Jaarverslag Omnia Wonen 2013
136
Balanceren Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2013
description
Â
Transcript of Jaarverslag Omnia Wonen 2013
Postbus 418
3840 AK Harderwijk
0341 27 87 00
www.omniawonen.nl
BalancerenPostadres
Telefoon
Internet
Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2013
Volkshuisvestingsverslag
en Jaarrekening 2013
Balanceren
Omnia Wonen Jaarverslag 2013
Jaarverslag 2013 2
Jaarverslag 2013 3
Inhoudsopgave
Woord vooraf 5 Governancestructuur 7 Verslag van de Raad van Commissarissen 9
Volkshuisvestingsverslag 15 1. Strategie en beleid 17
1.1 Werkgebied 17
1.2 Ondernemingsplan 2011-2014 17
1.3 Strategisch voorraadbeleid 17
1.4 Prestatieafspraken met belanghouders 18
1.5 aeDex 19
1.6 Externe ontwikkelingen 20
2. Participatie 21
2.1 Beleidskader 21
2.2 Bewonersparticipatie 21
2.3 Duurzaamheid: bewustwording 22
2.4 Klachtenadviescommissie 23
2.5 Belanghouders 23
3. Het woningbezit 25 3.1 Beleidskader 25
3.2 Nieuwbouw 25
3.3 Verkoop en aankoop 26
3.4 Woningbezit 28
3.5 Overige onroerende zaken 28
3.6 Beheer voor derden 29
4. Kwaliteit woningbezit 31
4.1 Beleidskader 31
4.2 Binnenonderhoud 31
4.3 Buitenonderhoud en energiemaatregelen 33
4.4 Energielabels 35
4.5 Asbest 36
4.6 Warmtewet 36
4.7 Samenwerken met markt 36
5. Leefbaarheid 37
5.1 Beleidskader 37
5.2 Sociale problemen 37
5.3 Maatschappelijk en commercieel vastgoed 38
5.4 Buurt- en wijkbeheer 39
5.5 Investeren: fysiek en sociaal 39
6. Wonen, Zorg en Welzijn 41 6.1 Beleidskader 41
6.2 Huisvesting specifieke doelgroepen 41
6.3 Aanpassen woningen 43
7. Toewijzen en verhuren 45 7.1 Beleidskader 45
7.2 Huurverhoging 45
7.3 Woonruimteverdeling 46
7.4 Woningtoewijzing 47
7.5 Mutaties en leegstand 48
7.6 Huurachterstand en huurderving 49
7.7 Aanvullende diensten 49
8. Financiën 51
8.1 Beleidskader 51
8.2 Waardering vastgoed 51
8.3 Eigen vermogen en jaarresultaat 52
8.4 Realisatie versus begroting 53
8.5 Leningenportefeuille 53
8.6 Treasurycommissie 53
8.7 Verbindingen 54
8.8 Toekomstverwachtingen 56
9. De organisatie Omnia Wonen 59
9.1 Beleidskader 59
9.2 Organisatiestructuur 59
9.3 Sturing 60
9.4 Personeel 60
9.5 Ondernemingsraad 61
9.6 Communicatie 61
9.7 ICT: OpPAD 61
Verklaring van het bestuur 63 Kengetallen 65 Jaarrekening 67 1. Fiscale positie per 31 december 2013 69
2. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 72
3. Geconsolideerde winst- en verliesrekening
over 2013 74
4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 75
5. Geconsolideerde grondslagen voor waardering
en resultaatbepaling 77
6. Grondslagen voor de waardering van activa en
passiva 78
7. Grondslagen voor resultaatbepaling 88
8. Grondslagen voor de opstelling van het
geconsolideerd kasstroomoverzicht 91
9. Toelichting op de geconsolideerde balans 92
10. Niet in de balans opgenomen verplichtingen 108
11. Toelichting op de geconsolideerde winst- en
verliesrekening 112
12. Enkelvoudige balans per 31 december 2013 118
13. Enkelvoudige winst- en verliesrekening
over 2013 120
14. Algemene grondslagen voor de opstelling van de
enkelvoudige jaarrekening 121
15. Toelichting op de enkelvoudige balans 122
16. Toelichting op de enkelvoudige winst- en
verliesrekening 125
17. Overige informatie 127
Overige gegevens 129 Ondertekening Bestuur en RvC 131 Controleverklaring accountant 133
Jaarverslag 2013 4
Naam van de toegelaten instelling Stichting Omnia Wonen
Gemeente waar de instelling haar vestigingsplaats heeft : Harderwijk
Kantooradres : Scheepssingel 12
3841 KS Harderwijk
Postadres : Postbus 418
3840 AK Harderwijk
Website : www.omniawonen.nl
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de
instelling is toegelaten
: 6 februari 1920, nummer 42
Inschrijvingsnummer stichtingenregister bij Kamer van
Koophandel en Fabrieken voor De Veluwe en Twente
: Nummer 31014972
Vestigingen:
- Amersfoort / Utrecht : Utrechtseweg 14
3811 NB Amersfoort
- Amstelveen : William Boothlaan 2a
1185 NP Amstelveen
- Arnhem :
Huissensestraat 27
6833 HL Arnhem
- Assen : Scharmbarg 213
9407 EE Assen
- Den Haag : Goudenregenstraat 42
2565 EZ Den Haag
- Harderwijk / Ermelo : Scheepssingel 2
3841 KS Harderwijk
- Nunspeet : Stationslaan 79
8071 CL Nunspeet
- Oldebroek/ Elburg Van Sytzemalaan 2
8096 AS Oldebroek
- Steenwijk : Gasthuisstraat 31
8331 JM Steenwijk
Jaarverslag 2013 5
Woord vooraf
In het Kabinetsprogramma bij de start van Rutte II
zijn stevige maatregelen aange-kondigd voor de
corporatiesector. In de loop van 2013 is geleidelijk
duidelijk geworden wat het Kabinet daarmee
bedoelt. Corporaties moeten fors bijdragen aan het
begrotingstekort door het instellen van een
verhuurdersheffing die voor Omnia Wonen snel
oploopt naar ruim € 6 miljoen euro per jaar vanaf
2017.
De mogelijkheid deze heffing door te berekenen
aan de huurders stelt ons voor een lastig dilemma.
Enerzijds willen we de huurders voor een redelijke
prijs goede woningen bieden en zorgen dat de
laagste inkomensgroepen betaalbaar kunnen
wonen. Aan de andere kant vloeien de inkomsten
voor een deel weg naar het Rijk en moeten we om
de financiële continuïteit te kunnen waar-borgen de
huren wel extra verhogen. Wij hebben geprobeerd
de huurders enigszins te ontzien door de geboden
ruimte om huren te verhogen slechts gedeeltelijk te
benutten. Om de heffing op te kunnen vangen zet
Omnia Wonen daarnaast sterk in op efficiency-
verbetering en verlaging van de bedrijfskosten.
In de Herziening van de Woningwet en de discussie
over de in het vooruitzicht gestelde Novelle is
duidelijk geworden dat het speelveld van de
corporatie sterk wordt beperkt. Wat rest is het
bouwen en exploiteren van sociale huurwoningen.
Het beperken van de activiteiten zal op termijn
ongetwijfeld zichtbaar worden in buurten en wijken.
Maar ook de strenge scheiding tussen goedkopere
en duurdere woningen en overig onroerend goed,
betekent een rem op de bouwactiviteiten, een
beperking van de diversiteit aan doelgroepen waar
we iets voor kunnen betekenen en geeft vooral veel
extra administratieve lasten. Omnia Wonen
probeert door kostenbesparing en het verminderen
van nieuwbouwinvesteringen ruimte over te houden
voor betaalbare huren voor de laagste
inkomensgroepen en investeringen in de isolatie
van de woningvoorraad. Door het solide financiële
beleid van de afgelopen jaren ziet Omnia Wonen de
toekomst toch met vertrouwen tegemoet. Door bij te
sturen en te versoberen verwachten wij de huurders
met een bescheiden inkomen ook de komende
jaren te kunnen blijven voorzien van betaalbare
woonruimte.
Ook in 2014 zullen nog belangrijke beslissingen
vallen in de Tweede Kamer over de
corporatiesector. De Novelle van minister Blok zal
na advies van de Raad van State voor
besluitvorming worden voorgelegd. Ook de
parlementaire enquête staat voor de deur en zal
zeker veel aandacht krijgen in de pers. Of de wereld
van de woningcorporatie daarna weer anders wordt,
is afwachten.
Omnia Wonen gaat verder om samen met
huurders, huurdersorganisaties, gemeenten,
maatschappelijke instellingen en het bedrijfsleven
woningen te verhuren aan huurders met een smalle
beurs. Dit doen we met bekwaam en alert
personeel dat zich verbonden voelt met onze
huurders.
Ik wil het personeel en de Raad van
Commissarissen bedanken voor hun inzet en
betrokkenheid. Ondanks alle tegenwind was 2013
een succesvol jaar.
mr. G.W.M. van de Ven
bestuurder
Jaarverslag 2013 6
Jaarverslag 2013 7
Governancestructuur
Bestuursmodel
Omnia Wonen heeft haar governancestructuur ingericht
volgens het tweelagen bestuursmodel. Er is een Raad
van Commissarissen (RvC) en een bestuur.
Het bestuur wordt gevormd door de directeur-
bestuurder. Artikel 6 van de statuten van Omnia Wonen
geeft aan dat de bestuurder alle taken en bevoegd-
heden toekomen die nodig zijn om de doelstelling van
de stichting te realiseren. Dit betekent onder andere dat
de bestuurder zorg draagt voor een ondernemingsplan
en voor de vertaling van dit plan in concreet beleid en
jaarplannen, alsook voor de financiële vertaling van die
jaarplannen in een (meerjaren-)begroting. De
bestuurder is bevoegd tot alle rechtshandelingen die
bijdragen aan het realiseren van de doelstelling van
Omnia Wonen en passen binnen het door de RvC
goedgekeurde jaarplan en begroting. De bestuurder
legt verantwoording af aan de RvC. Voor de uitvoering
van werkzaamheden delegeert de bestuurder taken en
bevoegdheden aan medewerkers binnen de
organisatie. Dit is vastgelegd in functieomschrijvingen,
werkafspraken en een procuratieschema.
De RvC houdt toezicht op het functioneren van de
corporatie in het algemeen en de bestuurder in het
bijzonder en staat de bestuurder met raad terzijde. De
bestuurder zorgt er voor dat de RvC over de nodige
informatie beschikt om haar taak uit te oefenen. De
RvC heeft haar taak en werkwijze uitgewerkt in het
Reglement voor de Raad van Commissarissen van de
stichting Omnia Wonen1.
In artikel 8 en 11 van de statuten staat aangegeven
welke besluiten zijn voorbehouden aan de RvC of
waarvoor de bestuurder vooraf goedkeuring van de
RvC nodig heeft. Zo stelt de bestuurder minimaal
eenmaal in de vier jaar een nieuw ondernemingsplan
vast en elk jaar het jaarplan en begroting, het
volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Dit doet
hij nadat de RvC haar goedkeuring heeft gegeven. Ook
voor het aangaan van verbindingen en deelnemingen
en een aantal andere besluiten, heeft de bestuurder
vooraf de goedkeuring nodig van de RvC.
1 Het huishoudelijk reglement van de RvC en de
statuten vindt u op www.omniawonen.nl
De beloning van de bestuurder is een aangelegenheid
van de RvC. Ook de bevoegdheid tot het benoemen,
schorsen en ontslag van de bestuurder, ligt in handen
van de RvC.
De RvC benoemt de externe accountant en keurt de
vergoeding voor de accountant goed. Uiteraard doet zij
dit na overleg met de bestuurder. Jaarlijks wordt op
advies van de bestuurder beoordeeld of de accountant
ook voor het komende jaar weer de boeken controleert.
Om de drie jaar beoordeelt de RvC diepgaand en
uitgebreid of de huidige accountant voldoet aan de
verwachting of dat er een wisseling van de wacht moet
plaatsvinden. Ook hierbij wordt het advies van de
bestuurder ter harte genomen.
De bestuurder kan de statuten wijzigen. Echter, hier-
voor heeft hij de goedkeuring nodig van het ministerie
van Binnenlandse Zaken en die van de RvC. De RvC
en de bestuurder leggen in het volkshuisvestings-
verslag en in de jaarrekening verantwoording af over de
activiteiten van het afgelopen jaar.
Aedescode en Governancecode Woningcorporaties
Omnia Wonen onderschrijft als lid van de branche
organisatie Aedes de Aedescode en daarmee impliciet
ook de Governancecode Woningcorporaties. Op
enkele onderdelen wijkt Omnia Wonen af van de
richtlijnen van de Governancecode. De afwijkingen zijn:
a. Benoemen bestuurder. De RvC heeft in afwijking
van artikel II.2.1 van de Governancecode besloten
de bestuurder voor onbepaalde tijd te benoemen.
De RvC vindt dat zij de bestuurder kritisch kan
volgen en tijdig kan ingrijpen als dat nodig is.
Bovendien voorkomt dit korte termijn denken bij de
bestuurder. Iets wat erg belangrijk is voor de
stabiliteit en continuïteit in de onderneming.
b. Onafhankelijkheid RvC. Zes van de zeven leden
van de RvC voldoen aan de criteria die in artikel
III.2.2 van de code aan formele onafhankelijkheid
worden gesteld.
Jaarverslag 2013 8
Eén lid van de RvC is voorafgaand aan zijn
benoeming werkzaam geweest bij een belangrijke
zakelijke relatie van Omnia Wonen. Dit staat zijn
onafhankelijkheid in de praktijk niet in de weg.
In artikel 9, lid 6 en 7, van de statuten is vastgelegd
hoe te handelen bij belangenverstrengeling of de
schijn van belangenverstrengeling van leden van de
RvC.
In de Governancecode staan diverse bepalingen over
de werving en benoeming, het functioneren en de
bezoldiging van zowel het bestuur als de Raad van
Commissarissen. De Benoeming- en remuneratie-
commissie houdt zich met deze zaken bezig. Het
remuneratierapport over 2013 verschijnt begin 2014 en
wordt op de website van Omnia Wonen gepubliceerd.
Paragraaf V. van de code gaat over maatschappelijke
verantwoording en beleidsbeïnvloeding. Wij sturen
onze belanghouders ons jaarplan, volkshuisvestings-
verslag en jaarrekening. Bovendien zitten wij regel-
matig met hen om tafel om te discussiëren over onze
koers en strategie. De belanghouders in ons kern-
gebied nodigen wij geregeld uit voor rondetafel-
gesprekken over onderwerpen die lokaal spelen. Die
gesprekken blijken in de praktijk waardevol te zijn,
zowel voor de belanghouders als voor Omnia Wonen.
Telkens neemt één lid van de RvC deel aan een
rondetafelgesprek. In de eerstvolgende vergadering
van de RvC doet hij hiervan verslag.
Eenmaal in de vier jaar laten we ons visiteren. Het
visitatierapport 2012 staat op onze website. Dit geldt
ook voor het standpunt van Omnia Wonen over de
bevindingen uit dit rapport.
Risicobeheersing
Risicobeheersing staat hoog op de agenda van Omnia
Wonen. Wij vinden het belangrijk op een verantwoorde
en transparante wijze om te gaan met het maat-
schappelijke kapitaal dat ons ter beschikking staat.
Er is in 2013 een nieuw controlplan en een auditplan
vastgesteld. In het controlplan zijn de huidige tien
belangrijkste risico’s opgesomd en de maatregelen om
deze risico’s te beheersen benoemd.
Ook is aangegeven wie binnen de organisatie
verantwoordelijk is voor het uitvoeren van deze
maatregelen. In de kwartaalrapportage aan de
bestuurder wordt door de managers en teamleiders
expliciet aandacht besteed aan deze en andere risico’s
en de te nemen beheersingsmaatregelen. Voor zover
mogelijk worden risico’s gekwantificeerd. Ook wordt in
de kwartaalrapportage verantwoording afgelegd over
de besteding van de op basis van de begroting aan
budgethouders beschikbaar gestelde budgetten. Er
wordt een strikt budget bewakingsbeleid gevoerd.
Bij nieuwbouwprojecten, projecten voor woning-
verbetering en andere projecten met een grote
financiële impact, wordt per project telkens kritisch
gekeken of en zo ja wanneer het van start kan gaan.
Hierover wordt verslag gedaan aan de RvC.
Risicobeheersing is een vast onderdeel van de
verantwoordingsrapportage van de bestuurder aan de
RvC. Risico’s waar in 2013 met de RvC over is
gesproken zijn onder andere:
- de politiek onzekerheid om ook in de toekomst de
huren extra te mogen verhogen in relatie tot de
verhuurdersheffing;
- betalingsproblemen voor met name huurders die
langdurig rond moeten komen van een minimaal
inkomen;
- de huurderving en –achterstanden van maatschap-
pelijk en overig bedrijfsmatig onroerend goed;
- de stagnerende nieuwbouw en de gevolgen daar-
van voor grondposities;
- de gevolgen van verplichte asbestinventarisatie en
asbestbesmetting;
- de financiële stabiliteit van onze bouwpartners en
- de affaires bij diverse woningcorporaties en de
gevolgen daarvan voor saneringssteun van het
CFV en het storten van een obligo bij het WSW.
In het auditplan is voor de belangrijkste risicogebieden
en voor een groot aantal deelprocessen aangegeven
welke interne controles uitgevoerd gaan worden. Het
auditplan dient als toetsing van de werking van het
risicobeheersings- en controlesysteem van Omnia
Wonen. In 2013 is een aanvang gemaakt met de
interne controle op de inkomenstoets bij woning-
toewijzing.
Jaarverslag 2013 9
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) geeft in dit
verslag aan welke activiteiten hij heeft ondernomen om
op een verantwoorde wijze toezicht uit te oefenen op
de corporatie in het algemeen en de bestuurder in het
bijzonder.
Toezichtkader
De wettelijke regels, waaronder de prestatievelden van
het Besluit Beheer Sociale Huursector, het eigen
ondernemingsplan ‘Omnia Wonen – Koers met
kansen’, het meerjarenplan, het jaarplan en de
begroting vormen het toezichtkader. In het
ondernemingsplan is de koers uitgezet voor de periode
2011 tot en met 2014. Het plan wijst de weg naar de
doelen voor onze organisatie en biedt onze klanten en
andere belanghouders de blik op wat wij in deze
periode willen bereiken en hoe we dat gaan doen.
De bestuurder stelt elk kwartaal een bestuurders-
rapportage op. Met deze rapportage legt hij verant-
woording af aan de RvC. De rapportage sluit aan op
het ondernemingsplan en het daarvan afgeleide
meerjarenplan en jaarplan. Zo houdt de RvC zich op de
hoogte van de voortgang van het jaarplan en volgt of
binnen de begroting wordt gebleven. Om de prestaties
van Omnia Wonen in perspectief te kunnen plaatsen,
kijkt de RvC naar allerlei kengetallen, zoals deze door
het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en
IPD/aeDex worden aangeleverd.
Mede gelet op de economische crisis, de verhuurders-
heffing en de overige plannen die het Kabinet in petto
heeft voor corporaties, volgt de RvC de ontwikkelingen
rond de financiële continuïteit nauwlettend. In de
begroting, het jaarverslag en in de bestuurders-
rapportages is veel aandacht voor de ontwikkeling van
de solvabiliteit en de liquiditeit. Ook de treasury-
activiteiten worden aandachtig gevolgd. Het treasury-
jaarplan wordt jaarlijks goedgekeurd en via de
bestuurdersrapportages wordt over de uitvoering van
dit plan gerapporteerd.
Verder laat de RvC zich informeren over de diverse
nieuwbouwplannen, plannen voor woningverbetering
en energiebesparing en onderhoudsplannen. Hiermee
zijn vele miljoenen euro’s gemoeid. Ook de prestatie-
afspraken met de gemeenten, de relatie van Omnia
Wonen met haar belanghouders en informatie over
bewonersparticipatie, klanttevredenheid en verhuur-
resultaten heeft de belangstelling van de RvC. Tot slot
wordt in de RvC-vergaderingen uitgebreid stilgestaan
bij de belangrijkste risico’s die Omnia Wonen loopt. Zo
is onder andere gesproken over asbestinventarisaties,
toenemende betalingsproblemen bij huurders, de
affaires bij andere corporaties, de grondposities en de
solvabiliteit en liquiditeit van bouwpartners.
Belanghoudersbijeenkomsten
Door Omnia Wonen zijn in 2013 twee bijeenkomsten
voor belanghouders georganiseerd: op 13 juni in
Arnhem en op 14 november in Nunspeet. De RvC was
in wisselende samenstelling bij deze bijeenkomsten
vertegenwoordigd en krijgt zo gevoel voor wat er leeft
onder de vertegenwoordigers van de plaatselijke
maatschappelijke organisaties. In de RvC-vergadering
wordt verslag gedaan van deze bijeenkomsten.
Samenstelling Raad van Commissarissen
De RvC bestond in 2013 uit zeven leden. Twee van
hen zijn benoemd op voordracht van de
huurdersorganisatie. Alle leden worden benoemd voor
een periode van vier jaar.
De heer J. G. de Groot, voorzitter
Gepensioneerd, vele jaren bestuurlijke ervaring
onder meer als burgemeester van Harderwijk.
Woonplaats: Harderwijk
Geboortedatum: 11 maart 1943
Relevante nevenfuncties: voorzitter van het bestuur
van het Burgerweeshuis
in Harderwijk, commis-
saris van de Inclusief-
groep Nunspeet
Benoemd: 1 januari 2007
Herbenoemd: 1 januari 2011
Aftredend op: 31 december 2014
Jaarverslag 2013 10
De heer A. van Eijk MBA, vice voorzitter/secretaris
Directievoorzitter van de Coöperatieve Rabobank
Apeldoorn en omstreken; deskundig op het gebied van
financiën.
Woonplaats: Harderwijk
Geboortedatum: 20 november 1963
Relevante nevenfuncties: geen
Benoemd: 1 januari 2008
Herbenoemd: 1 januari 2012
Aftredend: 31 december 2015
De heer G.A.C. Bouwmeester RA
Zelfstandig ondernemer, advies- en interim
management opdrachten.
Op voordracht van de huurdersorganisatie: financiële
deskundigheid en ervaring met bewonersparticipatie.
Woonplaats: Barneveld
Geboortedatum: 3 maart 1963
Relevante nevenfuncties: penningmeester Stichting
Vrienden van Norschoten,
Barneveld, voorzitter WMO-
Raad, Barneveld
Benoemd: 1 januari 2011
Aftredend: 31 december 2014
De heer G. de Klein
Predikant
Op voordracht van de huurdersorganisatie; deskundig
op het gebied van ethiek en bewonersparticipatie.
Woonplaats: Assen
Geboortedatum: 27 juni 1950
Relevante nevenfuncties: geen
Benoemd: 15 februari 2006
Herbenoemd: 1 januari 2010
Aftredend : 31 december 2013
Mevrouw M.L.A. de Klerk
Partner in adviesbureau aXis strategie beleid
management; breed bestuurlijk en maatschappelijk
netwerk.
Woonplaats: Zuidlaren
Geboortedatum: 17 december 1955
Relevante nevenfuncties: voorzitter Stichting Brink-
belangen, Zuidlaren
Benoemd: 1 januari 2013
Herbenoemd:
Aftredend: 31 december 2016
Mevrouw M.E.G. Lindeman
Zelfstandig adviseur, gericht op financieel en
juridisch advies aan kleine bedrijven en
particulieren, beleidsadviseur bij de Stichting
Visitatie Woningcorporaties; breed bestuurlijk en
maatschappelijk netwerk.
Woonplaats: Amersfoort
Geboortedatum: 21 november 1958
Relevante nevenfuncties: commissaris van Kinder-
opvang De Bilt, zitting in
de Belanghebbenden
vertegenwoordiging van
Woningbouwvereniging
Amerongen, budget-
coach en sociaal raads-
vrouw in Amersfoort
Benoemd: 1 januari 2013
Herbenoemd:
Aftredend: 31 december 2016
De heer J. M. W. van Wieringen
Pensioen sinds 2009, vele jaren bestuurlijke ervaring
als directeur van een bouw- en
projectontwikkelingsbedrijf.
Woonplaats: Holten
Geboortedatum: 31 maart 1948
Relevante nevenfuncties: voorzitter Stichting Transities
in Plattelandsgebieden
Benoemd: 1 januari 2010
Aftredend: 31 december 2013
In het afgelopen jaar heeft de RvC bij haar leden en bij
de bestuurder geen situaties geconstateerd waarbij
sprake is van tegenstrijdige belangen.
Met uitzondering van de heer Van Wieringen zijn alle
leden van de Raad onafhankelijk in de zin van bepaling
III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. De
heer Van Wieringen was voor zijn benoeming werk-
zaam bij een belangrijke zakelijke relatie van Omnia
Wonen. Dit staat zijn kritische en onafhankelijke
beoordeling van zaken niet in de weg.
Medio 2013 is een traject ingezet om te voorzien in de
vacatures per 31 december 2013 van de heren J.M.W.
van Wieringen en G. de Klein. Inmiddels is één van de
functies op voordracht van de huurdersorganisatie
S.H.O.W. per 1 januari 2014 ingevuld door de heer
M.P. Celie.
Jaarverslag 2013 11
Profielschets
De RvC hanteert een uitgebreide profielschets bij het
invullen van vacatures en het verdelen van de diverse
aandachtsvelden. De profielschets staat op de website
van Omnia Wonen. Er wordt gestreefd naar een
samenstelling waarbij een meerderheid van de
commissarissen actief is in het arbeidsproces.
Gevraagd wordt om deskundigheid en levenservaring
in combinatie met een sterk gevoel voor ontwikkelingen
in de samenleving. Leden moeten onafhankelijk en
onpartijdig zijn ten opzichte van elkaar en het bestuur.
De RvC functioneert als één college met een
gezamenlijke verantwoordelijkheid.
De RvC vergadert collegiaal, maar met een kritische
distantie. Aan de functie van voorzitter worden
daarnaast nog specifieke eisen gesteld. Dit geldt ook
voor de leden met de aandachtsgebieden financiën,
volkshuisvesting, bedrijfskunde/organisatiekunde en
bouwen/projectontwikkeling.
Rooster van aftreden
Rooster van aftreden per 31 december 2013:
De heer G.A.C. Bouwmeester lid
31/12/2014
De heer J.G. de Groot* voorz.
31/12/2014
De heer A. van Eijk* secr.
31/12/2015
Mevrouw M.L.A. de Klerk lid
31/12/2016
Mevrouw M.E.G. Lindeman lid
31/12/2016
De heer M.P. Celie* lid
31/12/2017
*niet herbenoembaar
Commissies
Er zijn twee vaste commissies, te weten een
Auditcommissie en een Benoeming- en
Remuneratiecommissie. De reglementen voor deze
commissies zijn op een aantal punten gewijzigd en
opnieuw vastgesteld op 6 februari 2013. In de
vergadering van november 2012 zijn de leden voor de
commissies benoemd.
De heren De Groot en Van Wieringen maken deel uit
van de Benoemings- en Remuneratiecommissie. Zij
staan onder andere stil bij de Governancecode en het
functioneren en de beloning van zowel de bestuurder
als de Raad. Het remuneratierapport over 2012 werd in
de RvC-vergadering van april 2013 besproken en staat
op de website.
De heren Bouwmeester en Van Eijk zitten in de Audit-
commissie. Zij hebben overleg met de accountant ter
voorbereiding op het gesprek van de accountant met
de voltallige RvC over het jaarverslag. Tevens buigen
zij zich over interne controle, risicobeheersing, treasury
en andere financiële zaken.
Aan de vergaderingen van de commissies neemt ook
de bestuurder deel en indien nodig medewerkers uit de
organisatie.
Eigen ontwikkeling en functioneren
De RvC heeft een eigen budget voor opleidingen,
kennisuitwisseling en externe advisering. Alle leden zijn
lid van de Vereniging Toezichthouders Woning-
corporaties (VTW) en bezoeken bijeenkomsten van
deze vereniging. Ook andere bijeenkomsten worden
bezocht. Nieuwe commissarissen nemen deel aan het
introductieprogramma van de VTW.
In het najaar van 2013 is onder begeleiding van een
extern bureau gesproken over het functioneren van de
Raad als geheel alsook over het functioneren van ieder
lid afzonderlijk. Het rapport van het externe bureau is
aan de orde geweest in de vergadering van februari
2014. Op basis van dit rapport en het gesprek hierover
is geconcludeerd dat de Raad functioneert overeen-
komstig de statuten en de profielschets voor de leden
van de Raad van Commissarissen van Omnia Wonen.
Integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling
Omnia Wonen kent een integriteitscode. Ook is er een
klokkenluidersregeling. In de vergadering van
september zijn de uitvoering van de code en de
regeling aan de orde geweest. Zowel de integriteits-
code als de klokkenluidersregeling zijn op de website
van Omnia Wonen geplaatst.
Jaarverslag 2013 12
Bestuur
Omnia Wonen kent een bestuur dat wordt gevormd
door de algemeen directeur, de heer mr. G.W.M van de
Ven. De heer Van de Ven is bestuurder sinds het
ontstaan van Omnia Wonen op 1 juli 2003. Daarvoor
was hij 14 jaar directeur van een van de rechts-
voorgangers van Omnia Wonen. De bestuurder bepaalt
het dagelijkse beleid en zorgt voor de uitvoering
daarvan. Hij is bevoegd tot alle noodzakelijke
rechtshandelingen om de doelstellingen van Omnia
Wonen te realiseren.
In zijn functie van directeur van Omnia Wonen is de
heer Van de Ven ook vertegenwoordiger van de
stichting Omnia Wonen als bestuurder van Stichting
Woningbeheer Ons Belang, Stichting Domiso en Omnia
Wonen Holding BV. Deze BV is op zijn beurt weer
bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Naast
zijn functie binnen Omnia Wonen heeft de heer Van de
Ven een tweetal nevenfuncties. Hij is onbezoldigd
voorzitter van Estrado. Dit is een cultuurpodium in
Harderwijk. Deze nevenfunctie is eind 2013 beëindigd.
