achter elkaar hardop voor. Maar ja, er deden zoveel kinderen mee, dat ik niet gedacht had ik zou winnen.

Toen het doek van de gevel viel, was ik heel erg blij. Er staat echt iets van je-zelf en dat voelt heel gek. Ik denk dat ze mijn gedicht hebben gekozen, omdat het echt over ‘De Meeuw’ gaat. Ik kijk in het water en zie daar zijn weerspiege-ling. Eigenlijk vliegt hij dus eerst in het water en pas dan in de lucht. Het leuke van zo’n gedicht vind ik dat je in mooie woorden kunt vertellen wat je voelt en vindt. Thuis schrijf ik wel vaker, voor mijn moeder ofzo. Gewoon, over van alles. Maar ik wil geen dichter worden, hoor. Liever doe ik iets met mensen. Iets waarmee ik ze echt kan helpen.

Mijn ouders en familie waren heel erg trots. Mijn zus dacht eerst dat ik het gedicht van internet had geplukt. Echt niet, de juf zat er met haar neus boven-op! Ze zeggen dat dit gedicht nog vijf-entwintig jaar kan blijven hangen. Dan ben ik 36. Misschien loop ik hier dan met mijn eigen dochter en dan lezen we het samen hardop voor.”

Miriam Talhaouiwinnares van ‘Maak een gedicht’

VERTELLEN IN MOOIE WOORDEN

Bij de vaststelling van onze bedrijfsvisie hebben we de woonopgave in Alphen aan den Rijn als uitgangspunt genomen. WonenCentraal heeft gekeken naar de knelpunten van nu, maar ook naar de vragen van morgen. Ons antwoord daarop is de doelstelling om 1.200 nieuwe woningen te bouwen: 400 eengezinswoningen en 800 seniorenwoningen. Dat wordt meer dan een verzameling stenen en huizen. WonenCentraal wil maatschappelijk vastgoed bouwen, waarbij wonen, welzijn en zorg onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden.

Een goed huis wordt voor mensen een thuis wanneer er toegan-kelijke voorzieningen zijn in een gezellige en veilige omgeving. In haar vastgoedportefeuille richt wonenCentraal zich primair op mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Daar-onder vallen ook bewoners met een geestelijke of lichamelijke beperking. Zowel bij renovaties24 als bij nieuwbouw houden wij deze kwetsbare doelgroepen in ons achterhoofd. Met bijzondere producten geven wij hen een plaats midden in de samenleving. Meedoen is belangrijk – zeker wanneer dat, door welke beper-kingen dan ook, niet vanzelfsprekend is. Om aan die ambitieuze opgaven te voldoen, moeten wij soms rigoureuze keuzes durven maken. Nieuwbouwprojecten worden dan voorafgegaan door sloop en dat is voor alle betrokkenen een ingrijpende opgave. Wij begeleiden dat proces zorgvuldig. Als corporatie, maar ook als samenleving moeten wij soms letterlijk plaats moeten maken voor de toekomst. Dat kunnen wij niet alleen. WonenCentraal schakelt met heel veel partners om woonvormen te laten aan-sluiten op persoonlijke wensen en mogelijkheden. Samen wonen en samen leven is geen zaak van het individu. Het is een zaak van ons allemaal.

62 63

Chris Denenkamp“Hier wil ik oud worden”


Bouwen voor de samenleving van morgenVeel meer dan een verzameling stenen en huizen

7

“ ,,Weet je, ik ben geen mens voor achter de geraniums. Ik kuier graag een beetje door de wijk om hier en daar een praatje te maken. Even kennismaken met nieuwe buren en af en toe een kopje koffie in het activiteitencentrum. Meer heb ik niet nodig, dus laat mij hier maar oud worden.

24 In dit hoofdstuk besteden we aandacht aan de integratie van wonen, welzijn en zorg in onze nieuwbouwportefeuille. Voor de maatregelen bij renovatieprojecten verwijzen we naar paragraaf 5.2

64 65

7.1 Flexibel en toekomstvastWonenCentraal is er een groot voorstander van om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen en om hen te betrek-ken bij het sociale leven. In onze bouwprojecten houden we daar op voorhand rekening mee. Wij bouwen zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen die relatief gemakkelijk aange-past kunnen worden. Naargelang de levensfase van de bewoners of de gewenste toepassing, kan de indeling of de functie van de woning veranderen. Dat is niet alleen voor senioren een goede oplossing. Het geeft ook de flexibiliteit om in te spelen op wis-selende omstandigheden en lokale prioriteiten. Daar profiteert uiteindelijk iedereen van, omdat we sneller de verrassingen van de toekomst kunnen pareren.

In het Standaard Programma van Eisen sluit wonenCentraal aan bij de basis van Woonkeur, het landelijk certificaat voor nieuwbouwwoningen. Woonkeur is mede op initiatief van de SEV ontwikkeld, en omvat een breed pakket aan labels en kwaliteitskeurmerken, waaronder het PolitieKeurmerk. Met de toekenning van sterren is de zorggeschiktheid van onze woning-voorraad in beeld gebracht.

7.2 Combinaties van wonen, welzijn en zorgWonenCentraal wil haar huurders ondersteunen en aanzetten om mee te blijven doen in de lokale samenleving. Wij zetten ook met onze nieuwbouwprojecten stevig in op deze doelstel-ling door levensloopbestendige woningen te bouwen met voorzieningen voor zorg en welzijn in buurt. Zo hebben wij bijvoorbeeld samen met ActiVite Stichting Sahnen opgericht. Met deze stichting willen wij het begrip duurzaamheid meer inhoud geven in onze gezamenlijke projecten voor wonen, wel-zijn en zorg. Dat doen wij door de toepassingen van domotica te stimuleren.

In de zorgsector zien wij een verschuiving van grote instel-lingen naar kleinschalig wonen. Die ontwikkeling veroorzaakt een toenemende vraag naar zorggeschikte woningen, waarop wonenCentraal met maatwerk producten inspeelt. Ook senioren verdienen onze bijzondere aandacht. Door de toenemende ver-grijzing dreigt er voor hen in Alphen aan den Rijn een nijpend tekort aan geschikte woningen te ontstaan. Die ontwikkeling willen wij vóór zijn. Ouderen die vandaag nog volop in het leven staan, kunnen morgen een stapje terug moeten doen. Ook hiervoor is nieuwbouw nodig.

7.2.1 Zorgbehoefte in kaartTussen missie, strategie en markt bestaat een continue wis-selwerking. Voor wie bouwen we, waar, waarom en tegen welke prijs? Een gefundeerd antwoord op die vraag komt alleen tot stand wanneer we onze visie blijven toetsen aan de realiteit om ons heen. Tegen de achtergrond van een veranderende bevolkingssamenstelling krijgt de lijn wonen-welzijn-zorg steeds meer gewicht in onze portefeuille.Eind 2007 formuleerden de samenwerkende lokale partners25 het Uitvoeringsprogramma wonen, welzijn en zorg. In 2008 hebben we binnen dat programma de vragen en behoeften op wijkniveau in kaart gebracht. De partners bogen zich over de beoordelingscriteria en de prioritering van projectvoorstellen. Daar zijn twee projecten uit voortgevloeid die in 2009 verder worden uitgewerkt. Eén daarvan, het project ‘aanpassen of verhuizen’ van het OSO, heeft ook betrekking op de kerntaken van wonenCentraal. Alphense senioren, zowel huurders als huiseigenaars, brengen in dit project hun eigen woonsituatie en woonwensen in kaart. Met die informatie kunnen zij bewust en verantwoord besluiten of zij in hun huidige - al dan niet aangepaste - woning kunnen blijven of dat het beter is om uit te kijken naar een passende(r) woning. In 2008 voerde wonenCentraal regelmatig overleg met de Commissie Wonen van het OSO26. Zij adviseerde bijvoorbeeld over levensloop-bestendigheid bij de ontwikkeling van de woonservicezone in deelgebied Park van Nieuwe Sloot. Het OSO voorzag dit ont-werp van waardevolle aanvullingen, ondermeer voor het trappenhuis en woningplattegronden.

7.3 NieuwbouwprojectenIn 2006 heeft wonenCentraal met de gemeente afgesproken dat we 500 nieuwe huurwoningen toevoegen aan het woningaan-bod. Zoals onderstaande figuur aangeeft, gaan we die doelstel-ling ruimschoots halen. In de tussentijd hebben wij, in samen-werking met de gemeente, echter ook onze nieuwe missie, visie en strategie vastgesteld. Hieruit volgde een verhoging van onze nieuwbouwproductie naar 1.200 woningen. Ook die bijgestelde planning is in de figuur op pagina 66 opgenomen. Om deze te realiseren zijn we nog op zoek naar aanvullende locaties. De figuur toont zowel de status van de nieuwbouwopgave uit voorgaande jaren als uit 2008. In de daaropvolgende paragrafen lichten wij de lopende projecten uit 2008 toe.

ActiVite en wonenCentraal maakten ja-ren geleden voor het eerst met elkaar kennis. Met de plannen voor de woonser-vicezone Nieuwe Sloot zijn de contacten steeds intensiever geworden. Als partners koesteren wij een gedeelde visie op wo-nen, welzijn en zorg. Een visie die uitgaat van onderlinge verbondenheid en weder-zijdse invloeden. Andries Paats, lid Raad van Bestuur van ActiVite, vertelt hoe de samenwerking groeide. Twee ambitieuze organisaties die elkaar versterken in hun streven naar een optimaal resultaat.

“Goede partners vertrouwen op elkaars expertise. Wij hebben ons allebei be-kwaamd in onze eigen tak van sport, maar intussen groeit het gemeenschap-pelijke grensgebied. WonenCentraal doet meer dan stenen stapelen en ook ActiVite heeft haar definitie van goede zorg verbreed. Met respect voor ieders domein zijn we elkaar beter gaan be-grijpen. De zorgsector wordt wel eens stroperigheid verweten en ik kan niet ontkennen dat procedures vaak veel tijd in beslag nemen. Zeker in 2008, waarin we met de ene na de andere wetswijziging of bezuinigingsrondes werden geconfronteerd. Bezuinigingen hebben invloed op beslissingen en

tijdslijnen. Dat is niet alleen voor ons lastig; het wordt er voor een samenwer-kingspartner ook niet eenvoudiger op. WonenCentraal begrijpt die dynamiek van onze sector.

Hun ambitieniveau is even hoog als het onze. We nemen over en weer geen blad voor de mond. Het is soms span-nend om elkaars tempo van denken en doen te volgen, maar wij weten dat het eindresultaat beter wordt als wij el-kaar scherp houden. In een wereld die snel verandert, moet je durven meebe-wegen. Kijk naar de vergrijzing en het groeiende aandeel van zelfbewuste, mondige senioren. Veel ouderen heb-ben steeds meer te besteden en daar willen wij als organisatie zo goed mo-gelijk op inspelen. WonenCentraal doet dat ook. Dat betekent niet dat ons uit-gangspunt verandert. De basiskwaliteit van wonen, welzijn en zorg moet voor iedereen toegankelijk zijn, zeker voor de mensen die daarbij onze hulp kun-nen gebruiken. Als lerende organisatie ben je het echter ook aan jezelf verplicht om je blik te verruimen en om verande-ringen tijdig gestalte te geven. Wat dat betreft zijn wonenCentraal en ActiVite goed aan elkaar gewaagd.”

Andries Paatslid Raad van Bestuur ActiVite

AAN ELKAAR GEWAAGD

25 Aan het Uitvoeringsprogramma wonen, welzijn en zorg nemen deel: Alphens Platform gehandicaptenbeleid (APG), Stichting Zorggroep Rijnland, Stichting MEE, OSO, ActiVite, wonenCentraal, Participe, GGZ Rijnstreek (onderdeel Rivierduinen), Ipse de Bruggen, Gemiva-SVG, gemeente Alphen aan den Rijn.26 Zie ook de testimonial van Frits Amsink en Koos Koen van het OSO op pagina 32.

66 67

Nieuwbouwproject Aantal Status

Eengezinswoning

Appartement Zorgunit Divers

Projecten 2006-2007 50 76 14 HOED, apotheek Opgeleverd

Zegerkwartier 15 50 56 Dagactiviteitencentrum Opgeleverd

Stationsomgeving 78Commerciële ruimte, onder meer voor star-tende ondernemers

Realisatiefase

‘t Span 16 Realisatiefase

Nieuwe Sloot 146 66

+ 127 koopwoningen, kantoor wonenCentraal, kinderdagverblijf, diverse voorzieningen voor welzijn en zorg

Definitief ontwerpfase

KLOP 1e fase in Kerk en Zanen 58 22 Definitief

ontwerpfase

Zwammerdam 6 19 Bedrijfswoning Haalbaarheids-fase

Lage Zijde 305 Haalbaarheids-fase

Lupinesingel 86 34HOED, apotheek, nieuwbouw school, kinderdagverblijf

Haalbaarheids-fase

KLOP 2e fase in Kerk en Zanen 140 Initiatieffase

Kop Sterrenlaan 20 Basisschool en diverse voorzieningen Initiatieffase

Totaal 355 694 208

Figuur 11: voortgang prestatieafspraken nieuwbouw huurwoningen

68 69

7.3.1 Woonzorgproject ZegerkwartierIn december 2008 werd een bijzondere woonwijk feestelijk in gebruik genomen: het Zegerkwartier27 in de Saffierstraat. Het nieuwbouwproject is een vernieuwende combinatie van 65 reguliere huurwoningen van wonenCentraal (15 eengezins-woningen en 50 appartementen) en 56 zorgwoningen voor cliënten van Rivierduinen, een lokale partner in de geestelijke gezondheidszorg. Een dergelijk project is op deze schaal uniek in Nederland en daar zijn we trots op. We hebben veel aandacht besteed aan aanvullende eisen van de zorg op het gebied van brandveiligheid, vlucht- en toegangswegen en bouwkundige aanpassingen. Indien nodig, kunnen de zorgwoningen tezijner-tijd worden omgebouwd naar gewone woningen.

Het Zegerkwartier past als een maatpak op onze missie. Het initiatief komt voort uit een langdurige en intensieve samen-werking met GGZ Rijnstreek, onderdeel van Rivierduinen. De woningen vallen onder de prestatieafspraken die wij met de gemeente zijn overeengekomen. De oplevering betekent dat deze cliënten uit de geestelijke gezondheidszorg letterlijk weer thuis komen in Alphen aan den Rijn, na een jarenlang verblijf in Noordwijkerhout. Bovendien keren zij nu terug in een geïn-tegreerde woonwijk, waardoor zij de kans krijgen om deel te nemen aan de samenleving. Het hart van het Zegerkwartier is het nieuwe dagactiviteitencentrum, waarvan alle bewoners van de wijk straks gebruik kunnen maken. Bij de verhuur van de woningen zijn afwijkende toewijzingsre-gels succesvol toegepast, die de doorstroming en de dynamiek op de Alphense woningmarkt bevorderden.28

7.3.2 Stationsomgeving Begin 2009 start wonenCentraal met de bouw van 78 woningen en 1.500 m2 kantoorruimte op de Stationslocatie. De aanbeste-ding en gunning hebben in 2008 plaatsgevonden. De woningen worden gebouwd volgens het concept Meervoudig Mobiel. Dit concept, ondersteund door de SEV, staat voor flexibiliteit in huurprijzen, slimme vervoersconcepten (OV en deelauto’s), handig gebruik van ICT en duurzaamheid. De appartementen krijgen een ondergrondse parkeergarage en op de begane grond komen ruimten voor commerciële en maatschappelijke activitei-ten. Daarbij is er speciale aandacht voor startende ondernemers, voor wie een subsidieregeling is afgesproken met de gemeente. Eind december is gestart met de bouwvoorbereiding.

27 Zie ook de testimonial van Dymphna van Ravesteyn, directeur van GGZ Rijnstreek, op deze pagina.28 Voor meer informatie over dit experiment, zie 4.4.4

7.3.3 Deelgebied KLOP Deelgebied KLOP is het laatste gebied in Kerk en Zanen met grootschalige nieuwbouw. In het hele gebied worden naar verwachting ongeveer 900 woningen gebouwd waarvan wonenCentraal er minimaal 200 gaat bouwen. Dit is conform de prestatieafspraken met de gemeente. In KLOP 1e fase realiseert wonenCentraal 58 eengezinswoningen, als ook 22 zorgwo-ningen voor de Stichting Philadelphia Zorg. Het betreft een gezinsvervangend tehuis voor mensen met een verstandelijke beperking. Ook deze zorgwoningen zijn gemakkelijk terug te bouwen naar eengezinswoningen, dan wel appartementen. In 2008 hebben we de aanbesteding van dit gecombineerde project afgerond.

7.3.4 ’t SpanAl enkele jaren zijn wij in overleg met het bestuur van Stichting Philadelphia Zorg om de huisvesting te verbeteren van 24 cliën-ten met een verstandelijke beperking aan de Koningshof. De bestaande huisvesting voldoet niet meer aan de moderne eisen die aan professionele zorg worden gesteld. Stichting Phila-delphia Zorg heeft dit pand aangeboden aan wonenCentraal met de bedoeling het te slopen en te vervangen door nieuw-bouw voor maximaal zestien cliënten. In 2008 heeft Stichting Philadelphia de overbruggingshuisvesting voor haar cliënten ge-regeld. De aanbesteding is opgestart en naar verwachting wordt de opdracht in 2009 aan één van de partijen gegund.

7.3.5 Woonservicezone Nieuwe Sloot In deelgebied Park van de wijk Nieuwe Sloot wordt de eerste woonservicezone van Alphen aan den Rijn gerealiseerd. Hier worden rust en comfort gecombineerd met allerlei activiteiten en voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg. Nieuwe Sloot kan zo uitgroeien tot een levendige buurt, waar jong en oud elkaar kunnen ontmoeten in een groen- en waterrijke om-geving. De aanwezige voorzieningen en woonvormen spelen in op de wensen van een groot publiek en groeien mee naarmate de zorgbehoefte verandert. Het uitgangspunt is altijd dat men-sen zolang mogelijk blijven doen wat zij zelf kunnen. Voor de rest mogen zij vertrouwen op laagdrempelige, kwalitatieve zorg.

Stichting ActiVite opende vorig jaar bijvoorbeeld al Restaurant De Vrienden in de serviceflat Driehoorne. De komende jaren worden een fitnessruimte, activiteitenruimtes, fysiotherapie, een kapsalon en thuiszorg gerealiseerd in Nieuwe Sloot. Samen met Participe onderzoekt men aan welke recreatieve en educatieve activiteiten behoefte is.

Het was een heuglijk moment toen de be-woners van het Zegerkwartier in decem-ber de sleutel van hun huis ontvingen. Dit gezamenlijke project van wonenCentraal en GGZ Rijnstreek heeft heel wat voeten in de aarde gehad. Jaren van afstemming en voorbereiding gingen eraan vooraf. Dymphna van Ravesteyn, directeur van GGZ Rijnstreek, kijkt met trots terug op een bijzondere en leerzame tijd.

“Het is ooit begonnen met de wens om in Alphen aan den Rijn voorzieningen te creëren voor cliënten die langdurige zorg nodig hebben. Deze mensen, die vanwege hun psychiatrische problema-tiek niet zelfstandig kunnen wonen, zijn destijds verhuisd naar een locatie in Noordwijkerhout. Ver weg van fami-lie en vrienden in Alphen aan den Rijn en lastig te bereiken met het openbaar vervoer.

Al in 1999 hebben wij daarom met wonenCentraal het plan opgevat om een woonzorgwijk te realiseren. Een vooruitstrevend concept. Zorgwonin-gen, uitgerust met alle benodigde voorzieningen, zouden er afgewisseld worden met eengezinswoningen en ap-partementen. Een combinatie van zorg en volkshuisvesting die nogal wat van ons wederzijdse inlevingsvermogen vergde. Je moet je voorstellen dat we allebei vanuit een verschillend refe-

rentiekader opereren. Even kort door de bocht: wij weten aan welke voor-waarden deze intensieve vorm van zorg moet voldoen en wonenCentraal heeft alle verstand van bouwen. Dan praat je niet altijd dezelfde taal. Toch heeft deze samenwerking uiteindelijk een mooier resultaat opgeleverd dan dat we ieder afzonderlijk hadden kunnen bereiken. Dat vertrouwen is er van begin af aan geweest, anders waren we dit avontuur nooit met elkaar aangegaan.

Ik kan niet anders zeggen: het is waan-zinnig mooi geworden. Onze cliënten hebben meer ruimte en verblijven nu midden in een woonwijk. Zij wonen veel minder dicht op elkaar dan dat zij jarenlang gewend waren. Vluchtwegen, brandveiligheid, de zorgtelefoon – aan alle eisen is voldaan, zodat onze mede-werkers de kwalitatieve en persoonlijke zorg kunnen bieden die wij voorstaan. In het hart van het Zegerkwartier staat het Dagactiviteitencentrum, met een grote keuken waarvan straks cliënten en buurtbewoners gebruik kunnen ma-ken. Onze cliënten maken nu weer deel uit van de Alphense samenleving en daar begeleiden wij hen bij. Zij hebben buren gekregen en kunnen meedoen aan het dagelijkse leven in de wijk. Of, zoals een van hen het verwoordde: “Ik ben eindelijk weer thuis.”

Dymphna van Ravesteyndirecteur van GGZ Rijnstreek

EINDELIJK WEER THUIS

Er komt een kinderdagverblijf en commerciële ruimtes voor ondernemers. Huisartsen en ook het ingrijpend gerenoveerde Rijnland ziekenhuis zijn dichtbij. Als enige ontwikkelaar bouwt WonenCentraal in Park 273 ruime appartementen, waarvan 127 koop- en 146 huurwoningen, in verschillende prijsklassen. In 2008 onderzochten wij de mogelijkheid om koop om te zetten in huur, maar daarover wordt pas begin 2009 een besluit genomen. Daarnaast realiseert wonenCentraal 66 zorgwoningen die in de toekomst desgewenst eenvoudig samengevoegd kunnen worden tot 33 ruime appartementen. WonenCentraal bouwt voorts meer dan 400 ondergrondse parkeerplaatsen die aan de vraag in het verder autoluwe gebied moeten voldoen. In één van de woongebouwen in deelgebied Park vestigen wij ook ons nieuwe kantoor. Een geschikte plek, dicht bij een groot aantal van onze huurders. We bouwen ons kantoor zo, dat we het multifunctioneel en maatschappelijk kunnen gebruiken. In 2008 ondertekenden we met de gemeente de realisatieovereenkomst. Vervolgens hebben we de uit-werking van het definitieve ontwerp afgerond en zijn de procedures opgestart. De verwachting is dat we in het najaar van 2009 kunnen starten met de bouw.

7.3.6 ZwammerdamVoor zestien woningen uit 1963 aan de Buitendorpstraat in Zwammerdam (met elk een vloer-oppervlak van slechts 35 m²) ontwikkelen we plannen voor sloop en herbouw op dezelfde plek. In 2008 hebben we de haalbaarheidsstudie en het voorlopig ontwerp voor dit traject afgerond. De nieuwbouw betreft 19 seniorenwoningen (levensloopbestendige appartementen), zes eenge-zinswoningen en één bedrijfswoning. Aan dit type woningen bestaat in Zwammerdam een grote behoefte, zeker waar het de gelijkvloerse appartementen voor senioren betreft. WonenCentraal beoogt met dit project aan die vraag te voldoen en zo de doorstroming te bevorderen. Zowel de gemeente als de belangenvereniging werkt mee aan deze plannen. Samen met het bewoners-panel werken we op een interactieve manier aan de uitwerking van het ontwerp. In 2008 hielden wij een enquête onder de huidige bewoners om ook hun meningen te peilen. Het merendeel geeft aan graag in Zwammerdam te blijven wonen en is voornemens terug te keren in de voor-ziene nieuwbouw. WonenCentraal stelt een sociaal plan op waarin onder meer de mogelijkheden van vervangende huisvesting worden onderzocht. Met Ipse De Bruggen hebben we verkennende gesprekken gevoerd over eventuele zorgvoorziening die vanuit Ipse De Bruggen geleverd kan worden.

7.3.7 Lage ZijdeWonenCentraal is nauw betrokken bij de plannen van de gemeente Alphen aan den Rijn voor de herstructurering van de zogeheten Lage Zijde van het stadshart. In verband met de aanleg van een nieuwe toegangsweg moeten hier 128 portiekwoningen van wonenCentraal verdwij-nen. WonenCentraal is samen met Bouwfonds MAB de beoogde ontwikkelaar van alle nieuw te bouwen woningen in dit gebied. Daarbij nemen we 305 van de ongeveer 450 woningen voor onze rekening. 134 hiervan zijn bedoeld voor sociale woningbouw. Het plan bevindt zich in de haalbaarheidsfase en het eerste schetsontwerp is ingediend. Voor de sloop is een sociaal plan opgesteld. Met panelsessies is een interactief ontwikkeltraject opgestart, waarbij we de bewoners uitnodigen en uitdagen om met ons mee te denken.

7.3.8 LupinesingelMet Gemiva en de gemeente zijn wij in overleg over de bouw van 34 zorgunits ter vervanging van het gezinsvervangend tehuis van Gemiva. Dit combineren we met de bouw van 86 wonin-gen, gedeeltelijk in de huur, gedeeltelijk in de koop. Wij bekijken nog of een deel van de koop kan worden omgezet in huur. Deze eengezinswoningen zouden immers een prima aanvulling vormen op de vastgoedportefeuille van wonenCentraal. Daarnaast ontwikkelden we plannen voor de bouw van een HOED-praktijk en een apotheek op deze locatie. Ook onderzochten we met de SCOPE Scholengroep of, en op welke manier, vervangende nieuwbouw van de hier aanwezige school mogelijk is. Met de SKA zijn we in bespreking over een kinderdagverblijf. WonenCentraal treedt op als ontwikkelaar voor het hele programma. In 2008 hebben architecten en constructeurs zich over het voorlopig ontwerp gebogen. Er is een klantenpanel samengesteld waarin omwonenden, belangstellenden en professionele partijen meepraten over de inrichting van het gebied.

7.3.9 GrondaankopenIn 2008 heeft wonenCentraal twee grondaankopen gedaan in de Gerard Doustraat en in de Gnephoek. Deze strategische aankopen moeten ons de ruimte bieden om ook in de toekomst onze missie te verwezenlijken. Hoewel we goed op weg zijn, zullen we nog meer acquisitie moe-ten plegen om de beoogde 1.200 woningen te realiseren. WonenCentraal blijft daarom alert op ontwikkelpaden en locaties waar wij nieuwe initiatieven kunnen ontplooien.

7.4 Maatschappelijk rendementBouwen voor de toekomst is misschien wel de meest concrete uiting van onze maatschappelijke investeringen. WonenCentraal mikt bewust op doelgroepen die op dit moment in Alphen aan den Rijn onvoldoende bediend worden. Met vernieuwende concepten trachten we blokkades op de woningmarkt te doorbreken. Een gevarieerd aanbod biedt keuzevrijheid. Dat stimuleert de doorstroming, waardoor wijken evenwichtiger en stabieler worden. Als corporatie realiseren wij nieuwbouwprojecten en voorzieningen waarvan wij de kosten nooit volledig doorberekenen in de huur. Zouden wij dit wel doen, dan stijgt het huurniveau zodanig, dat juist onze primaire doelgroepen het niet meer kunnen opbrengen. Ons maatschappelijke rendement wordt in dit geval dus gevormd door het verschil tussen stichtingskosten en huurop-brengsten. Met onze totale nieuwbouwopgave van 1.200 woningen is een zogenaamde ‘onren-dabele’ top van ongeveer € 100 miljoen gemoeid.

70 71

72 73

Nieuwe missies kunnen nog zo mooi zijn geformuleerd, zij krijgen pas betekenis wanneer zij worden onderschreven en uitgedragen door mensen. Onze mensen. 2008 stond daarom in het teken van de verbinding tussen organisatiedoelstellingen en persoonlijke ambities. Wat betekent het voor medewerkers om zich thuis te voelen bij wonenCentraal en om ook thuis te geven aan collega’s en klanten? Herkennen zij zich in de BOBkernwaarden en hoe willen zij bijdragen aan zo’n Betrokken, Ondernemende en Bruisende organisatie? Welke competenties moeten zij daartoe bezitten en welk gedrag verwachten wij daarbij? Hoe ervaren zij wonenCentraal als werkgever en komt dat overeen met de identiteit die wij nastreven? Deze vragen vormden de basis voor een uitdagend jaar, waarin flinke stappen zijn gezet om klant en resultaatgerichtheid te koppelen aan persoonlijke ontwikkeling.

