De Vastgoedlezing 2015 - ASRE · Het optimaliseren van deze dynamische ... huidige spelregels op...

26

De Vastgoedlezing2015

Waarde-innovatie in het Vastgoedmarktlandschap

door prof. dr. M. Sfirtsis

Cover publicatie Vastgoedlezing 2015_WTK2.pdf 1


2

De Vastgoedlezing 2015


prof. dr. Toni Sfirtsis


3

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAGDe Vastgoedlezing 2015


prof. dr. Toni Sfirtsis

Amsterdam, Amsterdam School of Real Estate(Boekenreeks; 26)ISBN - 978-90-73440-26-5 Trefw.: De Vastgoedlezing 2015

Schriftelijke uitwerking van de voordracht, zoals uitgesproken ter gelegen-heid van de jaarvergadering van de Amsterdam School of Real Estate, op 17 november 2015.

Copyright © 2015Niets uit deze opgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaand toestemming van de Amsterdam School of Real Estate, Jollemanhof 5, 1019 GW AMSTERDAM.


4

Toni Sfirtsis

Prof. dr. Toni Sfirtsis is Associate Partner van BRIL | Business Innovation Archi-tects, Professor Strategie Executie aan de Universiteit van Antwerpen en docent Strategie & Innovatie aan de ASRE.


5

De Vastgoedlezing

Jaarlijks biedt de Amsterdam School of Real Estate aan een erkende deskundige de mogelijkheid om zijn of haar visie te geven op de maat-schappelijke betekenis van een vastgoedvraagstuk. Dit platform geniet bekendheid onder de naam ‘De Vastgoedlezing’. De Vastgoedlezing beoogt theorie en praktijk dichter bij elkaar te brengen. Uitgangspunt is het geven van een onafhankelijke analyse, vrij van belangenbehartiging of politieke doeleinden, maar mèt maatschappelijke relevantie. Voor-waar geen eenvoudige opgave, aangezien vastgoedvraagstukken zich doorgaans kenmerken door de nodige – vaak tegengestelde – belangen. De lezing vraagt van de vastgoeddeskundige om voor even de eigen belangen te laten voor wat ze zijn en een objectieve analyse te geven van de maatschappelijke gevolgen van vastgoedbeslissingen. Het waarmaken van deze hoge ambitie die de Vastgoedlezing kenmerkt, vormt voor de spreker een grote uitdaging.

De Amsterdam School of Real Estate is bij uitstek het podium om zo’n uitda-ging te faciliteren. Het overbruggen van de kloof tussen theorie en praktijk vormt immers een van de bestaansredenen van het instituut, waarin de Universiteit van Amsterdam, de vastgoedsector en het Rijk nauw samen-werken. De Vastgoedlezing is een karakteristiek moment waarop de drie partijen elkaar ontmoeten, met als doel de discussie over een voor Neder-land belangrijk vastgoedthema een waardevolle stap verder te brengen. Het slaan van een brug tussen theorie en praktijk kan vanuit twee kanten worden geïnitieerd. Aan de ene kant van de brug staat de wetenschapper of beleidsmaker, die zijn kennis en visie naar de praktijk wil vertalen. Aan de andere zijde van de symbolische brug bevindt zich de ervaringsdes-kundige die een verantwoorde onderbouwing aan zijn visie wil geven.


6

Inhoud

1. Ter introductie! .................................................................................... 9 2. To disrupt or not to disrupt? .............................................................. 13

3. Technologie als aanjager voor disruptie ........................................ 15

4. Hoe kijkt de sector? ........................................................................... 17

5. Een tussenstand ................................................................................. 19

6. Conclusie: Naar een geconnecteerde wereld .............................. 23

7. Nieuwe spelregels, nieuwe rollen! ................................................... 25

8. What’s next? ....................................................................................... 31

9. Referenties .......................................................................................... 34


7

Waarde-innovatie in het Vastgoedlandschap

‘Vastgoed as a Service’

Durft u uw eigen businessovertuigingen ter discussie te stellen?

Er schijnt weer licht aan de horizon. De eerste tekenen van herstel manifes-teren zich. Echter, overal worden we nog geconfronteerd met leegstaand vastgoed in alle soorten. Vastgoed dat de komende jaren zeker zijn functie zal verliezen, dan wel zich zal moeten herzien. Transformatie is een vaak gebezigd begrip waar de sector weinig ervaring mee heeft. Een begrip dat, vooral vanuit oude patronen en overtuigingen wordt ingevuld. Oude overtuigingen, waarin het vastgoed centraal staat en niet de uiteindelijke waarde voor de klant.

Op welke wijze zou uw vastgoed het primaire proces van de toekomstige gebruiker kunnen optimaliseren? En staat het primaire proces van uw toekomstige gebruiker het komend decennium ook niet op z’n kop als we kijken naar tal van technologische, economische en demografische ontwikkelingen? En is uw huidige klant wel uw toekomstige klant?

Hebt u zich weleens afgevraagd waarom partijen als iFunding, Realty Mogul, Fundraise and Patch of Land in de Verenigde Staten de Onroerend Goed markt volledig op zijn kop zetten door meerdere schakels in de keten overbodig te maken? De spelregels veranderen. Demografisch en econo-misch zien we dat bezit steeds minder relevant wordt, men vooral wil beta-len ‘naargelang het gebruik’ en dat ‘delen’ het nieuwe vermenigvuldigen is. Dat de scheiding tussen werken leefomgeving steeds meer vervaagt en dus de huidige positie van vastgoed volledig moet worden geherdefini-eerd. Een realiteit die continu in flux is. Durft de sector zijn eigen overtuigin-gen ter discussie te stellen teneinde niet te vervallen in oude gewoontes?


8

1. Ter introductie!

Inleiding

De titel van deze vastgoedlezing, “Waarde-innovatie in het Vastgoed-marktlandschap”, impliceert een aantal aspecten. Ten eerste, de primaire focus zal niet liggen op technologische innovaties. Ten tweede heeft het geen betrekking op waarde-bepalingsvraagstukken dan wel andersoor-tige contractsvormen, financieringsconstructies e.d. die meer financiële waarde zouden kunnen opleveren voor de diverse partijen. Ten derde, het woord marktlandschap is een venijnige in deze. Wie bepaalt eigenlijk wat wel of niet bij het Vastgoedmarktlandschap hoort? De definitie van een markt is een semantische excercitie die sterk afhangt van welk perspectief men hanteert en vanuit welke positie (beleidsmaker/wetgever, belegger, ontwikkelaar, makelaar, huurder, gebruiker, etc.). Waarde wordt in deze gezien als klantresultaat. Een meer functionele benadering van het begrip waarde, vooral gedefinieerd vanuit het perspectief van de klant (en het liefst de eindgebruiker) is zeker in de huidige tijd meer op zijn plaats.

In vastgoed is het begrip ‘innovatie’ ook heel precair. De totale bedrijfstak standaardiseert het spectrum van de bebouwde omgeving in vooraf gedefinieerde typen vastgoed, type doelgroep, type gebiedsontwikkeling, daarmee samenhangende (meestal conventionele) financierings-constructies en voorhanden zijnde wettelijke reguleringen. Voor veel professionals is ‘innovatie’ risicovol. Zeker als we kijken naar de radicaal veranderende vraag naar type vastgoed, wordt innovatie vaak geassoci-eerd met disruptie.

Innovatie als begrip is uitdagend, want het staat of valt met de mate waarin men bereid is om periodiek zijn eigen business-overtuigingen ter discussie te stellen op zoek naar die unieke maar vooral relevante waarde voor zijn klanten. Niet eenmalig maar continu. Dit schijnt lastig te zijn in een Vastgoedmarktlandschap waarin de dominante logica nog steeds stan-daardisatie is en het primair verdienmodel het exploiteren van vierkante meters/gebouwen, provisies en uurtarieven. Dit lijkt tegenstrijdig te zijn met alle goedbedoelde initiatieven die we op dit moment zien. Termen als ‘de klant centraal’, klantbeleving, transformatie, technologie, big data, internet of things worden vaak gebezigd. Echter op de basis vraag: ‘Waar laat je je voor betalen? ’ en ‘Waar verdient u uw geld mee? ’, is het antwoord als vanouds. Het lijkt op inertie. De sector heeft zich nog niet losgeweekt van het product-denken. En alle huidige initiatieven richten zich weliswaar op relevante trends, echter men probeert op basis van oude spelregels te anticiperen op een realiteit die ogenschijnlijk onbekend is en waarvan de consequenties nog veel lastiger te definiëren zijn.