Daarnaast is hij onbezoldigd lid van het bestuur van de
Stichting RK Liefdehuis Amersfoort in Amersfoort. Er is
geen sprake van tegenstrijdige belangen in de zin van
de bepaling II.3 van de Governancecode Woning-
corporaties.
De Benoeming- en Remuneratiecommissie van de RvC
voert jaarlijks een functioneringsgesprek met de
bestuurder en maakt daarvan een verslag voor de
voltallige raad.
Het salaris van de bestuurder voldoet aan de Wet
normering bezoldiging top-functionarissen publieke en
semi-publieke sector (WNT). De bezoldiging van de
directeur bestuurder bestaat uit een vast jaarloon,
inclusief vakantietoeslag, van € 123.638,-. De bijtelling
voor de ter beschikking gestelde auto bedraagt in 2013
€ 10.091,-. Het werkgeversdeel voor de voorzieningen
voor beloningen op termijn (pensioenvoorziening)
bedraagt € 33.903,- en de door de werkgever betaalde
premie VPL en VOP € 5.026,-. Er is geen variabele of
prestatiebeloning, winstdelingsregeling of beëindigings-
regeling afgesproken. De pensioenafspraken voor de
bestuurder zijn gebaseerd op dezelfde grondslagen als
de medewerkers. De bestuurder heeft geen
persoonlijke leningen, garanties en dergelijke van
Omnia Wonen. Het salaris ontwikkelt zich conform de
afspraken van de CAO Woningcorporaties.
Vergoedingen Raad van Commissarissen
De vergoeding voor de voorzitter bedroeg € 12.132,-,
voor de vice-voorzitter € 8.904,- en voor de leden
€ 8.088,- (lid voor 31-12-2012) en € 7.440,- (lid na
31-12-2012). De vergoeding voldoet aan de WNT en
aan de Honoreringscode commissarissen van de VTW.
Vergaderingen
De RvC heeft in het verslagjaar vijf keer regulier
vergaderd. Er werd één extra vergadering ingepland in
maart 2013. De voorzitter, vice-voorzitter en de
bestuurder bereiden de agenda van de vergaderingen
voor.
Vergadering februari
De oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 van het
Ministerie van Binnenlandse Zaken en een rapportage
van het CFV ‘Corporatie in Perspectief’ zijn behandeld.
De volgende thema’s kwamen aan de orde: de
financiële positie van Omnia Wonen en de mate waarin
de relevante regels worden nageleefd. De rapportage
van het laatste kwartaal van 2012 en de management
letter van de accountant van november 2012 zijn
besproken. Het treasuryjaarplan is goedgekeurd.
Verder is stilgestaan bij de acties die voortvloeiden uit
de gehouden visitatie en het vertrek van twee
commissarissen aan het einde van het jaar. Ook werd
gesproken over het eigen functioneren van de Raad in
2012.
Vergadering maart
De begroting voor 2013 is in november 2012 goed-
gekeurd. Bij het opstellen van deze begroting waren de
nieuwe voorgenomen maatregelen van het kabinet nog
niet bekend. In de bijgestelde begroting zijn de
verhuurdersheffing, de huurverhogingen en de
saneringssteun ingerekend voor de komende jaren.
Deze werd besproken en geaccordeerd tijdens een
extra vergadering op 26 maart 2013. Omdat dit ook
invloed had op het treasuryjaarplan is deze ook tijdens
de vergadering opnieuw behandeld en goedgekeurd.
Jaarverslag 2013 13
Vergadering april
Het remuneratierapport over 2012 is besproken en
goedgekeurd. De profielschets van de RvC werd
vastgesteld. Voorgesteld werd om de zelfevaluatie in
het vierde kwartaal van 2013 door een extern bureau te
laten plaatsvinden. Verder is stil gestaan bij de stand
van zaken rondom de werving van twee nieuwe leden
voor de RvC en is de Governancecode aan de orde
geweest. Tot slot is de RvC geïnformeerd over de
lopende organisatieontwikkelingen.
Vergadering juni
Met de accountant is gesproken over de jaarrekening
2012, het accountantsverslag en de managementletter.
Het proces om de jaarrekening te vervaardigen is heel
intensief geweest. Dit heeft te maken met de implemen-
tatie van nieuwe richtlijnen. De Raad is op de hoogte
gesteld over de stand van zaken rondom de
organisatieaanpassingen en de werving van twee
nieuwe RvC-leden. In het kader van het eigen functio-
neren wordt een brainstormmiddag gepland met een
extern bureau voor de maand oktober. Voor deze tijd
worden afzonderlijke gesprekken met ieder lid gevoerd.
Verder zijn de bestuurdersrapportage van het eerste
kwartaal en het faciliteringsvolume van het WSW
besproken en is het verslag van de werkzaamheden
van de Klachtenadviescommissie aan de orde geweest.
Vergadering september
In de vergadering van september 2013 is kennis-
gemaakt met twee kandidaten voor de RvC. Ook werd
er teruggekeken naar de relatiebijeenkomst op 11
september naar aanleiding van het tienjarig bestaan
van Omnia Wonen. Verder is het integriteitsbeleid
besproken en is de bestuurdersrapportage van het
tweede kwartaal aan de orde geweest. Ook zijn de
actuele ontwikkelingen in de sector en de afspraken
tussen Aedes en het Kabinet besproken. De aan-
sprakelijkheid voor bestuur en Raad en het mede-
werkerstevredenheidsonderzoek werden besproken.
Tot slot werd het programma van het eindejaarsbezoek
van de Raad vastgesteld.
Vergadering november
In de vergadering van november zijn het jaarplan en de
begroting voor 2014 besproken en goedgekeurd.
Tevens is stilgestaan bij de bestuurdersrapportage van
het 3e kwartaal 2013. De Remuneratiecommissie heeft
de beoordeling van de bestuurder op zich genomen en
informeert de leden van de Raad. Er werd aandacht
besteed aan social media. De Raad heeft het WSW
een volmacht verleend. De heer M.P. Celie is per 1
januari 2014 benoemd als lid van de RvC voor een
eenmalige periode van vier jaar en in aansluiting hierop
is het nieuwe rooster van aftreden vastgesteld.
Voor 2014 is de heer A. van Eijk wederom benoemd als
vice-voorzitter. Ook zijn het vergaderrooster voor 2014
en de samenstelling van de Remuneratie- en Audit-
commissie in 2014 vastgesteld.
Overige bijeenkomsten
De RvC heeft samen met de bestuurder en met
medewerkers uit de organisatie een werkbezoek
gebracht aan woningcomplexen in Nunspeet en ‘t
Harde. Daarbij heeft de Raad zich uitvoerig laten
informeren over onderhoud en lokale vraagstukken.
Ook is er themabijeenkomst en een workshop
georganiseerd. De themabijeenkomst in juni ging over
risicomanagement en aansprakelijkheid voor
commissarissen. De workshop ging over werving en
selectie en heeft in september plaatsgevonden.
Een delegatie van de RvC heeft een gesprek gevoerd
met de Ondernemingsraad en hiervan verslag gedaan
aan de voltallige Raad. Een andere delegatie heeft de
jaarvergadering van de huurdersorganisatie S.H.O.W.
bijgewoond. Ook hiervan is verslag gedaan in de
voltallige Raad.
Tot slot heeft de RvC met het MT en de partners eind
november een werkbezoek gebracht aan de vak-
federatie Rietdekkers die een toelichting gaven over het
verwerken en toepassen van riet.
Verantwoording
De RVC heeft kennisgenomen van het verslag van de
bestuurder over het boekjaar 2013. In het verslag zijn
opgenomen de geconsolideerde balans en resultaten-
rekening 2013 en het volkshuisvestingsverslag 2013.
De jaarrekening is door Ernst & Young gecontroleerd
en voorzien van een goedkeurende controleverklaring .
De RvC stemt in met het volkshuisvestingsverslag en
de jaarrekening en heeft deze goedgekeurd.
Harderwijk, 4 juni 2014
Jaarverslag 2013 14
Jaarverslag 2013 15
Volkshuisvestingsverslag
Jaarverslag 2013 16
Jaarverslag 2013 17
1. Strategie en beleid
1.1 Werkgebied
Stichting Omnia Wonen is een woningcorporatie die
actief is in 13 gemeenten. Ons kerngebied bestaat uit
de gemeenten op de Noordwest Veluwe (met name
Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en
Putten) en de gemeenten Steenwijkerland, Amersfoort
en Arnhem. In het kerngebied willen we een prominen-
te rol spelen op het gebied van het wonen. De gemeen-
ten Den Haag, Assen, Amstelveen en Utrecht rekenen
we niet tot ons kerngebied. In deze gemeenten willen
we een goede beheerder zijn. Wij stoten daar woningen
af als dit nodig is om in het kerngebied te groeien.
Wij bieden woonruimte aan ongeveer 7.500
huishoudens. Dit doen we met ruim 80 enthousiaste
medewerkers.
1.2 Ondernemingsplan 2011-2014
Missie, visie en ambities
In ons ondernemingsplan ‘Koers met kansen’, dat geldt
voor de periode 2011 tot en met 2014, is onze missie
als volgt omschreven:
“Met maatwerk in wonen bieden wij onze klanten in al
hun diversiteit betere kansen op zelfstandigheid.”
Omnia Wonen streeft naar kwalitatief goede woningen
in een plezierige woonomgeving. We zien dit als een
belangrijke basisvoorwaarde om mensen – met name
hen die daartoe minder goed in staat zijn – betere
kansen op zelfstandigheid te bieden. Het bieden van
een stabiele woonsituatie vraagt om maatwerk. Er is
immers sprake van een toenemende diversiteit van
onze klanten. Naast het creëren van randvoorwaarden
voor zelfstandigheid en het leveren van maatwerk is
duurzaamheid het derde belangrijke thema dat hoog op
onze agenda staat. Omnia Wonen werkt aan energie-
besparing en duurzaam bouwen.
Wij focussen ons kortom op de volgende drie ambities:
- zelfregie door wonen;
- maatwerk in wonen;
- duurzaamheid rond wonen.
Strategische beleidslijnen
Om deze ambities te realiseren, moeten wij binnen
onze organisatie daarvoor de voorwaarden scheppen.
In het ondernemingsplan worden daarom drie
strategische beleidslijnen geschetst:
- Hechter verbinden met mens en maatschappij;
- Efficiëntere organisatie;
- ICT intensiever benutten.
Het is belangrijk te weten wat belanghouders van ons
verwachten en we willen duidelijk zijn over wat we
willen en kunnen bieden. Onze organisatie richten we
zo in dat wij optimaal kunnen presteren met een
minimale inzet van mensen en middelen. Daarbij
maken we intensief gebruik van Informatie en
Communicatie-technologie (ICT) om zo kennis te
organiseren, de primaire processen te verbeteren en de
klanten sneller en adequater te kunnen helpen.
Jaarplan 2013
Het ondernemingsplan vertalen wij in jaarplannen. In
het Jaarplan 20131 stonden onze voornemens voor dat
jaar. In de volgende hoofdstukken leest u wat we
daarvan hebben gerealiseerd. Daarbij geven wij ook de
beleidskaders aan. Zo leggen we een verband met de
ambities en de strategische beleidslijnen uit het
ondernemingsplan.
Niet alleen het ondernemingsplan gebruiken wij om
onze jaarplannen te maken. Ook ons strategisch
voorraadbeleid en de daarop afgestemde
prestatieafspraken met belanghouders vormen
belangrijke input.
1.3 Strategisch voorraadbeleid
Het strategisch voorraadbeleid is erop gericht dat ons
woningbezit nu en in de toekomst aansluit op de vraag.
Wij vinden het met name van belang dat er voldoende
betaalbare en kwalitatief goede woonruimte
beschikbaar is en blijft voor mensen die qua inkomen of
om andere redenen niet zelf kunnen voorzien in hun
huisvesting.
1 Het ondernemingsplan ‘Koers met kansen’ en het
Jaarplan 2013 vindt u op www.omniawonen.nl
Jaarverslag 2013 18
Vanuit de doelstellingen van ons ondernemingsplan, de
marktvraag en onze financiële mogelijkheden bekijken
we wat er aan onze woningportefeuille moet en kan
veranderen. Per gemeente stellen we zo het
portefeuillebeleid vast. Het portefeuillebeleid geeft
antwoord op de vraag of we woningen willen bijbouwen
of ingrijpend willen renoveren en of we woningen willen
verkopen of zelfs slopen. Wij stemmen ons
portefeuillebeleid – veelal via prestatieafspraken - af
met de gemeenten waarin wij actief zijn.
Voor het bestaande woningbezit maken we het
portefeuillebeleid meer concreet in svb-plannen per
woningcomplex. Verreweg de meeste complexen willen
we nog lange tijd verhuren.
Naast de productstrategie wordt voor ieder
woningcomplex nog een aantal zaken vastgelegd. De
belangrijkste zijn:
de gewenste streefhuur (= huur bij nieuwe verhuur);
uitgangspunten voor het uitrustingsniveau voor
keuken, badkamer, toilet en installatiewerk;
het gewenste energielabel en
de doelgroep die gehuisvest wordt.
In 2013 is het portefeuillebeleid nagenoeg ongewijzigd
gebleven. Een aantal complexen is nader bekeken om
te beoordelen of we ze willen doorexploiteren of dat er
meer ingrijpende maatregelen nodig zijn. Hiervoor
hebben we een standaard stappenplan gemaakt.
Daarnaast zijn we verder gegaan om ons strategisch
voorraadbeleid te actualiseren en te verbeteren. Om de
verbeteringsslag mogelijk te maken, is onder andere
een automatiseringspakket aangeschaft dat aansluit bij
onze wensen. Het pakket zal in 2014 volledig
operationeel zijn.
1.4 Prestatieafspraken met belanghouders
Wij maken prestatieafspraken met de gemeenten in
ons kerngebied. In de gemeenten buiten het
kerngebied doen we bewust niet mee aan het brede
volkshuisvestingsoverleg.
Elburg
In Elburg hebben we samen met de gemeente en
collega-corporatie UWOON op basis van het
Prestatiecontract Wonen 2011-2015 concrete
afspraken gemaakt voor het jaar 2013. Deze afspraken
hadden voor Omnia Wonen met name betrekking op de
nieuwbouw van 16 sociale huurwoningen en 2 vrije
sector huurwoningen in het plangebied Waterlanden in
Doornspijk. We hebben toegezegd een aantal van deze
woningen toe te wijzen aan mensen met een inkomen
boven de € 34.229,-.
Bij de evaluatie van de afspraken over 2013 is
geconcludeerd dat we onze toezeggingen zijn
nagekomen.
Harderwijk
Tussen de gemeente en de corporaties UWOON en
Omnia Wonen zijn afspraken gemaakt over
(woningmarkt-) onderzoek, nieuwbouw, bestaande
voorraad, duurzaamheid, wonen en zorg, leefbaarheid,
specifieke doelgroepen, maatschappelijke zorg,
(regionale) woonruimteverdeling en maatschappelijk
vastgoed.
De overeenkomst heeft betrekking op de periode 2014
tot en met 2016 en is in januari 2014 ondertekend. De
huurdersorganisaties waren bij alle gesprekken
betrokken.
Nunspeet
Ook in Nunspeet stonden eind 2013 de contouren voor
nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente en
Omnia Wonen vast. Er is gesproken over de
consequenties van het (regionale) woningmarkt-
onderzoek voor het benodigde aantal sociale
huurwoningen en het aantal woningen voor de
zogenaamde middeninkomensgroepen. Ook hebben
we het gehad over de consequenties van het scheiden
van wonen en zorg, zorgsteunpunten, het opnieuw
inzetten van met WMO-gelden aangepaste woningen,
het strategisch voorraadbeleid, leefbaarheid,
maatschappelijk vastgoed, duurzaamheid, grondprijs-
beleid en woonruimteverdeling.
De afspraken worden naar verwachting in 2014
ondertekend.
Oldebroek
Met de gemeente Oldebroek hebben we nog geen
prestatieafspraken. Wel hebben we zowel bestuurlijk
als ambtelijk overleg over diverse zaken. Omnia Wonen
heeft wel de intentie om ook in Oldebroek tot prestatie-
afspraken te komen.
Jaarverslag 2013 19
Steenwijkerland
De gemeente Steenwijkerland en de drie in deze
gemeente werkzame woningcorporaties zijn eind 2013
gestart met de gesprekken voor nieuwe prestatie-
afspraken. Vertrekpunt voor de gesprekken is de met
medewerking van de corporaties opgestelde ‘Visie op
wonen en leefbaarheid’ van de gemeente. Belangrijke
thema’s voor de afspraken zijn onder andere de
benodigde (betaalbare) sociale woningvoorraad,
wonen, zorg en welzijn, duurzaamheid, sociale
problematiek en leefbaarheid. Het doel is dat in de loop
van 2014 de nieuwe prestatieafspraken worden
ondertekend.
Arnhem
De gezamenlijke corporaties en de gemeente Arnhem
hebben in 2012 nieuwe prestatieafspraken gemaakt
over:
bouwen en beheren;
variatie en keuze;
wonen, welzijn en zorg;
sociaal investeren en
duurzaam bouwen.
De afspraken die voor Omnia Wonen van belang zijn
gaan met name over de woonruimteverdeling, de
betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad en het
investeren in energiebesparende maatregelen in de
bestaande woningvoorraad.
Amersfoort
In Amersfoort hebben we samen met de gemeente en
de corporaties de Alliantie en Portaal aan prestatie-
afspraken gewerkt voor de jaren 2014 en 2015. Het
gaat om afspraken over de regionale woonruimte-
verdeling, het benodigde aanbod sociale huurwoningen
(kwantitatief en kwalitatief), duurzaamheid, wonen en
zorg, welzijn en veiligheid, wijkaanpak, specifieke
doelgroepen en financiën. Begin 2014 is er overeen-
stemming bereikt over de te maken afspraken.
Ondertekening volgt naar verwachting in de loop van
dat jaar.
Daarnaast hebben we In Amersfoort onder de noemer
‘Hoogspringers’ samen met een groot aantal andere
partijen medio 2013 een intentieverklaring ondertekend
waarin we toezeggen de mogelijkheden voor
energieneutraal renoveren te onderzoeken.
Bestuurlijk en ambtelijk overleg
Op bestuurlijk en ambtelijk niveau hebben wij
regelmatig formeel en informeel contact met de
gemeenten en andere belanghouders. Deze contacten
zijn divers van aard en leiden soms tot formele
afspraken. Een voorbeeld van dit laatste is een
overeenkomst over de huisvesting van arbeids-
migranten die de gemeenten, corporaties en enkele
uitzendorganisaties en werkgevers op de Noord-
Veluwe dit jaar hebben gemaakt.
1.5 aeDex
Wij willen onze prestaties graag in perspectief plaatsen
en doen daarom mee aan de IPD/aeDex corporatie
vastgoedindex.
De belangrijkste resultaten over het boekjaar 2013 zijn:
Het totale rendement kwam in 2013 uit op 2,2%. Dit
rendement is opgebouwd uit een direct en een indirect
rendement. Het directe rendement kwam uit op 4,3%
en drukt het resultaat van de dagelijkse bedrijfsvoering
uit. In dit rendement zitten enerzijds de huurinkomsten
en anderzijds de aan het vastgoed direct toe te
rekenen uitgaven, zoals onderhoud en beheer,
verwerkt. Het indirecte rendement geeft de waarde-
ontwikkeling van het vastgoed weer. Hierin zijn ook de
investeringen in het vastgoed en aan- en verkopen
meegenomen. In 2013 is de waarde van ons vastgoed
met 2,0% gedaald. Zowel het directe als het indirecte
rendement lag ruim boven het rendement van de
benchmark. De benchmark geeft de resultaten van alle
circa 35 deelnemende corporaties tezamen weer.
Onze bijdrage aan de betaalbaarheid van de huren en
de leefbaarheid, het zogenaamde maatschappelijke
rendement, bedroeg in 2013 2,4%. Dit is het rendement
dat we, gezien onze doelstellingen, bewust laten liggen
door geen markthuren te vragen en te investeren in
leefbaarheid.
Omnia
Wonen
Bench-
Mark
Totaal rendement 2,2% 0,3%
- indirect rendement -2,0% -3,2%
- direct rendement 4,3% 3,7%
Maatschappelijk dividend 2,4% 1,6%
Exploitatiekosten per
verhuureenheid € 2.153 € 2.460
Jaarverslag 2013 20
We zijn zeer tevreden met de behaalde resultaten. Die
hebben we onder andere te danken aan een efficiënte
bedrijfsvoering. De efficiency ratio (de totale exploitatie-
kosten als percentage van de huur) kwam uit op 34,7%.
Het gemiddelde van de deelnemers ligt op 42,4%.
Behalve als benchmarkinstrument gebruiken we de
aeDex ook voor ons strategisch voorraadbeleid.
1.6 Externe ontwikkelingen
Externe ontwikkelingen zijn van grote invloed op de
mate waarin en de wijze waarop we onze ambities
waar kunnen maken. De maatregelen van het Kabinet
Rutte II hebben enorme gevolgen voor huurders en
woningcorporaties.
Huurders krijgen met grote huurstijgingen te maken.
Weliswaar komen de allerlaagst betaalden veelal in
aanmerking voor huurtoeslag, maar deze regeling is in
voorgaande jaren behoorlijk versoberd.
Woningcorporaties wordt een beperking van het
werkveld en een concentratie van activiteiten in één
kernregio in het vooruitzicht gesteld. De verhuurders-
heffing doet een enorme aanslag op onze financiële
middelen. De heffing bedraagt voor Omnia Wonen in
2013 circa € 1,5 ton, maar loopt de jaren daarna snel
op tot zo’n € 6,2 miljoen in 2017 en daarna. Ook de
financiële ondersteuning van collega corporaties via het
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting slaat een flink
gat in onze financiële mogelijkheden. Dit gaat naar
schatting om ongeveer € 6,0 miljoen voor de periode
2013-2018.
Onze investeringsruimte neemt dus fors af. Omnia
Wonen heeft daarom de nieuwbouwinvesteringen voor
de verdere toekomst naar beneden bijgesteld, de
verkoopdoelstelling enigszins verhoogd en zet de
ingezette weg van verbetering van de efficiëncy en
verlaging van de bedrijfskosten verder door. De
mogelijkheden om de huren extra te verhogen
gebruiken we slechts ten dele, omdat we ook de
betaalbaarheid voor de doelgroepen die zijn
aangewezen op sociale huurwoningen niet uit het oog
willen verliezen. Al met al blijven we zo in staat te
werken aan onze ambities, te investeren in zowel
bestaand als nieuw bezit en risico’s op te vangen.
Jaarverslag 2013 21
2. Participatie
2.1 Beleidskader
Omnia Wonen vindt het belangrijk om te weten wat er
onder huurders en belanghouders leeft, wat ze van ons
verwachten en wat ze te bieden hebben. En andersom
is het goed dat men weet met welke vraagstukken wij
bezig zijn en wat wij tot onze taak en
verantwoordelijkheid rekenen. De inbreng van huurders
en belanghouders gebruiken we bij het formuleren,
bijstellen en uitvoeren van ons beleid.
2.2 Bewonersparticipatie
De participatie van bewoners vindt in verschillende
vormen plaats. Zowel centraal als lokaal praten wij met
(vertegenwoordigers van) onze huurders. Daarnaast
onderzoeken wij de woonwensen en tevredenheid van
(toekomstige) bewoners en betrekken hen bij de bouw
of onderhoud van hun woning.
Huurdersorganisatie
De Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen
(S.H.O.W.) is een belangrijke gesprekspartner van
Omnia Wonen. De S.H.O.W. adviseert ons over
(beleids-)zaken die de belangen van al onze huurders
raken. In 2013 is advies gevraagd over:
- asbestbeleid;
- aanpassing van doelstelling energiebeleid;
- jaarlijkse huurverhoging per 1 juli;
- jaarafspraken met gemeente Elburg en
- visie op mens en buurt.
De S.H.O.W. plaatste diverse kanttekeningen bij onze
voorstellen. Dit heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat ons
asbestbeleid en onze visie op mensen en buurt op
onderdelen zijn aangepast en verduidelijkt. Ons
voornemen niet al onze complexen op tenminste
energie-label C te brengen kon op begrip van de
S.H.O.W. rekenen. Voor sommige complexen staan de
kosten namelijk niet in verhouding tot het resultaat. De
suggestie van de huurdersorganisatie om de
huurverhoging af te toppen op de streefhuur (als
inkomen ≤ € 43.000,-) dan wel de markthuur (inkomen
> € 43.000,-) hebben we overgenomen. Met de jaar-
afspraken met de gemeente Elburg kon de S.H.O.W.
instemmen.
Naast de adviesaanvragen hebben wij met de
S.H.O.W. gesproken over onder andere energie-
ambassadeurs, de Warmtewet, de stand van zaken bij
diverse prestatieafspraken, de plannen van het Kabinet
Rutte II, servicekosten, de organisatiewijzigingen
binnen Omnia Wonen, woningtoewijzing en zonne-
panelen. Ook neemt de S.H.O.W. deel aan het overleg
dat we regelmatig met de directies van onze
onderhoudspartners hebben.
De samenwerkingsovereenkomst met de gemeente
Harderwijk is door de S.H.O.W. met een formele
steunbetuiging onderschreven. Eén van de bestuurs-
leden is bij de totstandkoming van deze overeenkomst
direct betrokken geweest. In de jaarvergadering van de
S.H.O.W. hebben we een uitleg gegeven hoe we tegen
onze betrokkenheid bij leefbaarheidsvraagstukken
aankijken.
Tot slot is de samenwerkingsovereenkomst tussen
Omnia Wonen en de S.H.O.W. geactualiseerd en
opnieuw ondertekend en heeft de S.H.O.W. een
voordracht gedaan voor een kandidaat voor de Raad
van Commissarissen.
Lokale huurdersorganisaties
Met de lokale bewonerscommissies of bewoners-
groepen praten we over zaken die in of rondom een
groep woningen spelen. In 2013 waren er 25
bewonerscommissies en –verenigingen actief, per
saldo twee meer dan in 2012. De onderwerpen waar-
over is gesproken hangen af van de lokale situatie en
liepen uiteen van veiligheid in de buurt en parkeer-
problemen tot verlichting van gemeenschappelijke
ruimten en beplanting rondom een woningcomplex.
Wij betrekken bewonerscommissies ook bij onder-
houdsprojecten. Als een woningcomplex geen
bewonerscommissie heeft, richten wij een tijdelijke
bewonersadviesgroep op. Vanaf de voorbereiding tot
en met de afronding van een onderhoud- of renovatie-
plan zitten wij met deze bewoners om tafel. Zij denken
en beslissen mee over bijvoorbeeld de verschillende
keuzemogelijkheden. In het afgelopen jaar was er
alleen in de gemeente Nunspeet een bewonersadvies-
groep actief.
Jaarverslag 2013 22
Dit jaar hebben we voor de vierde keer een
bewonerscommissiedag georganiseerd. Deze dag
heeft tot doel de onderlinge contacten tussen
bewonerscommissies, de S.H.O.W. en Omnia
Wonen te verbeteren. Er is onder andere stil
gestaan bij de organisatiewijzigingen binnen Omnia
Wonen Het centrale thema was dit keer social
media. In een interactief programma kregen de
deelnemers gereedschap aangereikt om met het
thema aan de slag te gaan en verbindingen te
leggen.
De activiteiten van de centrale en lokale
huurdersorganisaties zijn erg belangrijk. Daarom
ondersteunen wij ze ook financieel. In 2013 is bijna
€ 40.000,- uitgegeven aan bewonersparticipatie.
Gemiddeld is dit ongeveer € 5,45 per woning. Het jaar
daarvoor was het totaalbedrag ongeveer € 51.000,-.
Tevredenheidsonderzoeken
Ook in 2013 onderzochten we hoe tevreden onze
huurders waren over onze dienstverlening. Huurders
die bij ons een woning zijn gaan huren of een reparatie-
verzoek indienden, ontvingen achteraf digitaal of per
post een enquête. Op de meeste onderdelen scoren
we lager dan in 2012, maar nog ruim boven onze norm
van 7,0. Voor de klantgerichtheid bij het betrekken van
een bestaande woning scoorden wij een 7,9, voor de
dienstverlening rondom een nieuwbouwwoning een 7,4
en voor de algemene tevredenheid bij het afhandelen
van een reparatieverzoek een 8,0. In 2012 kwam de
score in al de drie onderzoeken op een 8,1 uit.
We hebben dit jaar bij vier onderhoudsprojecten de
tevredenheid van bewoners gemeten. Helaas kregen
we bij twee projecten onvoldoende respons om
betrouwbare conclusies te kunnen trekken. Bij de twee
andere projecten waren de bewoners tevreden tot zeer
tevreden over zowel het proces als het eindresultaat
van de werkzaamheden.
De uitkomsten van de zeven geplande tevredenheids-
onderzoeken gaven geen aanleiding het beleid of de
processen bij te stellen. De onderzoeken naar de
tevredenheid van bewoners bij de onderhoudsprojecten
zijn mede input geweest bij de keuze van onze
ketenpartner voor het planmatig onderhoud in Den
Haag.
In september is Omnia Wonen met een digitaal klanten-
panel gestart. Het digitaal klantenpanel is een online
klankbord. Het is een makkelijke manier om de
wensen van huurders te leren kennen, nieuwe
producten en diensten voor te leggen en beleid te
toetsen. We zien het digitaal klantenpanel als een
aanvulling op de tevredenheidsonderzoeken die we al
langer uitvoeren.
Huurders die deelnemen aan het klantenpanel
ontvangen ongeveer vier keer per jaar een digitale
vragenlijst over uiteenlopende onderwerpen. Eind 2013
hadden zich ruim 800 huurders aangemeld voor het
panel. In oktober werd huurders gevraagd welke
wensen zij hebben ten aanzien van een nieuwe
website en een huurdersportaal. De resultaten van dit
onderzoek nemen we in 2014 mee als input voor het
ontwikkelen van een nieuwe website.
2.3 Duurzaamheid: bewustwording
Investeren in de energetische kwaliteit van nieuwe en
bestaande woningen alleen is niet voldoende om tot
lager energieverbruik te komen. Het gedrag van
mensen is minstens zo belangrijk.
