Workshop 4.De bewoners als

mede-ontwikkelaar

Bewoners als mede-ontwikkelaar

Waarom en hoe

Alexander de Vries en Jetta PolvlietNieuw Leyden Beheer BV

Hans VosSEV Realisatie | Laagland’advies

Bewoners in het spectrum van ontwikkelen

• Consumeren – participeren – ontwikkelen en investeren

• Verschillende vormen, verschillende doelen• Verschillende complexiteit in planning, geld,

verkoop en verhuur

Individueel PO CPO MO consumentgericht bouwen seriebouw

Biz Botuluyuz, Rotterdam

• 24 MGE-koopwoningen • sloop noodzakelijk vanwege slechte staat

bebouwing• bewoners met opbouwwerk nemen

initiatief, corporatie werkt mee• realisatie van ‘complex met Turkse

architectuur’• oplevering 2007

Terugbouwen eigen woning, Haarlem

• Door palenpest eigenaren in hetzelfde schuitje

• Gezamenlijke sloop en nieuwbouw

• Differentiatie en nieuwe kwaliteit

Bloemenbuurt Zuid, Eindhoven

• Vooroorlogse wijk, ruim 300 woningen• Sloop nieuwbouw• Collectief en mede-opdrachtgeverschap• Huurders in ontwikkelverenigingen• Begeleiding en duidelijke kaders nodig

Le Medi, Rotterdam

• Initiatief van onderop• Uitwerking door professionals• Sterke ‘branding’, herkenbare identiteit• Eigen ruimte in de stad

Wallisblok, Rotterdam

• 39 kluswoningen• Casco gratis – gemeente herstelt

funderingen• Collectief opknappen verplicht• Bewonersgroep geeft impuls aan de buurt• Start proces eind 2004 – oplevering

september 2007

EVA Lanxmeer, Culemborg

• Complete wijk met veel bewonersinvloed• Veel duurzaamheid, gedragen van

ontwerp tot in beheer van de wijk• Betrokkenheid • Voorbeeld tot ver buiten Culemborg

IJburg, Amsterdam

• Bouwen in hoge dichtheid• Eenheid in verscheidenheid• Uitspattingen onder regie

Nieuw Leyden

Alexander de Vries (projectleider Nieuw Leyden)

Jetta Polvliet (ass. projectleider Nieuw Leyden)

“Praktijkervaring Binnenstedelijk

Particulier Opdrachtgeverschap”

Klik met muis op zwart vlak voor start film

Nieuw Leyden

Vragen

de woonconsument realiseert in eigen opdracht zijn/haar woning

1. Is Particulier Opdrachtgeverschap voor iedereen?

2. Leidt Particulier Opdrachtgeverschap tot meer kwaliteit?

3. Is Particulier Opdrachtgeverschap goedkoper voor de consument?

4. Is te veel keuze slecht?

5. Is PO in de huidige markt het enige product dat verkoopt?

6. Is PO een aanvulling op de gebiedsontwikkeling of frustreert de ontwikkeling?

Private Publieke Samenwerking

• Projectgroep Gemeente Leiden (vakafdelingen)• Start CV/BV (Portaal/Gemeente)

Portaal Holding Gemeente Leiden

Portaal Gemeente Leiden naar Ontwikkeling BV Nieuw Leyden BV

Nieuw Leyden

Beheer BV

Controle BV Controle BV

Portaal Gemeente Leiden

CV

MVRDV

1. (sociaal) particulier opdrachtgeverschap

2. brug architect & zelfbouwer

3. doorstroming leiden noord

4. intensief ruimtegebruik / dubbel maaiveld

5. autoluwe woonwijk

6. duurzaam bouwen

7. groen & blauw in stedelijke omgeving

8. zeggenschap kopers openbare ruimte

Doelstellingen Gemeente Leiden & Portaal

- Bouwenveloppe en parkeerbak

Nieuw Leyden ?