9

‘Rijp voor disruptie’Vastgoed, in welke vorm dan ook wordt geconfronteerd met een breed scala aan partijen als beleidsmakers, financiële markten, investeerders, kopers/gebruikers, ontwikkelaars met vaak tegengestelde belangen en verschillende verdienmodellen. Het optimaliseren van deze dynamische multidimensionale complexiteit, wat als primair kapitaalintesieve exercitie wordt gezien, is dan ook niet makkelijk. Laat staan het innoveren ervan. En toch is de competentie tot innovatief denken en het herdefiniëren van de huidige spelregels op elk niveau en in iedere schakel van de waardeketen een randvoorwaarde om de lange termijn continuïteit te waarborgen. Uit-eindelijk zal iedere speler een duidelijk beeld moeten hebben op welke wijze ze fundamenteel andere waarde kunnen creëren voor hun klanten en voor de eigen organisatie. Wij noemen dat waarde-innovatie.

Stelt u eens voor: •Datuwordtbeloondvoordematewaarinprimaireprocessenineen organisatie efficiënter zijn geworden door een slimmer kantoorpand; •Datuwordtafgerekendophetaantalbezoekersineenwinkelketen;•Dateeninvesteerderueenopdrachtgeeftomvastgoedteontwikkelen en te bouwen dat ten goede komt aan de arbeidssatisfactie van het personeel. En dat u daar naar rato voor wordt beloond;•Datuflexibelewinkelconceptenontwikkelt,gebaseerdopeensegmentatie (type klant) van uw klant (bijv. retailketen) die per levensfase verandert; •Dattoekomstigeklantengaanbetalennaarmatevangebruikopbasis van flexibele contracten en niet op basis van locatie, aantal vierkante meters, kwaliteit van de geleverde facilitaire diensten en type contract;•Datvastgoedsteedsmeermoetwordengezienalseendienst,dieop bestelling kan worden afgenomen;

In andere bedrijfstakken zijn deze vragen ‘usance’. Niet in vastgoed!Vanuit ‘industrial economics’ perspectief zijn de indicatoren volledig helder om te mogen concluderen dat vastgoed een van de laatste ‘mas-todonten’ is en rijp voor disruptie, omdat:

1. De diverse partijen geen duidelijke onderscheidende waarde-propositie meer hebben (in elke schakel van de keten);

2. Er sprake is van prijserosie, slinkende marges en moordende prijsconcur-rentie;

3. Waarde-bepaling nog steeds geschiedt op basis van verouderde ver-dienmodellen, en niet vanuit wat de uiteindelijke klant/gebruiker waar-deert en waar hij daadwerkelijk voor wil betalen (gebruikersconcepten);

4. Er overcapaciteit is (leegstand en oplopende leegloop). Het aanbod sluit niet aan op de vraag (niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief). Meer dan 15% van kantoorruimte staat leeg, meer dan 160.000 winkelpanden staan leeg, er zijn geen bedrijvenparken dan wel bedrijventerreinen waar geen leegstand en leegloopprobleem bestaat. Ook in het maatschap-pelijk vastgoed zien we een opkomende trend van leegstand (denk alleen aan de steeds hogere leegstand in verzorgingstehuizen);


10

5. De vraagzijde sneller verandert dan de aanbodzijde, er ontstaat discre-pantie. Weliswaar kunnen we trends zien aankomen, echter het daad-werkelijk erop inspelen wordt nagelaten. Het omarmen van nieuwe technologieën, het pro-actief anticiperen op globale trends als vergrij-zing, schaarste in grondstoffen, verschuiving van economische groei naar Azië, het ontstaan van een deel-economie blijken toch hachelijke enterprises. De bedrijfstak zit gevangen in zijn eigen mentale model. Het doorbreken ervan blijkt toch lastig;

6. Er een machtsdisbalans is in de keten (sommige schakels hebben meer invloed en zeggenschap dan andere schakels). Uiteindelijk kan keteninte-gratie enigszins soelaas bieden, mits het centraal vertrekpunt de eindge-bruiker is.

Welke partijen gaan eigenlijk deze disruptie teweeg brengen? En gebeurt dit van binnenuit of zijn het branche-vreemde partijen? En hoe gaan vast-goedspelers hier op ageren?Als de diverse vastgoedpartijen zich niet gaan afvragen op welke wijze ze in de toekomst daadwerkelijk relevant kunnen zijn, zal uiteindelijk onder-staand patroon ontstaan.

Figuur 1: Wegvallen van het midden

We zitten in een fase waarin de meeste partijen elkaar aan het kopiëren zijn. Er is geen onderscheidend vermogen en men tendeert naar het midden, ergo: irrelevantie. Als partijen geen keuze maken waarin ze willen excelleren c.q. van toegevoegde waarde willen zijn (keuze links of rechts van het midden) dan zal de markt die keuze afdwingen. Degenen die geen keuze durven/kunnen maken, zullen uiteindelijk obsoleet worden en verdwijnen. Wij noemen dit het ‘wegvallen van het midden’.

Om goed gefundeerd antwoord te geven op de mogelijke keuzes die vastgoedspelers de komende jaren hebben, is het noodzakelijk om te inventariseren waar de vastgoedmarkt naartoe gaat. Niet vanuit een


11

klassieke vastgoed-exersitie dan wel een financiële excersitie. Maar vanuit de eindgebruiker in termen van winkelen, wonen, en werken. Want disruptie wordt in 9 van de 10 gevallen geïnitieerd door eindgebruikers met techno-logie als een van de meest wezenlijke enablers.

Twintig jaar geleden bestond Facebook, Google, Amazon of Twitter niet. De wijze waarop we wonen, werken, winkelen, verzorgen en recreëren is radicaal veranderd en zal niet alleen implicaties hebben voor de locatie maar ook voor de gebruikswijze. Hoe gaat de toekomstige consument winkelen? Zien we daar verschillen tussen millenials, Generation X/Y/Z, babyboomers, etc.? Op welke wijze gaat technologie en big data hierin een katalyserende rol spelen? En wat betekent dat voor winkels/kantoren/woningen? Maar vooral, wat betekent dit voor de wijze waarop vastgoed daarop moet inspelen? Hoe zien toekomstige organisaties eruit? Hoe gaan toekomstige medewerkers hun werk organiseren? We zien nu al dat begrippen als het nieuwe werken meer ingeburgerd raken. Maar kijkend naar technologische maar ook demografische ontwikkelingen, zal werk in de toekomst totaal anders georganiseerd worden. Innovativiteit en wend-baarheid zullen voor vastgoedondernemingen een kritieke succesfactor zijn. Wat betekent dit voor commercieel vastgoed? De kantorenmarkt? En de diverse relevante spelers hierin? Hoe gaan mensen in de toekomst wonen? Is bezit nog wel relevant? Of gaat het om andersoortige aspecten dan alleen locatie, duurzaamheid, energieneutraliteit en niet te vergeten het aantal voorzieningen in de buurt? En wat betekent vergrijzing in deze? In deze vastgoedlezing zetten we een aantal gedachtenlijnen op een rij. Gedachtenlijnen, redeneringen om u aan het denken te zetten. U uit te dagen. Uw basisovertuigingen ter discussie te stellen. Wij pretenderen hier niet de expert te zijn in vastgoed (voor welke schakel dan ook). Ons is gevraagd om op een strategische innovatieve wijze naar de vastgoedsector te kijken en op basis daarvan de eerste krijtlijnen te schetsen van een visie op de vastgoedmarkt en de daaruit voortvloeiende consequenties voor de diverse spelers.

Dit willen we op twee manieren doen. Enerzijds gaan we kijken naar de uiteindelijke klant c.q. gebruiker van vastgoed (winkels, wonen, werken). Hoe winkelen, wonen en werken gebruikers in 2030? Welke trends zien we op dit moment die van grote invloed zullen zijn op de wijze waar op de vastgoedmarkt functioneert? Wat zegt de vastgoedmarkt zelf over de hui-dige c.q. toekomstige ontwikkelingen? Waar ligt de focus van de sector? Wij noemen dit het mentale model van een bedrijfstak. Op basis van deze exersitie proberen we te achterhalen wat nu de echte ‘onderliggende patronen’ zijn. Dit doen we op basis van een aantal beproefde methodes hoe wij naar bedrijfstakken kijken. Uiteindelijk zullen we uitspraken doen over de belangrijkste uitdagingen voor vastgoed en waar de ruimte zit tot waarde-innovatie. Op basis van voorgaande wordt een visie gepresen-teerd en trekken we een aantal conclusies aangaande de toekomstige rol en bijdrage van de diverse partijen in de vastgoed-waardeketen.


12

2. To disrupt or not to disrupt?

InleidingIn tal van publicaties wordt wisselend trends en gamechangers gebruikt bij het voorspellen van hoe de vastgoedsector in 2030 eruit gaat zien. Wij hebben hier geenszins de fiducie om gamechangers te voorspellen c.q. te definiëren. Gamechangers zijn uiteindelijk ‘waarde-concepten’ die een latent of manifest probleem op een totaal andere wijze oplossen dan de gevestigde diensten/oplossingen. Deze kan door radicale innovatie geschieden maar ook door op de juiste wijze te komen tot synthese dan wel door slim naar andere sectoren te kijken.