We hebben zo’n 15 huurders opgeleid tot
energieambassadeur. Deze huurders hebben een
training gevolgd over energie, energieverbruik en de
mogelijkheden om als bewoner besparingen te
behalen. De ambassadeurs kunnen andere huurders
adviseren en begeleiden bij hun energieverbruik.
Eind 2012 hebben wij een publiciteitscampagne
gevoerd om huurders te interesseren voor het
ontvangen van een energieadvies. Hierop zijn slechts
een kleine 60 verzoeken binnengekomen voor een
bezoek van een energieambassadeur.
Door diverse oorzaken is de aandacht voor de inzet
van energieambassadeurs helaas wat in het slob
geraakt. We willen hen in ieder geval in het vervolg een
rol laten spelen in onze eigen
energiebesparingsprojecten. Zij kunnen bijvoorbeeld
goed uitleggen wat de voordelen zijn van het laten
isoleren van een woning en huurders rondleiden in
projecten waar reeds energiebesparende maatregelen
zijn getroffen.
Jaarverslag 2013 23
Naast energieambassadeurs maken we gebruik van
het instrument Beter Peter. Beter Peter is een bespaar-
programma waarbij huurders via de computer een
persoonlijk actieplan op kunnen stellen. Met Beter
Peter of adviezen van een energie-ambassadeur kan
een huurder al snel € 150,- op zijn of haar energie-
kosten besparen.
We zetten niet alleen in op de bewustwording van onze
huurders, maar ook op die van onze medewerkers.
Want alleen gemotiveerde medewerkers kunnen onze
milieudoelstellingen uitdragen.
2.4 Klachtenadviescommissie
We willen van onze fouten leren. Bewoners met
klachten over Omnia Wonen, kunnen altijd terecht bij
de woonadviseur. Is de bewoner niet tevreden over de
oplossing, dan kan hij zijn klacht neerleggen bij de
bestuurder. Vrijwel altijd wordt het bezwaar in goed
overleg tussen de bewoner en Omnia Wonen opgelost.
Komen de bewoner en Omnia Wonen er samen niet
uit? Dan kan de bewoner zijn klacht voorleggen aan
een onafhankelijke Klachtenadviescommissie. De
uitspraak van de Klachtenadviescommissie wordt in
principe opgevolgd.
Er zijn vijf corporaties aangesloten bij de
Klachtenadviescommissie:
- UWOON met woningen in Elburg, Ermelo en
Harderwijk, Ermelo;
- Woningstichting Putten uit Putten;
- Woonpalet uit Zeewolde;
- Triada woondiensten met huurders in Epe, Hattem
en Heerde en
- Omnia Wonen.
Omnia Wonen voert het secretariaat van de commissie.
Alle huurders van Omnia Wonen, dus ook onze
huurders buiten het kerngebied, kunnen de Klachten-
adviescommissie inschakelen. De Klachtenadvies-
commissie behandelde afgelopen jaar vijf klachten.
Geen van deze klachten had betrekking op Omnia
Wonen. Wel is een klacht over Omnia Wonen terug
verwezen omdat de procedure nog niet volledig was
doorlopen.
2.5 Belanghouders
Zowel op bestuurlijk als uitvoerend niveau zijn er
formele en informele contacten met partners zoals
collega-corporaties, gemeenten, zorg- en welzijns-
organisaties, politie, hulporganisaties en aannemers.
Jubileum
Medio 2013 vierde Omnia Wonen haar tienjarig
bestaan. In dit kader hebben we voor onze
belanghouders een mini-symposium georganiseerd.
Philip Idenburg, co-auteur van het boek Sociaal Wonen
2030, nam de aanwezigen mee naar de toekomst aan
de hand van vier aansprekende scenario’s over hoe
wonen en sociale voorzieningen in Nederland op de
lange termijn eruit gaan zien. Na een geanimeerde
forumdiscussie was er ruim gelegenheid na te praten
over het thema en andere zaken die ons bindt.
Rondetafelbijeenkomsten
In ons kerngebied onderhouden wij intensief contact
met gemeenten en andere belanghouders. Wij
organiseren in deze gemeenten rondetafelbijeen-
komsten. Per bijeenkomst nodigen we ongeveer tien
belanghouders uit. De gesprekken spitsen zich toe op
de lokale situatie. Wij willen één keer in de drie jaar met
belanghouders in de gemeenten in ons kerngebied om
tafel zitten. In 2013 waren dit Arnhem en Nunspeet1.
Tijdens de rondetafelbijeenkomst in Arnhem
passeerden de volgende onderwerpen de revue:
de rol van bewoners, professionele organisaties en
vrijwilligers bij de zorg voor een leefbare woon-
omgeving;
bewonersparticipatie;
veranderingen en verbeteringen van het
woningtoewijzingssysteem en
samenwerking van diverse organisaties bij overlast,
huurschulden en huisuitzetting.
Aan de tafel in Nunspeet deden de volgende
onderwerpen de ronde:
de behoefte aan vrije sector woningen;
de benodigde omvang en samenstelling van de
voorraad sociale huurwoningen en
de betaalbaarheid van sociale huurwoningen.
1 Het verslag van de bijeenkomsten is te vinden op
www.omniawonen.nl.
Jaarverslag 2013 24
De bijeenkomsten leiden tot meer begrip voor elkaars
standpunten. Het geeft inzicht in ieders belangen en
de afwegingen die gemaakt moeten worden. Daarnaast
ontvangen de aanwezigen waardevolle input voor hun
eigen beleid en programma’s. Voor ons vormen de
bijeenkomsten bovendien een goede basis voor het
verder uitbouwen van de samenwerking.
Overig
Wij ontmoeten onze belanghouders ook op tal van
andere gelegenheden. Zo maken we bijvoorbeeld
prestatieovereenkomsten, hebben overleg over bouw-
en onderhoudsplannen, hebben contacten met zorg- en
welzijnspartijen en doen wijkschouwen met onder
andere wijkagenten en buurtbeheerders. Door ons
voortdurend op allerlei niveaus te verbinden met onze
belanghouders zijn wij in staat optimaal gebruik te
maken van elkaars capaciteiten.
Jaarverslag 2013 25
3. Het woningbezit
3.1 Beleidskader
Wij maken onderscheid tussen gemeenten in het
kerngebied en de overige gemeenten. In het kern-
gebied hebben wij intensief contact met gemeenten en
andere belanghouders. Dat zijn de plaatsen waar wij
ons ook actief richten op nieuwbouw en aankoop. In de
overige gemeenten spelen we een minder actieve rol,
maar zijn we wel een betrokken beheerder. Zo nodig
stoten wij daar woningen af als dit nodig is om in het
kerngebied te groeien.
In het kerngebied willen we een bijdrage leveren aan
het terugdringen van het (kwalitatieve) woningtekort.
Wij bouwen met name sociale huurwoningen, soms in
combinatie met huurwoningen in de vrije sector en
ruimten voor gemeenschappelijke gebruik of zorg-
partijen.
Onze nieuwbouw-, aankoop- en verkoopplannen
vloeien voort uit ons strategisch voorraadbeleid en de
prestatieafspraken die we met gemeenten maken.
Uitgangspunt voor het strategisch voorraadbeleid en de
prestatieafspraken is dat ons woningaanbod nu en in
de toekomst aansluit op de vraag van woning-
zoekenden. Wij vinden het met name belangrijk dat er
voldoende betaalbare en kwalitatief goede woonruimte
is voor mensen die qua inkomen of om andere redenen
niet zelf kunnen voorzien in hun huisvesting.
Wij stimuleren de toekomstige huurders hun wensen en
behoeften vroegtijdig in te brengen. Zo zorgen wij
ervoor dat onze woningen en ons maatschappelijk
vastgoed zo goed mogelijk worden afgestemd op de
behoeften van de uiteindelijke gebruiker.
3.2 Nieuwbouw
Gerealiseerde nieuwbouw
We hebben in 2013, zoals ook voorzien in het Jaarplan,
drie nieuwbouwprojecten opgeleverd. Het gaat in totaal
om 70 huurwoningen, een zorgsteunpunt en een
winkelruimte.
In ‘t Harde, gemeente Elburg, zijn 29 zorgapparte-
menten, waarvan 25 in de sociale huur en 4 in de vrije
sectorhuur,
en een zorgsteunpunt voor de wijk opgeleverd. Eind
2013 stonden nog vier appartementen leeg.
Als onderdeel van de revitalisering van het winkel-
centrum De Binnenhof hebben we in Nunspeet een
nieuwe winkelruimte met daarboven 16 sociale huur-
appartementen gebouwd en verhuurd. Ook de
bestaande woningen en winkelruimten zijn aangepakt.
Tot slot overhandigden we in Oldebroek de sleutel aan
25 huurders van eengezinswoningen in de sociale
huur. Dit project hebben we samen met een ontwikke-
laar, die de grond in eigendom had, gerealiseerd.
In aanbouw genomen
Het afgelopen jaar zijn we begonnen met de bouw van
vier projecten, waarvan één bij het opstellen van het
Jaarplan 2013 nog niet was voorzien. Eén project uit
het Jaarplan 2013 is doorgeschoven naar begin 2014.
In Steenwijk is de 1e fase van de nieuwe Meenthehof
van start gegaan. De 1e fase bestaat uit 42 sociale
huurappartementen met daaronder 18 verpleeghuis-
plaatsen en een aantal gemeenschappelijke ruimten.
Aangrenzend wordt een nieuwe recreatieruimte
gerealiseerd. De appartementen worden in de eerste
maanden van 2014 door de bewoners van de oude
Meentehof betrokken. Een zorgpartij huurt de verpleeg-
huisplaatsen en de bijbehorende ruimten.
Nabij het centrum van Nunspeet bouwen we 41
appartementen, waarvan 30 in de sociale huur en 11 in
de vrije sector. De appartementen zijn uitermate
geschikt voor ouderen en zijn begin 2014 gereed voor
bewoning. Om de bouw van het appartementen-
complex mogelijk te maken zijn 4-duplexwoningen
gesloopt.
In de kern Elspeet, gemeente Nunspeet, is gestart met
de bouw van 20 zorgstudio’s en een aantal
gemeenschappelijke ruimten. Het complex wordt naar
verwachting medio 2014 opgeleverd.
Het vierde project betreft 18 eengezinswoningen in de
kern Doornspijk, gemeente Elburg. Het gaat om 16
sociale huurwoningen en 2 vrije sector huurwoningen.
Jaarverslag 2013 26
De huurders kunnen er begin 2014 in. Het project zou
aanvankelijk door een collega corporatie worden
gebouwd.
Tot slot is eind 2013 opdracht gegeven voor de bouw
van 22 sociale huurwoningen in het Kornputkwartier in
Steenwijk. Het gaat om grondgebonden woningen die
qua indeling en plattegrond zowel geschikt zijn voor
ouderen als kleine gezinnen. Begin 2014 is met de
bouw begonnen.
Maatschappelijk vastgoed moet sinds 2011 aanbesteed
worden. Het hiervoor genoemde maatschappelijk
vastgoed in ’t Harde, Steenwijk en Elspeet is in een
bouwteam ontwikkeld. De afspraken hiervoor dateren
van voor 2011.
Nieuwbouw in voorbereiding
Er zijn ook nog een aantal projecten in voorbereiding.
Dit betreft in de eerste plaats de 2e fase van de nieuwe
Meentehof in Steenwijk. In de 2e fase wordt de huidige
recreatieruimte en serviceflat met 48 eenheden
gesloopt en 54 nieuwe appartementen gebouwd. Het
gaat om 26 appartementen in de sociale huur en 28
appartementen in de vrije huursector. Fase 2 start
zodra de bewoners van de oude Meentehof zijn
verhuisd naar hun nieuwe, in fase 1 gerealiseerde,
appartement en wordt naar verwachting eind 2015
opgeleverd.
In Harderwijk bereiden we de bouw van een ‘Thuishuis’
voor. Dit is een kleinschalige woonvorm voor
alleenstaande ouderen met 7 wooneenheden. Het
streven is in de loop van 2014 met de bouw te starten.
Verder participeren wij in Harderwijk in de Ontwikkel-
combinatie De Hoge Varen Hierden V.O.F. De
ontwikkelcombinatie bouwt in het nieuwbouwplan De
Hoge Varen koopwoningen. Omnia Wonen heeft in
2013 één van de ontwikkelde woningen onder het label
KoopGoedkoop in de markt gezet.
Ook is er nog een aantal (ver-)nieuwbouwplannen in
onderzoek. Dit zijn plannen voor Assen en Nunspeet.
Tot slot hebben we grondposities in Amersfoort
(Vathorst Noord), Elburg (De Dijkjes en Zuiderzee-
straatweg) en Steenwijkerland (Gasthuisstraat).
Maatwerk
Alle woningen leveren wij op met een eigentijds
afwerkingsniveau. Willen de huurders of kopers meer
luxe of andere voorzieningen in de woning dan betalen
zij een meerprijs. Op deze manier kunnen toekomstige
bewoners hun woning naar eigen wens laten
uitvoeren.
Duurzaamheid
Om te voldoen aan de milieueisen die uit het
Bouwbesluit voortvloeien, gaan we uit van de Trias
Energetica. Dat betekent kort gezegd dat wij optimaal
gebruik maken van de noord-zuid oriëntatie van
woningen, zoveel mogelijk isoleren in de schil en zo
min mogelijk via technische installaties aanpakken.
In een aantal projecten gebruiken wij nieuwere
technieken. Zo zijn in de projecten De Binnenhof en De
Meenthehof warmte terugwin (wtw) installaties, led-
verlichting en driedubbel isolatieglas toegepast. In de
Meenthehof zijn bovendien zonnepanelen geplaatst
voor het elektraverbruik in de algemene ruimten alsook
een ‘energie leverende lift’ en een mos-sedum dak voor
de recreatieruimte. Verder worden met het oog op
duurzaam onderhoud in de Meenthehof en de 41
appartementen nabij het centrum in Nunspeet
aluminium kozijnen toegepast.
Samenwerken met de markt
Voor onze nieuwbouw werken we samen met
aannemers en toeleveranciers die over aantoonbare
ervaring en expertise beschikken die voor een specifiek
project van belang zijn. Waar nodig, schakelen we
onafhankelijke adviseurs in. Zo is ons kenniscentrum
Domiso betrokken geweest bij de keuzes van de
zorginfrastructuur voor De Meenthehof en de
zorgstudio’s in Elspeet.
3.3 Verkoop en aankoop
Verkoop 2013
Er zijn het afgelopen jaar 13 woningen verkocht, waar-
van 12 in Nunspeet en 1 in Harderwijk. Bij verkoop
geven we geen kortingen of andere voordelen.
Geplande verkoop
Aan het einde van 2013 zijn er nog 508 huurwoningen
die voor verkoop zijn aangewezen. Het gaat om:
Jaarverslag 2013 27
- 406 in Nunspeet;
- 73 in Oldebroek;
- 23 in Harderwijk;
- 5 in Assen en
- 1 in Steenwijkerland (Eesveen).
Voor verkoop aangewezen woningen bieden wij aller-
eerst aan de zittende huurder aan. Is hij niet geïnteres-
seerd? Dan kan hij gewoon blijven huren. Gaat hij
verhuizen? Dan bieden wij de woning te koop aan op
de vrije markt. Daarbij hebben huurders van andere
woningen van Omnia Wonen voorrang. Zo stimuleren
we dat huurwoningen vrij komen voor mensen die op
de huurmarkt zijn aangewezen.
Aankoop
Begin 2013 hebben we een deel van het bezit van
woningcorporatie deltaWonen in de gemeente
Oldebroek overgenomen. Het gaat om:
- 500 eengezinswoningen;
- 52 etagewoningen;
- 4 zorgvastgoed complexen met in totaal 38
appartementen/wooneenheden en een aantal
gemeenschappelijke ruimten;
- 18 KoopGoedkoop woningen en
- 38 garages en 1 berging.
Kopen met Korting
In Putten heeft Omnia Wonen in de periode 2006-2011
onder het label Kopen met Korting 100 woningen
gerealiseerd. De kopers hebben in deze constructie
een korting op de taxatiewaarde van de woning
gekregen. Ze zijn verplicht de woning te zijner tijd tegen
de oorspronkelijke koopprijs, onder aftrek van de
korting, terug te verkopen aan Omnia Wonen. Een
waardestijging of –daling wordt volgens een van te
voren vastgelegde sleutel gedeeld tussen de koper en
Omnia Wonen. De waarde van eventueel aangebrachte
verbeteringen is volledig voor de koper. Omnia Wonen
verkoopt de woning vervolgens weer met korting door
aan de opvolgende koper.
Met deze constructie bieden wij mensen die wat minder
te besteden hebben, de kans een woning te kopen en
blijven er goedkope woningen beschikbaar voor
starters. In 2013 zijn er zes woningen opnieuw aan- en
verkocht.
KoopGoedkoop
Omnia Wonen heeft eind 2013 98 woningen onder het
label KoopGoedkoop. Het gaat om 32 woningen in
Nunspeet, 26 woningen in Harderwijk, 22 in Elburg en
18 in Oldebroek.
Ook bij deze constructie koopt de koper alleen de
opstal en is de grond in eigendom van Omnia Wonen.
De grond wordt in erfpacht uitgegeven en daarvoor
wordt door de koper van de opstal jaarlijks een canon
aan Omnia Wonen betaald. Op deze canon verlenen
wij een korting, die geleidelijk aan minder wordt. Na tien
jaar betaald men de volledige canon. Deze
ingroeiregeling zorgt ervoor dat een koopwoning
bereikbaar wordt voor starters waarvan aannemelijk is
dat deze nog een inkomensstijging gaan doormaken.
In 2013 zijn vier KoopGoedkoop-woningen
doorverkocht, waarvan één weer onder het label
KoopGoedkoop . De drie andere woningen zijn tegen
marktwaarde verkocht; twee nieuwe eigenaren hebben
de grond van ons gekocht en aan één nieuwe eigenaar
is de grond in erfpacht uitgebracht.
Jaarverslag 2013 28
3.4 Woningbezit
Door nieuwbouw, aankoop, sloop en verkoop telt het
woningbezit van Omnia Wonen aan het einde van 2013
7.281 woningen. Dit zijn er 605 meer dan het jaar daar-
voor. Ongeveer 5% van de woningen is voor 1950
gebouwd, 40% tussen 1950 en 1975, 41% tussen 1975
en 1999 en 14% vanaf 2000. Bijna 54% van de
woningen zijn eengezinswoningen, ruim 45%
etagewoningen en zo’n 1% duplexwoningen.
In het volgende overzicht staat hoe het woningbezit is
verdeeld naar huurprijscategorie.
Woningen verdeeld per huurcategorie (stand eind 2013)*
Netto huur december 2012
≤374,44
>366,44
≤535,91
>535,91
≤574,35
>574,35
≤681,02
>681,02
Totaal
Amersfoort 17 339 162 245 58 821
Amstelveen 5 131 136
Arnhem 126 233 25 64 92 540
Assen 46 247 41 6 340
Den Haag 74 523 10 607
Elburg 5 292 27 36 16 376
Ermelo 14 14 28
Harderwijk 30 549 74 167 206 1.026
Nunspeet 390 1.508 240 256 37 2.431
Oldebroek 107 343 35 88 4 577
Steenwijkerland 67 230 19 31 6 353
Utrecht 20 20 0 6 46
Totaal
901
4.429
633
899
419
7.281
* exclusief appartementen/kamers in diverse gemeenten die aan een zorgpartij worden verhuurd en exclusief 15 woonwagen-
standplaatsen in Nunspeet en 15 woonwagenstandplaatsen en1 huurwoonwagen in Harderwijk
3.5 Overige onroerende zaken
Omnia Wonen verhuurt ook andere onroerende zaken.
Deze verdelen wij in drie categorieën.
1. Zorgvastgoed.
Voorbeelden hiervan zijn steunpunten voor
ouderenzorg, complexen voor begeleid of
beschermd wonen, een Kulturhus en ruimten die
aan welzijnspartijen worden verhuurd.
2. Overige bedrijfseenheden.
Hierbij gaat het meestal om combinatieprojecten
zoals winkels of kantoren die gevestigd zijn onder
woningen.
3. Garages, parkeerplaatsen en bergruimten.
Deze verhuren wij in principe aan onze eigen
huurders. Hiermee bieden we hen wat extra’s.
Garages en bergruimten zijn meestal ingebouwd in
combinatie met een groep woningen.
Onder het zorgvastgoed vallen 17 complexen of
delen van complexen die we aan zorgpartijen
verhuren. Het gaat in totaal om ongeveer 245
appartementen/kamers en een aantal algemene
ruimten.
Jaarverslag 2013 29
Verhuur overige onroerende zaken (stand eind 2013)
Gemeente Maat- Overige Garages, Totaal
schappelijk bedrijfs- parkeerplaatsen,
vastgoed* eenheden** bergruimtes***
Amersfoort 7 50 57
Amstelveen 2 3 5
Arnhem 2 42 44
Den Haag 2 7 9
Elburg 1 0 14 15
Harderwijk 11 8 24 43
Nunspeet 20 37 52 109
Oldebroek 4 39 43
Steenwijkerland 4 2 6
Totaal 42 58 231 331
* zowel in Harderwijk als Nunspeet is 1 eenheid overgegaan van maatschappelijk vastgoed naar overige bedrijfseenheden
** in Jaarverslag 2012 was per abuis 1 eenheid te veel opgenomen in Elburg. In Nunspeet worden in het winkelcentrum De
Binnenhof per saldo 1 winkelruimte minder verhuurd dan in 2012. In Harderwijk is 1 garage overgegaan naar overige
bedrijfsruimte.
*** in Jaarverslag 2012 was per abuis voor Arnhem 1 eenheid te veel opgenomen en voor Nunspeet 1 eenheid te weinig
3.6 Beheer voor derden
Naast onze eigen woningen en bedrijfsruimten beheren
we ook woningen en bedrijfsruimten van Verenigingen
van Eigenaren (VvE). Dat zien wij niet als een kerntaak.
Wij doen het alleen als wij als eigenaar van de
appartementsrechten van woningen of bedrijfsruimten
minimaal 50% van het stemrecht hebben. In het
verleden deden we ook het beheer voor andere partijen
dan VvE’s. Hiermee zijn wij gestopt.
Eind 2013 heeft Omnia Wonen nog
appartementsrechten in 25 VvE’s. Wij doen het
beheer van negen van deze verenigingen. Zeven
zijn slapend omdat alle woningen van Omnia
Wonen zijn. De overige negen worden door een
andere partij beheerd.
Jaarverslag 2013 30
Jaarverslag 2013 31
4. Kwaliteit woningbezit
4.1 Beleidskader
Onze kerntaak is het bieden van passende en goede
huisvesting aan mensen die zijn aangewezen op de
huurmarkt. Ons vastgoed zien we als middel om deze
kerntaak te vervullen. Het is daarom belangrijk dat onze
woningen goed worden onderhouden en blijven aan-
sluiten op de vraag. De kaders voor het bouw- en
markttechnisch op niveau houden van de woningen
worden vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid.
We stellen ons tot doel het onderhoud zo efficiënt
mogelijk te organiseren.
Plezierig wonen is één van de voorwaarden voor de
tevredenheid van bewoners en voor het realiseren van
zelfregie. Daarom laten wij mensen meedenken over
het onderhoud en de kwaliteit van hun huis. Zo kunnen
zij ervoor zorgen dat een woning zo goed mogelijk
aansluit bij de eigen wensen.
Tot slot voelen wij ons medeverantwoordelijk voor de
kwaliteit van het milieu en het verminderen van de CO2-
uitstoot. Daarom investeren we in onze woningen door
energiebesparende maatregelen te treffen en het
gebruik van duurzame materialen te bevorderen.
4.2 Binnenonderhoud
Bij binnenonderhoud maken we onderscheid tussen
binnenrenovaties, onderhoud aan technische instal-
laties en dagelijks onderhoud.
Binnenrenovaties
Binnenrenovaties hebben met name betrekking op
onderhoud en verbetering van keuken, douche en
toilet. Binnenrenovaties kunnen op drie verschillende
momenten worden uitgevoerd:
op verzoek van de huurder;
bij mutatie en
planmatig.
Het is de bedoeling dat in de toekomst binnen-
renovaties steeds meer op verzoek van de huurder
gaan gebeuren. Alleen als om technische of organisa-
torische redenen een planmatige aanpak handiger is,
kiezen we daarvoor. Bij een planmatige aanpak wordt
een huurder overigens niet verplicht mee te doen.
Tenzij de werkzaamheden om veiligheidsredenen of
door wettelijke voorschriften uitgevoerd moeten
worden.
Bij een binnenrenovatie wordt de woning aan de
binnenzijde onderhoudstechnisch weer in goede staat
gebracht. Daarbovenop kan een huurder voor woon-
technische verbeteringen kiezen. Zo kan bijvoorbeeld
voor extra keukenkastjes, een verhoogd toilet of luxe
kranen worden gekozen. Als de verbeteringen tot de
door Omnia Wonen gehanteerde basis- of pluskwaliteit
behoren, wordt een huurverhoging doorberekend. De
basiskwaliteit geldt voor de sociale huursector en de
pluskwaliteit voor de vrije sector. Extra opties bovenop
de basis- of pluskwaliteit worden in één keer met de
huurder afgerekend. Zit een woning bij mutatie nog niet
op basis- of plus-kwaliteit? Dan brengen wij dit in
beginsel op dat moment aan.
Als een huurder daarom verzoekt, kunnen (delen van)
de keuken-, douche- of toiletruimte overigens eerder
worden aangepakt dan technische gezien noodzakelijk
is. De huurder moet dan wel de vervroegde afschrijving
betalen. Verder mogen huurders, onder voorwaarden,
zelf materialen inbrengen bij een binnenrenovatie of er
zelf aan meewerken.
Er is in 2013 bijna € 2,2 miljoen (2012: € 4,5 miljoen)
besteed aan onderhoud bij binnenrenovaties, waarvan
ruim € 0,8 miljoen planmatig en ongeveer € 1,3 miljoen
bij mutatie of op individueel verzoek. Er was een
budget beschikbaar van bijna € 2,6 miljoen. Het budget
is onderschreden omdat minder mensen hebben
deelgenomen aan de binnenrenovaties dat bij de
begroting is ingeschat. Ook is een planmatig project in
Elburg niet doorgegaan omdat de keukens bij nader
inzien nog niet aan vervanging toe waren.
Naast onderhoud zijn bij binnenrenovaties ook ver-
beteringen aangebracht. Het gaat om ruim € 277.000,-,
waarvan € 216.000,- is doorberekend in de huur en
€ 61.000,- in één keer met de huurder is afgerekend.
In 2012 investeerden we bij binnenrenovaties
€ 312.500,- in kwaliteitsverhogende voorzieningen.
Hiervan werd € 179.000,- in de huur doorberekend en
€ 133.500,- direct met de huurders afgerekend.
Jaarverslag 2013 32
Uitgaven binnenrenovaties per gemeente in 2013 (x € 1.000)
Gemeente Onderhoud Verbetering
Amersfoort 130 62
Amstelveen 39 0
Arnhem 57 29
Assen 24 0
Den Haag 776 143
Elburg 59 4
Ermelo 36 3
Harderwijk 409 1
Nunspeet 580 34
Oldebroek 7 0
Steenwijkerland 34 0
Utrecht 0 0
Omnia Wonen totaal 1.251 277
In het volgende overzicht zijn de binnenrenovatieprojecten, die plan-
matig zijn uitgevoerd, opgenomen.
Overzicht van planmatig uitgevoerde binnenrenovaties
Gemeente Straten Werkzaamheden
Den Haag Dedemsvaartweg, Melis
Stokelaan, Leggelostraat e.o.
keukenrenovatie
Harderwijk Hofdijkstraat keukenrenovatie *
* gecombineerd met buitenonderhoud
Technische installaties
Bij technische installaties, zoals cv-ketels en liften,
maken we onderscheid tussen contractonderhoud en
planmatig onderhoud. Contractonderhoud vindt perio-
diek plaats en heeft tot doel de installaties in goede
conditie te houden. Ook het verhelpen van storingen
behoort tot het contractonderhoud. Bij planmatig onder-
houd worden vitale onderdelen of volledige installaties
vervangen omdat ze aan het einde van hun technische
levensduur zijn.
We hebben in 2013 € 808.000,- (2012: € 667.00) aan
contractonderhoud uitgegeven. Dit is zo’n 11% minder
dan begroot. Aan planmatig onderhoud is in 2013
€ 838.000,- (2012: € 903.000,-) uitgegeven, 14,5%
minder dan begroot. Een deel van de werkzaamheden
is doorgeschoven naar 2014, een deel is niet
uitgevoerd omdat het niet nodig bleek en er was sprake
van een btw-voordeel.
Dagelijks onderhoud
Dagelijks onderhoud bestaat uit reparatie- en mutatie-
onderhoud. Het gaat dan om kleinere herstelwerkzaam-
heden in een woning. Mutatieonderhoud wordt uit-
gevoerd als een woning van huurder wisselt. Ongeveer
45% van de reparatieverzoeken en onderhouds-
werkzaamheden bij mutaties voeren we zelf uit. De
overige 55% besteden we uit aan derden.
In 2013 is ruim € 1,4 miljoen besteed aan dagelijks
onderhoud. Dit is circa 14% meer dan begroot. Deze
overschrijding komt met name door de strengere
wetgeving rondom asbest. In 2012 gaven we zo’n € 1,3
miljoen uit aan dagelijks onderhoud.
Jaarverslag 2013 33
Uitgaven dagelijks onderhoud (inclusief eigen dienst)
2013 in € 2012 in €
Reparatieonderhoud 1.235.000 5.561 meldingen 981.000 6.166 meldingen
Mutatieonderhoud 207.000 460 mutaties 307.000 491 mutaties
Totaal
1.442.000
1.288.000
4.3 Buitenonderhoud en energiemaatregelen
Buitenonderhoud
Buitenonderhoud bestaat uit planmatig onderhoud en
levensduur verlengende maatregelen. Planmatig onder-
houd van de woning staat in het teken van het bouw-
technisch op peil houden van de woningkwaliteit. Denk
bijvoorbeeld aan schilderbeurten of het herstellen van
voegwerk. Daarnaast voeren we werkzaamheden uit
die de technische levensduur van de woningen ver-
lengd. Het gaat om ingrijpende maatregelen als bij-
voorbeeld het vervangen van lateien, kozijnen, dak-
goten en dakpannen. Zowel het planmatig onderhoud
als de levensduur verlengende maatregelen worden
per complex woningen uitgevoerd.
