Van veel te veel - RTL 4media.rtl.nl/media/financien/rtlz/2010/DTZ_2010.pdf · • Structureel...

www.dtz.nlwww.dtz.com

Van veel te veel De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed

januari 2011

Van veel te veel Pagina 2

Vastgoedvisie 4

DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart 11

Beleggingsmarkt voor vastgoed 12

Beleggingsmarkt in 2011 20

Begrippenlijst 22

Inhoud

Van veel te veel

De markt voor Nederlands commercieel

onroerend goed | Januari 2011

Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f.

ISBN 978-90-78197-28-7

Trefwoorden:

Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed,

marktonderzoek.

Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem.

Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is

gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid

nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke

onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van

deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd

zonder bronvermelding.

© DTZ Zadelhoff 2011.

Pagina 3Van veel te veel

De markt voor commercieel onroerend goed heeft de afgelopen jaren grote veranderingen ondergaan. In de markt is een tweedeling ontstaan. We hebben te maken met structureel aanbod, maar tegelijkertijd is er ook sprake van binnenstadsschaarste.

De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een zeer ruim aanbod en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m² staat 13,9% leeg. Er is een structurele mismatch tussen vraag en aanbod.

Op dit moment is van de huidige kantoorvoorraad bijna 40 miljoen vierkante meter in gebruik. Door de afname van de beroepsbevolking en de impact van Het Nieuwe Werken (geen vaste werkplekken) verwacht DTZ Zadelhoff dat minder kantoorrruimte wordt gebruikt.

Met de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart wordt de beroepsbevolking tot 2030 in beeld gebracht per gemeente. De kaart laat duidelijk zien dat de 'randen' van Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal werkzame personen en hierdoor te maken krijgen met een afname van de voorraad in gebruik.

Het is duidelijk dat de afgelopen decennia ‘veel te veel’ is ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat goed wordt nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er nu teveel zijn. DTZ Zadelhoff ziet hierbij een belangrijke regierol weggelegd voor de centrale overheid, die gemeenten moet aansturen om terughoudend te zijn bij de uitgifte van grond en alternatieven voor de huidige voorraad moet onderzoeken, voordat een nieuwe ontwikkeling wordt gestart.

Op de beleggingsmarkt voor vastgoed zijn het speelveld en de spelers veranderd. Er is onder beleggers vooral belangstelling voor kantoren met langlopende huurcontracten op een goede locatie. Nederlandse beleggers versterken hun posities op de woningen winkelmarkt en investeren op stationslocaties.

Het investeringsvolume is gestegen en - ondanks een grote financieringsopgave – lijkt er veel kapitaal in de markt aanwezig te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in vastgoed met een laag risicoprofiel.

Opvallend in vergelijking met andere jaren is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door investeringen in winkels en woningen. Beleggers houden vertrouwen in deze markten maar kopen alleen de kwalitatief goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te betalen.

Er is een toename van kleine transacties in het totale investeringsvolume. Ruim eenderde van dit totale volume is door de particuliere belegger geïnvesteerd, terwijl in het verleden de institutionele belegger (uit binnen- en buitenland) de beleggingsmarkt domineerde. Ook de Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in Nederland door het aankopen van grote kantoorvolumes.

In 2010 is het vertrouwen onder beleggers in de markt gestegen. Het financiersvertrouwen bleef stabiel en is daarmee wat minder groot dan dat van beleggers.

Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente, vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed toegenomen ten opzichte van 2009. Deze opleving kan duiden op een voorzichtig herstel en stabilisatie van het vastgoedbeleggings- volume in 2011. Veel waardes staan echter nog steeds onder druk.

Van veel te veel


Overal in de maatschappij zijn voorbeelden te vinden van bakens die een

bepaalde ontwikkeling kunnen voorspellen of een verwachte richting

kunnen aangeven. Aan de hand van economische ontwikkelingen

kunnen voorspellingen worden gedaan en hiermee geldt de economie als

baken. Zo is de mode over twee jaar heel goed te voorspellen door naar

de economie van nu te kijken. Aangezien het economisch iets minder is

gegaan, zal de roklengte over twee jaar langer zijn. Uit onderzoek van

prof. Philip Hans Franses blijkt dat in de modewereld een duidelijk

verband te vinden is tussen de conjuncturele ontwikkeling en de

roklengte. Wanneer de economie minder floreert, worden rokken over het

algemeen langer, terwijl in tijden van economische voorspoed de rok

aanzienlijker korter wordt volgens de onderzoekers.

Bakens voor vastgoed Ook in het vastgoed schuilen bakens. Het is duidelijk dat wanneer het

met de economie minder gaat, het aantal nieuwbouwontwikkelingen

sterk terugloopt. Hier geldt overigens wel een vertraging doordat de

voorbereidingen van nieuwbouwontwikkelingen een groot aantal jaren

daarvoor al zijn gestart. Voor de huidige vastgoedmarkt gaat deze

beweging zeker op. Naast het feit dat in 2009 en 2010 aanzienlijk

minder nieuw vastgoed op de markt is gekomen, zal dit effect nog een

tijd na-ijlen. Nu zouden namelijk de plannen moeten worden gemaakt

voor vastgoed dat over twee tot drie jaar nieuw op de markt zou

verschijnen en dat is nauwelijks het geval.

Op dit moment hebben we te maken met een zeer ruim aanbod op de

kantorenmarkt en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad

staat 13,9% leeg. Er is op deze markt sprake van structureel aanbod en

tegelijkertijd is er binnenstadsschaarste. Er is teveel aanbod dat

waarschijnlijk nooit meer wordt opgenomen. Er is een structurele

mismatch tussen vraag en aanbod. De vraag is daarbij: hadden we

deze ontwikkeling kunnen zien aankomen? Hoe kunnen we voorkomen

dat de vastgoedmarkt achter de feiten aan blijft lopen?

Bakens in de maatschappij De maatschappij heeft behoefte aan zekerheid en betrouwbare

voorspellende waarden in de vorm van ‘bakens’. In de Griekse oudheid

deed men veelvuldig een beroep op bakens. Hiervan is het orakel van

Delphi een van de meest bekende voorbeelden. Ook tegenwoordig richt

de samenleving zich met enige regelmaat op voorspellende waarden.

Afgelopen zomer nog richtte een groot deel van de voetbalsupporters

haar aandacht op Octopus Paul, die de winnaar van voetbalwedstrijden

‘voorspelde’. Veel mensen waren overtuigd van zijn voorspellende gaven.

Paul was een ‘baken’. Deze raadpleging komt voort uit onzekerheid en

nieuwsgierigheid naar een gebeurtenis.

Vastgoedvisie

5,0

Economische ontwikkelingVerandering in het bruto binnenlands product (%)

-5,0

Nederland Eurogebied Verenigde Staten Prognose

201120102000 2001 2002 2003 2005 20092008200720062004

4,03,02,0

01,0

-4,0-3,0-2,0-1,0

Bron: CPB, 2010

5,4

Rente ontwikkeling Rentestanden per kwartaal (%)

Q1Q2 Q4Q1 Q3Q4 Q2Q32005 2006 2007 2008 2009 2010

4,4

2,4

3,4

1,4

0,4

3-maands Euribor Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)

Q4Q3Q3 Q2 Q1 Q4 Q2 Q2Q3Q4Q1Q2Q1Q4Q3Q1

Bron: DNB, 2010

Het nieuwe provinciehuis in Utrecht


Belangrijker nog: welke lessen kunnen we uit de kantorenmarkt leren

om te voorkomen dat we met de andere categorieën zoals winkels op

hetzelfde punt komen?

Het is van belang een goed beeld te vormen over de nabije toekomst.

De centrale overheid heeft haar regierol op de ruimtelijke ordening in

Nederland onvoldoende opgepakt en laat teveel beleidsruimte over aan

de lokale overheden.

