1

2

Bent u toeschouwer of doet u mee?

Gert Harm ten Bolscher

3

Inhoud

• Trends voor de bouw-/ vastgoedwereld?• Anders denken• Aanpak vanuit F2F-/Citadel-netwerk

4

Wat betekenen trends voor de vastgoed- en bouwwereld?

Relevante ontwikkelingen voor de komende jaren

• Niet denken vanuit bezit, maar vanuit gebruik

• Flexibilisering arbeid• Overweldigende techniek behoefte

aan de menselijke maat• Genetwerkt samenwerken

5

6

Niet bezit maar gebruik centraalGevolgen:• TCO-benadering• Prestatiegaranties/bonus-

malus • DBFMO-constructies• Andere rollen voor

traditionele partijen uit de bouwkolom

• Kennis delen/samenwerken

7

Flexibilisering arbeid• Thuiswerk: werk- en privé door elkaar

Werken als het nodig is/kan• Waar wifi is, is een werkplek• Ontmoeting met collega’s cruciaal voor

creativiteit, organisatiecultuur enz.

8

Behoefte aan menselijke maat• Einde aan ontwikkeling groot, groter,

grootst• Techniek geen doel maar hulpmiddel

voor de gebruiker• Behoefte aan echt contact

9

Genetwerkt samenwerken• Professionals hebben

elkaar nodig in de complexe en dynamische werkelijkheid

• Samenwerken vanuit een gezamenlijk doel

• Kernwoorden: vertrouwen en gezamenlijke win

11

Ecologische voetafdruk

Gemiddeld 2,7 ha

Beschikbaar: 2,1 ha

12

Waarde duurzame huisvesting (1)

• Jones Lang LaSalle nov. 2013: Twee-derde is bereid 1 tot 5% meer huur te betalen voor extra duurzaamheidsprestaties

• Rabobank juni 2013: Beleg in duurzaam vastgoed

• DTZ feb. 2011: Energiezuinig kantoor leidt tot hogere inkomsten

13

Waarde duurzame huisvesting (2)

• Universiteit Maastricht (i.s.m. Amerikaanse Universiteit): duurzame gebouwen hebben 16% hoger rendement

• Drijvende krachten: – verlaging exploitatiekosten– imago– duurzaam inkopen overheid

14

Productiviteit en ziekteverzuim  Productiviteitswinst

[%]Ziekteverzuimdaling

[1,5%]

Geen luchtvervuiling 3 - 7 1,5

Voldoende ventilatie 1 - 2 0,5

Temperatuur regelbaar 2 - 3 0,5

Temperatuur goed 7 -

Goede verlichting 2 - 3 -

Daglicht - 0,5Geen geluidshinder 3 - 9 -

Totaal 10 - 15 2,5%

15

Perspectief duurzaam pandKostenplaatje (kantoorpand)• Salariskosten: € 2.500 - 3.000 /m²• Energiekosten: € 12 - 18 /m²‘Batenplaatje’ jaarlijks• 5% productiviteitswinst: € 125 - 150 /m²• 2% lager ziekteverzuim: € 40 - 60 /m²• Lagere energiekosten: € 3 - 8 /m²• Hogere vastgoedwaarde: € 15 - 30 /m²Investeringsruimte?• Jaarlijks voordeel: min. € 185 /m²• Meerinv. duurzaam pand: € 200 - 400 /m²

16

Wat staat centraal?Bij ontwikkeling en renovatie:• Investeringskosten financierings- en/of

huurkosten

Veel minder of geen aandacht voor:• Exploitatiekosten• Gebouw als productiemiddel• Effect huisvesting op: duurzaam imago,

gezondheid, productiviteit, flexibiliteit enz.

