Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’...2018/07/08 · 4.2 Woonruimteverdeling U16...

Bedrijfsvoeringsorganisatie Vijfheerenlanden

Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’

Definitieve versie 28 mei 2018

DATUM 28 mei 2018

TITEL Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’

ONDERTITEL Definitieve versie

OPDRACHTGEVER Bedrijfsvoeringsorganisatie Vijfheerenlanden

AUTEUR(S) Roy Nieuwenhuis Bram Klouwen Bas de Ruigh

PROJECTNUMMER 5226.101/G

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem

Postbus 1174

6801 BD Arnhem

[email protected]

www.companen.nl

(026) 351 25 32

@Companen

BTW NL001826517B01

IBAN NL95RABO0146973909

KVK 09035291

Inhoud Preambule 1

1 Inleiding 2

2 Advies: regiokeuze en overwegingen 3

2.1 Juridisch kader 3

2.2 Uitgangspunten voor de regiokeuze 4

2.3 Gevolgen van de regiokeuze 5

2.4 Samenvattende overwegingen 11

2.5 Conclusie 11

3 Huidige woningmarkt Vijfheerenlanden 13

3.1 Bevolking en huishoudens 13

3.2 Samenstelling woningvoorraad 14

3.3 Woningbezit corporaties 15

3.4 Conclusie 17

4 Regionale samenhang Vijfheerenlanden 18

4.1 Regionale samenhang op basis van verhuisbewegingen 18

4.2 Woonruimteverdeling U16 en Woongaard 22

4.3 Beschikbaarheid woningaanbod in sociale huursector 23

4.4 Conclusie 24

5 Volkshuisvestelijke opgaven sociale huursector 25

5.1 Bestedingsruimte woningcorporaties 25

5.2 Investeringsopgaven nieuwbouw 26

5.3 Investeringsopgave woningverbetering 28

5.4 Conclusie 28

6 Effecten bestaande samenwerkingsverbanden 30

6.1 Casus Veenendaal 30

6.2 Casus Meppel 30

6.3 Conclusie 31

7 Voorconsultatie partners 32

7.1 Huurdersorganisaties HBL, HBZ en Huurdersberaad 32

7.2 Regiogemeenten en corporaties U16 en Woongaard 33

5226.101/G | Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’ 1

Preambule

De gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam hebben Companen verzocht een volledig objectief en

onafhankelijk onderzoek uit te voeren naar de keuze van een woningmarktregio voor de nieuwe

gemeente Vijfheerenlanden. De verantwoordelijk onderzoekers van Companen verklaren hierbij dat

voorliggend advies onafhankelijk en objectief is opgesteld en vrij is van kleuring, sturing of beïnvloeding

door één van de betrokken partijen.

Drs. A.F. Klouwen R. Nieuwenhuis MSc.

Directeur Companen Adviseur Companen

B. de Ruigh MSc.

Adviseur Companen


1 Inleiding

De gemeenten Leerdam, Zederik en Vianen fuseren per 1 januari 2019 tot de nieuwe gemeente

Vijfheerenlanden. Als gevolg van de fusie staan de gemeenten voor een belangrijke keuze. Zij moeten

uiterlijk 1 november van dit jaar bij de minister een voorstel indienen waarin zij aangeven tot welke

woningmarktregio de nieuwe gemeente Vijfheerenlanden zou moeten behoren: U16 of Woongaard. Op

grond van dit voorstel van de gemeenten zal de minister haar keuze maken ten aanzien van de

woningmarktregio waartoe Vijfheerenlanden gaat behoren.

Huidige situatie

Eind 2016 stelde de minister regionale werkgebieden vast voor woningcorporaties. Gevolg hiervan is dat

Vianen (en LEKSTEDEwonen) behoort tot U16 en Leerdam en Zederik (met KleurrijkWonen en Fien

Wonen) tot Woongaard. Corporaties mogen in hun kernwerkgebied investeren in nieuwbouw. In

gemeenten buiten het kernwerkgebied geldt dat corporaties alleen hun bestaande woningbezit mogen

beheren óf vervangen; en daarmee niet mogen investeren in uitbreiding van bezit.

Onafhankelijk en objectief onderzoek naar de regiokeuze

De gezamenlijke gemeenten hebben Companen gevraagd een onafhankelijk en objectief onderzoek uit

te voeren naar de regiokeuze. Het onderzoek mondt uit in een onderbouwd, concreet en helder advies

over de te maken keuze.

Uitvoering en proces

In de uitvoering van het onderzoeksproces zijn belanghebbende partijen gehoord over de werking van

de (sociale huur)woningmarkt in de gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik. Het doel hiervan is om de

feiten en de argumentatie te toetsen aan de praktijk.

Het resultaat van dit proces is een advies vanuit Companen dat niet noodzakelijkerwijs gedragen wordt

door de betrokken partijen. Gedurende het onderzoeksproces hebben de volgende consultatiemo-

menten plaatsgevonden:

Bestuurlijk startoverleg met gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam en corporaties

LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien Wonen

Tussentijds ambtelijk overleg met gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam en corporaties

LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien Wonen.

Telefonische consultatie van huurdersorganisaties Huurdersberaad LEKSTEDEwonen, Huurders- en

bewoners Belang Zederik (HBZ) en Huurders Belangenorganisatie Lingesteden (HBL).

Bestuurlijk overleg met gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam, huurdersorganisaties

Huurdersberaad LEKSTEDEwonen, Huurders- en bewoners Belang Zederik (HBZ) en Huurders

Belangenorganisatie Lingesteden (HBL) en corporaties LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien

Wonen.

Telefonische en schriftelijke voorconsultatie van overige gemeenten en corporaties in U16 en

Woongaard

Leeswijzer

Het onderzoeksrapport start in het volgende hoofdstuk met de beschrijving van het advies. In de

hoofdstukken 3 tot en met 7 wordt de onderbouwing voor het advies inhoudelijk uiteengezet en

onderbouwd.


2 Advies: regiokeuze en overwegingen

De Woningwet verplicht dat de nieuwe gemeente VIjfheerenlanden wordt ingedeeld in één

woningmarktregio. De gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam zijn in de gelegenheid hiervoor een

voorstel te doen aan de minister: of U16 of Woongaard. Ongeacht de keuze, zullen er gevolgen

optreden voor de lokale situatie in Vijfheerenlanden en voor de situatie in de regio’s U16 en

Woongaard. Het is daarom belangrijk dat het eindadvies een objectief beeld schetst van de gevolgen

van verschillende keuzes. Op basis van vergelijking van de gevolgen bij verschillende keuzes hebben we

ons advies gewogen. Het hoofdstuk start met een korte beschrijving van het juridisch kader.

2.1 Juridisch kader

Toegestane werkzaamheden buiten het kernwerkgebied

De Woningwet bevat bepalingen ten aanzien van het kernwerkgebied van woningcorporaties. Binnen de

eigen woningmarktregio is het volgens deze bepalingen voor corporaties toegestaan alle volkshuis-

vestelijke activiteiten te ontplooien, dat wil zeggen het beheren

van bestaand bezit en uitbreiden via nieuwbouw en aankoop van

woningen. Buiten de woningmarktregio zijn de toegestane activi-

teiten beperkt. Het is corporaties niet toegestaan hun woningbezit

buiten hun kernwerkgebied uit te breiden via nieuwbouw of

aankoop van woningen. Het beheren en onderhouden van be-

staand bezit is wel toegestaan.

Aanwijzing woningmarktregio’s

De vorming van de woningmarktregio’s is bedoeld om de lokale

verankering van woningcorporaties te versterken. Hiertoe moesten

regio’s worden samengesteld met een samenhangend woning-

marktgebied van minimaal 100.000 huishoudens. In 2016 heeft het

rijk voor alle woningcorporaties in Nederland een regionaal

werkgebied vastgesteld wat geleid heeft tot de indeling van

Nederland in 19 woningmarktregio’s. De gemeente Vianen en

woningcorporatie LEKSTEDEwonen behoren tot de regio U16. De

gemeenten Leerdam en Zederik en corporaties KleurrijkWonen en Fien Wonen tot Woongaard.

Ontheffing voor investeringen buiten het kernwerkgebied

Door middel van een ontheffing zijn in de wet beperkte uitzonderingsmogelijkheden opgenomen ten

aanzien van investeringen buiten het werkgebied. Deze ontheffing geldt voor gebieden waar voor de

corporatie(s) uit de regio onvoldoende mogelijkheden zijn om aan de volkshuisvestelijke behoefte te

voldoen. In de ontheffingsaanvraag moet aannemelijk gemaakt worden dat dit het geval is en dat er

geen alternatieven zijn. De corporaties moeten de ontheffing aanvragen. Gemeenten en huurders-

organisaties geven hierop hun zienswijze. Tot op heden is aan zes corporaties een (tijdelijke) ontheffing

verleend.

Afbeelding 2.1: Woningmarktregio’s

Woningwet


Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden: twee scenario’s

In de Woningwet is vastgelegd dat een gemeente slechts van één woningmarktregio deel kan uitmaken1.

De samenvoeging van de gemeenten Leerdam, Vianen en Zederik moet er dan ook toe leiden dat wordt

aangesloten bij één regio. De regiokeuze voor Vijfheerenlanden kent daarmee twee scenario’s:

1. de keuze voor de woningmarktregio U16.

2. de keuze voor de woningmarktregio Woongaard.

2.2 Uitgangspunten voor de regiokeuze

Tijdens het bestuurlijke startoverleg zijn in samenspraak met de gemeenten en de corporaties drie

centrale uitgangspunten vastgesteld die leidend zijn bij de regiokeuze:

1. Het belang van de huurders en woningzoekenden staat centraal; het eerste uitgangspunt heeft

betrekking op de betekenis van de regiokeuze voor huurders en woningzoekenden, zowel in

Vijfheerenlanden als in de regio’s U16 en Woongaard. Het gaat dan om de vraag of de

beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroepen verandert. Belangrijke elementen

daarin zijn de oriëntatie van woningzoekenden op verschillende kernen in de gemeente en ten

opzichte van de regio, beschikbaar aanbod voor woningzoekenden, maar ook transparantie en

uitvoerbaarheid in het belang van de huurder (zoals de mogelijke overgang naar een ander

toewijzingssysteem). Het uitgangspunt hierbij is dat negatieve effecten van de regiokeuze voor

huurders en woningzoekenden tot een minimum beperkt moeten blijven. Met dit uitgangspunt

wordt tevens ingespeeld op het wettelijk kader van het werken aan een samenhangende

woningmarktregio vanuit de optiek van de huurder en woningzoekende.

2. Betekenis voor investeringsopgaven en investeringsvermogen; het tweede uitgangspunt betreft

het kunnen voldoen aan de volkshuisvestelijke investeringsopgaven in de gemeente en de regio’s.

Het gaat primair om de mogelijkheden de investeringsopgaven in Vijfheerenlanden waar te kunnen

maken, in relatie tot de investeringsruimte van de drie lokale corporaties. Daarnaast gaat het ook

om de investeringsopgaven in de beide regio’s U16 en Woongaard. Komen die regionale

investeringsopgaven in de knel door de keuze van Vijfheerenlanden? Daarom is het belangrijk te

duiden wat in dit verband het effect is van de regiokeuze. Het effect van de keuze op de

investeringsopgave van primair Vijfheerenlanden en secundair de regio’s U16 en Woongaard moet

tot een minimum beperkt blijven.

3. Betekenis voor bestaande bestuurlijke samenwerkingsverbanden en financieringsstromen; het

derde uitgangspunt heeft betrekking op de potentiële effecten van de regiokeuze op bestaande

bestuurlijke samenwerkingsverbanden, bijvoorbeeld in economisch verband of op gebied van

infrastructuur en mobiliteit. Economische relaties en belangen liggen voor Vijfheerenlanden voor

een belangrijk deel richting de Utrechtse regio. Maar ook voorgenomen investeringen in

bijvoorbeeld infrastructuur door het rijk en de provincie blijven nodig en mogen door de keuze voor

een van de woningmarktregio’s niet onder druk komen te staan.

Aan elk van de drie uitgangspunten is een vergelijkbare zwaarte toegekend; het één weegt niet per

definitie zwaarder dan het ander. De gevolgen van de regiokeuze voor de bovengenoemde

uitgangspunten worden in de volgende paragrafen inzichtelijk gemaakt en tegen elkaar afgewogen.

1 Zie ook: VNG (2015) Samenvatting Woningwet voor gemeenten, p.17.


2.3 Gevolgen van de regiokeuze

In deze paragraaf brengen we de gevolgen van de regiokeuze per uitgangspunt in beeld. Onder elk

uitgangspunt is de betekenis van de regiokeuze in een korte conclusie uitgewerkt. Vervolgens is hierop

een verdiepende toelichting gegeven.

1. Gevolgen voor huurders en woningzoekenden

Conclusie

De keuze voor de regio’s U16 of Woongaard zijn beide vanuit verhuisrelaties te beargumenteren.

Leerdam en Zederik kennen op basis van verhuisbewegingen naast een lokale focus ook een duidelijke

focus vanuit de Woongaardregio, Vianen kent naast de lokale focus ook een duidelijke focus vanuit de

U16. Er volgt hieruit geen duidelijke voorkeur voor één van beide regio’s. Je zou kunnen stellen dat elke

gemeente in feite het centrum is van zijn eigen woningmarktregio; mensen komen uit de gemeenten

rondom. De regionale samenhang op basis van verhuisrelaties vormen vanuit het perspectief van de drie

oorspronkelijke gemeenten geen éénduidige basis voor de te maken regiokeuze. De samenhang naar de

ene regio is vergelijkbaar met die naar de andere regio.