Energiemaatregelen
Het buitenonderhoud combineren wij vaak met werk-
zaamheden die de energetische kwaliteit verbeteren.
Dit doen we door een combinatie van de volgende
maatregelen toe te passen:
- isoleren van daken, vloeren en gevels;
- vervangen van enkel glas door HR++ glas;
- plaatsen van hoogrendementsketels (HR 107) en
mechanische ventilatie.
In een enkel geval treffen we nog aanvullende
maatregelen. Dit doen we als de woningen daardoor
tegen relatief geringe kosten net in een beter label
terechtkomen.
Te denken valt aan vraaggestuurde mechanische
ventilatie met een sensor voor CO2.
Naast bovengenoemde maatregelen maken we gebruik
van milieuvriendelijke en duurzame materialen en werk-
wijzen. Energiebesparende maatregelen verrekenen wij
in de huurprijs.
Er is in 2013 bijna € 4,8 miljoen (2012: € 7,9 miljoen)
besteed aan planmatig buitenonderhoud. Omdat een
deel van de werkzaamheden bij nader inzien nog niet
nodig bleken, zijn ze doorgeschoven naar 2014 en
daarna. Hierdoor is 1,5% minder uitgegeven dan aan
budget beschikbaar was.
In 2013 is circa € 0,7 miljoen uitgegeven aan levens-
duur verlengende maatregelen en ruim € 1,8 miljoen
aan energetische maatregelen. Dit is respectievelijk
ongeveer 19% en 10% minder dan begroot. Dit komt
doordat plannen voor een deel zijn bijgesteld, één
project is doorgeschoven naar 2014 en er minder huur-
ders mee deden aan de energiebesparende maatre-
gelen dan waarmee rekening was gehouden. In 2012
is ongeveer € 5,4 miljoen uitgegeven aan levensduur
verlengende maatregelen en is voor een kleine € 3,1
miljoen in energiebesparende maatregelen geïnves-
teerd.
Jaarverslag 2013 34
Uitgaven buitenonderhoud en energiebesparing per gemeente in 2013 (x € 1.000)
Gemeente Planmatig Levensduur- Energie-
onderhoud
verlengend
besparing
Amersfoort 158 0 0
Amstelveen 0 0 0
Arnhem 350 0 0
Assen 404 0 0
Den Haag 12 0 0
Elburg 4 0 0
Ermelo 105 0 137
Harderwijk 512 33 215
Nunspeet 3.146 642 1.459
Oldebroek 44 0 0
Steenwijkerland 70 0 2
Utrecht 0 0 0
Totaal 4.805
675 1.813
In het volgende overzicht zijn de grotere projecten uit 2013 opgenomen.
Overzicht van enkele grotere projecten ( projectenkosten > € 100.000,-)
Gemeente Straten Werkzaamheden
Arnhem dr. Schaepmanlaan e.o. schilderwerk en asbestanering van bergingsdaken
Assen Vreelanden e.o. schilderwerk, houtrotherstel en aanpassen dakvoet
Assen Sluisstraat schilderwerk en houtrotherstel
Ermelo Tijmlaan e.o. schilderwerk en houtrotherstel
Harderwijk Hofdijkstraat en Alberdingk
Thijmlaan
vervangen dakbedekking en dak- en vloerisolatie *
Harderwijk Grote Poortstraat, deel
Vuldersbrink
schilderwerk, houtrotherstel en dakisolatie
Nunspeet Randweg e.o. schilderwerk, houtrotherstel, kozijnvervanging, herstel
voegwerk, asbestsanering, HR++-glas, dak-, vloer- en
gevelisolatie, mechanische ventilatie en centrale
verwarming **
Nunspeet deel Nijverheidsweg schilderwerk, houtrotherstel en HR++-glas
Nunspeet Uitleg, deel Mackaystraat schilderwerk, houtrotherstel, asbestsanering, vloerisolatie
en HR++-glas
Nunspeet Martensweg, deel
Mackaystraat
schilderwerk, HR++-glas en mechanische ventilatie
Nunspeet appartementen Binnenhof renovatie buitenzijde en gemeenschappelijke ruimten in
kader revitalisatie winkelcentrum
* gecombineerd met binnenrenovatie
** grootonderhoudsplan met doorlooptijd van drie jaar
Jaarverslag 2013 35
Zonnepanelen
We hebben in kaart gebracht welke woningen van
Omnia Wonen in beginsel geschikt zijn voor het
plaatsen van zonnepanelen. Met onze
huurdersorganisatie S.H.O.W. hebben we
doorgesproken binnen welke beleidskaders we
zonnepanelen willen toepassen. Begin 2014
verwachten we hierover hun advies. Mede in
afwachting van de beleidskaders hebben we in 2013
geen pilotproject uitgevoerd. Het budget voor een pilot
is doorgeschoven naar 2014.
Bewoners
Bewoners denken en beslissen via bewonerscommis-
sies of tijdelijke bewoners(advies)groepen mee over de
inhoud en de uitvoering van onderhouds- en verbete-
ringsprojecten. In het afgelopen jaar was bij twee pro-
jecten een bewonersgroep actief, één in Nunspeet en
één in Harderwijk. In beide projecten is een breed scala
aan werkzaamheden uitgevoerd. Omdat de werkzaam-
heden door bewoners als ingrijpend ervaren kunnen
worden, is waar nodig sociale ondersteuning aange-
boden.
4.4 Energielabels
Omnia Wonen heeft voor de periode 2010-2019 € 16,3
miljoen (prijspeil 2010) uitgetrokken voor energie-
besparende maatregelen. Wij verwachten dat daarmee
in 2020 ons woningbezit gemiddeld op een energie
index van 1,33 (label C) uitkomt.
We investeren de komende jaren met name in wonin-
gen die nu nog een geel, oranje of rood label hebben
(label D, E, F of G). In het volgende overzicht is te
lezen dat eind 2013 36,2% van onze woningen nog een
dergelijk label had en dat 63,7% een groen label (label
A, B of C) droeg. Door de aankoop van 552 woningen
in Oldebroek ziet het totale bezit er iets minder ’groen’
uit dan eind 2012. Toen had 35% een ‘groen’ label. Dit
neemt niet weg dat de gemiddelde energieindex is
verbeterd van gemiddeld 1,67 (label D) eind 2012 naar
gemiddeld 1,58 (label C) eind 2013. Vergelijken we dit
met landelijke cijfers dan zien we dat de energieindex
op 1,69 (label D) zit en dat ruim 50% van de woningen
van corporaties een groen label heeft en een kleine
50% een rood, oranje of geel label (bron: Aedes:
SHAERE 2013).
Overzicht energielabels en energieindex per gemeente en totaal, eind 2013 (in %)
Gemeente label A B C D E F G gemiddelde
index ≤ 1,05 1,06-1,30 1,31-1,60 1,61-2,00 2,01-2,40 2,41-2,90 ≥2,91 index
Amersfoort 0,0 16,2 57,9 8,8 8,8 2,3 6,0 1,61 Amstelveen 0,0 0,0 0,0 0,7 30,2 58,1 11,0 2,56 Arnhem 12,5 25,8 30,2 15,1 9,5 5,6 1,3 1,53 Assen 25,4 19,8 20,3 27,4 0,9 5,3 0,9 1,46 Den Haag 0,0 2,6 26,8 34,5 4,8 7,9 23,4 2,08 Elburg 13,8 77,1 4,8 4,3 0,0 0,0 0,0 1,20 Ermelo 0,0 0,0 0,0 3,6 39,3 57,1 0,0 2,43 Harderwijk 19,1 23,7 27,6 23,6 5,4 0,5 0,0 1,45 Nunspeet 7,8 25,3 37,7 20,4 4,2 3,7 0,9 1,49 Oldebroek 6,3 17,6 18,6 32,9 17,8 6,2 0,5 1,69 Steenwijkerland 5,4 27,0 23,9 33,0 10,5 0,3 0,0 1,56 Utrecht 0,0 6,5 17,4 71,7 4,4 0,0 0,0 1,71 Totaal bezit 8,9 23,4 31,4 21,3 6,9 4,7 3,3 1,58 Landelijk 4,7 16,3 32,5 24,0 12,7 7,0 2,8 1,69
Jaarverslag 2013 36
4.5 Asbest
In woningen die voor 1994 zijn gebouwd kunnen
asbesthoudende materialen zitten. Omnia Wonen
vindt het belangrijk om dit zo goed mogelijk in kaart
te brengen. Al was het alleen maar om ongerustheid
bij bewoners weg te kunnen nemen. Daarom zijn in
2013 in vrijwel alle complexen, waar we nog geen of
weinig zicht hadden op de aanwezigheid
van asbest, steekproeven uitgevoerd. Uit deze
inventarisatie zijn geen acute situaties naar voren
gekomen waarbij directe sanering noodzakelijk
bleek. In 2014 worden de laatste zes complexen
onderzocht.
Bij planmatig onderhoud of andere ingrijpende
werkzaamheden vindt altijd een uitgebreid asbest-
onderzoek plaats. Deze onderzoeken hebben in een
aantal gevallen geleid tot sanering. Deze sanerin-
gen waren niet direct nodig vanwege de veiligheid
voor de bewoners, maar omdat we er naar streven
al onze woningen op termijn zoveel mogelijk
asbestvrij te maken.
4.6 Warmtewet
Op 1 januari 2014 treedt de Warmtewet in werking.
Deze wet zorgt er voor dat consumenten in een
collectief warmtenetwerk niet meer voor hun energie
betalen dan consumenten met een individuele energie-
voorziening (het-niet-meer-dan-anders-principe
(NMDA)). Dit heeft gevolgen voor de jaarlijkse service-
kostenafrekening in woningcomplexen met een
collectieve warmte-installatie. Bij de betreffende
huurders moet vanaf 2014 het verbruik in Gigajoules
worden afgerekend in plaats van de totale inkoop-
kosten. Daarom zijn technische aanpassingen
uitgevoerd aan verschillende collectieve warmte-
installaties.
4.7 Samenwerken met de markt
Samenwerken met marktpartijen biedt een aantal voor-
delen. Door open en transparant met elkaar samen te
werken, wordt optimaal gebruik gemaakt van elkaars
expertise, innovatie en ervaring. Doordat partijen
steeds beter op elkaar ingespeeld raken, nemen
bovendien afstemmingskosten (overhead) af en de
kwaliteit van het werk toe.
Voor het onderhoud en de verbetering van onze
woningen werken we daarom samen met vaste
partners: twee voor de planmatige aanpak van de
buitenkant en drie voor de binnenrenovaties en een
deel van het dagelijks onderhoud. Deze vijf partners
onderschrijven onze klant- en onderhoudsfilosofie. De
samenwerking vindt plaats op basis van vastgestelde
eenheidsprijzen van de werkzaamheden. De eenheids-
prijzen worden jaarlijks geïndexeerd en eenmaal in de
drie jaar herijkt. In 2013 heeft zo’n herijking plaatsge-
vonden.
Voor specifieke werkzaamheden zijn in 2012 preferred
suppliers (voorkeurs leveranciers) geselecteerd. De
prefered suppliers voeren gespecialiseerde werkzaam-
heden uit zoals bijvoorbeeld asbestsaneringen of
betonwerkzaamheden. De samenwerking met de
prefered suppliers verliep in 2013 naar tevredenheid.
Zowel de vaste onderhoudspartners als de preferred
suppliers zijn mede geselecteerd op basis van hun
kennis en ervaring met duurzaam onderhouden,
waaronder het gebruik van duurzame materialen en het
toepassen van duurzame werkwijzen.
Voor het schilderwerk is in 2013 het standaard proces
geoptimaliseerd. Dit maakt het mogelijk bij schilderwerk
in het vervolg resultaat gestuurd samen te werken.
Resultaat gestuurd samenwerken (RGS) houdt globaal
in dat met de onderhoudspartner wordt afgesproken dat
een complex woningen gedurende een bepaalde
periode in een vooraf afgesproken en meetbare onder-
houdsconditie wordt gehouden. Met RGS verwachten
wij het onderhoudsproces te versnellen, de onder-
houdskosten te verlagen en de kwaliteit en klant-
tevredenheid te optimaliseren.
Het kwaliteitsbewakingssysteem dat we met de vaste
partners opzetten was in 2013 nog niet operationeel.
De verwachting is dat dit in 2014 wel het geval zal zijn.
Met onze onderhoudspartners hebben we afgesproken
dat we samen op jaarbasis minimaal 1.200 uur werk
bieden aan mensen van de Inclusief Gresbo groep.
Door de economische crisis is de ambitie helaas niet
geheel gehaald. De Inclusief Gresbo groep begeleidt
mensen met een achterstand op de arbeidsmarkt. Op
het gebied van post, schoonmaak en groenonderhoud
verlenen ze al jaren diensten aan Omnia Wonen.
Jaarverslag 2013 37
5. Leefbaarheid
5.1 Beleidskader
Omnia Wonen vindt dat mensen zelf verantwoordelijk
zijn voor een plezierig woon- en leefklimaat. Soms
constateren wij dat er hulp nodig is. Bijvoorbeeld als
we zien dat mensen vereenzamen of niet in staat zijn
hun eigen financiën te beheren. Daarbij maken we
gebruik van ons netwerk. Wij dwingen echter niets af
en hoeden ons voor ‘pamperen’.
Naast hulp aan individuele huurders werken wij ook op
andere manieren aan de leefbaarheid in wijken, buur-
ten en dorpen. Dit doen wij onder andere door in de
directe omgeving van onze woningen te investeren in
maatschappelijk vastgoed en wijk- en buurtbeheer.
5.2 Sociale problemen
Problemen achter de voordeur
Omnia Wonen gaat actief om met ‘problemen achter de
voordeur’. De vraagstukken die spelen kunnen heel
divers zijn. Bijvoorbeeld vereenzaming, schulden, ver-
slaving, huiselijk geweld en psychiatrische problema-
tiek. Wij komen dergelijke kwesties vaak tegen bij een
betalingsachterstand of overlastsituatie. Onze woon-
adviseurs hebben regelmatig persoonlijk contact met
de bewoners. Maar ook onze vakmannen die een
reparatie uitvoeren bij huurders thuis en medewerkers
van onze ketenpartners vangen signalen op.
Bij ‘problemen achter de voordeur’ hebben we een
belangrijke verwijsfunctie. Wij leggen rechtstreeks
contact met hulpinstanties of zorg- en welzijns-
organisaties of zetten het op de agenda van een
daarvoor bestemd overleg. In zo’n overleg bespreken
wij complexe bewonerssituaties met politie en verschil-
lende hulp-, zorg- en welzijnsorganisaties. Het afge-
lopen jaar hebben we ruim 20 casussen in dergelijke
overleggen ingebracht.
Elke woonwinkel heeft een sociale kaart. Hierin staat
ons plaatselijk netwerk van politie, zorg-, welzijns- en
hulpinstanties. Het bundelen van de krachten van
woningcorporaties met die van politie en
hulpverleningsinstanties is een adequate manier
waarmee huurders met (vaak meervoudige) problemen
vroegtijdig in contact kunnen worden gebracht met
hulpverleners. Ook zijn er contacten met vrijwilliger-
sorganisaties als Stichting Present.
Buurtbemiddeling
In Amersfoort, Amstelveen, Assen, Elburg, Ermelo,
Harderwijk, Nunspeet en Oldebroek doet Omnia
Wonen mee aan Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling
wil conflicten tussen buren of buurtbewoners zo snel
mogelijk aanpakken, zodat een irritatie of probleem niet
uit de hand loopt. Speciaal getrainde vrijwilligers probe-
ren de kibbelende partijen bij elkaar te brengen en de
problemen op te lossen. In het afgelopen jaar hebben
we 16 burenruzies naar buurtbemiddeling door-
verwezen.
In meer complexe situaties, waar bijvoorbeeld drugs- of
psychiatrische problematiek speelt, kan niet op buurt-
bemiddeling worden teruggevallen. In die gevallen is
professionele hulp nodig.
Hennep
Wij staan niet toe dat in onze woningen hennep wordt
gekweekt. Het kan een enorme overlast veroorzaken
voor omwonenden, gevaarlijk zijn voor de bewoners en
de buren en flinke schade aan de woning toebrengen.
Begin 2013 hebben we een hennepconvenant onder-
tekent met onder andere de gemeenten Elburg,
Nunspeet en Oldebroek. In Assen, Amersfoort en
Harderwijk hadden we al eerder een convenant onder-
tekend over de aanpak van hennepkwekerijen. Als wij
een hennepkwekerij ontdekken, dan wordt bij de
Kantonrechter direct om ontbinding van de huurover-
eenkomst gevraagd.
Woonfraude
Ook bij andere vormen van woonfraude, zoals
onrechtmatige doorverhuur, treden we streng op.
In Amersfoort hebben we met de gemeente en de
overige corporaties een convenant met afspraken hoe
we elkaar kunnen helpen bij het bestrijden van illegale
bewoning. Illegale bewoning kan bepaalde vormen van
overlast veroorzaken en doet woningzoekenden tekort.
Jaarverslag 2013 38
Ontruimingen
Bij een huurachterstand treden wij snel op. Hiermee
willen wij voorkomen dat huurschulden zo hoog
oplopen dat een huurder uit zijn woning wordt gezet.
Wij maken met de huurder afspraken over de manier
waarop hij de huurschuld inloopt. Ook bij overlast-
situaties geldt dat snel reageren erger kan voorkomen.
Bijvoorbeeld door mensen vroegtijdig in contact te
brengen met hulpinstanties of door buurtbemiddeling in
te schakelen. Toch rest ons soms, in het belang van de
directe woonomgeving, niets anders dan de rechter te
vragen een huurovereenkomst te ontbinden.
In 2013 heeft de kantonrechter 50 keer het vonnis
‘ontruiming’ uitgesproken. Uiteindelijk zijn16 van deze
woningen daadwerkelijk leeggekomen: 14 keer in
verband met huurschulden en twee keer in verband
met een combinatie van huurschuld en overlast.
Daarnaast zijn in verband met overlast nog vier
woningen leeggekomen zonder een vonnis van de
rechter. Voor de 34 gevallen die niet tot ontruiming zijn
gekomen hebben we na het vonnis van de rechter
alsnog een passende oplossing gevonden, bijvoorbeeld
in de vorm van schuldhulpverlening.
Ontruimingen
Opvallend is dat het aantal ontruimingen in vergelijking
met 2012, ondanks de economische crises, sterk is
afgenomen.
Tweede Kans
In Amersfoort en Arnhem hebben wij afspraken
gemaakt met andere corporaties, de gemeente en
hulpinstanties over de opvang van mensen die uit hun
woning zijn gezet. Vaak krijgen deze huurders elders
een tweede kans.
Wel worden hieraan voorwaarden gesteld, die ervoor
moeten zorgen dat zij niet terugvallen in hun oude
gedrag. Afgelopen jaar zijn 2 woningen als tweede
kans verhuurd.
Begeleid wonen
In Harderwijk hebben we onder de titel ‘Stap-voor-stap
wonen’ een samenwerkingsovereenkomst voor het
begeleid wonen van mensen die onder aan de woon-
lader staan. Het idee achter de overeenkomst is dat
mensen die verslaafd zijn of om een andere reden
geen dak meer boven het hoofd hebben, onzelf-
standige woonruimte krijgen met op maat toegesneden
begeleiding. De begeleiding van de hulporganisatie is
erop gericht dat men na verloop van tijd doorstroomt
naar een (meer) zelfstandige woonvorm. Omnia Wonen
verhuurt onder de vlag van deze overeenkomst nu één
woning aan Iriszorg.
Onder de titel ‘Kansrijk Wonen’ participeren we in
Nunspeet een vergelijkbaar project. Voor dit project
verhuren we al sinds jaar en dag een eengezinswoning
waarin vier jongeren begeleid wonen. De opzet is dat
ze na ongeveer één jaar volledig zelfstandig gaan
wonen.
5.3 Maatschappelijk en commercieel vastgoed Maatschappelijke voorzieningen zoals zorgsteun-
punten, ruimten voor dagbesteding en buurthuizen
hebben een positieve invloed op de leefbaarheid in
dorpen, wijken en buurten. Dat geldt vaak ook voor
voorzieningen zoals winkels en kinderdagverblijven.
Gebouwen met een maatschappelijk functie realiseren
wij in buurten en dorpen waar wij ook woningen
verhuren.
Voorbeelden van vastgoed met een maatschappelijke
functie die wij verhuren zijn:
- zorgsteunpunten in Elburg, Harderwijk en
Nunspeet;
- ruimten voor dagbesteding in Harderwijk, Nunspeet
en Steenwijk;
- ruimten voor welzijnswerk en maatschappelijk werk
in Nunspeet;
2013
2012
Amersfoort 2 1
Amstelveen 0 1
Arnhem 4 8
Assen 1 7
Den Haag 2 7
Elburg 1 1
Harderwijk 2 6
Nunspeet 3 1
Steenwijkerland 1 0 Totaal 16 32
Jaarverslag 2013 39
- een centrum voor maatschappelijke dienstverlening
in Harderwijk;
- een ruimte voor een sportvereniging in Steenwijk
en
- een Kulturhus in Elspeet.
Voorbeelden van andere ruimten in ons bezit die van
belang zijn voor leefbaarheid in een dorp, wijk of buurt
zijn:
- winkels in winkelcentrum De Binnenhof in
Nunspeet;
- ruimten voor kinderopvang in Harderwijk en
Nunspeet en
- eenheden voor medische zorg in Amersfoort en
Nunspeet.
5.4 Buurt- en wijkbeheer
Samen met bewoners en partners willen we bijdragen
aan kwalitatief goede wijken. Dit doen wij vooral in
dorpen, wijken en buurten waarin wij een flink aantal
woningen verhuren.
Binnenhof in Nunspeet
Om de verhuurbaarheid van het winkelcentrum De
Binnenhof en de leefbaarheid van de omliggende wijk
een impuls te geven is samen met de gemeente een
revitaliseringsplan gemaakt. In het kader van dit plan
heeft Omnia Wonen in 2013 een nieuwe winkelruimte
met daarboven 16 sociale huurappartementen
opgeleverd. Ook is de renovatie van de bestaande
winkels en het onderhoud aan de buitenzijde van de
bestaande appartementen ter hand genomen. Samen
met de gemeente hebben we de herinrichting van de
openbare ruimte opgepakt.
Wijkaanpak
Ook op andere plekken mag wijkaanpak rekenen op
onze belangstelling. Zo participeren we in onder andere
Assen, Elburg, Harderwijk, Nunspeet en Oldebroek in
allerlei platforms. In deze platforms bespreken bijvoor-
beeld bewonersorganisaties, de gemeente, corporaties
en andere instellingen de leefbaarheidsvraagstukken
die in een dorp, wijk of buurt spelen.
In Arnhem hebben we voor de leefbaarheid in de wijk
de Laar-West afgesproken bij een nieuwe woning-
toewijzing de politie om ‘woonadvies’ te vragen. Deze
afspraak geldt voor de periode medio 2013 tot en met
2015.
Huismeester
Onze huismeesters spelen een belangrijke rol in de
leefbaarheid in en om ‘hun’ complex. Hun
werkzaamheden variëren van het opruimen van de
gemeenschappelijke ruimten, tot het aanspreken van
mensen op hun (woon)gedrag. Vaak lukt het hen een
dreigende verloedering om te buigen naar een
positieve sfeer waarin huurders gezamenlijk de
mouwen opstropen en in hun woonomgeving aan de
slag gaan.
5.5 Investeren: fysiek en sociaal
In 2013 besteedden wij circa € 101.000,- aan leefbaar-
heid. Dit is € 34.000 meer dan in 2012 en € 174.000
minder dan begroot. Bij het opstellen van de begroting
stellen we een bedrag voor leefbaarheid vast. Daarna
worden plannen gemaakt en beoordeeld. Dit willen we
omkeren zodat realisatie en begroting in de toekomst
beter op elkaar aansluiten.
Het geld is voor een deel uitgegeven aan fysieke voor-
zieningen in en rondom woningen en voor een deel aan
allerlei zaken op sociaal gebied.
Voorbeelden van leefbaarheidsprojecten (fysiek en sociaal)
Gemeente
Straten Werkzaamheden
Amersfoort alle complexen bijdrage aan VIA-project voor hulpverlening aan huurders met
(woon-)problemen
Arnhem Zaslaan, portiekflats. vervangen vloeren gemeenschappelijke ruimten en verwijderen
graffity
Elburg/Nunspeet alle complexen bijdrage aan Buurtbemiddeling
Nunspeet Veluwse Heuvel Opschonen en inrichten gemeenschappelijk groen
Jaarverslag 2013 40
Jaarverslag 2013 41
6. Wonen, Zorg en Welzijn
6.1 Beleidskader
Iedereen wil zo lang mogelijk zelfstandig wonen. En
natuurlijk het liefst in de eigen woonomgeving. Dit geldt
niet alleen voor ouderen. Ook mensen met een
verstandelijke of lichamelijke beperking en mensen met
sociale en psychische problemen willen als het even
kan op eigen benen staan. Dit betekent een toenemen-
de vraag naar zelfstandige woonvoorzieningen met
mogelijkheden voor zorg en begeleiding. Dit wordt nog
eens versterkt door het door de regering ingezette
beleid van scheiden van wonen en zorg en extramura-
lisering. Omnia Wonen speelt op deze ontwikkelingen
in en wil hierin maatwerk leveren. Om dit zo goed
mogelijk te doen, werken wij samen met zorg- en
welzijnsinstellingen.
6.2 Huisvesting specifieke doelgroepen
Woningtoewijzing
Een deel van de woningen van Omnia Wonen is
bestemd voor bijzondere doelgroepen. In Arnhem,
Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Steenwijk
verhuren wij (delen van) complexen en afzonderlijke
woningen aan zorgpartijen. Deze organisaties bieden
de bewoners veelal begeleiding en/of verzorging. Vaak
is een (zorg-)indicatie vereist om een appartement of
kamer toegewezen te krijgen.
Daarnaast verhuren wij bepaalde woningen bij
voorrang aan ouderen of mensen met specifieke
wensen. Zo hebben wij woningen die bestemd zijn voor
mensen die om welke reden dan ook gelijkvloers
moeten wonen.
In totaal zijn bijna 1.150 van onze woningen geoor-
merkt voor ouderen of specifieke doelgroepen.
Woonzorgcomplexen
In het afgelopen jaar is volgens planning een
woonzorgcomplex in ’t Harde, gemeente Elburg,
opgeleverd, is de1e fase van de bouw van een
woonzorgcomplex in Steenwijk vrijwel afgerond en is
begonnen met de bouw van zorgstudio’s in Elspeet,
gemeente Nunspeet. Ook is een locatie gevonden voor
de bouw van een ‘Thuishuis’ in Harderwijk.
Het woonzorgcomplex in ‘t Harde bestaat uit 29
zelfstandige appartementen en een aantal ruimten die
we aan een zorgpartij verhuren. 16 appartementen zijn
door deze zorgpartij toegewezen aan kandidaten met
een zorgindicatie. Alle 29 appartementen worden
echter rechtstreeks van Omnia Wonen gehuurd.
De 1e fase van de nieuwe Meenthehof bestaat uit 42
zelfstandige appartementen, 18 verpleeghuisplaatsen
en drie gemeenschappelijke woonkamers voor de
bewoners van de verpleeghuisplaatsen en een
recreatieruimte. Een zorgpartij gaat de verpleeghuis-
plaatsen en gemeenschappelijke woonkamers huren.
Deze eenheden zijn zodanig gebouwd dat ze in de
toekomst ook als zelfstandige woonruimte zijn te
verhuren.
Omdat de verhuizing naar de nieuwe appartementen
ingrijpend kan zijn voor de bewoners van de oude
Meentehof , worden ze daarbij door Omnia Wonen
begeleid.
De zorgstudio’s in Elpeet bestaan uit 20 verpleeg-
appartementen, 2 gezamenlijke woonkamers en 2
logeerkamers. Een zorgpartij gaat de appartementen
toewijzen aan mensen met een zorgindicatie. Er wordt
echter rechtstreeks van Omnia Wonen gehuurd.
Het ‘Thuishuis’ in Harderwijk gaat huisvesting bieden
aan een groep senioren die ervoor kiezen samen te
wonen. Het huis bestaat uit een aantal gemeen-
schappelijke ruimten, zoals een grote leefkeuken, in
combinatie met zelfstandige eenheden voor de
afzonderlijke bewoners. Inmiddels is een aannemer
geselecteerd die naar verwachting in de loop van 2014
met de bouw start. De eenheden worden in het sociale
huursegment aangeboden.
Stichting Thuishuis Harderwijk heeft in 2013 zo’n 80
thuisbezoeken gebracht aan ouderen die
vereenzamen. De Thuishuis vrijwilliger adviseert over
de mogelijke oplossingen, neemt zo nodig actie of
verwijst eventueel naar andere instellingen. Mede
gelet op de komst van het ‘Thuishuis’, verwacht de
stichting in 2014 een toename in het aantal thuis-
bezoeken.