Wat wel mogelijk is, is het uiteenzetten van een aantal globale trends die zeker impact gaan hebben op de wijze waarop we in de toekomst gaan winkelen, wonen/leven, werken, recreëren, verzorgen, etc. Dit zal uiteindelijk ook zijn impact hebben op het vastgoed als bedrijfstak maar ook op de type vraag en het type vastgoed. Als we het echt willen hebben over waarde-innovatie, dan zullen we op een totaal andere wijze naar vastgoed moeten kijken. Dat is, gezien de ingesleten manier van kijken, heel lastig. Het vereist dat vastgoed zijn eigen overtuigingen ter discussie stelt, hierbij andere perspectieven te hanteren en dat gezamenlijk met de diverse betrokken partijen te doen.

Mega-trends en GamechangersAls we alle onderzoeken en publicaties van de afgelopen 3 jaar op een rij zetten worden de volgende mega-trends als de meest relevante trends gezien voor de vastgoedsector.

1. Urbanisatie – Een van de belangrijkste trends voor de vastgoedsector is de opkomst van mega-steden. Het zijn deze wereldsteden die het meest gaan profiteren van de beoogde groei in vastgoed. Studies voorspellen dat er in 2030 meer dan 40 mega-steden zullen zijn. In China en India trekken nu al dagelijks 60.000 mensen naar de steden. De toekomstige jongere generatie zal steeds meer kiezen voor het wonen in de binnen-stad. Maar ook baby-boomers en empty-nesters zullen de gemakken van de binnenstad prefereren. Toegang tot allerlei voorzieningen in de buurt, maar ook werk, infrastructuur en recreatie (fysieke connectiviteit) worden steeds belangrijker. Verder zal de digitale transformatie ertoe leiden dat vastgoed in welke vorm dan ook met elkaar geconnecteerd zal zijn (digi-tale connectiviteit). Het fenomeen ‘Smart City’ doet hier zijn intrede.

2. Transitie van West naar Oost – De voorspelde groei in de wereldbevolking zal vooral in het oosten plaatsvinden. Zeker in de opkomende econo-mieën (E7) zal er een groeiende middenklasse ontstaan, met als gevolg grotere potentiële afzetgebieden. Nog veel belangrijker is de verschui-ving van het groeipotentieel naar de opkomende economieën. In tegenstelling tot Europa (ook in Nederland) waar we steeds meer te kampen hebben met vergrijzing en ontgroening. Dit heeft op termijn effect op onze productiviteit. Verwacht wordt dat in 2030 de opkomende economieën (E7) de G7 zullen passeren als afzetgebied. Met als gevolg een verschuiving in de vraag naar vastgoed.


13

3. Schaarste in grondstoffen en energie – De wereldwijde vraag naar grondstoffen en energie zal in 2030 met 50% zijn toegenomen. De wereld-bevolking zal naar alle waarschijnlijk 35% meer voedsel nodig hebben. Dit inzicht vereist dat we op een veel bewustere en efficiëntere wijze omgaan met onze grondstoffen en voedsel, zowel in termen van toe-gang als hergebruik. De circulaire economie is de komende jaren niet meer weg te denken. Het is niet voor niets, mede dankzij technologie, dat de gemeenschap veel meer naar een ‘deel-economie’ tendeert en mensen bereid zijn te betalen naar mate van (her-)gebruik.

4. Technologische Innovatie – Digitale transformatie, sociale media, Big data, Internet of Things, Robotica, etc. veranderen de wijze waarop mensen in de toekomst werken en leven, winkelen en last but not least de wijze waarop diensten worden verleend. Het gaat om geconnecteerd zijn, transparantie en toegang tot informatie (in welke vorm dan ook). Alles tot je beschikking hebben op elk moment, op elke plaats, in elk gewenste vorm, via elk gewenst medium en gepersonaliseerd. In welke mate is dan locatie nog wezenlijk? Of anders gesteld, wat is de waarde van locaties nog? Afgaand op de Uber’s, de AirBnB’s, de Kickstarters, de Fundraisers van deze wereld laten heel duidelijk zien waar het naartoe gaat. In de vastgoedketen zullen posities gaan verschuiven, en de wijze waarop waarde wordt gecreëerd zal totaal anders worden ingericht. AliBaba heeft bijvoorbeeld bijna 1 mln toeleveranciers en bijna 400 mln klanten. Zonder zelf te produceren en te distribueren en zonder enige winkel te hebben. Vastgoed zal de komende jaren dan ook een totaal andere functie krijgen, die meer tendeert naar ‘vastgoed as a service’! (later hierover meer). Het gebruik en de gebruiker zijn bepalend voor de waarde van het vastgoed.


14

3. Technologie als aanjager voor disruptie

Technologie vanuit een waarde-innovatie perspectief kan nooit een game-changer zijn. Technologie heeft afgelopen jaren wel een exponen-tiële ‘boost’ gegeven in het realiseren van een aantal game-changing concepten die op termijn impact zullen hebben op de spelregels in de vastgoedmarkt. Laat ik ze hier op een rij zetten en illustreren met een aantal real-life cases.

Big data and internet of thingsWe zien de afgelopen jaren, een exponentiële toename van digitialisering in alle sectoren. De lange termijn continuïteit van ondernemingen/organi-saties (ook in de vastgoedsector) staat of valt met de mate waarin men bereid is en in staat is om zijn eigen bedrijfsprocessen verder te optimalise-ren door middel van big data en zelfs te integreren met ‘Internet of Things’. We zien nu reeds initiatieven waar vastgoedondernemingen en technolo-gie-organisaties met elkaar samenwerken teneinde concepten te ontwik-kelen die voldoen aan de toekomstige digital-native consument die vooral op zoek is naar connectiviteit, niet alleen als individu maar ook via zijn ‘slimme woning’. Een mooi voorbeeld is het bedrijf ‘Nest’ dat tot doel heeft om woningen zo slim mogelijk te maken door de connectiviteit van allerlei soort apparaten te optimaliseren. Een illustratie: In een slimme woning, is een Nest thermostaat geïnstalleerd, die communiceert met alle elektri-sche apparaten. Op het moment dat jij niet thuis bent (zichtbaar op basis van detectie-sensoren) zet hij alle apparaten in ‘energy-save-modus’. Deze vorm van efficiëntie kan natuurlijk verder doorgetrokken worden naar water, gas, afval, etc. teneinde een bijdrage te leveren aan duurzaam-heid. Maar ook naar de connectiviteit van je woning met andere wonin-gen in de buurt, met winkels, met je kantoor, met je sportvereniging, recreatie-voorzieningen etc. Dit soort informatie (big data) kan in de cloud opgeslagen worden, en aangewend worden voor de continue optimalisa-tie van het gebruik van het betrokken vastgoed (zowel voor wonen, als winkelen, als werken) door de gebruiker. Binnen organisaties zullen er wel nieuwe systemen moeten worden geïmplementeerd om uiteindelijk op de juiste wijze en met betrouwbare data een hogere mate van productiviteits-stijging en rendement van vastgoed te bewerkstelligen. Dit zal niet zonder slag of stoot gaan. Dit vereist andere soort competenties van medewer-kers, maar ook andere soort werkwijzen en andere soort besluitvormings-processen. Cruciale vraag blijft in deze, in welke mate vastgoed– ondernemingen er klaar voor zijn om zo’n transitie te maken.

Nog een laatste illustratie als gevolg van big data. Hoe zou het zijn, als je een huis zou kunnen kopen via internet. Via een platform waar alle infor-matie over het huis, inclusief prijzen, volledig transparant zijn, waarin je via een virtuele tour het desbetreffende huis zou kunnen ‘beleven’ en ook nog eens op basis van je eigen profiel adviezen c.q. suggesties door het sys-teem krijgt. HomeSearch heeft reeds meer dan 15.000 woningen online verkocht. ‘Marktplaats’ voor woningen, is technologisch geen utopie. Het gedrag van de verkopende en kopende partijen zal moeten worden veranderd, op basis van betrouwbare data, volledige transparantie, snel-


15

heid en beleving. Dit kan alleen als alle betrokken partijen bij zo’n ‘deal’ gezamenlijk vorm gaan geven aan zo’n platform maar ook bij iedere trans-actie. In de marketing noemen we dit ‘end-to-end customer experience’. Op elk contactmoment, via elk medium en bij elk type contact, heeft de eindklant dezelfde beleving. Dit betekent dat dit soort platformen steeds meer als eco-systemen gaan functioneren. Vergelijk het met Bookings of Tripadvisor in de reisbranche. Zie Zillow in de VS die reeds over data beschikt, relevant voor de eindgebruiker (tenant-ranking en crowd source lease comparables). Dit gaat het selectie en aankoopproces van de eind-gebruiker, maar ook van alle betrokken partijen, sterk beïnvloeden. Alle partijen zullen zich moeten herbezinnen op hun toekomstige rol binnen het vastgoedlandschap.

