Jaarverslag 2015 - WBO Wonen...Jaarverslag 2015 1 Colofon WBO Wonen Bezoekadres Spoorstraat 36 7572...
115
Jaarverslag 2015
Transcript of Jaarverslag 2015 - WBO Wonen...Jaarverslag 2015 1 Colofon WBO Wonen Bezoekadres Spoorstraat 36 7572...
Jaarverslag 2015
Jaarverslag 2015
1
Colofon
WBO Wonen
Bezoekadres
Spoorstraat 36
7572 CZ OLDENZAAL
Correspondentieadres
Postbus 16
7570 AA Oldenzaal
Telefoon
0541-58 22 22
Fax
0541-51 91 11
internet
www.wbowonen.nl
Inschrijving Kamer van Koophandel
06056970
Jaarverslag 2015
2
Jaarverslag 2015
3
Inhoud
Jaarverslag
A. Voorwoord van de bestuurder 5
B. Verslag van de Raad van Commissarissen 7
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance 12
Volkshuisvestingsverslag
Ambitieplan 2016-2020 18
Ambitie 1: Vitale woonomgeving 19
Ambitie 2: Aantrekkelijke woningen 24
Ambitie 3: WBO Wonen, aangenaam actief 35
Ambitie 4: Borgen van voldoende financiële armslag 43
Overzicht verbindingen 55
Verklaring bestuurder 57
Kengetallen 58
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2015 62
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015 64
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2015 65
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2015 67
Enkelvoudige balans per 31 december 2015 102
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015 104
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2015 105
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 113
Voorstel tot resultaatbestemming 114
Jaarverslag 2015
4
Jaarverslag 2015
5
A. Voorwoord van de bestuurder
2015 is in veel opzichten een bewogen jaar geweest. Helaas hebben ontwikkelingen in de wereld (IS, oorlog in
Syrië, aanslagen in o.a. Parijs) grote gevolgen. Grote stromen vluchtelingen (op de vlucht voor oorlogen en
geweld, maar ook economische vluchtelingen) bereikten Europa en ook Nederland. Gelukkig is er ook positief
nieuws geweest. In december werd er een klimaatakkoord gesloten wat, bij werkelijke uitvoering, grote
gevolgen zal hebben voor hoe wij omgaan met onze planeet en grondstoffen.
Voor woningcorporaties is er in 2015 ook veel gebeurd. Na de afronding van de parlementaire enquête
Woningcorporaties, is eindelijk een nieuwe woningwet in werking getreden. Een wet waar al meer dan tien jaar
over werd gesproken, maar die door het steeds weer vallen van kabinetten, niet de eindstreep haalde. Minister
Blok is er in geslaagd om de wet zowel in de 2e als 1e kamer unaniem te laten aannemen. Dat is een compliment
waard. Goed aan de wet is dat corporaties zich weer gaan richten op hun kerntaak: het beheer en ontwikkelen
van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen. Wel brengt de nieuwe wet een stroom van
regelgeving en bureaucratie met zich mee. Het idee dat je met regelgeving incidenten voorkomt, is
doorgeslagen in deze wet. Dat neemt niet weg dat we als sector, na het derivatendrama bij Vestia, de SS
Rotterdam van Woonbron, de fraude en malversaties bij Rochdale etc., het er wel naar gemaakt hebben. De
corporatiesector verdiende daarmee een strakke wet.
Het teruggaan naar de kerntaak is overigens positief. Net zoals meer invloed van huurders op het beleid van
corporaties. Ook de koppeling aan woonbeleid van gemeenten en het maken van betere prestatieafspraken
tussen gemeenten, corporaties en huurdersvertegenwoordigers, is zonder meer goed te noemen.
WBO heeft niet stil gezeten in 2015. Met het nieuwe ambitieplan 2016-2020 is de koers voor de komende jaren
bepaald. Vanuit de missie “Samen betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken” zet WBO zich in voor
betaalbaar wonen voor huurders met een laag inkomen. Het denken in woonlasten en de focus in verband
daarmee op het verduurzamen van onze woningvoorraad krijgt prioriteit. Ruim 3.200 van de 4.300 woningen
zullen de komende jaren aangepakt worden. We voegen woningen toe aan de onderkant, ook in verband met
de toegenomen vraag door statushouders, en verkopen woningen met een hoge huur. Leefbaarheid is en blijft
een belangrijk thema. We pakken één buurt per jaar aan waarbij we huurders nadrukkelijk betrekken.
Natuurlijk is er nog veel meer over ons plan te vertellen, maar ik vind het mooi dat ons plan tot stand is
gekomen met medewerking van huurdersvereniging Blij Wonen, huurders(vertegenwoordigers), gemeente,
belanghouders en medewerkers. We hebben huurders thuis bezocht, we organiseerden rondetafelgesprekken
met huurders en belanghouders en gingen de discussie aan met medewerkers. Ik wil iedereen die hieraan een
bijdrage heeft geleverd enorm bedanken.
Samen met de gemeente Oldenzaal en onze huurdersvereniging Blij Wonen, werken we aan het maken van
prestatieafspraken voor de periode 2016-2020. We hopen deze in het 2e kwartaal 2016 gemaakt te hebben.
Ondanks het werken aan een nieuwe koers, ging ons reguliere werk natuurlijk gewoon door. Huurders weten
ons werk hoog te waarderen. In de benchmark van onze brancheorganisatie Aedes, krijgen we gemiddeld een
7,7 van onze huurders voor onze dienstverlening en daar zijn we trots op!
Het gaat te ver om in dit voorwoord alle projecten te noemen die wij in 2015 gerealiseerd hebben. Toch wil ik
er een aantal noemen:
Bouwen - Bisschopsmolen
In mei hebben we de Bisschopsmolen, een appartementencomplex bestemd voor autistische jongeren van de
stichting Authome officieel door burgemeester Schouten laten openen.
Renovatie Molkenboer
In 2015 is een belangrijk deel van het complex Molkenboer grootschalig gerenoveerd. Blij zijn we dat dit bij de
bewoners, maar ook bij anderen in Oldenzaal, louter positieve reacties oplevert. De uitstraling van het complex
heeft die van moderne nieuwbouw gekregen.
Jaarverslag 2015
6
Leefbaarheid & Participatie
Trots ben ik op de participatie van vele Oldenzalers (ruim 160) die een rol spelen bij het beheer van groen en
de bemensing van onze wijk ontmoetingsruimtes (de Stakenboer, de Orangerie, de Walgaarden en de Abdij)
en buurtbemiddeling. Met een steuntje van WBO in de rug blijkt dat huurders en andere vrijwilligers de
participatiemaatschappij in Oldenzaal al lang in de praktijk hebben gebracht. Dank aan alle vrijwilligers!
Kostenbeheersing WBO
WBO ontkomt er niet aan om kritisch te kijken naar de eigen bedrijfslasten. Dit omdat we onze ambitie op
bijvoorbeeld duurzaamheid hebben opgeschroefd en de grepen uit de kas door de overheid (de zogenaamde
verhuurderheffing) aanzienlijk zijn.
Sinds oktober werken we met de hele organisatie vanuit één locatie: de Geldermanstaete aan de Spoorstraat.
De komende jaren blijven we werken aan verdere verlaging van onze kosten.
Kortom: er is enorm veel werk verzet door Huurdersvereniging Blij Wonen en andere huurdersvertegen-
woordigers, vrijwilligers, belanghouders van WBO en onze medewerkers. En dat allemaal met het doel:
“Samen betaalbaar en Plezierig Wonen mogelijk maken voor huurders!” Hierbij wil ik iedereen bedanken die
hier het afgelopen jaar aan heeft bijgedragen!
Dick Mol
Directeur-bestuurder
Jaarverslag 2015
7
B. Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Bestuurder, op
integriteit, op de werking van de interne controle en risicobeheersingssystemen en -procedures ingesteld door
de Bestuurder, op de algemene gang van zaken binnen WBO Wonen en de met haar verbonden ondernemingen
en het ter zijde staan van de Bestuurder met advies.
Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van WBO Wonen, de geldende wettelijke bepalingen, de
strategienota, de begrotingen en de lokaal gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt.
In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van WBO Wonen, de volkshuisvestelijke
taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan.
Governance Code
De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle
belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De Raad en de Bestuurder van WBO Wonen
onderschrijven de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code, die voor stichtingen relevant
is. Ook de aanbevelingen van de Commissie Glasz over intern toezicht en de code Tabaksblat over goed
ondernemingsbestuur worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de
Codes door WBO Wonen worden onderschreven en worden toegepast. Het voornaamste punt waarvan WBO
Wonen in het verleden afweek van de Code, was de benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemings-
periode van maximaal vier jaar. Met de benoeming van Dick Mol tot bestuurder van WBO per 1 juni 2015 voor
vier jaar, voldoet De Raad van Commissarissen nu ook op dit punt. Wel heeft Dick Mol een arbeidscontract
gekregen voor onbepaalde tijd.
Ten gevolg van vorenstaande heeft de RvC een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de
doelstellingen van WBO Wonen en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen.
De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op
basis van een actuele profielschets voldoen aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze
functionarissen. Per 1 april 2015 is de heer R. Niehof op voordracht van huurdersvereniging Blij Wonen benoemd
als lid. Daarmee is de RvC weer voltallig.
Activiteiten van de Raad
De RvC heeft een vaste agenda. Belangrijke punten daarin zijn uiteraard de begroting, het jaarverslag en de
kwartaalverslagen. Daarnaast staan gepland een zelfevaluatie en een evaluatie met de bestuurder, het
managementteam, de ondernemingsraad en het bestuur van de Huurdersvereniging Blij Wonen. De
zelfevaluatie heeft dit jaar voor het eerst plaats gevonden met een extern begeleider. In de nieuwe Woningwet
is het verplicht om dat één keer in de twee jaar zo te doen.
Op 7 december 2015 heeft de zelfevaluatie plaatsgevonden. De heer Alex Grashof van Woonlab heeft deze
begeleid.
De belangrijkste conclusies van de zelfevaluatie zijn:
Iedere commissaris heeft een eigen geprofileerde professionele achtergrond in bestuur en
management en zette die kennis en ervaring op een opbouwende manier in tijdens de
evaluatiebijeenkomst. Wat dat betreft zijn de commissarissen geïnteresseerd in de kennis en kunde
van de ander en zijn ze in discussies aan elkaar gewaagd.
A priori hadden commissarissen over een aantal onderwerpen andere gezichtspunten en opvattingen
en was er een kritisch gesprek. Deze zijn gewogen en hebben uiteindelijk tot een gelijkluidende
beoordeling van het eigen functioneren en dat van de bestuurder geleid. Ook zijn verbeterpunten
benoemd.
Aan de bestuurder is ruimte geboden zijn visie en eerste ervaringen van het afgelopen half jaar naar
voren te brengen. Verbeter- en aandachtspunten die hij naar voren bracht zijn besproken en worden
nog vertaald in actiepunten.
Jaarverslag 2015
8
De RvC leden zijn positief over de gesprekken met OR leden, Managementteam en de
huurdersvereniging. De RvC leden zijn tevreden over de manier waarop de RvC onderling functioneerde
in de gesprekken.
In februari is afscheid genomen van interim bestuurder R.B.J. van Beek. Omdat op dat moment bekend was
dat de heer D. Mol per 1 juni 2015 benoemd was tot bestuurder van WBO is besloten om geen nieuwe interim
bestuurder vanuit extern aan te stellen. De heer J. Geerdink heeft in de periode eind februari tot en met mei
2015 gefungeerd als interim bestuurder. In die tijd heeft de heer R. Monninkhoff de rol van voorzitter van de
RvC ingevuld. Per 1 juni 2015 heeft de heer Geerdink de positie van voorzitter van de RvC weer opgepakt.
De RvC heeft niet geconstateerd dat in 2015 transacties hebben plaatsgevonden binnen WBO Wonen die zouden
kunnen leiden tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC heeft
relaties waarin zakelijke belangen rond WBO Wonen een rol spelen.
De Raad van Commissarissen van WBO Wonen kwam in 2015 vijf keer in reguliere vergadering bijeen.
Bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen waren de bestuurder en de manager Finance & Control
aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de
Bestuurder of de Raad van Commissarissen. Specifieke onderwerpen die op de agenda hebben gestaan, zoals
het ambitieplan 2016-2020, zijn mede toegelicht door de verantwoordelijke projectleider. Daarnaast was er een
‘Benen op Tafel’ overleg waaraan het voltallige MT deelnam. Naast de vergaderingen heeft de raad de werving
van een nieuwe bestuurder en een nieuwe commissaris succesvol afgerond.
De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle
uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de
organisatie.
In vergaderingen staat de RvC ook nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van
de verbindingen van WBO Wonen.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2015 uit de volgende personen:
Voorzitter, periode 1 januari 2015 tot en met 27 februari 2015 en 1 juni tot en met 31 december
2015:
De heer J.M. Geerdink (1954)
Sr. Accountmanager Gemeente Enschede
Nevenfuncties: Lid Raad van Advies Fast Forward (Saxion)
Lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak
Vicevoorzitter periode 1 januari 2015 tot en met 27 februari 2015 en 1 juni tot en met 31 december
2015; alsmede voorzitter periode 28 februari tot en met 31 mei 2015:
De heer R.J.M. Monninkhoff (1961)
Directeur SWB
DGA Monninkhoff Advies BV
Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Konot
Bestuurslid Stichting Watermolen Hulsbeek
Bestuurslid Geldermanstichting
Lid Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente
Jaarverslag 2015
9
Leden:
Mevrouw I.J.G. Vogelzangs (1971)
Directeur/bestuur Scala Welzijn (tot 1 november 2015)
Lid college van bestuur Onderwijsgroep Amersfoort (vanaf 1 november 2015)
Nevenfuncties: Lid RvT ZLM Twente/Oost-Gelderland
Lid van de commissie toezicht arrestantenzorg Politie Oost
Bestuurslid/secretaris van de Slinger Hengelo (tot 1 november 2015)
Lid van de stuurgroep WMO werkplaats (tot 1 november 2015)
Bestuurslid Jeugdparnters Twente (tot 1 november 2015)
Mevrouw Vogelzangs is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen
De heer P.N.Th.M. Windt (1957)
Directeur/bestuurder Het Roessingh
Nevenfuncties: Voorzitter vereniging Interzorg Twente (tot 1 juni 2015)
Voorzitter Rotary Oldenzaal
Vanaf 1 april 2015: De heer R. Niehof (1972)
Directeur/eigenaar van Niehof Financial Consultancy
Nevenfuncties: Lid RvC Salland Wonen Raalte
Docent Nyenrode Business Universiteit
De heer Niehof is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen
Rooster van aftreden
2015 2016 2017 2018
2019
J.M. Geerdink +
R.J.M. Monninkhoff +
P.N.Th.M. Windt o
I.J.G. Vogelzangs o
R. Niehof x o
X benoemd / O herbenoembaar / + aftredend
WBO houdt zich aan de Governance Code, de maximale zittingstermijn voor RvC leden is 8 jaar.
Besluitvorming
Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken
van rapportages.
In 2015 zijn onder andere de volgende goedkeuringen van besluiten aan de orde geweest: De benoeming van de heer Niehof tot lid van de RvC op voordracht van de Huurdersvereniging Blij
Wonen
Treasuryjaarplan 2015
Het Treasury- en beleggingsstatuut;
Het jaarverslag en de jaarrekening 2014;
De benoeming van de heer Geerdink tot tijdelijk interim bestuurder;
De benoeming van de heer Mol tot bestuurder voor vier jaar;
De benoeming van de heer Monninkhoff als (tijdelijk) voorzitter van de RvC;
De benoeming van de heer Monninkhoff als vicevoorzitter voor de RvC;
De benoeming van BDO als externe accountant voor de komende 4 jaar, vanaf verslagjaar 2015;
De Ambitienota 2016-2020;
Het bijgestelde procuratiereglement;
Het bijgestelde verkoopbeleid;
De (meerjaren)begroting 2016 e.v.
Jaarverslag 2015
10
De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden in de Raad zijn
vertegenwoordigd.
De bestuurder
Stichting WBO Wonen werd tot eind februari 2015 geleid op interim basis door de heer van Beek. Deze interim
periode is beëindigd per 27 februari 2015 en daarmee is de WNT niet van toepassing voor deze periode. Per 1
juni 2015 is de heer Dick Mol benoemd. In de tussenliggende periode is de heer Jan Geerdink benoemd als
tijdelijk directeur bestuurder en de heer Robert Monninkhoff als tijdelijk voorzitter van de Raad van
Commissarissen.
De benoeming van de heer Mol is conform de governance regels voor een periode van vier jaar. De beloning
van de heer Mol is conform de WNT.
Nevenfuncties bestuurder WBO Wonen
De bestuurder van WBO Wonen oefent een aantal nevenfuncties uit. De bestuurder legt de nevenfuncties, zowel
onbetaalde als betaalde vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen.
Een overzicht van nevenfuncties ten tijde van het dienstverband van de heer Mol zijn:
Directeur/eigenaar van Dick Mol Interim & Advies BV;
Lid Raad van Toezicht Kjenning BV;
Vanaf 1 januari 2016 vicevoorzitter WoON Twente (vereniging van Twentse Woningcorporaties);
Vanaf 1 januari 2016 bestuurder Stichting Duurzaamheid Oldenzaal
De enige nevenfunctie van de heer Van Beek in 2015 was:
Voorzitter Bouwsociëteit Stedendriehoek
Beoordeling bestuurder
De belangrijkste opdracht voor 2015 voor de nieuwe bestuurder was een nieuw ambitieplan voor de komende
jaren maken. Hierbij vormde de nieuwe werkelijkheid vanuit de nieuwe Woningwet het belangrijkste kader. Dit
plan is in november 2015 door de RvC goedgekeurd. Zowel de huurdersvereniging Blij Wonen als de
Ondernemingsraad hebben positief geadviseerd over het nieuwe plan.
In december hebben de voorzitter en de vicevoorzitter een beoordelingsgesprek met de heer Mol gevoerd. De
RvC is tevreden over het functioneren van de heer Mol. Voor 2015 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de
afgesproken doelen gerealiseerd zijn.
Beloning Bestuurder
De RvC stelt het salaris vast van de directeur-bestuurder. Voor de diensten van de directeur-bestuurder a.i. is
over de periode januari tot en met 27 februari 2015 € 19.688 excl. BTW gefactureerd. De heer Geerdink heeft
aanvullend op zijn vergoeding voor de RvC geen extra vergoeding ontvangen. De heer Mol is conform de WNT
ingeschaald in klasse E (het daarbij behorende maximum bedraagt € 130.600 per jaar).
Vergoeding Raad van Commissarissen
Honorering van de RvC geschiedt volgens de adviezen van de Vereniging van Toezichthouders in
Woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van WBO Wonen en de complexiteit van thematiek
waarin WBO Wonen zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto € 9.795, de overige leden ontvangen jaarlijks
bruto € 6.530.
Jaarverslag 2015
11
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag
De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2015 goedgekeurd. Tevens heeft zij
op grond van zijn statutaire taak de accountant BDO aangewezen die belast is met de controle op de
jaarrekening voor de komende vier jaar, met ingang van verslagjaar 2015. De RvC heeft kennis genomen van
de interim-rapportage en het uiteindelijke accountantsrapport. De algemene conclusie is dat de medewerkers
binnen WBO de processen en de projecten in de grip hebben, echter dat de bewustwording van het zichtbaar
maken van dit “in control zijn” een aandachtspunt is. Dit is door de directie onderkend en er worden maatregelen
doorgevoerd ter verbetering. Ook komend jaar wordt verder aandacht besteed aan het verbeteren van de
administratieve organisatie en de interne beheersing.
Oldenzaal, 30 mei 2016
De heer J.M. Geerdink, voorzitter Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2015
12
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance
Algemeen
De Raad van Commissarissen en de bestuurder vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance)
van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De Raad van
Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderwerp governance.
Goede corporate governance brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust is van de risico’s waaraan
zij onderhevig is en waarover zij moet rapporteren. Ook bij corporaties is sprake van een spanningsveld, zowel
naar de overheid als ook naar de huurders, waarbij sprake is van een beperkte ‘grip’ op het Bestuur en de
Commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect, maar ook vanuit hun publieke taak als privaatrechtelijke
organisatie dienen corporaties zich tot het uiterste in te spannen om te komen tot een maximale transparantie
bij het afleggen van verantwoording in de jaarrekening en in het volkshuisvestingsverslag.
Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het Bestuur en het toezicht door de
belanghebbenden zijn:
Goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het Bestuur;
Een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording
over het uitgeoefende toezicht.
Dit zijn ook de twee steunpilaren waarop goede corporate governance rust.
Governance Code Woningcorporaties
Afgeleid van de code Tabaksblat, aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en met enkele
onderzoeksrapporten zijn voor de sector op het terrein van Corporate Governance Best Practices ontwikkeld.
De eerste Governance code was van 1 januari 2007 (met een aanpassing per 1 juli 2011).
Op 1 mei 2015 is een nieuwe versie van kracht geworden.
De code kent 5 leidende principes:
1. Leden van het bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke
opdracht;
2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af;
3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak;
4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen;
5. Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.
1 Leden van het bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de
maatschappelijke opdracht
2015 heeft voor WBO in het teken gestaan om vanuit de nieuwe werkelijkheid voor woningcorporaties naar de
toekomst te kijken, na invoering van de Woningwet en de parlementaire enquête woningcorporaties. Bestuur
en RvC zijn er van doordrongen dat ook voor WBO geldt dat de focus dient te liggen op het beheren, ontwikkelen
en verkopen van sociale huurwoningen. WBO heeft een nieuw ambitieplan opgesteld voor de periode 2016-
2020.
Kijkend naar de koers voor de komende jaren, dan sluit die naadloos aan bij de letter en de geest van de nieuwe
Woningwet.
Bij werving van zowel de nieuwe bestuurder, de heer Mol, als een nieuw RvC-lid, de heer Niehof, is nadrukkelijk
gekeken naar houding en gedrag. Bij de werving van de heer Mol is Public Spirit als wervingsbureau ingezet.
Voor de benoeming van de heer Mol is kennis genomen van een screeningsrapportage van Deloitte. Hieruit
bleek dat er geen belemmeringen waren om de heer Mol te benoemen.
In het kader van de nieuwe Woningwet gaat WBO in 2016 wel haar statuten en reglementen opnieuw tegen het
licht houden. Hierbij zullen ook alle aspecten van de Governance Code een rol spelen.
Jaarverslag 2015
13
WBO heeft een interne gedrags- en integriteitscode. De code beschrijft de waarden en normen die medewerkers,
en ook het bestuur en de RvC, in acht moeten nemen. Ook is er een klokkenluidersregeling.
In 2015 hebben geen incidenten plaatsgevonden die strijdig waren met de code, ook zijn er geen meldingen
geweest.
Vanaf 2015 dienen bestuurders in 3 jaar tijd 108 zogenaamde PE punten te behalen (permanente
educatiepunten). RvC leden worden geacht 10 punten te behalen voor de jaren 2015 en 2016 samen. Natuurlijk
is het behalen van PE-punten geen doel op zich. Bestuur en RvC werken permanent aan het ontwikkelen van
hun kennis.
De heer Mol heeft in 2015 in totaal 39,25 PE-punten behaald.
Ook intervisie vindt hij belangrijk. In een managementgroep voor corporatiebestuurders “Perspectief”, is dit
twee keer per jaar een vast onderdeel.
De RvC-leden hebben in 2015 de volgende punten behaald:
De heer Geerdink: 3
De heer Monninkhoff: 3
De heer Windt: 3
Mevrouw Vogelzangs: 16
De heer Niehof: 22
Jaarlijks heeft de RvC, samen met de bestuurder en de managers van WBO, een tweedaagse themabijeenkomst.
Dit jaar stond dit in het teken van duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Hierbij zijn
bedrijven buiten de sector bezocht (Raab Karcher en Unipro) en duurzaamheidsprojecten van collega
corporaties Domijn en Mijande.
Omdat de RvC haar rol serieus neemt is ook besloten om haar jaarlijkse zelfevaluatie extern te laten begeleiden.
2 Het bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen verantwoording af
Visitatie
WBO Wonen heeft in het voorjaar van 2014 opdracht gegeven tot een maatschappelijke visitatie. Het doel van
de maatschappelijke visitatie is als volgt verwoord:
“Het geven van een oordeel over de maatschappelijke prestaties van WBO Wonen over de periode 2010 tot en
met 2013 vanuit een onafhankelijk en objectief perspectief. De maatschappelijke visitatie geeft de stakeholders
daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de
maatstaven van de stakeholders. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en verantwoording verstrekt
aan de stakeholders over het presteren van de corporatie”.
De Raad van Commissarissen van WBO Wonen heeft EY opdracht gegeven tot het uitvoeren van de
maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie is afgerond in augustus 2014. In tegenstelling tot de
vorige visitatie (2009) waarin nog een totaaloordeel (ruim voldoende) werd gegeven wordt nu elk onderdeel
apart beoordeeld. Op alle vier onderdelen, te weten:
Presteren naar opgaven en ambities (score 7,9);
Presteren volgens belanghebbenden (score 7,6);
Presteren naar vermogen (score 7,1);
Governance (score 7,0);
heeft WBO Wonen een prima gescoord.
3 Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak
Nieuwe bestuurder
In 2014 is Harry Tossaint met pensioen gegaan. Vervolgens is voor een periode van een halfjaar (minus één
dag) een directeur-bestuurder a.i. aangesteld in de persoon van Rob van Beek. Hierdoor is conform regelgeving
het bezoldigingsmaximum niet van toepassing. Eind februari 2015 bevond zich de benoeming van een nieuwe
Jaarverslag 2015
14
directeur-bestuurder in het laatste stadium. Om de periode tot aan indiensttreding te overbruggen heeft de RvC
haar voorzitter in de persoon van Jan Geerdink benoemd als tijdelijk directeur-bestuurder per 28 februari 2015.
Hij is conform de Governance Code tijdelijk uitgeschreven als commissaris. In die periode heeft vicevoorzitter
Robert Monninkhoff de rol van voorzitter vervuld.
Per 1 juni is de heer Dick Mol benoemd als directeur-bestuurder. Hij is als bestuurder benoemd voor een periode
van vier jaar, met een arbeidscontract van onbepaalde tijd.
