M A A R T^0 0 5

N U M M E R 7

\w«

* s

Verslaggevingsregels weer s#xy?

Door gebrek aan transparantie loopt Europa10 jaar achter

Parkmanagement en wijziging van het

Recreeren, wonen, werken, leven.

Verschi l lende sferen versterken elkaar.

Met respect voor natuur en omgeving.

Een kracht ig geheel .

C R E A T

INGR E A L E S T A T E

MASTERCf »S MRE

VAN DE VOORZITTERINHOUD

Van de voorzitter 3

MRE-opleiding mist onderwijsover stedenbouw en architectuurInterview RijksbouwmeesterMels Crouwel 4

Van de professor

“Door gebrek aan transparantieloopt Europa 10 jaar achter”Meer en betere data nodigom vastgoedmarkt professionelerte maken

6

7

“Werken aan nieuw HoogCatharijne is een grote uitdaging”Interview metAndre van den Berg

Verslaggevingsregels weer sexy?International Financial ReportingStandards ingevoerd

Parkmanagement en wijzigingvan bet appartementsrechtJuridische constructie voor eenbeheersprobleem

8

10

12

ASRE Alumni AssociationLedenvergadering 2005 14

Ik ben er dan ook niet rouwig om datuiteindelijk de waarheid naar bovenkomt en ruimte creeert voor meerintegere ondernemers. Nog meer lean ikmij verheugen op het feit dat nognimmer een MRE-er negatief in depubliciteit is gekomen. MRE op jekaartje staat voor meer dan twee lastigejaren en absorptie van kennis. Het staatook voor een professionele aanpak vanvastgoedvraagstukken in een integerleader. Het is immers niet voor niets datrecentelijk ook een college aanintegriteit wordt besteed aan deAmsterdam School of Real Estate.

Op een borrel met een hoogvastgoedgehalte hoorde ik inzalee de‘IMCA-soap’ het volgende: “ De HennyHuisman van de vastgoedsector blijktuiteindelijk geen Sir Richard Brensonvan ons polderlandschap te zijn”. Needacht ik, maar iemand moet het gelagbetalen en morgen besluit weer een ofandere over night’ rijk gewordenondernemer in het vastgoed te stappen.Onze sector is zeer laagdrempelig en ikdenk de enige kapitaalsector waar jemet geld je zo makkelijk lean inkopen.Ik loop nu al een behoorlijk tijdje meein het vastgoed en was na het afrondenvan de MRE-opleiding best trots op hetbehalen van het fel begeerde diploma.Al mijn klasgenoten hadden een goedeen integere benadering van onsvakgebied en hebben dat nog steeds.Het is dus jammer dat kennelijk keerop keer lieden furore maken in hetvastgoed en tegelijkertijd de sector ineen kwaad daglicht zetten.

COLOFONRedactie:•Derk Jan Somsen•Dominque van Rassel• Boris van der Gijp

Redactie-adres:b.vandergijp@neprom.nl

Goed nieuws omdat onze sector alleengebaat is bij professionals. Ik spreek danook de wens uit dat wij alsberoepsgroep een duidelijke focushouden op kwaliteit en integriteit, dankomt het met de rest ook wel goed.

Vormgeving en druk:Thieme MediaCenterRotterdam

AMSTERDAMSCHOOL OF REAL ESTATE

ALUMNI ASSOCIATION Taco de Groot

STERcr tS MRE

“MRE-opleiding mist onderwijs©ver stedenbouw en architectuur”

Interview Rijksbouwmeester Mels Crouweldoor Derk Jan Somsen

mag ik VO’s en DOs voor gebouwentoetsen, die in opdracht van de RGDworden ontworpen. Dat doe ik met veelplezier voor projecten zoals herRijksmuseum in Amsterdam. Maar alsRijksbouwmeester vind ik het vooralinteressant initierend bezig te zijn met

het opstellen van visies, studies enbeleid. Voorbeelden van dergelijkestudies en visies zijn De HollandseWaterlinie, een monument dat op dewereld erfgoedlijst van de VerenigdeNaties staat, en het routeontwerp vande A12. Bij dit laatste project wordtnagedacht over de eenduidige vorm-geving van kunstwerken als viaductenen geluidsschermen, zoals men inFrankrijk al doet. Hierdoor gaan dekunstwerken mede het karakter vandeze rijksweg bepalen en geven ze deweggebruiker het gevoel vancontinu'iteit. De weg wordt een geheel.Een ander voorbeeld zijn de Sleutel-projecten, waarin veel rijksgeld gaatzitten. Hier denk ik als Rijksbouw-meester samen met de Spoorbouw-meester (van de NS) en de Stadsbouw-meester van de stad waar het project isgelegen samen met architecten in eenkwaliteitsteam na over de inpassing vanhet project in de stad. Dat gaat dan nietalleen over de bebouwde omgeving,maar nadrukkelijk ook over de onbe-bouwde, openbare buitenruimte. Ik bener van overtuigd, dat het vooraf op-stellen van een aantal visies of scenario’svoor een project als bijvoorbeeld deZuiderzeelijn leidt tot een uiteindelijkbeter resultaat. Niet alien wat betrefteen kwalitatief doordachte en een-duidige visie op de uitvoering vankunstwerken in het trace, maar daar-door ook tot een besparing van geld.Omdat er vooraf goed wordt nage-

nderhalf jaar gelden voelde Masterclass de toenmalige decaan van hetBerlage Instituut, Wiel Arets, aan de tand over stedenbouw. Een logisch

vervolg is om de architectuur in Nederland nader onder de loep te nemen.Met wie lean dat beter dan met de onlangs benoemde Rijksbouwmeester MelsCrouwel? Masterclass vroeg hem naar de oorsprong van zijn belangstelling voorarchitectuur, zijn beginjaren als architect, zijn taken als Rijksbouwmeester enarchitectuur in Nederland anno 2005.