3D-printingOp dit moment is lastig te bepalen wanneer het tipping-point zal zijn van 3D-printing. We zien wel in de industrie, maar ook in de medische wereld al toepassingen. Het printen van knieën, heupen of schouders door de orthopeed ter plekke, is in principe al mogelijk. Dit printen geschiedt op basis van een nauwkeurige scan van het te vervangen gewricht. Dus maatwerk. U kunt zich voorstellen dat vervanging dan naadloos gebeurt. Dit zet een complete industrie die gewrichten levert op z’n kop. Maar ook de medicus krijgt een andere rol in het vervangen van zo’n gewricht. Dit zet het hele verdienmodel in deze industrie van ‘medical devices’ op z’n kop. In China, is het bedrijf Yingchuang (WinSun) aan het experimenteren met het 3D-printen van huizen op basis van inkt, welke is samengesteld uit bouwafval (hoogwaardig cement, vezels en steen). De eerste huizen met een oppervlak van 200m2 zijn reeds in 2014 geprint. Kostprijs: $ 6.000. Er blijkt dat Egypte recentelijk 20.000 woningen heeft besteld. Volgens eigen uitspraken verkort men de bouwtijd met 70%, en bespaart men 80% op de loonkosten en tussen de 60-70% op materiaalkosten. Er zijn ook initiatieven met een aantal landen om te onderzoeken op welke wijze deze betaal-bare woningen op grote schaal verwezenlijkt kunnen worden om gezinnen met lage inkomens (vooral in het Midden-Oosten en Afrika) van betaal-bare woningen te voorzien.

Moet u zich eens voorstellen als deze technologische ontwikkeling de komende jaren een vlucht gaat nemen qua populariteit, wat dat betekent voor de klassieke bouwers, investeerders en ontwikkelaars. Maar ook voor woningbezitters uit hoofde van de waardevastheid van hun woningen die afgelopen decennia zijn gekocht. Misschien dat locatie nog enige soe-laas op korte termijn biedt (mede dankzij wettelijke regulering en beschik-baarheid van locaties). Echter zonder de connectie naar de wijze waarop de toekomstige mens in de toekomst gaat wonen, werken en winkelen zal de fysieke waarde van ‘locatie’ in ieder geval afnemen.


16

4. Hoe kijkt de sector?

Bij een inventarisatie van diverse bronnen in vastgoedland (jaarverslagen, marktonderzoeken, trendrapporten van banken/beleggers, krantenartike-len, etc.) kunnen we een beeld vormen over hoe de vastgoedsector naar de toekomst kijkt. Het is geenszins onze bedoeling om hierin limitatief te zijn. Maar vooral een doorkijk te geven van het overall beeld. Van het men-tale model van de bedrijfstak. Van de wijze waarop de bedrijfstak naar de ontwikkelingen kijkt.

1. Woningmarkt – We hebben reeds gezien dat er wereldwijd steeds meer mensen in steden gaan wonen. Niet alleen jongeren, maar ook baby-boomers en empty-nesters kiezen voor het leven in de binnenstad. De type woning en de gemiddelde omvang van woningen is sterk aan het veranderen. De volgende oorzaken worden hiervoor genoemd. Flexibili-teit en betaalbaarheid zijn wezenlijke dimensies bij de keuze voor een type woning. De afweging van enerzijds betaalbaarheid/financiering versus de (niet meer zo zekere) waarde-ontwikkeling van een woning in combinatie met anderzijds de beweging naar een ‘deel-economie’ en betalen naar gebruik, zien we dat huren zeker bij jongere professionals de voorkeur geniet. Duurzaamheid en levensloopbestendigheid als the-ma’s zullen steeds meer aandacht krijgen. Mede ingegeven door vergrij-zing en individualisering zien we steeds meer kleinere huishoudens. Nu zien we dat het huidig aanbod in de steden niet volledig aansluit op de vraag. Hoe de verhouding tussen koop en huur zich in deze gaat ontwik-kelen staat of valt met de financierbaarheid, flexibiliteit en toegang tot allerlei diensten/voorzieningen. Het uitnutten van dit mogelijk groeipo-tentieel (transformatie of nieuwbouw) door een veranderende vraag naar type woning (zeker in de binnenstad) staat of valt met de mate waarin de toekomstige aangeboden woonconcepten aansluiten bij de vraag van de bewoner en zijn belevingswereld.

2. Retail – Afgelopen jaren zijn de winkelbestedingen nauwelijks gegroeid. Verder zien we een aanhoudende verschuiving van de fysieke naar de online-bestedingen. Dit heeft consequenties voor de marges en de lange termijn continuïteit. Verder zien we een toenemende leegstand, die steeds meer en meer om een breed maatschappelijke aanpak vraagt. De oplossing van deze leegstand varieert helaas per regio/stad.

Als het gaat om investeringen zien we een verdringingsmarkt voor de top-locaties (e.g. harde A1 locaties). Vooral locaties met veel passanten zijn in trek bij internationale retailers uit de modebranche. Deze A1 loca-ties krijgen steeds meer de vorm van uitgangsgelegenheden die voldoen aan een beoogde beleving bij de consument. Dit impliceert dat men welis-waar bereid is om fysiek winkels te bezoeken, maar veel meer vanuit de gedachte van een dagje uit in plaats van gericht te gaan winkelen. Dit heeft consequenties voor de wijze waarop winkels en winkelstraten geposi-tioneerd moeten worden in relatie tot andersoortig vastgoed. Ter illustratie: Wat is er op tegen als een binnenstad getransformeerd en verder ontwik-keld wordt vanuit een strategische positionering met een duidelijk onder-


17

scheidend vermogen t.o.v. andere steden? Om zo uiteindelijk zowel internationale retail-ketens alsook klanten aan te trekken die op zoek gaan naar beleving? Als we kijken naar winkelgebieden met een afnemend aantal passanten blijft de vraag of deze gebieden nog te up-graden zijn door additionele investeringen te doen.

Verder zien we dat steeds meer retail-ondernemingen de eerste stappen zetten om veel meer gebruik te maken van digitale media om te komen tot klantenbinding, maar ook digitale media inzetten om de beleving van fysiek en online op elkaar af te stemmen. Dit zal de komende jaren enorme impact hebben op het ontwerp, inrichting en beleving in een winkel.

3. Kantoren - Technologie in combinatie met demografische ontwikkelin-gen heeft ertoe geleidt dat werken niet meer plaatsgebonden is. Werken kan overal plaatsvinden, mits er maar mogelijkheid tot connectiviteit is met het kantoor dan wel met collega’s. Organisaties zelf zijn zich ook continu aan het beraden over de wijze waarop ze zich efficiënter en flexibeler kunnen inrichten teneinde te kunnen inspelen op de dynamische maar vooral onvoorspelbare toekomst. We zien een sterke afname van het aantal vierkante meters per medewerkers, kantoren krijgen de komende jaren een totaal andere functie. Kantoren worden meer een ontmoetingsplaats, een uithangbord, een trekpleister voor nieuw personeel, etc. Kantoren zullen veel meer naar gebruik worden beoordeeld. Dat betekent dat naast de primaire voorzieningen om het werk gedaan te krijgen, andere facilitaire functies zoals catering, sportfaciliteiten, vergaderfaciliteiten, ontmoetings-ruimtes, chill-ruimtes, oppasfaciliteiten, etc. vereist zijn. Hospitality-dienstver-lening zal steeds meer en meer verweven zijn met de uiteindelijke kantoorexploitatie. Net als in de retailmarkt zien we ook bij kantoren dat naast het optimaliseren van het vastgoed ten dienste van het werk, de bele-ving een hele wezenlijke factor wordt. Behalve beleving zien we dat duurzaamheid, bereikbaarheid en flexibili-teit ook meer en meer de aandacht gaan krijgen. Men verwacht dan ook dat kantoren met de beste bereikbaarheid (o.a. met het OV) en een hoog aantal voorzieningen, veel aantrekkelijker worden voor toekom-stige medewerkers.

Wel heeft de sector te kampen met de wijze waarop de bestaande c.q. toekomstige leegstand opgepakt moet worden. Niet alle kantoren zijn te transformeren naar de specifieke wensen/eisen van de toekomstige eind-gebruiker. De komende jaren zit de sector met distressed vastgoed dat afgeboekt zal moeten worden teneinde nieuwbouw mogelijk te maken.


