Eigendomsstatuut, betaalbaarheid,woongeschiedenis Kristof Heylen – Sien Winters 9 maart 2007De...

Eigendomsstatuut, betaalbaarheid,woongeschiedenis

Kristof Heylen – Sien Winters

9 maart 2007 De Schelp, Vlaams Parlement

Nieuwe gegevens over de bewoners

1

Studiedagen ‘Wonen in Vlaanderen’

Pagina 2Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

Inhoud

1. Eigendomsstatuut2. Kostprijs van het wonen3. Betaalbaarheid van het wonen4. Financiering van het wonen5. Enkele kenmerken van de woongeschiedenis6. Beleidsvragen


1.Eigendomsstatuut

• 1.1 Algemene evolutie eigendomsstatuut

Volkstelling1991

SEE 2001 Woonsurvey 2005

Eigenaar 68,8 73 74,4

Huurder Private huurder Sociale huurder

29,5 25205

24,118,55,6

Gratis bewoner 1,6 2 1,5

100 100 100


1.Eigendomsstatuut

• 1.2 Naar socio-economische huishoudkenmerken

• Aandeel eigenaars stijgt tot 70 jaar, sterke daling na 80 • Huurders hebben zwakker socio-economisch profiel dan

eigenaars

Eigenaars Huurders

Gemiddeld equivalent inkomen

1496 euro 1170 euro

20% laagste inkomens 16,6 % 28,4 %

Werkloos 3,0 10,6

Hoger onderwijs 29,4 19,8

Eenoudergezin 5,4 12,5

Alleenstaand 19,2 41,7



1.Eigendomsstatuut

1.3 Evolutie aandeel eigenaars, naar leeftijd en naar inkomen (actieve leeftijd, < 65 jaar)

50

55

60

65

70

75

80

85

1976 1985 1992 1997 2005

Jaartal

% e

igen

aars

Jonger dan 40

40-64 jaar

65 en ouder

50

55

60

65

70

75

80

85

90

1976 1985 1992 1997 2005

Jaartal

% e

igen

aars

, act

ieve

n (-6

5 ja

ar)

1ste quintiel

2

3

4

5de quintiel



2.Kostprijs van het wonen

2.1 Kostprijs van de woningverwerving

• Woningen verworven sinds 1995 • Gemiddelde aankoopprijs: 122 740 euro

• Inclusief renovatie: 148 600 euro

• Gemiddelde prijs bouwproject: 212 163 euro

• Bivariate analyses aankoopprijs • Vlaams-Brabant > overige provincies

• Multivariate analyse aankoopprijs• Effecten voor een ‘identieke woning’• Vlaams-Brabant = Antwerpen = West-Vlaanderen. Prijzen in Limburg

en Oost-Vlaanderen liggen significant lager. • Overgangsgebied > groot en - regionaalstedelijk gebied




2.2 Naakte woonkost: huurprijs

• Private markt: gem. 431 euro/maand • Sociale huur: gem. 258 euro/maand• Samen: gem. 396 euro/maand

• stijging met 33 euro sinds 1997 (SEP) in constante termen • Huurprijs private markt, bivariate analyse

• geen verschil appartement - eengezinswoning • Huurprijs private markt, multivariate analyse

• appartementen goedkoper dan eengezinswoningen• grootstedelijk gebied duurder dan kleinstedelijk gebied,

overgangsgebied en platteland. • huurprijs gemiddeld hoogst in VL- Brabant, laagst in Oost-Vlaanderen• effect comfort > effect uitwendige kwaliteit




• 2.2 Naakte woonkost: afbetaalde som

• Gemiddeld 633 euro/maand• Stijging met 140 euro sinds 1997 (SEP) in constante termen

• 2.3 Verbruikskosten

• Elektriciteit, water, gas, stookolie, onderhoud gemeenschappelijke delen etc.

• Eigenaars: gem. 2061 euro/jaar=172 euro/maand• Huurders: gem. 1459 euro/jaar=122 euro/maand



3.Betaalbaarheid

3.1 Drie indicatoren voor betaalbaarheid van wonen

• Woonquote: gemiddelde en aandeel HH’s boven 20% of 30%

• Equivalent resterend inkomen: gemiddelde en aandeel < 250 euro

• Subjectieve indicator



3.Betaalbaarheid

3.2 Situatie 2005

• 40% is eigenaar zonder afbetaling • Wonen beter betaalbaar voor afbetalende eigenaars dan

voor huurders • Gemengd beeld private/sociale huurders

• Gemiddelde woonquote • alle HH’s: 13% • afbetalende eigenaars (21,7%) < huurders (27,8%) • private huurders (29,5%) > sociale huurders (22,3%)



3.Betaalbaarheid

3.2 Situatie 2005

• Aandeel woonquote > 30% • alle HH’s: 12,7%• afbetalende eigenaars (17,1%) < huurders (32,9%)• private huurders (39,2%) > sociale huurders (12,2%)

• Equivalent resterend inkomen, gemiddelde • afbetalende eigenaars (1451 euro) > huurders (880 euro)• private huurders (929 euro) > dan sociale huurders (720

euro) • MAAR aandeel met ERI < 250 euro hoger voor private

huurders (4,4% versus 2,1%)



3.Betaalbaarheid

3.2 Situatie 2005

• Subjectieve benadering: “problemen met betalen van huur/lening en/of verbruikskosten?”

