Jaarverslag 2014 IJsseldal Wonen

Bezoekadressen Marktplein 110 | Twello

Hoofdstraat 45-b | Gorssel

Correspondentieadres Postbus 100 | 7390 AC Twello

T (0571) 27 79 79

F (0571) 27 79 80

E [email protected]

Jaarverslag 2014

Op weg naar een sterke organisatie voor onze huurders

INHOUDSOPGAVE

Jaarverslag 2014 - IJsseldal Wonen

3 Hoofdstuk 1 Van het bestuur 4 1.1 Voorwoord 5 1.2 Graag stellen wij ons voor 6 1.3 Belangrijkste resultaten 2014 7 1.4 Vooruitblik op 2015 8

Hoofdstuk 2 Volkshuisvestingsverslag 10 2.1 Het ondernemingsplan 11 2.2 Goede en gelijke slaagkansen voor onze doelgroep 11 2.3 Betaalbaar Wonen 16 2.4 Zelfredzame wijken en buurten, waarin iedereen meedoet 19 2.5 Passende dienstverlening 23 2.6 Werken aan IJsseldal Wonen 25 2.7 Een financieel gezonde organisatie 27

Hoofdstuk 3 Verslag van de Raad van Toezicht 32 3.1 Inleiding 33 3.2 Hoofdlijnen van de Governance structuur 33 3.3 Bestuursstructuur 34 3.4 Raad van Toezicht 35 3.5 Toezicht 38 3.6 Activiteiten van de Raad van Toezicht 39 3.7 Goedkeuring van de jaarstukken 2014 41

Hoofdstuk 4 Kengetallen 42

Hoofdstuk 5 Jaarrekening 46

VAN HET BESTUUR


5 1 Voorwoord

Voor u ligt het jaarverslag van IJsseldal Wonen over 2014. Dit is een bijzonder jaar voor woningcorporaties geweest. Het eindrapport van de parlementaire enquête commissie werd gepresenteerd. En de nieuwe Woningwet is door de Tweede Kamer aangenomen. De kaders waarbinnen we als IJsseldal Wonen actief mogen zijn, worden steeds duidelijker. In april hebben we ons ondernemingsplan aan de stakeholders gepresenteerd. ‘Dichter bij de kern’, is de titel. Dit is de richting voor de komende jaren. Dichter bij onze kerntaak, het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Dichter bij onze kernen, de verschillende dorpen waar onze huurders wonen. En dichter bij de kern van onze medewerkers, zodat we maximaal gebruik maken van de talenten in onze organisatie. Onze missie is om samen te werken aan passend wonen in een prettige landelijke omgeving in de gemeenten Voorst en Lochem. Daarbij richten we ons vooral op mensen met een inkomen tot ongeveer € 34.000. We stellen daarbij de klant centraal, werken samen op basis van wederkerigheid, en handelen integer en transparant.

In het ondernemingsplan hebben we vier speerpunten bepaald. Goede en gelijke slaagkansen voor woningzoekenden, betaalbaar wonen, zelfredzame wijken en buurten en passende dienstverlening. Om die speerpunten te bereiken hebben we een professionele organisatie nodig en een gezond financieel huishoudboekje. In de eerste jaren ligt de focus op het in control komen, waarna er vanaf 2016 ruimte ontstaat voor nieuw beleid. In 2014 lag dan ook het accent op de verdere ontwikkeling van IJsseldal Wonen. Niet alleen de wettelijke kaders werden in 2014 helderder. Ook de kwaliteit van onze eigen organisatie, onze dienstverlening en onze financiële positie is beter in beeld. Waar 2013 het jaar van zaaien was, is 2014 een jaar geworden waarin we het land bewerkten. Met bemesten zorgen voor groei, maar ook snoeien om alles in goede banen te leiden.De nieuwe wetgeving maakt onze kaders helderder, maar het werk niet makkelijker. De talloze regels en verantwoordingsvoorschriften zorgen voor veel bureaucratie. Dat leidt soms af van het werk waar we werkelijk voor zijn. Toch is dat waar we de komende jaren ons echt hard voor maken. Samen met de gemeenten, zorg en welzijnsinstellingen, de HBV. Maar vooral ook samen met onze huurders zelf. Zorgen dat mensen goed kunnen wonen.

Yolanda Winkelhorst Directeur-bestuurder IJsseldal Wonen

6


2 Graag stellen wij ons voor

Zoals in het voorwoord vermeld is onze missie om samen te werken aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien.

Onze visie in het kort

Wij geloven in de kracht van mensen en dromen van een inclusieve samenleving waarin iedereen meedoet. Wij zetten in op sterke buurten, waar mensen (zowel huurders als kopers) elkaar kennen en helpen, ‘noaberschap’ noemen we dat. Wij willen het goed doen voor onze klanten. Wij doen niet overal hetzelfde, maar leveren waar nodig maatwerk. We zoeken naar optimale oplossingen in de schaalgroot-te van de regio. We zoeken actief de samenwerking, waarbij niet geldt ‘u vraagt, wij draaien’, maar ‘samen zorgen voor een synergie-effect’. Wij stimuleren zelfwerkzaamheid. - Wij verkiezen co-makership boven traditionele participatie. Wij geven optimaal inzicht in de keuzes die we maken en wat dat kost. Wij bepalen samen met onze partners onze opgaven waarbij we durven te experimenteren, maar ook durven te stoppen. Wij vinden de effecten van onze prestaties (outcome) minstens zo belangrijk als de prestaties zelf (output). Wij gaan duurzaam om met onze klanten, onze vastgoedvoorraad en ons vermogen.

Onze kernwaarden

Wij stellen de klant centraal Wij zijn wezenlijk en oprecht geïnteresseerd in onze huurders, in onze partners en in elkaar. In het dagelijks gesprek dat we met huurders en partners voeren, ligt bovendien de legitimering van ons handelen. We luisteren, nemen mensen serieus, tonen respect en kunnen ook als collega’s op elkaar rekenen. Binnen de bandbreedtes die we met elkaar afspreken zien we het als uitdaging om keuzes en maatwerk te leveren aan onze huurders.

Wij werken samen op basis van wederkerigheid Wij zijn van de slimme samenwerking. Dit betekent dat we vanuit de opgave bepalen welke samenwerkingspartner het meest voor de hand ligt. Om te voorkomen dat we dit elke keer opnieuw moeten doen, zorgen we voor een optimaal netwerk van partijen waarmee we een verbinding hebben op missie- en visieniveau. We stemmen onze investeringsruimte af op de inbreng van anderen. Zo waarborgen we een integrale aanpak op het brede gebied van wonen.

Integer en transparant Wij zijn eerlijk en open naar elkaar en naar de buitenwereld en spreken elkaar aan op ieders verantwoordelijkheid. We zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen. Integriteit gaat voor ons hand in hand met transparantie. Wij leggen verantwoording af over onze keuzes en resultaten, ook over onze fouten en tegenvallers. Integriteit betekent ook dat wij op een verantwoorde wijze omgaan met het vastgoed en de middelen die ons ter beschikking staan en dat wij de bijbehorende risico’s goed managen. We werken immers met maat-schappelijk kapitaal.

7 3 Belangrijkste resultaten 2014

Goede en gelijke slaagkansen voor woningzoekendenDe slaagkans is de kans dat een actieve woningzoekende ook daadwerkelijk een woning krijgt. We willen dit de komende jaren verdiepen. Welke doelgroepen zijn er precies, en hoe liggen de slaagkansen per doelgroep, wie reageert er op wat voor soort woning? De informatie hiervoor ontbreekt echter nog. Daarom hebben we gekozen voor een nieuwe automatiseringsoplossing voor de woonruimteverdeling. Eind 2014 is de website voor de woonruimteverdeling geheel vernieuwd. Hieraan is ook een management informatiesysteem gekoppeld, zodat we beter en sneller inzicht krijgen in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Voor 2014 hebben we wel de slaagkansen per gemeente in beeld. We zijn uitgekomen op een slaagkans van 36% in Lochem, en 26% in Voorst. De gemiddelde slaagkans in de Stedendriehoek is 29%. Om de slaagkansen van specifieke doelgroepen te verhogen hebben we in 2014 voorrang gegeven aan het huisvesten van starters en gezinnen. Daarnaast zijn er verschillende nieuwbouwwoningen opgeleverd, waarmee de slaagkans ook is verbeterd.

Betaalbaar wonenWe sturen op woonlasten. Dit is de combinatie van de huur, servicekosten en energielasten. De huurverhoging voor de primaire doelgroep is in 2014 met een 0,5 % verlaagd ten opzichte van het wettelijke maximum. Daarnaast is het project duurzaam wonen gestart. Bij 36 woningen is een omvangrijk isolatieproject uitgevoerd, waardoor de energielasten aanzienlijk dalen. In combinatie met Lochem Energie kunnen huurders gebruik maken van zonnepanelen. Ook dit leidt tot een reductie van de woonlasten. In 2014 hebben 20 huurders hiervan gebruik gemaakt.

Zelfredzame wijken en buurtenIn 2014 is de organisatie opnieuw vormgegeven. Hierbij zijn twee rayonteams geformeerd, die goed zicht hebben op de ontwikkeling in de verschillende dorpen. De rayonteams hebben een opleiding voor gebiedsgericht werken gevolgd, en zijn gestart met het opstellen van kernvisies. Per kern wordt in beeld gebracht waar de behoefte ligt, vervolgens wordt dit vertaald naar het strategisch voorraadbeleid, en de rol die IJsseldal Wonen kan oppakken qua leefbaarheid. De rayonteams zijn verbonden aan de diverse gebiedsteams in de gemeenten Voorst en Lochem, zodat er een nauwe samenwerking is op gebied van wonen, welzijn en zorg.

Passende dienstverleningEr is hard gewerkt aan het verbeteren van de dagelijkse dienstverlening. Dit heeft geresulteerd in het behalen van het KWH label in 2014. Dit is een kwaliteitskeurmerk voor de dienstverlening van woningcorporaties. IJsseldal Wonen scoort een 7,6 als gemiddelde. Een mooi resultaat!

Professionele organisatieDe organisatiestructuur is in 2014 aangepast. De afdelingen Woonservice en Vastgoed zijn samengevoegd tot een afdeling Wonen. Deze bestaat uit een klantcontactcentrum (KCC) dat zorgt voor een goede dagelijkse dienstverlening. Daarnaast zijn er twee rayonteams die gebiedsgericht werken, en zich richten op goed wonen in de meer brede zin van het woord. Het vastgoedteam ondersteunt de afdeling op diverse fronten. De afdeling Bedrijfsvoering is versterkt met de control-functie. Er is hard gewerkt om de kwaliteit van de informatie-voorziening te verbeteren. Dit heeft geresulteerd in een goede begroting, meerjarencijfers, tussentijdse rapportages, en een overzichte-lijke jaarrekening. Er zijn veel verschillende opleidingen gevolgd, zowel vakinhoudelijk als qua vaardigheden. Daarnaast zijn we gestart met het bepalen van de competenties die nodig zijn, nu en in de toekomst.

Gezond financieel huishoudboekjeAlle projecten zijn goed in beeld, evenals de grondposities. We hebben zicht op de belangrijkste risico’s. We staan er financieel gezond voor. Onze kasstromen voldoen aan de eisen van het CFV en het WSW. Hierdoor is de toegang tot de financieringsmarkt gewaarborgd. Aan de hand van scenario’s hebben we een goed beeld van de impact van verschillende maatregelen op de financiële positie. Daarbij gebruiken we de ratio’s van het CFV en WSW als toetsingskader. De solvabiliteit is de meest kritische factor. Dit komt doordat we een relatief hoge lening portefeuille hebben. We gebruiken een deel van de positieve operationele kasstroom om de leningen af te bouwen.

8


4 Vooruitblik op 2015

Gezien de toenemende complexiteit in de wereld om ons heen, zijn we in 2014 een onderzoek gestart naar de meerwaarde van samen-werking met Woningstichting Brummen en Sprengenland Wonen. In 2015 hebben we de conclusie getrokken dat de meerwaarde vooral ligt op het vlak van de regionale woningmarkt en de positie die we daarin als plattelandscorporaties hebben. We gaan dan ook samenwerken om de portefeuillestrategie zo goed mogelijk af te stemmen op de lokale en regionale vraag. We willen de positie van het platteland in de Stedendriehoek zo beter naar voren laten komen. De verdere uitwerking hiervan krijgt in 2015 een vervolg. Dit doen we vanuit IJsseldal Wonen als zelfstandige organisatie. Dat betekent dat we verder gaan op de ingeslagen weg qua professionalisering en efficiency.

Het speerpunt betaalbaar wonen krijgt daarbij prioriteit. We zien dat de huren de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, terwijl de inkomens en pensioenen gelijk blijven of afnemen. We willen de huurverhoging beperken, maar ook voldoen aan de eisen van de financiële toezichthouders. Om dat te bereiken is een verdere bezuiniging op de organisatiekosten noodzakelijk. Hiervoor zal in 2015 een reorganisatie worden doorgevoerd. Een pijnlijke maatregel, omdat het betekent dat we afscheid gaan nemen van medewerkers. Tegelijkertijd voegen we andere kwaliteiten toe aan de organisatie, en zetten we vol in op het versterken van talent. We willen immers toe naar een wendbare en slanke organisatie, die ook in complexe tijden antwoord kan geven op maatschappelijke vraagstukken.

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG


11 1 Het ondernemingsplan

Het ondernemingsplan ‘Dichter bij de Kern’ geeft de koers aan van IJsseldal Wonen voor de periode 2014-2017. De missie is: ‘IJsseldal Wonen werkt samen aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien.’

In het ondernemingsplan staan 6 speerpunten: � speerpunt 1 Goede en gelijke slaagkansen voor onze doelgroep � speerpunt 2 Betaalbaar wonen � speerpunt 3 Zelfredzame buurten en wijken waarin iedereen meedoet � speerpunt 4 Passende dienstverlening � speerpunt 5 Werken aan IJsseldal Wonen � speerpunt 6 Een financieel gezonde organisatie

De verantwoording zoals aangegeven in het Besluit beheer sociale huursector zal ook vanuit deze speerpunten worden gedaan.

2 Goede en gelijke slaagkansen voor onze doelgroep

We streven naar een gezonde regionale woningmarkt. Woningzoekenden moeten binnen een acceptabele tijd een sociale huurwoning vinden.

In de regio Stedendriehoek hebben 8 corporaties de woonruimteverdeling voor sociale huurwoningen gezamenlijk georganiseerd. De corporaties hebben daarvoor in 2005 de stichting Woonkeus Stedendriehoek opgericht. Woningzoekenden kunnen met één inschrijving reageren op het geadverteerde woningaanbod in de Stedendriehoek. Met de betrokken gemeenten hebben de corporaties een convenant gesloten waarin de regionale woonruimteverdeling is geregeld. De stichting Woonkeus Stedendriehoek zorgt voor publicatie van alle beschikbaar komende huurwoningen, volgordebepaling van de kandidaten, afhandeling van urgentieverzoeken en geschillen. Ze verstrekken ook de woningmarktinformatie. In 2014 is een reorganisatietraject ingezet om de kosten van Woonkeus terug te brengen. Door de nieuwe Huisvestingswet kunnen gemeenten vanaf 2015 alleen nog publiekrechtelijke regels stellen. De gemeenten in de Steden-driehoek hebben besloten om vooralsnog geen Huisvestingsverordening in te stellen zolang de huidige regionale woonruimteverdeling door de woningcorporaties wordt voortgezet. De corporaties blijven met elkaar op dezelfde wijze samenwerken. In 2015 sluiten de deelnemende corporaties een nieuw samenwerkingsconvenant zodat het bestaande woonruimteverdelingssysteem is geborgd.

Het huisvesten van de primaire doelgroep

IJsseldal Wonen heeft woningbezit in de gemeenten Voorst en in Lochem. In 2014 is ruim voldaan aan de wettelijke norm van 90% van het huisvesten van de primaire doelgroep. Ruim 96% van alle geadverteerde sociale huurwoningen zijn aangeboden aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.678. Er zijn 7 van de 183 vrijgekomen sociale huurwoningen aangeboden aan huishoudens met een hoger inkomen.

12


Woningmarktgegevens 2014

Het aantal geregistreerde woningzoekenden die in Lochem en Voorst wonen is toegenomen met 342. Totaal zijn er in beide gemeenten 8.440 personen ingeschreven. In 2014 is 6% van de ingeschrevenen actief op zoek naar een woning. De meeste personen schrijven zich in uit voorzorg zodat zij iets te kiezen hebben als ze ooit willen verhuizen naar een sociale huurwoning. De meest actieve woning-zoekenden uit de beide gemeenten zijn tussen de 23 en de 54 jaar. In de leeftijd van 55 tot en met 64 jaar zijn ze nauwelijks actief.

