1

Kaderafspraken 2016 - 2020

Gemeente Zundert – Thuisvester – Huurdersvereniging Zundert

2

Inhoudsopgave

Deel I – Kaderafspraken 2016-2020 ........................................................................................................ 5

Inleiding ................................................................................................................................................... 5

Hoofdstuk 1 Partners in wonen: organisatie en samenwerking ........................................................... 7

Prestatieafspraken volgens de nieuwe Woningwet ............................................................................ 7

Financiële kaders ................................................................................................................................ 7

Werkwijze prestatieafspraken ............................................................................................................. 8

Looptijd, borging en monitoring van de uitvoering .............................................................................. 8

Overlegstructuur .................................................................................................................................. 9

Bijzondere omstandigheden / geschillen ............................................................................................ 9

Hoofdstuk 2 Beschikbaarheid van woningen ..................................................................................... 10

Beschikbaarheid voor de primaire doelgroep.................................................................................... 10

Transformatie woningportefeuille (o.a. nieuwbouw, verkoop, sloop, liberalisatie) ............................ 11

Achtervang WSW .............................................................................................................................. 11

Sociale grondprijzen .......................................................................................................................... 11

Woonruimteverdeling ........................................................................................................................ 11

Wooncoöperatie ................................................................................................................................ 11

Doorstroming ..................................................................................................................................... 12

Beschikbaarheid van woningen voor huishoudens met een middeninkomen .................................. 12

Hoofdstuk 3 Huurbeleid, betaalbaarheid en woonlasten ................................................................... 13

Betaalbaarheid .................................................................................................................................. 13

Huurbeleid ......................................................................................................................................... 13

Passend toewijzen ............................................................................................................................ 13

Gezamenlijke inzet op verlagen energielasten en vergroten energiebewustzijn bewoners ............. 13

Voorkomen van huurachterstanden .................................................................................................. 14

3

Schuldhulpverlening .......................................................................................................................... 14

Hoofdstuk 4 Een kwalitatieve en duurzame woningvoorraad ............................................................ 15

Duurzaamheid: verbetering energieprestaties bestaande voorraad huursector ............................... 15

Kwaliteit woning en woonomgeving .................................................................................................. 15

Hoofdstuk 5 Huisvesting specifieke doelgroepen .............................................................................. 16

Sociaal urgenten vanwege noodsituatie ........................................................................................... 16

Medisch urgenten .............................................................................................................................. 16

Statushouders ................................................................................................................................... 16

Herstructurering................................................................................................................................. 17

Arbeidsmigranten .............................................................................................................................. 17

Hoofdstuk 6 Wonen en zorg en woonbegeleiding ............................................................................. 18

Zorgtransities en decentralisaties ..................................................................................................... 18

Doelgroep wonen met zorg ............................................................................................................... 18

Huisvestingsvormen binnen het domein wonen en zorg .................................................................. 18

Rol Gemeente Zundert ...................................................................................................................... 18

Rol Thuisvester ................................................................................................................................. 19

Langer zelfstandig thuis wonen ......................................................................................................... 19

Zorgvastgoed .................................................................................................................................... 19

Woningaanpassingen voor mantelzorg ............................................................................................. 20

Woonbegeleiding voor kwetsbare doelgroepen en het borgen van leefbaarheid ............................. 20

Hoofdstuk 7 Leefbaarheid .................................................................................................................. 21

Schoon, heel, veilig en sociaal .......................................................................................................... 21

Rol Gemeente Zundert ...................................................................................................................... 21

Rol Thuisvester ................................................................................................................................. 21

Overlast en veiligheid ........................................................................................................................ 22

Buurtbemiddeling .............................................................................................................................. 23

Hennep- en drugs .............................................................................................................................. 23

4

Woonfraude ....................................................................................................................................... 23

Huisuitzettingen en maatschappelijke opvang .................................................................................. 23

Maatschappelijk vastgoed ................................................................................................................. 23

Overgangsperiode invoering nieuwe Woningwet .............................................................................. 23

Hoofdstuk 8 Huurdersparticipatie en zeggenschap ........................................................................... 24

Formele participatie ........................................................................................................................... 24

Gelegenheidsparticipatie................................................................................................................... 24

Deel II Jaarafspraken 2016 ................................................................................................................... 26

Bijlagen .................................................................................................................................................. 26

Bijlage 1 Begrippenlijst ................................................................................................................. 27

5

Deel I – Kaderafspraken 2016-2020

Inleiding

Deze kaderafspraken zijn tot stand gekomen in een periode waarin forse veranderingen plaatsvinden

in de woningmarkt en het beleidsterrein wonen. Hieronder worden de belangrijkste veranderingen

genoemd.

Economische crisis

De gevolgen van de economische crisis houden langer aan dan verwacht. Hoewel er tekenen van licht

herstel te zien zijn, is dit nog kwetsbaar. Steeds meer mensen hebben moeite hun woonlasten op te

brengen en komen in de knel. Partijen voelen de verantwoordelijkheid om het wonen betaalbaar te

houden. Deze opgave staat centraal in hoofdstuk 3.

In hoofdstuk 4 zijn afspraken over het verduurzamen van de woningvoorraad opgenomen. Ook daar is

de focus veranderd als gevolg van de financiële positie van zowel de huurders als de corporaties. Het

uitgangspunt is dat de investeringen zowel voor de zittende en toekomstige huurders als voor de

corporatie financieel rendabel moeten zijn.

Nieuwe wet- en regelgeving voor corporaties

Saneringsheffing en saneringssteun

De financiële armslag van corporaties is de afgelopen jaren afgenomen. Zo beperken de

verhuurdersheffing en saneringssteun de investeringscapaciteit. Corporaties moeten sinds 2013 een

verhuurdersheffing vanuit het Rijk betalen. Deze loopt jaarlijks op en zal in 2018 voor Thuisvester rond

de € 9,6 miljoen bedragen. Volgens het Rijk kan dit bedrag uit de stijging van de huurprijzen worden

betaald, maar hierdoor komt de betaalbaarheid nog verder onder druk te staan. Tevens is er extra

inbreng nodig ten behoeve van saneringssteun voor corporaties die in zwaar weer verkeren. Hierdoor

komt de investeringscapaciteit verder onder druk te staan.

Nieuwe woningwet

Op 11 december 2014 is door de Tweede Kamer de Herzieningswet toegelaten instellingen

volkshuisvesting (woningcorporaties), onderdeel van de Woningwet, aangenomen. De herziene

Woningwet is met ingang van 1 juli 2015 van kracht geworden. Deze nieuwe wet moet er toe leiden

dat corporaties zich (blijven) beperken tot hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale

huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of voor mensen die om andere redenen moeilijk

passende huisvesting kunnen vinden en het daaraan ondergeschikte direct verbonden

maatschappelijk vastgoed. Dit worden Diensten van Algemeen Economisch Belang (hierna DAEB)

genoemd.

Een beoogd doel van de nieuwe Woningwet is dat corporaties alleen investeren in zogenoemde

‘DAEB’-activiteiten. Dit om te waarborgen dat er geen maatschappelijk bestemd vermogen van

toegelaten instellingen wordt ingezet buiten het directe werkdomein. Voor niet-DAEB activiteiten geldt

dan ook dat deze slechts op verzoek van de Gemeente en na een markttoets, onder zeer strikte

voorwaarden mogen worden gerealiseerd door Thuisvester. Uitgangspunt is het voorkomen van

marktverstoring door inzet van maatschappelijk vermogen voor niet-DAEB activiteiten.

Passendheidstoets

Er komen meer regels over het toewijzen van de sociale huurwoningen. Per 1 januari 2016 moeten de

corporaties hun woningen 'passend' toewijzen. Dit houdt in dat corporaties tenminste 95 procent van

de huishoudens met recht op huurtoeslag, een woning toegewezen moeten krijgen met een huur

onder de voor het huishouden relevante aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Het Rijk wil hiermee

voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen. Daarbij

gaat het Rijk er vanuit dat de slaagkansen van huishoudens met een inkomen binnen de

6

inkomensgrenzen van de huurtoeslag op het vinden van een passende woning niet afnemen. De

Woningwet stelt dat dit goed gemonitord moet worden.

Participatie en zeggenschap

Veranderingen in wet- en regelgeving, de beperkte bewegingsruimte en de financieringsdruk van

corporaties zijn direct voelbaar voor de huurder. Dit maakt het gezamenlijk optrekken van corporatie

en huurdersorganisatie van groot belang om zo goed mogelijk aan de verwachtingen van haar

huurders te kunnen voldoen en te komen tot gedragen beleid. Een goed functionerend

participatiemodel is hiervoor essentieel. De nieuwe woningwet biedt een basis om de samenwerking in

de driehoek corporatie – gemeente – huurdersorganisatie (tripartiet overleg) te bestendigen of uit te

bouwen. De inrichting van de huurdersparticipatie is terug te vinden in hoofdstuk 8.

Specifieke doelgroepen

Vanwege de verschillende brandhaarden in de wereld is er een sterke toename van de

huisvestingsopgave statushouders. Deze sterke toename was niet tijdig voorzien en leidt tot druk op

de wachttijden voor andere woningzoekenden. Statushouders zijn niet de enige urgente groep op de

woningmarkt. Er zijn bijvoorbeeld ook mensen die moeten verhuizen vanwege herstructurering, of

vanwege een sociale of medische urgentie. In hoofdstuk 5 gaan we hier nader op in.

