Post on 08-Mar-2016
description
Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 1 / 2013
Woonvast Makelaars
1
PERSBERICHT
Aan : de financieel-economische redacties en vakpers
Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM
Betreft : NVM woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013
Datum : Nieuwegein, 11 april 2013
____________________________________________________________
Concurrentiepositie koopwoning ten opzichte van huur door betere
betaalbaarheid toegenomen
Woningmarkt corrigeert zich na topkwartaal
Calculerende koper ziet kansen Nieuwegein, 11 april 2013 – Het eerste kwartaal van 2013 is voor wat betreft de verkoop van woningen zoals verwacht slecht
begonnen. Er werden ruim 17.500 woningen verkocht door NVM-makelaars, en zo’n 23.750 in de totale markt. Dat is maar liefst
30,3% minder dan in het uitstekende vierde kwartaal van 2012. Ook de woningprijzen dalen nog, maar niet meer zo hard als in 2012. Een woning wordt nu voor gemiddeld 206.000 euro verkocht,
5,5% lager dan een jaar geleden. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de
woningmarkt over het eerste kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
“Het goede vierde kwartaal stond in het teken van de regelgeving rond de
hypotheekverstrekking die sinds 1 januari 2013 is aangescherpt”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Daardoor hebben veel kopers voor de
jaarwisseling nog snel hun slag geslagen.” Het betrof dan ook veelal naar voren gehaalde aankopen, die in het eerste kwartaal van dit jaar zoals verwacht worden gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is echter uitgebleven. Het vierde kwartaal 2012 en het eerste kwartaal 2013 samen genomen levert geen
van de trend afwijkend beeld op. Het slechte eerste kwartaal corrigeert als het ware de piek in het laatste kwartaal van 2012. “Het is simpelweg de
nieuwe werkelijkheid: een woningmarkt met steeds reëlere prijzen,
2
waardoor vraag en aanbod weer langzaam naar elkaar toe gaan groeien“,
zegt Hukker.
Omslagpunt op aanbodzijde woningmarkt Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiële daling van
het aantal in aanbod staande woningen. Halverwege het eerste kwartaal 2013 stonden 169.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale
bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen 4,0%. De daling wordt
veroorzaakt door het hoge aantal van de markt gehaalde woningen en de lage instroom in het afgelopen kwartaal van nieuw woningaanbod.
Vraagprijzen aanbod dalen Ook de prijzen van het woningaanbod laten een kentering zien. Verliep de
daling (in tegenstelling tot de veel sterker fluctuerende prijzen van verkochte woningen) tot nu toe vrij regelmatig, dit kwartaal lijkt een
versnelling op te treden in de daling. De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het eerste kwartaal 277.000
euro. De vraagprijs ligt daarmee 3,5% lager dan het eerste kwartaal van vorig jaar. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod met een lagere prijsstelling, als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod.
3
Bodem van de markt lijkt in zicht
Volgens NVM-voorzitter Hukker geven de cijfers diverse indicaties dat de bodem van de markt in zicht is, waardoor het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam kan herstellen. “Ondanks de algemene trend dat de
werkloosheid in Nederland blijft toenemen en ook het aantal woningen dat „gedwongen‟ verkocht moet worden, zijn er indicaties die aangeven dat we
de bodem op de koopwoningmarkt wellicht naderen. Dat zien we aan een aantal zaken. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huurwoningen neemt toe. En het aanbod en de verkooptijden van woningen
die te koop staan, stabiliseren. Daaraan zie je dat het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam herstellende is. Ook zien we dat het tempo van
prijsdaling van koopwoningen afneemt, terwijl de huren omhoog gaan. Zo wordt het steeds aantrekkelijker om te gaan kopen.”
Lichtpuntjes voor de woningmarkt op de middellange termijn Hukker wijst ook op de positieve signalen van andere instanties over herstel
van de woningmarkt, die de afgelopen weken zijn genoemd. “Zowel het Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) en het
Internationaal Monetair Fonds (IMF) hebben de afgelopen tijd positieve uitspraken gedaan over de woningmarkt. Waar DNB nog voorzichtig stelt dat de huizenmarkt binnenkort weer kan stabiliseren en dat de
huizenprijzen het grootste deel van de daling achter de rug hebben, gaat het CPB zover dat de bodem is bereikt. Ook het IMF stelt dat het einde aan
de prijsdaling van koopwoningen relatief nabij is. Uit de cijfers van het eerste kwartaal 2013 blijkt in ieder geval dat de prijsontwikkeling op jaarbasis het dieptepunt voorbij is.”
Waar op het dieptepunt in het derde kwartaal van 2012 de prijzen nog 7,3% lager lagen ten opzichte van een jaar eerder, is dat nu teruggelopen naar -
5,5%. Appartementen deden het met een prijsdaling van -4% relatief het best, tweekappers met -7,2% het minst.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
4
Naast de positieve berichtgeving vanuit de genoemde instellingen, is er
vanuit de markt ook positief gereageerd op de voorstellen van de commissie Van Dijkhuizen om pensioenfondsen banken te laten helpen bij de
financiering van hypotheken. Hierdoor kan de hypotheekrente omlaag, waardoor consumenten goedkoper kunnen lenen.
Betaalbaarheid 15-20% verbeterd ten opzichte van 2009 De betaalbaarheid van woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd. De
stevige prijsdaling van woningen, de gedaalde hypotheekrente en de ondanks de crisis nog licht positieve loonontwikkeling zijn hier de oorzaak van. De woonlasten van een gemiddelde tussenwoning in Nederland liggen,
ondanks de aangescherpte regelgeving rond de hypotheekverstrekking, nu ruim 18% lager dan begin 2009. Ook voor de andere woningtypen is de
betaalbaarheid met vergelijkbare percentages verbeterd. De consument kan dezelfde woning kopen tegen lagere woonlasten en met een hypotheek waarbij aan het einde van de looptijd geen restschuld open blijft staan.
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Bron: NVM
Transactieprijsontwikkelingt.o.v. jaar eerder
5
Verkooptijd blijft stabiel De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning
bedroeg 170 dagen. De tussenwoning was de snelst verkopende woning: de verkooptijd daalde met 4,8% tot 131 dagen. Andere woningtypen stonden
langer te koop, zoals appartementen (155 dagen) en vrijstaande woningen (258 dagen). In vergelijking met vorig jaar is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toename in 2 jaar.