17

Perspectief

Kantoorpand:• Ontwerpkosten: € 65 – 80 /m²• Investeringskosten: € 1.300 – 1.500 /m²• Energie-, onderhouds- en

schoonmaakkosten: € 45/m² (per jaar)• Primaire proces: € 3.000/m² (per jaar)

18

Perspectief over 25 jaar

Kantoorpand:• Ontwerpkosten: € 65 – 80 /m²• Investeringskosten: € 1.300 – 1.500 /m²• Energie-, onderhouds- en

schoonmaakkosten: € 1.700/m² • Primaire proces: € 115.000/m²

19

In verhouding over 25 jaar

Ontwerp : Investering : Exploitatie : Primair Proces

1 20 20 100

20

In verhouding over 25 jaarOntwerp : Investering : Exploitatie : Primair Proces

1 20 20 100

Focus?

Keuzes?

Voldongen feiten?

Logisch?

21

• Inspanningen

• De werkzaamheden worden gedefinieerd

• Dit draagt bij aan de conditie

Van inspanning naar prestatie

• Prestaties

• De conditie wordt gedefinieerd

• Dit bepaalt de werkzaamheden

22

Financiering uit vitaliteitsfonds?

23

Andere rollen voor ALLE betrokkenen

24

Voorbeeld scholenaanpak

25

Voorbeeld Scholen • Verduurzaming scholen

– Isolatie (gevel, glas, dak)– CV-ketel vervangen, inregelen

klimaatinstallaties– Vervanging verlichting– Plaatsing pv-panelen

• Verbeteren binnenklimaat• Budgetneutraal

26

Business casesLening Energiefonds Overijssel: ca. 3,5% rente

• Netto contante waarde: € 135.000• Rendement investering (IRR): 9,5%

27

Exploitatiemogelijkheden• Plaatje gebruiken om definities vast te

stellen!

•03-05-2023

28

Geïntegreerde contractvormen?• Voordelen:

– geen eindpunt bij oplevering– verantwoording en betrokkenheid na oplevering

gaan door– component keuzes worden gemaakt uit het

oogpunt van kosten effectiviteit

Door de juiste manier van aanbesteden, zijn kostenbesparingen van meer dan 35% op het

onderhoud eerder regel dan uitzondering.

29

Uitbesteding totaal onderhoud

• Afsluiten prestatie-contract voor onderhoud, energiereductie en goed binnenklimaat

• NIET: verschillende prestatiecontracten per techniek (verlichting, PV-panelen)

• WEL: geïntegreerd prestatiecontract voor totale onderhoud

• Beoordeling op KPI’s (Kritieke Prestatie Indicatoren)– Energiegebruik– Binnenklimaat– Onderhoud en beheer

30

Prestatiecontract afsluiten

• Onderhoudsbeleid matchen met bedrijfsvoeringsbeleid

• KSF's bepalen en vertalen in KPI's• Bepalen meest bijpassende onderhoudsvorm /

management bij organisatie en budget• Afstemmen monitoringsbehoefte passend bij

organisatie: van alles uitbesteden tot zelf aansturen.

• Aanbesteding met prestatie onderhoudsbestek obv KPI's

• Implementatie monitoring• Opstarten onderhoudscontract

Clustering van projecten

32

Andere benadering…• Circulaire economie

33

Enorme leegstand kantoren:Probleem …

… of grondstoffenbank?

34

Circulaire economie

• Betalen voor gebruik/prestaties• Fabrikant/leverancier blijft eigenaar

van de grondstoffen• Contracttermijn bepaalt de prijs voor

het gebruik

35

Vragen?Onze belangrijke problemen kunnen niet worden opgelost op hetzelfde denkniveau waarmee we ze creëerden.

Albert Einstein (1879 – 1955)

36

Droom

Gezamenlijk project vanuit F2F-/Citadel-netwerk

37

Uitwerking

• Gezamenlijk: iedereen die iets kan en wil toevoegen (halen en brengen principe)

• Renovatieconcept ontwikkelen voor concreet project of met concept geïnteresseerde vastgoedeigenaren zoeken

38

Planning

• Aftrap: 20 maart • Contouren bepalen: 9 april (vanaf

16.00 uur)• Uitwerking: april – augustus 2014• Definitief concept: september 2014• Start concreet project: Q4 2014

39

Interactie

40

Wie gaat mee?