Conditiemetingen volgens NEN2767To Simons

Probleem 1

Probleem 2

Vastgoedstrategie

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP)

goed

Slechtt1

Feitelijke kwaliteit

Gewenste kwaliteitOnderhoud correctiefObject op het gewenste kwaliteitsniveau brengen

Planmatig onderhoudObject op het gewenste kwaliteitsniveau houden

PvE

0 tntijdas

Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhouden onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen

Onderhoudskosten : belangrijk deel van de kosten van onroerend goed. Gebouwbeheerders die ervaring hebben met het

opstellen en gebruiken van onderhoudsplanningen constateren dat voor een zelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen.

Exploitatiekosten

Problemen met inspecties

• Probleem:• De “mening” en “specialismen” van de

inspecteur leiden tot een subjectieve weergavevan de werkelijkheid.

• Oplossing:• persoonsonafhankelijke, objectieve en

transparante registratie van de technische kwaliteit.

Vervangen

Niets doen

Repareren

Een oplossing ………

Conditiemeting volgens NEN 2767

NEN 2767-1:2011+C1:2013 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 1: Methodiek.NEN 2767-2:2008 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 2: Gebrekenlijsten.NEN 2767-4: Conditiemeting van Infrastructuur.

NEN 2767

Gestandaardiseerde manier van in kaart brengen van conditie van gebouwenGoed reproduceerbaarEenvormigInitiatief rijksgebouwendienst

Focus op techniek

• NEN 2767 kent nadrukkelijk een technische invalshoek. Bij het ondersteunen van vastgoedbeheer en -beleid is het van belang te onderkennen dat de technische kwaliteit één van de invloedsfactoren is die een rol spelen in de afwegingen.

• Aspecten als gebruikskwaliteit, maatschappelijke kwaliteit, locatie, flexibiliteit e.d. kunnen eveneens een belangrijke rol spelen.

• De conditiemeting is dus één van de relevante (objectief vast te stellen) hulpmiddelen in het organisatiebeleid. Het organisatiebeleid bepaalt de randvoorwaarden waarin de resultaten van de conditiemeting worden vertaald in toepassingen

Consistente management informatie: Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen; Inzicht in onderhoudskosten: meerjarenplanning.

Resultaat NEN 2767 inspectie

Inventarisatie Gebouwdelen Terreinen Bouw- en installatiedelen Inspectie Gebreken vastleggen Intensiteit en omvang gebreken bepalen Risico’s bij uitstellen verhelpen gebreken bepalen

Optioneel Bepalen herstelactiviteiten Plannen onderhoud

Waaruit bestaat eenconditiemeting?

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Welke onderdelen meten?

Welke onderdelen meten we?Relevante bouw- en installatiedelen: Geven bij disfunctioneren aanleiding tot grote

kostenconsequenties Leggen door omvang of korte levensduur een groot beslag op het

onderhoudsbudget Zijn beleidsmatig van belang uit oogpunt van milieu,

arbeidsomstandigheden, cultuur, etc.

Gebouw Proces Functie Element

BB/NL-SfB elementencodering basis voor NEN 2767-2

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Visuele inspectie…..

……..Met hulp van alle zintuigen en “eenvoudige” meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.

Traditionele inspectie

Zelfde gebrekenVerschillende activiteiten

Conditiemeting

Zelfde gebrekenEenduidige registratie

Conditiescores

Conditie Omschrijving Toelichting

1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken

2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering

3 Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar

4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar

5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar

6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5

Uitgangspunt is veroudering van elementen

• Conditie afhankelijk van veroudering (gebrekenbeeld)

Conditie afhankelijk van:

Gebrekenbeeld:Type gebrekOntwikkelingsstadium gebrekOmvang gebrekTotale gebrekenbeeldTheoretische veroudering (installaties)

Type gebrek: Ernstige gebreken

Werking primair: gebreken waardoor het bouwdeel- of installatiedeel niet functioneert.

Constructief primair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden.

Materiaalintrinsiek: gebreken die te maken hebben met degradatie van het materiaal waarvan het bouw- of installatiedeel gemaakt is.

Basiskwaliteit: onjuiste ontwerp- en materiaalkeuzen beïnvloeden de werking, of de toegepaste materialen of middelen voldoen niet aan de van toepassing zijnde

Type gebrek: Serieuze gebreken

Werking secundair: gebreken waardoor het bouw- of installatiedeel niet voldoende functioneert.

Constructief secundair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden, zonder het functioneren ervan direct aan te tasten.

Materiaaloppervlak: gebreken aan het oppervlak van de materialen van het bouw- of installatiedeel.

Basiskwaliteit en veroudering onderdelen: gebreken aan onderdelen van het bouw- of installatiedeel die de functionaliteit van het bouw-of installatiedeel niet direct

Type gebrek: Geringe gebreken

Onderhoud: werkzaamheden voor het op lange termijn operationeel houden van het bouw- en installatiedeel zijn niet uitgevoerd.