Makelaars verhuren steeds meer
Het aantal door NVM-makelaars verhuurde woningen ligt in het eerste kwartaal van 2013 11% hoger dan in het eerste kwartaal van 2012. Totaal werden dit kwartaal zo‟n 4.350 woningen verhuurd, waaronder steeds meer
te koop staande woningen die tijdelijk verhuurd worden. Ook het aanbod van huurwoningen neemt toe. Op dit moment staan er 9.400 woningen te
huur, een stijging van 9% ten opzichte van vorig kwartaal. Er is daarbij in toenemende mate een verschuiving te zien in het type woning dat verhuurd wordt en de regio waarin deze woning staat.
In vergelijking met 2012 worden steeds meer appartementen verhuurd,
bijna tweederde van de verhuurde woningen betreft een appartement. Qua regio neemt het aandeel verhuurde woningen in het westen van het land verder af. Waar een aantal jaar geleden nog bijna driekwart van de
woningen verhuurd werd in de Randstad, is dat nu nog geen 60%. Mede door deze ontwikkelingen en de stijging van het aanbod neemt de prijs
waarvoor de gemiddelde woning verhuurd wordt verder af. De huurprijs ligt in het eerste kwartaal van 2013 6% lager dan vorig jaar.
6
Concurrentiepositie koopwoning t.o.v. huurwoning verbeterd
Naast het gegeven dat koopwoningen steeds betaalbaarder worden, heeft de Eerste Kamer afgelopen maand ingestemd met een marktconforme
verhoging van de huren, om het scheefwonen tegen te gaan. Hukker: “Deze huurverhogingen zijn natuurlijk zuur voor de huurders, al is het een terechte zaak om wat aan het scheefwonen te doen. Scheefwoners blijven
vaak te lang zitten in een huis dat te goedkoop voor hen is, wat de doorstroming op de woningmarkt belemmert. Maar dit kan ook een
positieve uitwerking op de koopwoningmarkt hebben. De nieuwe realiteit op de huidige woningmarkt is een aanmerkelijk lager prijsniveau. Hier kunnen starters, onder wie voormalige huurders, van profiteren. Het kopen van een
huis wint zo, in vergelijking met het huren, aan aantrekkelijkheid en daar is de NVM blij mee.”
Hukker constateert dat in veel regio‟s in het land het kopen een woning al voordeliger is dan huren. Hij stoelt zijn mening op recent onderzoek van de
Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat in opdracht van de NVM is uitgevoerd. Centrale vraag aan de onderzoekers was om na te gaan in
hoeverre koop gunstiger is dan huur. “ASRE concludeert dat de woonlasten van koopwoningen door de betere betaalbaarheid steeds dichter toeschuift
naar de woonlasten in de huursector, die de komende periode fors gaan toenemen. Kopen wordt dus steeds aantrekkelijker, en dat is vooral voor starters die een huis willen kopen goed nieuws.”
‘Bijpas-ouders’
“Een grote instroom van starters in de koopsector is hiermee overigens niet gegarandeerd”, stelt de NVM-voorzitter. “Weliswaar zijn de woningen flink betaalbaarder geworden, dat wil nog niet zeggen dat ze door banken ook
gefinancierd worden. Belemmerende factoren zijn nog steeds de te rigide toepassing van de strenge regelgeving op het gebied van
hypotheekverstrekking en het feit dat er te weinig concurrentie is op de hypotheekmarkt, waardoor de rentetarieven onnodig hoog zijn. Om die reden zou het een goede zaak zijn om pensioenfondsen te betrekken bij het
verstrekken van hypotheken. En de mogelijkheden voor ouders van starters om bij te dragen in de hypotheek zouden verruimd moeten worden. Dat we
als het ware „Bijleen-ouders‟ en „Bijpas-ouders‟ creëren.” Calculerende woonconsument is in opmars
Hukker ziet in de huidige woningmarkt de opmars van wat hij noemt „de calculerende consument‟. “Je ziet kopers en huurders steeds meer
berekenend worden. Ze wachten af of de huizenprijzen verder dalen en slaan hun slag als ze merken dat de bodem in zicht is. In afwachting daarvan gaan ze tijdelijk huren. En verkopers gaan bijvoorbeeld huren om
de overwaarde van hun verkochte woning te consumeren. Kopers onderhandelen scherp over prijs, omdat ze de keuze hebben uit een ruim
aanbod met aantrekkelijk geprijsde woningen. Zo zien we dat een kwart van nieuw te koop aangeboden woningen die realistisch geprijsd zijn, binnen drie maanden worden verkocht. En dat lang te koop staand aanbod
echt substantieel in prijs omlaag moet om verkocht te kunnen worden. Een ideale situatie voor de calculerende koper om zijn kans te grijpen.”
7
Waken voor nieuwe stapeling hypothecaire beperkingen
Het kabinet stimuleert aflossen, door voor nieuwe hypotheken alleen nog renteaftrek toe te kennen bij een ten minste annuïtair schema voor
volledige aflossing in 30 jaar. Tegelijk brengt het stapsgewijs met één procentpunt per jaar het maximale hypotheekbedrag terug tot 100% van de marktwaarde in 2018; dit jaar is deze zogeheten Loan to Value ratio (LTV)
teruggebracht van 106 naar 105%. Dit zijn maatregelen die op korte en middellange termijn een negatief effect hebben op zowel de
prijsontwikkeling als de doorstroming op de woningmarkt, maar die met name vanuit financieel-economisch en internationaal perspectief gerechtvaardigd worden. Een en ander volgt op eerdere beperkingen vanuit
de Gedragscode Hypothecaire Financiering, afbouw van de NHG-bekostigingsgrens tot oorspronkelijke hoogte en verhoging van de NHG-
premie. Op dit moment onderzoekt onder meer de commissie Van Dijkhuizen nieuwe financieringsvormen, met name vanuit institutionele beleggers. Dit moet meer verantwoorde ruimte gaan bieden voor de thans
stokkende hypothecaire financiering. “Zoals gezegd zijn we positief over de tussenrapportage van de Commissie, maar we zijn tegelijkertijd kritisch en
waakzaam ten aanzien van een aantal daarin zijdelings gesuggereerde punten”, aldus Hukker. “Zo wordt gezinspeeld op nóg verdere afbouw van
de LTV tot slechts 80% en wordt er geopperd om de NHG-premie wederom en substantieel te verhogen. In de meest recente verkenning van de SER zijn soortgelijke, maar niet nader uitgewerkte punten opgetekend.”