Hoe het begon“Ik ben opgegroeid in een omgeving vollcunst en cultuur. Mijn vader wasgrafisch ontwerper en hoogleraarindustrieel ontwerpen. Vanwege zijnwerk kwam hij veel in het StedelijkMuseum in Amsterdam en ik ginggraag met hem mee. Aandacht van mijvoor vormgeving en lcunst groeidedaarbij als vanzelf. Maar ook mijnschooltijd heeft bijgedragen aan mijnbelangstelling voor architectuur. Ik zatin Amsterdam-Zuid op de openlucht-school van Duiker. Een prachtiggebouw dat in zijn opzet sterk naarbuiten was gericht. Als scholier beleefdeje in die school echt de modernearchitectuur van het gebouw. De grotebalkons brachten de gebouwde stadnaar binnen. Ik ging toen als jongen alnaar gebouwen op zoelc. In de derdeIdas van de middelbare school wist ikdat ik architect wilde worden. Na demiddelbare school ging ik bouwkundestuderen aan de Technische Universiteitin Delft. Daar kwam ik Jan Benthemtegen, met wie ik samen in 1979 hetbureau Benthem Crouwel oprichtte.Dat was een economisch slechte tijd enhet binnen het vastgoed was het crisis.In die tijd hebben we een ontwerpgemaakt voor de uitbreiding van detweede learner in Den Haag. Onzeinzending voor een gemeentehuis in hetGroningse Usquert werd beloond meteen eervolle vermelding. Met die tweeontwerpen en wat ldeinschaligontwerpwerk voor vrienden en familieop ons conto zijn we toen naar de

toenmalige Rijksbouwmeester Dijkstragegaan. Die wilde jonge architecten eenleans geven. We hebben toen deopdracht van de Rijksgebouwendienst(RGD) gekregen om een ontwerp vooreen grensovergang te maken. Datontwerp beperkte zich niet tot alleen dekantoorruimte. Ook de wachthokjesvan de douaniers et cetera hebben weontworpen. Het totale ontwerp had eenhightech signatuur, wat in die tijdvernieuwend was. We hebben deRijksgebouwendienst er toen vanovertuigd dat de verschillende grens-overgangen eigenlijk eenduidig vormgegeven zouden moeten worden en wehebben er uiteindelijk acht gebouwd”.

Rijksbouwmeester: taken enambities“Het geven van kansen aan jongeveelbelovende architecten door deRijksgebouwendienst is een traditie dieik als Rijksbouwmeester wil voort-zetten. Alleen wil ik me daar nietbeperken tot Nederland. Ik wil hieraan,in de drieenhalf tot vier jaar dat ikRijksbouwmeester ben, in Europeesverband handen en voeten te geven.Dat past uitstekend in de initierende roldie je als Rijksbouwmeester hebt. EenRijksbouwmeester is dus veel meer daneen voorzitter van de welstands-commissie op rijksniveau. Die toetsenderol maalct overigens ook onderdeel uitvan je werk als Rijksbouwmeester. Zo

“De problematiek van de grote stad is nietpuur Nederlands”

MASTERCr )S MRE

“Ik vind bet vooral interessant bezig te zijnmet bet opstellen van visies, studies en beleid”

dacht, wordt voorkomen dat iederegemeente het trace dat over haar grond-gebied loopt op eigen wijze optimali-seert (tunnels, bruggen, geluidschermenet cetera), wat leidt tot te hoge kostenen het project onnodig duur maakt.Ook beleidsmatig mag ik initieren ensturen. In de voorbereiding van de wetop de architectentitel adviseer ik deminister over de eisen die aan iemandgesteld mogen worden om hem of haarde titel van architect te mogen latenvoeren. Dat een en ander nauwsamenhangt met de inhoud van hetonderwijs aan studenten die architectwillen worden mag duidelijk zijn.Binnen het door mij vorm te gevenarchitectuurbeleid geeft mij de leans dekomende jaren de internationaliseringvan de architectuur te benadrukken.Voor iedereen is het duidelijk datvraagstukken op het gebied vaninfrastructuur, maar ook deproblematiek van de grote stad nietpuur Nederlands zijn. Door initiatievente nemen voor kennisuitwisseling inbijvoorbeeld Europees verband, biedt jeruimte voor wederzijds leren op hetgebied van ruimtelijke ordening,stedenbouw en architectuur. HetBerlage Instituut werkt al heel duidelijkaan die internationalisering, zowel in dekennisuitwisseling door het uitnodigenvan buitenlandse docenten aan hetinstituut, als het bieden van demogelijkheid aan buitenlandsestudenten om hier te komen studeren.”

