Ruimtelijk beleid in de derde dimensie Integraal ondergrondbeleid nodig

Zelfbouw als ultieme cultuurdaadDijkgraaf en inspirator Roelof Bleker

Sleutelen aan leeglopend SloterdijkTransformatie tegen wil en dank

www.romagazine.nl

mei 2012

Actualiseren en anticiperen

Bestemmingsplan en beheersverordening

ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu

mei 201210

Terwijl de Zuidas tot 2020 nog 250.000 m2 kantoren mag bouwen, loopt de kantorenleeg-stand in Sloterdijk-Centrum op tot 25 procent. Om verloedering van Sloterdijk tegen te gaan wil de Gemeente Amsterdam de leegstand fors reduceren, nieuwe functies toevoegen en kantoren moderniseren. Jonge teams van architecten en ontwikkelaars onderzoeken de mogelijkheden.

D! "#$%$% &! '$() (*) N! "! +!,#$(-!.'/"0&$!%

Sleutelen aan leeg- lopend Sloterdijk

De kantoorgebouwen in Sloterdijk-Centrum behoren tot de hoogste van Amsterdam. Straten zijn er vernoemd

naar vliegvelden over de hele wereld. Maar het helpt bar weinig om van Sloterdijk-Centrum een dynamisch gebied te maken. Het gebied rondom station Sloterdijk - ook bekend onder de naam Teleport - is een saai, monofunctioneel kantorengebied. Van de vijftig kantoorpanden die maximaal twintig jaar oud zijn, kampt ruim de helft met leegstand, goed voor zo’n 160.000 m2. Naar verwachting groeit dit naar ruim 220.000 m2 en kan elk pand te maken krijgen met

leegstand. In 2009 tekenden de gemeente Amsterdam, NS en ProRail een samenwerkingsovereenkomst voor de vernieu-wing van Station Sloterdijk. Het moest de start zijn van een transformatie van Teleport naar een aantrekkelijk werk- en verblijfsgebied. Met de toevoeging van voorzieningen als winkels en restaurants en het opwaarderen van de openbare ruimte moeten de verblijfsmogelijkheden ! ink verbeteren. In 2023 mag nog 57 procent van de functies uit kantoor bestaan, tegenover 95 procent vorig jaar.

K antorenlocatie S loterdi jk , vroeger bekend als Telepor t S loterdi jk .

Beeld Dienst Ruimtelijke Ordening, Gemeente Amsterdam

Ruimtelijk bekeken

mei 201211

OlifantenkooiOm de transformatiemogelijkheden van Teleport te onderzoeken zocht Projectorganisatie Westpoort, dat vanuit het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam aan de herontwikkeling werkt, contact met Architectuur Lokaal. Onder de naam De Olifantenkooi organiseert Architectuur Lokaal ontmoetingen tussen jonge opdrachtgevers en jonge ontwerpers om te praten over actuele opgaven. Teams van jonge architecten en ontwikkelaars gingen op zoek naar nieuwe concepten op het gebied van ontwikke-ling, "nanciering, gebruik en ontwerp. Ze zochten contact met pandeigenaren en drie ervaren mentoren stonden de teams ter zijde: Edo Arnoldussen, voormalig directeur Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf, ontwikkelaar Ton van Oosten en architect Don Murphy. Op 21 maart werden de plannen gepresenteerd, in aanwezigheid van wethouder Freek Ossel.

Prikkel Meerdere oplossingsrichtingen vielen bij Ossel in de smaak, zoals de suggestie van “De Ruilverkavelingspecialist”, die een antwoord moet geven op de vraag hoe (gedeeltelijke) leegstand kan worden opgelost zonder direct !ink af te moeten waarderen. Het idee is huurders van een gedeelte-lijk leegstaand pand onder te brengen in één gebouw, en het achtergebleven gebouw volledig te vullen met een nieuwe functie als wonen of een hotel. Het e#ect van deze ruilverkaveling is volgens het team behoud van waarde, zekerheid van inkomsten en volledig verhuurde panden. Anneke Dalhuisen van Heijmans Vastgoed, die namens haar team dit voorstel lanceerde: ‘Functies kunnen elkaar versterken, waardoor je waarde creëert in het gebied. De gemeente kan een prikkel geven door bijvoorbeeld de erfpacht te verlengen.’