Aangezien Nederland net een nieuw kabinet en een nieuwe minister

president heeft, is gekeken of een relatie is te ontdekken tussen de

politiek en commercieel vastgoed. Om een beeld te geven zijn de

verschillende kabinetten vanaf Lubbers I in 1982 bekeken en zijn deze

afgezet tegen de kantooropname tijdens die kabinetsperioden. Het valt

op dat steeds wanneer we van een links georiënteerd kabinet (kleur

rood) komen en overgaan naar een meer rechts georiënteerd kabinet

(kleur blauw), er sprake is van een dalende tendens in de

kantooropname. Een blauw kabinet begint vervolgens altijd met een

dalende opname, maar aan het einde van zo’n kabinetsperiode is de

opname altijd hoger dan aan het begin van de periode. Ook is te zien

dat hierdoor elke ‘rode’ kabinetsperiode met een stijgende opnamelijn

begint en deze opwaartse dynamiek een tijdje blijft, om vervolgens om

te slaan in een daling. Het is lastig om hier te spreken van een causaal

verband, maar de tendens is op zijn minst opvallend.

Als deze tendens ook de komende jaren blijft, dan moet er over een tot

twee jaar een omslag zichtbaar zijn in het opnameniveau op de

kantorenmarkt en zal deze stijgen. Het ‘blauwe’ Rutte I is traditioneel

begonnen met een daling, dus de voortekenen zijn ‘goed’.

Van veel te veelOngeacht of deze tendens de komende jaren zal plaatsvinden is

duidelijk dat de Nederlandse vastgoedmarkt voor ongekend grote

uitdagingen staat. Ook een stijgende marktdynamiek kan onmogelijk

voor een gezonde situatie zorgen. Er is simpelweg van veel te veel.

• Leegstand: Van de totale voorraad van bijna 47 miljoen vierkante

meter staat 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte fysiek leeg.

Daarnaast is er verborgen leegstand (werkplekken die onbezet zijn

bij bedrijven en organisaties). De verborgen leegstand schatten wij in

op circa 2 miljoen vierkante meter.

• Structureel aanbod: Er is sprake van structureel aanbod (objecten

die 3 jaar of langer leeg staan). Dit kwam begin 2010 uit op 1,9

miljoen vierkante meter (zie ons kantorenmarktrapport ‘het aanbod

veroudert’). In 2011 kan dit oplopen naar 3 miljoen vierkante meter

als geen actie wordt ondernomen. Door deze gebouwen te

verduurzamen of te herbestemmen kan de verhuurbaarheid van die

gebouwen worden verhoogd.

• Voorraad in gebruik: De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft de

ontwikkeling van de beroepsbevolking tot 2030 weer per gemeente.

Duidelijk wordt dat de beroepsbevolking gaat dalen in Nederland en

dat er per regio verschillen zijn waar te nemen. In totaal daalt de

beroepsbevolking de komende 20 jaar met circa 620.000 personen

naar een totaal van 10,5 miljoen. Dit heeft uiteraard negatieve invloed

op de kantoorvoorraad in gebruik. Hierin is de invloed van Het

Nieuwe Werken nog niet meegenomen.

2010 2012 2014 2016 2018 20302020 2022 2024 2026 20282011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029

Nederlandse kantorenmarktVoorraad in gebruik en beroepsbevolking 2010 - 2030 (x miljoen)

Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010

Voorraad in gebruikBeroepsbevolking

10,2

11,2

11,0

10,8

10,6

10,4

30

45

42

39

36

33

2.500

Kabinetten en vastgoedcijfers Opname per jaar (x 1.000 m2)

0

2.000

1.500

1.000

500

Bron: DTZ Zadelhoff, 2010

Opname kantoren Links

19851986

19871988

1989191990

19911992

19931994

19951996

19971998

19992000

20012002

20032004

20052006

20072008

20092010

Rechts


• Het Nieuwe Werken/Bezettingsgraad: Het Nieuwe Werken zorgt

ervoor dat werken, tijden plaatsonafhankelijk wordt. Het kantoor

wordt meer een ontmoetingsplaats. Op het moment dat bedrijven hun

vierkante meters daadwerkelijk aanpassen aan Het Nieuwe Werken,

gaat de bezettingsgraad van het kantoorgebouw omhoog. Het

kantoor wordt dan intensiever gebruikt. Kijkend naar enkele

frontrunners zoals onder andere Microsoft en Enexis, is het te

verwachten dat circa 15% tot 30% minder ruimte wordt gebruikt. Dit

heeft ook invloed op de voorraad in gebruik.

Zoals de VastgoedVisiekaart (pagina 11) weergeeft, zal de landelijk

beschreven tendens niet overal even sterk zijn. De ontwikkeling van de

beroepsbevolking per regio laat duidelijk zien dat de randen van

Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal

werkzame personen. Duidelijk wordt dat de ‘randen’ van Nederland

hierdoor te maken krijgen met een zwaardere invloed op de voorraad in

gebruik.

Dit maakt duidelijk dat de afgelopen decennia ‘veel te veel’ is

ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante

meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat wordt

nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er

nu teveel zijn. Er is in het verleden onvoldoende aandacht geweest voor

het probleem dat ook structurele leegstand zou ontstaan. De vraag is

natuurlijk wat deze ontwikkeling betekent voor de waarde van deze

objecten binnen de huidige voorraad. Duidelijk is dat veel objecten te

maken krijgen met een waardedaling, omdat ze niet meer kunnen

worden verhuurd.

Regierol centrale overheidVrijwel in elke gemeente met een kantorenvoorraad in Nederland is een

probleem. Hier ligt een taak voor de centrale overheid. Gemeenten

zouden meer gestuurd moeten worden om rekening te houden met de

vraag of de bevolking gaat krimpen. Heerlen is een goed voorbeeld van

een gemeente die in haar structuurvisie wel rekening houdt met een

krimpende bevolking. Vorig jaar maakte de DTZ Zadelhoff

VastgoedVisiekaart al duidelijk dat de bevolking in bepaalde delen van

Nederland gaat krimpen. Hieraan werd de kantorenvoorraad gespiegeld

en dit bracht letterlijk de potentiële kantorenmarkt van gemeenten in

kaart. Het beeld dat de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart dit jaar geeft

van de ontwikkeling van de beroepsbevolking verheldert de potentie

voor de kantorenmarkt nog meer. Dat er geografische verschillen zijn, is

duidelijk te zien. In de top 10 hoogste leegstand komen voornamelijk

randgemeenten voor, terwijl in de top 10 laagste leegstand vooral

kernsteden terug te vinden zijn. Dit zijn veelal historische steden met

een logische opbouw door de tijd heen. In deze steden is een duidelijk

onderscheid tussen de kern van de stad en de rand van de stad. De

kern van deze historische steden zorgt voor een beleving doordat

meerdere functies worden uitgeoefend. Een ‘soort’ gezelligheid en

levendigheid is hier terug te vinden. Vaak heeft in deze steden het

openbaar vervoer een centrale plek gekregen. Kantoorruimte is, zelfs in

deze ruime markt, rondom het station goed bezet en daardoor is de

beschikbare kantoorruimte daar schaars.

Vastgoedvisie

Top 10 leegstand kantoren, 2010

Gemeente Hoogste

Leidschendam-Voorburg 27%

Rijswijk 24%

Almere 24%

Zoetermeer 23%

Veenendaal 23%

Nieuwegein 23%

Gouda 21%

Maarssen 21%

Helmond 21%

Son en Breugel 21%

Nederland 14%Bron: DTZ Zadelhoff, 2010

Gemeente Laagste

Heerlen 6%

Utrecht 8%

Roermond 8%

Etten-Leur 9%

Lelystad 9%

's-Hertogenbosch 9%

Groningen 9%

Roosendaal 9%

Maastricht 9%

Bergen op Zoom 10%

Nederland 14%

Het Nieuwe Werken


Visie op krimpDiverse gemeenten hebben ook plannen voor de ontwikkeling van

kantoorruimte bij of op hun stations, omdat hier behoefte aan is.

Dat Nederlandse gemeenten behoefte hebben aan kwalitatief goede

kantoorruimte is ook te verklaren. Het probleem is echter dat deze

nieuwe kantoorruimte ervoor zorgt dat er een ‘verplaatsingsketen’ op

gang komt. Gebruikers uit een bestaand pand trekken naar het nieuwe

gebouw dat beter aan de eisen van deze tijd voldoet. De kans dat de

kantoorruimte die wordt achtergelaten door de markt wordt

opgenomen is ook nog wel reëel. Vervolgens trekt deze kantoorruimte

weer een gebruiker uit een ander gebouw aan. Aan het einde van de

keten blijft kantoorruimte over waar geen vraag naar is.