8.1 Ontwikkeling en beoordelingDe juiste mensen op de juiste plek met de juiste competenties: dat is een drie-eenheid die het succes van iedere organisatie bepaalt. In onze visie betekent dit dat medewerkers zich met hoofd, hart, ziel en lichaam voor hun werk kunnen inzetten en daarvoor ook waardering krijgen. Het hoofd staat voor leren en ontwikkelen. Het hart voor passie en samenwerking. De ziel voor een wezenlijke bijdrage en betekenisvol werk. Het lichaam, tenslotte, voor leven en overleven en goede randvoorwaarden. Wanneer deze vier menselijke aspecten met elkaar in balans zijn, komt dit de samenwerking, creativiteit en ondernemingszin ten goede.

Jeroen Wilting“Zo heb je eer van je werk”


Verbinding van mens en organisatie Werken bij wonenCentraal

8

“ ,,Het is goed om zelf eens te gaan kijken hoe het er in de praktijk aan toegaat. En dat kan natuurlijk niet vanachter je bureau. We werken samen met en voor mensen, dus die moet je dan ook eens gaan opzoeken. Je handen uit de mouwen, daar houd ik van.

74 75

ondersteunt managers in het geven van gerichte feedback en geeft inzicht in de invloedstijlen die zij kunnen aanwenden om medewerkers te motiveren en te inspireren. Aan individuele opleidin-gen besteedden we € 154.000,-. Dat is slechts € 4.000,- meer dan we hadden begroot.

8.2 Great place to workEen tweede belangrijke stap in 2008 was het betrokkenheidsonderzoek onder medewerkers via Great Place to Work (GPTW). De enquête fungeert als een nulmeting die aangeeft in hoeverre medewerkers zich thuis voelen bij wonenCentraal. Daarbij wordt de relatie tussen medewerkers en hun management (gebaseerd op vertrouwen), medewerkers en hun baan/organisatie (geba-seerd op trots) en medewerkers onderling (gebaseerd op kameraadschap) onder de loep geno-men. Het uitgangspunt is dat het klantvertrouwen toeneemt en de bedrijfsresultaten verbeteren wanneer medewerkers hun werkomgeving als een Great Place to Work betitelen. Het gaat dus om meer dan gezelligheid en collegialiteit. Wie zich thuis en op zijn plek voelt, presteert gewoon-weg beter. Een aanpak die werkt.

8.2.1 ResultatenIn juni 2008 nodigden wij 121 medewerkers uit om aan het onderzoek deel te nemen, waarop 98 van hen positief reageerden. Dat is een respons van 81%. Een paar noemenswaardige uitkomsten van dit onderzoek:

• Medewerkers beoordeelden hun eigen afdeling opvallend positiever dan de organisatie (gemiddeld 7,9 vs 6,8). De overkoepelende vraag: “Alles overziend, beschouw ik mijn bedrijf als een Great Place to Work” toonde een genuanceerder verschil (8,2 vs 7,8). • Afdelingen scoorden zeer verschillend (variërend van 5,7 tot 7,5). • Met een 8,5 scoort Uitzetten van visie opvallend hoog. Onze investeringen om de bedrijfsvisie op een herkenbare wijze over te dragen op onze medewerkers, sorteert duidelijk effect. • Op Respect en Kameraadschap scoort de organisatie relatief laag (6,4). Op het thema Omgang juist hoog (8,7). • Medewerkers beoordelen de professionele kwaliteit van de organisatie als zeer goed (8,3). Daarmee geven zij aan dat zij de juiste middelen krijgen aangereikt om hun werk goed te doen en dat is juist de ontwikkeling die wij als lerende organisatie hebben willen inzetten.

8.2.2 Eerste conclusiesDeze eerste conclusies wijzen op het belang om door te investeren in de onderlinge verbonden-heid, zeker over afdelingen heen. Goede samenwerking bevordert goede dienstverlening. Op deze twee thema’s worden daarom zogenaamde Gideon-bendes in het leven geroepen. Hierin nemen deelnemers plaats die, ongeacht functie of hiërarchie, een gezamenlijke passie voor een bepaald onderwerp delen. Deze interactieve werkwijze stelt ons ook in staat om medewerkers nauwer te betrekken bij beleidsvorming. Daarmee geven we gehoor aan een ander aandachts-punt uit het onderzoek (het betrekken van medewerkers, een subvraag onder ‘samenwerken’, werd met een 4,7 laag gewaardeerd). Al met al heeft deze analyse ons een spiegel voorgehouden die voor de komende jaren duidelijk maakt waar onze sterke en zwakke schakels liggen om de status van Great Place to Work uit te bouwen en te bestendigen.

Een missie sijpelt niet automatisch door naar de hoofden en handen van collega’s. Dat vraagt om inzet en betrokkenheid. In 2008 introduceerden wij daarom nieuwe P&O-instrumenten, zoals een digitaal systeem voor ontwikkelen en beoordelen. Dit systeem ondersteunt management en medewerkers in het verhelderen, vaststellen en uitspreken van wederzijdse verwachtingen. Deze nieuwe wijze van beoordeling en ontwikkeling draagt onze mensen bedrijfsvisie in zich en spoort medewerkers aan om zich ook in die richting te ontplooien. De toekomst van wonen-Centraal wordt niet door een enkeling, maar door álle medewerkers vormgegeven. Als symbool voor dat uitgangspunt organiseren wij ieder jaar een aandeelhoudersvergadering, waarin wij met elkaar bepalen of en hoeveel ons collegiale aandeel in wonenCentraal is gestegen. Op de aandeelhoudersvergadering van 2008 concludeerden onze medewerkers dat hun aandeel weer in waarde was toegenomen. Een bevestiging van de koers die we met elkaar hebben ingezet.

8.1.1 Competenties en gedragHet systeem fungeert als een portaalomgeving waarin zowel op organisatie-, afdelings- en per-soonlijk niveau gerichte informatie voorhanden is. Iedere functie is voorzien van de bijbehorende competenties, die vervolgens concreet worden gemaakt met gedragsvoorbeelden en bruikbare adviezen. Het jaarplan van de afdeling is eveneens opgenomen, zodat iedereen op de hoogte is van doelstellingen en verwachtingen. De koppeling met het POP29-systeem legt letterlijk de verbinding tussen deze jaarplannen en individuele, persoonlijke doelen. Zo vertaalt dit systeem enerzijds de zachte kant van onze missie (je thuis voelen, ruimte krijgen en gezien worden) en stuurt het anderzijds op structuur en het bereiken van resultaat. Beide pijlers worden vervolgens meegewogen in het beoordelingssysteem.

8.1.2 Feedback en beoordeling Goede feedback zien wij als de motor van onze samenwerking. Medewerkers en leidinggevenden gaan met elkaar in gesprek om afspraken te maken en die vervolgens ook te monitoren in het systeem. Wij willen een cultuur in de hand werken waar we elkaar mogen aanspreken op resultaat en gedrag. Waar ook veel nadruk wordt gelegd op zelfsturing en verantwoordelijkheid, omdat de juiste instrumenten beschikbaar zijn om medewerkers daarin te ondersteunen. Het beoordelings-systeem vereist dat er gemiddeld tenminste een 6 wordt gescoord op de BOB-competenties en op de functiespecifieke competenties en dat alle drie de resultaatafspraken behaald worden. Er wordt ook nog een losse bonus uitgereikt op basis van gedrag, cultuur en omgangsvormen.

8.1.3 SignaalfunctieMet het nieuwe systeem kunnen medewerkers én management zich kennis en kunde eigen maken die voorheen niet voor iedereen toegankelijk was. Zij worden gestimuleerd om die aan te wenden voor hun eigen ontwikkeling en daarmee ook voor onze organisatiedoelstellingen. Doordat we de kwaliteit van onze medewerkers nu veel meer kunnen borgen, ontstaat er een realistisch beeld van onze organisatie. Wij kunnen structureel evalueren in hoeverre de voor-genomen resultaten ook daadwerkelijk zijn behaald. Het systeem fungeert als een soort thermometer die belangrijke afwijkingen signaleert, zodat het MT tijdig kan sturen op de gewenste cultuur en competenties. Voor het collectieve opleidingsprogramma gaven we in 2008 € 123.000,- uit. Dat is € 48.000,- meer dan we hadden voorzien, vanwege de niet begrote cursus ‘Inzicht in Invloed’. Deze cursus

29 POP staat voor PersoonlijkOntwikkelingsPlan.

76 77

8.3 VerrassingsweekIn september vierde wonenCentraal met al haar medewerkers een verrassingsweek. Er werd gewoon doorgewerkt, maar er vonden bijzondere activiteiten plaats. Deze week stond in het teken van de nieuwe missie en van de wijze waarop deze zowel intern als extern kan worden uitgedragen. Ook letterlijk werden de schouders eronder gezet. Medewerkers bezochten lokale partners en vrijwilligersorganisaties om mee te lopen met hun dagelijkse routine, maar ook om handen spandiensten te verrichten. Tijdens de lunch werd geld bij elkaar gefietst en gelopen voor de Stichting Hospice Groep, die na afloop een cheque van € 750,- mocht ontvangen. Er waren creatieve opdrachten om de visie te verbeelden en ook het eigen pand werd met kwast en verf onder handen genomen. Een week die in het teken stond van lokale samenwerking, concrete resultaten en vooral veel samen DOEN. Een waardige aftrap van een nieuwe periode.

8.4 Personeel en OrganisatieHierboven zijn de belangrijkste ontwikkelingen in 2008 op het gebied van Personeel van Orga-nisatie omschreven. Daarnaast ontplooiden wij nog zoveel andere initiatieven, dat wij hieronder een greep doen uit bestaande en nieuwe activiteiten:

8.4.1 HandboekIn het handboek kunnen medewerkers alle informatie vinden over nieuw beleid: praktische werkafspraken en huisregels, het personeelsbeleid, de secundaire arbeidsvoorwaarden (perso-neelsregelingen), zaken die geregeld zijn in de arbeidstijdenwet, de wet Arbeid en Zorg en de Wet op Ondernemingsraden. In 2008 zijn daaraan toegevoegd: procedures werving en selectie, introductie nieuwe medewerkers, ziekteverzuim en verzuimbegeleiding, opleidingsbeleid en de 4x9 regeling.

8.4.2 ArbeidsomstandighedenIn 2007 stelde wonenCentraal haar arbobeleid vast. Op grond daarvan zijn in 2008 alle stoelen vervangen en waar nodig de bureaus aangepast. Andere verbeteringen waren draadloze muizen, documenthouders, kleine toetsenborden, het instellen van pauzesoftware en voetenbankjes.Volgens de Arbowet moeten alle werknemers die met de computer werken, een basistraining beeldschermwerk volgen om de fysieke werkhouding en de werkplek te verbeteren. In 2008 volg-den 20 medewerkers deze training.Iedereen met een dienstverband bij wonenCentraal heeft de mogelijkheid een gezondheidscheck te laten uitvoeren. Daarvoor gebruiken we de FitKit®. Negen medewerkers lieten hun gezond-heid checken. Als onderdeel van het BOV-programma (Bewegen, Ontspanning en Voeding) konden onze mede-werkers een stoelmassage ondergaan. 50 medewerkers namen daaraan deel.

8.4.3 PersoneelsbezettingOp 31 december 2008 werkten er 113 mensen bij wonenCentraal. Wij hadden een personeelsver-loop van 13%. Dat is 3% meer dan voorzien. Ruim tweederde van de mensen vertrok op eigen verzoek, 13% ging (vervroegd) met pensioen en 20% verliet wonenCentraal vanwege het niet verlengen van een tijdelijke arbeidsovereenkomst, ontslag en/of beëindiging met wederzijds goedvinden.Het ziekteverzuim bevond zich in 2008 met 3,56% (exclusief zwangerschapsverlof) ruim onder onze norm van maximaal 5%. Het aantal keer dat medewerkers zich ziek meldden bleef met 1,4 gelijk aan 2007.

78 79

WonenCentraal is een maatschappelijke onderneming. We kunnen garanderen dat we ook in 2008 al onze middelen uitsluitend hebben ingezet voor de volkshuisvesting. We beschikken nog steeds over een gezonde balans om de continuïteit van onze organisatie te waarborgen. Het CFV en het WSW bevestigen dat. De kredietcrisis, die sinds het najaar van 2008 ook de corporatiesector raakt, heeft ook gevolgen voor wonenCentraal. Het wordt lastiger om leningen te verkrijgen tegen de gewenste voorwaarden. Banken rekenen hogere opslagen dan tot nu toe gebruikelijk was. Gelukkig realiseert wonenCentraal geen grootschalige, gemengde nieuwbouwcomplexen die afhankelijk zijn van de verkoop. Wel moeten we kunnen rekenen op een voorspoedig verloop van onze verkoopcampagne. Tot nu toe zijn de verkoopdoelstellingen nog steeds reëel gebleken.

9.1 Waardering van het bezitHet vermogen van wonenCentraal wordt in belangrijke mate bepaald door de waardering van het bezit. Voor die waardering hanteren we verschillende begrippen, die met elkaar in verband worden gebracht. Elke waardering dient een doel en moet ook vanuit dit doel worden bezien. De boekwaarde van het bezit vertegenwoordigt de prijs waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met eventuele subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving op basis van annuïteiten. De boekwaarde per 31 december 2008 bedraagt € 324 miljoen. We hanteren de boekwaarde als waar-deringsgrondslag in onze jaarrekening.

Jimmy Vermeulen“Wat zal ik ervan kopen?”


Inzet van ons vermogen De toegevoegde waarde van wonenCentraal

9

“ ,,Mijn spaarpot is behoorlijk vol. Ik vind het altijd zo moeilijk om te kiezen wat ik met dat geld ga doen. Mijn moeder zegt dat ik het helemaal zelf mag weten, maar ze vindt het heus niet goed als ik er alleen maar snoep van koop. Bewaar ook wat voor morgen, zegt ze dan.

80 81

specificaties van het project en de financiële gevolgen zijn opgenomen. WonenCentraal laat haar projecten toetsen door een externe benchmark. Dit geeft ons de garantie dat we vasthouden aan onze lijn om projecten op marktconforme wijze te realiseren. Naast de stichtingskosten bereke-nen wij ook de bedrijfswaarde van de investering.

9.2 MeerjarenprognoseWe hebben de doelstellingen en speerpunten uit de bedrijfsvisie financieel vertaald en verrekend in de meerjarenbegroting. Als we de gevolgen uitrekenen op basis van onze huidige waarderings-grondslagen, te weten historische kostprijs, dan geeft dat voor de komende vijf jaar het volgende beeld. Uiteraard weerspiegelt deze toekomstverwachting de situatie en aannames van dit mo-ment. De praktijk kan uiteraard anders uitwijzen met tegen- of meevallende resultaten.

Figuur 13: Meerjarenprognose wonenCentraal

De solvabiliteit in relatie tot de minimaal noodzakelijke solvabiliteit geeft aan of de financiële polsstok stevig genoeg is om de ambities uit onze bedrijfsvisie te realiseren. Daarbij onderkennen wij de grote onderlinge afhankelijkheid tussen de opbrengsten van de verkoop van woningen en de grote investeringsopgaven. Ieder jaar zullen wij op basis van de resultaten van de verkoop-campagne afwegen welke uitgaven verantwoord zijn.

Vooralsnog gaan we er niet vanuit dat de vennootschapsbelasting remmend gaat werken op de vastgestelde ambities. We moeten wel eventuele risico’s goed blijven monitoren. Het meer-jarenprogramma bevat tal van marktgerelateerde risico’s, afzetrisico’s voor de verkoop en financieringsrisico’s. Met ingang van 2009 wordt een rapportage voor de directeur-bestuurderen de Raad van Commissarissen gepresenteerd, waarin wij de onderlinge afhankelijkheden duidelijk aangeven, rekening houdend met de risico-elementen.Bij het doorrekenen van onze plannen zijn we als volgt te werk gegaan. We berekenen de over-waarde van ons bezit als we ‘gewoon’ zouden doorexploiteren. Daarbij tellen we de opbrengsten uit de verkoop van bezit. Vervolgens verminderen we dit bedrag met de kosten voor de sloop van

De bedrijfswaarde drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit, gedurende de periode dat het bezit nog geëxploiteerd wordt, gebaseerd op uitgangspunten van het eigen beleid. De bedrijfswaarde is opgesteld conform de richtlijnen van de Raad van Jaarverslaggeving. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het CFV. De bedrijfswaarde verandert wanneer een complex een andere bestemming krijgt. Ook mutaties in externe factoren als inflatie, rente en huurverhogingpercentage leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het totale bezit was eind 2007 € 443 miljoen en is gedurende het jaar gestegen naar € 483 miljoen.Voor de berekening van de bedrijfswaarde ultimo 2008 zijn we uitgegaan van de volgende, meest belangrijke, parameters:

Figuur 12: Berekening bedrijfswaarde ultimo 2008

De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, indien ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije ver-koop. In 2008 is de aanslag opgelegd voor het totale bezit, getaxeerd voor € 1.430 miljoen met peildatum 1-1-2007. In 2009 is de aanslag gebaseerd op een waarde van € 1.479 miljoen met peildatum 1-1-2008.

Voor wonenCentraal is het belangrijk om zowel de ontwikkeling van de waarde van het vast-goed als het vermogen van de organisatie op lange termijn nauwgezet te kunnen volgen. Wij willen ook een juiste inschatting kunnen maken van onze gevoeligheid voor externe factoren. Om deze ontwikkelingen inzichtelijk te maken, gebruiken wij scenario’s. In 2008 hebben we hiervoor WALS aangeschaft, een systeem dat ons ondersteunt in de analyse van de verschillende economische scenario’s. Met deze analyses kunnen we een inschatting maken van het benodigde weerstandsvermogen, zodat wij macro-economische risico’s tijdig kunnen ondervangen.

We voegen waarde aan ons bezit toe door nieuwbouw te plegen in verschillende typen wonin-gen, maatschappelijk onroerend goed en bedrijfsonroerend goed.Al deze investeringsprojecten toetsen wij aan de kaders van het financiële beleid. Dit beleid wordt voor een aantal parameters jaarlijks vastgelegd in de begroting en de meerjarenbegroting. Bij elke fase van een investeringsproject wordt een beslisdocument opgesteld waarin ook de

2009 2010 en verder

Inflatie 2,25% 2,25%

Huurverhoging 2,50% 2,25%

Stijging lasten onderhoud 4,00% 4,00% (t/m 2013) - 3,25%

Discontovoet 6,00% 6,00%

Onderhoudsnorm per jaar(planmatig en dagelijks onderhoud) € 1.656 (gem.) € 1.656 (t/m 2013)-

€ 1.361 (v.a. 2014)--

Algemeen beheer norm per jaar € 740,= per woning € 740,= per woning

2009 2010 2011 2012 2013

Jaarresultaat (x € 1.000)

35.433 18.195 9.487 6.332 2.460

Eigen vermogen einde boekjaar (x € 1.000) 85.832 104.027 113.514 119.846 122.306

Solvabiliteit op basis van historische kostprijs 23,2 24,4 25,0 25,4 24,6

Rentabiliteit eigen vermogen 70,3 21,2 9,1 5,6 2,1

Rentabiliteit totaal vermogen 13,2 7,5 5,5 4,8 4,0

82 83

woningen, de renovatiekosten, de extra maatschappelijke investeringen en de onrendabele top van nieuwbouwinvesteringen. Dat resulteert in een bedrag van € 80 miljoen, teruggerekend naar euro’s van nu (netto contante waarde). Dit bedrag is noodzakelijk voor minimale solvabiliteit vol-gens het CFV. Bovendien moeten wij hieruit een opslag reserveren voor extra risico’s als gevolg van nieuw beleid en politieke onzekerheden, als ook voor het creëren van voldoende financiële ruimte voor de volgende strategische beleidsperiode. Zodoende kunnen we constateren dat we het maximale uit ons vermogen halen.

9.3 TreasuryDe treasury activiteiten omvatten cashmanagement, financieringen, beleggingen en rentema-nagement. Het treasurystatuut bleef in 2008 nagenoeg ongewijzigd. Wij hebben toegevoegd dat we eventuele kortdurende voorschotten alleen onderbrengen bij banken met Nederland als thuisland. Transacties worden voorbereid in de treasurycommissie, die bestaat uit de manager Financiën, Faciliteiten en Control (FF&C) en de manager Financiën en Control, ondersteund door een externe adviseur.In 2008 heeft het begin van de kredietcrisis voor veel onrust gezorgd op de financiële markten. Dit was ook voor woningcorporaties merkbaar. Voor het eerst in de historie was niet alleen be-taalbaarheid een onderwerp, maar ook beschikbaarheid van financiële middelen. Veel corporaties hebben in de eerste week van oktober nog geborgde leningen met een lange looptijd (30-50 jaar) uit de markt gehaald. WonenCentraal heeft in die periode ook voor € 10 miljoen aan leningen af-gesloten. Ondanks lage rentepercentages, gerelateerd aan de SWAP rentecurve (een benchmark gebaseerd op de rente die banken elkaar onderling berekenen), hanteerden banken forse opsla-gen en doen zij dat tot op de dag van vandaag nog steeds. Daarnaast is het uitermate moeilijk geworden om commerciële financieringen aan te trekken en zijn de opslagen ook daarvoor fors verhoogd. De norm die sinds enige jaren vaststaat voor het maximale niveau van stichtingskosten (€ 200.000,-), om een investering borgbaar te maken, begint daardoor te knellen. Zonder finan-ciering immers geen investeringen. We hebben onze tijdelijke overschotten zeer behoudend belegd in deposito’s bij gerenommeerde Nederlandse banken. We profiteerden van de lage rente op kapitaalmarktleningen door de zoge-naamde Payers-Swaps. Daardoor kunnen we ook van die lage rente blijven profiteren als we in de toekomst gaan investeren. De gemiddelde rente van onze leningportefeuille is nu 4,79% ten opzichte van 4,91% vorig jaar.

Het bewaken van de kasstromen van wonenCentraal wint aan belang. We onderscheiden: • operationele kasstromen (huur minus kosten, onderhoud en te betalen rente); • desinvesterings- en investeringskasstromen (opbrengst verkopen en investeringen in nieuwbouw); • financieringskasstromen (aflossingen en storting nieuwe leningen).

Met een nauwgezette bewaking van de verschillende kasstromen, proberen we een gezonde liquiditeitspositie voor nu en in de toekomst te garanderen.WonenCentraal verkrijgt relatief goedkope financiering vanwege borging door het WSW. Het WSW baseert zich bij dat oordeel vooral op (toekomstige) kasstromen. Als gevolg van de keuzes uit 2007, gebaseerd op de nieuwe missie, visie en strategie, heeft de economische situatie van de laatste tijd daar niet of nauwelijks negatieve invloed op. Enerzijds financieren wij onze nieuw-bouwen onderhoudsambities uit opbrengsten van verkopen uit de bestaande portefeuille, al is het nog maar de vraag of deze in de loop van 2009 niet wat zullen opdrogen. Anderzijds zijn wij

bij onze nieuwbouwprojecten niet afhankelijk van verkoop aan andere partijen. Daardoor heeft de economische crisis vooralsnog weinig vat op onze projecten. Daarnaast kampt ook wonenCentraal door de kredietcrisis met extra financieringsvraagstukken en de huidige stichtingskostengrens voor WSW-borging van € 200.000. Veel nieuwbouwwoningen zijn duurder, niet in de laatste plaats door gestegen grondkosten, ook voor sociale woningbouw. De consequenties van deze ontwikkelingen voor ons investeringsprogramma op de langere termijn worden in 2009 waarschijnlijk concreter zichtbaar. Het WSW kijkt primair naar de operationele kasstroom, verminderd met een aflossingsfictie van 2% van de leningportefeuille. Deze kasstroom dient in principe positief te zijn. Uit onderstaande grafiek blijkt dat deze kasstroom voor wonenCentraal de komende jaren negatief zal zijn. Dit wordt onder meer veroorzaakt door de opgeleverde en binnenkort op te leveren nieuwbouwcom-plexen, die in de eerste jaren een negatieve kasstroom hebben. Vanaf 2014 zien we een verbete-ring van de operationele kasstroom optreden. De verkopen van huurwoningen zijn overigens in dit overzicht niet opgenomen, omdat dit een ander type kasstroom betreft. Omdat we financierbaarheid belangrijk vinden, zijn we met het WSW vroegtijdig in overleg over de tijdelijke negatieve operationele kasstroom, vooruitlopend op de reguliere jaarlijkse toetsing. Mocht het WSW aanvullende eisen stellen, dan kunnen wij de kasstroom beïnvloeden door maat-regelen op het gebied van bezuinigingen, huurbeleid en onderhoud en beheer.

Figuur 14: verloop van de operationele kasstroom

De rentabiliteit van het eigen vermogen was in 2008 13,6 %. (dit is het resultaat van 2008 gedeeld door het eigen vermogen van 1-1-2008).

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

-

2.000

4.000

6.000

8,000

10.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Operationele kasstroom

2% aflossing

kasstroom na aflosing

84 85

9.4 Fiscale zakenVanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties verplicht om vennootschapsbelasting te betalen over hun volledige fiscale winst. In 2006 en 2007 waren zij dat alleen verplicht over de zogenaamde commerciële activiteiten, waarbij zij in concurrentie met andere marktpartijen hun werk deden. In het belastingplan 2008 is bepaald, dat dit voor alle activiteiten van corporaties gaat gelden. Eind 2008 hebben de corporaties en de belastingdienst de inhoud van de Vaststellingsovereen-komst 2 (VSO2) gepresenteerd. Inmiddels hebben zij ook best practices gebundeld. Voor 30 april 2009 moeten we als organisatie een standpunt innemen over de VSO2. De waarderingskwesties voor de openingsbalans per 1-1-2008 zijn hiermee een stuk duidelijker geworden. Tevens blijkt ook dat het grootste deel van onderhoud en investeringen fiscaal als kosten wordt aangemerkt. Met de eventuele winst uit verkoop kunnen we een herinvesteringsreserve vormen. De herin-vesteringsreserve kunnen wij benutten bij de realisatie van toekomstige nieuwbouwprojecten. Naar aanleiding van die VSO2 kunnen we concluderen dat we, indien we de onderhoudsambities nakomen, in de komende vijf jaar een verrekenbaar verlies realiseren, waardoor we geen ven-nootschapsbelasting hoeven te betalen. Op 16 april 2009 heeft wonenCentraal besloten VSO2 te ondertekenen. Op basis van VSO2 is voor 2008 een vennootschapsbelastinglast van € 1,417 miljoen berekend.

We hebben berekend dat we in de komende tien jaar ongeveer € 6 miljoen aan belasting moeten afdragen, waarvan het grootste gedeelte in de jaren 2015-2018 valt. We hebben ons in 2008 vooral gericht op het opdoen van meer kennis over de wijze waarop je het beste met deze belas-tingdruk kunt omgaan. Wij zijn er immers bij gebaat om zo min mogelijk belasting te betalen, zodat wij meer geld overhouden voor lokale investeringen. In 2009 willen we verder invulling ge-ven aan het horizontale toezicht en beginnen met het invoeren van een Tax Control Framework.

9.5 Effectieve bedrijfsvoering In hoofdstuk 10 staan de doelstellingen uit het jaarplan en de resultaten van 2008 beschreven voor heel wonenCentraal. Wij geven hieronder op hoofdlijnen een overzicht van de stand van zaken op 31 december 2008.

1. Invoering van risicomanagement, aanpassing van controlemethoden op efficiency en effectiviteitHet risicomanagement is verder ontwikkeld. Dit leidt tot een aangepaste Balanced Scorecard vanaf 2009. Tevens is ter ondersteuning het systeem WALS aangeschaft. Voor projecten is het systeem GO in gebruik genomen voor het beheersen van de risico’s.

2. Ontwikkeling, beschrijving en verbetering processenIn 2008 zijn nieuwe procedures opgeleverd voor mutatieonderhoud, voor de installatie en toet-sing van nieuwe releases en voor back-up en restore. De procedures voor nieuwbouw en planma-tig onderhoud zijn verder doorontwikkeld en aangescherpt.