Zoals al eerder aangegeven voldoet de beloning van de heer Mol aan de Wet Normering Topinkomens en de
zogenaamde staffel van minister Blok voor woningcorporaties.
RvC
In maart 2015 is tevens de vacature ingevuld voor de commissaris. De heer Roy Niehof neemt de plaats in van
mevrouw Mirjan Oude Vrielink die in 2014 de RvC vervroegd heeft verlaten aangezien zij als commissaris is
aangesteld bij de Zorgfederatie Oldenzaal. In het kader van governance zijn deze twee commissariaten niet te
verenigen aangezien er een zakelijke relatie als huurder bestaat. Per 1 april 2015 is de RvC met vijf leden weer
volledig vertegenwoordigd.
Bij de werving van de heer Niehof heeft huurdersvereniging Blij Wonen een belangrijke rol vervuld, aangezien
het de zogenaamde huurderszetel betrof. In samenspraak met Blij Wonen is een profiel opgesteld. Kijkend naar
de overige leden van de RvC, is bewust gekozen voor een financial met relevante corporatie ervaring.
Voor zowel het bestuur als de RvC geldt dat er geen sprake is van tegenstrijdige belangen met die van WBO.
Door het houden van functioneringsgesprekken met de bestuurder door de RvC en de eigen zelfevaluatie (in
2015 dus met externe begeleiding), is er jaarlijks aandacht om kritisch te kijken naar het eigen functioneren.
4 Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen
De nieuwe bestuurder heeft in de zomer veel kennismakingsgesprekken gevoerd met belanghouders van WBO.
Dit betroffen gesprekken met onder andere de burgemeester en wethouders van Oldenzaal, ambtenaren, de
fractievoorzitters van de politieke partijen, zorg- en welzijnsinstellingen etc.
Uiteraard heeft de heer Mol uitgebreid kennis gemaakt met de leden van huurdersvereniging Blij Wonen. Op
zijn verzoek zijn zij ook samen langs diverse complexen van WBO geweest. Het programma was door Blij Wonen
samengesteld, waarbij het verzoek van de heer Mol was om zaken te laten zien waar zij trots op zijn, maar ook
zaken waar zij aandacht voor vragen.
In het kader van het ambitieplan hebben medewerkers van WBO keukentafelgesprekken gevoerd met ruim 60
huurders. Ook hebben in 3 groepen rondetafelgesprekken plaats gevonden met bestuurders en ambtenaren
van de gemeente Oldenzaal, zorg- en welzijnspartijen en huurders(vertegenwoordigers). De input van die
gesprekken is meegenomen in het ambitieplan.
De RvC heeft periodiek gesprekken met huurdersvereniging Blij Wonen, en informele contacten met
belanghouders. In 2014 zijn alle belanghebbenden betrokken geweest bij de visitatie.
Huurdersvereniging Blij Wonen
Huurders en hun vertegenwoordigers vormen voor WBO de belangrijkste groep van belanghouders. Het contact
is in 2015, mede door de nieuwe Woningwet, intensief geweest. Vanuit de missie van WBO, “Samen betaalbaar
en plezierig wonen mogelijk maken voor huurders”, is de samenwerking zonder meer goed te noemen.
WBO vindt het mooi om te zien dat de leden van Blij Wonen hun verantwoordelijkheid ten aanzien van
huurdersbelangen vorm geven.
Gemeente Oldenzaal
In 2015 is het traject opgestart om te komen tot prestatieafspraken voor de periode 2016-2020. Dit zal in het
2e kwartaal 2016 afgerond worden, omdat de gemeenteraad eerst nog de gemeentelijke woonvisie moet
vaststellen. WBO heeft voor 2016 wel een bod uitgebracht. Dit is besproken met zowel de gemeente als Blij
Wonen.
Jaarverslag 2015
15
Bestuurders en ambtenaren van de gemeente zijn aanwezig geweest bij de rondetafelgesprekken in het kader
van het ambitieplan van WBO. Daar hebben zij intensief mee gediscussieerd over de koers van WBO.
Overige belanghebbenden
Overige belanghebbenden, zoals zorgpartijen en bijvoorbeeld welzijnsinstellingen Impuls en de Werkwijzer,
hebben deelgenomen aan een apart rondetafelgesprek in het kader van het ambitieplan. Los van deze
bijeenkomst vindt periodiek overleg plaats met belanghebbenden op zowel bestuurlijk- als medewerkersniveau.
5 Het bestuur brengt risico’s die verband houden met de activiteiten van de woningcorporatie
in kaart
Risicoprofiel van WBO Wonen
Voor interne risico’s bepaalt de Corporate Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings-
en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en
effectief is en dit wordt onderbouwd.
Voor externe risico’s bepaalt de code Tabaksblat dat in het jaarverslag moet worden gerapporteerd over de
gevoeligheid van de resultaten van de organisatie ten opzichte van externe omstandigheden en variabelen.
Deze regelingen hebben betrekking op het risicomanagement en de risicoverslaggeving van de organisatie. De
verklaring die moet worden gegeven is een ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne
risicobeheersingssysteem, als het controlesysteem.
Wanneer een organisatie wil voldoen aan deze in de Code geformuleerde verplichtingen, kan zij een beroep
doen op de control en interne auditwerkzaamheden binnen de organisatie.
Kern van het interne control systeem van WBO Wonen wordt gevormd door het zogenaamde ‘4-ogen principe’.
Het management van WBO Wonen is hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van
de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking
van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de manager Finance & Control van
WBO Wonen. Hij bewaakt - onder de eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen - de
adequate werking van het geconsolideerde interne risicobeheersing- en controlesysteem van WBO Wonen in de
verschillende bedrijfsonderdelen.
Financiële risico’s
Het beleid van WBO Wonen is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van
onder meer:
Een éénduidige strategische visie;
Gericht risicomanagement;
Adequate rapportagestructuren;
Transparante procedures;
Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren.
Om een gezonde financiële positie te borgen streeft WBO Wonen ernaar de jaarlijkse financieringslasten te
kunnen betalen uit de netto huuropbrengsten, na aftrek van de lasten voor verhuur en beheer, onderhoud,
overhead en de aan het bezit toe te rekenen lasten van verzekeringen en belastingen en sectorheffingen.
De positionering van de vastgoedportefeuille legt binnen de sociale taakstelling van de organisatie een claim op
de ontwikkeling van de financiële positie van WBO Wonen. De uit sociale opgaven voortvloeiende
financieringslasten van niet kostprijsdekkende investeringen in nieuwbouwprojecten en kwaliteitsverbeteringen
in bestaand bezit worden gefinancierd met de positieve operationele kasstroom en verkoop van bestaand bezit.
In oktober 2014 is er een vastgoedweek georganiseerd waarbij vanuit markt en de technische staat van ons
bezit opnieuw gekeken is naar het strategische voorraadbeleid. In 2015 heeft er een jaarlijkse actualisatie
plaatsgevonden waarbij de toekomstige wensportefeuille centraal heeft gestaan. Daarbij is nadrukkelijk ook
gekeken naar de gevolgen van de vluchtelingenproblematiek. De verwachte noodzakelijke maatregelen zijn
meegenomen in het nieuwe ambitieplan. De uitkomsten zijn getoetst aan de financiële randvoorwaarden en
zijn verwerkt in de meerjarenbegroting 2016-2025.
Jaarverslag 2015
16
Financieringsrisico’s
De risico's ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de manager Finance &
Control, de Bestuurder en door de financiële commissie beoordeeld. WBO Wonen beschikt over een
treasuryjaarplan en een treasury- en beleggingsstatuut. Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt
het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de
leningenportefeuille. Het treasurymanagement maakt onderdeel uit van het sturen op kasstromen en waarde.
Projectrisico’s
De financiële risico’s bij projectontwikkeling hebben met name betrekking op grondposities en op de
projectontwikkelingsactiviteiten betreffende nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Het risico wordt
bepaald door de omvang en complexiteit van de betreffende projecten. In de voorbereidingsfase worden
uitgebreide investeringscalculaties opgesteld. Deze worden ondersteund door bouwtechnische kosten
deskundigen, bedrijfswaardeberekeningen en rendementscalculaties. Ontwikkelingsbesluiten worden door de
Bestuurder geaccordeerd. Op basis van huidige inzichten in relatie met het voorzichtigheidsprincipe zijn de
grondposities vorig boekjaar reeds (af)gewaardeerd.
De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Aan de hand van de gerealiseerde activiteiten,
de voortgang van het bouwproject en het restant van de verwachte werkzaamheden worden de financiële
risico’s periodiek op projectniveau aangescherpt.
Nadrukkelijk wordt aandacht besteed aan het optimaliseren van de beheersing van de
projectontwikkelingsportefeuille en het monitoren van (financiële) risico’s volgend uit (toekomstige)
projectontwikkelingsactiviteiten. Risico's bij de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door
contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema's, waarbij het uitgangspunt is dat betaald wordt als het
werk is uitgevoerd.
Fiscale risico’s
Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting zijn de inherente risico’s voor WBO
Wonen vanaf 2008 significant toegenomen. WBO Wonen is van mening dat zij ter beperking van de fiscale
risico's, beheersingsmaatregelen dient te hebben die deze risico’s adequaat beperken. Om dat te bereiken laat
zij zich met grote regelmaat informeren en adviseren door een fiscalist.
Met de belastingdienst is de afspraak gemaakt om het traject inzake Horizontaal Toezicht te starten. Het
compliance onderzoek dat begin 2016 is uitgevoerd door de belastingdienst heeft aangetoond dat hier
voldoende draagvlak voor is. Inmiddels is het convenant met de belastingdienst ondertekend.
Risk management
Activiteiten op het terrein van risk management binnen WBO Wonen omvatten werkzaamheden gericht op het
bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging impliceren, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig
effect heeft op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van WBO Wonen. Bedrijfsrisico’s doen zich
zowel bij een tegenvallende ontwikkeling voor als ook wanneer een positieve ontwikkeling zich niet voordoet.
Binnen WBO Wonen worden drie verschillende perspectieven van risico’s onderscheiden: bedreiging,
onzekerheid en kans.
Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer
maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige vraaguitval van het bezit in exploitatie te
voorkomen.
Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin WBO Wonen functioneert, de doelstellingen, de strategie
en de interne organisatie in de breedste zin van het woord. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van WBO
Wonen is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem van interne beheersing, maar ook in
het managementproces binnen WBO Wonen als geheel. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van
een organisatie en het opzetten van de interne beheersing.
In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de Bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan
de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de
organisatie. Dit zijn vaste agendapunten.
Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende
beheersingsmaatregelen, heeft WBO Wonen altijd een (transparant) overzicht van de mate waarin zij haar
organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is. Ook verschaft WBO Wonen zich hiermee een redelijke mate van
Jaarverslag 2015
17
zekerheid over het behalen van haar doelstellingen. Vanaf 2016 zullen daarbij de risico’s vanuit het nieuwe
ambitieplan centraal staan.
Interne verklaring bij het stelsel van interne beheersing
Voor interne risico’s bepaalt de Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en
controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en
effectief is en dit wordt onderbouwd. De verklaring die moet worden gegeven is een zogenaamde ‘in control
statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingssysteem, als ook op het controlesysteem.
Binnen het geconsolideerde bedrijf van WBO Wonen opereren de teams op een relatief autonome basis. Binnen
door de Bestuurder gestelde richtlijnen en kaders is de manager van de verschillende teams verantwoordelijk
voor het feitelijk functioneren en toepassen van de interne beheersingssystemen binnen de desbetreffende
organisatieonderdelen. De geldende richtlijnen en kaders betreffen onder meer de interne
informatiehuishouding, de periodieke interne rapportagesystematiek, de management informatiesystemen en
de (monitoring)systemen ter beperking van risico’s bij het aangaan en uitvoeren van projecten.
Onder eindverantwoording van de Bestuurder is de manager Finance & Control van WBO Wonen en haar
deelnemingen en/of verbindingen, verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van
interne risicobeheersings- en controlemaatregelen en dienen deze minimaal aan de daaraan te stellen eisen
van WBO Wonen te voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van interne en externe
risico’s mogelijk te maken.
Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WBO Wonen worden
gerealiseerd, of materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet en regelgeving niet optreden.
Onder eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen ziet de manager Finance & Control toe op
de bewaking van de interne beheersingsmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem van
de verschillende bedrijfsonderdelen van WBO Wonen.
Uitgaande van het hierboven geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde interne
beheersingsmaatregelen, en rekening houdend met de genoemde beperkingen, die inherent zijn aan het
systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen
een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat:
Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële
doelstellingen van WBO Wonen zijn gerealiseerd;
WBO Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving;
De interne- en externe financiële rapportages van WBO Wonen betrouwbaar zijn;
Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde
beleid.
Vanuit de nieuwe woningwet wordt voorgeschreven dat er een afzonderlijke controlfunctie moet worden
ingericht bij corporaties met meer dan 2.500 eenheden. WBO heeft daarbij de voorkeur deze functie met een
collega-corporatie te gaan invullen. Reden hiervoor is dat er sprake kan zijn van een win-win situatie. Enerzijds
door te leren van elkaar, anderzijds door de kosten te beperken. Het toezien op de werking van het
risicomanagement wordt een belangrijke taak voor de controlfunctie.
Jaarverslag 2015
18
Volkshuisvestingsverslag
Ambitieplan WBO Wonen 2016-2020
In 2015 is een Ambitieplan ontwikkeld wat de basis is voor activiteiten van WBO Wonen voor de komende jaren.
Het ambitieplan is met medewerking van medewerkers en externe belanghouders van WBO tot stand gekomen.
In juni 2015 voerde WBO Wonen haar driejaarlijkse huurdersonderzoek uit. Huurders toonden zich betrokken;
ruim 40% deed mee. Zij konden zich uitspreken over hun waardering voor het wonen, de buurt, de service van
WBO Wonen en participatie. De uitkomsten zijn goed: huurders geven ons gemiddeld een 7,5. Daar zijn we erg
blij mee. En dat willen we graag zo houden, ook in de komende jaren. Wij zijn er tenslotte voor onze huurders.
Voor hen blijven wij betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken. Maar dat kunnen we niet alleen.
Onze missie is daarom: Samen betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken voor huurders.
Dit ambitieplan is tot stand gekomen na gesprekken met al onze belanghouders in Oldenzaal. Ambities stel je
immers niet alleen vast. We gingen op de koffie bij 63 van onze huurders. We organiseerden
rondetafelgesprekken met onze maatschappelijke partners en spraken uitgebreid met de gemeente en onze
Huurdersvereniging Blij Wonen. Ook medewerkers dachten mee over de koers voor de komende jaren. Wij
danken iedereen die heeft bijgedragen voor diens inzet en betrokkenheid. Het heeft ons geholpen onze nieuwe
ambities vorm te geven. Ambities waarbij samenwerking een hele belangrijke rol inneemt. Samenwerking met
huurders en met maatschappelijke partners. Het is nodig om een meerwaarde te kunnen blijven leveren aan
plezierig wonen.
In een tijd waar meer met minder belangrijk is, kiezen wij voor een ambitieplan met een looptijd van vijf jaar.
Deze periode loopt gelijk met de nog te maken prestatieafspraken met gemeente en Huurdersvereniging Blij
Wonen.
De belangrijkste geformuleerde ambities zijn:
Voldoende betaalbare en verhuurbare woningen voor huurders
Betaalbare woonlasten en duurzame woningen
Samen voor vitale buurten
Maatschappelijk presterend vermogen
Uiteraard kan het gebeuren dat er tussentijds veranderingen optreden die we nu nog niet voorzien. Bijvoorbeeld
veranderingen in wetgeving, de Nederlandse economie of nieuwe heffingen. Als het nodig is, dan sturen we bij.
Voor nu vormt dit document ons houvast voor de komende jaren. Vanaf het verslagjaar 2016 gaan wij ons
verantwoorden conform het nieuwe ambitieplan.
Het jaar 2015 is een overgangsjaar geweest. De eerste contouren van het nieuwe ambitieplan waren begin van
het jaar bekend. In die periode werd ook duidelijk dat Dick Mol onze nieuwe directeur-bestuurder zou worden
per 1 juni 2015. De planning van het verder uitwerken van het ambitieplan is om die reden opgeschort. Eén
van de belangrijkste actiepunten van het afgelopen jaar was het bepalen van de koers voor de komende jaren.
De (ronde tafel) gesprekken met de huurdersvereniging, huurders, gemeente en belanghouders hebben ertoe
geleid dat onze missie is aangescherpt. Plezierig wonen blijft centraal staan, maar daarbij zijn de verdere
samenwerking met alle betrokkenen en betaalbaarheid mede in relatie met duurzaamheid nog nadrukkelijker
als essentiële voorwaarden genoemd. In de onderstaande verantwoording is duidelijk te zien dat op vele
onderdelen reeds is voorgesorteerd op de herziene koers. Ondanks dat op onderdelen de nieuwe thema’s
zichtbaar worden, verantwoordt WBO in dit volkshuisvestingsverslag nog op de speerpunten van het oude
ambitieplan, de routeplanner 2011-2014. Daarin stonden de volgende ambities centraal:
1) Vitale woonomgeving
2) Aantrekkelijke woningen
3) WBO Wonen, aangenaam actief
4) Borgen van voldoende financiële armslag
Jaarverslag 2015
19
AMBITIE 1: VITALE WOONOMGEVING Een vitale woonomgeving is een wijk waarbij bewoners zich betrokken voelen en waarvoor ze zich
inzetten. Een vitale wijk is inspirerend, kansrijk en heeft een gevarieerd aanbod aan woningen,
bedrijvigheid en voorzieningen. Voor WBO Wonen zien wij een faciliterende rol weggelegd samen
met andere maatschappelijke partners en bewoners om de woonomgeving te veranderen in een
vitale wijk.
Doelstellingen
Faciliterende rol vitale woonomgeving
Sociale cohesie versterken
Aantrekkelijkheid van wijken vergroten
1.1 Faciliterende rol vitale woonomgeving
Een vitale woonomgeving bestaat voor onze klanten uit een goede woning én woonomgeving. Een betere
woonomgeving verhoogt de aantrekkelijkheid van onze woningen nu en in de toekomst. Vandaar de
betrokkenheid van WBO Wonen bij deze woonomgeving rondom de woningen. Op het vlak van de sociale
leefbaarheid wil WBO Wonen bewoners en maatschappelijke partners faciliteren met als motto:
Met plezier werken aan een mooiere wijk
Steeds meer vrijwilligers zetten zich, samen met onze partners, in op het gebied van ontmoeten
& beleven, boeiend groen en iconen.
Leefbaarheid per DAEB woning 2015
Wijkbeheer + participatie 91
Groenonderhoud 39
Subtotaal personeel 130
Wijkbeheer + participatie 32
Groenonderhoud 32
Subtotaal overige kosten 64
Totaal leefbaarheid 194
Het afgelopen jaar heeft WBO per DAEB woning (sociale huur) € 194 aan leefbaarheid uitgegeven. De maximale
norm die uitgegeven zou mogen worden was in 2015 € 125.1 Er is door de politiek lang gediscussieerd en
uiteindelijk is (helaas) besloten dat dit inclusief personeel is. Zonder personeelskosten zou WBO ruim onder de
norm zitten. WBO blijft veel waarde hechten aan een vitale woonomgeving. Nu maar ook in de toekomst. We
hebben de afgelopen jaren sterk ingezet op een organiserende/aanjagende rol met als doel om uiteindelijk naar
een faciliterende rol te kunnen gaan. Daarnaast valt ook het groenonderhoud van onze appartementen-
complexen onder de norm. WBO hecht naast de woning ook veel belang aan de woonomgeving. Enerzijds is dit
een essentieel onderdeel van plezierig wonen. Anderzijds is het belangrijk voor de toekomstige verhuurbaarheid
van ons bezit. Het mag duidelijk zijn dat dit voor ons een belangrijk punt is in de prestatieafspraken met de
huurdersvereniging Blij Wonen en de gemeente Oldenzaal. Daar waar mogelijk zullen we zeker kijken waar op
onderdelen het nog mogelijk is om de kosten te beperken. Duidelijk is wel dat de norm niet haalbaar/wenselijk
zal zijn. In 2016 verwachten we uit te komen op ca. € 170 per DAEB woning.
Ontmoeten & Beleven
Onze ontmoetingsruimten de Abdij, de Orangerie, de Walgaarden en Stakenboer boerderij zijn voor veel van
onze bewoners dé plaats in de buurt waar ze elkaar ontmoeten en actief of passief deelnemen aan diverse
activiteiten. In 2015 zijn weer veel wekelijkse activiteiten georganiseerd die druk bezocht worden in de
verschillende ruimten (nieuw biljarten, vers koken) en ook wat grote activiteiten door het jaar heen als carnaval,
1 Woningcorporaties mogen afwijken van de norm als dit onderdeel is van de prestatieafspraken.
Jaarverslag 2015
20
het oktoberfeest, muziekavond, de kerstmarkt en kerstdiners. Steeds meer bewoners weten de weg te vinden
naar één van de vier ruimten in de wijken. Ook in boerderij Stakenboer, die nog geen jaar open is, blijkt dit uit
de vele wijkbewoners die deelnemen aan de wandelclub, de creatieve ochtenden, de maandelijkse bingo- en
bloemschikavonden.
Met 64 vrijwilligers, andere maatschappelijke partijen en WBO worden de ontmoetingsruimten succesvol
geëxploiteerd. Onder de nieuwe woningwet moet er echter gekeken worden naar andere exploitatievormen voor
de toekomst. Want corporaties worden wel gezien als gebouwbeheerder, maar niet als verantwoordelijke voor
de exploitatie van de ruimten. WBO is daarom in 2015 al gestart met het onderzoeken van welke
exploitatievormen er mogelijk zijn en in 2016 zal bekeken worden voor elke ruimte welke vorm het beste
geschikt is om het ontmoeten succesvol te blijven realiseren voor huurders van WBO Wonen.
Door een wisseling van de wacht van de coördinator ontmoetingsruimten van WBO is er, vooruitlopend op een
eventuele andere exploitatievorm, ook verder gegaan met verdere verbeteringen. Te denken valt aan
eenduidiger prijzen van leveranciers bij inkoop, aanscherpen samenwerkingsverbanden en vrijwilligers nog
meer betrekken bij beleid en exploitatie. Ook zijn er voor de vrijwilligers informatieavonden georganiseerd om
ze te informeren over de op komst zijnde veranderingen en de woningwet.
Boeiend Groen
Uit een grote enquête onder onze huurders blijkt dat 82% van de ondervraagden het groen in de wijk erg van
belang vindt en ook positief waardeert bij de beoordeling van de kwaliteit van de wijk. Dit is dan ook een
belangrijk leefbaarheidsitem waar WBO zich voor blijft inzetten, binnen de nieuwe wettelijke kaders. In 2013
zijn we gestart met het vervangen van diverse groenstroken die WBO Wonen in eigendom heeft rondom
complexen. Dit in het kader van meer b(l)oeiend groen in de wijken en het terugbrengen van de
onderhoudskosten. In 2015 hebben we in de wijk Berghuizen in de buurt van de Aart v/d Neerstraat nieuwe
beplanting aangebracht en ook bij de Oude Lossersestraat en Beukersmolen. Veel van de werkzaamheden zijn
uitgevoerd door de middelbare tuinbouwschool AOC Almelo samen met de school Twents Carmel College (locatie
Potskampstraat) uit Oldenzaal. Verder heeft AOC Almelo nog enkele kleine projecten uitgevoerd namelijk aan
de Populierstraat, Sparstraat en enkele aanpassingen bij het complex Het Tweespan. Dit alles om meer kleur
in de wijk te brengen en minder onderhoud in de toekomst.
Door goede communicatie en aandacht te schenken aan de bewoners is het aantal vrijwilligers in het boeiend
groen stabiel gebleven met 86. Van deze vrijwilligers zijn 17 vrijwilligers in de loop van 2015 overgegaan naar
de gemeente omdat zij actief zijn in het openbaar groen.
Naar aanleiding van de nieuwe woningwet heeft WBO ook in het groenonderhoud een aantal acties ondernomen.
Zo zijn de bruikleenovereenkomsten van het openbaar groen teruggegaan naar de gemeente. Bij de
Evertsenstraat is het groen daarvoor wat aangepast, zodat de vrijwilligers het beter samen met de gemeente
kunnen onderhouden. En met de vrijwilligers van de Thijgaard is er overleg geweest met gemeente en WBO
over de toekomst en is een driepartijen-overeenkomst gesloten met duidelijke afspraken. Daarnaast zijn alle
speeltoestellen, die nog in bezit van WBO waren, overgebracht naar de gemeente of verwijderd als ze niet meer
door de keuring kwamen. Samen met de buurt en in overleg met de gemeente zijn er nieuwe toestellen
geplaatst door de gemeente.
Jaarverslag 2015
21
Iconen Met iconen wordt de herkenbaarheid en identiteit van een wijk vergroot. Het is belangrijk om dit soort iconen
te herkennen en te benutten en als ze niet in een wijk aanwezig zijn ze toe te voegen. Het maakt een wijk
mooier, interessanter en aantrekkelijker en zorgt dat bewoners (weer) trots zijn op hun wijk.
In 2015 is het icoon in Zuid-Berghuizen, het Park Stakenkamp, met een multifunctioneel centrum in de
boerderij en een funcourt, verder vormgegeven. Met de stichting van vrijwilligers uit de wijk, een zorgpartij
(AB-hulp) en op de achtergrond WBO is het onderhoud van het groen en de exploitatie van de boerderij ter
hand genomen. De volgende fase voor het park, te weten het aanleggen van een vlindertuin, een natuurlijk
spelen gebied en het park ontdoen van meerdere bomen voor meer zonlicht (veiliger, betere groei gras), is
gestart. Er is gesproken met de gemeente Oldenzaal, die enthousiast is over het plan en zij kan ook gelden
beschikbaar stellen voor het natuurlijk spelen. In 2016 zal het college van B & W als eigenaar van het Park het
definitieve plan moeten goedkeuren en zal door Stichting Park Stakenkamp een informatieavond georganiseerd
worden voor de wijk. De subsidiewerving voor de nog te realiseren muziekkoepel loopt volop.