Wonen en zorg

Scheiden wonen en zorg

In 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingezet. Deze hervorming houdt in dat mensen met een

lichte zorgvraag geen indicatie meer krijgen voor zorg met verblijf in een instelling. Voortaan dienen zij

zorg en ondersteuning te krijgen in hun eigen woning. Dit heeft vergaande gevolgen voor het

bestaande zorgvastgoed. Doordat mensen langer thuis wonen heeft dit, gecombineerd met de

demografische ontwikkeling van vergrijzing en ontgroening, ook consequenties voor de

woningvoorraad, de woonomgeving en de zorg die mensen nu in hun woning zelf moeten gaan

ontvangen. De consequenties van deze scheiding worden behandeld in hoofdstuk 6.

Transities

Ten aanzien van een deel van de zorg zien we dat de AWBZ vanaf 2015 niet langer van toepassing is.

Deze gaat over in de Wet Langdurige Zorg, de Zorgverzekeringswet en de WMO. De Gemeente is

verantwoordelijk voor de nieuwe taken op het gebied van zorg en ondersteuning, jeugd, werk en

inkomen, ook wel de transities genoemd. Tegelijkertijd zien we dat de verzorgingsstaat over gaat naar

een participatiestaat waarbij sprake is van minder formele zorg en meer informele zorg (mantelzorg en

vrijwilligers). Eigen kracht en verantwoordelijkheid van burgers worden meer aangesproken. Dit brengt

ook risico's met zich mee. Als de informele zorg onvoldoende tot stand komt en mantelzorg niet

voldoende gefaciliteerd wordt, dan heeft dit consequenties voor de zorgbehoevende, maar in potentie

ook voor de leefbaarheid in de wijk. Dit proces wordt versterkt door zowel een toename van de

zorgzwaarte vanwege de vergrijzing, als de toename van het aantal mensen dat (langer) thuis blijft

wonen. Gemeente Zundert en Thuisvester maken samen afspraken ten aanzien van voorkoming van

bovengenoemde risico’s binnen het specifieke werkdomein van partijen en van de consequenties van

deze ontwikkelingen waar het gaat om wonen. Deze zijn opgenomen in hoofdstuk 6.

Woonomgeving

Voor het fijn wonen is niet alleen de woning zelf van belang, ook de woonomgeving. Met de komst van

de nieuwe Woningwet zijn de inspanningen die corporaties kunnen doen op het gebied van

leefbaarheid ingekaderd. Inspanningen zullen enkel geleverd worden daar waar het de directe

woonomgeving van huurders betreft. Gemeente, Huurdersvereniging Zundert en Thuisvester als

belangrijkste verhuurder en beheerder van woningen voor de sociale doelgroep vinden het belangrijk

deze woonomgeving leefbaar te houden. Vandaar dat ook in het thema leefbaarheid aandacht krijgt in

hoofdstuk 7.

7

Hoofdstuk 1 Partners in wonen: organisatie en samenwerking

De Gemeente Zundert, Thuisvester en de Huurdersvereniging Zundert zien elkaar als gewaardeerde

en duurzame partners en streven gezamenlijk na dat het voor iedereen fijn wonen is in de gemeente

Zundert. De centrale ambities ‘Levendige kernen voor oud en jong’, Woningbouw met kwaliteit en

passend bij de gemeente Zundert’, en ‘Regie nemen, sturen en faciliteren’ zijn de pijlers onder het

volkshuisvestelijke beleid van de gemeente Zundert; Woonvisie Zundert 1.0. Dit partnerschap krijgt

gestalte in een open en frequente samenwerking op bestuurlijk niveau en het niveau van management

en medewerkers.

De aard van de samenwerking is het zoeken naar overeenstemming op hoofdlijnen waarbinnen de

uitwerking wordt gerealiseerd. Iedere partij geeft hier binnen de eigen verantwoordelijkheden,

werkdomeinen en mogelijkheden richting aan. Obstakels in de realisatie worden actief gesignaleerd en

op de juiste niveaus tijdig besproken en opgelost. Deze samenwerking heeft tot doel om gezamenlijk,

in een veranderende context waarin sprake is van afnemende middelen, het maximale te bereiken op

het terrein van wonen. Bij een partnerschap is er sprake van wederzijdse inspanning, vertrouwen en

aanspreekbaarheid.

Prestatieafspraken volgens de nieuwe Woningwet

De nieuwe Woningwet schrijft voor dat Thuisvester jaarlijks een overzicht van voorgenomen

activiteiten opstelt op basis van het gemeentelijk woonbeleid en daarbij haar bereidheid toont tot het

maken van afspraken hierover met Gemeente en huurdersorganisatie. Op basis van de wettelijke

voorschriften ontstaat een cyclus van prestatieafspraken. De gemeente Zundert kent bij het opstellen

van dit document een Woonvisie Zundert 1.0. voor de periode 2016-2017, welke daarna opgevolgd zal

worden door een versie 2.0.

Om een doorkijk naar de lange termijn te borgen kiezen partijen ervoor niet alleen afspraken te maken

over jaarlijkse activiteiten, maar ook overkoepelde meerjaarlijkse kaderafspraken te maken. Dit

document betreft kaderafspraken met een looptijd tot 2020. Deze kaderafspraken dienen als

raamovereenkomst voor jaarlijkse afspraken over activiteiten die partijen daartoe gaan ondernemen.

Deze jaarafspraken zullen jaarlijks aan de kaderafspraken worden toegevoegd, de totale set van

kaderafspraken en jaarafspraken vormt tezamen de prestatieafspraken.

Financiële kaders

Een uiteenlopend aantal duw- en trekkrachten maakt dat de investeringscapaciteit van gemeenten,

corporaties en huurders onder druk staat. Zo beperken de verhuurdersheffing en saneringssteun de

investeringscapaciteit van corporaties. Dit maakt keuzes noodzakelijk, waarbij de verschillende

krachten bij de strategische afwegingen in balans dienen te worden afgewogen. De afspraken tussen

partijen worden gemaakt onder voorwaarde van financiering en borging.

Thuisvester

Bij Thuisvester staan betaalbaarheid en financiële continuïteit de komende jaren centraal bij haar

strategische overwegingen. Thuisvester stuurt op een goede balans hierin door een slimme en slanke

bedrijfsvoering met een centrale positie voor de huurder, het creëren van maatschappelijke waarde

door duurzaamheid, flexibiliteit en zorg voor kwetsbare groepen, het tonen van maatschappelijke

verantwoordelijkheid en zorg voor de leefomgeving te dragen, en door de samenwerking op te zoeken

in ketens en netwerken. De intern gestelde financiële kaders en de ratio’s van het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw (WSW) en toezichthouder ILT-Aw zijn daarbij kaderstellend.

Gemeente Zundert

De grootste uitdaging voor de Gemeente zijn de drie decentralisaties. Met ingang van 2015 zijn

gemeenten op grond van de WMO 2015, de Jeugdwet en de Participatiewet integraal verantwoordelijk

8

voor het sociaal domein. De Gemeente Zundert krijgt op deze manier te maken met nieuwe rollen en

toegenomen verantwoordelijkheden ten opzichte van andere publieke en private partijen. Gelijktijdig is

dit een opgave met minder financiële middelen dan eerder het geval was.

Dat maakt een ander stelsel noodzakelijk, een stelsel waarin het gaat om een andere manier van

denken en handelen, om een integrale dienstverlening aan burgers (waar mogelijk wijk- of

dorpsgericht) en om regionale samenwerking. Participatie en eigen kracht zijn de sleutelbegrippen.

Huurdersvereniging Zundert

Huurders ondervinden veel hinder van de economische crisis, zoals toegenomen werkloosheid en een

dalende koopkracht. Zodoende is het van belang dat voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn

voor mensen die hiervan afhankelijk zijn.

Werkwijze prestatieafspraken

De nieuwe voorschriften uit de Woningwet vragen om de ontwikkeling van een praktische werkwijze

om te komen tot onderlinge afstemming en afspraken tussen woningcorporatie, gemeenten en

huurdersorganisaties. Op hoofdlijnen ziet de werkwijze er als volgt uit:

Kaderafspraken

Startpunt is de woonvisie die door de Gemeente Zundert wordt opgesteld. Thuisvester en de

Huurdersvereniging Zundert worden betrokken bij de totstandkoming van deze woonvisie

Naar aanleiding van de woonvisie stellen partijen kaderafspraken op. Deze kaderafspraken

zijn bedoeld als kaderstelling voor concrete activiteiten en richtlijn om de termijn tot 2020 te

borgen.

Jaarafspraken

Jaarlijks stelt Thuisvester op basis van de gemeentelijke woonvisie een overzicht van

voorgenomen activiteiten op en biedt dit uiterlijk 1 juli aan de Gemeente aan. In dit overzicht

zijn de thema’s opgenomen die de Woningwet voorschrijft. Daarnaast wordt rekening

gehouden met de actuele volkshuisvestelijke prioriteiten zoals voor de periode 2016 tot en met

2019 benoemd door de Minister. Thuisvester deelt dit overzicht voorafgaand met de

huurdersorganisatie Zundert

Op basis van het overzicht van voorgenomen activiteiten nodigt Thuisvester de Gemeente

Zundert en de Huurdersvereniging Zundert uit tot het maken van jaarlijkse afspraken over

concrete activiteiten die Thuisvester, Gemeente Zundert en de Huurdersvereniging Zundert

het eerstvolgende jaar gaan uitvoeren. De jaarafspraken zullen te allen tijde passen binnen de

reeds opgestelde kaderafspraken en dienen uiterlijk op 15 december van datzelfde jaar

gereed te zijn.