• huurders > afbetalende eigenaars• sociale huurders > private huurders



3.Betaalbaarheid

3.3 Evolutie gemiddelde woonquote 1976-2005

• SEP ‘76-‘85-‘92, PSBH ’95-’97-’99-’02, Woonsurvey ’05

0

5

10

15

20

25

30

35

1976 1985 1992 1995 1997 1999 2002 2005

Jaartal

Gem

idd

eld

e w

oo

nq

uo

te (

%)

Afbetalende eigenaars

Private huurders

Sociale huurders

Totaal huishoudens



3.Betaalbaarheid

3.4 Verklaring evolutie gemiddelde woonquote

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1976 1985 1992 1997 2005

Jaartal

Bed

rag

en

in

Eu

ro Inkomen afbetalende

eigenaars (gem.)

Inkomen huurders(gem.)

Som afbetaling (gem)

Huur (gem.)



3.Betaalbaarheid

3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken

• Analyse met meerdere betaalbaarheidsindicatoren• Groepen voor wie betaalbaarheid in gedrang komt:

• Private huurders die tot de 40% laagste inkomens behoren• 65-plus HH’s op de private huurmarkt (18,4%) <-> 72%

zonder woonkost• Alleenstaanden en éénoudergezinnen met woonkost • Huishoudens met een ziek/arbeidsongeschikte of werkloze

referentiepersoon



3.Betaalbaarheid

3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken en eigendomsstatuut

• Figuren: aandeel met woonquote > 30%, naar inkomen en leeftijd en eigendomsstatuut

0

10

20

30

40

50

60

17-34 jaar 35-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar enouder

Aan

dee

l m

et w

oo

nq

uo

te >

30%


Private huurders

Sociale huurders

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1 2 3 4 5

Inkomensquintielen

Aan

dee

l met

woo

nquo

te >

30%


Private huurders

Sociale huurders



3.Betaalbaarheid


• Figuur: aandeel met woonquote > 30%, naar huishoudtype en eigendomsstatuut

0

10

20

30

40

50

60

Aan

deel m

et

wo

on

qu

ote

bo

ven

30%


Private huurders

Sociale huurders


3.Betaalbaarheid


• Absolute aantallen voor groepen met woonquote > 30%


Private huur Sociale huur

Eerste inkomensquintiel

30 549 82 866 6 905

Tweede inkomensquintiel

27 424 57 654 1 172

Samen 57 973 140 520 8 077



3.Betaalbaarheid

3.6 Betaalbaarheid naar socio-economische kenmerken: evolutie 1976 -2005• Figuur: evolutie gemiddelde woonquote naar activiteitsstatus

0

5

10

15

20

25

30

1976 1985 1992 1997 2005

Jaartal

Gem

idde

lde

woo

nquo

te (i

n %

)

Tew erkgesteld

(brug) pensioen

Werkloos

Ziek/arbeidsongeschikt



4.Financiering van het wonen

Woningen verworven sinds 1995:• Hypothecaire lening

• 89% van de bouwprojecten; 82,3% van de aankopen• Volledige financiering: één op vijf aankoop, één op tien bouw• gem. 101 750 euro = 61,2% van verwervingsprijs

• Eigen middelen • 81,3% van de bouwprojecten; 67,7% van aankopen• volledige financiering: meer bij kopers• gem. 89 900 euro = 54,1% van verwervingsprijs

• Schenking

• 17,7% van bouwprojecten; 12,4% van aankopen• gem. 41 900 euro = één vierde van de verwervingsprijs

• Overheidspremies voor woningverwerving • gem. 3 840 euro = 2,3% van verwervingsprijs



5. Enkele kenmerken van de woongeschiedenis

• Laatste verhuis (wie verhuisde sinds 1995):

• Van eigenaar naar huurder (1)• oververtegenwoordiging ouderen, alleenstaanden en

éénoudergezinnen • 46% (echt)scheiding als voornaamste verhuisreden • kwaliteit/comfort: over het algemeen achteruitgang

• Van huurder naar eigenaar• tewerkstelling ‘conditio sine qua non’• kwaliteit/comfort: doorgaans verbetering

nu:

huurder eigenaar

voorheen: huurder 47,90% 51,3% (2)

eigenaar 35,7% (1) 62,30%




• Belangrijkste verhuismotief (voor wie verhuisde sinds 1995)

• Wens eigenaar te worden (20%)

• (Echt)scheiding (11,6%)• Te kleine woning (8,8%) • Omgevingsfactoren weinig aangehaald




• Ervaren discriminatie op de woningmarkt (huurder/koper)• “afgewimpeld/geweigerd om niet ter zake doende reden”• 4% van alle huishoudens (n=5209)• 23,3% financiële situatie/ 23,7% alleenstaand/ 17% huidskleur

of afkomst

• Selectie van huurders door verhuurders (n=347)• “Geen enkel bezwaar”/ “minder prettig maar aanvaarden”/

“andere huurder zoeken”• Van andere afkomt: 27% andere huurder zoeken• Afhankelijk van huurwaarborg OCMW: 41,4%

• Alleenstaand met kind(eren): 10,8%



• Wie wil verhuizen?• 24% van de huurders /5% van de eigenaars

• Waar naar toe?

