Woningmarktcijfers NVM kwartaal 1-2013

Click here to load reader

  • date post

    08-Mar-2016
  • Category

    Documents

  • view

    214
  • download

    1

Embed Size (px)

description

Woningmarktcijfers NVM kwartaal 1-2013

Transcript of Woningmarktcijfers NVM kwartaal 1-2013

  • Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 1 / 2013

    Woonvast Makelaars

  • 1

    PERSBERICHT

    Aan : de financieel-economische redacties en vakpers

    Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM

    Betreft : NVM woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

    Datum : Nieuwegein, 11 april 2013

    ____________________________________________________________

    Concurrentiepositie koopwoning ten opzichte van huur door betere

    betaalbaarheid toegenomen

    Woningmarkt corrigeert zich na topkwartaal

    Calculerende koper ziet kansen Nieuwegein, 11 april 2013 Het eerste kwartaal van 2013 is voor wat betreft de verkoop van woningen zoals verwacht slecht

    begonnen. Er werden ruim 17.500 woningen verkocht door NVM-makelaars, en zon 23.750 in de totale markt. Dat is maar liefst 30,3% minder dan in het uitstekende vierde kwartaal van 2012. Ook de woningprijzen dalen nog, maar niet meer zo hard als in 2012. Een woning wordt nu voor gemiddeld 206.000 euro verkocht,

    5,5% lager dan een jaar geleden. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de

    woningmarkt over het eerste kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

    Het goede vierde kwartaal stond in het teken van de regelgeving rond de hypotheekverstrekking die sinds 1 januari 2013 is aangescherpt, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. Daardoor hebben veel kopers voor de jaarwisseling nog snel hun slag geslagen. Het betrof dan ook veelal naar voren gehaalde aankopen, die in het eerste kwartaal van dit jaar zoals verwacht worden gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is echter uitgebleven. Het vierde kwartaal 2012 en het eerste kwartaal 2013 samen genomen levert geen

    van de trend afwijkend beeld op. Het slechte eerste kwartaal corrigeert als het ware de piek in het laatste kwartaal van 2012. Het is simpelweg de nieuwe werkelijkheid: een woningmarkt met steeds relere prijzen,

  • 2

    waardoor vraag en aanbod weer langzaam naar elkaar toe gaan groeien, zegt Hukker.

    Omslagpunt op aanbodzijde woningmarkt Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantile daling van

    het aantal in aanbod staande woningen. Halverwege het eerste kwartaal 2013 stonden 169.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale

    bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen 4,0%. De daling wordt

    veroorzaakt door het hoge aantal van de markt gehaalde woningen en de lage instroom in het afgelopen kwartaal van nieuw woningaanbod.

    Vraagprijzen aanbod dalen Ook de prijzen van het woningaanbod laten een kentering zien. Verliep de

    daling (in tegenstelling tot de veel sterker fluctuerende prijzen van verkochte woningen) tot nu toe vrij regelmatig, dit kwartaal lijkt een

    versnelling op te treden in de daling. De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het eerste kwartaal 277.000

    euro. De vraagprijs ligt daarmee 3,5% lager dan het eerste kwartaal van vorig jaar. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod met een lagere prijsstelling, als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod.

  • 3

    Bodem van de markt lijkt in zicht

    Volgens NVM-voorzitter Hukker geven de cijfers diverse indicaties dat de bodem van de markt in zicht is, waardoor het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam kan herstellen. Ondanks de algemene trend dat de werkloosheid in Nederland blijft toenemen en ook het aantal woningen dat gedwongen verkocht moet worden, zijn er indicaties die aangeven dat we de bodem op de koopwoningmarkt wellicht naderen. Dat zien we aan een aantal zaken. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huurwoningen neemt toe. En het aanbod en de verkooptijden van woningen

    die te koop staan, stabiliseren. Daaraan zie je dat het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam herstellende is. Ook zien we dat het tempo van

    prijsdaling van koopwoningen afneemt, terwijl de huren omhoog gaan. Zo wordt het steeds aantrekkelijker om te gaan kopen.

    Lichtpuntjes voor de woningmarkt op de middellange termijn Hukker wijst ook op de positieve signalen van andere instanties over herstel

    van de woningmarkt, die de afgelopen weken zijn genoemd. Zowel het Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) en het

    Internationaal Monetair Fonds (IMF) hebben de afgelopen tijd positieve uitspraken gedaan over de woningmarkt. Waar DNB nog voorzichtig stelt dat de huizenmarkt binnenkort weer kan stabiliseren en dat de

    huizenprijzen het grootste deel van de daling achter de rug hebben, gaat het CPB zover dat de bodem is bereikt. Ook het IMF stelt dat het einde aan

    de prijsdaling van koopwoningen relatief nabij is. Uit de cijfers van het eerste kwartaal 2013 blijkt in ieder geval dat de prijsontwikkeling op jaarbasis het dieptepunt voorbij is. Waar op het dieptepunt in het derde kwartaal van 2012 de prijzen nog 7,3% lager lagen ten opzichte van een jaar eerder, is dat nu teruggelopen naar -

    5,5%. Appartementen deden het met een prijsdaling van -4% relatief het best, tweekappers met -7,2% het minst.

    0

    10.000

    20.000

    30.000

    40.000

    50.000

    60.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

    Bron: NVM

    Ontwikkeling aantal woningen in aanbod

  • 4

    Naast de positieve berichtgeving vanuit de genoemde instellingen, is er

    vanuit de markt ook positief gereageerd op de voorstellen van de commissie Van Dijkhuizen om pensioenfondsen banken te laten helpen bij de

    financiering van hypotheken. Hierdoor kan de hypotheekrente omlaag, waardoor consumenten goedkoper kunnen lenen.

    Betaalbaarheid 15-20% verbeterd ten opzichte van 2009 De betaalbaarheid van woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd. De

    stevige prijsdaling van woningen, de gedaalde hypotheekrente en de ondanks de crisis nog licht positieve loonontwikkeling zijn hier de oorzaak van. De woonlasten van een gemiddelde tussenwoning in Nederland liggen,

    ondanks de aangescherpte regelgeving rond de hypotheekverstrekking, nu ruim 18% lager dan begin 2009. Ook voor de andere woningtypen is de

    betaalbaarheid met vergelijkbare percentages verbeterd. De consument kan dezelfde woning kopen tegen lagere woonlasten en met een hypotheek waarbij aan het einde van de looptijd geen restschuld open blijft staan.

    -8%

    -6%

    -4%

    -2%

    0%

    2%

    4%

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Bron: NVM

    Transactieprijsontwikkelingt.o.v. jaar eerder

  • 5

    Verkooptijd blijft stabiel De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning

    bedroeg 170 dagen. De tussenwoning was de snelst verkopende woning: de verkooptijd daalde met 4,8% tot 131 dagen. Andere woningtypen stonden

    langer te koop, zoals appartementen (155 dagen) en vrijstaande woningen (258 dagen). In vergelijking met vorig jaar is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toename in 2 jaar.