18

5. Een tussenstand

Alvorens we een aantal conclusies trekken ten aanzien van waar de vast-goedsector zich bevindt vanuit een strategische optiek gezien, hebben we een aantal citaten op een rij gezet van een aantal recente dan wel op korte termijn te houden congressen. Het zijn teksten die gebruikt zijn in uit-nodigingen, websites, brochures, etc. Wat valt u op?

“Hoe kun je rendement verhogen door duurzaamheid? Haal je uit een verduurzaamd gebouw direct rendement? Stijgt de waarde en de verhuur-baarheid van commercieel vastgoed als het verduurzaamd is?”

“De vraag verandert. We moeten dus niet alleen investeren in het gebouw, maar vooral ook in de huurder en eindgebruiker. De eindgebruiker is op zoek naar een duurzame, comfortabele en vooral productieve werkomgeving. We informeren je over de wegen naar verduurzaming van bestaand commer-cieel vastgoed en prikkelen je door een veranderende wereld van vraag en aanbod.”

“Raak geïnspireerd door de prachtige first cases en hoor welke contract-vormen hierbij hebben geleid naar het succes”

“In het debat focussen we ons dit jaar op actuele ontwikkelingen zoals het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs”. Zal het uiteindelijk tot een schei-ding van het vak makelaar/taxateur leiden? Maar ook de invloed van financieel economisch beleid op de koop- en huurmarkt kan gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering van de makelaar/taxateur. “Big data maken de vastgoedmarkt transparanter. Ze worden essentieel als het gaat om de waardebepaling van commercieel vastgoed. Tijdens deze bijeenkomst wordt ingegaan op de vraag wat big data en de ana-lyse daarvan kunnen betekenen voor de vastgoedmarkt, hoe waarderin-gen met behulp van big data tot stand komen, wat de kwaliteit daarvan is en op welke wijze big data de vastgoedsector en het taxatievak verande-ren en de markt transparanter maken”.

Exact! De vastgoedsector ziet een aantal trends zeer duidelijk. Echter wat opvalt is de wijze waarop men daar invulling aan geeft. De vastgoedsec-tor, zoals alle sectoren die gedisrupteerd zijn door vooral digitalisering (en de daarmee gepaard gaande consequenties, zoals volledige transparan-tie en geconnecteerdheid van alles), wordt geconfronteerd met een aantal ontwikkelingen die sneller gaan dan de snelheid waarmee de vastgoedsector kan ageren. Iedere organisatie heeft de tijd nodig om in te spelen op deze exponentiële ontwikkelingen. Niet elke vastgoedspeler heeft de agiliteit, flexibiliteit en het verandervermogen, niet te spreken over de financiële gezondheid, die ze in staat stelt om adequaat mee te gaan in de exponentiële ontwikkeling van technologie.


19

We hebben hiervoor een aantal trends en game-changers de revue laten passeren. Bovenstaande citaten illustreren exact de spagaat waar de gemiddelde vastgoed-ondernemer mee geconfronteerd wordt en gaat worden. Aan het eind van de x-as zien we dat het gat niet meer te over-bruggen is. Als de exponentiële verandering van technologieën een gegeven is dan vereist dat van vastgoedorganisaties een structuur en cul-tuur die in continue flux is. Versnelde verandering is een constante. Als Vastgoed zich niet gaat herdefiniëren en op een andere wijze waarde gaat creëren dan is het een gegeven dat disruptie niet lang op zich laat wachten.

Laat ik hier een aantal constateringen maken, die bovenstaande conclu-sie onderstrepen, voordat we doorgaan naar waar de vastgoedmarkt, volgens onze opinie, naar toe gaat meanderen en wat dat betekent voor de diverse spelers.

Constatering 1: Product is leadingOndanks het feit dat alle relevante trends worden benoemd, en men zelfs constateert dat we meer en meer vanuit de eindgebruiker moeten denken, zien we dat de invulling van deze beweging vooral vertrekt vanuit het vastgoed dan wel de optimalisatie van het vastgoed in termen van bijv. duurzaamheid, flexibliteit, etc. Deze hebben enerzijds te maken met het vastgoed en anderzijds worden ze op een redelijk technische wijze ingevuld. Nog steeds is men bezig met het ontwikkelen dan wel transfor-meren van vastgoed en het verhogen van de efficiëntie van gebouwen, in plaats van het in co-creatie ontwikkelen en exploiteren van gebruikerscon-cepten.

Constatering 2: De eindgebruiker centraal is nog steeds een lippendienst!Het staat er bol van. Elk tijdschrift, congres, presentatie, etc. heeft het erover. Hoe dit te realiseren, staat of valt met het daadwerkeljik uitgaan van wat de gebruikerswensen van de eindgebruiker zijn. Het klassieke


20

voorbeeld van wat marktonderzoek doen en daarna de resultaten interpre-teren en vertalen naar gebuikersconcepten is niet meer van deze tijd. We leven in een digitaal tijdperk waar de eindgebruiker steeds meer en meer actief betrokken wil worden in alle stappen van financiering, ontwikkeling, realisatie tot en met zelfs exploitatie van het vastgoedproces. De eerste initiatieven van co-creatie zien we hier en daar opkomen, echter in de vastgoedsector als totaal is het geen gemeengoed. Twee van de belang-rijkste oorzaken: het ter discussie willen stellen van de huidige businessover-tuigingen en het willen/kunnen inzetten van een dergelijke strategie transformatie. Constatering 3: Het huidig verdienmodel prevaleertOndanks alle geschetste trends en game-changing technologies, is de sector, enkele uitzonderingen daargelaten, er nog niet aan toe om huidig verdienmodel ter discussie te stellen. De vraag is of dit verdienmo-del door de bestaande spelers omver wordt gegooid of dat er branche-vreemde partijen zijn die de hele sector zullen omgooien. Denk aan big data organisaties, organisaties die in staat zijn vastgoed als een dienst te vercommercialiseren en dus andersoortige waarde gaan leveren die dichter bij de wensen van de eindgebruiker staat. Organisaties die in staat zijn meerdere partijen bij elkaar te brengen, en te organiseren als platform en juist deze platformen degenen zijn die het vastgoedproces ter hand nemen. Waarbij de eindgebruiker actief betrokken wordt c.q. een van de spelers wordt. Ergo …….. een ander verdienmodel. Constatering 4: Vraag en aanbod sluiten niet op elkaar aanGezien de voorgaande constateringen, maar ook de snelheid waarmee de vastgoedsector wel/niet anticipeert op externe ontwikkelingen (demografisch, technologisch en economisch) zien we dat het aanbod niet aansluit bij de wensen van gebruikers (mede vooral ingegeven door digitalisering, big data en demografie). In de afgelopen tijd is de sector geconfronteerd met een economische crisis, consolidatie, rationalisatie (shake-out), afboekingen, krimpende markt, etc. Primaire focus is geweest overleven. Ondertussen heeft afgelopen zeven jaar technologie (lees adoptie o.a. digitalisering) en de adoptie ervan door gebruikers niet stilgezeten. Het is het klassieke beeld dat organisaties nooit zo snel kunnen veranderen als markten, laat staan dat ze hun aanbod (lange termijn focus in vastgoed) zomaar kunnen aanpassen aan de wensen en eisen van de klant. We zien nu al dat de vastgoedsector geconfron-teerd wordt met meerdere generaties (Gen X, Y, Z Baby Boomers), die ieder eigen gebruikerswensen hebben over de hele linie (winkelen, werken, wonen). Kijkend naar het huidig aanbod in vastgoedland, zien we nog niet expliciet een gedifferentieerd aanbod (in termen van gebruikswensen) naar doelgroepen.

Constatering 5: Social en MobileBuiten de discrepantie in het aanbod van vastgoed versus gebruikerswen-sen van de diverse doelgroepen, zien we ook dat de wijze waarop de diverse groepen betrokken, bediend, geadviseerd, geïnformeerd willen worden een grote mate van diversiteit kent. Sociale media zijn niet meer


21

weg te denken uit het dagelijks leven van de eindgebruiker. Verder zien we een toename in het gebruik van smartphones bij het toegang verkrijgen tot allerlei diensten, al dan niet via gepersonaliseerde apps. Het aangaan van de conversatie met de eindgebruiker, het mogelijk maken van een platform waarin bewoners van dezelfde buurt met elkaar geconnecteerd zijn, via een app het vergelijken van huizen, het regelen van de energie-huishouding, de beveiliging, tot en met het delen van ervaringen over diverse dienstverleners rondom vastgoed, zijn aspecten die voor de eind-gebruiker totaal niet meer vreemd zijn. Digitalisering van de totale dienst-verlening rondom het gehele vastgoedproces (financiering, ontwikkeling, bouw, exploitatie, servicing, etc.) zal een kritieke succesfactor worden. Vooral de combinatie tussen fysieke en virtuele wereld zo inrichten dat de eindgebruiker continu over de hele keten dezelfde beleving gaat ervaren wordt cruciaal. Dit vereist echter wel een andere mindset, andere compe-tenties en zelfs andere businessmodellen van de huidige spelers.