Veel verhuisbewegingen hangen vooral samen met het woonruimteverdeelsysteem. De keuze voor

verdeelregels staat los van de keuze voor de woningmarktregio. Wel is het logisch aan te sluiten bij het

verdeelsysteem van de woningmarktregio. Dit zal voor een deel van de woningzoekenden verandering

van verdeelregels betekenen. Deze verandering zal effect hebben op de positie en rechten van

woningzoekenden. Uit oogpunt van zekerheid voor woningzoekenden adviseren wij daarom een

overgangsregeling te hanteren die recht doet aan de opgebouwde rechten van huurders en

woningzoekenden.

De aansluiting bij Woongaard of Woningnet Regio Utrecht zal uitgaande van de huidige verhuis-

bewegingen effect hebben op de verhuurbaarheid en keuzemogelijkheden van woningzoekenden. De

verhuurbaarheid van woningen in Vijfheerenlanden zal bij een overgang naar U16 waarschijnlijk

verbeteren. Tegelijkertijd krijgen woningzoekenden dan met meer onderlinge concurrentie te maken. Bij

een overgang naar Woongaard gebeurt op basis van de huidige verhuisstromen dan het tegenover-

gestelde: de verhuurbaarheid wordt minder, de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden nemen

toe.

Toelichting

De regiokeuze kan invloed hebben op huurders en woningzoekenden in de nieuwe gemeente en in de

beide regio’s. De onderstaande tabel geeft voor de beide keuzemogelijkheden een schematische

weergave van de belangrijkste gevolgen voor beide groepen.


Tabel 2.2: Bvo Vijfheerenlanden. Gevolgen van de regiokeuze voor huurders en woningzoekenden in de gemeente Vijfheerenlanden en in de regio’s Woongaard en U16

Gevolgen voor

Regionale samenhang vanuit oogpunt verhuizingen huurders

Regionale samenhang op basis van verhuisbewegingen De afzonderlijke gemeenten vertonen geen grote verschillen in onderlinge samenhang op basis van verhuisbewegingen. De vestiging in de sociale huursector bedraagt in 2015-2017:

Vianen (n=554): 46% binnengemeentelijk, 3% Woongaard, 44% U16, 7% Overig NL

Leerdam (n=506): 63% binnengemeentelijk, 21% Woongaard, 5% U16, 11% Overig NL

Zederik (n=246): 37% binnengemeentelijk, 33% Woongaard, 0% U16, 33% Overig NL Bovengemeentelijke verhuisrelaties vinden vooral plaats met buurgemeenten. Elke gemeente is in feite het centrum van haar eigen woningmarktgebied.

Gevolgen voor Bij een keuze voor Woongaard Bij een keuze voor U16

Woningzoekenden Uitgaande van verdeelsysteem Woongaard

Voor woningzoekenden uit Leerdam, Zederik en overig Woongaard worden de mogelijk-heden vergroot. Zij kunnen reageren op aanbod in Vianen.

Woningzoekenden uit Vianen en overig U16 moeten worden ingeschreven in Woongaard. Dit vraagt een overgangsregeling voor behoud van rechten in het voor hen nieuwe ‘systeem’.

In de huisvestingsverordening van Vianen is een voorrangsregeling opgenomen voor lokale binding met de kernen Zijderveld, Everdingen en Hagestein. Ook dit vraagt een nadere invulling.

Dat woningzoekenden binnen WoningNet Regio Utrecht niet meer kunnen reageren op woningen in Vianen kan mogelijk leiden tot ontspanning op de Viaanse woningmarkt.

Uitgaande van verdeelsysteem WoningNet Regio Utrecht

Voor woningzoekenden uit Vianen en overig U16 worden de mogelijkheden vergroot. Zij kunnen reageren op aanbod in Leerdam en Zederik.

Woningzoekenden uit Leerdam, Zederik en overig Woongaard moeten worden inge-schreven in WoningNet. Dit vraagt een overgangsregeling voor behoud van rechten in het voor hen nieuwe ‘systeem’.

De hoge vraagdruk uit de Utrechtse regio kan mogelijk leiden tot extra vraagdruk in Leerdam en Zederik als deze woningmarkten onder Woningnet Regio Utrecht vallen.

Huidige huurders Geen directe gevolgen. Huurders kunnen blijven huren bij de eigen corporatie.

Geen directe gevolgen. Huurders kunnen blijven huren bij de eigen corporatie.

Samenhangende woningmarktregio

Vanuit de uitgangspunten en de bedoeling van de Woningwet is een indeling die aansluit bij de logische

regionale samenhang gewenst. Vianen kent vooral samenhang met de Utrechtse regio. In de periode

2015-2017 was 44% van de 554 vestigers in de sociale huursector afkomstig uit U16. Zederik kent vooral

samenhang met Woongaard; 33% van de 246 vestigers is afkomstig uit deze regio. In Leerdam is de

binding aan de gemeente het grootst, het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen bedraagt 63%.

Van de bovengemeentelijke verhuizingen vindt in Leerdam het grootste gedeelte plaats binnen

Woongaard, namelijk 21% van de 506 vestigers in de periode 2015-2017 komt uit Woongaard tegenover

5% uit U16. In aantallen komen de meeste vestigers uit U16. Dit betreft vooral vestiging in Vianen. U16

is ook in aandeel belangrijker voor Vianen, dan Woongaard voor Leerdam en Zederik. Tegelijkertijd moet

dit beeld genuanceerd worden omdat het potentieel aantal woningzoekenden uit U16 ook een veelvoud

is van het potentieel aantal woningzoekenden uit Woongaard.

Voor de verhuisbewegingen in de sociale huursector geldt dat deze sterk gestuurd zijn door de

toewijzingssystemen. Het meest evident is dit in de gemeente Zederik, waar het aandeel bovenge-

meentelijke instroom flink is toegenomen sinds de invoering van toewijzingssysteem Woongaard in

2014 (van circa 16% vestiging uit Woongaard in 2006-2015 naar 33% in 2015-2017; een verdubbeling).

Bovendien geldt dat bovengemeentelijke verhuisbewegingen vooral plaatsvinden tussen buurge-

meenten, huishoudens zijn niet geneigd over grote afstanden te verhuizen. Dit leidt ertoe dat elke

gemeente in feite het centrum vormt van haar eigen woningmarktgebied en er op de samenhang in

verhuisbewegingen vanuit het perspectief van de drie oorspronkelijke gemeenten geen éénduidige

woningmarktregio kan worden vastgesteld.


Woningzoekenden en toewijzing

De woningmarktregio gaat over investeringen van corporaties. Het is vanuit de regionale samenhang die

hiermee wordt gezocht logisch deze regio ook leidend te laten zijn voor woningzoekenden: en dus het

woonruimteverdeelsysteem. Dit is echter niet noodzakelijk. De keuze voor het verdeelsysteem staat los

van de keuze voor een woningmarktregio. De overgang tussen verdeelsystemen vraagt van gemeenten

en corporaties zorgvuldig na te denken over het behoud van opgebouwde rechten van woning-

zoekenden. Woningzoekenden in U16 kennen immers gemiddeld genomen een langere inschrijfduur

dan woningzoekenden in Woongaard. In theorie kan dit bij de overgang van systemen leiden tot ver-

dringing. Maar ook andersom zal een overgangsregeling voor behoud van opgebouwde rechten

noodzakelijk zijn. Het is lastig de impact van deze aanpassing te kwantificeren omdat dit sterk

afhankelijk is van de invulling van de overgangsregeling: laat je deze alleen gelden voor ingeschrevenen

uit de gemeenten Leerdam, Vianen en Zederik, of voor ingeschrevenen uit geheel Woongaard of geheel

Woningnet Utrecht.

De druk op de sociale huurwoningmarkt verschilt tussen U16 en Woongaard. Overgang naar U16 zal de

druk vanuit Utrecht mogelijk ook deels verplaatsen naar Zederik en Leerdam. Dit kan er ook aan

bijdragen dat de verhuurbaarheid van woningen beter wordt. Overgang naar Woongaard zorgt

daarentegen volgens dezelfde redenering voor minder concurrentie tussen woningzoekenden vanwege

meer ontspanning op de markt. Keerzijde is dat de ontspanning op termijn mogelijk leidt tot mindere

verhuurbaarheid.

Huidige huurders

De regiokeuze heeft geen of slechts beperkte invloed op de woonsituatie van de huidige huurders. De

corporaties mogen bestaand bezit blijven beheren en onderhouden. Huidige huurders kunnen blijven

huren bij de eigen corporatie. Dit kan in prestatieafspraken verankerd worden.

2. Gevolgen voor investeringsopgaven en investeringsruimte op lokaal en regionaal niveau

Conclusie

De investeringsopgave in Vijfheerenlanden is het meest zeker gesteld als alle drie de lokale corporaties

volop mogen investeren in de gemeente. Dat is het geval bij een keuze voor Woongaard. Bovendien

behoudt de gemeente dan de focus van LEKSTEDEwonen op Vianen.

Vanuit regionaal perspectief gesteld ligt de grootste investeringsopgave in U16. In de regio is in totaliteit

de meeste bestedingsruimte beschikbaar, maar is ook de vraag naar nieuwbouwwoningen beduidend

hoger dan in Woongaard. In Woongaard is in totaliteit minder bestedingsruimte beschikbaar, maar is

ook de nieuwbouwopgave duidelijk kleiner dan in U16. Per nieuw te bouwen huurwoning is de

bestedingsruimte in U16 kleiner dan in Woongaard.

Regionale solidariteit zou een reden kunnen zijn aan te haken bij U16, zij het dat dan de

investeringsopgave in Leerdam en Zederik ook nog primair door de Utrechtse corporaties moet worden

gedragen. Per saldo zal het effect daardoor beperkt zijn. Voor de gemeente Vijfheerenlanden levert de

keuze voor U16 meer onzekerheid op omdat zij daarmee voor investeringen door KleurrijkWonen en

Fien Wonen afhankelijk is van een ontheffing. Om die reden ligt een keuze voor Woongaard vanuit

lokaal perspectief het meest voor de hand.

Toelichting

De regiokeuze heeft invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties in de gemeente

Vijfheerenlanden en in de beide regio’s. De regio’s verschillen in omvang van de volkshuisvestelijke


opgaven en in beschikbare investeringsruimte van de corporaties. De onderstaande tabel geeft voor de

beide keuzemogelijkheden een schematische weergave van de belangrijkste effecten.

Tabel 2.3: Bvo Vijfheerenlanden. Gevolgen van de regiokeuze voor volkshuisvestelijke opgaven en investeringsmogelijkheden

van corporaties in de gemeente Vijfheerenlanden en de regio’s Woongaard en U16 Gevolgen voor Bij een keuze voor Woongaard Bij een keuze voor U16 Gemeente Vijfheerenlanden

Vijfheerenlanden behoort tot het kernwerkgebied van alle drie lokale corpo-raties Fien Wonen, KleurrijkWonen en LEKSTEDEwonen.

De lokale corporaties mogen al hun taken blijven uitoefenen in de gemeente en mogen daarmee blijven investeren in uitbreiding (nieuwbouw).

Het kernwerkgebied van Fien Wonen en KleurrijkWonen verschuift richting Woon-gaard. De gemeente behoudt daarmee als lokale corporatie alleen LEKSTEDEwonen die Vijfheerenlanden als kernwerkgebied heeft. KleurrijkWonen en Fien Wonen mogen niet meer investeren in uitbreiding.

LEKSTEDEwonen zal (een deel van) de bouwopgave van Fien Wonen en KleurrijkWonen moeten overnemen. Of er moet een ontheffing verleend worden of een andere Utrechtse corporatie moet worden ingeschakeld.

Regio Woongaard LEKSTEDEwonen wordt onderdeel van de regio Woongaard. Dit betekent één extra investerende corporatie, maar ook een extra bouwopgave vanuit de groei van Vianen.

KleurrijkWonen en Fien Wonen behouden Woongaard als kernwerkgebied.

Verder zijn er weinig directe gevolgen voor de investeringscapaciteit in de regio Woongaard.

Regio U16 LEKSTEDEwonen mag niet langer investeren in uitbreiding van bezit in U16. Dat betekent één investerende corporatie minder. Daar staat tegenover dat ook de bouwopgave van Vijfheerenlanden niet vanuit de in U16 beschikbare investeringsruimte hoeft te worden opgepakt.

LEKSTEDEwonen kan de nieuwbouwafspraken met Bunnik niet nakomen.

LEKSTEDEwonen mag blijven investeren in U16. Dat heeft positieve gevolgen voor de regionale opgaven in U16 en voor de Utrechtse gemeenten waar LEKSTEDEwonen nieuwbouwambities heeft.

Overige aandachtspunten

Als LEKSTEDEwonen wil investeren in U16, bijvoorbeeld in Bunnik, is een ontheffing noodzakelijk. Dit kan alleen als in U16 onvoldoende investeringsruimte aanwezig is.

Als KleurrijkWonen en Fien Wonen willen investeren in Vijfheerenlanden is een ont-heffing noodzakelijk. Dit kan alleen als in U16 onvoldoende investeringsruimte aanwezig is.

Volkshuisvestelijke opgaven Vijfheerenlanden vragen investerende corporaties

De verwachte huishoudensgroei in de huidige gemeente Vianen bedraagt +3.300 huishoudens in de

periode 2017-2032, ten opzichte van +500 en +750 huishoudens in respectievelijk Zederik en Leerdam.

Vertaald naar de nieuwbouwopgave in de sociale huursector vraagt deze groei in de periode 2017-2032

ongeveer +810 huurwoningen in Vianen, +225 huurwoningen in Leerdam en +150 huurwoningen in

Zederik (uitgaande van de uitgangspunten rond nieuwbouw zoals geformuleerd in paragraaf 5.2).