    Makelaars verhuren steeds meer

    Het aantal door NVM-makelaars verhuurde woningen ligt in het eerste kwartaal van 2013 11% hoger dan in het eerste kwartaal van 2012. Totaal werden dit kwartaal zon 4.350 woningen verhuurd, waaronder steeds meer te koop staande woningen die tijdelijk verhuurd worden. Ook het aanbod van huurwoningen neemt toe. Op dit moment staan er 9.400 woningen te

    huur, een stijging van 9% ten opzichte van vorig kwartaal. Er is daarbij in toenemende mate een verschuiving te zien in het type woning dat verhuurd wordt en de regio waarin deze woning staat.

    In vergelijking met 2012 worden steeds meer appartementen verhuurd,

    bijna tweederde van de verhuurde woningen betreft een appartement. Qua regio neemt het aandeel verhuurde woningen in het westen van het land verder af. Waar een aantal jaar geleden nog bijna driekwart van de

    woningen verhuurd werd in de Randstad, is dat nu nog geen 60%. Mede door deze ontwikkelingen en de stijging van het aanbod neemt de prijs

    waarvoor de gemiddelde woning verhuurd wordt verder af. De huurprijs ligt in het eerste kwartaal van 2013 6% lager dan vorig jaar.

  • 6

    Concurrentiepositie koopwoning t.o.v. huurwoning verbeterd

    Naast het gegeven dat koopwoningen steeds betaalbaarder worden, heeft de Eerste Kamer afgelopen maand ingestemd met een marktconforme

    verhoging van de huren, om het scheefwonen tegen te gaan. Hukker: Deze huurverhogingen zijn natuurlijk zuur voor de huurders, al is het een terechte zaak om wat aan het scheefwonen te doen. Scheefwoners blijven

    vaak te lang zitten in een huis dat te goedkoop voor hen is, wat de doorstroming op de woningmarkt belemmert. Maar dit kan ook een

    positieve uitwerking op de koopwoningmarkt hebben. De nieuwe realiteit op de huidige woningmarkt is een aanmerkelijk lager prijsniveau. Hier kunnen starters, onder wie voormalige huurders, van profiteren. Het kopen van een

    huis wint zo, in vergelijking met het huren, aan aantrekkelijkheid en daar is de NVM blij mee. Hukker constateert dat in veel regios in het land het kopen een woning al voordeliger is dan huren. Hij stoelt zijn mening op recent onderzoek van de

    Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat in opdracht van de NVM is uitgevoerd. Centrale vraag aan de onderzoekers was om na te gaan in

    hoeverre koop gunstiger is dan huur. ASRE concludeert dat de woonlasten van koopwoningen door de betere betaalbaarheid steeds dichter toeschuift

    naar de woonlasten in de huursector, die de komende periode fors gaan toenemen. Kopen wordt dus steeds aantrekkelijker, en dat is vooral voor starters die een huis willen kopen goed nieuws. Bijpas-ouders Een grote instroom van starters in de koopsector is hiermee overigens niet gegarandeerd, stelt de NVM-voorzitter. Weliswaar zijn de woningen flink betaalbaarder geworden, dat wil nog niet zeggen dat ze door banken ook

    gefinancierd worden. Belemmerende factoren zijn nog steeds de te rigide toepassing van de strenge regelgeving op het gebied van

    hypotheekverstrekking en het feit dat er te weinig concurrentie is op de hypotheekmarkt, waardoor de rentetarieven onnodig hoog zijn. Om die reden zou het een goede zaak zijn om pensioenfondsen te betrekken bij het

    verstrekken van hypotheken. En de mogelijkheden voor ouders van starters om bij te dragen in de hypotheek zouden verruimd moeten worden. Dat we

    als het ware Bijleen-ouders en Bijpas-ouders creren. Calculerende woonconsument is in opmars

    Hukker ziet in de huidige woningmarkt de opmars van wat hij noemt de calculerende consument. Je ziet kopers en huurders steeds meer berekenend worden. Ze wachten af of de huizenprijzen verder dalen en slaan hun slag als ze merken dat de bodem in zicht is. In afwachting daarvan gaan ze tijdelijk huren. En verkopers gaan bijvoorbeeld huren om

    de overwaarde van hun verkochte woning te consumeren. Kopers onderhandelen scherp over prijs, omdat ze de keuze hebben uit een ruim

    aanbod met aantrekkelijk geprijsde woningen. Zo zien we dat een kwart van nieuw te koop aangeboden woningen die realistisch geprijsd zijn, binnen drie maanden worden verkocht. En dat lang te koop staand aanbod

    echt substantieel in prijs omlaag moet om verkocht te kunnen worden. Een ideale situatie voor de calculerende koper om zijn kans te grijpen.

  • 7

    Waken voor nieuwe stapeling hypothecaire beperkingen

    Het kabinet stimuleert aflossen, door voor nieuwe hypotheken alleen nog renteaftrek toe te kennen bij een ten minste annutair schema voor

    volledige aflossing in 30 jaar. Tegelijk brengt het stapsgewijs met n procentpunt per jaar het maximale hypotheekbedrag terug tot 100% van de marktwaarde in 2018; dit jaar is deze zogeheten Loan to Value ratio (LTV)

    teruggebracht van 106 naar 105%. Dit zijn maatregelen die op korte en middellange termijn een negatief effect hebben op zowel de

    prijsontwikkeling als de doorstroming op de woningmarkt, maar die met name vanuit financieel-economisch en internationaal perspectief gerechtvaardigd worden. Een en ander volgt op eerdere beperkingen vanuit

    de Gedragscode Hypothecaire Financiering, afbouw van de NHG-bekostigingsgrens tot oorspronkelijke hoogte en verhoging van de NHG-

    premie. Op dit moment onderzoekt onder meer de commissie Van Dijkhuizen nieuwe financieringsvormen, met name vanuit institutionele beleggers. Dit moet meer verantwoorde ruimte gaan bieden voor de thans

    stokkende hypothecaire financiering. Zoals gezegd zijn we positief over de tussenrapportage van de Commissie, maar we zijn tegelijkertijd kritisch en

    waakzaam ten aanzien van een aantal daarin zijdelings gesuggereerde punten, aldus Hukker. Zo wordt gezinspeeld op ng verdere afbouw van de LTV tot slechts 80% en wordt er geopperd om de NHG-premie wederom en substantieel te verhogen. In de meest recente verkenning van de SER zijn soortgelijke, maar niet nader uitgewerkte punten opgetekend.

    De NVM-voorzitter roept het kabinet op hier niet in mee te gaan en dus niet de op dit gebied al genomen maatregelen te wijzigen met verdere beperkingen. Wat ons betreft dient een dergelijke forse verdere rantsoenering van de woningmarktfinanciering zeker de komende jaren niet aan de orde te zijn. De NVM ziet meer in het bevorderen van aflossen en het stimuleren van vroegtijdig sparen voor een eigen huis. Tegelijk blijven

    we aandringen op de noodzakelijke actualisatie van Nibud-berekeningsmethoden - met name voor tweeverdieners -, op

    financieringsoplossingen voor restschuldproblematiek die aansluiten op de gentroduceerde renteaftrek hiervoor, en op het toepassen van verantwoord maatwerk door hypotheekverstrekkers, met name ten aanzien van starters

    met carrireperspectief en succesvolle ZZPers en flexwerkers. Ik denk dan

    aan slimme maatregelen waarbij de LTV niet direct na aankoop wordt verlaagd, maar waarbij de top in tien jaar versneld wordt afgebouwd. Dit maakt het voor starters op de woningmarkt direct mogelijk in te stappen,

    maar zij weten dat het in hun voordeel is om deze top versneld af te

    lossen.