Na vaststelling van de jaarafspraken, worden deze toegevoegd als tweede deel aan deze

kaderafspraken.

Looptijd, borging en monitoring van de uitvoering

Deze kaderafspraken sluiten aan op de bestuurlijke periode. Partijen spreken naar elkaar uit zich in de

gestelde afspraken te herkennen en de volledige inspanning te leveren deze te realiseren. Jaarlijks

zullen partijen in de maand mei, of op aangeven van een van de partijen, de voortgang en actualiteit

van de afspraken over het voorafgaande jaar monitoren. Bij deze monitoring wordt tevens een

vooruitblik geworpen op actuele ontwikkelingen, waar rekening mee gehouden dient te worden voor de

jaarafspraken. Waar nodig zullen partijen de afspraken aanpassen aan gewijzigde omstandigheden en

inzichten. De resultaten daarvan zullen openbaar zijn en zijn terug te zien in de jaarafspraken waarin

de aan deze kaderafspraken gekoppelde jaarlijkse activiteiten worden weergegeven.

9

Uitvoering van de afspraken zoals vastgelegd in deze kaderafspraken en bijbehorende jaarafspraken

wordt georganiseerd en gemonitord door een nog te vormen uitvoeringsgroep, bestaande uit de

vertegenwoordigers van de drie partijen die vanuit de eigen organisaties het mandaat hebben om de

taken van de uitvoeringsroep goed te kunnen uitvoeren.

De leden van de uitvoeringsgroep bewaken de voortgang van de uitvoering van de afspraken en zijn

verantwoordelijk voor de uitvoering van besluiten van het bestuurlijk overleg binnen de eigen

organisatie. Na afloop van de looptijd zal de uitvoeringsgroep zorgdragen voor een evaluatie. Vanuit

de uitvoeringsgroep worden werkafspraken gemaakt met de afzonderlijke organisaties of delen

daarvan, of worden werkafspraken verder uitgewerkt via reeds bestaande samenwerkingsverbanden.

Ter uitvoering van gemaakte afspraken over specifieke inhoudelijke thema’s kan ervoor gekozen

worden (tijdelijk) een ondersteunende werkgroep met de betrokken medewerkers van de Gemeente

en Thuisvester en eventueel vertegenwoordigers van de Huurdersvereniging Zundert te formeren.

Overlegstructuur

Primair wordt overlegd op dossierniveau door daarvoor aangewezen vertegenwoordigers van partijen.

De volgende overlegstructuren worden voortgezet of ingesteld:

Trilateraal overleg

Overleg met portefeuillehouders Wonen, Sociaal domein en

integrale veiligheid Gemeente met HV Zundert en Thuisvester 2 keer per jaar

Overleg uitvoeringsgroep prestatieafspraken 4 keer per jaar

Bilateraal overleg

Overleg tussen HV Zundert en Thuisvester 3 keer per jaar

Overleg tussen HV Zundert en Gemeente 2 keer per jaar

Overleg tussen CiZo (huurderskoepel Thuisvester) en

Thuisvester 5 keer per jaar

Themabijeenkomst tussen CiZo (Huurderskoepel Thuisvester)

en Raad van Toezicht Thuisvester 1 keer per jaar

Collegeoverleg met de directie Thuisvester: eenmaal per jaar

Bestuurlijk overleg tussen Gemeente en Thuisvester: 3-4 keer per jaar

Vastgoedoverleg tussen Gemeente en Thuisvester: elke 6 weken

Overleg over het sociale domein en integrale veiligheid

tussen Gemeente en Thuisvester: 3 keer per jaar

Ontmoeting tussen delegatie uit College van B&W en Raad van

Toezicht Thuisvester 1-2 keer per collegeperiode

Transparantie

Partijen hechten aan transparantie over hun onderlinge afspraken, waar vertrouwelijkheid geen rol

speelt. Deze afspraken hebben daarom een openbaar karakter, nadat deze door alle partijen zijn

ondertekend.

Bijzondere omstandigheden / geschillen

Indien er een geschil ontstaat met betrekking tot de realisatie van of het proces rondom de

prestatieafspraken, zullen partijen dit geschil allereerst in gezamenlijkheid bespreken om tot een

passende oplossing te komen, tot en met bespreking op het bestuurlijk niveau. Wanneer partijen hier

niet uitkomen, dan kan een geschil voorgelegd worden aan de Minister, conform de procedure uit de

Woningwet.

10

Hoofdstuk 2 Beschikbaarheid van woningen

Beschikbaarheid voor de primaire doelgroep

Partijen zetten zich in voor het in stand houden van een op de vraag afgestemde sociale

huurvoorraad, waar dat voor de huisvesting van de primaire doelgroep van beleid nodig is, en mogelijk

binnen de financiële kaders van Thuisvester. De omvang van deze opgave zal jaarlijks gezamenlijk

worden vastgesteld op basis van monitoring en actuele prognose cijfers over de ontwikkeling van de

behoefte. Ieder jaar wordt door Thuisvester de behoefte c.q. de vraag opnieuw bezien in de evaluatie

van het voorraadbeleid en iedere drie jaar laat Thuisvester een nieuw demografisch onderzoek

uitvoeren waarop een herijking op het voorraad beleid kan worden doorgevoerd. Dit is eind 2015

uitgevoerd, in 2016 nogmaals getoetst en zal conform planning in 2018 wederom worden uitgevoerd.

Deze monitoring wordt jaarlijks besproken met de Gemeente en Huurdersvereniging.

In onderstaande tabel is in beeld gebracht hoe de voorraad in de gemeente Zundert is opgebouwd op

basis van de huurprijs die wordt gerekend voor een woning na verhuizing van de zittende huurder (zie

voor het huurprijsbeleid hoofdstuk 3 betaalbaarheid). Dit huurprijsbeleid is gebaseerd op de vraag

naar sociale huurwoningen aan de hand van de actuele markt- en demografische ontwikkelingen,

waarbij tevens rekening is gehouden met het relatief hoge aandeel eigenwoningbezit in combinatie

met de effecten van de vergrijzing (AOW-gerechtigden met eigenwoningbezit). Dit beeld zal echter pas

ontstaan wanneer alle woningen opnieuw zijn verhuurd. De daadwerkelijke ontwikkeling van de

huurprijssamenstelling van de woningvoorraad is afhankelijk van verhuizingen.

Huur bij nieuwe

verhuring o.b.v.

huurprijsbeleid

Aantal woningen onder kwaliteitskortingsgrens 107

Aantal woningen tussen kwaliteitskortingsgrens en 1-2p huishoudensgrens 421

Aantal woningen tussen 1-2p huishoudensgrens en >3p huishoudensgrens 152

Aantal woningen tussen >3p huishoudensgrens en liberalisatiegrens 272

Aantal woningen boven liberalisatiegrens (niet-DAEB)1 0

Woningen in zorgcontract (intramurale zorgeenheden) 195

TOTAAL stand 1-4-2016 1.147

2

In onderstaand figuur is de geprognotiseerde ontwikkelingen van de sociale huurwoningportefeuille

opgenomen in de begroting van Thuisvester 2016-2020.

Gemeente Zundert 2016 2017 2018 2019 2020 Totaal

Nieuwbouw sociale huur gepland 20 47 22 0 26 115

Daarnaast streeft Thuisvester na, ten gunste van verjonging van haar sociale huurwoningvoorraad,

omwille van financiële continuïteit en/of omwille van de leefbaarheid, woningen uit daarvoor

geselecteerde complexen te verkopen aan zittende huurders en derden tegen de marktwaarde.

1 Onder voorbehoud van de nog nader te bepalen scheiding/splitsing DAEB en niet-DAEB en de goedkeuring hiervan door het

Ministerie. 2 Huurtoeslaggrenzen – prijspeil 2016)

Kwaliteit kortingsgrens € 409,92

Aftoppingsgrens 1 en 2 persoon huishoudens € 586,68

Aftoppingsgrens 3 en 4 persoon huishoudens € 628,76

Liberalisatiegrens € 710,68

11

Thuisvester heeft daartoe in haar portefeuillestrategie woningen aangewezen die aan de zittende

huurder of na huuropzegging verkocht kunnen worden.

Transformatie woningportefeuille (o.a. nieuwbouw, verkoop, sloop, liberalisatie)

Thuisvester committeert zich er aanrichting de toekomst op basis van externe beoordeling, vanuit

RIGO of een vergelijkbare objectieve instantie, inhoud te geven aan de kwantitatieve

volkshuisvestelijke opgave. De omvang van deze opgave zal jaarlijks gezamenlijk worden vastgesteld

op basis van monitoring en actuele prognose cijfers over de ontwikkeling van de behoefte. De

gewenste transformatie van de woningportefeuille hangt samen met de verjonging van de

woningvoorraad, afgestemd met de nieuwbouwaantallen. Woningen die minder passend zijn voor de

huurportefeuille van Thuisvester in de toekomst kunnen worden verkocht aan de zittende huurder of in

de markt na verhuizing van de zittende huurder. Thuisvester behoudt zich het recht hier waar nodig en

in goed overleg met Gemeente Zundert en de Huurdersorganisatie op bij te sturen. De ruimte om te

investeren in herstructurering en eventuele uitbreiding is met de nieuwe woningwet beperkt. De

realisatie van gemengde opgaven (combinaties van huur- en koopwoningen) door woningcorporaties

wordt bemoeilijkt. Thuisvester tracht deze opgave in een samenwerking met of door de markt uit te

ontwikkelingen. Dit geldt zowel voor op korte termijn op te starten projecten als wel projecten op de

langere termijn.