Deze nieuwbouwopgave vraagt corporaties die kunnen investeren in de gemeente. Uitgaande van de

Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van het ministerie, heeft LEKSTEDEwonen in

Vijfheerenlanden circa € 17,9 miljoen te besteden aan nieuwbouw. Voor KleurrijkWonen bedraagt

dezelfde ruimte circa € 20,1 miljoen en voor Fien Wonen circa € 30,7 miljoen. De corporaties hebben

reeds 450 woningen in hun meerjarenramingen opgenomen. Daarmee blijven nog altijd 735 toe te

voegen woningen over. Voor deze opgave is de beschikbare investeringsruimte van alle drie corporaties

nodig.

De noodzaak groeit omdat de beschikbare investeringsruimte naast nieuwbouw ook ingezet moet

worden voor (energetische) verbetering van de woningvoorraad. Eén van de indicaties voor deze opgave

is de huidige energie-index van de woningvoorraad. Het woningbezit van KleurrijkWonen scoort

gemiddeld genomen het beste op energieprestatie. De energieprestatie van het bezit van

LEKSTEDEwonen en Fien Wonen scoren het minst. Dit is een indicatie dat met name bij deze corporaties

nog een grote investeringsopgave ligt.


Regionale verschillen in de bestedingsruimte voor U16 en Woongaard

Tussen de regio’s Woongaard en U16 bestaan verschillen in investeringsruimte voor nieuwbouw. De

totale bestedingsruimte voor nieuwbouw in U16 bedraagt op basis van de IBW circa één miljard euro.

Voor Woongaard is dit ongeveer een half miljard euro. De nieuwbouwopgave in U16 is echter vele

malen groter dan de nieuwbouwopgave in Woongaard. Per woning is de investeringsruimte in U16

derhalve beperkter.

De keuze voor Woongaard betekent voor U16 het wegvallen van LEKSTEDEwonen als investerings-

partner in nieuwbouw; in een regio met een hoge vraagdruk. LEKSTEDEwonen vertegenwoordigt circa

2% van het totale investeringsvermogen voor nieuwbouw in U16. Het gros van haar investerings-

vermogen wordt aangewend voor nieuwbouw in Vianen en is daarmee niet beschikbaar voor andere

gemeenten in U16.

Bij een keuze voor U16 zal de vraag die primair bij LEKSTEDEwonen neergelegd wordt, groter zijn. Ook

de opgaven in Leerdam en Zederik komen in dat geval primair bij de Utrechtse corporaties te liggen. De

investeringscapaciteit van KleurrijkWonen en Fien Wonen richt zich dan op de rest van Woongaard.

Desalniettemin heeft een keuze voor Woongaard (zeer) negatieve effecten voor de nieuwbouwopgave

van sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik, zie ook onderstaand kader.

Investeringen van LEKSTEDEwonen in de gemeente Bunnik

Voor de gemeente Bunnik heeft een keuze voor Woongaard directe gevolgen. LEKSTEDEwonen en

Bunnik maakten reeds afspraken over de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Voor de opgave in

Bunnik is het wegvallen van LEKSTEDEwonen problematisch omdat zij daarmee volledig afhankelijk

wordt van Portaal, de grootste corporatie in de gemeente. In de voorconsultatie geeft de gemeente

Bunnik aan dat LEKSTEDEwonen jarenlang de enige corporatie is geweest die bereidheid heeft getoond

in nieuwbouw in de gemeente. De gemeente heeft een duidelijke nieuwbouwopgave als het gaat om

toevoeging van sociale huurwoningen. Gezien het brede regionale werkgebied van Portaal is het

onzeker in hoeverre deze corporatie in de komende jaren bereid is te investeren in nieuwbouw in de

gemeente Bunnik.

Optie tot ontheffing

De gevolgen die de regiokeuze heeft voor het investeringsvermogen van de corporaties kunnen

(tijdelijk) ondervangen worden met een ontheffing. Bij de keuze voor U16 betekent dit een ontheffing

voor KleurijkWonen en Fien Wonen in respectievelijk Leerdam en Zederik. Bij een keuze voor

Woongaard betekent het een ontheffing voor LEKSTEDEwonen in U16, of in ieder geval de gemeente

Bunnik. De laatste jaren toont het ministerie zich echter terughoudend in het verlenen van ontheffing.

In het aanvragen van een ontheffing schuilen onzekerheden voor Vijfheerenlanden, zie ook onderstaand

kader.

Onzekerheden bij het aanvragen van een ontheffing

Het aanvragen van een ontheffing voor de woningmarktregio brengt onzekerheden met zich mee,

namelijk:

Bij het aanvragen van de ontheffing is de gemeente afhankelijk van goedkeuring door de minister.

In de aanvraag moet op gedegen wijze worden onderbouwd op welke volkshuisvestelijke gronden

de ontheffing is gebaseerd en moet worden onderbouwd waarom alternatieven niet haalbaar zijn.

Het ministerie is in de praktijk terughoudend met het verlenen van ontheffingen.

Een ontheffing is tijdelijk. De ontheffingen die tot op heden zijn verleend door het ministerie

kennen een looptijd van vijf of tien jaar. Na deze periode worden ontheffingen geëvalueerd. Deze


periodieke evaluatie kan leiden tot het intrekken van de ontheffing. Het behoud van investerende

corporaties op lange termijn is daarmee onzeker.

De corporaties zijn verantwoordelijk voor het aanvragen van de ontheffing. De gemeente is

daarmee afhankelijk van de bereidheid van corporaties om een ontheffing aan te vragen. Alhoewel

partijen een goede samenwerkingsrelatie kennen, blijkt uit praktijkervaringen elders in Nederland

dat het tot ongewenste situaties kan leiden (dat wil zeggen het uiteindelijke verlies van een

investerende corporatie).

3. Gevolgen voor bestuurlijke samenwerkingsverbanden en financieringsstromen

Conclusie

Momenteel bestaat er een veelheid aan samenwerkingen vanuit de gemeenten Vianen, Leerdam en

Zederik. Deze samenwerkingen zijn deels georiënteerd op provinciaal niveau en deels op regionaal

niveau (bijvoorbeeld in U16/U10-verband of in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). Vanuit die

samenwerkingsverbanden nemen de gemeenten verantwoordelijkheden op zich, maar komen er ook

middelen beschikbaar voor de gemeente. De effecten van de regiokeuze op de bestaande bestuurlijke

samenwerkingsverbanden en inzet van middelen zijn op hoofdlijnen af te leiden uit de ervaringen van

gemeenten die eerder met vergelijkbare vraagstukken te maken hebben gehad. Vanuit de ervaringen

elders kunnen wij geen bewezen effecten van de regiokeuze op bestaande samenwerkingsverbanden en

bijbehorende financieringsstromen herleiden.

Toelichting

De gevolgen voor de bestaande bestuurlijke samenwerkingsverbanden en bijbehorende

financieringsstromen worden in onderstaand schema beschreven.

Tabel 2.4: Bvo Vijfheerenlanden. Gevolgen van regiokeuze voor bestuurlijke samenwerkingsverbanden en bijbehorende

financieringsstromen in de regio’s Gevolgen voor Bij een keuze voor Woongaard Bij een keuze voor U16 Bestuurlijke samenwerking en financiering

Geen bewezen effecten op bestaande samenwerkingsverbanden en financierings-stromen.

Geen bewezen effecten op bestaande samenwerkingsverbanden en financierings-stromen.

Uit gesprekken met en ervaringen van gemeenten met vergelijkbare vraagstukken als Vijfheerenlanden,

blijkt dat de keuze voor een woningmarktregio geen bewezen effecten heeft voor bestaande samen-

werkingen en financieringsstromen vanuit de provincie of vanuit regionaal verband. De verschillende

samenwerkingsverbanden waarin de gemeenten participeren zijn primair opgezet vanuit een

inhoudelijk doel, bijvoorbeeld rond mobiliteit en infrastructuur langs een corridor of het werken aan

veiligheid op het niveau van een provinciale veiligheidsregio. Voor deze investeringsstromen blijkt

daarbij de provinciale verbondenheid bestuurlijk krachtig. Deze samenwerkingsverbanden blijken los te

functioneren van de wettelijke woningmarktregio. Natuurlijk zijn er ook samenwerkingsverbanden

vanuit de regio’s Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en U16. In deze samenwerkingen ligt een belangrijk

accent in beleidsmatige afstemming. Deze afstemmingen kunnen gecontinueerd worden ongeacht de

regiokeuze. De betekenis van de regiokeuze voor bestuurlijke samenwerking biedt daarmee geen

directe (te bewijzen) inhoudelijke gronden voor de regiokeuze.


2.4 Samenvattende overwegingen

De gevolgen die de keuze voor U16 of Woongaard met zich meebrengt zijn in de vorige paragraaf

inzichtelijk gemaakt. Onderstaande tabel biedt een schematische uitwerking van de afwegingen tussen

de drie centrale uitgangspunten.

Tabel 2.5: Bvo Vijfheerenlanden. Afweging van de gevolgen van de regiokeuze voor de drie uitgangspunten Effect Toelichting 1. Belang huurders en

woningzoekenden + Vooral effecten voor woningzoekenden, beperkte effecten voor huidige

huurders.

Beide keuzes vragen een overgangsregeling bij wisseling van toe-wijzingssystemen.

Verschil in marktdruk tussen Woongaard en U16 kan leiden tot veranderde omstandigheden op de woningmarkt.

Afweging: ongeacht de keuze die Vijfheerenlanden maakt, heeft de wettelijke regiokeuze in beide regio’s gevolgen voor woningzoekenden en in mindere mate voor huidige huurders, in de beide regio’s. De regionale oriëntatie en samenhang is vanuit verschillende delen van de gemeente anders. Beide keuzes sorteren zo een zelfde effect; en zijn daarmee gelijkwaardig

2. Investeringsopgaven en investeringscapaciteit

+++ Forse volkshuisvestelijke opgaven Vijfheerenlanden.

Wegvallen investerende corporaties in Vijfheerenlanden bij keuze voor U16 in relatie tot nieuwbouwopgave en overige opgaven (verduurzaming).

Negatieve consequenties voor U16 (Bunnik) bij de keuze voor Woongaard.

Verschil in investeringscapaciteit/-opgaven tussen de drie corporaties.

Verschil in investeringscapaciteit/-opgaven tussen de regio’s.

Afweging lokaal: gezien de volkshuisvestelijke opgaven heeft de gemeente Vijfheerenlanden behoefte aan investerende corporaties. Vooral in Vianen is sprake van forse opgaven, zeker als het gaat om nieuwbouw. Vooral ook omdat een deel van de investeringsruimte nodig is voor woningverduurzaming. De keuze voor U16 leidt tot een grote afhankelijkheid van één corporatie en het verlies van twee corporaties met investeringsmogelijkheden. Vanwege de noodzakelijke investeringen blijft het wenselijk dat ook Fien Wonen en KleurrijkWonen volledig kunnen investeren in Vijfheerenlanden. De keuze voor Woongaard ligt dan ook het meest voor de hand. Ook omdat het aanvragen van ontheffing onzekerheden met zich meebrengt. Afweging regionaal: regionale solidariteit met U16, en in het bijzonder met de gemeente Bunnik, bepleit een keuze voor de woningmarktregio U16. Mede omdat een keuze voor U16 in termen van investeringsruimte beperkte gevolgen heeft voor de regio Woongaard.

3. Bestuurlijke samenwerking en financiering

0 Geen bewezen effecten voor bestaande samenwerkingsverbanden als gevolgen van de regiokeuze.

Afweging: gezien het feit dat de regiokeuze geen bewezen effecten heeft voor bestaande samenwerkingsverbanden en financieringsstromen, is vanuit dit uitgangspunt geen onderscheid te maken in de regiokeuze.

2.5 Conclusie

Met inachtneming van de gevolgen en de overwegingen rond de regiokeuze, adviseren wij de

gemeenten Leerdam, Zederik en Vianen gezamenlijk te kiezen voor de wettelijke woningmarktregio

‘Woongaard’. De volgende argumenten zijn hierin het meest bepalend:

1. De regionale samenhang is vanuit elk deel van de gemeente Vijfheerenlanden anders. Iedere

gemeente vormt het centrum van een eigen woningmarktregio met buurgemeenten. Hieruit is

derhalve geen éénduidig beeld voor Vijfheerenlanden te halen.

2. De keuze voor de regio Woongaard leidt tot maximaal behoud van investeringscapaciteit in de

gemeente Vijfheerenlanden. Gezien de volkshuisvestelijke opgaven en de investeringscapaciteit van

de corporaties is dit de meest wenselijke optie voor Vijfheerenlanden.

3. Wij adviseren de gemeente de lokale opgave en de zekerheid van drie investerende corporaties,

vanuit lokaal perspectief, zwaarder te laten wegen dan de regionale solidariteit. Te meer daar de

regionale solidariteit beperkt is. Vooral voor de gemeente Bunnik zijn de gevolgen van de keuze


voor Woongaard evident (en mogelijk zelfs problematisch). Echter, het behoud van drie

investerende corporaties in de gemeente Vijfheerenlanden is simpelweg nodig om de

volkshuisvestelijke opgaven adequaat te kunnen oppakken.

NB: vanwege regionale solidariteit en de reeds gemaakte afspraken in Bunnik, adviseren wij

LEKSTEDEwonen om samen met de gemeente Vijfheerenlanden het gesprek te voeren met de

minister over een ontheffing voor LEKSTEDEwonen in Bunnik/U16 en een aanvraag tot ontheffing in

te dienen en te ondersteunen.

4. Een regiokeuze gebaseerd op de mogelijkheid tot ontheffing is per definitie niet wenselijk. Het

aanvragen van een ontheffing brengt onzekerheden met zich mee. Bij het niet verkrijgen van een

ontheffing, is de gemeente bij een keuze voor U16 volledig afhankelijk van één investerende

corporatie. Dat kan leiden tot ongewenste situaties.