    Rapport Kamercommissie Huizenprijzen De NVM heeft met interesse kennis genomen van het eindrapport van de

    Tweede Kamercommissie Huizenprijzen. In de onderzoeksfase heeft de NVM schriftelijke inbreng geleverd. Ook heeft NVM-voorzitter Hukker deelgenomen aan een openbare hoorzitting van de commissie. De NVM

    herkent veel van de conclusies die de commissie trekt. Het is goed dat de ontwikkelingen uit het verleden nog eens goed zijn geanalyseerd en in dit

    rapport zijn vervat. Het is goed dat niet alleen achterom wordt gekeken, maar juist ook oog is voor het heden en de toekomst. Hier is een aantal nuttige aanbevelingen uit voortgevloeid. Wat de NVM betreft kan hier snel

  • 8

    lering uit worden getrokken. De huidige problematiek rond de woningmarkt

    geeft hier ook alle aanleiding toe. De commissie concludeert dat de prijsstijgingen op de woningmarkt tot 2008 vooral gevolg waren van

    toegenomen besteedbare (en steeds meer meegenomen tweede) inkomens van huishoudens sterk verruimde leenmogelijkheden vanuit hypotheekverstrekkers.

    De NVM gaat het rapport zorgvuldig nader bestuderen. Ook gaat ze vanzelfsprekend het vervolggesprek verder aan met politiek, sector en

    woonconsument. NVM Woontoets voorkomt fraude

    Eind vorig jaar is de NVM Woontoets gentroduceerd, een deskundige screening, speciaal ontwikkeld voor de vastgoedsector. Hiermee onderzoekt

    de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentile huurder, koper of opdrachtgever. Door de NVM-Woontoets voorkomt de NVM-makelaar zoveel mogelijk dat personen achteraf niet betalen, geld

    witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen. Ook werpt de toets een blokkade op tegen personen die met

    valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten. De NVM is niet alleen het kwaliteitsmerk voor de koopwoningmarkt, maar

    ook voor de huurwoningmarkt. Daarom stelt de NVM hoge eisen aan de kwaliteit van de dienstverlening die haar leden verstrekken. Elke NVM-makelaar staat garant voor een zorgvuldige afwikkeling van de

    (huur)transactie.

    Noot voor de redactie:

    Een volledig overzicht met alle cijfers van het eerste kwartaal 2013 kunt u vinden op www.nvm.nl.

    Voor vragen kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: [email protected]

  • ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen

    1e kwartaal 2013

    Gemaakt voor NVM Wonen

    Gemaakt door NVM Data & Research

  • 2

    De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.

    Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,

    of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopien,

    opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of open-

    baarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM

    is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschij-

    ningsvorm van dit document.

    Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daar-

    in opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdu-

    rende actualiteit van de gegevens.

    De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daar-

    toe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

  • 3

    Inhoudsopgave

    1 Samenvatting ............................................................................................................................. 4

    2 Transacties ................................................................................................................................. 5

    2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5

    2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5

    2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 5

    2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6

    2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7

    2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7

    2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7

    2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8

    2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 8

    2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8

    2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9

    2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9

    2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9

    2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9

    2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10

    2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10

    2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10

    2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10

    3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11

    3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11

    3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12

    3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 12

    3.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 12

    3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13

    3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 13

    3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13

    3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13

    3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 13

    4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14

    4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14

    4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16

    4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17

    4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 18

    4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18

    5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 19

  • 4

    1 Samenvatting

    Het eerste kwartaal van 2013 is qua verkoopaantallen een zeer matig kwartaal. Zoals ver-wacht hebben veel kopers eind 2012 nog snel geprofiteerd van de tot 1 januari 2013 gelden-

    de voordelige regelgeving rond de hypotheekverstrekking. Deze groep kopers, waaronder

    veel starters, vallen dit kwartaal dus weg. Daarbij komt dat het vooraf gehoopte doorstroom-

    effect is uitgebleven.

    Aantal transacties is met 17.577 in vergelijking met zowel een kwartaal eerder (-30,3%) als een jaar eerder (-6,4%) sterk afgenomen.

    Op jaarbasis 84.315 woningen verkocht, in de totale markt rond 114.000 woningen.

    Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1e kwartaal 2013 gedaald met 1,6% t.o.v. een kwartaal geleden en met 5,5% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de

    kredietcrisis is de prijs met 17,2% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 206 duizend

    euro verkocht.

    De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactie-prijs.

    De looptijd van verkochte woningen bedraagt 170 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 13.970. Dat is een afname van 6,8% in ver-

    gelijk met vorig jaar, maar vergeleken met vorig kwartaal een stijging van 12,2%. Niet on-

    gebruikelijk voor een eerste kwartaal. De intrekquote is 6,8%.

    Voor het eerst in 13 jaar is er sprake van een substantile daling van het aantal woningen in aanbod. Ondanks het lage aantal verkopen dus, en veroorzaakt door zowel het hoge aantal

    intrekkingen als de lage instroom van nieuw woningaanbod. Bij de NVM stonden iets meer

    dan 169.000 woningen in aanbod. Dat is 0,9% minder dan een jaar eerder. In de totale markt

    stonden naar schatting 227.000 bestaande koopwoningen halverwege het 1e kwartaal 2013

    in aanbod.

    De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het 1e kwartaal 2013 met 1,4% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,5% in vergelijking met een jaar eerder. De

    vraagprijzen dalen al een aantal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige

    versnelling in op te treden. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in

    aanbod staande woning gedaald met 9,4%

    Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 382 dagen te koop. Precies de helft van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop.

    50% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 47% verkocht na tenminste een prijswijziging.

    Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is flink toegenomen en ligt op 6,8%. Ook het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs stijgt, naar 10,3%.

    Een potentile koper kon in het 1e kwartaal kiezen uit ruim 29 woningen.

    De verkoopquote ligt op 10,3% en is voor nieuw aanbod hoger dan die voor oud aanbod.

    De instroomquote komt dit kwartaal laag uit, op 17,4%. Dit is vooral het gevolg van het sterk teruggelopen nieuwe aanbod, slechts 30 duizend woningen nieuw in aanbod.

  • 5

    2 Transacties

    2.1 Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 1

    e kwartaal 2013 bedraagt 17.577.

    Sinds het ontstaan van de crisis werden niet eerder zo weinig woningen in een kwartaal verkocht.

    Het aantal woningverkopen voor de gehele markt komt dit kwartaal naar schatting uit op 23.750.