AANTAL INGESCHREVEN WONINGZOEKENDEN PER GEMEENTE

Gemeente 31-12-2013 31-12-2014 groei Lochem 2.623 2.718 95Voorst 5.475 5.722 247

ACTIEVE WONINGZOEKENDEN NAAR LEEFTIJD

18 tot 23 t/m 30 t/m 55 t/m 65-Actieve woningzoekenden 22 jr 29 jr 54 jr 64 jr plussers TotaalLochem 9 53 52 9 14 137Voorst 34 138 101 27 65 365

De woningzoekenden die nog geen jaar zijn geregistreerd reageren samen met de groep die tussen de 3 en 4 jaar staat ingeschreven het meest op het woningaanbod.

INSCHRIJFDUUR ACTIEVE WONINGZOEKENDEN PER GEMEENTE IN 2014

Gemeente Korter Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen Tussen 7jaar dan 1 en 2 2 en 3 3 en 4 4 en 5 5 en 6 6 en 7 of 1 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar langer TotaalLochem 28 13 10 41 9 13 9 14 137Voorst 63 45 34 83 42 45 26 27 365

In het onderstaande overzicht is per gemeente de gemiddelde inschrijfduur aangegeven bij toewijzing van de woning. Lochem is pas sinds 2013 toegetreden, zodat er geen reeks van is. De gemiddelde inschrijfduur neemt in Voorst geleidelijk af. In Lochem is ten opzichte van 2013 een stijging te zien, wat mede het gevolg is van de regionalisering van de woonruimteverdeling.

GEMIDDELDE INSCHRIJFDUUR (IN JAREN) BIJ TOEWIJZING VAN EEN HUURWONING

Woning in gemeente 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Apeldoorn 5,9 5,6 6,0 5,8 5,2 5,2 5,3Brummen — — — — 8,7 8,0 8,0Deventer 5,4 5,3 6,2 6,5 5,5 5,7 5,1Lochem — — — — — 5,5 6,7Voorst 6,4 5,5 6,0 6,3 6,1 5,9 5,8Zutphen 4,5 4,6 4,9 5,5 4,9 4,2 4,5 ——— ——— ——— ——— ——— ——— ———Totaal 5,4 5,2 5,8 5,9 5,3 5,3 5,3

13De toewijzing van sociale huurwoningen is in de regel op basis van inschrijfduur. Maximaal 15% van het aanbod wijzen we toe op basis van loting. Dit verbetert met name de slaagkansen van jongeren. Op woningen die we verloten reageren verhoudingsgewijs meer woningzoekenden dan bij woningen die we op inschrijfduur toewijzen. In 2014 zijn 127 advertenties geplaatst met 3063 reacties. Dat is gemiddeld 24 reacties per advertentie. Het gemiddeld aantal reacties kent de laatste 5 jaar een dalende tendens. Woningzoekenden reageren het meest op eengezinswoningen (gemiddeld 45 in Voorst en 30 in Lochem). De seniorenwoningen zijn het minst in trek. Dit komt omdat ouderen niet graag verhuizen.

TABEL GEMIDDELD AANTAL REACTIES

Inschrijfduur Loting reacties reacties adver- per adver- perGemeente tenties reacties adv. tenties reacties adv.Lochem 38 791 21 2 53 27Voorst 76 1.803 24 11 416 38 ——— ——— ——— ——— ——— ———Totaal 114 2.594 23 13 469 36

Hieronder is een tabel met een overzicht naar huurprijscategorieën. Het aanbod goedkope huurwoningen neemt af. Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar de gewenste streefhuur. Zo’n 47% van het woningaanbod heeft een huurprijs onder de 1e huuraftoppingsgrens. Het aanbod tot de 2e aftoppingsgrens van € 596,75 ligt op 66%. De streefhuurpercentages voor het woningbezit in de gemeenten zijn nog verschillend en liggen voor de woningen in Voorst hoger dan in Lochem. In 2015 gaan we over op een uniform huurprijsbeleid.

TOEWIJZINGEN IN DE HUURKLASSEN DAEB BEZIT

0 389,06 556,83 596,76 t/m t/m t/m t/mGemeente 389,05 556,82 596,75 699,48 TotaalLochem — 30 7 15 52Voorst 12 45 28 46 131

In de gemeente Voorst zijn 25 vrije sectorwoningen verhuurt. Een belangrijk deel is toe te wijzen aan de 1e verhuring van het nieuwbouwcomplex Stinzenhof.

TOEWIJZINGEN IN DE HUURKLASSEN NIET-DAEB BEZIT

Gemeente Vanaf € 699,48 Lochem —Voorst 25

In de leeftijdscategorie 30 t/m 54 jaar zijn de meeste woningen toegewezen (40%). Vooral in Lochem zijn verhoudingsgewijs veel woningen verhuurd aan deze leeftijdsgroep. De woningzoekenden tot 29 jaar hebben minder wachttijd opgebouwd, maar zijn wel de actiefste groep (38% van de actieve woningzoekenden).

Het gemiddelde slagingspercentage van woningzoekenden uit de gemeente Lochem ligt samen met Zutphen het hoogst in de Steden-driehoek. In de gemeente Voorst ligt dit 3% lager.

14


GEMIDDELD SLAGINGSPERCENTAGE IN DE STEDENDRIEHOEK

actief toegewezen geslaagdLochem 137 50 36%Voorst 365 96 26% ————— ————— —————Totaal 8.935 2.588 29%

In 2014 wijzen we 80% van de woningen toe aan reguliere woningzoekenden. Het aantal urgenties in de Stedendriehoek is gaandeweg flink afgenomen. De huidige woningmarkt biedt blijkbaar meer mogelijkheden om elders huisvesting te vinden.

Toewijzingen

Speciale Urgentie Woning- doelgroep Herstructurering en indicatie zoekenden TotaalLochem 1 1 3 47 52Voorst 11 6 8 106 131 ————— ————— ————— ————— ————— Totaal 12 7 11 153 183

Statushouders

De taakstelling van de gemeente Voorst voor 2014 was 33 personen te huisvesten. Wij hebben 27 statushouders gehuisvest, 6 minder dan de taakstelling van de gemeente. Onze eigen doelstelling was 18, deze is dus wel behaald.In de gemeente Lochem was de taakstelling 28 personen te huisvesten. Samen met Viverion hebben wij 27 personen huisvesting geboden. Onze eigen doelstelling was 9, deze hebben we niet gehaald.

Ouderen

IJsseldal Wonen werkt in de gemeente Lochem met de gemeente en maatschappelijke partijen samen in een project Wonen met een plus. Ouderen kunnen hun woning aanpassen om de woning gemakkelijker en veiliger te maken. Ook is er een pilotproject afgerond om bewoners met beginnende dementie langer te laten wonen in hun eigen huis. Aan het project hebben 4 huurders meegedaan. Dit pilotproject heeft landelijke aandacht gekregen.

In Voorst hebben 7 huurders gebruik gemaakt van de doorstroomregeling voor 70+ers. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur wordt voor deze groep verlaagd met 50%. De meesten verhuizen van een eengezinswoning naar een nieuwbouwappartement.

Verhuringen van nieuwbouw

In het centrum van Twello staat het nieuwbouwcomplex De Beek, de Brug, de Bron. In 2014 verhuren wij hier 21 appartementen in de sociale huur in een vereniging van eigenaars. De appartementen zijn voor alle doelgroepen zodat er een mix van jong en oud woont. In Eefde bouwde IJsseldal Wonen aan de Kapperallee 3 levensloopbestendige woningen.

15In 2014 startten we met de bouw van 37 appartementen (project Beekzicht) en 22 appartementen (project Marktplein II), waarvan 2 koopappartementen in Twello. In Gorssel start de 2e fase in het plan Grooterkamp met 13 levensloopbestendige woningen. In 2015 voegen we door deze projecten 70 sociale huurwoningen toe aan de totale woningvoorraad. Het ‘oude’ Beekzicht met 37 appartementen slopen we eind 2015.

Doelstellingen uit het ondernemingsplan

In 2014 realiseerden we vrijwel alle doelstellingen van speerpunt 1. In onderstaand overzicht is in groen aangeven dat de doelstelling is gerealiseerd en in rood (nog) niet. Door de overgang naar een nieuwe automatisering en door de reorganisatie van Woonkeus is er nog geen onderzoek verricht naar de slaagkansen van woningzoekenden. Zoals hierboven is aangegeven is aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders niet geheel voldaan.

DOELSTELLINGEN IN 2014: GOEDE EN GELIJKE SLAAGKANSEN

Omschrijving DoelstellingBesluit met onze partners van Woonkeus Stedendriehoek om in 2015 onderzoek te doen acceptabele wachttijden voor onze doelgroepen.

Eind 2014 gereed

Kostenverlaging deelname Woonkeus vanaf 2015 20%Aantal mutaties (is uitgangspunt, geen doelstelling) Minimaal 180Aantal verkopen inclusief teruggekochte koopgarantwoningen Minimaal 23Doelstelling statushouders Lochem > 9 personenDoelstelling statushouders Voorst > 18 personen Oplevering De Beek, De Brug en De Bron Uiterlijk 1 mei 2014Oplevering Kapperallee Uiterlijk 1 mei 2014Aantal toewijzingen tot en met 27 jaar * Minimaal 35Aantal toewijzingen met 1 of meer kinderen * Minimaal 35* Doelstelling verlaagd van 50 naar 35.

16


3 Betaalbaar Wonen

Het speerpunt ‘Betaalbaar wonen’ raakt het doel en het bestaansrecht van de corporatie. Ondanks de stijgende huurlasten en de hoge energielasten nemen we met huurders en (maatschappelijke) partners de verantwoordelijkheid voor betaalbaar wonen. Huishoudens uit de laagste inkomensgroepen moeten nu en in de toekomst hun woonlasten kunnen betalen. Alleen zo kunnen zij volwaardig participeren in de samenleving.

Huurverhoging

Betaalbaar wonen is een actueel thema. De weg er naar toe wordt niet gemakkelijk gemaakt door de heffingen die de woningcorporaties afdragen. De lastenverzwaring bij de corporaties in de vorm van de verhuurdersheffing en de heffingen van het Centraal Fonds betekent 2 maanden huur per woning per jaar minder. Dit kan IJsseldal Wonen helaas niet opvangen met alleen bezuinigingen in de organisatie en op onderhoud. Om die reden is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. In overleg met de Huurdersbelangenvereniging is de huurverhoging voor de laagste inkomenscategorie met een 0,5 % verlaagd naar 3,5%. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 is 3,77%.

Onderhoud

Ruim 95% van de geplande onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Twee projecten met asbest schuiven we door naar 2015 vanwege o.a. beschermde vleermuizen. Slechts 50% van het budget is besteed. Dit is te verklaren door grote meevallers in de aanbesteding. Een andere grote meevaller was het lage BTW-tarief van 6% op arbeid.

ONDERHOUDSLASTEN (X € 1.000)

Onderhoudslasten Begroting 2014 Realisatie 2014Planmatig onderhoud 2.681 1.465Klachtenonderhoud 825 597Mutatieonderhoud 302 233

Duurzaamheid

De provincie Gelderland verstrekt subsidie aan de corporaties in de Stedendriehoek om het woningbezit te verduurzamen. IJsseldal Wonen maakt in 2 jaar tijd 150 woningen energiezuinig. De woningen gaan na de renovatie 2 labels vooruit waarbij we ook het asbest-dakbeschot verwijderen. In 2014 is IJsseldal Wonen in Twello en Teuge gestart met 36 woningen; de woonlasten voor deze huurders dalen omdat de besparing op energielasten groter is dan de huuraanpassing.

Hiernaast is een overzicht van de energielabels van het woningbezit. Ons woningbezit in de gemeente Lochem komt gemiddeld uit op label B. In Voorst zijn de woningen gemiddeld label C. Bijna 40% van het woningbezit scoort label A of B. De benchmark voor woningcorporaties (SHEARE) ligt met 23,6% aanmerkelijk lager. Voor het totale woningbezit zitten we met een energie-index van 1,47 gemiddeld op label C.

17Ontwikkeling van de woningvoorraad

In 2014 leverden wij 24 sociale huurwoningen op aan de primaire doelgroep. Het zijn nultredenwoningen met alle voorzieningen gelijkvloers. De verkoop van woningen verbetert, omdat de koopmarkt aantrekkelijker is. De huizenprijzen zijn lager, evenals de hypotheekrente. In 2014 zijn 26 woningen verkocht terwijl er maar 22 in de planning stonden.

Aantallen woningen Realisatie 2014Stand 2013 3.344Sloop/uit exploitatie -/- 18Verkoop -/- 26Nieuwbouw 24 —————Totaal 3.324

Vanaf 2015 zijn de volgende projecten in de begroting opgenomen: � Beekzicht 37 woningen � Marktplein II 20 sociale huurappartementen � Marktplein II 900 m2 winkels � Marktplein II 2 koopappartementen � Grooterkamp fase 2+3 13 sociale huurwoningen � Klarenbeek 12 sociale huurappartementen

18



Voor 2014 zijn de onderstaande doelstellingen geformuleerd. De gemiddelde huurverhoging is 0,1% lager uitgevallen dan de begroting. Dat komt, omdat de huurverhoging voor de primaire doelgroep 0,5% lager is. Dit is het gevolg van het overleg met de Huurders-belangenvereniging. De gemiddelde energieindex komt met 1,47 iets boven de gestelde doelstelling. De 2e fase van een groot duurzaam-heidsproject is vertraagd. In 2015 worden 114 woningen energiezuiniger gemaakt.Het beleid omtrent het servicefonds is nog niet opgestart (blauw).

DOELSTELLINGEN 2014: BETAALBAAR WONEN

Omschrijving DoelstellingGemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 3,87%

Omzetten Huurvast en Huurzeker contracten 100% van de contracten cf de

looptijd huuradministratieHuurverhoging uit huurharmonisatie 0,71%Huurderving < 1,5%Invoeren adviesgesprek woonlasten bij nieuwe verhuur Vanaf 1 april 2014Onderhoudsbeleid gereed Eind 2014Nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting passend binnen financiële kaders en kaders onderhoudsbeleid Eind 2014Dagelijks onderhoud < € 825.000Mutatie onderhoud < € 302.000Uitvoering planmatig onderhoud qua werkzaamheden Minimaal 80%Uitvoering planmatig onderhoud qua bedrag < € 2.681.000Tekort servicefonds IJsseldal Wonen 0Beleid servicefonds gereed Eind 2014Gemiddelde energie index totale bezit < 1,43Doorvoeren energiebesparende maatregelen conform de subsidieregeling Plan van aanpak Provincie Gelderland voor 1 juli gereed

19 4 Zelfredzame wijken en buurten, waarin iedereen meedoet

IJsseldal Wonen werkt in 14 kernen waarvan ruim de helft van het totale woningbezit in Twello ligt. Daar zijn ook de meeste voor-zieningen op het gebied van onderwijs, winkels en sportvoorzieningen. Wij streven naar buurten en wijken, waar bewoners primair zelf de verantwoordelijkheid nemen voor hun woongenot en hun directe leefomgeving. Waarin mensen worden uitgedaagd om deel te nemen. Waar zij met elkaar, eventueel met onze ondersteuning of van onze partners, zorgen voor een fijne buurt om in te wonen.

In 2014 startten wij met het intensiveren van het netwerk met welzijns- en zorginstellingen. Op beleidsmatig en operationeel niveau stemmen we af op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Naast de samenwerkingsverbanden over leefbaarheid in kleine kernen betrekken we bewoners in toenemende mate actief bij de woon-omgeving. Door bijeenkomsten in 2014 weten we beter hoe bewoners onze dienstverlening ervaren. De uitkomsten van deze bijeen-komsten zijn op film gezet en gepresenteerd aan de medewerkers. Diverse leerpunten leidden tot verbetering van de dienstverlening.

In de loop van 2014 is een omgevingsanalyse en een quick scan van ons woningbezit gemaakt. Ook nodigden we huurders uit om mee te denken over hun kern. Dit gaat over de woningbehoefte, knelpunten en leefbaarheid in een kern. Voor duurzaamheid werken we samen met Lochem Energie. Zij verhuren zonnepanelen aan huurders. Ruim 20 huurders nemen hieraan deel. Het doel is om 50 woningen te voorzien van zonnepanelen. De woonlasten worden hierdoor lager.