Jaarverslag 2013 42
In totaal verhuurt Omnia Wonen eind 2013 17 complexen of delen van complexen aan zorgpartijen. Het gaat om:
Complexen verhuurt aan zorgpartijen
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Huurder
Omschrijving
Arnhem Stichting Philadelphia Zorg 21 appartementen voor begeleid wonen van ouderen en één
gemeenschappelijke ruimte voor groepswonen ouderen
Arnhem Stichting Siza Dorp Groep 20 appartementen voor begeleid wonen, één gemeenschappelijke
ruimte en één kantoorruimte
Harderwijk Stichting ’s Heeren Loo 4 appartementen, 2 aan 2 met elkaar verbonden, voor begeleid
wonen van mensen met een verstandelijke beperking
Harderwijk Stichting ’s Heeren Loo 10 appartementen in de Bogen voor begeleid wonen van
mensen met een verstandelijke beperking
Harderwijk Stichting ’s Heeren Loo 10 appartementen in De Bogen voor begeleid wonen van mensen
met een niet-aangeboren hersenletsel en aantal ruimten voor
begeleiding
Harderwijk Icare 3 appartementen in De Bogen voor mensen die (tijdelijk) zorg of
verpleging nodig hebben en ruimte voor dagopvang
Harderwijk Stichting Philadelphia Zorg 19 appartementen, 2 gemeenschappelijke woonkamers en één
personeelsruimte
Nunspeet Stichting Philadelphia Zorg 22 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een
beperking, drie gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte
Nunspeet Stichting Philadelphia Zorg 24 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een
beperking, vier gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte
Nunspeet Stichting InteraktContour 18 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een
lichamelijke beperking of een niet-aangeboren hersenletsel, drie
gezamenlijke huiskamers en één kantoorruimte
Nunspeet Stichting InteraktContour 7 appartementen voor mensen met een lichamelijke beperking of
een niet-aangeboren hersenletsel, één gezamenlijke huiskamer
en één ruimte voor een slaapwacht
Oldebroek Stichting EBC 16 wooneenheden, beheerderswoning en dagbestedingsruimte
voor begeleid wonen jongeren
Oldebroek Stichting Philadelphia Zorg 8 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte voor
begeleid wonen
Oldebroek Stichting ’s Heeren Loo vrijstaande woning met 8 onzelfstandige eenheden, logeerkamer,
slaapwacht en 2 woonkamers
Oldebroek Stichting ’s Heeren Loo separaat woongebouw met 6 appartementen
Steenwijkerland Stichting FRION
gezinsvervangend tehuis ter grootte van 6 eengezinswoningen
voor mensen met een verstandelijke beperking
Steenwijkerland RIBW IJssel-Vecht 24 appartementen voor begeleid wonen van jongeren in het
autistisch spectrum en één algemene ruimte
Steunpunten
Veel gemeenten kennen steunpunten voor zorg en
welzijn. Vaak is zo’n steunpunt gevestigd in een
complex met appartementen waarin ouderen en/of
mensen met een beperking wonen. Zowel de mensen
die in het complex wonen als omwonenden in de wijk
kunnen een beroep doen op de diensten van de zorg-
en welzijnspartijen in het steunpunt.
Jaarverslag 2013 43
In de wijk Drielanden in Harderwijk functioneert ons
complex De Bogen als steunpunt. Het in 2013
opgeleverde complex in ‘t Harde is zorgsteunpunt voor
het complex en de omliggende wijk. En in de gemeente
Nunspeet zijn drie steunpunten voor zorg en welzijn in
eigendom van Omnia Wonen:
- De Veluwse Heuvel in Nunspeet;
- De Brem in Nunspeet en
- De Oranjehof in Elspeet.
De nieuwe Meentehof in Steenwijk tot slot, gaat als
uitvalsbasis dienen voor de woonzorgzone Ooster-
meenthe e.o.
Kleinschalige projecten
Naast woon-zorgcomplexen en steunpunten voor
ouderen en andere hulpbehoevenden verhuurt
Omnia Wonen midden in woonwijken nog een aantal
woningen aan zorgpartijen. De verwachting is dat,
door het in gang gezette rijksbeleid van scheiden van
wonen en zorg, zorginstellingen steeds minder vaak
zelf woningen van ons zullen huren. In 2013 zijn drie
contracten opgezegd. Bewoners gaan in de toekomst
waarschijnlijk steeds vaker rechtstreeks van de
corporatie huren en de zorginstelling zal zich steeds
meer toeleggen op puur de zorg en begeleiding.
Kleinschalige projecten
Gemeente
Samenwerkingspartner/
Huurder
Omschrijving
Harderwijk Stichting ’s Heeren Loo 11 appartementen voor begeleid wonen van mensen met een
verstandelijke beperking
Harderwijk Iriszorg appartement voor beschermd of begeleid wonen van met
name (ex-) verslaafden
Nunspeet GGZ Centraal eengezinswoning voor het beschermd wonen van mensen met
psychiatrische of psychosociale problemen
Nunspeet Stichting InteraktContour 6 appartementen voor begeleid wonen van ouderen met een
lichamelijke beperking
Nunspeet Stichting Philadelphia Zorg 2 eengezinswoningen en twee appartementen voor begeleid
wonen van mensen met een beperking
Nunspeet Kansrijk Wonen 2 eengezinswoning voor begeleid wonen van jongeren
Nunspeet Ben Effectief vrijstaand woonhuis voor begeleid wonen van 3 jongeren
Oldebroek Stichting EBC eengezinswoning voor begeleid wonen van mensen met
psychosociale problemen
Oldebroek Stichting Philadelphia Zorg eengezinswoningen en twee appartementen voor begeleid
wonen van mensen met een beperking
6.3 Aanpassen woningen
Vraaggestuurd
Door aanpassingen in woningen kunnen ouderen en
mensen met een beperking vaak langer zelfstandig
wonen. Wij adviseren hen en brengen de aanpas-
singen aan als zij dat willen. Wij spelen dus in op de
vraag van individuele bewoners. Vaak gaat het om
relatief eenvoudige veranderingen als een extra trap-
leuning of het weghalen van drempels in en om het
huis.
Afhankelijk van de specifieke situatie nemen we een
aanpassing voor eigen rekening of berekenen we het
door aan de huurder. Aanpassingen die tot onze basis-
of pluskwaliteit behoren, leiden tot een huurverhoging.
Andere aanpassingen reken we in één keer af met de
huurder.
Stimuleringsregelingen
In sommige gemeenten wordt ter stimulering van het zo
lang mogelijk zelfstandig wonen voor eenvoudige
aanpassingen aan zowel kopers als huurders een
kleine subsidie ter beschikking gesteld.
Jaarverslag 2013 44
Bijvoorbeeld in de gemeenten Elburg en Nunspeet. De
gemeente Harderwijk geeft in haar Beleidsplan Wonen
2016 ook aan met een stimuleringsregeling te komen.
WMO-aanvragen
Gemeenten subsidiëren vanuit de Wet Maatschappelijk
Ondersteuning (WMO) meer ingrijpende aanpassingen.
Omnia Wonen heeft 18 WMO-aanvragen aan de
betreffende gemeente doorgestuurd, evenveel als in
2012.
Er zijn onder andere toiletten aangepast, trapliften
geplaatst en keukens en douches beter toegankelijk
gemaakt. In totaal hebben wij bijna € 16.000,- besteed
aan WMO-werkzaamheden. Dit is ruim € 16.000,-
minder dan in 2012. WMO-aanvragen lopen overigens
lang niet altijd via de verhuurder. In toenemende mate
doet de huurder zelf de aanvraag en wordt ons zo
nodig om toestemming gevraagd.
Als een woning vrijkomt die voorzien is van een
ingrijpende aanpassing, kijken wij of wij deze kunnen
toewijzen aan een woningzoekende die deze
voorziening nodig heeft. Op deze manier gaan wij
zorgvuldig om met het geld dat wordt uitgegeven aan
aanpassingen.
Sterrenclassificatiesysteem
Op basis van woningmarktonderzoek en gezien het
regeringsbeleid van scheiden van wonen en zorg en
extramuralisatie schatten wij in dat, in de meeste
gemeenten waarin wij actief zijn, er een (beperkt) tekort
is aan gelijkvloerse woningen. Met behulp van een
sterrenclassificatiesysteem hebben we in kaart
gebracht welke woningen van ons geschikt zijn voor
mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. In een
aantal gemeenten gebruiken we de sterren om
woningen die vrij komen gericht aan te kunnen bieden.
Het systeem verdeelt de woningen in vijf klassen.
Sterren Omschrijving
Geen Treden in/naar de woning
* Nultredewoning
** Rollator toegankelijke woning
*** Rolstoel toegankelijk, rollator toe- en
doorgankelijke woning
**** Rolstoel toe- en doorgankelijke woning
In het volgende overzicht staat per gemeente het
percentage woningen dat aan het einde van 2013 over
geen, 1, 2, 3 of 4 sterren beschikt. De circa 245
appartementen en kamers, die we aan zorginstellingen
verhuren, zijn niet in het overzicht opgenomen. Deze
hebben veelal drie of vier sterren.
Overzicht sterrenclassificatie woningbezit Omnia Wonen, eind 2013 (in %)
Aantal sterren 0 1 2 3 4
Amersfoort 63,3 7,9 28,7 0,0 0,0
Amstelveen 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Arnhem 91,5 0,0 0,0 0,0 8,5
Assen 65,6 34,4 0,0 0,0 0,0
Den Haag 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Elburg 83,8 8,5 2,1 0,0 5,6
Ermelo 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Harderwijk 47,2 48,5 0,0 0,5 3,8
Nunspeet 79,6 17,4 0,4 1,6 1,1
Oldebroek 83,9 15,8 0,3 0,0 0,0
Steenwijkerland 41,4 33,7 13,6 0,0 11,3
Utrecht 82,6 17,4 0,0 0,0 0,0
Totaal 74,2 18,6 4,2 0,6 2,4
Jaarverslag 2013 45
7. Toewijzen en verhuren
7.1 Beleidskader
Ons huur- en toewijzingsbeleid is erop gericht dat er
voldoende passende woonruimte is voor mensen die
zijn aangewezen op de huurmarkt of bewust ervoor
kiezen te huren.
Centraal in ons huurbeleid staan de streefhuren. Wij
hebben voor elke huurwoning een streefhuur
vastgesteld. De streefhuur is de huur die we aan een
nieuwe huurder vragen en is onder andere afhankelijk
van de kwaliteit van de woning. Wij gebruiken de
streefhuur ook bij het vaststellen van de jaarlijkse
huurverhoging. De streefhuren stellen we zodanig vast
dat er nu en in de toekomst voldoende betaalbare
huurwoningen zijn voor de lagere inkomensgroepen. In
de vrije sector vragen we de markthuur.
Wij vinden het belangrijk dat woningzoekenden een
woning krijgen die bij hen past. De toewijzingsregels
zijn er dan ook op gericht dat er zo veel mogelijk
maatwerk wordt geleverd. Er wordt onder andere
rekening gehouden met de inkomenssituatie van de
woningzoekende. Ook is er ruimte om statushouders
en mensen die in acute woningnood zitten te helpen.
7.2 Huurverhoging
Jaarlijkse huurverhoging
Afhankelijk van het huishoudinkomen zijn de huren op
1 juli als volgt verhoogd;
- ≤ € 33.614 of onbekend 4,0%
- > € 33.614 en ≤ € 43.000 4,5%
- > € 43.000 6,5%
Als door de toepassing van deze percentages de huur
boven de streefhuur uit zou komen, hebben we de huur
slechts verhoogd tot de streefhuur. Voor huishoudens
met een inkomen boven de € 43.000,- hebben we niet
afgetopt op de streefhuur, maar op de markthuur.
In de vrije sector mag geen inkomensafhankelijke
huurverhoging worden toegepast. Deze huren zijn
grotendeels met 4% verhoogd. Twee complexen, die
wat slechter verhuren, hebben een verhoging van 2,5%
gekregen.
De gemiddelde huurverhoging is per saldo op 4,14%
uitgekomen. 15,8% van onze huurders had volgens de
Belastingdienst een huishoudinkomen van boven de
€ 43.000,-, 10,9% een huishoudinkomen tussen de
€ 33.614,- en € 43.000,- en 52,5% had een inkomen
van maximaal € 33.614,-. Van de overige huishoudens
kon de Belastingdienst geen inkomensindicatie
opgeven of hebben we het niet opgevraagd omdat het
vrije sectorhuur betrof.
Bezwaarschriften
Als een huurder het niet eens is met de jaarlijkse
huurverhoging, dan kan hij bezwaar aantekenen.
Afgelopen jaar hebben 131 huurders bezwaar
gemaakt, fors meer dan in de voorafgaande jaren. In
45 gevallen hebben de huurverhoging aangepast op
basis van de door de huurder aangeleverde gegevens.
59 huurders hebben hun bezwaar ingetrokken nadat wij
de verhoging verder hadden toegelicht en 27 bezwaren
zijn doorgestuurd naar de huurcommissie. De
commissie heeft ons in 21 gevallen in het gelijk gesteld
en 6 huurders hebben hun bezwaar alsnog
ingetrokken. Twee huurders zijn in beroep gegaan
tegen de uitspraak van de huurcommissie. Hierin is nog
geen uitspraak gedaan.
De huurcommissie behandelt niet alleen bezwaren
tegen de jaarlijkse huurverhoging. Een huurder kan ook
een huurverlaging vragen als hij vindt dat wij de woning
niet goed onderhouden. In 2013 is één verzoek tot
huurverlaging bij de huurcommissie ingediend. De
commissie moet nog uitspraak doen. Bij de twee
verzoeken tot huurverlaging die in 2012 zijn ingediend,
zijn de huurders uiteindelijk in het gelijk gesteld.
Huurverhoging bij mutatie of na woningverbetering
De jaarlijkse huurverhoging is niet het enige moment
waarop een huurprijs kan wijzigen. Ook als een woning
van huurder wisselt, verhogen wij soms de huur. In de
sociale huursector vragen wij de streefhuur en in de
vrije sector de markthuur.
Jaarverslag 2013 46
Verder kan de huurprijs stijgen als de kwaliteit van de
woning verbetert. Bijvoorbeeld na het installeren van
centrale verwarming of het plaatsen van een tweede
toilet. Dit kan zijn op verzoek van de huurder of bij een
planmatige aanpak.
Ook als in een woning energiebesparende
maatregelen, zoals isolatieglas wordt aangebracht,
wordt de huur van de zittende huurder verhoogd.
Tegenover de huurverhoging staat immers een
besparing op energie. De huurverhoging is gelijk aan
75% van de in een complex gemiddeld te verwachten
besparing op energiekosten. Wij noemen dit de
woonlasten waarborg.
Werkelijke huren , streefhuren en markthuren
De huurprijsregelgeving bepaalt de maximale huurprijs
die wij mogen vragen voor een sociale huurwoning. Dit
was eind 2013 gemiddeld € 785,- per woning; € 30,-
hoger dan een jaar daarvoor. De gemiddelde markt-
huur bedroeg € 671,- per woning; € 6,- hoger dan in
2012 (bron: aeDex). De werkelijke huren en onze
streefhuren zijn meestal aanmerkelijk lager dan de
maximaal toegestane huur en de markthuur.
De werkelijke huren stegen van gemiddeld € 470,- eind
2012 naar gemiddeld € 489,- eind 2013. De streef-
huren gingen van gemiddeld € 500,- naar gemiddeld
€ 528,-. Gemiddeld bedraagt de werkelijke huur dus
62,4% en de streefhuur 67,2% van de maximaal toe-
gestane huur. In de volgende tabel staan de gemid-
delde werkelijke huur, de gemiddelde streefhuur en
gemiddelde markthuur en de gemiddeld maximaal
toegestane huur per gemeente.
Werkelijke huur, streefhuur, markthuur en maximaal toegestane huur, gemiddeld eind 2013
7.3 Woonruimteverdeling
Huurwoningen worden volgens plaatselijke of regionale
regels verdeeld. Omdat onze huurwoningen over 12
gemeenten zijn verdeeld, hebben wij te maken met
verschillende systemen en regels. De meeste gemeen-
ten hanteren het aanbodsysteem. Vrijkomende wonin-
gen worden dan via internet of de krant aangeboden in
een advertentie. Hierin staat informatie over de woning
en aan welke eisen de nieuwe bewoner(s) moet(en)
voldoen.
Is een woningzoekende geïnteresseerd, dan reageert
hij zelf op de woning. Als er meerdere belangstellenden
zijn, bepalen objectieve regels zoals woonduur of
inschrijfdatum welke kandidaat de woning krijgt aan-
geboden. Met ingang van 2013 wordt 15% van de
vrijgekomen woningen in Arnhem door loting toe-
gewezen. In de gemeenten Assen, Steenwijkerland en
Den Haag werken wij volgens een distributiesysteem.
Degene die bovenaan de lijst van woningzoekenden
staat, komt als eerste in aanmerking voor de leeg-
komende woning.
Gemeente gemiddelde werkelijke huur (% maximaal)
gemiddelde streefhuur
(% maximaal)
gemiddelde markthuur
gemiddelde maximaal toe-gestane huur
Amersfoort € 545 (70,6%) € 569 (73,8%) € 683 € 772
Amstelveen € 450 (72,6%) € 496 (80,0%) € 578 € 620
Arnhem € 517 (73,9%) € 524 (75,0%) € 633 € 699
Assen € 476 (64,0%) € 485 (65,1%) € 545 € 744
Den Haag € 434 (80,5%) € 442 (82,1%) € 515 € 539
Elburg € 513 (56,2%) € 536 (58,8%) € 733 € 912
Ermelo € 358 (61,4%) € 427 (73,1%) € 465 € 583
Harderwijk € 551 (67,6% € 561 (68,9%) € 665 € 814
Nunspeet € 466 (53,9%) € 531 (61,3%) € 730 € 865
Oldebroek € 464 (56,0%) € 557 (67,2%) € 738 € 829
Steenwijkerland € 465 (71,9%) € 473 (73,1%) € 587 € 646
Utrecht € 388 (55,8%) € 491 (70,5%) € 664 € 696
Totaal € 489 (62,4%) € 528 (67,2%) € 671 € 785
Jaarverslag 2013 47
Woonruimteverdeling 2013
Gemeente Inschrijven bij Algemeen
Amersfoort Woonkompas Aanbod via Woonkompas. Alle beschikbare woningen
worden in de woonkrant en op internet geplaatst.
Amstelveen WoningNet
Aanbod via Woningnet. Alle beschikbare woningen
worden op internet geplaatst.
Arnhem Entree Aanbod via Entree. Alle beschikbare woningen komen op
internet.
Assen Omnia Wonen Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Elburg de corporaties op de
Noord Veluwe
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
worden op internet geplaatst.
Ermelo de corporaties op de
Noord Veluwe
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
worden op internet geplaatst.
Den Haag Omnia Wonen Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Harderwijk de corporaties op de
Noord Veluwe
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
worden op internet geplaatst.
Nunspeet de corporaties op de
Noord Veluwe
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
worden op internet geplaatst.
Oldebroek de corporaties op de
Noord Veluwe
Regionaal aanbodmodel. Alle beschikbare woningen
worden op internet geplaatst.
Steenwijkerland Omnia Wonen Distributiesysteem op basis van inschrijfduur.
Utrecht WoningNet Aanbod via Woningnet. Alle beschikbare woningen
worden op internet geplaatst.
Op de Noord Veluwe, Amstelveen, Arnhem en Utrecht
is de woonkrant afgeschaft. Woningen worden in deze
gemeenten nu nog uitsluitend via internet aangeboden.
Op de Noord Veluwe hebben de corporaties daarvoor
gezamenlijk een woningzoekendenportaal laten
ontwikkelen.
7.4 Woningtoewijzing De criteria die worden gebruikt bij de woning-
toewijzing verschillen per gemeente. Vaak wordt
gekeken naar:
- het inkomen in relatie tot de huurprijs;
- de woninggrootte in relatie tot de samenstelling van
een huishouden en
- voorzieningen in een woning in relatie tot de
(potentiële) behoefte aan hulp voor één of meer
leden van een huishouden.
Daarnaast worden vaak afwijkende regels gehanteerd
voor mensen die met spoed (andere) woonruimte nodig
hebben. Dit zijn urgentiecriteria. In totaal hebben we in
2013 zo’n 35 woningen op basis van urgentie toege-
wezen. Dit zijn er 4 minder dan in 2012.Het gaat voor
het grootste deel om woningen in Amersfoort en
Nunspeet.
Verder zijn buiten de reguliere woningverdeling om nog
10 woningen toegewezen aan statushouders. Dit zijn
er twee meer dan in 2012. Wij hebben met gemeenten
vaak afspraken over het huisvesten van deze doel-
groep zodat gemeenten aan hun taakstelling kunnen
voldoen.
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) legt een
relatie tussen huurprijs, inkomen en samenstelling van
een huishouden. In het volgende overzicht staat hoe de
woningtoewijzing het afgelopen jaar plaatsvond binnen
de grenzen van het BBSH. Het gaat om 452 bestaande
woningen en 66 nieuwbouwwoningen.
Jaarverslag 2013 48
Woningtoewijzing in 2013 conform aanhangsel E van het BBSH
90%-grens
92,1% van de sociale huurwoningen (huurprijs
maximaal € 681,02) is toegewezen aan mensen met
een inkomen van maximaal € 34.229. Hiermee voldoen
wij aan de eis dat minimaal 90% van de sociale
huurwoningen aan deze doelgroep moet worden
toegewezen. Deze eis volgt uit de regels over
staatssteun aan woningcorporaties. Als wij ons niet aan
de toewijzingseis houden, lopen wij in de toekomst
onder andere goedkope financiering mis. Dat schaadt
de financiële positie van Omnia Wonen.
Om binnen de 90%-grens te blijven, hebben we sinds
2011 de toewijzingsregels aangescherpt. Hierdoor zijn
mensen met een inkomen boven de € 34.229 (prijspeil
2013) aangewezen op een koopwoning of een woning
in de vrije sector huur. Voor een deel van deze doel-
groep is dit echter geen reëel alternatief. Daarom
verhuren we een aantal duurdere sociale huur-
woningen exclusief aan mensen die boven de
inkomensgrens zitten. Woningzoekenden met een
urgentieverklaring krijgen ongeacht hun inkomen
sowieso een sociale huurwoning aangeboden. Per
saldo zorgen we er voor dat wij aan de 90%-norm
voldoen.
7.5 Mutaties en leegstand
In 2013 hebben 491 huurders hun huurcontract
opgezegd. Dit betekent een mutatiegraad van 6,8%.
474 woningen zijn of worden opnieuw verhuurd. De
overige 17 zijn verkocht dan wel gesloopt. De
mutatiegraad loopt per gemeente sterk uiteen.
Eind 2013 stonden 71 woningen leeg. Ook 23
garages/bergingen en 13 bedrijfsruimtes waren op dat
moment niet verhuurd. Eind 2012 stonden 47
woningen, 18 garages/bergingen en 9 bedrijfsruimtes
leeg. Dikwijls moeten er onderhoudswerkzaamheden
worden uitgevoerd voordat een woning of bedrijfsruimte
weer verhuurd kan worden. Aansluitende verhuur is
dan niet altijd mogelijk. Soms staat een woning leeg
omdat hij wordt verkocht. De verhuur van bedrijfs-
ruimten vergt in de huidige tijd extra inspanning.
Categorie huishouden
Leeftijd Inkomen in € per jaar
Huur ≤ 374,44
aantal
woningen
Huur > € 374,44 ≤ € 535,91
aantal woningen
Huur ≥ € 535,91
aantal
woningen
Totaal
eenpersoons < 65 jaar ≤ 21.025 37 81 37 155
eenpersoons < 65 jaar > 21.025 16 51 40 107
eenpersoons ≥ 65 jaar ≤ 21.100 0 4 10 14
eenpersoons ≥ 65 jaar > 21.100 1 4 11 16
tweepersoons < 65 jaar ≤ 28.550 2 37 36 75
tweepersoons <65 jaar > 28.850 1 10 25 36
tweepersoons ≥ 65 jaar ≤ 28.725 0 3 9 12
tweepersoons ≥ 65 jaar > 28.725 0 4 16 20
> € 374,44 ≤ 574,35 > € 574,35
meerpersoons < 65 jaar ≤ 28.550 1 40 26 67
meerpersoons <65 jaar > 28.550 0 5 8 13
meerpersoons ≥ 65 jaar ≤ 28.725 0 2 0 2
meerpersoons ≥ 65 jaar > 28.725 0 0 1 1
Totaal 58 241 219 518
Jaarverslag 2013 49
Mutatiegraad
7.6 Huurachterstand en huurderving
Met het volgen van een consistent incassobeleid
proberen wij de betalingsachterstanden te beperken.
Zo proberen wij huurders te beschermen tegen de
vervelende gevolgen van huurachterstanden. Als wij de
huurachterstand uitdrukken in een percentage van de
netto huren, dan bedraagt deze eind 2013 voor het
totale bezit 1,18% (woningen 1,25% en bedrijfsruimten
0,53%). In 2013 was dit voor het totale bezit 0,96%.
Drukken wij de huurderving uit in een percentage van
de nettohuur, dan is dit voor het totale bezit eind 2013
1,38% (woningen 1,01% en bedrijfsruimten 4,68%).
Het jaar daarvoor was dit voor het totale bezit 1,53%.
Huurderving ontstaat door leegstand van woningen of
bedrijfsruimten en door huren die wij niet kunnen
incasseren.
Door de economische crisis nemen de huurachter-
standen toe. Ondanks al onze inspanningen om dit te
voorkomen. Zo zien we onder andere een toename van
het aantal betalingsregelingen.
7.7 Aanvullende diensten
In aanvulling op de verhuur bieden we nog een aantal
aanvullende diensten. Zo helpen wij huurders bij het
aanvragen van huurtoeslag, geven de mogelijkheid om
onderhoud van huurders over te nemen,
bieden een glasverzekering aan en geven de
mogelijkheid bij Woonenergie een energiecontract af te
sluiten.
Huurtoeslag
Een van de mogelijkheden om een woning betaalbaar
te houden voor de lagere inkomens is de huurtoeslag.
Huurders kunnen er voor kiezen de huurtoeslag op hun
eigen rekening te laten storten of rechtstreeks aan de
verhuurder over te laten maken. Met ingang van 1
januari 2014 is deze laatste mogelijkheid vervallen.
In december 2013 ontvingen nog 991 huurders via
Omnia Wonen huurtoeslag. Dit is 13,6% van onze
huurders. De gemiddelde bijdrage die zij ontvingen was
€ 184,- per maand. Wij brengen de huurtoeslag in
mindering op de huurprijs die wij incasseren.
Service Huurders Onderhoud
Huurders moeten een deel van de onderhouds-
werkzaamheden zelf uitvoeren, het zogenaamde
huurdersonderhoud. Voor een vaste vergoeding
kunnen zij een aantal van deze werkzaamheden
uitbesteden aan Omnia Wonen.
Wij noemen dit het Service Huurdersonderhoud (SHO).
Het deelnemerspercentage is ligt gedaald van 81,9%
eind 2012 naar 80,5% eind 2013 en varieert van 53,2%
in Oldebroek tot 88,9% in Arnhem. Een nieuwe huurder
kiest vrijwel altijd voor deelname aan het SHO.
Glasverzekering
Huurders kunnen voor € 1,- per maand verzekeren
tegen glasschade. De verzekering zorgt ervoor dat
schade snel wordt hersteld. Eind 2013 heeft 85,5% van
onze huurders een glasverzekering afgesloten via
Omnia Wonen. Dit varieert van 35,7% in Ermelo tot
95,7% in Nunspeet. Eind 2012 had 83,6% van de
huurders een glasverzekering via Omnia Wonen.
WoonEnergie
Wij brengen bij onze huurders WoonEnergie onder de
aandacht. WoonEnergie levert standaard groene
stroom. Daarnaast levert ze gas. Omdat WoonEnergie
voor circa 110 woningcorporaties collectief gas en
groene stroom inkoopt, is zij in staat scherpe prijzen te
bieden. Eind 2013 had 14,6% van onze huurders een
contract bij WoonEnergie; een afname van 3,6% ten
opzichte van een jaar daarvoor. Het deelname-
percentage varieert van 0% in Oldebroek tot 20,9% in
Harderwijk.
Gemeente Mutatie 2013 Mutatie 2012
Amersfoort 4,9 4,9
Amstelveen 0,7 4,4
Arnhem 10,9 10,4
Assen 10,6 11,7
Den Haag 11,2 6,7
Elburg 6,1 5,8
Ermelo 7,1 0,0
Harderwijk 6,8 9,3
Nunspeet 4,8 5,2
Oldebroek 5,3 -
Steenwijkerland 13,3 17,8
Utrecht 0,0 2,2
Totaal 6,8 7,4
Jaarverslag 2013 50
Jaarverslag 2013 51
8. Financiën
8.1 Beleidskader
Om onze ambities waar te maken is een gedegen
financieel beleid nodig dat uitgaat van daadwerkelijk
beschikbare middelen en realistische toekomst-
verwachtingen. Wij vinden het belangrijk dat financiers
vertrouwen in ons hebben en dat andere partners er
vanuit kunnen gaan dat we gemaakte afspraken
nakomen. Dit betekent dat:
de inkomsten uit verhuur en verkoop voldoende
moeten zijn om aan al onze verplichtingen te
voldoen;
het eigen vermogen voldoende moet zijn om risico’s
op te vangen en
renterisico’s worden beperkt.
Meer concreet streven wij naar een gezonde
verhouding tussen de zogenaamde netto operationele
kastromen en de rente-uitgaven (rentedekkingsgraad).
Onze norm is dat de operationele kasstromen minimaal
1,4 keer de rente-uitgaven bedragen. Daarnaast sturen
wij op een solvabiliteit (op basis van bedrijfs-waarde)
van minimaal 25 procent en willen we voldoen aan alle
(financiële) eisen die toezichthouders en het WSW aan
ons stellen. Ook streven we naar een evenwichtige
leningenportefeuille, waarbij rentekosten, flexibiliteit en
risico’s met elkaar in balans zijn.
In het investeringsstatuut staan de kaders voor onze
investeringsbeslissingen. Investeringen beoordelen we
op hun financieel en sociaal rendement. In het
deelnemingenstatuut zijn de kaders voor het aangaan
en beëindigen van deelnemingen vastgelegd.
8.2 Waardering vastgoed
Ons sociale vastgoed waarderen we op bedrijfswaarde
en ons commerciële vastgoed op marktwaarde. Het
sociale vastgoed bestaat uit de woningen met een
huur onder de huurtoeslaggrens en het maatschappe-
lijk vastgoed. Het commerciële vastgoed bestaat uit
woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens en
garages, kantoren en winkels. Op het sociale vastgoed
schrijven we jaarlijks af. Daarbij maken we onderscheid
tussen de componenten opstal, installaties en interieur.