Achtervang WSW

De borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is ingebed in de zekerheidsstructuur

van het borgstelsel met meerdere vangnetten en buffers. De Gemeente Zundert kent een generieke

achtervangovereenkomst met het WSW, wat Thuisvester in staat stelt onder WSW-borging leningen

aan te trekken voor die investeringen op het grondgebied van de Gemeente Zundert welke voor

borging in aanmerking komen. De achtervang betekent voor de Gemeente Zundert dat zij de

toezegging doet dat zij renteloze leningen aan WSW zal verstrekken wanneer de andere buffers

onvoldoende groot blijken te zijn. Het WSW informeert daartoe jaarlijks de gemeente door verstrekking

van:

Het Leningenoverzicht, dat informatie bevat over de leningen waarvoor de Gemeente als

achtervanger in de lening overeenkomst staat

Het Schuld/ WOZ-overzicht, dat de WOZ-waarde van het corporatiebezit in de Gemeente

geeft dat de corporatie als onderpand bij het WSW heeft ingezet

Sociale grondprijzen

Bij voornemens tot de ontwikkeling van sociale huurwoningen door Thuisvester op gronden in bezit

van Gemeente zal de Gemeente financieel bijdragen door het aanbieden van sociale grondprijzen

(faciliterend grondbeleid), onder voorwaarde dat deze woningen tenminste een aaneengesloten

periode van 15 jaar beschikbaar blijven binnen de kernvoorraad. Hiertoe zullen, waar daar sprake van

is, nadere afspraken over worden gemaakt.

Woonruimteverdeling

Thuisvester hanteert voor wat betreft de toewijzing van huurwoningen het uniforme aanbodmodel van

Thuisvester, zoals vastgelegd in het woonruimteverdeelbeleid. Partijen zijn het er over eens dat de

huidige wijze van woningverdeling duidelijk en transparant is. Tevens worden mogelijkheden bezien

ten aanzien van regionale initiatieven met als doel het realiseren van een optimale balans tussen vraag

en aanbod.

Wooncoöperatie

Hoewel Thuisvester in de basis open staat voor initiatiefnemers voor het oprichten van een

wooncoöperatie is er, vanwege het ontbreken van concrete initiatieven, geen urgentie om

12

vooruitlopend op een potentiële vraag hierover afspraken vast te leggen. Een eerste initiatief zal,

conform de uitgangspunten hierover in de Woningwet, benut worden voor een verdere uitwerking van

gezamenlijke afspraken.

Doorstroming

Thuisvester kent een doorstromingsbeleid om daarmee waar nodig doorstroming te faciliteren.

Hieronder verstaan we het verleiden van huurders naar een woning die beter bij hen past wat betreft

huishoudengrootte / samenstelling / leeftijd / huurprijs / toegankelijkheid. In eerste instantie zal ingezet

worden op lokale implementatie van instrumentarium, vervolgens behoort daarbij ook regionale

samenwerking op dit thema tot de mogelijkheden.

Beschikbaarheid van woningen voor huishoudens met een middeninkomen

In de per 1 juli 2015 geldende regelgeving is het mogelijk om tot maximaal 5 jaar de sociale

inkomensgrens van € 35.740 naar € 39.874 (prijspeil 2016) te verschuiven, om zodoende de

mogelijkheden voor middeninkomens tijdelijk te verruimen. Dit houdt in dat Thuisvester, naast de

toewijzingsnorm van minimaal 90% aan de primaire doelgroep, tijdelijk maximaal 10% extra mag

toewijzen aan de lagere middeninkomens. Thuisvester zal deze middeninkomens binnen deze

regelgeving de mogelijkheid bieden om gebruik te maken van de sociale sector. Echter, gezien de

eveneens ingevoerde passendheidstoets, heeft Thuisvester de beperking ingevoerd dat enkel

woningen tussen de € 628,76 en € 710,68 euro (prijspeil 2016) kunnen worden toegewezen aan deze

inkomensgroep. Woningen in lagere huurprijsklassen kunnen op basis van het woonruimte

verdeelsysteem aan de middeninkomens worden toegewezen indien reacties op aanbod uitblijven

vanuit de primaire doelgroep.

13

Hoofdstuk 3 Huurbeleid, betaalbaarheid en woonlasten

Betaalbaarheid

Partijen zijn het er over eens dat de betaalbaarheid van de woonlasten een gezamenlijk belang is.

Thuisvester neemt bijzondere verantwoordelijkheid op zich voor het betaalbaar huisvesten van haar

primaire doelgroep: mensen met een kleine beurs. Er zal een optimum gezocht worden tussen

enerzijds prijs en kwaliteit en anderzijds tussen kosten van het wonen en de bestedingsmogelijkheden

van de klanten, waarbij de financiële continuïteit van Thuisvester en de volkshuisvestelijke opgave in

de gemeente Zundert kaderstellend zijn. Hierbij zal naast de hoogte van de huur vooral het totaal van

de woonlasten worden beschouwd. Thuisvester investeert vooral om deze reden in duurzaamheid (zie

hoofdstuk 4).

Huurbeleid

In basis moet het sociale huuraanbod aansluiten op de woningzoekendenmarkt. Iedere drie jaar wordt

door Thuisvester een extern gedegen markt- en demografisch onderzoek uitgevoerd waaruit de

samenstelling in zowel product, prijs en aantallen vanuit de behoefte wordt beschreven. Hierbij wordt

tevens rekening gehouden met het aandeel eigenwoningbezit. Op basis van deze uitkomsten stemt

Thuisvester haar aanbod binnen de portefeuille af.

Qua betaalbaarheid en gelijkwaardigheid heeft Thuisvester ervoor gekozen om in het algemeen

binnen haar totale portefeuille een vergelijkbaar huurprijsbeleid toe te passen.. Daar waar nodig wordt

rekening gehouden met aftopping op de kwaliteitskortingsgrens of liberalisatiegrens om woningen

binnen het bedoelde huurprijssegment te behouden. Waar maatwerk in de gemeente nodig is worden

woningen voor bepaalde doelgroepen op een specifieke huur afgetopt.

Passend toewijzen

De verantwoordelijkheid voor het passend toewijzen van woningen ligt bij de corporaties waarbij het

Rijk kaders stelt. Vanwege de nieuwe passendheidstoets moeten de corporaties vanaf 2016 minimaal

95 procent van de huurtoeslaggerechtigden een woning onder de aftoppingsgrenzen van de

huurtoeslag gaan toewijzen. Maximaal 5 procent van de huurtoeslaggerechtigde (primaire doelgroep)

kan in situaties van urgentie een woning boven de aftoppingsgrenzen toegewezen krijgen.

Thuisvester voldoet aan de betaalbaarheid op basis van onderzoek en richtlijnen vanuit landelijk

erkende en gestaafde instituten en voert conform de passendheidscriteria voortvloeiend uit de

Woningwet en het BTIV haar woonruimteverdeling uit.

Naast deze maatregel wijst Thuisvester woningen met een streefhuur tot de kwaliteitskortingsgrens bij

voorrang toe aan minima. Vóór het aangaan van een huurcontract is Thuisvester in voorkomende

gevallen alert op de passendheid van de woonlasten bij het inkomen, waarbij zij gebruik maakt van de

mogelijkheden hierop te sturen.

Thuisvester onderzoekt de aansluiting tussen de inkomensgroepen en de prijsstelling van het

woningaanbod en zal op basis daarvan haar huurprijsbeleid waar nodig verder uitwerken. Hierbij wordt

gestreefd de slaagkansen van de doelgroepen gelijk te houden.

Gezamenlijke inzet op verlagen energielasten en vergroten energiebewustzijn bewoners

Thuisvester investeert met een gericht programma in het verbeteren van de energieprestaties van

bepaalde delen van haar woningen met als doel het totaal aan woonlasten voor de huurder te

beperken. De Gemeente zet in op voorlichting aangaande het energiebewustzijn, en faciliteert

mogelijkheden tot het treffen van energiebesparende maatregelen. De uitwerking van de inzet op

kwaliteit en duurzaamheid is te vinden in hoofdstuk 4.

14

Voorkomen van huurachterstanden

Thuisvester voert een streng doch rechtvaardig huurincassobeleid met oog voor de sociale

omstandigheden. Thuisvester richt zich bij haar activiteiten omtrent huurachterstand op zowel

preventie en vroeg signalering, alsook sanctionering (inclusief uiteindelijk het ontbinden van

huurovereenkomsten). Daar waar ernstige problemen ontstaan wordt dit in nauwe samenwerking met

de Gemeente via het meldpunt schuldhulpverlening Etten-Leur opgepakt en wordt getracht problemen

niet onnodig op te laten lopen, en huisuitzetting waar mogelijk te voorkomen. De Gemeente kent een

actief armoedebeleid en zet zich daarbinnen actief in op de bestedingsmogelijkheden van haar

burgers, begeleiding naar werk en preventie.

Schuldhulpverlening

Ten aanzien van begeleiding van kwetsbare groepen op het gebied van schuldhulpverlening wordt

ingezet op preventie en vroegsignalering. De Gemeente heeft vanuit de Wet gemeentelijke

schuldhulpverlening de verantwoordelijkheid inwoners te ondersteunen bij het vinden van een

adequate oplossing voor hun schulden. Thuisvester en de Gemeente zullen samen procesafspraken

gaan maken om de hulpverlening bij plotselinge inkomensdalingen en schuldenproblematiek te

verbeteren, onder meer wat betreft doorlooptijden, kwijtscheldingsbeleid, verhuiskostenvergoeding,

toeleiding naar inkomensondersteunende regelingen en waar nodig budgetbegeleiding door een

schuldhulpverlener.