Investeringen in leefbaarheid

Bij onze investeringen in leefbaarheid hanteren we de volgende uitgangspunten: � Huurders zijn in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor hun eigen leefomgeving. Als er knelpunten zijn die ze zelf niet kunnen oplossen bieden we ondersteuning.

� Leefbaarheid is geen zaak van ons alleen. We investeren in leefbaarheid samen met andere partijen. � De inzet van IJsseldal Wonen moet een toegevoegde waarde hebben voor onze huurders of andere kwetsbare inwoners in ons werkgebied.

� De inzet van IJsseldal Wonen vertoont een relatie met ons woningbezit in de betreffende kern. � De inzet moet passen binnen de wettelijke kaders, nu en in de toekomstige Herzieningswet. � Activiteiten leveren een (maatschappelijk) rendement op.

Vanaf 2014 zijn we ons nog meer gaan inzetten voor de zelfredzaamheid van buurten en wijken (het zogenaamde ‘noaberschap’). Initiatieven van burgers voor buurtverbetering juichen we sterk toe. In 2014 ondersteunden we diverse lokale initiatieven van bewoners door een financiële bijdrage te leveren of fysieke maatregelen te treffen.

Enkele voorbeelden: � subsidiëring van de Kunstkring Voorst door een jaarlijkse huurkorting � sponsoring van het Klompenfeest in Twello � bijdrage aan buurtbemiddeling � ondersteuning financiële thuisadministratie � ondersteuning Hulpfonds Gorssel e.o. � ondersteuning van het ‘Thuis informatie project’ � sponsoring verschillende straatbijeenkomsten � sponsoring speeltuinvereniging in Eefde

20


Onze samenwerkingspartners

De belangrijkste samenwerkingsverbanden zijn: � samenwerking met de gemeenten Lochem en Voorst op basis van prestatieafspraken � overleg met de Huurdersbelangenvereniging op basis van de samenwerkingsovereenkomst � deelname aan het Wonen-Welzijn-Zorg netwerk in Lochem � contact en afstemming met de wijkteams in Lochem � deelname aan het overleg met maatschappelijke instellingen en politie in Voorst en Lochem � samenwerking met coöperatie Lochem Energie � jaarlijks overleg met bewonerscommissies

De belangrijkste stakeholders bij het opstellen van ons beleid zijn de gemeenten Lochem en Voorst, de huurdersbelangenvereniging, de dorpsraden en de deelnemers van het netwerk Wonen, Welzijn en Zorg. Alle samenwerkingsverbanden liggen vast; een convenant met de gemeenten, een samenwerkingsovereenkomst met de huurdersbelangenvereniging en samenwerkingsafspraken met maatschappelijke organisaties.

Gemeenten Lochem en VoorstMet de gemeenten ontwikkelen wij beleid op de woningmarkt. We zijn betrokken bij het opstellen van de Woonvisies; In 2013 voor Lochem en in 2015 voor Voorst. In de gemeente Lochem en de gemeente Voorst zijn ook prestatieafspraken gemaakt. De lopende prestatieafspraken worden in het bestuurlijk overleg geëvalueerd. In 2015 maken we nieuwe afspraken voor de periode tot 2018.

Het overleg met de gemeenten loopt langs verschillende sporen. Er is een ambtelijk overleg over lopende zaken en we bereiden onderwerpen voor het bestuurlijk overleg voor. Op bestuurlijk niveau overlegt de bestuurder met de wethouders Ruimtelijke Ordening en Wonen van beide gemeenten. Bespreekpunten hierbij zijn prestatieafspraken, leefbaarheid, wijkteams en de (lopende) nieuwbouw- plannen. Sinds 2014 nodigen we ook fracties van de politieke partijen afzonderlijk uit. Dit doen we om informatie uit te wisselen over de rollen van IJsseldal Wonen en de gemeente. De ontwikkelingen en de leefbaarheid in de kernen komen ook aan bod.

Huurdersbelangenvereniging IJsseldalHuurdersbelangenvereniging IJsseldal (HBV) is het vertegenwoordigende overlegorgaan van huurders. In de samenwerkingsovereenkomst staat het overleg, de informatievoorziening en de financiële ondersteuning. In 2014 vergaderde de bestuurder 4 keer met het bestuur van de HBV. Op advies van de Huurdersbelangenvereniging verlaagde IJsseldal Wonen de huurverhoging voor de primaire doelgroep met 0,5%. De financiële bijdrage aan de Huurdersbelangenvereniging bedroeg € 10.275. Daarnaast zijn van huurders ontvangen contributies en afgesproken bijdragen voor energiemaatregelen ( samen € 11.428) aan de Huurdersbelangenvereniging betaald.

De belangrijkste onderwerpen: � de jaarlijkse huurverhoging � het ondernemingsplan � het activiteitenplan � nieuwbouwprojecten � duurzaamheid � klantenpanel � werkprocessen � prestatieafspraken gemeente Lochem

Het overleg met de HBV voldoet aan de vereisten van de Wet overleg huurders/verhuurder.

21IJsseldal Wonen heeft een geschillencommissie en een klachtenreglement voor (mede)huurders. Het gaat hierbij over klachten over het handelen of nalaten van de dienstverlening. De informatie en het reglement staan op onze website. In 2014 ontvingen wij geen klachten bij de geschillencommissie.

DorpsradenOns werkgebied heeft 14 kernen. In een aantal van deze kernen is een dorpsraad actief. De dorpsraad is vertegenwoordiger van de kern en is aanspreekpunt en belangenbehartiger bij collectieve zaken. De meeste kernen hebben een dorpsplan. Dit plan passen ze regelmatig aan. De informatie uit de dorpsplannen is belangrijke inbreng voor ons beleid, van de woningmarkt en de leefbaarheid. Met de dorpsraad in Epse praten we over een bredere functie voor het steunpunt bij ’t Wansink.

Zorg- en welzijnsorganisaties Voor een goed resultaat voor onze klant werken we samen met zorgen welzijnspartners. Dit kan een gezamenlijk project zijn, maar ook een integraal aanbod voor een individuele klant. Bij een gezamenlijk project concretiseren we de samenwerking in overeenkomsten, eindprestaties, verdeling van kosten en inbreng van capaciteit. In de gemeente Lochem nemen we deel aan het netwerk Wonen, Welzijn en Zorg. Hierin zitten onder andere Stichting Welzijn Lochem, Sensire, Sutfene en Viverion. In de gemeente Voorst nemen we deel aan het Sociaal Vangnet. Dit gaat onder andere over gezinnen met financiële problemen. Bij dit overleg zitten de gemeente, Sensire en de Stadsbank. Voor gezinnen met sociale problematiek is het OGGZ-overleg. Dit is een overleg met maatschappelijke organisaties, de gemeente en de wijkagenten. Daarnaast werken we samen met Humanitas, Stichting Vluchtelingen-werk, ouderenadviseurs, Dimence en sociaal cultureel werk.

Regelmatig overleggen we met lokale zorginstellingen over onderwerpen als huisvestingsbehoefte, de gevolgen van scheiden van wonen en zorg en woonzorgvisies. Wij verhuren aan diverse zorginstellingen vastgoed en exploiteren een verzorgingshuis en verpleeghuis in Twello. Er staan ook aanleunwoningen met gebruik van zorgfaciliteiten. Omdat de functie van het verzorgingshuis verdwijnt, praten we met zorgaanbieders over de toekomst van deze locatie.

Collega corporatiesIn de gemeente Lochem werkt woningcorporatie Viverion in de kernen waar IJsseldal Wonen geen woningbezit heeft. Jaarlijks bereiden we samen het bestuurlijk overleg met de gemeente Lochem voor. In de Stedendriehoek werken we met collega corporaties samen in de woonruimteverdeling. Het woningaanbod bieden we gezamenlijk aan via Woonkeus Stedendriehoek. IJsseldal Wonen is lid van de brancheorganisatie Aedes. De directeur-bestuurder van IJsseldal Wonen is bestuurslid van Aedes.

StakeholdersbijeenkomstOp 10 april organiseerde IJsseldal Wonen een stakeholdersdag. We presenteerden op deze dag ons ondernemingsplan aan de lokale politiek, huurdersbelangenvereniging, dorpsraden en samenwerkingspartijen. We zagen een breed draagvlak voor onze visie van een inclusieve samenleving.

22



Bijna alle doelstellingen voor 2014 zijn gehaald. Samen met Trimenzo ontwikkelden wij een visie over de Martinushof. Dit zorgde voor een nieuwe huurovereenkomst met een looptijd van 15 jaar. De prestatieafspraken met de gemeente Lochem zijn in 2014 zo goed als afgerond. De gemeente Voorst gaat eerst de Woonvisie actualiseren. De huidige afspraken lopen gewoon door. De steunpunten in Almen, Harfsen en Epse worden nog door Sutfene gehuurd tot juli 2015. Het Wansinkhof willen we omvormen tot een dorpshuis, waarvoor de inzet nodig is van de lokale bevolking.

DOELSTELLINGEN 2014: ZELFREDZAME WIJKEN EN BUURTEN

Omschrijving Doelstelling80% sociale kaart op orde 1 juli 2014Prestatie afspraken gemeenten 2015 gereed Eind 2014Samenwerkingsovereenkomsten netwerkpartners gereed Minimaal 2Kernvisies gereed inclusief visie op maatschappelijk vastgoed Minimaal 3Alternatief steunpunten gereed Eind 2014Duidelijkheid over Martinushof Twello Eind 2014Plan van aanpak zorgvastgoed Eind 2014Plan van aanpak Martinushof 1 juli 2014

23 5 Passende dienstverlening

IJsseldal Wonen streeft naar een hoog niveau van dienstverlening, waarbij wij de klanten goed kennen en zij ons. We optimaliseren onze dienstverlening continu en bepalen onze rol in de inclusieve samenleving.

We besteden veel tijd en aandacht aan klantgerichte dienstverlening. Zo werken wij vanaf april met een Klant Contact Centrum dat op termijn 80% van de vragen afhandelt. Dit betekent dat we veel investeren in nieuwe mensen, opleiding en informatievoorziening. We ontwikkelen ook in samenwerking met de Huurdersbelangenvereniging nieuwe klantgerichte werkprocessen. Alle medewerkers volgden in 2014 een cursus klantgericht schrijven. In 2013 en 2014 organiseerden we met de Huurdersbelangenvereniging klantenpanelbijeenkomsten over de dienstverlening van IJsseldal Wonen. De bijeenkomsten zijn op film aan de medewerkers gepresenteerd. Hieruit kwamen verbeterpunten over onder andere de communicatie.De pilot van een onderhoudsproject, helemaal uitbesteed aan een aannemer, leidde tot vele klachten. Bij de huurders ontstond onduidelijkheid over onze rol en communicatie. Voortaan houden wij toch de regie over onze onderhoudsprojecten.

IJsseldal Wonen neemt deel aan de kwaliteitsmeting van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Omdat 2014 een overgangsjaar is, na de fusie, zijn onze ambities nog bescheiden. Het Klanten Contact Centrum krijgt nog gestalte en verbetert de komende tijd de klantinformatie. De KWH cijfers liggen vooralsnog onder het landelijk gemiddelde. Gemiddeld scoren we een 7,6. Eind 2017 hebben we de lat gelegd op een 8.

De scores zijn voor 2014:

Onderdeel IJsseldal Wonen Landelijk gemiddeldeContact 7.1 7.3Woning zoeken 7.5 7.9Nieuwe woning 7.6 7.8Huur opzeggen 8.5 8.1Reparatie verzoeken 8.1 8.2Onderhoud 8.1 8.3Uiten tevredenheid 6.5 6.5

24



De doelstellingen voor het speerpunt ‘passende dienstverlening’ zijn op een na allemaal gehaald. De beschrijving van de 17 klantgerichte werkprocessen liep vertraging op (een aantal processen is inmiddels samengevoegd). 13 Processen zijn afgerond. De 4 resterende processen beschrijven we in 2015.

DOELSTELLINGEN 2014: PASSENDE DIENSTVERLENING

Omschrijving DoelstellingStart KCC 1 april 2014Klantgerichte werkprocessen goedgekeurd door HBV 1 juli 2014Organisatie fysiek klantenpanel Minimaal 1Vernieuwde huisstijl geïmplementeerd Eind 2014Besluit kantoor Gorssel, met positief advies HBV Eind 2014Metingen KWH: Uitvoeren metingen (coördinatie) Bereikbaarheid Minimaal 7,0Communicatie en informatie Minimaal 7,0Woning zoeken Minimaal 7,0Nieuwe woning Minimaal 7,0Huur opzeggen Minimaal 7,0Reparaties Minimaal 7,0Onderhoud Minimaal 7,0Klachten behandelen Minimaal 6,5

25 6 Werken aan IJsseldal Wonen

Dit speerpunt gaat over onze eigen organisatie. Voor medewerkers van IJsseldal geldt: professioneel, klantgericht, integer en transparant. De organisatie beweegt voortdurend mee met externe ontwikkelingen en de behoeften van onze doelgroepen. Naast efficiënt en effectief werken we op outcome in plaats van op input.

De organisatie is het jaar na de fusie ingrijpend gewijzigd. Een nieuwe organisatiestructuur waarbij Woonservice en Vastgoed zijn samen-gevoegd tot een brede afdeling Wonen. Deze afdeling heeft vier units: het KlantContactCentrum, de rayonteams (noord en zuid), en het vastgoedteam. Ook de afdeling Bedrijfsvoering werkt nu op een andere manier. We werken nu met twee clusters. Een cluster verwerkt de dagelijkse gegevens. De andere cluster richt zich op verslaglegging en control. In het team zit nu ook een controller. De organisatie is ook ingekrompen. De vastgoedontwikkelaar en de opzichter nieuwbouw zijn uit dienst. In oktober is ook de voormalig bestuurder van Goed Wonen uit dienst gegaan. Helaas overleed op 23 mei 2014 onze oud-medewerker Gerrit Kwakkel . Gerrit werkte al lange tijd bij Goed Wonen en ging door zijn ziekte vervroegd met de WIA.

De formatie van IJsseldal Wonen

Stand fte Stand fte Afdeling 1-1-2014 31-12-2014Wonen 21,5 20,1Bedrijfsvoering 6.4 6,9Bestuur en Staf 5,3 4,3 ————— —————Totaal 33,2 31,3* Er is in dit overzicht geen rekening gehouden met uitzendkrachten, extra uren en interimmanagers.

De formatie krimpt de komende jaren nog meer om de bedrijfskostente verlagen. De bedrijfskosten liggen in verhouding met vergelijkbarecorporaties nog aan de hoge kant. In 2017 willen we 28,2 formatie-plaatsen hebben.

Het organogram is hiernaast opgenomen.

DIRECTEUR-BESTUURDER

STAF BEDRIJFSVOERINGEN CONTROL

WONEN

VASTGOEDTEAM

RAYON NOORDKCC RAYON ZUID

26


Het ziekteverzuim in 2014

Afdeling Ziekteverzuimpercentage in werkdagen Bestuur 0,38%Staf 0,51%Bedrijfsvoering 3,73%Wonen 5,90% —————Totaal 4,64%

Het percentage lang verzuim is 3,05% . Dit was op de afdelingen Bedrijfsvoering en Wonen. Het kort- en middelverzuim beperkt zich tot 0,74% respectievelijk 0,85%.


Er is veel gedaan om de organisatie te veranderen. De doelstellingen die we ons hebben opgelegd zijn gehaald, uitgezonderd 1 actiepunt (blauw).

DOELSTELLINGEN 2014: WERKEN AAN IJSSELDAL WONEN

Omschrijving DoelstellingKanteling Woonservice en Vastgoed naar KCC, rayonteams en vastgoedteam gereed

1 april 2014

Plan omvorming Bedrijfsvoering en Control gereed 1 maart 2014Implementatie Bedrijfsvoering en Control afgerond 1 juli 2014Opleidingen conform plan gevolgd/gestart Eind 2014Opstellen persoonlijk ontwikkelplan Eind 2014Uitvoeren medewerkerstevredenheid onderzoek Derde kwartaal 2014Functioneringsgesprekken Eerste en vierde kwartaal 2014Afdelingsplannen gereed 1 oktober 2014Organisatiekosten < Begroting 2014

Ter versterking van vastgoed is op parttime basis extra capaciteit aangetrokken vanwege de nieuwbouwprojecten. Hiermee continueren wij de projectontwikkeling. Bovendien dragen wij kennis over aan de vaste formatie. De persoonlijke ontwikkelplannen schuiven we door naar 2015. In het vierde kwartaal waren er functioneringsgesprekken bij de stafafdeling. De functioneringsgesprekken van de andere afdelingen zijn begin 2015. We startten met een nieuw functiehandboek met functieprofielen en competenties. Het functiehandboek is af in het eerste kwartaal van 2015.