In de Stadstuin 1862 is een stichting met vooral bewoners actief, met bijna volledig zelfbestuur. Zij
onderhouden de stadstuin, organiseren activiteiten voor de buurt en investeren door middel van subsidies in de
toekomst van de tuin. In 2015 is er een waterproject uitgevoerd en is een subsidieaanvraag gestart voor een
te installeren pomp. Zij hebben goede contacten met de buurtgenoten het Carmel College en het Penta College.
En daarnaast is de stichting ook gesprekspartner voor de gemeente in kader van de flinke investeringen die de
gemeente in 2016 wil doen in het openbare gebied naast de stadstuin. Daardoor ontstaat er een goede
aansluiting op de stadstuin. Mooi om te zien dat deze samenwerking goed loopt en dat WBO Wonen hierin
slechts figurant is. Wij dragen kennis aan in de vorm van expertise op het gebied van groen.
Participatie & Cultuur
In 2015 hebben we activiteiten op het gebied van participatie en cultuur nog beperkt ondersteunt. Initiatieven
die ondersteunt zijn met een sponsorbijdrage zijn: Boeskoolfonds, Boeskool is lös, Oldenzaalse
Schaatsvereniging, volleybalvereniging Pollux, Gehandicapten Paardrijclub en veel kleine initiatieven als
hulphond, sport & participatie, speelorkest, groei & bloei, etc. In totaal hebben we ruim € 15.000 uitgegeven
aan sponsoring. Alle nog lopende contracten zijn in 2015 beëindigd.
Overlast, schoon, heel en veilig
Tot slot is jouw vitale wijk ook de plek waar je je veilig voelt en geen overlast ervaart. WBO Wonen draagt hier
ook aan bij in Oldenzaal. We zetten actief in op onderhoud van achterpaden (scholieren AOC), houden het groen
kort waar gewenst (eigen hoveniers) en er zijn twee wijkconsulenten voor bemiddeling en het oppakken van
leefbaarheidsvraagstukken. In 2015 is er bijzondere aandacht geweest binnen WBO Wonen voor het opstellen
van nieuwe leefregels voor de complexen, beleid ontwikkelen voor goederen in de algemene ruimten en het
vormgeven van een goed sociaal dossier.
1.2 Sociale cohesie versterken
Vrijwilligers
WBO Wonen werkt samen met 178 vrijwilligers (zonder bewonerscommissieleden) aan mooiere wijken. Naast
vrijwilligers die in de groenvoorziening en de bestaande ontmoetingsruimten werken zijn er in 2015 ook
vrijwilligers bijgekomen die werkzaam zijn als buurtbemiddelaar en energiecoach. Twee projecten die we samen
ondernemen met onze maatschappelijke partners als gemeenten en Impuls.
Jaarverslag 2015
22
Vrijwilligers
2015 2014 2013 2012
Boeiend groen 86* 86* 72 55
Actief Ontmoeten 64 58 69 49
Iconen 7 7 7 7
Buurtbemiddeling 8
Energiecoaches 13
Totaal vrijwilligers 178 151 149 112
*) Inclusief 17 vrijwilligers voor openbaar groen waarvan de bruikleenovereenkomsten met de gemeente Oldenzaal zijn
beëindigd
Buurtbemiddeling
In oktober 2014 is buurtbemiddeling in Oldenzaal gestart. Een samenwerking van Impuls, politie, gemeente en
WBO Wonen, waarbij acht opgeleide vrijwilligers en een coördinator zich onafhankelijk inzetten om te
bemiddelen bij burenoverlast. Het tweejarige-project verloopt voorspoedig. In het eerste jaar heeft
buurtbemiddeling 53 aanmeldingen binnen gekregen en het aantal blijft nog steeds stijgen. In januari 2016
hebben al 7 buren buurtbemiddeling ingeschakeld.
Mooi resultaat is dat in 2015 bijna 60% van de aangemelde conflicten door de buren onderling werd opgelost
met behulp van deze ondersteuning. We zien dat steeds meer mensen en instanties buurtbemiddeling weten te
vinden; in 2015 kwam 55% van de meldingen nog via WBO Wonen. Om de bekendheid verder uit te breiden
blijft men inzetten op publiciteit en het versterken van de contacten met het maatschappelijk plein van de
gemeente. Het aankomende half jaar moet blijken of buurtbemiddeling ook structureel in Oldenzaal kan worden
ingebed.
Energiecoaches
In het 3e kwartaal van 2015 is WBO Wonen in samenwerking met gemeente Oldenzaal het project
energiecoaches gestart. Samen wordt er gekeken naar het verduurzamen van woningen. Niet alleen
energetische maatregelen treffen in de vorm van isolatie etc. maar vooral ook in het gedrag. De rol van de
energiecoach is daarbij het adviseren van de klanten over besparingen die zij zelf kunnen realiseren. Vanuit de
verduurzaming van de woningen hebben we besloten om te participeren in dit project. De projectorganisatie
bestaat uit de gemeente, Impuls Welzijnsorganisatie en WBO. De projectleiding ligt bij Impuls. De
projectorganisatie heeft de ambitie uitgesproken om in twee jaar tijd 500 huishoudens te voorzien van een
passend energieadvies. Er zijn nu 13 energiecoaches. Allen hebben zij een professionele training gevolgd en
zijn ze in het bezit van een certificaat.
Bewonerscommissies en pilot
In 2014 is WBO Wonen samen met de huurdersvereniging Blij Wonen aan de slag gegaan om de basisstructuur
voor bewonerscommissies (BC) aan te passen. In de pilot zijn er twee commissies ontstaan binnen een BC: een
commissie voor alle collectieve complextechnische vragen en een commissie plezierig wonen. De commissies
hebben vanuit WBO Wonen een apart aanspreekpunt gekregen en de plannen van de commissie plezierig wonen
worden door de huurdersvereniging Blij Wonen beoordeeld. Inmiddels is er ruim een jaar ervaring opgedaan
met deze manier van werken en blijkt uit evaluatie dat deze vorm beter loopt, maar dat er ook nog hobbels te
nemen zijn. Zo is het managen van verwachtingen over de wel of niet te realiseren plannen, de
beoordelingsstructuur van de plannen en de communicatie met diverse partijen een punt van verdere
verbetering.
Een mooi voorbeeld van de werkwijze van de nieuwe structuur is bewonerscommissie Oostpoort. In nauw
overleg is besloten om de centrale hallen van het complex Oostpoort te renoveren (uit plan plezierig wonen).
De commissie heeft het plan gemaakt, draagvlak gecreëerd onder bewoners en zelf meegeholpen in de
uitvoering met als resultaat: een opgeknapte centrale hal met een leestafel en uitruilhoek. Bewoners geven aan
dat zij elkaar nu vaker opzoeken en af en toe een kopje koffie gaan drinken. Voorheen woonden de huurders
veelal op zichzelf en bemoeide men zich nauwelijks met elkaar.
Jaarverslag 2015
23
Momenteel zijn er 9 bewonerscommissies actief. In de Meijbree is weer initiatief genomen om een nieuwe
commissie op te zetten. In dit complex hebben we ook ervaring opgedaan met een bewonersvergadering om
de huurders meer te informeren over de gang van zaken rond het wonen in een complex met een VvE
constructie. Dit is zeker ook voor andere complexen toe te passen.
Daarnaast nemen wij samen met de huurdersvereniging Blij Wonen deel aan een traject van Platform 31 en
een twaalftal corporaties om te komen tot nieuwe vormen van huurdersparticipatie.
1.3 Aantrekkelijkheid van wijken vergroten
Vanuit onze aflopende strategienota hadden we opgenomen dat we de aantrekkelijkheid van onze wijken willen
vergroten. We meten daarvoor de aantrekkelijkheid van de woning, wijk en vakman. Wat we zien is dat deze
waardering de laatste jaren licht blijft stijgen. De gemiddelde cijfers van de vertrekkende en de nieuwe huurders
op deze onderdelen zien er als volgt uit:
2015 2014 2013
Woning 7,8 7,6 7,8
Wijk 7,6 7,5 7,5
Vakman 8,2 8,2 8,2
Goede differentiatie in wonen & werken, zorg en voorzieningen
In onze wijken moeten mensen een leven lang plezierig kunnen wonen, werken en leven. Ongeacht de
levensfase waarin ze zich bevinden, hoe hun levensloop zich hierna nog zal ontwikkelen en hun leefstijl. Dit
vraagt om een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken & zorg. Momenteel hebben we de onderstaande
woningen/voorzieningen voor mensen met een beperking of bewoners die tijdelijke of permanente zorg-
begeleiding behoeven beschikbaar. De in 2014 geconstateerde daling in het aantal zorgplekken en
zorgwoningen onder de vlag van zorgpartijen bij WBO Wonen is in 2015 gestopt. De nodige maatregelen en
saneringen zijn door zorgpartijen inmiddels genomen in verband met nieuwe wetgeving in de zorg. WBO Wonen
heeft in 2015 18 nieuwbouw appartementen voor autistische jongeren (Authome) aan onze woningvoorraad
toegevoegd en twee bestaande woningen in gebruik laten nemen voor bewoners met psychische problematiek.
Eén bewoner met een beperking heeft een bestaande woning verlaten.
Doelgroep Woningen Aantal plaatsen
Woonvorm jongeren t/m 23 jaar 17 26
Psychische problematiek 23 22 (+2)
Niet aangeboren hersenletsel 1 dagbestedingsruimte
Dak- en thuislozen, verslavingszorg 1 dagbestedingsruimte
Verstandelijke/meervoudige beperking 55 70 (-1)
Autisme spectrum stoornis of lichamelijke beperking 18 18 (+18)
Ouderen met zorg (verpleeghuis e.d.) 198 198
Nultreden woningen 1.462 1.462
Ook renovatie kan helpen bij het verbeteren van de wijk. Een nadere toelichting hierover is verderop in het
verslag te vinden onder het kopje projecten. Qua voorzieningen in de wijken loopt de ontwikkeling voor een
nieuwe ontmoetingsruimte in de Thij nog. Met het oog op de nieuwe regelgeving wordt er in 2016 gekeken of
er nog draagvlak is en of er exploitanten zijn om dit te gaan ontwikkelen. Wat betreft ons bedrijfsonroerend
goed voegen we geen nieuwe winkel- en bedrijfspanden meer toe. Onze huidige bedrijfspanden worden onder
andere verhuurd aan kinderdagverblijven, zorginstellingen, scholen, welzijns- en overige maatschappelijke
instellingen. Daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan complete wijken en een vitale stad.
Jaarverslag 2015
24
AMBITIE 2: AANTREKKELIJKE WONINGEN
Betaalbaar woonplezier is een belangrijk onderdeel van de missie van WBO Wonen. Voor een groot
deel van onze klanten is kopen om financiële redenen geen optie. WBO Wonen heeft in de
Oldenzaalse sociale huurmarkt een aandeel van meer dan 90%. Deze klantengroep, die graag in
Oldenzaal woont, is dus vooral op WBO Wonen aangewezen. De kwaliteit van wonen (woningen en
hun omgeving) is een belangrijke factor in de geluksbeleving van mensen. Plezierig wonen
bereikbaar maken is daarom het motto. Daarom is het onze keuze om te gaan excelleren op het
gebied van kwaliteit én, om het betaalbaar te houden, op het gebied van de prijs/kwaliteit
verhouding.
2.1 Kwantiteit woningvoorraad
De vastgoedportefeuille van WBO Wonen is één van de middelen waarmee we onze missie “Plezierig wonen
bereikbaar maken” kunnen bereiken. Door allerlei marktontwikkelingen is het van essentieel belang om de
juiste woningen aan te bieden (kwaliteit) en moet de kwantiteit van de aanwezige of toekomstige huurwoningen
goed op elkaar worden afgestemd in Oldenzaal. Dit geldt niet alleen in Oldenzaal, maar zeker ook in de regio
Twente waar we onderdeel vanuit maken. Vandaar dat WBO Wonen actief betrokken is in regionaal verband
waarin ook samen een routekaart is opgesteld die richting geeft aan de corporaties en gemeenten. Daarnaast
heeft WBO Wonen in 2015 weer een vastgoedweek light georganiseerd om de actualiteiten te verwerken in
kwaliteit, kwantiteit en de financiën van ons bezit. Onderstaand overzicht laat zien hoe de voorraad zich in 2015
heeft ontwikkeld.
Woon-gelegen-heden Garages
Bedrijfs- onroerend
goed Maat-
schappelijk Overig bezit Totaal
Woningvoorraad per 1-1-2015 4.282 262 35 19 32 4.630
Veranderingen in 2015:
Nieuwbouw 18 18
Verkoop -8 -8
Sloop 0
Uit exploitatie 0
Woningvoorraad per 31-12-2015 4.292 262 35 19 32 4.640
Onze portefeuille blijft redelijk stabiel en bestaat eind 2015 uit 4.640 verhuureenheden. De totale portefeuille
omvat verschillende typen woongelegenheden (4.292), maar daarnaast gaat het ook om diverse soorten
bedrijfsruimten (35) zoals winkels en andere objecten als parkeerplaatsen en opslagruimtes (262),
maatschappelijk vastgoed (19) en overig bezit (32). In dit verslagjaar hebben we acht woningen uit ons
bestaand bezit verkocht en 18 woningen aan de portefeuille toegevoegd.
Vergunninghouders
De grote toestroom van vluchtelingen in Nederland heeft tot gevolg dat er een grote opgaaf voor gemeenten
en corporaties ligt in de huisvesting van deze doelgroep. Vluchtelingen met een vergunning worden gekoppeld
aan een gemeente en deze wordt geacht hiervoor passende huisvesting te regelen. In Oldenzaal betekende dit
in 2015 een opgaaf om 59 vergunninghouders (inclusief 3 resterend uit 2014) van passende huisvesting te
voorzien.
WBO voelt zich ook duidelijk verantwoordelijk om deze opgaaf samen met de gemeente op een goede manier
in te vullen. In goed overleg is er voor in totaal 73 vergunninghouders passende huisvesting geregeld. Dit is
24% meer dan de opgaaf. Op één na zijn alle vergunninghouders door WBO gehuisvest.
Jaarverslag 2015
25
Om de opgaaf voor 2016 / 2017 inzichtelijk te krijgen is door WBO een bijeenkomst geïnitieerd. Dit heeft
geresulteerd in een model waarin op basis van aanpasbare parameters een voorspelling gedaan kan worden
van het aantal vergunninghouders dat moet worden gehuisvest. Daarnaast is dit vertaald naar het type woning
dat hiervoor beschikbaar dient te zijn. Samen met de gemeente is die opgaaf tot gezamenlijk doel verklaard
waarbij we de ambitie van de gemeente om te versnellen ondersteunen. Hierbij hebben we als uitgangspunt
aangegeven dat de huisvesting van vergunninghouders niet mag leiden tot onaanvaardbare wachttijden voor
de regulier verhuur.
2.2 Betaalbaar voor klant en WBO
Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
Ons huurbeleid is gericht op een goede kwaliteit/prijsverhouding. In 2011 bleek veel van ons bezit tot de
goedkope klassen te behoren; meer dan wat noodzakelijk was ten aanzien van de vraag. De afgelopen jaren is
door het inzetten van ons streefhuurbeleid de verdeling van ons woningbezit meer in balans gekomen. In
onderstaande tabel is de verdeling van ons bezit naar klasse en wijk te zien. 88% van ons bezit is goedkoop
tot en met betaalbaar. Gezien de nieuwe voorwaarden in het kader van passend toewijzen en de steeds
belangrijk wordende betaalbaarheid is dat ook een wenselijke verdeling.
De jaarlijkse huurverhoging was wederom vastgesteld op door het CBS vastgestelde inflatiepercentage met een
extra opslag als gevolg van de verhuurderheffing. Daarnaast heeft WBO Wonen na overleg met de
huurdersvereniging Blij Wonen alleen de inkomensafhankelijke huurverhoging doorberekend aan de huurders
met inkomens boven € 43.000. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2015 bedroeg op basis hiervan 1,9%.
De gemiddelde huurprijs (*) van een woning van WBO Wonen is gestegen van € 474,54 eind 2014 naar €
486,83 eind 2015.
(*) De gemiddelde huurprijsontwikkeling is niet alleen het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging maar ook van het aanpassen
van de huren bij mutatie, het onttrekken (sloop, verkoop, samenvoeging) en toevoegen (nieuwbouw, aankoop) van woningen
aan de voorraad.
Woningbezit naar huurprijscategorieën per 31 december 2015
Centrum De Essen
Graven Es
De Thij Zuid-
Bergh. Totaal %
Kwaliteitskortingsgrens < € 403,06
764 32 1 11 225 1.033 25%
(+1%)
Aftoppingsgrens < € 576,87
1.250 71 62 415 447 2.245 54%
(+1%)
Aftoppingsgrens < € 618,24
128 31 20 159 48 386 9%
Maximale huurgrens < € 710,69
90 34 41 139 20 324 8%
(-2%)
Geliberaliseerd > € 710,69
117 2 15 12 0 146 4%
2.349 170 139 736 740 4.134* 100%
* Niet meegerekend verzorgingshuis Mariahof en Zonnestraal (83), overige eenheden (75).
Passend toewijzen
Per 1 januari 2016 is passend toewijzen van woningen verplicht. Woningcorporaties moeten aan tenminste 95%
van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag, woningen met een huurprijs tot en met de
Jaarverslag 2015
26
aftoppingsgrens verhuren. De aftoppingsgrens is in 2016 voor een- en tweepersoonshuishoudens € 586,68 en
voor drie- en meerpersoonshuishoudens € 628,76.
In het laatste kwartaal van 2015 heeft WBO een pilot uitgevoerd Doel was om ons toewijzingsbeleid te toetsen
aan de nieuwe regelgeving inzake passend toewijzen. Conclusie is dat ons toewijzingsbeleid voldoet met
uitzondering van toewijzingen aan specifieke doelgroepen, waaronder de WMO. In die specifieke gevallen zal in
de toekomst maatwerk worden toegepast. Verder is geconstateerd dat de invoering van passend toewijzen niet,
of zeer beperkt, heeft geleid tot aanpassing van streefhuren. Dit was conform verwachting aangezien
betaalbaarheid altijd een speerpunt is geweest bij het huurbeleid van WBO.
Mutatiegraad & woningtoewijzing
Nadat de mutatiegraad jaren schommelde rond de 8% komt de mutatiegraad, net als in 2014, uit op bijna 9%
(8,9% = 367 nieuwe contracten en 4.116 woningen, exclusief nieuwbouw). Het aantal opzeggingen lag in 2015
in de lijn van 2014. Bij de opzeggingsreden is een daling te zien in het aantal mensen dat vanwege verandering
gezinssituatie, gezondheid, overlast en woning te duur zijn verhuisd. Daarentegen is een stijging te zien bij
reden woning te klein en een forse stijging bij huurders die zijn vertrokken omdat ze een woning gekocht
hebben (7%).
De meeste vrijgekomen woningen van WBO Wonen worden wekelijks aangeboden en op basis van inschrijfduur
toegewezen. Bij de toewijzing richten wij ons in het bijzonder op mensen met een inkomen tot modaal en zij
die extra zorg of ondersteuning nodig hebben (bijzondere doelgroep). Bij deze laatste groep kun je denken aan
bijvoorbeeld ouderen (aanleunwoningen), statushouders / pardonners en mensen met speciale zorg. We maken
hiervoor gebruik van verschillende instrumenten zoals speciale voorwaarden bij woningen en van een
urgentieregeling voor mensen met een medische of sociale noodzaak.
De toegankelijkheid van de huurwoningmarkt in Oldenzaal wordt niet alleen bepaald door het beschikbaar
hebben van voldoende passende woningen (huurniveau). De mate waarin de woningen vrijkomen
(mutatiegraad) en de manier van toewijzen hebben ook een belangrijke invloed op deze toegankelijkheid.
Als we kijken naar de wijze waarop de woningen zijn toegewezen, zien we dat het regulier verhuren van
woningen is gedaald naar 71%. Deze daling is het gevolg van een stijging van de toewijzing aan bijzondere
doelgroepen en dan vooral de vergunninghouders. Afgelopen jaren is de taakstelling wat betreft
vergunninghouders steeds verder verhoogd en de verwachting is dat deze zeker verder gaat stijgen. Samen
met ook een aantal stadsvernieuwingsprojecten voor de toekomst (Glinde/Hooiland, Vijfhoek, Bleekerd) waar
herplaatsingen met urgenties uit voortkomen wordt de uitdaging om ook de reguliere woningzoekende
voldoende te blijven bedienen. In de begroting is daarom rekening gehouden om de woningvoorraad hiervoor
(tijdelijk) uit te breiden. We hebben in 2015 als WBO Wonen zowel voldaan aan de 90% norm bij toewijzing
vanuit Europese regelgeving als aan de taakstelling opvang vluchtelingen van de gemeente Oldenzaal. In totaal
heeft WBO 72 vergunninghouders gehuisvest. Het betrof 19 huishoudens (woningen), waarvan 1 alleenstaande
en 18 gezinnen (inclusief gezinshereniging).
Woningtoewijzing naar doelgroep in 2012 t/m 2015
Percentage
2012
Percentage
2013
Percentage
2014
Percentage
2015
Regulier 68% 74% 74% 71%
Urgentie 16% 12% 10% 11%
Bijzondere doelgroep 16% 14% 16% 18%
Totaal 100% 100% 100% 100%
Leegstand
Hoe minder lang een woning leeg staat, hoe sneller de woning weer aan onze klanten verhuurd kan worden.
Sinds 2008 worden de woningen zoveel mogelijk aansluitend verhuurd. Dat betekent dat alleen woningen die
Jaarverslag 2015
27
een volledige binnenrenovatie nodig hebben, hiervoor drie tot vier weken leegstaan. De woningen die van goede
kwaliteit zijn, worden aansluitend aan een nieuwe bewoner verhuurd en de benodigde reparaties worden op
afspraak uitgevoerd.
De totale leegstandskosten van de woongelegenheden zijn in 2015 lager uitgekomen dan in 2014 te weten op
€ 209.000 (€ 228.000 in 2014). De huurderving uit reguliere exploitatie overige verhuureenheden is uitgekomen
op € 114.000 (€ 149.000 in 2014).
2.3 Vastgoedsturing
In september 2015 vond binnen WBO Wonen voor de tweede keer een ‘vastgoedweek’ plaats. Gedurende deze
week, heeft een team van deskundigen vanuit diverse afdelingen van het bedrijf, zich gebogen over het
toekomstperspectief van de complexen van WBO Wonen.
Naast het belang van WBO om een vastgoedweek te houden speelde ook de brief van het WSW mee. WSW
vraagt om een explicietere wensportefeuille met de daar bijbehorende transformatieopgave.
Doel van de vastgoedweek was:
Het in beeld brengen van de wensportefeuille van WBO Wonen met de daaruit voortvloeiende
transformatieopgave.
Het bezit van WBO is op complexniveau doorlopen. Van elk complex is bekeken of het gezien producttype en
doelgroep een passende huurprijs kreeg. Daarbij is het vigerende streefhuurpercentage van 75% van de
maximaal redelijke huur, als uitgangspunt gehanteerd. Waar nodig is vervolgens voor aftopping gekozen (door
aanpassing van de bijbehorende streefhuurpercentages).
Als het resultaat van de voorgestelde strategieën wordt vertaald naar de onderscheiden prijsklassen en
vervolgens wordt vergeleken met de wenselijk geachte verdeling, ontstaat het volgende beeld.
Conclusies:
Prognoses van de verwachtte ontwikkeling van het aantal huishoudens tot 2040 laten een lichte
toename van de doelgroep zien en een opvallende verschuiving naar minder gezinnen en meer solo’s.
Op grond hiervan wenst WBO het voor de doelgroep beschikbare aantal woningen minimaal gelijk te
houden.
Verkoop van dure tuinwoningen leidt tot een afname van het totale aantal woningen dat door WBO
wordt aangeboden. Omdat de voor verkoop gelabelde woningen in beginsel niet bereikbaar zijn voor
de doelgroep, blijft de beschikbare omvang voor de doelgroep minimaal gelijk.
Toekomstige nieuwbouw wordt gerealiseerd in de categorie betaalbare tuin- en liftwoningen (huur tot
576 euro per maand) die geschikt zijn voor het huisvesten van de verwachtte toename van het aantal
te huisvesten solo’s.
Door een voorgestelde wijziging van streefhuren kan WBO voldoen aan de passendheidstoets die ten
gevolge van de herziening van de Woningwet in werking treedt. De wijziging draagt daarnaast bij aan
een betere aansluiting van het aanbod op de verwachtte ontwikkeling van de vraag.
Huurgrens
Toekomstig
aanbod
o.b.v.
vigerend
beleid
Toekomstig
aanbod
o.b.v.
voorgesteld
beleid
Gewenst
aanbod
Verschil
o.b.v.
gewenst
beleid
€ 0 -
€ 576,8767% 73% 73% 0%
€ 576,87 -
€ 618,2414% 14% 18% -4%
€ 618,24 -
€ 710,6819% 12% 8% +4%
Jaarverslag 2015
28
Verkopen
De verkoopopbrengsten zijn voor WBO essentieel om onze ambities te kunnen realiseren. Daarnaast is er vanuit
onze vastgoedstrategie de wens om onze voorraad dure woningen te verkleinen, zodat een gedifferentieerd en
betaalbaar woningaanbod beschikbaar blijft voor onze klanten. Door in te zetten op extra verkoop van de
woningen uit het dure segment kunnen deze opbrengsten worden gebruikt om betaalbare sociale woningen te
bouwen. In 2015 heeft WBO Wonen in lijn met de voorgaande jaren nog een gematigd verkoopbeleid
gehanteerd. De doelstelling van 7 verkopen met een totale opbrengst van € 855.000 is gehaald. Er zijn
uiteindelijk 8 woningen verkocht met een opbrengst van € 977.000. Daarnaast is er 1 nieuwbouwappartement
verkocht uit het project Stadsbleek.
De verkoopdoelstelling van de afgelopen jaren bleek steeds moeilijker te realiseren. De oorzaak hiervan lag
met name in het steeds verder afnemende aantal beschikbare woningen voor verkoop en de lastige
marktomstandigheden. Extra acties om de woningen sneller te verkopen zoals styling, deelnames aan Open
Huizen Routes of andere vormen van verkopen hadden een beperkt effect hierop.