5. De regiokeuze heeft geen bewezen betekenis voor bestaande bestuurlijke samenwerkingsver-

banden en bijbehorende financieringsstromen.

In de hoofdstukken 3 tot en met 7 is een inhoudelijke en cijfermatige onderbouwing van de in dit

hoofdstuk gepresenteerde argumentatie opgenomen.

PS: Aandachtspunten rond regionale samenwerking om rekening mee te houden

Er zijn vanuit de indeling in woningmarktregio’s enkele aandachtspunten om in de toekomst verder

rekening mee te houden. Deze aandachtspunten hebben geen directe relatie met de keuze voor een

woningmarktregio, maar hangen hier gevoelsmatig wel mee samen. We noemen de volgende

aandachtspunten:

De gemeenten participeren nu in de regionale samenwerking Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en

de U10/U16. Vanuit deze samenwerkingen worden nadere (verstedelijkings)afspraken gemaakt.

Deze samenwerkingsverbanden blijven bestaan, ongeacht de keuze voor de woningmarktregio.

Gelet op de indeling van Vijfheerenlanden bij de provincie Utrecht, ligt een continuëring van de

samenwerking rond verstedelijkingsopgaven richting U16 voor de hand; ook als de gemeente voor

de woningmarktregio Woongaard kiest.

In het kader van wonen met zorg hebben gemeenten en corporaties in Lekstroomverband

afspraken gemaakt over uitstroom uit (zorg)instellingen en over huisvesting van vergunning-

houders. Deze afspraken kunnen los van de woningmarktregio gecontinueerd worden.

In vervolg op de keuze voor de woningmarktregio zullen ook in het kader van de

woonruimteverdeling nadere keuzes gemaakt moeten worden. Deze keuze leidt tot veranderende

verhoudingen op de woningmarkt die effect hebben op woningzoekenden. Door overgangs-

regelingen zullen (negatieve) effecten voor woningzoekenden voorkomen moeten worden. Dit

vraagt de komende tijd een nadere uitwerking vanuit het uitgangspunt behoud van opgebouwde

rechten.


3 Huidige woningmarkt Vijfheerenlanden

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de huidige woningmarkt in Vijfheerenlanden. Het hoofdstuk

gaat in op de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad. In het bijzonder schenken wij aandacht

aan de doelgroep voor de sociale huursector en het woningbezit van LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen

en Fien Wonen in Vijfheerenlanden.

3.1 Bevolking en huishoudens

Samenstelling bevolking en huishoudens

De gezamenlijke gemeenten Vianen, Zederik en Leerdam tellen 55.000 inwoners verdeeld over 22.160

huishoudens. Vianen en Leerdam zijn qua bevolkingsomvang vergelijkbaar. Zederik heeft de minste

inwoners. De onderstaande tabel geeft de verdeling weer.

Tabel 3.1: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling bevolking en huishoudens Bevolking* Huishoudens* Leerdam 19.970 8.210 Vianen 21.030 8.580 Zederik 14.000 5.370 Vijfheerenlanden 55.000 22.160

*Bevolking op peildatum 1-1-2018, huishoudens op peildatum 1-1-2017 (meest recent).

Bron: CBS 2018.

Woonsituatie lage inkomensgroepen in Vijfheerenlanden

Uitgesplitst naar inkomensgroepen heeft ongeveer 40% van de huishoudens in Vijfheerenlanden een

inkomen tot de inkomensgrens voor de sociale huursector (€ 36.798, prijspeil 2018, bron: Lokale

Monitor Wonen). Ongeveer de helft van deze inkomensdoelgroep woont daadwerkelijk in een sociale

huurwoning, de andere helft woont in een koopwoning of in een particuliere huurwoning. Het

onderstaande figuur geeft de huidige woonsituatie van de doelgroep per gemeente weer.

Figuur 3.2: Bvo Vijfheerenlanden. Woonsituatie van huishoudens met een laag inkomen (tot de inkomensgrens voor een sociale

huurwoning, € 36.798)

Bron: Lokale Monitor Wonen 2018.

Ook wonen er huishoudens met een hoger inkomen (boven € 36.798) in een sociale huurwoning. Dit

staat ook wel bekend als goedkope scheefheid. Op het niveau van Vijfheerenlanden bedraagt dit

aandeel circa 20% (bron: Lokale Monitor Wonen).

24%

32%

46%

32%

58%

54%

41%

53%

9%

5%

8%

7%

9%

9%

6%

8%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Leerdam

Vianen

Zederik

Vijfheerenlanden

Koop Sociale huur Particuliere huur Onbekend


Huishoudensprognose Vijfheerenlanden, U16 en Woongaard

De omvang van het aantal huishoudens in de gemeente Vijfheerenlanden gaat in de komende jaren

toenemen. Ook in de regio’s U16 en Woongaard wordt groei voorzien. De huishoudensontwikkeling

geeft een sterke indicatie van de woningbehoefte. Immers, voor elk huishouden is een woning

benodigd. Het onderstaande figuur biedt een weergave van de verwachte huishoudensontwikkeling in

de periode 2017-2032.

Figuur 3.3: Bvo Vijfheerenlanden. Huishoudensontwikkeling in U16 en Woongaard, periode 2017-2032

Huishoudensontwikkeling 2017-2032 Aantal huishoudens Groei t.o.v. 2017 (%) Leerdam + 750 +9% Vianen + 3.300 + 39% Zederik + 500 + 9% Vijfheerenlanden + 4.550 + 20% Overig Woongaard (excl. Zederik & Leerdam) + 14.550 + 9% Overig U16 (excl. Vianen) + 61.700 + 15%

Bron: Huishoudensprognoses provincies Utrecht, Gelderland, Zuid-Holland en Noord-Brabant.

Vooral in de Utrechtse regio U16 wordt een flinke huishoudensgroei voorzien. Het aantal huishoudens in

de regio groeit in 15 jaar tijd met ongeveer 15%. Dit betekent tevens een ongeveer gelijkmatige groei in

de behoefte aan woningen. De huishoudensgroei in Vianen ligt met een groei van +39% beduidend

hoger dan het regionaal gemiddelde. Ter vergelijking: de procentuele groei in de gemeenten Utrecht en

Bunnik bedraagt beide +21%, terwijl dit de twee gemeenten zijn die na Vianen het sterkst groeien. De

sterke groei in Vianen is een gevolg van de stevige nieuwbouwambities, onder andere in Hoef en Haag.

In de regio Woongaard is eveneens groei voorzien. Deze groei is zowel in aantallen als procentueel

gezien minder sterk dan in U16. De groei in Leerdam en Zederik loopt min of meer gelijk op met de

regionale ontwikkeling.

3.2 Samenstelling woningvoorraad

Naar eigendom: koop, sociale huur en particuliere huur

De gemeente Vijfheerenlanden telt momenteel circa 22.300 woningen. Ongeveer 30% van de

woningvoorraad bestaat uit corporatiebezit. De rest van het woningbezit betreft koopwoningen of

particuliere huurwoningen. Het onderstaande figuur geeft de verdeling weer.

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2017 2022 2027 2032

U16 Woongaard


Figuur 3.4: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningvoorraad Vijfheerenlanden, naar eigendom

Bron: WOZ-registratie Bvo Vijfheerenlanden 2018.

In Leerdam (35%) en Vianen (32%) is de sociale huursector groter dan in Zederik (24%). De gemeente

Zederik kent verhoudingsgewijs de meeste koopwoningen.

3.3 Woningbezit corporaties

Naar huurprijsklassen

De woningcorporaties LEKSTEDEwonen, Fien Wonen en KleurrijkWonen bezitten gezamenlijk circa 7.000

huurwoningen in de gemeente Vijfheerenlanden. Het bezit van de drie corporaties naar huurprijsklassen

is als volgt opgebouwd.

Figuur 3.5: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningbezit corporaties in Vijfheerenlanden, naar huurprijsklassen

Bron: Gegevensaanlevering corporaties 2018.

Het gros van de huurwoningen in de gemeente Vijfheerenlanden heeft op dit moment een huurprijs

onder de huurprijsgrens van sociale huurwoningen (€ 710, prijspeil 2018). Van deze woningen bevindt

het gros zich onder de aftoppingsgrenzen (€ 597/€ 640), ofwel de huurprijsgrenzen voor toewijzing van

huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag.

53%

63%

71%

62%

35%

32%

24%

31%

12%

5%

5%

7%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Leerdam (n = 8.880)

Vianen (n = 8.320)

Zederik (n = 5.130)

Vijfheerenlanden (n = 22.330)

Koop Huur Corporatie Huur overig

16%

17%

15%

15%

51%

48%

62%

51%

11%

11%

9%

13%

13%

15%

11%

13%

8%

9%

3%

9%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Totaal (n = 7.000)

KleurrijkWonen (n = 3.100)

Fien Wonen (n = 1.130)

LEKSTEDEwonen (n = 2.770)

< €417 €417-597 €597-640 €640-710 >€710


Naar woningtypen

Het merendeel van de woningen van de corporaties bestaat uit gezinswoningen. Vooral in Zederik is het

aandeel gezinswoningen hoog. De samenstelling van het woningbezit naar woningtypen is in de

onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 3.6: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningbezit corporaties in Vijfheerenlanden, naar woningtypen


Naar energieprestatie

De energie-index geeft een indicatie van de kwaliteit van het woningbezit. Uitgesplitst naar

energieprestatie is de woningvoorraad van de corporaties in Vijfheerenlanden als volgt opgebouwd.

Figuur 3.7: Bvo Vijfheerenlanden. Samenstelling woningbezit corporaties in de toekomstige gemeente Vijfheerenlanden, naar

energieprestatie

LEKSTEDEwonen in

Vianen Fien Wonen in

Zederik KleurrijkWonen in

Leerdam Totaal

Labelstappen tot minimaal label B 2.900 1.500 1.400 5.800


Uit de gegevens blijkt dat het woningbezit van KleurrijkWonen energetisch gezien het best op peil is.

Bijna driekwart van haar woningen in Vijfheerenlanden heeft een energie-index van 1,4 of lager

(energielabel B of beter). Procentueel gezien scoort de energieprestatie van het bezit van Fien Wonen

het laagst, circa 70% van haar bezit heeft een energie-index hoger dan 1,4 (energielabel C of slechter). In

absolute aantallen doet de grootste opgave zich voor bij LEKSTEDEwonen. Als zij haar huidige

woningbezit energetisch zou moeten verbeteren naar minimaal label B, dan vraagt dat circa 2.900

labelstappen.

64% 86%

62% 67%

36% 14%

38% 33%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

LEKSTEDEwonen inVianen (n = 2.770)

Fien Wonen in Zederik (n= 1.130)

KleurrijkWonen inLeerdam (n = 3.100)

Totaal (n = 7.000)

Gezinswoningen Appartementen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

LEKSTEDEwonen inVianen

Fien Wonen inZederik

KleurrijkWonen inLeerdam

Totaal

Onbekend

>= 2,71 (G)

2,41 – 2,70 (F)

2,11 – 2,40 (E)

1,81 – 2,10 (D)

1,41 – 1,80 (C)

1,21 – 1,40 (B)

<= 1,20 (A, A+, A++)


3.4 Conclusie

Op basis van de bevindingen in dit hoofdstuk kunnen we de volgende conclusies trekken over de huidige

situatie op de woningmarkt in Vijfheerenlanden:

Zowel lokaal als regionaal wordt een forse groei in de woningbehoefte voorzien. Dit geldt in

belangrijke mate voor de regio U16 en in het bijzonder voor Vianen. De groei in de regio

Woongaard is minder omvangrijk, in aantallen en procentueel. Leerdam en Zederik lopen qua

groeitempo gelijk op met de regio.

Ongeveer 40% van de huishoudens in Vijfheerenlanden heeft op dit moment een inkomen onder de

inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Ongeveer de helft van deze huishoudens woont

daadwerkelijk in een sociale huurwoning. Daarnaast wordt circa 20% van de corporatiewoningen

bewoond door een huishouden met een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huur.

Circa 30% van het huidige woningaanbod bestaat uit huurwoningen in bezit van de

woningcorporaties. LEKSTEDEwonen, Fien Wonen en KleurrijkWonen bezitten gezamenlijk circa

7.000 huurwoningen in de gemeente.

Het woningbezit van KleurrijkWonen kent gemiddeld genomen de beste energieprestatie van de

drie corporaties in Vijfheerenlanden. De grootste verduurzamingsopgave doet zich in absolute

aantallen voor binnen het bezit van LEKSTEDEwonen. Fien Wonen scoort procentueel gezien het

minst op energieprestatie van haar bezit.


4 Regionale samenhang Vijfheerenlanden

De regiokeuze is van invloed op huurders en woningzoekenden in de regio’s Woongaard en U16. In dit

hoofdstuk duiden we de consequenties van de regiokeuze voor huurders en woningzoekenden in de

nieuwe gemeente en in de beide regio’s. We baseren ons hierbij op:

De samenhang van de nieuwe gemeente Vijfheerenlanden met gemeenten in de beide regio’s op

basis van verhuisbewegingen.

De betekenis van de regiokeuze voor de slaagkansen en woonruimteverdeling.

4.1 Regionale samenhang op basis van verhuisbewegingen

De regionale samenhang van de nieuwe gemeente Vijfheerenlanden met U16 en Woongaard is af te

leiden uit de mate waarin huishoudens verhuizen binnen de regio. Daartoe zijn vestiging en vertrek van

en naar Leerdam, Zederik en Vianen over de afgelopen jaren in beeld gebracht. In het bijzonder is ook

gekeken naar de verhuisbewegingen over de laatste drie jaren, omdat sinds medio 2014 het regionale

verdeelsysteem van Woongaard is ingevoerd. Dit heeft betekenis voor het regionale zoekgedrag van

woningzoekenden in de sociale huursector.