Fusieonderzoek

In 2014 is uitgebreid onderzoek gedaan naar samenwerking met Sprengenland Wonen uit Eerbeek en Woningstichting Brummen. We onderzochten de meerwaarde van deze samenwerking. Zo’n 5 jaar geleden was er al sprake van om te fuseren tot een grote plattelands-corporatie. Dit resulteerde in 2013 in een eerste stap tussen De Groene Waarden en Goed Wonen. Hieruit ontstond IJsseldal Wonen. Begin 2015 besloten we om als IJsseldal Wonen zelfstandig verder te gaan en niet te gaan fuseren met de andere woningcorporaties.

27 7 Een financieel gezonde organisatie

Algemeen

Het financiële beleid van IJsseldal Wonen is erop gericht om de financiële continuïteit op lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren. Hierbij streven we naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten en waarbij toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is. Hierbij willen we onze resultaten op een transparante wijze aan onze belanghouders verantwoorden.

In het eerste jaar van IJsseldal Wonen was het waarborgen van de financiële continuïteit een belangrijk doel. Het effect hiervan is nu zichtbaar, het investeringsprogramma is bijgesteld en beperkt zich, behoudens enkele lopende projecten, tot door de overheid toegestane DAEB activiteiten.

In 2014 hebben we vervolgens het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) bijgesteld. Hieruit blijkt dat de vastgoedstrategie volgens het ondernemingsplan en de meerjarenbegroting aansluiten bij de conclusies van de omgevingsanalyse: stabilisatie van de voorraad en transformatie door enerzijds beperkte nieuwbouw en anderzijds verkoop (en sloop) van een deel van onze voorraad.Eind 2014 hebben we vervolgens het SVB gepresenteerd aan het WSW en daarbij tevens de risicobeoordeling conform de nieuwe systematiek uitgevoerd. Dit constructieve overleg heeft er toe geleid dat het borgingsplafond voor 2015 is vrijgegeven, waardoor ons lopende investeringsprogramma niet onder druk komt te staan. Op basis van de geactualiseerde meerjarenbegroting 2015 voldoet IJsseldal Wonen aan de nieuwe normen van het WSW.

Vermogen

De balans geeft een overzicht van de waarde van de bezittingen en schulden. De waardering van de vastgoedvoorraad heeft een grote invloed op de omvang van de balans en waardeveranderingen hierin beïnvloeden het jaarresultaat sterk.

IJsseldal Wonen waardeert, conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, de sociale vastgoedvoorraad op bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op basis van marktwaarde. De totale waarde van de activa bedraagt in de jaarrekening € 246 miljoen (2013: € 268 miljoen). Hiertegenover staat een schuld van € 160 miljoen (2013: € 172 miljoen). Dit betekent dat € 86 miljoen (2013: € 96 miljoen) van het bezit van IJsseldal Wonen is gefinancierd met eigen vermogen. De solvabiliteit (gedefinieerd als de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen) is ultimo 2014 35,0% (2013: 36,0%).

De daling van het eigen vermogen wordt voornamelijk veroorzaakt door een waardedaling van ons bezit. De bedrijfswaarde daalt aanzienlijk door een verhoging van de onderhoudsnorm gecombineerd met een wijziging van de onderhoudsparameters met name in de laatste jaren van de levensduur. Daarnaast hebben de ontwikkelingen in de zorgsector ook impact op de waardering van een deel van onze zorgcomplexen.Daartegenover staat dat er een actieve belastinglatentie is gevormd als gevolg van beschikbare voorwaartse verliescompensatie.

Het meerjarenperspectief laat een goede ontwikkeling zien van onze solvabiliteitspositie, maar we blijven de ontwikkeling hiervan wel monitoren de komende periode, aangezien alle aan de exploitatie toe te wijzen kasstromen (huur: betaalbaarheid, organisatie-, onder-houds- en overige exploitatielasten) direct van invloed zijn op de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Daarnaast zien we de komende jaren een daling van ons vreemd vermogen, doordat we in de gelegenheid zijn leningen af te lossen zonder daarvoor vervangende financiering aan te trekken.

28


ResultaatontwikkelingHieronder wordt het resultaat verder toegelicht in vergelijking met de begroting en het afgelopen jaar.

VERKORTE WINST- EN VERLIESREKENING (X € 1.000,-)

Afwijking Afwijking t.o.v. t.o.v. Realisatie Begroting Realisatie begroting realisatie 2014 2014 2013 2014 2013Bedrijfsopbrengsten 24.056 24.106 22.899 -/- 50 1.157Bedrijfslasten -/- 15.610 -/- 18.899 -/- 19.338 3.289 3.728 ———— ———— ———— ———— ————Bedrijfsresultaat 8.446 5.207 3.561 3.239 4.885Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

536 -866 345 1.402 191

Financiële baten en lasten -/- 5.323 -/- 5.338 -/- 5.434 15 111 ———— ———— ———— ———— ————Resultaat voor belastingen 3.659 -/- 997 -/- 1.528 4.656 5.187Belastingen 4.292 0 -/- 501 4.292 4.793Deelnemingen 0 0 -/- 2 0 2 ———— ———— ———— ———— ————Resultaat na belastingen 7.951 -/- 997 -/- 2.031 8.948 9.982

BEDRIJFSOPBRENGSTEN (X € 1.000,-)

Afwijking Afwijking t.o.v. t.o.v. Realisatie Begroting Realisatie begroting realisatie 2014 2014 2013 2014 2013Huuropbrengsten 21.160 21.279 20.042 -/- 119 1.118Opbrengsten servicecontracten 417 388 379 29 38Overheidsbijdragen 0 0 0 0 0Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2.299 2.231 2.004 68 295Geactiveerde productie eigen bedrijf 0 66 245 -/- 66 -/- 245Overige bedrijfsopbrengsten 180 142 229 38 -/- 49 ———— ———— ———— ———— ————Totaal bedrijfsopbrengsten 24.056 24.106 22.899 -/- 50 1.157

Ten opzichte van 2013 worden de voornaamste verschillen veroorzaakt door:

HuuropbrengstenDe huuropbrengsten zijn met € 1,1 mln. toegenomen en dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie en opgeleverde nieuwbouw. Daartegenover staat een minderopbrengst door meer verkopen en sloop.

VerkoopopbrengstenIn 2014 zijn er substantieel meer woningen verkocht dan in 2013 (26 t.o.v. 16). In 2013 zijn er echter een aantal commerciële objecten met verhoudingsgewijs hogere opbrengstwaarde verkocht, waardoor het verschil in resultaat niet direct tot uiting komt.

29Geactiveerde productieDe geactiveerde productie is met € 0,25 mln. afgenomen tot nihil. Projectmanagement wordt extern ingehuurd en rechtstreeks toegerekend aan de diverse nieuw- en verbouwprojecten.

BEDRIJFSLASTEN (X € 1.000,-)

Afwijking Afwijking t.o.v. t.o.v. Realisatie Begroting Realisatie begroting realisatie 2014 2014 2013 2014 2013Personeelslasten -/- 2.177 -/- 2.285 -/- 2.434 108 257Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

-/- 3.063 -/- 3.430 -/- 2.373 367 -/- 690

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

-/- 1.667 -/- 2.908 -/- 5.109 1.241 3.442

Erfpacht -/- 71 -/- 71 -/- 71 0 0Onderhoudslasten -/- 2.295 -/- 3.807 -/- 3.956 1.512 1.661Verhuurdersheffing en saneringssteun -/- 2.661 -/- 804 -/- 2.661 -/- 1.857Leefbaarheid -/- 108 -/- 125 -/- 134 17 26Lasten servicecontracten -/- 652 -/- 415 -/- 591 -/- 237 -/- 61Overige bedrijfslasten -/- 2.916 -/- 5.858 -/- 3.866 2.942 950 ———— ———— ———— ———— ————Totale bedrijfslasten -/- 15.610 -/- 18.899 -/- 19.338 3.289 3.728

Ten opzichte van 2013 en de begroting 2014 worden de voornaamste verschillen veroorzaakt door:

WaardeveranderingenDoor een terugloop van het aantal nieuwe projecten zijn onrendabele toppen ten opzichte van 2013 afgenomen met € 3,8 mln. Daarnaast hebben er in 2013 incidentele afwaarderingen plaatsgevonden ter hoogte van € 1,1 mln, daar waar deze in 2014 € 1,5 mln. bedragen.In de begroting 2014 zijn onrendabele toppen opgenomen ter hoogte van € 2,9 mln. voor de projecten Grooterkamp, Marktplein en Teuge. Deze zijn allen doorgeschoven.

OnderhoudslastenZowel ten opzichte van 2013 als de begroting 2014 komt het onderhoud fors lager uit. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het planmatig onderhoud. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door een lager BTW-tarief en aanbestedingsvoordelen.

Overige bedrijfslastenHet verschil ten opzichte van 2013 wordt veroorzaakt door een tweetal posten. De verhuurderheffing neemt in 2014 toe met € 1,9 mln. daar waar in 2013 nog incidentele lasten verantwoord zijn voor € 0,9 mln.

Fiscale positie

Om de fiscale risico’s te beheersen en de fiscale mogelijkheden optimaal te benutten heeft IJsseldal Wonen in het kader van tax planning verschillende scenario’s doorgerekend, waarbij indien mogelijk gebruik wordt gemaakt van de geboden fiscale faciliteiten. De uitgangs-punten die hierbij gehanteerd worden zijn: � winsten maximaal verlagen � voorkomen verliesverdamping � flexibel inspelen op veranderende economische ontwikkelingen � de ingezette faciliteiten zijn algemeen geaccepteerd door de belastingdienst

30


IJsseldal Wonen heeft haar basisprocessen zodanig ingericht dat bij de aangiften voor loonbelasting en omzetbelasting maximaal gebruik gemaakt wordt van de basisadministraties. Hierdoor worden risico’s beperkt. Voor het opstellen van de aangifte vennootschapsbelasting kan dit niet in voldoende mate. Deze aangifte wordt dan ook met ondersteuning van een extern adviseur opgesteld.

Risico’s

OrganisatieIJsseldal Wonen is ook in 2014 een corporatie in beweging. De samensmelting van twee corporaties heeft in dit 2e jaar na fusie verder vorm gekregen. Er is het gehele jaar gewerkt met één primair informatiesysteem. De inrichting van de administratieve organisatie en bijbehorende interne controles worden hierop ingericht, maar dit is nog niet volledig afgerond.

In 2014 is de organisatiestructuur aangepast en er is nog sprake geweest van wisselingen in het management van de organisatie, voort-vloeiend vanuit 2013. Er is sprake van een spanningsveld tussen de gewenste ontwikkeling door interne en externe toezichthouders en wat de organisatie aankan. Het risicoprofiel van IJsseldal Wonen is dan ook nog altijd verhoogd, hoewel minder sterk dan in 2013.

WSWEind 2013 heeft het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) een nieuw risicobeoordelingsmodel vastgesteld. Onderdeel daarvan is de introductie van het borgingsplafond. Het borgingsplafond is in de plaats gekomen van het tot dan toe gebruikelijke begrip faciliterings-volume. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan door WSW geborgde leningen dat een corporatie op enig moment gedurende het jaar mag hebben. Het WSW stelt jaarlijks het borgingsplafond vast op basis van de dan geldende risicobeoordeling en geactualiseerde benodigde financieringsbehoefte (volgens dPi).

Voor 2014 is het borgingsplafond vastgesteld en kon de benodigde financiering aangetrokken worden. Voor 2015 en 2016 hanteerde het WSW in eerste instantie nog een verlaagd borgingsplafond, in afwachting van het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid van IJsseldal Wonen. Begin 2015 heeft het WSW deze correctie op het borgingsplafond teruggedraaid. Daarbij is er in de beoordelingsbrief een positief beeld geschetst van de organisatieontwikkeling die IJsseldal Wonen heeft doorgemaakt na de fusie.

CFVHet CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) heeft in 2014 aangegeven niet tevreden te zijn over de kwaliteit van onze informatie-voorziening (met name dPi 2013). IJsseldal Wonen had dit (deels) zelf ook geconstateerd en er zijn dan ook vanaf eind 2013 verschillende maatregelen getroffen ter verbetering. Bij de indiening van de dPi 2014 heeft IJsseldal Wonen aangeven op welke wijze we de kwaliteit van de informatievoorziening hebben verbeterd, welke het CFV inmiddels heeft erkend.

HerzieningswetDe herziene Woningwet is in december 2014 goedgekeurd door de Tweede Kamer en in maart 2015 ook door de Eerste Kamer. Deze wet heeft veel gevolgen, waarvoor een plan van aanpak opgesteld moet worden. Vanwege de strategische en organisatorische impact zullen we hierbij waarschijnlijk gebruik maken van externe ondersteuning.

ProjectontwikkelingDe projectenportefeuille slinkt. We hebben steeds minder projecten in ontwikkeling. Toch zijn er, gezien de grote financiële impact, stappen gezet om de project control verder te ontwikkelen en naar een hoger beheersingsniveau brengen. Dit zal in 2015 verder doorgezet worden.

Wij investeren alleen nog in of ten behoeve van sociale woningen. Dit betekent dat we ontwikkelingen buiten het sociale domein hebben gestaakt en posities op dit gebied willen afstoten. Daardoor zijn extra verkoopopbrengsten ingerekend, waarvan nog niet zeker is in hoeverre deze gerealiseerd kunnen worden.

31VerhuurrisicoIJsseldal heeft over het algemeen goed verhuurbaar bezit. De reguliere leegstand is beperkt en niet structureel. De dure huurwoningen (> € 700 huur per maand) zijn over het algemeen moeilijker te verhuren. Extra aandacht vraagt het zorgvastgoed. In 2016 lopen huur-contracten af bij twee grote zorgcomplexen en de veranderende zorgmarkt verhoogt het verhuurrisico. IJsseldal Wonen is al geruime tijd met de huurders in overleg. Eén van de complexen wordt inmiddels, in samenwerking met de huurder, verbouwd. Daarbij is overeen gekomen dat de huurovereenkomst voor 15 jaar wordt voortgezet. Voor het andere complex is de huurovereenkomst pro forma opgezegd.

TreasuryDe voorwaarden voor het aantrekken en beleggen van geld zijn ingekaderd in het treasurystatuut. Het huidige statuut biedt voldoende waarborgen maar zal nog worden geactualiseerd.IJsseldal Wonen heeft geen beleggingen uitstaan. Ook zijn er geen actuele financieringen of derivaten waar toezichtbelemmerende bepalingen op van kracht zijn of waar een situatie van marktwaardeverrekening kan ontstaan. IJsseldal Wonen stuurt in haar treasury-beleid op zo laag mogelijke kosten, realiseerbaar binnen de kaders van het statuut en de kaders gesteld door het WSW en de kaders van het CFV, voor zover deze laatste twee al niet een onderdeel zijn van het statuut.


DOELSTELLINGEN 2014: EEN FINANCIEEL GEZONDE ORGANISATIE

Omschrijving DoelstellingLopende nieuwbouwprojecten op orde, inclusief risicoparagraaf 1 april 2014Processen rondom nieuwbouwprojecten actualiseren Eind 2014Onderzoek volledigheid verplichtingen 1 april 2014Secundaire bedrijfsprocessen gereed Eind 2014

Verbeteren externe rapportages Tijdig gereed voor indienings-

data externe toezichthoudersVerbeteren interne rapportages Tijdig gereed voor MT en RvTBudgetten decentraliseren Eind 2014Liquiditeitsplanning beheersbaar 1 april 2014Treasury jaarplan 2015 Eind 2014Risicomanagement gereed Eind 2014

Verbeteren controlsituatie o.b.v. managementletter BDO 80% gereed per 1 oktober /

nieuwe rapportage BDO

Belangrijk doel in 2014 was om ‘in control’ te zijn. Voor de lopende nieuwbouwprojecten is gezorgd dat de verplichtingenadministratie op orde is en de faseringsdocumenten zijn goedgekeurd. Ook is er ingezet om de projectdossiers en de verslaglegging goed op orde te hebben. De externe en interne rapportages zijn eveneens kwalitatief verbeterd. Begin 2015 zijn we gestart met het beoordelen, actualiseren en vaststellen van de processen rondom projecten. Hierbij zal er gekeken worden naar de onderlinge afstemmingsmomenten tussen de verschillende afdelingen en de interne controle.De secundaire bedrijfsprocessen zijn onderhanden, maar nog niet gereed. Oorzaak ligt met name in het feit dat er door de werkdruk andere prioriteiten worden gesteld. De planning hiervoor wordt periodiek bijgesteld en intern besproken.De interne rapportages worden viermaandelijks verstrekt. Op dit moment beschikken we over een nieuwe reporting module, waardoor het mogelijk wordt om sneller en gerichter informatie te verstrekken. Dit zal in 2015 nader worden ingevuld.In de eerste helft van 2015 wordt het treasurystatuut geactualiseerd. Het treasuryjaarplan zal hierop gebaseerd zijn.Een onderzoek met betrekking tot risicomanagement is in de afrondende fase. Vooruitlopend op en rekening houdend met de uitkomsten van dit onderzoek is er reeds een informatief gesprek gevoerd met een externe partij over eventuele mogelijkheden. Dit zal in de eerste helft van 2015 verder worden uitgewerkt.

VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT


33 1 Inleiding

IJsseldal Wonen is in het tweede jaar na de fusie volop bezig geweest om de piketpalen te slaan. Het ondernemingsplan ‘Dichter bij de kern’ is door de Raad van Toezicht goedgekeurd. De missie, visie en kernwaarden van IJsseldal Wonen zijn bepaald. Het ondernemingsplan benoemt 6 speerpunten voor de periode 2014-2017 die voor de organisatie leidend zijn.

De eerste jaren na een fusie staan in het teken van opbouwen. Opbouwen van de organisatie, investeren in de relatie met stakeholders en een nieuwe positie vinden in het krachtenveld van het wonen in de gemeenten Voorst en Lochem. De Raad heeft vanuit deze wetenschap ook het toezicht ingevuld, met ruimte voor de bestuurder, maar ook met advies en goed toezicht op kritische momenten.

2 Hoofdlijnen van de Governance structuur

IJsseldal Wonen is een stichting met twee lagen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten vertegenwoordigt) en de Raad van Toezicht. De Raad houdt toezicht op het bestuur, adviseert het bestuur en is de werkgever van het bestuur.

34


3 Bestuursstructuur

Directeur-bestuurder

Het bestuur van Woningstichting IJsseldal Wonen werd gevormd door de directeur-bestuurder, mevrouw drs. Yolanda Winkelhorst-Wensink RA. Zij vervult deze functie sinds 1 januari 2013, daarvoor was zij directeur-bestuurder bij De Groene Waarden in Gorssel. Haar arbeids-contract is gesloten voor onbepaalde tijd. Er is niet op voorhand een schadeloosstelling met haar overeengekomen voor het geval de woningstichting het contract met haar zou willen ontbinden. In 2014 had ze de volgende nevenfuncties:

Beoordeling van het functionerenJaarlijks beoordeelt de remuneratiecommissie van de Raad van Toezicht het functioneren van de directeur-bestuurder. Dit doet ze aan de hand van de realisatie van vooraf overeengekomen speerpunten. De speerpunten over 2014 waren gekoppeld aan de realisatie van doel-stellingen in het activiteitenplan, de mate van in control zijn, de mate waarin de organisatiecultuur leidt tot verbeterde klantwaardering, de stabiliteit in de organisatie, en de samenwerking met stakeholders. De Raad beoordeelt de realisatie aan de hand van rapportages, contacten met de organisatie, en contacten met de stakeholders. Ze bereidt buiten de aanwezigheid van de bestuurder het functionerings-gesprek voor, dat door de remuneratiecommissie wordt gehouden.

Honorering

De honorering past binnen de WNT en de door het VTW en Aedes gedragen Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties.

De beloning van de directeur-bestuurder was in 2014 € 117.820,- en als volgt samengesteld: � bruto salaris 2014 € 96.000 � belaste onkostenvergoeding € 0 � fiscale bijtelling auto € 0 � pensioenlasten werkgeversdeel € 21.820

Er vonden in 2014 tussen de woningstichting en de directeur-bestuurder geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principe II.3).

Vanuit de rol als directeur-bestuurder: � lid Raad van Toezicht bij Woonkeus

Als lid van het Algemeen Bestuur van Aedes: � voorzitter Auditcommissie Aedes � lid Raad van Toezicht STAK Woonservice

Penningmeester Kulturhus Bredevoort

35 4 Raad van Toezicht

Profiel

De profielschets van de Raad van Toezicht bestaat uit een algemeen kwaliteitsprofiel voor alle leden, aangevuld met specifieke eisen per lid. De profielschets staat gepubliceerd op onze website en is op 28 januari 2013 vastgesteld. Het algemeen kwaliteitsprofiel ziet er als volgt uit.

‘De leden van de Raad van Toezicht dienen samen een multidisciplinair team te vormen. Voor de integrale besluitvorming zijn leden nodig die generalist zijn en daarnaast een aandachtsgebied hebben. Van de leden wordt besluitvaardigheid en resultaatgerichtheid verwacht. Zij moeten in staat zijn scherpe discussies collegiaal te voeren. Zij moeten weten waarop zij dienen te sturen en de juiste vragen kunnen stellen. Hierbij is het gewenst een zeker evenwicht te bereiken tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector.’

Minimaal twee leden dienen woonachtig te zijn in het actieve werkgebied van IJsseldal Wonen. Daarnaast zullen de leden binding moeten voelen met de samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder.

Binnen de Raad van Toezicht zullen naast een brede visie de volgende disciplines/deskundigheden aanwezig zijn: � financieel-economisch � volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening � zorg en welzijn � bedrijfskunde/organisatiekunde � klantenperspectief

Hiertoe zijn de specifieke profielen ontwikkeld. Van ieder lid van de Raad van Toezicht wordt verwacht dat hij of zij de ontwikkelingen ten aanzien van zijn of haar kennisgebied weet te vertalen naar de volkshuisvesting en naar IJsseldal Wonen in het bijzonder.

Samenstelling

De samenstelling van de Raad van Toezicht was gedurende 2014 als volgt:

De heer ing. P. (Peter) Schrijvervoorzitter, woonplaats Epse, leeftijd 52 jaar, zelfstandig ondernemer in de agrarische sector.

Nevenfuncties: dagelijks bestuurslid Waterschap Rijn en IJssellid ledenraad Univé Platteland Verzekeringenlid Provinciaal Bestuur LTO-Noordlid Bezwarencommissie Waterschap Groot Sallandvoorzitter Raad van Toezicht Pro Wonenbestuurslid Marke en Gorsselse Heide

Bijzondere aandachtsgebieden: openbaar bestuur, financiën

36


De heer Th. (Tom) van der Meulenlid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Gorssel, leeftijd 67 jaar, directeur Ideon B.V.

Nevenfuncties:lid Raad van Toezicht Antroz, ouderenzorglid van het Bestuur van Stichting Calefaxlid bestuur Golfvereniging De Graafschap

Bijzondere aandachtsgebieden: zorg en welzijn en klantperspectief

De heer drs. P.H. (Patrick) Hijlkema RA, lidwoonplaats Heino, leeftijd 39 jaar, directeur-aandeelhouder PHinadin B.V. Zelfstandig interimmanager en managementadviseur.

Nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Stichting Openbare Scholengemeenschap Erasmus, Almelolid Raad van Toezicht Stichting Openbaar Primair Onderwijs Apeldoorn (Leerplein055)

Bijzondere aandachtgebieden:financiën en verslaglegging

Mevrouw drs. H.W.J. (Heleen) Buijslid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Gorssel, leeftijd 61 jaar, directeur Museum voor Communicatie in Den Haag.

Nevenfuncties: lid commissie sponsorwerving Toonkunstkoor Zutphenlid bestuur Stichting Museumregistratielid Raad van Toezicht Salland Wonen

Bijzondere aandachtsgebieden:Klantperspectief, maatschappelijke ontwikkelingen

De heer drs. ing. A.E. (Arnoud) Spithoven MRE MRICSlid, woonplaats Deventer, leeftijd 40 jaar, directeur-grootaandeelhouder bij AS-Vastgoed B.V.|Maatschappelijk betrokken.

Nevenfuncties:geen

Bijzonder aandachtsgebied:Vastgoed

37Binnen de Raad van Toezicht zijn twee commissies actief. De auditcommissie bestond gedurende het verslagjaar uit Patrick Hijlkema en Arnoud Spithoven. De remuneratiecommissie bestond uit Peter Schrijver en Tom van der Meulen.

Benoeming, herbenoeming, aftreden

Statutair is bepaald dat leden van de Raad van Toezicht voor vier jaar worden benoemd. Zij kunnen ten hoogste één keer worden herbenoemd. Termijnen bij de rechtsvoorganger worden hierbij meegenomen.

Per 1 januari 2014 zijn Heleen Buijs en Arnoud Spithoven als nieuwe leden benoemd, waarbij Arnoud Spithoven per die datum zitting heeft genomen in de auditcommissie en Peter Schrijver hierin is opgevolgd.

Het rooster van aftreden ziet er nu als volgt uit:

Naam Functie Benoemingsperiode Lopende termijn Peter Schrijver Voorzitter 2012 t/m 2015 2Tom van der Meulen Lid 2012 t/m 2015 2Patrick Hijlkema Lid 2013 t/m 2016 1Heleen Buijs Lid 2014 t/m 2017 1Arnoud Spithoven Lid 2014 t/m 2017 1

Onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdig belang

Alle leden van de Raad zijn ‘onafhankelijk in formele zin’, zoals bedoeld in de Governance Code (principe III.2). Er vonden in 2014 tussen de woningstichting bestuur en/of leden van de Raad geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principes II.3 en III.6).

Honorering

De vergoeding van de leden van de Raad is in 2014 geactualiseerd en gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens. Dit heeft geleid tot een vergoeding van € 6.000,- voor leden en € 9.000,- voor de voorzitter. De vergoeding is exclusief btw.

38


5 Toezicht

Toezichtskader

Het toezichtskader bevat de spelregels waarbinnen de Raad van Toezicht zijn toezicht uitoefent. Het kader is gedeeltelijk extern bepaald (door het BBSH, de Aedes code en de governance code) en gedeeltelijk intern.

De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van IJsseldal Wonen, het Reglement voor de Raad van Toezicht, het Reglement voor de Auditcommissie, het Reglement voor de Remuneratiecommissie en het Bestuursreglement. Alle documenten zijn opgesteld aan de hand van de eisen op gebied van governance en vastgesteld door de Raad van Toezicht op 28 januari 2013. De documenten zijn voor iedereen toegankelijk op de website van IJsseldal Wonen. In de statuten en reglementen is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling van het ondernemingsplan, de begroting, het directie- en volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening.

Toetsingskader

Het toetsingskader omvat de instrumenten waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Het toetsingskader is zowel taakstellend als normatief, dat wil zeggen dat er zowel de te bereiken doelstellingen in zijn opgenomen als de grenzen (normen) waarbinnen de activiteiten van de corporatie moeten worden uitgevoerd.

Als toetsingskader heeft de Raad in 2014 gehanteerd: Het ondernemingsplan ‘dichter bij de kern’, het visiedocument van IJsseldal Wonen, de notitie ‘Organisatiestructuur IJsseldal Wonen 2013-2017’, het activiteitenplan 2014 en de begroting 2014. Daarnaast werd tevens gewerkt met het geaccordeerde afwegingskader investeringen en het treasurystatuut. Ook de door de Raad goed te keuren incidentele voorstellen en besluiten van het bestuur zijn onderdeel van het toetsingskader.

Toetsingsinformatie

De belangrijkste toetsingsinformatie is opgenomen in de tussentijdse rapportage van het bestuur. De viermaandsrapportage is vernieuwd en in de auditcommissie besproken. De Raad is tevreden over de inhoud van de rapportage.

De Raad heeft opdracht gegeven aan een bureau om onderzoek te doen naar 3 projecten. Het ging om de wijze van besluitvorming en de hardheid van verplichtingen. Het rapport geeft handvatten om deze projecten af te wikkelen, maar ook om in de toekomst de project-beheersing beter in control te hebben. Bij elke fase van een project worden nu besluitvormingsdocumenten gemaakt.

Governance Code Woningcorporaties

IJsseldal Wonen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code. Deze is in juli 2011 geactualiseerd. De Code kent als voorschrift: ‘pas toe of leg uit’. De principes resp. uitwerkingen van die principes in de Code die wij niet toepassen zijn de volgende:

Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur (II.2): volgens de Code wordt een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd. De huidige directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Dit was ook de situatie bij de rechtsvoorganger. De Raad heeft er bewust voor gekozen hier niet aan te tornen.

39 6 Activiteiten van de Raad van Toezicht

De Raad heeft het afgelopen jaar acht maal vergaderd conform de reguliere cyclus. De agenda van de reguliere bijeenkomsten heeft een vaste structuur: � ALGEMEEN: het verslag van de vorige vergadering en mededelingen van de directie: het gaat daarbij meestal over relevante voorvallen binnen de sector, het werkgebied van de corporatie en de werkorganisatie.

� ONDERWERPEN TER BESPREKING: o.a. de planning van nieuwe en de voortgang van lopende nieuwbouwprojecten, de planning en uitvoering van bijzondere verkoopprojecten, de gang van zaken binnen de organisatie.

� ONDERWERPEN TER GOEDKEURING: (voorgenomen) besluiten van het bestuur, zoals genoemd in de statuten, het Reglement voor de Raad van Toezicht en het Directiestatuut.

� GOVERNANCE: alle onderwerpen die te maken hebben met het bestuur, het (interne en externe) toezicht en de verantwoording van bestuur en toezicht.

De belangrijkste onderwerpen die de Raad van Toezicht heeft behandeld zijn: � besluiten � onderzoek EY naar 3 projecten � honorering leden RvT � zelfevaluatie RvT

Goedkeuring: � ondernemingsplan 2014-2017 � begroting 2014 en meerjarenperspectief t/m 2023 � activiteitenplan 2014 � gewijzigd reglement Auditcommissie en gewijzigd Investeringsstatuut � jaarverslag 2013 � 1e en 2e viermaandsrapportage januari t/m augustus 2014 � verkoopprogramma � activiteitenplan 2015 � begroting 2015 en meerjarenperspectief 2015-2024 � hoofdlijnen strategisch voorraadbeleid en omgevingsanalyse � fasedocumenten projecten

Overig: � toezichts- en oordeelsbrieven Ministerie Binnenlandse zaken en Centraal Fonds Volkshuisvesting � jaarlijks overleg HBV, OR, MT, directeur/bestuurder � afwikkeling arbeidsovereenkomst J. de Roover � verkenning regionale samenwerking � teambuilding RvT

IJsseldal Wonen onderzoekt in 2014/15 de meerwaarde van regionale samenwerking met Woningstichting Brummen en Sprengenland Wonen uit Eerbeek. De wijze waarop de samenwerking wordt vormgegeven hangt af van de meerwaarde voor de klant en voor de organisatie. Inmiddels is in 2015 besloten dat IJsseldal Wonen zelfstandig blijft voortbestaan en dat met Woningstichting Brummen en Sprengenland Wonen samengewerkt zal worden op de ‘strategische kop’ van de portefeuillestrategie ten behoeve van de regio.

40


Integriteitscode/Klokkenluiderregeling

IJsseldal Wonen heeft een integriteitscode en een klokkenluiderregeling. De Raad heeft de integriteitscode op zichzelf van toepassing verklaard. Er zijn geen bijzonderheden te melden als gevolg van situaties van afhankelijkheid of tegenstrijdige belangen.

Extern toezicht

De Raad heeft kennis genomen van de jaarlijkse beoordelingen over IJsseldal Wonen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Ministerie en het WSW. Daarnaast is de jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief aan bod gekomen.

Auditcommissie

De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om het interne financiële toezicht te versterken. De Auditcommissie bespreekt de volgende onderwerpen voor met de manager Bedrijfsvoering en de controller: � jaarrekening/jaarverslag � begroting � liquiditeit en solvabiliteit � investeringsbeslissingen � administratieve organisatie en interne beheersing � management control en informatievoorziening � relatie met de externe accountant � overige financiële aangelegenheden

De Auditcommissie heeft in het verslagjaar zes keer vergaderd. In 2014 heeft de audit commissie veel vergaderingen belegd om gevoel en toezicht te houden bij de verbeteringen die door IJsseldal Wonen zijn aangebracht in de administratieve organisatie en maatregelen van interne beheersing ten behoeve van het verder in control komen van de organisatie.

Remuneratiecommissie

De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om al hetgeen rondom functioneren, beoordelen en honoreren van de (voormalige) bestuurder(s) van de organisatie voor te bespreken. De Remuneratiecommissie spreekt onder andere met de bestuurder over de te behalen doelstellingen, de behaalde resultaten en de daaraan gekoppelde beloning. De Remuneratiecommissie heeft in het verslagjaar drie keer vergaderd, onder andere als gevolg van de maatschappelijke aandacht voor de met de voormalige bestuurder getroffen regelingen.