Om ook in de toekomst nog voldoende opbrengsten te genereren zodat we onze ambities kunnen waarmaken
is er in 2015 een nieuw verkoopbeleid opgesteld. Dit nieuwe verkoopbeleid is samengesteld uit de uitkomsten
van de vastgoedweek 2014, de vastgoedweek light 2015 en de ambitienota. Het effect hiervan is dat er meer
woningen beschikbaar komen voor verkoop waaronder de grote en dure eengezinswoningen. Hierdoor wordt er
een grotere opbrengst gegenereerd om in te zetten voor onze sociale doelstelling. Er wordt de komende jaren
gerekend met gemiddeld 20 verkopen op jaarbasis. Huurdersvereniging Blij Wonen heeft hier positief advies
over gegeven.
2.4 Kwaliteitsniveau
Keuken / Douche / Toilet renovatie
Bij de hier onderstaande complexen is een Keuken-Douche-Toilet (KDT) renovatie opgeleverd in 2015.
Het strakker sturen op de kaders van de onderhoudsbegroting leidt ook in 2015 tot een reducering van het
aantal KDT-renovaties. Het begrote bedrag voor planmatig onderhoud KDT bedroeg in 2015 € 523.000. Hiervan
is € 275.000 uitgegeven in 2015. De nieuwe wijze van beoordeling, van beleving naar kwaliteitsbeoordeling,
maakt dat de huidige wijze van begroten moet worden aangepast om de verschillen tussen begroot en
uitgevoerd te verkleinen.
KDT 2015 aantal begroot uitgevoerd
VHE's k d t k d t
Planmatig:
De Vlier 26 17 17 17 6 9 10
Kloosterland 18 18 14
't Anker 30 30 13
Bleekstraat 3 3 3 3 1 2
Haverstraat 9 9 5
Zandhorstlaan 38 38 19
Nagekomen/overloop 2
Projecten:
Jaren 50 Anjerstraat/ Rozenstraat/Asterstraat 40 11
Jaren 50 Ariensstraat/Aalbersestraat 53 10 10 9
Jaren 50 Deken Scholtenstraat/Ariensstraat 16 2 2 4
Totaal 233 115 20 20 82 22 25
Jaarverslag 2015
29
2.5 Projecten
In onderstaande tabel staat een overzicht van de nieuwbouw- en verbeterprojecten in 2015.
Nieuwbouw Bisschopsmolen (locatie De Zon)
Opdracht: Een groep ouders (Stichting Authome) van jongeren met een autisme spectrum stoornis (ASS), wil
een kleinschalig woonproject in Oldenzaal opzetten. In dit project is het niet gericht op behandeling van gedrag,
maar nemen ze de specifieke kenmerken van hun kind als uitgangspunt. De handicap is levenslang, dus ook de
zorg zal levenslang aanwezig moeten zijn. Jongeren met ASS hebben een andere leefwereld dan jongeren met
een verstandelijke beperking of met een psychiatrische aandoening. Door ervaring weten we dat mensen met
ASS, aangeleerde vaardigheden ontwikkelen en/of in stand houden, wanneer er zorg wordt geboden aan
meerdere mensen met deze stoornis tegelijk.
Voortgang
De bouwwerkzaamheden zijn afgerond in april 2015. Alle appartementen zijn verhuurd aan de beoogde
doelgroep. De overeenkomst met de stichting Authome, over de algemene ruimten en het verhuurproces, is
getekend. Op 20 mei heeft burgemeester Theo Schouten samen met bewoonster Maureen Oude Nordkamp de
openingshandeling verricht.
Bisschopsmolen
Projecten (bedragen x € 1.000) Status projectTotaal
investering
Waarvan
investering
in 2015
Nieuwbouw Bisschopsmolen Gereed 3.241 844
Renovatie Vogelbuurt Gereed 4.269 235
Stakenkamplaan voorportalen Gereed 233 97
Strokenbouw Molkenboerstraat/Tichelstraat Gereed 470 334
Molkenboer In uitvoering 2.500 2.082
Glinde/Hooiland (jaren 50 woningen) In uitvoering 4.124 1.362
Overige investeringen 0 69
Totaal 14.837 5.023
Jaarverslag 2015
30
Renovatie Vogelbuurt
Opdracht: Ontwikkelen van een herontwikkelplan voor de Vogelbuurt en Geldermanflat inclusief de locatie
Suzukigarage.
Het project “Vogelbuurt” bestaat uit de Nachtegaalstraat, Merelstraat, Lijsterstraat, Leeuwerikstraat en
een gedeelte van de Burgermeester Wallerstraat (Geldermanflat en de voormalige Suzukigarage). De
leefstijl van de bewoners is voor het grote gedeelte traditionele burgerij en gemaksgeoriënteerd. Het
aantrekken van een nieuwe leefstijl wordt gezien als een voorwaarde om het gebied ‘toekomstproof’ te
maken.
Voortgang
De werkzaamheden inzake de openbare ruimte zijn in 2015 opgeleverd (in opdracht van de gemeente). Het
groot onderhoud aan de woningen, zowel binnen als buiten, is in 2014 afgerond. Het beoogde resultaat is
hierbij gerealiseerd.
Jaarverslag 2015
31
Voormalige Suzukigarage
De opstallen van de voormalige garage zijn in 2015 gesloopt.
Stakenkamplaan voorportalen
Opdracht: Entree van de woningen verplaatsen naar de straatzijde.
Voortgang
De renovatie van de woningen is al in 2014 afgerond, met uitzondering van de voorportalen. De voordeur van
deze woningen bevond zich aan de achterzijde. Dit sloot niet aan op de manier waarop de woningen in zijn
algemeenheid worden gebruikt. Met het aanbrengen van voorportalen ontstaat een situatie met de entree aan
de straatzijde. De uitstraling van de voorportalen sluit aan bij de upgrading van de hele Vogelbuurt. Bewoners
hebben de keuze gekregen om mee te doen. In 2015 zijn de laatste voorportalen geplaatst. Bij de woningen
waarbij bewoners niet hebben meegedaan zal het voorportaal bij mutatie worden geplaatst.
Strokenbouw Molkenboerstraat/Tichelstraat
Opdracht: Verbeteren van de uitstraling van de woningen en uitvoeren van groot onderhoud.
Voortgang
Het groot onderhoud aan de woningen, vervangen van daken en herstellen van gevels, is in 2015 uitgevoerd.
De herstructurering van de voor- en achtertuinen/schuttingen is begin 2016 uitgevoerd.
Molkenboer
Opdracht: Verbeteren van de uitstraling van de woningen.
Voor de appartementen van het complex Molkenboer is een substantiële ingreep geraamd voor gevelonderhoud.
Vooral de uitstraling van de gebouwen en de openbare ruimte maken dit complex kwetsbaar met het risico op
leegstand. Vanuit het strategisch team is een masterplan opgesteld voor de verdere ontwikkeling van dit
complex. Hierin zijn zowel de gebouwen als de openbare ruimte in relatie tot de omgeving meegenomen.
Jaarverslag 2015
32
Voortgang
Vanuit het masterplan zijn plannen ontwikkeld voor de appartementen en de woningen. Deze zijn besproken
met de bewonerscommissie en op onderdelen aangepast. De uitvoering van de eerste 2 deelprojecten heeft
plaatsgevonden in 2015. Het resultaat wordt door bewoners, omwonenden en overige Oldenzalers als zeer
positief ervaren. De uitvoering van fase 3, de eengezinswoningen, is gestart eind 2015. De oplevering is gepland
voor het eerste kwartaal van 2016.
Glinde/Hooiland (jaren 50 woningen)
Opdracht: Herontwikkelen jaren ’50 wijk met als doel toekomstbestendige verhuur.
Voortgang
De plannen voor de jaren 50 woningen zijn verder doorontwikkeld. Naast de uitvoering van de eerste fase van
KDT-renovaties zijn een 3-tal scenario’s ontwikkeld.
1. Door exploiteren 20 jaar
2. Door exploiteren 35 jaar
3. Sloop / vervangende nieuwbouw.
Voor de verschillende scenario’s is een principeverdeling in aantallen bepaald over de hele wijk. Bewoners
kunnen hun voorkeur voor een scenario aangeven. In het definitieve scenario is de verdeling in aantallen leidend
en deze kan dus afwijken van de bewonerskeuze.
In 2015 zijn 89 woningen aangepakt volgens scenario 2, door exploiteren 35 jaar. Samen met bewoners zijn
keuzes gemaakt die noodzakelijk waren om het beoogde resultaat binnen het beschikbare budget te realiseren.
De woningen hebben na het groot onderhoud een energielabel van minimaal B. Daarnaast is de uitstraling van
het exterieur verbeterd, door het terugbrengen van oorspronkelijke esthetische uitgangspunten.
Jaarverslag 2015
33
Projecten in ontwikkeling
Hof van Eden
Opdracht: Ontwikkelen van een woonconcept voor de locatie Gasthuisstraat – Kloosterstraat, in combinatie met
Hegeman Bouwgroep Almelo.
Voortgang
Een oplossing voor de onvoorziene exploitatiebijdrage is nog niet gevonden. Met de komst van de nieuwe
wethouder wordt wel druk gezet om te komen tot een oplossing waarbij een bijdrage van alle partijen wordt
verwacht.
Nieuwe inzichten vanuit de passendheidstoets maken dat de afname van grote eengezinshuurwoningen geen
logische keuze meer is. De intentie tot afname van deze woningen is dan ook bijgesteld. Hierover worden
gespreken gevoerd met Hegeman.
De Thij – wijkcentrum
Opdracht: Herbestemming ontmoetingsruimte in De Thij.
De nieuwe woningwet heeft de inzichten over de bestemming van de kerk in De Thij veranderd. Exploitatie van
een nieuwe ontmoetingsruimte door WBO is niet meer aan de orde. Er is gezocht naar een partij die de
exploitatie voor haar rekening kan en wil nemen. Deze zoektocht heeft niet geleid tot een participerende partij.
Voortgang
De eigenaar van de supermarkt, Ahold, heeft op basis van actuele omzet gegevens besloten dat investeren in
nieuwbouw geen optie meer is. Een grootschalige verbouwing en verbetering lijkt het maximaal haalbare. Met
dit gegeven wordt in 2016 verder gewerkt aan plannen.
In den Vijfhoek
Opdracht: Verbetering woonbeleving ten aanzien van de ruimte rondom onze woningen
Voortgang
In de Vijfhoek bezit WBO Wonen 96 woningen, voor het merendeel HAT woningen. Deze woningen bevinden
zich boven het winkelcentrum De Vijfhoek. Bij de woningen zijn vooral de sociale veiligheid, de onderhoudsstaat
van de buitenzijde en het parkeerdek aandachtspunten.
De verbetering van de woonbeleving heeft prioriteit. Hiervoor is een plan gemaakt dat er in potentie voor zorgt
dat de woonbeleving positief veranderd. Het onderstaande beeld geeft een impressie van, hoe de beleving van
de openbare ruimte wordt verbeterd.
Jaarverslag 2015
34
Een integraal plan voor de upgrading van In den Vijfhoek heeft consequenties gehad voor onze planning. De
sloop van een 4-tal woningen en het onttrekken van de openbare parkeerplaatsen maken een integralere
aanpak van de problemen bij de woningen mogelijk. De verduurzaming van de woningen is naar voren gehaald,
van 2020 naar 2017. Samen met betrokken bewoners worden de nieuwe plannen voorbereid.
Jaarverslag 2015
35
Ambitie 3: WBO WONEN, AANGENAAM ACTIEF Aangenaam actief wil WBO Wonen zijn op meerdere fronten: voor onze klanten, voor de
maatschappij en niet in de laatste plaats voor onze medewerkers. Gezamenlijk willen we in
Oldenzaal het plezierig wonen bereikbaar maken voor onze huurders. Of we het als WBO Wonen
goed doen moet onder andere blijken uit de klanttevredenheid en de kwaliteit van de samenwerking
met stakeholders. Dit alles willen we realiseren met een effectieve organisatie. Vandaar dat deze
onderdelen hieronder de revue passeren.
Thema’s Ambitie 3
3.1 Toenemende klanttevredenheid
3.2 Goede samenwerking met stakeholders
3.3 De effectieve organisatie
3.1. Toenemende klanttevredenheid
3.1.1 Contact met WBO Wonen
In 2015 zijn er meerdere tevredenheidsonderzoeken gedaan. Zo heeft ons vierjaarlijks onderzoek
plaatsgevonden onder alle huurders van WBO Wonen en hebben we meegedaan aan het benchmarkonderzoek
klanten vanuit Aedes. Onder de huidige en vertrekkende huurders zijn daarnaast de gebruikelijke enquêtes
afgenomen over de dienstverlening. In 2015 hebben we de enquêtes zo aangepast dat vanaf 2016 de laatste
twee onderzoeken in elkaar geschoven worden. Helaas was dat voor dit jaar nog niet mogelijk omdat de
verplichte vraagstelling vanuit Aedes niet geheel overeen kwam met onze enquêtes. Uit alle onderzoeken blijkt
dat onze huurders over de volle breedte erg tevreden zijn met WBO: uit de Aedes benchmark komt gemiddeld
een 7,7 en de dienstverlening van WBO Wonen wordt op een gemiddeld cijfer van een ruime 8 gewaardeerd.
Zie voor de verdere details onderstaande tabellen. In de loop van 2015 hebben we een nieuwe ambitienota
gemaakt en daaruit bepalen we de nieuwe doelstellingen ten aanzien van de service voor aankomende jaren.
Enquêtes WBO Wonen:
Vertrekkende huurder 2014 2015
Tevredenheid bij afhandeling huuropzegging 8,2 8,7
Tevredenheid algemene telefonische bereikbaarheid WBO 8,1 8,3
Tevredenheid bereikbaarheid gratis servicenummer reparatieverzoeken* 7,9 -
Nieuwe huurder 2014 2015
Tevredenheid behulpzaamheid tijdens de opname van de woning 8,0 8,0
Tevredenheid behulpzaamheid rondom tekenen huurovereenkomst 8,2 8,3
Tevredenheid service bij uitgevoerde reparaties 7,7 -
* Het gratis servicenummer is vervallen. Tevredenheid reparaties wordt niet meer gemeten bij nieuwe huurders.
Benchmark Aedes 2015 (over het jaar 2014):
Naam corporatie Stichting WBO Wonen Integrale benchmarkpositie BC Uw score Gemiddelde sector Huurdersoordeel 7,7 7,4
Nieuwe huurder 7,7 7,3
Huurders met een reparatieverzoek 7,7 7,4
Vertrekkende huurder 7,6 7,2
Bedrijfslasten € 1.206 € 925
Jaarverslag 2015
36
In de benchmark van 2014 (over het jaar 2013) waren de bedrijfslasten € 1.273 per eenheid. WBO heeft
destijds niet meegedaan aan het huurdersoordeel. Op basis van eigen cijfers bedroeg deze 7,4. Doelstelling
van WBO is om met lagere bedrijfslasten een gelijke klanttevredenheid te houden. In de ambitienota is het
uitgangspunt om in 2020 op maximaal € 1.000 per eenheid uit te komen. Inzake de klanttevredenheid wordt
rekening gehouden met de uitkomsten die uit het groot klantenonderzoek zijn gekomen. De service (7,5), de
woning (7,3) en de buurt (7,1) scoren boven een 7. De aspecten die minder scoren en waar ook in het
ambitieplan op wordt ingezet zijn: tocht / isolatie (6,1), rust (6,2), huurders betrekken bij beleid (6,3),
betaalbaarheid (6,4) en vocht (6,6).
3.1.2 Klachtenmanagement
Het aantal en soort klachten kan een indicator voor de klanttevredenheid zijn en een maatstaf voor de te nemen
acties ter verbetering. In 2015 zien we een stijging van het aantal klachten ten aanzien van 2014. We hebben
weer een aantal klachten ontvangen over de servicekosten, maar de stijging zit vooral in de technische klachten.
Veel van deze klachten gingen over tocht en vocht in de woning en de manier waarop WBO hier mee omgaat.
Een aantal zijn opgepakt, en een aantal wordt opgepakt met complexmatig onderhoud in de toekomst. Tocht
en vocht is daarbij ook één van de speerpunten vanuit de ambitienota.
2012 2013 2014 2015
45 62 42 56
In 2015 zijn twee klachten gemeld bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. Eén klacht hiervan
is alsnog door WBO Wonen afgehandeld. De andere klacht is na het inwinnen van aanvullende informatie
ongegrond verklaard door de Klachtencommissie. De Klachtencommissie was het eens met ons voorstel om
conform ons nieuwe onderhoudsbeleid een keuken te repareren in plaats van te vervangen.
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Aantal klachten naar soort 2014 en 2015
2014
2015
Jaarverslag 2015
37
Onderstaand het aantal klachten per team over 2015.
De klachten worden maandelijks besproken en waar mogelijk worden preventieve maatregelen genomen om
nieuwe klachten te voorkomen.
3.1.3 Preventie schuldopbouw
Het voorkomen van schulden is het voorkomen van minder plezierig wonen. Daarom wordt het betalingsgedrag
van onze klanten nauwlettend gevolgd en worden acties ondernomen. Dit gebeurt in samenwerking met onze
wijkconsulenten, de gemeente, de Stadsbank en budgetbegeleiders van Fizom.
Ondanks het feit dat landelijk gezien het aantal huisuitzettingen sinds 2011 weer fors toeneemt, zijn we er ook
in 2015 weer in geslaagd het aantal ontruimingen ten gevolge van huurschuld, te beperken tot 4. Het
percentage huurachterstanden is gedaald met 0,17% en komt eind 2015 uit op 0,96%. Uit het laatste rapport
van de deurwaarder blijkt dat WBO Wonen het heel goed doet in verhouding tot andere corporaties in Twente.
Met name het tijdig overdragen van een vordering is een punt waarin wij ons op een positieve manier
onderscheiden van andere corporaties. Het is de kunst om in een zo kort mogelijk tijdsbestek een huurder
zoveel mogelijk de gelegenheid te bieden een vordering te betalen en wanneer dit niet lukt, deze vordering aan
de deurwaarder over te dragen. Wacht je hiermee te lang, dan loop je het risico dat de vordering inclusief
kosten van de deurwaarder zo hoog wordt, dat de deurwaarder geen mogelijkheid ziet de vordering te
incasseren.
We blijven in een vroeg stadium aanmanen en bij betaalproblemen een regeling aanbieden en huisbezoeken
met Fizom afleggen om de nodige hulp aan te bieden. Daarnaast whatsappen we inmiddels ook met huurders
die een huurachterstand hebben, en dat breiden we steeds meer uit. Het blijkt dat we op deze manier een groep
bereiken, die voorheen onbereikbaar bleef. Op dit moment hebben we al ruim honderd telefoonnummers van
huurders opgeslagen voor de whatsapp. Vaak reageren huurders al binnen een paar minuten na het versturen
van ons berichtje. En meestal leidt dit tot een structurele oplossing van de huurachterstand.
0
10
20
30
40
50
60
70
Aantal klachten per team 2014 en 2015
2014
2015
Jaarverslag 2015
38
Ontruimingen wegens 2011 2012 2013 2014 2015
Huurschuld 9 2 2 3 4
Hennep met vonnis 0 0 0 0 0
Overlast 1 0 0 2 0
Totaal 10 2 2 5 4
3.1.4 Beschikbaarheid woningen
De klanttevredenheid wordt ook bepaald door het feit of een geschikte woning snel beschikbaar is. De
systematiek van toewijzen is gebaseerd op de inschrijfduur. Dat geeft de klanten de mogelijkheid om bij de
woningkeuze meer gericht te sturen. De keuze kan zijn om nu te kiezen voor een minder populaire woning of
om te wachten en meer inschrijfduur op te bouwen.
Na een aantal jaren van teruglopende vrijkomende woningen blijft sinds 2012 het beschikbaar komen van
woningen verder stijgen. Na de maatregel van de Europese commissie, waardoor in 2011 een duidelijke dalende
tendens was waar te nemen, zien we nu mensen toch de stap weer nemen naar een andere woning. De stijging
van de beschikbaar gekomen woningen heeft zich ook in 2015 voortgezet. Ook in 2015 is er wederom een forse
toename van de huurders (+7% ten opzichte van 2014) die als vertrekreden ‘ik heb een woning gekocht’
hebben opgegeven. Het aantal reacties per woning is door het beschikbaar komen van meer woningen gedaald.
Het aantal actieve woningzoekenden en ook het aantal reacties naar type woningen en aantal reacties naar
huurprijsklasse zijn vrijwel gelijk aan vorig jaar. De woningzoekende is kritischer geworden en reageert niet
meer op de eerste de beste woning.
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Gepubliceerde woningen 256 235 297 284 334 382
Aantal reacties 9.955 10.772 9.999 8.708 10.289 8.359
Aantal reacties per gepubliceerde woning 39 46 35 31 31 22
Het verkoopbeleid, van beperkt verkopen is ook in 2015 voortgezet, naar aanleiding van de druk op de
huurmarkt en aanwezigheid van andere financieringsbronnen. In 2016 zal de verkoop verhoogd worden, maar
blijft de totale voorraad min of meer gelijk door toevoegingen in het betaalbare segment.
3.2 Goede samenwerking met belanghouders
In 2014 is WBO Wonen extern gevisiteerd. Gemiddeld kennen de belanghouders aan WBO Wonen een 7,6 als
rapportcijfer toe. De belanghebbenden zijn zeer positief over de mate waarin WBO Wonen zich inzet voor haar
primaire doelgroep: de mensen met een laag inkomen. De corporatie heeft ook voldoende woningen
beschikbaar, al maken de belanghebbenden zich wel zorgen over de betaalbaarheid van deze woningen. Ook
de kwaliteit van de dienstverlening van WBO Wonen richting huurders is goed te noemen. Onderhoud en
reparaties worden adequaat en tijdig opgepakt.
Er zijn in de ogen van de belanghebbenden ook te verbeteren punten. Voorbeelden daarvan zijn dat de
communicatie richting huurders meer op een pro actievere manier kan plaatsvinden en dat WBO Wonen iets
beter zichtbaar voor de buitenwereld mag worden.
De belanghebbenden zijn tevreden over de relatie met WBO Wonen. Er is sprake van een relatie gebaseerd op
vertrouwen, met een open en transparante communicatie. De goede relatie blijkt ook vaak uit de samenwerking
met de belanghebbenden.
De belanghebbenden hebben wisselende ervaringen met de invloed die zij op het beleid van WBO Wonen kunnen
uitoefenen. Een aantal belanghebbenden ervaart een goede inspraak waarbij, afhankelijk van het
samenwerkingsmodel, veel ruimte wordt gegeven aan de belanghebbenden om aan te geven waar zij behoefte
aan hebben en wat zij willen. Andere belanghebbenden ervaren dat zij minder invloed hebben op het beleid van
WBO Wonen en zij zouden wel meer als partners willen opereren.
Jaarverslag 2015
39
Mede op basis van bovenstaande terugkoppeling vanuit de visitatie heeft WBO Wonen in 2015 intensief contact
gehad met belanghouders. Zo heeft de nieuwe directeur uitgebreid kennisgemaakt met belanghouders. Daarbij
is nadrukkelijk gesproken over de koers van WBO, wat belanghouders daar van vinden en hoe samenwerking
verbeterd kan worden.
In september zijn rondetafelgesprekken in het kader van het nieuwe ambitieplan gevoerd met belanghouders,
huurdersvertegenwoordigers en huurders. Nadrukkelijk is daarbij aan de orde gekomen wat WBO wel en niet
zou moeten doen, ook in het licht van de nieuwe werkelijkheid voor woningcorporaties (de Woningwet).
Het punt van invloed hebben op beleid heeft daarmee een plek gekregen. Betaalbaarheid van het wonen voor
onze huurders is nadrukkelijk één van de speerpunten. Na een positief advies van onze huurdersvereniging Blij
Wonen en de ondernemingsraad is het ambitieplan 2016-2020 goedgekeurd door de RvC van WBO. Bewust is
er voor gekozen om al onze huurders een speciale editie van ons blad Thuis in de Stad te sturen, waarin
belanghouders die betrokken zijn geweest bij de rondetafelgesprekken vertellen over de nieuwe koers van WBO
en samenwerking daarbij. Ook TC Tubantia heeft aandacht besteed aan de koers van WBO.
3.2.1. Gemeente Oldenzaal
De samenwerking met de gemeente Oldenzaal is goed te noemen. Bestuurlijk is er maandelijks overleg met de
verantwoordelijk wethouder van wonen, mevrouw Renkema. Meerdere wethouders zijn betrokken bij de
rondetafelgesprekken van WBO in het kader van het nieuwe ambitieplan. Met de burgemeester en alle
wethouders heeft periodiek contact plaatsgevonden over uiteenlopende dossiers (In den Vijfhoek, huisvesting
statushouders, duurzaamheid etc.). Uiteraard is er niet alleen bestuurlijk contact met de gemeente, maar wordt
op ambtelijk niveau prima samengewerkt met de gemeente.
Doordat in onze regio het einde van de groei in de woningmarkt in zicht is, gaat het bij het maken van lange
termijn gezamenlijke afspraken meer om kwaliteit dan om kwantiteit. De in 2014 vastgestelde regionale
woonvisie en de routekaart van de vereniging WoON vormen daarbij het uitgangspunt. De gemeente heeft in
2016 haar eigen woonvisie vastgesteld. In het tweede kwartaal hopen wij samen met de gemeente en Blij
Wonen prestatieafspraken te maken voor de periode 2016 t/m 2020.
3.2.2. Huurdersvereniging Oldenzaal ‘Blij Wonen’
De samenwerking met de Huurdersvereniging is goed. De Huurdersvereniging werkt mee aan het realiseren
van de doelen van de corporatie: aantrekkelijke woningen in vitale wijken, naast haar wettelijke taken. Vier
keer per jaar vindt er een regulier overleg plaats met de manager Wonen en de directeur. Daarbij worden de
ontwikkelingen in de sector besproken en via het jaarverslag de ontwikkeling van de woonkwaliteit voor de
huurders.
Door de nieuwe Woningwet is de positie van huurdersorganisaties versterkt, en dat vindt WBO een goede zaak.
Dat betekent veel extra inzet en werk voor de bestuurders van Blij Wonen. Zo heeft Blij Wonen alle
rondetafelgesprekken met belanghouders en huurders in het kader van het nieuwe ambitieplan bijgewoond. En
trekken we samen op om met de gemeente Oldenzaal prestatieafspraken voor de komende jaren te maken.
