Journal 01

Heel wat Belgen worden geconfronteerd met een bedrag op de bankrekening die niet meer opbrengt. In de laatste weken verlaagden de grootbanken de rentevoeten naar een absoluut dieptepunt. Marktleider BNP Paribas Fortis verlaagde sinds 31 maart de rente op het spaarboekje naar het absolute

wettelijke minimum van 0,11 procent.Verschillende mogelijkheden dienen zich aan. Beleggen in aandelen, obligaties, TAK 23 fondsen, …. zijn slechts enkele voorbeelden. Een van de alternatieven is investeren in bakstenen. Er is al jaren een tekort aan kwalitatief huuraanbod. De bevolking aangroei in de komende

jaren is hoog. Overheidsprognoses gaan uit van een stijging van 427.479 nieuwe huishoudens tegen 2030. Elk van deze gezinnen hebben nood aan huisvesting waarbij een aanzienlijk deel naar de verhuurmarkt zal trekken. Het belang van kwalitatieve huurwoningen stijgt voortdurend.

Via Investr willen we de kandidaat belegger een transparant beeld geven omtrent investeren in vastgoed. Via Investr willen we actief de kaart van de belegger trekken door middel van objectieve cijfers, vergelijksmethode tussen panden, …

1. 500 unieke panden

+ 75 makelaars/ontwikkelaars

11. 523 zoekop-drachten

www.investr.be

TIEN GOUDEN TIPS VOOR DE VASTGOEDINVESTEERDER

INVESTEREN IN VASTGOED? JA, ZEKER IN HET LICHT VAN DE HUIDIGE RENTETARIEVEN EEN UITSTEKEND IDEE VOOR IEDEREEN. MAAR HOE BEGIN JE ERAAN?

Kijk niet alleen naar het nettoren-dement van je pand. Er spelen meer overwegingen mee als je een aankoop doet. Gemak bijvoorbeeld: zo zijn de risico’s op extra schade of slechte betalingen hoger bij de verhuur van studentenkoten. Vastgoed blijft ook een emotionele aankoop. Koop altijd iets waar je je zelf goed voelt en waar je zelf graag zou wonen. Bepaal goed in welke regio je wil kopen: mensen kopen graag iets in hun “achtertuin”, maar is dat wel de beste investering? Misschien is een kleine flat in Brussel wel een betere investering dan een huurhuis in Ardooie. Let op het E-peil van je woning. Dat is een maat voor de energieprestatie van een woning en de vaste instal-laties ervan in standaardomstan-digheden. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger de woning is. De normen worden daar de laatste jaren steeds strenger. Koop je een appartement, koop dan in een gebouw waar minstens 50 tot 60 procent eigenaars wonen, en niet enkel huurders. Eigenaars hebben er meer baat bij dat het gebouw goed onderhouden wordt. De kwaliteit van het vastgoed is natuurlijk ook belangrijk. Gaat het om nieuwsbouw, is het pand nog in goede staat of zijn er veel verbou-wingswerken nodig? Denk aan je doelgroep. Investeer niet meteen in een duur apparte-ment of villa. Je bevindt je dan in het luxe-segment en dat is een moeilijke doelgroep. Focus je bijvoorbeeld op jongeren die voor het eerst alleen gaan wonen, singles of 55-plussers die hun grote woning inruilen voor een kleinere woning of appartement. De rente staat momenteel historisch laag, wat het nog interessanter maakt om nu te beleggen in onroerend goed. Op de site krijg je al een goede rente-voet te zien, maar aarzel niet om nog bij verschillende kredietinstellingen navraag te gaan doen om zo de laagst mogelijke rente te verkrijgen. Zorg voor een goed huurcontract. Het internet wemelt van de standaard-contracten, maar om een juridisch waterdicht contract te hebben, laat je al je documenten best nakijken door een professional. Denk op lange termijn. Normaal gezien stijgt uw pand elk jaar in waarde. Hou de waardestijgingen dus goed in het oog en verkoop op het juiste moment. De meerwaarde is een van de belangrijkste rendementen van uw investering.

Tips

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Journal

WELKE TYPES RENDEMENT HEB JE BIJ AANKOOP VAN VASTGOED ALS BELEGGING?