Afwerking: gebreken die de uitstraling van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden,

Basiskwaliteit en veroudering subonderdelen: gebreken aan subonderdelen van het bouw- of installatiedeel die geen afbreuk doen aan het functioneren van het bouw-of installatiedeel.

Verval:conditiemeting op basis van theoretische levensduur.

Omvangsklassen

Intensiteitscore

Indicator die aangeeft in welk stadium het gebrek zich bevindtDe conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de

intensiteit in drie klassen

ConditiescoresErnstige gebreken

1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 42. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 53. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6

Serieuze gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 32. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 43. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5

Geringe gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 22. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 33. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4

Omvang

Omvang

Omvang

Vangnetconstructie: bepalen conditie op basis van ouderdom

Let op: Alleen in specifieke gevallen te gebruiken:

Nen 2767-2: alleen bij de elementen waarbij dit expliciet is vermeld door vermelding van technische levensduur icm het gebrek “verval”.

Totale gebrekenbeeld

Bij meerdere gebreken op het element wordt een samengestelde conditiescore berekend, waarbij individuele gebreken die leiden tot een slechtere conditie zwaarder meewegen.

Referentiebeelden

Condtiemeting volgens NEN2767

VoordelenObjectiefBreed toegepastEenvoudigGoed overzichtBeperkingenEnkel conditiestaatSoms meer detail nodig

En Nu???

Meten is (nog niet) weten → Interpretatie

Conditie zegt niet genoeg

Score= objectieve beschrijving staatVb losliggende tegel gelijke scorePublieksruimteBerging Gat van 5cm² in dak: score 1

Begrip Risico

Waar liggen prioriteiten?2de “score”Managementbeslissing

Factor “risico” Bepaling door bestuur ElementenBelevingswaardeEstheticaGebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of …Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.

Risicomanagement

• Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico’s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven.

Laag Hoog

9 8 7 6 5 4 3 2 1

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect

PrioriteitRisico aspect

Veiligheid/gezondheid

Cultuurhistorische waarde

Gebruik en bedrijfsproces

Technische vervolgschade

Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica

Risico/prioriteiten

Zelfde gebrek, zelfde conditie, ander risico, andere prioriteit

Bevindingen inspecteur(s)

Gevolgen

BeheersbaarheidKostenbesparendBeleid kan prioriteiten stellen en verdedigen

Van vastgoedbeleid naar uitvoering

Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning

Inventarisatie bouwelementen

Staat van onderhoud

Meerjarenonderhoudsbehoefte

Meerjarenbegroting

Planning en uitvoering

Conditiemeting en risicobeoordeling

Beleidskeuzen

Bepaling verwerking incl Kostprijzen

Instrument prestatiecontracten

Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767 Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI);

Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen Uitvoeringseisen en –kwaliteit Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen,

tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud

Output

een overzicht van aanwezige bouwdelen , hoeveelheden geconstateerde gebreken met hun kenmerken, voorzien van foto’s

of tekeningen van de locatie en de gebreken ter toelichting) conditiescores; directe onderhoudsbehoefte onderhoudsbehoefte en kosten voor een nader vast te stellen

termijn

Output

samenvattende managementrapportages over de verschillende onderdelen van het rapport, presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep

belanghebbenden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld de beheerder(s) van het object, het managementteam, of aan huurders of investeerders. conditie vergeleken met gehanteerde kwaliteitsbeleid; onderhoudsbegroting met toepassing gehanteerde kwaliteitsbeleid;

Uitbesteden van conditiemetingen: aandachtspunten

Oefening vooraf: Wat willen we bereiken?Prijs recht evenredig met complexiteit en detailniveauSamenstelling projectteamHoe willen we resultaten zien?Wat doen we zelf, wat besteden we uit?Wat is het vervolg?

Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten

AangevenWelke gegevens worden gevraagd en hoe gepresenteerdInformatie over te inspecteren object (ligging, grootte, plannen,

onderhoudscontracten, …)Detailniveau en steekproefniveauKwaliteitspolitiekBudgettaire mogelijkheden en beperkingen

Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten

Draagvlak bij gebruikersGoede communicatieToegankelijkheid van te inspecteren objectenBasisdataPlannenOnderhoudscontractenVeiligheid (bv inspecties van daken)

Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria

Aanpak van de opdracht: organiseren en uitvoerenProcedure/proces rondom inspecties en actueel houden van VBIS

Opdrachtgever

Samenstelling Projectteam

Interne en externe communicatie

Borgen van de kwaliteit van de opdracht inhoud van de inspecties

verwerken van de resultaten

innovatief en onderscheidend vermogen met meerwaarde

Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria

Planning in fasesVoorbereiding

Uitvoeren pilot inspectie, inclusief verwerken data en opstellen planning

Proces herinspecties met verwerken data

Beheersen van onderstaande interne en externe risico’s voor Opdrachtgever aangevuld met tegenmaatregelen.Financieel

Organisatorisch

Tijd

Ontbreken van informatie

Kwaliteit

Voordelen van de werkwijze

Verantwoordelijkheden leggen waar ze horenObjectiveringSystematische aanpakBeheersbaarheidInstrument prestatiecontracten

En

Dank aan

Dank aan