De NVM-voorzitter roept het kabinet op hier niet in mee te gaan en dus niet de op dit gebied al genomen maatregelen te wijzigen met verdere beperkingen. “Wat ons betreft dient een dergelijke forse verdere
rantsoenering van de woningmarktfinanciering zeker de komende jaren niet aan de orde te zijn. De NVM ziet meer in het bevorderen van aflossen en het stimuleren van vroegtijdig sparen voor een eigen huis. Tegelijk blijven
we aandringen op de noodzakelijke actualisatie van Nibud-berekeningsmethoden - met name voor tweeverdieners -, op
financieringsoplossingen voor restschuldproblematiek die aansluiten op de geïntroduceerde renteaftrek hiervoor, en op het toepassen van verantwoord maatwerk door hypotheekverstrekkers, met name ten aanzien van starters
met carrièreperspectief en succesvolle ZZP‟ers en flexwerkers. Ik denk dan
aan slimme maatregelen waarbij de LTV niet direct na aankoop wordt verlaagd, maar waarbij de top in tien jaar versneld wordt afgebouwd. Dit maakt het voor starters op de woningmarkt direct mogelijk in te stappen,
maar zij weten dat het in hun voordeel is om deze top versneld af te
lossen.”
Rapport Kamercommissie Huizenprijzen De NVM heeft met interesse kennis genomen van het eindrapport van de
Tweede Kamercommissie Huizenprijzen. In de onderzoeksfase heeft de NVM schriftelijke inbreng geleverd. Ook heeft NVM-voorzitter Hukker deelgenomen aan een openbare hoorzitting van de commissie. De NVM
herkent veel van de conclusies die de commissie trekt. Het is goed dat de ontwikkelingen uit het verleden nog eens goed zijn geanalyseerd en in dit
rapport zijn vervat. Het is goed dat niet alleen achterom wordt gekeken, maar juist ook oog is voor het heden en de toekomst. Hier is een aantal nuttige aanbevelingen uit voortgevloeid. Wat de NVM betreft kan hier snel
8
lering uit worden getrokken. De huidige problematiek rond de woningmarkt
geeft hier ook alle aanleiding toe. De commissie concludeert dat de prijsstijgingen op de woningmarkt tot 2008 vooral gevolg waren van
toegenomen besteedbare (en steeds meer meegenomen tweede) inkomens van huishoudens sterk verruimde leenmogelijkheden vanuit hypotheekverstrekkers.
De NVM gaat het rapport zorgvuldig nader bestuderen. Ook gaat ze vanzelfsprekend het vervolggesprek verder aan met politiek, sector en
woonconsument. NVM Woontoets voorkomt fraude
Eind vorig jaar is de NVM Woontoets geïntroduceerd, een deskundige screening, speciaal ontwikkeld voor de vastgoedsector. Hiermee onderzoekt
de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentiële huurder, koper of opdrachtgever. Door de NVM-Woontoets voorkomt de NVM-makelaar zoveel mogelijk dat personen achteraf niet betalen, geld
witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen. Ook werpt de toets een blokkade op tegen personen die met
valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten. De NVM is niet alleen het kwaliteitsmerk voor de koopwoningmarkt, maar
ook voor de huurwoningmarkt. Daarom stelt de NVM hoge eisen aan de kwaliteit van de dienstverlening die haar leden verstrekken. Elke NVM-makelaar staat garant voor een zorgvuldige afwikkeling van de
(huur)transactie.
Noot voor de redactie:
Een volledig overzicht met alle cijfers van het eerste kwartaal 2013 kunt u vinden op www.nvm.nl.
Voor vragen kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: kimman@nvm.nl
ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen
1e kwartaal 2013
Gemaakt voor NVM Wonen
Gemaakt door NVM Data & Research
2
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt
zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of open-
baarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM
is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschij-
ningsvorm van dit document.
Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daar-
in opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdu-
rende actualiteit van de gegevens.
De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daar-
toe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
3
Inhoudsopgave
1 Samenvatting ............................................................................................................................. 4
2 Transacties ................................................................................................................................. 5
2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 5
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 8
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9
2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9
2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9
2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10
2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10
2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10
3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11
3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 12
3.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 12
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 13
3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13
3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13
3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 13
4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14
4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14
4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16
4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17
4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 18
4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18
5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 19
4
1 Samenvatting
Het eerste kwartaal van 2013 is qua verkoopaantallen een zeer matig kwartaal. Zoals ver-
wacht hebben veel kopers eind 2012 nog snel geprofiteerd van de tot 1 januari 2013 gelden-
de voordelige regelgeving rond de hypotheekverstrekking. Deze groep kopers, waaronder
veel starters, vallen dit kwartaal dus weg. Daarbij komt dat het vooraf gehoopte doorstroom-
effect is uitgebleven.
Aantal transacties is met 17.577 in vergelijking met zowel een kwartaal eerder (-30,3%) als
een jaar eerder (-6,4%) sterk afgenomen.
Op jaarbasis 84.315 woningen verkocht, in de totale markt rond 114.000 woningen.
Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1e kwartaal 2013 gedaald met
1,6% t.o.v. een kwartaal geleden en met 5,5% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de
kredietcrisis is de prijs met 17,2% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 206 duizend
euro verkocht.
De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactie-
prijs.
De looptijd van verkochte woningen bedraagt 170 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 13.970. Dat is een afname van 6,8% in ver-
gelijk met vorig jaar, maar vergeleken met vorig kwartaal een stijging van 12,2%. Niet on-
gebruikelijk voor een eerste kwartaal. De intrekquote is 6,8%.
Voor het eerst in 13 jaar is er sprake van een substantiële daling van het aantal woningen in
aanbod. Ondanks het lage aantal verkopen dus, en veroorzaakt door zowel het hoge aantal
intrekkingen als de lage instroom van nieuw woningaanbod. Bij de NVM stonden iets meer
dan 169.000 woningen in aanbod. Dat is 0,9% minder dan een jaar eerder. In de totale markt
stonden naar schatting 227.000 bestaande koopwoningen halverwege het 1e kwartaal 2013
in aanbod.
De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het 1e kwartaal 2013 met 1,4% gedaald
in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,5% in vergelijking met een jaar eerder. De
vraagprijzen dalen al een aantal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige
versnelling in op te treden. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in
aanbod staande woning gedaald met 9,4%
Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 382 dagen te koop. Precies de helft
van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop.
50% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Van alle
transacties uit het afgelopen kwartaal is 47% verkocht na tenminste een prijswijziging.
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is flink toegenomen en ligt op 6,8%.
Ook het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs stijgt, naar 10,3%.
Een potentiële koper kon in het 1e kwartaal kiezen uit ruim 29 woningen.
De verkoopquote ligt op 10,3% en is voor nieuw aanbod hoger dan die voor oud aanbod.
De instroomquote komt dit kwartaal laag uit, op 17,4%. Dit is vooral het gevolg van het
sterk teruggelopen nieuwe aanbod, slechts 30 duizend woningen nieuw in aanbod.