in de gebouwen. Daar werken of wonenze en die binnenkant moet duskloppen. Een goed gebouw moetlangjarig dienst kunnen doen, dus isfunctionaliteit en flexibiliteit leidend ineen ontwerp. De buitenkant vind ik zelfhet minst belangrijk. Een en andermoet natuurlijk weer niet leiden toteenvormigheid van gebouwen. Eengebouw moet prijstechnisch en watbetreft flexibiliteit markteonform zijn,maar dat mag niet betekenen dat er eensoort eenheidworst van gebouwenontstaat. In die zin ben ik het eens metde opmerking van Wiel Arets in eenuitgave van Masterclass uit 2003, datmarkteonformiteit een vreselijk woordis. Om die eenvormigheid tevoorkomen moet de vastgoedsectorprofessionaliseren. Zowel de opdracht-gevers (bijvoorbeeld projectontwikke-Iaars en gemeenten) als opdrachtnemers(architecten) moeten van hoog niveauzijn. Dat betekent dat als opdracht-gevers zelf bepaalde kwaliteit niet inhuis hebben, dat ze zich goed latenadviseren. Maar ook architecten moetenzich ldantgericht opstellen. Het is detaak van de architect om voor de klanthet maximaal haalbare binnen hetgegeven budget aan te reiken. Daaren-tegen merle je dat bijvoorbeeld

medewerkers van stedenbouwkundigediensten van gemeenten zich vaakonvoldoende bewust zijn van de(bouw)kosten die impliciet aan hunstedenbouwkundige visie is verbonden.Door onvoldoende professionaliteit enkennis creeer je dus frustratie enonbegrip tussen opdrachtgevers enopdrachtnemers. Het is goed datinstituten zoals de Amsterdam Schoolof Real Estate (ASRE), onder meerdoor de MRE-opleiding, de professio-nalisering van de vastgoedsectorverbeteren. Het is daarentegenonbegrijpelijk dat binnen die opleidingzo weinig aandacht wordt gegeven aanstedenbouw en architectuur in tegen-stelling tot de financiele en juridischeleant van het vastgoed. Ik pleit erderhalve voor dat de ASRE de vakkenstedenbouw en architectuur veel meeraandacht in haar MRE-opleiding gaatgeven. Net zo goed als ik er voort pleit,dat architecten en stedenbouwkundigenin hun opleiding veel meer leren overde financiele, technische en regel-gevingsaspecten van vastgoed.

Duidelijk zal zijn dat ik me dekomende jaren als Rijksbouwmeesterniet hoef te vervelen. Er is genoeg werkaan de winkel.”

Architectuur: professional!-sering bij opdrachtgevers en-nemers is noodzakelijk“Overigens heeft de Nederlandsearchitectuur in het buitenland eengoede reputatie. Dat geld niet alleenvanwege internationaal bekendeNederlandse architecten als RemKoolhaas en Ben van Berkel, maar ookvanwege de algemene kwaliteit van hetin Nederland gerealiseerde vastgoed. Endan heb ik het niet alleen over debuitenkant van het gebouw.Architectonische kwaliteit zit vooral inhet gebouw. De functionaliteit van eengebouw is voor mij altijd het startpunt.Daarna komt de esthetiek. Degebruikers van gebouwen bevinden zich

RijksbomumeesterMels Crouwel: "Het geven vankansen aan jonge veelbelovende

architecten door deRijksgebouwendienst is een traditie

die ik als Rijksbomumeester toilvoortzetten.”

STERCf >S MRE

VAN DE PROFESSOR

MRE-opleidingontbeert onderwijsover stedenbouw en

architectuur?die je voorstelt een kantoortoren van100 meter hoog te bouwen als eengevuld houten vakwerk, net als bij eenDrentse Saksische of een Limburgseboerderij? “Het ziet er erg romantischuit heren, maar wat in het geval dehoutworm t o e s l a a t.. E n ook is hetbelangrijk dat je een idee hebt van de(opbouw van de) bouwkosten en debijkomende kosten, waaronderontwiklcelingsfees. En wat spreek je afmet de architect over wie wat gaat doenen hoe hou je tijdens het ontwerp enbouwproces een en ander ondercontrole. En misschien nogbelangrijker; hoe ga je om met de somstrofee-building-grote ego’s van sommigearchitecten en hoe ontfutsel je ze denoodzakelijke detailtekeningen?

dat hij een wolkenkrabber in New Yorkbedoelt) , het weten welke stedenbouw-kundige plannen waar wel werken enwaar niet (het kunnen onderscheidenvan het Plan Zuid van Berlage van datvan Le Corbusier voor de Bijlmer); hethebben van een besef van de bouw-kundige kosten van een bepaalde steden-bouwkundige visie (ook door Mels C.genoemd), alsmede het beseffen hoemooie stedenbouwkundige visies bij deinvulling kunnen worden teniet gedaan(als dat nu maar niet gebeurt bij deAmsterdamse Zuidas, denk ik dan met

de hoop dat de Zuidas-architect Pi deBruin standvastig is).

Het is even schrikken als onzeRijksbouwmeester, Mels Crouwel, zegthet onbegrijpelijk te vinden dat erbinnen de MRE-opleiding van deASRE zo weinig aandacht wordtbesteed aan stedenbouw enarchitectuur. “Ja, dat is er een paar jaargeleden uitgehaald en overgeheveld naarde specialistische opleiding Project-ontwikkeling”, vertelt onze directeur,Leo Uitttenboogaard, desgevraagd; “wijmoesten prioriteiten stellen.” Nu staat

onze Leo bekend als een zeer bedacht-zaam mens die nimmer in een impulsiets uitkleedt. En zo kaal is de MRE-opleiding toch niet, denk ik nog. Maar,toen toch voor de zekerheid eens bijSPF in een learner verderop een paardoor de wol geverfde masters geraad-pleegd. Is het nu zo onbegrijpelijk,vraag ik? Ja, die Mels heeft gelijk, klonkhet in koor. Thuis gekomen was hetantwoord ongelukkigerwijs nogstelliger: “een Mels heeft altijd gelijk”,zo stelde onze gelijknamige zoon.