3. Uitwerking strategisch voorraadbeleid en verankering in meerjaren (bedrijfs)begrotingDe uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid zijn in de meerjarenbegroting opgenomen. Vanaf 2009 is ook de meerjarenonderhoudsbegroting hierop aangepast.

4. Verbetering van stuurinformatie naar de afdelingenEr zijn in 2008 diverse nieuwe maatwerkoverzichten toegevoegd aan Datawarehouse en over-zichten verbeterd.

5. Voorbereiding benchmarking en visitatieIn 2008 is de keuze gemaakt voor het toetreden bij Woonbench vanaf 2009. In het eerste kwar-taal wordt de keuze voor de visitator gemaakt, het traject wordt uitgevoerd in 2009.

6. Opstellen ICP / auditplan en uitvoering auditsEr is nog geen volledig uitgewerkt intern controleplan vastgesteld in 2008. Er zijn wel al audits uitgevoerd op afzonderlijke processen, zoals voor mutatieonderhoud en planmatig onderhoud.

7. Operationalisering van het maatschappelijk presteren en de waardering daarvanDit onderdeel heeft nog niet geleid tot nieuwe meetbare prestatie-indicatoren.

9.6 Risicomanagement en beheersing- en controle-instrumentenIn deze paragraaf beschrijven we onze structuur van risicobeheersing en de wijze waarop wij onze beheersing- en controle instrumenten inzetten. In overleg met de Raad van Commissarissen heeft wonenCentraal de potentiële risico’s in kaart gebracht. Vervolgens maakten wij afspraken over het toe te passen instrumentarium. Bij het realiseren van onze doelstellingen krijgt risicoma-nagement een grote rol toegekend. Daarmee kunnen wij risico’s tijdig signaleren en inschatten en vervolgens gefundeerde maatregelen nemen om deze risico’s te beperken of te elimineren. Op het gebied van de projecten is in 2008 de risicoparagraaf aanzienlijk uitgebreid en wordt per fase in het document verslag gedaan van de actuele risico’s en voorgestelde beheersingsmaatregelen.

9.6.1 Planning- en controlcyclusEen en ander geschiedt binnen een planning- en controlcyclus waarbij de missie, visie en strategie in relatie is gebracht met de meerjarenbegroting, jaarplannen, de jaarbegroting, afdelingsplannen en de planning, beoordeling en beloning van individuele medewerkers. In schema ziet dat er als volgt uit:

InternExternToezichtMissie > Visie > Strategie > Beleid

Jaarplan

Afdelingsplannen

Persoonlijke doelstellingen

Meerjarenbegroting (10 jaar)

Jaarbegroting

Budgetten

Opleiding / MOP / POP e.d.

Jaarverslag& BSC

Budget- &Resultaatbewaking

Beoordelen en belonen

86 87

De Raad van Commissarissen wil de zekerheid hebben dat de organisatie ‘in control’ is en dat zij beschikt over een afdoend systeem van checks and balances. De basis hiervoor is gelegd in onze planning- en controlcyclus, waarin de missie, visie en strategie worden vertaald naar plannen, personen en budgetten. In deze cyclus leggen wij op al die onderdelen periodiek verant-woording af. Begin 2008 hebben we nieuwe kritische succesfactoren gefor-muleerd die aansluiten op de bedrijfsvisie. Die vormen nu een vast onderdeel van de Balanced ScoreCard (BSC). De BSC is opgesteld langs de vier verschillende INK perspectieven: 1. klanten, partners en leveranciers 2. medewerkers 3. maatschappij 4. bestuurders en financiers

Per perspectief zijn prestatie-indicatoren geformuleerd met daarbij behorende normen. We toetsen door het jaar heen onze resultaten aan deze normen en we sturen bij waar het nodig is. Toetsing van de begroting geschiedt aan de hand van de maandelijkse BSC en de verantwoording hierover aan de Raad van Commissarissen. Deze verantwoording vindt ieder kwartaal plaats. In de bijlage is de BSC opgenomen30.Alle afdelingsmanagers hebben beschikking over de bestedingen van hun afdeling en over diverse rapportages via het Data-warehouse systeem. Dit systeem wordt dagelijks geactualiseerd, zowel vanuit het primaire systeem SG, als met handmatige toevoegingen zoals de actuele stand van zaken van de verkoop van het woningbezit. Veel van deze rapportages vormen de basisingrediënten van de analyse van de BSC.

9.6.2 Administratieve organisatie en interne controleDe primaire processen zijn beschreven en beschikbaar gesteld via intranet. De beschrijving van processen wordt uitgevoerd door de medewerkers van verschillende afdelingen, die deel uit-maken van het team ResultaatGerichte Bedrijfsvoering (RGB). Vanaf 2009 zal dit RGB-team ook de auditing van processen tot zijn taken rekenen. In 2008 is het vernieuwde procuratie-reglement opgezet en vastgesteld. Binnen de digitale verwerking van de facturatie is dit procuratiereglement leidend geweest.Interne controle, als afgeleide taak van de manager Financiën, Faciliteiten en Control, vindt plaats op verschillende plekken binnen de organisatie. De functie van de interne controle is met name het geven van zekerheid aan het bestuur over de juistheid en tijdigheid van de informatievoorziening.

9.6.3 Externe controleDe accountant toetst de financiële verantwoording van de onderneming. Door deze controlewerkzaamheden voegt de accountant externe zekerheid toe aan het interne systeem van verantwoorden.

In het vierde kwartaal wordt gewoonlijk de interim-controle uitgevoerd. Bij de samenstelling van de jaarrekening en het jaar-verslag vindt de eindcontrole plaats. In 2008 was de controle voornamelijk gericht op de volgende onderdelen:

• interne beheersing treasury-activiteiten; • interne beheersing aanbesteding; • beoordelen van door wonenCentraal gehanteerde software voor het maken van de begroting en voor risicobeheersing.

Tevens heeft de Raad van Commissarissen in 2008 de opdracht gegeven om een EDP audit uit te voeren. Het oordeel van de accountant is dat de interne beheersing van wonenCentraal in opzet toereikend is.

Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van corporaties voor wat betreft de solvabiliteit en de continuïteit. Het CFV ken-de een risicoprofiel toe van 13,9%. Over het jaar 2007 luidde het solvabiliteitsoordeel ‘voldoende’ en het continuïteitsoordeel is dat wonenCentraal een C-corporatie is. Concreet betekende dit dat er een solvabiliteit was van 30,6% ten opzichte van de bovengrens van 30%. Een logisch gevolg van het feit, dat we de komende periode eerst woningen verkopen, om de nieuwbouw en kwaliteitsverbeteringen mee te kunnen financieren. De afhankelijkheid van de verkoopopbrengsten ten opzichte van de investeringen wordt hierdoor inzichtelijk.

Omdat transparantie een belangrijk onderdeel is van onze missie, visie en strategie, sturen wij ons jaarverslag in naar het Glazen Huis. Met de aanbevelingen uit het rapport doen wij weer ons voordeel voor het komende jaarverslag. Zo borgen we ons beleid, onze missie, de governance, de maatschappelijke en financiële resultaten op een heldere manier en geven een door-kijk naar de toekomst.

30 Zie bijlage 2.

Jan Putman bekijkt wonenCentraal van-uit een dubbel perspectief. Hij kent de or-ganisatie van binnenuit, omdat hij er als interim manager werkzaam is geweest. In zijn huidige functie neemt hij meer af-stand. Als directeur van WoonBench, een benchmark die prestaties van woningcor-poraties systematisch meet en vergelijkt, kan hij de positie van wonenCentraal ook objectief beoordelen. Aan hem de vraag om daar voor dit jaarverslag uitspraken over te doen.

“Met zo’n 9.000 woningen is wonen-Centraal een middelgrote corporatie. Met die schaal kun je professionali-seren, terwijl je wel nog het overzicht behoudt. Omdat zij vrijwel de enige corporatie in Alphen aan den Rijn is, fungeert wonenCentraal als een soort natuurlijke partner die brede initia-tieven kan lanceren en ondersteunen. Ik zie twee ontwikkelingen die in dit stadium veel aandacht vergen. Er zal een cultuurverandering moeten plaats-vinden, die een vastgeroeste denktrant vervangt voor meer ondernemingszin. Dat gaat niet zonder slag of stoot. Daar-naast is risicobeheersing een belangrijke zaak. Daartoe heeft wonenCentraal een flinke aanzet gedaan, maar die moet nu worden geborgd in de organisatie.

In het algemeen maken corporaties nog onvoldoende duidelijk waar hun maat-schappelijke vermogen precies zit. Ook wonenCentraal kan daarin nog groeien.

Maatschappelijke taken, zoals het laag houden van de huren, kosten geld. Als je dat beter inzichtelijk maakt en uitlegt, ondervang je de bekende vooroordelen. Wat ik een goede ontwikkeling vind, is dat de rollen van belegger, ontwikkelaar en beheerder van vastgoed nu duidelijk omschreven en gescheiden zijn. Die ver-schillende perspectieven leiden tot een brede blik op het geheel. Meer ratio en minder onderbuikgevoel; dat versterkt de besluitvorming.

Sinds 2007 is wonenCentraal haar rol anders gaan invullen. Er is een dui-delijke verschuiving te zien naar een grotere maatschappelijke inbedding in Alphen aan den Rijn. Nog steeds maakt zij zich hard voor haar primaire doelgroep door huurders van passende huisvesting te voorzien. Aan de andere kant zie je de ambitie groeien om echt een verschil te maken in de lokale sa-menleving. Ik vond het bijvoorbeeld een goed initiatief om een bijeen-komst voor partners uit het maatschap-pelijke middenveld te organiseren. WonenCentraal legde er verantwoor-ding af over haar activiteiten en peilde meteen de reacties van aanwezigen op actuele dilemma’s. Die feedback is deels vertaald naar beleid en dat is vervolgens weer teruggekoppeld aan stakeholders. Dat is transparant verwachtingsmanage-ment dat duidelijk maakt dat het proces van professionalisering volop gaande is.”

Jan Putmandirecteur vanWoonbench

ECHT HET VERSCHIL MAKEN

88 89

Het jaarverslag is ieder jaar weer een aanleiding om kritisch naar onszelf te kijken. Maken wij waar wat wij beweren? Hebben wij de juiste voorzieningen en structuren in onze organisatie aangebracht om de gewenste resultaten te bereiken? Waar doen we het goed en waar minder en zijn we zelfbewust genoeg om daarover rekenschap af te leggen? Al dat soort vragen komen in dit hoofdstuk aan bod. We beschrijven de koers die wij varen en de instrumenten die wij inzetten om haar te bewaken en waar nodig te verleggen. Met de recente discussies over het gedrag van sommige bestuurders van corporaties in het achterhoofd, staan wij graag een zekere degelijkheid voor. WonenCentraal is vooruitstrevend, maar niet roekeloos. Zelfbewust, maar niet machtsbelust. Met een duidelijke doel en klantgerichte focus, die ook expliciet maakt wat we níet doen. Wij voeren transparantie hoog in ons vaandel en zijn aanspreekbaar voor vragen of kritiek. In dit hoofdstuk geven wij alvast een antwoord op de meest voorkomende vragen en neemt die transparantie concrete vormen aan.

10.1 Van wie is de woningcorporatie?Woningcorporaties functioneren in een complexe samenleving, waarbij Bestuur en Toezicht aan steeds kritischer beschouwingen worden onderworpen. Begrijpelijk en terecht, naar onze mening. Een woningcorporatie beschikt immers over een groot vermogen, heeft maatschappelijke doelstellingen, een grote maatschappe-lijke verantwoordelijkheid en begeeft zich in een breed speelveld met veel risico’s. WonenCentraal werkt daarom steevast vanuit een heldere missie en visie die voor iedereen navolgbaar is. Wij betrekken lokale belanghouders bij het vaststellen van de daarop gebaseerde strategie en het beleid en leggen over de resultaten zo transparant mogelijk verantwoording af. Om die complexe omgeving in beeld te brengen, gebruiken we figuur 15.

“Transparant, in alles wat we doen”


Governancestructuur, bestuur en toezichtVerantwoordelijkheid nemen en verantwoording afleggen

10

“ ,,Ook in 2008 is er weer veel gezegd en geschreven over de vermeende rijkdom van woningcorporaties. Verschillende incidenten bij andere corporaties deden die negatieve beeldvorming geen goed. WonenCentraal vindt het daarom belangrijk om transparant en open te zijn, in alles wat we doen.

Figuur 15: De woningcorporatie in haar omgeving

De figuur illustreert dat een woningcorporatie als wonenCentraal binnen verschillende invloeds-sferen werkt. Die partijen onderscheiden zich van elkaar op wezenlijke onderdelen en hebben soms zelfs tegengestelde belangen. Die onderlinge interactie oefent op tal van manieren invloed uit op wat wonenCentraal doet en laat.

10.2 De interne organisatie, bestuur en toezichtDe eerste invloedssfeer is die van de organisatie zelf. WonenCentraal kent een vrij klassiek orga-nigram, dat voor onze organisatie functioneel en toereikend is. De directeur-bestuurder bestuurt de onderneming en is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de strategie en het beleid van de organisatie. Daarbij wordt hij ondersteund door de afdeling Strategie en Communicatie, een juridisch medewerker en de afdeling Personeel en Organisatie (P&O). Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van weten regelgeving, voor de financiering en voor de beheersing van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van wonenCentraal. Het bestuur rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen en zijn Audit-commissie. De Controller en een medewerker Kwaliteit en Control bieden daarbij ondersteuning. Het bestuur vervult zijn taken in het licht van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doel-stellingen van wonenCentraal en weegt daarbij zorgvuldig de verschillende belangen af.

Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur verschaft tijdig de benodigde informatie, zodat de Raad van Commissarissen zijn toezichthoudende taak

90 91

naar behoren kan uitoefenen. Dit gebeurt door middel van periodieke rapportages, die zowel generiek (zoals de BSC), specifiek (zoals projectrapportages) als incidenteel kunnen zijn. Het bestuur legt vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen:

• missie, visie, strategie (iedere vier jaar); • meerjarenbeleid en meerjarenbegroting, inclusief een treasury- en risicoparagraaf (jaarlijks); • beleidsplan, jaarplan en jaarbegroting (jaarlijks); • jaarverslag, jaarrekening, begroting (jaarlijks); • (des-)investeringsbesluiten die niet zijn opgenomen in plannen en begrotingen (incidenteel); • overige majeure besluiten, zoals grondtransacties (incidenteel).

10.2.1 ManagementteamOnder de directeur-bestuurder functioneren drie operationele afdelingen: Woondiensten, Vast-goed en de afdeling Financiën, Faciliteiten en Control (FF&C). De managers van die afdelingen vormen samen met de directeur-bestuurder het managementteam (MT). Gezamenlijk zijn zij verantwoordelijk voor het functioneren van het bedrijf als geheel en het realiseren van de doel-stellingen. Het MT benadert besluitvorming zoveel mogelijk vanuit zijn rol als ‘maatschappelijk belegger’. Besluiten worden steeds getoetst aan de vraag of zij bijdragen aan de missie, visie en strategie. Daarnaast beoordeelt het MT of zij financieel verantwoord zijn en of het verwachte rendement het bestede vermogen en de risico’s waard is. Rendement kent in die benadering drie deelaspecten: maatschappelijk rendement, klantrendement en financieel rendement. Iedere afde-ling opereert daarbij vanuit een ander perspectief en draagt de verantwoordelijkheid voor een deel van de bedrijfsvoering.

• De afdeling Woondiensten is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer, het realiseren van doelstellingen op het gebied van leefbaarheid en het realiseren van de klanten marktstrategie. • De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor het uitvoeren van dagelijks en planmatig onderhoud, voor projectontwikkeling en voor de realisatie van de vastgoedstrategie. • De afdeling Financiën, Faciliteiten en Control (FF&C) is verantwoordelijk voor de financiën, treasury, de administratieve organisatie, ondersteunende diensten en voor risicomanagement en rapportages en control.

De directeur-bestuurder brengt, ondersteund door beide stafafdelingen, de perspectieven missie, visie en strategie, P&O en juridische zaken in. Alle leden van het MT brengen, ieder vanuit hun eigen perspectief, de risico’s in beeld. Daarbij volgen zij een vast stramien om die risico’s in te schatten en te beheersen. Deze werkwijze wordt zowel bij specifieke (des-)investeringsbeslissin-gen toegepast als voor de bedrijfsvoering als geheel. WonenCentraal maakt daarbij gebruik van instrumenten als GO en WALS.

Maandelijks rapporteert het management aan het bestuur, door middel van een BSC, gerelateerd aan de begroting en de jaarplannen. De directeur-bestuurder rapporteert op basis daarvan twee-maandelijks aan de Raad van Commissarissen. Deze systematiek verschaft ook inzicht in de moge-lijkheden voor (bij)sturing. Daarnaast wordt periodiek en gestandaardiseerd aan bestuur en Raad van Commissarissen gerapporteerd over de voortgang van onderhouds- en nieuwbouwprojecten.

GemeentePrestatieafspraken

Financiers

AedesAedes-codeGovernanceBenchmarkVisitatie

HorizontaleverantwoordingLokaleBelanghouders

HuurdersraadBewonerscommissies

DIRECTEUR/BESTUURDERvoorzitter MT

STRATEGIE &COMMUNICATIE

ONDERNEMINGSRAAD

PERSONEEL EN ORGANISATIE

FINANCIëN, FACILITEITENEN CONTROL

lid MT

VASTGOEDlid MT

WOONDIENSTENlid MT

PLANNING, TREASURY EN CONTROL

BEDRIJFSBUREAUTEAM NOORD

FINANCIëLE ADMINISTRATIE

DAGELIJKS ONDERHOUDTEAM ZUID

VvE BEHEER

HUURADMINISTRATIEPROJECTMANAGEMENTRECEPTIE & WOONMARKT

ICT & FACILITEITEN

RAAD VANCOMMISSARISSEN

Overleglijn

Functionele/Hiërarchische lijn

Besluit Beheer Sociale Huursector(BBSH)

Accountant M-VROM CFV WSW

Europa

92 93

10.2.2 Missie, visie, strategieMet Ons Vinden Mensen Hun Thuis: in hoofdstuk 1 van dit jaarverslag hebben wij onze missie uitgebreid uit de doeken gedaan. In 2007 kwam zij tot stand met betrokkenheid van velen, zowel van binnen als buiten de organisatie. Deze missie is vertaald in een visie die zich laat samenvat-ten als lokaal, responsief, transparant en altijd op zoek naar meerwaarde. Met een sterke focus op de kerntaken, zoals die zich in Alphen aan den Rijn aandienen. Vooral voor hen die zich zonder een duwtje in de rug niet (helemaal) redden. Met deze missie en visie proberen we ons te onderscheiden van collega’s en concurrenten. Dat betekent ook dat wij in onze strategie een duidelijke keuze maken voor wat we níet doen.

Zo zetten we onze ontwikkelcapaciteiten en ons vermogen eerst en vooral in voor de ontwik-keling van betaalbare huurwoningen waarnaar grote vraag naar is. Onze nieuwbouwambitie (voor eigen portefeuille), in een gemeente met relatief weinig ontwikkelmogelijkheden, is net zo ambitieus als noodzakelijk. Wij richten ons daarom niet op de ontwikkeling van een duur huursegment of op de productie van koopwoningen. Dat heeft in 2008 overigens grotere voor-delen opgeleverd dan voorzien; de kentering in de koopmarkt heeft geen vat gehad op onze nieuwbouwprojecten. Dat zal de komende jaren evenmin gebeuren. Door de heldere structurele keuzes die wij 2007 maakten, blijken wij nu relatief ongevoelig voor die conjuncturele omslag. Mede omdat wij in 2008 zijn gestart met ons ambitieuze verkoopprogramma, dat goed loopt, de economische recessie ten spijt.

De visie is ook naar onze organisatie vertaald in een strategie met betrokkenheid en onderne-merschap als kern. In hoofdstuk 8 hebben wij hier uitgebreid verslag van gedaan. Ook binnen de grenzen van onze organisatie hebben wij focus aangebracht. Wij richten ons zoveel mogelijk op wat er moet gebeuren en proberen zaken die onnodig energie vergen (zoals reorganisaties) zoveel mogelijk te vermijden. Liever besteden wij nog eens extra aandacht aan ons mutatieproces of aan klachten over onze dienstverlening dan aan commerciële nevenactiviteiten. Wij vragen veel flexibiliteit, betrokkenheid, zelfredzaamheid en verantwoordelijkheid van onze medewer-kers. Dat proberen we te ondersteunen door een omgeving te bieden waar ondernemerschap, groei en ontwikkeling centraal staat.

De missie en visie zijn in beginsel vastgesteld voor zeven jaar. De strategie wordt jaarlijks getoetst op effectiviteit, consequenties en risico’s. Dat gebeurt in aanloop naar de opzet van de begroting voor het navolgende jaar, onder andere tijdens een jaarlijkse tweedaagse bijeenkomst van Raad van Commissarissen en MT. Hier stellen wij de uitgangspunten vast voor het jaarplan, het onder-nemingsplan en de begroting van het volgende jaar.

10.2.3 Meerjarenbegroting, jaarplannen en begrotingMissie, visie en strategie worden jaarlijks vertaald in een ondernemingsplan en een jaarplan. Deze werken wij verder uit in jaarplannen per afdeling en resultaatafspraken per medewerker. De financiële consequenties zijn opgenomen in budgetten die gezamenlijk de jaarbegroting vormen. Op haar beurt maakt de jaarbegroting onderdeel uit van de meerjarenbegroting, die tien jaar vooruit kijkt. Elk jaar rekenen wij deze door op langetermijneffecten van het beleid en op de financiële positie (waaronder solvabiliteit en kasstromen) en de risico’s. In hoofdstuk 9 gaven wij een toelichting op de wijze waarop wonenCentraal dit proces heeft ingericht in de planning- en controlcyclus31.

De operationele vertaling van de missie, visie en strategie in het ondernemingsplan, het jaarplan en de afdelingsjaarplannen, resulteerde voor 2008 in twaalf speerpunten:

1. organisatorische aanpassingen, vooral gericht op de grotere verkoopambitie (verkoopteam) en projectontwikkeling en –management; 2. verder ontwikkelen / beschrijven bedrijfsprocessen, vooral gericht op verkoop en productie; 3. verbeteren basisprocessen onderhoud en behandeling klachten over dienstverlening; 4. werken aan structurele ‘verbetercultuur’, voorbereiden benchmarking en visitatie; 5. competentie en loopbaanontwikkeling medewerkers; 6. verbeteren systeem plannen, beoordelen en belonen; 7. opstellen en implementeren ICP/auditplan; 8. operationalisering Missie, Visie en Strategie in (meet- en stuurbare) afdelingsprestaties en plannen; 9. verder uitwerken strategisch voorraadbeleid; 10. verbeteren risicomanagement en controlemethoden; 11. verbeteren (en meten effectiviteit) in- en externe communicatie; 12. operationaliseren (en meten) maatschappelijke prestaties.

Dit bleek een vol programma. Terugkijkend op 2008 kan toch worden vastgesteld dat op alle onderdelen substantieel vooruitgang is geboekt. In de verschillende hoofdstukken van dit jaarver-slag lichten wij die progressie toe. In enkele gevallen is het einddoel gehaald. Bijvoorbeeld bij de opzet van de verkoop- en projectafdeling en de bijbehorende procesbeschrijvingen. Dat geldt ook voor onze nieuwe systematiek voor competentiemanagement, beoordelen en belonen. Andere onderwerpen komen expliciet terug in de plannen voor 2009. Enerzijds zijn dit de basisprocessen en kernactiviteiten, die vanuit onze visie permanent verbeteraandacht verdienen. Voorbeelden daarvan zijn onze dienstverlening, de afhandeling van klachten daarover, het mutatieproces en risicomanagement. Anderzijds omdat we in 2008 door verschillende omstandigheden niet het voorgenomen resultaat hebben geboekt. Dat geldt bijvoorbeeld voor de concrete uitwerking van een (nieuw) strategisch voorraadbeheer en het planmatig onderhoud.

Het jaarplan 2009 wijkt daarom niet veel af van dat in 2008. De koers is duidelijk en wij zien geen enkele aanleiding deze te verleggen. Dat betekent dat de sturing voor 2009 vanuit dezelfde missie, visie en strategie plaatsvindt. Zij kent dus ook vergelijkbare speerpunten, al zijn we voor veel onderdelen wel weer een stap verder dan in 2008. Voor wat betreft het vastgoed betekent dat een voortzetting van de verkoopopgave, een ambitieuze nieuwbouwprogrammering, een beperkte sloopopgave en een stevig renovatieprogramma. Aansluitend op die forse investerings-voornemens worden verdere verbeteringen aangebracht in het systeem van besluitvorming, planning, begroting en risicobeheersing. Binnen de werkorganisatie behouden wij de focus op de primaire dienstverlening. Vanuit deze benadering is voor het jaarplan en de begroting 2009 een doorvertaling gemaakt naar de volgende zes speerpunten:

1. verkoopopgave en –organisatie; 2. uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid (van strategielabels en algemeen beleid naar operationele plannen per complex); 3. versnelling nieuwbouw (acquisitie en productie); 4. doorontwikkeling en toepassing risicomanagement en controlesystemen;

31 In paragraaf 9.6.1 geven wij schematisch weer hoe de missie, visie en strategie vertaald zijn naar plannen, personen en budgetten.

94 95

5. verbetering en verandering in structuur, procedure en gedrag, vooral gericht op het mutatieproces en (klachten over) de dienstverlening; 6. implementatie keuzes VvE-bestuur/beheer en bijhorende rolverdeling (bestuurders-, bestuurs- en eigenaarsrol).

10.2.4 Directiestatuut, jaarplan en resultaatgerichte afsprakenZoals gezegd worden de ontwikkelpunten van de organisatie omgezet naar afdelingsplannen en individuele resultaatgerichte afspraken. Dat geldt ook voor de directeur-bestuurder. Van hem wordt verwacht dat hij de uitgezette koers zowel intern als extern aanhoudt. Hieraan worden zoveel mogelijk meetbare resultaten verbonden en verantwoord in de BSC. Ook de Raad van Commissarissen maakt jaarlijks afspraken met de directeur-bestuurder, die waar mogelijk SMART geformuleerd worden. Het betreft de volgende onderwerpen:

• maatschappelijk ondernemen en presteren, met accenten op participatie en transparantie; • klanttevredenheid; • risicobeheersing en financiële continuïteit; • realisatie van onderhouds- en nieuwbouwprogramma’s; • organisatieontwikkeling; • systematiek van begroten, rapporteren en verantwoorden.

Aan de hand van deze afspraken stelt de Raad van Commissarissen vast of strategische doelen zijn behaald en of de organisatie voor langere termijn op koers ligt. Die bevindingen worden meegewogen bij de evaluatie en beoordeling van de directeur-bestuurder door de Raad van Commissarissen. Zo bezien voert de directeur-bestuurder zijn taken uit binnen een kader dat bestaat uit: 1. het directiestatuut; 2. een meerjarenvisie vertaald in een meerjarenbegroting; 3. een jaarplan en -begroting voor de onderneming; 4. een jaarplan met bijbehorende budgetten per afdeling (in dit geval voor de directie); 5. resultaatgerichte afspraken.

10.2.5 OndernemingsraadZowel het langetermijnbeleid als de jaarlijkse vertaling daarvan wordt afgestemd met de Ondernemingsraad (OR), evenals beleidskeuzes en -wijzigingen. In 2008 hebben zich geen wezenlijke verschillen van inzicht tussen bestuur en ondernemingsraad voorgedaan. De OR van wonenCentraal vergaderde in 2008 elf keer, voerde zes maal overleg met de directie en één maal met de Raad van Commissarissen. Er vond ook maandelijks een bilateraal overleg plaats tussen de directeur-bestuurder, de voorzitter van de OR en een (roulerend) lid. Zaken die in deze overleggen aan de orde kwamen, waren onder andere de vertaling van de bedrijfsvisie en het verkoopplan. In 2008 werd één nieuw lid benoemd, waarmee de OR op 31-12-2008 uit zeven leden bestond.