Het huurrendement: Dit rendement houdt rekening met de jaarlijkse directe opbrengsten van het vast-goed. Er wordt eveneens rekening gehouden met de jaarlijkse kosten die je hebt als belegger. Een van deze vaste jaarlijkse kosten is de on-roerende voorheffing en steeds ten laste van de verhuurder en moet dus gezien worden als een directe kost.Bij bestaand vastgoed houden we rekening met een vaste jaarlijkse kost van 15% op de jaarhuur. Dit zou de kosten moeten dekken voor de onroerende voorheffing evenals een stuk opfrissing van de woning en leegstand.Bij nieuwbouw is de deze jaarlijkse kost een stuk lager en wordt deze gekwalificeerd op 10% van de jaar-huur. Eenmaal de nieuwbouwwo-ning ouder dan 10 jaar wordt komt er een stijging van de jaarlijkse kosten naar 15%.

Fiscaal rendement: Iedere parti-culiere belegger die vastgoed aan-koopt, kan de mogelijkheid bekijken om via een hypothecair krediet een

vermindering te krijgen in de per-sonenbelasting. Deze vermindering is evenwel afhankelijk van de be-staande kredieten in je persoonlijke situatie. Het is dan ook steeds aan-gewezen om via de bank dit volledig te laten onderzoeken om alle fiscale voordelen te benutten.

Meerwaarde op lange termijn: De onzekere factor in iedere vast-goedbelegging is de jaarlijkse meer-waarde van vastgoed. Evenwel kan niemand een juiste inschatting maken van wat in de toekomst kan gebeuren, toch is dit één van de pa-rameters die voor een vastgoedbe-legging belangrijk zijn.

Via de methode van een gewogen gemiddelde sinds 1990 gaan we op objectieve wijze een meerwaar-de prognose gaan toepassen. Deze werkt als volgt voor bijvoorbeeld appartementen in Antwerpen:

Prognose appartement in Antwerpen

Meerwaarde 3j 4,31 % 0.35 1,51 %

5j 4,61 % 0.3 1,38 %

10j 5,55 % 0.2 1,11 %

15j 6,50 % 0.1 0,65 %

20j 5,47 % 0.05 0,27 %

jaarlijkse waardestijging 1,00 4,92 %

INVESTEREN IN ASSISTENTIEFLATS, EEN GOEDE KEUZE?

Door de vergrijzing van de bevolking zijn er op rela-tief korte tijd heel wat nieuwe assistentieflats op de markt gebracht. Verschillende ont-wikkelaars richten zich op deze doelgroep om een signi-ficant deel van hun omzet te realiseren.

Groep Caenen zet de laatste jaren ook in op het pensioen van anderen.

“De algemene tendens is dat veel mensen te snel naar een rusthuis gaan” zegt zaakvoerder Gregory Caenen.

Wat zijn de verhoudingen waarop Groep Caenen Capital Fund op dit moment inves-teert? Groep Caenen Capital Fund inves-teert 40% in residentieel vastgoed, 35% in assistentiewoningen en 25% in studenten-flats. Momenteel zijn 2.000 units in ontwik-keling. Op het vlak van assistentiewonin-gen voor senioren zijn we met projecten bezig in onder meer Sint-Niklaas, Kluis-bergen, Zulte, Waregem, Oostende en Ton-geren. Er is steeds meer vraag naar. Rust-huizen kosten veel meer aan de overheid, en er is een vergunningsstop tot 2019. Een assistentiewoning biedt de ideale com-binatie van comfortabel en autonoom wonen, maar met zorg wanneer die nodig is.”

Waarom zou een belegger zeker de mogelijkheden moeten onderzoeken om te investeren in assistentieflats? Door de hogere bezettingsgraad van het aange-kochte pand is er een zo goed als gega-randeerd rendement. Dit kunnen we ver-antwoorden door de enorme vraag in de markt naar kwalitatieve flats. Daarnaast is er nog steeds een stijgen van vastgoed in waarde, dus bij verkoop blijft pand zijn waarde behouden. En wanneer je nu koopt kan je er later ook van genieten op je oude dag.

Wat is het belang van een erkende assisten-tiewoning?“Erkende assistentiewoningen zijn beter voor de levenskwaliteit van de

De Pastorij / Geraardsbergen

E

Evolutie prijzen (appartementen in Geraardsbergen - evolutie over de laatste 24 jaar)

en overzicht van de ingeschatte evolutie van de vastgoedprijzen op de locatie van uw pand en voor het soort pand dat u wil aankopen.