En wat zou onze ideale master moeten

weten van architectuur en over derelatie met een architect? Ja, persoonlijkvind ik dat iedere middelbare scholierde Chaletstijl (Ceintuurbaan bij deAmstel) moet kunnen onderscheidenvan de neo Weense renaissance(Concertgebouw) en zelfs in hetmaanlicht een bouwtekening moetkunnen lezen, maar dat isgrootstedelijke arrogantie van eeninboorling uit Amsterdam Zuid. Maarhoe vaak zie ik niet onmogelijkewoningplattegronden waar niemand demoeite heeft genomen om eens goed te

kijken of je in de tekeningen later ookecht kunt wonen. Verder zou eenmaster moeten weten hoe hij eenarchitect selecteert, hoe je een prijsvraaguitschrijft en hoe je op een objectievemanier verschillende ontwerpen metelkaar vergelijkt. En wat zeg je tegeneen gerenommeerde architectengroep

Maar het moet natuurlijk ook niet zozijn dat de master zelf gaat tekenen.Niemand gaat ineens voor tandartsspelen, maar zodra het een kunstzinnigvak is, meent iedereen - niet geremddoor enige kennis - master te zijn. Maargoed, deze Heine inventarisatie vannoden dwingt tot bezinning. Deintroductie van op een de concrete

vragen gericht hoorcollege lijkt mij omte beginnen geen overbodige luxe, zekerook in de MRE-opleiding.Bij het eerste college (van hopelijk MelsCrouwel) zal ik erbij zijn. En mocht unog andere essentiele leerdoelen op hetonderhavige terrein weten, laat het danweten: pgool@spfbeheer.nl.

Goed dan, stel dat die Melzen gelijkhebben, wat zou er dan in de opleidingmoeten komen op het terrein vanstedenbouw en architectuur, of andersgeformuleerd: waar loopt eengemiddelde master (zo die al bestaat) inhet werk op dat vlak tegenaan? Het gaatdan op het terrein van de stedenbouwom het volgende: het kunnen lezen vanstedenbouwkundige plannen, het weet

hebben van een grondexploitatie, hetidee hebben van kerncijfers (als zo’nplanner komt met 250 woningen perhectare in Ter Apel, dan moet je weten Peter van Gool

M S T E RC r >S MRE

In de mbriek De Docent’ spreekt Masterclass met de docenten van de ASRE over de ontivikkelingen van bet vak

“Door gebrek aan transparantieloopt Europa 10 jaar achter”

‘De Docent’ door: Boris van der Gijp

irk Brounen, van oorsprong Limburger, getrouwd met Margriet, vader vanJoep, is met 28 verreweg de jongste docent van het jaar aan de MRE-

gebruikt, die niet afkeurend, maar juisteager’ is ten aanzien van nieuwonderzoek. Ook hierin loopt men voorin de Verenigde Staten. Een vakblad alsde Journal of Real Estate PortfolioManagement wordt daar bijvoorbeeldveel vaker ook door beslissers gelezen.Met de vernieuwing van de generatiebeslissers zet de professionalisering vanhet vak toch door. Over tien jaar zal devastgoedwereld dan ook opnieuwveranderd zijn. De vooroordelen dieveel mensen nu hebben als ze aan devastgoedsector denken zullen erlangzaam uitslijpen. Maar zolangkunnen we niet wachten metverbetering van de transparantie in devastgoedmarkt. Daar moeten we nu almee beginnen.” Als onderzoeker wilBrouwen overigens ook zelf zijn steentjebijdragen aan het vergroten van detransparantie. “Wanneer ik zelf eenonderzoek heb verricht probeer ik daarook in Nederlandstalige vakbladen alsde ESB, Vastgoedmarkt en PropertyNLResearch Quarterly aandacht aan tebesteden. Als onderzoeker heb je daareigenlijk niets aan, zo’n ESB heeft geenwetenschappelijke status. Ik doe hetomdat mensen er van kunnen leren.”

opleiding. Hij is trots op de titel, het is een beloning voor jarenlange aandachtvoor het vak.

Als Universitair Hoofddocent aan deErasmus Universiteit combineert hijzijn passie voor lesgeven met zijn passievoor de financiele rekenkunde.“Lesgeven is leuk”, aldus Dirk, “ikbeschouw onderwijs dan ook niet alseen last, zoals sommige andere mensenin de universitaire wereld. Onderwijs-last is dan ook voor mij een verkeerdeterm voor de uren die je aan onderwijsmoet besteden. Ik probeer het lesgevendan ook zo leuk mogelijk te maken,maar ik ben geen cabaretier. Ik probeerelk jaar aan de inhoud van mijnopleiding te schaven, zodat mensen erecht wat aan hebben. En waar ikvroeger vooral een algemene inleidinghield heb ik tegenwoordig de ruimteom ook aan zaken als secutarisatieaandacht te besteden.”

wreekt is het gebrek aan transparantie,er zijn te weinig toegankelijkevastgoedgegevens. Kijk maar naar zo’nsite van Funda in Business, er wordendoor makelaars nauwelijks gegevens opdie site gezet, terwijl de data wel bij henbekend zijn. Dat gebrek aan datakenmerkt de hele vastgoedmarkt inNederland. En zonder die data kun jegeen goede risico- en rendements-analyses maken. Wil de vastgoedmarktnet zo professioneel worden als in deVS, dan moeten we echt fors meerinvesteren in het meer transparantmaken van de data. Niet alleen bijFunda, dat moet vastgoedbreedgebeuren. Flier ligt duidelijk eenverantwoordelijkheid voor de helevastgoedsector. Natuurlijk er is al veelgebeurd, de ROZ IPD-index helptenorm, maar we moeten nog een flinkeslag maken willen we nog betervastgoedonderzoek kunnen verrichtenin Nederland. Europa loopt nu nog tienjaar achter bij de verenigde Staten.”