10.2.6 Procuratieregeling, treasurystatuut en controlEr is een procuratieregeling vastgesteld en geïmplementeerd. Daarin zijn de bevoegdheden vastgelegd met betrekking tot opdrachtverstrekking, betalingen, correspondentie en het innen en afboeken van vorderingen. In 2008 is conform die regeling gehandeld. Het treasurystatuut geeft eveneens duidelijkheid over verantwoordelijkheden en bevoegdheden, maar is eerst en vooral een instrument voor risicobeheersing. De manager FF&C is tevens controller. Hij legt verantwoording af aan de directeur-bestuurder en beschikt daarbij over een medewerker die processen en procedures toetst en waar nodig vastlegt of bijstelt. Dit geschiedt op basis van een jaarlijks vastgesteld auditplan, dat voornamelijk is geba-seerd op de bevindingen van de accountant bij de controle van de jaarrekening en op bevindingen van de Raad van Commissarissen, die daarbij wordt geadviseerd door een auditcommissie.

10.2.7 Klokkenluiderregeling en IntegriteitscodeWonenCentraal beschikt over een klokkenluiderregeling en een integriteitscode. Beide zijn inte-graal te vinden op de website. De regelingen zijn actief geïmplementeerd en nageleefd binnen de organisatie. Zij zijn op ondergeschikte onderdelen aangepast naar aanleiding van aanbevelingen van de Ondernemingsraad en de Raad van Commissarissen. Overigens zijn in 2008 twee medewerkers op staande voet ontslagen, in verband met diefstal en frauduleus handelen. In één geval hebben wij daarbij een extern bureau (Hoffman Bedrijfs-recherche BV uit Almere) ingeschakeld. Daarbij is vastgesteld dat de medewerker in kwestie op eigen houtje handelde. Verder hebben zich geen bijzondere zaken in het kader van één van beide regelingen voorgedaan.

10.2.8 KlachtencommissieWonenCentraal heeft een onafhankelijke klachtencommissie. De voorzitter van de klachtencom-missie heeft in ieder geval eens per jaar overleg met de directeur-bestuurder, ongeacht of er klachten zijn. De klachtencommissie werkt volgens een reglement, dat openbaar is en in zijn ge-heel op aanvraag wordt verstrekt. Een korte introductie van de klachtencommissie staat ook op de website. De voorzitter van de klachtencommissie maakt jaarlijks een jaarverslag dat door de directeur-bestuurder wordt geagendeerd voor de Raad van Commissarissen. Het jaarverslag over 2008 is geagendeerd voor de vergadering van de Raad van Commissarissen op 9 maart 2009.

In het jaarverslag stelt de Klachtencommissie vast dat in 2008 geen enkele klacht formeel be-handeld hoefde te worden. Dat is een voortzetting van de trend van de afgelopen jaren. Deze ontwikkeling zou erop kunnen wijzen dat de service en communicatie van wonenCentraal zijn verbeterd en dat klachten over dienstverlening steeds adequater worden afgehandeld. De Klach-tencommissie kan dat echter niet objectief vaststellen. Zij pleit daarom voor een nadere analyse van de wijze waarop wonenCentraal klachten afwikkelt. Hun pleidooi hebben wij in 2008 gecombineerd met een eigen evaluatie van de dienstverlening. Zoals in paragraaf 4.6.1 is toegelicht, geven klanttevredenheidsonderzoeken aan dat de dienst-verlening inderdaad gestaag verbetert. Relatief gaat er veel en steeds meer goed.

96 97

In absolute zin vertegenwoordigt een klein percentage fouten op duizenden reparatieverzoeken echter al snel een stevig aantal klanten op dat niet de gewenste dienstverlening krijgt. Dit blijkt vooral mis te gaan in de samenwerking tussen afdelingen en in de overdrachtsmomenten bij wat complexere dossiers. Uiteindelijk wordt het wel opgelost, zodat de klachtencommissie niet in actie hoeft te komen, maar ook naar onze zin duurt dat nog te lang.

Daarom hebben wij in 2009 een multidisciplinaire groep medewerkers bijeengebracht (een zoge-naamde Gideonsbende) die samen met onze Huurdersraad en de klachtencommissie een nadere analyse maakt van de klachtafhandeling. Zij bekijken hoe het proces binnen onze organisatie verloopt en wat daaraan te verbeteren valt. De verwachting is dat dit in het tweede kwartaal van 2009 tot een plan van aanpak leidt. Deze werkwijze heeft de voorzitter van de klachtencommis-sie tijdens de Algemene Vergadering van de Huurdersraad toegelicht. Dat is gebeurd op 7 oktober 2008, tijdens een bijeenkomst die geheel in het teken stond van de afwikkeling van klachten over dienstverlening. Hierbij waren ook medewerkers van wonenCentraal aanwezig.

De Raad van Commissarissen heeft op 10 maart de heer J.P.M. van den Akker benoemd tot lid van de klachtencommissie, op voordracht van de directeur-bestuurder. Op 8 september 2008 is op voordracht van de Huurdersraad mevrouw J.M.W.F. Mentrop benoemd. Samen met de onaf-hankelijke voorzitter, de heer J.A. de Vries, en de heren C. Laros (op voordracht Huurdersraad) en H.J. de Vogel (voordracht wonenCentraal) vormen zij de voltallige klachtencommissie.

10.3 Besluit Beheer Sociale HuursectorDe tweede kring van het speelveld van wonenCentraal wordt gevormd door de heersende weten regelgeving. Voor woningcorporaties is vooral het BBSH van belang, dat aangeeft wat het speelveld van een corporatie is of kan zijn. Binnen dat systeem wordt financieel toezicht gehou-den door het CFV. Het CFV heeft wonenCentraal op basis van gestandaardiseerde rapportages als voldoende solvabel beoordeeld en acht daarmee de strategie en bedrijfsvoering ook financieel verantwoord32. Toezicht wordt gehouden door de Minister van VROM. In de toezichtbrief over 2007 gaf de Minister aan tevreden te zijn over de prestaties van wonenCentraal. Er werden geen bijzondere vragen of opmerkingen verwoord waarop wij in 2008 actie moesten ondernemen. Wel vroeg de Minister aandacht voor de algemene constatering dat bij veel woningcorporaties grote verschillen optreden tussen planning en realisatie voor wat betreft sloop, renovatie, onderhoud en nieuw-bouw. Hoewel de Minister in de brief vaststelde dat wonenCentraal op dit vlak relatief goed scoort, delen wij die zorg. In 2008 hebben wij daarom hard gewerkt aan verbetering van de plan-ningen controlcyclus en aan de tijdige uitvoering van onderhouden nieuwbouwprojecten. Dat heeft resultaat opgeleverd, maar nog steeds niet voldoende. Voor 2009 komen deze speerpunten daarom weer terug in het jaarplan van de afdeling Vastgoed. Wij willen daarbij opmerken dat binnenstedelijke projecten, waartoe de plannen van wonenCentraal allemaal behoren, een doorlooptijd hebben van vele jaren. Daarbij spelen veel factoren een rol, die lang niet allemaal door wonenCentraal zijn te beïnvloeden, laat staan adequaat te plannen. Dan hebben wij het over de ruimtelijke procedures, maar naar ons idee misschien nog wel meer over de besluitvorming bij betrokken partijen. Zo is er veel onzekerheid bij partners in de zorg over financiering van zorg en zorgvastgoed. Lokale overheden worden in hun besluitvorming beïnvloed door Europese aanbestedingsregels enerzijds en een spanningsveld tussen lokale doelstellingen en samenwerking anderzijds. Beide ontwikkelingen brengen onzeker-heid met zich mee die medebepalend is voor het al dan niet realiseren van onze doelstellingen.

10.3.1 AccountantDe accountant stelt vast of de corporatie haar werk in het kader van de volkshuisvesting (de kaders van het BBSH) heeft gedaan. In 2007 bleek dat het geval, zodat voor 2008 in dat opzicht geen bijsturing nodig was. Ook over 2008 is het oordeel van de accountant daarover positief.

De Managementletter 2007 van de accountant is door de Raad van Commissarissen behandeld op 7 april 2008, in bijzijn van de accountant. De punten waarvoor aandacht werd gevraagd, zijn relatief bescheiden aard. Zij waren al door onze organisatie onderkend en opgepakt voordat de behandeling door de Raad van Commissarissen plaatsvond. Het betreft de onderstaande aan-dachtspunten.

• Het bedrijfsbreed verder ontwikkelen van risicomanagement, met medeneming van enkele aanbevelingen (uit 2006) die betrekking hadden op de Administratieve Organisatie en de beheersomgeving c.q. –maatregelen. Die aanbevelingen zijn overgenomen, constateert ook de accountant in de Managementletter 2007. • Inkopen en factuurafhandeling. Het gaat dan om aanscherpingen op het gebied van algemene goederen en diensten, niet zijnde onderhoud of investeringen. Naar aanleiding hiervan is de procuratieregeling op onderdelen aangepast. • Onderhoud. De accountant constateerde dat de beheersing van het dagelijks onderhoud verbetering behoeft. Die conclusie hadden de bestuurder en de Raad van Commissarissen eerder ook al getrokken. Een aantal ondernomen acties zijn door de accountant (in positieve zin) expliciet genoemd. Daarnaast is volgens de accountant meer duidelijkheid gewenst over de gewenste staat van onderhoud in relatie tot de strategielabels. Hij raadde ons aan om een meer uniforme werkwijze uit te werken en om onduidelijkheden over bevoegdheden en verantwoordelijkheden weg te nemen. Een en ander heeft ertoe geleid dat in 2009 het Strategisch Voorraadbeleid opnieuw tot speerpunt is benoemd. Verder hebben wij (kleine) aanpassingen in procedures, werkwijzen en richtlijnen gedaan.

De accountant zag geen reden voor aanvullende acties. Hij noemde het signalerend en zelfcor-rigerend vermogen van de organisatie in de managementletter 2007 dan ook goed ontwikkeld. Daarnaast maakt de accountant melding van afspraken die zijn gemaakt voor de jaarrekening-controle 2007, over vennootschapsbelasting en de bedrijfswaardeberekening. Die afspraken zijn nagekomen en de jaarrekening 2007 is dienovereenkomstig opgesteld.

10.3.2 Waarborgfonds Sociale WoningbouwBij de beoordeling van het functioneren van de woningcorporatie binnen de sfeer van het BBSH hoort ook het oordeel van het WSW. Het WSW stelt vast of een corporatie financierbaar is en vanuit dat oogpunt ‘borgbaar’. Borging door het WSW maakt relatief goedkope financiering mogelijk en dat is voor een woningcorporatie, die veel met geleend geld werkt, van groot belang. Het WSW heeft op grond van ons doorgerekende meerjarenbeleid vastgesteld dat wonenCentraal nog voldoende borgingsruimte heeft en dus voldoende financierbaar is. Voor een toelichting op dit oordeel verwijzen wij naar paragraaf 9.3.

32 Zie paragraaf 9.3

98 99

33 Voor een toelichting op deze prestatieafspraken, zie paragraaf 7.3 en de BSC.

10.3.3 HuurdersraadMede op grond van bepalingen in het BBSH wordt door wonen-Centraal veel overleg gevoerd met bewonerscommissies en de centrale Huurdersraad. Laatstgenoemde is een belangrijke gesprekspartner van de directeur-bestuurder. Hij vraagt de Huurdersraad om advies of instemming voor beleid, beleids-wijzigingen en bepaalde (vooraf vastgelegde) keuzes en onderwerpen. In paragraaf 3.2.1 hebben wij toegelicht welke onderwerpen in 2008 aan bod zijn gekomen, onder meer tijdens een tweedaagse bijeenkomst op 24 en 25 oktober 2008. Daarbij is onder andere besloten tot het opstellen van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst, waarin ook de vernieuwingen in de Overlegwet een plek krijgen. Het ligt in de bedoeling deze nieuwe overeenkomst in de loop van 2009 te tekenen. Tevens is besloten het VvE-beheer in de jaarplannen van 2009 prioriteit te geven en samen met de Huurdersraad verder vorm te geven.

10.3.4 GemeenteTot slot in dit kader over wet en regelgeving: de gemeente. Met haar zijn vier jaren geleden prestatieafspraken gemaakt33. Die gaan onder andere over de productie en de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen, bijbehorende grondprijzen, woonruimteverdeling en bijzondere doelgroepen. Mede op grond van regionale en gemeentelijke analyses en behoefte-ramingen richt wonenCentraal zich in haar investeringsopgaven op de productie van zorggeschikte appartementen en betaalbare eengezinshuurwoningen. De vraag is wel of de gemeente voldoende in staat en bereid zal zijn om de noodzakelijke productie van betaalbare eengezinshuurwonnigen te faciliteren. Dat zal in de loop van 2009 duidelijk worden, omdat dan een actualisatie van de prestatieafspraken op de agenda staat.

Bij een recente analyse is door de gemeente vastgesteld dat wonenCentraal de afgesproken prestaties levert of heeftgeleverd. Uit aanvullende woningmarktonderzoeken en evalua-ties is door de gemeente, na overleg met partijen waaronder wonenCentraal, bovendien vastgesteld dat er geen grote koerswijzigingen in het gemeentelijke woonbeleid noodzakelijk zijn. Wel zijn er accenten verlegd. Er ligt nu meer nadruk op nieuwbouw en op instrumenten voor doorstroming, om zo de dynamiek te bevorderen op een steeds verder stagnerende woningmarkt. Vanuit dat oogpunt zijn de gemeente en wonenCentraal gezamenlijk opgetrokken bij de implementatie van onze omvangrijke verkoopcampagne en bij de introductie van Huur op Maat (eerste kwartaal 2009).

10.4 De sociale huursector, Aedescode en Governancecode

10.4.1 De sectorWonenCentraal is onderdeel van de sociale huursector en lid van de branchevereniging Aedes. Die betrokkenheid beschou-wen wij als de derde invloedssfeer. De sector staat de laatste jaren regelmatig ter discussie en dan helaas zelden in positieve zin. WonenCentraal heeft gekozen voor een sterke lokale verankering en heeft zich in de landelijke discussies daarom niet nadrukkelijk geprofileerd. Wel heeft wonenCentraal actief deelgenomen aan diverse discussies binnen de vereniging. Bo-vendien is de directeur-bestuurder gedurende het hele jaar 2008 bestuurslid van de Aedes-kieskring Landelijk Wonen Randstad geweest. WonenCentraal heeft in die discussies steeds gepleit voor een-heid binnen de sector en solidariteit binnen de vereniging. Wij hebben ons daarbij wel altijd tegenstander verklaard van het zogenaamde Vogelaarfonds. Wij hadden in plaats daarvan liever een meer eenvoudige en directe systematiek gezien. Wij verzetten ons vooral tegen het welhaast perverse verschijnsel dat geld van wonenCentraal nu naar corporaties gaat, die over voldoende middelen beschikken om binnen het werkgebied van wonenCentraal grondposities in te nemen en projecten te starten. WonenCentraal heeft niets tegen concurrentie, maar wel iets tegen een stelsel dat ons verplicht die concurrentie zelf te betalen. Na definitieve besluitvorming binnen de vereniging heeft wonenCentraal zich overigens weer loyaal en solidair op-gesteld en zonder nadere aansporing de bijdrage aan het fonds voldaan.

WonenCentraal erkent en waardeert het politieke primaat over Volkshuisvesting. Vanuit dat oogpunt hebben wij weinig begrip voor partijen die pleiten voor zogenaamde uittreding, omdat zij vinden dat de politiek teveel vanuit de korte termijn denkt of zelfs onbetrouwbaar zou zijn. Natuurlijk zien wij ook de beper-kingen die de het gevolg zijn van de grilligheid van de politiek. Vanzelfsprekend hebben wij ook behoefte aan duidelijkheid over de verwachtingen ten aanzien van onze rol en onze identiteit. Zijn wij nu gewone marktpartijen, die moeten concurreren en belasting moeten betalen of maken wij onderdeel uit van een collectief systeem, dat ook in tijden van tegenspoed staat voor een gezamenlijke opgave? Wij zijn van mening dat we die vraag in onderling overleg moeten beantwoorden. Dat is geen eenvou-dige opgave, maar we geloven nu eenmaal niet dat woningcor-

De gemeente en wonenCentraal vinden elkaar regelmatig rondom de vergaderta-fel. De sociale vragen van de stad zijn ge-deelde vragen. Dat geldt natuurlijk voor de sociale huurwoningvoorraad, maar ook – en steeds vaker – voor andere soci-ale vraagstukken. Dat vraagt om afstem-ming en samenwerking. In de afgelopen drie jaar heeft die partnerrelatie zich op een positieve manier ontwikkeld, zo stelt Hub van Wersch, wethouder in Alphen aan den Rijn met onder meer Volkshuis-vesting en ISV-beleid in zijn portefeuille. Niet dat er geen verschillen van mening zijn, want die zijn nu eenmaal inherent aan het natuurlijke spanningsveld tussen woningcorporaties en lokale overheden.

“Ik ervaar wonenCentraal als een reële gesprekspartner die de maatschap-pelijke vraagstukken in onze stad zeer constructief benadert. Zij is overtui-gend in haar sociale betrokkenheid en gaat daarmee voortvarend aan de slag. Wat ik mooi vind is, dat wonenCentraal niet terugschrikt voor experimenten om haar dienstverlening te verbeteren. Zij toont zich daarmee een open en dyna-mische organisatie met wie wij graag en geregeld schakelen.

Toen de gemeente in 2007 een woon-conferentie organiseerde, kreeg wonenCentraal daarbij een grote rol toebedeeld. In diezelfde periode werden wij als gemeente intensief ge-informeerd en geconsulteerd over de strategische heroriëntatie van de cor-poratie. Die wederzijdse betrokkenheid vind ik tekenend voor de relatie. Wij zoeken elkaar al vroeg in het proces op en weten elkaar op de relevante mo-menten te vinden. Dat schept vertrou-wen voor de toekomst.

Tot zover de lofzang, want natuurlijk zijn er ook wel eens fricties. Wanneer je zo vaak op elkaars terrein verkeert, zijn de grenzen niet altijd helder. WonenCentraal neemt soms het voor-touw, terwijl in onze optiek dan de voorwaarden en de context nog niet zijn afgestemd. Zij zet dan stappen tot acti-viteiten, die zeker ook onze verantwoor-delijkheid raken. Ik zie dat als de andere kant van de medaille van het sociaal ge-inspireerde karakter van wonenCentraal. Het is een spanningsveld dat normaal is tussen gemeenten en corporaties, maar dat ons niet belet om gezamenlijk de uit-dagingen in onze stad aan te gaan.“

Hub van Werschwethouder van de gemeente Alphen aan den Rijn

SOCIALE DIMENSIE VAN DE STAD

100 101

poraties het zonder die parlementaire bemoeienis op de lange termijn beter zullen doen. Er zijn de afgelopen jaren helaas te veel slechte voorbeelden geweest van bestuurders en toezichthou-ders die de verleidingen van het werken met vastgoed niet konden weerstaan.

In onze opvatting is het huidige stelsel zo slecht nog niet dat, zolang corporaties maar bereid zijn zich beïnvloedbaar en transparant op te stellen. Wij zijn wel, zeker gezien de recente discussie, voorstander van een aantal geringe aanpassingen, waaronder de bundeling van financieel en in-houdelijk toezicht. Ook de recente veranderingen binnen de vereniging hebben kunnen rekenen op de steun van wonenCentraal, al geldt ook hier dat het uiteindelijke resultaat sterk afhankelijk is van het feitelijke gedrag van individuele corporaties en bestuurders.

10.4.2 Aedescode en GovernancecodeBestuur en Raad van Commissarissen onderschrijven de Aedescode en de Governancecode. De in de Governancecode opgenomen principes en uitwerkingen worden toegepast. Hierop kennen wij twee uitzonderingen.

• Vanwege reeds aangegane verplichtingen is de benoemingsperiode van de directeur- bestuurder niet beperkt tot vier jaar.• Een meerderheid van de Raad van Commissarissen is op 4 november 2008 aanwezig geweest bij een plenair overleg met belanghebbenden over het volkshuisvestelijke en maatschappelijke presteren. Een verslag van de bijeenkomst is door de voltallige Raad van Commissarissen behandeld in de vergadering van 1 december 2008.

10.4.3 Benchmarking en visitatieBestuur en toezichthouders laten zich in hun werk mede leiden door benchmarks. Daarbij gebrui-ken wij cijfers die onder andere worden geproduceerd door Aedes, de bedrijfstak bouwnijverheid en het CFV. In 2008 is besloten daar verder vorm aan te geven en is gekozen voor de Woonbench als instrument. Implementatie daarvan vindt plaats in 2009. In 2009 vindt tevens visitatie plaats.

10.5 Lokale belanghoudersOnze lokale belanghouders vormen de vierde invloedssfeer waarmee wonenCentraal te maken heeft en misschien wel de belangrijkste. Niet voor niets hebben wij een heel hoofdstuk aan hen gewijd en laten wij hen, verspreid over het jaarverslag, aan het woord. Bestuur en Raad van Commissarissen zijn zeer overtuigd van nut en noodzaak van horizontale verantwoording. Dis-cussies over legitimiteit en maatschappelijk presteren vragen daar ook om.

Wie belanghebbend zijn en de wijze waarop belanghebbenden in 2008 zijn betrokken, is door de Raad van Commissarissen vastgesteld. Wij onderscheiden zes hoofdgroepen, met daarbinnen weer deelpopulaties. • Overheid, bestaande uit: college van Burgemeester en Wethouders, gemeenteraad, raadsfracties, ambtenaren, regionaal platform Wonen, Welzijn en Zorg, ISV-platform. • Klanten, bestaande uit: Huurdersraad en bewonerscommissies, huurders (verschillende doelgroepen) en potentiële huurders of kopers.

• Zorg-, welzijns- en onderwijsorganisaties, bestaande uit ActiVite, Philadelphia, Rivier- duinen, Ipse de Bruggen, Participe, SKA, SCOPE, Gemiva-SVG Groep en Stichting De Binnenvest. • Marktpartijen, zoals lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars. • Belangenorganisaties, waaronder de OSO (ouderen), de VOA (ondernemers) en de Kamer van Koophandel. • WonenCentraal, bestaande uit de Raad van Commissarissen, bestuur, management, leidinggevenden, medewerkers en Ondernemingsraad.

Al deze partijen zijn op uiteenlopende manieren, maar volgens een samenhangend plan, betrok-ken bij de vaststelling van de te leveren maatschappelijke prestaties in 2008. Zij worden in 2009 opnieuw uitgenodigd om kennis te nemen van onze prestaties over 2008 en om met ons van gedachten te wisselen over de opgave voor komende jaren (zie verder paragraaf 3.7).

10.6 Raad van CommissarissenDe Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en is verantwoordelijk voor benoe-ming, beloning en ontslag van het bestuur. In de statuten is aangegeven voor welke besluiten het bestuur de goedkeuring van de Raad van Commissarissen behoeft.

10.6.1 Reglement In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn de spelregels voor het toezicht nader uitgewerkt. De belangrijkste zaken die hierin zijn geregeld, betreffen:

• procedure benoeming, herbenoeming en aftreden; • evaluatie en beoordeling directeur-bestuurder; • vergadering en besluitvorming; • taakverdeling, overleg, informatieverstrekking.

In aansluiting op het reglement is al in 2006 vastgelegd dat voor de beloning van de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen de in de sector geldende regelingen worden toegepast en dat jaarlijks een zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen plaatsvindt. Eind 2006 is ook een Auditcommissie ingesteld, die gedurende het gehele jaar 2008 heeft ge-functioneerd.

10.6.2 Inzet Op de route van vermaatschappelijking van de woningcorporatie heeft de Raad van Commissaris-sen zich het afgelopen jaar in belangrijke mate beziggehouden met het verder (doen) uitwerken en implementeren van de in 2007 vastgestelde missie, visie en strategie. De Raad van Commis-sarissen heeft erop toegezien dat in die afwegingen zijn meegenomen:

• analyses van de politieke en maatschappelijke arena op grond waarvan een duidelijk standpunt is ingenomen voor wat betreft de gewenste rol, positie en opdracht voor wonenCentraal als een lokale, maatschappelijke en klantgedreven organisatie; • lokale verwachtingen van lokale belanghouders, voor een bepaling van de strategische

103

oriëntatie, de maatschappelijke identiteit en de rol- en taakopvatting, markten klant- analyses, onder andere door gebruik van algemeen, specifiek en eigen onderzoeks- materiaal en gesprekken met klanten- en deskundigenpanels; • financiële analyses en simulaties, extern getoetst en doorvertaald naar een adequaat instrumentarium voor risicobeheersing, rapportage en verantwoording.

Daarbij is doorlopend aansluiting gezocht bij de volkshuisvestelijke opgave en de doelstellingen die volgen uit de positie van toegelaten instelling en zoals deze zijn geformuleerd in het BBSH. Met de in de meerjarenbegroting vastgestelde parameters, normen voor de solvabiliteit en rente-risico’s, vormt dit geheel het toezichtkader voor de Raad van Commissarissen. Alle in 2008 voor-gelegde activiteiten, informatie en besluiten zijn in dat licht beoordeeld. Alle besluiten en (des)investeringen hebben plaatsgevonden binnen de benoemde kaders van de meerjarenbegroting en de vigerende visie en strategie.

10.6.3 Profiel van de CommissarissenDe Raad van Commissarissen bestaat uit zeven personen. Van ieder van hen wordt verwacht dat zij:

• een onafhankelijke opstelling hebben, waarbij geen sprake is van tegenstrijdige belangen, en dat zij kunnen handelen zonder last of ruggespraak; • blijk geven van begrip voor de aard en het belang van professioneel toezicht en als professioneel toezichthouder kunnen functioneren; • aannemelijk maken dat zij over een brede maatschappelijke ervaring en betrokkenheid beschikken; • aantoonbaar beschikken over een visie op maatschappelijke ontwikkelingen, in het bijzonder die in de volkshuisvesting; • over een breed en adequaat netwerk beschikken; • groot belang hechten aan integriteit; • over een gezond beoordelingsvermogen beschikken; • een positief kritische, constructieve houding hebben; • goed samenwerken in een team; • bestuurlijk inzicht hebben in complexe organisaties en beschikken over bestuurlijke dan wel toezichthoudende ervaring in een voor de organisatie relevante situatie; • beschikken over adviesvaardigheden en kunnen functioneren als sparringpartner; • strategisch en beleidsmatig inzicht hebben en beschikken over een academisch werken denkniveau; • over één of enkele specifieke deskundigheidsgebieden beschikken, die bijdragen aan een optimaal profiel van de Raad van Commissarissen al geheel.

10.6.4 Algeheel profielVan de Raad van Commissarissen als geheel wordt verwacht dat er voldoende deskundigheid en ervaring is met:

• politiek-bestuurlijke verhoudingen; • personeel en organisatie; • relevante weten regelgeving;

• financiële zaken; • vastgoed; • wonen, zorg, welzijn; • arbeidsrechtelijke verhoudingen; • participatie, belanghouders en maatschappelijk (verantwoord) ondernemen; • het lokale netwerk.

Op dit moment is de Raad van Commissarissen zodanig samengesteld dat alle gewenste deskun-digheden in voldoende mate aanwezig zijn. Wel is vastgesteld dat een volgende kandidaat bij voorkeur over een lokaal netwerk moet beschikken. Doordat werving van commissarissen zich jarenlang primair heeft gericht op inhoudelijke deskundigheden, doet zich het neveneffect voor dat de huidige Raad van Commissarissen geen leden telt die in Alphen aan den Rijn wonen of werken of anderszins met de lokale gemeenschap verbonden zijn.

10.6.5 Profiel van de voorzitter Van de voorzitter van de Raad van Commissarissen wordt verwacht dat hij, naast voornoemde competenties, beschikt over:

• het vermogen leiding te geven aan oordeelsvormende en besluitvormende processen; • flexibiliteit en relativeringsvermogen; • uitstekende communicatieve vaardigheden; • uitstekend gevoel voor bestuurlijke verhoudingen; • teamleiderschap en bindend vermogen; • representativiteit; • voldoende tijd en energie.

Van de vicevoorzitter worden vanzelfsprekend vergelijkbare deskundigheid en vaardigheden verwacht.

10.6.6 AuditcommissieDe Raad van Commissarissen kent sinds 2006 een Auditcommissie die bestaat uit twee personen. De voorzitter van de Raad van Commissarissen maakt geen deel uit van de Auditcommissie. Deze commissie heeft een reglement op grond waarvan van de leden van de Auditcommissie wordt verwacht dat zij kennis hebben van financiële instrumenten en verslaglegging. Ten minste één van beide leden wordt geacht daarin bovengemiddeld onderlegd te zijn.