Verhuisbewegingen algemeen

Allereerst zijn de algemene verhuisbewegingen naar de drie gemeenten inzichtelijk gemaakt. Dit is

gedaan op basis van openbare verhuisdata van het CBS. De onderstaande figuur biedt een weergave van

de totale vestiging in de drie gemeenten, dat wil zeggen de huur- en koopsector bij elkaar opgeteld.

Figuur 4.1: Bvo Vijfheerenlanden. Totale vestiging (huur&koop) in gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik in de perioden

2011-2014 en 2015-2016, naar regio van herkomst*

*n = totaal aantal gevestigde personen in de betreffende periode.

Bron: CBS 2018.

Wat opvalt is dat in alle drie de gemeenten het aandeel bovengemeentelijke verhuisbewegingen na

2014 is toegenomen. In Zederik groeide het aandeel het sterkst, namelijk van 46% in 2011-2014 tot 52%

in 2015-2016. De invoering van het Woongaardsysteem kan daarvoor een goede verklaring vormen.

48%

54%

46%

51%

58%

62%

16%

12%

33%

30%

8%

7%

20%

16%

6%

6%

19%

16%

16%

18%

15%

14%

15%

14%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

2015-2016 (n=1.945)

2011-2014 (n=3.465)

2015-2016 (n=3.240)

2011-2014 (n=5.075)

2015-2016 (n=4.030)

2011-2014 (n=6.400)

Zed

erik

Via

nen

Leer

dam

Binnengemeentelijk Vanuit U16 Vanuit Woongaard Vanuit Overig NL


Vianen kent het hoogste aandeel bovengemeentelijke verhuizingen van de drie gemeenten en heeft

vooral verhuisrelaties met gemeenten binnen U16. Leerdam kent het hoogste aandeel binnenge-

meentelijke verhuizers. Het vertrek vanuit de drie gemeenten vertoont een vergelijkbaar beeld.

Verhuisbewegingen in de sociale huursector

Meer relevant is het om de verhuisbewegingen binnen de sociale huursector nader uit te diepen. We

maken hierbij gebruik van CBS-microdata over de periode 2006-2015 en woonruimteverdeelcijfers van

Woongaard en WoningNet over de periode 2015-2017. Deze laatstgenoemde cijfers beperken zich tot

de vestiging van huurders, omdat vertrek naar richting niet rechtstreeks uit de systemen te herleiden is.

Onderstaand is per gemeente de regionale samenhang toegelicht.

Vianen

Net als bij de algemene verhuisbewegingen kent Vianen ook binnen de sociale huursector het hoogste

aandeel bovengemeentelijke verhuizingen, namelijk rond 50%-55% van de verhuizingen. De

onderstaande tabel geeft de verhuisbewegingen over de afgelopen jaren weer. In de kaarten is voor de

vestiging in Vianen per periode de top vijf van herkomstgemeenten weergegeven, gebaseerd op

absolute aantallen.

Tabel 4.2: Bvo Vijfheerenlanden. Sociale huursector: verhuisbewegingen van en naar Vianen (tabel) en top 5

herkomstgemeenten bij vestiging in Vianen (kaarten), in huishoudens, in de periodes 2006-2015 en 2015-2017

Vertrek uit

sociale huursector – 2006 t/m 2015

Vestiging in sociale huursector – 2006 t/m 2015

Vestiging in sociale huursector

– 2015 t/m 2017 Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 1.120 51% 1.120 54% 255 46% Vanuit U16 630 29% 750 36% 245 44% Vanuit Woongaard 90 4% 25 1% 17 3% Vanuit overig NL 360 16% 180 9% 37 7% Totaal 2.200 100% 2.075 100% 554 100%

Bron: CBS Microdata, WoningNet/Woongaard.

Wat opvalt is dat de regionale vestiging in de sociale huursector van Vianen verhoudingsgewijs is

toegenomen in de afgelopen jaren (van 36% naar 44%). In toenemende mate vestigen huishoudens

vanuit de regio zich in Vianen. De regiogemeenten waaruit de meeste vestigers in de periode 2015-2017

afkomstig zijn, betreffen Utrecht (101), Nieuwegein (65), IJsselstein (18) en Zeist (14).


Leerdam

Van de drie gemeenten kent Leerdam het hoogste aandeel binnengemeentelijke verhuizingen. De

onderstaande tabel geeft de verhuisbewegingen over de afgelopen jaren weer, op basis van de vestiging

en vertrek van huurders binnen de sociale huursector in Leerdam.

Tabel 4.3: Bvo Vijfheerenlanden. Sociale huursector: verhuisbewegingen van en naar Leerdam (tabel) en top 5

herkomstgemeenten bij vestiging in Leerdam (kaarten), in huishoudens, in de periodes 2006-2015 en 2015-2017

Vertrek uit

sociale huursector 2006 t/m 2015


2006 t/m 2015


2015 t/m 2017 Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 1.955 68% 1.955 73% 320 63% Vanuit Woongaard 360 12% 330 12% 107 21% Vanuit U16 95 3% 115 5% 24 5% Vanuit overig NL 485 17% 275 10% 55 11% Totaal 2.895 100% 2.675 100% 506 100%


Net als in Vianen is ook in Leerdam het aandeel van de bovengemeentelijke vestiging in de afgelopen

jaren verhoudingsgewijs toegenomen. Dit heeft hoogstwaarschijnlijk te maken met de regionale

woonruimteverdeling via het systeem van Woongaard sinds medio 2014. De regiogemeenten waaruit de

meeste vestigers in de periode 2015-2017 afkomstig zijn, betreffen Culemborg (18), Lingewaal (18),

Geldermalsen (17), Gorinchem (17) en Tiel (17).

Zederik

Zederik kende verhoudingsgewijs de grootste verschuiving van het aandeel bovengemeentelijke

vestigers in de afgelopen jaren. Deze inwoners zijn voornamelijk afkomstig uit de Woongaardregio. Ook

dit ligt in lijn met de algemene verhuistrend. De onderstaande tabel geeft de verhuisbewegingen van en

naar de sociale huursector in Zederik weer.


Tabel 4.4: Bvo Vijfheerenlanden. Sociale huursector: verhuisbewegingen van en naar Zederik (tabel) en top 5 herkomstgemeenten bij vestiging in Zederik (kaarten), in huishoudens, in de periodes 2006-2015 en 2015-2017

Vertrek uit

sociale huursector 2006 t/m 2015


2006 t/m 2015


2015 t/m 2017 Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 630 67% 630 70% 92 37% Vanuit Woongaard 190 20% 140 16% 81 33% Vanuit U16 75 8% 60 7% 0 0% Vanuit overig NL 50 5% 65 7% 73 30% Totaal 945 100% 895 100% 246 100%


De cijfers laten zien dat het aandeel van de vestigers afkomstig uit regiogemeenten binnen Woongaard

in de laatste jaren procentueel verdubbelde. De regionale openstelling van de sociale huursector via de

regionale woonruimteverdeling, gecombineerd met korte zoektijden, heeft een aantrekkende werking

op huishoudens van buiten de gemeente. De regiogemeenten waaruit de meeste vestigers in de periode

2015-2017 afkomstig zijn, betreffen Gorinchem (24), Leerdam (21) en Tiel (9). Wat opvalt is dat in de

laatste jaren geen vestiging plaatsvond vanuit de Utrechtse regio U16.’

Vestiging in de drie gemeenten

Plaatsen we de vestiging in de sociale huursector in de periode 2015-2017 voor de drie gemeenten

naast elkaar dan levert dat het volgende beeld op:

Tabel 4.5: Bvo Vijfheerenlanden. Vestiging in de sociale huursector in de drie gemeenten, in huishoudens, in 2015-2017

Vianen Leerdam Zederik Aantal % Aantal % Aantal % Binnengemeentelijk 255 46% 320 63% 92 37% Vanuit Woongaard 17 3% 107 21% 81 33% Vanuit U16 245 44% 24 5% 0 0% Vanuit overig NL 37 7% 55 11% 73 30% Totaal 554 100% 506 100% 246 100%

Voor de drie gemeenten geldt een herkenbaar beeld, namelijk als het gaat om regionale samenhang

kennen Leerdam en Zederik vooral verhuisrelaties met de Woongaardregio, terwijl Vianen meer

samenhangt met U16. Voor elk van de drie gemeenten geldt dat de bovengemeentelijke vestiging in de

afgelopen jaren is toegenomen. Dat toont dat elke gemeente op zichzelf een regionale functie vervult,

ook binnen de sociale huursector. In absolute aantallen kennen Leerdam en Vianen het hoogste aantal

verhuizers. In aantallen komen de meeste vestigers uit U16. Dit betreft vooral vestiging in Vianen. U16 is


ook in aandeel belangrijker voor Vianen dan Woongaard voor Leerdam en Zederik. Tegelijkertijd moet

dit beeld genuanceerd worden, omdat het potentieel aantal woningzoekenden uit U16 ook een

veelvoud is van het potentieel aantal woningzoekenden uit Woongaard.

4.2 Woonruimteverdeling U16 en Woongaard

De woonruimteverdeling in U16 vindt plaats via WoningNet Regio Utrecht. De toewijzing van woningen

in de regio Woongaard vindt plaats via het gelijknamige verdeelsysteem Woongaard. De keuze voor een

woonruimteverdeelsysteem staat theoretisch gezien los van de keuze voor een woningmarkt. Toch is

het wel waarschijnlijk dat de regio-indeling leidt tot een verdeelsysteem dat aansluit bij de

woningmarktregio. Welke keuze er in dat geval ook wordt gemaakt (WoningNet Regio Utrecht of

Woongaard), woningzoekenden die via deze systemen zoeken in respectievelijk Vianen of Leerdam en

Zederik, krijgen bij een overgang naar een ander systeem te maken met een veranderde positie in het

verdeelsysteem. Dat kan betrekking hebben op opgebouwde rechten (bijvoorbeeld inschrijfduur) of

beschikbaarheid van woningen (keuzemogelijkheden en concurrentie, zie volgende paragraaf).

In het kader van de keuze voor de woningmarktregio is het voor woningzoekenden van belang dat zij

zekerheid hebben ten aanzien van opgebouwde rechten en mogelijkheden op de woningmarkt. Dit vergt

na vaststelling van de woningmarktregio en de nadere keuze voor een verdeelsysteem verdere

uitwerking.

Omdat dit voor woningzoekenden een belangrijk neveneffect kan zijn van de regio-indeling, lichten we

hier kort de verschillen toe tussen de beide verdeelsystemen: enerzijds Woningnet Regio Utrecht,

anderzijds Woongaard.

Vergelijking opzet WoningNet Regio Utrecht en Woongaard

Om te kunnen reageren op woningaanbod in U16 en Woongaard dienen woningzoekenden zich in te

schrijven in de systemen van respectievelijk WoningNet Regio Utrecht of Woongaard. De inschrijfcriteria

zijn als volgt:

Tabel 4.6: Bvo Vijfheerenlanden. Inschrijfcriteria toewijzingssystemen

Inschrijfcriteria WoningNet Regio Utrecht Inschrijfcriteria Woongaard Vergelijkbare criteria

Minimaal 18 jaar

Beschikking over de Nederlandse nationaliteit

Maximaal 1x ingeschreven als hoofdinschrijver in WoningNet Utrecht

Inschrijving dient jaarlijks te worden verlengd tegen betaling

Minimaal 18 jaar

Beschikking over de Nederlandse nationaliteit

Maximaal 1x ingeschreven als hoofdinschrijver in Woongaard

Inschrijving dient jaarlijks te worden verlengd tegen betaling

Afwijkende criteria

In Everdingen, Zijderveld, Hagestein: voorrangsregeling voor woningzoekenden met een lokale binding

Bron: WoningNet Utrecht, Woongaard.

De toewijzingssystemen kennen op hoofdlijnen vergelijkbare inschrijfcriteria. Daarbij geldt natuurlijk dat

ingeschrevenen in Woningnet Regio Utrecht geen rechten hebben opgebouwd in Woongaard en vice

versa. Bij de keuze voor een van beide systemen zouden woningzoekenden zonder aanvullende maat-

regelen rechten verliezen. Om dit te voorkomen zijn overgangsregels gewenst rondom de opgebouwde

rechten. In de volgende figuur is aangegeven voor welke groepen een overgangsregeling gewenst is.


Tabel 4.7: Bvo Vijfheerenlanden. Mogelijke overgangsregeling voor woningzoekenden

Woningzoekenden

Woongaard in Leerdam/Zederik

Woningzoekenden Woongaard in

Vianen**

Woningzoekenden WoningNet Utrecht in

Vianen

Woningzoekenden Woningnet Utrecht

in Leerdam/Zederik*

Keuze WoningNet Regio Utrecht

Overgang Overgang

Keuze Woongaard

Overgang Overgang

Aantal ingeschreven woningzoekenden

56.400 waarvan 3.350 uit Leerdam / Zederik 238.000 waarvan 5.040 uit Vianen

*Nadere keuzes te maken voor welke woningzoekenden uit Woningnet Utrecht dit zou moeten gelden.

** Nadere keuzes te maken voor welke woningzoekenden uit Woongaard dit zou moeten gelden

Bron: corporaties, RWU.

Ongeacht de regiokeuze zijn overgangsregelingen gewenst om opgebouwde rechten van woning-

zoekenden in de beide regio’s (en de gemeenten) te behouden.