Deze zogenaamde ‘verplaatsingsketen’ is ook bij andere producten

terug te vinden. In de autobranche bijvoorbeeld schuift een auto door

eenzelfde keten, alleen is het einde van die keten anders. De laatste

gebruiker van de auto brengt uiteindelijk de auto naar het autokerkhof.

Als de gebruiker dit niet doet, dan blijft de auto op zijn naam staan en

dat kost geld. Op de kantorenmarkt is een dergelijk eindstation er niet.

Wel kost leegstand de eigenaar indirect geld door het uitblijven van

huurinkomsten, maar slopen is nog steeds niet erg aantrekkelijk omdat

dit meer geld kost. Het blijven wachten op een eventuele gebruiker is

aantrekkelijker. Hierdoor staan er in Nederland veel kantoren structureel

leeg.

De leegstandsproblematiek wordt versterkt door het feit dat eigenaren

de levensduur van een gebouw op 30 jaar inschatten, maar geen

rekening houden met een investering na 20 jaar, om het gebouw te

renoveren. Hierdoor voldoet een gebouw niet meer aan de dan

geldende eisen van de markt en zal het eerder leeg komen te staan.

Voldoende aandacht tijdens ‘het leven’ van het gebouw kan ook als een

vorm van duurzaamheid worden gezien. Bij de ontwikkeling van nieuwe

kantoorgebouwen moet de wederverhuurbaarheid centraal komen te

staan.

Ontwikkelingsstop voor gemeentenZolang het voor gemeenten mogelijk blijft om, ongeacht de leegstand

op de kantoren- of bedrijfsruimtemarkt, zelf te bepalen nieuwe grond uit

te geven, blijft Nederland een leegstandsprobleem houden. Als blijkt dat

er geen behoefte is dan kan een gemeente toch niet toestaan dat er

nieuwe grond wordt uitgegeven? De voorraad in gebruik is wat dat

betreft een goed baken voor de gemeente. Als de voorraad in gebruik

daalt, dan is dat een teken dat er geen behoefte is aan meer

kantoorruimte. Hoogstens is er behoefte aan andere kwaliteit, maar dan

dient de gemeente ook zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid te

nemen en met de eigenaren van overtollige kantoorgebouwen naar

oplossingen te gaan zoeken.

Een belangrijke regierol is weggelegd voor de centrale overheid. De

huidige situatie op de vastgoedmarkten kan kort maar krachtig worden

samengevat met vier woorden: van veel te veel! Het beleid wat betreft

ruimtelijke ordening moet hier rekening mee houden. Daarbij is het van

belang de marktdynamiek scherp in de gaten te houden. Het is in deze

transparante markt goed mogelijk verschillende profielen op te stellen

van kansrijke, dan wel kansarme kantoren- en bedrijfsruimtelocaties. Zo

verdient het aanbeveling dat de centrale overheid de gronduitgiften van

gemeenten gaat aansturen. Een zogenaamde ‘ontwikkelingsstop’ kan

ervoor zorg dragen dat een gemeente met een bovengemiddelde

kantorenleegstand voorlopig geen nieuwe kantoorruimte op een

greenfield-locatie mag ontwikkelen, maar zich zal moeten richten op

brownfield-locaties. Op deze manier wordt de aandacht verlegd naar

het probleem, namelijk de leegstand.


Stationslocaties goedValt de leegstand mee in een gemeente, dan zijn nog altijd andere

zaken die moeten worden meegewogen alvorens wordt besloten of

nieuwe grond wordt uitgegeven. De locatie speelt een cruciale rol. Het

is belangrijk om af te wegen of een bepaalde locatie

‘conjunctuuronafhankelijk’ kan presteren. Blijft een locatie populair als

het economisch minder of juist beter gaat? Vinden werknemers het een

fijne plaats om naar toe te komen en om te verblijven? Is de

bereikbaarheid in orde? Is de functie van de uit te geven grond wel

complementair aan de omgeving?

Vastgoedvisie

Top 10 aantal in- en uitstappers treinstations in Nederland, 2010

Gemeente

1 Utrecht

2 Amsterdam

3 Rotterdam

4 Den Haag

5 Leiden

6 Eindhoven

7 Den Bosch

8 Arnhem

9 Nijmegen

10 AmersfoortBron: NS Poort, 2010

Daarnaast is het van belang om te kijken naar de bevolking van de

betreffende gemeente. Hoe is de opbouw van de bevolking en hoe is

dat ten opzichte van het verleden? Gaat het inwonertal krimpen of zal

de bevolking toenemen? Zijn er andere toekomstige ontwikkelingen die

een positief, dan wel een negatief effect hebben op de vastgoedmarkt?

De meerderheid van de leegstaande gebouwen en incourante kantoren

bevindt zich aan de randen van grote gemeenten of in randgemeenten.

Dit geeft al aan dat de leegstand en het aantal incourante kantoren niet

overal gelijk is. De gebieden die het qua dynamiek op kantorenmarkt

goed doen, hebben beleving op straatniveau doordat mensen met

verschillende verblijfsdoelen zich in dit gebied begeven.

Kantoorgebruikers hebben behoefte aan locaties die zich bevinden in of

nabij de kernen van historisch gegroeide steden, dan wel in gebieden

met een veelheid aan voorzieningen. Daarnaast is duidelijk te zien dat

wanneer de bereikbaarheid per intercity optimaal is, er zelfs schaarste is

aan beschikbare kantoorruimte.

Een andere ontwikkeling speelt stationslocaties ook in de kaart. Uit het

oogpunt van duurzaamheid en het compenseren van het aantal verloren

uren van in de file staan, kiezen steeds meer kantoorgebruikers voor

met het openbaar vervoer goed bereikbare locaties. De hoge

brandstofprijzen dragen ook bij aan die gedachte. Gezien het feit dat de

voorraad in gebruik de komende jaren verder zal afnemen, wordt het

steeds belangrijker te richten op goede locaties. Wanneer er in

kantoorruimte geïnvesteerd wordt, dan is het van belang om die

beleving, de waarde van de locatie, de bereikbaarheid met het

openbaar vervoer en de parkeergelegenheid in de gaten te houden.

Kantoorlocaties in stedelijke omgevingen en op vervoersknooppunten

voldoen aan deze criteria. Het is in dat geval van belang de ontwikkeling

van de vervoersterminals in Nederland in de gaten te houden. De top

10 in- en uitstappers op treinstations in Nederland geeft weer welke

steden wat dat betreft potentie hebben. Op dit moment wordt aan de

stationsgebieden van de vier grote steden in Nederland druk gebouwd.

Ook de potentie van Leiden is hoog. Deze stad staat al in de top 10 en

op dit moment wordt ook hier druk gebouwd rondom het station.

Utrecht Centraal is nog steeds de drukste vervoersterminal in

Nederland.

Le Carrefour in Leiden


Ook wordt duidelijk dat een aantal steden wellicht helemaal niet als

kantoorsteden te typeren is en dat deze steden zich wellicht beter op

de winkel- of de woningmarkt kunnen richten. Het is misschien ook

helemaal niet nodig om in elke gemeente een lokale kantorenmarkt te

hebben. De andere segmenten kunnen lering trekken uit de

ontwikkeling op de kantorenmarkt.

Retail: Nederland overbewinkeldVergeleken met ander commercieel vastgoed worden voor winkels

relatief hoge prijzen betaald en is de leegstand vergeleken met de

kantorenmarkt laag. Ook geldt dat het een veel meer lokaal gerichte

markt is. De behoefte aan winkels is in vrijwel elk verzorgingsgebied

aanwezig.

Een ontwikkeling die veel zegt over de situatie op de winkelmarkt is de

omzetontwikkeling in de detailhandel. Om in te kunnen schatten hoe het

dit segment in de toekomst zal vergaan, is het van belang dit goed in de

gaten te houden. Hierbij is de veranderende bevolkingssamenstelling

natuurlijk van invloed. Doordat de bevolking ‘vergrijst’ zal het

uitgavenpatroon ook gaan veranderen. Meer mensen met een

pensioengerechtigde leeftijd zorgen voor een grotere groep van mensen

die niet meer hoeven werken en de tijd hebben om van hun verdiende

vrije tijd te genieten. Hierbij zullen zij veelal een ander bestedingspatroon

laten zien, dan tijdens het werkende leven. Ook het internetshoppen is

een trend die de komende jaren nog verder uitbreidt en van invloed is

op het bestedingspatroon en het soort winkels. Opvallend aan de

huidige omzetontwikkeling is dat de voedingsmiddelenbranche geen

problemen kent. De omzet voor elektronicabedrijven baart echter meer

zorgen.