10.6.7 Werving, selectie en bezoldigingEr is geen vaste selectie- of en renumeratiecommissie. Wanneer nodig wordt een ad-hoc commis-sie benoemd. In de regel bestaat die uit de voorzitter en een tweede lid van de Raad van Com-missarissen. Een externe deskundige ondersteunt de commissie. Indien het de werving of (her)benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen betreft, wordt de directeur-bestuurder als adviseur gehoord. De commissie neemt namens de voltallige Raad van Commissarissen de betreffende taken waar. De commissie stelt een profiel op, dat wordt vastgesteld door de gehele Raad van Commissarissen, alvorens tot werving en selectie over te gaan. Op grond van dat pro-

102

104 105

fiel gaat een extern en onafhankelijk bureau werven. De commissie spreekt vervolgens met de voorgedragen kandidaten, in ieder geval één keer in aanwezigheid van de extern deskundige en de directeur-bestuurder. Geschikte kandidaten worden, in volgorde van voorkeur, voorgedra-gen aan de voltallige Raad van Commissarissen, die uiteindelijk besluit. In 2008 hebben twee herbenoemingen plaatsgevonden. Er zijn geen zijn wijzigingen voorgesteld of aangebracht in de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen zoals die in 2006 is vastgesteld.

De voorzitter heeft in opdracht van de Raad van Commissarissen eerder genoemde resultaat-gerichte afspraken met de directeur-bestuurder gemaakt voor 2008. Op grond daarvan is een potentiële doorgroei voor de directeur-bestuurder overeengekomen, passend binnen de regeling Izeboud. Deze systematiek is vastgesteld in 2007.

10.6.8 Onafhankelijkheid en integriteitDe leden van de Raad van Commissarissen voldoen allen geheel aan de eisen van onafhankelijk-heid zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De Raad van Commissarissen als geheel beschouwt zich daarmee eveneens volstrekt onafhankelijk, zoals bedoeld in de Gover-nancecode.

Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen spelen van leden van de Raad van Commissarissen en/of de directeur-bestuurder. Er zijn geen (potentieel) tegengestel-de belangen gemeld door de directeur-bestuurder en/of leden van de Raad van Commissarissen en naar het oordeel van de Raad van Commissarissen hebben die zich ook niet voorgedaan. Er is evenmin sprake van nevenfuncties van de directeur-bestuurder, die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis zijn voor de taak van de directeur-bestuurder.

10.6.9 Samenstelling en rooster van aftredenDe leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De voorzitter is actief binnen de VTW als lid van de voordrachtscom-missie bestuursleden VTW en in het project Toezichthouders om Tafel (met als onderwerp ‘Good Governance’).

Naa

m

Leef

tijd

Func

tie

Des

kund

ighe

idsg

ebie

d

Bero

ep

Nev

enfu

ncti

es

Beno

emd

per

Her

beno

emd

per

Aft

rede

nd p

er

Ona

fhan

kelij

k

Mw. L.M. van Vliet

62 voorzitter wonen, zorgen welzijn

eigenaaradviesbedrijfmet expertise in wonen,zorg & welzijn

- Bestuurslid Tympaaninstituut (kenniscentrum Zorgbeleid ZH), Voorburg- Lid Raad van Advies Covalent

januari 2004

december 2008

2012 ja

Dhr. A.G.V.Vergeer

66 lidlid Auditcommissie

financieel-economisch, bedrijfs- en organistie-kunde, bestuurlijke verhoudingen

n.v.t. - Lid rekenkamer- commissie gemeente Leiden- voorzitter Auditcommis- sie CAOP, Den Haag

januari2004

december2008

2012 ja

Dhr. mr. C.M.de Graaf

59 vice voorzitter/secretaris

weten regelgeving, bestuur en bestuurlijke verhoudingen

eigenaar advies- en interimbureau

- Voorzitter Commissie van Beroep Zuid I KNVB- Voorzitter Commissie van Bezwaar en Beroep van de gemeenten Middelburg, Westland, Spijkenisse en Sliedrecht- Voorzitter Commissie van Beroep Waterschap Zeeuwse eilanden- Lid Commissie van Beroep Waterschap Hollandse Delta- Lid evaluatiecommissie Algemene Wet Bestuursrecht

augustus 2005

n.v.t. 2009 ja

Dhr. ing.A. Mikkers

70 lid op voordrachtHuurdersraad

vastgoed, participatie

n.v.t. - Lid van de Raad van Advies van aannemings- bedrijf Van Til b.v., Hauwert- Lid van de Raad van Commissarissen van De Leeuw Van Putten, Spijkenissse

maart2000

januari2006

2009 ja

Dhr. dr. T.C.W. Luijben

48 lid op voordrachtHuurdersraadlid Auditcommissie

financieel - economisch, bedrijfs- en organisatie-kunde, maat-schappelijk presteren, marketing

directeur Duurzaam Ondernemen en Kwaliteit, Manager Ketenkwaliteit Koninklijke TNT Post, Den Haag

n.v.t. april2006

n.v.t. 2010 ja

Mw. ir. S.A.Bentinck

57 lid vastgoed, project en gebieds-ontwikkeling

directeur Huisvestings-ontwikkelingUniversiteit van Amster-dam

- Lid van het Algemene Bestuur van de Vereni- ging Amsterdam City- Lid raad van de stads- ontwikkeling Amsterdam- Lid Raad van Toezicht Warande

september2006

n.v.t. 2010 ja

Dhr. A.J.Duijmaervan Twist

67 lid op voordrachtOndernemingsraad

personeel & organisatie, HRM, Wet op OR

n.v.t. - Voorzitter Raad van Toezicht CNV Publieke Zaak- Lid bestuur Stichting Visitatie Sociale Diensten- Ambassadeur mede- zeggenschap Algemene Werkgeversvereniging Nederland

september2007

n.v.t 2011 ja

Figuur 16: Samenstelling en rooster van aftreden RvC

106 107

10.6.10 Beloning Commissarissen

Figuur 17: Beloning van de Commissarissen

Deze bedragen vallen binnen het kader van de Adviesregeling van april 2006 die wordt om-schreven door de VTW en Aedes. Deze regeling wordt door wonenCentraal sinds 1 januari 2007 toegepast. De grotere verschillen worden verklaard door verschillen in functie (lid, lid Auditcom-missie of voorzitter); de kleinere verschillen door individuele factoren bij de toepassing van de Zorgverleningswet.

10.6.11 Beloning directeur-bestuurderDe heer R.D. Donninger (26-02-1961) werkt sinds 1 juli 2006 als directeur-bestuurder bij wonenCentraal. Het salaris van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de adviesregeling Izeboud. Deze regeling geeft advies over de beloning van bestuurders van corporaties. Uitgangs-punt daarbij vormt de zwaarte van de functie. Aan de hand van diverse factoren wordt het totaal aantal functiezwaartepunten berekend en daaruit volgt het advies voor de beloning. Er zijn geen aanvullende of bijzondere regelingen getroffen voor pensioenen ziektekosten of eventuele beëindiging van het dienstverband. De directeur-bestuurder beschikt over een leaseauto met een cataloguswaarde van € 32.000,-.

De directeur-bestuurder heeft een (onbezoldigde) nevenfunctie als voorzitter van de stichting Houvast in Amsterdam. Deze stichting heeft tot doel om dak- en thuislozen via onderhoudswerk-zaamheden aan maatschappelijk onroerend goed weer op weg te helpen op de arbeidsmarkt.

De Raad van Commissarissen heeft met de directeur-bestuurder resultaatgerichte afspraken ge-maakt, die mede de basis vormen voor de evaluatie en beoordeling van de directeur-bestuurder. De mate waarin de overeengekomen resultaten zijn behaald, is mede bepalend voor de vraag of, en in welke mate, de beloning van de directeur met ingang van 1 januari 2009 wordt aangepast. Dat geschiedt binnen een vooraf vastgestelde bandbreedte, passend binnen de regeling Izeboud.

10.6.12 Werkwijze en inhoud van het toezichtDe Raad van Commissarissen is in 2008 zes keer bijeengeweest voor een reguliere vergadering. Op alle vergaderingen is de BSC besproken. Terugkerende punten van aandacht daarbij waren de planning en realisatie van nieuwbouw, de realisatie van het geplande onderhoud, de over-schrijdingen bij mutatie- en klachtenonderhoud en de BSC zelf, vooral waar het de identificatie van risico’s betreft. Op alle onderdelen zijn nadere maatregelen getroffen, waarover in de loop van 2008 is gerapporteerd. Een voorstel voor een verbeterde BSC wordt in maart 2009 behan-deld. Op die datum wordt in een onderhoudsspecial ook gerapporteerd over de resultaten (van maatregelen) bij planmatig en dagelijks onderhoud. Ter informatie worden aan de agenda van de Raad van Commissarissen ook altijd de verslagen van het managementteam en de overleggen met de Ondernemingsraad toegevoegd.

Hieronder volgt een bloemlezing van de belangrijkste besluiten, onderwerpen en overwegingen die in 2008 aan bod zijn gekomen. De besluitvorming in de Raad van Commissarissen is, na ana-lyse en debat, feitelijk telkens unaniem geweest. Bij de belangrijkste afwegingen gold de vraag of het betreffende onderwerp bijdroeg aan de benoemde doelstellingen en paste binnen de kaders van de vastgestelde visie, strategie, begroting en meerjarenbegroting.

• Op 14 januari 2008 is het plan van aanpak van de Auditcommissie vastgesteld. Daarnaast is gesproken over de externe communicatie over de bedrijfvisie en de wijze waarop belangheb-benden in 2008 daarbij verder betrokken zouden worden. Tevens zijn de verslagen van de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen (3 december 2007) en het verslag van het beoor-delingsgesprek met de directeur-bestuurder behandeld. Tot slot is de stand van zaken aangaande het grootste nieuwbouwproject van wonenCentraal (woonservicezone Nieuwe Sloot) de revue gepasseerd, waarbij vooral een analyse van de risico’s aandacht heeft gehad.

Naam Functie Periode HonoreringOnkosten-vergoeding Totaal

Mw. L.M. van Vliet Voorzitter 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 10.935 - € 10.935

Dhr. dr. T.W.C. Luijben

Lid/auditcie 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 9.202 - € 9.202

Dhr. ing.A. Mikkers Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.415 - € 7.415

Dhr. A.G.V.Vergeer Lid/auditcie 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 9.087 - € 9.087

Dhr. mr. C.M. de Graaf

Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.530 - € 7.530

Mw. ir. S.A.Bentink Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.415 - € 7.415

Dhr. A.J.Duijmaervan Twist

Lid 1-1-2008 t/m 31-12-2008 € 7.415 - € 7.415

Naa

m

Func

tie

Perio

de

Tota

al v

ast

inko

men

op

jaar

basi

s

Varia

bel i

nkom

en

Pens

ioen

kos

ten

Verg

oedi

ngen

en

wer

kgev

ersl

aste

n

Uit

kerin

g bi

j b

eëin

digi

ngdi

enst

verb

and

Tota

al

perio

de-in

kom

en

R.D.Donninger

directeur/bestuurder

1-1-2008 t/m 31-12-2008

€ 102.867,- - € 18.019,- € 8.682,- - € 129.568,-

Figuur 18: Bestuurdersbeloning

108 109

• Op 10 maart 2008 is de meerjarenbegroting 2009-2017 definitief vastgesteld, nadat behandeling in 2007 had geleid tot enkele aanpassingen, zoals het nader uitwerken van de risicoparagraaf. Er is een nieuw lid voor de klachtencommissie benoemd en er is verkend welke voor- en nadelen er aan (verdergaande) samenwerking met andere woningcorporaties kleefden. Daarbij is besloten vooralsnog vooral op eigen kracht (en lokaal georiënteerd) verder te koersen en het onderwerp in juni 2009 opnieuw expliciet te agenderen.

• Op 21 april 2008 is een investeringsbesluit genomen over de nieuwbouw aan de Stations-locatie en zijn het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2007behandeld en goedgekeurd. Ook de Managementletter van de accountant en de jaarverslagen van de OR en de klachtencommissie zijn behandeld. En er zijn besluiten genomen over de beloning van de directeur-bestuurder op grond van een rapportage over de prestatiegerichte afspraken en over een plan van aanpak naar aanleiding van de zelfevaluatie in 2007.

• Op 8 september 2008 stonden op de agenda het Rapport Bevindingen van de accountant, het continuïteitsoordeel van het CFV, de reactie van VROM op onze reactie op de oordeelsbrief over 2007 en de toestemming van VROM voor het verkoopprogramma en –beleid. Daarbij zijn ook de uitgangspunten voor de verkooplijst vastgesteld, evenals de uitgangspunten voor de be-groting 2009. Opnieuw is aandacht besteed aan de stand van zaken aangaande Nieuwe Sloot en de ontwikkeling van een eigen kantoor van wonenCentraal aldaar en zijn ook daarvoor nadere uitgangspunten benoemd. Tevens is besloten tot aankoop van een perceel in de nabijheid van dat plangebied. Tot slot is een rapportage van de Auditcommissie behandeld, over de opvolging van punten uit 2006 en 2007 en de afwikkeling van punten in de Managementletter 2007, die op 21 april was behandeld. Daaruit zijn de aandachtspunten voor 2009 gefilterd.

• In de vergadering van 31 oktober 2008 zijn investeringsbesluiten voor de Castorflat (renova-tie) en KLOP (nieuwbouw) vastgesteld en is gerapporteerd over de voortgang van diverse nieuwbouwprojecten (stand van zaken, programma’s, risicoanalyses en maatregelen). Naar aan-leiding van de kredietcrisis is gerapporteerd over de financiële portefeuille van wonenCentraal, het treasurystatuut en de actuele stand van zaken dienaangaande. Daarbij zijn geen bijzondere risico’s vastgesteld en werden nadere maatregelen niet nodig geacht. Wel is besloten het treasurystatuut aan te passen in verband met de situatie in IJsland. WonenCentraal had daar geen overtollige middelen gestald, maar in theorie had dat wel gekund. Voortaan beperkt wonenCentraal zich tot banken die Nederland als thuisbasis hebben. Tot slot zijn de uitkomsten van een medewerkers-betrokkenheidsonderzoek behandeld, evenals de maatregelen die op grond daarvan zijn getroffen. Naast veel positieve uitkomsten vormde de onderlinge samenwerking tussen afdelingen een belangrijk aandachtspunt. Waarschijnlijk heeft dat effect op de kwaliteit van dienstverlening en klanttevredenheid. Naar aanleiding daarvan is een aantal maatregelen ingezet, waarover de Raad van Commissarissen opnieuw gerapporteerd wil worden in mei 2009.

• Op 1 december 2008 zijn twee leden van de Raad van Commissarissen herbenoemd; mevrouw Van Vliet en de heer Vergeer. Mevrouw Van Vliet is daarbij herbenoemd als voorzitter, de heer Vergeer als lid van de Auditcommissie. Een voorstel van de Auditcommissie over aanvul-lende audits door de accountant (onder andere betreffende AO, beveiliging ICT en voorkoming van frauderisico’s) en een plan van aanpak voor 2009 is aangenomen. De begroting 2009 is vast-gesteld. Er is besloten tot verwerving van de Gnephoek 2B, tot een grondruil in de Planetenbuurt en er zijn sloop- en nieuwbouwplannen van ouderenwoningen in Zwammerdam vastgesteld. Daarnaast zijn behandeld: de integriteitsregeling, de klokkenluiderregeling, rapportages van het CFV (corporatie in perspectief en het solvabiliteitsoordeel 2008) en het verslag van de stakehol-dersbijeenkomst op 4 november 2009.

10.6.13 Tweedaagse, werkbezoek en cursusJaarlijks vindt er een zogenaamde tweedaagse plaats met de voltallige Raad van Commissarissen en het voltallige managementteam. Vaak maakt wonenCentraal daarbij gebruik van de inbreng van externe deskundigen. De tweedaagse wordt gebruikt voor:

• teambuilding en deskundigheidsbevordering; • intensieve kennisuitwisseling met betrekking tot zaken als missie, visie, strategie, management, organisatieontwikkeling, bestuurlijke verhoudingen en governance.

In 2008 vond de tweedaagse plaats op 13 en 14 juni. De agenda werd voor een belangrijk deel gevuld door de verdere operationalisering van de in 2007 vastgestelde missie, visie en strategie. Daarbij is veel aandacht besteed aan de beleidsinhoudelijke uitwerking van het Strategisch Voor-raadbeleid en de doorvertaling naar financiële effecten en risico´s. Voor dat laatste onderwerp maakten wij dankbaar gebruik van de expertise van de heren Van der Moolen en Weggemans van het CFV die hun licht desgevraagd over de plannen van wonenCentraal hebben laten schijnen. Aanscherpingen op onderdelen daargelaten, was de algemene conclusie dat het ingezette beleid zowel inhoudelijk als financieel verstandig en verantwoord is. Een tweede deel van de bijeen-komst is gewijd aan de doorontwikkeling van een instrumentarium voor risicobeheersing en een bijbehorende, adequate rapportagecyclus voor de Raad van Commissarissen. Daarbij is onder andere besloten tot implementatie van nieuwe instrumenten (zoals een risicoanalyse op basis van WALS als vast onderdeel van de meerjarenbegroting) en aanpassingen van de BSC. Tot slot is de blik naar de toekomst verlegd en is gesproken over (verwachte) veranderingen in de sector, de economie en de branchevereniging. Zo is een weloverwogen en unanieme basis gelegd voor de wijze waarop wonenCentraal zich daarna in de betreffende discussie heeft opgesteld (zie paragraaf 10.4). Actuele discussies over zaken als de 40-wijkendiscussie, de herijking van de re-latie overheid – corporaties, de rol en structuur van Aedes en de vennootschapsbelasting zijn met enige regelmaat (al dan niet geagendeerd) aan de orde geweest in de reguliere vergaderingen.

Het jaarlijkse werkbezoek heeft plaatsgevonden op 31 oktober. Samen met het MT is een collega-corporatie bezocht in Amsterdam (Far West). Aandachtspunt was hoe om te gaan met bewoners en processen bij sloopplannen. Dit met het oog op voorgenomen sloopplannen in Alphen aan den Rijn (Lage Zijde en Zwammerdam) en de noodzaak daar in 2009 een beheerplan voor op te stel-len. De jaarlijkse in-huis cursus voor de leden van de Raad van Commissarissen op 2 september 2008 werd gegeven door Thésor en had Treasury als onderwerp. Daarnaast hebben individuele leden van de Raad van Commissarissen zelf in de loop van het jaar aan deskundigheidsbevorde-ring gedaan door deel te nemen aan symposia, opleidingen en bijeenkomsten, waaronder die van de VTW. Zij onderhielden zo ook hun relevante netwerken.

10.6.14 AuditcommissieDe Auditcommissie heeft conform het reglement gehandeld. De leden van de Auditcommis-sie hebben in 2008 opnieuw veel contacten gehad en gesprekken gevoerd. Onderling, met de directeur-bestuurder en de manager FF&C en met de accountant. Dit vooral met het oog op het opstellen van de bijbehorende auditplannen.

110 111

Verslagen van formele bijeenkomsten, plannen, voortgangsverslagen en/of adviezen van de Au-ditcommissie zijn behandeld in de vergaderingen van:

• 14 januari (plan van aanpak 2008); • 10 maart 2008 (rapportage eerste bevindingen en stand van zaken auditplan 2008) • 1 april (jaarrekening en managementletter); • 8 september (resultaten 2008, opdracht extra audits accountant 2009) • 1 december (begroting, integriteitsregeling en klokkenluiderregeling).

10.6.15 Overleg met de OndernemingsraadIn 2008 heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen gesproken met de OR van wonenCentraal. Dat was op 4 november 2008. Daarbij is gesproken over de implementatie van de missie, visie en strategie en de uitkomsten van het medewerkersbetrokkenheidsonderzoek (GPTW). De OR gaf aan tevreden te zijn over de relatie met de directeur-bestuurder en de wijze waarop wonenCentraal wordt gestuurd. Wel heeft de OR aandacht gevraagd voor de vele (op zich kleine) wijzigingen in afdelingen en functies die zijn ingegeven door de veranderingen in de omgeving of de organisatie (denk bijvoorbeeld aan de VSO2 of het toenemend aantal VvE’s). Dit leidt soms tot onduidelijkheid of onzekerheid bij medewerkers. Mede op grond van dit signaal is besloten tot een eventuele structuurwijziging in 2009, voorafgegaan door een gedegen analyse en gezamenlijk gedragen conclusies. Van dit gesprek is verslag gedaan in de vergadering van de Raad van Commissarissen op 1 december 2008.

10.6.16 Overleg met de HuurdersraadEen afvaardiging van de Raad van Commissarissen heeft op 28 mei 2008 overleg gehad met de Huurdersraad. Een verslag daarvan is behandeld op de tweedaagse van MT en Raad van Commissarissen, op 13 juni 2008. De algemene teneur van het gesprek was positief, evenals het oordeel van de Huurdersraad over de relatie met wonenCentraal. Wel vroeg de Huurdersraad aandacht voor participatie in het algemeen, mede op grond van te verwachten wijzigingen in de Overlegwet. En de Huurdersraad vroeg aandacht voor de kwaliteit van het VvE-beheer (bij een groeiend aantal VvE’s) en de relatie tussen huurders en kopers in één complex. Beide onder-werpen zijn opgenomen in de jaarplannen voor 2009. Het eerste als speerpunt voor de afdeling Woondiensten, het tweede als speerpunt voor de directie.

10.6.17 ZelfevaluatieOp 17 november 2008 is de Raad van Commissarissen bijeen geweest voor een zelfevaluatie. Op 8 september waren hiertoe de voorbereidingen getroffen door de stand van zaken met betrek-king tot de zelfevaluatie van 2007 te behandelen en door een opzet voor de evaluatie van 2008 vast te stellen. De evaluatie heeft plaatsgevonden onder begeleiding van een externe deskundige (mevrouw H. Pelzer van GovernanceSupport). Vooraf hebben de leden en de directeur-bestuur-der vragenlijsten ingevuld, die door de externe deskundige zijn geanalyseerd. Daarbij zijn ook enkele gesprekken gevoerd, waarvan de conclusies schriftelijk zijn vastgelegd. Dat verslag is, in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, behandeld in de vergadering van de Raad van Com-missarissen van 1 december 2008.

De wijze van informeren, werken en samenwerken (onderling en met de directeur-bestuurder) werd positief beoordeeld, al zou een en ander mogelijk nog effectiever kunnen door bewuster elkaars kwaliteiten op te zoeken. De indruk bestaat dat wonenCentraal met de juiste dingen bezig is (al levert die ambitie ook onzekerheden op) en dat de Raad van Commissarissen daaraan bijdraagt vanuit een stevige basis, met evenwichtige kwaliteiten en inbreng. Met deskundig-heidsbevordering en persoonlijke ontwikkeling werkt de Raad van Commissarissen bewust aan zijn eigen rol. Er ontbreken geen essentiële deskundigheden, al vragen de fiscale ontwikkelingen mogelijk wel om externe ondersteuning.

Als aandachtspunt is genoemd de balans tussen voldoende betrokkenheid en kennis en het toezicht op essentiële zaken. Dat stelt eisen aan de helderheid van de oplegnotities van de directeur-bestuurder (wat is hier gewenst: klankborden, monitoren, oordelen, besluiten?), het debat en de rol van elk lid afzonderlijk daarbij evenals die van de directeur-bestuurder. Tevens is betere informatie nodig om de essentie van de bedrijfsvoering goed te kunnen doorgronden. Een vernieuwde BSC staat op de agenda voor 2009, evenals een externe toets op de begroting en nadere instructie over hoe de Raad van Commissarissen de begroting kan of moet lezen en interpreteren. Vooral gericht op het identificeren en beter begrijpen van potentiële risico’s. Tot slot moet het reglement worden aangepast aan de huidige realiteit, vooral waar het gaat om het profiel van een lid van de Raad van Commissarissen, de voorzitter, gewenste deskundigheden en de Auditcommissie. De tweedaagse van 2009 moet meer dan die van 2008 worden benut voor bezinning, verdieping, visie- en meningsvorming van de Raad van Commissarissen zelf en wat minder voor (presentaties van) het MT en externe deskundigen. Werkbezoeken moeten in de toekomst eveneens wat verder de diepte in. De zelfevaluatie van 2009 zal ook een individuele 360o feedback bevatten.

Tijdens de bijeenkomst op 17 november is ook het beoordelingsgesprek met de directeur-be-stuurder voorbereid. Dat gesprek wordt gevoerd door de voorzitter plus een lid van de Raad van Commissarissen en bestaat uit twee delen. Een algemeen gedeelte dat vooral betrekking heeft op de beoordeling van de benodigde competenties, de relatie met Raad van Commissarissen en de resultaten zoals die blijken uit de BSC. Het definitieve beoordelingsgesprek over 2008 vindt

plaats in mei 2009, wanneer ook de jaarresultaten vaststaan.

10.6.18 Tot slotEr is in 2008 weer veel gedaan en bereikt. Veel is goed gegaan. Daarop zijn we trots. Natuurlijk zijn er ook zaken minder goed gegaan, maar duidelijk is dat zowel medewerkers, management, bestuur als Raad van Commissarissen daar open over durven te zijn en dat zij daarop aanspreek-baar zijn. Intern maar ook door de omgeving. Dat is de basis voor een lerende en ondernemende organisatie met heel stevige lokale verankering. De ingrijpende maar goedverlopende renovatie van de Lupinesingel en de opvallende verkoopcampagne zijn daarvan niet de enige maar wel sprekende voorbeelden. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit over de inzet en betrokkenheid waarop iedereen in de organisatie zich in het achterliggende jaar heeft ingezet voor wonenCentraal en Alphen aan den Rijn.

Bep van Vliet voorzitter Raad van Commissarissen

10.7 Bestuursverklaringen

10.7.1 Bestuursverklaring directeur-bestuurderDe directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van de stichting wonenCentraal uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. WonenCentraal onderschrijft de Aedescode, bevattende de gemeenschappelijke waarden en nor-men in de bedrijfstak. Alle activiteiten die wonenCentraal heeft ontplooid, zijn getoetst aan die Aedescode en daarmee in overeenstemming bevonden.

R.D. Donningerdirecteur-bestuurder

10.7.2 Verklaring Raad van CommissarissenDe Raad onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en verklaart in overeenstemming hiermee te hebben gehandeld.

namens de Raad van Commissarissen,de voorzitter,L.M. van Vliet

112 113

Rapport van bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag

Deloitte Accountants B.V.Stationsplein 62275 AZ VoorburgPostbus 907212509 LS Den Haag

Tel: (070) 3372000Fax: (070) 3372250www.deloitte.nl

Deloitte Deloitte

Rapport van feitelijke bevindingen inzake het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer socialehuursector

Opdracht

Wij hebben een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag, als bedoeld in artikel 26, tweede lid, van het Besluit beheer sociale-huursector over het boekjaar 2008 van Stichting wonenCentraal te Alphen aan den Rijn, en met betrekking tot enkele overige aspecten, zoals genoemd in het controleprotocol in rubriek B in Bijlage III bij het Besluit beheer sociale huursector. Het volkshuisvestingsverslag is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder van de toegelaten instelling. Deze rapportage bevat de uitkomsten van onze werkzaamheden.

Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden

Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waar-onder Standaard 4400 ‘Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie’. Het doel van een opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten van die werkzaamheden die wij met Stichting wonenCentraal zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen geen accountantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van het in het volkshuisvestingsverslag opgenomen cijfermate-riaal en toelichtingen daarop. Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daar-van uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u er op dat, indien wij aanvullende werkzaam-heden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen aan het licht zouden kunnen zijn gebracht die voor u van belang kunnen zijn.Verrichte werkzaamheden

Verrichte werkzaamheden

Wij hebben de werkzaamheden verricht volgens het controleprotocol in rubriek B van bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.Feitelijke bevindingen

Wij hebben vastgesteld dat:

1. Het volkshuisvestingsverslag een uiteenzetting geeft over de onderwerpen, genoemd in artikel 26, tweede lid van het Besluit beheer sociale-huursector, dan wel vermeldt waarom geen uiteenzetting is gegeven.

2. De in het volkshuisvestingsverslag opgenomen informatie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, niet strijdig is met de jaarrekening.

3. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. de toegelaten instelling een uiteenzetting heeft gegeven van de in artikel 26, tweede lid, onderdelen j en k, genoemde onderwerpen, dan wel heeft vermeld waarom geen uiteenzetting is gegeven; b. de in het verslagjaar aan de voorraad van de toegelaten instelling toegevoegde woongelegenheden en onroerende aanhorigheden (in eigendom en in beheer) binnen het statutair vastgestelde werkgebied, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel a, zijn gelegen; c. de samenstelling van het bestuur en van het orgaan, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector (Raad van Commissarissen) in het verslagjaar voldeed aan de statutaire bepalingen daarover, bedoeld in artikel 7, eerste lid, onderdelen c, d en e en tweede lid, onderdeel a, van dat besluit; d. de toegelaten instelling in het verslagjaar procedures heeft gericht op de bepalingen in artikel 11c. In dit kader hebben wij een niet-statistische deelwaarneming uitgevoerd op vervreemdingen van woongelegenheden tegen een prijs lager dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. De omvang van deze niet-statistische deelwaarneming bedraagt 1 % van het aantal huurwoningen in eigendom aan het begin van het verslagjaar (met een maximum van 30 individuele verkooptransacties), waarbij de prijs lager is dan 90 % van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Bij deze niet-statistische deelwaarneming wordt de juiste toepassing van de uitzonderingsbepalingen conform artikel 11c, tweede, derde en vierde lid en de vigerende MG’s vastgesteld;

Aan stichting wonenCentraalPostbus 20012400 CA ALPHEN AAN DEN RIJN

114 115

e. de toegelaten instelling in het verslagjaar procedures heeft gericht op de naleving van de bepalingen in artikel 11d. , In dit kader hebben wij een niet-statistische deelwaarneming uitgevoerd op vervreemdingen aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning. De omvang van deze niet-statistische deelwaarneming bedraagt 1 % van het aantal huurwoningen in eigendom aan het begin van het verslagjaar (met een maximum van 30 individuele verkooptransacties), waarbij sprake is van vervreemdingen aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Bij deze niet-statistische deelwaarneming wordt de juiste toepassing van de meldings- vereisten conform artikel 11d en de vigerende MG’s vastgesteld; f. de toegelaten instelling in het verslagjaar beschikt over criteria voor de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in artikel 15 en dat deze criteria niet strijdig zijn met het Besluit beheer sociale-huursector; g. de toegelaten instelling de gemiddelde huurprijs per 1 juli van het verslagjaar met een niet hoger percentage heeft verhoogd, dan is toegestaan op voet van artikel 15a; h. een klachtencommissie als bedoeld in artikel 16, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector is ingesteld en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent de samenstelling en werkwijze van de commissie van kracht is; i. de toegelaten instelling in het verslagjaar tenminste eenmaal per jaar overleg heeft gevoerd met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers, overeenkomstig artikel 17 van het Besluit beheer sociale-huursector en dat gedurende het verslagjaar een reglement omtrent dat overleg van kracht is; j. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) voor zover de kosten voor het verkrijgen in eigendom hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f; k. de toegelaten instelling een overzicht heeft gegeven van haar activiteiten en de daaraan verbonden risico’s in het verslagjaar op het gebied van beleggingen, overeenkomstig artikel 26, tweede lid, onderdeel 1 en dat dit overzicht niet strijdig is met de jaarrekening;

4. Voorts hebben wij vastgesteld dat: a. met betrekking tot de in het verslagjaar gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) binnen de verbindingen van de toegelaten instelling, voor zover de kosten voor het verkrijgen in eigendom van die woningen hoger zijn dan of gelijk zijn aan € 200.000 per woning, een motivering is gegeven dat de werkzaamheden dienaangaande hebben bijgedragen aan de beleidsresultaten, uiteengezet in artikel 26, tweede lid, onderdelen a tot en met f;

b. de toegelaten instelling heeft niet volledig gehandeld overeenkomstig de in de circulaires MG 2002-27 van 23 december 2002 en MG 2006-06 van 10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht en ontheffing van het 90% criterium. In afwijking van deze circulaires heeft de toegelaten instelling in 2008 een woning verkocht waarvan de taxatie op het moment van verkoop ouder was dan 1 jaar. c. de toegelaten instelling in overleg met de huurders van haar woongelegenheden of hun vertegenwoordigers een reglement heeft vastgesteld met betrekking tot de bijdragen in de kosten van verhuizing van huurders in verband met een voorgenomen renovatie dan wel sloop, bedoeld in artikel 11g, eerste en tweede lid en de MG 2006-04, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen is vastgelegd.

Rapportage afwijkende uitkomsten

• detoegelateninstellingheeftnietvollediggehandeldovereenkomstigdein de circulaires MG 2002-27 van 23 december 2002 en MG 2006-06 van 10 juli 2006 gegeven regels en richtlijnen over meldingsplicht en ontheffing van het 90% criterium. In afwijking van deze circulaires heeft de toegelaten instelling in 2008 een woning verkocht waarvan de taxatie op het moment van verkoop ouder was dan 1 jaar.

Deze rapportage is uitsluitend bestemd voor de door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangewezen bevoegde instanties aangezien ande-ren die niet op de hoogte zijn van het doel van de werkzaamheden de resultaten onjuist kunnen interpreteren. Wij attenderen u er derhalve op dat de rapportage niet (geheel of gedeeltelijk) aan anderen mag worden verstrekt, zonder onze uitdrukkelijke toestem-ming vooraf.

Voorburg, 26 mei 2009Deloitte Accountants B.V.

Was getekend,

C.J. Vrolijk RA

Deloitte Deloitte

116 117

WonenCentraal in cijfers

Ref. 2008 2007

Vaste activa

Materiële vaste activa 9.1

• Onroerende en roerende zaken in exploitatie• Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling• Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

324.761 5.184 3.578 333.523

305.519 11.954 3.916

321.389

Financiële vaste activa 9.2

• Te vorderen BWS-subsidies• Deelnemingen• Overige

1.086 0 275 1.361

1.337 0 1.289 2.626

Vlottende activa 9.3

• Voorraden 85 491

Vorderingen 9.4

• Huurdebiteuren• Gemeenten• Overige vorderingen• Overlopende activa

9.4.19.4.29.4.39.4.4

535 25 399 1.084 2.043

545 52 605 990

2.192

Liquide middelen 9.5 75 8.829

337.087 335.527

Ref. 2008 2007

Eigen vermogen 9.6

• Overige reserves 9.6.1 50.399 46.745

Langlopende schulden 9.7

• Leningen overheid• Leningen kredietinstellingen• Waarborgsommen

9.7.19.7.19.7.2

1.253 241.840 111 243.204

1.381 254.035 97 255.513

Kortlopende schulden 9.8

• Schulden aan kredietinstellingen• Schulden aan gemeenten• Schulden aan leveranciers• Belastingen en premies sociale verzekeringen• Overige schulden• Overlopende passiva

9.8.19.8.29.8.39.8.49.8.59.8.6

26.323 128 4.729 2.567 17 9.720 43.484

18.450 123 4.978 623 47 9.048 33.269

337.087 335.527

1. Balans per 31 december 2008 (na voorgestelde resultaatbestemming)

( x € 1.000) ( x € 1.000)

120 121

2. Winst- en verliesrekening over 2008 3. Kasstroomoverzicht 2008(indirecte methode)

Ref. begroting2008

boekjaar2008

boekjaar2007

Bedrijfsopbrengsten

• Huren• Vergoedingen• Overheidsbijdragen • Verkoop onroerende zaken• Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf• Overige bedrijfsopbrengsten

Som der bedrijfsopbrengsten

10.110.210.310.4

10.510.6

48.6855.001

216.467

3701.151

71.675

48.6764.975

25.634

3441.265

60.896

48.2214.642

27.226

2621.351

61.704

Bedrijfslasten

• Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa• Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa• Lonen en salarissen• Sociale lasten• Pensioenlasten• Lasten onderhoud• Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa• Overige bedrijfslasten

Som der bedrijfslasten

10.7

10.8

10.9

10.10

7.902

04.828

558945

17.728

013.251

45.212

8.047

04.681

592940

12.986

014.906

42.152

7.814

04.335

492742

13.208

012.713

39.304

Bedrijfsresultaat 26.463 18.744 22.400

Financiële baten en lasten

• Rentebaten en soortgelijke opbrengsten• Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten• Opbrengsten financiële vaste activa en effecten• Rentelasten en soortgelijke kosten

10.12

10.12

66

00

-13.320

509

00

-12.893

500

00

-13.646

Resultaat uit gewone bedrijfs-uitoefening voor belastingen 13.209 6.360 9.254

• Belastingen• Resultaat deelnemingen

10.13 2220

-2.706 0

9210

Netto resultaat na belastingen 13.431 3.654 10.175

2008 2007

Kasstroom uit operationele activiteiten

• Bedrijfsresultaat• Aanpassingen voor: • Afschrijvingen • Vrijval/dotatie egalisatierekeningen • Vrijval/dotatie voorzieningen • Overige• Veranderingen in werkkapitaal: • Voorraden • Vorderingen • Effecten • Kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties

• Ontvangen interest• Betaalde interest/lasten herfinancieringen• Ontvangen dividend• Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

18.744 8.047 0 0 0

26.791 406 149 0 10.215

10.77037.561

509 -12.893 0 -2.706

-15.090

22.400 7.814 0 0 0

30.214 132 -586 0 7.357

6.90337.117

500 -13.646 0 921

-12.225

Kasstroom uit operationele activiteiten (a) 22.471 24.892

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

• Investeringen in materiële vaste activa• Desinvesteringen materiële vaste activa• Investeringen in financiële vaste activa• Desinvesteringen financiële vaste activa• Investeringen in immateriële vaste activa• Desinvesteringen immateriële vaste activa

-21.683 1.502 -275 1.540 0 0

-13.504 1.923 -1.348 5.391 0 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten (b) -18.916 -7.538

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

• Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)• Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)• Aflossing langlopende schulden• Kortlopend gedeelte roll-over lening• Waarborgsommen en overige schulden• Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten

0

10.000 -22.323 0 14 0

0

10.000 -18.573 0 6 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (c) -12.309 -8.567

Toename/afname geldmiddelen (a+b+c) -8.754 8.787

( x € 1.000) ( x € 1.000)

Het saldo van de liquide middelen is in 2008 met € 8.754.000,- gedaald van € 8.829.000,- ultimo 2007 naar € 75.000,- ultimo 2008.

122 123

4. Algemene toelichting

4.1 RegelgevingDe jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het BBSH. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven be-houdens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De sectorspecifieke eisen zijn neergelegd in de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waardering- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.

Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

4.2 Verbindingen

Vastgoedland BVWonenCentraal is vanaf 31 december 1999 100% aandeelhouder van Vastgoedland BV. Het geplaatst en gestort aandelenkapitaal bedraagt € 20.000,-. Mede naar aanleiding van het (nega-tieve) oordeel van het Ministerie van VROM over een aantal activiteiten van Vastgoedland BV en daarmee de beperkingen om voldoende schaalvergroting te kunnen bereiken, is in 2003 besloten de werkzaamheden van Vastgoedland BV te beëindigen. Eind 2003 zijn de bedrijfsactiviteiten volledig beëindigd.

De resultaten van de vennootschap zijn de afgelopen jaren negatief geweest. Dit heeft geresul-teerd in een negatief eigen vermogen. Hoewel thans nog geen vooruitzichten bestaan op een positieve wending van de resultaten heeft wonenCentraal bevestigd, dat zij niet voornemens is de vennootschap te liquideren, en ook niet op korte termijn zal overgaan tot het opeisen van de vordering op de vennootschap. Dat betekent dat het voortbestaan van de vennootschap voorals-nog is gewaarborgd. Er is een getekende garantstelling van wonenCentraal met betrekking tot Vastgoedland BV tot en met 31 december 2010.

Gezien het negatieve eigen vermogen van de vennootschap zijn de aandelen voorzichtigheids-halve afgewaardeerd tot nihil. De rekening-courant vordering op deze vennootschap wordt jaarlijks gewaardeerd tot de hoogte van het in deze vennootschap aanwezige banksaldo ultimo boekjaar. WonenCentraal heeft ervoor gekozen, om af te zien van consolidatie van de cijfers van Vastgoedland BV, in verband met de geringe betekenis van de cijfers ten opzichte van het totaal.

WoonQuest BVSinds 23 juni 2004 participeert wonenCentraal in WoonQuest BV.

WoonQuest BV is een initiatief van acht woningcorporaties samen met Aedes, gericht op het ver-krijgen van een actueel inzicht in de markt, vooral waar het gaat om woonwensen.Het initiatief heeft zich in de afgelopen jaren niet ontwikkeld zoals gehoopt en voorzien. Het aantal deelnemers is (te) beperkt gebleven. WoonQuest BV bleek structureel verliesgevend en de aandeelhouders hebben nu aandelen die zonder verdere actie niets meer waard zijn. Er zijn daar-om alternatieven voor een doorstart onderzocht. De samenwerking met Woningnet (de grootste woonruimtebemiddelaar van Nederland) kwam daarbij als beste alternatief naar voren.

De zeggenschap binnen de vennootschap komt toe aan de oprichters (Aedes en acht woning-corporaties). Hiervoor zijn prioriteitsaandelen uitgegeven.

WonenCentraal bezit 6,25% (1.124 stuks) van de gewone aandelen en heeft één prioriteits-aandeel. Het aandeel van wonenCentraal in het geplaatst kapitaal bedraagt € 1.125,- (1.125 aandelen van € 1,-). Daarnaast heeft wonenCentraal in 2004 ter financiering van de bedrijfs-activiteiten een achtergestelde lening van € 36.000,- verstrekt. Het voorlopige resultaat over 2008 bedraagt ca. € 102.000,- nadelig.

Gezien de financiële ontwikkelingen en de toekomstplannen van deze vennootschap zijn de lening van € 36.000,- en de aandelen voorzichtigheidshalve afgewaardeerd tot nihil. WonenCentraal heeft verder geen garanties en zekerheidsstellingen voor WoonQuest BV verstrekt.

Verenigingen van EigenaarsAls eigenaar van 1.173 appartementsrechten participeert wonenCentraal per 31 december 2008 in 28 Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). De werkzaamheden van deze VvE’s betreffen het beheer van gemeenschappelijke zaken en delen van appartementsgebouwen. Het totaal van de algemene reserves binnen deze VvE’s bedraagt per 31 december 2008 naar verwachting nage-noeg nihil.

De voorzieningen onderhoud binnen de VvE’s en de daarop aansluitende bijdragen van de leden zijn gebaseerd op de jaarlijks geactualiseerde meerjarenonderhoudsplanningen. Het totaal van deze voorzieningen, gebaseerd op de begrotingen 2009, zijn in relatie tot de meerjarenonder-houdsplanningen toereikend.

WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de VvE’s in verband met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het totaal.

Stichting Woonmarkt RijnstreekWonenCentraal participeert samen met vier woningcorporaties in de Rijnstreek in de Stichting Woonmarkt Rijnstreek. Doelstelling van de stichting is om op basis van een convenant tussen gemeenten en woningcorporaties te komen tot een marktgerichte verdeling van bij de deel-nemers en anderen voor verhuur vrijkomende woonruimte.

WonenCentraal verricht de administratieve handelingen op het gebied van de woonruimteverde-ling namens de stichting en ontvangt hiervoor een vergoeding. Alle deelnemers dragen bij in de kosten op basis van het aantal geplaatste advertenties.

124 125

Stichting Vrienden van het SchoutenhuisWonenCentraal heeft in 2007 de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis opgericht. Doelstelling van de stichting is het verrichten van activiteiten waardoor het ‘Schoutenhuis’ als cultureel erf-goed duurzaam voor de toekomst kan worden behouden, onder meer door het Schoutenhuis een maatschappelijke gebruiksfunctie te geven en daarmee toegankelijkheid te realiseren voor een zo breed mogelijk publiek.

Het stichtingskapitaal bedroeg ultimo 2007 € 6.554,- negatief.

WonenCentraal heeft zich richting de verhuurder borg gesteld voor het betalen van de huur-penningen. WonenCentraal heeft zich tot 2012 garant gesteld voor de continuïteit van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis.

WonenCentraal heeft er voor gekozen af te zien van het consolideren van de Stichting Vrienden van het Schoutenhuis in verband met de geringe betekenis van deze cijfers ten opzichte van het totaal.

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1 AlgemeenDe waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

5.2 Materiële vaste activa

5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies te kwa-lificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgene-rerende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productlijnen welke zich als volgt laten omschrijven: a. Alpha b. Alpha Comfort c. Groene Hart d. Randstad

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Deze clustering heeft plaatsgevonden rekeninghoudend met productkenmerken.

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op productlijnniveau.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waar-devermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

126 127

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kas-stromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepas-sing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de vastgestelde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • de verwachte huuropbrengst 2009, gebaseerd op 2,5% huurverhoging per 1 juli 2009; • jaarlijkse huurverhogingen van 2,25%; • jaarlijkse huurderving van 0,6%; • jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,25%; • kosten van planmatig onderhoud, conform een bedrijfseconomische norm van € 904,- tot € 1.208 per verhuureenheid (jaarlijkse indexatie 3,25 - 4%); • kosten van niet-planmatig onderhoud, conform een bedrijfseconomische norm van € 463,- per verhuureenheid (jaarlijkse indexatie 3,25 - 4%); • de verwachte verkoopopbrengst van ruim 1.400 woningen, verdeeld over 10 jaar; • een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatie- periode conform methodiek van het CFV • een disconteringsvoet van 6%; • een minimale levensduur van 10 jaar.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecor-rectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van een mogelijke korting en onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke extern deskundigen of vergelijkbare onroerende zaken als refe-rentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van tien jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voor-waardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn

aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

5.2.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegere-kende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering on-der aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.

Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verant-woord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel, verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening, verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem voor onroerende zaken en lineair voor de roerende zaken met inachtneming van de verwachte economische levensduur van de betreffende actiefpost.

128 129

5.3 Financiële vaste activa

5.3.1 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks vermeerderd door rente toe te rekenen tegen het subsidierendement en verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

5.3.2 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeel-houdersbelang van meer dan 20%.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaar-rekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover wonenCentraal in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

5.3.3 Overige De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en obligaties die tot de vervaldag zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Daarnaast was in 2007 onder de overige financiële vaste activa een vordering uit hoofde van een actieve belastinglatentie opgenomen. De vordering is gewaardeerd tegen de contante waarde.

5.4 Voorraden

5.4.1 VoorradenOnder de voorraden worden de verkochte huurwoningen opgenomen waarvan per de balansda-tum de ontbindende voorwaarden zijn vervallen, maar die nog niet zijn getransporteerd. Deze zijn gewaardeerd tegen de verkoopprijs. De woningen waren op het moment van het opstellen van het jaarverslag getransporteerd.

5.4.2 Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toe-rekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoe-veelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs.

Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de ver-richte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op ver-antwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt.Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termij-nen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen, worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.

5.5 VorderingenDe vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.5.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

5.5.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas-, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

5.6 Langlopende schuldenLanglopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaar-

130 131

deerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen on-der de kortlopende schulden.

5.7 Overige activa en passivaVoor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

5.8 Leasing

5.8.1 Operationele leasingLeasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij wonenCentraal ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1 AlgemeenHet resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: • onder vlottende activa opgenomen effecten; • afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.

6.1.1 OpbrengstverantwoordingOpbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te ver-richten diensten.

Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

6.1.2 Bijzondere postenBijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van wonenCentraal en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

6.2 Bedrijfsopbrengsten

6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslag-jaar 2008 bedroeg dit maximumpercentage 1,6%.

132 133

6.2.2 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overheidsbijdragen opgenomen.Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lasten-stijgingen.

6.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van het vervallen van de ontbindende voorwaarden uit de koopakte. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

6.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten (inhuur externe projectleiders) ten behoeve van onroe-rende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

6.3 Bedrijfslasten

6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de ver-krijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.

6.3.2 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.3 Pensioenen WonenCentraal heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensi-oengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioen-regeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt wonenCentraal op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft wonenCentraal geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. WonenCentraal heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toe-komstige betalingen.

6.3.4 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud ver-antwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslag-jaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

6.3.5 Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten (servicekosten).De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.3.6 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belasting-schulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO2. De VSO1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd.

WonenCentraal heeft op basis van de uitgangspunten van VSO1 en VSO2 de fiscale positie ultimo 2008 en het fiscale resultaat 2008 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO1 en VSO2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2008 afwijken van de in de jaarrekening 2008 opgenomen schatting.

De belastinglast is in de resultatenrekening opgenomen.

6.3.7 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt reke-ning gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Onder deze post zijn opgenomen de lasten in verband met het vervroegd aflossen en herfinan-cieren van kapitaalmarktleningen. Deze lasten bestaan uit herbeleggingsverliezen (boeterente), provisies en disagio (borgstelling WSW).

6.3.8 Financiële instrumenten (renteswaps)Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderin-gen en schulden, als financiële derivaten verstaan.

134 135

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.WonenCentraal past kostprijshedge-accounting toe op basis van generieke docu-mentatie.WonenCentraal documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstel-lingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge.

WonenCentraal dekt haar renterisico’s (als gevolg van investeringen en herfinancieringen die zullen leiden tot toekomstige kasstromen) voornamelijk af door renteswaps.Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaar-deerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

7. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • materiële vaste activa, minimum waarderingsregel; • timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.

7.1.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregelOnroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van wonenCentraal. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strate-gisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert wonenCentraal binnen de sector gangbare uitgangspunten.

7.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringIn de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplich-tingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecom-municeerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens wonenCentraal zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige her-structureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van wonenCentraal rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

136 137

8. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als beho-rende tot de operationele activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, inves-terings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

9. Toelichting op de balans

onro

eren

de e

n ro

eren

de

zake

n in

exp

loit

atie

onro

eren

de e

n ro

eren

de

zake

n in

ont

wik

kelin

g

onro

eren

de e

n ro

eren

de

zake

n te

n di

enst

e va

n de

ex

ploi

tati

e

onro

eren

de z

aken

ve

rkoc

ht o

nder

vo

owaa

rden

totaal

31 december 2007

VerkrijgingsprijzenHerwaarderingenCumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

BoekwaardenEffecten stelselwijziging

381.9540

-76.435

305.5190

11.9540

0

11.9540

7.5370

-3.621

3.9160

00

0

00

401.4450

-80.056

321.3890

Boekwaarden per 1 januari 2008 305.519 11.954 3.916 0 321.389

Mutaties 2008

InvesteringenDesinvesteringenAfschrijving desinvesteringHerwaarderingAfschrijvingenSubsidiesWaardeverminderingenTerugneming van waardeverminderingenOverboekingen

8.488-1.907

4050

-7.493000

19.749

12.9790000000

-19.749

216000

-5540000

000000000

21.683-1.907

4050

-8.0470000

Totaal mutaties 19.242 -6.770 -338 0 12.134

31 december 2008

VerkrijgingsprijzenHerwaarderingenCumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

408.2840

-83.523

5.1840

0

7.7530

-4.175

00

0

421.2210

-87.698

Boekwaarden 324.761 5.184 3.578 0 333.523

( x € 1.000)

9.1 Materiële vaste activaDe mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

138 139

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • grond geen afschrijvingen • stichtingskosten annuïtair 50 jaar • cv-installaties annuïtair 20 jaar • liften annuïtair 20 jaar • isolatie annuïtair 50 jaar • garages annuïtair 50 jaar • bedrijfsruimten annuïtair 50 jaar • overige zaken lineair 3-10 jaar

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het onroerend goed is nage-noeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er is slechts voor één lening hypothecaire zekerheid afgegeven.

BedrijfswaardeDe materiële vaste activa worden per productlijn gewaardeerd tegen de boekwaarde dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde. Afwaardering tot de lagere bedrijfswaarde vindt plaats indien de afwaardering naar verwachting duurzaam is.

Netto contante waarde = bedrijfswaarde minus boekwaarde.

De totale bedrijfswaarde per 31 december 2008 is € 483 miljoen.

De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 40 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2007. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:

De bedrijfswaarde 2008 is berekend op basis van de uitgangspunten van de bedrijfsstrategie. Hiertoe zijn ruim 1.400 woningen voor verkoop ingerekend over de periode van 10 jaar. Van deze woningen zijn 508 verkopen ingerekend voor 2009 met een totale opbrengst van 57,3 miljoen en een boekwaarde van 13,6 miljoen. In tegenstelling tot de bedrijfswaardeberekening van 2007 zijn concrete verkoopplannen per complex ingerekend. In de bedrijfswaardeberekening van 2007 was voor het hele verkoop-programma een korting ingerekend. In 2008 is alleen een korting ingerekend voor verkoop aan zittende dan wel doorstromende huurders. Bovenstaande resulteert in een positief effect van 25,6 miljoen op de bedrijfswaarde. Ook is het sloopprogramma (circa 350 woningen) inge-rekend. De instandhoudingsonderhoudsuitgaven zijn ingerekend tegen normbedragen gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting.

Het nieuwbouwprogramma is niet ingerekend, behoudens de in 2008 opgeleverde nieuwbouw van het Zegerkwartier (effect: € 15,7 miljoen). De renovatieplannen voor de Castorstraat en de Preludeweg zijn wel ingerekend. De overige renovatieplannen zijn nog onvoldoende concreet uitgewerkt en om deze reden niet ingerekend. De realisatie van het nieuwbouwprogramma en de niet-ingerekende renovatieplannen zal de komende jaren een negatief effect op de ontwikkeling van de netto contante waarde tot gevolg hebben. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hetgeen is opgenomen onder hoofdstuk 9 van deel I van dit verslag.

In de bedrijfswaardeberekening is verder voor € 3,8 miljoen aan overlopend onderhoud van 2008 naar 2009 ingerekend. De restwaarde van het vastgoed is berekend volgens de methodiek van CFV. Daarnaast is ten opzichte van de bedrijfswaardeberekening van 2007 het inrekenen van de Vogelaarheffing komen te vervallen.

De boekwaarde van de materiële vaste activa (verhuureenheden) bedraagt per 31 december 2008 € 325 miljoen. De netto contante waarde bedraagt in totaal € 158 miljoen.

De totalen van de bedrijfswaarden van de vier productlijnen zijn hoger dan de boekwaarden. Er heeft derhalve geen afwaardering van de materiële vaste activa plaatsgevonden.

( x € 1 miljoen)

Bedrijfswaarde 2007 443

(a) Jaarresultaat

effect autonome ontwikkeling -7,6

b) Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten

in de huurprijscomponentin de onderhoudslasten (parameter)in de onderhoudslasten (norm)in de overige lastenin de restwaarde-inschattingin de levensduurin de voorgenomen bijzondere projectenin de voorgenomen verkopen

0,2-4,57,54,73,60,7

-0,525,6

37,3

(c) Gevolgen van mutaties in het bezit

nieuwbouwverkopen

15,7-7,5

(d) Rentabiliteitswaardecorrectie 2,3

(e) Mutaties 2008 (a+b+c+d)

Totaal bedrijfswaarde 2008 483

140 141

9.2 Financiële vaste activaDe mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Te vorderen BWS-subsidieOp basis van het Besluit woninggebonden subsidies (BWS) koopt het Rijk de negatieve voorcal-culaties van de daarvoor in aanmerking komende complexen nieuwbouwwoningen af. Hierdoor ontstaan lange termijnvorderingen op het Rijk. Deze zijn gewaardeerd op de netto contante waarde van de voorcalculatorische resultaten van de nog niet verstreken exploitatiejaren. Het Rijk wikkelt deze vorderingen gedurende een aantal jaren via het Rijnstreekberaad af. Ultimo 2008 is er sprake van tien afzonderlijke vorderingen BWS-subsidie.

