Post on 27-Jul-2015
Pleidooi voor een sterk ruimtelijk woonbeleid
2
Nood aan 240.000 tot 300.000 extra woningen = een stad zo groot als Brussel (Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 1.174.869 inwoners)
2
De opgave: 1 miljoen extra inwoners
3
‘Binnen 10 jaar is er niets meer …
dan is het onherroepelijk gedaan
met bouwen’
(Het Nieuwsblad 19.02.2015)
3
De opgave Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
Artikel bouwkroniek: over 10 jaar is bouwgrond in Vlaanderen op
De opgave: 1 miljoen extra inwoners
4
‘Vlaanderen heeft een visie,
… maar slaagt er niet in
om die waar te maken’
(De Standaard 01.03.2015)
4
Geschiedenis Gaëtan Hannecart, CEO Matexi (ontwikkelaar)
Artikel krant: Vlaanderen vol? Dat is klinkklare onzin
De opgave: 1 miljoen extra inwoners
5 5
De opgave Joke Schauvliege, Vlaams minister voor Omgeving, Natuur en Landbouw
De opgave: 1 miljoen extra inwoners
Woonuitbreidingsgebieden: uitzonderingen worden er steeds uit gelicht. Is dat trendbreuk?
6 6
Planologisch: de juridische voorraad Inventaris onbebouwde percelen in woongebied én woonuitbreidingsgebied
300.000 onbebouwde percelen > goed voor méér dan 600.000 woningen
Heeft meer dan 50% van die bouwgronden dus slechts een virtuele waarde?
7 7
Planologisch: de juridische voorraad
Kenmerken: grote oppervlakte, versnippering, verlinting, (extreem) lage dichtheden
Reële vraag: wat met juridische voorraad op reeds bebouwde percelen?
In feite heeft 100% van die ‘onbebouwde percelen’ dus slechts virtuele waarde!
Gewestplannen: totale oppervlakte woongebied + woonuitbreidingsgebied
8 8
Planologisch: de juridische voorraad Structuurplanning = 25 wo/ha stedelijk gebied 15 wo/ha kernen buitengebied
GRUP Stedelijk Gebied Turnhout: woondichtheden en woonprogrammatie
9 9
Woondichtheden Gewestplan
Planologisch: de juridische voorraad
Reële gemiddelde dichtheid? Voorbeeld Vosselaar: 8,4 wo/ha: extreem laag
10 10
Juridische voorraad Verdichtingsmogelijkheden = ‘reële’ juridische voorraad
Scenario 1: + 6.489 wo (x3) Scenario 2: + 2.580 wo (x2) Scenario 3: + 430 à 650 wo (+10%)
Planologisch: de juridische voorraad
Extrapolatie over heel Vlaanderen, à respectievelijk 15 wo/ha – 25 wo/ha
Juridische voorraad (met redelijke verdichting): volstaat voor 18 miljoen inwoners
11 11
Verdichting kan kwaliteit opleveren, 15 à 25 wo/ha is helemaal niet overdreven hoog
Planologisch: de juridische voorraad
12 12
Probleem … te weinig bebouwbare ruimte?
Omkering … veel te veel bebouwbare ruimte!
13 13
Vraag 1: waar en hoe
Opgave erg relatief, urgentie extreem hoog: business as usual of trendbreuk?
De opgave: ‘slechts’ 1 miljoen extra inwoners
14 14
Vraag 2: waar vooral niet … en wat dan met de ‘virtuele waarde’
Opgave erg relatief, urgentie extreem hoog: business as usual of trendbreuk?
De opgave: ‘slechts’ 1 miljoen extra inwoners
deel slecht gelegen bestaande bebouwing: niet te verdichten
deel onbebouwde percelen: beter nooit te ontwikkelen
15 15
Waar en hoe? Business as usual?
16
XXe eeuw: 100 jaar stadsvlucht
Bron: NIS; Verwerking: APS, Stativaria-24 p25 16
Waar en hoe? Business as usual?