4.3 Beschikbaarheid woningaanbod in sociale huursector

In 2017 werden er door de drie corporaties gezamenlijk 375 sociale huurwoningen toegewezen, op een

totale voorraad van ongeveer 7.000 woningen in Vijfheerenlanden. Dat komt overeen met een aandeel

van 5% tot 6%. Dit ligt in lijn met het regionale gemiddelde, dat voor beide regio’s Woongaard en U16

rond 6% ligt2. Per gemeente is de verdeling naar nieuwe toewijzingen in 2017 als volgt:

Tabel 4.8: Bvo Vijfheerenlanden. Nieuwe verhuringen door LEKSTEDEwonen, KleurrijkWonen en Fien Wonen in 2017

LEKSTEDEwonen in Vianen Fien Wonen in Zederik KleurrijkWonen in Leerdam

Toewijzingen

2017

Gem. aantal

reacties

Toewijzingen 2017

Gem. aantal

reacties

Toewijzingen 2017

Gem. aantal

reacties Zelfst. woning, < €417 14 83 5 24 43 44 Zelfst. woning, €417-597 50 89 56 26 45 40 Zelfst. woning, €597-640 46 60 7 23 29 27 Zelfst. woning, €640-710 35 40 25 12 19 17 Totaal 145 67 93 22 129 36

Bron: Gegevens woningcorporaties, woonruimteverdeelcijfers WoningNet Regio Utrecht / Woongaard, 2018.

Het gemiddeld aantal reacties op vrijkomend woningaanbod in Vianen (67) is het hoogst. Het staat gelijk

aan het drievoudige van het aantal reacties in Zederik (22) en bijna het dubbele van het aantal reacties

in Leerdam (36). Voor een deel is dit ingegeven vanuit ‘zoekcultuur’: woningzoekenden voor een woning

in Vianen reageren vaker op vrijkomend aanbod, omdat zij weten dat de druk op de markt hoger is en zij

gemiddeld lang moeten wachten in Vianen. De hoge druk op de markt in Vianen hangt sterk samen met

de druk op de Utrechtse woningmarkt en de instroom vanuit U16. In het eerder uitgebrachte advies

beschrijven de corporaties dat in 2016 de gemiddelde actieve zoektijd3 van woningzoekenden in U16

circa 4,8 jaar bedroeg, bij een gemiddelde wachttijd4 van 10 jaar. Voor Woongaard was de actieve

2 Bron: Lokale Monitor Wonen, 2018.

3 Actieve zoektijd: periode tussen het moment van eerste reactie en moment van toewijzing. Op voorwaarde dat een woningzoekende minimaal 1 reactie geplaatst heeft op het vrijgekomen aanbod in de betreffende periode. Is de periode een jaar, dan hebben de woningzoekenden minimaal 1 reactie geplaatst in dat betreffende jaar.

4 Wachttijd: periode tussen moment van inschrijving en moment van toewijzing.


zoektijd in 2016 ruim een halfjaar, bij een gemiddelde wachttijd van ongeveer 4 jaar. De markt in

Zederik en Leerdam is meer ontspannen.

Bij overgang van Zederik/Leerdam naar WoningNet Regio Utrecht is er een reële kans dat de vraag

vanuit de Utrechtse regio groter wordt in Vijfheerenlanden. Dit vergroot potentieel de verhuurbaarheid

van woningen in Zederik en Leerdam. Voor woningzoekenden betekent dit meer concurrentie en

daarmee minder kansen. Andersom geldt bij een overgang van Vianen naar Woongaard dat de vraag

vanuit de Utrechtse regio potentieel afneemt. Dit kan de verhuurbaarheid in Vianen verminderen.

Woningzoekenden kunnen dan mogelijk sneller slagen.

4.4 Conclusie

Op basis van de bevindingen in dit hoofdstuk kunnen we de volgende conclusies trekken over de

regionale samenhang van Vijfheerenlanden met de regio’s Woongaard en U16 en de betekenis van de

regiokeuze voor huurders en woningzoekenden:

Elk van de drie gemeenten vormt het centrum van haar eigen woningmarktregio; mensen komen

uit de gemeenten rondom. Daarmee vormen de gemeentelijke woningmarktgebieden elkaar

overlappende cirkels als het gaat om haar verhuisrelaties. Over het algemeen kennen gemeenten

de sterkste verhuisrelaties met hun directe buurgemeenten. De regionale samenhang van

gemeenten op basis van verhuisrelaties vormen daarmee in grensregio’s geen basis voor de te

maken regiokeuze. De samenhang naar de ene regio is vergelijkbaar met die naar de andere regio.

De druk op de markt in Vianen is hoog. Dit hangt samen met de instroom vanuit de Utrechtse regio.

Een keuze voor U16 zal betekenen dat zich in potentie meer woningzoekenden op de markt van

Leerdam en Zederik kunnen begeven, waardoor de druk kan oplopen. Dit verbetert de verhuur-

baarheid van woningen, en vergroot de concurrentie tussen woningzoekenden. In hoeverre zich dit

gaat voordoen is onzeker. Gezien het sterke verschil in woonmilieus en het feit dat huishoudens van

nature niet geneigd zijn over al te grote afstand te verhuizen, kan de overloop vanuit de Utrechtse

regio richting Zederik en Leerdam meevallen. Andersom geldt dat bij minder instroom vanuit de

Utrechtse regio de verhuurbaarheid in Vianen potentieel afneemt, en de keuzemogelijkheden voor

lokale woningzoekenden toenemen.


5 Volkshuisvestelijke opgaven sociale huursector

Het uitgangspunt van de regiokeuze is dat deze er niet toe leidt dat de corporaties in Vijfheerenlanden

en in de regio’s U16 en Woongaard niet langer in staat blijken de volkshuisvestelijke opgaven op te

pakken. Primair gaat het hierbij om nieuwbouw. Buiten het kernwerkgebied is het corporaties namelijk

niet toegestaan hun woningbezit uit te breiden. Indirect zijn ook andere opgaven, zoals woningver-

duurzaming, van invloed, omdat deze beslag leggen op de bestedingsruimte van corporaties.

5.1 Bestedingsruimte woningcorporaties

Het ministerie stelt jaarlijks de investeringscapaciteit voor woningcorporaties vast via de Indicatieve

Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW). Op het moment van schrijven van dit adviesrapport zijn de

IBW-cijfers voor 2017 de meest actuele. De IBW-cijfers voor 2018 zijn bij de afronding van dit rapport

verschenen en hebben we derhalve niet meer kunnen analyseren. De IBW bestaat uit drie bedragen:

Nieuwbouw van huurwoningen (investeringsbedrag)

Woningverbetering (investeringsbedrag)

Huurmatiging (uitgave)

Deze bedragen geven indicatief aan hoeveel extra bestedingsruimte corporaties hebben, bovenop de

beleidsvoornemens die zij al hebben opgenomen in hun begroting. De bedragen betreffen geen ‘geld op

de plank’. Corporaties moeten extra geld lenen als ze de indicatieve bestedingsruimte willen benutten.

De bedragen geven aan wat de corporatie maximaal kan besteden aan één betreffende post. Het

uitgangspunt daarbij is ‘of-of’ (óf nieuwbouw, óf woningverbetering, óf huurmatiging) en niet ‘en-en’.

Het bedrag kan wel verdeeld worden over de posten. De IBW (2017) van de corporaties, dat in potentie

beschikbaar gesteld kan worden voor Vijfheerenlanden, is als volgt opgebouwd.

Tabel 5.1: Bvo Vijfheerenlanden. Indicatieve Bestedingsruimte van de corporaties, in de gemeente Vijfheerenlanden IBW Nieuwbouw* IBW Woningverbetering IBW Huurmatiging Fien Wonen € 30.690.000 € 24.250.000 € 820.000 KleurrijkWonen € 20.190.000 € 15.970.000 € 810.000 LEKSTEDEwonen** € 17.900.000 € 14.100.000 € 646.000 Totaal € 68.780.000 € 54.320.000 € 2.276.000

* Dit betreft de extra bestedingsruimte naast de reeds ingerekende nieuwbouw in de periode 2017-2021: voor LEKSTEDEwonen

290 woningen, voor KleurrijkWonen 150 woningen en voor Fien Wonen 5 woningen, zie ook tabel 5.2.

** Voor LEKSTEDEwonen is geen IBW 2017 vanuit het Rijk beschikbaar. De corporatie heeft haar IBW zelf doorgerekend en

opgenomen in het eerder uitgebrachte advies van de corporaties en huurdersorganisaties. Deze IBW-bedragen zijn

overgenomen.

Bron: IBW 2017, Advies corporaties en huurdersorganisaties.

De bovengenoemde bedragen zijn berekend voor besteding in de gemeente Vijfheerenlanden. Naast de

genoemde bedragen hebben de drie corporaties ook in andere gemeenten bestedingsruimte beschik-

baar. In de volgende paragrafen gaan we in op de volkshuisvestelijke opgaven rond nieuwbouw en

woningverbetering. De huurmatiging wordt hierin niet meegenomen. De omvang van deze IBW is

beperkt en het betreft een uitgavebedrag en geen investering.


IBW Nieuwbouw 2018

Tijdens de afronding van dit rapport is de IBW 2018 verschenenen. Hoewel we deze cijfers niet meer

hebben kunnen analyseren voor dit onderzoek, zijn onderstaand per corporatie de IBW-cijfers voor

nieuwbouw opgenomen.

IBW 2018 Nieuwbouw Ingerekende nieuwbouw 2018-2022 Fien Wonen Zederik € 16.772.000 15 woningen Overig werkgebied € 31.028.000 107 woningen KleurrijkWonen Leerdam € 7.837.000 82 woningen

Overig werkgebied € 30.062.000 575 woningen LEKSTEDEwonen Vianen € 6.126.000 309 woningen Overig werkgebied € 2.074.000 69 woningen

Bron: IBW 2018.

Uit de IBW 2018 blijkt dat de bestedingsruimte per corporatie ruim is teruggelopen ten opzichte van de

IBW 2017.

5.2 Investeringsopgaven nieuwbouw

Aannames doorrekening

Beide regio’s Woongaard en U16 groeien in de komende jaren. In hoofdstuk 3 is de verwachte

huishoudensontwikkeling beschreven. Voor de doorvertaling naar de nieuwbouwopgave in de sociale

huursector hanteren we een aantal aannames, namelijk:

De huishoudensontwikkeling staat één op één gelijk aan de ontwikkeling van de woningbehoefte.

De verwachte woningbehoefte bestaat voor 30% uit behoefte aan sociale huurwoningen. De

onderliggende verantwoording hierbij is:

o Het huidige aandeel sociale huurwoningen in Vijfheerenlanden bedraagt momenteel 31%.

o In de regio U16 bedraagt het aandeel sociale huurwoningen circa 25% van de voorraad, in

Woongaard is dit circa 27%.

o In de samenwerkingsafspraken rond nieuwbouw en inbreidingslocaties hanteren de U16-

gemeenten een aandeel van 30% sociale woningbouw als uitgangspunt.

Voor de reeds geplande 1.800 woningen op locatie Hoef en Haag in Vianen geldt

een verdeling van 20% sociale huur en 10% sociale koop. Voor de totale

bouwopgave van sociale huurwoningen in Vianen zijn we uitgegaan van 360

sociale huurwoningen (20% van 1.800 woningen) voor Hoef en Haag en van 30%

voor de rest van de gemeente Vianen.

o De vorige regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (2013) ging uit van een

verdeling in het nieuwbouwprogramma in een derde huur (sociaal en particulier) en twee

derde koop. In de huidige woonvisie is deze getalsmatige verdeling losgelaten.

Voor de reeds begrote nieuwbouwaantallen gaan wij uit van de cijfers van de IBW. Alleen op deze

wijze is een zuivere onderlinge vergelijking van de bestedingsruimte mogelijk.

LEKSTEDEwonen neemt de nieuwbouwopgave voor Vianen volledig voor haar rekening,

KleurrijkWonen doet hetzelfde voor Leerdam en Fien Wonen doet dit voor Zederik.


Nieuwbouwopgave in de sociale huursector Vijfheerenlanden

Op basis van de IBW en de gestelde aannames is de nieuwbouwopgave in de sociale huursector afgezet

tegen de bestedingsruimte van de corporaties. De onderstaande tabel geeft hiervan een weergave.

Tabel 5.2: Bvo Vijfheerenlanden. Investeringsopgave rond nieuwbouw van sociale huurwoningen in de gemeente

Vijfheerenlanden

Vianen

(LEKSTEDEwonen) Leerdam

(KleurrijkWonen) Zederik

(Fien Wonen) Woningbehoefte 2017-2032 + 3.300 + 750 + 500 Behoefte sociale huurwoningen (30%) + 810* + 225 +150 Ingerekende nieuwbouw in 2017-2021 (cf. IBW2017) + 290 + 150 + 5 Restant opgave nieuwbouw sociaal + 520 + 75 +145 IBW Nieuwbouw (totaal Vijfheerenlanden) € 17.900.000 € 20.190.000 € 30.690.000

* Uitgaande van +360 sociale huurwoningen op de locatie Hoef en Haag.

De nieuwbouwopgave rond sociale huurwoningen is met een groei van +810 woningen in de komende

vijftien jaar veruit het grootst in de huidige gemeente Vianen. LEKSTEDEwonen is de corporatie die deze

opgave primair zal gaan realiseren. Met een bestedingsruimte van 17,9 miljoen euro kent

LEKSTEDEwonen de laagste bestedingsruimte van de drie corporaties. KleurrijkWonen en Fien Wonen

kennen een minder omvangrijke bouwopgave in Leerdam en Zederik. Fien Wonen heeft de ruimste

bestedingsruimte als het gaat om nieuwbouw. LEKSTEDEwonen kent van de drie corporaties het

hoogste aantal reeds in de begroting ingerekende nieuwbouwwoningen.

