Betaalbaarheid, beschikbaarheid en zeggenschap sociale huursector
-
Upload
michiel-mulder -
Category
Presentations & Public Speaking
-
view
527 -
download
0
Transcript of Betaalbaarheid, beschikbaarheid en zeggenschap sociale huursector
Betaalbaarheid, beschikbaarheid en
zeggenschapZwolle 14 december
Michiel MulderAdri duivesteijn
Hoe gaat het met de betaalbaarheid van het wonen in Nederland en Zwolle en wat kunnen we daaraan doen?
Hoe gaat het met de beschikbaarheid van woningen (Nederland en Zwolle) en wat kunnen we daaraan doen?
Wat kunnen we doen om de zeggenschap te verbeteren van huurders?
Inhoud
Verandering in 10 jaar (%) Bevolking Banen Woningprijs
Krimpgebieden -3 -4 -9
Randstad 4 grote steden 10 1 11
Ongelijkheid regionaal
Ongelijkheid huur & koop: woonquote
2009 2012 20152527293133353739414345
Huurder NederlandHuurder Regio ZwolleHuurder stad ZwolleEigenaar NederlandEigenaar Regio ZwolleEigenaar stad Zwolle
Zwolle, huurder
Zwolle, eigenaar
Resultaat scheefwonersaanpak‘te goedkope’ huur (%)
2009 2012 20150
5
10
15
20
25
30
NederlandRegio ZwolleStad Zwolle
Te dure huur (%)
2009 2012 201502468
101214161820
NederlandRegio ZwolleStad Zwolle
Laag = tot 1.330 (1 pers.) en 1.680 (meerpers.) netto p/maand Eu-grens = 1.980 netto p/maand (34.000 bruto p/jr) 2 x modaal = 3.360 netto p/maand Bron: WIA 2013
Huidige huurquote Amsterdam, incl. huursubsidie, excl. energie
Amsterdam verdeling huurquote (WIA 2013)
Den Bosch: % huurders met hogere woonquote dan acceptabel Nibud
Den Bosch verdeling woonquotes
Betaalbaarheid verslechterd voor huurders Flink hogere woonquote Grote groepen betalen nu meer huur dan ze op
grond van hun inkomen kunnen betalen
Conclusies betaalbaarheid
Betaal nooit meer teveel huur Vgl. financieringslastpercentages in koop Net als WWS voor zowel corpo’s als particulier Inclusief energielasten
Þ Prikkel duurzaamheidsinvesteringen Indien corporaties huurverlaging niet kunnen
betalen, beroep op ‘Restitutiefonds huurverlaging’
Oplossing: woonquote
Huizenprijs
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201675
80
85
90
95
100
105
NL; 89
Overijssel; 87
Zwolle; 97
Bron Zwolle: KadasterBron overig: CBS
Starters (NL)
Bron: Kadaster
Starters in Zwolle
Bron: KadasterNoot: vgl. Amsterdam: nog steeds meer starters dan doorstromers
Toename voorraad(2012-2015)
Totaal Koop Corporatie Particuliere verhuur
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
NederlandRegio ZwolleStad Zwolle
BouwvergunningenZwolle (aantal)
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160
100
200
300
400
500
600
700
800
900
OverigCorporatiesMarkt
Vergunningen corporaties(index)
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160
20
40
60
80
100
120
NederlandRegio ZwolleStad Zwolle
Corporaties: % huur
Nederland Regio Zwolle Stad Zwolle0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
2009-20132014-2016
Prognose bevolking(groei per jaar, aantal)
2018-2025 2025-2035 2035-2040-100
0
100
200
300
400
500
600
700
Totaal70+
Prognose huishoudens(groei per jaar, aantal)
2018-2025 2025-2035 2035-2040 -
100
200
300
400
500
600
Totaal1 persoonsMeerpersoons
Jaren van weinig woningproductie (zowel markt als corporatie) achter de rug
Weg omhoog in Zwolle lijkt sterker dan rest van het land
Koopprijzen aanvankelijk gedaald, nu sterke stijging met name in ‘centrum’ gemeenten
Met name positie starters onder druk op koopmarkt
Nog veel woningen nodig in Zwolle, met name groei ouderen robuust in de tijd
Conclusies beschikbaarheid
Alleen als structureel boven aanbod norm Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur
marktsegment toestaan Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.
‘Rijksfonds voor het Wonen’ Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing
Aanbodnorm: ‘verkoopregels’
Rijk zet norm o.b.v. demografie gemeente Gemeenten mogen dus niet meer weigeren
sociale huurwoningen te bouwen Aanbod kan van corporaties of niet-corporaties
komen: uitbreiding borging naar niet-corpo’s Indien lokaal geen financiering: beroep op
Rijksfonds voor het Wonen
Aanbodnorm
Alleen als structureel boven aanbod norm Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur
marktsegment toestaan Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.
‘Rijksfonds voor het Wonen’ Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing
Aanbodnorm: ‘verkoopregels’
+
Voor volkshuivesting,uit schatkist
-/-
Uit volkshuisvesting,in schatkist
Rijksfonds voor het Wonen Afroming overwinsten
Restitutiefonds huurverlaging Huurtoeslag: beroep hierop verminderd door woonquote
Verhuurderheffing
Financieel
Geen tandeloze tijgers meer Zeggenschap beweegt mee met wens
bewoner:◦ Recht op beheer◦ ‘Eigendomsneutraal’: als je wilt kopen kan dit in
gedeeld eigenschap (‘woon coöperatie’) Mensen die ‘gewoon’ willen blijven huren:
◦ Democratisering woningcorporaties◦ Bewoners kiezen bestuurders◦ Vereniging in plaats van stichting◦ Zeggenschap bij belangrijke besluiten
Zeggenschap verbeteren
Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen voor starters. Beleggers spelen hierop in met een aanbod dat niet aansluit bij de daadwerkelijke behoefte.
De kwantitatieve en kwalitatieve voorraad aan huurwoningen voor senioren gaat de komende jaren hiaten vertonen indien er geen andere werkafspraken worden gemaakt met corporaties, beleggers en ontwikkelaars.
Het woningaanbod voor senioren wordt ondoorzichtiger.
De stijging van de koopmarkt leidt opnieuw tot uitwassen in de prijzen. Dit moet leiden tot afspraken met beleggers en ontwikkelaars om herhaling van de vastgoedcrisis te voorkomen. Leren we nooit van onze fouten.
Inzicht in toewijzingsbeleid is gewenst om duidelijkheid te scheppen in specifieke groepen opdat beleid vroegtijdig kan worden bijgesteld.
Wonen boven winkels kan inmiddels worden vervangen door wonen in winkels of is de tijd hiervoor nog niet rijp?
Is er nog wel behoefte aan specifieke studenten- en jongerenhuisvesting? Of kun je beter spreken van kleinere twee- en driekamerhuisvesting die ook voor alleenstaanden, ouderen e.d. geschikt is.
Stellingen