15

Hoofdstuk 4 Een kwalitatieve en duurzame woningvoorraad

Duurzaamheid: verbetering energieprestaties bestaande voorraad huursector

Thuisvester heeft het convenant Duurzaam Bouwen ondertekend (d.d. 15 mei 2014). Hierin staat

beschreven op welke wijze aan duurzaam bouwen en duurzaamheid binnen de bestaande

woningvoorraad aandacht wordt geschonken. Thuisvester investeert in de energiezuinigheid van haar

woningen. Naast het energiezuinig maken van woningen, is ook het stimuleren van energiezuinig

gedrag van huurders van belang. De Gemeente zal investeren in voorlichting aan huurders om het

bewustzijn van burgers over energiebesparende mogelijkheden te vergroten. Uiteindelijk streven is om

de huurders zelf actief te betrekken en verantwoording te geven bij energiebesparingen op individueel

niveau. Ook de huurdersorganisatie gaat daar een rol in vervullen.

Thuisvester streeft er naar in 2020 het EPA label van haar gehele woningvoorraad op gemiddeld

niveau B gebracht te hebben, e.e.a. conform het convenant Energiebesparing Huursector juni 2012.

Dit wordt gerealiseerd door bij geplande onderhoudsingrepen waar mogelijk en volgens de

portefeuillestrategie gewenste energiebesparende maatregelen te treffen: complexmatige

investeringen in dak-, vloer- en gevelisolatie van bestaande woningen. Daarbij zal oog zijn voor nieuwe

initiatieven, te denken aan nul-op-de-meter woningen (Brabantse Stroomversnelling). De jaarlijkse

activiteiten die Thuisvester uitvoert ter verbetering van haar woningbezit komen terug in de

jaarafspraken die jaarlijks worden toegevoegd aan deze kaderafspraken. Thuisvester behoud het recht

om aanpassingen door te voeren in lijn met het lopende Convenant Duurzaam Bouwen of de

doelstelling van de Brabantse Stroomversnelling. Ook geldt dat voor complexmatige investeringen een

minimale deelname van 70% van de complexbewoners vereist is. Thuisvester, Gemeente en

Huurdersorganisatie spannen zich in om de vereiste deelname te realiseren.

Daarnaast kunnen deze maatregelen worden uitgevoerd op individueel verzoek van huurders en bij

nieuwe verhuringen, mits technisch en financieel mogelijk.

Kwaliteit woning en woonomgeving

Partijen streven een goed basiskwaliteitsniveau van de woningvoorraad en de openbare ruimte na.

Voor de gehele woningvoorraad van Thuisvester betekent dat gemiddeld 2,5 volgens de NEN conditie

score. De gemiddelde score in Nederland is 2,8 (waarbij 1,0 zeer goed is). De Gemeente vraagt bij

het inrichten van de openbare ruimte in projecten een hogere basiskwaliteit dan voor het dagelijks

beheer is vastgesteld. Indien dit hogere niveau leidt tot een toename van de beheerskosten, dan zal

de Gemeente de noodzaak van aanvullend budget accepteren.

16

Hoofdstuk 5 Huisvesting specifieke doelgroepen

Er worden verschillende urgente doelgroepen onderkend die vanwege hun situatie op zeer korte

termijn aangewezen zijn op sociale huisvesting. De doelgroep statushouders en de doelgroep medisch

urgenten zijn door de Gemeente als urgenten benoemd. Daarnaast is er sprake van huurders die

vanwege herstructurering gehuisvest moeten worden en zijn er sociaal urgenten. De toename van

huisvestingsvragen vanuit verschillende urgente doelgroepen leidt tot een toenemende druk op de

reguliere beschikbaarheid van woningen.

De Gemeente Zundert, Thuisvester en de Huurdersvereniging Zundert signaleren in gezamenlijkheid

ontwikkelingen en mogelijke problemen die hieruit ontstaan, zodat hiervoor waar nodig adequate

aanpassingen gedaan kunnen worden.

Sociaal urgenten vanwege noodsituatie

Voor mensen die vanwege een noodsituatie in een acute woningnood komen, geldt het beleid sociale

urgenties. Dit houdt in, dat wanneer sprake is van een onhoudbare bedreigende situatie buiten de

eigen schuld om (o.b.v. proces verbaal politie) of in geval van een langdurig (> 4 mnd) niet

bewoonbare woning vanwege een calamiteit, men bij Thuisvester in aanmerking komt voor sociale

urgentie. De beoordeling hiervan vindt op onafhankelijke, uniforme en transparante wijze plaats.

Verdere voorwaarden zijn een inschrijving in het GBA van de Gemeente, Nederlandse nationaliteit of

geldige verblijfstitel, en de inkomenstoets. Na toekenning van sociale urgentie wordt een overzicht

geboden van woningen waar degene waar sociale urgentie aan is verstrekt aanspraak op kan maken

door daarop te reageren.

Medisch urgenten

Voor mensen die vanwege medische redenen onvoorzien niet langer in hun woning kunnen blijven

wonen, geldt het gemeentelijk medisch urgentiebeleid. Toetsing van medische urgentie en het daarbij

behorend advies over urgentieverstrekking vindt plaats door de GGD onder aansturing en

verantwoordelijkheid van de Gemeente. Thuisvester volgt in de regel het GGD-advies op in de

toekenning van urgentie. Ook hierbij geldt dat nagestreefd wordt dat deze doelgroep binnen 6

maanden passend gehuisvest is.

Statushouders

De halfjaarlijkse taakstelling vergunninghouders die de Gemeente opgelegd krijgt vanuit Rijksoverheid

is in de periode 2012-2015 vervijfvoudigd en ook voor de verdere toekomst is de verwachting dat de

taakstelling niet kleiner wordt. Rijksbeleid is hierin een bepalende factor.

Thuisvester stelt in dat kader woningen beschikbaar voor huishoudens aan wie een verblijfsstatus is

toegekend met inachtneming van haar woonruimteverdeelbeleid, en naar rato van het aandeel van

Thuisvester in de voorraad gereguleerde woningen. Om de druk op de wachttijden te beperken, streeft

Thuisvester na de belasting op de totale beschikbaarheid van woningen vanuit woonurgente groepen

(statushouders, sociaal urgenten, medisch) te beperken zodat er voldoende ruimte blijft voor overige

woningzoekenden. Indien de beschikbaarheid van woningen voor regulier woningzoekenden in het

geding komt, bespreken Gemeente en Thuisvester dit samen tijdig. Gemeente gaat op gelijkwaardige

wijze, naar rato van aandeel sociaal woningbezit, afspraken aan over de huisvesting van deze

doelgroep met andere verhuurders die in de gemeente actief zijn, en werkt actief mee aan het waar

nodig realiseren van tijdelijke huisvestingsoplossingen.

Thuisvester tracht deze mensen zoveel mogelijk gespreid over de gemeente te huisvesten, in

geschikte woningen en in een evenwichtige verdeling binnen een woonomgeving om de samenleving

niet onnodig te belasten. De Gemeente zet zich in om elke beschikbaar gestelde woning met spoed te

laten bewonen. Huurderving wordt door de Gemeente aan Thuisvester vergoed.

Gemeente draagt er zorg voor dat passende maatschappelijke begeleiding wordt geboden aan nieuwe

bewoners / statushouders in samenwerking met betrokken partijen. Daarbij krijgen ook onderwerpen

17

aandacht die te maken hebben met het hebben van een woning, financiële huishouding en integratie

in de woonomgeving. Om een goede start te faciliteren worden de eerste zes maanden huur direct

door de Gemeente betaald vanuit de uitkering van de statushouder.

Herstructurering

De komende jaren is geen herstructurering van woningen in eigendom van Thuisvester in de

gemeente Zundert voorzien. Waar nodig en aan de orde vindt over dit onderwerp overleg en

wederzijdse informatie-uitwisseling plaats, zeker waar dit de openbare ruimte betreft.

Arbeidsmigranten

In het landelijk gebied zijn veel arbeidsmigranten aanwezig. Zij behoren niet tot de formele categorie

urgenten, maar kunnen wel een spoedige huisvestingsvraag hebben. Wat betreft het huisvesten van

arbeidsmigranten is voor alle gemeenten in West-Brabant een kwantitatieve opgave gesteld, de

zogenaamde regionale opgave. Zundert voldoet aan deze regionale opgave, waarmee het

huisvestingsvraagstuk van arbeidsmigranten op dit moment niet urgent is. Mocht hierin verandering

komen, dan treden partijen hierover in gesprek.

18

Hoofdstuk 6 Wonen en zorg en woonbegeleiding

Zorgtransities en decentralisaties

De transities in de zorg zijn van grote invloed op een deel van de huurders en de woonomgeving.

Hierbij zijn twee belangrijke bewegingen te onderscheiden:

Mensen met een intensieve zorgvraag blijven vaker zelfstandig wonen, al dan niet met

begeleiding en zorg;

De ambulante zorg en begeleiding wordt anders vormgegeven. De professionele hulp is

daarbij gericht op het aanvullen van dat wat mensen zelf niet (meer) kunnen in plaats van het

volledig overnemen van alle zorgtaken.