Betere data verantwoordelijk-heid hele vastgoedsector“Niet alleen lesgeven, ook vastgoed isleuk, het is toegepaste bedrijfs-economie”, vervolgt Brounen.“ De problemen kun je vaak vanuit debasisbeginselen van de financielerekenkunde oppakken, je lean ze inwoorden beschrijven, zonder opformules terug te hoeven vallen. Datgeldt zeker voor Europa. AJs je kijletnaar de onderzoeken die in de VS methypotheekportefeuilles worden verrichtis het allemaal erg abstract en ergeconometrisch geworden. Ik verwachttrouwens niet dat we snel de leant vande VS opgaan. Je merlet dat devastgoedmarkt in Europa toch nog teonvolwassen is. Wat zich met name

CAPM na 50 jaar nog nietgebruikt“Naast betere data is ook eencultuuromslag noodzaleelijk. Je ziet dater met name in Amerilea ontzettendgoed vastgoedonderzoek wordt verricht.Toch wordt er in de praletijle niet altijdgenoeg mee gedaan. Er zijn nogal watoudere financieel directeuren (cfo’s) dieop basis van vuistregels hun beslissingennemen. Vuistregels, terwijl het CAPM-model al zo’n 50 jaar bestaat! Je ziet nueen jongere generatie beslissersopkomen die de onderzoeken wel

}§ WIRE

“Werken aan nieuwHoog Catharijne is

sen grote uitdaging”

“Opzet was om uiteindelijk een team te

krijgen waarin Richard verantwoorde-lijk zou zijn voor de exploitatie en ikzelfvoor de herontwikkeling, een en anderin nauwe samenwerking. De markt wasdit idee echter voor en Richard heefteen prachtige nieuwe uitdagingaangenomen als directeur bij Rodamco.Jammer voor ons, maar het laat maarweer eens zien hoe goed partijen elkaaren elkaars mensen kennen. BinnenCorio is een en ander echter goedopgelost en thans staat er een gedegenteam voor exploitatie alsmede een team

voor de herontwikkeling.”

Interview met Andre van den Bergdoor: Derk Jan Somsen

ndre van den Berg (jaargang ’96 - ’98) is na uitstapje van een kleine twee

jaar bij Redevco, teruggekeerd bij Corio Nederland Retail, waar hijvoorheen werkte als hoofd van de afdeling Acquisitie & (her-)ontwikkeling.Binnen Corio is hij nu verantwoordelijk voor de herontwikkeling van winkel-centrum Hoog Catharijne, alsmede voor een tweetal andere winkelontwikkelingenin de Utrechtse regio, het stadsdeelcentrum Leidsche Rijn en de revitaliseringvan de Utrechtse woonboulevard.

Samenspel van veel factoren“Het binnenstedelijk ontwikkelen blijfteen van de moeilijkste opgaven in devastgoedsector. Enerzijds door deveelheid aan gevestigde belangen diesoms alleen financieel van aard zijn,maar ook vaak cultuurhistorischefactoren en niet te vergeten de politiekemeningsvorming. In Utrecht speelt ditlaatste aspect een grote rol. Ondanks dedualisering in de gemeentepolitiek is inveel gemeenten en zo ook in Utrecht,nog sprake van een gewenningsperiodein dit proces. Het College handelt nogniet als ferm bestuurder diegecontroleerd wordt door de Raad. Er isnog sprake van veel wederzijdsebeinvloeding die het besluitvormings-proces moeilijker maakt.” Toch heeftVan den Berg bewondering voor met

name de verantwoordelijke wethouderWalther Lenting. “Hij stuurt op deinhoud en is daadwerkelijk betrokkenbij de kwaliteit van het plangebied.Maar bovenal weet hij idealen te

combineren met de harde realiteit vanalle dag, de belangen van partijen en definanciele mogelijkheden. Teveelpartijen in Utrecht houden nog vast aande maakbaarheid van een open, groenebinnenstad met weinig bebouwing.Lenting is in staat geweest om eenaantal van deze zaken te behouden,maar de economische belangen van debinnenstad en van betrokken partijen(NS Vastgoed, Jaarbeurs en Corio) nietuit het oog te verliezen.”