Op de grondwaarde wordt niet afgeschreven.
De bedrijfswaarde is gelijk aan de verdiencapaciteit van
het sociale vastgoed, berekend als de contante waarde
van de toekomstige kasstromen. Er is in de bedrijfs-
waarde geen rekening gehouden met de af te dragen
vennootschapsbelasting. Daarmee sluiten wij aan op
de zienswijze van de Raad voor de jaarverslaggeving.
Onze meerjarenbegroting leert ons dat wij de komende
tien jaar voor een totaalbedrag van € 43,9 miljoen aan
vennootschapsbelasting moeten betalen.
Het is goed om met de nodige voorzichtigheid naar de
bedrijfswaarde te kijken. De hoogte hiervan hangt sterk
af van hoe de toekomstige kasstromen worden ge-
schat. Vooral parameters zoals de huurstijging en de
inflatie laten zich moeilijk voorspellen. Op basis van de
huidige verwachtingen en uitgangspunten bedraagt de
bedrijfswaarde van het sociale vastgoed per
31 december 2013 circa € 498,8 miljoen. Dit is inclusief
€ 2,9 miljoen aan sociaal vastgoed in de vorm van
maatschappelijk gebonden eigendom en overige
onroerende zaken De bedrijfswaarde is € 70,4 miljoen
hoger dan eind 2012. Dit komt per saldo met name
door de aankoop van woningen in Oldebroek,
nieuwbouw, de huurverhogingen en de verhuurders-
heffing
Het commerciële vastgoed waarderen we op
marktwaarde. Dit is de waarde die dit vastgoed
opbrengt als we het direct aan een andere partij
zouden verkopen. Hoewel we niet van plan zijn het
commerciële vastgoed direct te verkopen, weerspiegelt
het wel de meest reële waarde van dit deel van ons
bezit. Om de marktwaarde te bepalen maken we
gebruik van de aeDex. Voor de aeDex wordt ieder jaar
minimaal een derde deel van ons bezit door een
onafhankelijke taxateur gewaardeerd. De marktwaarde
van ons commerciële bezit is op 31 december 2013
€ 78,2 miljoen; € 3,7 miljoen minder dan eind 2012. De
waardedaling heeft alles te maken met de algemene
ontwikkeling op de vastgoedmarkt.
Jaarverslag 2013 52
De bedrijfswaarde is als volgt samengesteld:
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 2013
Bedrijfswaarde 2013
(bedragen x € 1 miljoen)
Contante waarde van
de kasstromen
467,1
Restwaarde grond 31,7
Totaal bedrijfswaarde
498,8
Jaarresultaat (bedragen x € 1.000,-)
8.3 Eigen vermogen en jaarresultaat
Volgens de balansopstelling bedroeg het eigen
vermogen op 31 december 2013 circa € 322 miljoen.
De solvabiliteit, berekend op basis van het balanstotaal,
komt hiermee uit op 51,8% (2012: 50,6%).
Wij sloten het jaar 2013 af met een positief saldo van
€ 11,4 miljoen. Dit bedrag is toegevoegd aan ons eigen
vermogen. Het resultaat, opgesplitst in beheer-
activiteiten en overige activiteiten, ziet er als volgt uit:
Jaarresultaat (bedragen x € 1.000,-)
2013
2012
Exploitatieopbrengsten 48.621 43.458
Exploitatiekosten - 24.264 - 27.485
Aan de exploitatie toegerekende rente - 10.264 - 8.551
Resultaat beheeractiviteit 14.145 7.421
Boekwinsten verkochte woningen 1.249 1.388
Resultaat financieringsactiviteit 329 828
Resultaat deelneming 0 0
Afschrijvingen - 18.543 - 19.076
Waardeverandering materiële vaste activa 15.964 - 14.254
Jaarresultaat voor belasting 13.144 - 23.693
2013
2012
a. Bedrijfsopbrengsten 49.869 44.807
b. Bedrijfslasten - 23.262 - 59.458
c. Niet gerealiseerde waardeveranderingen - 3.529 - 1.319
d. Resultaat deelneming 0 0
e. Rentebaten en opbrengsten effecten 329 828
f. Rentelasten - 10.264 - 8.551
g. Vennootschapsbelasting - 1.735 - 3.658
Jaarresultaat na belasting 11.409 - 27.351
Jaarverslag 2013 53
8.4 Realisatie versus begroting
Het jaarresultaat voor belasting ligt € 16 miljoen hoger
dan wij hadden begroot. Dit wordt voor een groot deel
veroorzaakt door de posten afschrijvingen en
waardeveranderingen materiële vaste activa.
Resultaat opgesplitst in beheeractiviteiten en overige activiteiten (bedragen x € 1.000,-)
Begroot
2013
Werkelijk
2013
Verschil
Exploitatieopbrengsten 48.413 48.621 208
Exploitatiekosten - 25.019 - 24.212 807
Aan de exploitatie toegerekende rente - 10.594 - 10.264 330
Resultaat beheeractiviteit 12.800 14.145 1.345
Boekwinsten verkochte woningen 994 1.249 255
Resultaat financieringsactiviteit 109 329 220
Afschrijvingen - 10.540 - 18.543 - 8.003
Resultaat deelneming 0 0 0
Waardeverandering materiële vaste activa - 6.199 15.964 22.163
Jaarresultaat voor belasting - 2.836 13.144 15.980
8.5 Leningenportefeuille
De leningenportefeuille is in 2013 met circa € 43,3
miljoen toegenomen tot ongeveer € 276,0 miljoen. Er is
voor € 56,0 miljoen aan leningen aangetrokken en er is
€ 12,7 miljoen afgelost. In het nieuwe jaar staat ons
een aflossingsverplichting op de leningenportefeuille te
wachten van € 19,7 miljoen. Dit bedrag is opgenomen
onder de kortlopende schulden.
Het verloop van de leningenportefeuille is als volgt:
Stand per 1 januari 2013 € 232.730.000
Nieuwe leningen € 56.000.000
Aflossingen € - 12.706.000
Stand per 31 december 2013 € 276.024.000
De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille
bedroeg eind 2013 circa 3,76%. Het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) staat borg voor € 266,6
miljoen van onze leningen. Dankzij de borgstelling
kunnen wij relatief goedkoop geld aantrekken. Hier
staat tegenover dat een groot deel van ons bezit in
onderpand is bij het WSW. Er staat voor € 9,5 miljoen
aan niet geborgde leningen in de boeken.
8.6 Treasurycommissie
De Treasurycommissie is in het boekjaar vier keer
samengekomen. De commissie heeft een adviserende
rol aan de bestuurder. De adviezen die de Treasury-
commissie geeft, zorgen ervoor dat er op een verant-
woorde manier geld wordt aangetrokken of belegd.
Verder wordt er scherp gekeken naar het risico van
rentefluctuaties.
In het treasurystatuut is onder andere vastgelegd dat
derivaten alleen mogen worden ingezet om rente-
risico’s af te dekken. Wij hebben overigens geen
derivaten. Wel hebben we € 20 miljoen aan basisrente-
leningen. Bij deze leningen staat de basisrente voor de
gehele looptijd vast en wordt een opslag periodiek
opnieuw vastgesteld. Bij een dergelijk lening is sprake
van een ‘embedded’ derivaat. Deze leningen zorgen
niet voor een verhoogd risicoprofiel. Voor een nadere
toelichting verwijzen wij naar de jaarrekening 2013. In
het hoofdstuk ‘Niet in de balans opgenomen
verplichtingen’ onder ‘Financiële instrumenten’ worden
doelstellingen en beleid van Omnia Wonen ten aanzien
van het beperken van de mogelijke risico’s uiteengezet.
Het renterisico van de leningenportefeuille is onder
controle. Dit mede dankzij de looptijden en rente-
percentages van de in de afgelopen jaren aan-
getrokken leningen. Het risicoprofiel van de leningen-
portefeuille voldoet aan de eisen die in het Treasury-
statuut staan en die het WSW aan ons stelt.
Jaarverslag 2013 54
8.7 Verbindingen
Omnia Wonen neemt deel aan diverse formele
samenwerkingsvormen. Wij zijn financieel betrokken,
aandeelhouder of vertegenwoordigd in het bestuur
(verbindingen ex artikel 11a, lid 2, BBSH).
Verbindingen
Naam
Doel
Stichting Woningbeheer
Ons Belang
Opgericht 28 december 1994
Het doel is:
Het verwerven, beheren, exploiteren en vervreemden van registergoederen en alles wat
daarmee verband kan houden of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Het bestuur wordt gevormd door de algemeen directeur van Omnia Wonen. De stichting
heeft in 2013 geen activiteiten ontplooid.
Woningnet NV
Opgericht 5 februari 2001
Het doel is:
Het verdelen van vrijkomende woningen op een voor de consument overzichtelijke en
transparante wijze in een groot gebied in de randstad. De deelnemers zijn uitsluitend
toegelaten instellingen. Omnia Wonen neemt deel voor haar woningen in Amstelveen
en Utrecht. Woningnet is gevestigd in Utrecht.
Stichting Omnia Wonen heeft minder dan 1% van de aandelen.
Stichting Bouwontwikkeling
Schuytgraaf (BOS)
Opgericht 24 juni 1999
Het doel is:
Het beheer van het te vormen risicofonds van de door de aan de
samenwerkingsovereenkomst deelnemende corporaties (opgeheven op 5 april 2002).
Het bevorderen van overleg tussen corporaties in het kader van de tussen de
corporaties gesloten samenwerkingsovereenkomst.
Het voeren van overleg met de gemeente Arnhem en andere publiek- en
privaatrechtelijke instellingen ter uitvoering van de tussen de corporaties gesloten
samenwerkingsovereenkomst.
De deelnemers zijn: Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Vivare, Stichting
Portaal, Stichting Omnia Wonen en Woningstichting Openbaar Belang. Het bestuur
wordt gevormd door de directeur-bestuurders van de aangesloten corporaties.
Rhijnstroom BV
Opgericht 3 januari 2002
Het doel is:
De ontwikkeling en realisatie van onder andere woningen, centrumvoorzieningen en
sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf in Arnhem.
Het verstrekken van zekerheden voor schulden van rechtspersonen of andere
Vennootschappen die met haar in een groep verbonden zijn.
En dit alles in de ruimste zin.
De aandeelhouders zijn: Stichting Vivare, Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting
Omnia Wonen (11,5%) en Woningstichting Openbaar Belang. De vennootschap is
beherend vennoot in Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV.
Schuytgraaf CV
Opgericht 3 januari 2002
Het doel is:
De ontwikkeling en realisatie van woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele
voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf in Arnhem.
De beherende vennoot is Rhijnstroom BV. De commanditaire vennoten zijn: Stichting
Vivare, Stichting Volkshuisvesting Arnhem, Stichting Omnia Wonen en
Woningstichting Openbaar Belang.
Jaarverslag 2013 55
Omnia Wonen Holding BV
Opgericht 31 december 2007
Het doel is:
Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en
dienstverlening.
Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het
besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke
rechtsvorm dan ook.
Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over
registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen.
Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste
zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met
inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Stichting Omnia Wonen heeft 100% van de aandelen.
Omnia Wonen
Ontwikkeling BV
Opgericht 31 december 2007
Het doel is:
Werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en
dienstverlening.
Het (doen) ontwikkelen en realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in
samenwerkingsverbanden gericht op aannemen van bouwwerken en het (doen)
verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Stichting
Omnia Wonen, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Omnia
Wonen Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of
(rechts)personen in welke vorm dan ook.
Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het
besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen in welke
rechtsvorm ook.
Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en beschikken over
registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen.
Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste
zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn; een en ander met
inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Omnia Wonen Holding B.V. heeft 100% van de aandelen.
Ontwikkelingscombinatie
De Hoge Varen Hierden V.O.F.
Opgericht 24 juni 2011
Het doel is:
Het verwerven van percelen en het ontwikkelen en realiseren van woningen in
plangebied ‘De Hoge Varen’ in Hierden, gemeente Harderwijk
Omnia Wonen Ontwikkeling BV heeft 50% van het vermogen ingebracht en deelt voor
50% in de winst en het verlies.
Stichting Domiso
Opgericht 7 december 2011
Het doel is:
Het bieden van een platform om kennis en expertise op het gebied van domotica te
delen en alles wat daarmee verband kan houden of daartoe bevorderlijk kan zijn.
Het bestuur wordt gevormd door de algemeen directeur van Omnia Wonen. De
stichting heeft in 2013 activiteiten ontplooid voor twee woon-zorgprojecten van Omnia
Wonen (Steenwijkerland en Elspeet).
Met ingang van 2013 wordt de projectontwikkeling in
beginsel vanuit de toegelaten instelling gedaan en niet
meer vanuit Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Omnia
Wonen Ontwikkeling BV is vennoot in de
ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen Hierden
V.O.F. Voorlopig is dit de enige activiteit die de
Ontwikkeling BV verricht.
Stichting Bouwontwikkeling Schuytgraaf, Rhijnstroom
BV en Schuytgraaf CV zijn in liquidatie.
De (gezamenlijke) ontwikkelingsactiviteiten van de
corporaties in de Vinex-locatie Schuytgraaf zijn
afgerond. Er worden in 2014 geen activiteiten meer
ondernomen.
Overig
De heer M.R.H. Geerlings zit op voordracht van Omnia
Wonen voor de periode 2012-2015 in het bestuur van
de stichting CAI in Harderwijk. Deze stichting beheert
het lokale kabelnet voor radio, tv, telefoon en internet.
Jaarverslag 2013 56
8.8 Toekomstverwachtingen
Omnia Wonen heeft financieel gezien een solide
uitgangspositie om de toekomst in te gaan.
In de meerjarenbegroting is voor de komende 10 jaar
rekening gehouden met de bouw van 685 nieuwe
huurwoningen, de verkoop van 200 bestaande
huurwoningen, een onderhoudsnorm van € 1.200 per
woning (prijspeil 2013) en een bedrag van € 24,5
miljoen aan investeringen in het bestaande woning-
bezit, waarvan € 10,6 miljoen voor energiebesparende
maatregelen. De huurverhoging toppen we met het oog
op de betaalbaarheid voor huishoudens met een
inkomen onder de € 43.000,- af op onze streefhuur
(gemiddeld 67,2 procent van de maximale huur). Dit
vertaalt zich in een huurverhoging die snel afloopt van
ruim twee procent boven de inflatie in 2014 tot nul
procent boven de inflatie in 2023.
In verband met de verhuurdersheffing en de sanerings-
heffing van het CFV hebben we vanaf 2018 ons nieuw-
bouwprogramma teruggebracht van gemiddeld 70
woningen per jaar naar gemiddeld 40 woningen per
jaar. Dit gaat om fictieve plannen wat betekent dat we
minder dan voor heen in staat zullen zijn nieuwe
kansen op te pakken. De verkoopdoelstelling is met
ingang van 2014 enigszins verhoogd; van 13 naar 20
per jaar. Het beleid om de efficiency te verhogen en de
bedrijfskosten te verlagen zetten we voort. In dat kader
kijken we in 2014 nog eens kritisch naar onder andere
de benodigde formatie en de onderhoudskosten.
Al met al levert dit een beeld op waarin de solvabiliteit
en de rentedekkingsgraad ruim boven onze eigen
minimumeis van respectievelijk 25% en 1,4 blijft en de
financieringsbehoefte binnen de normen die het onder
andere het WSW, financiers en toezichthoudende
organen daaraan stellen.
Gevoeligheidsanalyses laten zien dat Omnia Wonen in
staat is risico’s als een substantieel hogere sanerings-
heffing, lagere huurverhoging, hogere rente en inflatie
en lagere verkopen goed op te vangen.
Ontwikkeling solvabiliteit
De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde en
actuele waarde bedraagt eind 2013 51,8%. De
solvabiliteit loopt daarna volgens het basisscenario uit
de goedgekeurde meerjarenbegroting geleidelijk op
naar 64,2% per ultimo 2022. In het slecht-weer
scenario zakt de solvabiliteit naar 40,6% in 2016 om
daarna weer op te klimmen naar 51,9% in 2022.
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Ontwikkeling solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde en actuele waarde
Basis
Slecht weer
Norm Omnia Wonen
Jaarverslag 2013 57
Rentedekkingsgraad
Op basis van de meerjarenbegroting voor de komende
10 jaar is in onderstaande grafiek de verwachte
ontwikkeling van de rentedekkingsgraad weergegeven.
De rentedekkingsgraad bedraagt in het basisscenario
eind 2013 2,4, zakt naar 1,9 in 2014 en loopt daarna
geleidelijk weer op naar 2,8 in 2022. In het slecht-weer
scenario loopt de rentdekkingsgraad terug naar
ongeveer 1,8. Dit zit nog ruim boven onze norm van
1,4.
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Ontwikkeling Rentedekkingsgraad (ICR)
Basis
Slecht weer
Norm Omnia Wonen
Jaarverslag 2013 58
Jaarverslag 2013 59
9. De organisatie Omnia Wonen
9.1 Beleidskader
Het ondernemingsplan van Omnia Wonen staat in het
teken van drie ambities: het leveren van maatwerk aan
onze huurders, het werken aan duurzaamheid en het
bevorderen van zelfregie voor onze bewoners die daar
niet of onvoldoende toe in staat zijn.
Om deze ambities waar te maken is het nodig dat
Omnia Wonen efficiënter gaat werken, meer gebruik
gaat maken van ICT toepassingen en investeert in een
sterkere relatie met bewoners en belanghouders.
Daarvoor hebben we medewerkers nodig die
bekwaam, alert en verbindend zijn. Deze drie kern-
waarden spelen bij het aantrekken van nieuw personeel
en de ontwikkeling van de huidige medewerkers een
belangrijke rol.
9.2 Organisatiestructuur
Eind 2012 wisten we hoe we de nieuwe organisatie
wilden gaan vormgeven, in 2013 werd dit
geëffectueerd. Functies vervielen, nieuwe functies
kwamen. Het proces van solliciteren naar interne
functies, gesprekken, assessments en keuzes maken
heeft ongeveer drie maanden geduurd. Op 1 april wist
iedereen waar hij werkzaam was: binnen welk proces,
met welke functie en op welke vestiging. Voor een
beperkt aantal functies hebben we extern moeten
werven.
De meest ingrijpende verandering was het opzetten
van Woonservice. Huurders kunnen nu op alle
werkdagen van 8.30 uur tot 17.00 uur tijdens
kantooruren met hun vragen bij de medewerkers van
Woonservice terecht. Ze zijn niet langer afhankelijk van
de beperkte openingstijden van de lokale vestigingen.
Ons doel is zo de vragen van de klant snel, duidelijk en
efficiënt af te handelen.
2013 was ook het jaar waarin de overheid beslissingen
heeft genomen die impact hebben op de organisatie.
De verhuurdersheffing maar ook de inperking van de
activiteiten van corporaties betekenen voor ons dat we
minder nieuwbouw kunnen realiseren en kritisch naar
onze bedrijfskosten moeten kijken. Ook zullen we
minder aandacht kunnen geven aan leefbaarheid. Dit
heeft er al toe geleid dat we geen invulling gaan geven
aan het Proces Mens & Buurt, maar op dit veld met een
interne adviseur gaan werken. Hoewel Omnia Wonen
een verhoudingsgewijs bescheiden personeelsbestand
heeft, ontkomen we er niet aan kritisch naar de
benodigde formatie te kijken.
Organigram Omnia Wonen, eind 2013
Jaarverslag 2013 60
9.3 Sturing
Om de vier jaar actualiseert Omnia Wonen haar
ondernemingsplan. De in het ondernemingsplan
geformuleerde ambities en doelen, vertalen wij naar
een meerjarenplan. Hierin staat wat er moet gebeuren
om de geformuleerde ambities en doelen te bereiken,
inclusief een tijdsplanning. Het meerjarenplan wordt
jaarlijks bijgesteld en fungeert als basis voor de
jaarplannen. Naast de jaarplannen geeft het MT kaders
mee door middel van bijvoorbeeld het strategisch
voorraadbeleid, het informatiseringsplan en de
klantvisie van waaruit de processen werken.
Over de jaarplannen en de daarbij behorende
budgetten wordt verantwoording afgelegd aan het
Management Team (MT). Daarbij wordt aandacht
besteed aan eventueel noodzakelijke bijstellingen van
het jaarplan en aan belangrijke risico’s die worden
gelopen. De directeur bestuurder stelt op zijn beurt
ieder kwartaal een verantwoordingsrapportage op voor
de Raad van Commissarissen.
9.4 Personeel
Op 31 december 2013 bedroeg de formatie 74,4
fulltime eenheden (fte’s) verdeeld over 81
medewerkers. Eind 2012 had Omnia Wonen 70,3 fte’s
en 78 mede-werkers. De groei heeft te maken met de
effectuering van de nieuwe organisatiestructuur. Een
aantal werkzaamheden werden in 2012 nog ingevuld
door externe krachten.
49,4% van de medewerkers is vrouw en 50,6% man.
De gemiddelde leeftijd is 46,1 jaar. De leeftijdsopbouw
is in het volgende diagram te zien (in procenten).
Leeftijdsopbouw personeel Omnia Wonen in 2013
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuimpercentage over 2013 was 4,1% .
Ongeveer de helft betreft langdurig verzuim (langer
dan 1 maand). In 2012 hadden wij een ziekteverzuim
van 5,0%.
Bezoldiging topfunctionarissen
Op grond van de Wet normering bezoldiging top-
functionarissen publieke en semi-publieke sector
(WNT) moet de bezoldiging van de topfunctionarissen
openbaar worden gemaakt. Ook de bezolding van
medewerkers die meer dan het WNT-maximum ver-
dienen moet gepubliceerd worden.
De bezoldiging van de directeur-bestuurder, de heer
G.W.M. van de Ven, is als volgt opgebouwd;
bruto jaarinkomen € 123.638,-
bijtelling leaseauto € 10.091,-
beloning betaalbaar op termijn € 38.929,-
Totaal € 172.658,-
De opbouw van de bezoldiging van manager Innovatie
& Strategie, de heer E. Zuidwijk, luidt als volgt:
bruto jaarinkomen € 84.114,-
bijtelling leaseauto € 6.983,-
beloning betaalbaar op termijn € 25.336,-
Totaal € 116.433,-
En de opbouw van de bezoldiging van manager
Bedrijfsvoering & Strategie, de heer V. Burger, is als
volgt:
bruto jaarinkomen € 68.109,-
bijtelling leaseauto € 3.569,-
beloning betaalbaar op termijn € 19.718,-
Totaal € 91.396,-
De manager Bedrijfsvoering & Strategie is per 1
september naar een andere werkgever vertrokken. De
bovengenoemde bezoldiging is herrekend op jaarbasis.
De bezoldiging van de directeur-bestuurder en de
managers alsook die van de andere medewerkers van
Omnia Wonen zitten ruim onder de WNT-norm van
€ 228.559,-.
Jaarverslag 2013 61
Opleidingen
Omnia Wonen ziet opleidingen als een investering in
kwaliteit en professionaliteit. In 2013 zien we dat het
aantal gevolgde opleidingen flink is toegenomen.
Weliswaar nog niet over de hele linie, maar toch. Per
saldo is € 127.000,- uitgegeven aan opleidingen,
€ 37.000,- meer dan in 2012.
Integriteit
Omnia Wonen heeft integer handelen hoog in het
vaandel staan. Onze uitgangspunten voor integer
handelen hebben we in een integriteitscode
opgenomen. Deze brengen we jaarlijks op
verschillende wijzen onder de aandacht van de
medewerkers. Ook kennen we een
klokkenluidersregeling. Er zijn in 2013 geen voorvallen
aan het licht gekomen die in strijd zijn met onze code.
Agressie
Omnia Wonen kent een agressieprotocol. Dit betekent
onder meer dat agressie-incidenten geregistreerd
worden. In 2013 zijn ongeveer evenveel incidenten
geregistreerd als in 2012.
Nieuwe medewerkers die in hun functie contact hebben
met de klant volgen een agressietraining, gericht op het
voorkomen en beheersen van agressie. Periodiek vindt
een opfriscursus plaats.
9.5 Ondernemingsraad
Ook in 2013 is er weer veelvuldig en constructief
overleg geweest tussen de Ondernemingsraad (OR) en
de directie. De veranderingen van de organisatie, die
in overleg met de OR in en aantal fasen is opgeknipt,
vroegen weer veel aandacht. De OR en de directie
hebben gedurende het jaar over allerlei aspecten die
met de transformatie van de organisatie samenhangen
met elkaar overlegd. Onder andere over het nieuwe
functieboek. Ook het autobeleid, de verhuurdersheffing
en andere maatregelen van de overheid die gevolgen
kunnen hebben voor de organisatie, zijn onderwerp van
gesprek geweest.
9.6 Communicatie
De verdere professionalisering van communicatie
binnen Omnia Wonen is ook dit jaar voortgezet. Een
procesgerichte organisatie betekent een andere
benadering van communicatie binnen de organisatie.
De uitvoering van communicatie is verder in de
processen neergelegd. De Communicatieadviseur richt
zich nu meer op adviseren, faciliteren en monitoren van
de communicatie binnen de organisatie en het verder
begeleiden van medewerkers.
De ontwikkeling naar een procesgerichte organisatie is
een stap richting een efficiëntere organisatie. Hieraan
leverde communicatie afgelopen jaar een bijdrage op
het gebied van interne communicatie, waaronder het
opzetten van een nieuwe intranet. Dit project is nog in
volle gang en wordt in 2014 afgerond. Daarnaast
draagt communicatie bij aan de dienstverlening van
Omnia Wonen door middel van de ontwikkeling van de
nieuwe website met huurdersportaal en de inzet van
social media. Ook deze projecten lopen door tot in
2014.
We sponsoren met name activiteiten die de
bewoners van onze woningen ten goede komen.
Maar ook andere zaken die bijdragen aan het
gewenste imago, sponsoren wij. In 2013 is ruim
€ 8.700,- uitgegeven aan sponsoractiviteiten,
waarvan weer € 5.000,- aan Homeplan. Homeplan
realiseert huisvestingsprojecten in
ontwikkelingslanden. Onze bijdrage gaat naar
projecten in Nicaraqua en Zuid-Afrika.
9.7 ICT: OpPAD
ICT zien we als een belangrijk middel om enerzijds de
efficiency van onze bedrijfsvoering te verbeteren en
anderzijds onze klanten beter van dienst te zijn. Het is
echter een middel en moet daarom in een breder
verband worden opgepakt. Daarom zijn we het pro-
gramma OpPAD gestart. Dit staat voor Optimaliseren
Processen, Automatisering en Dienstverlening.
In het kader van het programma OpPAD zijn in 2013
diverse projecten opgepakt. De processen zijn verder
ingericht en verschillende verbeteringen zijn ingevoerd
of in gang gezet. De grootste aandacht vroeg het
opzetten van Woonservice. Huurders kunnen hier nu
centraal met al hun vragen terecht. Dit vroeg om
aanpassingen in de infrastructuur voor telefonie en
internet en om programmatuur waarmee kennis en
informatie beter en gemakkelijker kan worden ont-
sloten.
Jaarverslag 2013 62
Parallel hieraan wordt gewerkt aan een systeem om
gegevens op een beheersbare manier vast te leggen
en te onderhouden. De organisatie is gebaat bij
betrouwbare en op eenduidige manier vastgelegde
gegevens, onder andere ter ondersteuning van het
strategisch voorraadbeleid.
Ook wordt gewerkt aan een centraal document
management systeem, een nieuwe website met
huurdersportaal, een nieuw intranet en een nieuw
rapportagesysteem voor managementinformatie.
Het is de bedoeling het programma OpPAD in 2014 af
te ronden.
63
Verklaring van het bestuur
Omnia Wonen is zich bewust van de aan woningcorporaties toebedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheid. Omnia Wonen
onderschrijft de Aedescode en daarmee ook de Governancecode Woningcorporaties.
Als bestuurder verklaar ik dat de financiële middelen van Omnia Wonen in 2013 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de
volkshuisvesting.
mr. G.W.M. van de Ven, bestuurder
Harderwijk, 4 juni 2014
64
65
Kengetallen
2013 2012 2011 2010 2009
Bezit
Aantal woningen 7.281 6.676 6.674 6.570 6.555
Aantal verhuureenheden 7.612 6.965 6.971 6.863 6.839
Financiële continuïteit
Eigen vermogen per verhuureenheid 42.363 41.873 42.199 13.933 13.333
Jaarresultaat per verhuureenheid 1.498 -3.927 5.239 647 9.797
Solvabiliteit 51,79% 50,61% 55,89% 43,30% 38,60%
Current Ratio 0,04% 0,10% 0,17% 0,81% 1,72%
Rentabiliteit eigen vermogen 3,54% -9,38% 12,42% 4,64% 73,48%
Rentabiliteit totaal vermogen
inclusief ontvangen rente 1,83% -4,75% 10,66% 1,39% 19,19%
Verhuurzaken
Gemiddelde huurverhoging 4,14% 2,23% 1,25% 1,19% 2,37%
Aantal ontruimingen 16 32 12 16 15
Mutatiegraad 6,80% 7,36% 7,30% 7,00% 7,46%
Gemiddelde kale huur 31 december 489 470 456 446 437
Aantal huurders met huurtoeslag 991 981 1.026 1.066 1.312
Gem. huurtoeslag per huurder per maand 184 181 178 176 172
Huurachterstand in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen 1,18% 0,96% 1,08% 0,83% 0,84%
Huurderving in % van de netto jaarhuur, exclusief vergoedingen 1,38% 1,53% 1,63% 1,55% 1,00%
Personeel
Aantal fulltime equivalenten (fte) per 1.000 vhe 9,77% 10,11 10,26 10,50 11,15
Onderhoudkosten
Kosten reparatieonderhoud per melding 192 159 140 152 165
Mutatie-onderhoud per mutatie 367 626 371 582 671
Planmatig onderhoud per woning 1.178 1.201 605 761 1.528
66
67
Jaarrekening
68
69
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
1 FISCALE POSITIE Alle bedragen in € 1.000 1.1 Fiscale eenheid Stichting Omnia Wonen vormt tezamen met haar dochtermaatschappijen: - Omnia Wonen Holding BV - Omnia Wonen Ontwikkeling BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting van de dochtermaatschappijen wordt rechtstreeks bij de moedermaatschappij in de jaarrekening verantwoord. 1.2 Berekening belastbaar bedrag 2013
Het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting over 2013 is als volgt berekend: 2013
€
Resultaat voor belastingen 13.144
Aandeel in het resultaat van deelnemingen -286
12.858
Waarderingsverschillen:
Fiscaal lagere afschrijvingskosten 16.719
Overige waardeveranderingen van vaste activa -16.256
Fiscaal lager verkoopresultaat -919
Vrijval disagio langlopende leningen -442
-898
Fiscale verschillen:
Niet aftrekbare kosten (incl. heffing Centraal Fonds) 1.520
Dotatie Herinvesteringsreserve -281
1.239
Fiscaal resultaat 2013
13.199
Compensabele verliezen -2.256
Belastbaar bedrag 2013
10.943
Berekening vennootschapsbelasting
De hierover verschuldigde vennootschapsbelasting bedraagt: 2013
€
20,0% over € 200 40
25,0% over € 10.743 2.686
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013 2.726
Per balansdatum bedraagt de verschuldigde vennootschapsbelasting € 751. De samenstelling van dit bedrag is als volgt: Verschuldigde vennootschapsbelasting 2013 € 2.726 minus reeds betaalde voorlopige aanslag € 1.975.