Doelgroep wonen met zorg

Verschillende ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg hebben tot gevolg dat mensen langer

thuis blijven wonen terwijl in een toenemende zorgbehoefte moet worden voorzien. Er ligt zodoende

een opgave voor Gemeente Zundert en Thuisvester in het omgaan met zorgvastgoed en het faciliteren

van het zo lang mogelijk thuis blijven wonen van huurders. Het betreft een kwalitatieve opgave met

veel aandacht voor maatwerk en vragen vanuit huurders. De groep zorgbehoevenden is breed te

definiëren, maar op hoofdlijnen te verdelen in de volgende groepen:

1. Bewoners met een lichamelijke beperking (bijvoorbeeld door ouderdom, niet aangeboren

hersenletsel)

2. (Oudere) bewoners met psychogeriatrische klachten (o.a. dementie)

3. Bewoners met een (lichte) verstandelijke beperking

4. Bewoners met een psychische of psychosociale stoornis.

Voor al deze groepen geldt dat deze in toenemende mate zelfstandig gehuisvest zullen worden/blijven

als gevolg van de veranderingen in het zorgstelsel. Deze verandering vraagt uiteraard om een

aangepast zorg-/ondersteuningsaanbod voor de zorgbehoevenden zelf.

Huisvestingsvormen binnen het domein wonen en zorg

Een deel van de zorgbehoevenden heeft enkel behoefte aan een fysiek goed toegankelijke woning en

woonomgeving. Er is onderscheid te maken in vier varianten in huisvestingsaanbod. Met betrekking tot

het beschermd wonen en beschut wonen gaat het veelal om vormen van niet-zelfstandige huisvesting.

In de Woonvisie 1.0. is aangegeven dat er de komende periode 2016-2018 geen huisvestingsopgave

(nieuwbouw) bestaat voor deze varianten. Met betrekking tot de toekomstige vraagontwikkelingen en

opgaven bij het verzorgd wonen en het geschikt wonen gaat het vooral om reguliere woningen, waarin

huurders zelfstandig wonen. De opgave richt zich zodoende niet op de eerste plaats op nieuwbouw,

maar vooral op het vinden van kwalitatieve (maatwerk)oplossingen binnen de bestaande

woningvoorraad. Thuisvester committeert zich vanuit haar primaire taak binnen haar mogelijkheden

aan de objectief vastgestelde kwantitatieve uitbreidingsopgave van sociale huurportefeuille om inhoud

te geven aan de volkshuisvestelijke opgave. De omvang van deze opgave zal jaarlijks gezamenlijk

worden vastgesteld op basis van monitoring en actuele prognose cijfers over de ontwikkeling van de

behoefte.

Rol Gemeente Zundert

De Gemeente is vanuit de WMO verantwoordelijk voor de maatschappelijke ondersteuning van

mensen die niet op eigen kracht zelfredzaam zijn. Het gaat daarbij om:

bevorderen van de sociale samenhang, de mantelzorg en vrijwilligerswerk, de

toegankelijkheid van voorzieningen, diensten en ruimten voor mensen met een beperking, de

veiligheid en leefbaarheid in de gemeente, alsmede voorkomen en bestrijden van huiselijk

geweld,

19

ondersteunen van de zelfredzaamheid en de participatie van personen met een beperking of

met chronische psychische of psychosociale problemen zoveel mogelijk in de eigen

leefomgeving,

bieden van beschermd wonen en opvang

Het Rijk heeft per 1 januari 2015 een groot aantal zorgtaken naar de lokale overheid

gedecentraliseerd. Het Rijk boogt daarmee de maatschappelijk ondersteuning dichterbij de burger te

brengen met minder regeldruk en eenvoudigere regels. Door te decentraliseren gaat het Rijk er vanuit

dat het ook effectiever, efficiënter en goedkoper kan.

Rol Thuisvester

Thuisvester biedt huisvesting aan de verschillende doelgroepen zorgbehoevenden. Thuisvester streeft

binnen haar rol als verhuurder en beheerder van woningen aan deze huurders na dat zij zo lang

mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, met de ondersteuning die zij daarbij nodig hebben. Voor

degenen die dit niet meer kunnen levert Thuisvester aan enkele zorgverleners intramuraal vastgoed.

De rol van Thuisvester op het gebied van zorg is die van signaleerder, doorgeleider en

samenwerkingspartner waar het gaat om wonen. Als woningcorporatie is Thuisvester daarnaast een

stabiele factor in buurten en heeft zij te maken met een (potentieel) zwakke klantgroep. Thuisvester is

een partij die een ingang ‘achter de voordeur’ heeft en vanuit de rol van vastgoedbeheerder signalen

van problematiek en/of zorgbehoeften kan herkennen en doorgeleiden. Om ongestoord woongenot

aan haar huurders te kunnen leveren, is het van belang dat dergelijke signalen snel en effectief

kunnen worden doorgeleid naar partijen die deze zorgvraag kunnen beantwoorden, al dan niet door

middel van de inzet van het sociaal netwerk. Thuisvester levert geen feitelijke zorg of maatschappelijk

werk.

Langer zelfstandig thuis wonen

De behoeftetoename aan levensloopbestendige ofwel toegankelijke huurwoningen is om verschillende

redenen niet één op één af te leiden uit de bevolkingsprognoses. Daarom wordt niet alleen ingezet op

een actieve concretisering in een vastgoedopgave wordt de opgave veel meer kwalitatief benaderd.

Dit vraagt om lokaal maatwerk, waarbij meer vraaggericht ingespeeld moet worden op concrete

behoeften, wensen en problemen van huurders.

Gemeente, huurdersorganisatie en Thuisvester zetten zich daarbij gezamenlijk preventief in met

projecten zoals ‘Blijvend thuis in eigen huis’, gericht op bewustwording van senioren zelf initiatief te

nemen tot verbetering van toegankelijkheid van de woning, en het activeren van het eigen netwerk met

het oog op langer zelfstandig wonen.

Naast de woningaanpassingen die door Gemeente op basis van indicatiestelling Zundert gedaan

worden, biedt Thuisvester een assortiment van algemeen gebruikelijke woonvoorzieningen aan tegen

een huurverhoging.

Ook doorstroming kan een instrument zijn om oudere huurders te verleiden preventief te verhuizen

naar een woning die beter bij hen past wat betreft toegankelijkheid. Thuisvester ontwikkelt op verzoek

van de huurdersorganisaties een beleid wat zal inzetten op het actief bevorderen van doorstroming

binnen de bestaande woningportefeuille van Thuisvester. Wat betreft de nieuwbouw zal Thuisvester in

overleg met de Gemeente de mogelijkheid onderzoeken een aandeel in oppervlakte ’kleinere’ sociale

huur te realiseren.

Zorgvastgoed

Als gevolg van de scheiding van wonen en zorg en de extramuralisering zal de komende jaren veel

intramuraal zorgvastgoed vrij komen. Dit heeft financiële consequenties voor zowel de zorginstellingen

als wel de vastgoedeigenaren. Echter, de behoefte aan dit vastgoed is weliswaar veranderd, maar nog

altijd groot. Thuisvester onderstreept het belang om afdoende kwalitatief passende zorgvoorzieningen

20

te behouden. Thuisvester is onder andere in overleg met zorginstanties en zal daar waar mogelijk

leegstaande intramurale appartementen extramuraal verhuren. Gemeente Zundert zal partijen

maximaal faciliteren op leegstand te voorkomen.

Specifieke aanleunwoningen bij zorgcomplexen (verzorgd wonen) worden in eerste instantie

toegewezen aan personen van 65 jaar of ouder of aan personen die een beschikking hebben

gekregen in het kader van de WMO. Op het moment dat de vraag achter blijft houdt Thuisvester de

mogelijkheid open om af te wijken van de toewijzing van woningen aan senioren.

Woningaanpassingen voor mantelzorg

In de toekomst zullen mensen in toenemende mate mantelzorg gaan verlenen aan hun partner, ouders

of andere familieleden, buren of vrienden. Het is belangrijk dat mensen die mantelzorg geven de

ondersteuning krijgen waar ze behoefte aan hebben. Daartoe willen partijen tevens de mogelijkheden

verkennen tot het waar nodig treffen van voorzieningen voor mantelzorgondersteuning gekoppeld aan

de woning van de zorgbehoevende.

Woonbegeleiding voor kwetsbare doelgroepen en het borgen van leefbaarheid

Thuisvester neemt haar verantwoordelijkheid in het bieden van woningen om zelfstandig wonen te

faciliteren en de doorstroom vanuit zorgorganisaties op peil te houden. De Gemeente neemt haar

verantwoordelijkheid in het bieden van voldoende en adequate woonbegeleiding, dagbesteding en

budgetbeheer. Gezamenlijk staan partijen samen met de zorgorganisaties voor een integrale aanpak,

met zorg voor de consequenties van de veranderingen op de leefbaarheid in de woonwijken. De

transitie op het terrein van zorg en ondersteuning is in volle gang en nog niet alle consequenties zijn te

overzien.

Uitgangspunten zijn de leefbaarheid in buurten, wijken en dorpen en ook tijdige en voldoende

beschikbaarheid van woningen voor specifieke doelgroepen. Het gaat hierbij voornamelijk over

begeleid wonen waar een stoornis of beperking een belemmering vormt voor goed huurderschap.

Gemeente Zundert en Thuisvester verlenen mede in het kader hiervan hun medewerking aan de

uitvoering van het Stedelijk Kompas. Ook wordt vanuit regie van Gemeente Zundert aangesloten bij

het MASS. Signaleren over kwetsbare burgers met (multi)problematiek worden gemeld bij het MASS,

waarop snel toeleiding naar zorg en coördinatie van de zorg geregeld wordt.

Vanuit de maatschappelijke opvang vindt begeleiding plaats van kwetsbare burgers, die na een

periode van dakloosheid, weer zelfstandig gaan wonen. Het kan ook gaan om kwetsbare burgers die

dakloos dreigen te worden.