Blij Wonen heeft positief geadviseerd over de nieuwe koers van WBO, waarbij focus op kerntaken,
betaalbaarheid van huren, duurzaamheid en voldoende woningen voor de sociale doelgroep belangrijk is.
Invloed van huurders willen we samen met Blij Wonen verder versterken. Daarom nemen wij samen met hen
deel aan een traject van Platform 31 en een twaalftal corporaties om te komen tot nieuwe vormen van
huurdersparticipatie.
3.2.3. Zorgaanbieders
WBO Wonen is samen met de zorgaanbieders op zoek naar gewenste toekomstige vormen van samenwerking
op basis van de nieuw ontstane verhoudingen. Zorgaanbieders hebben te maken met grote veranderingen. Ook
als het gaat om de scheiding tussen wonen en het verlenen van relatief lichte zorg. Wanneer relevant bezien
we samen met de zorgaanbieders het toekomstperspectief van het vastgoed en eventuele ingrepen om het
vastgoed meer toekomstbestendig te maken.
Specifiek met de Zorgfederatie Oldenzaal wordt voor het woon-zorgcomplex Mariahof een nieuw contract
afgesloten, waarbij ook afspraken gemaakt zijn over het proces van toekomstige mogelijke herontwikkeling van
deze locatie.
Jaarverslag 2015
40
3.2.4 Welzijnspartners
De relatie met de welzijnspartners is goed en constructief te noemen. In de wijken is er sprake van een goede
samenwerking vooral rond het prestatieveld actief ontmoeten. Met diverse partijen (waaronder Stichting Park
Stakenkamp en Impuls) zijn meerdere projecten uitgewerkt en een deel daarvan is in uitvoering. In 2016 kijken
we verder naar de toekomstige rol van WBO m.b.t. de ontmoetingsruimtes. WBO wil graag dat deze ruimtes
gerund blijven worden met vrijwilligers en partners, waarbij de rol van WBO meer die van eigenaar en
vastgoedbeheerder wordt. In het tweede kwartaal 2016 organiseren wij met betrokken partijen een brainstorm
dag over de toekomst van de ontmoetingsruimtes.
Doelstelling is om de functie van de ontmoetingsruimtes voor de Oldenzaalse wijken te waarborgen en verder
te versterken.
3.2.5 Politie
In de wijken wordt op een goede manier samengewerkt met de politie. De relatie met de wijkagenten is goed.
Er is een gezamenlijk spreekuur is, zodat bij het signaleren van een probleem onmiddellijk adequaat gereageerd
kan worden.
3.2.6 WoON Twente
In Twente werken we intensief op diverse thema’s samen met de andere woningcorporaties in WoON Twente.
Onze directeur is per 1 januari 2016 vicevoorzitter geworden van deze vereniging. Ten aanzien van het thema
routekaart voor de ontwikkeling van de toekomstige voorraad sociale woningen in Twente heeft onze manager
woonontwikkeling een rol. Hij heeft tevens WoON vertegenwoordigd in het overleg met de provincie. Daarnaast
is hij mede initiatiefnemer van het opgerichte “platform” van vastgoedmanagers binnen WoON.
Samenwerking binnen WoON is belangrijk in het kader van beleidsontwikkeling, professionalisering, governance
en transparantie. WoON is voor WBO een prima platform voor samenwerking met zorgpartijen, de regio, de
provincies en andere partijen op Twente schaal.
3.3. De effectieve organisatie
Strategie omzetten in realiteit, dit is belangrijk voor het verder bouwen van de effectieve organisatie. Dit is dan
ook wat we in 2015 hebben gedaan. Verder bouwen met doelgerichte en zelfverantwoordelijke teams om zo
ambitieuze doelen te realiseren.
Jaarverslag 2015
41
3.3.1 Ambitieplan
In 2015 is gestart met het schrijven van ons ambitieplan voor de komende jaren. Onze missie is samen
betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken voor onze huurders. Het samen is hierin belangrijk. Het is
daarmee ook belangrijk hoe deze missie voelt voor onze medewerkers. Hoe ervaart de huurder plezierig wonen?
Hoe ervaren medewerkers dit? Om dit te ontdekken zijn al onze medewerkers twee keer op klantbezoeken
gegaan bij onze huurders. Ook de medewerkers die over het algemeen geen klantcontact hebben, zijn ‘op de
koffie’ bij onze huurders gegaan. Zo ervaart iedereen wat plezierig wonen voor onze huurders betekent. De
resultaten van deze interviews zijn gebruikt voor het ambitieplan. Het verbinden en het netwerken is hierin een
factor die een rode draad blijft vormen. Niet alleen is de betrokkenheid vergroot, maar de doelgerichte teams
hebben ook als gevolg dat we een grotere verantwoording voelen voor de team-budgetten. Met als gevolg dat
er een besparing op de totale organisatiekosten heeft plaats gevonden.
3.3.2 Allemaal op één plek
Een effectieve organisatie en een efficiënte organisatie met medewerkers die zich verbonden en betrokken
voelen. Die doelgericht en inspirerend samenwerken en werken met bezieling, passie en overtuiging. Onze
huidige kernwaarden passen hier goed bij:
Doe meer met minder
Combineer ambitie met verantwoordelijkheid
Bezorg een glimlach bij een ander
Ontwikkel jezelf
In dit kader sluit onze interne verhuizing hier goed bij aan. Niet alleen zorgt dit voor een besparing in de
organisatiekosten, het zorgt er ook voor dat de betrokkenheid en het inspirerend samenwerken nog meer wordt
gestimuleerd. In feite sluiten onze kernwaarden hier goed bij aan en zorgt het werken vanaf 1 locatie ervoor
dat ze nog meer worden ingebed in de DNA van onze organisatie.
3.3.3 Betrokken medewerkers
Gezamenlijk werd gewerkt aan teamdoelen die in 2015 grotendeels zijn gerealiseerd. Centraal thema was:
“Welke bijdrage leveren de teams aan plezierig wonen en/of plezierig werken”. Het zijn onze medewerkers die
daarbij het verschil maken. Als organisatie zijn wij hier trots op, want door het behalen van de ambitieuze
doelen hebben wij de totale organisatiedoelstellingen gerealiseerd. Dit is onder andere gehaald door
samenwerken, het zoeken naar creatieve oplossingen en het nemen van je verantwoordelijkheid. Hiervoor is
zelfvertrouwen nodig, maar ook ruimte om je te blijven ontwikkelen. Ook in 2015 zien we dat medewerkers
zich op verschillende manieren hebben ontwikkeld. Voorbeelden hiervan zijn: opleidingen, netwerken,
beursbezoeken en inspiratiebezoeken.
Wij vragen medewerkers ook zelf hoe zij tegen de voldoening van het eigen werk kijken. Dit zijn de gemiddelde
voldoeningscijfers van de afgelopen jaren:
jaar 2011 2012 2013 2014 2015
voldoeningscijfer 7,7 8,0 7,8 7,9 7,9
Ondanks de veranderingen die een interne verhuizing met zich mee brengen, is het cijfer gelijk gebleven. Dit
is positief.
Betrokkenheid zien we ook terug in het ziekteverzuimcijfer en met name de meldingsfrequentie. Voor een
organisatie met betrokken medewerkers geldt dat de meldingsfrequentie onder 1,0 moet liggen. De doelstelling
van 2015 was 0,8 en is zoals hieronder zichtbaar is, gehaald.
jaar 2011 2012 2013 2014 2015
meldingsfrequentie 0,82 0,54 1,02 0,69 0,71
Jaarverslag 2015
42
3.3.4 Personeelsbestand
Eind 2015 waren er 70 werknemers in dienst. Eind 2014 waren dit er ook 70, echter waren er toen ook twee
vacatures die in 2015 zijn ingevuld. Omgerekend in FTE betekent dit:
31 december 2015 - 60,72 FTE
31 december 2014 - 61,11 FTE + 1,89 FTE aan vacatures
De verlaging van FTE komt met name door natuurlijk verloop (pensionering).
3.3.5 Werkkostenregeling
In 2014 is een start gemaakt met de voorbereidingen op de start van de werkkostenregeling (WKR) die vanaf
2015 verplicht is geworden. WBO Wonen blijft conform doelstelling met de vergoedingen en verstrekkingen
onder de norm van 1,2% van de totale loonsom.
Jaarverslag 2015
43
AMBITIE 4: BORGEN VAN VOLDOENDE FINANCIËLE ARMSLAG Een financieel gezonde corporatie is een organisatie die op zowel korte als lange termijn in staat is
om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Een positieve operationele kasstroom is een van
de voorwaarden hiervoor. De eerder genoemde drie ambities moeten ertoe leiden, dat de waarde
van het vastgoed toeneemt. Deze toename genereert weer een potentieel betere kasstroom. WBO
Wonen wil deze betere kasstroom weer inzetten om plezierig wonen mogelijk te maken voor haar
klanten.
Sturingskengetal
Heeft betrekking op
Definitie
Norm
Interest Coverage
Ratio (ICR)
Kasstromen De verhouding tussen de
operationele kasstroom en het
saldo rentelasten
>1,4 resp. 1,7
na vpb en heffingen
Debt Service Coverage
Ratio (DSCR) *)
Kasstromen De verhouding tussen de
operationele kasstroom en het
saldo rentelasten +
(theoretische)
aflossingsverplichting
>1,0 resp. 1,2
na vpb en heffingen
Solvabiliteit Vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt
in een percentage van het
balanstotaal (o.b.v. actuele
waarde)
> 20% resp. 24%
Loan to Value Vermogen De verhouding tussen de
langlopende schulden en de
actuele waarde van het bezit.
< 75% resp. 60%
Dekkingsgraad
Vermogen
De verhouding tussen het
schuldrestant van de geborgde
leningen en de WOZ waarde
van het WSW onderpand.
< 50% resp. 40%
*) In de berekening van de DSCR worden t.o.v. de norm onderhoud van € 700 per vhe de totale onderhoudskosten in mindering
gebracht, zowel intern (eigen vaklieden) als externe kosten. Dit in tegenstelling tot de definitie van het WSW waarbij ons
inziens, ten onrechte, alleen de externe onderhoudskosten worden gecorrigeerd. De extra opslag van 20% is mede gerelateerd
aan onze berekeningssystematiek.
Uitgangspunt is dat WBO Wonen (financieel) onafhankelijk wil blijven opereren. Daarom willen wij minimaal
blijven voldoen aan de gestelde normen vanuit het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties. De informatiebrief
inzake het borgingsplafond, de oordeelsbrief 2014 en de toezichtsbrief 2015 hebben bevestigd dat WBO Wonen
voldoet aan de gestelde normen.
Daarnaast willen wij echter een extra buffer opbouwen. Reden hiervoor is dat WBO Wonen kiest voor
betaalbaarheid van haar woningbezit met als gevolg beperkte sloop en vervangende nieuwbouw. De
vervangingsopgave zal hierdoor in de toekomst groter worden. Met een opslag op de (externe) norm wordt een
buffer gerealiseerd. Daarnaast wil WBO Wonen ruimte houden voor nieuw beleid. WBO Wonen heeft als
uitgangspunt dat de interne norm op termijn (10 jaar) 20% boven de extern gestelde normen ligt.
4.1 Kasstromen
Investeringen in huurwoningen hebben een relatief laag rendement omdat de doelgroep van corporaties geen
marktconforme huur kan betalen. Om te voorkomen dat de jaarlijkse rentelasten niet uit de netto
huuropbrengsten kunnen worden betaald, kunnen investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit slechts in
beperkte mate met leningen worden gefinancierd. Het deel van de investeringen dat niet met leningen kan
worden gefinancierd, wordt gedekt door de operationele kasstroom en door de verkoopopbrengsten uit de
bestaande portefeuille.
Jaarverslag 2015
44
Uitgangspunt voor het borgen van de financiële continuïteit en een relatief solide financiële positie is een
positieve operationele kasstroom. Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door het moment waarop het
boekhoudkundig bepaalde verlies van niet-kostprijsdekkende investeringen en de boekwinst van verkopen
wordt verantwoord. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de
mogelijkheid dat jaarlijks met de netto huuropbrengsten de financieringslasten kunnen worden betaald. De
netto huuropbrengsten, verminderd met bedrijfslasten en onder aftrek van de financieringslasten, vormen de
operationele kasstroom.
Enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000) (vanuit W&V rekening) 2015 2014
Bedrijfsopbrengsten (excl. verkoopresultaat) 27.649 26.772
Bedrijfslasten (excl. afschrijving en waardeverandering) 13.458 15.052
14.191 11.720
Financiële baten en lasten (excl. waardeverandering) -6.039 -6.175
Operationele kasstroom 8.152 5.545
Leningenportefeuille per 1-1 162.105 159.127
Rekening courant krediet per 1-1 5.534 9.898
Totaal vreemd vermogen voor aflossingsfictie 167.639 169.025
ICR 2,3 1,9
Cashflowgenerator 4,9% 3,3%
Naast een positieve operationele kasstroom dienen de verkoopopbrengsten uit bestaande voorraad de niet
kostendekkende investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit af te dekken, die op basis van het
nettorendement van deze investeringen niet met leningen kunnen worden gefinancierd. Hierbij is nog geen
rekening gehouden met nieuw beleid inzake splitsing in DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en
niet-DAEB. WBO Wonen zal in principe alleen nog maar in DAEB vastgoed investeren.
Rentedekkingsgraad (ICR)
De rentedekkingsgraad of ICR (interest coverage ratio) geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom (na
aftrek van heffingen en belasting en voor aftrek rente) voldoende is om de verschuldigde rente te betalen. De
WSW norm is minimaal 1,4. WBO Wonen heeft de norm verhoogd naar minimaal 1,7 op termijn. Met een ICR
per 31 december 2015 van 2,2 voldoet WBO Wonen nu reeds aan deze doelstelling.
Cashflowgenerator
De cashflowgenerator geeft feitelijk aan hoeveel ruimte van de operationele kasstroom er na betaling van de
rente over is voor aflossing. WBO hanteert hiervoor een norm van 2%. WBO voldoet met 4,3% ruimschoots
aan de gestelde eis.
De cashflowgenerator is door het WSW nu vervangen door de DSCR. Hiermee wordt feitelijk aangeven in
hoeverre de corporatie in staat is rente en aflossing te betalen uit de operationele kasstroom. Voor de
ontwikkeling van de DSCR wordt verwezen naar paragraaf 4.7.
4.2 Financieel overzicht
Het vastgoed op de balans is gewaardeerd tegen actuele waarde. Het resultaat uit huur (operationele
kasstroom) komt uit op € 8,1 miljoen positief en ligt daarmee ongeveer € 2,2 miljoen boven de begroting. Het
totale jaarresultaat is € 3,6 miljoen negatief.
Jaarverslag 2015
45
Winst- en verliesrekening (enkelvoudig) bedragen x € 1.000 Werkelijk Begroting Verschil Werkelijk
2015 2015 2015 2014
Huren 26.036 25.874 162 25.184
Vergoedingen 1.245 1.459 -214 1.292
Produktie eigen bedrijf 206 310 -104 178
Overige opbrengsten 162 83 79 118
27.649 27.726 -77 26.772
Loonkosten 4.063 4.260 197 4.325
Onderhoudskosten 2.835 3.883 1.048 3.326
Sectorheffingen 2.257 2.243 -14 2.797
Overige bedrijfslasten 4.303 4.935 632 4.604
13.458 15.321 1.863 15.052
Financiële baten/lasten -6.039 -6.427 388 -6.175
Resultaat huur 8.152 5.978 2.174 5.545
Resultaat verkoop 156 217 -61 164
Resultaat deelnemingen -9 0 -9 -9
Vennootschapsbelasting 669 -188 857 1.949
Resultaat bedrijfsvoering 8.968 6.007 2.961 7.649
Overige kosten (directe balanseffecten) Afschrijving 7.764 8.387 623 7.865
Waardeverandering vastgoed -1.282 4.530 5.812 -431
Waardeverandering leningen 6.038 0 -6.038 0
Resultaat boekjaar -3.552 -6.910 3.358 215
Eigen vermogen 112.426 98.779
Balans totaal 289.252 272.511
Solvabiliteit 38,9% 36,2%
Met een solvabiliteit van 38,9% voldoet WBO Wonen ruimschoots aan de gestelde norm van 20%.
Jaarverslag 2015
46
Onderstaand worden de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting kort toegelicht.
Huren
De huren voor 2015 zijn hoger dan begroot. De belangrijkste reden is dat de huurverhoging (inclusief
harmonisatie) hoger is uitgevallen dan begroot.
Vergoedingen
De voorschotten stookkosten zijn verlaagd. Hier ligt een directe relatie met de lagere kosten die verantwoord
zijn onder de overige bedrijfslasten.
Productie eigen bedrijf
Dit zijn de interne kosten die doorberekend worden aan projecten. Deze zijn gerelateerd aan de omzet. In
verband met vertraging van projecten (o.a. jaren ’50 woningen) is de dekking lager dan begroot.
Overige opbrengsten
De belangrijkste verklaring voor hogere opbrengsten is dat er elektrakosten van antenne-installaties van
voorgaande jaren zijn doorberekend aan de providers.
Loonkosten
De loonkosten liggen met name lager dan begroot als gevolg van het later invullen van twee vacatures,
waaronder die van de directeur/bestuurder. Daarnaast zijn twee medewerkers met pensioen gegaan. Deze
functies zijn mede door een andere invulling binnen de bestaande formatie opgevangen.
Onderhoudskosten
De onderhoudsbegroting was gebaseerd op een tien jaars gemiddelde. De jaarbegroting lag onder dit
gemiddelde. Hierdoor is er minder uitgegeven dan begroot. In de jaarbegroting 2016 is wel rekening gehouden
met de jaarbegroting. Tevens zal de technische meerjarenplanning binnen een bepaalde bandbreedte worden
afgestemd op het financieel gemiddelde. Op deze manier worden de pieken in de uitvoering geëgaliseerd, zoals
de praktijk in het verleden vaak heeft uitgewezen. Verder is er minder uitgegeven aan Keuken-Douche-Toilet
(KDT) vervanging, omdat er minder woningen mee hebben gedaan dan begroot. Dit wordt nu voorkomen door
vooraf betere inventarisaties uit te voeren. Tenslotte is in de post planmatig onderhoud rekening gehouden met
een eenmalige storting (met terugwerkende kracht) in het onderhoudsfonds van de opgerichte VVE LinQ. Deze
post was niet begroot.
Overige bedrijfslasten
De grootste verschillen worden veroorzaakt door lagere kosten leveringen en diensten (zie toelichting
vergoedingen).
Financiële baten en lasten
De rente voor nieuwe leningen en spreadaanpassingen is lager uitgevallen dan begroot.
Verkoop Er is 1 woning meer verkocht dan begroot. De boekwaarde van de woningen is echter hoger dan begroot.
Vennootschapsbelasting
De afwijking van de begroting heeft te maken met de mutatie in de actieve belastinglatenties. Deze is
toegenomen als gevolg van de waardering van de extendible basisrente leningen tegen marktwaarde. Dit leidt
tot een tijdelijk verlies. Daarnaast zijn in 2015 fiscale verliezen verrekend. De actieve latentie is hierdoor
afgenomen.
Afschrijvingen
De belangrijkste verklaring betreft de afschrijvingen op woningen. Als basis hiervoor geldt de bedrijfswaarde
per ultimo 2014. Deze is lager uitgekomen dan begroot, door afwijkende parameters.
Jaarverslag 2015
47
Waardeverandering vastgoed
Op basis van de hertaxatie is de waarde van het commercieel vastgoed gestegen. Daarnaast is de
bedrijfswaarde van het DAEB bezit gestegen als gevolg van lagere bedrijfslasten en verlaging disconteringsvoet.
Deze waren beide niet begroot. Daarnaast zijn als gevolg van het niet doorgaan of vertraging van projecten
(nog) geen onrendabele toppen genomen.
Waardeverandering lening
Betreft de (af)waardering van de extendible basisrenteleningen. WBO Wonen heeft vanuit de risicogedachte en
inzicht welke de jaarrekening zou moeten geven grote moeite met de verplichting tot het afzonderlijk waarderen
van de “embedded” derivaten van deze leningen op de balans. WBO loopt geen liquiditeitsrisico. Er is geen
sprake van een betalingsverplichting van deze marktwaarde en hiertoe hoeven geen liquiditeitsbuffers
aangehouden te worden. De verslagleggingsregels geven ons echter geen andere keuze. (Zie ook toelichting
langlopende schulden).
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
WBO Wonen voldoet conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het “Waarborgfonds” aan de
eisen van borgbaarheid. Dit is bevestigd in de door het WSW afgegeven verklaring.
Autoriteit Woningcorporaties
In de toezichtsbrief 2015 is vermeld dat onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen.
4.3 Treasurymanagement
In het treasurystatuut zijn onder andere als doelstellingen het minimaliseren van de vermogenskostenvoet en
het beheersen van de renterisico’s vastgelegd. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een
treasurystatuut. Het treasurystatuut is in juni 2015 aangepast inzake beleggingen, conform de nieuwe
beleidsregels. Het beleid op het gebied van het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de
financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. In 2015 zijn er
twee nieuwe leningen ten bedrage van 5 miljoen euro aangetrokken. Enerzijds om de resterende kredietfaciliteit
te consolideren, anderzijds voor herfinanciering. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen per ultimo
2015 bedraagt 3,62% (2014: 3,69%).
4.4 Maatschappelijk resultaat
Als onderdeel van haar taak investeert WBO Wonen in de bouw en verbetering van huurwoningen. Deze
investeringen zijn vaak niet kostendekkend, omdat de bedrijfswaarde van huurwoningen aanzienlijk lager is
dan de stichtingskosten. Het verlies wordt verantwoord in het jaar van besluitvorming.
In 2015 is voor maatschappelijke initiatieven en leefbaarheid een bedrag uitgegeven van € 132.000. Dit is
exclusief groenonderhoud en overige personele inzet gerelateerd aan leefbaarheid zijnde medewerkers team
participatie en team sociaal & incasso. Hiermee is in totaliteit een bedrag van circa € 673.000 gemoeid.
Daarnaast kan het verschil tussen maximaal redelijke huur en de werkelijke huur ook als een bijdrage aan de
maatschappelijk taak beschouwd worden. Het verschil voor alle woongelegenheden bedraagt ruim 31%, zijnde
ruim € 10,7 miljoen per jaar.
4.5 Bedrijfswaarde
Het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde als vorm van actuele waarde. Deze wordt
gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie opbrengsten en
toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Er wordt rekening
gehouden met de verhuurderheffing en (beperkte) extra huurinkomsten zoals deze door de regering zijn
vastgesteld.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende
(administratieve) levensduur van het actief. De uitgangspunten zijn mede gebaseerd op de meerjarenbegroting
2016-2025 en bestrijken een periode van tien jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte
Jaarverslag 2015
48
gemiddelde percentages voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde kasstroomniveaus. Hierbij is
het uitgangspunt is dat de verwachte extra kostenstijging van 1% boven inflatie taakstellend wordt bezuinigd
aangezien het bedrijfseconomisch onverantwoord is op lange termijn de kosten structureel harder te laten
stijgen dan de huren die inflatievolgend zijn ingerekend. De toegepaste parameters zijn verwoord in de
waarderingsgrondslagen als onderdeel van de jaarrekening.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van
de bestaande leningenportefeuille. In 2015 is de actuele waarde van het sociaal vastgoed (bedrijfswaarde)
gestegen met 17 miljoen euro tot 244 miljoen euro. De belangrijkste verklaringen van de stijging zijn de
structurele besparing op de kosten en de verlaging van de disconteringsvoet van 5,25% naar 5%.
4.6 VVE’s
WBO Wonen heeft bezit, dat deel uitmaakt van Verenigingen van Eigenaars. Het aandeel van WBO in deze
VVE’s is als volgt: (in EURO = € 1)
Naam aantal app./
parkeerpl.
Aandeel WBO Wonen in
reservefonds
Laatste vastgestelde cijfers
VVE Stadsbleek I (woningen) 42 21.100 per 31-12-2014 VVE Stadsbleek I (bergingen/parkeerplaatsen) 43 32.000 per 31-12-2014
VVE Stadsbleek II (woningen) 3 9.200 per 31-12-2015 VVE Stadsbleek II (bergingen/parkeerplaatsen) 3 1.900 per 31-12-2015
VVE Ariane 22 35.400 per 31-12-2015
VVE Quattro 44 183.000 per 31-12-2014
VVE de Meijbree 77 190.700 per 31-12-2014
VVE Parkeergarage Ganzenmarkt 40 22.300 per 31-12-2015
VVE Kloosterland 18 15.800 per 31-12-2013
VVE In den Vijfhoek (moeder) 46.200 per 31-12-2014
VVE woningen In den Vijfhoek 94 54.900 per 31-12-2014
612.500 *
* Exclusief € 170.000 storting nieuwe VVE LinQ.
4.7 Vooruitzichten
In 2015 is het ambitieplan voor de jaren 2016-2020 vastgesteld. Daarin staat onze missie centraal: “WBO
Wonen is een maatschappelijke organisatie die samen met anderen (gemeente, belanghouders en de huurders
zelf) betaalbaar en plezierig wonen voor haar huurders mogelijk wil maken”. De huurdertevredenheid is goed.
De bedrijfslasten zijn echter hoog vergeleken met het gemiddelde in de sector. Onze ambitie is daarom de
huidige huurdertevredenheid op peil te houden tegen lagere bedrijfslasten.
Een gezonde financiële basis is nodig, ook voor de langere termijn, om onze missie waar te (blijven) maken.
Een positieve operationele kasstroom is een van de voorwaarden hiervoor. De investeringen en ambities zijn
gericht op (lange termijn) verhuurbaarheid. Daarmee neemt de waarde van het vastgoed toe. Deze toename
zorgt voor een potentieel betere kasstroom. WBO Wonen wil deze kasstroom inzetten om betaalbaar en plezierig
wonen voor haar huurders mogelijk te blijven maken.