Nieuwbouwopgave in de sociale huursector U16 en Woongaard

Voor de regio’s U16 en Woongaard is een vergelijkbare doorrekening gemaakt. De bovengenoemde

aantallen voor Vianen, Leerdam en Zederik zijn hier buiten gelaten. De bestedingsruimte van Fien

Wonen en KleurrijkWonen in de overige gemeenten in Woongaard is hierin wel meegerekend.

Tabel 5.3: Bvo Vijfheerenlanden. Investeringsopgave rond nieuwbouw van sociale huurwoningen in U16 en Woongaard

U16

(excl. Vianen) Woongaard

(excl. Leerdam & Zederik) Woningbehoefte 2017-2032 + 61.700 + 14.550

Behoefte sociale huurwoningen (30%) + 18.510 + 4.365

Ingerekende nieuwbouw in 2017-2021 (cf. IBW2017) + 6.235 + 1.990

Restant opgave nieuwbouw sociaal + 12.275 + 2.375

IBW Nieuwbouw (totaal Vijfheerenlanden) € 1.047.100.000 € 469.120.000

In de regio U16 is voor ruim een miljard euro aan bestedingsruimte beschikbaar. In de regio Woongaard

is de bestedingsruimte een half miljard euro. Daar staat tegenover dat de nieuwbouwopgave in U16

beduidend groter is dan de opgave in Woongaard. De bestedingsruimte per woning is hierdoor in

Woongaard beduidend hoger dan in U16.

LEKSTEDEwonen vertegenwoordigt circa 2% van de totale bestedingsruimte in de regio U16. Met hun

beschikbare bestedingsruimte in Vijfheerenlanden vertegenwoordigen KleurrijkWonen en Fien Wonen

circa 10% van de bestedingsruimte van Woongaard. Naast de bestedingsruimte ten behoeve van

Leerdam en Zederik hebben KleurrijkWonen en Fien Wonen ook nog bestedingsruimte beschikbaar in

andere gemeenten binnen Woongaard. Het totale aandeel van de twee corporaties binnen Woongaard

bedraagt circa 35%.


5.3 Investeringsopgave woningverbetering

Naast nieuwbouw is de verbeteringsopgave van belang voor de investeringen die de drie corporaties in

de nieuwe gemeente kunnen plegen. Hoewel woningverbetering ook buiten het kernwerkgebied blijft

toegestaan, is het van invloed op de bestedingsruimte die de corporaties beschikbaar hebben. Het geld

dat zij uitgeven aan verbetering kan niet meer ten goede komen aan nieuwbouw.

Woningverduurzaming in Vijfheerenlanden

Naast nieuwbouw ligt er in de bestaande voorraad een vernieuwingsopgave. Op dit moment springt

hierbij de energetische vernieuwing het meest in het oog. Dit werken we in het vervolg uit. De energie-

prestatie van de woningvoorraad geeft een indicatie van de verduurzamingsopgave van de corporaties.

In hoofdstuk 3 is de energieprestatie binnen het bezit van de corporaties inzichtelijk gemaakt. In

landelijke duurzaamheidsdoelstellingen wordt voor corporatiewoningen uitgegaan van een gemiddeld

energielabel B in 2021 en van CO2-neutraal in 2050 (conform Aedes Woonagenda). Het investeren in

verduurzaming van bestaande woningen is kostbaar en vraagt een zorgvuldige afweging. Doorgaans is

een woningverbetering tot label B voor bestaand bezit het maximaal haalbare. Duurzaamheidsingrepen

voor een labelverbetering hoger dan B zijn lang niet altijd rendabel; sloop en duurzame nieuwbouw is in

dat geval vaak een goed alternatief. De IBW die corporaties beschikbaar hebben voor woningver-

betering zal deels aangewend worden voor het realiseren van de verduurzamingsopgave. In de onder-

staande tabel is per corporatie het aantal te zetten labelstappen tot een minimaal label B, afgezet tegen

de IBW voor woningverbetering.

Tabel 5.4: Bvo Vijfheerenlanden. Opgave en bestedingsruimte Woningverbetering per corporatie

KleurrijkWonen LEKSTEDEwonen Fien Wonen Labelstappen tot minimaal label B (EI 1,2 – 1,4) 1.400 2.900 1.500 IBW Woningverbetering € 15.970.000 € 14.100.000 € 24.250.000

Het woningbezit van KleurrijkWonen scoort gemiddeld het hoogst op energieprestatie, zowel in

aantallen als in verhouding tot het totale bezit in Vijfheerenlanden. De energieprestatie van het bezit

van LEKSTEDEwonen en Fien Wonen scoren van de drie corporaties het minst. Voor de bestedingsruimte

rond woningverbetering (op basis van de IBW) hebben Fien Wonen en KleurrijkWonen meer

bestedingsruimte beschikbaar dan LEKSTEDEwonen.

5.4 Conclusie

Op basis van de bevindingen in dit hoofdstuk kunnen we de volgende conclusies trekken over de

volkshuisvestelijke opgaven in Vijfheerenlanden, U16 en Woongaard:

Er blijkt een duidelijk verschil te bestaan tussen de corporaties als het gaat om de beschikbare

bestedingsruimte in relatie tot de investeringsopgave. KleurijkWonen en Fien Wonen hebben de

meeste bestedingsruimte beschikbaar in Vijfheerenlanden. LEKSTEDEwonen heeft de minste

bestedingsruimte ter beschikking van de drie corporaties. Echter, LEKSTEDEwonen kent daarbij wel

het hoogste aantal reeds ingerekende nieuwbouwwoningen. Voor de investeringsopgaven in de

gemeente Vijfheerenlanden is de investeringsruimte van alle drie corporaties nodig.

Uit de IBW 2018 blijkt dat de investeringsruimte voor nieuwbouw voor alle drie de corporaties is

teruggelopen ten opzichte van de IBW 2017. Voor de nieuwbouwopgave betekent het dat de

afhankelijkheid van het investeringsvermogen van alle drie de corporaties voor het realiseren van

de opgave (nog) groter is dan uit de IBW 2017 blijkt.


In Woongaard is verhoudingsgewijs tot de opgave meer investeringsruimte beschikbaar dan in

U16. Voor U16 is, mede gelet op de verstedelijkingsopgave, de bestedingsruimte nodig. De

bestedings-ruimte van LEKSTEDEwonen kan een deel van de opgave in de U16 helpen dragen. Het

aandeel van LEKSTEDEwonen in de totale bestedingsruimte in U16 is echter met 2% beperkt.

Tegelijkertijd verliest Vijfheerenlanden bij de keuze voor U16 twee investerende corporaties. De

investeringen in Vijfheerenlanden zullen dan ook door de U16-corporaties (LEKSTEDEwonen)

opgepakt moeten worden.


6 Effecten bestaande samenwerkingsverbanden

De huidige gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik participeren in meerdere samenwerkingsverbanden,

zoals in U16/U10-verband of in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Het uitgangspunt van de

regiokeuze is dat deze geen negatieve gevolgen heeft voor bestaande bestuurlijke samenwerking en

bijbehorende financiering. Dat geldt ook voor andere beleidsvelden dan wonen, zoals economische

samenwerking en mobiliteit. Ten behoeve van dit onderdeel is de situatie in gemeenten met min of

meer vergelijkbare vraagstukken bekeken. Hoewel elke situatie uniek is, geeft dit een inzicht in de

effecten van de regiokeuze op bestaande samenwerkingen.

6.1 Casus Veenendaal

De gemeente Veenendaal behoort tot de provincie Utrecht en maakt sinds 2016 onderdeel uit van de

wettelijke woningmarktregio FoodValley (in samenwerking met meerdere Gelderse gemeenten). Het

vraagstuk rond de woningmarktregio is in Veenendaal daarmee door de geografische en bestuurlijke

context min of meer vergelijkbaar met die van Vijheerenlanden. In een telefonisch interview geeft de

gemeente aan dat de keuze voor de regio FoodValley in 2016 geen invloed heeft gehad op andere

bestuurlijke samenwerkingsverbanden van de gemeente. Een analyse van bestaande beleidsstukken

bevestigt dit beeld.

De gemeente Veenendaal benadrukt dat de Woningwetregio niet tot nauwelijks bepalend is voor

bestuurlijke samenwerkingsverbanden op andere beleidsterreinen. Samenwerkingsverbanden zijn

opgezet vanuit het doel dat zij dienen, bijvoorbeeld het organiseren van mobiliteit en infrastructuur

rondom een corridor of het werken aan veiligheid op het niveau van een provinciale veiligheidsregio.

Ook de financieringsstromen die hierbij horen worden niet beïnvloed door de keuze van een wettelijke

woningmarktregio. Veenendaal stemt haar woonbeleid op meerdere schaalniveaus af. De gemeente

gaat bij nieuwbouw uit van de afspraken met de provincie Utrecht.

Uit de beleidsanalyse blijkt dat Veenendaal onder andere participeert in de volgende verbanden:

Veiligheid: Veiligheidsregio Utrecht

RO en Duurzaamheid: Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU)

Milieukwaliteit: FoodValley, Waterschap Vallei en Veluwe, gemeenten aangesloten bij

omgevingsdienst Utrecht, provincie Utrecht, EBU

Wonen: Afstemming met provincie Utrecht, buurgemeenten, regio FoodValley

6.2 Casus Meppel

De gemeente Meppel behoort tot de wettelijke woningmarktregio Groningen-Drenthe. De gemeente

kent van oudsher een sterke samenwerkingsrelatie met de economische regio Zwolle. Ten tijde van de

regiokeuze stond ook deze gemeente voor een belangrijke afweging. Ten behoeve van het onderzoek

hebben wij de gemeente bevraagd op haar ervaringen met de keuze voor de woningmarktregio en de

effecten die dit heeft gehad. Hieruit komt een vergelijkbaar beeld naar voren als bovenstaand voor

Veenendaal is geschetst.


Uit de beleidsanalyse komt naar voren dat Meppel momenteel onder andere participeert in de volgende

samenwerkingsverbanden:

Sociaal-economisch: Onderdeel van RegioZwolle

Mobiliteit: Regionale samenwerking RegioZwolle rond A28-corridor

Afstemming woningbouw: Zuidwest-Drenthe

Sociaal domein: Westerveld, Steenwijkerland, Staphorst (OV), Zwartewaterland (OV)

Veiligheid: Veiligheidsregio Drenthe

6.3 Conclusie

Momenteel bestaat er een veelheid aan samenwerkingen vanuit de gemeenten Vianen, Leerdam en

Zederik. Deze samenwerkingen zijn deels georiënteerd op provinciaal niveau en deels op regionaal

niveau (bijvoorbeeld in U16/U10-verband of in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). Vanuit die

samenwerkingsverbanden nemen de gemeenten verantwoordelijkheden op zich, maar komen er ook

middelen beschikbaar voor de gemeente. De effecten van de regiokeuze op de bestaande bestuurlijke

samenwerkingsverbanden en inzet van middelen zijn op hoofdlijnen af te leiden uit de ervaringen van

gemeenten die eerder met vergelijkbare vraagstukken te maken hebben gehad, zoals Veenendaal en

Meppel. Vanuit de ervaringen elders zijn geen bewezen effecten van de regiokeuze op bestaande

samenwerkingsverbanden en bijbehorende financieringsstromen te herleiden.


7 Voorconsultatie partners

Gedurende het onderzoeksproces vond een voorconsultatie plaats onder partners in de gemeente

Vijfheerenlanden en in de regio’s U16 en Woongaard. De volgende partijen zijn geconsulteerd:

Huurdersorganisaties Huurdersberaad LEKSTEDEwonen, Huurders- en bewoners Belang Zederik

(HBZ) en Huurders Belangenorganisatie Lingesteden (HBL).

Regiogemeenten en corporaties in Woongaard en U16. Met de gemeenten Bunnik, Giessenlanden

en Hardinxveld-Giessendam heeft een telefonische consultatie plaatsgevonden, omdat zij een direct

belang hebben bij de regiokeuze. De overige gemeenten en de corporaties is gelegenheid geboden

om een schriftelijke reactie in te dienen.

Onderstaand is een samenvatting opgenomen van de uitkomsten uit de consultatie.

7.1 Huurdersorganisaties HBL, HBZ en Huurdersberaad

De huurdersorganisaties zijn intensief betrokken geweest bij de totstandkoming van het eerdere advies

dat zij samen met de drie corporaties opstelden. In het advies hebben de huurdersorganisaties een

uitgebreide onderbouwing van hun voorkeurskeuze beschreven. Tijdens de telefonische consultatie is

doorgepraat over het oorspronkelijke advies en eventuele aanvullingen daarop.

Tabel 7.1: Bvo Vijfheerenlanden. Voorkeurskeuze en argumentatie van de huurdersorganisaties

Voorkeurskeuze en argumentatie Huurdersberaad Keuze: U16

Vanwege de hoge druk op de markt in Vianen en op de Utrechtse markt is de regio gebaat bij de inzet van LEKSTEDEwonen in U16. U16 is het primaire werkgebied van LEKSTEDEwonen.

Het Huurdersberaad verwacht geen sterke overloop vanuit de Utrechtse regio vanwege het grote verschil in type woonmilieus, namelijk een stedelijk woonmilieu in U16 ten opzichte van een landelijk woonmilieu in Woongaard. Hoogstens voor Lexmond en Meerkerk zou dit kunnen spelen. De regelgeving rond kernbinding kan benut worden om de slaagkansen van woningzoekenden in de kernen te behouden.

De nieuwe gemeente Vijfheerenlanden gaat behoren tot de provincie Utrecht. Dit betreft een bestuurlijk samenwerkingsniveau, met bijbehorende financieringssystemen, waarop de gemeente zoveel mogelijk moet aansluiten. De eerdere aansluiting van Vianen bij de provincie Utrecht heeft de gemeente in de laatste jaren veel opgeleverd.