Externe accountant

De managementletter van de accountant, en de toezichtbrief van het Centraal Fonds zijn uitvoerig aan de orde geweest. De accountant constateerde dat de interne beheersing is verbeterd. Het Centraal Fonds heeft nog opmerkingen geplaatst over de kwaliteit van de stukken. Zij heeft om extra stukken gevraagd voor het aanleveren van de dpi en de dvi.

41 7 Goedkeuring van de jaarstukken 2014

In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2014 aan. Het jaarverslag is vastgesteld door het bestuur. Vervolgens is de jaarrekening door BDO Accountants onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u aan het eind van dit verslag aantreft. Daarnaast heeft BDO Accountants het volkshuisvestingsverslag beoordeeld.

De Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen heeft van gedachten gewisseld met de accountant over de jaarrekening, de interne bericht-geving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. In de vergadering van de Raad van Toezicht van juni 2015 heeft de Raad de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid.

KENGETALLEN


43Goede en gelijke slaagkansen voor onze doelgroep 2014 2013 2012 2011 2010Aantal huuropzeggingen 211 217 208 169 205Mutatiegraad (%) 7 7 7 5 7Gem. aantal reacties per geadverteerde woning 24 29 34 37 38Huurachterstand in % jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes) 0,75 0,71 0,89 0,81 0,39Huurderving in % van jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes) 1,70 2,94 2,12 1,97 1,57

Betaalbaar wonen 2014 2013 2012 2011 2010

Aantallen wooneenheden en overig bezit Aantal wooneenheden 3.324 3.344 3.284 3.291 3.301Overige verhuureenheden (maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, garages, parkeerplekken en overig) 395 399 407 391 356In bezit 3.719 3.743 3.691 3.682 3.657In beheer 2 2 2 57 57In koopgarantportefeuille 67 68 54 54 51

Veranderingen woningbezit Aantal opgeleverd 24 137 49 18 65Aantal aangekocht 0 3 3 1 0Aantal verkocht -/- 26 -/- 16 -/- 24 -/- 18 -/- 21Aantal gesloopt/uit exploitatie -/- 18 -/- 67 -/- 35 -/- 11 -/- 18Overige mutaties 0 3 0 0 3

Huurprijsklassen Goedkoop (tot € 374,44) 362 426 448 N/B N/BBetaalbaar (tot € 574,35) 2.312 2.396 2.349 N/B N/BMiddelduur, tot huurtoeslaggrens (€ 681,02) 424 323 308 N/B N/BDuur, boven huurtoeslaggrens (vanaf € 681,02) 226 199 179 N/B N/B

Onderhoud Aantal opdrachten reparaties per wooneenheid 1,50 1,14 1,34 1,56 1,55Aantal opdrachten mutatieonderhoud per wooneenheid 0,16 0,18 0,26 0,14 0,12Totaal kosten onderhoud (x € 1.000) 2.295 3.956 5.033 3.378 3.988Kosten onderhoud per wooneenheid 690 1.183 1.533 1.026 1.208

Werken aan IJsseldal Wonen 2014 2013 2012 2011 2010Aantal medewerkers 39 39 40 41 39Aantal formatieplaatsen 31,3 33,2 32,6 33,6 33,4Aantal fte per 100 wooneenheden 0,94 0,99 0,99 1,02 1,01

44


Een financieel gezonde organisatie 2014 2013 2012 2011 2010WOZ-waarde (x € 1.000) 547.714 587.385 613.603 N/B N/BEigen vermogen (x € 1.000) 85.913 96.457 115.218 124.375 N/BVoorzieningen (x € 1.000) 1.404 2.124 3.977 3.946 N/BSolvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen, %) 35,0 36,0 41,8 45,5 N/BLoan to value (leningen kredietinstellingen/MVA i/e) 0,66 0,64 0,58 0,56 N/BLiquiditeit (current ratio) 0,69 0,45 0,61 0,73 N/BHuuropbrengsten (x € 1.000) 21.160 20.042 18.689 18.192 N/BNetto bedrijfslasten (exclusief leefbaarheidsuitgaven) per wooneenheid 1.152 1.424 — — —Tot en met 2010 ontbreken financiële cijfers op basis van actuele waarde van één van de rechtsvoorgangers.

JAARREKENING


47 Hoofdstuk 1 Balans per 31 december 2014 48

2 Winst- en verliesrekening over 2014 50

3 Kasstroomoverzicht 2014 51

4 Algemene toelichting 53

5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 53

6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 63

7 Financiële instrumenten en risicobeheersing 66

8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 68

9 Toelichting op de balans 70 9.1 Materiële vaste activa 70 9.2 Vastgoedbeleggingen 72 9.3 Financiële vaste activa 73 9.4 Voorraden 74 9.5 Vorderingen 76 9.6 Liquide middelen 76 9.7 Eigen vermogen 77 9.8 Egalisatierekening 77 9.9 Voorzieningen 77 9.10 Langlopende schulden 78 9.11 Kortlopende schulden 80

10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 82 10.1 Huuropbrengsten 82 10.2 Opbrengsten servicecontracten 82 10.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 82 10.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 83 10.5 Overige bedrijfsopbrengsten 83 10.6 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 83 10.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 83 10.8 Erfpacht 84 10.9 Onderhoudslasten 84 10.10 Leefbaarheid 84 10.11 Lasten servicecontracten 84 10.12 Overige bedrijfslasten 85 10.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 86 10.14 Financiële baten en lasten 86 10.15 Belastingen 86 10.16 Resultaat deelnemingen 86

11 Overige informatie 87

12 Ondertekening 89

13 Overige gegevens 89

14 Controleverklaring 89

48


1 Balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming x € 1.000)

ACTIVA Ref. 31-12-2014 31-12-2013VASTE ACTIVAMateriële vaste activa 9.1Sociaal vastgoed in exploitatie 180.405 201.868Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2.025 3.261Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.207 2.626 ————— ————— 184.637 207.755

Vastgoedbeleggingen 9.2Commercieel vastgoed in exploitatie 34.151 34.377Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.201 3.420Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.010 10.814 ————— ————— 45.362 48.611

Financiële vaste activa 9.3Latente belastingvorderingen 4.426 — ————— —————Som der vaste activa 234.425 256.366

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden 9.4Vastgoed bestemd voor de verkoop — 332Kavels bestemd voor de verkoop 5.002 4.138 ————— ————— 5.002 4.470

Vorderingen 9.5Huurdebiteuren 162 147Gemeenten — 10Belastingen en premies 204 —Overige vorderingen 473 232 ————— ————— 839 389

Liquide middelen 9.6 5.471 6.797 ————— —————Som der vlottende activa 11.312 11.656

————— —————TOTAAL ACTIVA 245.737 268.022

49

PASSIVA Ref. 31-12-2014 31-12-2013

Eigen vermogen 9.7Overige reserves 85.913 96.457

Egalisatierekening 9.8 50 64

Voorzieningen 9.9Voorziening onrendabele investeringen 1.336 2.031Loopbaanontwikkelingsbudget 68 93 ————— ————— 1.404 2.124

Langlopende schulden 9.10Schulden/leningen overheid 92 97Schulden/leningen kredietinstellingen 131.103 132.083Verplichtingen van onr zaken verkocht onder voorwaarden 10.224 10.989Waarborgsommen 271 279 ————— ————— 141.690 143.448

Kortlopende schulden 9.11Schulden aan gemeenten 5 4Schulden aan kredietinstellingen 11.234 19.205Schulden aan leveranciers 862 1.412Belastingen en premies sociale verzekeringen 877 903Overige schulden 3.702 4.405 ————— ————— 16.680 25.929

————— —————TOTAAL PASSIVA 245.737 268.022

50


2 Winst- en verliesrekening over 2014

Ref. 2014 2013Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 10.1 21.160 20.042Opbrengsten servicecontracten 10.2 417 379Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 10.3 2.299 2.004Geactiveerde productie eigen bedrijf 10.4 — 245Overige bedrijfsopbrengsten 10.5 180 229 ————— —————Saldo bedrijfsopbrengsten 24.056 22.899 BedrijfslastenAfschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 10.6 3.063 2.373Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

10.7 1.667 5.109

Erfpacht 10.8 71 71Lonen en salarissen 1.622 1.811Sociale lasten 268 284Pensioenlasten 287 339Onderhoudslasten 10.9 2.295 3.956Leefbaarheid 10.10 108 134Lasten servicecontracten 10.11 652 591Overige bedrijfslasten 10.12 5.577 4.670 ————— —————Saldo bedrijfslasten 15.610 19.338 Bedrijfsresultaat 8.446 3.561 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 10.13 536 345 Financiële baten en lasten 10.14Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1 11Rentelasten en soortgelijke kosten 5.324 5.445 ————— —————Saldo financiële baten en lasten -/- 5.323 -/- 5.434 ————— —————Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 3.659 -/- 1.528

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 10.15 4.292 -/- 501

Resultaat deelnemingen 10.16 — -/- 2 ————— —————Resultaat na belastingen 7.951 -/- 2.031

51 3 Kasstroomoverzicht 2014 (directe methode x € 1.000)

2014 2013Kasstroom uit operationele activiteitenOntvangstenHuren Daeb 19.036 17.174 Huren niet-Daeb 2.327 3.107 Vergoedingen 417 379 Overige bedrijfsopbrengsten 74 148 ————— ————— 21.854 20.808UitgavenErfpacht -/- 71 -/- 71 Lonen en salarissen -/- 1.781 -/- 2.005 Sociale- en pensioenlasten -/- 625 -/- 705 Onderhoudsuitgaven -/- 3.037 -/- 5.052 Overige bedrijfsuitgaven -/- 4.081 -/- 3.920 Rente-uitgaven -/- 5.407 -/- 5.095 Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -/- 661 -/- 723 Verhuurdersheffing -/- 1.999 -/- 81 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden -/- 99 -/- 134VPB -/- 134 314 ————— ————— -/- 17.895 -/- 17.472

Kasstroom uit operationele activiteiten 3.958 3.336

Kasstroom uit investeringsactiviteitenOntvangstenVerkoopontvangsten bestaande huurwoningen 4.251 4.608 Verkoopontvangsten woningen uit VOV 743 323 Verkoopontvangsten nieuwbouw 4.006 1.054 Verkoopontvangsten grond 217 1.131 (Des)investeringsontvangsten 320 —

Uitgaven Nieuwbouw huurwoningen -/- 4.429 -/- 19.051 Woningverbeteringen -/- 539 -/- 110 Nieuwbouw verkoopwoningen — -/- 893 Aankoop woningen VOV -/- 700 -/- 280 Sloopuitgaven — -/- 10 Aankoop grond -/- 79 -/- 645 Investering overig -/- 28 -/- 172 Externe kosten bij verkoop -/- 96 -/- 59 ————— —————Kasstroom uit investeringsactiviteiten 3.665 -/- 14.104

52


3 Vervolg kasstroomoverzicht 2014 (directe methode x € 1.000)

2014 2013Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe te borgen leningen 11.000 9.755 Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen — — Nieuwe ongeborgde leningen niet Daeb-investeringen — —

Aflossing geborgde leningen -/- 8.949 -/- 3.232Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen — -/- 95Aflossing ongeborgde leningen niet Daeb-investeringen — — ————— —————Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.051 6.428 Mutatie geldmiddelen in boekjaar 9.674 -/- 4.340Wijziging kortgeldmutaties -/- 11.000 10.440Liquide middelen per 1-1 6.797 697Liquide middelen per 31-12 5.471 6.797

53 4 Algemene toelichting

Algemeen

Woningstichting IJsseldal Wonen is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij is werkzaam in de gemeente Voorst en de gemeente Lochem. IJsseldal Wonen werkt binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Twello, de feitelijke vestigingsplaats is Marktplein 110 te Twello. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. IJsseldal Wonen is op 1 januari 2013 ontstaan uit een fusie tussen Woningstichting Goed Wonen uit Twello en Woningstichting De Groene Waarden uit Gorssel.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van IJsseldal Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is een herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, zoals uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Vergelijking met voorgaand jaarDe gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in de toelichting op de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie.

Verwerking verplichtingenIn de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid de bouwvergunning is ontvangen.

54


Materiële vaste activa

Algemene uitgangspuntenTenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijsDe verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van groot onderhoudIJsseldal Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

Verplichtingen tot herstelVoor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.

Sociaal vastgoed in exploitatie

TyperingSociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

55KwalificatieHet beleid van IJsseldal Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert IJsseldal Wonen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

WaarderingsgrondslagIJsseldal Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Na-investeringenUitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwing-bare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit.

OnderhoudDe lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

ComponentenBinnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

ComplexindelingComplexen worden gedefinieerd op basis van type en bouwjaar en locatie.

Bepaling bedrijfswaardeOnder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief.

De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 10 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

56


Bij de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed zijn onder meer de volgende uitgangspunten gehanteerd: � jaarlijkse huurverhoging 2015 3,94%, 2016-2019 3,94%, daarna 2%; de huur van sociale huurwoningen wordt afgetopt op de liberalisatiegrens (€ 699);

� jaarlijkse huurderving van 1,7% in 2015, daarna 1,2%; � jaarlijks 200 mutaties (mutatiegraad ca. 6%); � huurharmonisatie tot 60-80% van de maximaal redelijke huur (met als maximum de huurtoeslaggrens), conform het bestaande beleid; � jaarlijkse stijging van de bouwkosten en personeelskosten met 3%; � jaarlijkse stijging van de overige bedrijfslasten met 2% tot en met 2018 en 3% vanaf 2019; � genormeerde variabele overige bedrijfslasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 837 per verhuureenheid (tienjaarsgemiddelde); � genormeerde onderhoudskosten per woning: klachten € 189, mutatie € 70, planmatig € 838; � een restwaarde van € 5.000 per woning op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode; � een rekenrente van 5,25%; � toekomstige verkoopplannen voor de komende vijf jaar; � een geschatte resterende levensduur van de complexen van 15-60 jaar, met een minimum van 15 jaar (tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is); voor alle nieuwbouwcomplexen is uitgegaan van een levensduur van 50 jaar;

� een verhuurdersheffing op basis van de volgende percentages van de WOZ-waarden (per € 1.000) van het sociaal bezit: 2014 3,81%, 2015 4,49%, 2016 4,91%, 2017 en verder 5,36%;

� de bijdrage saneringssteun aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting en vennootschapsbelasting zijn niet ingerekend.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

HerwaarderingHet per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in bedrijfswaardeMutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: � Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;

57 � Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

AfschrijvingenPer component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2014 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

TyperingDit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbeleg-ging.

WaarderingsgrondslagVastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.

Bijzondere waardeverminderingIJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boek-waarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken.

Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling.

Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

AfschrijvingenOp vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

58


Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘commercieel vastgoed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

Algemene uitgangspuntenDe algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

Commercieel vastgoed in exploitatie

TyperingHet commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven dehuurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

WaarderingsgrondslagIJsseldal Wonen waardeert commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. In afwijking van de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie, wordt commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van reële waarde.

Reële waardeDe reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed;

of (indien deze niet beschikbaar zijn):2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te

waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):

3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn):

4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.

Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van IJsseldal Wonen, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat IJsseldal Wonen bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen, zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken.

59Mutatie reële waardeMutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

IJsseldal Wonen heeft in voorgaande jaren woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. IJsseldal Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: � Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment. � Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.

� Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren: � Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

� Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur.

� Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: � De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: � Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

� Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.

� De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

� De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

60


Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

TyperingDit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als commercieel vastgoed in exploitatie.

WaarderingsgrondslagVastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaaf-prijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering Vervolgwaardering vindt plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.

Bijzondere waardeverminderingIJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte reële waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top.Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

AfschrijvingenOp vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.

Financiële vaste activa

Deelnemingen Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien daartoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Latente belastingvorderingenLatente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belasting-vorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is 5,25% genomen.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoopOpgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek.

61De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengst-waarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Voorraad kavels bestemd voor de verkoopDe in het bezit zijnde kavels waarvoor geen bouwplannen bestaan, zijn opgenomen onder dit hoofd. Waardering geschiedt tegen aanschafwaarde of lagere verkoopwaarde.

Onderhanden projecten

De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen. Onderhanden projecten worden afzonderlijk in de balans onder de vlottende activa gepresenteerd. Indien de onderhanden projecten een creditstand vertonen worden deze gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingenVoor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen-tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Egalisatierekening

Woonrecht De NieuwenhofWaardering van het woonrecht De Nieuwenhof heeft bij eerste waardering plaatsgevonden op basis van de getaxeerde waarde. Waardering vindt plaats door aan de getaxeerde waarde rente toe te rekenen en de genoten woonrechten ten gunste van het resultaat te brengen. Uitbetaalde woonrechten worden in mindering gebracht op de egalisatierekening.