De Gemeente zal, in nauwe samenwerking met de betrokken zorgaanbieders, een analyse van

mogelijke knelpunten maken, waarbij de huidige afspraken op het gebied van woonbegeleiding als

vertrekpunt gelden. Thuisvester toont haar bereidheid hierin te participeren. Aan de hand van deze

analyse wordt waar nodig een ‘agenda woonbegeleiding’ opgesteld. Indien de huidige contracten met

betrekking tot woonbegeleiding door de Gemeente worden aangepast, wordt Thuisvester actief

geraadpleegd om eventuele problemen in de continuïteit van woonbegeleiding te voorkomen.

21

Hoofdstuk 7 Leefbaarheid

Schoon, heel, veilig en sociaal

De Gemeente Zundert, Thuisvester en de huurdersorganisatie Zundert willen dat het fijn wonen is in

de gemeente Zundert. Dat betekent dat de aandacht van deze partijen niet alleen uit moet gaan naar

de woningen, maar ook naar de directe omgeving van deze woningen. Mensen moeten zich veilig en

thuis voelen, met voldoende voorzieningen in de woonomgeving en daarbij ook zelf (kunnen) bijdragen

aan de leefbaarheid. Vooral dat laatste is van wezenlijk belang. Bewoners zelf maken of breken de

sfeer in de buurt en bepalen hoe ze onderling met elkaar om gaan. Het is van belang om ze daar bij te

faciliteren en te zorgen dat het fundament waarop zij bouwen goed is. In wijken waar de problemen

groot zijn, kun je immers niet van bewoners verwachten dat ze de leefbaarheid op orde krijgen.

Rol Gemeente Zundert

Het doel van de nieuwe WMO is dat mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen en meedoen in de

samenleving. Ouderen en mensen met een beperking kunnen via de WMO ondersteuning krijgen als

het niet op eigen kracht lukt. Het gaat dan bijvoorbeeld om begeleiding, dagbesteding of

huishoudelijke ondersteuning. De ondersteuning stelt hen in staat om thuis te blijven wonen.

Gemeente en cliënt kijken samen naar de ondersteuning die nodig is en welke oplossingen daarbij

kunnen helpen. De eigen mogelijkheden en behoefte van de cliënt en zijn omgeving zijn uitgangspunt.

De inzet op leefbaarheid vanuit de gemeente uit zich onder andere in:

het organiseren van mantelzorg en vrijwilligerswerk

het ondersteunen van de zelfredzaamheid en de participatie van personen met een beperking

de toegankelijkheid van voorzieningen, diensten en ruimten voor mensen met een beperking

de veiligheid en leefbaarheid in de gemeente

het voorkomen en bestrijden van huiselijk geweld.

Optreden bij onveilige situaties, voor zover deze niet samenhangen met de infrastructuur van het

woningbezit, is een taak van politie en Gemeente. Daarnaast is het onderhoud en de aanleg van

openbaar groen een verantwoordelijkheid van de Gemeente.

Rol Thuisvester

Thuisvester heeft als voornaamste verhuurder en beheerder van de woningvoorraad een rol om de

leefbaarheid in de directe woonomgeving van haar huurders op peil te houden. Vanuit de Woningwet

dient Thuisvester zich in te spannen voor het leveren van ongestoord woongenot. De nieuwe

Woningwet kadert de inspanningen die corporaties op het gebied van leefbaarheid mogen leveren

echter wel in. Corporaties mogen investeren in de woonomgeving, mits dit plaatsvindt in directe

nabijheid van woongelegenheden in eigen bezit en past binnen de omschrijving die de Wet

voorschrijft. Dit uit zich in:

de bestrijding van woonoverlast;

het bijdragen aan de uitvoering van activiteiten ter bevordering van de netheid en veiligheid

van de woonomgeving van haar huurders

bijdragen aan wijkbeheer;

bijdragen aan maatschappelijk werk zoals bij de aanpak bij (multi)probleemsituaties onder

verantwoordelijkheid van maatschappelijke organisaties en uitsluitend ten behoeve van de

huurders van Thuisvester

indien nodig de realisatie van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van

huurwoningen;

22

het ondersteunen van huurdersinitiatieven, waarbij opgemerkt wordt dat sponsoring niet

langer is toegestaan.

Thuisvester concentreert zich binnen deze inkadering op het domein van ‘schoon, heel, veilig en

sociaal’. Ook wil Thuisvester investeren in zelfbeheer en maatschappelijk ondernemerschap, maar wel

vertrekkend vanuit bewonersinitiatief. Te allen tijde zullen de investeringen van Thuisvester in

leefbaarheid in verhouding moeten zijn tot en in de directe omgeving van het eigen bezit, de opgave

en de eigen verantwoordelijkheid.

Samenwerking

Partijen onderschrijven dat de leefbaarheid in de wijken en kernen van de gemeente Zundert over het

algemeen goed is. Gezien deze goede uitgangssituatie ligt de opgave in de gemeente Zundert

voornamelijk in het handhaven van dit fundament en het faciliteren van de eigen bewoners in hun

bijdrage aan de leefbaarheid. Partijen spreken hierover het volgende af:

Partijen werken integraal aan een leefbare woonomgeving en gaan daarbij uit van de

eigenheid van de woonomgeving van huurders en het verhaal van bewoners over hun wijk en

hun wensen. Dit leidt tot diversiteit, zodat mensen kunnen wonen naar hun eigen smaak. De

gegevens uit de gebiedsanalyses, de kennis van professionals en het verhaal van bewoners

vormen de basis. Met deze gegevens wordt bepaald welke inzet waar gepleegd wordt. Indien

de problematiek om een integrale aanpak (openbare orde, veiligheid, schoon, heel en sociaal)

vraagt, trekken Thuisvester en de Gemeente gezamenlijk op.

Partijen werken samen aan leefbaarheid en optimaliseren deze samenwerking waar mogelijk.

Thuisvester zorgt dat knelpunten met betrekking tot leefbaarheidsproblematiek snel doorgeleid

worden naar de Gemeente, en de gemeente op haar beurt melding maakt van knelpunten bij

Thuisvester, waarna afhankelijk van de noodzaak en in overleg een aanpak wordt

gerealiseerd.

De Gemeente zorgt dat er een duidelijke samenwerkingsstructuur

rond leefbaarheidsproblematiek is. De Gemeente draagt zorg voor voldoende capaciteit in de

1e en 2

e lijn zodat signalen snel opgepakt kunnen worden.

De effecten van de zorgtransities voor de wijken worden nauwgezet gevolgd en concrete

aandachtspunten zullen waar nodig op de ‘agenda woonbegeleiding’ gezet worden (zie

hoofdstuk 6).

Gemeente en Thuisvester werken samen met bewoners. Bewoners zijn de belangrijkste

producent van leefbaarheid en sfeer in de buurt. We werken samen om de belangen en

behoeften duidelijk te krijgen. We hebben daarbij een activerende houding.

Gemeente en Thuisvester werken samen aan de bestrijding van woonoverlast. De Gemeente

heeft verschillende mogelijkheden om op te treden tegen individuele overlastveroorzakers,

Thuisvester kan hierop beperkt sturen door middel van huisuitzetting als uiterste

consequentie. Indien nodig (mede met het oog op de zorgtransities) vullen Gemeente en

Thuisvester in gezamenlijkheid het huidige palet van maatregelen aan.

Overlast en veiligheid

Partijen werken samen in de wijken aan leefbaarheid en aan de bestrijding van woonoverlast.

Tenminste vier keer per jaar bespreken Gemeente en Thuisvester of de samenwerking goed gaat en

waar eventueel extra aandacht naar uit moet gaan. Communicatie en onderlinge afstemming van

gerichte acties zijn hierbij sleutelbegrippen. Hiertoe wordt een integraal overleg georganiseerd over

veiligheid en een gezamenlijk programma van aanpak voor situaties waar de veiligheid in het geding

is.

23

Buurtbemiddeling

Een groot aandeel van de overlastmeldingen bij Thuisvester heeft betrekking op burenoverlast.

Buurtbemiddeling is een methode om buurtgenoten in een conflictsituatie weer met elkaar in gesprek

te brengen. Thuisvester heeft in 2015 het initiatief genomen buurtbemiddeling bij wijze van pilot in de

gemeente Zundert te introduceren voor haar huurders. Bij positieve evaluatie zal Thuisvester het

gesprek met Gemeente Zundert aangaan over het vervolg.

Hennep- en drugs

Gemeente en Thuisvester hebben gezamenlijk met andere partners in het gebied Zeeland West

Brabant in oktober 2013 een convenant ondertekend over de aanpak van hennepkwekerijen. Daarbij is

door Thuisvester uitgesproken dat bij het aantreffen van een hennepkwekerij in een van haar

woningen de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt gestart en dat bij het aantreffen

van een hennepkwekerij de locatie onder strafrechtelijke dwang ontruimd wordt en de kosten van een

ontmanteling op de overtreder verhaald. Deze samenwerkingsafspraak zal worden gecontinueerd.

Gemeente en Thuisvester maken sluitende afspraken hoe om te gaan met bestuurlijke sluitingen ook

gericht op het voorkomen van langere sluiting dan noodzakelijk, mede ter beperking van huurderving

bij Thuisvester.

Woonfraude

Een gezamenlijke, integrale aanpak is noodzakelijk om woonfraude doelmatig te kunnen bestrijden.