LEKSTEDEwonen is een betrouwbare investeringspartner. Ook in crisistijden heeft de corporatie een hoge investeringsbereidheid getoond. Bij de keuze voor Woongaard verliest de U16 een betrouwbare investerende corporatie.

Bij een keuze voor Woongaard verwacht het Huurdersberaad een afnemende woningvraag uit de Utrechtse regio. Zij vreest voor het wegvallen van nieuwbouwambities in de gemeente.

De overgang van toewijzingssystemen vraagt een deugdelijke overgangsregeling voor woningzoekenden uit de verschillende systemen.

Er zijn in regionaal verband reeds afspraken gemaakt over de realisatie van Beschut Wonen, onder andere met Houten en Nieuwegein. Realisatie van woonvormen door corporaties gebeurt ook grens-overschrijdend. Bij een keuze voor Woongaard is dit niet langer mogelijk.

Dat de opgave rond duurzaamheid relatief groot is, is volgens het Huurdersberaad vooral het gevolg van een verouderd bezit. LEKSTEDEwonen is voortvarend bezig met het verduurzamen van haar woningbezit.

Het grootste gedeelte van het investeringsgebied van Fien Wonen en KleurrijkWonen ligt buiten Vijfheerenlanden.

HBZ Keuze: Woongaard

De investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen in Vijfheerenlanden moet behouden blijven. De corporaties moeten kunnen investeren in Vijfheerenlanden. De keuze voor U16 leidt tot volledige afhankelijkheid van één corporatie, namelijk LEKSTEDEwonen. Bij de keuze voor Woongaard kunnen Fien Wonen en KleurrijkWonen bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente.

Zederik kent momenteel een ontspannen woningmarkt met korte wachttijden. Bij een Keuze voor U16 dreigt de gemeente een overloopgebied van U16 te worden. Dit geldt naar verwachting in belangrijke mate voor Lexmond en Ameide.

De sleutel ligt in een gedeeld woonruimteverdeelsysteem voor het huidige Zederik en Leerdam


(Woongaard) en voor Vianen (WoningNet Regio Utrecht).

De overgang van toewijzingssystemen vraagt een deugdelijke overgangsregeling voor woning-zoekenden uit de verschillende systemen.

De effecten van de regiokeuze op de bestuurlijke samenwerking zijn beperkt en vormen in feite geen argument voor de regiokeuze.

Startende huishoudens raken bij een keuze voor U16 mogelijk in de knel in Zederik, omdat starters in WoningNet zijn aangewezen op appartementen. Hiervan is in Zederik geen aanbod.

Hoewel het voor HBZ geen primair argument is, blijkt uit de Aedes Benchmark dat Fien Wonen hoog scoort op de onderdelen klanttevredenheid en de relatie tussen huurders en verhuurder en op de prestatie op duurzaamheid. Toekomstige huurders zijn gebaat bij een corporatie die goed scoort op dit soort thema’s. Dit pleit voor het behoud van Fien Wonen.

HBL Keuze: Woongaard

Woongaard is georiënteerd op het landelijk gebied. Aansluiting bij de meer stedelijke regio U16 leidt er toe dat de druk op de markt in Leerdam en Zederik toeneemt. HBL verwacht een te sterke overloop vanuit de U16 die de markt onder druk zet en gevolgen heeft voor de leefbaarheid in de gemeente.

De nieuwe gemeente Vijfheerenlanden past qua karakter (dorpse kernen, landelijk gebied) beter bij de meer landelijke regio Woongaard dan bij de stedelijke regio U16.

Bij de keuze voor U16 gaat de investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen verloren, terwijl deze nodig is om de investeringsopgaven in de nieuwe gemeente op te pakken.

Investeringscapaciteit is ook van invloed op verduurzaming en huurmatiging. KleurrijkWonen is al ver met de verduurzaming van haar woningbezit. Ook aan huurmatiging schenkt KleurrijkWonen veel aandacht. De huren voor de inkomens tot € 41.056 (norm voor 2018) zijn de laatste jaren minder verhoogd dan wettelijk was toegestaan. Ondanks deze ingrepen beschikt de corporatie over een ruime investeringscapaciteit. Het zou jammer zijn als dat verloren zou gaan door aansluiting bij U16.

Voor de toewijzing van woningen heeft HBL een sterke voorkeur voor het toewijzingssysteem Woongaard. Een combinatie van de beide toewijzingssystemen is eventueel ook een mogelijkheid.

De overgang van toewijzingssystemen vraagt een deugdelijke overgangsregeling. In feite is dit een meer praktische kwestie van inregelen.

Het aanvragen van een ontheffing voor KleurrijkWonen en Fien Wonen is volgens HBL geen optie. De beide corporaties hebben hun kernwerkgebied elders. Hierdoor ontstaat er het risico dat de corporaties zich op termijn terugtrekken uit Vijfheerenlanden.

De regiokeuze heeft volgens HBL niet/nauwelijks effecten voor bestaande bestuurlijke samen-werkingsverbanden. Voor HBL is dit in feite geen argument bij de uiteindelijke regiokeuze.

7.2 Regiogemeenten en corporaties U16 en Woongaard

Consultatie Bunnik, Giessenlanden en Hardinxveld-Giessendam

Uit de telefonische consultatie met de gemeenten met een direct belang bij de keuze komen de

volgende argumenten naar voren:

Tabel 7.2: Bvo Vijfheerenlanden. Voorkeurskeuze en argumentatie van Bunnik, Giessenlanden en Hardinxveld-Giessendam

Voorkeurskeuze en argumentatie Bunnik Keuze: U16

In regionaal U16-verband worden op dit moment gesprekken gevoerd door gemeenten en corporaties over nieuwbouw op inbreidingslocaties. Doelstelling van de afspraken is een aandeel van 30% sociale woningbouw. Het huidige aandeel in Bunnik bedraagt 16%. De markt in Bunnik staat onder druk en sociale huurwoningen komen beperkt vrij. De gemeente kent een flinke bouwopgave als het gaat om sociale huurwoningen.

LEKSTEDEwonen toont zich al jaren als bereidwillige partner om te investeren in nieuwbouw. De gemeente en LEKSTEDEwonen hebben daarom reeds een convenant gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over nieuwbouw van sociale huurwoningen door LEKSTEDEwonen. Wegvallen van LEKSTEDEwonen als investerende partner is problematisch voor de gemeente.

Het wegvallen van LEKSTEDEwonen als investeringspartner kan ertoe leiden dat de gemeente bij nieuwbouw te sterk afhankelijk wordt van de bereidheid van Portaal, de grootste corporatie in de gemeente. Portaal is in meerdere gemeenten actief en moet haar aandacht spreiden. Dit betekent een verhoogd risico voor het realiseren van de opgaven in Bunnik.

De toevoeging van de gemeente Vijfheerenlanden aan Woongaard, zou de goedlopende samenwerking met LEKSTEDEwonen én met de huidige gemeente Vianen in U16-verband onnodig kunnen frustreren.

Hardinxveld-Giessendam

Keuze: Woongaard

Fien Wonen is ontstaan uit een fusie met Goed Wonen Zederik. Tijdens deze fusie is de gemeente Hardinxveld-Giessendam verzekerd dat de lokale binding en bijbehorende investeringscapaciteit binnen de gemeenten zouden blijven voortbestaan. De regiokeuze mag er niet toe leiden dat dit onder druk komt te staan. Een keuze voor Woongaard voorkomt dit.


Bij een keuze voor U16 raakt de regio Woongaard ontwricht. Er zijn in dat geval twee corporaties die niet kunnen investeren in gemeenten waarin een aanzienlijk deel van hun bezit is geconcentreerd. Dit is een buitengewoon onwenselijke situatie. Daarnaast leidt de keuze voor U16 ertoe dat de investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen in Vijfheerenlanden wegvalt. De gemeente raakt bij een keuze voor U16 te afhankelijk van één corporatie. Een keuze voor Woongaard betekent het behoud van volledige investeringscapaciteit van alle corporaties in Vijfheerenlanden.

De groeiende vraagdruk vanuit de U16 kan beter worden opgevangen als Vijfheerenlanden wordt toegevoegd aan Woongaard dan wanneer de keuze uitgaat naar U16. Het toevoegen van de gemeente aan Woongaard leidt er namelijk toe dat er gebouwd kan blijven worden. Woningzoekenden uit U16 kunnen zich ook inschrijven bij Woongaard. Bij de keuze voor U16 is het volgens de gemeente de vraag of er voldoende nieuw woningaanbod gerealiseerd kan worden. Als de mogelijkheden voor nieuwbouw wegvallen, heeft dit directe gevolgen voor de mogelijkheden van woningzoekenden in de gemeente.

De gemeente Vijfheerenlanden past volgens de gemeente qua karakter (lokale binding, kleine kernen, sociaal sterk) beter bij de landelijke regio Woongaard. De stedelijke problematiek en het karakter van U16 zijn wezenlijk anders.

Een eventuele procedure voor ontheffing voor de corporaties Fien Wonen en KleurrijkWonen om te mogen investeren in de gemeente Vijfheerenlanden, betekent een flinke administratieve procedure en biedt geenszins zekerheid op de langere termijn. Een ontheffing is dan ook geen structurele oplossing.

Giessenlanden Keuze: Woongaard

De toevoeging van de gemeente Vijfheerenlanden aan U16 heeft een bedrijfsmatige impact op de mogelijkheden van KleurrijkWonen. Het leidt per definitie tot een kunstmatige constructie waarin KleurrijkWonen moet verkennen op welke wijze zij nog kan investeren in de toekomstige gemeente Vijfheerenlanden (en in de huidige gemeente Leerdam). Dat is negatief voor de mogelijkheden van de corporatie. Bij een keuze voor Woongaard wordt deze problematiek ondervangen.

Binnen de regio Woongaard vindt een nauwe samenwerking plaats tussen gemeenten en corporaties. Het onttrekken van de gemeenten Leerdam en Zederik zet de bestaande verhoudingen tussen partijen onnodig onder druk. Door het toevoegen van Vijfheerenlanden aan de regio U16 wordt de huidige Woongaardregio in feite in tweeën gesplitst.

Vooral in Leerdam signaleert de gemeente nog een investeringsopgave in de sociale huursector. Het wegvallen van KleurrijkWonen als investerende corporatie wordt beschouwd als onwenselijke situatie.

De toekomstige gemeente Vijfheerenlanden past volgens de gemeente qua kenmerken (kleine kernen, sociaal-economische samenstelling, etc.) beter bij de landelijke Woongaardregio dan bij stedelijke U16.

Het verlenen van een ontheffing voor KleurrijkWonen in Leerdam biedt volgens de gemeente geen structurele oplossing. Het verlenen van een ontheffing is tijdelijk en er is een grote afhankelijkheid van het al dan niet toekennen van de ontheffing door het ministerie (dat vormt een risico).

Het feit dat Vijfheerenlanden gaat behoren tot de provincie Utrecht is op zichzelf geen argument om te kiezen voor U16. Veel bestaande samenwerkingsverbanden zijn immers grensoverschrijdend.

Consultatie overige regiogemeenten en corporaties U16 en Woongaard

Uit de schriftelijke consultatie van overige regiogemeenten en corporaties komen de volgende argu-

menten naar voren:


Tabel 7.3: Bvo Vijfheerenlanden. Voorkeurskeuze en argumentatie van overige gemeenten en corporaties Voorkeur Partijen Argumentatie U16 4x gemeente

RWU (gezamenlijke corporaties Utrecht)

LEKSTEDEWonen staat bekend als goede, betrouwbare partner, die mogelijkheden heeft om bij te dragen aan de volkshuisvestelijke opgaven in de regio.

U16 kent grote volkshuisvestelijke opgaven op nieuwbouw en verduurzaming. Utrechtse partners hebben elkaar hard nodig. Inzet LEKSTEDEwonen in U16 blijft wenselijk.

Keuze U16 leidt tot extra aanbod sociale huurwoningen in U16.

Behoud van partners in samenwerkingsverband Lekstroom-verband rond sociaal domein en convenant huisvesting bijzondere doelgroepen.

Uit keuze voor provincie Utrecht vloeit logisch de woningmarktregio U16 voort.

Woongaard 2x gemeente Gezamenlijke corporaties Woongaard

Woongaard is logisch geografisch gebied met eigen wooncultuur, gelegen tussen grootstedelijke gebieden. Vijfheerenlanden heeft vooral kenmerken die aansluiten bij de eigenschappen van Woongaard.

Keuze voor U16 neemt ‘hap’ uit Woongaardregio die invloed heeft op de mogelijkheden voor onderlinge verhuisbewegingen.

Bij de keuze voor U16 wordt verdringing verwacht door de instroom uit U16 richting de meer ontspannen woningmarkt in Woongaard. Verschil in ‘inschrijfcultuur’ plaatst woningzoekenden bij overgang op achterstand.

Bij keuze U16 valt investeringscapaciteit van Fien Wonen en KleurrijkWonen weg. Het aanvragen van een ontheffing biedt geen structurele oplossing.

Geen voorkeur

4x gemeente 6x corporatie

Geen direct belang bij de keuze.

Geen zwaarwegende argumenten voor de keuze.

Geen reactie 7x gemeente 1x corporatie

Geen gelegenheid voor reactie.

Indien nodig gebruik van formele zienswijzeprocedure.

Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’...2018/07/08 · 4.2 Woonruimteverdeling U16...

Documents

Transcript of Advies ‘Keuze woningmarktregio Vijfheerenlanden’...2018/07/08 · 4.2 Woonruimteverdeling U16...