22

6. Conclusie: Naar een geconnecteerde wereld Willen we daadwerkelijk praten over ‘waarde-innovatie’ dan zal juist de toekomstige geconnecteerde ‘mens’ in zijn leefomgeving als vertrekpunt genomen moeten worden. Het is HIJ die uiteindelijk bepaalt:•WATdaadwerkelijkvanwaardeis;• HOEhijdezewaardewilontvangen;•WAARhijvoorwilbetalen.

Technologische en sociaal-economische factoren (digitalisering, econo-mische krimp, vergrijzing, Generatie X,Y,Z, Millenials, etc.) hebben de maatschappij volledig getransformeerd. Puur ter illustratie een aantal data uit het PSFK-onderzoek (2015):• 80%vindtflexibiliteit inwerkeenrelevante factorvoorzijnwerk-privé

verhouding;•Vangemiddeld41%vandemedewerkersinorganisatieswordtverwacht

dat ze buiten kantooruren bereikbaar zijn;• 10%vandemensenheeftweleenszijnsmartphonegecheckttijdens

seks;• 70%vandeNederlanderschecktelk6minutenzijnsmartphone;• 79%vindthetrealiserenvanfinanciëledoelstellingen(zoalspensioen,

zorgvoor later, studerende kinderen, etc.) tegenwoordig veel lastiger dan voor vorige generaties.

Maar ook volledige bedrijfstakken zijn afgelopen 10 jaar volledig gedisrup-teerd: Muziek-industrie, Retail, Auto-mobielindustrie, Financiële Dienstver-lening, Bouw, Professionele Dienstverlening, Handel, Zorg, Onderwijs, Energie, etc. Hoe lang duurt het voordat Vastgoed gedisrupteerd wordt? Om daar enigszins grip op te krijgen zullen we naast voorgaande techno-logische megatrends en hun invloed op vastgoed ook moeten kijken naar de ‘consument/burger/gebruiker’. Zoals reeds gesteld: Technologie kan ‘initiërend/faciliterend/katalyserend’ zijn, maar de echte game-changing staat of valt met hoe de uiteindelijke gebruiker technologie aanwendt om zijn leven gemakkelijker, productiever en/of zinvoller te maken. Maar wel op een wijze waarin hij aan het stuur zit.

We gaan naar een wereld waar alles met alles geconnecteerd is. Dit bete-kent een overvloed aan beschikbare data, toegang tot elke vorm van ‘resources’ (als je maar een computer hebt), tot elke vorm van competen-tie, tot elke vorm van dienstverlening (zolang het maar gepersonaliseerd is). Het lijkt dat ‘het internet’ de ‘Operating System’ van de wereld is gewor-den. Transparantie zal de komende jaren een cruciale dimensie zijn voor de mate waarin de vastgoed-sector wel/niet onder druk zal komen te staan. Vooral de toegevoegde waarde van iedere speler in de keten zal zichtbaar worden. En die toegevoegde waarde zal niet meer zitten in het gebouw, maar in het gebruik en de mate waarin het aansluit op de beoogde beleving vanuit de eindgebruiker. Waarbij de eindgebruiker degene is die bepaalt hoeveel die toegevoegde waarde ook daadwerke-lijk waard is. De vastgoedmarkt moet veel meer gaan denken in gebrui-kersconcepten die door diverse partijen gezamenlijk in co-creatie


23

vormgegeven worden. Een van die partijen zal de eindgebruiker zelf zijn. De eindgebruiker die volledig geïnformeerd is, zijn besluitvorming door data volledig en versneld zal worden ondersteund, en zelf op zoek is naar die unieke gepersonaliseerde beleving. Of hij nou woont, werkt, winkelt, recreëert, verzorgt, etc.

Technologische innovatie en digitalisering hebben ervoor gezorgd dat plaats- en tijdgebondenheid niet meer prevaleert. Vastgoed zal steeds meer en meer een van de ‘contactpunten’ zijn in een overall omni-chan-nel beleving, waarin de klant degene is die deze woon/werk/winkel-bele-ving vorm geeft. ‘Welcome to the colleborative economy’. Het is dus niet de vraag of vastgoed wordt gedisrupteerd maar wanneer!


24

7. Nieuwe spelregels, nieuwe rollen!

InleidingIn voorgaande paragrafen hebben we vanuit verschillende perspectieven gekeken naar de huidige stand van zaken in Vastgoed. Niet vanuit cijfer-matige dan wel financiële parameters, maar vanuit een strategisch per-spectief. In dit laatste hoofdstuk willen we op basis van onze expertise en ervaring in andere sectoren, een aantal inzichten met u delen. Inzichten die betrekking hebben op de vraag: “Waar gaat de business naar toe?” Inzichten die mogelijk antwoord kunnen geven op deze vraag. Inzichten in de onderliggende patronen van hoe sectoren zich hebben ontwikkeld dan wel gaan ontwikkelen. Dit soort inzichten geven ons de eerste hand-vaten om de vertaalslag te maken naar de transitie van de Vastgoedmarkt en vooral de diverse spelers in deze.

De wijze waarop in de huidige wereld waarde gecreëerd wordt zowel voor de klant als voor de eigen organisatie is duidelijk in transformatie. AirBnB, met 150 medewerkers in dienst, verhuurt per nacht 230.000 kamers en zijn omzet is op het niveau van de totale Hilton keten. Hilton heeft 144.000 medewerkers. Zes jaar geleden is Whatsapp opgericht, recentelijk zijn ze door Facebook overgenomen voor 19 mrd dollar. Whatsapp is een con-current van de gevestigde orde van telecom-ondernemingen zoals KPN. De marktkapitalisatie van KPN is plus minus 4 mrd dollar. KPN heeft 30.000 medewerkers en bedient maar een fractie van de 450 mln gebruikers die Whatsapp bedient met 55 medewerkers. Het zijn maar twee illustraties uit een toenemende reeks van ondernemingen die complete bedrijfstakken op hun kop zetten. Denk ook aan Uber, aan Apple, aan Facebook, Twitter, TaskRAbbit, Kickstarter, Coursera. Allemaal platformen. De gevestigde orde realiseert zich meer dan ooit dat ze niet op de huidige voet verder kunnen. Dat innovativiteit en agiliteit kritieke succesfactoren zijn voor het waarborgen van de lange termijn continuïteit. De wijze waarop waarde gecreërd wordt in de toekomst vereist een ander ‘businessparadigma’, een ander soort organisatie en andersoortige competenties. De ‘collabo-rative economy’ doet in steeds meer bedrijfstakken haar intrede met het platform als dominante business.

Naar een nieuw business paradigmaWe hebben reeds gezien dat vooral globalisering en digitalisering en andere technologische innovaties de wijze waarop markten functioneren veel transparanter, sneller, geconnecteerd hebben gemaakt, lees effec-tiever en efficiënter. Een geconnecteerde wereld vereist steeds meer en meer, en niet in de laatste plaats uit hoofde van wendbaarheid en innova-tiviteit een ander soort organisatie. De netwerkorganisatie. Door de afwe-zigheid van tijd en plaatsgebondenheid in combinatie met volledige transparantie van allerlei informatiestromen weet het netwerk aan organi-saties wat de intenties van de individuele klant zijn en kan zelfs hierop inspelen, anticiperen en de klant toegang bieden om deel te nemen in dit netwerk. Plaats, tijd en context van de klant worden met elkaar verbonden. Er vormen zich platformen (marktplaatsen). Platformen die al dan niet geïnitieerd worden door een onderneming, al dan niet gecoördineerd


25

worden door een onderneming. Deze ondernemingen kenmerken zich door het bieden van infrastructuur (platform) waarop zowel klanten (eind-gebruikers), andere ondernemingen/organisaties, maar ook met elkaar geconnecteerde computers/machines (internet of things) allerlei produc-ten/diensten kunnen aanbieden. Stelt u zich eens voor, als Apple zijn iPhone met al zijn apps continu up-to-date zou moeten houden met elke keer weer nieuwe apps die de productiviteit van de eindgebruiker zouden optimaliseren. Een ondoenlijke zaak. Door het aanbieden van de AppStore als platform, kon de gebruiker (als individuele onafhankelijke ontwikke-laar) zelf apps bouwen en aanbieden. Het is dan ook geen verrassing dat bij de top 10 meest succesvolle innovatieve organisaties ter wereld de 6 platformorganisaties zijn (o.a. Uber, Airbnb, Cisco). Cruciaal is wel dat het platform de waarde-creatie door alle deelnemers aan het platform facili-teert. Ter illustratie: Een particulier in de VS begon 3 jaar geleden met de aankoop van zijn eerste appartement ($ 40.000,-) welke hij op Airbnb aan-bood. Netto winst eerste jaar $ 13.000,-. In vier jaar tijd had hij zijn eerste appartement terugverdiend. Drie jaar later, heeft deze particulier 52 appartementen die hij via het platform van Airbnb aanbiedt. De winst is exponentieel gegroeid. De scheidslijn in deze redenering tussen produ-cent en consument is dan ook totaal verdwenen.


