W E L K O M

Expertmeeting 8 december 2010

De particuliere huursectorDe particuliere huursector

Opgeven of behouden?

•

Programma * Opening door Tryntsje Bakkum, voorzitter stichting Wijksteunpunt Wonen Centrum

* Hoe kunnen wij ongewenst verhuurgedrag voorkomen?Jan Bezemer, Vastgoedbelang

* Het belang van de particuliere huursectorBouwe Olij, adviseur stedelijke ontwikkeling

* Themadiscussies over huurprijsopdrijving, woningonttrekking en ongewenst verhuurgedrag

* Slotdebat: mogelijkheden en oplossingen

Hoe kunnen wij ongewenst verhuurgedrag voorkomen?

Inleiding door mr ing. Jan Bezemer

voorzitter afdeling West Noord, Vastgoedbelang

De particuliere sector wordt steeds belangrijker in Centrum

Inleiding door Bouwe Olij

oud-gemeenteraadslid en oud-bestuurder stadsdeel de Pijp en Oud-West

interactieve themadiscussie

casus huurprijsopdrijving

toegelicht door Margriet Koomen

beleidsadviseur Huurdersvereniging Amsterdam

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Huurprijsopdrijving

3 manieren

• Gewoon te veel huur vragen

• Puntenjagen/oppimpen

• Onredelijke hoge bijkomende kosten

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

1. Te veel huur

Sociale huurwoningen maximaal 140 punten

Huurprijs maximaal €648 = 100%

Schaarste en gewilde plek

Laat je huur binnen 6 maanden toetsen

Boven 140 punten: geliberaliseerd(prijspeil 1/7/2010)

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Meer dan 100% : beschermd stadsgezicht en

Rijksmonumenten

Extra huur wettelijk toegestaan 15% voor beschermd stadsgezicht, bij

woningen ouder dan 50 jaar (onder voorwaarden)

30% voor Rijksmonumenten

Liberalisatiegrens:Indien 15% opslag toegestaan:124 puntenIndien 30% opslag toegestaan:110 punten

(prijspeil 1/7/2010)

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Nieuw aangekondigd landelijk beleid

25 extra punten voor woningen in hoge marktdruk gebieden

Alle woningen met 116 punten of meer verdwijnen uit de sociale sector naar de

geliberaliseerde sector

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

2. Puntenjagen/oppimpen

Bij vrijkomen van sociale huurwoningen

Extra voorzieningen aanbrengen om boven 140 punten uit te komen

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

3. Onredelijk hoge bijkomende kosten

Borg bij ondertekenen contract

Bemiddelingskosten

Zie het volgende contract

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Dit betreft een vergunningsplichtige huurwoning bemiddeld door Perfect Housing. Kale huur €415, servicekosten maar liefst €1.135,- per maand.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Bij ondertekening huurcontract van deze vergunningsplichtige huurwoning moest bijna €6.500,- voldaan worden.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Bijkomende kosten 3 : meubilair/stofferingWat is toegestaan?

Aanschafwaarde afschrijving in 5 jaar›5 x12 =60 termijnen

In verordening staat niets over meubilair en servicekosten

Toetsen van deze kosten altijd mogelijk bij huurcommissie of kantonrechter

zie volgende voorbeeld

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Uitspraak Huurcommissie: Voorschot servicekosten wordt verlaagd van €1.135,- naar €187,- per maand.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Toekomst mbt onredelijke kosten

Verordening bemiddelingsbureaus verdwijnt

Set regels voor bemiddelaars

Hierin opnemen maximaal bedrag meubilair/stoffering

Boete bij overtreding

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Visie HA

• Verkeerde praktijken bestrijden via voorlichting en werk WSWonen

•Verbeter regelgeving en handhaving

• Ongedeelde stad ook in het centrum dmv

- Geen 25 extra punten-Niet meer splitsen als betaalbare voorraad

in gevaar komt-Huisvestingsvergunning voor woningen

tot €548

interactieve themadiscussie

casus woningonttrekking

toegelicht door Guust Augustijn

coördinator Wijksteunpunt Wonen Centrum

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Woningonttrekking

Stadsdeel bepaalt met uitvoeringsregels of en onder welke voorwaarden woningonttrekking mag plaatsvinden. Dit is vastgelegd in: Regels ter uitvoering van hoofdstuk 3, paragraaf 3 van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 voor stadsdeel Centrum.

Stadsdeel Centrum vormt samen met stadsdeel Zuid het gebied met hoge marktdruk.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Voor woningonttrekking geldt een belangenafweging.