61

62


Voorzieningen

AlgemeenVoorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voor-zieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Voorziening onrendabele investeringenVerwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudgetDe voorziening loopbaanontwikkelingsbudget is opgenomen naar aanleiding van een arbeidsvoorwaarde in de cao voor woningcorporaties. Deze arbeidsvoorwaarde houdt in dat de werkgever verplicht is een budget voor loopbaanontwikkeling per medewerker ter beschikking te stellen, afhankelijk van het aantal dienstjaren en percentage dienstverband. Voor een medewerker met een fulltime dienstverband wordt maximaal € 900 per jaar voor 5 jaren, € 4.500 beschikbaar gesteld. De voorziening is bepaald op basis van de cao-verplichting verminderd met reeds gemaakte kosten.

Pensioenen IJsseldal Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling – deze geldt sinds januari 1992).De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 31 december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2015 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 115% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen blijven voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. IJsseldal Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door IJsseldal Wonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

De pensioenregeling van de stichting (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd- pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.

63Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoop-verplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerdewaardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa.

Opbrengstverantwoording algemeenOpbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bijzondere postenBijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

64


Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan wet –en regelgeving. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg het gemiddelde huurverhogingspercentage 3,77% (2013: 3,87%).

Opbrengsten servicecontractenDit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.

Hieronder worden ook de ontvangen bedragen van huurders opgenomen ter dekking van uitgaven in het kader van het glas- en service-fonds. Hiervan vindt geen verrekening plaats.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuilleOnder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: � Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; � Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; � Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; � Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten en voorraden.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde en de eventuele uit de verkoop voortvloeiende vrijval van (voorheen) ongerealiseerde herwaardering. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Voor het jaar 2015 verwachten wij 21 woningen uit bestaand bezit te verkopen, met een verwacht nettoresultaat van ca. € 2.626.000

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijfDe toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden onder deze rubriek verantwoord.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuilleDe afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Op de afschrijvingslasten wordt de door de afschrijvingen gerealiseerde vrijval van de (voorheen) ongerealiseerde herwaardering in mindering gebracht.

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

65Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuilleDe onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

ErfpachtJaarlijks wordt door de Protestantse Gemeente Twello, voor het gebruik van grond onder enkele verhuureenheden, erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.

Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlastenLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het onderhoud bestaat uit kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

LeefbaarheidDe hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van IJsseldal Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Lasten servicecontractenDit betreffen servicekosten die ten laste van huurders en bewoners worden gebracht. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De opbrengsten worden verantwoord onder de opbrengsten servicecontracten.De uitgaven en vergoedingen in het kader van het glas- en servicefonds worden op eenzelfde wijze verantwoord. In tegenstelling tot de servicekosten vindt hierover geen verrekening plaats.

66


Overige bedrijfslastenDe overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waarde-stijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. . Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonder-lijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is IJsseldal Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

7 Financiële instrumenten en risicobeheersing

Op grond van het treasurybeleid van IJsseldal Wonen is het mogelijk gebruik te maken van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Het gebruik van financiële instrumenten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat IJsseldal Wonen zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

67ValutarisicoIJsseldal Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

PrijsrisicoIJsseldal Wonen loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten.

RenterisicoIJsseldal Wonen heeft geen rentedragende vorderingen. IJsseldal Wonen loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt IJsseldal Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt IJsseldal Wonen risico’s over de marktwaarde. IJsseldal Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

KredietrisicoIJsseldal Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

DerivatenIJsseldal Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit. Ter beperking van (looptijden-, rente- en markt-) risico’s kunnen door IJsseldal Wonen derivaten worden gehanteerd. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is af-hankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door IJsseldal Wonen een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat.

Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

LiquiditeitsrisicoDe liquiditeitsbehoefte wordt aan de hand van een integrale planning inkomsten en uitgaven gevolgd. Op basis hiervan wordt de financieringsbehoefte bepaald. Bij de Rabobank is een kredietfaciliteit van € 5 miljoen afgesloten. Hierdoor is er voldoende flexibiliteit om, ten opzichte van de planning, afwijkingen in kasstromen op te vangen.

Hiernaast worden Investeringsverplichtingen uitsluitend aangegaan indien IJsseldal Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. En wordt de vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille constant gemonitord.

Reële waarde van financiële instrumentenDe reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardenmethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

67

68


8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Waardering vaste activa

Materiële vaste activa, actuele waardeIJsseldal Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar.

De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.

VerhuurdersheffingDe sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing is de totale WOZ-waarde van de sociale huurwoningen. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 2015-2019 totaal € 13,4 miljoen begroot. Voor de waardering is vanaf 2017 jaarlijks 5,36% per € 1.000 WOZ-waardeheffing ingerekend ten laste van de sociale huurwoningen.

SaneringssteunDe sector is ook geconfronteerd met een saneringssteun. De basis voor deze heffing is een vast bedrag per verhuureenheid. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog steeds onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 2015-2019 totaal ruim € 1 miljoen begroot. Vanaf 2017 houdt IJsseldal Wonen rekening met een vast bedrag per verhuureenheid per jaar (zelfstandige vhe’s € 60 en niet-zelfstandige vhe’s € 30 – prijspeil 2015)

VerkoopportefeuilleAls onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 103 woningen.

Vastgoedbeleggingen, reële waardeDe belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt:

Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontractenDeze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie een gemiddelde mutatiegraad van 6% gehanteerd.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringIn de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden ge-kwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom project-ontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

69De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft IJsseldal Wonen een fiscale strategie gekozen en een fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de fiscus. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de fiscus niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2013 en 2014 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. Het belangrijkste standpunt betreft de afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ waarde.

IJsseldal Wonen volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

70


9 Toelichting op de balans (x € 1.000)

9.1 Materiële vaste activa Vastgoed in Onroerende ontwikkeling en roerende Sociaal bestemd zaken ten vastgoed in voor eigen dienste van exploitatie exploitatie de exploitatie TotaalStand per 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen 171.317 7.562 4.684 183.563Herwaarderingen 111.775 — — 111.775Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 81.224 -/- 4.301 -/- 2.058 -/- 87.583 ————— ————— ————— —————Boekwaarden per 1 januari 2014 201.868 3.261 2.626 207.755 Mutaties 2014 (Des)Investeringen Investeringen 558 2.632 34 3.224Subsidies — -/- 350 — -/- 350Desinvesteringen -/- 1.060 — -/- 287 -/- 1.347

Overboekingen - Projecten in ontwikkeling 1.363 -/- 1.363 — —- Sloop -/- 90 90 — —- BTW 644 — — 644- van Sociaal naar commercieel -/- 268 — — -/- 268- van Commercieel naar sociaal 147 — — 147- Voorziening negatieve MVA — -/- 695 — -/- 695- Voorraden -/- 5 -/- 745 — -/- 750

Waarde mutatie Afschrijvingen -/- 5.653 — -/- 166 -/- 5.819Overige waardeveranderingen — -/- 805 — -/- 805Ongerealiseerde waardemutatie — — — —Waardemutatie -/- 17.099 — — -/- 17.099 ————— ————— ————— —————Totaal mutaties -/- 21.463 -/- 1.236 -/- 419 -/- 23.118 Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen 172.606 7.131 4.431 184.168Herwaarderingen 94.676 — — 94.676Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -/- 86.877 -/- 5.106 -/- 2.224 -/- 94.207 ————— ————— ————— —————Boekwaarden 180.405 2.025 2.207 184.637

De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 497 miljoen.

71IJsseldal Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: � Grond geen afschrijvingen � Opstal lineair 50 jaar � Installaties lineair 25 jaar

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: � Grond geen afschrijvingen � Kantoor lineair 50 jaar � Inventaris lineair 10 jaar � Automatiseringsapparatuur lineair 3-5 jaar � Bedrijfsauto’s lineair 5 jaar

De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in hoofdstuk 5 onder ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’.De voorgenomen verkopen zijn ingerekend voor maximaal 5 jaar. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 21.446 miljoen gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening.

Het sociale vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2014 is als volgt te specificeren: Bestede Waarde- Omschrijving kosten vermindering Saldoproject 501 Grooterkamp 301 — 301project 617 Beekzicht 1.387 -/- 2.766 -/- 1.379project 621 Marktplein 917 — 917project 763 Klarenbeek FMC 406 — 406project 745 uitbreiding Terwolde 2 — 2project 790 uitbreiding Nijbroek 160 — 160project Duurzaamheid bestaand bezit 239 — 239 ————— ————— —————Totale waarde per 31 december 2014 3.412 -/- 2.766 646

Opgenomen onder voorzieningen -/- 1.387 2.766 1.379 ————— ————— —————Opgenomen onder MVA in ontwikkeling 2.025 0 2.025

Verzekering & zekerhedenDe materiële vaste activa (sociaal en commercieel) van IJsseldal Wonen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. De wooneenheden en garages zijn verzekerd tegen een vast premie bedrag per eenheid per jaar, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Het overige vastgoed, zoals winkels, kantoren, zorggebouwen, e.d., is verzekerd voor de getaxeerde herbouwwaarde van de betreffende panden.

Het onroerend goed is nagenoeg geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie.

De per balansdatum aangegane verplichtingen zijn vermeld onder het hoofd ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.

IJsseldal Wonen heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan dagtekening jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.

72


9.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoed in ontwikkeling Onroerende Commercieel bestemd zaken vastgoed in voor de eigen verkocht onder exploitatie exploitatie voorwaarden TotaalStand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen 44.458 3.920 11.864 60.242Herwaarderingen — — — —Cumulatieve waardeverminderingen -/- 10.081 -/- 500 -/- 1.050 -/- 11.631 ————— ————— ————— —————Boekwaarden per 1 januari 2014 34.377 3.420 10.814 48.611 Mutaties 2014 (Des)Investeringen Investeringen — 426 — 426Subsidies/verkopen — -/- 3.500 — -/- 3.500Desinvesteringen -/- 927 — -/- 536 -/- 1.463 Overboekingen - Projecten in ontwikkeling — — — —- van Sociaal naar commercieel 268 — — 268- van Commercieel naar sociaal -/- 147 — — -/- 147- Onderh. werk (negatieve MVA) — 925 — 925- Voorraden — -/- 70 — -/- 70 Waarde mutatie Afschrijvingen — — — —Overige waardeveranderingen — — — —Ongerealiseerde waardemutatie 580 — -/- 268 312Waardemutatie — — — — ————— ————— ————— —————Totaal mutaties -/- 226 -/- 2.219 -/- 804 -/- 3.249 Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen 43.652 1.701 11.328 56.681Herwaarderingen 580 — -/- 268 312Cumulatieve waardeverminderingen -/- 10.081 -/- 500 -/- 1.050 -/- 11.631 ————— ————— ————— —————Boekwaarden 34.151 1.201 10.010 45.362

De bedrijfswaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2014 € 33,6 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € -/- 2 miljoen gemuteerd. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening.

De geschatte waarde van het commerciële vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 44 miljoen.

73Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven voor het complex de Stinzenhof voor een totaalbedrag van € 4,1 miljoen.

Het commerciële vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2013 is als volgt te specificeren:

Bestede Waarde- Omschrijving kosten vermindering Saldo617 Beekzicht * -/- 925 — -/- 925621 Marktplein 1.701 -/- 500 1.201 ————— ————— —————Totale waarde per 31 december 2014 776 -/- 500 276

Opgenomen onder OHWerk MVA in exploitatie 925 — 925 ————— ————— —————Totale waarde per 31 december 2014 1.701 -/- 500 1.201

* Het totaal geïnvesteerde bedrag van dit project is negatief vanwege het feit dat er reeds een verkoopbedrag is ontvangen, dat groter is dan de tot aan de balansdatum gemaakte kosten. Dit bedrag is in de balans verantwoord onder de kortlopende schulden.

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 76 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 67 verhuur-eenheden verkocht met een terugkoopplicht en 9 met een terugkooprecht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben.

Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het ‘Koopgarant’ principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10% en 20%.

Voorts is een beperkt aantal contracten afgesloten vanuit het ‘Slimmer kopen’ principe. Hier geldt een terugkooprecht en zijn kortingen verleend met een bandbreedte tussen 15% en 20% van de marktwaarde.

9.3 Financiële vaste activa 31-12-2014 31-12-2013Latente belastingvorderingen 4.426 — ————— ————— 4.426 —

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 5,25%. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 5,145 miljoen.

74


9.4 Voorraden 31-12-2014 31-12-2013Voorraad woningen bestemd voor de verkoop — 332 Voorraad kavels bestemd voor de verkoop 5.002 4.138 ————— ————— 5.002 4.470

Voorraad woningen bestemd voor de verkoop

Saldo per 31 december 2013 332 Mutaties in het boekjaar: Investeringen 137 Boekwaarde verkochte woningen -/- 469 Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling — Afwaarderingen naar lagere marktwaarde — —————Saldo mutaties -/- 332 —————Saldo per 31 december 2014 —

Voorraad kavels bestemd voor de verkoop

Saldo per 31 december 2013 4.138

Mutaties in het boekjaar: Investeringen 163 Boekwaarde verkochte kavels — Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling 815 Overboeking van en naar materiële vaste activa in exploitatie 5 Afwaarderingen naar lagere marktwaarde -/- 119 —————Saldo mutaties 864 —————Saldo per 31 december 2014 5.002

75De voorraad kavels bestemd voor de verkoop per 31 december 2014 betreft:

Bestede Waarde- Omschrijving kosten vermindering SaldoGrooterf/Boedelhofweg, 2 kavels 295 — 295Mettrayweg, 1 kavel 495 -/- 330 165Duistervoordseweg, 1 kavel 544 -/- 119 425De Schaker 271 — 271Van den Belt, 2 kavels 120 — 120Sikkestraat, 2 kavels 105 — 105Tuinstraat, 6 kavels 551 — 551Bongerdskamp, 2 kavels 343 — 343Nieuwenhof fase 2/3 367 — 367Terrein voormalige Rabobank Voorst 1.730 -/- 327 1.403Hofstraatbuurt, 7 kavels 576 — 576De Smidse, 2 kavels 476 -/- 296 180Molenstomp, 1 kavel 241 -/- 40 201 ————— ————— —————Totale waarde per 31 december 2014 6.114 -/- 1.112 5.002

76


9.5 Vorderingen 31-12-2014 31-12-2013Huurdebiteuren 162 147Vorderingen op gemeenten — 10Belastingen en premies sociale verzekeringen 204 —Overige vorderingen en overlopende activa 473 232 ————— —————Totaal vorderingen 839 389

HuurdebiteurenDe huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,75% (2013: 0,7%) van de te incasseren bruto jaarhuur.

Belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-2014 31-12-2013Omzetbelasting 198 —Pensioenpremies 6 — ————— —————Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 204 —

Overige vorderingen 31-12-2014 31-12-2013Inzake verkochte woningen en kavels 175 140Overige vorderingen en overlopende activa 298 92 ————— —————Totaal overige vorderingen 473 232

9.6 Liquide middelen 31-12-2014 31-12-2013Direct opvraagbaar: Bank 5.471 6.797 ————— —————Totaal liquide middelen 5.471 6.797

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting.

779.7 Eigen vermogen

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

2014 2013Stand per 1 januari 96.457 115.218Effect harmoniseren uitgangspunten bedrijfswaardeberekening — -/- 9.268Uit resultaatbestemming 7.951 -/- 2.031Gerealiseerde herwaardering -/- 2.743 -/- 4.246Overige mutaties als gevolg van vastgoedwaardering -/- 15.752 -/- 3.216 ————— —————Stand per 31 december 85.913 96.457

Overeenkomstig de statuten van IJsseldal Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Ultimo 2014 bedraagt het totaal aan herwaarderingen in de overige reserves € 46.0 miljoen.