In de Nederlandse binnensteden zijn er op A-locaties nauwelijks

problemen op de winkelmarkt, terwijl B- en C-locaties het aanzienlijk

moeilijker hebben. Deze tweedeling zal de komende jaren toe gaan

nemen. De retailmarkt in Nederland is namelijk simpelweg te ruim. Nog

altijd is de gemiddelde winkelvoorraad per inwoner ongeveer

anderhalve vierkante meter. Hiermee kent Nederland één van de

hoogste winkeldichtheden in Europa. Het fijnmazige retailnetwerk is, in

deze tijd waarin de mens de hele aarde bereist en via internet goederen

overal vandaan haalt, niet meer nodig. Nederland is ‘overbewinkeld’ en

het is hard nodig om in deze markt nieuwe keuzes en beleid te maken.

Logistiek: Kwalitatieve vraagOp de logistieke markt is de geografische ligging het belangrijkste. Het

merendeel van logistiek vastgoed is in de ‘logistieke banaan’ gelegen.

Deze loopt vanaf de grote mainports Schiphol en de Rotterdamse

haven langs de transportcorridor naar het Europese achterland. De

nabijheid van deze transportcorridor is van belang voor het succes van

het vastgoed.

Door de tegenvallende economie wordt uit kostenoogpunt kritischer

gekeken naar de voorraad van producten die worden opgeslagen.

Daarnaast wordt de omloopsnelheid van de productie hoger, wat ook

zorgt voor minder behoefte aan opslagruimte. Het is dan ook de vraag

of in een aantrekkende markt behoefte is aan een verder expanderende

voorraad van logistiek vastgoed. Anderzijds is veel bestaande logistieke

ruimte al op hoge leeftijd waardoor zij niet meer aan de eisen van deze

tijd voldoet. Er kan dus wel een kwalitatieve vraag ontstaan.

8,0

Omzetten in de detailhandelVerhoudingen t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder (%)

Q1 Q2 Q32005 2006 2007 2008 2009 2010

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q1 Q2Q3 Q4-6,0

Q3

6,0

4,0

-4,0

0

-2,0

2,0

Bron: HBD/CBS, 2010

130

Omzetontwikkeling detailhandel per branche Index: 2000=100

80

110

90

100

120

Bron: CBS, 2010

Voedingsmiddelen Textiel en mode

PrognoseBoeken, kranten, overigElectronica en DHZ

Non food

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20102007 2008 2009


Vastgoedvisie

Verzet de bakens! Uit voorafgaande analyse blijkt wel dat ieder vastgoedsegment een hele

andere markt betreft en dat ook zeker niet elke gemeente even geschikt

is voor ieder type vastgoed.

De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft, naast de ontwikkeling van

de beroepsbevolking, het investeringsvolume per plaats in Nederland

weer. Duidelijk wordt dat de randen van Nederland letterlijk de grens

zijn. De beroepsbevolking neemt hier sterker af dan in andere regio’s

van Nederland. Dit kan enerzijds te maken hebben met de opbouw van

de bevolking, anderzijds omdat hier nauwelijks commercieel vastgoed

is gebouwd. Opvallend is dat op de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt

nauwelijks interactie is met de buurlanden. Bij winkelen en wonen is

deze interactie er wel.

Het investeringsvolume wordt voornamelijk in de Randstad gerealiseerd.

De VastgoedVisiekaart geeft daarnaast duidelijk weer dat naarmate de

beroepsbevolking afneemt (rode kleur) er steeds minder is geïnvesteerd

in vastgoed. Op de kaart is het onderscheid in het investeringsvolume

per segment niet zichtbaar. In het tweede deel van dit rapport wordt

een uitgebreid beeld geschetst van het speelveld en de spelers op de

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.


Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010

< -20,0

- 20,0 < -10,0

-10,0 < 0,0

0,0 < 10,0

> = 10,0

Groei beroepsbevolking 2010 - 2030 per gemeente (in %)

Groter dan EUR 1 miljard

EUR 500 miljoen tot 1 miljard

EUR 100 miljoen tot 500 miljoen

EUR 50 miljoen tot 100 miljoenEUR 20 miljoen tot 50 miljoen Minder dan EUR 20 miljoen

Omvang vastgoedbeleggingenper plaats, 2010

DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaartOntwikkeling beroepsbevolking en investeringsvolume

De VastgoedVisiekaart geeft de regionale toe- en afname van de

beroepsbevolking en de omvang van de vastgoedbeleggingen in 2010 weer.

Uit de kaart is af te leiden dat er voornamelijk in vastgoed wordt belegd daar

waar de beroepsbevolking op de langere termijn blijft toenemen. Daarnaast

geeft de kaart weer dat een bescheiden afname van de beroepsbevolking in

2030 op nationaal niveau een grote impact kan hebben op regionaal niveau.

Het is opvallend dat investeringen in 2010 corresponderen met de

ontwikkeling van de beroepsbevolking.

Van veel te veel

0

12.000

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per jaar (x miljoen euro)

Investeringsvolume Prognose december 2010

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000


2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 201020092007 2008 2009 2010

0

4.000

3.500

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per kwartaal (x miljoen euro)

Investeringsvolume Prognose december 2010

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500


Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Q3Q2Q1Q4

Pagina 12

Beleggingsmarkt voor vastgoed

Aanvankelijk begon 2010 rustig en viel het investeringsvolume met

EUR 1 miljard in het eerste kwartaal laag uit. Het tweede kwartaal liet

ten opzichte van dit kwartaal weer een stijging zien: er werd voor EUR

1,5 miljard geïnvesteerd. De tweede helft van het jaar kende eenzelfde

tendens: een wat minder derde kwartaal met EUR 1,2 miljard en een

traditioneel sterk vierde kwartaal met een verwacht investeringsvolume

van ruim EUR 2,1 miljard. Het investeringsvolume over 2010 komt

hiermee net uit onder de EUR 6 miljard en vergeleken met 2009

betekent dit een stijging van 29%. Hierbij moet worden opgemerkt dat

voor een volume van EUR 500 miljoen een schatting is gemaakt. Dit

betreft enerzijds transacties waarvan koopsommen onbekend zijn en

anderzijds verwachte transacties in het vierde kwartaal die, ten tijde van

de realisatie van dit rapport, nog niet gepubliceerd waren maar wel in

2010 gerealiseerd zullen worden.

Hiermee is de dalende tendens onderbroken, die vanaf 2008 was

ingezet. Het lijkt er sterk op dat wat het investeringsvolume betreft het

jaar 2009 een dieptepunt was. De beleggingsmarkt keert terug naar de

niveaus van voor 2005. Het is dan ook geen verassing dat deze stijging

in volume in de beleggersmarkt gepaard gaat met een toegenomen

vertrouwen van beleggers in de markt.

Vertrouwen blijft de sleutel Al weer enige tijd meet DTZ Zadelhoff het vertrouwen van financiers en

beleggers in de vastgoedmarkt. Voor het eerst sinds medio 2008 is het

vertrouwen onder beleggers in de markt grosso modo weer positief.

Vanaf het eerste kwartaal van 2009 was de ontwikkeling van het

beleggers- en financiersvertrouwen gelijkopgaand. Sinds het tweede

kwartaal van 2010 lopen beide indices uiteen doordat financiers een

pas op de plaats maken. Het financiersvertrouwen stabiliseerde, terwijl

dat van beleggers een stijging liet noteren. Dit geeft aan dat het

vertrouwen van de financiers wat minder groot is dan dat van beleggers

en dat het klassieke onderscheid tussen de optimistische belegger en

de voorzichtige financier weer terug is.

Stijgende dynamiek op de beleggingsmarktIn 2010 is een opleving van de vastgoedbeleggingsmarkt zichtbaar.