Toezichthouders hebben voor corporaties (financiële) normen vastgesteld. Deze normen zijn voor WBO Wonen
de basis voor haar financieel beleid. WBO Wonen hanteert een hogere norm voor het opbouwen van een extra
buffer. Reden hiervoor is onze keuze financiële ruimte te creëren voor een grotere vervangingsopgave in de
toekomst. Door nu ervoor te kiezen om betaalbare en populaire woningen nog niet te vervangen, maar te
onderhouden, wordt de vervangingsopgave in de toekomst groter. Uiteindelijk zullen deze woningen technisch
gezien vervangen moeten worden. Daarnaast wil WBO Wonen ruimte houden voor nieuw beleid en een remweg
inbouwen voor eventuele tegenvallers. Uitgangspunt is dat de interne norm op 20% boven de gestelde norm
ligt.
Jaarverslag 2015
49
Het ambitieplan is doorgerekend in de meerjarenbegroting 2016-2025. Geconcludeerd kan worden dat het
basisscenario blijft voldoen aan de gestelde externe normen. Na vijf jaar wordt de interne norm tijdelijk niet
gehaald, maar deze kent wel een positieve ontwikkeling. Reden hiervoor is dat veel investeringen in het kader
van onze ambitieplan naar voren zijn gehaald (o.a. duurzaamheid), waar voorheen spreiding over 10 jaar het
uitgangspunt was. Na 10 jaar wordt ook de interne norm weer gehaald. Voor de toekomst geldt echter: “Het
enige dat zeker is, is onzekerheid”. De plotselinge toename van het aantal vluchtelingen, de invoering van de
passendheidstoets en de mogelijke verhoging van de verhuurderheffing naar € 2,5 miljard (voor WBO circa € 4
miljoen) zijn hier duidelijke voorbeelden van. Vanwege deze blijvende onzekerheid is het belangrijk om te
kunnen anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. Belangrijke knoppen om op te kunnen sturen zijn voor
WBO: een beperkt aantal ingerekende verkopen, een goede onderhoudsstaat van ons bezit en (relatief)
kleinschalige projecten. Tenslotte kan het tempo waarin wij onze ambities willen realiseren gematigd worden.
Hierdoor is WBO Wonen voldoende in staat om waar nodig bij te sturen. Wij sturen in belangrijke mate op
kasstromen.
Jaarverslag 2015
50
Kasstroomoverzicht 2016 - 2020 (enkelvoudig x € 1.000)
2016
2017
2018
2019
2020
Totaal
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN
Ontvangsten
Huren 26.274 26.563 27.027 27.260 27.642 134.766
Vergoedingen 1.211 1.226 1.244 1.266 1.291 6.238
Overige Bedrijfsontvangsten 93 95 96 98 100 482
Saldo ingaande kasstromen 27.578 27.884 28.367 28.624 29.033 141.486
Uitgaven
Personeelsuitgaven 4.067 4.116 4.178 4.251 4.336 20.948
Onderhoudsuitgaven 3.738 4.003 4.064 4.135 4.217 20.157
Overige Bedrijfsuitgaven 2 4.382 4.358 4.347 4.344 4.245 21.676
Renteuitgaven 5.981 5.841 5.972 6.101 6.315 30.210
Sectorspecifieke heffingen onafhankelijk van resultaat 0 257 261 265 271 1.054
Verhuurdersheffing 2.495 2.736 2.772 2.783 2.828 13.614
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden
249
252
255
258
262
1.276
Vennootschapsbelasting 0 327 1.031 1.030 768 3.156
Saldo uitgaande kasstromen 20.912 21.890 22.880 23.167 23.242 112.091
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 6.666 5.994 5.487 5.457 5.791 29.395
KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN
Ingaande Kasstromen Materiële Vaste Activa
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden
2.638
2.598
2.677
2.823
2.766
13.502
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden
604
443
700
677
0
2.424
Saldo ingaande kasstromen 3.242 3.041 3.377 3.500 2.766 15.926
Uitgaande Kasstromen Materiële Vaste Activa
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 1.982 7.122 4.612 4.650 4.604 22.970
Woningverbetering woon- en niet woongelegenheden 5.506 5.792 4.464 4.548 6.640 26.950
Investeringen overig 100 101 103 105 107 516
Externe kosten bij verkoop 148 150 152 155 158 763
Saldo uitgaande kasstromen 7.736 13.165 9.331 9.458 11.509 51.199
KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN
-4.494
-10.124
-5.954
-5.958
-8.743
-35.273
KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Ingaande Kasstromen
Nieuwe te borgen Leningen 4.154 11.208 10.399 12.489 9.499 47.749
Uitgaande kasstromen Aflossingen 6.326 7.078 9.932 11.988 6.547 41.871
KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN -2.172 4.130 467 501 2.952 5.878
Mutatie Liquide middelen 3) 0 0 0 0 0 0
Liquide middelen 1-1 310 310 310 310 310
Liquide middelen 31-12 310 310 310 310 310
2 De ingerekende besparingen op bedrijfslasten, oplopend naar € 300.000 structureel vanaf 2020, zijn verantwoord onder
overige bedrijfsuitgaven. 3 De mutatie liquide middelen is verdisconteerd in de nieuwe te borgen leningen.
Jaarverslag 2015
51
Toetsing aan normen financieel beleid Onderstaand wordt de meerjarenbegroting getoetst aan het financieel beleid.
Naast het ambitieplan (basisscenario) zijn er twee andere scenario’s doorgerekend (A en B).
Scenario A is een “goed weer” scenario waarbij complexmatige verkoop van niet-DAEB is ingerekend.
Scenario B is een “slecht weer” scenario waarbij de mogelijke verhoging van de verhuurderheffing is ingerekend,
bij ongewijzigde uitgaven (bestaand beleid).
In het kader van het eigen middelen beleid hoeft WBO Wonen geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Aangezien
WBO Wonen in principe alleen in DAEB vastgoed gaat investeren zullen de overtallige middelen voor de
financiering worden ingezet. De financiering kan hiermee dan ook beperkt worden.
Het totaal aan investeringen voor de komende vijf jaar wordt geraamd op € 51,2 miljoen. Het saldo aan
financieringsactiviteiten bedraagt € 5,8 miljoen. Dit betekent dat de investeringen grotendeels (ca. 90%)
gefinancierd kunnen worden door middel van de operationele kasstroom en inkomsten uit desinvesteringen.
Conclusie
In onderstaande grafieken is de ontwikkeling te zien van de financiële sturingskengetallen op basis van de
meerjarenbegroting 2016-2025. De conclusie is dat de ambities van WBO Wonen (basisscenario) financieel
haalbaar zijn. WBO voldoet aan de gestelde normen op de betreffende vijf ratio’s. Een aandachtspunt is wel de
ontwikkeling van de DSCR. De tijdelijke onderschrijding ten opzichte van onze eigen norm tussen 2020 en 2025
moeten we kritisch blijven volgen.
Scenario A (complexmatige verkoop niet-DAEB) heeft nagenoeg geen effect op de financiële sturingsratio’s. De
verkoop zal wel leiden tot een lagere schuld per vhe. Een alternatief is dat de middelen worden ingezet voor
nieuwbouw/aankoop van DAEB bezit.
Scenario B, waarin de het risico inzake verhoging van de verhuurdersheffing is doorgerekend, heeft een
behoorlijke impact. Bijsturing zal dan zeker noodzakelijk zijn. Zoals eerder aangegeven heeft WBO met een
relatief beperkt aantal ingerekende verkopen, een goede onderhoudsstaat van haar bezit en (relatief)
kleinschalige projecten mogelijkheden om bij te sturen. Daarnaast kan een langere termijn waarin de ambities
gerealiseerd moeten worden ook bijdragen aan een betere positie.
KASSTROMEN
0,9
1,0
1,1
1,2
1,3
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
DSCR KAN IK RENTE EN AFLOSSING BETALEN
Basis Scenario A Scenario B Norm Norm WBO
Jaarverslag 2015
52
VERMOGEN
Balansontwikkeling 2016 tot en met 2020
enkelvoudig (x € 1.000) per ultimo
2016 2017 2018 2019 2020
Actuele waarde vastgoed 274.796 278.905 279.245 282.047 288.010
Eigen vermogen 120.970 120.262 119.767 121.142 124.188
Langlopende schulden 153.975 155.251 153.658 159.600 162.492
Schulden kredietinstellingen 7.078 9.932 11.988 6.547 6.605
Totaal schulden 161.052 165.182 165.646 166.146 169.096
Balanstotaal 288.572 291.537 291.611 293.543 299.740
Solvabiliteit 42% 41% 41% 41% 41%
Loan to value 59% 59% 59% 59% 59%
Jaarverslag 2015
53
Jaarverslag 2015
54
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Dekkingsgraad
Dekkingsgraad
Norm WSW
Norm WBO op termijn
Jaarverslag 2015
55
Overzicht verbindingen
Algemeen
In het nieuwe ambitieplan is duidelijk aangegeven dat (ontwikkeling) van niet-DAEB niet meer tot de kerntaken
behoort. Daar waar in het verleden verbindingen juist tot stand zijn gekomen om de volkshuisvestelijke doelen
te bereiken, volgt WBO nu een exit strategie. De huidige volkshuisvestelijke doelen kunnen worden gerealiseerd
binnen de toegelaten instelling (stichting WBO Wonen). Hieronder volgt een overzicht van de bestaande
verbindingen.
WBO Projecten B.V.
WBO Projecten BV is opgericht om (toekomstige) nevenactiviteiten in onder te brengen. Hiermee worden de
risico’s voor de corporatie zoveel mogelijk beperkt.
Algemene gegevens
Naam van de verbinding WBO Projecten B.V.
Rechtsvorm Besloten vennootschap
Statutaire zetel Oldenzaal
Statutaire doelstelling Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen.
Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer
over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere
ondernemingen en vennootschappen.
Administratie/Contactpersoon WBO Wonen
Firmanten WBO Wonen (100%)
WBO Projecten BV is
moedermaatschappij van: - VOF Stadsbleek (58%)
- Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex VOF (12,5%)
Financiële gegevens 2015
Eigen Vermogen € -1.818.834
Balanstotaal € 1.242.942
Bedrijfsopbrengsten € 0
Resultaat 2015 € -8.731
Corporatiebelang in % 100%
Bestuurlijke zeggenschap 100%
Waarde op balans WBO Wonen
kapitaal € -1.818.834
Waarde op balans WBO Wonen
vordering € 2.811.776
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 30 mei 2016, geen controleverklaring.
Vof Stadsbleek
Deze Vof heeft ten doel het ontwikkelen van het plan Stadsbleek te Oldenzaal, een bouwproject in het centrum
van Oldenzaal met koop- en huurwoningen. Naast de huurwoningen participeert WBO Wonen voor 58% in deze
Vof.
Algemene gegevens
Naam van de verbinding V.O.F. Stadsbleek
Rechtsvorm Vennootschap onder firma
Statutaire zetel Enschede
Statutaire doelstelling Ontwikkelen en doen bouwen van woningen zowel voor de
koop- als de huursector en ten behoeve daarvan in eigendom
verwerven van diverse goederen
Administratie/Contactpersoon WBO Wonen
Firmanten WBO Projecten B.V. (58%), Trebbe Bouw Oost B.V. (42%)
Jaarverslag 2015
56
Financiële gegevens 2015
Eigen Vermogen € 762.844
Balanstotaal € 767.932
Jaaromzet € 0
Resultaat 2015 € -19.743
Corporatiebelang in % 58%
Bestuurlijke zeggenschap 50%
Waarde op balans WBO Projecten BV
kapitaal € 442.450
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 12 maart 2016, geen controleverklaring.
Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.
Algemene gegevens
Naam van de verbinding Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.
Rechtsvorm Vennootschap onder firma
Oprichtingsdatum 05-08-2004
Statutaire zetel Hengelo (Ov)
Aantal werknemers 0
Statutaire doelstelling Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor
de koop- als huursector en het herontwikkelen van het
gebouw ‘Het Heim’
Administratie/Contactpersoon Woningcorporatie Domijn
Firmanten Plegt-Vos Projecten XI B.V.(50%), Domijn Projecten B.V.
(37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%).
Financiële gegevens 2015
Eigen Vermogen € 955.017
Balanstotaal € 3.547.476
Jaaromzet € 0
Resultaat 2015 € -45.911
Corporatiebelang in % 12,5%
Bestuurlijke zeggenschap 12,5%
Waarde op de balans WBO
Projecten BV kapitaal € 119.374
Waarde op de balans WBO
Projecten BV vorderingen € 637.300
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 1 maart 2016, geen controleverklaring
Jaarverslag 2015
57
Verklaring bestuurder
Als gevolg van het bepaalde in de statuten heeft de directeur/bestuurder van WBO Wonen het jaarverslag en
de jaarrekening over 2015 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De
stukken zijn tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 30 mei 2016 besproken, waarbij
tevens is kennis genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen controleverklaring van
BDO.
Mede op grond van deze bevindingen en de verklaring is het jaarverslag en de jaarrekening over 2015
goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.
In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH wordt verklaard dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het
belang van de volkshuisvesting.
Oldenzaal, 30 mei 2016
D. Mol, directeur-bestuurder
Jaarverslag 2015
58
Kengetallen (o.b.v. de enkelvoudige jaarrekening)
Boekjaar 2015 2014 2013 2012 2011
Gegevens woningbezit
1 Huurwoningen en -appartementen 4.134 4.124 4.128 4.141 4.140
Eenheden in verzorgingshuizen 83 83 83 83 83
Overige woongelegenheden 75 75 75 75 78
Subtotaal woningen 4.292 4.282 4.286 4.299 4.301
Garages etc. 262 262 262 262 262
Bedrijfsruimten 35 35 37 37 26
Maatschappelijk vastgoed 19 19 19 18 29
Overig bezit 32 32 32 32 32
Totaal 4.640 4.630 4.636 4.648 4.650
Voorraad koopwoningen 8 9 12 13 15
Mutaties in het boekjaar
1 Aantal opgeleverd 18 2 0 16 71
2 Aantal aangekocht 0 0 1 1 245
3 Aantal verkocht -8 -4 -5 -8 -13
4 Aantal gesloopt 0 -2 -8 0 0
5 Aantal in aanbouw 0 18 2 0 16
6 Overige mutaties 0 0 0 0 -1
Het verhuren van woningen
1 Woningzoekenden (registraties) 6.409 6.108 5.674 5.280 4.994
2 Verhuringen 397 397 361 372 340
3
Huurachterstand (excl. voorziening) in % jaarhuur (excl. verg.)
1,0%
1,1%
1,1%
0,8%
1,0%
4
Huurderving leegstand in % jaarhuur (excl. verg.)
1,3%
1,6%
1,3%
1,1%
1,1%
Financiële continuïteit
1 Interest dekkingsratio ( > 1,4) 2,3 1,9 1,9 1,9 1,7
2 Cash-flow-generator ( > 2,0) 4,9 3,3 3,4 3,6 2,6
3 Solvabiliteit (actuele waarde) 38,9 36,2 29,7 29,1 29,1
4 Liquiditeit 0,4 0,3 0,4 0,6 0,9
5 Gemiddelde rente vreemd vermogen
3,6
3,7
3,8
3,9
3,8
Jaarverslag 2015
59
Boekjaar
2015
2014
2013
2012
2011
Kwaliteit onderhoud
(per woning, exclusief fondsen)
1 Aantallen reparatieverzoeken 1,7 1,7 1,8 2,5 2,6
2 Aantallen mutatie-onderhoud 0,09 0,09 0,08 0,09 0,08
3 Kosten dagelijks- en overig onderhoud
252 243 271 351 354
4 Kosten mutatie onderhoud 193 179 223 161 161
5 Kosten planmatig onderhoud (incl. groen onderhoud) 516 633 656 700 838
6 Kosten groot onderhoud en woningverbetering 957 474 1.076 1.497 516
7 Totaal onderhoudskosten per woning
1.919 1.528 2.226 2.709 1.869
Balans en winst- en verliesrekening
(per woning)
1 Eigen vermogen 26.194 23.068 17.413 17.045 17.576
2 Overige voorzieningen 34 38 27 25 28
3 Totaal opbrengsten 6.430 6.249 6.114 5.921 5.776
4 Afschrijvingen 1.809 1.837 1.918 1.929 1.869
5 Dotatie voorzieningen (excl. ORT) 0 0 2 -3 0
6 Totaal personeelskosten 947 1.010 1.022 1.057 997
7 Totaal overige bedrijfslasten 1.528 1.728 1.440 1.207 1.213
8 Renteresultaat 1.407 1.442 1.466 1.453 1.467
9 Jaarresultaat -828 50 -2.160 -977 -2.102
Personeelsbezetting
1 Totaal formatieplaatsen 60,7 61,1* 65,1 66,7 67,3
2 Werkelijk aantal personeelsleden 70 70* 74 75 75
3 Ziekteverzuim 3,11% 3,74% 4,90% 5,81% 4,33%
* Exclusief 2 uitstaande vacatures (1,89 FTE)
Jaarverslag 2015
60
Jaarverslag 2015
61
Jaarrekening
Jaarverslag 2015
62
Geconsolideerde balans per 31 december (na resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
A C T I V A 31-12-2015 31-12-2014
VASTE ACTIVA
1 Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 243.876 226.904
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 355 1.830
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 6.080 6.434
250.311 235.168
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 30.116 27.976
30.116 27.976
3 Financiële vaste activa
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 562 343
3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 637 737
3.3 Latente belastingvordering 3.320 2.651
4.519 3.731
Totaal vaste activa 284.946 266.876
VLOTTENDE ACTIVA
4 Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 2.724 2.727
4.2 Overige voorraden 49 95
2.773 2.822
5 Vorderingen
5.1 Huurdebiteuren 222 254
5.3 Vorderingen collega corporaties 1.043 1.921
5.4 Latente belastingvordering 188 188
5.5 Overige vorderingen 103 257
5.6 Overlopende activa 136 104
1.692 2.724
6 Liquide middelen
6.1 Liquide middelen 91 339
Totaal vlottende activa 4.556 5.885
TOTAAL ACTIVA 289.502 272.760
Jaarverslag 2015
63
P A S S I V A 31-12-2015 31-12-2014
7 EIGEN VERMOGEN
7.1 Overige reserves 115.978 98.564
7.2 Resultaat boekjaar -3.552 215
Totaal eigen vermogen 112.426 98.779
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen 1.865 1.125
8.2 Voorziening uitgestelde beloningen 145 161
Totaal voorzieningen 2.010 1.286
9 LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Leningen kredietinstellingen 155.264 152.225
9.2 Embedded derivaten 6.038 0
Totaal langlopende schulden 161.302 152.225
10 KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 Schulden aan kredietinstellingen 8.568 15.414
10.2 Schulden aan leveranciers 612 858
10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 619 457
10.4 Overige schulden 88 65
10.5 Overlopende passiva 3.877 3.676
Totaal kortlopende schulden 13.764 20.470
TOTAAL PASSIVA 289.502 272.760
Jaarverslag 2015
64
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015
(bedragen x € 1.000)
2015 2014
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten 26.036 25.184
2. Opbrengsten servicecontracten 1.245 1.292
3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 156 164
4. Overige bedrijfsopbrengsten 162 118
5. Geactiveerde produktie eigen bedrijf 206 178
Som der bedrijfsopbrengsten 27.805 26.936
Bedrijfslasten
6. Afschrijvingen op materiële vaste activa 7.764 7.865
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 454 -2.107
8. Lonen en salarissen 3.081 3.270
9. Sociale lasten 479 503
10. Pensioenlasten 503 552
11. Onderhoudslasten 2.835 3.326
12. Leefbaarheid 132 223
13. Lasten servicecontracten 1.066 1.036
14. Overige bedrijfslasten 5.362 6.142
Som der bedrijfslasten 21.676 20.810
Bedrijfsresultaat 6.129 6.126
15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille (commercieel) 1.736 -1.676
Financiële baten en lasten
16. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 15 34
17. Rentelasten en soortgelijke kosten -6.046 -6.198
18. Waardeverandering leningen -6.038 0
Totaal financiële baten en lasten -12.069 -6.164
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen -4.204 -1.714
19. Belastingen 669 1.949
20. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen -17 -20
Netto resultaat -3.552 215
Jaarverslag 2015
65
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2015
(bedragen x € 1.000)
2015 2014
Kasstroom uit operationele activiteiten
Ontvangen huren 26.041 25.170
Ontvangen servicecontracten 1.326 1.467
Overige bedrijfsontvangsten 196 78
Betaalde lonen en salarissen -2.905 -2.997
Betaalde sociale lasten -482 -505
Betaalde pensioenlasten -702 -748
Betaalde onderhoud -2.709 -3.219
Betaalde servicecontracten -1.066 -1.036
Betaalde overige bedrijfsuitgaven -3.154 -3.388
Betaalde sectorspecifieke heffing -13 -863
Betaalde verhuurdersheffing -2.257 -1.933
Betaalde leefbaarheid (externe uitgaven
niet investeringsgebonden) -132 -223
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 14.143 11.803
Betaalde interest -6.054 -6.172
Ontvangen interest 3 2
-6.051 -6.170
Saldo kasstroom uit operationele activiteiten 8.092 5.633
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa, vastgoed-
beleggingen, voorraad en onderhanden werk:
- Nieuwbouw huur -874 -1.582
- Woningverbetering -4.500 -3.317
- Aankoop 0 0
- Nieuwbouw koop -14 -27
- Aankoop grond -42 -5
- Overige investeringen -345 -211
Overige uitgaven:
- Externe kosten bij verkoop -99 -47
Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoed-
beleggingen, voorraad en onderhanden werk:
- Verkoopontvangsten bestaand bezit 1.127 351
- Verkoopontvangsten na inkoop (VOV) 0 142
- Verkoopontvangsten nieuwbouw 314 442
Kasstromen uit financiële vaste activa
- Ontvangsten verbindingen 111 113
- Overige ontvangsten 25 4
- Uitgaven verbindingen -236 -80
- Overige uitgaven 0 0
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -4.533 -4.217
Jaarverslag 2015
66
2015 2014
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden 10.000 10.000
Aflossing langlopende schulden -10.606 -7.022
Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten -606 2.978
Nettokasstroom 2.953 4.394
Aansluiting geldmiddelen
1 januari -5.195 -9.589
31 december -2.242 -5.195
Toename/afname geldmiddelen 2.953 4.394
Jaarverslag 2015
67
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2015
Algemeen
Toegelaten instelling
WBO Wonen, gevestigd te Oldenzaal, Spoorstraat 36, is een stichting met de status van toegelaten instelling
conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform
artikel 2 van de statuten de regio Twente.
Toegepaste standaarden
Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de
jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek
behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn
645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek
2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen
voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor
sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van
toepassing.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn
gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en
passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische
voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden
vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling
daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar
kan worden vastgesteld.
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die
kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting
is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch
potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting,
heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt
wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief
of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden
vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of
nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het
actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer
in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van
waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de
waarde.
Jaarverslag 2015
68
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten
worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de
koper.
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is
afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Gebruik van schattingen
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en
veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde
van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze
schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen
van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden
waarvoor de herziening gevolgen heeft.
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritiek voor het
weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van
het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne
beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch
portefeuillebeleid en technische meerjarenonderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten
aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien
van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk
van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit
huurders en contractverlengingen en –opzeggingen, markthuren en leegwaarden. Deze veronderstellingen
zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een extern deskundige.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder
vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake
investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen
van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening
verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern
gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-,
woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
goedkeuringsbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van
voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder
meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in
prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.
Vastgoed bestemd voor de verkoop en voorraad grond- en ontwikkelposities: bij de bepaling van de
verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities
worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de
hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige
onderhoudsstaat.
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente
belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het
onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de
belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van WBO Wonen en haar groepsmaatschappijen
en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de
centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een
Jaarverslag 2015
69
meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden
uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële
instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken.
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende
invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip
van beëindiging van deze invloed.
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd,
evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal
geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.
De in de consolidatie begrepen rechtspersoon is:
WBO Projecten B.V. (100%)
Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen,
geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten,
handelsschulden en overige te betalen posten.
Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten).
Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de
economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant
zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de
definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële
waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.
Drie extendible basisrenteleningen zijn in dit kader afgescheiden van het basiscontract.
Vorengenoemde derivaten zijn, in overeenstemming met de waarderingsgrondslag voor derivaten waarop geen
kostprijs hedge accounting wordt toegepast, gewaardeerd tegen kostprijs of lagere reële waarde.
Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten,
worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare
transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten niet zijn
gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening,
maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.
In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden
verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.
Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd en het resulterende nettobedrag wordt in de balans
gepresenteerd uitsluitend indien de toegelaten instelling een wettelijk afdwingbaar recht heeft op deze saldering
en indien zij voornemens is om af te wikkelen op nettobasis dan wel het actief en de verplichting gelijktijdig af
te wikkelen.
Jaarverslag 2015
70
Verstrekte leningen en overige vorderingen
Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van
de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. Als er geen sprake is
van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde.
De aflossingsverplichtingen voor het komende jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder
kortlopende schulden.
Classificatie vastgoed naar typologie
Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijke vastgoed en overig sociaal vastgoed.
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed
(niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van BZK wordt
vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat verhuurd is aan maatschappelijke organisaties,
waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de
bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.
Kwalificatie sociaal vastgoed
Het beleid van WBO Wonen is vooral gericht op de volkshuisvestelijke taken. De totale portefeuille sociaal
vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
Aanpassing rubricering van DAEB en niet-DAEB vastgoed in de jaarrekening
In de nieuwe woningwet is geregeld dat woningen boven de liberalisatiegrens (prijspeil 2015: € 710,68)
geclassificeerd dienen te worden als niet-DAEB. Het gaat hierbij om woningen die bij het aangaan van de
verhuurovereenkomst al een aanvangshuur hadden die boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Indien
de initiële huur van de woningen onder deze liberalisatiegrens lag, dan dient deze in het kader van de scheiding
van DAEB en niet-DAEB gezien en gepresenteerd te worden als DAEB.