70
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
De ten laste van het resultaat gebrachte vennootschapsbelasting 2013 is als volgt te specificeren:
2013
€
Vennootschapsbelasting
Vennootschapsbelasting 2.727 Mutatie voorziening belastingen -992
1.735
71
72
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (voor winstbestemming) Alle bedragen in € 1.000 31 december 2013 31 december 2012
€ € € €
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa (1)
Sociaal vastgoed in exploitatie 501.664 430.645
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor eigen exploitatie 9.489 7.172
Onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie 7.474 7.704
518.627
445.521
Vastgoedbeleggingen (2)
Commercieel vastgoed in exploitatie 78.297 81.889
Vastgoed verkocht onder voorwaarden 13.047 15.126
Commercieel vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie 4.785 2.022
96.129
99.037
Financiële vaste activa (3)
Andere deelnemingen 2.516 2.515
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen 148 318
Latente belastingvordering(en) 2.503 1.511
Leningen u/g 260 268
5.427
4.612
Vlottende activa
Voorraden (4)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop 310 311
Voorraad klein- en groot materiaal 62 61
372
372
Vorderingen (5)
Huurdebiteuren 392 314
Vorderingen op gemeenten - 36
Handelsdebiteuren 836 1.950
Overige vorderingen en overlopende activa - 2
1.228
2.302
Liquide middelen (6) 1.151 24.382
622.934 576.226
73
_________________________________________________________________________________________________ 31 december 2013 31 december 2012
€ € € €
PASSIVA
Groepsvermogen (7) 322.636 291.647
Voorzieningen (8)
Onrendabele investeringen en
herstructureringen 919 25.485
Overige voorzieningen 44 55
963
25.540
Langlopende schulden (9)
Schulden/leningen overheid 136 162
Schulden aan kredietinstellingen 256.170 220.652
Verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden 13.204 15.126
269.510
235.940
Kortlopende schulden (10)
Aflossingsverplichtingen langlopende
schulden 19.719 11.916
Schulden aan leveranciers 2.324 2.848
Belastingen en premies sociale
verzekeringen 1.373 583
Overige schulden en overlopende passiva 6.409 7.752
29.825
23.099
622.934 576.226
74
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
3 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013 2013 2012
€ €
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten (11) 45.785 40.859
Opbrengsten servicecontracten (12) 1.956 1.671
Overheidsbijdragen (13) - 1
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (14) 1.249 1.391
Overige bedrijfsopbrengsten (15) 879 886
Totaal bedrijfsopbrengsten
49.869 44.808
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (16) 18.543 19.076
Overige waardeveranderingen van vaste activa (17) -19.526 12.935
Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa (18) 32 -39
Erfpacht (19) 13 13
Lonen en salarissen (20) 4.197 4.342
Sociale lasten (21) 552 477
Pensioenlasten (22) 726 717
Onderhoudslasten (23) 10.043 14.854
Leefbaarheid (24) 101 67
Lasten servicecontracten (25) 1.897 1.619
Overige bedrijfskosten (26) 6.683 5.399
23.261 59.460
Bedrijfsresultaat
26.608 -14.652
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (27) -3.529 -1.319
Financiële baten en lasten
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten (28) 4 2
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (29) 325 826
Rentelasten en soortgelijke kosten (30) -10.264 -8.551
-9.935 -7.723
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
(31) 13.144 -23.694
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -1.735 -3.657
Resultaat na belastingen
11.409 -27.351
75
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
4 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013
Alle bedragen in € 1.000
2013 2012
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat 26.608 -14.652
Aanpassingen voor:
– afschrijvingen materiële vaste activa 18.543 19.076
– overige waardeveranderingen materiële
vaste activa en vastgoedbeleggingen -19.526 12.935
– bijzondere waardevermindering van vlottende
activa 32 -39
– resultaat verkoop vastgoedportefeuille -1.256 267
– geactiveerde productie inzake projecten
huurwoningen -100 -417
– geactiveerde rente inzake projecten 0 -52
– mutaties van voorzieningen -11 -10
Veranderingen in werkkapitaal:
– mutatie vorderingen 444 -70
– mutatie overlopende activa 2 67
– mutatie voorraden en onderhanden
projecten 0 0
– mutatie handelscrediteuren 15 182
– mutatie schulden aan maatschappijen waarin
wordt deelgenomen 0 0
– mutatie belastingen en sociale premies -294 -4
– mutatie overlopende passiva (excl.
overlopende rente) -840 429
-2.992 32.365
Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties 23.616 17.713
Ontvangen intrest 745 202
Betaalde intrest -9.449 -8.437
Betaalde winstbelasting -1.975 2.188
-10.679 -6.047
Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten
(transporteren) 12.937 11.666
76
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk
2013 2012
Transport 12.937 11.666
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in overige financiële vaste activa 0 0
Desinvesteringen in overige financiële vaste activa 180 164
Investeringen in materiële vaste activa -72.895 - 17.291
Desinvesteringen in materiële vaste activa 1.950 446
Investeringen in vastgoedbeleggingen -9.802 -3.142
Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen 1.103 875
Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -79.464 -18.948
-66.527 -7.282
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden 56.000 40.000
Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet -12.705 -12.286
Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten 43.295 27.714
Mutatie geldmiddelen -23.232 20.432
77
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
5 GECONSOLIDEERDE GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Consolidatie
In de jaarrekening van Stichting Omnia Wonen zijn de financiële gegevens geconsolideerd van Stichting Omnia Wonen en de volgende groepsmaatschappijen: LIJST MET KAPITAALBELANGEN Stichting Omnia Wonen te Harderwijk staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Aandeel in het
geplaatste Opgenomen in Naam, statutaire zetel kapitaal consolidatie
%
Omnia Wonen Holding BV 100,00 Ja Harderwijk
Omnia Wonen Ontwikkeling BV 100,00 Ja Harderwijk
De activiteiten van Omnia Wonen Ontwikkeling BV bestaan uitsluitend in een deelname in ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF. Omnia Wonen Holding BV is statutair bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV. Stichting Omnia Wonen heeft de volgende kapitaalbelangen, die (niet) op nettovermogenswaarde zijn gewaardeerd: Aandeel in het Eigen
geplaatste vermogen Resultaat Naam, statutaire zetel kapitaal ultimo boekjaar boekjaar
% € €
Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq. 11,40 3 - Arnhem
Rhynstroom BV 11,50 13 - Arnhem
Woningnet NV - 1 -
Stichting Cai Harderwijk - - -
Stichting Cai Nunspeet - - -
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF 50,00 2.500 - Harderwijk
De activiteiten van Rhynstroom BV bestaan uit de ontwikkeling en realisatie van woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf te Arnhem en het verstrekken van zekerheden voor schulden van rechtspersonen of andere vennootschappen die met haar in een groep verbonden zijn. Rhynstroom BV treedt op als beherend vennoot in realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV. De activiteiten van Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF bestaan uit het verwerven van percelen en het (her) ontwikkelen en realiseren van (sociale) woningen op die locaties. De VOF wordt op nettovermogenswaarde gewaardeerd. De kleine minderheidsdeelnemingen (allen < 1,0%) die zowel afzonderlijk als gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn, zijn Woningnet NV, Stichting CAI Harderwijk en Stichting CAI Nunspeet.
78
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Grondslagen voor de consolidatie
In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Omnia Wonen zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Stichting Omnia Wonen. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. Oordelen en schattingen
Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. 6 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
79
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stichting Omnia Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw geactiveerd en in de kostprijs opgenomen. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (complex) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voorzover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder "Overige waardeveranderingen materiële vaste activa". Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De restwaarde betreft de verwachte waarde van het sociaal vastgoed op moment van verkoop dan wel geschatte grondwaarde op moment van sloop.
80
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden waarbij per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling is de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: - jaarlijkse huurverhoging: 2013 4,21% , 2014 3,82%, 2015 2,92%, 2016 2,88% en 2017 2,82% (vg jaar: 2,5%); - jaarlijkse huurderving van 1,08% (vg jaar: 1,1%); - mutatiegraad van 7% en huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar gemiddeld 0,22 %
- (vg jaar: 0,49%); - stijging overige exploitatielasten en onderhoudsuitgaven:
2013 1,50 % (vg jaar 2,25 %) 2014 1,50 % (vg jaar 2,48 %) 2015 1,95 % (vg jaar 2,63 %) 2016 2,27 % (vg jaar 2,74 %) 2017 2,49 % (vg jaar 3,00 %) 2018 e.v. 3,00 % (vg jaar 3,00 %);
Volumeparameters: Het uitgangspunt voor de in de bedrijfswaarde in te rekenen kosten is de vastgestelde meerjarenbegroting voor 2014. Middels een kostenverdeelstaat is per kostensoort bepaald welk deel kan worden toegerekend aan de kasstroom genererende eenheden en welk deel niet. Vervolgens is bepaald hoe deze kosten toegedeeld moeten worden aan Daeb en niet-Daeb activiteiten. De volgende normen zijn gehanteerd: - Norm binnenonderhoud o.b.v. ervaringscijfers € 392 (vg jaar: € 377) - Norm buitenonderhoud o.b.v. ervaringscijfers € 808 (vg jaar: € 777) - Directe (belastingen, verzekering) en indirecte overige exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen
beheer): € 961 per vhe (vg jaar: € 1.031 ) - Heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2014 en
verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2014 tot en met 2017 en voor 2018 en verder gebaseerd op de beste schatting die voor 2018 en verder op jaarbasis is verondersteld gelijk te zijn aan de heffing in 2017
81
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Discontering: - Disconteringsvoet van 5,25% (vg jaar 5,25%) - Contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum
van 15 jaar waarvoor geen concrete sloop-, renovatie-of verkoopplannen aanwezig zijn. Overige aspecten: - Inrekenen restwaarde grond per verhuureenheid: gedifferentieerd naar gemeente waarbij tevens
grondgebonden en gestapelde bouw worden onderscheiden, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur en gecorrigeerd met nog te maken kosten voor sloop.
- Inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Stichting Omnia Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post "Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie". De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
82
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. Waardering na eerste verwerking
Stichting Omnia Wonen waardeert het commercieel vastgoed in exploitatie na eerste verwerking tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel RJ 213 "Vastgoedbeleggingen". De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De reële waarde, oftewel de marktwaarde in verhuurde staat, wordt vastgesteld met gebruikmaking van de waarderingen voor de deelname aan de IPD/Aedex Corporatie Vastgoedindex. Bij deze waarderingen staan de huurcontracten en de kasstromen centraal. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 "Vastgoed beleggingen" niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling
Het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden waarbij per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
83
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf "Sociaal vastgoed in exploitatie " zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde Jaarlijks wordt een derde deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het commercieel vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt. Aangezien de waardering van het niet getaxeerde deel van het commercieel vastgoed niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario's. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo het 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,25% en 15, 37% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch, markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn: Prijsinflatie: 20-jaars gemiddelde conform CBS Bouwkostenstijging: 20-jaars gemiddelde conform DBD bouwkostenstijging Looninflatie: 20-jaars gemiddelde conform CBS regeringslonen Disconteringsvoet: 7,36% - 9,28% IFRS: 24-maands gemiddelde, 10 jaars Risico-opslag: 5,45% - 7,38% Mutatiegraad: 5,7% (gemiddeld) Onderhoudsnorm: € 888 (gemiddeld) Beheernorm: € 335 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Stichting Omnia Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Bij Stichting Omnia Wonen is uitsluitend sprake van verkopen die kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Stichting Omnia Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op
dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;
- Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder Vastgoed verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen inzake Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.
84
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post "Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen". Financiële vaste activa
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting Omnia Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf 'Belastingen'.
Vorderingen De verstrekte vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde van de tegenprestatie vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.
85
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Stichting Omnia Wonen beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. Voorraden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen. Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen
Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
86
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden zijn overgedragen onder een "verkoop onder voorwaarden" regeling. Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Omnia Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de "verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering". In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Behalve de betaling van premies heeft de groep geen verdere verplichtingen uit hoofde van genoemde pensioenregeling. De groep heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd in verband met de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen in het geval dat de groep zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk een feitelijke verplichting heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. De voorziening wordt gevormd ter grootte van de uit de aansprakelijkheidstelling te verwachten eventuele kasuitstromen. Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 5,25% (2012: 5,25%) genomen.
87
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Kortlopende schulden
Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
88
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
7 GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING
Algemeen
Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Opbrengstverantwoording algemeen Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdende met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huren maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico's met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post "Vastgoed verkocht onder voorwaarden" in de grondslagen van balanswaardering. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.
89
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte gebruiksduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Verder wordt hieronder de waardevermindering als gevolg van herclassificatie verantwoord in de situatie dat teruggekocht VOV-vastgoed: - wordt bestemd voor verkoop (voorraden) en de verkrijgingsprijs als voorraad zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is
dan de verwachte opbrengstwaarde; - wordt ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie en de verkrijgingsprijs zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de
bedrijfswaarde. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop) opgenomen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Stichting Omnia Wonen heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede (indien van toepassing) inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.
90
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etcetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra Stichting Omnia Wonen het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder 'waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten'. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Vrijval van afschrijvingen over geherwaardeerde activa Een deel van de in het eigen vermogen opgenomen herwaardering wordt gerealiseerd wanneer het actief gebruikt wordt en daardoor afgeschreven. Het over te boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. Een overeenkomstige mutatie vindt plaats voor bedragen die betrekking hebben op activa die zijn vervreemd.
91
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Resultaat deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Omnia Wonen. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden. 8 GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD
KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. De ontvangst uit hoofde van een sale and financial leaseback-transactie wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.
92
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
9 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 Alle bedragen in € 1.000
ACTIVA
VASTE ACTIVA
1. Materiële vaste activa
Sociaal
vastgoed in
ontwikkeling Onroerende en
Sociaal bestemd voor roerende zaken
vastgoed in eigen ten dienste van
exploitatie exploitatie de exploitatie Totaal
€ € € €
Boekwaarde per 1 januari 2013
Aanschaffingswaarde 430.645 12.126 9.337 452.107
Waardeveranderingen - -4.953 -1.634 -6.587
430.645 7.173 7.703 445.520
Mutaties
Opleveringen 11.729 -11.729 - -
Investeringen 55.440 17.072 466 72.978
Desinvesteringen -779 - -6 -785
Afschrijvingen -17.854 - -689 -18.543
Waardemutaties via het resultaat -7.539 -3.027 - -10.565
Waardemutaties via het eigen vermogen 27.725 - - 27.725
Herclassificaties 2.297 - - 2.297
71.019 2.316 -229 73.107
Boekwaarde per 31 december 2013
Aanschaffingswaarde 499.332 17.469 9.797 526.598
Waardeveranderingen 2.332 -7.980 -2.323 -7.970
501.664 9.489 7.474 518.627
De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 498.798. Onder de post sociaal vastgoed in exploitatie is tevens opgenomen sociaal vastgoed in het kader van de regeling "maatschappelijk gebonden eigendom" ten bedrage van € 2.866 (2012 € 2.256). Waardering vindt plaats tegen historische kostprijs.
93
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Analyse stijging/daling bedrijfswaarde Stijging/daling bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat
€
Bedrijfswaarde 1 januari 2013 428.389
Autonome ontwikkeling
Vrijval kasstromen -21.133 Effect één jaar opschuiven 28.623 Nieuwe (des)investeringen binnen horizon 289
7.779
Volumewijzigingen
Huurontvangsten 45.467 Uitgaven planmatig onderhoud -1.954 Verhuurderheffing -33.553 Overige exploitatie-uitgaven 8.762 Overige bedrijfsopbrengsten -6.805 Voorraadmutaties (w.v. € 40 mln aankoop Oldebroek) 68.935 Wijzigingen (des)investeringsbeleid -4.125
76.727
Wijzigingen stijgingsfactoren
Indexaties 5.398 Levensduur -17.948 Mutatiegraad % -1.547
-14.097
Bedrijfswaarde 31 december 2013 498.798
94
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Sociaal vastgoed in exploitatie
Aanschaffingswaarde 430.645 399.004
Waardeveranderingen - -
Boekwaarde per 1 januari 430.645 399.004
Mutaties
Opleveringen 11.729 4.593
Investeringen 55.440 8.907
Desinvesteringen -779 -393
Afschrijvingen -17.854 -18.500
Waardemutatie via het resultaat -7.539 -1.205
Waardemutatie via het eigen vermogen 27.725 39.777
Herclassificaties 2.297 -1.657
71.019 31.522
Aanschaffingswaarde 499.332 410.454
Waardeveranderingen 2.332 20.191
Boekwaarde per 31 december 501.664 430.645
Lees voor "Boekwaarde" in dit overzicht "Bedrijfswaarde". Per component wordt lineair afgeschreven over de geschatte resterende levensduur. De bedrijfswaarde geldt als basis voor de afschrijvingen. Over grond wordt niet afgeschreven, casco wordt lineair in 50 jaar afgeschreven, inrichting lineair in 17 jaar en installaties lineair in 23 jaar. In de kostprijs is tevens rente tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar is hiervoor een bedrag van € 210 geactiveerd. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa". De woningen aan de Weemstraat in Steenwijk zijn hypothecair bezwaard.
95
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Aanschaffingswaarde 12.125 9.889
Waardeveranderingen -4.953 -3.728
Boekwaarde per 1 januari 7.172 6.161
Mutaties
Opleveringen -11.729 -5.108
Investeringen 17.072 9.648
Desinvesteringen - -2.304
Afwaarderingen -3.026 -1.225
2.317 1.011
Aanschaffingswaarde 17.469 12.125
Waardeveranderingen -7.980 -4.953
Boekwaarde per 31 december 9.489 7.172
Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten. Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.061 (2012 € 3.057) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht in de feitelijke projectontwikkeling is. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt rubricering plaats naar de betreffende posten.
96
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Aanschaffingswaarde 9.337 9.260
Waardeveranderingen -1.634 -1.328
Boekwaarde per 1 januari 7.703 7.932
Mutaties
Investeringen 466 368
Desinvesteringen -6 -34
Afschrijvingen -689 -576
Desinvesteringen volledig afgeschreven - -257
Cumulatieve afschrijving volledig afgeschreven (incl. correctie) - 271
-229 -228
Aanschaffingswaarde 9.797 9.337
Waardeveranderingen -2.323 -1.634
Boekwaarde per 31 december 7.474 7.704
Lees voor "Waardeveranderingen" in dit overzicht "Cumulatieve afschrijvingen". Afschrijving: - Kantoorgebouwen en werkplaatsen 50 jaar lineair - Automatisering 3 jaar lineair - Inventaris kantoor en werkplaatsen 5 of 10 jaar lineair - Bedrijfsauto's 4 jaar lineair De waardering van de kantoorpanden en werkplaatsen geschiedt op basis van de historische kostprijs.
97
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2. Vastgoedbeleggingen Commercieel
vastgoed in
ontwikkeling
Commercieel Vastgoed bestemd voor
vastgoed in verkocht onder eigen
exploitatie voorwaarden exploitatie Totaal
€ € € €
Boekwaarde per 1 januari 2013
Aanschaffingswaarde 81.890 15.126 2.847 99.863
Waardeveranderingen - - -825 -825
81.890 15.126 2.022 99.038
Mutaties
Opleveringen 3.307 - -3.307 -
Investeringen 2.262 849 6.819 9.929
Desinvesteringen -1.756 -823 - -2.579
Afschrijvingen - - - -
Waardemutaties via het resultaat -5.108 -2.105 -748 -7.961
Herclassificaties -2.297 - - -2.297
-3.592 -2.079 2.764 -2.908
Boekwaarde per 31 december 2013
Aanschaffingswaarde 83.405 15.152 6.357 104.914
Waardeveranderingen -5.108 -2.105 -1.573 -8.786
78.297 13.047 4.785 96.129
98
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Commercieel vastgoed in exploitatie
Aanschaffingswaarde 81.889 80.847
Waardeveranderingen - -
Boekwaarde per 1 januari
81.889 80.847
Mutaties
Opleveringen 3.307 -
Investeringen 2.262 3
Desinvesteringen -1.756 -
Waardemutaties via het resultaat -5.105 -1.265
Herclassificaties -2.297 2.305
-3.589 1.043
Aanschaffingswaarde 83.405 83.155
Waardeveranderingen -5.108 -1.266
Boekwaarde per 31 december
78.297 81.889
Lees voor "Waardemutaties via het resultaat" in dit overzicht "Aanpassingen reële waarde". Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van het commercieel vastgoed gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Exit Yield: gehanteerd in reële waarde 10,06 % gemiddeld, mogelijke afwijking -1 %, stijging reële waarde € 3.452 ofwel 6,7 %. Disconteringsvoet: gehanteerd in reële waarde 9,06 % gemiddeld, mogelijke afwijking +1 %, daling reële waarde € 4.137 ofwel 8,0 %. Zekerheden en beperkingen Op de vastgoedbeleggingen rusten geen zekerheden. Verder bestaan er geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbetering ervan. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per ultimo 2013 € 89.962 (2012 € 85.211).
99
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Aanschaffingswaarde 15.126 15.565
Waardeveranderingen - -
Boekwaarde per 1 januari
15.126 15.565
Mutaties
Investeringen 849 887
Desinvesteringen -823 -875
Waardemutaties via het resultaat -2.105 -451
-2.079 -439
Aanschaffingswaarde 15.152 15.577
Waardeveranderingen -2.105 -451
Boekwaarde per 31 december
13.047 15.126
Lees voor "Waardemutaties via het resultaat" in dit overzicht "Aanpassingen reële waarde". In de jaren 2006 tot en met 2010 heeft Stichting Omnia Wonen in de gemeente Putten 100 woningen gebouwd en verkocht onder de regeling Kopen met Korting waarbij de grond in erfpacht is overgedragen aan de kopers. Stichting Omnia Wonen heeft voor deze woningen een terugkoopplicht. De woningen dienen actief op de balans te worden gepresenteerd en passief dient de terugkoopplicht als financiering te worden verantwoord. Dit betekent dat deze woningen op het moment van verkoop worden geactiveerd op de balans en hier tegenover een verplichting wordt genomen. De waarde van de woningen alsmede de verplichting dient elk jaar opnieuw te worden bepaald aan de hand van geaccepteerde waarderingsmethode (onafhankelijke taxaties). Met de gemeente Putten zijn afspraken gemaakt dat Stichting Omnia Wonen gedurende 25 jaar, gerekend vanaf datum eerste verkoop, conform het regime van Kopen met Korting de woningen c.q. appartementen te koop moet aanbieden en vervreemden. Stichting Omnia Wonen is verplicht om de revenuen in de periode van 25 jaar gerekend vanaf de eerste verkoop ten gevolge van aan- en verkoop transacties in overleg met de gemeente Putten aan te wenden voor de volkshuisvesting in Putten. In het boekjaar 2013 heeft Stichting Omnia Wonen 6 woningen teruggekocht en weer doorverkocht met een resultaat van negatief € 20 (incl. verkoopkosten) welk resultaat in de resultatenrekening is verantwoord.
100
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Aanschaffingswaarde 2.846 436
Waardeveranderingen -825 -
Boekwaarde per 1 januari
2.021 436
Mutaties
Opleveringen -3.307 -
Investeringen 6.819 2.410
Herinvesteringsreserve - -
Waardemutaties via het resultaat -748 -825
2.764 1.585
Aanschaffingswaarde 6.357 2.846
Waardeveranderingen -1.573 -825
Boekwaarde per 31 december
4.785 2.022
Lees voor "Waardemutaties via het resultaat" in dit overzicht "Aanpassingen reële waarde". Projecten in uitvoering In deze post zijn projecten nieuwbouwhuur opgenomen welke per balansdatum reeds in uitvoering zijn. Verder zijn hieronder nog posten opgenomen van mogelijke nieuwbouwprojecten welke posten gezien kunnen worden als voorbereidingskosten.
101
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
3. Financiële vaste activa
Vorderingen op
maatschap-
pijen waarin Latente
Andere deel- wordt belasting-
nemingen deelgenomen vordering(en) Leningen u/g Totaal
€ € € € €
Stand per 1 januari 2.516 318 1.511 268 4.612
Toename - 3 - - 3
Afname - -173 992 -8 812
Stand per 31 december 2.516 148 2.503 260 5.427
31-12-2013 31-12-2012
€ €
Andere deelnemingen
Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq. 3 3
Rhynstroom BV 13 13
Woningnet NV 1 1
Stichting Cai Harderwijk - -
Stichting Cai Nunspeet - -
Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF 2.499 2.500
2.516 2.517
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Vordering Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV in liq.
2013 2012
€ €
Stand per 1 januari 318 477
Rente 3 5
Aflossing -173 -164
Stand per 31 december 148 318
Over de vordering wordt rente berekend ter grootte van de 1 maands-Euribor verhoogd met 1 %. 31-12-2013 31-12-2012
€ €
Latente belastingvordering(en)
Latente belastingvordering te verkopen woningen 1.597 495 Latente belastingvordering waardering leningen 906 1.016
2.503 1.511
102
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering.
Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil.
b Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen 5 jaar. Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur(sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd. Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen.
c Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Aangezien er van waarderingsverschillen bij Omnia Wonen geen sprake is, is er geen latentie opgenomen.
d Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en is de latentie op nihil gewaardeerd.
e Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
De tegen de nominale waarde opgenomen tijdelijke waarderingsverschillen hebben een looptijd korter dan vijf jaar, met uitzondering van de leningen o/g die een looptijd hebben van langer dan vijf jaar. De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 5,25%. Van deze latente belastingvordering wordt naar verwachting een bedrag van € 113 binnen 1 jaar gerealiseerd De niet in de balans tot waardering gebrachte tijdelijke, benaderde waarderingsverschillen zijn in nominale bedragen als volgt te specificeren: Boekwaarde vastgoed in exploitatie (blijvend verhuren) € 293.210 (ultimo 2012 € 380.000) Boekwaarde woningen in exploitatie met sloop < 5 jaar met herbouw € 14.700 (ultimo 2012 € 4.000) 31-12-2013 31-12-2012
€ €
Leningen u/g
Startersleningen 246 250 Lening fysiotherapeut 14 18
260 268
Stand per 31 Stand per 1 december januari 2013 Af 2013
€ € €
Startersleningen 250 -4 246 Lening fysiotherapeut 18 -4 14
268 -8 260
103
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Het bedrag aan startersleningen is door Stichting Omnia Wonen in het startersleningenfonds van de gemeente Nunspeet gestort. Vanuit dit fonds worden aan kopers van voormalige huurwoningen startersleningen gefinancierd. De lening fysiotherapeut is een onderhandse geldlening met een looptijd van 10 jaar tegen een vaste rente van 8,0 %. Aflossing geschiedt op basis van annuïteiten. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft goedkeuring voor deze lening verleend.