17 17
Waar en hoe? Business as usual? XXe eeuw: suburbanisatie ‘verkavelingsvlaanderen’
18
Bron: VRIND 2012 (a)
De Morgen 26.03.2013( b)
18
Waar en hoe? Gaat het vanzelf? XXIe eeuw: 100 jaar stadsvlucht ‘vanzelf’ gekeerd
19 19
Business as usual: verspilling van ruimte gaat door Feitelijke situatie vandaag … ook 20 jaar na het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen
20 20
Ruimtebeslag rechtstreeks beïnvloed door beleid
0
2
4
6
8
10
12
14
16
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Gro
ei p
er
dag
(h
a)
1997
WUG omzendbrief
RSV
2002 versoepeling omzendbrief
WUG
Waar en hoe? Gaat het vanzelf?
21
Woonprogrammatie totaal irrelevant
21
Structuurplanning: woonprogrammatie? Afbakening Stedelijk Gebied Turnhout: taakstelling gemeente Vosselaar
Bouwblok langs de steenweg
… relatief dicht bij de kern en het openbaar vervoer op de steenweg
Woonuitbreidingsgebieden … relatief ver van de kern en het openbaar vervoer op de steenweg
22 22
Villapercelen: aanvragen verdichting … van 1 wo/ha tot 26, 36, 56 wo/ha
Woonprogrammatie totaal irrelevant … in vergelijking met reële ‘speculatieve’ markt
Business as usual: de ‘markt’ gaat zijn gang
23
Creatieve verdichtingsmogelijkheden …
Business as usual: verdichten?
22
Wonen in het groen … van de buren?
Verdichten niet altijd verhoging kwaliteit
24 24
Business as usual: verappartementisering?
Speculatieve ontwikkeling zonder enig respect voor karakter, schaal, morfologie van de omgeving
25 25
Klassieke verkaveling blijft voor de meeste ontwikkelaars het grootste marktsegment
Kleinere percelen, iets meer collectief groen
Iets minder open en halfopen bebouwing
Business as usual: verkavelen?
26 26
Business as usual: verdere toename ruimtebeslag Resultaat: inefficiënte en weinig kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling
Vandaag 32% bebouwde ruimte, verwachte stijging naar 40%?
27 27
Waar en hoe? Eindelijk een trendbreuk?
28
Ruimteneutraal bouwen, doelstelling tegen 2050 … of is het dan al lang te laat?
Pleidooi voor een sterk ruimtelijk woonbeleid
Ruimtelijk (woon)beleid: Hefboom ifv trendbreuk?
28
Algemene doelstelling: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, efficiënt, kwalitatief
29 29
Nood aan trendbreuk: alles werkt tegen Gemeentelijke fiscaliteit: opcentiemen rand veel lager, nefast voor wonen in de stad
Stad: schaalvoordelen en takenpakket (voorzieningen, cultuur) … niet gevalideerd
Rand: kosten nutsvoorzieningen, post, openbaar vervoer, mobiliteit … niet doorgerekend
30 30
Nood aan trendbreuk: alles werkt tegen Speculatieve woningmarkt: werkt gewenste ruimtelijke (stads)ontwikkeling tegen en lost problemen inzake sociaal wonen, huurmarkt, gentrification helemaal niet op
Stad: problemen betaalbaar wonen … de strijd om de middenklasse/tweeverdieners
Rand: woningmarkt stuk goedkoper dan in stad … en mikt op dezelfde doelgroepen
31
Grote villa’s (woonparken) stilaan ‘onverkoopbaar’? … Toenemend overaanbod
31
Waar? Voorstellen verdichting vanuit woningmarkt
Splitsen percelen niet wenselijk: oplossing op perceelsniveau is niet structureel
Vastgoedcrisis op komst? … alleen in dit marktsegment?
32
Morkhoven
32
Waar? Voorstellen ontwikkeling/verdichting Confederatie Bouw: selectief aansnijden woonuitbreidingsgebieden?
33 33
Verdichting Architectuurwereld: hoogbouw naast de kerktoren?
Hoe? Voorstellen ontwikkeling/verdichting
34 34
Een echte trendbreuk? Waar dan wel?