Zowel in Europa als in Nederland is sprake van een duidelijke stijging

van het investeringsvolume. Na het jaar 2009, waarin de

investeringsvolumes drastisch daalden, stijgt het investeringsvolume nu

naar niveaus van voor de zogenaamde ‘kredietbubbel’. Vorig jaar was

een herstel van de markten reeds te verwachten op basis van een

groeiend beleggersvertrouwen en de constatering dat er veel meer

kapitaal in de markt beschikbaar zou zijn. Hoewel er zeker geen ruime

financieringsmogelijkheden zijn, is de rente nog steeds laag, wat een

positieve uitwerking heeft op de investeringsbereidheid.

Winkelcentrum Overvecht in Utrecht

Van veel te veel

120

DTZ Beleggers- en FinanciersvertrouwenIndex investeringsvolume, DTZ beleggers- en financiersvertrouwen (%)

-80

100

40

-200

20

6080

-60-40


DTZ BeleggersvertrouwenDTZ Financiersvertrouwen Prognose

Index investeringsvolume

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12008 2009 2010

Q2 Q4Q3

Pagina 13

Het sentiment onder beleggers en financiers is naast de ontwikkeling

van het investeringsvolume per kwartaal te leggen en dat geeft de

relatie weer tussen het vertrouwen in de markt en de dynamiek op de

investeringsmarkt. Er is een tendens te zien tussen het sentiment op de

markt en het investeringsvolume. Wanneer het vertrouwen stijgt, is op

enkele afwijkingen na, een kwartaal later een stijging in het

investeringsvolume waarneembaar.

Het feit dat het vertrouwen tussen belegger en financier nu weer uiteen

loopt, is het gevolg van een bepaalde spanning in de

financieringsmarkt. Veel vastgoed dat in de periode 2005 tot en met

2008 is gekocht en gefinancierd, moet de komende twee jaar opnieuw

gefinancierd worden. In maart 2010 berekende DTZ Zadelhoff dat hier

wereldwijd een bedrag mee is gemoeid van circa EUR 187 miljard. Hier

ligt dus een behoorlijke herfinancieringsopgave, terwijl banken nog altijd

terughoudend zijn in het verstrekken van kredieten. Daarnaast is ten

tijde van de aankoop van vastgoed sprake geweest van een hoge

bevoorschotting en hoge vastgoedprijzen. Door meer conservatieve

leningvoorwaarden en lagere vastgoedwaarden ontstaat er een gat

tussen de huidige openstaande schulden en het op dit moment

beschikbare kapitaal. Dit verschil wordt aangeduid met het begrip

‘funding gap’.

Het Europese ‘funding gap’ wordt door DTZ Zadelhoff in verschillende

scenario’s ingeschat op circa EUR 96 miljard. Het is niet verrassend dat

dit ‘tekort’ vooral optreedt in het Verenigd Koninkrijk en Spanje, hoewel

ook kleine markten zoals Ierland relatief grote tekorten kennen. Vooral

de meer secundaire beleggingen krijgen te maken met deze

financieringstekorten. Gelukkig blijkt dit voor Nederland een relatief klein

probleem. Daarnaast schat DTZ Zadelhoff in dat wereldwijd ruim EUR

286 miljard aan kapitaal beschikbaar is dat geïnvesteerd dient te

worden in vastgoed.

Een en ander betekent wel dat vastgoedeigenaren gedwongen worden,

door (versnelde) aflossingen meer eigen vermogen in hun portefeuilles

in te brengen. Dit remt vervolgens de investeringsbereidheid en

–mogelijkheden. Anderzijds draagt dit er toe bij dat meer partijen

vastgoed, al dan niet gedwongen, moeten verkopen om meer liquiditeit

in hun portefeuilles in te brengen. Er lijkt enerzijds minder vraag te zijn,

anderzijds zou het aanbod hierdoor toe kunnen nemen.

Daarnaast zijn de spelers en het speelveld in deze markt ook nog aan

verandering onderhevig. Een voorbeeld hiervan is SNS-Reaal die haar

vastgoedactiviteiten aan het afbouwen is. Daarnaast betreedt

ABN-AMRO juist opnieuw het speelveld. Dit alles draagt er toe bij dat

het speelveld in de beleggingsmarkt verandert.

Ander speelveldDTZ Zadelhoff constateert dat het investeringsvolume is gestegen en

dat er – ondanks een grote financieringsopgave – veel kapitaal in de

markt aanwezig lijkt te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in

relatief ‘zekere’ beleggingen. Opvallend in vergelijking met andere jaren

is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door

investeringen in winkels en woningen. Maar liefst 39% van het totale

investeringsvolume komt tot stand door de aankoop van winkels,

namelijk EUR 2,2 miljard. Niet eerder in de geschiedenis was het

volume groter dan dat van kantoren en niet eerder domineerden

beleggingen in winkelvastgoed boven alle andere segmenten. Ook in

2005 was sprake van een groot aandeel winkelbeleggingen. Dit werd

toen veroorzaakt door de verkoop van de Vendex KBB portefeuille. In

dat opzicht is 2010 enigszins vergelijkbaar met 2005, omdat nu Unibail-

Rodamco grote delen van haar portefeuille heeft verkocht. Beide jaren

tonen de facto aan dat er een soort verborgen vraag naar

winkelbeleggingen is. Zodra het kwalitatieve goede aanbod van

winkelbeleggingen toeneemt wordt dit direct opgenomen.

40

Consumentenvertrouwen en consumptieve bestedingen Ontwikkeling per jaar

50

30

20

0

10

-40

-30

-20

-30

6%

-3%

5%

4%

2%

3%

-2%

-1%

0%

1%

Bron: CBS, 2010

Consumentenvertrouwen Consumptieve bestedingen

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 20102004 2005 2006 2007 2008 2009


Winkelen

De invloed van de verkoop van vastgoed door Unibail-Rodamco wordt

duidelijk wanneer de beleggingen in winkelvastgoed nader worden

bezien. In totaal hebben er 156 beleggingen in dit segment plaats

gevonden. Zes van de beleggingen uit de top tien grootste

retailtransacties betreffen verkochte winkels van Unibail-Rodamco.

Opvallend is dat de winkelmarkt in Nederland gedomineerd wordt door

Nederlandse kopers. Veel van de winkelbeleggingen zijn gekocht door

Nederlandse genoteerde vastgoedfondsen (Wereldhave of Vastned),

niet-genoteerde Nederlandse vastgoedfondsen (Altera Vastgoed) en

Nederlandse pensioenfondsen (Syntrus Achmea Vastgoed). Nu een

groot deel van de winkelportefeuille van Unibail-Rodamco is verkocht

zal het investeringsvolume in winkels naar verwachting dalen. Niet

vanwege een gebrek aan vraag, maar door een gebrek aan kwalitatief

aanbod. De meeste winkelbeleggingen vonden plaats in bestaand

vastgoed. In het verleden werd vooral in nieuwbouw geïnvesteerd. Er

worden op dit moment geen grootschalige winkeltransacties verwacht.

Wel wordt verwacht dat een aantal kleinere winkelportefeuilles door heel

Nederland aan particuliere beleggers verkocht gaat worden in 2011.

Hierbij moet gedacht worden aan een volume van EUR 20 tot 30

miljoen per portefeuille. De verwachte daling van het aanbod zal dan

ook direct een effect kunnen hebben op het totale investeringsvolume

dat verwacht wordt voor 2011.

Wonen Een andere beleggingscategorie die relatief groeit ten opzichte van de

afgelopen jaren is het investeren in woningen. Ondanks dat beleggers

wel last beginnen te krijgen van enige leegstand (vooral in het duurdere

segment) hebben veel institutionele beleggers in 2010 weer in ruime

mate nieuwbouwcomplexen verworven tegen scherpe rendementen.

Veel ontwikkelaars verkopen op dit moment complexen die zijn

ontwikkeld voor de particuliere koopsector als beleggingsobject. Dit

gaat veelal om hoogwaardige complexen op goede locaties waarbij de

beleggers zelf het verhuurrisico op zich nemen.

Ook vanuit particuliere beleggers is veel vraag, voornamelijk naar

eengezinswoningen in de Randstad. Deze woningen worden vaak

aangeboden door institutionele beleggers die hun portefeuilles

verjongen. In tegenstelling tot voorgaande jaren worden deze woningen

vaak niet meer via een tender, maar veel meer onderhands verkocht.