Drijfveren“Toen ik na ruim vijf jaar bij WinkelBeleggingen Nederland, later Corio te

hebben gewerkt de leans kreeg omManaging Director van RedevcoNederland te worden, heb ik die leansaangegrepen. De eindverantwoorde-lijkheid over een winleelportefeuille vancirca 500 miljoen met alles wat

daarbij leomt leijleen trok mij aan endaarin ben ik ook zeleer nietteleurgesteld. Redevco, onder leidingvan Jaap Blokhuis, is een zeer

dynamische onderneming diebovendien nog volop in beweging is.Ondanks mijn leorte aanwezigheid hebik met het Nederlandse team toch ruim

1 0 0 miljoen leunnen toevoegen aande portefeuille alsmede een aantalinteressante herontwikkelingenafgerond en nieuwe in gang gezet. Tochbleef er iets knagen. Redevco kenmerktzich door een specifieke focus opsolitaire panden en hoe je het ookwendt of keert, die markt is echt eenandere markt dan die van de planmatigontwikkelde winkelcentra. Wellicht hebik mijn interesse in die markt welonderschat.”

Andre van den Berg: "Waar kun je in Nederlandnog werken aan een project met deze schaal en met

deze enorme kivaliteitspotentie?"

Toen binnen Corio behoefte bleek te

bestaan aan iemand die hetherontwikkelingsproces van een van degrootste winkelbeleggingen uit deportefeuille verder kon uitwerkenbesloot Andre van den Berg toch omterug te keren naar datgene wat hij hetliefste deed, inhoudelijk met

winkelcentra actief zijn. Voor deherontwikkeling van Hoog Catharijnewas reeds een solide basis gelegd dooreen andere MRE’er, Richard Dallinga,die binnen Corio verantwoordelijk wasvoor zowel de exploitatie als deherontwikkeling van het Utrechtsewinkelcentrum. “Andre van den Berg: “NIC maakt veel stuk”

8

crbineert idealen met de harde

realiteit van alle dag”

ujLennnp comCorio vertrouwt op positieve besluit-

vorming over de plannen rond HoogCatharijn begin december 2004. Eenheikel punt hierbij is de door Coriogelegde koppeling tussen het Verkrijgenvan het stadsdeelcentrum in LeidscheRijn en de door Corio te plegeninvestering in Hoog Catharijne. Van denBerg: “Deze koppeling lijlct voor debuitenstaander op het sprookje van degrote boze wolf die alles en iedereenopeet. Vergeet echter niet dat ditstadsdeelcentrum aan de rand van de A2ligt, op een steenworp afstand van deoude binnenstad van Utrecht. De grotefinanciele inspanning van Corio in hetcentrum vraagt om afstemming met ditcentrum, overigens iets wat de gemeenteUtrecht zelf ook voorstaat. Beide partijenhebben belang bij die afstemming enniemand, ook de consument niet, isgebaat bij twee identieke winkelcentradie beiden sub-optimaal functioneren.Een terecht verzoek derhalve van Corioen een verstandig besluit van degemeente Utrecht.”

o

aanbod aan retail. Een en andergecombineerd met woningen en anderefuncties. De Utrechtse binnenstad isvitaal, maar lean een impuls als dezezeker gebruiken. Ik vertrouw er volledigop dat we deze ambities tezamen met degemeente Utrecht kunnen waarmaken.Voor mijzelf zie ik het mogen werkenaan dit project echt als een voorrecht.Waar kun je in Nederland nog werkenaan een project met deze schaal en metdeze enorme kwaliteitspotentie?”

“Met het nieuwe Hoog Catharijnekiezen we voor een zeer bijzonderbinnenstedelijk project op een uniekelocatie, tussen de prachtige Utrechtsebinnenstad en het belangrijke,publiekgenererende station. Eencentrum dat de slechte naam van HoogCatharijne voorgoed doet verdwijnen.Vloeiende overgangen tussen oudebinnenstad en overdekt gebied, goedeserviceverlening, een prettigverblijfsldimaat en een on-Nederlands

NHCAls werktitel heeft het te vernieuwenwinkelcentrum Hoog Catharijne denaam NHC meegekregen, hetgeen staatvoor Nieuw Hoog Catharijne. Eenverwijzing wellicht naar het NLCinitiatief van MAB in Geldermalsen?Van den Berg: “Nee, zo is een en anderniet bedoeld, maar deze twee projectenkennen raakvlakken. Ze staan feitelijkvoor de richting waarmee we hetNederlandse retaillandschap verderzullen inrichten. Kiezen we voorkansrijke maar moeilijk ontwikkelbarelocaties of glijden we langzaam nogverder weg in de richting van vastgoed-technisch eenvoudig ontwikkelbarelocaties onder het mom van schaal-vergroting, andere bezoekmotieven, etc?Er liggen kansen genoeg in hetbestaande stedelijke gebied. NLC is eenzeer tijdsgebonden project waar later(indien het gerealiseerd zal worden)zeker van gezegd zal worden: “hoe heeftmen dat ooit zo kunnen maken?”. Hetis produktie-gedreven vastgoed datzeker een vraag zal genereren, maartegelijkertijd ook veel stukmaakt, allerapporten hierover ten spijt.”

F-W^§ MRE

Verslaggevingsregelsweer sexy?

