Proefcollege Open dag 8 maart 2017

Prof. dr. P. van Gool FRICSAmsterdam School of Real EstateUvA en SPF beheerVersie van 7 maart 2017

Datum: 8 maart 2017: 17.10 – 17.45 uur

Veel verschillende onderwijsvormen

• Klassieke hoorcolleges / plenair onderwijs (a)• Online learning / online courses / SPOC (small

online courses) (b)• Blended learning (a) + (b)• Cases + (jury)presentaties• Games• Excursies• Discussies• Papers / essay’s• Scriptie

2

Nu voorbeeld van ‘klassiek’ hoorcollege

3

Over de erfpachtsituatie in Amsterdam

4

Hanteren ‘Chatham rules’

• Deelnemers vrij ontvangen informatie te gebruiken• Deelnemers mogen niet onthullen identiteit van spreker(s),

van andere deelnemers of hun organisaties• De rules stellen mensen in staat om te spreken als

individu, om van gedachten te wisselen die misschien niet die van hun organisaties uitdrukken, en moedigt zo de vrije discussie aan.

• Sprekers zijn dus vrij om hun eigen mening te geven, zonder zorg voor hun persoonlijke reputatie of hun officiële taken en voorkeuren.

5

Wat speelt hier?

6

‘Nieuwe erfpachtstelsel hoofdstad ‘grenst aan diefstal’ volgens VEH

7Tja, waar gaat dit nu over?

Waar gaat dit over?

• Erfpacht• Afkopen erfpacht met een fruitautomaat?• Plan gemeente dat gestopt moet worden?• Extra cashen door de gemeente?• Een nieuw stelsel?• Diefstal?• BSQ = bull shit quote?• ?• ?

8

Welke vragen komen er bij jullie op?

• Wat is erfpacht?• Wat is verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende

erfpacht?• Waar komt de erfpacht overstapregeling op neer?• Wat moet er bij overstap worden betaald?• Waarom zijn erfpachters erg boos?• ?• ?

9

Wat is erfpacht? En wat heeft dit van doen met erven?

10

Wat is erfpacht?

• Een recht dat speelt als je iets erft?• Huur van grond?• (Beperkt) zakelijk recht dat een erfpachter de bevoegdheid

geeft andermans onroerende zaak (stuk grond of akker) - doorgaans tegen betaling van canon - te gebruiken.

• Erfpacht is een zakelijk recht, een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt) of wanneer de pachter sterft (anders dan bij een huurder)

11

Wat is voortdurende erfpacht?

Wat is eeuwigdurende erfpacht?

12

• Voortdurende erfpacht = erfpacht voor onbepaalde tijd, onderverdeeld in tijdvakken van 50 of 75 jaar. Aan het tijdvakeinde wordt canon herzien op basis van de actuele grondwaarde en een actueel canonpercentage.

• Eeuwigdurende erfpacht = erfpacht zonder tijdvakken, waarbij de canon bij de start wordt bepaald en daarna nooit meer wordt herzien (behalve bij bestemmingswijziging). Ook af te kopen voor eeuwig!

13

Waar komt de erfpacht overstapregeling op neer?

14

Waar komt de erfpacht overstapregeling op neer?

Als men nu canon betaalt:• Nu overstappen

• Weer canon betalen• Afkopen

• Later overstappen• Of in huidige

voortdurende erfpacht blijven!

Waar komt de erfpacht overstapregeling op neer?Als men nu heeft afgekocht:• Nu overstappen

• Canon gaan betalen• Weer afkopen

• Later overstappen• Of in huidige

voortdurende erfpacht blijven!

16

Wat moet er bij overstap worden betaald?

17

Berekening (erfpacht) grondwaarde bij woningen

18

Hoe wordt de nieuwe canon vastgesteld?

19

Hoe wordt de nieuwe canon vastgesteld?

20

Berekening nieuwe canon en overstapkosten

21

Wat zijn de lasten voor de erfpachter bij overstap?