5
2 Transacties
2.1 Aantal Verkopen
Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 1e kwartaal 2013 bedraagt 17.577.
Sinds het ontstaan van de crisis werden niet eerder zo weinig woningen in een kwartaal verkocht.
Het aantal woningverkopen voor de gehele markt komt dit kwartaal naar schatting uit op 23.750.
In het eerste kwartaal is het appartement weer duidelijk het meest verkocht woningtype. 30,6%
van de verkopen is een appartement geweest. De tussenwoning volgt op ruime afstand met een
aandeel van 27,9% in de verkopen, een duidelijke daling. Normaliter worden in het eerste kwar-
taal van een jaar naar verhouding meer appartementen verkocht dan in de overige kwartalen. Het
aandeel vrijstaande woningen, dat deel uitmaakt van de verkopen nam toe naar 12,9%.
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Het komt niet als een verrassing, maar desondanks wel een teleurstelling: een daling van ruim
30% in het aantal transacties in vergelijking met een kwartaal eerder. Deze terugval is vooral een
correctie als gevolg van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013. Het vorige kwartaal stond
in het teken van de in het vooruitzicht liggende strengere regelgeving rond de hypotheekverstrek-
king van 1 januari 2013, waardoor veel kopers nog hun slag hebben geslagen. Deze kopers wor-
den in het eerste kwartaal van dit jaar node gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is bo-
vendien uitgebleven. De daling van het aantal verkopen is het minst groot geweest bij appartemen-
ten en vrijstaande woningen (respectievelijk -26,0% en -27,4%), maar daar was de stijging vorig
kwartaal dan ook minder groot dan bij de andere woningtypen. Bij tussenwoningen daalde het
aantal verkopen met bijna 34% het sterkst.
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
Het eerste kwartaal van 2013 is ook slechter geweest dan dat van een jaar eerder. Er wisselden
6,4% minder woningen van eigenaar dan in het eerste kwartaal van 2012. Met name de verkopen
van de goedkopere woningtypen daalden sterker dan gemiddeld. Er werden 8,7% minder apparte-
menten verkocht en 7,2% minder tussenwoningen. Wat dat betreft is de verkoop van vrijstaande
18.7
71 25.2
19
17.5
77
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Aantal verkochte woningen
Bron: NVM
6
woningen op peil gebleven met een beperkte daling van 0,7%.
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis
Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is het afgelopen kwartaal weer toegeno-
men. Lange tijd leek 90.000 NVM-verkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de
woningmarkt van deze crisisperiode. Sinds eind 2011 is de bestaande koopwoningmarkt ook door
die grens gezakt. Halverwege 2012 bereikten we het voorlopige dieptepunt met ruim 82.000 ver-
kochte woningen op jaarbasis. De huidige status laat 84.315 verkochte woningen zien op jaarbasis.
Dit cijfer is tot stand gekomen door 2 zeer slechte kwartalen (3e kwartaal 2012 en 1
e kwartaal
2013) en 2 relatief goede kwartalen (2e en 4
e kwartaal 2012).
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM
Aantal verkochte woningen in 1e kwartaal
146.8
58
86.1
37
85.5
09
84.3
15
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM
Bron: NVM
7
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud
Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een
belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in prin-
cipe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de
verkoop terug kunnen ‘draaien’. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbe-
houd zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit
het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend.
De figuur laat duidelijk zien hoe kopers in de laatste weken van 2012 hun slag sloegen op de wo-
ningmarkt en dat dit ten koste is gegaan van de verkopen in de eerste weken van 2013. Het Woon-
akkoord heeft vooralsnog niet tot een positieve impuls voor de woningmarkt geleid. Er is welis-
waar een lichte toename van het aantal transacties waarneembaar, maar die wijken niet af van het
normale seizoenspatroon.
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning
De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalt in het 1e kwartaal 2013 daalt opnieuw verder en
bedraagt inmiddels 206 duizend euro (vorig kwartaal 208 duizend euro). De prijsdaling zet zich
dus ook dit kwartaal verder door. Een vrijstaande woning ging in het 1e kwartaal 2013 voor 334
duizend euro van de hand, een appartement voor 158 duizend euro. Sinds het begin van de crisis
zijn de prijzen van verkochte woningen met 17,2% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor in-
flatie.
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1e kwartaal voor het zevende achtereenvol-
gende kwartaal gedaald, dit kwartaal met 1,6%. De prijsdaling komt niet onverwacht gezien de
maatregelen die per 1 januari 2013 van kracht zijn en zorgen voor een afname van de financie-
ringscapaciteit voor potentiële huizenkopers. Bij de woningtypen waar het aantal transacties het
sterkst is afgenomen, is ook de prijs het sterkst gedaald. De prijs van een tussenwoning daalde met
2,3%, die van een twee-onder-éénkapwoning met 3,0%. Verkochte appartementen daalden met
500
700
900
1100
1300
1500
1700
1900
2100
2300
20
11
-1
20
11
-5
20
11
-9
20
11
-13
20
11
-17
20
11
-21
20
11
-25
20
11
-29
20
11
-33
20
11
-37
20
11
-41
20
11
-45
20
11
-49
20
12
-1
20
12
-5
20
12
-9
20
12
-13
20
12
-17
20
12
-21
20
12
-25
20
12
-29
20
12
-33
20
12
-37
20
12
-41
20
12
-45
20
12
-49
20
13
-1
20
13
-5
20
13
-9
20
13
-13
Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten
Verlaging overdrachtsbelasting
Nieuwe gedragscodeNieuwe NIBUD-normen
Oplaaien eurocrisis
Banken houden vast aan 106%
= NVM openhuizen dag
Lenteakkoord
Verkiezingen
Aantreden kabinet Rutte II
Nieuwe hypotheekregels
Woonakkoord
8
0,7% maar beperkt in prijs. Voor de gemiddeld verkochte vrijstaande woning werd 0,7% meer
betaald dan een kwartaal eerder.
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de prijs met 5,5% gedaald. Daarmee vlakt de prijsdaling op-
nieuw verder af. Er zijn echter geen garanties te geven dat de prijsontwikkeling op jaarbasis de
komende kwartalen verder afvlakt. De NVM verwacht voor 2013 nog steeds een daling van 5%
tot 7%, daarbij in aanmerking nemend dat de nieuwe hypotheekregels, die op 1 januari 2013 inge-
gaan zijn, zorgen voor een prijscorrectie. In vergelijking met een jaar eerder valt het op dat de
goedkopere woningtypen als het appartement (-4,0%) en de tussenwoning (-5,5%) minder in prijs
daalden dan de overige woningtypen.
De prijzen zijn in de tweede dip harder gedaald dan in de eerste dip.