Andere belangrijke aanbieders van woningcomplexen zijn de

corporaties. Door politieke ontwikkelingen en een matige woningmarkt

voor gebruikers hebben zij in toenemende een liquiditeitsbehoefte en

gaan over tot complexgewijze verkoop van woningblokken.

De woningmarkt lijkt dus nog steeds een populaire beleggingscategorie

onder zowel institutionele als particuliere beleggers. Een belangrijk

aspect hierbij is de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Want

ondanks krimp in de meer perifere regio’s is de verwachting dat

Nederland zal groeien van 7,3 miljoen huishoudens naar 8,2 miljoen

huishoudens in 2030. Hoewel veel beleggers terughoudend zijn om te

investeren in woningen in de zogenaamde krimpregio’s, neemt het

aantal huishoudens in veel perifere regio’s toe als gevolg van

huishoudensverdunning. Het is niet de bevolkingsgroei, maar de groei

van het aantal huishoudens die de vraag naar woningen bepaalt.

WerkenDe grootste kantorentransactie dit jaar betreft de verkoop van de

Tango-portefeuille door ING Real Estate. Hiermee was een koopsom

gemoeid van in totaal EUR 150 miljoen. In 2010 werden verder geen

kantorenportefeuilles verkocht. De overige negen transacties in de top

10 betreffen steeds een solitair kantoorgebouw.


Top 10 grootste kantoorbeleggingen (in miljoen euro), 2010

Plaats Koper Verkoper Gebouw Koopsom

Landelijk Ping ING REIM Tango portefeuille 150

Amsterdam Real.IS Ping Het Boek 115

Leiden REEFF Eurocommerce Nieuwbouw Achmea 110

Den Haag Real.IS UBS Beatrixpark, RGD 100

Amsterdam Nordcapital Lips Development PWC HQ 94

Arnhem Ping Giesbers + BAM Mariëndaal Arnhems Buiten, TenneT 70

Amsterdam Credit Suisse & Homburg G&S Endemol 65

Utrecht Nordcapital ING Development Facet 65

Rotterdam Real.IS Commerz Toren op Zuid, KPN 59

Den Haag Deka ASR NWO-gebouw / Borneo 49Bron: DTZ Zadelhoff, 2010

Van veel te veel

0

100

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %)

Kantoor Winkel Overig

80

60

40

20


Bedrijf Woning

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Pagina 15

In kantoren wordt relatief steeds minder geïnvesteerd hoewel het

volume van circa EUR 2 miljard hoger ligt dan in 2009. Dit heeft

uiteraard te maken met vertrouwen in dit marktsegment en het huidige

sentiment op de gebruikersmarkten voor kantoren.

Kantoren in de nabijheid van een station of kantoren die goed met het

openbaar vervoer te bereiken zijn, hebben een streepje voor. Meer dan

de helft van het aantal kantoorbeleggingen boven EUR 20 miljoen is

gelegen op locaties die gekwalificeerd kunnen worden als

stationslocaties. Daarnaast valt op dat de steden met de grootste

transacties, allemaal zijn terug te vinden in de top 10 in- en uitstappers

op stations.

Een grote leegstand in kantoren draagt niet bij aan de wil om te

investeren in deze categorie. Hier lijkt dus sprake van een minder grote

behoefte aan kantoorbeleggingen. Ook speelt het aanbod een rol voor

de te verwachten hoogte van het investeringsvolume in 2011, want er

worden ook relatief weinig nieuwe kantoren ontwikkeld.

Er is nog altijd een blijvende vraag naar nieuwe, langjarig verhuurde

kantoren.

Andere spelers Daar waar de investeringsmarkt in het verleden door institutionele

beleggers vanuit binnen- of buitenland werd gedomineerd, zorgde in

2010 voornamelijk de particuliere belegger voor een behoorlijk aandeel.

Deze partijen (particuliere beleggers en private ondernemingen)

zorgden voor 37% van het totale investeringsvolume dat neerkomt op

EUR 2,1 miljard. Wanneer een overzicht op basis van het aantal

beleggingstransacties wordt gegeven, dan blijkt dat particuliere

beleggers zorgen voor 78% van het totaal aantal beleggingstransacties.

De particuliere belegger draagt dus met een grote hoeveelheid, relatief

kleine, beleggingstransacties behoorlijk bij aan het totale

investeringsvolume. Er is een toename van kleine transacties in het

totale beleggingsvolume.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100

100

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar type belegger (relatief %)

Beursgenoteerde fondsen Private ondernemingen OntwikkelaarsNiet genoteerde fondsen Institutionele beleggers Overig

80

60

40

20


Smakkelaarsburcht bij het station Utrecht CS



In totaal hebben 400 Nederlandse particuliere beleggers in 2010

geïnvesteerd in de Nederlandse vastgoedmarkt. Opvallend aan deze

groep is dat zij 58% van het totale investeringsvolume in bedrijfsruimte

voor hun rekening nemen en maar liefst 45% van de woningen. Kijkend

naar het aantal objecten komt het er op neer dat 79% van alle gekochte

bedrijfsruimten en 65% van alle woningen door particuliere beleggers

zijn gekocht. In kantoren en winkels wordt door deze groep ook wel

belegd, maar in deze segmenten overheersen voornamelijk de fondsen.

Slechts 23% van het totale investeringsvolume in kantoren en 12% in

winkels komt op naam van de Nederlandse particuliere belegger.

Het bovenstaande betreft vooral directe investeringen door

particulieren. Een andere manier voor particulieren om in vastgoed te

investeren is via maatschappen en cv-structuren. Vanaf 2000 was een

duidelijke groei van maatschappen en cv’s zichtbaar op de Nederlandse

beleggersmarkt, geïnitieerd door een grote hoeveelheid

fondsaanbieders. In 2007 startten er nog 123 fondsen op de markt, in

2008 waren dit er nog 101 en in 2009 nog maar 29. Zij hebben te

maken met een tekort aan liquiditeit en daarnaast speelt het imago van

vastgoed door een aantal negatieve berichtgevingen over

fondsaanbieders in de media ook een rol. Verder zijn deze fondsen in

sterke mate afhankelijk van financiering om de beloofde rendementen te

halen. Aangezien de financieringsmarkt nog grotendeels op slot zit, zijn

er weinig mogelijkheden vastgoed aan te kopen. Het aantal gestarte

fondsen is een weerspiegeling van het vertrouwen in de markt en

daarmee een baken voor de beleggingsmarkt in Nederland. Het is nu

nog niet duidelijk hoeveel fondsen er gestart zijn in 2010, maar dat dit

er meer zijn dan in 2009 is zeker.

Veel van deze fondsen en fondsaanbieders waren gericht op

kantoorruimten en hebben door de marktsituatie te maken met

leegstand en incourant en onverkoopbaar vastgoed waardoor

liquiditeitsproblemen kunnen ontstaan. We zien en verwachten dus ook

een verdere consolidatie bij de fondsbeheerders.

0

100

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume in kantoren naar nationaliteit (relatief %)

Nederlands Overig

80

60

40

20


Duits

2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100

100

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar nationaliteit (relatief %)

Nederlands Brits Overig

80

60

40

20


Duits

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Limbrichterstraat in Sittard


Er hebben al de nodige overnames plaatsgevonden. Hierdoor kan op

een meer efficiënte wijze het beheer over het vastgoed worden

gevoerd. Fondsen die nu opgericht worden laten een duidelijke

verschuiving van de focus zien. Waar in het verleden vooral aandacht

was voor kantoren, wordt steeds meer geïnvesteerd in winkels en

woningen.

Tevens zijn er volop ontwikkelingen gaande bij de institutionele partijen.

ING Real Estate is in feite al opgesplitst en de beleggingsactiviteiten en

ontwikkeltak zullen naar verwachting in de toekomst in andere handen

komen. Corio nam een groot belang in Multi. Diverse ontwikkelaars

staan te koop en beursfondsen nemen afscheid van grote delen van

hun portefeuille (Unibail-Rodamco) en overwegen fusies (VastNed en

NSI). Het speelveld in Nederland wordt de komende periode dus zeer

waarschijnlijk door andere spelers betreden.