Jaar # transacties Gem. Prijs (€) Gem. stijging

1990 12 € 31 041,00 --

1991 10 € 63 956,00 106,04 %

1992 3 € 0,00 --

1993 16 € 83 078,00 --

1994 7 € 85 700,00 3,16 %

1995 7 € 71 712,00 -16,32 %

1996 20 € 65 102,00 -9,22 %

1997 16 € 74 175,00 13,94 %

1998 13 € 71 536,00 -3,56 %

1999 14 € 76 705,00 7,23 %

2000 8 € 96 322,00 25,57 %

2001 19 € 76 625,00 -20,45 %

2002 14 € 90 150,00 17,65 %

Jaar # transacties Gem. Prijs (€) Gem. stijging

2003 26 € 83 921,00 -6,91 %

2004 26 € 88 659,00 5,65 %

2005 31 € 88 562,00 -0,11 %

2006 23 € 118 515,00 33,82 %

2007 43 € 130 269,00 9,92 %

2008 67 € 133 345,00 2,36 %

2009 52 € 135 068,00 1,29 %

2010 74 € 158 157,00 17,09 %

2011 60 € 147 988,00 -6,43 %

2012 55 € 161 157,00 8,90 %

2013 48 € 173 138,00 7,43 %

2014 85 € 175 112,00 1,14 %

Journal

senior en voor de overheid.” Zo’n assistentiewoning moet voldoen aan specifieke architecturale voorwaar-den, zoals bredere deuropeningen, handvatten in de douche, draaicirkels voor rolstoelen en geoptimali-seerde drempelhoogtes. Groep Caenen bouwt alleen erkende assistentiewoningen. “Dat houdt in dat je na het krijgen van de bouwvergunning een contract moet afsluiten met een erkende uitbater die zorg levert op basis van een dagprijs”, vertelt Gregory Caenen.

Is er een financieel voordeel om in assistentiewoning te investeren? “Erkende assistentiewoningen hebben het voordeel dat ze voldoen aan de 12%  btw-regeling en vrijgesteld zijn van onroerende voorheffing. De uit-eindelijke verkoop- en dagprijs zijn gebaseerd op een marktonderzoek door de zorguitbater, en houden onder andere rekening met het gemiddelde pensioen in die gemeente. Dat moet matchen met de huurprijs en het rendement voor de eigenaar.”

Investr is een onafhankelijk platform die iedere gebruiker de mogelijkheid biedt om panden en data met elkaar te vergelijken. Niet iedere investeerder kijkt op dezelfde manier naar zijn belegging. Sommige gaan specifiek op zoek naar nieuwbouw- woningen, anderen willen enkel bestaand vastgoed, nog anderen zoeken op basis van een jaarlijks vast rendement, We kunnen besluiten dat iedereen een keuze maakt voor zichzelf. Enkele

belangrijke vergelijkingen die rechtstreeks vanuit het indivi-dueel dashbord kunnen worden getrokken, zijn de nettorende-menten, de groeilocaties, IRR ( internal rate of return). Maar nog belangrijker zijn de eigen middelen die er in de beleg-ging moeten worden gestopt, wat is de jaarlijkse cashflow die we gaan realiseren, …

VU

: In

vest

r, K

euze

mee

rs 2

2, 9

031

Dro

ng

en, B

elg

ië

Wat is de meerwaarde van het pand dat u op het oog hebt? Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste gegevens uit de berekening.

Eigen middelen € 203 800,26

Totaal ontvangen huurgeld € 77 053,42

Cash na verkoop € 261 238,03

Gecreërde opbrengst € 134 491,19

Rendement op geïnvesteerd kapitaal 66,00 %

IRR 5,20 %

Disc laimer

De informatie die wordt verstrekt is een berekening op basis van gegevens uit het verleden. Dit is een simulatie en geen contractueel document. Deberekening is een raming en geeft geen zekerheid voor rendementen in de toekomst. Lees alle gebruiksvoorwaarden op www.investr.be.

Investr-samenvatting

HOE KAN EEN INVESTR RAPPORT U OVERTUIGEN?

Via dit dashbord kan je als klant gaan filteren om het juiste pand te gaan selecteren. Een afspraak maken met de makelaar is dan de volgende stap maar je vertrekt dan wel geïnformeerd naar de makelaar en klaar om de belegging te gaan afronden.

Het Investr rapport analyseert en geeft uiteindelijk de samenvatting van alla parameters. Invester heeft van alle gemeentes en steden in België de cijfers van de vastgoed- transacties sinds 1990. Op basis van gewogen gemiddeldes wordt er een inschatting gemaakt van wat de meerwaarde zou kunnen zijn in de komende jaren.

www.investr.be

Journal