    In het eerste kwartaal is het appartement weer duidelijk het meest verkocht woningtype. 30,6%

    van de verkopen is een appartement geweest. De tussenwoning volgt op ruime afstand met een

    aandeel van 27,9% in de verkopen, een duidelijke daling. Normaliter worden in het eerste kwar-

    taal van een jaar naar verhouding meer appartementen verkocht dan in de overige kwartalen. Het

    aandeel vrijstaande woningen, dat deel uitmaakt van de verkopen nam toe naar 12,9%.

    2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het komt niet als een verrassing, maar desondanks wel een teleurstelling: een daling van ruim

    30% in het aantal transacties in vergelijking met een kwartaal eerder. Deze terugval is vooral een

    correctie als gevolg van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013. Het vorige kwartaal stond

    in het teken van de in het vooruitzicht liggende strengere regelgeving rond de hypotheekverstrek-

    king van 1 januari 2013, waardoor veel kopers nog hun slag hebben geslagen. Deze kopers wor-

    den in het eerste kwartaal van dit jaar node gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is bo-

    vendien uitgebleven. De daling van het aantal verkopen is het minst groot geweest bij appartemen-

    ten en vrijstaande woningen (respectievelijk -26,0% en -27,4%), maar daar was de stijging vorig

    kwartaal dan ook minder groot dan bij de andere woningtypen. Bij tussenwoningen daalde het

    aantal verkopen met bijna 34% het sterkst.

    2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Het eerste kwartaal van 2013 is ook slechter geweest dan dat van een jaar eerder. Er wisselden

    6,4% minder woningen van eigenaar dan in het eerste kwartaal van 2012. Met name de verkopen

    van de goedkopere woningtypen daalden sterker dan gemiddeld. Er werden 8,7% minder apparte-

    menten verkocht en 7,2% minder tussenwoningen. Wat dat betreft is de verkoop van vrijstaande

    18.7

    71 25.2

    19

    17.5

    77

    0

    5.000

    10.000

    15.000

    20.000

    25.000

    30.000

    35.000

    40.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Aantal verkochte woningen

    Bron: NVM

  • 6

    woningen op peil gebleven met een beperkte daling van 0,7%.

    2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is het afgelopen kwartaal weer toegeno-

    men. Lange tijd leek 90.000 NVM-verkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de

    woningmarkt van deze crisisperiode. Sinds eind 2011 is de bestaande koopwoningmarkt ook door

    die grens gezakt. Halverwege 2012 bereikten we het voorlopige dieptepunt met ruim 82.000 ver-

    kochte woningen op jaarbasis. De huidige status laat 84.315 verkochte woningen zien op jaarbasis.

    Dit cijfer is tot stand gekomen door 2 zeer slechte kwartalen (3e kwartaal 2012 en 1

    e kwartaal

    2013) en 2 relatief goede kwartalen (2e en 4

    e kwartaal 2012).

    0

    2.000

    4.000

    6.000

    8.000

    10.000

    12.000

    1995

    1996

    1997

    1998

    1999

    2000

    2001

    2002

    2003

    2004

    2005

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM

    Aantal verkochte woningen in 1e kwartaal

    146.8

    58

    86.1

    37

    85.5

    09

    84.3

    15

    60.000

    70.000

    80.000

    90.000

    100.000

    110.000

    120.000

    130.000

    140.000

    150.000

    160.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM

    Bron: NVM

  • 7

    2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een

    belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in prin-

    cipe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de

    verkoop terug kunnen draaien. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbe-houd zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit

    het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend.

    De figuur laat duidelijk zien hoe kopers in de laatste weken van 2012 hun slag sloegen op de wo-

    ningmarkt en dat dit ten koste is gegaan van de verkopen in de eerste weken van 2013. Het Woon-

    akkoord heeft vooralsnog niet tot een positieve impuls voor de woningmarkt geleid. Er is welis-

    waar een lichte toename van het aantal transacties waarneembaar, maar die wijken niet af van het

    normale seizoenspatroon.

    2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalt in het 1

    e kwartaal 2013 daalt opnieuw verder en

    bedraagt inmiddels 206 duizend euro (vorig kwartaal 208 duizend euro). De prijsdaling zet zich

    dus ook dit kwartaal verder door. Een vrijstaande woning ging in het 1e kwartaal 2013 voor 334

    duizend euro van de hand, een appartement voor 158 duizend euro. Sinds het begin van de crisis

    zijn de prijzen van verkochte woningen met 17,2% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor in-

    flatie.

    2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1

    e kwartaal voor het zevende achtereenvol-

    gende kwartaal gedaald, dit kwartaal met 1,6%. De prijsdaling komt niet onverwacht gezien de

    maatregelen die per 1 januari 2013 van kracht zijn en zorgen voor een afname van de financie-

    ringscapaciteit voor potentile huizenkopers. Bij de woningtypen waar het aantal transacties het sterkst is afgenomen, is ook de prijs het sterkst gedaald. De prijs van een tussenwoning daalde met

    2,3%, die van een twee-onder-nkapwoning met 3,0%. Verkochte appartementen daalden met

    500

    700

    900

    1100

    1300

    1500

    1700

    1900

    2100

    2300

    20

    11

    -1

    20

    11

    -5

    20

    11

    -9

    20

    11

    -13

    20

    11

    -17

    20

    11

    -21

    20

    11

    -25

    20

    11

    -29

    20

    11

    -33

    20

    11

    -37

    20

    11

    -41

    20

    11

    -45

    20

    11

    -49

    20

    12

    -1

    20

    12

    -5

    20

    12

    -9

    20

    12

    -13

    20

    12

    -17

    20

    12

    -21

    20

    12

    -25

    20

    12

    -29

    20

    12

    -33

    20

    12

    -37

    20

    12

    -41

    20

    12

    -45

    20

    12

    -49

    20

    13

    -1

    20

    13

    -5

    20

    13

    -9

    20

    13

    -13

    Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten

    Verlaging overdrachtsbelasting

    Nieuwe gedragscodeNieuwe NIBUD-normen

    Oplaaien eurocrisis

    Banken houden vast aan 106%

    = NVM openhuizen dag

    Lenteakkoord

    Verkiezingen

    Aantreden kabinet Rutte II

    Nieuwe hypotheekregels

    Woonakkoord

  • 8

    0,7% maar beperkt in prijs. Voor de gemiddeld verkochte vrijstaande woning werd 0,7% meer

    betaald dan een kwartaal eerder.

    2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de prijs met 5,5% gedaald. Daarmee vlakt de prijsdaling op-

    nieuw verder af. Er zijn echter geen garanties te geven dat de prijsontwikkeling op jaarbasis de

    komende kwartalen verder afvlakt. De NVM verwacht voor 2013 nog steeds een daling van 5%

    tot 7%, daarbij in aanmerking nemend dat de nieuwe hypotheekregels, die op 1 januari 2013 inge-

    gaan zijn, zorgen voor een prijscorrectie. In vergelijking met een jaar eerder valt het op dat de

    goedkopere woningtypen als het appartement (-4,0%) en de tussenwoning (-5,5%) minder in prijs

    daalden dan de overige woningtypen.