Duitsers kiezen voor langdurig verhuurde panden Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in

Nederland. In Duitsland is nog altijd veel kapitaal beschikbaar dat

geïnvesteerd wordt in vastgoed. Daarbij speelt dat in Duitsland relatief

voordelig geld kan worden geleend en dat veel Duitsers ‘sparen’ door

te beleggen in vastgoed. Hierdoor komen Duitse fondsen gemakkelijker

aan kapitaal en hebben zij daarmee een voorsprong op beleggers uit

andere landen. Het is interessant te kijken wat deze doelgroep koopt op

de Nederlandse markt.

Wanneer naar het investeringsvolume wordt gekeken, dan wordt

duidelijk dat Duitse beleggers verantwoordelijk zijn voor 18% van het

totaal investeringsvolume. Dit volume komt tot stand door maar een

beperkt aantal transacties (19). Duitsers kopen dus vooral grote

objecten en kiezen vrijwel altijd voor kantoorgebouwen met lange

huurovereenkomsten, in het bijzonder in de grote steden van

Nederland. Men is in de regel ook bereid de scherpste rendementen te

betalen.

In totaal werden 14 kantoorgebouwen gekocht door Duitse beleggers.

Dit was in 2010 goed voor 43% van het totaal geïnvesteerde volume

aan kantoren. De nadruk van de investeringen ligt op de Randstad.

Duitse spelers bepalen dus een belangrijk gedeelte van de

beleggingsmarkt in kantoren. Een goed begrip van dit type belegger is

dus van belang om de ontwikkelingen in de beleggingsmarkt voor

kantoren te begrijpen.

In hoofdlijnen beleggen Duitse beleggers in drie vormen in Nederland:

de zogenaamde Spezialfondsen (vaak een of meerdere institutionele

beleggers in een fonds), de Gesloten Fondsen (vergelijkbaar met

maatschappen/cv’s) en Open Fondsen (zowel voor particuliere als

institutionele investeerders).

In alle drie de vormen waren Duitse beleggers in 2010 actief op de

Nederlandse markt. Nadat een aantal Gesloten Fondsen in 2007 grote

portefeuilles had verkocht (MPC, Woelbern Invest) keerden deze spelers

in 2009 en zeker in 2010 terug als kopers op de Nederlandse markt.

Daarnaast waren enkele Spezialfondsen en Open Fondsen actief bij de

verwerving van grootschalige kantoren. Onder andere Real.IS, Rreef,

Deka en Commerz kochten grote kantoorgebouwen in de Randstad.

Deze partijen zijn vaak door hun financieringstructuur in staat, in

combinatie met een hoge investeringsdruk, de scherpste rendementen

te betalen voor topbeleggingen.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100

100

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %)

0 – 5 miljoen euro 25 – 75 miljoen euro > = 150 miljoen euro5 – 25 miljoen euro 75 – 150 miljoen euro

80

60

40

20



Aantal Duitse Open Fondsen in zwaar weer De recente ontwikkelingen en grote volumes ten spijt, maken niet dat

het alle Duitse vastgoedbedrijven goed vergaat. De markt voor Open

Fondsen verkeert op het moment in onzekerheid want enkele van deze

Duitse Open Fondsen verkeren in zwaar weer.

De open structuur van deze fondsen maakt het mogelijk om op elk

gewenst moment geld te onttrekken aan het fonds. Omdat vastgoed

niet liquide is, kan een fonds in liquiditeitsproblemen komen als plots

substantieel meer geld wordt onttrokken uit het fonds dan dat er wordt

gestort. Indien deze situatie zich voordoet wordt het fonds gesloten,

zodat men er geen geld meer aan kan onttrekken. Deze situatie gaat

inmiddels op voor 12 van de 55 Duitse Open Fondsen. Deze Open

Fondsen hebben wereldwijd circa EUR 2,6 miljard aan waarde verloren

sinds eind april 2010. De netto uitstroom van kapitaal uit deze fondsen

bedroeg bijna EUR 1 miljard in de periode van mei tot en met

september. Tussen eind september en eind oktober kondigden KanAm

US-Grundinvest, Degi Europa en Morgan Stanley P2 Value de liquidatie

van hun fondsen aan. Deze fondsen waren eind september goed voor

een beleggingswaarde van EUR 2,56 miljard. De liquidaties houden in

dat zij, over een periode van 3 jaar, al hun bezittingen gaan verkopen.

Het vermogen van de overige negen, nog Gesloten Fondsen komt

overeen met 25% van het vermogen van alle Open Fondsen in

Duitsland. Het is de verwachting dat deze fondsen niet eerder dan de

zomer van 2011 worden geopend. Deze situatie zorgt door de

geplande verkopen niet alleen voor een druk aan de aanbodkant op de

markt, maar kan ook gevolgen hebben voor het vertrouwen dat

beleggers hebben in andere Open Fondsen en daarmee een effect op

de vraag van deze fondsen naar vastgoed. Dit is een duidelijk voorbeeld

van een situatie die een aantal jaar geleden ondenkbaar was op de

investeringsmarkt. Deze problematiek gaat de Nederlandse

kantorenmarkt ook aan en creëert een bepaalde dynamiek.

Een deel van de uitstroom van geld betekent namelijk een instroom van

vermogen voor andere Duitse Open Fondsen. Zo kenden 16 Duitse

Open Fondsen die staan geregistreerd bij de BVI (Bundesverband

Investment und Asset Management) een groei. Zij genieten het

vertrouwen van beleggers en weten geld aan te trekken, mede doordat

zij over goede verkoopkanalen beschikken. Daardoor zijn zij in staat te

anticiperen op de uitstroom van kapitaal en deze invloed is in 2010 ook

in Nederland waar te nemen. Daar waar bijvoorbeeld UBS haar

kantoorgebouw in Den Haag verkocht aan Siemens, waren zowel Deka

als Rreef actief met aankopen van kantoorgebouwen in Nederland

(Den Haag respectievelijk Leiden).

8,5

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Top bruto aanvangsrendementen v.o.n. per segment in West Nederland (in %)

20004,0 20102001 2002 2003 2004 2006 2009200820072005

8,0

7,5

7,0

6,5

4,5

5,0

5,5

6,0

Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 2010

KantorenBedrijfsruimte

WinkelsWoningen


Brouwershof in Amersfoort


Ontwikkeling rendementen Enerzijds zijn er nog steeds maar in een beperkte mate

financieringsmogelijkheden voor vastgoed. Anderzijds is er sprake van

een grote hoeveelheid kapitaal, een lage rentestand en de daarmee

gepaard gaande investeringsdruk. Hierdoor ontstaat een tweedeling in

de beleggingsmarkt waarbij het onderscheid wordt bepaald door

kwaliteit.

Winkels en woningen zijn populaire vastgoedbeleggingen. Beleggers

houden vertrouwen in deze markten, maar kopen alleen de kwalitatief

goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te

betalen. De ruime kantorenmarkt in Nederland zorgt voor een

voorzichtige houding onder beleggers. Panden waarvoor geen

gebruikers zijn, worden nauwelijks door beleggers gekocht. Anderzijds

is er veel vraag naar langjarig verhuurde kantoorgebouwen op goede

locaties. Wij hebben het afgelopen jaar de rendementen voor dit soort

beleggingen zien dalen.

De nieuwbouwontwikkeling bij het station van Hoofddorp is hier een

duidelijk voorbeeld van. Eind 2009 werden nog aanvangsrendementen

gerealiseerd rond 7% v.o.n. (langjarig verhuurd, nieuwbouw). Ultimo

2010 liggen deze rendementen op circa 6,35% v.o.n.

Zoals gezegd is er sprake van een tweedeling. Gebouwen met een

korte looptijd worden niet of nauwelijks verkocht. De looptijd van een

overeenkomst lijkt wel een van de meest elementaire factoren of een

gebouw verkocht wordt, en zo ja, tegen welke prijs.

De toprendementen voor kantoren zijn het afgelopen jaar behoorlijk

gedaald. Er zijn zelfs rendementen gerealiseerd onder de 6%. Gelet op

de situatie op de kantorenmarkt is de verwachting dat de

toprendementen in 2011 zullen stabiliseren op dit niveau. De

rendementen voor kantoren, die als secundair kunnen worden betiteld,

zullen verder onder druk komen te staan. Dit betreft dus wel het

grootste gedeelte van de kantorenvoorraad in Nederland.