International Financial Reporting Standards ingevoerddoor: Dominique van Rassel

waarde op de balans moet wordengepresenteerd, dan wel op basis vanhistorische kosten (minusafschrijvingen). Maar bij historischkosten dient de reele waarde toch te

worden toegelicht. Alle waardemutaties(herwaarderingen) worden alsongerealiseerd resultaat in de winst enverliesrekening opgenomen. De manierwaarop het resultaat van de vastgoed-belegger moet worden ingedeeld ligtgrotendeels vast door talloze lijvigeboekwerken van bijvoorbeeld EPRA(‘European Public Real EstateAssociation ), INREV (‘EuropeanAssociation for Investors in Non-listed

inds 1 januari zijn de International Financial Reporting Standards (IFRS)van kracht voor beursgenoteerde ondernemingen, banken en verzekeraars in

de EU. Dit betekent dat deze ondernemingen hun financiele verantwoordingen(jaarrekeningen) met ingang van 1 januari 2005 moeten opstellen volgens deIFRS. De verwachting is dat door invoering van de IFRS de transparantie envergelijkbaarheid van jaarrekeningen wordt vergroot. Bovendien wordt beweerddat door alle aandacht die uitgaat naar IFRS, verslaggevingsregels weer ‘sexy*

zijn en dat alleen hierdoor al de kwaliteit verbetert. Het nadeel van de IFRS, zowordt alom gevreesd, is dat de regels de volatiliteit van resultaten vergroot,hetgeen tot onzekerheid op de financiele markten kan leiden. IFRS zal daarbijmogelijk leiden tot een verzwaring van het administratieve apparaat, alsmedeaanzienlijke kosten voor training van financieel personeel.

GAAP? Accounting Standard (‘LAS’) 40‘Investment Property’ van belang. Dezeschrijft voor dat vastgoed op reele

In hoeverre wordt de vastgoedwereldgeraakt door invoering van de IFRS?Allereerst zijn er de beursgenoteerdebeleggers, ontwikkelaars en bouwers dierechtstreeks met verplichte invoering vanIFRS geconfronteerd worden. Omdattransparantie zo’n groot goed is in het afen toe wat schimmige vastgoedlandschapis de verwachting dat een groot aantalniet beursgenoteerde vastgoedonder-nemingen zich vrijwillig zal bekeren tot

IFRS verslaggeving. De vraag is echterhoe. Er geldt voor hen immers nogsteeds een wettelijke verplichting te

rapporten volgens de regels van Boek 2Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek.Deze regels worden echter intoenemende mate aangepast aan derichtlijnen van de Raad voor deJaarverslaggeving, welke op haar beurtweer geinspireerd wordt door deInternational Accounting StandardsBoard (‘IASB’), het orgaanverantwoordelijk voor de IFRS. Dus optermijn zal het verschil tussen IFRS enhet oude vertrouwde ‘Dutch GAAP’allicht ophouden te bestaan.

“Ondernemingen komen om vijfvoor twaalf’met creatieve oplossingen”

IFRS en beleggersInvoering van IFRS betekent nog al wat

voor een vastgoedonderneming. Voorbeleggers in vastgoed is International

M STIRCf WS MRE

“Onderscheid tussen operational enfinancial leases opgeheven?”

geschieden volgens de POC(‘percentage of completion ) methodeen resultaat mag pas wordenverantwoord als voor het object eenkoper is gevonden. En dan wordtbedoeld positief resultaat, verliezenmoeten worden verantwoord zodra dezevoorzienbaar zijn. Zo leidt invoeringvan de IFRS ook tot dwingende keuzesten aanzien van de activering vanprojectkosten, grondkosten,resultaatverantwoording, verwerkingvan (huur- en andere) incentives en devorming van voorzieningen voorgarantieverplichtingen. Om licht tescheppen in de IFRS-duisternis heeft devereniging van NederlandseProjectontwikkelings-maatschappijenNEPROM een handreiking vervaardigdwaarin suggesties worden gedaan aanhaar leden omtrent interpretatie van deveelheid aan IFRS regels.

belastingen, en verschillendeinterpretaties. Maar ook met betrekkingtot de eisen die IFRS stelt bijontwikkelingsprojecten. Bijwoningbouw kan bijvoorbeeld wordengesteld dat de oplevering van eenwoningbouwproject van 200 woningenIAS 11 (construction contracts) nietvan toepassing is omdat het gaat omeen standaard product, net als een auto,dat bij wijze van spreken op voorraadwordt geproduceerd. Doordat veelIFRS-standaarden ruimte geven aaninterpretatieverschillen zullen dejaarrekeningen over 2005 quagrondslagen wellicht toch nogbelangrijk kunnen afwijken en moetende ‘early adapters’ van de IFRSonverhoopt nog ‘U-turns’ maken om inde pas te lopen met branchegenoten.

Real Estate Vehicles’) of de werkgroeptransparantie van de vereniging vanInstitutionele Beleggers in VastgoedNederland IVBN. Transparantie alomdus, zo lijkt het! Een onder beleggersveelgehoord bezwaar van de IFRS isechter dat de richtlijnen nog steedsteveel keuzes openlaten, bijvoorbeeldover het al dan niet op reele waarderapporteren van beleggingen. Verderzouden de richtlijnen de splitsing tussendirect en indirect resultaat vertroebelenen daarbij vooral inconsistent zijn tenaanzien van het vormen van voor-zieningen. Alle voorzieningen dienenop reele (lees: contante) waarde teworden gewaardeerd , met uitzonderingvan die voor latente belasting-verplichtingen. Deze voorziening, die inde vastgoedpraktijk nu juist opcontante waarde in de balans wordtopgenomen, moet op nominale waardegaan verschijnen (IAS 12)!