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning
De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor
de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cij-
fer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. De vierkanteme-
terprijs van een appartement is voor het eerst gelijk aan die van een vrijstaande woning. Hiervoor
lag de vierkantemeterprijs van een vrijstaande woning altijd hoger dan die van een appartement.
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vierkantemeterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,9% afgenomen. Bij de vierkantemeterprijs
is de daling bij tussenwoningen het sterkste met 2,4%. De daling is bij de appartementen het minst
sterk met 1,2%. Vorig kwartaal daalde juist het appartement het sterkst in de vierkante meterprijs
en de tussenwoning het minst.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2003-1
2003-3
2004-1
2004-3
2005-1
2005-3
2006-1
2006-3
2007-1
2007-3
2008-1
2008-3
2009-1
2009-3
2010-1
2010-3
2011-1
2011-3
2012-1
2012-3
2013-1
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
9
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder
De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,5%. Ook bij
de vierkantemeterprijs is de afvlakking van de prijsdaling zichtbaar. De vierkantemeterprijs van
een appartement daalt met 4,7% het minst hard. Voor de andere woningtypen schommelt de daling
tussen de 5,5% en 6,1%.
2.4 Verkooptijden
De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrek-
ken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw
zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte
woning bedraagt in het eerste kwartaal 170 dagen. De tussenwoning blijft het snelst verkopende
woningtype met een verkooptijd van 131 dagen. Een verkocht appartement vond na 155 dagen een
nieuwe eigenaar. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 258 dagen het grootst.
De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden
binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’).
2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. Voor
de tussenwoningen daalde de verkooptijd met 4,8%, voor de overige woningtypen nam de ver-
kooptijd toe. De hoekwoning kende met een plus van 7,6% de grootste toename.
2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toe-
name in 2 jaar. De verkooptijd van een tussenwoning daalde in vergelijking met een jaar eerder
zelfs, zij het met een bescheiden 1,9%. Voor de overige woningtypen nam de verkooptijd meer
dan gemiddeld toe, variërend van 10,4% voor het appartement en 20,5% voor de 2-onder-1-
kapwoning.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2003-1
2003-3
2004-1
2004-3
2005-1
2005-3
2006-1
2006-3
2007-1
2007-3
2008-1
2008-3
2009-1
2009-3
2010-1
2010-3
2011-1
2011-3
2012-1
2012-3
2013-1
M2-Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
10
2.5 Marktstemming(sindicator)
De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, of-
wel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed
door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 1e kwartaal 2013 is voor een to-
taal van 4,0 miljard euro aan woningtransacties afgesloten, het laagste niveau sinds het ontstaan
van de crisis in 2008.
2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
In vergelijking met een kwartaal eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte wonin-
gen gedaald met 30,5%. Daarmee is de toename van het vorige kwartaal volledig tenietgedaan.
Het is het gevolg van een daling in het aantal transacties gecombineerd met een daling van de ver-
koopprijzen. Voor appartementen en vrijstaande woningen pakt de daling het minst groot uit met
respectievelijk 26,9% en 26,8%.
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van wonin-
gen met 10,4% afgenomen. Naast een prijsdaling van 5,5% daalde ook het aantal transacties met
6,4%, waardoor gezamenlijk meer dan 10% omzet is ingeleverd. Bij vrijstaande woningen is de
daling in omzet het meest beperkt gebleven met 6,6%.
2.6 Intrekkingen
Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in
het 1e kwartaal 2013 gestegen naar 13.970 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan
alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de
markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 1e kwartaal van 2012
met 6,8% duidelijk gedaald. Bij de vrijstaande woningen is de sterkste daling in het aantal intrek-
kingen zichtbaar, -14,5% in vergelijking met het 1e kwartaal 2012. In vergelijking met het vorige
kwartaal zijn meer woningen van de markt gehaald, namelijk +12,2%, maar dat is voor een eerste
kwartaal niet uitzonderlijk.
De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen
in aanbod) komt dit in het 1e kwartaal van 2013 uit op 6,8%. In een eerste kwartaal worden altijd
93
162 171
170
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Verkooptijden verkochte woningen in dagen
Bron: NVM
11
meer woningen van de markt gehaald dan in de rest van het jaar, en dat is nu ook het geval. De
6,8% is wel beduidend lager dan de intrekquote van 7,3% van een jaar geleden. Ongeveer 1 op
de 13 appartementen (7,8%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 1e
kwartaal 2013 van de markt gehaald. Voor vrijstaande woningen gaat het om 1 op de 17 wonin-
gen. Overigens wordt een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, verhuurd.
3 Aanbod
3.1 Aantal woningen in aanbod
Halverwege het 1e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 169.255 woningen te
koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting
227 duizend woningen in aanbod. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiële
daling van het aantal in aanbod staande woningen. Het eerste kwartaal van een jaar laat wel vaker
een stabilisering zien, waarna het aanbod in de rest van het jaar weer verder toeneemt. Of dat na
de duidelijke afname die nu te zien is ook het geval is zal moeten blijken. 29,9% van het aanbod
bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande wo-
ningen uit appartementen. Het laatste jaar is het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod toe-
genomen van 23,7% naar 24,7%. De jaren daarvoor daalde het aandeel vrijstaande woningen in
het aanbod juist. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met
74% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen).
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning AppartementBron: NVM
Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd)
12
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen -
4,0%. Na een aantal kwartalen van stabilisering van de aantallen is er nu een duidelijk omslagpunt
te zien. De afname is zowel toe te schrijven aan de geringe instroom van nieuwe woningen als aan
de stijging van het aantal ingetrokken, dus van de markt gehaalde, woningen. Ondanks het geringe
aantal verkopen neemt het woningaanbod dus toch af. Het afgelopen kwartaal is het aanbod van
hoekwoningen met 5,1% het sterkst afgenomen. Het aanbod van vrijstaande woningen nam het
minst sterk juist af met 2,5%.
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
In een jaar tijd is het aanbod van woningen bij NVM-makelaars met 1.500 woningen afgenomen,
een daling van het aanbod met 0,9%. Het aanbod van tussenwoningen daalde met 5% het hardst.
Het aanbod van de appartementen (het ‘goedkoopste’ woningtype) en de vrijstaande woningen
(het ‘duurste’ woningtype) nam nog wel toe, met respectievelijk 0,9% en 3,2%. Theoretisch ge-
zien duurt het nu 2 jaar om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de ver-
onderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige
niveau blijven).
3.2 Vraagprijzen van het aanbod
De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De
groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep
woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande
woning halverwege het 1e kwartaal 2013 277 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde ap-
partement bedraagt 182 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning
448 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aan-
tal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige versnelling in op te treden. Sinds
het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met
9,4%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
13
NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1
e kwartaal van 2009.