In de jaarrekening 2015 is omwille van consistentie met de dVi verantwoording gekozen voor toepassing van
deze nieuwe indeling. Tot en met de jaarrekening 2014 is de rubricering van woningen als DAEB of niet-DAEB
bepaald op basis van de huurprijs per balansdatum volgens RJ645 in plaats van de juridische classificatie op
grond van de nieuwe woningwet welke is ingegaan per 1 juli 2015. Als gevolg van deze rubriceringsaanpassing
is de rubricering van 2 woningen aangepast. Hierdoor is het resultaat over 2015 EUR 646 hoger dan wanneer
deze wijziging niet zou zijn doorgevoerd. Het eigen vermogen is ultimo 2015 EUR 66.447 hoger dan wanneer
deze wijziging niet zou zijn doorgevoerd. De boekwaarde sociaal vastgoed in exploitatie is EUR 264.890 hoger
en de boekwaarde van het commercieel vastgoed is EUR 198.443 lager. Op basis van het relatief beperkte
belang van deze aanpassing zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast.”
Jaarverslag 2015
71
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit
doel de bedrijfswaarde.
Bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van
direct vastgoedgerelateerde opbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de
kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de
gebruiksduur.
Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader
toegelicht.
Kasstroomgenererende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende
en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de
kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.
Afschrijvingen
De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. De
volgende economische levensduren worden gehanteerd:
Component Economische levensduur:
Casco : 50 jaar
Overige zaken : Restant levensduur
Op grond wordt niet afgeschreven.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van de
kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij
uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzondere
waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na
eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten
laste van de winst- en verliesrekening verantwoord als “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de
gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de
winst- en verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen
vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugneming zijn van eerder ten laste van de
winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende
kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt en wel onder de post
“Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”.
Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen
verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de
betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt,
Jaarverslag 2015
72
rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de
waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de
post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Er wordt geen gebruik gemaakt van de
recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te
verwerken in de winst- en verliesrekening.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande
complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder
aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op
basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening
verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt
berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de kredietfaciliteit.
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen
inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden
in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd
en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan
richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het
startbesluit in het besluitvormingsproces van WBO Wonen.
Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per
saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde
van de balans.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen.
De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op
basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.
De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:
Gebouwen : 50 jaar
Inventarissen : 3, 5, 10 jaar
Vervoermiddelen : 3, 5, 10 jaar
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er
geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de
winst- en verliesrekening gebracht.
Jaarverslag 2015
73
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor
dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.
Marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de beschikbare marktgegevens met in achtneming van de
relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames
aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van WBO Wonen
die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten
zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.
Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten
nader toegelicht.
Kasstroomgenererende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende
en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de
kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van de
kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij
uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder
waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na
eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en
verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de
gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de
winst- en verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de
winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”
verantwoord.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel vastgoed)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande
complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder
aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op
basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-
en verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille”.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt
berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen.
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen
inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden
in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als “Intern geformaliseerd
en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door WBO Wonen zijn gedaan richting
Jaarverslag 2015
74
huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-,
woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit
in het besluitvormingsproces van WBO Wonen.
Indien op project niveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijd wordt het project per
saldo opgenomen onder de post “Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen” aan de
creditzijde van de balans.
In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de
geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte
prestaties bij de uitvoering van het project (“percentage of completion”-methode) per balansdatum op basis
van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze
waardemutatie wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet
gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend,
worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de
bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling
gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
de toegelaten instelling echter geheel of ten dele garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel
de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar
schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door de onderneming ten
behoeve van de deelneming. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming
gevormd en voor het overige onder de voorzieningen.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of duurzame lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting
vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde.
De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op
basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten.
Bijzondere waardeverminderingen
Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur
dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden
zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De
terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te
vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar
verwachting zal genereren. Als het niet mogelijk is de realiseerbare waarde te bepalen voor een individueel
actief, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief
behoort.
Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige
kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde
en de realiseerbare waarde.
Jaarverslag 2015
75
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar
nog niet zijn verkocht en woningen die uit het bestaande bezit (“sociaal vastgoed in exploitatie”) ter verkoop
worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De voorraad opgeleverde
nieuwbouwwoningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel
lager verwachte opbrengstwaarde. De voorraad woningen uit het bestaande bezit ter verkoop wordt
gewaardeerd tegen de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) op het moment van
uit verhuur nemen van de woningen.
Voorraad materialen
De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Voorraad grond- en ontwikkelposities
De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op
het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling
plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering
ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering
ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek
getoetst aan de marktwaarde.
Onderhanden projecten
In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project
(zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de
kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder
meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van project-
activiteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere
kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van
opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties
bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de
balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband
houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt
indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen
op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De
gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de onderhanden projecten. Indien op projectniveau
de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen
onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.
Vorderingen
De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.
Groepsvermogen
Eigen vermogen
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als
eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.
Jaarverslag 2015
76
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële
verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze
financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.
Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het
eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het
sociaal vastgoed worden gevormd per individueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde
op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de
boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het
commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de
boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van de actuele waarde
(marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde
waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van
de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering
gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting
noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen.
Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:
sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in
het verleden; en
een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en
het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen
Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening onrendabele
investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie”. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het
project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de
balans. De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale
waarde.
Voorziening uitgestelde beloningen
De voorziening uitgestelde beloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea
uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde (rekenrente 5%) van toekomstige aanspraken,
rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het
huidige personeelsbestand.
Voor de pensioenregelingen betaalt WBO Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft WBO Wonen geen
verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. WBO Wonen heeft in geval van een tekort bij
het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies
worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van
toekomstige betalingen.
Langlopende schulden
De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Jaarverslag 2015
77
Kortlopende schulden
De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording
Huuropbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten.
Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de
huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met
het huurbeleid van WBO Wonen.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt
verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten
servicecontracten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en
verkoopresultaat projecten.
Verkoopresultaat bestaand bezit
De post Verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de
gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte
huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening
verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning
van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen
worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.
Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering
(passeren transportakte).
Verkoopresultaat koopprojecten
De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk.
Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden
de projectopbrengsten en –kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato
van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten worden verstaan de in het contract
overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk,
claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden
gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.
De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de
balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat
van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts
verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte
verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de
opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden
projecten waarop in mindering zijn gebracht, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden
Jaarverslag 2015
78
projecten en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.
De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project
en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven
omzetbelasting.
Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder wordt o.a. de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord, alsmede de kosten
met betrekking tot de dienstverlening ten behoeve van het eigen bedrijf.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Hieronder worden de toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve
van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie verantwoord.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie
(aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal
vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel
terugneming van een bijzondere waardevermindering.
Personeelsbeloningen/pensioenen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het
pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet
zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de
verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van
terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten
opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die
verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar
kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van
de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere
(expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste
schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum
af te wikkelen.
Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de
toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar
de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van
toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud,
klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord.
Jaarverslag 2015
79
Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het
materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de
kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten
door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.
Leefbaarheid, lasten servicecontracten en overige bedrijfslasten
De lasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie
(aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot
commercieel vastgoed) en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van
de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de
verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelas-
tingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens
voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in
welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over
de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de
vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op
verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over
voorgaande jaren verschuldigde belasting.
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen
de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale
boekwaarde van die posten.
Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de
toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel
compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslag-
datum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende
belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa
indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder
de voorzieningen.
De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover WBO Wonen bevoegd is tot saldering en simultane
afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Jaarverslag 2015
80
Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van WBO Wonen in de resultaten van deze deelnemingen.
Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-
geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden,
zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het
verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten
instelling.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. In
het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en
uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde
van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder
financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Bepaling reële waarden
Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van WBO Wonen vereist de bepaling van de reële
waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en
informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna genoemde methoden bepaald.
Indien van toepassing wordt nader informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde
vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende
verplichting van toepassing is.
Jaarverslag 2015
81
Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Onderstaand is een overzicht van de ontwikkeling en de samenstelling van de vastgoedportefeuille opgenomen. De vastgoedportefeuille is opgenomen onder Materiële vaste activa en Vastgoedbeleggingen.
Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Duur tot Duur boven Onzelfstandig
huurtoeslag huurtoeslag overige woon-
Goedkoop Betaalbaar grens grens eenheden Totaal
Stand 1 januari 2015: 1.001 2.631 390 237 23 4.282
- Nieuwbouw huur 16 2 18
- Aankopen 0
- Verkoop toekomstige bewoners -7 -1 -8
- Verkoop andere instellingen 0
- Sloop 0
- Overige mutaties 32 37 -67 -2 0
Stand 31 december 2015 1.033 2.677 324 235 23 4.292
Samenstelling vastgoedportefeuille
Aantal in Aantal in Totaal
eigendom eigendom aantal in
DAEB niet-DAEB eigendom
Zelfstandige huurwoningen:
- Goedkoop 1.033 1.033
- Betaalbaar 2.677 2.677
- Duur tot huurtoeslaggrens 324 324
- Duur boven huurtoeslaggrens 91 144 235
Totaal zelfstandige huurwoningen 4.125 144 4.269 Onzelfstandig overige woongelegenheden 23 23
Totaal woongelegenheden 4.148 144 4.292
Garages 262 262
Bedrijfsruimtes/winkels 19 35 54
Overig bezit 32 32
Totaal niet-woongelegenheden 313 35 348
Totaal verhuureenheden 4.461 179 4.640
Jaarverslag 2015
82
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans
(bedragen x € 1.000)
1 MATERIELE VASTE ACTIVA
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari 2015:
Aanschafprijs 240.641
Cumulatieve waardeveranderingen -13.737
Bedrijfswaarde 226.904
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen in Sociaal vastgoed in exploitatie 608
Overboeking van Vastgoed in ontwikkeling 3.727
Overboeking van Commercieel vastgoed in exploitatie 389
Desinvesteringen -716
Afschrijvingen -7.343
Waardeveranderingen verantwoord in de winst- en verliesrekening 3.108
Waardeveranderingen verantwoord in het eigen vermogen 17.199
Saldo 16.972
Stand per 31 december 2015:
Aanschafprijs 248.399
Cumulatieve waardeveranderingen -4.523
Bedrijfswaarde 243.876
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde
waardestijging) 106.613
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en
bedraagt EUR 243.876 (2014: EUR 226.904). De belangrijkste verklaringen van de stijging zijn de
verlaging van de disconteringsvoet (van 5,25% naar 5,0%) en de structurele besparing op de kosten.
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van
toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende
looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa
aan het einde van de gebruiksduur.
De kasstromen zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses
zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien
jaar. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,
huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
Jaarverslag 2015
83
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de
contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden
gedragen.
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De
restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder
aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt EUR 20.000
(prijspeil ultimo 2015). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd
naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van
uitplaatsing.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters:
- huurverhoging 2016 van 1,0%, daarna jaarlijks inflatievolgend met de eerste twee jaar rekening
houdend met een extra huurverhoging van 1,0%;
- jaarlijkse huurderving van 1% voor woningen en 15% voor bedrijfsonroerend goed en
maatschappelijk onroerend goed;
- jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten, onderhoudslasten en beheerkosten o.b.v. inflatie
met uitzondering van salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (2016: +1,25%);
- verwacht economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale
levensduur van 15 jaar;
- disconteringsvoet van 5,0%; jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald
met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;
- kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.
WOZ waarde
De WOZ waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt op peildatum 1-1-2015
EUR 517 miljoen (peildatum 1-1-2014: EUR 524 miljoen).
Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn
In totaal zijn 379 woningen behorend tot de onroerende en roerende zaken in exploitatie,
geclassificeerd voor de verkoop. Het aantal woningen, wat naar verwachting komend jaar verkocht zal
worden is begroot op 20. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt circa
EUR 132.000 per woning.
Hypothecaire zekerheden
Het sociaal vastgoed in exploitatie is geheel gefinancierd met leningen onder borging van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek.
Voor deze borgstelling wordt door het WSW een obligo per lening gevraagd. WBO Wonen heeft
hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vestrekt. Het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als
gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn
gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande
obligoverplichting is onder de "Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen" opgenomen.
Jaarverslag 2015
84
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed)
Stand per 1 januari 2015:
Aanschafprijs 5.515
Cumulatieve waardeverminderingen -4.560
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 875
Boekwaarde 1.830
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen 5.023
Waardeveranderingen via winst- en verliesrekening -2.718
Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie -3.727
Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie 0
Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie -793
Overboeking naar voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen 740
Saldo -1.475
Stand per 31 december 2015:
Aanschafprijs 2.297
Cumulatieve waardeverminderingen -3.557
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 1.615
Boekwaarde 355
In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag
ad. EUR 4.000 aan bouwrente geactiveerd (2014: EUR 21.000). Bij niet-specifiek gefinancierde
nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 1,411% (2014: 1,247%)
gerelateerd aan de kredietfaciliteit.
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Overige
Bedrijfs- roerende
gebouwen zaken Totaal
Stand per 1 januari 2015:
Verkrijgingsprijzen 8.027 3.724 11.751
Cumulatieve afschrijvingen -2.519 -2.798 -5.317
Boekwaarde 5.508 926 6.434
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen 60 310 370
Overboekingen -303 0 -303
Desinvesteringen 0 -1.312 -1.312
Afschrijving desinvesteringen 0 1.312 1.312
Afschrijvingen -171 -250 -421
Saldo -414 60 -354
Stand per 31 december 2015:
Verkrijgingsprijzen 6.709 2.722 9.431
Cumulatieve afschrijvingen -1.615 -1.736 -3.351
Boekwaarde 5.094 986 6.080
Jaarverslag 2015
85
Eind 2015 zijn we gehuisvest op 1 locatie aan de Spoorstraat 36. De marktwaarde van dit pand
bedraagt € 2.000.000. Afwaardering is volgens de richlijnen niet toegestaan. De locatie aan de
Nijverheidsstraat wordt afgestoten.
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari 2015:
Aanschafprijs 35.248
Cumulatieve waardeveranderingen -7.272
Marktwaarde 27.976
Mutaties in het boekjaar:
Overboeking van Vastgoed in ontwikkeling 793
Overboeking naar Sociaal vastgoed in exploitatie -389
Desinvesteringen 0
Waardeveranderingen 1.736
Saldo 2.140
Stand per 31 december 2015:
Aanschafprijs 36.191
Cumulatieve waardeveranderingen -6.075
Marktwaarde 30.116
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde
waardestijging) -1.768
Actuele waarde
De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in
verhuurde staat en bedraagt EUR 30.116.000 (2014: EUR 27.976.000).
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming
van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.
De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele
verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op vastgoed. De overige (na de contractperiode
in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de
toegelaten instellingen actief zijn.
De op de markt, waarop WBO Wonen actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand
gekomen in samenwerking met een extern taxateur.
De overboeking van vastgoed in ontwikkeling betrof een potentiële ontwikkellocatie. Het zijn
parkeerplaatsen gelegen bij een bestaand bedrijfspand, behorende tot dezelfde kavel. Aangezien van
toekomstige ontwikkeling geen sprake meer is, is dit weer toegevoegd aan het bestaande complex.
De overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie betreft 2 woningen waarvan de huurprijs onder de
huurtoeslaggrens zijn gekomen en 2 woningen waarvan de oorspronkelijke huurprijzen onder de toen
geldende liberalisatiegrens lagen en daarmee als daeb-bezit dienen te worden gedefinieerd.
Jaarverslag 2015
86
Bedrijfswaarde
Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuale waarde
van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 35.269.000
(2014: EUR 34.823.000). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt
verwezen naar punt 1.1 van de toelichting.
WOZ waarde
De WOZ waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt op peildatum 1-1-2015
EUR 39 miljoen (peildatum 1-1-2014: EUR 38 miljoen).
Hypothecaire zekerheden
Zie hiervoor de opmerkingen van de hypothecaire zekerheden onder 1.1 Sociaal vastgoed in
exploitatie.
3 FINANCIELE VASTE ACTIVA
31-12-2015 31-12-2014
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelneming V.O.F. Heemaf 119 63
Deelneming V.O.F. Stadsbleek 443 280
Totaal 562 343
2015 2014
Verloop deelneming:
V.O.F. Heemaf
Stand per 1 januari 63 7
Stortingen/uitbetaald 62 63
Resultaat -6 -7
Stand per 31 december 119 63
V.O.F. Stadsbleek
Stand per 1 januari 280 276
Storting/uitbetaald 174 17
Resultaat -11 -13
Stand per 31 december 443 280
3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen
Lening V.O.F. Heemaf 637 737
Jaarverslag 2015
87
31-12-2015 31-12-2014
3.3 Latente belastingvordering 3.320 2.651
Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennoot-
schapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten
onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties
een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op
1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken
gemaakt met de belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalans-
waardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet
worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. WBO Wonen heeft
de VSO2 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 1 december 2012. Na deze periode
wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds 1 jaar verlengd, tenzij een van de partijen voor 1 december
heeft opgezegd. De VSO2 is noch door de Belastingdienst noch door WBO Wonen opgezegd voor
1 december 2014 en derhalve van toepassing op het jaar 2015.
Vastgoed dat WBO Wonen al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans
gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in
beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van
vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is.
Leningen zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openings-
balans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.
De latente belastingpositie is berekend over verrekenbare tijdelijke verschillen uit hoofde van de
waardering van vastgoedbezit en leningen, alsmede beschikbare voorwaartse verliescompensatie.
De samenstelling van de latente belastingvordering is als volgt:
Marktwaarde Verrekenbare
leningen verliezen Leningen Verkopen Totaal
Stand per 1 januari 0 2.009 440 390 2.839
Mutaties 1.510 -843 -188 190 669
1.510 1.166 252 580 3.508
Verantwoord onder:
Vlottende activa 0 0 188 0 188
Stand 31 december 1.510 1.166 64 580 3.320
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen
De post latente belastingvordering ad. EUR 1.510.000 betreft het tijdelijke verschil in de waardering
van de extendible basisrenteleningen. Het tijdelijke verschil in de waardering loopt in de jaren 2018 tot
en met 2020 weer weg. De latente belastingvordering is nominaal gewaardeerd.
De post latente belastingvordering ad. EUR 1.166.000 betreft de tot waardering gebrachte beschikbare
voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.
De latente belastingvordering is nominaal gewaardeerd.
Het totale verrekenbare verlies ultimo 2015 bedraagt EUR 4.664.000.
Jaarverslag 2015
88
Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht wordt dat deze in de komende vijf
jaar wordt verkocht bedraagt EUR 2.320.000. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de
boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 580.000 (zijnde
25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).
Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal EUR 252.000. De gemiddelde
gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil verschil bedraagt 1,34 jaar. Het bedrag met een looptijd
kleiner dan 1 jaar bedraagt EUR 188.000 en is onder "latente belastingvorderingen" onder de post
Vorderingen opgenomen.
VLOTTENDE ACTIVA
31-12-2015 31-12-2014
4 VOORRADEN
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop 3.444 3.506
Af: voorziening 720 779
2.724 2.727
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo
boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd
tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,
toezicht en directievoering,inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De
verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.
4.2 Overige voorraden
Onderhoudsmaterialen 49 95
5 VORDERINGEN
5.1 Huurdebiteuren
Huurdebiteuren 252 290
Af: voorziening wegens oninbaarheid -30 -36
222 254
5.3 Vorderingen collega corporaties
Woningstichting Domijn 2.487 2.521
Af: voorziening -1.444 -600
1.043 1.921
Ten behoeve van vergelijkingsdoeleinden heeft een herrubricering van de voorziening
plaatsgevonden (in 2014 opgenomen onder "Voorziening onrendabele investeringen").
Deze is nu voor zowel het jaar 2014 als 2015 in samenhang met de vordering gepresenteerd.
De voorziening is gevormd in verband met een voorzien verlies op de exploitatie
van een kantoorpand.
Jaarverslag 2015
89
31-12-2015 31-12-2014
5.4 Latente belastingvordering
Latente belastingvordering 188 188
Betreft latente belastingvordering uit hoofde van de leningenportefeuille.
Verwezen wordt ook naar punt 3.3 van de toelichting.
5.5 Overige vorderingen
Overige vorderingen huurders 52 41
Overige vorderingen overige debiteuren 33 197
Overige vorderingen 18 19
103 257
5.6 Overlopende activa
Vooruitbetaalde en nog te ontvangen bedragen 130 95
Overlopende posten 6 9
136 104
6 LIQUIDE MIDDELEN
Kas 7 4
Bank 84 335
91 339
De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
7 GROEPSVERMOGEN
2015 2014
Saldo 1 januari 98.779 74.630
Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen 17.199 23.934
Resultaat boekjaar -3.552 215
Saldo 31 december 112.426 98.779
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in
exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal
vastgoed) bedraagt EUR 106.613.000 positief (2014: EUR 94.017.000 positief).
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel
vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot
commercieel vastgoed) bedraagt EUR 1.768.000 negatief (2014: EUR 3.854.000 negatief).
Jaarverslag 2015
90
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
Stand per 1 januari 2015 1.125
Toevoeging ten laste van het resultaat 0
Onttrekkingen 0
Vrijval ten gunste van het resultaat 0
Overboeking van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 740
Stand per 31 december 2015 1.865
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten en een voorzien verlies op
de exploitatie van het kantoorpand vanuit het samenwerkingsverband Woongroep Twente.
8.2 Voorziening uitgestelde beloningen
Stand per 1 januari 2015 161
Toevoeging ten laste van het resultaat 0
Onttrekkingen 0
Vrijval ten gunste van het resultaat -16
Stand per 31 december 2015 145
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt EUR 15.000.
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt
EUR 94.000.
9 LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Leningen kredietinstellingen
Leningen kredietinstellingen 162.105
Af: aflossingsverplichting komend jaar -9.880
Stand per 1 januari 2015 152.225
Mutaties in het boekjaar:
Nieuw opgenomen leningen 10.000
Aflossing 2015 -9.880
Extra aflossing 2015 -726
Saldo -606
Leningen kredietinstellingen 161.499
Af: aflossingsverplichting komend jaar -6.235
Stand per 31 december 2015 155.264
Looptijd van:
< 1 jaar 5.000
1-5 jaar 34.700
> 5 jaar 121.799
161.499
Jaarverslag 2015
91
De leningenportefeuille betaat uit de volgende soorten leningen:
Vastrentende leningen 111.499
Basisrenteleningen 35.000
Extendible leningen (nominaal) 15.000
Stand per 31 december 2015 161.499
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd, voor variabel rentende
leningen tot het herzieningsmoment. Extendible leningen zijn vastrentende leningen tot het
herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat
bestaat uit twee componenten zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor
de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode,
waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met
de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidge basisrenteleningen bedraagt
tussen 0,15% en 0,50%.
Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de
risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 3,62% (2014: 3,69%).
Het totaal door Waarborgfonds Sociale Woningbouw afgegeven borgingsplafond bedraagt
EUR 168.975.000.
Looptijd:
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2015 21 jaar
(2014: 22 jaar).
9.2 Embedded derivaten
Stand per 1 januari 2015 0
Mutatie marktwaarde leningen 6.038
Stand per 31 december 2015 6.038
Extendible leningen:
In 2010 heeft WBO Wonen drie extendible basisrenteleningen aangetrokken met een hoofdsom van in
totaal EUR 15 miljoen. Deze leningen bestaan feitelijk uit twee perioden. Gedurende de eerste periode
verstrekt de bank een gewone fixe lening. De bank heeft het recht de lening aan het eind van de
eerste periode te verlengen voor een vooraf overeengekomen looptijd tegen een vooraf
overeengekomen basisrente, plus een (aan het eind van de eerste periode) overeen te komen
kredietopslag. Dit recht ("embedded derivaat") heeft een waarde. Hierdoor is het rentepercentage in
de eerste periode tegen een gereduceerd tarief aangeboden.
Indien de bank het recht niet uitoefent, eindigt de lening aan het einde van de eerste periode en wordt
de nominale hoofdsom volledig door WBO Wonen afgelost. De leningen zijn WSW geborgd en daarmee
hoeft er geen extra dekking te worden verschaft aan de bank.
Jaarverslag 2015
92
Door wijzigingen in de verslaggevingsvoorschriften per 1 januari 2014 moeten de "embedded
derivaten" die in extendible leningen besloten zijn, worden losgekoppeld van de lening en afzonderlijk
op de balans te worden gewaardeerd en verantwoord. Door onze nieuwe accountant is geconcludeerd
dat, op grond van de specifieke contractkenmerken, ook de "extendible basisrentelening" als zodanig
moet worden gewaardeerd. Dit is in de jaarrekening 2014 niet gebeurd. De correctie is verwerkt in het
boekjaar 2015. De "embedded derivaten" hebben eind 2015 een negatieve waarde van € 6,0 miljoen
(eind 2014 € 6,6 miljoen negatief). In de winst- en verliesrekening van 2015 wordt bij de financiële
baten en lasten een extra afwaardering verantwoord van de gehele € 6,0 miljoen. Nadat de bank aan
het eind van de eerste renteperiode de keuze heeft gemaakt voor beëindiging of voortzetting van de
lening vervalt de waardering van het "embedded derivaat", omdat het derivaat dan niet is uitgeoefend.
De "negatieve" waarde valt op dat moment vrij en komt weer ten gunste van het resultaat, voor het
laatst in 2020.
WBO Wonen heeft vanuit de risicogedachte en inzicht welke de jaarrekening zou moeten geven grote
moeite met de verplichting tot het afzonderlijk waarderen van de "embedded derivaten" van deze
leningen op de balans. WBO Wonen loopt geen liquiditeitsrisico. Er is geen sprake van een
betalingsverplichting van deze marktwaarde en hiertoe hoeven geen liquiditeitsbuffers aangehouden te
worden. De verslaggevingsregels geven ons echter geen andere keuze.
31-12-2015 31-12-2014
10 KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
Rekening-courant banken 2.333 5.534
Aflossingsverplichting komend boekjaar 6.235 9.880
8.568 15.414
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten bedraagt per
31 december 2015 EUR 6,5 miljoen (2014: EUR 10 miljoen) en de rente 1 maands Euribor plus 1,50%.
10.2 Schulden aan leveranciers
Saldo 31 december 612 858
10.3 Belastingen en premies sociale verzekering
Premies sociale verzekeringen 109 55
Loonheffing 97 118
Omzetbelasting 413 284
619 457
10.4 Overige schulden
Verrekeningen met huurders 88 65
88 65
Jaarverslag 2015
93
31-12-2015 31-12-2014
10.5 Overlopende passiva
Niet vervallen rente en aflossing geldleningen 3.030 3.038
Vooruitontvangen huur 142 115
Nog te betalen bedragen 559 413
Vakantiedagen 102 74
Overige overlopende passiva 44 36
3.877 3.676
FINANCIELE INSTRUMENTEN
Algemeen
Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen,
leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten.