1. Kernversterking stad/dorp 2. Transport oriented design 3. Reconversie en inbreiding
35 35
Denkrichting 1: kernversterking
36
Grotere stad (grootstedelijk/regionaalstedelijk)
36
Respect voor de schaal, morfologie, eigenheid, karakter kernen steden en gemeenten
Kleinere stad (kleinstedelijk)
Dorp
(buitengebied)
Denkrichting 1: kernversterking
37 37
Respect voor de schaal, morfologie, eigenheid, karakter kernen steden en gemeenten
Denkrichting 1: kernversterking
Paleisstraat Antwerpen
38 38
Verdichting Verdichten met ademruimte: groen in de stad
Denkrichting 1: kernversterking
Funen Amsterdam
39 39
RUP Olen-centrum: dorpskarakter behouden
Verdichting Wonen in de dorpskern
Denkrichting 1: kernversterking
40 40
Verdichting Wonen in de dorpskern
RUP Olen-centrum: afbakening historische kern (strengere regels)
Denkrichting 1: kernversterking
41 41
PPS Oostmalle: wonen met respect voor dorpskarakter
Verdichting Wonen in de dorpskern
Denkrichting 1: kernversterking
42 42
PPS Oostmalle: wonen met respect voor dorpskarakter
Verdichting Wonen in de dorpskern
Denkrichting 1: kernversterking
43 43
Verdichting Denkrichting 1: kernversterking
Gentbrugse Meersen: Strategie van de twee netwerken: OV + groen-blauw-netwerk
Verdichten met ademruimte: groen en blauw in de stad
44
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer
44
45 45
Woonontwikkeling alleen in nabijheid knooppunt openbaar vervoer
Finger plan Kopenhagen, rond assen OV
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer
46 46
Woonontwikkeling alleen rond knooppunten openbaar vervoer: win-win-situatie
Zonder koppeling mobiliteit niet langer beheersbaar en openbaar vervoer niet langer organiseerbaar
Strategie van de twee netwerken: OV + groen-blauw-netwerk
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer
47 47
Verdichting rond knooppunten ‘rokade’: tramlijn tussen districten voorstad
Stad Antwerpen: Labo XX ontwikkeling van de voorstad
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer
48 48
Ringland: Masterplan 2025, uitbouw trein- en tramnetwerk, knooppunten
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer
49 49
Ringland
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer Ringland: 80% groen, 20% stadsontwikkeling: randafwerking en stationsomgevingen
50 50
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie
51
Antwerpen: woonproject school Mère Jeanne
51
Hergebruik patrimonium
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie
52
Gendarmerie Lier
52
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie Hergebruik patrimonium
53
Gendarmerie Lier
53
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie Hergebruik patrimonium
54 54
Reconversie industriële site
Hoboken: reconversie Groen-Zuid
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie
55
Behoud en uitbreiding groenstructuren
Uitbouw verbindingen langzaam verkeer
Variatie in woonprogrammatie
Aandacht voor betaalbaarheid
55
Reconversie industriële site
Hoboken: reconversie Groen-Zuid
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie
56
Reconversie : Groen-Zuid
56
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie Reconversie industriële site
57 57
Een echte trendbreuk? Hoe dan wel?
1. Verhandelbare bouwrechten
2. Collectieve oplossingen 3. Bouwblokrenovatie
58 58
Bouwrechten inzetten bij elk nieuw project = tegengaan speculatie
Instrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten
Prijs recht-evenredig met aantal m²? Realistisch en sociaal?
59 Vosselaar: woonprogrammatie stedelijk gebied
59
Instrumentarium Instrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten Woonprogrammatie niet relevant als beleidssturing
60 60
‘Gemeentelijk Verdichtingsplan’ als leidraad
Verdichting
woonuitbreidingsgebieden
overige woongebieden
Instrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten
61
Instrumentarium 2: collectieve oplossingen
61
62
Reconversie: Haringrokerij
62
Collectief wonen in de stad
Instrumentarium 2: collectieve oplossingen
63
Cohousing Vinderhoute
63
Verdichting Instrumentarium 2: collectieve oplossingen Collectief wonen
64
Cohousing Tielt
64
Verdichting Instrumentarium 2: collectieve oplossingen Collectief wonen
65
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
65
66
Bouwblokrenovatie
66
Instrumentarium
Kortrijk
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
67
Bouwblokrenovatie
67
Instrumentarium
Gent
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
68
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
68
69
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
69
Renoseec
70
Pleidooi voor een sterk, duurzaam en inclusief ruimtelijk woonbeleid