• Eengezinswoning (78,1%) <-> appartement (16,6%)• Eigendomswoning (49,2%), Huurwoning (39,2%),

om het even (11,7%)• Wie wil eigenaar worden: Koopwoning (37,3%) <-> bouwgrond (5,5%)

Stadscentrum Stadsrand Dorps-centrum

Verkaveling buiten het dorpscentrum

Platteland

16,3 36,3 12,4 13,2 21,8



6. Beleidsvragen

6.1 Dé kernvraag:

Hoe ver wenst Vlaanderen te gaan in de trend naar steeds meer eigenaars?

Debat namiddag



6. Beleidsvragen

6.2 Tweede vraag: is er een beleid nodig ter verbetering van de betaalbaarheid?

Neen, er is geen algemeen probleem van betaalbaarheid

Ja, de betaalbaarheid van het wonen komt ernstig in het gedrang voor sommige groepen:• Vooral huurders• Vooral laagste inkomens, eenoudergezinnen, oudere

huishoudens



6. Beleidsvragen

6.2 Derde vraag: Welk beleid is gewenst ter verbetering van de betaalbaarheid van het wonen?

• Algemeen beleid dat streeft naar voldoende inkomen voor zwakke groepen:• Inkomensbeleid: minimuminkomens en vervangingsinkomens• Tewerkstellingsbeleid• Onderwijs- en opleidingsbeleid

• Woonbeleid, dat streeft naar:• betaalbaar en kwaliteitsvol wonen met woonzekerheid• met bijzondere aandacht voor de meest behoeftige gezinnen

en alleenstaanden



6. Beleidsvragen

6.3 Vierde vraag: welke beleidsinstrumenten zijn gewenst?

• Voor eigenaars:• Geen recent onderzoek beschikbaar

• Voor huurders (rapport ‘Op weg naar een Vlaamse huursubsidie):

• Huursubsidie• Kan betaalbaarheid selectief verbeteren• Kan gekoppeld aan kwaliteitsnormen

• Of sociale huisvesting?• Idem• Bijkomend (sterk) argument: ingrijpen in woningallocatie



6. Beleidsvragen

Opmerking: sociale huisvesting kreeg in survey zeer positieve beoordeling:

• Woningkwaliteit beter dan van eigendom en private huur• Bereikt zwakke huurders• Ondanks lage inkomens toch betere score voor

betaalbaarheidsindicatoren• 89% van huurders ‘zeer tevreden’ of ‘tevreden’ met woning• 45% wil zeker niet verhuizen als men mogelijkheid had

Zie studiedag ‘De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen, 21 juni 2007’



6. Beleidsvragen

6.3 Derde vraag: welke beleidsinstrumenten zijn gewenst?

• Voor verhuurders (aanbodbeleid)

Zie studiedag ‘Een nieuw beleid voor de private huurmarkt’, 20 april 2007



6. Beleidsvragen

6.4 Vierde vraag: waar komt overheidssteun terecht?

Wie komt in aanmerking (Vlaamse tegemoetkomingen)?

• Sociale leningen VMSW / VWF:74% / 76% van de huurders en gratis bewoners

• Sociale huur:• 42% van alle huurders (raming 256.000)• 36% van private huurders (raming 166.000)

• Huursubsidie: 22% van alle huurders• VAP: 26% van alle eigenaars• Nieuwe renovatiepremie: 42% van alle eigenaars; 58% van alle

eigenaars met woning ouder dan 25 jaar



6. Beleidsvragen

Waar komt de steun terecht?(vlaamse, provinciale en lokale tegemoetkomingen, enkel voor

wie eigenaar werd laatste 10 jaar)

• Enkel ruwe gegevens in survey• Min of meer gelijk verdeeld over alle inkomens• Verklaringen:

• Sommige kleinere premies niet inkomensgebonden• Als betaalbaarheid niet verzekerd is, maakt men geen

gebruik van de steun• Inkomens stijgen over de levenscyclus• Administratieve drempels, gebrek aan kennis bij zwakke

groepen



7. Besluit

• Uitspraken over de betaalbaarheid van het wonen vragen genuanceerde analyse,• met voldoende aandacht voor verschillen tussen

groepen• en rekening houdend met de kwaliteit van het wonen

• De Woonsurvey 2005• relativeert dat er een algemeen

betaalbaarheidsprobleem zou zijn op de woningmarkt• bevestigt dat de kloof tussen huurders en eigenaars

verder groeit• en verplicht ons tot een ernstige bezinning over het te

voeren beleid.

Eigendomsstatuut, betaalbaarheid,woongeschiedenis Kristof Heylen – Sien Winters 9 maart 2007De...

Documents

Transcript of Eigendomsstatuut, betaalbaarheid,woongeschiedenis Kristof Heylen – Sien Winters 9 maart 2007De...