VLOTTENDE ACTIVA
4. Voorraden
31-12-2013 31-12-2012 € € Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 310 310
Dit betreft grondposities voor de bouw van koopwoningen. Voorraad klein- en groot materiaal Voorraad klein- en groot materiaal 62 61
Dit betreft de voorraad onderhoudsmaterialen aanwezig in de werkplaatsen en serviceauto's van de technische medewerkers. 5. Vorderingen Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde er van gezien het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Huurdebiteuren
Zittende huurders 364 275 Vertrokken huurders 182 160
546 435 Voorziening wegens oninbaarheid -154 -121
392 314
De nominale waarde van de huurachterstand bedraagt 1,18 % van de te ontvangen jaarhuren (voorgaand jaar 0,96 %). 2013 2012
€ €
Voorziening dubieuze huurdebiteuren
Stand per 1 januari 121 161 Dotatie 33 - Onttrekking - -40
Stand per 31 december 154 121
31-12-2013 31-12-2012
€ €
Vorderingen op gemeenten
Nog te ontvangen bijdragen WMO - 36
104
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
31-12-2013 31-12-2012
€ €
Handelsdebiteuren
Debiteuren 829 806
Overigen 6 1.143
835 1.949
Overlopende activa
Niet vervallen rente leningen u/g - 2
6. Liquide middelen Rabobank 11 11 ING Bank 1 62 Rabobank 1.135 4.299 Rabobank spaarrekening - 20.007 Kas 3 3
1.150 24.382
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
PASSIVA
Alle bedragen in € 1.000 7. Groepsvermogen Voor een toelichting op het groepsvermogen verwijzen wij u naar de toelichting op het eigen vermogen van de enkelvoudige balans op pagina 122 van dit rapport. 8. Voorzieningen
2013 2012
€ €
Voorziening onrendabele investeringen
Stand per 1 januari 25.485 863 Dotatie nieuwe investeringen 919 25.485 Vrijval wegens opleveringen e.d. -25.485 -863
Stand per 31 december 919 25.485
Onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van de contracten afgesloten ten behoeve van huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening heeft overwegend een kortlopend karakter. 31-12-2013 31-12-2012 € € Overige voorzieningen Voorziening toekomstige jubileumuitkeringen 44 55
105
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
9. Langlopende schulden
Waarvan langer Waarvan langer 31-12-2013 dan vijf jaar 31-12-2012 dan vijf jaar
€ € € €
Schulden/leningen overheid 136 - 162 14 Schulden aan kredietinstellingen 256.170 214.886 220.652 -184.349 Verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden 13.204 - 15.126 -
269.510 214.886 235.940 -184.335
Aflossings- Resterende looptijd > 1 jaar
en < 5 jaar
Resterende verplichting looptijd >
31-12-2013 2014 5 jaar
€ € € €
Schulden/leningen overheid 162 25 136 - Leningen aan kredietinstellingen 275.863 19.694 41.284 214.886 Verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden 13.204 - 13.204 -
289.229 19.719 54.624 214.886
Schulden/leningen overheid
2013 2012
€ €
Leningen overheid
Stand per 1 januari 186 220 Aflossing -24 -34
Stand per 31 december 162 186 Aflossingsverplichting komend boekjaar -26 -24
Langlopend deel per 31 december 136 162
Van het restant van de lening per 31 december 2013 heeft een bedrag van € - een looptijd langer dan vijf jaar. Het gemiddelde rentepercentage in 2013 bedraagt 4,69 % ( 2012 4,67 %)
106
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Schulden aan kredietinstellingen
2013 2012
€ €
Leningen kredietinstellingen
Stand per 1 januari 232.545 204.798 Opgenomen gelden 56.000 40.000 Aflossing -12.681 -12.253
Stand per 31 december 275.864 232.545 Aflossingsverplichting komend boekjaar -19.694 -11.893
Langlopend deel per 31 december 256.170 220.652
Het deel van de leningen met een looptijd langer dan vijf jaar bedraagt € 214.886. Het gemiddelde rentepercentage in 2013 bedraagt 3,76 % (2012 4,04 %) 31-12-2013 31-12-2012 € € Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden Verplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 13.204 15.126
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de regeling Kopen met Korting heeft betrekking op 100 nieuwbouwkoop woningen (2012: 100 woningen). Verplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
€
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 15.126
Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten 849 Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden -823 Waardemutatie -1.948
Stand per 31 december 2013 13.204
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 15.152 Waardeveranderingen -1.948
13.204
Zekerheden
Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 266.574 geborgd door het WSW (2012 € 222.076). Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Omnia Wonen zich verbonden het onderliggende onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet te doen. Voor één lening met een restant hoofdsom ad € 1.054 (2012 € 1.070) opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed.
107
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
Aflossingssysteem
De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe systeem.
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden
De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Kopen met Korting regeling heeft betrekking op 100 woningen die zijn verkocht als nieuwbouw koopwoningen in de jaren 2006 tot en met 2010 in de gemeente Putten. 10. Kortlopende schulden
31-12-2013 31-12-2012
€ €
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden
Overheidsleningen 25 24
Leningen aan kredietinstellingen 19.694 11.892
19.719 11.916
Schulden aan leveranciers
Schulden aan leveranciers 2.324 2.848
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Vennootschapsbelasting 752 -
Omzetbelasting 419 437
Loonheffing 134 127
Pensioenen 68 19
1.373 583
Op grond van de "Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013" d.d. 18 juli 2012 diende de werkgever in 2013 een (eenmalige) 'crisisheffing' te betalen van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat zij in 2012 aan een medewerker heeft betaald, voor zover dat loon hoger was dan € 150.000. Inmiddels is besloten dat de crisisheffing voor 2014 gecontinueerd zal worden. Derhalve is de crisisheffing in 2014 opnieuw van toepassing over loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat in 2013 aan een medewerker is uitbetaald voor zover dat hoger is dan € 150.000. Volgens RJ-bepalingen dient deze heffing ultimo 2013 als verplichting te worden opgenomen. Stichting Omnia Wonen heeft in 2013 geen medewerkers in dienst gehad met loon hoger dan € 150.000. Overige schulden en overlopende passiva Overlopende passiva
Niet opgenomen vakantiedagen 106 102 Huurtoeslag - 160 Vooruitontvangen huren 794 722 Waarborgsommen 57 98 Niet vervallen rente leningen 4.669 3.854 Nog te verrekenen servicekosten -115 164 Overige schulden (2012 incl. projectadministratie) 118 1.562 Overige transitorische posten 780 1.090
6.409 7.752
108
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ 10 NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN
Voorwaardelijke verplichtingen Fiscale eenheid De vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting met Omnia Wonen Holding BV en Omnia Wonen Ontwikkeling BV; op grond daarvan is de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. Recht van hypotheek Tot zekerheid voor de voldoening van de verplichtingen jegens Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), voortvloeiende uit het Reglement van deelneming WSW, in verband met alle leningen welke door Stichting Omnia Wonen onder borging van WSW zijn aangetrokken, heeft WSW Stichting Omnia Wonen verzocht aanvullende zekerheid te verstrekken, bestaande uit een recht van hypotheek en pand. In verband hiermee zijn Stichting Omnia Wonen en WSW een overeenkomst van lastgeving met privatieve werking, als bedoeld in art. 7:423 BW, aangegaan om een recht van pand en hypotheek te vestigen, zulks tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van Stichting Omnia Wonen jegens WSW, voortvloeiende uit huidige verbintenissen van Stichting Omnia Wonen tot voldoening van een geldsom uit hoofde van geldleningen of anderszins, waarvoor WSW borg staat, alsmede uit huidige door WSW ten behoeve van verleende borgstellingen, en tot een maximumbedrag dat gelijk staat aan het saldo waarvoor WSW borg staat voor de verplichtingen van Stichting Omnia Wonen voortvloeiend uit voornoemde overeenkomsten van geldlening, zulks tot en voor een bedrag van maximaal € 553 mln., te vermeerderen met rente, boete en kosten, begroot op 20% van dit bedrag, derhalve in totaal voor een bedrag van € 663,6 mln. en voorts tot gelijke zekerheid, voor zover toepasselijk bij voorbaat, een recht van pand te verlenen op de roerende zaken, rechten en inventaris (zoals nader omschreven in een door Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. op te stellen akte van hypotheek en pand). Stichting Omnia Wonen heeft een onherroepelijke volmacht aan WSW verleend om namens Stichting Omnia Wonen het vorenbedoelde recht van hypotheek en pand te vestigen voor zover de voornoemde last met privatieve werking rechtsgevolg mocht ontberen. WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Stichting Omnia Wonen een aangegane obligoverplichting van € 10,1 miljoen (2012: € 10,1 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
Niet verwerkte verplichtingen Samenwerkingsverbanden Stichting Omnia Wonen is als (middellijk) vennoot van haar belang in Ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: - 2014: € 1.447 - 2015: € 932 - 2016: € 969 - 2017: € 502 - 2018: € 519 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.
109
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Voorziening loopbaanontwikkeling (bedragen in euro's) Conform CAO heeft de werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming, voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500 te besteden (opgebouwd uit vijfmaal het jaarlijkse budget van € 900). Voor parttime werknemers geldt e.e.a. naar rato van het dienstverband met een minimum van € 2.250. Voor deze verplichting is geen voorziening gevormd.
Meerjarige financiële verplichtingen Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van de onroerende zaken in de gemeente Den Haag zijn erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 13.000 per jaar tot het jaar 2035. Terugkoopverplichting De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Kopen met Korting regeling is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Financiële instrumenten
Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. De groep maakt geen gebruik van afgeleide instrumenten zoals renteswaps en andere derivaten. De belangrijkste risico's uit hoofde van financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico, prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico's te beperken is als volgt: Valutarisico De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn. Renterisico Rente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij (huur)debiteuren. De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Voor de corporatie is het risico inzake (huur)debiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen.
110
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, leningen met een variabele hoofdsom aangetrokken en is er een rekening-courantkredietfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 2,5 miljoen. Reële waarde De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 5,25 % en bedraagt € 248.314. Renterisico Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden
Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen
van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden ( x € 1.000): Renteklasse:
Restant looptijd Tot 3% Van 3% tot 4% Van 4% tot 5% Van 5% tot 6% Totaal
1 - 5 jaar 10.000 34.955 16.410 3.176 64.541 6 - 10 jaar 30.000 20.990 25.740 0 76.730 11 - 15 jaar 0 10.000 16.002 5.000 31.002 16 - 20 jaar 0 11.957 14 0 11.971 > 20 jaar 0 60.381 31.400 0 91.781
40.000 138.283 89.566 8.176 276.025
Kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen
Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende
contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en renteconversies
( x € 1.000):
Jaaraflossingen Eindaflossingen Renteconversies
2013 974 11.731 0 2014 530 19.334 2.617 2015 417 16.429 836 2016 436 13.855 0 2017 448 11.000 0 2018 460 9.100 0 2019 473 12.000 0 2020 457 16.251 0 2021 265 11.839 516
De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 8 jaar (2012: 10 jaar).
111
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: - De rente van vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment.
Het risico van deze leningen betreft:
- op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;
- de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een
hogere of lagere rente - De rente van de variabel rentende leningen ( roll-overleningen) zijn gebaseerd op eenmaandseuribor. De rente
van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor-percentage en een liquiditeitsopslag van 0,04% tot 1,14%
- De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een
kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor
een overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe
kredietopslag met de bank overeengekomen te worden.
De twee basisrenteleningen zijn als volgt te specificeren:
Kredietopslag Basisrente Startdatum Einddatum Marktwaarde Nominaal
0,36% 3,49% 3-dec-12 1-dec-60 -11.953 -10.000
0,32% 3,53% 1-nov-12 1-nov-55 -11.948 -10.000
RJ-uiting 2013-15 (RJ 290) is niet in deze jaarrekening verwerkt. Op basis van de omvang en de niet complexe
financiële instrumenten heeft dit naar onze inschatting geen substantiële gevolgen voor de waardering.
112
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
11 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST-EN- VERLIESREKENING OVER 2013
Alle bedragen in € 1.000
2013 2012
€ €
11.Huuropbrengsten
Huuropbrengsten woningen en woongebouwen Daeb 38.648 34.218 Huuropbrengsten woningen en woongebouwen niet-Daeb 3.135 3.040 Huuropbrengsten onroerende zaken niet zijnde woningen Daeb 3.381 2.654
Huuropbrengsten onroerende zaken niet zijnde woningen niet-Daeb 1.261 1.647
46.425 41.559 Huurderving wegens leegstand -556 -561
Huurderving wegens oninbaarheid -84 -139
45.785 40.859
Per 1 juli 2013 zijn de huren gemiddeld verhoogd met 4,14 %. De huurderving bedraagt 1,38 % van de te ontvangen huur (2012 1,53%)
Inkomensafhankelijke huurverhoging (bedragen in € ): Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren. Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomenscategorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%.
Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend.
De huuropbrengst nam met € 4.926 (bedragen in € 1.000) toe als gevolg van: - Algemene huurverhogingen en harmonisatie + € 1.413 - Huurderving + € 60
- Verkopen - € 40
- Slooppercelen - € 70 - Nieuwbouw + € 476
- Aankopen + € 3.087 12.Opbrengsten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten 1.971 1.927 Te verrekenen met huurders 52 -203
2.023 1.724 Vergoedingsderving wegens leegstand -63 -51 Vergoedingsderving wegens oninbaarheid -4 -2
1.956 1.671
113
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
De vergoedingen worden aan huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud. De vergoedingsderving bedraagt 3,3 % van de te ontvangen vergoeding minus het te verrekenen bedrag met huurders (2012 3,1 %) 2013 2012
€ €
13.Overheidsbijdragen
Overige rijksbijdragen - 1
14.Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat bestaand bezit sociaal vastgoed 1.142 1.408
Netto verkoopresultaat bestaand bezit commercieel vastgoed 56 -
Netto verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten -20 -87
Netto verkoopresultaat grond 15 -
Netto verkoopresultaat erfpacht grond 56 -
Netto verkoopresultaat projecten voor verkoop -1 70
1.248 1.391
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit sociaal vastgoed 1.827 1.699
Af : Boekwaarde -685 -291
1.142 1.408
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit commercieel vastgoed 255 -
Af : Boekwaarde -199 -
56 -
Verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten -20 -30
Verkoopkosten Kopen met Korting gemeente Putten (2012 incl. nagekomen
kosten) - -57
-20 -87
Netto opbrengst verkopen grond 15 -
Netto opbrengst verkopen erfpacht grond 115 -
Af : Boekwaarde -58 -
56 -
Netto opbrengst projecten voor verkoop - 71
Voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte reële waarde. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde, derhalve beperkt. 15.Overige bedrijfsopbrengsten
Doorberekende kosten aan derden 539 314 Opbrengsten detachering personeel - 81 Ten laste van investeringen 100 417 Erfpachtcanon gronden in MGE 116 74 Overige opbrengsten en vergoedingen 124 -
879 886
114
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
16.Afschrijvingen
2013 2012
€ €
Afschrijvingen materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 17.854 18.500
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 689 576
18.543 19.076
17.Overige waardeveranderingen van vaste activa
Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie -7.539 -5.956
Waardeverandering sociaal vastgoed in ontwikkeling 1.213 11.008
Waardeverandering aankoop sociaal vastgoed -3.721 17.889
Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijving -9.013 -10.006
Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen -466 -
-19.526 12.935
Overige waardeveranderingen van vaste activa
18.Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa
Mutatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid 32 -39
19.Erfpacht
Erfpacht gemeente Den Haag 13 13
Personeelskosten
20.Lonen en salarissen
Bruto lonen 3.535 3.213
Uitzendkrachten 711 1.141
Ontvangen ziekengelduitkeringen -49 -12
4.197 4.342
21.Sociale lasten
Premies sociale verzekeringswetten 552 477
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. 22.Pensioenlasten Pensioenlasten 726 717
115
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Omnia Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middelloonregeling. - De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en
wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdoms-, partner- en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast
met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen
en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de
woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een
verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (31-12-2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimaal vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank. Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen De beloning van de RvC en de bestuurder is opgenomen in de jaarrekening onder Overige informatie. Personeelsleden
Bij de groep waren in 2013 gemiddeld 74 personeelsleden werkzaam (2012 70). 2013
2012
Onderverdeeld naar de volgende processen:
Wonen 36 26
Financiën 8 6
Directie, MT en Besturen 7 8
Management Ondersteuning 6 8
Bouwen en Onderhouden 12 12
Facilitair 2 2
Bijzonder Bezit 2 2
Leven 1 6
74 70
2013 2012
€ €
23.Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven 10.043 14.853
Planmatig onderhoud 8.576 12.899
Dagelijks mutatie- en klachtenonderhoud 1.467 1.954
10.043 14.853
In 2013 is groot onderhoud uitgevoerd bij een tweetal complexen voor een totaalbedrag van € 2,1 mln. 24.Leefbaarheid
Leefbaarheid (fysieke activiteiten) 84 67
Transporteren 84 67
116
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Transport 84 67
Mens gerelateerde leefbaarheid 17 -
101 67
25.Lasten servicecontracten
Kosten voor leveringen en diensten 1.897 1.619
26.Overige bedrijfskosten
Automatiseringskosten 632 571
Kosten Raad van Toezicht 104 76
Huisvestingskosten 282 312
Overige personeelskosten 349 402
Overige beheerskosten 718 1.208
Belastingen 2.168 1.914
Verzekeringen 159 192
Contributie landelijke federatie Aedes 58 60
Heffing Centraal Fonds en verhuurderheffing 1.654 133
Diverse bedrijfslasten 559 531
6.683 5.399
Overige beheerskosten
Bankkosten 33 28
Verzekeringen 13 2
Representatiekosten 28 19
Markt- en klantenonderzoek 12 23
Portikosten 83 73
Telecommunicatiekosten 85 98
Drukwerk en kantoorbenodigdheden 72 72
Advertentiekosten 25 46
Kantinekosten 16 16
Contributie en abonnementen 25 19
Onderhoud inventaris 3 5
Meldkamer boodschappendienst 14 11
Sponsoring 9 9
Overige algemene kosten (2012: incl. € 359 nagekomen lasten) -90 416
Vervolgingskosten 20 48
Gereedschappen 18 8
Kosten organisatieontwikkeling 64 62
Kosten samenwerkingsverbanden 4 3
Klachten adviescommissie 1 1
Exploitatiekosten auto's 187 162
Kosten huurdersvereniging 40 35
Kosten woonruimte verdeling 56 52
718 1.208
Heffing Centraal Fonds en verhuurderheffing
Heffing Centraal Fonds 1.505 133
Verhuurderheffing 149 -
1.654 133
Diverse bedrijfslasten
Accountantskosten 88 41
Transporteren 88 41
117
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
2013 2012
€ €
Transport 88 41
Advieskosten 374 452
Overige bedrijfskosten 97 38
559 531
Accountantshonoraria
Controle van de jaarrekening 46 31
Nagekomen kosten controlewerkzaamheden 2012 37 -
Controle verbindingen - 2
Andere controlewerkzaamheden 5 8
88 41
27.Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie -3.373 -1.319
Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden -2.104 -451
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden 1.948 451
-3.529 -1.319
Financiële baten en lasten
28.Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
Rente geldlening u/g 4 2
29.Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Geactiveerde rente vaste activa 210 52
Rente liquide middelen 93 74
Overige rentebaten 22 700
325 826
De overige rentebaten in 2012 zijn inclusief een vergoeding in verband met de latere levering van de aankoop van woningen in Oldebroek. 30.Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen kredietinstellingen -10.209 -8.283
Lening overheid -9 -10
Disagio borgstelling WSW -46 -28
Afsluitprovisie leningen - -228
Overige rentelasten - -2
-10.264 -8.551
31.Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Vennootschapsbelasting -2.727 -
Mutatie voorziening belastingen 992 -3.657
-1.735 -3.657
118
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
12 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (voor winstbestemming) Alle bedragen in € 1.000 31 december 2013 31 december 2012
€ € € €
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 501.664 430.645
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor eigen exploitatie 9.489 7.172
Onroerende en roerende zaken ten dienste
van de exploitatie 7.474 7.704
518.627
445.521
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie 78.297 81.889
Vastgoed verkocht onder voorwaarden 13.047 15.126
Commercieel vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie 4.785 2.022
96.129
99.037
Financiële vaste activa (32)
Deelnemingen in groepsmaatschappijen 247 248
Andere deelnemingen 17 17
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen 148 316
Latente belastingvordering(en) 2.503 1.511
Leningen u/g 260 268
3.175
2.360
617.931 546.918
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop 310 311
Voorraad klein- en groot materiaal 62 61
372
372
Vorderingen (33)
Huurdebiteuren 392 314
Vorderingen op gemeenten - 36
Handelsdebiteuren 836 1.950
Vorderingen op participanten en op
maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2.263 2.263
Overige vorderingen en overlopende activa - 2
3.491
4.565
Liquide middelen (34) 1.140 24.371
622.934 576.226
119
_________________________________________________________________________________________________ 31 december 2013 31 december 2012
€ € € €
PASSIVA
Eigen vermogen (35)
Herwaarderingsreserve 214.386 200.551
Overige reserves 96.841 118.447
Onverdeelde winst 11.409 -27.351
322.636
291.647
Voorzieningen
Onrendabele investeringen en
herstructureringen 919 25.485
Overige voorzieningen 44 55
963
25.540
Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid 136 162
Schulden aan kredietinstellingen 256.170 220.652
Verplichtingen uit hoofde van onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden 13.204 15.126
269.510
235.940
Kortlopende schulden
Aflossingsverplichtingen langlopende
schulden 19.719 11.916
Schulden aan leveranciers 2.324 2.848
Belastingen en premies sociale
verzekeringen 1.373 583
Overige schulden en overlopende passiva 6.409 7.752
29.825
23.099
622.934 576.226
120
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
13 ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013 2013 2012
€ €
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 45.785 40.859
Opbrengsten servicecontracten 1.956 1.671
Overheidsbijdragen (36)
- 1
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 1.249 1.320
Overige bedrijfsopbrengsten 879 886
Totaal bedrijfsopbrengsten
49.869 44.737
Bedrijfslasten
Afschrijvingen 18.543 19.076
Overige waardeveranderingen van vaste activa -19.526 12.935
Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa 32 -39
Erfpacht 13 13
Lonen en salarissen 4.197 4.342
Sociale lasten 552 477
Pensioenlasten 726 717
Onderhoudslasten 10.043 14.853
Leefbaarheid 101 67
Lasten servicecontracten (37)
1.897 1.619
Overige bedrijfskosten 6.683 5.037
23.261 59.097
Bedrijfsresultaat
26.608 -14.360
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -3.529 -1.319
Financiële baten en lasten
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 4 2
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (38)
325 826
Rentelasten en soortgelijke kosten -10.264 -8.551
-9.935 -7.723
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
13.144 -23.402
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -1.735 -3.657
(39)
11.409 -27.059
Resultaat deelnemingen - -292
Resultaat
11.409 -27.351
121
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
14 ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede de toelichting op de onderscheidende activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niets anders wordt vermeld. Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Omnia Wonen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.
122
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
15 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2013 Alle bedragen in € 1.000
VASTE ACTIVA
32. Financiële vaste activa
Vorderingen op
maatschap-
Deelnemingen pijen waarin Latente
in groepsmaat- Andere deel- wordt belasting-
schappijen nemingen deelgenomen vordering(en) Leningen u/g Totaal
€ € € € € €
Stand per 1 januari 247 17 318 1.511 268 2.360 Toename - - 3 - - 3 Afname - - -173 992 -8 812
Stand per 31 december 247 17 148 2.503 260 3.175
31-12-2013 31-12-2012
€ €
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Omnia Wonen Holding BV 247 248
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen: Aandeel in het
geplaatste Opgenomen in Naam, statutaire zetel kapitaal consolidatie
%
Omnia Wonen Holding BV 100,00 Ja Harderwijk
Omnia Wonen Ontwikkeling BV 100,00 Ja Harderwijk
De activiteiten van Omnia Wonen Ontwikkeling BV bestaan uitsluitend in een deelname in ontwikkelingscombinatie De Hoge Varen VOF. Omnia Wonen Holding BV is statutair bestuurder van Omnia Wonen Ontwikkeling BV.
123
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________ VLOTTENDE ACTIVA
33. Vorderingen
31-12-2013 31-12-2012
€ €
Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt
deelgenomen
Rekening courant Omnia Wonen Ontwikkeling BV 2.263 2.263
Over de vordering wordt geen rente berekend.
34. Liquide middelen ING Bank 1 62 Rabobank 1.137 4.299 Rabobank spaarrekening - 20.007 Kas 3 3
1.140 24.371
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar.
124
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
PASSIVA
Alle bedragen in € 1.000 35. Eigen vermogen
2013 2012
€ €
Herwaarderingsreserve
Stand per 1 januari 200.551 177.443
Mutatie als gevolg van herwaardering 29.061 23.108
Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijving -9.013 -
Realisatie herwaardering a.g.v. desinvesteringen -466 -
Ongerealiseerde waardeverandering commercieel vastgoed -5.747 -
Stand per 31 december 214.386 200.551
Overige reserves
Stand per 1 januari 118.447 80.128
Resultaatbestemming voorgaand boekjaar -27.351 36.523
91.096 116.651
Correctie overige reserves i.v.m. dotatie herwaarderingsreserve - 1.545
Reeds verwerkte waardeverandering stelselwijziging -2 251
Dotatie herwaarderingsreserve 5.747 -
Stand per 31 december 96.841 118.447
In de overige reserves (vermeld onder Herwaarderingsreserve) is ultimo 2013 een bedrag ad € 214.386 (2012: € 200.551) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie 206.061 186.854 Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie 8.325 13.697
214.386 200.551
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de - per 1 januari 2013 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. Als gevolg van herclassificatie is de ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie met € 375 toegenomen en de ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie met € 375 afgenomen. Onverdeelde winst Stand per 1 januari -27.351 36.523 Onverdeeld resultaat boekjaar 11.409 -27.351 Winstbestemming vorig boekjaar 27.351 -36.523
Stand per 31 december 11.409 -27.351
Totaal eigen vermogen Geconsolideerd eigen vermogen 322.636 291.647
125
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
16 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2013
Alle bedragen in € 1.000
2013 2012
€ €
36.Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat bestaand bezit sociaal vastgoed 1.141 1.407
Netto verkoopresultaat bestaand bezit commercieel vastgoed 56 -
Netto verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten -20 -87
Netto verkoopresultaat grond 15 -
Netto verkoopresultaat erfpacht grond 56 -
1.248 1.320
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit sociaal vastgoed 1.827 1.699
Af : Boekwaarde -685 -291
1.142 1.408
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit commercieel vastgoed 255 -
Af : Boekwaarde -199 -
56 -
Verkoopresultaat Kopen met Korting gemeente Putten -20 -30
Verkoopkosten Kopen met Korting gemeente Putten (2012 incl. nagekomen
kosten) - -57
-20 -87
Netto opbrengst verkopen grond 15 -
Netto opbrengst verkopen erfpacht grond 115 -
Af : Boekwaarde -58 -
56 -
37.Overige bedrijfskosten
Automatiseringskosten 632 571
Kosten Raad van Toezicht 104 76
Huisvestingskosten 282 312
Overige personeelskosten 349 402
Overige beheerskosten 718 845
Belastingen 2.168 1.915
Verzekeringen 159 192
Contributie landelijke federatie Aedes 58 60
Heffing Centraal Fonds en verhuurderheffing 1.654 133
Diverse bedrijfslasten 559 531
6.683 5.037
Financiële baten en lasten
38.Rentelasten en soortgelijke kosten
Leningen kredietinstellingen -10.209 -8.283
Lening overheid -9 -10
Disagio borgstelling WSW -46 -28
Afsluitprovisie leningen - -228
Overige rentelasten - -2
-10.264 -8.551
126
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
39.Resultaat deelnemingen
2013 2012
€ €
Aandeel resultaat Omnia Wonen Holding BV - -292
127
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk _________________________________________________________________________________________________
17 OVERIGE INFORMATIE
Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van (bedragen in € ):
- bestuurders en voormalige bestuurders€ 173.558 (2012 € 168.293) - commissarissen en voormalige commissarissen € 60.180 (2012 € 60.096)
De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, belastbare kostenvergoedingen, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten) Noch aan bestuurder noch aan commissarissen zijn leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: Periodiek betaalde Beloningen betaalbaar beloningen op termijn
2013 2012 2013 2012
Mr. G.W.M. van de Ven, directeur-bestuurder 134.629 129.400 38.929 38.893
134.629 129.400 38.929 38.893
Er is geen sprake van belaste onkostenvergoedingen
Naast de hierboven genoemde directeur-bestuurder was in 2013 een tweetal managers werkzaam. Het betreft de manager Innovatie & Strategie, de heer E. Zuidwijk en de manager Bedrijfsvoering & Strategie, de heer V. Burger. De periodiek betaalde beloning aan de heer Zuidwijk bedroeg € 91.097 en aan de heer Burger € 71.678 (herrekend op jaarbasis). De op termijn betaalbare beloning aan de heer Zuidwijk bedroeg € 25.336 en aan de heer Burger € 19.718 (herrekend op jaarbasis). Bij beide functionarissen is eveneens geen sprake van belaste onkostenvergoedingen. Met betrekking tot bovenstaande bezoldigingen is Stichting Omnia Wonen in 2013 een totaal bedrag aan crisisheffing verschuldigd van € 0.
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
Als lid van de Raad van Commissarissen
(excl. btw)
2013
2012
bezoldiging
belastbare onkosten-vergoeding
bezoldiging belastbare onkosten-vergoeding
J.G. de Groot 12.132 10 11.856 83
A. van Eijk 8.904 - 8.700 -
G.A.C. Bouwmeester 8.088 - 7.908 301
M.L.A. de Klerk 7.440 947 7.908 -
M.E.G. Lindeman 7.440 313 - -
G. de Klein 8.088 1.460 - 623
J.M.W. van Wieringen 8.088 1.245 7.908 429
H.A.P. Lohrengel - - 7.908 645
J. Bakker - - 7.908
60.180 3.975 60.096 2.081
128
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk ________________________________________________________________________________________________
Het normenkader rondom de 'Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen . Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Ministervan Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr. 2014-0000142706 kán en hoeven wij niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT) Alle functionarissen die onder de werking van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT) vielen, met uitzondering van de manager Bedrijfsvoering & Strategie die per 1 september is vertrokken naar een andere werkgever, zijn het gehele jaar werkzaam geweest. De bezoldiging is voor toetsing aan de WNT herrekend op jaarbasis.
129
Overige gegevens
1. Statutaire regeling winstbestemming In de statuten van Stichting Omnia Wonen zijn geen bepalingen opgenomen aangaande resultaatbestemming. 2. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Het jaarresultaat van 2012 wordt met goedkeuring van de raad van commissarissen d.d. 5 juni 2013 op de overige reserves in mindering gebracht. 3. Bestemming van de winst 2013 De directie stelt voor om de winst over 2013 ad € 11.409 in het boekjaar 2014 toe te voegen aan de overige reserves. In afwachting van de goedkeuring van dit voorstel door de algemene vergadering is dit voorstel nog niet in de jaarrekening verwerkt maar opgenomen onder de post onverdeelde winst. 4. Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan. 5. Verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de stichting, haar deelnemingen en hun toezichthouders, bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag.
130
131
Stichting Omnia Wonen te Harderwijk __________________________________________________________________________________________
Ondertekening Bestuur en Raad van Commissarissen
Bestuur
Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 van Omnia Wonen zijn vastgesteld door het bestuur op
4 juni 2014 te Harderwijk
……………………………………………… mr. G.W.M. van de Ven Raad van Commissarissen
Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 van Omnia Wonen zijn vastgesteld door de raad van commissarissen op 4 juni 2014 ……………………………………………… J.G. de Groot, voorzitter RvC ……………………………………………… A. van Eijk, vice voorzitter/secretaris RvC
……………………………………………… G.A.C. Bouwmeester, lid ……………………………………………… M.P. Celie, lid ……………………………………………… M.L.A. de Klerk, lid ……………………………………………… M.E.G. Lindeman, lid
132
133
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
134
Postbus 418
3840 AK Harderwijk
0341 27 87 00
www.omniawonen.nl
BalancerenPostadres
Telefoon
Internet
Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening 2013