22

Maar ook grote uitschieters

Voorbeeld van nieuwe hoge canon en afkoopsomMaxwellstraat 2Amsterdamvrijstaande woning

Oppervlakte woning in m2 155Algemene bepaling van erfpacht (AB) uit: 1937Huidige canon per jaar (circa) 371,00€ Soort canon vastEinde huidig tijdvak 2026

Berekening (erfpacht)grondwaardeHuidige marktwaarde erfpachtrecht (in feite vraagprijs cf Funda) 698.000,00€ WOZ-waarde (per 01-01-2015) 712.000,00€ Buurtstraatquote (BSQ) 62%Grondwaarde 441.440,00€ Opstalwaarde (= veronderstelde herbouwkosten) 270.560,00€ Idem per m2 1.745,55€ Depreciatie vanwege bestaande contractrelatie 10%Erfpachtgrondwaarde 397.296,00€ 10%Nieuwe canon bij eeuwigdurende erfpacht (die vervolgens wordt geïndexeerd) 9.495€

Totale afkoopsom bij tussentijdse overstap 322.362,00€ 23

Toetsvraag: wat krijg je door een erfpachtrecht te kopen?

• Een unieke woning in een unieke buurt zonder het bloot eigendom (= het recht op de grond)?

• Een strippenkaart met als basiswaarde de kostprijs van de stenen (de herbouwwaarde). Aan het tijdvakeinde zijn alle strippen op en resteert slechts de waarde van de stenen.

Heeft de erfpachter zich een en ander gerealiseerd? Had hij dit kunnen weten?

24

25

Waarom zijn erfpachters erg boos?

26

Waarom zijn erfpachters erg boos?

• Forse canonstijgingen en hoge afkoopsommen bij overstap (die er overigens ook zijn bij het tijdvakeinde).

• Een gebrek aan informatie in het verleden, waardoor velen zich misleid voelen.

• Door de rekentool ziet men nu zelf de nadelen van het erfpachtsysteem.

• De praktijk van afkoop in het verleden (grondwaarde is al betaald).• Het mogelijk niet kunnen betalen en/of financieren van de nieuwe

canon(afkoop)kosten. Overigens nauwelijks verschil met huidige situatie!

27

Nieuwe erfpachtstelsel ‘grenst aan diefstal’ volgens VEH

De afkoopsommen en canonstijgingen zijn veel te hoog. Het nieuwe systeem ‘grenst aan diefstal’. Dat zegt Vereniging Eigen Huis (VEH)

• De gemeente roomt waardestijging van woningen volledig af. Verschillen tussen buurten zijn onbegrijpelijk en onrechtvaardig.

• De locatiewaarde wordt twee keer meegeteld, eenmaal via de Woz-waarde en de tweede maal met de Buurt Straat Quote. De gemeente vermenigvuldigt de Woz-waarde met een factor tussen de 15 tot wel 85 procent om tot de grondwaarde te komen.

• Ten tweede pakt de gemeente investeringen van huiseigenaren af. • Alleen een 'standaard opstalwaarde' wordt afgetrokken van de Woz-waarde en niet

kostbare investeringen (w.o. renovatie, funderingsherstel)• De gemeente rekent een waardestijging daarmee volledig naar zichzelf toe. Dat grenst

volgens VEH aan diefstal.• Bovendien ontbreekt een regeling voor recente erfpachtcontracten. Gevolg is dat

erfpachters die sinds het begin van deze eeuw een nieuw erfpachtperiode zijn ingegaan en die voor een periode van bijvoorbeeld 50 jaar hebben afgekocht, al de volledige marktwaarde hebben betaald. Zij moeten hiervoor bij afkoop van hun erfpacht in de nieuwe methodiek fors worden gecompenseerd. 28

Forse canonstijgingen door:

• Politiek van grondwaardestijging ten gunste van de gemeenschap bij tijdvakeinde en bij overstap.

• Toepassen residuele methodiek met fictie van opnieuw uit te geven grond. Erfpachters hebben slechts recht op waarde stenen’ (de herbouwkosten). Had moeten afschrijven als men meer heeft betaald! Dit wist men niet.

• Slechts korting van 10%. Nu wel 40%!• De woningprijsstijgingen, lange tijdvakken en niet

geïndexeerde oude kostprijscanons.

29

Toch ook positieve elementen

• Mooi is kunnen verlaten akelige oude systeem, dat velen op verkeerde been heeft gezet, met grote schokken als gevolg.

• Duidelijk uitgewerkte regeling met veel keuzemogelijkheden.• Kunnen overstappen en pas later af rekenen. • Ook voor appartementseigenaren.• Informatieve rekentool.• Buurtstraatquote (BSQ) is mooie vinding, maar enigszins

verhullend en lastig na te rekenen.

30