9.8 Egalisatierekening

Het verloop van de egalisatierekening is als volgt: Woonrecht De NieuwenhofStand per 1 januari 64 Toevoegingen rente 3Vrijval ten gunste van de exploitatie -/- 17 —————Stand per 31 december 50

9.9 Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Stand per Stand per 31 december 1 januari 2014 Dotaties Onttrekkingen Vrijval 2014Onrendabele investeringen 2.031 — -/- 695 — 1.336Loopbaanontwikkelingsbudget 93 7 -/- 27 -/- 5 68 ————— ————— ————— ————— —————Totaal 2.124 7 -/- 722 -/- 5 1.404

78


9.10 Langlopende schulden Stand per Aflossings- Resterende Resterende 31 december verplichting looptijd looptijd 2014 2015 > 1 jaar > 5 jaarSchulden/leningen overheid 97 5 92 72Schulden/leningen kredietinstellingen 142.337 11.234 131.103 98.929Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.224 — 10.224 —Waarborgsommen 271 — 271 — ————— ————— ————— —————Totaal langlopende schulden 152.929 11.239 141.690 99.001

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Schulden/leningen overheid en kredietinstellingenDe mutaties in 2014 van de Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

Schulden/ Schulden/ leningen leningen krediet overheid stellingen TotaalStand per 1 januari (lang- en kortlopend) 101 140.288 140.389 Bij: nieuwe leningen — 11.000 11.000Af: aflossingen -/- 4 -/- 8.951 -/- 8.955 ————— ————— —————Stand per 31 december (lang- en kortlopend) 97 142.337 142.434

Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn 5 11.234 11.239Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn 92 131.103 131.195

De gemiddelde gewogen rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 3,6% (2013: 3,7%).

Van de lang- en kortlopende leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 136,8 miljoen opgenomen waarvoor WSW-borging is verkregen.

79Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2014 2013Saldo per 1 januari 10.989 9.597

Mutaties Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten — 2.392Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden -/- 544 -/- 530Opwaarderingen — —Afwaarderingen -/- 221 -/- 470 ————— —————Saldo mutaties -/- 765 1.392 ————— —————Saldo per 31 december 10.224 10.989

Waarborgsommen 2014 2013Saldo per 1 januariOntvangen waarborgsommen 215 230Rente waarborgsommen 64 62 ————— —————Saldo waarborgsommen 279 292 Mutaties Toegevoegde rente 4 2Toegevoegde waarborgsommen — —Uitbetaalde rente -/- 3 —Uitbetaalde waarborgsommen -/- 9 -/- 15 ————— —————Saldo mutaties -/- 8 -/- 13 ————— —————Saldo per 31 december Ontvangen waarborgsommen 206 215Rente waarborgsommen 65 64 ————— ————— 271 279

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. De reële waarde van de waarborgsommen bedraagt € 271.000,--.

80


9.11 Kortlopende schulden 2014 2013Schulden aan kredietinstellingen 11.234 19.205Schulden aan gemeenten 5 4Schulden aan leveranciers 862 1.412Belastingen en premies sociale verzekeringen 877 903Glasfonds 122 111Onderhanden werken MVA in ontwikkeling 925 —Overige schulden 144 1.755Overlopende passiva 2.511 2.539 ————— —————Totaal 16.680 25.929

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.IJsseldal Wonen beschikt over een (per 31 december 2014 ongebruikte) kredietfaciliteit van € 5 miljoen. Als zekerheid hiervoor is een pari passu/cross default-verklaring afgegeven.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Reservering vakantiedagenEr is in de balans geen reservering opgenomen voor niet opgenomen vakantiedagen van de werknemers. De waarde hiervan bedraagt ultimo 2014 ca. € 33.000 (exclusief sociale en pensioenlasten).

JubileumuitkeringenVoor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkte aantal medewerkers. Overigens gaat het om een bedrag dat niet materieel is.

Voorwaardelijke verplichtingenHet obligo aan het WSW bedraagt € 5,3 miljoen (3,85% van het schuldrestant van de geborgde leningen), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken.

Aangegane verplichtingenUltimo boekjaar is sprake van een (restant)verplichting ad. € 5.687.000 inzake nieuwbouwprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op:

Projectverplichting Aantal woningen Totaal raming Gerealiseerd Raming restantBeekzicht, Twello 37 7.074 1.387 5.687 ————— ————— ————— —————Totaal 37 7.074 1.387 5.687

81Daarnaast bestaan verplichtingen tot het leveren van een bijdrage of tot het gaan bouwen van woningen. Deze verplichtingen kunnen op dit moment als volgt becijferd worden:

Grondaankoop De Vecht fase II 200Veilingterrein Twello* p.m ————— Totaal 200

* Veilingterrein Twello (grond in bezit van de gemeente Voorst)Het verschil tussen de geldende boekwaarde en de verkoopprijs, zal bij een hogere verkoopprijs dan de boekwaarde op basis van een 50% / 50% verdeling ten gunste van zowel IJsseldal Wonen als de gemeente Voorst gebracht worden.Indien de uiteindelijke verkoopprijs lager is dan de geldende boekwaarde, dan zijn zowel de gemeente Voorst als IJsseldal Wonen bereid om het verschil daartussen ten laste te brengen van het Wijk- en Dorpontwikkelfonds.

PensioenenDe corporatie is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor woningcorporaties. De door het fonds verzorgde pensioenregeling is een toegezegd pensioenregeling. De positie van het Pensioenfonds SPW voldoet eind 2014 niet aan de vereiste dekkingsgraad. De dek-kingsgraad op balansdatum is 114%. Vereist is ultimo 2014 minimaal 117%.

Voormalige stortplaatsDe woningen aan het Spoorhof 2 t/m 16 en 1 t/m 9 in Eefde zijn in 1963 gebouwd op een voormalige stortplaats. De provincie Gelderland heeft onderzoek gedaan naar de mate van verontreiniging. Hieruit hebben zij geconcludeerd dat er sprake is van ernstige bodem-verontreiniging. Deze verontreiniging is veroorzaakt voor 1 januari 1987. Uitgangspunt van de Wet Bodembescherming is dat veroorzakers, eigenaren en in bepaalde gevallen ook gebruikers van terreinen, zelf de bodem laten onderzoeken en eventueel saneren. Dit is noodzakelijk bij verkoop of sloop en nieuwbouw. IJsseldal Wonen heeft besloten de woningen aan het Spoorhof niet in het verkoopprogramma op te nemen, en de sanering uit te voeren op het moment dat de woningen aan herstructurering toe zijn. Gezien de onzekerheid over de mate van vervuiling en de kosten van sanering in de toekomst is er geen voorziening voor dit complex opgenomen.

Verbonden partijenIJsseldal Wonen is aan Stichting Woonkeus Stedendriehoek verbonden door middel van het lidmaatschap van de Raad van Toezicht.

82


10 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x € 1.000)

10.1 Huuropbrengsten 2014 2013Woningen en woongebouwen 19.867 18.721Onroerende zaken niet zijnde woningen 1.660 1.928 ————— ————— 21.527 20.649Af : Huurderving wegens leegstand -/- 332 -/- 369 Huurderving wegens oninbaarheid -/- 35 -/- 238 ————— —————Totaal huuropbrengsten 21.160 20.042

De huurverhoging per 1 juli 2014 was gemiddeld 3,77% (2013 3,87%).

10.2 Opbrengsten servicecontracten 2014 2013Overige goederen, leveringen en diensten 443 401Af: Vergoedingsderving wegens leegstand -/- 25 -/- 22 Vergoedingsderving wegens oninbaarheid -/- 1 — ————— —————Totaal opbrengsten servicecontracten 417 379

10.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2014 2013Netto opbrengst verkopen bestaand bezit 4.573 5.255Verkoopkosten -/- 122 -/- 131Boekwaarde -/- 2.204 -/- 3.228 ————— —————Verkoopresultaat bestaand bezit 2.247 1.896Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop 35 -30Netto verkoopopbrengst VOV 17 138 ————— —————Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2.299 2.004

Voor 2015 wordt rekening gehouden met de verkoop van 21 woningen uit het bestaande bezit, met een gemiddelde verkoopprijs van € 150.000.

8310.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 2014 2013Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen — 245 ————— —————Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf — 245

10.5 Overige bedrijfsopbrengsten 2014 2013Beheer- en toezichtvergoedingen 37 36Opbrengst erfpacht grond 55 49Doorberekende onderhoudskosten 13 64Doorberekende personeelskosten 16 16Inschrijfgeld woningzoekenden — 1Uitkering ziekteverzuimverzekering 34 38Overige exploitatiebaten 25 25 ————— —————Totaal overige bedrijfsopbrengsten 180 229

10.6 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014 2013Sociaal vastgoed in exploitatie 5.653 5.695Gerealiseerde herwaardering -/- 2.743 -/- 3.537Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 153 231Boekresultaat verkoop activa ten dienste van de exploitatie — -/- 16 ————— —————Totaal afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 3.063 2.373

10.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014 2013Onrendabele toppen nieuwbouw 824 5.356Terugname onrendabele toppen -/- 622 -/- 1.308Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling -1 112Afwaardering grondposities 119 663Afwaardering koopwoningen — 286Overige waardeverandering sociaal vastgoed 1.347 — ————— —————Totaal overige waardeveranderingen MVA en vastgoedportefeuille 1.667 5.109

84


10.8 Erfpacht 2014 2013Stationsdwarsstraat, Twello 36 36Oude Binnenweg, Twello 35 35 ————— —————Totaal erfpacht 71 71

10.9 Onderhoudslasten 2014 2013Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) 878 1.101Onderhoudsuitgaven (cyclisch) 1.417 2.855 ————— —————Totaal onderhoudslasten 2.295 3.956

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: 2014 2013Planmatig onderhoud 1.004 2.432Contractonderhoud 413 423Asbestsanering 48 69Mutatie-onderhoud 233 330Klachtenonderhoud 597 702 ————— —————Totaal 2.295 3.956

10.10 Leefbaarheid 2014 2013Leefbaarheid 108 134 ————— —————Totaal leefbaarheid 108 134

10.11 Lasten servicecontracten 2014 2013Servicekosten huurders 652 591 ————— —————Totaal lasten servicecontracten 652 591

8510.12 Overige bedrijfslasten 2014 2013Beheerskosten Overige personeelskosten 299 659Huisvestingskosten 74 118Kosten Raad van Toezicht 54 39Kosten externe ondersteuning 476 345Kosten automatisering 451 386Incidentele kosten — 939Algemene kosten 384 178 ————— —————Subtotaal beheerskosten 1.738 2.664

Heffingen Verhuurdersheffing 1.999 81Bijdrage saneringssteun 662 723Belastingen 819 719Verzekeringen 75 91Contributie landelijke federatie 27 32 ————— —————Subtotaal heffingen 3.582 1.646

Overige bedrijfslasten Exploitatiekosten De Nieuwenhof — 121Bijdrage huurdersbelangenvereniging 22 18Overige directe exploitatielasten 235 221 ————— —————Subtotaal overige bedrijfslasten 257 360 ————— —————Totaal overige bedrijfslasten 5.577 4.670

AccountantshonorariaIn het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

2014 2013Controle van de jaarstukken en overige jaarlijkse verantwoordingen 51 43Andere controlewerkzaamheden 2 3Fiscale advisering 18 11Andere niet-controlediensten 31 — ————— —————Totaal 102 57

86


10.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014 2013Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie 581 -/- 2.416Waardeveranderingen sociaalvastgoed in exploitatie — 2.884Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden -/- 45 -/- 123 ————— —————Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 536 345

10.14 Financiële baten en lasten 2014 2013Rentebaten en soortgelijke opbrengstenRente op liquide middelen — —Overige rentebaten 1 11 ————— —————Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1 11

Rentelasten en soortgelijke kostenLeningen overheid 4 4Leningen kredietinstellingen 5.170 5.319Kasgeldleningen 71 60Rekening courant banken 13 18Overige rentelasten 66 44 ————— —————Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 5.324 5.445

10.15 Belastingen 2014 2013Vennootschapsbelasting -/- 134 —Verschuldigde belasting resultaat boekjaar — —Mutatie belastinglatenties 4.426 -/- 501 ————— —————Totaal belastingen 4.292 -/- 501

10.16 Resultaat deelnemingen 2014 2013Resultaat deelneming Triax Vastgoed BV — -2 ————— —————Totaal resultaat deelnemingen — -2

87 11 Overige informatie

Werknemers

Per 31 december 2014 waren 39 werknemers in dienst, verdeeld over 31,3 formatieplaatsen. (2013: 39 resp. 33,2). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: idem)

Bestuurder en Raad van Toezicht

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.

Naam Bezoldiging 2014 Bezoldiging 2013Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA, directeur-bestuurder Bruto-salaris (incl. vakantiegeld en gratificatie) € 96.000 € 96.000 Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale-verzekeringspremies € 0 € 0Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen € 0 € 0Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) € 21.820 € 20.050 ————— —————Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT

€ 117.820 € 116.050

Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) 12 12 Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in uren) 36 36Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in dagen) 365 365Einde dienstverband n.v.t. n.v.t.Jaar waarin het dienstverband is geëindigd n.v.t. n.v.t.In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband n.v.t. n.v.t.

De bestuurdersbeloning van de bestuurders en voormalige bestuurders op grond van BW 2 Titel 9 is als volgt (twee personen):

Bestuurder 2014 2013Brutoloon inclusief werkgeversdeel pensioenpremies 117.820 116.050Werkgeversdeel sociale lasten 9.552 9.198Vergoedingen 66 — ————— —————Beloning op grond van BW 2 Titel 9 127.438 125.248

88


Overige uitkeringen niet-topfunctionarissen (voormalig bestuurder) 2014 2013Functie Adviseur AdviseurDuur van het dienstverband in het boekjaar 1/1 – 30/9 1/1 – 31/12Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in uren) 36 36Totaal toegekende uitkeringen wegens beëindiging dienstverband (compensatiebedrag) € 97.091 € 160.000Beloning € 77.428 € 95.901Beloning betaalbaar op termijn € 16.577 € 21.321 ————— —————Totaal en relevant voor de toepassing van de WNT € 191.096 € 277.222

Werkgeversdeel sociale lasten € 22.513 € 9.198

Beloning op grond van BW 2 Titel 9 € 213.609 € 286.420

Het compensatiebedrag is ontvangen vanwege terugval in salaris door aanvaarding van een andere functie. Het dienstverband is per 1 oktober 2014 beëindigd. Deze compensatie volgt uit een overeenkomst van september 2012.

Bezoldiging Raad van Toezicht

De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht aan dat deze per 1 januari 2014 maximaal 10% (lid) of 15% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder.

De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht, die heel 2014 in functie zijn geweest, is als volgt (bedragen exclusief BTW):

Naam Functie 2014 2013P. (Peter) Schrijver Voorzitter Raad van Toezicht Lid remuneratiecommissie

€ 9.000 € 5.313

Th. (Tom) van der Meulen Lid Raad van Toezicht Lid remuneratiecommissie

€ 6.000 € 4.250

P.H. (Patrick) Hijlkema Lid Raad van Toezicht Lid auditcommissie

€ 6.000 € 4.250

A. (Arnoud) Spithoven Lid Raad van Toezicht Lid auditcommissie

€ 6.000 € 0

H. (Heleen) Buijs Lid Raad van Toezicht € 6.000 € 0R. Goossens Voorzitter Raad van Toezicht (tot 17-5-2013) Lid remuneratiecommissie (tot 17-5-2013)

€ 0 € 3.187

J. Roeterdink Lid Raad van Toezicht € 0 € 4.250 ————— —————Totaal € 33.000 € 21.250

In 2013 en 2014 is geen sprake van belastbare onkostenvergoedingen en of beloningen betaalbaar op termijn voor leden van de Raad van Toezicht. De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2014 in totaal € 33.000 excl. BTW en € 39.930 incl. BTW (2013: € 21.250 excl. BTW, € 24.150 incl. BTW).

89 12 Ondertekening

Directeur-bestuurder Raad van Toezicht

Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA P. Schrijver, voorzitter

Twello, 9 juni 2015

13 Overige gegevens

Resultaatverdeling

Het resultaat ad € 7.95 miljoen positief is, overeenkomstig de statuten, toegevoegd aan de overige reserves.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatumGeen.

14 Controleverklaring

Deze is op de volgende pagina’s opgenomen. De in de jaarrekening opgenomen controleverklaring is vanwege fraudepreventie niet ondertekend. Het orginele ondertekende exemplaar bevindt zich in het kantoor van IJsseldal Wonen.

90


Bezoekadressen Marktplein 110 | Twello

Hoofdstraat 45-b | Gorssel

Correspondentieadres Postbus 100 | 7390 AC Twello

T (0571) 27 79 79

F (0571) 27 79 80

E [email protected]

IJsseldal Wonen verhuurt ruim 3.000 woningenin de gemeenten Voorst en Lochem. Samen met onze medewerkers, partners en bewoners werken wij aan prettig en betaalbaar wonen.

ColofonDit is een uitgave van Stichting IJsseldal Wonen.Aan de inhoud kunnen geenrechten worden ontleend.

TekstIJsseldal Wonen

Grafische vormgevingRob van der Loos Ontwerper

FotografieHans Prinsen

DrukWeevers Grafimedia

Juni 2015

Meer informatieHeeft u na het lezen van deze uitgave vragen? Neem dan contact met ons op.

Jaarverslag 2014 IJsseldal Wonen

Documents

Transcript of Jaarverslag 2014 IJsseldal Wonen