    De prijzen zijn in de tweede dip harder gedaald dan in de eerste dip.

    2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor

    de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cij-

    fer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. De vierkanteme-

    terprijs van een appartement is voor het eerst gelijk aan die van een vrijstaande woning. Hiervoor

    lag de vierkantemeterprijs van een vrijstaande woning altijd hoger dan die van een appartement.

    2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,9% afgenomen. Bij de vierkantemeterprijs

    is de daling bij tussenwoningen het sterkste met 2,4%. De daling is bij de appartementen het minst

    sterk met 1,2%. Vorig kwartaal daalde juist het appartement het sterkst in de vierkante meterprijs

    en de tussenwoning het minst.

    -4%

    -3%

    -2%

    -1%

    0%

    1%

    2%

    3%

    2003-1

    2003-3

    2004-1

    2004-3

    2005-1

    2005-3

    2006-1

    2006-3

    2007-1

    2007-3

    2008-1

    2008-3

    2009-1

    2009-3

    2010-1

    2010-3

    2011-1

    2011-3

    2012-1

    2012-3

    2013-1

    Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

    Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

  • 9

    2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,5%. Ook bij

    de vierkantemeterprijs is de afvlakking van de prijsdaling zichtbaar. De vierkantemeterprijs van

    een appartement daalt met 4,7% het minst hard. Voor de andere woningtypen schommelt de daling

    tussen de 5,5% en 6,1%.

    2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrek-

    ken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw

    zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte

    woning bedraagt in het eerste kwartaal 170 dagen. De tussenwoning blijft het snelst verkopende

    woningtype met een verkooptijd van 131 dagen. Een verkocht appartement vond na 155 dagen een

    nieuwe eigenaar. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 258 dagen het grootst.

    De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden

    binnen het bestaande aanbod (zie onder looptijd van het aanbod).

    2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. Voor

    de tussenwoningen daalde de verkooptijd met 4,8%, voor de overige woningtypen nam de ver-

    kooptijd toe. De hoekwoning kende met een plus van 7,6% de grootste toename.

    2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toe-

    name in 2 jaar. De verkooptijd van een tussenwoning daalde in vergelijking met een jaar eerder

    zelfs, zij het met een bescheiden 1,9%. Voor de overige woningtypen nam de verkooptijd meer

    dan gemiddeld toe, varirend van 10,4% voor het appartement en 20,5% voor de 2-onder-1-

    kapwoning.

    -4%

    -3%

    -2%

    -1%

    0%

    1%

    2%

    3%

    2003-1

    2003-3

    2004-1

    2004-3

    2005-1

    2005-3

    2006-1

    2006-3

    2007-1

    2007-3

    2008-1

    2008-3

    2009-1

    2009-3

    2010-1

    2010-3

    2011-1

    2011-3

    2012-1

    2012-3

    2013-1

    M2-Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal

    Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

  • 10

    2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, of-

    wel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt benvloed

    door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 1e kwartaal 2013 is voor een to-

    taal van 4,0 miljard euro aan woningtransacties afgesloten, het laagste niveau sinds het ontstaan

    van de crisis in 2008.

    2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte wonin-

    gen gedaald met 30,5%. Daarmee is de toename van het vorige kwartaal volledig tenietgedaan.

    Het is het gevolg van een daling in het aantal transacties gecombineerd met een daling van de ver-

    koopprijzen. Voor appartementen en vrijstaande woningen pakt de daling het minst groot uit met

    respectievelijk 26,9% en 26,8%.

    2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van wonin-

    gen met 10,4% afgenomen. Naast een prijsdaling van 5,5% daalde ook het aantal transacties met

    6,4%, waardoor gezamenlijk meer dan 10% omzet is ingeleverd. Bij vrijstaande woningen is de

    daling in omzet het meest beperkt gebleven met 6,6%.

    2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in

    het 1e kwartaal 2013 gestegen naar 13.970 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan

    alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de

    markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 1e kwartaal van 2012

    met 6,8% duidelijk gedaald. Bij de vrijstaande woningen is de sterkste daling in het aantal intrek-

    kingen zichtbaar, -14,5% in vergelijking met het 1e kwartaal 2012. In vergelijking met het vorige

    kwartaal zijn meer woningen van de markt gehaald, namelijk +12,2%, maar dat is voor een eerste

    kwartaal niet uitzonderlijk.

    De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen

    in aanbod) komt dit in het 1e kwartaal van 2013 uit op 6,8%. In een eerste kwartaal worden altijd

    93

    162 171

    170

    0

    20

    40

    60

    80

    100

    120

    140

    160

    180

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Verkooptijden verkochte woningen in dagen

    Bron: NVM

  • 11

    meer woningen van de markt gehaald dan in de rest van het jaar, en dat is nu ook het geval. De

    6,8% is wel beduidend lager dan de intrekquote van 7,3% van een jaar geleden. Ongeveer 1 op

    de 13 appartementen (7,8%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 1e

    kwartaal 2013 van de markt gehaald. Voor vrijstaande woningen gaat het om 1 op de 17 wonin-

    gen. Overigens wordt een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, verhuurd.

    3 Aanbod

    3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 1

    e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 169.255 woningen te

    koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting

    227 duizend woningen in aanbod. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantile

    daling van het aantal in aanbod staande woningen. Het eerste kwartaal van een jaar laat wel vaker

    een stabilisering zien, waarna het aanbod in de rest van het jaar weer verder toeneemt. Of dat na

    de duidelijke afname die nu te zien is ook het geval is zal moeten blijken. 29,9% van het aanbod

    bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande wo-

    ningen uit appartementen. Het laatste jaar is het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod toe-

    genomen van 23,7% naar 24,7%. De jaren daarvoor daalde het aandeel vrijstaande woningen in

    het aanbod juist. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met

    74% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen).

    0

    1.000

    2.000

    3.000

    4.000

    5.000

    6.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

    Vrijstaande woning AppartementBron: NVM

    Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd)

  • 12

    3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen -

    4,0%. Na een aantal kwartalen van stabilisering van de aantallen is er nu een duidelijk omslagpunt

    te zien. De afname is zowel toe te schrijven aan de geringe instroom van nieuwe woningen als aan

    de stijging van het aantal ingetrokken, dus van de markt gehaalde, woningen. Ondanks het geringe

    aantal verkopen neemt het woningaanbod dus toch af. Het afgelopen kwartaal is het aanbod van

    hoekwoningen met 5,1% het sterkst afgenomen. Het aanbod van vrijstaande woningen nam het

    minst sterk juist af met 2,5%.

    3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In een jaar tijd is het aanbod van woningen bij NVM-makelaars met 1.500 woningen afgenomen,

    een daling van het aanbod met 0,9%. Het aanbod van tussenwoningen daalde met 5% het hardst.

    Het aanbod van de appartementen (het goedkoopste woningtype) en de vrijstaande woningen (het duurste woningtype) nam nog wel toe, met respectievelijk 0,9% en 3,2%. Theoretisch ge-zien duurt het nu 2 jaar om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de ver-

    onderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige

    niveau blijven).