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 1,4%. Daarmee daalt de vraag-
prijs in vergelijking met een kwartaal eerder nu al ruim vier jaar op rij. Er lijkt nu echter wel een
versnelling op te treden in de daling. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod dat
een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod. De vraagprijsdaling
varieert tussen de woningtypen tussen 1,2% en 1,4%.
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,5% gedaald. Verkopers wor-
den zich steeds bewuster van het vragen van een reële vraagprijs en het aantal vraagprijsaanpas-
singen kent een stijgende lijn. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,3% en 3,7%.
3.3 Looptijd van het aanbod
De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van
verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal
dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 1e
kwartaal 2013 staat een woning in het aanbod gemiddeld 382 dagen op de markt. Niet eerder
stonden woningen in aanbod gemiddeld langer dan een jaar te koop. Een vrijstaande woning in het
aanbod staat gemiddeld 464 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna
11 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype.
3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemid-
deld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 8,8% toe, bijna een maand ex-
tra. De toename is met 7,0% het laagste voor vrijstaande woningen en met 9,8% het hoogst bij
tussenwoningen.
3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen
In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de
duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel
procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat precies de helft van
-2,0%
-1,5%
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
14
alle woningen een jaar of langer te koop, waarvan 10% 3 jaar of langer. Door de beperkte in-
stroom in het afgelopen kwartaal staat slechts 16% minder dan één kwartaal te koop.
4 Overige kengetallen woningmarkt
4.1 Vraagprijsaanpassingen
In de laatste maanden van 2012 waren er opvallend veel objecten die een vraagprijsaanpassing
ondergingen. Verkopers ondernamen actie om hun woning toch nog in 2012 te verkopen, voordat
de nieuwe hypotheekregels van kracht zouden worden. De eerste drie maanden van 2013 volgen
de trend van de afgelopen jaren weer, het aantal vraagprijsaanpassingen ligt iets onder het niveau
van 2012.
38
%
24
%
13
%
9%
13
%
3%
1%
18
%
18
%
12
%
12
%
23
%
9%
7%
16
%
14
%
10
%
11
%
27
%
13
%
10
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar
Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 14 februari 2012
Aanbod per 14 februari 2013
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen
Bron: NVM
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
20.000
jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec
2008 2009 2010 2011 2012 2013Bron: NVM
Aantal vraagprijsaanpassingen per maand
15
Van de woningen die in het 1e kwartaal 2013 in aanbod staan heeft precies de helft (tenminste
eenmaal) een vraagprijswijziging ondergaan. Van de woningen met een vraagprijsaanpassing
heeft 28% éénmaal een prijswijziging ondergaan, terwijl 23% minstens 2 vraagprijsaanpassin-
gen kende.
De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing
voor een tussenwoning is met 5,1% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,4% het
hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld bijna tweeën-
half procentpunt toegenomen.
Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing heeft
plaatsgevonden. Om en nabij 47% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijs-
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Geen aanpassing 1 aanpassing
2 aanpassingen 3 aanpassingen
meer dan 3 aanpassingen
Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen
Bron: NVM
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Transacties zonder vraagprijsaanpassing
Transacties met vraagprijsaanpassing
Percentage transacties met aanpassingBron: NVM
Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing
16
aanpassing gehad. Van alle transacties is 61% verkocht binnen 90 dagen na de laatste ‘actie’.
Een actie is gedefinieerd als het aanmelden van een nieuwe woning (het ‘te koop’ zetten van de
woning) of een vraagprijsaanpassing op de reeds te koop staande woning.
4.2 Verschil vraag-verkoopprijs
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in het 1e kwartaal 2013
verder toegenomen en komt uit op 6,8%. Het leek er even op dat deze in 2012 rond de 6 procent
bleef hangen, maar het verschil loopt nu weer verder op. De onderhandelingsruimte van kopers is
dus verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag en verkoop-
prijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de
prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het
verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de
crisis tussen de 6% en 7%, maar is begin 2013 toegenomen tot 10,3%.
Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel
toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspron-
kelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan
uitgekomen op 25,1%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil
van 4,9%. Vaak zijn dit de courantere woningen.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Verschil vraag-verkoopprijs
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM
17
4.3 NVM Krapte-indicator
De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentië-
le koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het
begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses
wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse:
(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3
Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties
in een kwartaal in plaats van in een maand.
Als gevolg van de flinke toename van het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2012 was
de keuze voor de consument toen minder groot, de grafiek liet een (tijdelijke) flinke daling zien. In
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
20
07
-1
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse
Bron: NVM
0
10
20
30
40
50
60
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM
18
het eerste kwartaal van 2013 stijgt de indicator weer, naar 29. De consument kon dus uit gemid-
deld 29 woningen een keuze maken. Niet eerder had een consument zo veel keus. Voor vrij-
staande woningen is er keuze uit maar liefst 55 woningen, voor tussenwoningen kan een consu-
ment uit gemiddeld 20 woningen kiezen.
4.4 Verkoopquote
De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding
van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal ver-
kopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal
in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwar-
taal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale
markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste
jaren is dit omgekeerd.
De verkoopquote totaal is in het 1e kwartaal 2013 uitgekomen op 10,3%. Grof gezegd betekent het
cijfer dat 1 op de 10 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden.
De verkoopquote voor nieuw aanbod daalt terwijl de verkoopquote van bestaand aanbod stabiel
blijft. Dat komt door het lage aantal woningen dat afgelopen kwartaal nieuw in aanbod is gekomen
en waarvan dus ook relatief weinig verkocht is. De verkoopquotes van tussen- en hoekwoningen
zijn met respectievelijk 14,4% en12,7% flink hoger dan die van de andere woningtypen.
4.5 Instroomquote
De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 17,4%. Voor elke
woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal bijna zes te koop.
De lage instroomquote is vooral het gevolg van het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt
gekomen is. Dit kwartaal kwamen er slechts 30 duizend nieuw aangeboden woningen bij. Vorig
jaar waren dat er in 1 kwartaal nog 35 duizend (-18,3% t.o.v. 1e kwartaal 2012) en vorig kwartaal
37 duizend (-13,7% t.o.v. huidig kwartaal). Consumenten wachten in toenemende mate af met het
te koop zetten van hun woning.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Verkoopquotes
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod
Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM
19
5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster
Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De
bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,
vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresen-
teerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikke-
lingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld ver-
kochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.
Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke ver-
schillen te noemen:
- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,
de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).
- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst
getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van pas-
seren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eer-
der.