Deze situatie geldt ook voor investeringen in bedrijfsruimten. Hoewel

ook hier de rendementen voor eerste klas bedrijfsruimten (logistiek) zijn

gedaald, betreft dit slechts enkele transacties. Over het geheel

genomen staan ook hier rendementen onder (opwaartse) druk door het

achterblijven van en onzekerheid in de gebruikersmarkt.

Hoewel het aanbod van winkelbeleggingen in 2010 verruimd werd,

kochten beleggers in grote mate deze winkels en zagen we de

aanvangsrendementen voor winkels nauwelijks bewegen. Voor

winkelcentra liggen de aanvangsrendementen op een stabiel, laag

niveau.

Opvallend op de woningbeleggingsmarkt is dat, ondanks de situatie op

de woningmarkt, de rendementen na een stijging in 2009 nu weer

stabiliseren en zelfs licht dalen. Goede woningbeleggingen blijven

schaars.


Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente,

vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed weer toegenomen

ten opzichte van 2009. Dit zou kunnen duiden op een voorzichtige

opleving van de vastgoedbeleggingsmarkten.

Er is nog veel onzekerheid in de markt. De kapitaalmarkten blijven in

beroering. De ontwikkelingen in Ierland en Zuid-Europa worden

nauwlettend gevolgd en kunnen een direct gevolg hebben voor het

vertrouwen in markten en de beschikbaarheid van kapitaal. Hoewel

economische indicatoren positief zijn, kan nog niet echt worden

gesproken van een herstel. De gebruikers van vastgoed zijn er dus nog

zeker niet bovenop en dit vertaalt zich in terughoudendheid en weinig

dynamiek in de gebruikersmarkten.

Daarnaast is de vastgoedbeleggingswereld in beweging. Het speelveld

en de spelers veranderen. Beleggers mijden risico en wensen ‘zekere’

vastgoedbeleggingen. Er is minder interesse in kantoren en alleen die

kantoren die zekerheid op lange termijn (huurcontract, locatie) bieden

worden gekocht. Er is meer vraag naar woningen en winkels. Maar zal

hier ook voldoende aanbod voor zijn? Momenteel vinden er slechts

weinig nieuwbouwontwikkelingen plaats.

Ook de belegger zelf verandert. Veel fondsaanbieders kennen

problemen en consolidatie in de sector gaat door. Bekende

institutionele partijen veranderen van kleur of verdwijnen zelfs van de

markt. Enkele pensioenfondsen maken even pas op de plaats. Een

aantal Duitse Open Fondsen verkeert in zwaar weer en andere vertonen

weinig activiteit. Hun concurrenten profiteren weer van deze situatie en

beschikken over veel te investeren kapitaal. Dit alles zorgt er wel voor

dat beleggers naar de samenstelling van hun portefeuilles kijken.

Nederlandse beleggers versterken hun posities in de woningen

winkelmarkt en investeren op stationslocaties. Duitsers kopen grote

kantoorvolumes. Maar beleggers stoten ook delen van hun portefeuilles

af. Ging dit in het verleden om verjonging van de portefeuille en betrof

het vaak de wat oudere gebouwen, nu zal men soms ook afscheid van

enkele parels moeten nemen omdat de overige beleggingen niet

verkoopbaar zijn.

Al met al verwachten wij dat op basis van bovengenoemde

ontwikkelingen het investeringsvolume in 2011 niet zal stijgen. Een

lichte daling ligt meer voor de hand. Anderzijds zal een daling zoals in

2009 zich ook niet voordoen. De markt zal dus naar verwachting

enigszins stabiliseren.

Dit zal ook gelden voor de toprendementen. Topbeleggingen zullen

schaars zijn. Maar hier is altijd vraag naar. Het kwalitatief mindere

vastgoed zal het moeilijk krijgen. Wij verwachten meer aanbod dat

moeilijk verkoopbaar zal zijn. Dit moet een effect gaan hebben op de

prijzen die hiervoor betaald gaan worden. Een verdere afwaardering

voor een groot deel van de voorraad is dus noodzakelijk. De tweedeling

in de markt zal nog groter worden.

Het positieve aan dit laatste aspect is dat beleggers door actief beheer

ook weer daadwerkelijk waarde aan panden kunnen toevoegen. Door

te investeren in gebouwen en huurders kan ook daadwerkelijk een

waardesprong worden gemaakt. Kwaliteit is dan doorslaggevend.

Beleggingsmarkt in 2011


Aanbod

Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-

jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²

bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende

kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte

voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.

Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op

reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde

complexen. Projecten in voorbereiding worden

niet meegeteld.

Bedrijfsruimte

Ruimte bestemd voor productie, opslag en

distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-

joens met een verhoogde kantoorcomponent

– soms oplopend tot 50 procent van het totale

vloeroppervlak – vallen hieronder.

Beroepsbevolking

Tot de beroepsbevolking 15-65 jaar worden

gerekend:

- Personen die ten minste 12 uur of meer per

week betaalde arbeid verrichten

- Personen die ten minste 12 uur per week

gaan werken of willen werken.

Bestaande bouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan

twee jaar.

Bezettingsgraad werkplek

Het aantal FTE's per werkplek.

Bruto-aanvangsrendement

De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en

eigenaarslasten, als percentage van de totale

verwervingsprijs vrij op naam.

Brownfields

Gebied met verlaten industriële bebouwing

geschikt voor herontwikkeling.

Eersteklas vastgoed

Modern, courant onroerend goed dat

tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen

en eisen van het bedrijfs leven en zich op een

goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-

ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)

locaties wordt in het algemeen gezien als

eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt

wordt ruimte met een courante frontbreedte

en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-

gebied als eersteklas aangemerkt.

Eigenbouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor

rekening van de gebruiker worden gereali-

seerd.

Het Nieuwe Werken

Het tijden plaatsonafhankelijk uitvoeren van

werkzaamheden, gebruikmakend van nieuwe

mobiele technologie. Kantoren verworden tot

ontmoetingsplaatsen.

Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten

Prijzen per vierkante meter verhuurbaar

oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-

ten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

Greenfields

Projecten die op locatie worden gerealiseerd,

waar nog geen andere objecten of belemme-

ringen bestaan.

Kantoorruimte

Ruimte bestemd voor de uitoefening van

een bedrijf, beroep of dienst waarin geen

product wordt vervaardigd, doch van waaruit

uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.

Leegstand

Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen

die op het moment van inventarisatie niet

(meer) in gebruik is.

Nieuwbouw

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger

dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke

zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als

nieuwbouw aangemerkt.

Opname

Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de

‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een

metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-

ruimte) met uitzondering van sale and lease

back transacties, huurverlengingen en

nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-

gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).

Opnamecijfers worden geregistreerd op het

moment dat tussen betrokken partijen

wilsovereenstemming is bereikt.

Structureel aanbod

Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer

als aanbod staat geregistreerd.

Structurele leegstand

Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in

gebruik bij huurders.

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)

De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,

tussen de opgaande scheidingsconstructies

die de desbetreffende ruimte omhullen,

inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.

Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte

worden de volgende elementen niet meegeno-

men: technische ruimtes, verticale stijgpunten

en dragende binnenwanden (NEN 2580).

Voorraad kantoorruimte

Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte

met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.

De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig

van Bak.

Voorraad in gebruik

Het deel van de kantorenvoorraad dat op het

moment van inventarisatie niet als aanbod

staat geregistreerd. Het betreft hier dus een

combinatie van gegevens van Bak (kantoren-

voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).

Vrije markt

De huur- en/of koopmarkt waarin project-

ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-

en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog

onbekende gebruikers.

Begrippenlijst

Pagina 23Van veel te veel www.dtz.nlwww.dtz.com

Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons

ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit

binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt.

Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is

continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande

te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor

onze opdrachtgevers blijven garanderen.

Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in

commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers

wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal

niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden.

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via

besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings

plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.

www.dtz.nl www.dtz.com

Van veel te veel - RTL 4media.rtl.nl/media/financien/rtlz/2010/DTZ_2010.pdf · • Structureel...

Documents

Transcript of Van veel te veel - RTL 4media.rtl.nl/media/financien/rtlz/2010/DTZ_2010.pdf · • Structureel...