En het wordt allemaal nog mooier.Naar verluidt is de InternationalAccounting Standards Board drukdoende het onderscheid tussenverantwoording van operational enfinancial leases op te heffen enproportioned consolidatie van jointventures niet langer toe te staan. Heteerste betekent dat allehuurverplichtingen, ook die uit‘gewone’ (‘operationele’)huurovereenkomsten over de duur vande overeenkomst op de balansverschijnen met alle gevolgen voor desolvabiliteit van dien. Het tweedevoornemen leidt tot belangrijkevermindering van de omzet voorondernemingen die veel in joint-ventures opereren (denk aanbouwondernemingen naast het alombekende voorbeeld van de grotekruidenier). Hoe het ook zij, het zalnog alle hens aan dek worden deverslaggeving volgens de IFRS aan demarkt uit te leggen en voorlopig zullende financiele afdelingen en accountantsnog wel even ‘sexy’ blijven...

Een aantal ondernemingen komt inaanraking met wel heel complexeproblematiek. Schiphol Real Estate bij-voorbeeld, moet zien te bepalen welkvastgoed het houdt als belegging, als ont-wikkelingsactiviteit of voor operationeledoeleinden - voor zichzelf of de lucht-haven Schiphol. En elk type vastgoedvalt onder verschillende voorschriftenten aanzien van waardering, afschrijvingen presentatie en toelichting(respectievelijk IAS 40, 11 of 16).

Richtlijnen nog long niet afVolgens Hans Gronloh, partner bijKPMG Accountants en voorzitter vande EPRA ‘best practices’ commissie,wordt over de reikwijdte eninterpretatie van enkele standaardennog volop gediscussieerd. Hij roept inherinnering dat de IFRS een generiekstelsel van regels biedt dat voor devastgoedbranche niet altijd evenzinvolle regelgeving biedt. Hij signaleertdat nu rapportage volgens IFRS een feitis veel ondernemingen om ‘vijf voortwaalf ’ komen met creatieveoplossingen, bijvoorbeeld ten aanzienvan de voorziening voor latente

IFRS en ontwikkelaarsDe IFRS hebben ook nogal watgevolgen voor ontwikkelaars.Onderhanden werk mag niet meergesaldeerd worden (althans niet waarhet verschillende projecten betreft). Ditbetekent dat de balans van menigprojectontwikkelaar ‘opgeblazen’ wordten dat solvabiliteitsratio’s dramatischkunnen verslechteren. Resultaatnemingop onderhandse projecten moet

Dominique A.H. van Rassel is onder denaam Real2i Financial Advisory Services &Audit zelfstandiggevestigd adviseur

Cf >S WIRE

ASRE AlumniAssociation

Ledenvergadering 200MIMP-ontbijt kennen schrijven nudirect de data voor de in 2005 te

organiseren bijeenkomsten in hunagenda. En ja, zo’n belangrijkevergadering kan best voor eenASRE-alumnibijeenkomst wijken!

Diegenen die op tijd kwamen kondennet voor aanvang van deledenvergadering genieten van deinmiddels met een Michelinsterbekroonde thee- en koffiehapjes vanKarel V in Utrecht. Ongeveer 40alumni waren aanwezig bij de openingvan de jaarvergadering van de van deSBV Alumni Association. VoorzitterTaco de Groot opende hetverenigingsjaar met een terugblik op hetvoorbije 2004. Opnieuw veel nieuweleden, opnieuw veel geslaagdebijeenkomsten. Diegenen die het succesvan de debatingmiddag, de zeilmiddag,de ‘Night of the Masters’ en het

Na Taco was het woord aan LeoUittenbogaard over het functionerenvanvoorziet de ASRE volgensUittenboogaard in een nieuwe behoefte.Zeker kwalitatief houdt de ASREdaarbij goed stand in de concurrentie-strijd met de andere opleidingen die tot

een MRE-titel leiden.

de ASRE. Met de MSRE-opleiding

Ongewijzigde contributeEerst werd Rob van Eijk bedankt voorzijn diensten en Boris van der Gijp alsnieuw bestuurslid aangekondigd.Daarna werden het jaarverslag en debegroting goedgekeurd en werd -dankzij een vraag uit de zaal - zelfs denieuwe, ongewijzigde contributie vast-gesteld. Toen was het tijd voor het piecede la resistence van deze vergadering: denaamswijziging van de vereniging.

AGENDA 2005

ASRE Alumnibijeenkomsten

10 maart ASRE ALUMNI MIPM ontbijt,

gesponsord door

Trimp en Van Tartwijk

13 of 20 april ASRE ALUMNI Borrel

Mediatraining/debatingmiddag

Sportief evenement

7 September ASRE Alumni Borrel

4 november Night of the Masters

18 november ASRE Alumni Borrel

AMSTERDAMSCHOOL OF REAL ESTATE

ALUMNI ASSOCIATION

18 mei Opende we nog als SBV alumniAsscociation, als ASRE AlumniAssociation werd de vergadering ge-sloten. De zaal waar de drankjes werdengeschonken was inmiddels goed volge-lopen. Een prachtige champagne was erom het nieuwe begin te vieren: 2005gaat een mooi jaar worden, daar warende vele aanwezigen het in Utrecht overeens. Het bleef dan ook nog langonrustig aan de Catharijnesingel.

16 juni

mm

24 uurseconomie. Internet. Thuis werken. Sporten en spelen. Vrienden over de vloer. Uitgaan. Reizen en weer thuiskomen. AMVEST is thuis bij

de huurconsument van nu. Wij zijn uw krachtige partner voor het ontwikkelen en exploiteren van wooncomfort en een goede leefomgeving.

DE ENTREE 43 / POSTBUS 12446 / 1100 AK AMSTERDAM ZO / TELEFOON [020] 430 12 12 / TELEFAX [020] 430 12 13