In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.
21%
21%
17%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Instroomquote
Bron: NVM
20
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duide-
lijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend
hebben.
NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder
voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.
0
50
100
150
200
250
300
jan
-97
jul-
97
jan
-98
jul-
98
jan
-99
jul-
99
jan
-00
jul-
00
jan
-01
jul-
01
jan
-02
jul-
02
jan
-03
jul-
03
jan
-04
jul-
04
jan
-05
jul-
05
jan
-06
jul-
06
jan
-07
jul-
07
jan
-08
jul-
08
jan
-09
jul-
09
jan
-10
jul-
10
jan
-11
jul-
11
jan
-12
jul-
12
jan
-13
Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)
NVM KadasterBron: NVM, Kadaster
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
2012-3
2012-4
2013-1
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)
NVM CBS (1e kwartaal 2013 is geschat)Bron: NVM, CBS
NVM
Aanbodcijfers Nederland 1e kwartaal 2013
NVM Data & Research
11-4-2013
Ontwikkeling aanbod
NederlandTussenwoning
4e kwartaal16 NOV 12
1e kwartaal14 FEB 13
Nieuw
€ 198862(aantal 7599)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 200785
(looptijd 45)
Oud blijft € 214283(looptijd 416)
Blijft€ 212053
(aantal 33122)(looptijd 324)
Verkocht
€ 187532(aantal 1246)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,1%(looptijd 20)
Oud
€ 215226(aantal 34443)
(looptijd 295) Verkocht€ 203283
(aantal 4793)Verschil vraag/verkoopprijs
-6,1%(looptijd 198)
Ontwikkeling aanbod
NederlandHoekwoning
4e kwartaal16 NOV 12
1e kwartaal14 FEB 13
Nieuw
€ 222600(aantal 3863)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 227076
(looptijd 45)
Oud blijft € 245748(looptijd 437)
Blijft€ 242626
(aantal 19439)(looptijd 351)
Verkocht
€ 197852(aantal 551)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,3%(looptijd 20)
Oud
€ 245941(aantal 20237)
(looptijd 322) Verkocht€ 223068
(aantal 2519)Verschil vraag/verkoopprijs
-6,8%(looptijd 216)
Ontwikkeling aanbod
NederlandTwee-onder-een-kap
4e kwartaal16 NOV 12
1e kwartaal14 FEB 13
Nieuw
€ 278819(aantal 4170)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 283113
(looptijd 50)
Oud blijft € 298393(looptijd 465)
Blijft€ 295855
(aantal 24213)(looptijd 386)
Verkocht
€ 237482(aantal 488)
Verschil vraag/verkoopprijs
-4,4%(looptijd 22)
Oud
€ 300892(aantal 25061)
(looptijd 357) Verkocht€ 273190
(aantal 2669)Verschil vraag/verkoopprijs
-7,6%(looptijd 255)
Ontwikkeling aanbod
NederlandVrijstaande woning
4e kwartaal16 NOV 12
1e kwartaal14 FEB 13
Nieuw
€ 420548(aantal 5107)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 423877
(looptijd 50)
Oud blijft € 451534(looptijd 531)
Blijft€ 447731
(aantal 41836)(looptijd 464)
Verkocht
€ 394140(aantal 313)
Verschil vraag/verkoopprijs
-5,6%(looptijd 21)
Oud
€ 454889(aantal 42162)
(looptijd 431) Verkocht€ 380388
(aantal 2308)Verschil vraag/verkoopprijs
-9,7%(looptijd 310)
Ontwikkeling aanbod
NederlandAppartement
4e kwartaal16 NOV 12
1e kwartaal14 FEB 13
Nieuw
€ 175877(aantal 9485)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 176728
(looptijd 45)
Oud blijft € 182824(looptijd 445)
Blijft€ 181875
(aantal 50645)(looptijd 363)
Verkocht
€ 163681(aantal 1159)
Verschil vraag/verkoopprijs
-2,9%(looptijd 22)
Oud
€ 184544(aantal 52212)
(looptijd 332) Verkocht€ 171910
(aantal 5068)Verschil vraag/verkoopprijs
-5,7%(looptijd 214)
Ontwikkeling aanbod
NederlandAlle woningen
4e kwartaal16 NOV 12
1e kwartaal14 FEB 13
Nieuw
€ 243173(aantal 30224)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 248843
(looptijd 47)
Oud blijft € 281965(looptijd 464)
Blijft€ 276777
(aantal 169255)(looptijd 382)
Verkocht
€ 205389(aantal 3757)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,4%(looptijd 21)
Oud
€ 279960(aantal 174115)
(looptijd 351) Verkocht€ 231293
(aantal 17357)Verschil vraag/verkoopprijs
-6,8%(looptijd 229)
Regionale Analyse
1e kwartaal 2013
Regio 39 Amersfoort
NVM Data & Research
11-4-2013
Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Barneveld Klein-Achterveld
Nijkerk Hoevelaken
Amersfoort Alle plaatsen
Bunschoten Alle plaatsen
Leusden Alle plaatsen
Soest Soest
Woudenberg Alle plaatsen
1
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk
alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van
deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is
uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de
voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens
besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM
zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde
Nederlandse rechter.
Regio 39 Amersfoort
Gebiedsindeling:
Samenvatting transacties: Amersfoort Nederland
Aantal verkopen 1e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Prijs verkochte woning 1e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Verkooptijd (in dagen) in het 1e kwartaal 2013:
Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:
Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):
Prijsontwikkeling sinds de crisis:
Prijsontwikkeling sinds 2000:
Samenvatting aanbod: Amersfoort Nederland
Aantal woningen in aanbod 1e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Vraagprijzen 1e kwartaal 2013 :
Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat:
% van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat:
% woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:
Vraagprijs van nieuw aanbod:
Vraagprijs van totale aanbod:
Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 25
2
De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en
beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten
uitgefilterd.
-1,6%
-5,5%
324 17.577
-30,3%
-6,4%
206.000€
325
44,4%
18%
50,1%
-0,4%
2,5%
€ 242.000
-13,6%
-32,9%
-0,5%
-3,4%
152
5,6%
11,9%
2.743
-4,6%
15,2%
-14,8%
169.255
-4,0%
-3,8%
€ 318.000
17%
243.000€
277.000€
29
€ 318.000
-0,9%
277.000€
-1,4%
-3,5%
€ 287.000
382
-17,2%
22,8%
170
6,8%
10,3%
3
Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het eerste kwartaal van
2013. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant
staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen
liggen 6,4% lager in vergelijking met een jaar eerder. Sinds 1993 is het aantal woningverkopen in een kwartaal niet
zo laag geweest.
Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede
kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Na het goede vierde
kwartaal van 2012 was het eerste kwartaal in 2013 voor de meeste regio's een slecht kwartaal, waarbij de
verkoopaantallen vaak op een niveau uitkomen die in jaren niet zo laag is geweest.
0
50
100
150
200
250
300
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Aantal verkopen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
9,2%
-41,0%
-27,3% -26,3%
-15,7% -14,2%
12,7%
-42,2%
-28,9% -28,9%
-13,6%
-32,9%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4
Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
4
Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal.
Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de
prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn.
Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen: de tweekappers en vrijstaande
woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte
woning in Nederland in het eerste kwartaal 2013 komt uit op 206 duizend euro.
De prijsontwikkeling van verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2013 is voor de meeste woningtypen en
regio's negatief, wanneer vergeleken wordt met een jaar eerder. In vergelijking met een kwartaal terug zijn er
regio's en marktsegmenten die het nog steeds goed doen en een positieve ontwikkeling laten zien. Maar ook hier
geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar
de ontwikkeling van woningen totaal te kijken.
Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 1,6% lager, ten opzichte van een jaar
eerder 5,5% lager.
€ -
€ 100.000
€ 200.000
€ 300.000
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Verkoopprijzen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
-0,7%
-3,0%
-6,6%
4,5%
0,6%
16,6%
-0,8%
3,4% 3,1% 2,4%
-0,4%
2,5%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4
Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
5
Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de
oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte
woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht
is als voor de crisis.
De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het eerste kwartaal uit op 170 dagen, bijna een half jaar.
De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht worden. Er wordt een
onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal
aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes
van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod
beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze
kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod.
De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 10,0% en voor nieuw
aanbod op 12,4%.
0
50
100
150
200
250
300
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod)
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod
6
Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil
tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een
woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen.
Het vraag-verkoopprijsverschil in het eerste kwartaal 2013 voor Nederland is voor woningen die binnen een
kwartaal verkocht zijn 5%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 25%.
(wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de
desbetreffende verkooptijdklasse vallen)
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte
er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen
vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraag-
verkoopprijsverschil (absoluut en relatief).
Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste
kwartaal uit op 6,8%.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
2%
5% 7%
8% 9%
26%
3% 5%
8% 10%
12%
18% 21%
17%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse)
2e kwartaal 2008 1e kwartaal 2013
7
Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien,
rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal.
Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 0,9% lager dan vorig jaar. Dat is voor het eerst sinds 1999 dat het
woningaanbod vergeleken met een jaar eerder is gedaald. Het aanbod aan tussenwoningen laat landelijk de
grootste daling zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk met 4% afgenomen.
Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is
toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal
woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af. Pas in de laatste drie à vier kwartalen is
er sprake van een daling van het aantal nieuw te koop aangeboden woningen.
Voor Nederland totaal gaat het in het eerste kwartaal 2013 om ruim 169 duizend woningen die in aanbod staan,
waarvan zo'n 30 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van
een substantiële daling van het aantal in aanbod staande woningen.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Aantal woningen in aanbod per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
-17,6%
-8,4%
-3,3% -3,3%
-5,8%
-9,3%
10,1%
-0,9%
2,6%
-1,5% -3,8% -4,6%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4
Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
8
De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van
het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht
worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.
De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het eerste kwartaal van 2013 was slechts
17% van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen.
Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is
30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 12% van
het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 24%, tussenwoningen 20% en twee onder één
kapwoningen 14%.
In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.
22%
14%
16% 17%
31%
Verdeling van het huidige woningaanbod
Tussenwoning
Hoekwoning
Twee onder één kap
Vrijstaand
Appartement
18%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod)
9
Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in
aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde
woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn
ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband
met een restschuld.
De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het eerste
kwartaal 2013 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links).
Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het eerste kwartaal 2013 uit op 277 duizend euro. Dit is 1,4% lager
dan vorig kwartaal en 3,5% lager dan vorig jaar.
€ -
€ 100.000
€ 200.000
€ 300.000
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Vraagprijzen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
-0,2%
0,0%
-0,7%
1,0%
-5,1%
0,0%
-5,2%
-2,7%
-5,4%
-0,7%
-3,4%
-0,5%
-6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4
Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
10
Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit
kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan
de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder
courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan
van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen).
Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van
het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont.
Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld
gebracht. In het eerste kwartaal 2013 stonden woningen in Nederland gemiddeld 382 dagen in aanbod, ruim een
jaar. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt
dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6).
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Looptijd van het aanbod per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
€ -
€ 50.000
€ 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
€ 350.000
€ 400.000 2
00
8-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod
Vraagprijs totale aanbod Vraagprijs nieuw aanbod
11
Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een
woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht
was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe
langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs.
In Nederland staat op dit moment de helft van de woningen een jaar of langer te koop.
De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er
wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen
dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft
om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 25 houdt in dat de consument voor elke
aankoop uit 25 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen.
Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 29.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
20
12
-3
20
12
-4
20
13
-1
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
51%
21%
13%
5% 8%
1% 1%
16% 16% 12% 11%
27%
12%
6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)
2e kwartaal 2008 1e kwartaal 2013
12
De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 17,2% gedaald. Landelijk is
er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen
tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het
regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert nog een plus, maar er zijn ook regio's waar de
prijsdaling groter is dan 25%.
Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog
altijd bijna 23% meer waard.
-17,1%
14,6%
-19,6%
13,3%
-9,3%
28,6%
-19,9%
-0,6%
-9,5%
14,2%
-14,8%
15,2%
-30,0%
-20,0%
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
Sinds begin van de crisis Sinds begin van de eeuw
Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
NVM
Transactiecijfers Amersfoort
1e kwartaal 2013
NVM Data & Research
11-04-2013
Transacties
Zuiver Kwartaal
Transacties
Voortschrijdend Halfjaar
Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.
Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 1e kwartaal 2013 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 5,5% gedaald zijn t.o.v. 1e kwartaal 2012, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 215 duizend versus nu 206 duizend euro) dan is er sprake van een prijsdaling van 4,2%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.
Periode 1 Periode 2 Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 € 200.000 transactie 1 € 200.000 Prijsontwikkeling transactie 2 € 200.000 0% Woningtype 2 Woningtype 2 transactie 1 € 300.000 transactie 1 € 300.000 Prijsontwikkeling 0%
Mediane prijs € 250.000 Mediane prijs € 233.333
Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -6,7% 0,0%
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.
2. De NVM presenteert een daling van 1,6% t.o.v. het 4e kwartaal 2012 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal eerder is gedaald met 1,9%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs lager is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief kleinere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld
geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1)
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)