‘’Vergunning wordt verleend tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.’’

Criteria geformuleerd ter beoordeling van het met het onttrekken, samenvoegen of omzetten gediende belang.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Voorbeeld Amstel 173

• Aanvraag tot samenvoeging 2e met 3e etage• Stadsdeel wijst vergunning af omdat deze samenvoeging niet het volkshuisvestingsbelang dient.• Eigenaar gaat in beroep en krijgt gelijk van de bestuursrechter.

Motivatie: Omdat een investering wordt gedaan t.b.v. behoud, herstel en/of verbetering van het casco van tenminste 20% van de WOZ waarde van de kleinste woning die bij de samenvoeging betrokken is, krijgt eigenaar alsnog zijn vergunning. Eigenaar heeft tevens splitsingsvergunning aangevraagd, waarmee de samengevoegde woning kan worden verkocht en uit de particuliere huurwoningenvoorraad verdwijnt.

Cijfers uit rapportage ‘’De ontwikkeling van de particuliere huurwoningenvoorraad in stadsdeel Centrum’’

Woningonttrekking periode 2007 t/m 2009 ongeveer 230 aanvragen. Dit is inclusief corporatiebezit (vaak aangekocht bezit). Onduidelijk hoeveel woningen dit betreft en hoeveel huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. Soms betreft het 1 woning, soms meerdere panden.

Daar bovenop zijn bij stadsdeel Centrum 80 aanvragen ingediend voor short stay.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Hoofdconclusie uit rapportage ‘’De ontwikkeling van de particuliere huurwoningenvoorraad in stadsdeel Centrum’’

Citaat:

‘’Wij schatten in dat in twee jaar tijd tussen de 1.200 en 1.500 particuliere huurwoningen zijn ‘’verdwenen’’. Grotendeels ten gevolge van ingezet beleid: ‘’splitsen en verkopen’’, renovatie, samenvoeging. Voor klein deel (enkele honderden woningen) is dit een gevolg van bewust illegaal onttrekken aan de betaalbare voorraad: gemeubileerde verhuur, onterechte huurharmonisatie bij nieuwe verhuur, onttrekking voor short stay (enkele gevallen).’’

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

interactieve themadiscussie

casus ongewenst verhuurgedrag

toegelicht door Gert Jan Bakker

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag

Huurder is bedreigd met de dood, omdat hij een procedure bij de huurcommissie gestart heeft.

Date: Tue, 26 Jan 2010 00:50:26 -0800From: williams.brad11@yahoo.comSubject: Re: Reactie op uw adverentie (Nieuwezijds Voorburgwal, Amsterdam) op Kamerverhuur.nlTo: xxx@xx.comHi Nina, I appreciate the interest you have in my apartment and i am so happy to let you know that the apartment is still very much available for rent. Below are some essential information you would love to know about my apartment. - The apartment cost 400euro per month including all bills such as water, electricity, gas e..t.c plus 500euro for security deposit payment which is refundable while packing without any lost or damage of my properties.- The apartment is located at Nieuwezijds Voorburgwal 32, 1012 Amsterdam,Netherlands.. It is in the city center and it is very close to metro stations, restaurants and stores.- The whole apartment is 68sqm in size and the room is about 33sqm in size. I guess it is very spacious enough. Anyway my apartment is located in a very safe and quite neighborhood. There is no noise. My apartment is very clean and well equipped with all necessities. Attached are some pics of the apartment for you to see exactly how the place looks like. You can ring me on +447024021141 for more details as i am presently out of town. Do let me know if you are still interested in renting my apartment so that we can proceed further. Best regards,Brad.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

Gevalletje oplichting. Woning bestaat niet. Adres is nota bene kantoor van Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag.

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector

<=398 399-525 526-622 >=622 totaal

corporatiewoningen 20% 11% 1% 1% 33%

9597 5320 630 368 15915

particuliere huurwoningen 16% 7% 2% 8% 32%

7603 3192 843 3783 15421

totaal huurwoningen 35% 17% 3% 9% 64%

17200 8513 1474 4152 31339

koopwoningen 36%

17386

Totale huurwoningen voorraad <=622 (64% - 9%) 55%

Verdeling huurvoorraad naar huurklassen en eigendomscategorie als percentage van de totale voorraad in stadsdeel Centrum

slotdebat: mogelijkheden & creatieve oplossingen

Een bereikbare particuliere huursector

* …

* …

* …

Expertmeeting een bereikbare particuliere huursector