Individueel- Eigen Architect- Zelf verantwoordelijk proces- Individuele keus kavel

Collectief Opdrachtgeverschap- Oprichten Vereniging van Opdrachtgevers- Gezamenlijk aanbesteden parkeergarage en Ruwbouw

Praktijk Collectief Opdrachtgeverschap- Om de week een bijeenkomst (groepsvorming)- Gezamenlijk problemen oplossen- Elkaar helpen, zeer weinig uitval

Grens tussen Collectief en Individueel vervaagt tijdens proces

Proces Particulier Opdrachtgeverschap (PO)

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 1. Doorlooptijd ontwerp eigen woningen (<1 jr)2. Casco 1 bouwstroom3. Afbouw vrij (heel veel aannemers)4. Mensen leunen snel op begeleiding5. Technisch- & Procescoördinator6. Vroeg stadium overleg Afd. Vergunningen

Aandachtpunten CPO7. Aansluitingen8. Langdurig overleg proces

Praktijkvoorbeeld Uitvoering Nieuw Leyden

Waarom Particulier Opdrachtgeverschap?

Maatschappelijk perspectief- Vraag verschuift van aantallen naar kwaliteit- Consument steeds kritischer prijs/kwaliteit (afzet niet meer gegarandeerd)- Stedenbouw - > Diversiteit ipv seriematige bouw- Veel kosten (%) bij ontwikkelaar

Beleidsperspectief- Streven binnen 5 jr naar 30% bouwproductie particulieren- Grondexploitatiewet maakt sturen op PO mogelijk- Overeenkomst inzake Dubo etc mogelijk

Kansen- Samenwerking / participatie -> grotere betrokkenheid bewoners buurt- Diversiteit woningtypen mogelijk- Hogere grondprijzen -> bouwgrond particulieren schaars

Keerzijde- Intensieve begeleiding (ontwerp en technische realisatie)- Veel werk BWT / Welstand- Cataloguswoningen?- Groen/Duurzaamheid inbrengen?

A. Helpen consument – Moet en wil geholpen worden• Uitleggen bouwproces• Keuze architect en ondersteuning contracteren• Toets Stedenbouw + Techniek• Aandachtspunten aanbesteding + Uitvoeringsregels• Aandacht bouwplaatsprotocol

B. Heldere Spelregels opstellenC. Positieve maar ook duidelijke ondersteuning

• Niet alleen handboeken• Projectmanagement kennis ontwikkeling en GREX• Technisch coördinator – begeleiding + kwaliteit• Communicatie op eigentijdse wijze

D. Aanpak afstemmen op opgave/type bewoner/Type PO

Proces PO

serie

Hoofdvragen;

- PO voor versterking van het gebied of toevoeging?- Upgrading leefbaarheid- Toevoegen duurder segment of juist niet?- Gestapeld of juist vrijstaand?- Collectief of niet?- Binnenstedelijk of niet?- Welstandsvrij of juist niet?- Begeleiding of juist niet?- Etc etc.

PO en dan?

Particulier Opdrachtgeverschap 1. Enthousiasme kopers zeer begaan met de wijk (volksbuurt)2. Hoge grondopbrengst3. Doorlooptijd bouwvergunning eigen woning (<1 jr)4. Mensen leunen te snel op de begeleiding5. Snelle reactie bij vragen6. Technisch coördinator voor PO nodig7. Vroeg stadium overleg diverse afdelingen met name Vergunningen8. Regels PO helder definiëren en niet gaandeweg veranderen9. Stedenbouw is zeer belangrijk voor eindbeeld10. Niet alleen maar PO11. PO levert de hoogste grondprijzen12. PO is (en blijft) een Niche markt13. Begeleiding is essentieel, immers de particulier is amateur14. Rol Welstand niet essentieel, wel een soort van coördinatie

Aandachtspunten PO/ Leermomenten

Vragen

Een woonconsument die in eigen opdracht zijn of haar woning realiseert.

1. Particulier Opdrachtgeverschap is voor iedereen?

2. Leidt Particulier Opdrachtgeverschap tot meer kwaliteit?

3. Is Particulier Opdrachtgeverschap goedkoper voor de consument?

4. Te veel keuze is slecht?

5. In de huidige markt is PO het enige product dat verkoopt?

Vragen ?

Alexander de Vries0646 007 837adevries@nieuwleyden.nl

Jetta Polvliet0641 193 156jpolvliet@nieuwleyden.nl

LUNCH in de Serre