Daarnaast zijn in de (extendible) basisrenteleningen financiële instrumenten besloten. Deze leningen
worden volledig geborgd door het Waarborgfonds. Een eventuele bijstortingsplicht is hierbij niet aan de
orde. Genoemde financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen dienen om toekomstige
kasstromen af te dekken. WBO Wonen handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en
gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken.
Liquiditeitsrisico
WBO Wonen beschikt ultimo 2015 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van EUR 4,2 mln.
De totale kredietfaciliteit is verlaagd van EUR 10 mln naar EUR 6,5 mln.
Daarnaast beschikt WBO Wonen over een faciliteit van maximaal EUR 0,5 mln die gekoppeld is
aan de afgegeven bankgaranties.
Kredietrisico
WBO Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico
inzake financiële vaste activa bedraagt EUR 4.519.000. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen
bedraagt EUR 3.136.000. De vorderingen van WBO Wonen uit hoofde van huurdebiteuren ad.
EUR 222.000 over een groot aantal huurders. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal
EUR 637.000 en heeft betrekking op meerdere deelnemingen. Het kredietrisico uit hoofde van
verstrekte garanties bedraagt EUR 446.000.
Renterisico en kasstroomrisico
WBO Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en
schulden met variabele renteafspraken loopt WBO Wonen risico ten aanzien van de toekomstige
kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt WBO Wonen risico's over
de marktwaarde.
De extendible (basisrente) leningen zijn vaste geldleningen waarbij de bank het recht heeft gekocht de
lening te verlengen tegen een van te voren overeengekomen basisrente plus een nader overeen te
komen kredietopslag en de geldnemer de plicht heeft deze lening af te nemen, of de resterende
periode tegen marktwaarde af te lossen. De lening wordt volledig geborgd door het Waarborgfonds.
Een bijstortingsplicht is niet van toepassing. De extendible basisrentelening bestaat feitelijk uit twee
perioden. Gedurende de eerste periode verstrekt de bank een gewone fixe lening. De bank heeft het
recht de lening aan het eind van de eerste periode te verlengen voor een vooraf overeengekomen
looptijd tegen een vooraf overeengekomen basisrente, plus een (aan het eind van de eerste periode)
overeen te komen kredietopslag. Dit recht heeft een waarde. Hiervoor ontvangt de geldnemer in de
Jaarverslag 2015
94
eerste periode een afslag in rente gedurende het eerste deel van de lening. Indien de bank het recht
niet uitoefent, eindigt de lening aan het einde van de eerste periode en wordt de nominale
hoofdsom volledig door de geldnemer afgelost.
Het risico van deze lening betreft:
- als de bank het recht niet uitoefent: het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in
een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.
- als de bank het recht wel uitoefent: het "renterisico" op de momenten van herziening kredietopslag,
voor de nader overeen te komen perioden.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente
en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag
geldt voor de overeengekomen periode, waarbij (inmiddels) de eerste minimale looptijd 5 jaar
bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De
kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 15 en 50 basispunten.
Het risico van deze leningen betreft:
- het "renterisico" op de momenten van herziening liquiditeitsopslag voor de nader overeen te komen
perioden.
Rente-risico bij herfinanciering
Het rente- en looptijdenbeleid van WBO Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15%
bedrijfseconomisch renterisico te lopen. Het bedrijfseconomisch renterisico betreft de gehele
(toekomstige) exploitatie en gaat verder dan de norm van het Waarborgfonds dat 15% van de restant
hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar rekent. Het renterisico (in % van de restant
hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:
- het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met
- de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing
krijgt en,
- de restant hoofdsom van rentetypische kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen)
die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen en,
- kort geld.
Op basis van de leningenportefeuille ziet het totale WSW-renterisico er als volgt uit:
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Rente risico WSW (x € 1.000)
EA RA Basis SPR + AFL
Extendible basisrente Renterisico 10% Renterisico 15%
Jaarverslag 2015
95
Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 11,6% in 2016. Dit is ruim onder het
maximaal toegestane percentage van 15%.
Het bedrijfseconomische renterisico blijft op basis van de begroting 2016-2025 ook onder de 15%.
Tegenpartijrisico
Het tegenpartij risico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen
niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende
instellingen:
N.V. Bank Nederlandse Gemeenten 112.816
Nationale Waterschapsbank N.V. 32.683
Overige verzekeringsmaatschappijen (alleen Nederlands) 5.000
Depfa bank 11.000
Stand per 31 december 2015 161.499
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij twee banken.
De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van
maatschappelijk belang. De BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn
uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen
van gemeenten, provincies en een Hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een
financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van
overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.
Valutarisico
De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico's.
De lening van de Depfa bank is in euro's opgenomen.
Reële waarde
De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide
middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.
De reële waarde van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt ultimo 2015 EUR 230.441.000 (2014
EUR 239.086.000) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille
gebruikmakend van een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare
leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2015 EUR 161.499.000 (2014: EUR 162.105.000). Dit is
inclusief de (extendible) basisrenteleningen waarvan de reële waarde EUR 78.630.000 bedraagt versus
een boekwaarde van EUR 50.000.000.
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van
woningen tot een bedrag van EUR 2.691.000.
De reële waarde van de overige langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan.
Jaarverslag 2015
96
Leasing
De operational leasing (bedrijfsauto's) wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verlies-
rekening verwerkt. De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:
Korter dan 1 jaar 59.900
Tussen 1 en 5 jaar 76.600
Totaal 136.500
Obligo's
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2015 EUR 6.218.000
(2014 EUR 6.186.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2014: 3,85%) over het
schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom.
Deze leningen worden voor 75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is
opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder
specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van
de betreffende samenwerkingsverbanden bedragen ultimo 2015 EUR 3.108.000 (2014: EUR 2.929.000).
Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inbreng van grond bij de doorontwikkeling van het
resterende plan. Ultimo 2015 is voor EUR 446.000 (2014: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt.
Jaarverslag 2015
97
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening
(bedragen x € 1.000)
2015 2014
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.
1 Huuropbrengsten
Netto huur 26.378 25.588
Derving wegens leegstand en oninbaarheid -342 -404
26.036 25.184
Huurderving in % van de netto huur 1,30% 1,58%
Huurachterstand in % van de netto huur 0,96% 1,13%
De netto huur is per 1 juli 2015 verhoogd met gemiddeld 1,9% (2014: 3,6%). De gemiddelde huurprijs
als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2015 68,7% (2014: 68,0%).
2 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten 1.262 1.308
Derving wegens leegstand en oninbaarheid -17 -16
1.245 1.292
3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoopresultaat bestaand bezit 162 177
Verkoopresultaat koopprojecten -6 -13
156 164
Verkoopresultaat bestaand bezit
Verkoopopbrengst bestaand bezit 977 501
Actuele waarde bestaand bezit -716 -277
Verkoopkosten bestaand bezit -99 -47
162 177
Verkoopresultaat koopprojecten
Netto omzet koopprojecten 314 584
Actuele waarde koopwoningen -294 -570
Verkoopkosten koopwoningen -14 -27
Mutatie voorziening koopprojecten -12 0
-6 -13
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit 8 4
Aantal verkochte eenheden koopprojecten (voorraad) 1 3
Jaarverslag 2015
98
2015 2014
4 Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoeding voor administratieve werkzaamheden 10 10
Vergoeding antennes woongebouwen 50 22
Overige opbrengsten 102 86
162 118
5 Geactiveerde productie eigen bedrijf
Doorberekende kosten vastgoedprojecten 206 178
206 178
BEDRIJFSLASTEN
6 Afschrijvingen op materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 7.343 7.382
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 421 483
7.764 7.865
7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Onrendabele top nieuwbouwcomplexen -170 41
Onrendabele top verbeteringen bestaand bezit 2.888 -2.874
Overige waardeveranderingen 844 0
Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie -3.108 726
454 -2.107
8 Lonen en salarissen
Lonen en salarissen 3.081 3.270
De posten lonen en salarissen betreft voor EUR 104.000 (2014: EUR 215.000) ingehuurd personeel,
inclusief de kosten van de interim directeur-bestuurder.
Personeelsbestand
In 2015 waren er gemiddeld 70,5 werknemers in dienst (2014: 72,0).
Omgerekend naar volledige mensjaren was het gemiddelde in 2015 61,0 (2014: 62,6).
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
9 Sociale lasten
Werkgeversbijdrage ZVW 187 211
Sociale lasten bedrijfsvereniging 292 292
479 503
Jaarverslag 2015
99
2015 2014
10 Pensioenlasten
Pensioenpremies 342 433
Premies vroegpensioen 159 117
FSOW (ASW) 2 2
503 552
11 Onderhoudslasten
Dagelijks onderhoud 1.081 1.041
Mutatie onderhoud 830 767
Planmatig onderhoud 2.215 2.709
4.126 4.517
Reeds verantwoord onder personeelskosten -1.291 -1.191
2.835 3.326
12 Kosten leefbaarheid 132 223
13 Lasten servicecontracten
Lasten servicecontracten 1.269 1.253
Reeds verantwoord onder onderhoud (servicefonds) -203 -217
1.066 1.036
14 Overige bedrijfslasten
Zakelijke lasten 3.727 4.196
Overige lasten 1.635 1.946
5.362 6.142
Per 31 december 2015 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 109%. De geschatte
dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de
voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen
vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is,
moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de
pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Op basis van de
dekkingsgraad van 31 december 2015 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2016 niet aan de orde.
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling
betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging)
van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen
van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de
omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het
korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als
Jaarverslag 2015
100
2015 2014
Zakelijke lasten:
Sectorheffingen 2.257 2.797
Heffing Autoriteit Woningcorporaties 13 0
Belastingen 1.331 1.279
Verzekeringen 91 86
Contributie landelijke federatie 35 34
3.727 4.196
Overige lasten:
Overige personeelskosten 303 306
Kosten Raad van Commissarissen 54 43
Huisvestingskosten 203 146
Algemene kosten 671 730
Automatiseringskosten 534 523
Overige exploitatiekosten -130 198
1.635 1.946
15 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie 1.736 -1.638
Dotatie voorziening koopwoningen 0 -38
1.736 -1.676
16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente overige vorderingen en rekening courant 11 13
Toegerekende rente 4 21
15 34
17 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende leningen 5.979 6.141
Afsluitprovisie 5 0
Overige betaalde rente 62 57
6.046 6.198
18 Waardeverandering leningen
Waardeverandering leningen -6.038 0
-6.038 0
19 Belastingen
Vennootschapsbelasting
WBO Wonen vormt samen met WBO Projecten BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
De vennootschapsbelasting is in elk van de ondernemingen opgenomen voor dat deel dat de
desbetreffende organisatie als zelfstandige belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend
met de voor de onderneming geldende fiscale faciliteiten.
Jaarverslag 2015
101
Het fiscale resultaat over 2015 is berekend op EUR 3.669.000 winst. Deze winst kan worden verrekend
met fiscale verliezen uit het verleden.
Het totale verrekenbare verlies ultimo 2015 bedraagt EUR 4.664.000. Hiervoor is een actieve
belastinglatentie gevormd van EUR 1.166.000.
2015 2014
Acute vennootschapsbelasting (*) 0 0
Mutatie latentie inzake verliescompensatie -843 2.009
Mutatie latentie verkopen 190 128
Mutatie latentie leningen o/g -188 -188
Mutatie verschil marktwaarde leningen 1.510 0
669 1.949
De acute belastingen 2015 is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen -4.221
BIJ Afschrijvingen 6.539
Waardeverandering leningen 6.038
Onderhoud zijnde verbeteringen (fiscaal) 200
Niet aftrekbare Oortkosten 17
BIJ 12.794
AF Onderhoudskosten (geactiveerd) 2.641
Resultaat koopwoningen 59
Resultaat verkoop bestaand bezit 156
Waarderveranderingen materiële vaste activa 390
Dotatie HIR 22
Vrijval disagio leningen 737
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 892
Mutatie voorziening uitgestelde beloning 7
AF 4.904
Belastbaar resultaat voor belastingen 3.669
De belastbare winst over 2015 kan worden verrekend met verliezen
uit het verleden.
Acute vennootschapsbelasting 2015 0
2015 2014
20 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt
deelgenomen
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
V.O.F. Heemaf -6 -7
V.O.F. Stadsbleek -11 -13
-17 -20
Jaarverslag 2015
102
Enkelvoudige balans per 31 december (na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)
A C T I V A 31-12-2015 31-12-2014
VASTE ACTIVA
1 Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 243.876 226.904
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 355 1.830
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 6.080 6.434
250.311 235.168
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 30.116 27.976
30.116 27.976
3 Financiële vaste activa
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 0 0
3.3 Latente belastingvordering 3.320 2.651
3.320 2.651
Totaal vaste activa 283.747 265.795
VLOTTENDE ACTIVA
4 Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 2.724 2.727
4.2 Overige voorraden 49 95
2.773 2.822
5 Vorderingen
5.1 Huurdebiteuren 222 254
5.2 Vorderingen deelnemingen en verbindingen 996 878
5.3 Vorderingen collega corporaties 1.043 1.921
5.4 Latente belastingvordering 188 188
5.5 Overige vorderingen 85 238
5.6 Overlopende activa 136 104
2.670 3.583
6 Liquide middelen
6.1 Liquide middelen 62 310
Totaal vlottende activa 5.505 6.715
TOTAAL ACTIVA 289.252 272.510
Jaarverslag 2015
103
P A S S I V A 31-12-2015 31-12-2014
7 EIGEN VERMOGEN
7.1 Overige reserves 115.978 98.564
7.2 Resultaat boekjaar -3.552 215
Totaal eigen vermogen 112.426 98.779
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen 1.615 875
8.2 Voorziening uitgestelde beloningen 145 161
Totaal voorzieningen 1.760 1.036
9 LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Leningen kredietinstellingen 155.264 152.225
9.2 Embedded derivaten 6.038 0
Totaal langlopende schulden 161.302 152.225
10 KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 Schulden aan kredietinstellingen 8.568 15.414
10.2 Schulden aan leveranciers 612 858
10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 619 457
10.4 Overige schulden 88 65
10.5 Overlopende passiva 3.877 3.676
Totaal kortlopende schulden 13.764 20.470
TOTAAL PASSIVA 289.252 272.510
Jaarverslag 2015
104
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015
(bedragen x € 1.000)
2015 2014
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten 26.036 25.184
2. Opbrengsten servicecontracten 1.245 1.292
3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 156 164
4. Overige bedrijfsopbrengsten 162 118
5. Geactiveerde produktie eigen bedrijf 206 178
Som der bedrijfsopbrengsten 27.805 26.936
Bedrijfslasten
6. Afschrijvingen op materiële vaste activa 7.764 7.865
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 454 -2.107
8. Lonen en salarissen 3.081 3.270
9. Sociale lasten 479 503
10. Pensioenlasten 503 552
11. Onderhoudslasten 2.835 3.326
12. Leefbaarheid 132 223
13. Lasten servicecontracten 1.066 1.036
14. Overige bedrijfslasten 5.362 6.142
Som der bedrijfslasten 21.676 20.810
Bedrijfsresultaat 6.129 6.126
15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille (commercieel) 1.736 -1.676
Financiële baten en lasten
16. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 7 23
17. Rentelasten en soortgelijke kosten -6.046 -6.198
18. Waardeverandering leningen -6.038 0
Totaal financiële baten en lasten -12.077 -6.175
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen -4.212 -1.725
19. Belastingen 669 1.949
20. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen -9 -9
Netto resultaat -3.552 215
Jaarverslag 2015
105
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2015
Algemeen
De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2015 van WBO Wonen. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt WBO Wonen gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW.
Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Jaarverslag 2015
106
Toelichting op de enkelvoudige balans
(bedragen x € 1.000)
3 FINANCIELE VASTE ACTIVA
31-12-2015 31-12-2014
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelneming WBO Projecten BV 0 0
Verloop deelnemingen:
WBO Projecten BV
Stand per 1 januari 0 0
Storting/ uitbetaald 0 0
Resultaat -9 -9
Overboeking naar voorziening vordering deelnemingen 9 9
Stand per 31 december 0 0
Op 14 juni 2006 is WBO Projecten BV opgericht. Deze BV heeft als doelstelling:
- het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren, het bezit, de ontwikkeling, de exploitatie, het
beheer en de administratie van onroerende goederen;
- het beleggen van gelden in effecten en andere vermogensbestanddelen
- het ter leen opnemen en verstrekken van gelden en het stellen van zekerheid, indien zulks in
verband met de vorenstaande en na te melden doelstellingen van de vennootschap verlangd worden;
- het financieren van andere ondernemingen en het zich garant stellen voor de verplichtingen van
andere ondernemingen;
- het verrichten van alle daden op commercieel, financieel en industrieel gebied;
- het deelnemen in andere ondernemingen;
- het verrichten van al hetgeen met een of ander in verband staat of daartoe bevorderlijk kan zijn,
daaronder begrepen het toezien op en besturen van andere ondernemingen
WBO Wonen heeft een 100% belang en bestuurlijke zeggenschap in de BV.
5 VORDERINGEN
5.2 Vorderingen deelnemingen en verbindingen
WBO Projecten BV 2.815 2.688
Af: voorziening -1.819 -1.810
996 878
5.5 Overige vorderingen
Overige vorderingen huurders 52 41
Overige vorderingen overige debiteuren 33 197
85 238
6 LIQUIDE MIDDELEN
Kas 7 4
Bank 55 306
62 310
Jaarverslag 2015
107
7 EIGEN VERMOGEN
7.1 Overige reserves
Stand per 1 januari 2015 98.779
Mutaties in het boekjaar:
Waardevermeerdering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen 17.199
Resultaat boekjaar -3.552
Stand per 31 december 2015 112.426
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in
exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal
vastgoed) bedraagt EUR 106.613.000 positief (2014: EUR 94.017.000 positief).
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel
vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot
commercieel vastgoed) bedraagt EUR 1.768.000 negatief (2014: EUR 3.854.000 negatief).
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen voor het sociaal
vastgoed is als volgt:
Stand per 1 januari 2015 875
Toevoeging ten laste van het resultaat 0
Onttrekkingen 0
Vrijval ten gunste van het resultaat 0
Overboeking van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 740
Stand per 31 december 2015 1.615
Jaarverslag 2015
108
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van
woningen tot een bedrag van EUR 2.691.000.
Leasing
De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:
Korter dan 1 jaar 59.900
Tussen 1 en 5 jaar 76.600
Totaal 136.500
Obligo's
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2015 EUR 6.218.000
(2014 EUR 6.186.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2014: 3,85%) over het
schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom.
Deze leningen worden voor 75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is
opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder
specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van
de betreffende samenwerkingsverbanden bedraagt ultimo 2015 EUR 3.108.000 (2014: EUR 2.929.000).
Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inbreng van grond bij de doorontwikkeling van het
resterende plan.
Ultimo 2015 is voor EUR 446.000 (2014: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt.
Fiscale eenheid
WBO Wonen vormt tezamen met WBO Projecten BV een fiscale eenheid voor de heffing van
vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk
voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.
Jaarverslag 2015
109
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2015
(bedragen x € 1.000)
2015 2014
16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente overige vorderingen en rekening courant 3 2
Toegerekende rente 4 21
7 23
20 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Resultaat WBO Projecten BV -9 -9
BEZOLDIGING BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN
Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW,
is in het boekjaar ten laste van WBO Wonen en groepsmaatschappijen gekomen voor:
(bedragen x € 1,-)
Bestuurders 105.766 136.132
Commissarissen 31.834 32.650
137.600 168.782
De loonkosten voor de directeur-bestuurder bedroegen:
Vaste beloning 61.636 87.048
Pensioenlasten 12.636 0
Sociale lasten 7.558 2.571
Overige 1.799 1.200
Interim directeur-bestuurder 22.137 45.313
Totaal 105.766 136.132
In 2015 bestond de Raad van Commissarissen tot 31 maart uit 4 en vanaf 1 april uit 5 personen.
De kosten zijn verwerkt onder post 12 Overige bedrijfslasten.
De vergoeding per lid was als volgt:
J.M. Geerdink, van 1 januari t/m 27 februari en van
1 juni t/m 31 december 2015, voorzitter 7.346 9.795
R.J.M. Monninkhoff, lid, van 28 februari t/m 31 mei 2015 voorzitter 6.530 6.530
P.N.Th.M. Windt, lid 6.530 6.530
I.J.G. Vogelzangs, lid 6.530 6.530
M.J. Oude Vrielink, lid tot 1-7-2014 0 3.265
R. Niehof, lid vanaf 1-4-2015 4.898 0
31.834 32.650
J.M. Geerdink was van 28 februari t/m 31 mei 2015 interim directeur-bestuurder.
Er zijn door WBO Wonen geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan de bestuurder en
commissarissen.
Jaarverslag 2015
110
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen
gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
publieke en semipublieke sector (WNT).
WBO Wonen valt in klasse E. Het bijbehorende bezoldigingsmaximum voor geheel 2015 ten bedrage
van EUR 130.600 is van toepassing.
De bezoldiging van de functionarissen die over 2015 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:
Directeur/bestuurder
1 Naam R.B.J. van Beek (1) J.M. Geerdink (2) D. Mol
2 Functionaris (functienaam) dir/best a.i. dir/best a.i. dir/best
3 In dienst vanaf (datum) 01-01-15 28-02-15 01-06-15
4 In dienst tot (datum) 27-02-15 31-05-15 31-12-15
5 Deeltijdfactor (percentage) 44,44% 20,00% 100,00%
6 Bruto-inkomen (incl. salaris, vakantiegeld,
eindejaarsuitkering en andere vaste toelagen) 19.688 2.449 63.435
7 Winstdelingen en bonusbetalingen 0 0 0
8 Totaal beloning 19.688 2.449 63.435
9 Bruto-onkostenvergoeding (vast en variabel) 0 0 0
10 Voorzieningen ten behoeve van beloningen
betaalbaar op termijn (in €) 0 0 12.636
11 Uitkeringen in verband met beëindiging van
het dienstverband (in €) 0 0 0
Totaal bezoldiging in kader van de WNT 19.688 2.449 76.072
12 Bezoldiging 2014 45.313 0 0
13 Bezoldigingsklasse woningcorporatie E
Raad van Commissarissen
1 Naam J.M. Geerdink (2) R.J.M. Monninkhoff (3) P.N.Th.M. Windt I.J.G. Vogelzangs R. Niehof
2 Functionaris (functienaam) Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC
3 In dienst vanaf (datum) 01-01-15 01-06-15 01-01-15 01-01-15 01-01-15 01-04-15
4 In dienst tot (datum) 27-02-15 31-12-15 31-12-15 31-12-15 31-12-15 31-12-15
5 Deeltijdfactor (percentage) nvt nvt nvt nvt nvt
6 Bruto-inkomen (incl. salaris, vakantiegeld,
eindejaarsuitkering en andere vaste toelagen)
7.346 6.530 6.530 6.530 4.898
7 Winstdelingen en bonusbetalingen 0 0 0 0 0
8 Totaal beloning 7.346 6.530 6.530 6.530 4.898
9 Bruto-onkostenvergoeding (vast en variabel) 0 0 0 0 0
10 Voorzieningen ten behoeve van beloningen
betaalbaar op termijn (in €) 0 0 0 0 0
11 Uitkeringen in verband met beëindiging van
het dienstverband (in €) 0 0 0 0 0
Totaal bezoldiging in kader van de WNT 7.346 6.530 6.530 6.530 4.898
12 Bezoldiging 2014 9.795 6.530 6.530 6.530 0
13 Bezoldigingsklasse woningcorporatie E
Toelichting:
(1) R.B.J. van Beek is voor korter dan zes maanden aangesteld en is ingeleend via Vannimwegen. De beloning betreft de vergoeding exclusief BTW.
(2) J.M. Geerdink was van 28 februari tot en met 31 mei 2015 interim-bestuurder.
(3) R.J.M. Monninkhoff was van 28 februari tot en met 31 mei 2015 voorzitter RvT.
Jaarverslag 2015
111
HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT
2015 2014
Controle jaarrekening en dVi (BDO Audit & Assurance B.V.) 42.350 0
Controle jaarrekening en dVi (KPMG Accountants N.V.) 14.149 54.500
56.499 54.500
De kosten in 2015 van KPMG betreffen nog een afrekening van 2014.
De volgende honoraria inclusief BTW van KPMG Accountants en BDO Accountants zijn ten laste
gebracht van WBO Wonen, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij
consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW (bedragen x EUR 1).
Jaarverslag 2015
112
Oldenzaal, 30 mei 2016
D. Mol, directeur-bestuurder
J.M. Geerdink, voorzitter Raad van Commissarissen
R.J.M. Monninkhoff, vicevoorzitter Raad van Commissarissen
I.J.G. Vogelzangs, lid Raad van Commissarissen
P.N.Th.M. Windt, lid Raad van Commissarissen
R. Niehof, lid Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2015
113
Overige gegevens
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de Raad van Commissarissen van Stichting WBO Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2015 van Stichting WBO Wonen te Oldenzaal
gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december
2015 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2015 met de toelichting, waarin
zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere
toelichtingen.
In artikel 127, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is bepaald dat het
Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding
van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en
het onderzoeken en beoordelen van die verslagen door de accountant. Dit betekent dat voor verslagjaar 2015
het Bbsh zijn kracht heeft behouden voor deze onderwerpen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het
vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag,
beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid,
van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet van normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het
opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van
fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij
hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse
controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage 4 bij de
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende
ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van
zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de
bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de
door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de
jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die
relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het
opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen
hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne
beheersing van de toegelaten instelling.
Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële
verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte
schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Jaarverslag 2015
114
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een
onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel betreffende de jaarrekening
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het
vermogen van Stichting WBO Wonen per 31 december 2015 en van het resultaat over 2015 in
overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
publieke en semipublieke sector (WNT).
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag,
melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag,
voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek
2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens
vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening
zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 1 juni 2016
BDO Audit & Assurance B.V.
namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
Voorstel tot resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van
Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het negatieve resultaat ad EUR 3.552.000 wordt in
mindering gebracht op het eigen vermogen.