Deelnemingen

Vastgoedland BVOp basis van de laatst goedgekeurde jaarrekening (2007) bedraagt het eigen vermogen van Vastgoedland BV € 61.043,- negatief. In verband hiermee is de deelneming voor deze BV op nihil gewaardeerd. In 2008 is op de rekening-courant vordering op Vastgoedland met terugwerkende kracht rente berekend. Vanwege het oninbare karakter van deze vordering heeft een aanvullende afwaardering plaatsgevonden.

te v

orde

ren

BWS-

subs

idie

deel

nem

inge

n

effe

cten

over

ige

totaal

1 januari 2008

Boekwaarde 1.337 0 0 1.289 2.626

Mutaties

Investeringen/rentebijschrijvingDesinvesteringenAfschrijvingen/aflossingenWaardeverminderingenTerugneming van waardeverminderingenResultaat deelnemingenDividend deelnemingen

00

-2510000

0000000

0000000

275-1.289

00000

275-1.289

-2510000

Totaal mutaties -251 0 0 -1.014 -1.265

31 december 2008

Boekwaarde 1.086 0 0 275 1.361

( x € 1.000)

Woonquest BVVoorts heeft wonenCentraal een deelneming in WoonQuest BV. In 2005 zijn 1.125 aandelen à € 1,- gekocht. De deelneming is in 2006 afgewaardeerd tot nihil. In 2008 heeft geen verdere afwaardering plaatsgevonden.

Overige

Woonquest BVOp 17 november 2004 is aan WoonQuest BV een achtergestelde geldlening van € 35.625,- ver-strekt. Jaarlijks wordt 5% enkelvoudige interest vergoed. Terugbetaling van deze achtergestelde lening is hoogst onwaarschijnlijk. Om deze reden heeft in 2006 een afwaardering van deze lening plaatsgevonden. In 2008 heeft geen aanvullende afwaardering plaatsgevonden.

Stichting Vrienden van het SchoutenhuisWonenCentraal heeft per 1 april 2008 een lening verstrekt aan Stichting Vrienden van het Schou-tenhuis verstrekt van € 275.000. Het leningbedrag als volgt samengesteld:1 € 90.000 (10 jaar lineair, 4%);2 € 85.000 (15 jaar lineair, 4%);3 € 100.000 (tot 11e jaar aflossingsvrij, 4%, daarna 10 jaar lineair, 4%).

Daarnaast heeft wonenCentraal een bedrag van € 72.500,- aan het Schoutenhuis geschonken als maatschappelijke bijdrage.

BelastinglatentiesAls gevolg van de integrale belastingplicht is per 1 januari 2008 een bedrag van € 22,9 miljoen berekend aan actieve belastinglatenties. Deze latenties zijn berekend uit hoofde van het waarde-ringsverschil tussen fiscale en commerciële boekwaarde van de materiële vaste activa van de te verkopen woningen per 1 januari, langlopende schulden en de derivaten. De belastinglatenties zijn contant gemaakt tegen 3,75%.

De berekende belastinglatenties zijn niet opgenomen in de balans voor 2008. Gelet op de grote omvang van de belastinglatenties, de relatief korte doorlooptijd, de onduidelijkheid over de reali-satie van ons verkoopprogramma in 2009 en verdere jaren en de kortingen die voor het verkoop-programma zullen worden berekend, is het niet mogelijk een correcte inschatting te maken van het realiteitsgehalte van de vordering.

Voor overige tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering van de materiële vaste activa is geen actieve belastinglatentie opgenomen, omdat het (nog) niet waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie.

142 143

9.3 VoorradenHet saldo bestaat uit verkochte huurwoningen welke in 2008 verkocht zijn (waarvan de ontbin-dende voorwaarden vervallen zijn) en waarvan het transport in 2009 plaatsvindt:

9.4 Vorderingen

9.4.1 Huurdebiteuren

De hoogte van de voorziening is vastgesteld rekening houdend met de ouderdom van de individuele vorderingen.

Periodiek wordt de inbaarheid van de openstaande vorderingen op vertrokken huurders nage-gaan. Slechts de vorderingen die op geen enkele wijze binnen drie jaar te incasseren zijn, worden nog afgeboekt. Vorderingen die na vijf jaar nog niet tot in incasso hebben geleid, worden even-eens afgeboekt. Deze verandering in het incassobeleid leidde de afgelopen drie jaar tot een steeds hogere voor-ziening voor dubieuze huurdebiteuren. In 2008 is de voorziening dubieuze huurdebiteuren voor het eerst gedaald met € 50.000,- tot € 690.000,- door hogere afboekingen en een lager saldo debiteuren vertrokken huurders.

2008 2007WoningenGaragesPercelen grond

8500

49100

Totaal voorraad 85 491

Het betreft de volgende aantallen:

WoningenGaragesPercelen grond

100

300

2008 2007Huurdebiteuren huidige huurdersHuurdebiteuren vertrokken huurders

420805

397888

1.225 1.285

Af: voorzieningen wegens oninbaarheid -690 -740

Totaal huurdebiteuren 535 545

( x € 1.000)

( x € 1.000)

9.4.2 Gemeenten

9.4.3 Overige vorderingen

De vordering op Stichting Vrienden van het Schoutenhuis is in 2008 omgezet in een lening.

9.4.4 Overlopende activa

2008 2007

Gemeente Alphen aan den Rijn 25 52

Totaal gemeenten 25 52

2008 2007Vooruitbetaalde kostenVooruitbetaalde interestOverige overlopende activa

568219297

543112335

Totaal overlopende activa 1.084 990

( x € 1.000)

( x € 1.000)

2008 2007Rekening-courant Vastgoedland BVStichting Vrienden van het SchoutenhuisStichting Woonmarkt RijnstreekVvE’sUitkeringen verzekeringenOverige vorderingen

330

75149

6280

34198

0247

9927

399 605

Af: voorziening dubieuze debiteuren 0 0

Totaal overige vorderingen 399 605

( x € 1.000)

144 145

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2008 bedraagt € 22,3 miljoen.

De marktwaarde van de bestaande leningcontracten bedraagt op basis van een disconteringsvoet van 6% € 248,2 miljoen (2007 € 257,1 miljoen).

9.7.1 Leningen overheid en kredietinstellingenDe mutaties in 2008 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:

Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,79% (2007: 4,91%).

De leningenportefeuille bedroeg per 31 december 2008 € 243,1 miljoen. Van de roll-over lening met een variabele hoofdsom (maximaal € 5 miljoen) was op de balansdatum € 1,0 miljoen opgenomen. Hiervan is de vaste component van € 1 miljoen opgenomen onder de langlopende leningen. In 2008 zijn geen renteconversies geweest van leningen met een conversiedatum in 2008. Er is wel voor één lening met een conversiedatum in 2010 een nieuwe renteafspraak gemaakt. Het volume bedraagt € 8 miljoen met een nieuwe rentevoet van 4,70%.

Overzicht looptijd en rentevoet leningen

Financiële instrumenten Op grond van het Treasury Statuut is het toegestaan een beperkt aantal financiële instrumenten te gebruiken waar het gaat om beheersing van het renterisico.

9.5 Liquide middelen

De tegoeden bij banken en het kasgeld staan vrij ter beschikking van wonenCentraal.Schommelingen in de liquiditeitenpositie worden opgevangen met een roll-over lening met een variabele hoofdsom (maximum € 5 miljoen), een kasgeldfaciliteit (maximaal € 10 miljoen) en een kredietfaciliteit (maximaal € 4 miljoen). In 2008 is gebruik gemaakt van de roll-over lening met variabele hoofdsom en de kredietfaciliteit. Gezien de beschikbaarheid van de bovengenoemde instrumenten streeft wonenCentraal naar een saldo liquide middelen van € 0.

9.6 Eigen vermogen

9.6.1 Overige reservesHet verloop van het eigen vermogen is als volgt:

9.7 Langlopende schulden

2008 2007Direct opvraagbaarKas/bank/giroDeposito

0750

0829

8.000

Totaal liquide middelen 75 8.829

2008 2007Stand per 1 januariBij: uit de winstverdeling over het boekjaar

46.7453.654

36.57010.175

Stand per 31 december 50.399 46.745

2008

loop

tijd

kor

ter

dan

vijf

jaar

2008

loop

tijd

lang

erda

n vi

jf ja

ar

2008

tota

al

2008

rent

evoe

t

2007

tota

al

2007

rent

evoe

t

Leningen gemeenteLeningen kredietinstellingenWaarborgsommen

69189.549

0

690174.486

111

1.381264.035

111

3,9%4,8%

2%

1.504272.485

97

3,9%4,9%

2%

Totaal 90.240 175.287 265.527 274.086

leningenoverheid

leningenkrediet-

instellingen totaalStand per 1 januariBij: ontvangsten wegens afgesloten leningenAf: aflossingen 2009

1.3810

128

254.03510.00022.195

255.41610.00022.323

Stand per 31 december 1.253 241.840 243.093

rente-percentage

looptijd1 tot 5 jaar

looptijd5 tot 10 jaar

looptijdlanger dan

10 jaar totaal0 < 22 < 44 < 66 < 88 < 10

010.92265.314

8.117213

017.20262.150

00

03.997

74.0661.112

0

032.121

201.5309.229

213

Totaal 84.566 79.352 79.175 243.093

( x € 1.000)

( x € 1.000)

( x € 1.000)

( x € 1.000)

( x € 1.000)

146 147

WonenCentraal heeft de beschikking over de volgende derivaten: • een CAP voor € 5 miljoen met een strike van 5,5%. Deze CAP heeft een looptijd tot 1 februari 2010, en is op 1 februari 2004 ingegaan; • een payer-SWAP voor € 5 miljoen tegen 3,7325%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 november 2018, en is op 2 november 2006 ingegaan; • een payer-SWAP voor € 5 miljoen tegen 3,8125%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 2 april 2019, en is op 2 april 2007 ingegaan; • een payer-SWAP voor € 10 miljoen tegen 4,30%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 1 april 2019, en gaat op 1 april 2009 in; • een payer-SWAP voor € 10 miljoen tegen 4,2985%. Deze SWAP heeft een looptijd tot 1 september 2018, en gaat op 1 september 2009 in.

De marktwaarde van de SWAP’s bedraagt per 31 december 2008 € 919.598,- negatief vanwege een lagere swaprente ultimo 2008.

Financiering Ten opzichte van de begroting 2008 is circa € 6 miljoen minder financiering aangetrokken. Er is (nog) geen roll-over lening aangetrokken op de ingegane SWAP’s, de kortgeldfaciliteiten zijn in 2008 ruimschoots benut. Eind van 2008 was er een kasgeldlening aangetrokken van € 2 miljoen. RenterisicoprofielOnderstaande grafiek (1) is gebaseerd op de huidige leningenportefeuille en de aanwezige meer-jaren liquiditeitsprognose 2009-2018.

Renterisico

Grafiek 1

Uit de grafiek blijkt dat pas in het jaar 2014 het renterisico hoger ligt dan de norm. Dit hoge renterisico wordt voornamelijk veroorzaakt door de financieringsbehoefte vanwege nieuwbouw van huurwoningen in die jaren. Voor de overige jaren is het werkelijke renterisico lager dan het toegestane renterisico (15% van het totale schuldrestant leningenportefeuille).

80.000

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

toegestaan risico nieuwe leningen roll-over minus CAP renteconversies

In de getroffen maatregelen is voor € 30 miljoen aan bestaande SWAP’s begrepen. Vanwege het aanzienlijk lagere renterisico ten opzichte van de begroting 2007 en 2008 worden deze SWAP’s ingezet om het renterisico over 2010 te verlagen.

Voor het jaar 2009 is de financieringsbehoefte € 5 miljoen. Hierbij is al rekening gehouden met de storting van € 20.209.000,- aan leningen. Vanwege het niveau van het renterisico is het niet nodig om maatregelen te treffen. De financieringsbehoefte in 2010 is € 60 miljoen. Het renterisico over 2010 wordt afgedekt door het koppelen van bestaande SWAP’s (totaal € 30 miljoen) aan een nog af te sluiten rollover lening(en). De financieringsbehoefte van 2011 bedraagt € 45 miljoen. Gelet op het niveau van het renterisico is het wenselijk om € 30 miljoen op termijn af te dekken.Vooralsnog zijn echter geen maatregelen geformuleerd om het renterisico over 2011 te verlagen. Dit komt door de onzekerheid over de ontwikkeling van de financieringsbehoefte vanwege verkoop huurwoningen en het tempo van de nieuwbouw van huurwoningen. Indien de ontwikkelingen daar aanleiding voor geven zullen gedurende 2009 aanvullende maatregelen getroffen worden.

Binnen het treasurybeleid van wonenCentraal dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van (rente-, looptijden- en markt)risico’s. Op grond van het huidige treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten toegestaan. Maar alleen voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

Financiële derivaten (vooral interestswap’s) worden initieel niet in de balans verwerkt. De finan-ciële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie.

9.7.2 WaarborgsommenHet verloop van de waarborgsommen is als volgt:

2008 2007Saldo per 1 januari

Ontvangen waarborgsommenRente waarborgsommen

943

97

892

91

Mutaties

Toegevoegde renteToegevoegde waarborgsommenUitbetaalde renteUitbetaalde waarborgsommen

014

00

14

115

010

26

Saldo per 31 december

Ontvangen waarborgsommenRente waarborgsommen

1083

111

943

97

( x € 1.000)

148 149

( x € 1.000)

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurover-eenkomst verrekend. Het gaat om waarborgsommen voor het sleutelplan, bedrijfsruimten en woningen. Op de waarborgsommen wordt een rentepercentage van 2% uitgekeerd.

9.8 Kortlopende schulden

9.8.1 Schulden aan kredietinstellingen

Het saldo schuld aan kredietinstelling bestaat uit een rekening-courantschuld van € 2.128.000,- en een aan het eind van het jaar aangegane kasgeldlening van € 2.000.000,-.

9.8.2 Schulden aan gemeenten

Het saldo betreft het aflossingsbestanddeel van de langlopende door de gemeente verstrekte leningen.

2008 2007Schulden aan kredietinstellingenSchulden aan gemeentenSchulden aan leveranciersBelastingen en premies sociale verzekeringen Overige schuldenOverlopende passiva

26.323128

4.7292.567

179.720

18.450123

4.97862347

9.048

Totaal kortlopende schulden 43.484 33.269

2008 2007Aflossingsbestanddeel langlopende schulden volgend boekjaarSchuld aan kredietinstellingKortlopend gedeelte roll-over

22.1954.128

0

18.45000

Totaal schulden aan kredietinstellingen 26.323 18.450

2008 2007Schulden aan gemeenten 128 123

Totaal schulden aan gemeenten 128 123

( x € 1.000)

( x € 1.000)

( x € 1.000)

9.8.3 Schulden aan leveranciers

Deze post betreft per balansdatum openstaande facturen voor geleverde prestaties.

9.8.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Het bedrag van € 368.000,- voor vennootschapsbelasting betreft de berekende last voor 2006 en 2007. Voor 2008 is een acute vennootschapsbelastinglast van € 1.417.000 berekend.

9.8.5 Overige schulden

2008 2007OmzetbelastingVennootschapsbelastingLoonbelasting en premies sociale verzekeringenPensioenpremies

5661.785

229-13

189368187

-121

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 2.567 623

2008 2007Schulden aan leveranciers 4.729 4.978

Totaal schulden aan leveranciers 4.729 4.978

2008 2007Overige schulden 17 47

Totaal overige schulden 17 47

( x € 1.000)

( x € 1.000)

( x € 1.000)

150 151

9.8.6 Overlopende passiva

De hoge post transitorische kosten wordt veroorzaakt door de late ontvangst van een groot aantal facturen over december. Deels zijn dit facturen inzake de oplevering van het Zegerkwar-tier (0,7 miljoen), voor het overige gaat het om reguliere onderhoudsfacturen en facturen voor algemeen beheer.

9.9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingenInvesteringsverplichtingenWonenCentraal is per balansdatum voor een bedrag van € 10,8 miljoen aan verplichtingen voor nieuwbouwprojecten aangegaan.

OnderhoudsverplichtingenWonenCentraal heeft op balansdatum ruim € 13,3 miljoen aan aangegane verplichtingen op het gebied van nog uit te voeren onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Deze werkzaamheden worden in 2009 uitgevoerd.

LeaseWonenCentraal heeft de beschikking over vijf leaseauto’s. Daarnaast zijn er leasecontracten voor een inpakmachine, kopieerapparaten en printers. De jaarlijkse lasten hiervoor bedragen circa € 130.000,-.

Garantieverplichtingen Garantieafspraken met Woningborg NV te Gouda dekken de garantieverplichtingen voor even-tuele bouwtechnische gebreken bij de in 1998 en 2005 verkochte nieuwbouw koopwoningen af.

Obligo WSWHet WSW heeft een groot deel van de langlopende geldleningen gegarandeerd. Op grond van deze garantieovereenkomst is wonenCentraal verplicht een obligo aan te houden van 3,85% van het nominale bedrag waarvoor WSW zich heeft borg-gesteld. Het obligo geldt tot aan het moment van schuldvernieuwing (einde looptijd van de lening c.q. herfinanciering). De omvang van het obligo bedraagt per 31 december 2008 € 11,3 miljoen.

2008 2007Transitorische renteTransitorische kostenTe verrekenen servicekostenVooruitontvangen huurVooruitontvangen huurtoeslag Reservering vakantiedagenOverige

5.6722.758

18560630418016

6.3421.103

533482287173128

Totaal overlopende passiva 9.720 9.048

( x € 1.000)Stichting ActiViteNa het tekenen van de realisatieovereenkomst tussen wonenCentraal en de gemeente Alphen aan den Rijn heeft wonenCentraal de verplichting om € 275.000,- aan Stichting Activite over te maken inzake voorbereidingskosten voor de initiatiefase van het project Nieuwe Sloot.

Heffing bijzondere projectsteunOp 17 september 2007 sloten Aedes en de minister van WWI het Onderhandelaarsakkoord. Het Onderhandelaarsakkoord is door de leden van Aedes niet bekrachtigd, maar de leden hebben wel solidariteit uitgesproken met de investeringen in de 40 wijken. De corporaties hebben vanaf 17 september 2007 tot begin februari 2008 de tijd gehad om de vormgeving van hun bijdrage in de investeringen in de 40 wijken (€ 750 miljoen voor de periode 2008-2017) uit te werken. Over de vormgeving is geen overeenstemming bereikt met minister Vogelaar. In februari 2008 heeft mi-nister Vogelaar besloten om de corporaties voor 2008 een heffing van € 75 miljoen op te leggen.

Corporaties met ten minste 10% van hun bezit in één of meer van de 40 wijken en corporaties die in één of meer van de 40 wijken ten minste 15% van de daar aanwezige corporatiewonin-gen in die wijk in eigendom hebben, komen in aanmerking voor kwijtschelding van de heffing. WonenCentraal behoort niet tot deze corporaties. De heffing wordt ten laste van de winst- en verliesrekening van de betreffende jaren gebracht. Voor 2008 bedroeg de last voor wonenCentraal € 491.277,48 wat neerkomt op ongeveer € 55 per woning. Uitgaande van de verwachte resterende periode van 9 jaar bedraagt de uitstaande last voor heffing bijzondere projectsteun ca. € 4,5 miljoen.De heffingsgrondslag is een mix van een vast bedrag per woning en de WOZ-waarde van het bezit. De heffing wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld, maar wij verwachten dat de heffing en de grondslag voor de periode 2009-2017 niet zullen wijzigen.

Terugkooprecht verkochte woningenWonenCentraal verkoopt sinds oktober 2008 woningen volgens de regeling ‘Slimmer Kopen’. De huurder van wonenCentraal die volgens die regeling koopt, krijgt 30% of 40% korting op de verkoopprijs. In ruil daarvoor is de koper die de woning verkoopt, verplicht de woning eerst aan wonenCentraal aan te bieden. Als dit binnen respectievelijk 3 (bij een korting van 30%) of 6 jaar (bij een korting van 40%) gebeurt, heeft WonenCentraal heeft het recht om de woning terug te kopen met dezelfde korting als de koper ontvangen heeft. Eventuele overwaarde wordt verdeeld tussen de koper en wonenCentraal. Na 3 respectievelijk 6 jaar vervalt het terugkooprecht van wonenCentraal.

OverigeConform de Richtlijn Jaarverslaglegging 271 moet wonenCentraal in de balans een verplichting toekomstige verwachte uitgaven opnemen voor personeelsbeloningen (bijvoorbeeld gratificaties en jubileumuitkeringen).Aangezien het hier om een zeer onzekere en globaal geschatte verplichting gaat, heeft wonenCentraal ervoor gekozen dit niet in de balans op te nemen. De hoogte zou volgens onze globale inschatting uitkomen op maximaal € 0,1 miljoen nominaal.

152 153

10.1 Huren

De ‘ontvangen nettohuur’ is ten opzichte van 2007 gewijzigd als gevolg van verhoging van de hu-ren wegens algemene huurverhoging (1,6%) en het in exploitatie komen van nieuwe woningen in het Zegerkwartier. In de begroting 2008 was gerekend met een huurverhoging van 1,8%.

De stijging in de post ‘huurderving wegens oninbaarheid’ wordt met name veroorzaakt door het voor de eerste maal afboeken van oude vorderingen volgens het vigerende incassobeleid. Deze post moet in relatie worden gezien met de post ‘dotatie/vrijval voorziening dubieuze huur-debiteuren’ (10.10).

10.2 Vergoedingen en lasten leveringen en diensten

De doorberekende kosten leveringen goederen en diensten zijn opgenomen onder de overige bedrijfslasten.

10 Toelichting op de winst- en verliesrekening

De winst- en verliesrekening 2008 sluit met een voordelig saldo van € 6.360.000,- voor belastingen.

Toelichting ten opzichte van de begroting

Ten opzichte van de begroting, welke sloot met een voordelig jaarresultaat voor belastingen van € 13.209.000,- is dit resultaat € 6.849.000,- nadeliger.

Het nadelige resultaat is als volgt samengesteld (N=nadelig, V=voordelig):

Het verschil in de bedrijfsopbrengsten wordt met name veroorzaakt door het lagere aantal ver-kopen dan oorspronkelijk begroot (45 in plaats van 190, waarvan 4 uit 2007). Het verschil in de bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door vertraagde uitvoering van onderhoudsprojecten.

Toelichting ten opzichte van het jaarresultaat 2007

Ten opzichte van 2007 is het jaarresultaat voor belastingen 2008 € 3.815.000,- minder gunstig. Het verschil is als volgt samengesteld (N=nadelig, V=voordelig):

Het verschil in de bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door hogere advieskosten, uitzend-krachten, wervingskosten personeel, belastingen en verzekerd beheer en onderhoud dan in 2007.

( x € 1.000)

Voordelig resultaat volgens begroting 2008 v 13.209

Bedrijfsopbrengsten N 10.779

Bedrijfslasten V 3.060

Rentelasten en rentebaten V 870

Jaarresultaat 2008 6.360

( x € 1.000)

Voordelig resultaat volgens boekjaar 2007 v 9.254

Bedrijfsopbrengsten N 808

Bedrijfslasten N 2.848

Rentelasten en rentebaten V 762

Jaarresultaat 2008 6.360

Begroting 2008 2007Woningen en woongebouwenOnroerende zaken niet zijnde woningen

46.6792.300

46.6722.281

46.2612.237

48.979 48.953 48.498

Af : huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid

-245-49

-132-145

-224-53

Totaal 48.685 48.676 48.221

Begroting 2008 2007Overige goederen, leveringen en dienstenVergoedingsderving wegens leegstandVergoedingsderving wegens oninbaarheidTe verrekenen servicekosten (raming)

5.443-27

0-415

5.191-31

0-185

5.248-73

0-533

Netto-vergoeding leveringen en diensten 5.001 4.975 4.642

Doorberekende kosten levering goederen en dienstenDoorberekende kosten huismeesters wonenCentraalDoorberekende administratiekosten wonenCentraal

4.488382158

4.500361145

4.200378137

Totaal lasten leveringen en diensten 5.028 5.006 4.715

( x € 1.000)

( x € 1.000)

154 155

10.3 Overheidsbijdragen

10.4 Verkoop onroerende goederen

Voor 2008 was de verkoop van 190 woningen met een totale bedrijfsopbrengst van € 16.467.000 begroot. Uiteindelijk zijn er 45 woningen en een stuk tuingrond verkocht en getransporteerd voor een totale opbrengst van € 5.634.000,-. Het verschil tussen de begrote en de gerealiseerde opbrengst is € 10.833.000. De reden voor het verschil is dat de verkoop van woningen volgens het nieuwe verkoopplan later is gestart dan gepland.

10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De geactiveerde productie betreft de kosten van het inhuren van externe projectleiders ten be-hoeve van de realisatie van nieuwbouwprojecten.

10.6 Overige bedrijfsopbrengsten

10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa

De hogere afschrijving op onroerende zaken in exploitatie ten opzichte van 2007 wordt veroor-zaakt door de annuïtaire afschrijvingsmethode en nieuwe investeringen.

Begroting 2008 2007Overige rijksbijdragen 2 2 2

Totaal overheidsbijdragen 2 2 2

Begroting 2008 2007Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen 370 344 262

Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 370 344 262

( x € 1.000)

( x € 1.000)

Begroting 2008 2007Opbrengst verkopen bestaand bezitAf : boekwaardeAf: overige verkoopkosten

Verkoopresultaat bestaand bezit

Opbrengst verkopen projecten voor derdenAf : kostprijs verkopen voor derden

Verkoopresultaat projecten voor derden

22.443-3.717-2.259

16.467

00

0

7.460-1.479

-347

5.634

00

0

9.526-1.941

-359

7.226

00

0

Totaal verkoopopbrengst 16.467 5.634 7.226

Begroting 2008 2007Opbrengsten VvE’sDoorberekende mutatiekostenStichting Woonmarkt RijnstreekNagekomen oninbare vorderingenServiceabonnementenVergoeding afsluiten huurcontractenDakverhuur telefonieDoorberekend onderhoud aan huurdersVerkopen kantineAfwikkelingsverschillen voorgaande jarenOverige opbrengsten

566225129

0655141

013

061

54297

129927037411520

0222

563149126141

703748

816

0193

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 1.151 1.265 1.351

( x € 1.000)

( x € 1.000)

Begroting 2008 2007Afschrijving onroerende zaken in exploitatieAfschrijving onroerende zaken t.b.v. de exploitatie

7.525377

7.493554

7.273541

Totaal afschrijvingen 7.902 8.047 7.814

( x € 1.000)

156 157

10.9 Lasten onderhoud

Ten opzichte van de begroting laten de lasten voor klachtenonderhoud een overschrijding zien van € 1.121.000,-. Voor klachtenonderhoud zijn er in 2008 20.196 reparatieverzoeken uitgevoerd voor gemiddeld € 200 per bon. Voor een belangrijk deel wordt deze overschrijding verklaard door bijzondere herstelwerkzaamheden.

Ondanks een lager aantal mutaties (realisatie 700 tegen begroot 900) laat het mutatieonderhoud een overschrijding zien van € 227.000,-. ten opzichte van de begroting. Het gemiddelde bedrag van mutatieonderhoud blijkt € 3.003 tegen begroot € 2.083 per mutatie.

De belangrijkste redenen van de onderschrijding op planmatig onderhoud (€ 6.148.000,-) zijn het niet aanbesteden van een deel van het budget (€ 2 miljoen) en een overloop naar 2009 voor € 3,8 miljoen. Daarnaast is in tegenstelling tot de begroting het renovatieproject Castorstraat doorgeschoven naar 2009 en is de renovatie van de Preludeweg in 2008 later gestart dan ge-pland.

In deel 1, onder hoofdstuk 5 ‘Goede woningen voor nu en later’ zijn het klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en de grote cyclische onderhoudsprojecten nader toegelicht.

10.8 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

10.4 Verkoop onroerende goederen

De stijging van het gemiddelde salaris per fte wordt veroorzaakt door:- De periodieke salarisverhogingen (per 1-1);- De CAO-verhogingen per 1 januari 2008 (1,3%) en 1 juli 2008 (1%).

In 2008 is de verhouding tussen het werkgevers- en het werknemersdeel veranderd in het voor-deel van de werknemer om het bruto-netto traject aantrekkelijker te maken, wat tot uitdrukking komt in de hogere pensioenlast.

Ultimo 2008 heeft pensioenfonds SPW een dekkingsgraad van 97% waar wettelijk een dek-kingsgraad van 105% vereist is. Op 9 december 2008 is daarom besloten per 1 januari 2009 de pensioenuitkeringen niet te indexeren en de pensioenpremie te verhogen met 2%.

Bezoldiging directeur-bestuurder en Raad van CommissarissenVoor de bezoldiging van de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen verwijzen wij naar de tabel zoals is opgenomen in het bericht van de Raad van Commissarissen in het jaarver-slag.