    3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De

    groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep

    woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande

    woning halverwege het 1e kwartaal 2013 277 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde ap-

    partement bedraagt 182 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning

    448 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aan-

    tal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige versnelling in op te treden. Sinds

    het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met

    9,4%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.

    0

    10.000

    20.000

    30.000

    40.000

    50.000

    60.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

    Bron: NVM

    Ontwikkeling aantal woningen in aanbod

  • 13

    NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1

    e kwartaal van 2009.

    3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 1,4%. Daarmee daalt de vraag-

    prijs in vergelijking met een kwartaal eerder nu al ruim vier jaar op rij. Er lijkt nu echter wel een

    versnelling op te treden in de daling. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod dat

    een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod. De vraagprijsdaling

    varieert tussen de woningtypen tussen 1,2% en 1,4%.

    3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,5% gedaald. Verkopers wor-

    den zich steeds bewuster van het vragen van een rele vraagprijs en het aantal vraagprijsaanpas-

    singen kent een stijgende lijn. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,3% en 3,7%.

    3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van

    verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal

    dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 1e

    kwartaal 2013 staat een woning in het aanbod gemiddeld 382 dagen op de markt. Niet eerder

    stonden woningen in aanbod gemiddeld langer dan een jaar te koop. Een vrijstaande woning in het

    aanbod staat gemiddeld 464 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna

    11 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype.

    3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemid-

    deld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 8,8% toe, bijna een maand ex-

    tra. De toename is met 7,0% het laagste voor vrijstaande woningen en met 9,8% het hoogst bij

    tussenwoningen.

    3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de

    duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel

    procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat precies de helft van

    -2,0%

    -1,5%

    -1,0%

    -0,5%

    0,0%

    0,5%

    1,0%

    1,5%

    2,0%

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

    Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

  • 14

    alle woningen een jaar of langer te koop, waarvan 10% 3 jaar of langer. Door de beperkte in-

    stroom in het afgelopen kwartaal staat slechts 16% minder dan n kwartaal te koop.

    4 Overige kengetallen woningmarkt

    4.1 Vraagprijsaanpassingen In de laatste maanden van 2012 waren er opvallend veel objecten die een vraagprijsaanpassing

    ondergingen. Verkopers ondernamen actie om hun woning toch nog in 2012 te verkopen, voordat

    de nieuwe hypotheekregels van kracht zouden worden. De eerste drie maanden van 2013 volgen

    de trend van de afgelopen jaren weer, het aantal vraagprijsaanpassingen ligt iets onder het niveau

    van 2012.

    38

    %

    24

    %

    13

    %

    9%

    13

    %

    3%

    1%

    18

    %

    18

    %

    12

    %

    12

    %

    23

    %

    9%

    7%

    16

    %

    14

    %

    10

    %

    11

    %

    27

    %

    13

    %

    10

    %

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    40%

    tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar

    Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 14 februari 2012

    Aanbod per 14 februari 2013

    Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen

    Bron: NVM

    0

    2.000

    4.000

    6.000

    8.000

    10.000

    12.000

    14.000

    16.000

    18.000

    20.000

    jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec

    2008 2009 2010 2011 2012 2013Bron: NVM

    Aantal vraagprijsaanpassingen per maand

  • 15

    Van de woningen die in het 1e kwartaal 2013 in aanbod staan heeft precies de helft (tenminste

    eenmaal) een vraagprijswijziging ondergaan. Van de woningen met een vraagprijsaanpassing

    heeft 28% nmaal een prijswijziging ondergaan, terwijl 23% minstens 2 vraagprijsaanpassin-

    gen kende.

    De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing

    voor een tussenwoning is met 5,1% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,4% het

    hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld bijna tween-

    half procentpunt toegenomen.

    Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing heeft

    plaatsgevonden. Om en nabij 47% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijs-

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60%

    70%

    80%

    90%

    100%

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Geen aanpassing 1 aanpassing

    2 aanpassingen 3 aanpassingen

    meer dan 3 aanpassingen

    Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen

    Bron: NVM

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    40%

    45%

    50%

    0

    5.000

    10.000

    15.000

    20.000

    25.000

    30.000

    35.000

    40.000

    45.000

    50.000

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Transacties zonder vraagprijsaanpassing

    Transacties met vraagprijsaanpassing

    Percentage transacties met aanpassingBron: NVM

    Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

  • 16

    aanpassing gehad. Van alle transacties is 61% verkocht binnen 90 dagen na de laatste actie. Een actie is gedefinieerd als het aanmelden van een nieuwe woning (het te koop zetten van de woning) of een vraagprijsaanpassing op de reeds te koop staande woning.

    4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in het 1

    e kwartaal 2013

    verder toegenomen en komt uit op 6,8%. Het leek er even op dat deze in 2012 rond de 6 procent

    bleef hangen, maar het verschil loopt nu weer verder op. De onderhandelingsruimte van kopers is

    dus verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag en verkoop-

    prijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de

    prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het

    verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de

    crisis tussen de 6% en 7%, maar is begin 2013 toegenomen tot 10,3%.

    Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel

    toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspron-

    kelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan

    uitgekomen op 25,1%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil

    van 4,9%. Vaak zijn dit de courantere woningen.

    0%

    2%

    4%

    6%

    8%

    10%

    12%

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Verschil vraag-verkoopprijs

    verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM

  • 17

    4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potenti-

    le koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het

    begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses

    wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse:

    (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3

    Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties

    in een kwartaal in plaats van in een maand.

    Als gevolg van de flinke toename van het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2012 was

    de keuze voor de consument toen minder groot, de grafiek liet een (tijdelijke) flinke daling zien. In

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    20

    07

    -1

    20

    07

    -2

    20

    07

    -3

    20

    07

    -4

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar

    Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

    Bron: NVM

    0

    10

    20

    30

    40

    50

    60

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)

    Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning

    Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM

  • 18

    het eerste kwartaal van 2013 stijgt de indicator weer, naar 29. De consument kon dus uit gemid-

    deld 29 woningen een keuze maken. Niet eerder had een consument zo veel keus. Voor vrij-

    staande woningen is er keuze uit maar liefst 55 woningen, voor tussenwoningen kan een consu-

    ment uit gemiddeld 20 woningen kiezen.

    4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding

    van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal ver-kopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal

    in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwar-taal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale

    markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste

    jaren is dit omgekeerd.

    De verkoopquote totaal is in het 1e kwartaal 2013 uitgekomen op 10,3%. Grof gezegd betekent het

    cijfer dat 1 op de 10 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden.

    De verkoopquote voor nieuw aanbod daalt terwijl de verkoopquote van bestaand aanbod stabiel

    blijft. Dat komt door het lage aantal woningen dat afgelopen kwartaal nieuw in aanbod is gekomen

    en waarvan dus ook relatief weinig verkocht is. De verkoopquotes van tussen- en hoekwoningen

    zijn met respectievelijk 14,4% en12,7% flink hoger dan die van de andere woningtypen.

    4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 17,4%. Voor elke

    woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal bijna zes te koop.

    De lage instroomquote is vooral het gevolg van het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt

    gekomen is. Dit kwartaal kwamen er slechts 30 duizend nieuw aangeboden woningen bij. Vorig

    jaar waren dat er in 1 kwartaal nog 35 duizend (-18,3% t.o.v. 1e kwartaal 2012) en vorig kwartaal

    37 duizend (-13,7% t.o.v. huidig kwartaal). Consumenten wachten in toenemende mate af met het

    te koop zetten van hun woning.

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Verkoopquotes

    Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod

    Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM

  • 19

    5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

    Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De

    bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,

    vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresen-

    teerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikke-

    lingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld ver-

    kochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.

    Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke ver-

    schillen te noemen:

    - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).

    - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van pas-

    seren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 3 maanden eer-

    der.

    In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

    21%

    21%

    17%

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60%

    70%

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Instroomquote

    Bron: NVM

  • 20

    In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duide-

    lijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend

    hebben.

    NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder

    voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.

    0

    50

    100

    150

    200

    250

    300

    jan

    -97

    jul-

    97

    jan

    -98

    jul-

    98

    jan

    -99

    jul-

    99

    jan

    -00

    jul-

    00

    jan

    -01

    jul-

    01

    jan

    -02

    jul-

    02

    jan

    -03

    jul-

    03

    jan

    -04

    jul-

    04

    jan

    -05

    jul-

    05

    jan

    -06

    jul-

    06

    jan

    -07

    jul-

    07

    jan

    -08

    jul-

    08

    jan

    -09

    jul-

    09

    jan

    -10

    jul-

    10

    jan

    -11

    jul-

    11

    jan

    -12

    jul-

    12

    jan

    -13

    Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 )

    NVM KadasterBron: NVM, Kadaster

    -10%

    -8%

    -6%

    -4%

    -2%

    0%

    2%

    4%

    6%

    2008-1

    2008-2

    2008-3

    2008-4

    2009-1

    2009-2

    2009-3

    2009-4

    2010-1

    2010-2

    2010-3

    2010-4

    2011-1

    2011-2

    2011-3

    2011-4

    2012-1

    2012-2

    2012-3

    2012-4

    2013-1

    Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)

    NVM CBS (1e kwartaal 2013 is geschat)Bron: NVM, CBS

  • NVM

    Aanbodcijfers Nederland 1e kwartaal 2013

    NVM Data & Research

    11-4-2013

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandTussenwoning

    4e kwartaal16 NOV 12

    1e kwartaal14 FEB 13

    Nieuw

    198862(aantal 7599)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 200785

    (looptijd 45)

    Oud blijft 214283(looptijd 416)

    Blijft 212053

    (aantal 33122)(looptijd 324)

    Verkocht

    187532(aantal 1246)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -3,1%(looptijd 20)

    Oud

    215226(aantal 34443)

    (looptijd 295) Verkocht 203283

    (aantal 4793)Verschil vraag/verkoopprijs

    -6,1%(looptijd 198)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandHoekwoning

    4e kwartaal16 NOV 12

    1e kwartaal14 FEB 13

    Nieuw

    222600(aantal 3863)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 227076

    (looptijd 45)

    Oud blijft 245748(looptijd 437)

    Blijft 242626

    (aantal 19439)(looptijd 351)

    Verkocht

    197852(aantal 551)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -3,3%(looptijd 20)

    Oud

    245941(aantal 20237)

    (looptijd 322) Verkocht 223068

    (aantal 2519)Verschil vraag/verkoopprijs

    -6,8%(looptijd 216)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandTwee-onder-een-kap

    4e kwartaal16 NOV 12

    1e kwartaal14 FEB 13

    Nieuw

    278819(aantal 4170)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 283113

    (looptijd 50)

    Oud blijft 298393(looptijd 465)

    Blijft 295855

    (aantal 24213)(looptijd 386)

    Verkocht

    237482(aantal 488)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -4,4%(looptijd 22)

    Oud

    300892(aantal 25061)

    (looptijd 357) Verkocht 273190

    (aantal 2669)Verschil vraag/verkoopprijs

    -7,6%(looptijd 255)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandVrijstaande woning

    4e kwartaal16 NOV 12

    1e kwartaal14 FEB 13

    Nieuw

    420548(aantal 5107)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 423877

    (looptijd 50)

    Oud blijft 451534(looptijd 531)

    Blijft 447731

    (aantal 41836)(looptijd 464)

    Verkocht

    394140(aantal 313)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -5,6%(looptijd 21)

    Oud

    454889(aantal 42162)

    (looptijd 431) Verkocht 380388

    (aantal 2308)Verschil vraag/verkoopprijs

    -9,7%(looptijd 310)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandAppartement

    4e kwartaal16 NOV 12

    1e kwartaal14 FEB 13

    Nieuw

    175877(aantal 9485)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 176728

    (looptijd 45)

    Oud blijft 182824(looptijd 445)

    Blijft 181875

    (aantal 50645)(looptijd 363)

    Verkocht

    163681(aantal 1159)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -2,9%(looptijd 22)

    Oud

    184544(aantal 52212)

    (looptijd 332) Verkocht 171910

    (aantal 5068)Verschil vraag/verkoopprijs

    -5,7%(looptijd 214)

  • Ontwikkeling aanbod

    NederlandAlle woningen

    4e kwartaal16 NOV 12

    1e kwartaal14 FEB 13

    Nieuw

    243173(aantal 30224)

    (looptijd 0)

    Nieuw blijft 248843

    (looptijd 47)

    Oud blijft 281965(looptijd 464)

    Blijft 276777

    (aantal 169255)(looptijd 382)

    Verkocht

    205389(aantal 3757)

    Verschil vraag/verkoopprijs

    -3,4%(looptijd 21)

    Oud

    279960(aantal 174115)

    (looptijd 351) Verkocht 231293

    (aantal 17357)Verschil vraag/verkoopprijs

    -6,8%(looptijd 229)

  • Regionale Analyse

    1e kwartaal 2013

    Regio 39 Amersfoort

    NVM Data & Research

    11-4-2013

  • Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Barneveld Klein-Achterveld

    Nijkerk Hoevelaken

    Amersfoort Alle plaatsen

    Bunschoten Alle plaatsen

    Leusden Alle plaatsen

    Soest Soest

    Woudenberg Alle plaatsen

    1

    De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM) behoudt zich uitdrukkelijk

    alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd

    gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopien,

    opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van

    deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is

    uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de

    voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens

    besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM

    zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde

    Nederlandse rechter.

    Regio 39 Amersfoort

    Gebiedsindeling:

  • Samenvatting transacties: Amersfoort Nederland

    Aantal verkopen 1e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:

    Prijs verkochte woning 1e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:

    Verkooptijd (in dagen) in het 1e kwartaal 2013:

    Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:

    Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):

    Prijsontwikkeling sinds de crisis:

    Prijsontwikkeling sinds 2000:

    Samenvatting aanbod: Amersfoort Nederland

    Aantal woningen in aanbod 1e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:

    Vraagprijzen 1e kwartaal 2013 :

    Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012:

    Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:

    Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat:

    % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat:

    % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:

    Vraagprijs van nieuw aanbod:

    Vraagprijs van totale aanbod:

    Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 25

    2

    De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en

    beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten

    uitgefilterd.