26

Zoals Duivestein, Savalle en Spruyt zeer treffend constateren:

“De sleutel tot succes van platforms zit hem dan ook in het breken van het liniaire model van waarde-toevoeging. Dat is gestoeld op het idee dat tijd en plaats te beheersen factoren zijn. Maar zoals we eerder zagen zijn we inmiddels allemaal met elkaar verbonden in real time netwerken waar transactiekosten te verwaarlozen zijn en informatie vrijelijk stroomt. Onze gemeenschappelijk productieruimte is nu de Cloud die de context van de gebruiker bevat en daardoor de gebruiker in staat stelt waarde toe te voegen op een manier die maximaal bij zijn of haar beleving past”

In deze toekomstige wereld zijn het bottom-up netwerken, bestaande uit individuen en gemeenschappen, vooral door technologie gedreven, die het marktlandschap gaan bepalen. Dit marktlandschap functioneert als het ware als een ‘marktplaats’ waarin kennis, geld, informatie, competen-ties, goederen, etc. vrijelijk gedeeld worden met elkaar teneinde een gezamenlijk doel na te streven.

De meeste organisaties onderkennen deze transitie, proberen stappen in te zetten, maar worden vooral door het bestaande mentale model (lees eigen bedrijfsovertuigingen) in de eigen organisatie tegengehouden. Ze proberen een nieuwe realiteit met oude spelregels ‘aan te vliegen’. Dit maakt ze op termijn echter obsoleet. Het zijn juist de ondernemingen die in staat zijn deze nieuwe technologieën en gedachtengoed te omarmen en te implementeren, zodat die op termijn zullen blijven voortbestaan.


27

Naar een collaborative economy De transitie naar een collaborative economy (lees een verzameling van marktplaatsen) volgt elke keer hetzelfde patroon. Dit patroon ziet er als volgt uit:

Cruciaal is om ons denken te herdefiniëren over voortbrenging en con-sumptie. In de huidige tijd van digitalisering worden producten steeds meer als diensten geleverd, diensten worden marktplaatsen en uiteindelijk produceren marktplaatsen het product. Laat ik elk van de drie stappen kort toelichten aan de hand van een aantal illustraties.


28

Van product naar serviceDe stap van product naar diensten zien we bijvoorbeeld in de auto-indus-trie, waar auto-bezit als statussymbool aan relevantie inboet. In de huidige tijd waar voor een aantal doelgroepen bezit niet relevant is, maar men wel voor gebruik wil betalen. Tal van auto-fabrikanten leveren nu een verhuur-service via hun dealers waar je als klant naargelang het gebuik van de auto betaalt. Opeens gaat het niet meer om de auto, maar om mobiliteit. Ook de opkomst van private lease, waar je bijv. voor € 280,- p/mnd als particulier all-inclusive een auto kan leasen. Vroeger was dit het speelveld van lease-maatschappijen, nu begeven dealers zich op deze markt. Een ander voorbeeld is HILTI bouwmaterialen. Daar waar vroeger bouwonder-nemingen bouwmaterieel op voorraad moesten hebben, was er altijd het risico dat er bouwmaterieel op de bouwplaats stukging. Risico: vertraging op de bouwplaats, met mogelijke boetes als consequentie. HILTI is van leverancier van bouwmaterieel (o.a. klopboormachines) overgegaan op abonnementsservice waarin bouwondernemingen de garantie krijgen dat hun defecte bouwmaterieel binnen een half uur op locatie vervangen wordt.

Van service naar markplaatsIn deze stap zien we klassieke diensten op een platform aangeboden worden. Funda is zo’n voorbeeld. Bol.com is zo’n voorbeeld. De Marriot hotelketen heeft uiteindelijk een samenwerkingsverband met Airbnb gesloten om extra kamers/appartementen te hebben ipv zelf te investeren in nieuw vastgoed. Tal van platformen waar klusseniers worden aangebo-den is ook zo’n vorm. Het gaat er hier vooral om dat er nog steeds wel duidelijk een aanbiedende partij is en een consument.

Bied een collaborative platform aan (het platform is de producent)Een platform dat als economische entiteit functioneert, een platform dat gezamenlijk een dienst/product vormgeeft. Waarbij op het platform vooral de participatie van deelnemers en hun bijdrage wordt gefaciliteerd. Fund-raise is een van de grootste platformen als het gaat om crowdfunding. HomeSearch is een van de grootste platformen waar huizen on-line ver-kocht worden. Een van de meest markante illustraties van crowd-sourcing is het project HTT (Hyperloop Transport Technologies). Eigendom van de oprichter van Tesla. Dit project dient uiteindelijk te leiden tot een andere vorm van transport via een hoge snelheidsbuis. Als dit project slaagt dan zal de uitkomst baanbrekend zijn. Het saillante bij deze is dat aan dit pro-ject 420 van de hoogst gekwalificeerden uit de hele wereld werken, zonder directe beloning (in termen van bijv. salariëring). In plaats daarvan krijgt een ieder opties, als de organisaties succesvol blijkt te zijn, kunnen deze opties goud waard zijn. Het enige contract wat ze hebben is dat ze maar 10 uur per week aan HTT mogen werken. Een ander mooi voorbeeld waarin heel duidelijk getoond wordt hoe co-creatie via een platform plaatsvindt. Een Braziliaanse ontwikkelaar, GAFISA, gebruikt Facebook als platform om in conversatie met zijn huidige en toekomstige klanten vast te stellen hoe hun toekomstig appartement/huis er zou moeten komen uit te zien.


29

8. What’s next?

Op basis van al het voorgaande zien we voor vastgoed de volgende trans-formatie de komende jaren ontstaan. Een transformatie die zeker conse-quenties gaat hebben voor de wijze waarop verschillende rollen ingevuld gaan worden.

We hebben reeds het klassieke patroon gezien in tal van bedrijfstakken, waarin het niet meer op het product gaat, niet meer op de diensten erom-heen maar uiteindelijk om de beleving. Een beleving die altijd gepersona-liseerd moet zijn. Binnen vastgoed zien we nog steeds dat er teveel spelers locatie en gebouw als primaire focus hebben. Gelukkig zien we de laatste jaren dat er veel meer gekeken wordt naar allerlei voorzieningen die uitein-delijk de efficiëntie van het gebouw optimaliseren en uiteindelijk ook de gebruikswaarde. Dit is op termijn niet voldoende. Digitalisering en andere technologische innovaties in combinatie met een aantal demografische ontwikkelingen vereisen dat spelers op een andere wijze naar hun rol in het


30

Vastgoedlandschap moeten gaan kijken. Realiseer je, dat deze rollen andersoortige rollen betreffen dan wat we tot nu toe gewend zijn. Wat is de toegevoegde waarde van een makelaar nog als alle informatie betref-fend vastgoed compleet transparant is? Altijd beschikbaar. En altijd aan-gepast aan je persoonlijke behoeftes. Is er nog wel toegevoegde waarde voor een makelaar in de toekomst?

Is geld eigenlijk een schaars goed? Tegenwoordig is tijd een schaars goed. De eindgebruiker/klant is eigenlijk de aanbodkant, die een hoeveel-heid tijd ter beschikking heeft en bepaalt aan wie/wat hij die gaat schen-ken. Leveranciers van geld, informatie, goederen, expertise, etc. zijn de vraagkant geworden die hun aanbod moten laten aansluiten op de behoeften van de klant. En in de toekomst steeds meer en meer door middel van platformen/communities. Hebben we in de toekomst nog banken nodig als crowdfunding reeds zijn succes heeft bewezen in meer-dere bedrijfstakken? Hebben we beleggers nodig als de eindgebruiker zelf als belegger functioneert? Technologie maakt het allemaal mogelijk. Uiteindelijk gaat het erom, wie straks in staat is om alle goederen, informa-tie, diensten, expertise, etc. op een dusdanige wijze bij elkaar te brengen zodat de eindgebruiker zijn eigen unieke beleving kan creëren. En die beleving kan op alle niveaus plaatsvinden. Op locatie, op gebouwniveau, op dienstenniveau, op belevingsniveau. Dit kan als leverancier, als dienst-verlener en als regisseur van het platform. De keuze is aan U.