Hier spannen zowel Gemeente als Thuisvester zich voor in. Gemeente en Thuisvester zullen

zodoende in het kader hiervan afspraken maken over de uitwisseling van gegevens, overeen te komen

in een Convenant Gegevensuitwisseling.

Huisuitzettingen en maatschappelijke opvang

Thuisvester doet het maximale om ontruimingen te voorkomen. Dreigende ontruimingen naar

aanleiding van huurachterstand worden altijd gemeld bij het Meldpunt Schuldhulpverlening, in geval

van betrokkenheid van kinderen tevens bij het MASS. Wanneer het toch tot een ontruiming komt, dan

dragen partijen er gezamenlijk verantwoordelijkheid voor dat dit proces zo goed en zorgvuldig mogelijk

verloopt. Gemeente draagt bij woningontruiming van woningen van huurders van Thuisvester zorg

voor de afvoer en de opslag van de inboedels, in overeenstemming met de landelijke wet- en

regelgeving.

Ontruimingen mogen niet leiden tot het verplaatsen van problematiek. Zodoende zullen partijen zich

hard maken om woonvoorzieningen voor multiprobleemsituaties op de agenda van het Stedelijk

Kompas te zetten.

Maatschappelijk vastgoed

Voor maatschappelijk vastgoed, zoals multifunctionele centra, buurthuizen of jongerencentra geldt dat

deze slechts onder zeer strikte voorwaarden mogen worden gerealiseerd door Thuisvester. Niet alleen

vanuit het wettelijk kader, maar ook conform de strategische visie van Thuisvester.

Overgangsperiode invoering nieuwe Woningwet

Activiteiten die in het verleden zijn toegestaan en thans niet meer zouden mogen hoeven niet te

worden beëindigd. Thuisvester streeft naar een passende en gefaseerde afbouw van deze activiteiten,

zodat de volledige bedrijfsvoering van Thuisvester eind 2017 complementair is aan de uitgangspunten

van de nieuwe wetgeving.

24

Hoofdstuk 8 Huurdersparticipatie en zeggenschap

Formele participatie

Het belang van een goede relatie met bewoners wordt door de drie partijen onderschreven. In de

Woningwet en de Wet op het overleg Huurders/Verhuurder (ook wel de Overlegwet genoemd) is de

positie van de huurdersorganisatie geregeld. Verhuurder informeert de huurdersorganisatie en vraagt

advies over in de wet vastgelegde onderwerpen.

Huurdersvereniging Zundert vertegenwoordigt de huurders in de gemeente Zundert en is

vertegenwoordigd in de Thuisvesterbrede huurderskoepel CiZo. Vanuit die hoedanigheid zijn zij op

specifieke onderdelen betrokken bij de beoordeling van het algemeen beleid van Thuisvester.

Huurdersvereniging Zundert vraagt specifiek aandacht voor het in stand houden van de lokale

aanwezigheid van Thuisvester binnen haar dienstverleningspakket.

Thuisvester heeft in 2014 samen met haar vier huurdersorganisaties binnen CiZo het huidige

participatiemodel geëvalueerd en heeft op basis van deze uitkomsten en de uitgangspunten voor

participatie in de Woningwet in 2015 dit model aanpast. Gemeente Zundert zal de Huurdersvereniging

Zundert actief betrekken bij het evalueren en formuleren van gemeentelijk woonbeleid.

Gelegenheidsparticipatie

Naast de formele participatie betrekt Thuisvester ook bij bijzondere (onderhoud) projecten betrokken

huurders (gelegenheidsparticipatie). Thuisvester maakt het de huurdersorganisatie afspraken over het

betrekken van huurders bij onderhoud- en renovatieprojecten middels het betrekken van (bestaande)

bewonersvertegenwoordiging of het formeren van klankbordgroepen. Ook bij nieuwbouw betrekt

Thuisvester de toekomstige huurders waar mogelijk.

25

Deze kaderafspraken zijn overeengekomen te Zundert op 14 juli 2016:

Gemeente Zundert

L.C. Poppe – de Looff

Burgemeester

Thuisvester

ir. J.J. Westra P.J.L. Hobbelen MRE MFM

Bestuursvoorzitter Directeur - Bestuurder

Huurdersvereniging Zundert

J. Backx

Voorzitter

26

Deel II Jaarafspraken 2016

Bijlagen

Begrippenlijst

27

Bijlage 1 Begrippenlijst

Beschermd wonen Beschermd wonen gaat veelal om vormen van niet-zelfstandig wonen,

zoals bijvoorbeeld plaatsen in een verpleeghuis of groepswoning met 24-

uurs nabije zorg. Dit betekent dat de zorg permanent aanwezig is.

Thuisvester heeft dergelijke woningen in haar bezit, maar deze worden in

principe in bulk verhuurd aan een zorginstelling, welke ze verhuren aan

zorggeïndiceerden. Bij scheiding van wonen en zorg gaan de betreffende

woningen onder de categorie ‘verzorgd wonen’ vallen.

Beschut wonen Dit zijn plaatsen in een intramurale instelling ten behoeve van personen

met een ZZP indicatie 1-4. Als gevolg van de extramuralisering wordt

uitgegaan van een afname van de vraag naar beschut wonen.

Betaalbare huurwoning Een huurwoning met een huur die tussen € 409,92 en € 710,68 per maand

bedraagt (peildatum 1 januari 2016)

Bovenmatige

huurderving leegstand

Bovenmatig verlies van huurpenningen als gevolg van leegstand

DAEB Diensten van Algemeen Economisch Belang, conform Woningwet

Decentralisaties De overheveling van taken op het gebied van jeugdzorg, werk en inkomen

en zorg aan langdurig zieken en ouderen van Rijksoverheid naar

gemeenten

Dure huurwoningen Een huurwoning met een huur hoger dan de liberalisatiegrens van €

710,68 per maand (peildatum 1 januari 2016)

Geschikt wonen Tot het ‘geschikt wonen’ behoren zelfstandige reguliere woningen,

waarvan diverse kenmerken maken dat ze meer geschikt zijn voor

ouderen en mensen met beperkingen dan reguliere woningen. Om te

bepalen of een woning behoort tot de categorie ‘geschikt wonen’ bestaat

nog geen uniforme definitie. Thuisvester hanteert volgende definitie:

Woning toegankelijk: belangrijkste ruimten op de dezelfde

verdieping.

Woongebouw toegankelijk (indien sprake van een

gemeenschappelijke entree)

ILT-Aw Toezichthouder volkshuisvesting: Inspectie Leefomgeving en Transport –

Autoriteit woningcorporaties

Herstructurering De herontwikkeling van een woongebied

Huurtoeslaggrenzen Per 1 januari 2016 zijn de huurtoeslaggrenzen als volgt:

Liberalisatiegrens € 710,68

Aftoppingsgrens 1 en 2 persoon huishoudens € 586,68

Aftoppingsgrens 3 en 4 persoon huishoudens € 628,76

Kwaliteit kortingsgrens € 409,92

Kernvoorraad Vaste sociale huurvoorraad voor de toekomst

Kwaliteitskortingsgrens Het huurdeel onder deze grens komt in aanmerking voor 100%

subsidiering mits men in aanmerking komt voor huurtoeslag. Deze grens

geldt ook als maximale huurgrens huurtoeslag voor jongeren (zonder

handicap) onder de 23 jaar. Boven deze huurgrens en tot de voor het

huishouden geldende aftoppingsgrens wordt over dit huurdeel minder

huurtoeslag betaald.

Leefbaarheid De sociale en fysieke aspecten die men ervaart binnen een

woonomgeving en in de nabijheid van de woonomgeving en die ervoor

28

zorgen dat mensen zich wel of niet goed voelen op de plek waar ze zich

op dat moment bevinden

Levensloopbestendig Woning met alle voorzieningen (slaapkamer en badkamer) op één niveau

Liberalisatiegrens Tot deze huurgrens spreken we van sociale huurwoningen

Mutatiewoning Woning, die tijdelijk leeg staat in verband met opzegging van de huur

Primaire doelgroep Huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking

kunnen konen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor

huurtoeslag in 2016 staan weergegeven in onderstaande tabel:

Soort huishouden Maximaal inkomen

Eenpersoons € 22.100

Meerpersoons € 30.000

Eenpersoons huishouden boven AOW-leeftijd € 22.000

Meerpersoons huishouden boven AOW-leeftijd € 30.050

Statushouder Verblijfsgerechtigde vreemdeling die ingevolge de Vreemdelingenwet als

vluchteling is toegelaten dan wel beschikt over een op grond van een

asielaanvraag verleende vergunning of over een voorwaardelijke

vergunning tot verblijf.

Streefhuur De huurprijs die Thuisvester zal gaan vragen aan nieuwe huurders na

mutatie van de woning.

Transities zorg De veranderingen in het zorgstelsel die per 1 januari 2015 van kracht zijn.

Verzorgd wonen Verzorgd wonen is vervolgens de meest ‘beschermde’ manier van wonen,

dichtbij de zorg en voorzieningen, veelal in zelfstandige, reguliere

woningen. Doelgroep zijn mensen die behoefte hebben aan veiligheid en

begeleiding en in een deel van de gevallen al een zorgindicatie hebben.

De woningen moeten voldoen aan de volgende eisen:

Toegankelijk

Dichtbij voorzieningen

Bij voorkeur zorg gerelateerde voorzieningen in de

woning

Bij voorkeur in de nabijheid van zorgsteunpunt (zorg op

afroep gemakkelijk mogelijk)

Woonfraude Onrechtmatige bewoning van een woning, zoals onrechtmatige

doorverhuur, onrechtmatig gebruik of overbewoning

WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw