NVM Woningmarktcijfers Amersfoort kwartaal 2-2012
-
Upload
woonvast-makelaars -
Category
Documents
-
view
220 -
download
2
description
Transcript of NVM Woningmarktcijfers Amersfoort kwartaal 2-2012
Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 2 / 2012
Woonvast Makelaars
Lichtpuntje op de woningmarkt in tweede kwartaal 20 Procent meer verkopen in de lente door vervroegde aankopen NVM-Voorzitter Ger Hukker: “Nog geen indicatie van structureel herstel” Het tweede kwartaal van 2012 kende een opleving van de woningmarkt. Er werden 20,2 procent meer woningen verkocht dan in het voorgaande kwartaal. De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning daalde licht met 0,7 procent ten opzichte van het vorige kwartaal. Gemiddeld wordt een woning voor 215 duizend euro verkocht. Dat blijkt uit de nieuwste kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).* De NVM is blij met de opleving, maar ziet nog geen aanwijzingen voor structureel herstel. Ger Hukker, voorzitter NVM: “We constateren dat in het tweede kwartaal aankopen naar voren zijn gehaald vanwege de aanvankelijke onzekerheid over deoverdrachtsbelasting. Maar ook zien we een nieuw realisme in de markt. Mensen zetten hun huis scherper te koop, waardoor de markt in beweging komt.” * De cijfers van de NVM zijn voorlopig
Markt nog altijd moeizaam Traditioneel scoort het tweede kwartaal altijd beter dan het eerste (gemiddeld 12,6 procent), maar de afgelopen maanden was de stijging dus hoger. NVM-voorzitter Ger Hukker is tevreden met de cijfers, maar stelt dat de woningmarkt nog altijd moeizaam is. “Dit kwartaal was een klein lichtpuntje, zo een die extra opvalt als het buiten heel donker is. We hebben geen indicatie voor een structureel herstel. Veruit de meeste seinen staan op rood.”
Figuur: Aantal transacties per kwartaal door NVM-makelaars (totale markt in 2e kwartaal 2012: 30.000)
Hukker ziet twee redenen voor de grote stijging van het aantal transacties: “Ten eerste was het vorige kwartaal buitengewoon slecht door alle politieke en economische onrust. Daarbij steekt het kwartaal daarna al snel goed af. Ten tweede is de reden voor de grote stijging simpel. Kopers hebben hun beslissing naar voren gehaald en geprofiteerd van de lage overdrachtsbelasting. Voordat de maatregelen uit het Lenteakkoord eind april bekend werden, was onduidelijk of de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting ook na 1 juli verlengd zou worden. Veel kopers hebben daarom in de eerste weken van het kwartaal hun slag willen slaan. Inmiddels is duidelijk dat deze belasting op het lagere niveau van 2 procent blijft. De NVM juicht dat toe, want wij pleiten sinds jaar en dag voor structurele verlaging en liefst afschaffing van de verhuisboete.” Prijsdaling nu groter en langduriger dan tijdens eerste dip De daling van de huizenprijzen houdt aan. Vergeleken met een jaar geleden is er sprake van een prijsdaling van 6,3 procent. Tijdens de eerste dip op de woningmarkt drie jaar geleden was de hoogst gemeten prijsdaling 5,5 procent. Niet alleen is de prijsdaling daarmee groter, de periode van dalende prijzen duurt ook langer. Al anderhalf jaar dalen de prijzen. Vergeleken met de periode voor de crisis liggen de prijzen 12,9 procent lager. De prijsdaling in het staande woningaanbod versnelt zich. In vergelijking met een jaar eerder daalde de vraagprijs met 3,3 procent. “Het realisme in de markt neemt toe”, aldus voorzitter Ger Hukker. “Mensen zetten hun huis scherper te koop. De
dromers verlaten de markt of haken na een adviesgesprek met de makelaar af.”
Figuur: Transactieprijsontwikkeling in vergelijking met het vorige kwartaal.
Trendbreuk aanbod nieuwe woningen; verkooptijd loopt op; veel keuze Er worden dit kwartaal 175.000 woningen via een NVM-makelaar te koop aangeboden. Voor de totale markt gaat het naar schatting om 233.000 woningen in aanbod. Dit is weliswaar een stijging van 2,6 procent in vergelijking met het vorige kwartaal, maar traditioneel groeit het aanbod harder in deze periode (8 procent). Er is dus sprake van een trendbreuk.
Uit analyses van de NVM blijkt ook dat er steeds meer ‘oud’ aanbod verkocht wordt. Één op de vijf verkopen betreft een woning die langer dan een jaar in aanbod heeft gestaan, een percentage dat het afgelopen kwartaal flink is gegroeid. Daar gaat in de meeste gevallen wel een vraagprijsaanpassing aan vooraf. In de onderhandelingen voor de verkoop moeten verkopers meer toegeven op de (aangepaste) vraagprijs, gemiddeld 6,1 procent. De verkooptijd van de gemiddelde woning loopt op. Deze bedraagt nu 166 dagen, bijna een maand langer dan vorig jaar.
Figuur: Het aantal woningen, dat nieuw in aanbod is gekomen per kwartaal bij NVM-makelaars.
Positief is dat de verkoopbaarheid van woningen dit kwartaal is toegenomen. 1 op de 9 van de te koop staande huizen is verkocht. Dit was vorig kwartaal minder dan 1 op de 10. 1 op de 4 woningen wordt binnen de eerste 3 maanden na de start van de verkoop verkocht. Ger Hukker: “In korte tijd een huis verkopen, is goed mogelijk in deze markt. Maar een scherpe prijs is hiervoor een absolute voorwaarde. Essentieel hierbij is dat klant en makelaar gezamenlijk een goede verkoop- en prijsstrategie bepalen.”
Figuur: De kansen op verkoop van de aanmeldingen van het 2e kwartaal van 2011.
De keuzemogelijkheden van kopers zijn nog altijd enorm groot, maar deze zijn iets minder geworden. Een koper kon dit kwartaal kiezen uit 23 woningen, tegen 27 in het vorige kwartaal.”
Figuur: De koper heeft nog steeds een ruime keus, gemiddeld uit 23 woningen.
Regionaal flinke verschillen
In bijna iedere NVM-regio nam het afgelopen kwartaal het aantal transacties toe. Met name in de zuidelijke provincies laat de ontwikkeling van het aantal transacties een bovengemiddelde toename zien. In regio’s als Uden, Noord-Limburg en Roermond is het aantal transacties in vergelijking met het eerste kwartaal meer dan 50 procent toegenomen. De ontwikkeling van de prijs van de gemiddeld verkochte woning is gevarieerd over het land. De regio’s Amsterdam en Groningen blijven de meest dynamische markten. In deze regio’s werden respectievelijk 17 en 15 procent van het gehele aanbod verkocht. Beide gebieden kennen een hoge instroom van nieuwe woningen in het aanbod (meer dan 40 procent nieuw aanbod in verhouding tot het oude aanbod).
Betaalbaarheid neemt toe, financierbaarheid onder druk De gemiddelde prijs van een woning bevindt zich op het laagste niveau sinds het begin van de crisis. Een gemiddelde woning kost nu 215.000 euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met 12,9% gedaald. De prijzen van de duurste woningtypen daalden het hardst in de afgelopen 4 jaar. Een vrijstaande woning daalde totaal met 16,5% in prijs, de twee-onder-één-kapwoning met
14,7%. De hoekwoning daalde net zo hard als het gemidde (12,9%) en de tussenwoning en appartement met respectievelijk 11,9% en 11,8%. Woningen zijn dus flink goedkoper geworden. Ook is de hypotheekrente laag, wat een gunstige omstandigheid is voor kopers. De betaalbaarheid, die wordt bepaald door de huizenprijzen en de hypotheekrente, zit daardoor op het meest aantrekkelijke niveau in jaren. Wel staat de financierbaarheid nog altijd en in toenemende mate onder druk. Banken blijven in de crisis enorm terughoudend met het verstrekken van leningen. Voor kopers die een overeenkomst met hun bank weten te bereiken, is de marktsituatie gunstig.
Medio 2008 Medio 2012
Hypotheekrente 5,2% 4,0%
Prijs gemiddelde woning € 251.000 € 215.000
Bruto modaal inkomen € 30.500 € 33.000
Netto maandlast € 940 € 680 -28%
Figuur: De betaalbaarheid is sterk verbeterd. Een consument betaalt bijna 28% minder woonlasten.
Prijs aanpassen loont Uit een onderzoek van de NVM naar verkoop in een dalende markt blijkt dat vraagprijsaanpassingen een noodzakelijk instrument zijn om een woning te verkopen, die in de eerste maanden niet verkocht raakt. De verkoopkansen van woningen die in de laatste drie maanden zijn aangemeld of een vraagprijsaanpassing hebben gehad (kans van 22 procent), zijn veel groter dan voor woningen die dat bijvoorbeeld meer dan een jaar geleden hebben gedaan (kans van 2 procent). Daarnaast loopt het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs op, als mensen hun vraagprijs niet aanpassen. Voorzitter Ger Hukker: “Mensen moeten dus niet denken dat als ze op een te hoge vraagprijs blijven zitten, ze meer geld voor hun woning krijgen. Wie te hoog opent, legt meer toe in de onderhandelingen. Wie zijn woning met een goede prijs-kwaliteitverhouding te koop zet, trekt juist meer geïnteresseerden. Mensen zoeken op Funda met
een maximale vraagprijs. Als je daar net binnen valt, raken zij op de hoogte van je aanbod. Mijn advies is: maak van de vraagprijs geen prijsvraag.”
Figuur: verdeling van de verkopen op basis van de periode tussen het moment van de laatste actie en de verkoop. Een actie is een aanmelding (de groep zonder wijziging) of een vraagprijsaanpassing (de groep met wijziging).
Hukker benadrukt het belang van een actieve houding door verkopers. “Er is een groot aantal verkopers in de markt dat zich nauwelijks verroert. 24 procent van het aanbod staat langer dan een halfjaar te koop, maar is nog nooit in prijs aangepast. Nog eens 16 procent van de verkopers heeft al wel eens de prijs gewijzigd, maar deed dit langer dan een halfjaar geleden. Van de verkochte woningen is 83 procent in het afgelopen halfjaar wel actief geweest, in het aanbod is dit voor maar 60 procent van de woningen het geval. Woningen die al meer dan 6 maanden geen actie hebben ondernomen, staan vrijwel kansloos te koop.”
Realisme is in deze markt het sleutelwoord. Hukker: “Mensen zijn in deze woningmarkt doorgaans het beste af met een scherpe vraagprijs. Voor de verkoper geldt bijna altijd dat hoe eerder je je woning verkoopt, hoe beter het is. Daarom moeten mensen ook niet te lang wachten met een prijsaanpassing.”
Veranderlijk jaar verwacht – veel hangt af van verkiezingen Door het Lenteakkoord en de Tweede Kamerverkiezingen van 12 september verwacht de NVM een turbulent verloop van het verdere jaar. De makelaarsvereniging constateert dat in het
tweede kwartaal aankopen naar voren zijn gehaald vanwege de onzekerheid over de overdrachtsbelasting. Voor het derde kwartaal wijzen de ontwikkelingen dan ook op een daling van transacties van 10 procent ten opzichte van het derde kwartaal 2011. Naarmate we meer richting het einde van 2012 komen, gaan andere krachten een rol spelen. Verschillende maatregelen uit het Lenteakkoord zouden bij doorvoering de financierbaarheid van de woningmarkt enorm verslechteren na 1 januari 2013. Voor nieuwe gevallen wordt dan de aflossingsvrije hypotheek afgeschaft, worden hypotheken verplicht annuïtair en wordt de mogelijkheid om meer te lenen dan de waarde van het huis (de zogeheten ‘Loan to Value’) verminderd. Daarnaast laat het zich aanzien dat de leencapaciteit voor starters door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) verder wordt beperkt. Het permanent verlagen van deoverdrachtsbelasting door het Lenteakkoord is gunstig, maar weegt hier geenszins tegenop. De hoofdzorg van de NVM is dat de starters, de motor voor de woningmarkt, hierdoor eenzijdig en hard worden getroffen. Hun koopkracht op de huizenmarkt zou door deze maatregelen met 20 tot 40 procent afnemen. Ger Hukker: “De markt zal aan het eind van het jaar anticiperen op de verslechterde situatie na 1 januari 2013, mochten de betreffende maatregelen inderdaad doorgang vinden. Kopers gaan beseffen dat hypotheekvoorwaarden dan veel minder gunstig worden en verkopers dat prijzen zullen dalen. Wat dat betreft worden zittende huiseigenaren dus allerminst ontzien bij het onderscheid tussen bestaande en nieuwe gevallen: extra en onnodige waarde- en dus vermogensdalingen zullen het gevolg zijn van het Lenteakkoord. Verkopers én kopers hebben dan allebei een grote prikkel om snel tot afspraken te komen. Iedereen wil dan nog profiteren van de huidige gunstige hypotheekvoorwaarden. Doorstromers die nog van de huidige hypotheekregels gebruik willen maken, moeten nu al actie ondernemen. Wie eerst zijn woning wil verkopen om daarna zelf een woning te kopen, heeft hiervoor nog minder dan een half jaar de tijd. Dat is krap. Hierdoor kan het aantal transacties hard stijgen, afhankelijk van hoe snel een nieuw kabinet duidelijkheid biedt over welke maatregelen daadwerkelijk te verwachten zijn. Keerzijde is ook dat de markt na 1 januari 2013 volledig in de
remmen gaat. Het begin van 2013 wordt dan uiterst slecht voor de hele branche.”
Maar veel hangt af van de verkiezingen. Hukker: “Deze verwachting gaat uit van het huidige Lenteakkoord. Maar het ligt voor de hand dat na 12 september de kaarten opnieuw worden geschud. We hopen dat de politiek deze maatregelen grondig heroverweegt, zeker nu vanuit zowel wetenschap als markt uitvoerig op de enorme negatieve effecten is gewezen. Daarbij komt dat de woningmarkt met dit Lenteakkoord nog steeds niet integraal hervormd zou worden.”
Wonen 4.0 goed ontvangen De NVM kijkt met grote tevredenheid terug op de lancering van het integrale woonakkoord WONEN 4.0, dat is geschreven in samenwerking met Aedes Vereniging van Woningcorporaties, Vereniging Eigen Huis en Woonbond. WONEN 4.0 is een samenhangend en zorgvuldig vanuit de verschillende belangen afgewogen plan voor hervorming van zowel de huur- als koopsector. In het plan wordt de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar afgebouwd en stijgen de huren geleidelijk, totdat ze passen bij de waarde van de woning. Daarbij worden zowel huurders als kopers gecompenseerd, onder meer met de introductie van een woontoeslag en een verlaging van de inkomstenbelasting. Inmiddels hebben de verschillende achterbannen van de brancheorganisaties zich achter het akkoord geschaard.
Ger Hukker: “Met WONEN 4.0 is een baanbrekend akkoord neergelegd. Zoals ook uit media was op te maken, is het plan ongekend positief ontvangen door de wetenschap, de markt en het maatschappelijk middenveld. Ook politiek heeft WONEN 4.0 zijn uitwerking niet gemist. Als ik nu naar de verkiezingsprogramma’s kijk, zie ik meer dan ooit de wil om de woningmarkt integraal te hervormen. WONEN 4.0 is de handreiking bij uitstek voor de formatietafel. Een nieuwe coalitie krijgt er meteen een breed draagvlak bij meegeleverd.”
Hukker hoopt dat de nieuwe regering, die Nederland na 12 september krijgt, vergaande stappen durft te zetten. “De afgelopen jaren zijn verkiezingen steeds een bron van onrust en
stagnatie geweest voor de woningmarkt. Het zou goed zijn als onze politici een constructieve campagne voeren, zich niet laten vastzetten op oude stokpaardjes en aan de formatietafel een heldere koers bepalen voor de lange termijn. De NVM roept de politiek op om na de verkiezingen snel te formeren en op basis van WONEN 4.0 aan de slag te gaan met de woningmarkt. De tijd van uitstellen is voorbij.”
Aantal makelaars constant Het aantal vestigingen van NVM-makelaars is dit kwartaal met 8 gedaald van 2.777 naar 2.769. Sinds maart is het aantal makelaars met 1 toegenomen, waarmee het aantal NVM-makelaars op 3.952 komt. Hukker: “De makelaardij raakt beter ingespeeld op de huidige markt. Nu is het zaak om nieuwe schokken op de woningmarkt te vermijden. De NVM staat haar leden daarin bij.”
ANALYSE WONINGMARKT
2e kwartaal 2012
Gemaakt voor NVM Wonen
Gemaakt door NVM Data & Research
2
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna „de NVM‟) behoudt
zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand,
of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of
openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de
NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke
verschijningsvorm van dit document.
Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de
daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of
voortdurende actualiteit van de gegevens.
De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de
daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
3
Inhoudsopgave
1 Samenvatting ............................................................................................................................. 4
2 Transacties ................................................................................................................................. 5
2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 6
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 8
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 8
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning .......................... 8
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder .................................................................................. 9
2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9
2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9
2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10
2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10
2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 10
2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 11
3 Aanbod ..................................................................................................................................... 12
3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 12
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 12
3.2 Vraagprijzen van het aanbod ............................................................................................. 12
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder ................................................................................ 13
3.2.3 Vraagprijsaanpassingen ............................................................................................. 13
3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 14
3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 14
3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen ...................................................................................... 15
4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 16
4.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16
4.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17
4.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 18
4.4 Instroomquote ................................................................................................................... 19
4.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens ......................................................... 19
5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ........................................................................................... 20
4
1 Samenvatting
Goed tweede kwartaal gedraaid, sprake van (tijdelijk?) herstel van de markt.
Aantal transacties is met 22.554 in vergelijking met een jaar eerder met 1,3% afgenomen,
maar in vergelijking met een kwartaal eerder met 20,2% toegenomen.
Op jaarbasis 85.830 woningen verkocht, in de totale markt rond 114.000 woningen.
Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal 2012 licht gedaald
met 0,7% t.o.v. kwartaal geleden en met 6,3% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de
kredietcrisis is de prijs met 12,9% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 215 duizend
euro verkocht.
De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de
transactieprijs.
De looptijd van verkochte woningen is toegenomen tot 166 dagen.
Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 12.420. 10,7% meer dan vorig jaar, maar
vergeleken met vorig kwartaal een afname van meer dan 17%.
Het aantal woningen in het aanbod is het afgelopen kwartaal wel toegenomen, maar de groei
was een stuk minder groot dan normaal in een tweede kwartaal. Bij de NVM stonden
175.271 woningen in aanbod, hetgeen 11,5% meer is dan een jaar eerder (was vorig
kwartaal nog 18% meer). In de totale markt stonden naar schatting 233.000 bestaande
koopwoningen halverwege het kwartaal in aanbod.
De vraagprijs is in het 2e kwartaal 2012 met 0,8% gedaald in vergelijking met het kwartaal
ervoor en 3,3% in vergelijking met een jaar eerder.
47% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan.
Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 308 dagen te koop. 42% van de
woningen staat een jaar of langer te koop.
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs neemt toe tot 6,1%. Het verschil
met de oorspronkelijke vraagprijs is opvallend genoeg licht gedaald tot 8,8%.
Een potentiële koper kon in het 2e kwartaal kiezen uit ruim 23 woningen (vorig kwartaal nog
ruim 27 woningen).
Verkoopquote stijgt flink naar 10,6%.
Instroomquote stijgt naar 24,0%. Deze stijging is veel minder groot dan gemiddeld in een
tweede kwartaal.
5
2 Transacties
2.1 Aantal Verkopen
Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 2e kwartaal 2012 bedraagt 22.554.
Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op
30.000. Dit is een flinke opleving vergeleken met het vorige kwartaal: er zijn dit kwartaal op de
totale markt 5.500 woningen meer verkocht.
Het appartement is ook dit kwartaal het meest verkochte woningtype; 29,9% van de verkochte
woningen betrof een appartement, op de voet gevolgd door de tussenwoning (28,6%). De
vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,3%. Dit percentage is echter wel
hoger dan in het 1e kwartaal 2009, toen slechts 9,5% van de verkopen een vrijstaande woning was.
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Het 2e kwartaal scoort qua aantal transacties traditioneel beter dan het 1
e kwartaal. Sinds 1995
liggen de woningverkopen in dit kwartaal gemiddeld 12,6% boven het niveau van het 1e kwartaal.
Dit kwartaal komt deze stijging uit op maar liefst 20,2%, de op een na hoogste kwartaal-op-
kwartaal stijging gemeten sinds 1995. Alleen het tweede kwartaal van 2009 liet een nog sterkere
stijging zien, na het dieptepunt in verkoopaantallen in het eerste kwartaal 2009. De stijging van
het aantal verkopen in vergelijking met het vorige kwartaal is het sterkst bij hoekwoningen
(+24,2%) en het laagst bij appartementen (+14,5%).
De grote stijging van het afgelopen kwartaal wordt veroorzaakt door onzekerheid bij kopers over
de dreigende verhoging van de overdrachtsbelasting. Lange tijd was onduidelijk of de tijdelijke
verlaging van deze belasting teniet gedaan zou worden. Veel kopers hebben daarom in het
afgelopen kwartaal hun slag willen slaan om te profiteren van het lagere tarief. Het zou goed
kunnen dat het hier naar voren gehaalde transacties betreft, die dus in het komende kwartaal
wegvallen.
19.6
34
22.8
61
18.7
71
22.5
54
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Aantal verkochte woningen
Bron: NVM
6
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
Het aantal transacties is in vergelijking met een jaar eerder afgenomen met totaal -1,3%.
Wanneer de verschillende woningtypen in ogenschouw genomen worden, valt op dat het met
name goedkopere woningtypen (appartement -3,2%, tussenwoning -1,3%) en het duurdere type
(vrijstaand -4,5%) sterk daalden wat betreft het aantal verkopen. De verkoop van hoekwoning en
2-onder-1-kapwoningen stegen licht met respectievelijk 3,1% en 1,0%.
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis
Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is gedaald. Lange tijd leek 90.000
verkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de woningmarkt van deze
crisisperiode. Daarvoor was een combinatie van stimulerende maatregelen en het niet volledig
dichtknijpen van de portemonnee door de banken een voorwaarde. Nu sinds januari 2012 starters
nog moeilijker een eerste koopwoning kunnen financieren, daalt het aantal verkopen van NVM-
makelaars op jaarbasis naar een nieuw laagterecord van 85.830. Voor de totale markt gaat het dan
om ongeveer 114.000 woningen. Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars nog
rond de 150 duizend woningen verkocht.
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartementBron: NVM
Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal
7
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud
Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud heeft gekregen, is een belangrijke
maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht
zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug
kunnen „draaien‟. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze
schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en
rekening houdt met de seizoenstrend. De dreigende verhoging van de overdrachtsbelasting heeft in
de periode voor en net na het lenteakkoord tot meer VOV geleid dan trendmatig verwacht zou
mogen worden. Ook de NVM openhuizen dag leidt structureel tot een tijdelijke toename van het
aantal woningen verkocht onder voorbehoud.
148.7
51
91.9
32
86.1
37
85.8
30
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM
Bron: NVM
500
700
900
1100
1300
1500
1700
1900
2100
2010
-1
2010
-5
2010
-9
2010
-13
2010
-17
2010
-21
2010
-25
2010
-29
2010
-33
2010
-37
2010
-41
2010
-45
2010
-49
2011
-1
2011
-5
2011
-9
2011
-13
2011
-17
2011
-21
2011
-25
2011
-29
2011
-33
2011
-37
2011
-41
2011
-45
2011
-49
2012
-1
2012
-5
2012
-9
2012
-13
2012
-17
2012
-21
2012
-25
Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud met belangrijke momenten
Verlaging overdrachtsbelasting
Nieuwe gedragscodeNieuwe NIBUD-normen
Oplaaien eurocrisis
Potje koopsubsidie leeg
Potje starterslening VROM leeg
Verkiezingen Aantreden kabinet Rutte
Banken houden vast aan 106%
= NVM openhuizen dag
Lenteakkoord
8
2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning
De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 2e kwartaal 2012 bedraagt 215 duizend euro.
Daarmee heeft de prijs van de gemiddeld verkochte woning een nieuw dieptepunt bereikt.
Tijdens de eerste dip in de woningmarkt kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op
219 duizend euro(1e kwartaal van 2009). Voor het gemiddeld verkochte appartement werd het 2
e
kwartaal 2012 164 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 353duizend euro.
2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 0,7% gedaald. De
daling is hiermee een stuk minder groot dan vorig kwartaal, toen een daling van 2,5% werd
genoteerd. De dalende trend die in de afgelopen drie kwartalen steeds sneller ging, lijkt hiermee
voorlopig gestopt. Daarbij moet echter wel opgemerkt worden dat een tweede kwartaal qua
prijsontwikkeling altijd het meest positieve kwartaal in het jaar is; de gemiddelde
prijsontwikkeling in een tweede kwartaal komt gemeten over de laatste vijf jaar uit op +1%.
De prijs van een 2-onder-1-kapwoning daalde het meest met 1,9%. De goedkopere woningtypen
tussenwoning en appartement daalden dit kwartaal minimaal in prijs, respectievelijk 0,3% en
0,1%.
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt 6,3% lager in vergelijking met een jaar eerder.
Vorig kwartaal was dit nog -5,5%. Alle woningtypen dalen flink in prijs. De duurdere
woningtypen 2-onder-1-kapwoning en vrijstaand met 7,3% en 7,8% op jaarbasis, tussenwoningen
en appartement met 5,2% en 6,4%.
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning
De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor
de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het
cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2002-2
2002-4
2003-2
2003-4
2004-2
2004-4
2005-2
2005-4
2006-2
2006-4
2007-2
2007-4
2008-2
2008-4
2009-2
2009-4
2010-2
2010-4
2011-2
2011-4
2012-2
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
9
2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 0,4% afgenomen. Deze daling is een stuk
minder groot dan de daling van 2,9% die vorig kwartaal nog genoteerd werd, maar toch nog steeds
niet erg goed. In de afgelopen tien jaar werd niet eerder in een tweede kwartaal een prijsdaling
(kwartaal-op-kwartaal) genoteerd. Hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen daalden het sterkst
in prijs: 1,5%. Appartementen laten een kleine plus zien van 0,3%.
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder
De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,9%. Niet
eerder werd een zo hoge daling van de prijs per vierkante meter gemeten. De vrijstaande woning,
het duurste woningtype, daalde in een jaar tijd met 7,4% het sterkst in de vierkante meterprijs.
2.4 Verkooptijden
De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor
intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken
opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddelde
woning bedraagt in het 2e kwartaal 166 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte
woningtype met 142 dagen. De verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen
kwartaal gemiddeld praktisch even snel van eigenaar met respectievelijk 148 en 149 dagen. De
verkooptijd van vrijstaande woningen is met 245 dagen (8 maanden) het grootst.
De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden
binnen het bestaande aanbod (zie onder „looptijd van het aanbod‟).
2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot 166 dagen, een
stijging van 7,0% (gecorrigeerd voor regio en type). De verkooptijd van 2-onder-1-kapwoningen
stijgt met bijna 20% het meest. Die van vrijstaande woningen, tussenwoningen en appartementen
stijgt veel minder, met respectievelijk 4,1%, 4,9% en 4,4%.
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2002-2
2002-4
2003-2
2003-4
2004-2
2004-4
2005-2
2005-4
2006-2
2006-4
2007-2
2007-4
2008-2
2008-4
2009-2
2009-4
2010-2
2010-4
2011-2
2011-4
2012-2
M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
10
2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd maar liefst met meer dan een derde
gestegen, om precies te zijn 35%. Er zijn echter grote verschillen tussen de verschillende
woningtypen. De verkooptijd van de vrijstaande woningen is maar beperkt gestegen met totaal
12,6%, terwijl de tussenwoning het met 42,6% veel slechter deed dan het gemiddelde.
Overigens wordt nog steeds het grootste deel van de woningen binnen een kwartaal verkocht,
afgelopen kwartaal zo‟n 38%. Dit percentage is echter wel sterk gedaald: voor de crisis werd nog
meer dan 55% van de woningen binnen een kwartaal verkocht.
2.5 Marktstemming(sindicator)
De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen,
ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed
door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 2e kwartaal 2012 is voor een
totaal van 5,3 miljard euro aan woningtransacties afgesloten.
2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van
woningen gestegen met 19,6%. De sterke toename is komt volledig op rekening van de sterke
stijging van de verkoopaantallen. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van hoekwoningen en
tussenwoningen steeg met 23,2% en 22,4% het sterkst.
2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met
19,8% afgenomen. Dit komt door het tegenvallende aantal verkopen, maar ook de prijsdaling van
meer dan 6% heeft een belangrijke invloed gehad. Vrijstaande woningen en appartementen
daalden in geldvolume meer dan 10% het sterkst.
134
162
166
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Verkooptijden verkochte woningen in dagen
Bron: NVM
11
2.6 Intrekkingen
Het aantal woningen dat door verkopers wordt ingetrokken is het afgelopen kwartaal flink
afgenomen. In totaal werden 12.420 woningen van de koopwoningmarkt teruggetrokken. Wat
de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die
binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. In vergelijking met het vorige
kwartaal zijn 17,1% minder woningen van de markt gehaald. Het tweede kwartaal laat altijd een
afname van het aantal intrekkingen zien, maar is dit kwartaal opvallend groot. In vergelijking met
een jaar eerder is er nog wel sprake van een stijging, totaal 10,7%. Opvallend is dat de groei alleen
nog plaatsvindt bij de goedkopere woningtypen tussenwoning, hoekwoning en appartement. Voor
2-onder-1-kap en vrijstaand is het aantal intrekkingen vergeleken met vorig jaar nauwelijks nog
toegenomen. Het appartement heeft de hoogste intrekquote (= de verhouding van het aantal
intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Ongeveer 1 op de 15
appartementen (6,8%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 2e kwartaal
2012 van de markt gehaald. Het totaal aantal intrekkingen over de afgelopen 4 kwartalen bedraagt
inmiddels meer dan 53.000 woningen. Een klein deel van de woningen die van de markt gehaald
wordt, wordt verhuurd.
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning AppartementBron: NVM
Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd)
12
3 Aanbod
3.1 Aantal woningen in aanbod
Halverwege het 2e kwartaal 2012 (de peildatum voor het aanbod) stonden 175.271 woningen te
koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting
233 duizend woningen in aanbod. 29,5% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin
van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin
van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met maar liefst 80% gestegen (destijds
97,2 duizend woningen).
3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen met 2,6% toegenomen, absoluut
gezien gaat het dan om 4.500 woningen. Het tweede kwartaal laat altijd een sterke toename van
het aanbod zien, in dit kwartaal was de groei echter minimaal en het laagst in meer dan tien jaar.
Dat komt omdat de instroom van nieuw aanbod lager was dan normaal in een tweede kwartaal. De
uitstroom (die bepaald wordt door verkopen en intrekkingen) was, ondanks het lage aantal
intrekkingen, hoog. Dat leidt dus tot een minimale aanbodgroei. Er kan nog niet geconcludeerd
worden dat het oplopen van het aanbod nu voorbij is, maar de sterke groei die bijvoorbeeld vorig
jaar te zien was, lijkt er wel uit te zijn.
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder
In een jaar tijd is het aanbod met ruim 18.000 woningen toegenomen. Dat is een stijging van
11,5%. Het aanbod van tussenwoningen steeg met 10,5% , dat van appartementen met 13,8%.
Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaren om de huidige voorraad woningen te verkopen (uitgaande
van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen).
3.2 Vraagprijzen van het aanbod
De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo
bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 2e kwartaal 2012
283 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te
verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. De vraagprijs van het gemiddelde
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement
Bron: NVM
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod
13
appartement bedraagt 188 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande
woning 458 duizend euro bedraagt. De vraagprijs van woningen is sinds het 1e kwartaal 2009
dalende. Anders dan bij de transacties is de vraagprijs sindsdien ieder kwartaal gedaald. De
vraagprijs daalt echter geleidelijker dan die van de transactieprijs.
NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1
e kwartaal van 2009.
3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 0,8%. Dit is iets minder dan de -
1,1% van afgelopen kwartaal, maar past nog steeds in de dalende trend. De vraagprijs van
vrijstaande woningen daalde met 1,2% het sterkst, die van tussenwoningen en appartementen met
0,6% het minst.
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder
In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,3% gedaald, de sterkste
afname in een jaar tijd sinds het begin van de crisis. Verkopers worden zich steeds bewuster van
het vragen van een reële vraagprijs en passen hun vraagprijs aan in deze dalende markt. De
prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de drie en drie en een half procent.
3.2.3 Vraagprijsaanpassingen
In het 2e kwartaal is het percentage woningen in het aanbod dat (tenminste eenmaal) een
vraagprijswijziging heeft ondergaan gestegen naar 47% van alle woningen die door NVM-
makelaars zijn aangeboden. Woningen (die in vraagprijs zijn aangepast) zijn gemiddeld 1,68 keer
aangepast. Het aantal woningen met een prijsaanpassing bleef in 2010 vrijwel stabiel. In 2011 is
echter een behoorlijke toename zichtbaar, die in 2012 doorzet. In het onderzoek “Reageren in een
dalende markt”, is er een uitgebreide analyse gedaan naar de ontwikkelingen rondom
prijsaanpassingen in het aanbod.
-1,5%
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
14
3.3 Looptijd van het aanbod
De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van
verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal
dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 2e
kwartaal 2012 staat een woning in het aanbod gemiddeld 308 dagen op de markt, ofwel ruim 10
maanden. Een vrijstaande woning staat nu gemiddeld meer dan een jaar in aanbod, namelijk 387
dagen. Ook de gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat inmiddels reeds 8 maanden te koop
met 259 dagen, een appartement 9,5 maand.
3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder
De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen.
Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 5,4% toe. De toename is
het hoogst voor tussenwoningen, 7,0% en het laagst bij hoekwoningen, 3,9%.
1,30
1,34
1,38
1,42
1,46
1,50
1,54
1,58
1,62
1,66
1,70
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Vraagprijsaanpassingen
% Woningen met aanpassing (l-as) Aantal keren aangepast (r-as)Bron: NVM
15
3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen
In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de
duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel
procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 7,8% van de
woningen drie jaar of langer te koop. In totaal staat 42,4% van het aanbod inmiddels 1 jaar of
langer. Slechts 20,3% staat minder dan één kwartaal te koop.
37
,6%
24
,4%
12
,6%
9,2
% 12
,7%
2,6
%
0,9
%
26
,5%
14
,4%
13
,0%
9,6
%
21
,8%
9,7
%
5,0
%
20
,3%
13
,5%
13
,8%
9,9
%
24
,6%
10
,0%
7,8
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar
Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 mei 2011
Aanbod per 15 mei 2012
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen
Bron: NVM
16
4 Overige kengetallen woningmarkt
4.1 Verschil vraag-verkoopprijs
Dit kwartaal is er sprake van een opvallende ontwikkeling in de vraag-verkoopprijsverschillen.
Het verschil tussen transactieprijs en de laatste vraagprijs neemt toe naar 6,1%. De
onderhandelingsruimte neemt dus verder toe in het voordeel van de koper. Het verschil tussen de
transactieprijs en de oorspronkelijke vraagprijs is dit kwartaal iets afgenomen, en komt uit op
8,8%. Een verklaring voor de toename vs afname, een vergelijkbare ontwikkeling met 2009-1, kan
zijn dat er dit kwartaal relatief veel nieuw aanbod is verkocht. Deze woningen zijn recent in de
markt gezet met een „scherpe‟ vraagprijs. De uiteindelijke onderhandelingsruimte neemt dus wel
toe, maar het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs komt dan minder hoog uit dan in het
vorige kwartaal.
Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel
toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de
oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben
gestaan verder toegenomen en uitgekomen op 24,1%. Woningen die binnen een kwartaal verkocht
worden kennen een prijsverschil van 4,2%.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
2007-1
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Verschil vraag-verkoopprijs
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijsBron: NVM
17
4.2 NVM Krapte-indicator
De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een
potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod
aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de
kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de
volgende analyse:
(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3
Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties
in een kwartaal in plaats van in een maand.
De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis.
In het 2e kwartaal 2012 laat de krapte-indicator voor het eerst in meer dan twee jaar een flinke
daling zien. Dit is het gevolg van zowel de sterke toename in het aantal transacties als de relatief
veel kleinere toename van het aantal woningen dat te koop staat. Een consument kon vorig
kwartaal kiezen uit ruim 27 woningen, dit is nu teruggelopen naar ruim 23. Daarbij dient
aangetekend te worden dat het tweede kwartaal traditioneel een beter kwartaal is, maar de nu
gemeten daling is erg groot en vergelijkbaar met de daling in het tweede kwartaal van 2009.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
20
07
-1
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen 1 - 2 jaar 2-3 jaarmeer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse
Bron: NVM
18
4.3 Verkoopquote
De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal
woningen in aanbod. De verkoopquote „oud‟ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van
het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De
verkoopquote „nieuw‟ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de
markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de
verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod.
De verkoopquote totaal was in het 1e kwartaal 2012 tot onder de 10% gezakt. Dit kwartaal is er
sprake van een stijging waardoor de verkoopquote weer boven de 10% staat (10,6%). Dat betekent
grof gezegd dat 1 op de 9 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft
gevonden. De verkoopquote van het nieuwe aanbod noteert 11,7%, de verkoopquote van het oude
aanbod 10,3%. Een uitsplitsing naar woningtype laat zien dat voor tussenwoningen de
verkoopquote uitkomt op 14,5% en voor appartementen en vrijstaande woningen op
respectievelijk 10,9% en 5,6%.
0
10
20
30
40
50
60
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning Appartement Woning totaalBron: NVM
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Verkoopquotes
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod
Verkoopquotes bestaand aanbodBron: NVM
19
4.4 Instroomquote
De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is altijd hoog in een tweede
kwartaal. In vergelijking met andere kwartalen zetten meer huishoudens hun woning in die
periode te koop. In het 2e kwartaal 2012 stijgt de instroomquote echter veel minder hard dan
gemiddeld: 3,4 procentpunt erbij versus gemiddeld bijna 10 procentpunt erbij (stand is nu 24%).
Voor elke woning die nieuw in aanbod is gekomen stonden er reeds 4 te koop. In totaal zijn het
afgelopen kwartaal 40.600 bestaande koopwoningen nieuw in het aanbod gekomen.
4.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens
Het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens is de afgelopen kwartalen duidelijk
toegenomen met ruim 4 procentpunt tot 35,2%. Daarentegen worden er steeds minder duurdere
woningen verkocht. Zowel het aandeel verkopen boven de huidige NHG-grens, alsmede die tussen
de oude en huidige NHG-grens daalde in het afgelopen kwartaal. De laatste groep had in het 2e
kwartaal 2012 een aandeel van 16,0%. Voor de crisis was dit nog meer dan 20%.
33,2
%
20,6
%
24,0
%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Instroomquote
Bron: NVM
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
20
07
-1
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Onder Koopsubsidie-grens Onder originele NHG-grens
Tussen oude en nieuwe NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens
Verkopen verdeeld naar prijsklasse
Bron: NVM
20
5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster
Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De
bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs,
vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM
gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De
ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de
gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd.
Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke
verschillen te noemen:
- Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw,
de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt).
- De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst
getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van
passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden
eerder.
In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt
duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde
trend hebben.
0
50
100
150
200
250
300
jan
-97
jul-
97
jan
-98
jul-
98
jan
-99
jul-
99
jan
-00
jul-
00
jan
-01
jul-
01
jan
-02
jul-
02
jan
-03
jul-
03
jan
-04
jul-
04
jan
-05
jul-
05
jan
-06
jul-
06
jan
-07
jul-
07
jan
-08
jul-
08
jan
-09
jul-
09
jan
-10
jul-
10
jan
-11
jul-
11
jan
-12
jul-
12
Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €)
NVM KadasterBron: NVM, Kadaster
NVM
Aanbodcijfers Nederland 2e kwartaal 2012
NVM Data & Research
12-7-2012
Ontwikkeling aanbod
NederlandTussenwoning
1e kwartaal15 FEB 12
2e kwartaal15 MAY 12
Nieuw
€ 217662(aantal 9827)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 220641
(looptijd 44)
Oud blijft € 217550(looptijd 353)
Blijft€ 218311
(aantal 35297)(looptijd 259)
Verkocht
€ 200558(aantal 1450)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,3%(looptijd 27)
Oud
€ 218841(aantal 34603)
(looptijd 245) Verkocht€ 207394
(aantal 4996)Verschil vraag/verkoopprijs
-5,6%(looptijd 200)
Ontwikkeling aanbod
NederlandHoekwoning
1e kwartaal15 FEB 12
2e kwartaal15 MAY 12
Nieuw
€ 240222(aantal 5320)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 245479
(looptijd 45)
Oud blijft € 250185(looptijd 376)
Blijft€ 248932
(aantal 20663)(looptijd 281)
Verkocht
€ 220344(aantal 771)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,4%(looptijd 26)
Oud
€ 250053(aantal 20004)
(looptijd 272) Verkocht€ 228497
(aantal 2461)Verschil vraag/verkoopprijs
-6,2%(looptijd 224)
Ontwikkeling aanbod
NederlandTwee-onder-een-kap
1e kwartaal15 FEB 12
2e kwartaal15 MAY 12
Nieuw
€ 308463(aantal 5590)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 312786
(looptijd 44)
Oud blijft € 303005(looptijd 399)
Blijft€ 304888
(aantal 25620)(looptijd 312)
Verkocht
€ 265435(aantal 578)
Verschil vraag/verkoopprijs
-4,1%(looptijd 27)
Oud
€ 305266(aantal 24788)
(looptijd 301) Verkocht€ 277747
(aantal 2543)Verschil vraag/verkoopprijs
-7,0%(looptijd 264)
Ontwikkeling aanbod
NederlandVrijstaande woning
1e kwartaal15 FEB 12
2e kwartaal15 MAY 12
Nieuw
€ 463398(aantal 6835)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 470443
(looptijd 44)
Oud blijft € 457409(looptijd 462)
Blijft€ 458230
(aantal 41901)(looptijd 387)
Verkocht
€ 354749(aantal 411)
Verschil vraag/verkoopprijs
-4,8%(looptijd 24)
Oud
€ 462477(aantal 40089)
(looptijd 368) Verkocht€ 395345
(aantal 2228)Verschil vraag/verkoopprijs
-9,0%(looptijd 312)
Ontwikkeling aanbod
NederlandAppartement
1e kwartaal15 FEB 12
2e kwartaal15 MAY 12
Nieuw
€ 187913(aantal 13072)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 189427
(looptijd 45)
Oud blijft € 187838(looptijd 381)
Blijft€ 187917
(aantal 51790)(looptijd 286)
Verkocht
€ 174978(aantal 1548)
Verschil vraag/verkoopprijs
-2,8%(looptijd 27)
Oud
€ 188576(aantal 49826)
(looptijd 274) Verkocht€ 174250
(aantal 5277)Verschil vraag/verkoopprijs
-5,2%(looptijd 212)
Ontwikkeling aanbod
NederlandAlle woningen
1e kwartaal15 FEB 12
2e kwartaal15 MAY 12
Nieuw
€ 264860(aantal 40644)
(looptijd 0)
Nieuw blijft€ 271642
(looptijd 45)
Oud blijft € 286249(looptijd 398)
Blijft€ 282951
(aantal 175271)(looptijd 308)
Verkocht
€ 216642(aantal 4758)
Verschil vraag/verkoopprijs
-3,4%(looptijd 27)
Oud
€ 283963(aantal 169310)
(looptijd 294) Verkocht€ 234511
(aantal 17505)Verschil vraag/verkoopprijs
-6,2%(looptijd 231)
21
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
2007-2
2007-3
2007-4
2008-1
2008-2
2008-3
2008-4
2009-1
2009-2
2009-3
2009-4
2010-1
2010-2
2010-3
2010-4
2011-1
2011-2
2011-3
2011-4
2012-1
2012-2
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder)
NVM CBS (2e kwartaal 2012 is geschat)Bron: NVM, CBS
Regionale Analyse
2e kwartaal 2012
Regio 39 Amersfoort
NVM Data & Research
12-7-2012
Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Barneveld Klein-Achterveld
Nijkerk Hoevelaken
Amersfoort Alle plaatsen
Bunschoten Alle plaatsen
Leusden Alle plaatsen
Soest Soest
Woudenberg Alle plaatsen
1
Regio 39 Amersfoort
Gebiedsindeling:
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk
alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën,
opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van
deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is
uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de
voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens
besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM
zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde
Nederlandse rechter.
Samenvatting transacties: Amersfoort Nederland
Aantal verkopen 2e kwartaal 2012 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011:
Prijs verkochte woning 2e kwartaal 2012 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011:
Verkooptijd (in dagen) in het 2e kwartaal 2012:
Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:
Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):
Samenvatting aanbod: Amersfoort Nederland
Aantal woningen in aanbod 2e kwartaal 2012 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011:
Vraagprijzen 2e kwartaal 2012 :
Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:
Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2011:
Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat:
% van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat:
% woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:
Vraagprijs van nieuw aanbod:
Vraagprijs van totale aanbod:
Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): 20
2
166
6,1%
10,6%
175.271
2,6%
11,5%
283000
-0,8%
-3,3%
€ 284.000
308
-1,0%
-2,2%
24,0%
€ 265.000
€ 283.000
23
€ 321.000
12,3%
2.914
2,2%
9,8%
€ 321.000
€ 237.000
-6,7%
16,2%
148
5,0%
De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en
beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten
uitgefilterd.
-0,7%
-6,3%
436 22.554
20,2%
-1,3%
€ 215.000
256
33,6%
27,0%
42,4%
-6,4%
0,0%
3
Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede
kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Sinds de crisis is het
aantal transacties sterk gedaald. Landelijk gezien wordt inmiddels zo'n 40% minder verkocht dan voor de crisis, per
regio kan dit aanzienlijk verschillen.
Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties in het tweede kwartaal 2012. De linkerkant laat
de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in
verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder.
De landelijke verkoopaantallen liggen 1,3% lager dan vorig jaar, maar wel 20,2% hoger dan het vorige kwartaal.
Daarmee is het tweede kwartaal 2012 een goed kwartaal gebleken (ook wanneer rekening gehouden wordt met de
seizoenstrend).
0
50
100
150
200
250
300
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Aantal verkopen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
-0,6%
46,7%
-16,7% -12,0%
-6,4%
30,3%
-31,4%
13,3%
-2,0% -0,3% -6,7%
16,2%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
t.o.v. 2011-2 t.o.v. 2012-1
Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
4
Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal.
Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de
prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn.
Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen, de tweekappers en vrijstaande
woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte
woning in Nederland in het tweede kwartaal 2012 komt uit op 215 duizend euro.
De prijsontwikkeling van verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2012 is voor de meeste woningtypen en
regio's negatief, wanneer vergeleken wordt met een jaar eerder. Vergeleken met een kwartaal terug zijn er regio's
en marktsegmenten zijn die het nog steeds goed doen en een positieve ontwikkeling laten zien. Maar ook hier
geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar
de ontwikkeling van woningen totaal te kijken.
Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 0,7% lager, ten opzichte van een jaar
eerder 6,3% lager. Sinds het begin van de crisis is er sprake van een prijsdaling van ongeveer 13%.
€ -
€ 100.000
€ 200.000
€ 300.000
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Verkoopprijzen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
-3,0%
6,3%
-4,6%
-6,8%
-10,7%
-2,6%
-15,9%
-12,2%
-6,8%
0,4%
-6,4%
0,0%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
t.o.v. 2011-2 t.o.v. 2012-1
Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
5
Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de
oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte
woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht
is als voor de crisis.
De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het tweede kwartaal uit op 166 dagen, meer dan vijf en een halve
maand.
De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht worden. Er wordt een
onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal
aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes
van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod
beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze
kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod.
De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 10,3% en voor nieuw
aanbod op 11,7%.
0
50
100
150
200
250
300
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod)
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod
6
Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil
tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een
woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen.
Het vraag-verkoopprijsverschil in het tweede kwartaal 2012 voor Nederland is voor woningen die binnen een
kwartaal verkocht zijn 4%, woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 24%.
(wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de
desbetreffende verkooptijdklasse vallen)
Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte
er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen
vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraag-
verkoopprijsverschil.
Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste
kwartaal uit op 6,1%.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
2%
5% 7%
8% 9%
26%
3% 4%
8%
11% 13%
16%
21%
0% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse)
2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2012
7
Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien,
rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal.
Het woningaanbod ligt heel Nederland 11,5% hoger dan vorig jaar. Het aanbod aan appartementen laat landelijk de
grootste stijging zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod voor alle woningtypen licht
toegenomen.
Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (explosief) is
toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal
woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af en blijft opvallend stabiel.
Voor Nederland totaal gaat het in het tweede kwartaal 2012 om ruim 175 duizend woningen die in aanbod staan,
waarvan zo'n 40 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Het tweede (Lente) en vierde kwartaal van
een jaar zijn traditiegetrouw de perioden waarin de meeste mensen hun woning te koop zetten, het eerste
kwartaal laat meestal een stabilisering van het aanbod zien.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Aantal woningen in aanbod per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement
7,0%
1,7%
5,0% 5,8%
15,8%
-1,9%
16,4%
4,1%
8,8%
2,2%
9,8%
2,2%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
t.o.v. 2011-2 t.o.v. 2012-1
Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
8
Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is
29% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 12% van
het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 24%, tussenwoningen 20% en twee onder één
kapwoningen 15%.
In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.
De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt. Een hoge
instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een
relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio
2007. In het tweede kwartaal van 2012 was 24% van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal
op de markt gekomen.
26%
14%
16%
15%
29%
Verdeling van het huidige woningaanbod
Tussenwoning
Hoekwoning
Twee onder één kap
Vrijstaand
Appartement
27,0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod)
9
Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in
aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde
woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn
ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband
met een restschuld.
De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het tweede
kwartaal 2012 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal en met een jaar eerder.
Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het tweede kwartaal 2012 uit op 283 duizend euro. Dit is 0,8% lager
dan vorig kwartaal en 3,3% lager dan vorig jaar.
€ -
€ 100.000
€ 200.000
€ 300.000
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
€ 800.000
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Vraagprijzen per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
-0,4% -0,2%
-4,0%
-2,6%
-4,5%
-1,8% -1,5%
-0,2%
-1,9%
-1,1%
-2,2%
-1,0%
-5%
-5%
-4%
-4%
-3%
-3%
-2%
-2%
-1%
-1%
0%
t.o.v. 2011-2 t.o.v. 2012-1
Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
10
Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit
kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan
de vraagprijs van het totale aanbod (dit heeft te maken met de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de
minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale
aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat ze langer in aanbod staan).
Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van
het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer bewust dat scherper prijzen loont.
Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld
gebracht. In het tweede kwartaal 2012 stonden woningen in Nederland gemiddeld 308 dagen in aanbod, meer dan
tien maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het
algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie
pagina 6).
0
50
100
150
200
250
300
350
400
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Looptijd van het aanbod per kwartaal
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
€ -
€ 50.000
€ 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
€ 350.000
€ 400.000 2
00
7-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod
Vraagprijs totale aanbod Vraagprijs nieuw aanbod
11
Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een
woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht
was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan een of zelfs twee jaar te koop. En hoe
langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs.
In heel Nederland staat dit kwartaal meer dan 18% van het aanbod langer dan twee jaar te koop.
De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er
wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen
dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft
om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 25 houdt in dat de consument voor elke
aankoop uit 25 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen.
Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 23 (woningen totaal).
0
10
20
30
40
50
60
70
20
07
-2
20
07
-3
20
07
-4
20
08
-1
20
08
-2
20
08
-3
20
08
-4
20
09
-1
20
09
-2
20
09
-3
20
09
-4
20
10
-1
20
10
-2
20
10
-3
20
10
-4
20
11
-1
20
11
-2
20
11
-3
20
11
-4
20
12
-1
20
12
-2
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?)
Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal
51%
21%
13%
5% 8%
1% 1%
24%
15% 17%
10%
25%
9%
0% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 -4 kwartalen 1 - 2 jaar 2 - 3 jaar meer dan 3 jaar
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)
2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2012
NVM
Transactiecijfers Amersfoort
2e kwartaal 2012
NVM Data & Research
12-7-2012
Transacties
Zuiver Kwartaal
Transacties
Voortschrijdend Halfjaar
Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.
Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 2e kwartaal 2012 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 6,3% gedaald zijn t.o.v. 2e kwartaal 2011, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 234 duizend versus nu 215 duizend euro) dan is er sprake van een prijsdaling van 8,1%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.
Periode 1 Periode 2 Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 € 200.000 transactie 1 € 200.000 Prijsontwikkeling transactie 2 € 200.000 0% Woningtype 2 Woningtype 2 transactie 1 € 300.000 transactie 1 € 300.000 Prijsontwikkeling 0%
Mediane prijs € 250.000 Mediane prijs € 233.333
Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -6,7% 0,0%
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.
2. De NVM presenteert een daling van 6,3% t.o.v. het 2e kwartaal 2011 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder is gedaald met 5,9%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs lager is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief kleinere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld
geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1)
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)