Corporatie Een ander team stelt voor om een onafhankelijke kantoren-corporatie zonder winstoogmerk op te richten. Die wil huurders stimuleren te verhuizen richting het Orlyplein bij het NS-station. Beleggers brengen hun bezit onder in de corporatie, zodat deze kan herstructureren en herontwik-kelen bij het NS-station, waar een geconcentreerd stadscen-trum moet komen. De corporatie wil vrijkomende gebou-wen elders in Teleport na sloop toevoegen aan de bestaande groene Brettenzone, waardoor er een volwaardige groene zone ontstaat. Maak van Sloterdijk een HUB+, luidt het voorstel van een volgend team. Het goed ontsloten Sloterdijk kan op regionaal schaalniveau parkeerproblemen het hoofd bieden. Teleport telt zo’n 500 ongebruikte parkeerplaatsen, terwijl er in Stadsdeel West een tekort is aan plaatsen. De parkeer-plaatsen kunnen ook dienen als P+R terrein voor bezoekers

van de Amsterdamse binnenstad of Schiphol. De winsten van de parkeergelden worden met een op te richten fonds parkmanagement fonds geïnvesteerd in de publieke ruimte. Maar ook in het aantrekken van aan parkeren gerelateerde dienstverlening zoals winkels en transformatie van gebouwen.

Holiday InnWethouder Freek Ossel ziet mogelijkheden voor de verschillende scenario’s en zegt dat de gemeente graag anders wil faciliteren en ontwikkelen. ‘Maar wat de beste manier is weet nog niemand. We zoeken allemaal naar de juiste oplossing. Voorwaarde is dat alle partijen samenwer-ken.’En juist dat blijkt een !inke hobbel om van Sloterdijk een succes te maken. Veel scenario’s vragen van beleggers de bereidheid om de boekwaarde van leegstaand vastgoed bij te stellen tot een reële waarde. Een transformatieproject is anders niet haalbaar. Kantooreigenaren moeten inzien dat een economische opleving de huidige leegstand niet oplost en dat afwaarderen onvermijdelijk is. Maar niet alle pandeigenaren of hun vertegenwoordigers reageren tijdens de bijeenkomst even enthousiast over nieuwe functies als hotels of woningen. Die brengen immers minder geld in het laatje dan kantoren. De Duitse belegger IVG is vooralsnog een van de weinige uitzonderingen. Samen met $e Vincent Hotel Group verbouwden zij kantoorgebouw Orly Plaza tot een 252 kamers tellend Holiday Inn Express hotel. De partijen sloten hiervoor een langjarige huurovereenkomst af.

ZelfkritischOok de rol van andere partijen kan niet buiten schot blijven. Banken zullen contracten moeten willen openbreken, omdat de "nanciering van gebouwen gekoppeld is aan de oude functie van kantoor. Andere functies vragen om een andere beprijzing. En de gemeente moet zelfkritisch zijn.Voor Teleport geldt een leegstandsverordening en de gemeente werkt aan een !exibel bestemmingsplan. Maar tegelijkertijd heeft de Gemeente Amsterdam de leegstand op Sloterdijk gestimuleerd door vestiging op de Zuidas aantrekkelijk te maken. Zo verruilde Deloitte de Crystal Tower in Sloterdijk (30.000 m2) voor nieuwbouw aan de Zuidas, samen met het advocatenkantoor AKD. De gemeen-te verdiende !ink door grondverkoop, de ontwikkelaar door de bouw en verkoop aan beleggers. Maar ook de huurder verdiende hier, door te delen in de winst die de projectont-wikkelaar bij verkoop maakte. Kortom, voor alle partijen is er werk aan de winkel om Sloterdijk nieuw leven in te blazen, maar ook om geen nieuwe ‘Sloterdijken’ meer te laten ontstaan.

é Karl Bijsterveld