De loonkosten van de directeur-bestuurder zijn verantwoord onder de post ‘lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten’. De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissaris-sen zijn opgenomen onder de post ‘overige bedrijfslasten’.

Begroting 2008 2007Salarissen inclusief vakantiegeld

Sociale lastenPensioenpremies

4.828

558945

4.681

592940

4.335

492742

Totaal sociale lasten en pensioenpremies 1.503 1.532 1.234

Feitelijke personeelsbezetting in fte’s per 31 decemberGemiddelde personeelsbezetting boekjaarGemiddeld salaris per fte (x € 1.000)Sociale lasten en pensioenpremies in procenten van het brutoloon

104,16104,1646,4031,10

99,52100,9946,4032,70

99,1496,9744,7028,50

Begroting 2008 2007

Dagelijks onderhoud

KlachtenonderhoudMutatieonderhoud

2.9251.875

4.800

4.0462.102

6.148

2.8592.698

5.557

Planmatig onderhoud

ContractonderhoudCyclisch onderhoud ICyclisch onderhoud II

9139.5642.386

12.863

9015.067

747

6.715

9175.1941.359

7.470

Diversen

ServiceabonnementenOverig onderhoud

650

65

6657

123

8497

181

Totaal onderhoud 17.728 12.986 13.208

( x € 1.000) ( x € 1.000)

158 159

Het opgenomen bedrag voor de controle van de jaarrekening 2008 is gebaseerd op geraamde kosten. Naast de nu opgenomen adviesdiensten op fiscaal terrein is ook advies ontvangen voor de fiscale positie 2008. Hiervoor is nog geen raming bekend.

2007

10.10 Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten over 2008 hebben een cumulatieve gerealiseerde overschrijding van € 1.655.000 (12,5%). Dit komt voornamelijk door de posten advieskosten, uitzendkrachten, wervingskosten personeel en belastingen die hoger uitvallen dan in de begroting was veronder-steld. Daarnaast was de bijdrage Vogelaarheffing niet begroot.Als normale zakelijke transactie wordt jaarlijks rente berekend over de rekening-courant vorde-ring op Vastgoedland. In 2008 is met terugwerkende kracht over 2007 rente berekend. Vanwege het oninbare karakter van deze vordering heeft een aanvullende afwaardering plaatsgevonden.

10.11 Accountantshonoraria

2008

Begroting 2008 2007Algemene kostenHuisvestingskostenKosten intern toezichtOverige personeelskostenLeveringen goederen & dienstenBelastingenBijdrage VogelaarheffingVerzekeringenBijdragen aan VvE’sLasten verzekerd beheer en onderhoudDotatie/vrijval voorziening dubieuze debiteurenContributie landelijke federatieMaatschappelijke bijdragenDiverse bedrijfslasten minus opbrengsten Afwaardering rekening-courant Vastgoedland Extra afwaardering rekening-courant Vastgoedland

2.16320191

1.4164.4882.714

pm189

1.04237420068

300500

2.73317388

2.0984.5002.829

491194931313-507073

1451

317

1.89519985

1.8864.2002.696

0182

1.122329116650

-6420

Totaal overige bedrijfslasten 13.251 14.906 12.713

Deloitte Accountants

B.V

Overig Deloitte Touche

Tohmatsu

Totaal Deloitte Touche

Tohmatsu

Onderzoek van de jaarrekeningAndere controleopdrachtenAdviesdiensten op fiscaal terreinAndere niet-controlediensten

26240

0

00

3230

26242230

Totaal 50 62 112

( x € 1.000)

( x € 1.000)

Deloitte Accountants

B.V

Overig Deloitte Touche

Tohmatsu

Totaal Deloitte Touche

Tohmatsu Onderzoek van de jaarrekeningAndere controleopdrachtenAdviesdiensten op fiscaal terreinAndere niet-controlediensten

29 9

0 0

00

270

299

270

Totaal 38 27 65

( x € 1.000)

160 161

10.12 Rentelasten en rentebaten

De hogere rentebaten worden voor het grootste deel veroorzaakt door de met terugwerkende kracht in rekening gebrachte rente op de rekening-courant vordering op Vastgoedland

(zie 10.10).

10.13 BelastingenDe belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Voor de toelichting op de post latente belastingen wordt verwezen naar de toelichting op de post overige financiële vaste activa.

Begroting 2008 2007

Rentelasten

Rente schulden:• Leningen overheid/kredietinstellingen• Overige schulden

-13.3200

-12.886-7

-13.614-32

Totaal rentelasten -13.320 -12.893 -13.646

Rentebaten

Rente activa• Kredietinstellingen• Overige vorderingen/activa

660

93416

344156

Totaal rentebaten 66 509 500

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten 22.449 23.275 22.970

Renteresultaat 9.195 10.891 9.824

( x € 1.000)

Begroting 2008 2007Acute vennootschapsbelasting Latente belastingen

222pm

-1.417-1.289

-3681.289

Totaal belastingen 222 -2.706 921

( x € 1.000)

Het verloop tussen het commerciële resultaat en het fiscale resultaat kan als volgt worden samengevat:

De acute vennootschapsbelasting is als volgt opgebouwd:

De acute belastingdruk uitgedrukt als percentage van het commerciële jaarresultaat voor belastingen bedraagt 22,3%.

Fiscaal resultaat 2008

Commercieel resultaat voor belastingen 6.360

Correcties

VogelaarheffingCorrectie leefbaarheidsuitgaven Verkoop onroerende zakenFiscale boekwinstVorming herinvesteringsreserveOngerealiseerd verlies verkopen

AfschrijvingenFiscaal toegestane afschrijvingsposten

Extra aftrekbare onderhoudslastenCorrectie aftrekbare onderhoudslasten

Bijtelling fiscaal te activeren apparaatskosten/financieringslasten

Vrijval agio/disagio leningenAfschrijving marktwaarde SWAPS per 1-1-2008

-5.6341.686

-1.68615

8.047-635

-5.196542

595-130

4910

-5.619

7.412

-4.6541.144

465

Fiscaal resultaat voor belastingen 5.599

( x € 1.000)

Acute vennootschapsbelasting Percentage Belastbaar

bedrag Acute

belastingdrukEerste schijf Tweede schijf

20%25,5%

2005.399

401.377

Totaal 5.599 1.417

( x € 1.000)

162 163

2008 2007 2006 2005 2004 2003

Gegevens woningbezit

• Woningen/woongebouwen (aantal)• Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal)

Totaal vhe’s

Gemiddeld verzekerde waarde per woningGemiddelde grondslag OZB per woning

8.882563

9.445

77.000156.632

8.859575

9.434

77.000150.300

8.872577

9.449

78.000139.400

8.893598

9.491

80.000139.400

8.949602

9.551

79.00095.800

8.987612

9.599

78.00095.900

Kwaliteit

Uitgaven planmatig onderhoud per woningUitgaven niet-planmatig onderhoud per woningTotale uitgaven onderhoud per woning

756706

1.462

843648

1.491

1.070568

1.638

1.228450

1.678

695526

1.221

900459

1.359

Mutaties in het woningbezit

• Aantal opgeleverd • Aantal aangekocht• Aantal verkocht• Aantal gesloopt• Aantal aangepast

65

41

51

64

54

74

1

11

56

7

10

36

4

8633

Aantal woningen naar huurprijsklasse

• Goedkoop (< € 374)• Overig

2.1866.696

2.2156.644

2.2446.644

2.2746.619

2.3336.616

2.3486.639

Prijs/kwaliteitsverhouding

• Gemiddeld aantal punten WWS• Gemiddelde netto-huurprijs• Gemiddelde huurverhoging in %

1304451,6

1314361,1

1314292,0

1304191,6

1304043,0

1243923,0

Het verhuren van woningen

• Mutatiegraad in % woningbezit• Huurachterstand in % bruto jaarhuur• Huurderving in % bruto jaarhuur

7,90,540,6

9,60,750,5

10,60,820,64

10,30,860,6

9,81,00,6

8,41,10,5

2008 2007 2006 2005 2004 2003

Financiële continuïteit

• Solvabiliteit• Liquiditeit (current-ratio)• Rentedekkingsratio (ICR)• Rentabiliteit eigen vermogen• Rentabiliteit vreemd vermogen• Rentabiliteit totaal vermogen• Renteresultaat in % eigen vermogen• Interne financiering per woning• Cash-flow per woning• Netto werkkapitaal (x € 1000)

15,0%0,051,45

13,6%4,2%5,7%21,6

7.6551.622

-/-41.281

13,9%0,081,64

25,3%5,1%6,8%26,9

7.4361.927

-/-21.757

10,7%0,061,29

14,0%5,1%5,5%26,4

7.6261.634

-/-37.803

9,4%0,1

1,147,7%

5,24%5,0%26,5

7.3081.329

-/-39.377

9,3%0,2

1,1911,8%5,69%

6,1%25,4

5.6941.393

-/-27.746

8,2%0,1

0,91-3,8%6,09%

4,9%26,6

6.580781

-/-36.796

Balans en winst- en verliesrekening

• Eigen vermogen per woning• Voorziening cyclisch onderhoud per woning• Totaal opbrengsten per woning• Kapitaalslasten per woning• Overige bedrijfslasten per woning• Renteresultaat per woning• Saldo buitengewone baten minus lasten per woning• Jaarresultaat per woning

5.6740

6.8562.3581.6781.226

0716

5.2770

6.9652.4221.4351.109

01.045

4.1220

7.0002.7391.442

954

0507

3.6070

6.4922.6771.297

956

0278

3.3080

6.0562.7661.237

839

0391

2.905107

5.8132.7201.381

773

0-/- 111

Personeelsbezetting

• Werkelijk (fte) per 1.000 woningen 11,4 10,9 11,3 11,5 11,5 10,7

11 Kengetallen

164 165

12 Ondertekening van de jaarrekening 13 Overige gegevens

13.1 Voorstel resultaatbestemmingDe resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toebedeeld aan de overige reserves.

166 167

Alphen aan den Rijn, 11 mei 2009

Bestuur:

R.D. Donninger directeur-bestuurder

Raad van Commissarissen:

mevrouw L.M. van Vliet mevrouw ir. S.A. Bentinckvoorzitter lid

A.J. Duijmaer van Twist lid

mr. C.M. de Graaf ing. A. Mikkersvicevoorzitter/secretaris lid

dr. T.C.W. Luijben lid

A.G.V. Vergeer lid

tant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verant-woorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van Stichting wonenCentraal. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toege-paste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de directeur-bestuurder van Stichting wonenCentraal heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en ge-schikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samen-stelling van het vermogen van Stichting wonenCentraal per 31 december 2008 en van het resultaat over 2008 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties

Op grond van de verplichting ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale huursector melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, ver-enigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391, lid 4, BW.

Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit pu-blieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instel-ling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.

Voorburg, 11 mei 2009Deloitte Accountants B.V.

Was getekend,

C.J. Vrolijk RA

Deloitte Accountants B.V.Stationsplein 62275 AZ VoorburgPostbus 907212509 LS Den Haag

Tel: (070) 3372000Fax: (070) 3372250www.deloitte.nl

Deloitte

Verklaring betreffende de jaarrekeningWij hebben de jaarrekening 2008 van Stichting wonenCentraal te Alphen aan den Rijn bestaande uit de balans per 31 december 2008 en de winst- en verliesrekening over 2008 met de toelichting gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van het bestuur

De directeur-bestuurder van Stichting wonenCentraal is verantwoordelijk voor het op-maken van deze jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te ge-ven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaar-verslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Neder-lands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accoun-

Aan stichting wonenCentraalPostbus 20012400 CA ALPHEN AAN DEN RIJN

Deloitte

14 Accountantsverklaring

168 169

Bijlage 1: definities kengetallen

Uitgaven planmatig onderhoud per woning: totaal cyclisch onderhoud I en II (exclusief bijzondere projecten) en contractonderhoud gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning: totaal klachtenonderhoud, vernielingen-onderhoud, mutatieonderhoud en serviceabonnementen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Totaal uitgaven onderhoud per woning: totaal uitgaven planmatig onderhoud per woning en uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning.

Solvabiliteit: eigen vermogen in procenten van het balanstotaal.

Liquiditeit (current-ratio): vlottende activa gedeeld door de kortlopende schulden.

Rentedekkingsratio: winst voor rente en belastingen gedeeld door de rente.

Rentabiliteit eigen vermogen: jaarresultaat gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar.

Rentabiliteit vreemd vermogen: de rentelasten gedeeld door het gemiddeld bedrag aan opgenomen geldleningen.

Rentabiliteit totaal vermogen: jaarresultaat gecorrigeerd voor rentelasten gedeeld door het balanstotaal einde boekjaar in procenten.

Renteresultaat in % eigen vermogen: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de rentebaten en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het eigen vermogen begin boekjaar in procenten.

Interne financiering per woning: vaste activa verminderd met de langlopende schulden gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Cash-flow per woning: jaarresultaat gecorrigeerd voor afschrijvingen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Netto werkkapitaal (x € 1.000): vlottende activa verminderd met de kortlopende schulden in duizenden euro’s.

Eigen vermogen per woning: eigen vermogen einde boekjaar gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Totaal opbrengsten per woning: totaal der bedrijfsopbrengsten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Kapitaalslasten per woning: totaal van de rentelasten en afschrijvingen gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Overige bedrijfslasten per woning: totaal van de overige bedrijfslasten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Renteresultaat per woning: aan vaste activa toegerekende rente vermeerderd met de rente-baten en verminderd met de rentelasten, gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Saldo buitengewone baten minus lasten per woning: saldo buitengewone baten minus lasten gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

Jaarresultaat per woning: jaarresultaat gedeeld door het aantal woningen/wooneenheden.

170 171

Bijlage 2: Balanced Scorecard en toelichting Balanced Scorecard

Kritische Succesfactor Prestatie-Indicator

Doelst.

2008

Realisatie

2008

Klanten, partners en leveranciers

kwaliteit van de woning

beschikbaarheid passende woning

passend huisvesten primaire doelgroepen

kwaliteit van de dienstverlening

aantal klachten

participatie huurders

waardering kwaliteit van de woning

gemiddeld aantal reacties op advertenties woonmarkt

percentage goedkope woningen verhuurd aan huurders met hoog inkomen

- goed meegedacht door middel van het invullen van `(zeer) mee eens`- afspraken zijn nagekomen door middel van het invullen van `ja`- waardering dienstverlening nieuwe woningwaardering kwaliteit afhandeling reparatieverzoek- reparatieverzoek in één keer goed afgehandeld

klachten ingediend bij de klachten-commissie

participatie van huurders

>7,2

<30

<15%

>70%

>85%

>7,2

>7,5

>80%

<2

>200

7,8

51

12,7%

81%

83%

7

6,9

90,7%

0

273

Medewerkers

wonenCentraal is een aantrekkelijke werk-gever

wonenCentraal voert een actief personeelsbeleid

- waardering medewerkers van zinvolheid, uitdaging en afwisseling werk- waardering medewerkers van werk- omstandigheden- waardering medewerkers van de kwaliteit interne diensten- verloop medewerkers

- percentage ziekteverzuim- uitgaven collectief opleidingsprogramma (* € 1.000)- uitgaven individueel opleidingsprogramma (* € 1.000)

>7

>7

>7<10%

<5%

75

150

anders gemeten via GTPW zie § 8.2



13%

3,56%

123

154

Kritische Succesfactor Prestatie-Indicator

Doelst.

2008

Realisatie

2008

Maatschappij

wonenCentraal levert maatschappelijke bijdragen

- aantal gekwalificeerde scholingsplaatsen / stagiairs- waardering doelgroepen over maatschappelijke bijdragen- aantal ontruimingen- percentage urgenten < 9 maanden gehuisvest- aantal buurtbeheerprojecten- financiële bijdr. maatsch. functies (excl. buurtbeheer en leefbaarheid)

5

>7<20

>90%>7

150

3Kwalitatief gemeten,

over het algemeen goed, zie § 3.7

8

100%7

73

Bestuur en financiers financiële continuïteit geborgd

voldoen aan het BBSH

efficiënte bedrijfsvoering

effectieve bedrijfsvoering

- eigenvermogen o.b.v. beleidswaarde per 31-12-2008- solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde per 31-12-2008- ratio o.b.v. historische kosten/algemene reserve per 31-12-2008- gecorrigeerd weerstandsvermogen CFV- faciliteringsvolume WSW- renterisico lager dan WSW norm

aantal nuanceringen VROM

- rendement op eigen vermogen- netto kosten algemeen beheer en administratiekosten (per wooneenheid)- aantal leegstandsdagen bij mutatie- aantal leegstandsdagen bij verkoop (van huuropz. t/m transportdatum)

- onderhoudsprojecten gerealiseerd- jaarresultaat voor belastingen (x € 1.000)- aantal ontwikkellokaties in voorbereiding c.q. uitvoering- aantal nieuwbouwhuurwoningen bouw gestart- aantal nieuwbouwhuurwoningen bouw opgeleverd- aantal huurwoningen verkocht en geleverd- aantal beschikbare huurwoningen aftoppingsgrens (€ 499,51 per 1-7-2008)

80 mln

40,2%

16,2%>15,0%

> € 0<15%

0

31,4%

721<12

<175

>90%13.210

9

78

121190

6.300

85 mln

42,6%

15,7%30,6%

10 mln0%

0

12,6%

8118,5

128

59,5%6.360

9

0

12141

6.470

Balanced Scorecard 2008

172 173

Toelichting bij de Balanced Scorecard 2008

Signaleren en bijsturen2008 stond in het teken van het vertalen van de nieuwe missie, visie en strategie naar concreet beleid. In de Balanced Scorecard (BSC) krijgt die vertaling vorm in meetbare doelstellingen. De kritische prestatie-indicatoren (kpi’s) geven aan welke zaken we belangrijk vinden en laten zien of we op koers liggen. De BSC die is bijgevoegd, toont de eindstand van 2008. Daarin zien we terug dat onze inzet op veel fronten heeft geleid tot goede of zelfs uitstekende resultaten, maar dat sommige zaken nog steeds beter kunnen én moeten.

Gedurende het jaar is de BSC gebruikt om die resultaten periodiek te volgen. De directeur-bestuurder en het Managementteam zagen de bijgewerkte BSC maandelijks, de Raad van Com-missarissen tweemaandelijks. De resultaten die uiteindelijk niet (geheel) zijn gehaald, kregen ook in de loop van het jaar de meeste aandacht. De BSC dient zo als leidraad voor ons beleid, op basis waarvan wij eventuele afwijkingen kunnen signaleren en bijsturen. Desondanks is een aantal doelstellingen niet gehaald. Dat heeft enerzijds met onze eigen organisatie te maken, maar anderzijds met wisselende omstandigheden en prioriteiten. Een corporatie als de onze, die zich nadrukkelijk in het maatschappelijke speelveld begeeft, heeft te maken met onderlinge ver-banden en afhankelijkheden. In deze paragraaf geven we een verklaring voor de niet behaalde doelstellingen en geven wij aan welke acties wij hebben ondernomen om hierin verbetering aan te brengen.

DoorstromingIn 2008 zagen wij het aantal reacties op het woningaanbod fors toenemen. Dit is een logisch gevolg van de daling in mutaties. Wanneer het aanbod afneemt, neemt de vraag toe. Sommige huurders wachten onze projecten in de nieuwbouw af, bijvoorbeeld senioren die geïnteresseerd zijn in de woonservicezone Nieuwe Sloot. Anderen overwegen wellicht de koop van hun eigen woning in het kader van onze campagne ‘Durf te dromen’. Er wordt momenteel weinig nieuw-bouw opgeleverd, waardoor de doorstroming verder stagneert. Ook het onzekere economische klimaat kan ertoe bijdragen dat mensen honkvast en voorzichtig zijn. Vanuit onze missie, visie en strategie, zullen wij ons blijven inzetten, binnen de kaders die wij kunnen beïnvloeden, om de dynamiek op de huurwoningmarkt te stimuleren.

DienstverleningWonenCentraal legt de lat hoog waar het gaat om de dienstverlening aan onze huurders. Om hierbij de vinger aan de pols te houden, voeren we maandelijks een geïntegreerd klantonderzoek uit en evalueren wij op gestructureerde wijze mutatie-, reparatie- en onderhoudsprocessen. In 2008 zien we duidelijke verbeteringen, maar tegelijkertijd vragen de aandachtspunten om conti-nue focus en opmerkzaamheid. Bij het betrekken van de nieuwe woning en bij reparatieverzoe-ken, scoren we weliswaar een nette voldoende, maar blijven we onder de norm die wij onszelf stelden. In 2009 zullen wij de informatie uit de klantonderzoeken daarom nog directer gebruiken om knelpunten aan te pakken. Daarnaast gaan wij gebruik maken van de KOKO-applicatie. Met dit systeem kunnen klantgegevens sneller gekoppeld worden aan een nauwkeurige diagnose en de juiste aanpak van het reparatieverzoek. De bedoeling is om deze toepassing in 2009 ook voor de klant zelf via internet beschikbaar te stellen, zodat wij hen nog sneller en adequater van dienst kunnen zijn.

Te weinig nieuwbouwwoningen gestartDe productie van nieuwbouwwoningen ligt op koers, hoewel de BSC een ander beeld geeft. Het was de bedoeling dat wij in 2008 zouden starten met de bouw van 78 huurwoningen op de Sta-tionslocatie. Dit plan is geoptimaliseerd van een ‘gewoon’ woningbouwplan naar de concepten Meervoudig Mobiel en Huur op Maat. Daarmee bieden wij aantrekkelijke mogelijkheden voor startende huurders en ondernemers. Goed bestede extra tijd, denken wij, die echter wel enige vertraging veroorzaakte. Op 3 februari 2009 is de naam van het complex onthuld en de eerste paal geslagen.In het jaarverslag hebben wij aangetoond dat de prestatieafspraken met de gemeente ruim wor-den gehaald. Wij hebben veel locaties in ontwikkeling, maar hier en daar duurt de realisatie wat langer dan voorzien. Dat is in Alphen aan den Rijn niet anders dan elders in Nederland. Met de gemeente zijn we in 2008 herhaaldelijk in overleg getreden om stedenbouwkundige en financiële voorwaarden met elkaar af te stemmen. Ook deze afstemming kost tijd en leidt niet altijd tot het directe resultaat dat wij vanuit onze ambities voor ogen hebben.

Slechter jaarresultaat dan voorzienDat het jaarresultaat over 2008 slechter is dan voorzien, is grotendeels verklaarbaar vanuit de verkoopopbrengsten. Deze vielen lager uit, omdat de verkoopcampagne pas in oktober van start kon gaan. Daarnaast wordt een groot deel van de 138 woningen die in 2008 verkocht zijn, pas in 2009 getransporteerd, geleverd en verantwoord. De positieve ontvangst van deze verkoopcam-pagne, als ook de grote belangstelling en het aantal mondelinge overeenkomsten in de eerste paar maanden, steunen ons in de voortzetting van dit beleid. De verkoop heeft namelijk niet al-leen tot doel geld te generen voor de nodige investeringen, er worden ook inhoudelijke doelstel-lingen nagestreefd. Meer differentiatie en weerbaarheid in de betreffende buurten en het bieden van kansen aan koopstarters bijvoorbeeld. Die doelstellingen worden, volgens de eerste reacties, ook maatschappelijk onderkend.Aan de kostenkant vielen de overige bedrijfskosten in 2008 hoger uit. Dit komt voornamelijk door de posten advieskosten, uitzendkrachten, wervingskosten personeel, belastingen en ver-zekerd beheer en onderhoud. Daar staat tegenover dat we lagere onderhoudsuitgaven hebben gerealiseerd dan begroot. In de volgende paragraaf geven wij daar een toelichting op. Dit uitstel betekent echter geen afstel. Een oordeel over het jaarresultaat moet vooral worden geveld in het licht van de meerjarenbegroting en daar liggen we nog steeds op de gewenste koers.

OnderhoudWonenCentraal heeft, dat is geen unicum in de sector, op het gebied van planmatig onderhoud een traditie van veel goede plannen en een wat tegenvallende productie. We doen minder dan gepland, maar vergeleken met andere corporaties in de benchmark, is dat nog steeds veel. Opval-lend in de BSC over 2008 is dat we slechts een kleine 60% hebben gerealiseerd van wat voor planmatig onderhoud was begroot. Dat komt neer op een verschil van € 6 miljoen. De oorzaken voor dit achterblijvende resultaat lopen uiteen.

Een eerste verklaring ligt in het verschil tussen aanbesteding en uitvoering. Aanbestedingstra-jecten werden te laat opgestart, namen meer tijd in beslag dan gepland of waren goedkoper dan geraamd. Met de nieuwe begrotingssystematiek gaan wij hier in 2009 strakker op sturen. De tweede reden is dat twee grote onderhoudsprojecten, feitelijk ingrijpende renovaties, zijn ver-traagd, zodat het in 2008 geplande deel niet is gerealiseerd. De renovatie aan de Preludeflat kon pas in september 2008 van start gaan. De Castorflat is zelfs doorgeschoven naar begin 2009.

174 175

Dit laatste had alles te maken met het feit dat de gemeente voornemens was om het aangren-zende plein aan te pakken. Integratie van de plannen lag voor de hand. Dat is goed gelukt, maar het heeft vertraging opgeleverd en daardoor een onderuitputting van de betreffende budgetten in 2008.

Met deze verklaringen is niet alles uitgelegd. Ook andere, minder in het oog springende on-derhoudswerkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2009. Dat heeft niet alleen effect op de jaarrekening, maar ook op bewoners met de gerechtvaardigde verwachting dat het werk in 2008 zou plaatsvinden. Een onderliggende oorzaak van deze vorm van onderuitputting van de onderhoudsbudgetten ligt bij de kwaliteit van begroten in het verleden. Goed opnemen en ramen kreeg vaak wat minder prioriteit dan het gevoel van urgentie en de wens aan de slag te gaan. Daarom is gekozen voor een ander systeem van opnemen en begroten: de zogenaamde conditie-meting. Daarvoor is extra capaciteit (in- en extern) ingezet zodat opnames van het gehele bezit in de zomer van 2008 zijn afgerond. Daarmee zijn structurele maatregelen in gang gezet om de systematiek van plannen, begroten en labelen te stroomlijnen. In 2009 willen wij sneller en beter de koppeling kunnen leggen tussen dagelijks en planmatig onderhoud. Op de lange termijn verwachten wij zo beter te kunnen inspe-len op de te verwachten werkzaamheden, waardoor wij de kloof tussen de planning en realisatie van onderhoudswerkzaamheden willen overbruggen.

MedewerkersEen nieuwe missie, visie en strategie zijn niets waard wanneer zij niet worden gedeeld en uit-gedragen door onze medewerkers. In 2008 hebben wij daarin fors geïnvesteerd met een nieuw systeem voor ontwikkeling en beloning, waarin de gewenste competenties en bijbehorend gedrag zijn geïntegreerd. We sturen nu meer op betrokkenheid, persoonlijke groei en ontwikkeling. Dit leidt nog niet tot het gewenste resultaat in de BSC. Het personeelsverloop was in 2008 (op-nieuw) helaas iets groter dan gewenst. Exitinterviews laten daarvoor heel uiteenlopende redenen zien. Vaak gaat het om vrijwillig verloop gericht op een carrièresprong. Enkele medewerkers zijn bijvoorbeeld vertrokken omdat ze bij een kleinere organisatie een meer integraal takenpakket op zich konden nemen. Zij vonden dat hun functie bij wonenCentraal te gespecialiseerd was gewor-den. Blijkbaar is de markt gunstig voor dit soort stappen en daarop is niet gemakkelijk te sturen.Een medewerkersbetrokkenheidsonderzoek (GPTW) fungeerde als nulmeting voor de waarde-ring van wonenCentraal als werkgever. Op organisatieniveau beoordeelden medewerkers wonen-Centraal met een 7,8, op afdelingsniveau met een 8,2. Deze uitkomsten zijn (nog) niet in de BSC opgenomen, omdat de kpi’s niet op elkaar aansluiten. De aandachtspunten uit het onderzoek worden in 2009 verder opgepakt.

176 177

Thuis tussen de mensen - Woonforte | Huren en wonen in ......9.4 Fiscale zaken 84 ... 10.4 De...

Documents

Transcript of Thuis tussen de mensen - Woonforte | Huren en wonen in ......9.4 Fiscale zaken 84 ... 10.4 De...