Een ding is zeker duidelijk – we moeten accepteren dat het oude business paradigma niet meer van deze tijd is. Disruptie is een feit. U kunt nu nog de keuze maken: vooroplopen, meelopen of achterlopen.


31

9. Referenties (gebruikte bronnen)

1. Athwal, N. (2015). Crowdfunding for real estate and why it’s a game-changer. Opgehaald van http://tech.co/crowdfunding-real-estate-game-changer-2015-07

2. Atkin, B. & Brooks, A. (2015). Total facility management. 4th ed. New York, NY: John Wiley.

3. California Association of Realtors (2015). Disrupting real estate: the impact of technology and the industry’s future: executive report. Los Angeles, CA.: California Association of Realtors. (Center for California Real Estate Roundtable series 2014).

4. Cone, J. (2015). The future of real estate and technology. Opgehaald van http://www.auction.com/blog/the-future-of-real-estate-and-technology/#sthash.5FWOIbRI.dpbs

5. Dackus, R. (2011). Change in real estate, Masterclass vastgoed 3.0. Opgehaald van http://www.slideshare.net/braineo/robert-dackus-change-in-real-estate-masterclass-vastgoed-30-wwwvastgoed30com

6. Deloitte Center for Financial Services (2015). 2015 Commercial real estate outlook: enhance technology and enable innovation. London: Deloitte Center for Financial Services.

7. Dewald, G. (2015). How has innovation in real estate benefited consu-mers? Opgehaald van http://www.inman.com/2013/03/13/how-has-innovation-in-real-estate-benefited-consumers/

8. Disruptive (2014). Disruptive innovation real estate. Harvard Real Estate Conference, October 2014.

9. Doorn, L. van (2015). How urbanisation will drive a culture of innovation in real estate investment. Opgehaald van https://www.marking-milesto-nes-together.com/en/insights-outlooks/how-urbanisation-will-drive-a-culture-of-innovation-in-real-estate-investment/

10. DTZ Zadelhoff (2015). Vervagende grenzen, duidelijke contouren: ten-denzen van de vastgoedmarkt. Amsterdam: DTZ Zadelhoff.

11. FGH Bank (2015). FGH Vastgoedbericht: de kracht van anders kijken. Utrecht: FGH Bank. Forbes.com, 7 July 2015.

12. Guttman, A. (2015). How an online property site is disrupting the real estate industry.

13. Hayden, B. (2014). Who will step up and disrupt the real estate lndustry? Opgehaald van http://www.entrepreneur.com/article/237944

14. Kepes,B. (2015). SQFT launches to disrupt the real estate industry with mobile. Forbes!Tech.

15. Krumholz, W. (et. al.) (2014). Zillow & Trulia won’t shake up the American real estate market. Saint Paul, MN: University of St. Thomas Minnesota, Opus College of Business


32

16. Liddle, B. (2015). Compare Ozway v other real esate business models and commission structures for agents. (personal blog). Opgehaald van https://www.linkedin.com/pulse/compare-ozway-v-other-real-estate-business-models-agents-barry-liddle

17. lnnovation (2015). Innovation practice. The 2015 Harvard joumal of real estate.

18. Luijten, A. (2013). Vastgoed moet zich weer gaan verbinden: Eduard Schaepman in gepsrek met Annemieke Roobeek. VGVisie, nr. 7, 40-44.

19. Micheli, R. (2015). Seven bold commercial real estate predictions. CNBC.

20. Miguei-Descalso, A. (2014). Three disruptive tech trends in Real Estate. Wired., 10 July 2014. Opgehaald van http://insights.wired.com/profiles/blogs/three-disruptive -tech-trends- in- real -estate - in-2014-and-beyond#axzz3rHoZ5K3U

21. Mitchel, T. (2015). The new innovative business model in real estate. Opgehaald van http://www.tinamitchellteam.com/the-new-innova-tive-business-model-in-real-estate/

22. National Association of Realtors & Swanepoel T3 Group (2015). D.A.N.G.E.R. Report. Chicago, IL: National Association of Realtors

23. Pro Estate & Bas Energie (2012). Service Estate Community. 24. PSFK (2015). The future of work. New York, NY: PSFK 201525. PSFK (2016). The future of retail 2016. New York, NY: PSFK.26. PWC (2015). Emerging trends in real estate. Washington, DC: Urban

Land lnstitute. 27. PWC (2015). Real Estate 2020: building the future. Amsterdam: PwC.28. Robertson, W. (2014). My say: why commercial real estate is ripe for dis-

ruption. Forbes, 16 december 2014. Opgehaald van http://www.forbes.com/sites/groupthink/2014/12/16/why-commercial-real-estate-is-ripe-for-disruption-in-2015/

29. Shah, S. (2015). The promising future of real estate. Huffington post. 7-03-2015. Opgehaald van http://www.huffingtonpost.com/young-entrepre-neur-council/the-promising-future-of-r_b_7657834.html

30. Stone, B. (2013). Why Redfin, Zillow and Trulia haven’t killed off real estate brokers. Business week, 7 March 2013. Opgehaald van http://www.bloomberg.com/bw/articles/2013-03-07/why-redfin-zillow-and-trulia-havent-killed-off-real-estate-brokers

31. Toivonen, S. & Viitanen, K. (2015). Forces of change shaping the future of commercial real estate market in the Helsinki metropolitan area in Finland. Land use policy, 42, 471-478.

ING Real Estate Finance IVBNJLLKlépierre Management Nederland BVLexence NVLoyens & Loeff NVMAB Development MNMVGM International AdvisoryNS Vastgoed BVNVMPGGMPropertizeProvastPwCRechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseursSADCSchiphol Real Estate BVSPF Beheer BVStrabo BVSyntrus Achmea Real Estate & FinanceTBI Holding B.V.The IBUS CompanyWereldhave NVWPM GroepYardi Systems BV

Onze donateurs3W Real EstateACM Vastgoed Groep BV Ahold Vastgoed BVAltera Vastgoed AM BVAMVESTa.s.r. vastgoed vermogensbeheerBOEKELBPD Europe BVBouwinvestBrink GroepCBRE Global InvestorsCBRE NetherlandsColliers InternationalDe Brauw Blackstone WestbroekDELA Vastgoed BVDeloitteDTZ ZadelhoffDura Vermeer Groep NVDVPFGH Bank NVFunda NVGrond en Ontwikkeling Gemeente AmsterdamG&S VastgoedHaags OntwikkelingsbedrijfHouthoff BurumaHurks Vastgoedontwikkeling

bezoekadresHuys AziëJollemanhof 51019 GW Amsterdam

postadresPostbus 1401000 AC Amsterdam

[email protected] 020 668 11 29 020 668 03 61

www.asre.nl

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) zijn mede mogelijkdankzij de financiële steun van de StichtingWetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde - SWOOV

Back publicatie Vastgoedlezing 2015_achterkant.pdf 1

ING Real Estate Finance IVBNJLLKlépierre Management Nederland BVLexence NVLoyens & Loeff NVMAB Development MNMVGM International AdvisoryNS Vastgoed BVNVMPGGMPropertizeProvastPwCRechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseursSADCSchiphol Real Estate BVSPF Beheer BVStrabo BVSyntrus Achmea Real Estate & FinanceTBI Holding B.V.The IBUS CompanyWereldhave NVWPM GroepYardi Systems BV

Onze donateurs3W Real EstateACM Vastgoed Groep BV Ahold Vastgoed BVAltera Vastgoed AM BVAMVESTa.s.r. vastgoed vermogensbeheerBOEKELBPD Europe BVBouwinvestBrink GroepCBRE Global InvestorsCBRE NetherlandsColliers InternationalDe Brauw Blackstone WestbroekDELA Vastgoed BVDeloitteDTZ ZadelhoffDura Vermeer Groep NVDVPFGH Bank NVFunda NVGrond en Ontwikkeling Gemeente AmsterdamG&S VastgoedHaags OntwikkelingsbedrijfHouthoff BurumaHurks Vastgoedontwikkeling

bezoekadresHuys AziëJollemanhof 51019 GW Amsterdam

postadresPostbus 1401000 AC Amsterdam

[email protected] 020 668 11 29 020 668 03 61

www.asre.nl

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) zijn mede mogelijkdankzij de financiële steun van de StichtingWetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde - SWOOV

Back publicatie Vastgoedlezing 2015_achterkant.pdf 1

De Vastgoedlezing 2015 - ASRE · Het optimaliseren van deze dynamische ... huidige spelregels op...

Documents

Transcript of De Vastgoedlezing 2015 - ASRE · Het optimaliseren van deze dynamische ... huidige spelregels op...