    -1,6%

    -5,5%

    324 17.577

    -30,3%

    -6,4%

    206.000

    325

    44,4%

    18%

    50,1%

    -0,4%

    2,5%

    242.000

    -13,6%

    -32,9%

    -0,5%

    -3,4%

    152

    5,6%

    11,9%

    2.743

    -4,6%

    15,2%

    -14,8%

    169.255

    -4,0%

    -3,8%

    318.000

    17%

    243.000

    277.000

    29

    318.000

    -0,9%

    277.000

    -1,4%

    -3,5%

    287.000

    382

    -17,2%

    22,8%

    170

    6,8%

    10,3%

  • 3Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het eerste kwartaal van

    2013. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant

    staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen

    liggen 6,4% lager in vergelijking met een jaar eerder. Sinds 1993 is het aantal woningverkopen in een kwartaal niet

    zo laag geweest.

    Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede

    kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Na het goede vierde

    kwartaal van 2012 was het eerste kwartaal in 2013 voor de meeste regio's een slecht kwartaal, waarbij de

    verkoopaantallen vaak op een niveau uitkomen die in jaren niet zo laag is geweest.

    0

    50

    100

    150

    200

    250

    300

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Aantal verkopen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement

    9,2%

    -41,0%

    -27,3% -26,3%

    -15,7% -14,2%

    12,7%

    -42,2%

    -28,9% -28,9%

    -13,6%

    -32,9%

    -50%

    -40%

    -30%

    -20%

    -10%

    0%

    10%

    20%

    t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4

    Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 4Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal.

    Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de

    prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn.

    Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen: de tweekappers en vrijstaande

    woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte

    woning in Nederland in het eerste kwartaal 2013 komt uit op 206 duizend euro.

    De prijsontwikkeling van verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2013 is voor de meeste woningtypen en

    regio's negatief, wanneer vergeleken wordt met een jaar eerder. In vergelijking met een kwartaal terug zijn er

    regio's en marktsegmenten die het nog steeds goed doen en een positieve ontwikkeling laten zien. Maar ook hier

    geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar

    de ontwikkeling van woningen totaal te kijken.

    Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 1,6% lager, ten opzichte van een jaar

    eerder 5,5% lager.

    -

    100.000

    200.000

    300.000

    400.000

    500.000

    600.000

    700.000

    800.000

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Verkoopprijzen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    -0,7%

    -3,0%

    -6,6%

    4,5%

    0,6%

    16,6%

    -0,8%

    3,4% 3,1% 2,4%

    -0,4%

    2,5%

    -10%

    -5%

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4

    Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 5Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de

    oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte

    woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht

    is als voor de crisis.

    De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het eerste kwartaal uit op 170 dagen, bijna een half jaar.

    De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht worden. Er wordt een

    onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal

    aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes

    van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod

    beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze

    kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod.

    De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 10,0% en voor nieuw

    aanbod op 12,4%.

    0

    50

    100

    150

    200

    250

    300

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    40%

    45%

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod)

    Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod

  • 6Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil

    tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een

    woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen.

    Het vraag-verkoopprijsverschil in het eerste kwartaal 2013 voor Nederland is voor woningen die binnen een

    kwartaal verkocht zijn 5%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 25%.

    (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de

    desbetreffende verkooptijdklasse vallen)

    Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte

    er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen

    vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraag-

    verkoopprijsverschil (absoluut en relatief).

    Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste

    kwartaal uit op 6,8%.

    0%

    2%

    4%

    6%

    8%

    10%

    12%

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    2%

    5% 7%

    8% 9%

    26%

    3% 5%

    8% 10%

    12%

    18% 21%

    17%

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar

    Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse)

    2e kwartaal 2008 1e kwartaal 2013

  • 7Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien,

    rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal.

    Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 0,9% lager dan vorig jaar. Dat is voor het eerst sinds 1999 dat het

    woningaanbod vergeleken met een jaar eerder is gedaald. Het aanbod aan tussenwoningen laat landelijk de

    grootste daling zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk met 4% afgenomen.

    Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is

    toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal

    woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af. Pas in de laatste drie vier kwartalen is

    er sprake van een daling van het aantal nieuw te koop aangeboden woningen.

    Voor Nederland totaal gaat het in het eerste kwartaal 2013 om ruim 169 duizend woningen die in aanbod staan,

    waarvan zo'n 30 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van

    een substantile daling van het aantal in aanbod staande woningen.

    0

    100

    200

    300

    400

    500

    600

    700

    800

    900

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Aantal woningen in aanbod per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement

    -17,6%

    -8,4%

    -3,3% -3,3%

    -5,8%

    -9,3%

    10,1%

    -0,9%

    2,6%

    -1,5% -3,8% -4,6%

    -20%

    -15%

    -10%

    -5%

    0%

    5%

    10%

    15%

    t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4

    Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 8De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van

    het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht

    worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod.

    De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het eerste kwartaal van 2013 was slechts

    17% van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen.

    Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is

    30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 12% van

    het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 24%, tussenwoningen 20% en twee onder n

    kapwoningen 14%.

    In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.

    22%

    14%

    16% 17%

    31%

    Verdeling van het huidige woningaanbod

    Tussenwoning

    Hoekwoning

    Twee onder n kap

    Vrijstaand

    Appartement

    18%

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60%

    70%

    80%

    90%

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod)

  • 9Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in

    aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde

    woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn

    ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband

    met een restschuld.

    De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het eerste

    kwartaal 2013 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links).

    Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het eerste kwartaal 2013 uit op 277 duizend euro. Dit is 1,4% lager

    dan vorig kwartaal en 3,5% lager dan vorig jaar.

    -

    100.000

    200.000

    300.000

    400.000

    500.000

    600.000

    700.000

    800.000

    20

    08

    -1

    20

    08

    -2

    20

    08

    -3

    20

    08

    -4

    20

    09

    -1

    20

    09

    -2

    20

    09

    -3

    20

    09

    -4

    20

    10

    -1

    20

    10

    -2

    20

    10

    -3

    20

    10

    -4

    20

    11

    -1

    20

    11

    -2

    20

    11

    -3

    20

    11

    -4

    20

    12

    -1

    20

    12

    -2

    20

    12

    -3

    20

    12

    -4

    20

    13

    -1

    Vraagprijzen per kwartaal

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

    -0,2%

    0,0%

    -0,7%

    1,0%

    -5,1%

    0,0%

    -5,2%

    -2,7%

    -5,4%

    -0,7%

    -3,4%

    -0,5%

    -6%

    -5%

    -4%

    -3%

    -2%

    -1%

    0%

    1%

    2%

    t.o.v. 2012-1 t.o.v. 2012-4

    Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten)

    Tussenwoning Hoekwoning Twee onder n kap Vrijstaand Appartement Totaal

  • 10

    Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit

    kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de c